投资×××××然村
项目开发运行
行
性
报
告
福建省××投资限公司榕树撰稿
（参考文件）
二OO年十月
目 录
第章 总…………………………………………………1
项目投资体意愿…………………………1
二项目简介投资结构…………………………1
第二章 市场分析预测……………………………………3
市场现状………………………………………3
二需求预测………………………………………4
第三章 规划设计构架………………………………………5
基方案确定…………………………………5
二规划设计条件…………………………………5
第四章 项目实施……………………………………………7
建设工程进度安排……………………………7
二投资估算投入计划…………………………8
第五章 收入成费预测……………………………8
第六章 财务评估……………………………………………10
投资×××××然村项目
开发运行行性报告
第章 总
项目投资体意愿：
加速住宅开发房产业发展提高百姓居住水质量国家力推行住房制度改革关键福建省××投资限公司（简称公司）集广州深圳北京等开发楼盘实践策划尺度港台商务创意福州投资房产开发质意愿：
1普通百姓购房意识建造文明进步文然环境适合文然性社会性优化空间
2改善福州市村民居住条件目保持原垫付资金断循环周转基础实现资金增殖回流
3适优惠价销售策略组织运营投资济物质结构成财务计划动态决策入手形成消费者权益购房导
4避免局部营利性序性干扰强调整体衡规划突出功样完整社区服务周全体现社会进步前瞻性
5欧式建筑风格古城风貌民族风格相吻合旧城改造时保护园林名胜古迹等
6采新建筑材料选择色调隔音效果确实接然环境
二项目简介投资结构：
1项目概况利素
×××××然村属福州市鼓楼区五风街道××村委会辖处福飞路北铁路线东福飞路仅条8米河道相隔正面丽景酒店视野开阔南接湖前区该然村块界定分布东面义井村西面井尾村现旧危房300间约160户村民35000方米建筑物居住口2000征红线现状：北南条道弯曲穿居民通道楼房十年甚二百年前建筑物部分违章加层种老房建加盖房承重部位永远超出安全居住系数该块作开发安居利素：
①空气清晰四范围500米没工厂污染源加工基东面福飞路河相隔西面山突出东西立体整体形成高低错落然景观
②两条16米规划道交叉穿该块该块分割成四片区A区B区C区D区规划时形成量街店面定济效益
③××村委会支持做居民思想配合工作开发前期工作利进行保障
2项目改建开发规模济指标
项目总征面积48690方米（规划红线图测算）实面积37930方米范围规划建设14座住宅中：17层1座11层2座9层7座7层2座墅2座部总建筑面积104100方米中：公建面积2500方米店面8900方米住宅91680方米室6700方米预计停车约140部半室停车面积2850停车80部设计700套住宅约2450居住建筑基底面积13220方米建筑密度348容积率272绿率30
3降低成形成真实性
①利计算机等办公设备网络进行全程理缩短设计订购施工组织选择施工进度时间
②公司监理机构技术力量融合幅度减少基层理技术员现场理员工费办公费
③优秀楼盘促进销售限度减少销售广告投入费避免滥广告提供真实信息消费者
④融合金融操作手法合理投入资金减少资金占利息支出资金成足够支付低求形成资收益
外通理手段施工企业施工操作技术选材实施严格信监督施工企业行资信力技术力统调动起效组合真实成种信监督机制形成专业化住宅市场细化突出表现社区服务业权益
4总投资出资结构项目建设容
投资总额计划16亿元民币全部公司现金方式出资融资方式公司部股东集资占国资金企业资金全程计划融资肆仟万元民币出资额时间工程实际进度求分期逐步位银行配套资金次融资渠道部股份资金项目开发前期费施工建造费设备购置费公配套设施费相关费开发项目住宅商场外包括办公建房销售厅机房老活动中心室外健身场幼园停车场等建设
第二章 市场分析预测
市场济条件房产企业面着种种挑战营思维需更新提高公司决策开发前市场分析重扬长避短趋利避害种开发前期超前性思考违背超越实情实力
市场现状
目前国房产住宅市场处起步阶段已开始意识优势北京区已形成相实力开发商开发规模速度相惊福州成片开发块相较少东扩南移计划执行缓慢策划概念定位低楼盘楼花预售相福州市住宅市场热问题需力发展二三年福州住宅市场走低谷性
现状调查：
1数量方面质量方面城市住宅总体发展水偏低市场销售总体呈现低速增长状态老城镇格局破建设现代化市求相差甚远
2已生存十年危陋简房少量旧城危旧房屋需改造更新
3城镇住宅特巨需求潜力现实住宅供力反差表现二环路现房没
4布局早年层低层年兴起层高层间（称高层）系列
总：投资开发住宅建设存足够市场空间果够建造标准示范区形象建筑住宅安装真正智化系统占相市场份额
二需求预测
1房产开发分住宅开发商场开发写字楼开发三类年统计数销售热点集中住宅次商场2001年半年开始福州住高层中高层思维已锁定特市中心线中高层高层销售情况良没少剩余房子目前开发企业固定销售方式手段做切实降低建造成销售费优秀楼盘中高层层然具极吸引力
2目前房产市场销售情况层住宅然销路良市中心楼房供应求部分商品房销售总量占重较部分商品房竞争点集中远离市中心（五广场温泉公园线）块项目正处该竞争点占维持稳定市场份额低成高质量公司感兴趣果开发组织吸引消费者成
3加入WTO世贸组织确定福州市户籍政策放开福州中心贸易区会相外商全国流动商榕居住特农村居民量涌入城市福州住宅市场带良商机
第三章 规划设计构架
基方案确定：
1规衡方案见表1
规划衡表
表1 单位：方米
序号
项 目
建筑面积
重
备 注
1
总征面积
48690
2
实面积
37930
779
中：绿
11379
30
区道
13331
352
建筑物占
13220
348
3
总建筑面积
104100
中：住宅面积
91680
8807
店面市场面积
8900
855
公建面积
2500
24
住宅
1020
098
2项目4区建筑风格相似工程容相
二规划设计条件：
1立面造型全欧式风格外墙面采台湾铃鹿涂料——陶瓷石系列（ 色乳白色颜色相配设计效果选择）永保十年变色高格调优值感外观独特首选
2户型面积设计80~160方米复式180~220方米梯二户标准130方米户型保持面积：卧室15~22方米客卧室11~15方米客厅30~45方米餐厅15~20方米厨房卫生间6~8方米阳台5方米户均23阳台三室二厅二卫四室二厅二卫标准
3鸟瞰规划效果：层适低层高层散缀层间
4立体采永久性钢筋混凝土剪力墙结构七度抗震室墙面水泥砂浆找部剪力墙外做分割摆设卫生洁具窗户均采韩国夏音木纹色塑钢门窗（具备隔音隔热防水性）绿色中控镀膜玻璃
5单元分摊率控制12
6房环保标准：保持良通风采光条件南客厅卧室北客卧室厨房餐厅厨房间设排烟通道卧室客厅明显柱梁缺陷
7空间组合：跃层式复合式阁楼式错层式普通式
8单元入口配备进口名牌电梯（低层外）户入室安装名牌防盗门次位区配先进智化电脑控制服务系统解决安全通讯资讯防盗消防物业理服务
9中心花园设计德国园林住宅区绿色风格分布设施配雕塑喷泉绿道健身步行道健身具区外环境东面设计条长达150米休闲步行道符合住客欣赏品味基构思：山水山水建筑色彩体绿化中建筑设计例尺度色彩感情投入融起
10拟采双线路供电备发电机组
11建安工程980元方米规划设计包括消防水电安装宽带电缆电线保全系统外墙面入口堂装饰等
12建设容商场住宅组成场：幼园老活动室棋牌室接室室健身房室外健身场
13区实现车分流严格区分车行道步行道绿化道形式障碍通行交通组织形式
项目建北面新开发住宅区连成片形成集商业贸易住宅体现代服务社区
第四章 项目实施
建设工程进度安排
项目全程开发期30月前期筹备阶段6月需完成总规划报批选址拆迁建审等系列工作建设工程期24月四区分两步骤进行第期开发A区B区首选安置村民居住B区C区开发时间间隔超5月进度分析3月序期分10序期进行分析全程运行计划见表2
表2
序期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
前期研究
报批程
拆迁
钻探设计
A区B区施工
C区D区施工
销售计划
二投资估算投入计划
项目总投资建设投资流动资金投入两部分组成估算项目总投资约16亿元民币中：建设投资15200万元流动资金800万元建设投资包括建筑安装工程费设备购置费开发前报批手续相关税费部门理费等资金分期投入计划见表3
表3 单位：万元
序 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
建设投资
1200
1000
1600
1900
2300
2000
1500
1400
700
1600
15200
流动资金
30
50
110
90
130
100
80
80
70
60
800
合 计
1230
1050
1710
1990
2430
2100
1580
1480
770
1660
16000
建设投资具体清单：
1土开发费1500万元
2配套建设费1000万元
3前期工程费300万元
4建设安装工程费11200万元
5费2000万元
第五章 收入成费预测
1初步摸底35000方米回迁房中店面功约1100方米销售面积见表4
表4 单位：方米
功
安 置 房
建 设 面 积
售 面 积
店面（层）
1100
8900
7800
住宅
33900
91680
57780
停车面积
6700
3000
配套公建设置
2500
半停车面积
2850
2850
2售房计划：店面住宅销售部分现住宅市场定价原初步定价：店面4500元m2住宅2100元m2拆迁安置房执行福州市拆迁法关文件扣补贴村民方米120元拆迁渡贴补外更新费尚收取350元m2关销售收入计划见表5
表5 单位：万元
序号
功
均价（元）
面积m2
金 额
1
店面
4500
7800
3510
2
住宅
2100
57780
12134
3
车库
3000
3000
900
4
半车库
3500
2850
997
5
合计
2456
71430
17541
3营业税附加销售收入586元计算正常营业税金附加1028万元税税率33元计算计422万元
4成费投资计划见表6建筑米1581元含车库半车库米均造价1448元
表6 单位：万元
序号
项 目
金 额
占重()
计算
1
征拆迁费
765
459
12万亩×63亩
2
前期工程费
315
191
5万亩×63亩
3
建安工程费
10202
6198
104100m2×980元m2
4
基础设施费
350
213
估价
5
公配套费
520
316
估计
6
机械购置费
708
437
估计
7
理费
386
235
3×10202
8
资源费
441
268
估计
9
室外工程费
80
049
估计
10
室建安
1742
1058
6700m2×2600元m2
11
半室建安
542
329
2850m2×1900元 m2
12
预见费
408
247
10202×4
合 计
16459
100
第六章 财务评估
盈利估算分析见表7
表7
序号
项 目
面积m2
金额(万元)
备 注
1
销售收入
71430
17541
2
计划成（减）
113650
16459
含室
3
更新费（加）
35000
1225
350元m2
4
税金（586）
1028
5
销售毛利
1279
6
税（33）
422
7
净利润
857
二盈亏衡总分析：
房屋销售例表示盈亏衡点：
BEP×100 8771
BEP8771抗风险系数太述指标基达公司期指标该项目济技术分析建设成销售价格济效益指标影响必须重视两点：
1利新创意销售策划加强市场促销工作广告效应
2建设期间遵循早竣工早销售早日发挥效益原计划安排施工组织贯彻集中精力方针分轻重缓急合理限投资额组织技术物资做必准备
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投资×××××然村
项目开发运行
行
性
报
告
福建省××投资限公司榕树撰稿
（参考文件）
二OO年十月
目 录
第章 总…………………………………………………1
项目投资体意愿…………………………1
二项目简介投资结构…………………………1
第二章 市场分析预测……………………………………3
市场现状………………………………………3
二需求预测………………………………………4
第三章 规划设计构架………………………………………5
基方案确定…………………………………5
二规划设计条件…………………………………5
第四章 项目实施……………………………………………7
建设工程进度安排……………………………7
二投资估算投入计划…………………………8
第五章 收入成费预测……………………………8
第六章 财务评估……………………………………………10
投资×××××然村项目
开发运行行性报告
第章 总
项目投资体意愿：
加速住宅开发房产业发展提高百姓居住水质量国家力推行住房制度改革关键福建省××投资限公司（简称公司）集广州深圳北京等开发楼盘实践策划尺度港台商务创意福州投资房产开发质意愿：
1普通百姓购房意识建造文明进步文然环境适合文然性社会性优化空间
2改善福州市村民居住条件目保持原垫付资金断循环周转基础实现资金增殖回流
3适优惠价销售策略组织运营投资济物质结构成财务计划动态决策入手形成消费者权益购房导
4避免局部营利性序性干扰强调整体衡规划突出功样完整社区服务周全体现社会进步前瞻性
5欧式建筑风格古城风貌民族风格相吻合旧城改造时保护园林名胜古迹等
6采新建筑材料选择色调隔音效果确实接然环境
二项目简介投资结构：
1项目概况利素
×××××然村属福州市鼓楼区五风街道××村委会辖处福飞路北铁路线东福飞路仅条8米河道相隔正面丽景酒店视野开阔南接湖前区该然村块界定分布东面义井村西面井尾村现旧危房300间约160户村民35000方米建筑物居住口2000征红线现状：北南条道弯曲穿居民通道楼房十年甚二百年前建筑物部分违章加层种老房建加盖房承重部位永远超出安全居住系数该块作开发安居利素：
①空气清晰四范围500米没工厂污染源加工基东面福飞路河相隔西面山突出东西立体整体形成高低错落然景观
②两条16米规划道交叉穿该块该块分割成四片区A区B区C区D区规划时形成量街店面定济效益
③××村委会支持做居民思想配合工作开发前期工作利进行保障
2项目改建开发规模济指标
项目总征面积48690方米（规划红线图测算）实面积37930方米范围规划建设14座住宅中：17层1座11层2座9层7座7层2座墅2座部总建筑面积104100方米中：公建面积2500方米店面8900方米住宅91680方米室6700方米预计停车约140部半室停车面积2850停车80部设计700套住宅约2450居住建筑基底面积13220方米建筑密度348容积率272绿率30
3降低成形成真实性
①利计算机等办公设备网络进行全程理缩短设计订购施工组织选择施工进度时间
②公司监理机构技术力量融合幅度减少基层理技术员现场理员工费办公费
③优秀楼盘促进销售限度减少销售广告投入费避免滥广告提供真实信息消费者
④融合金融操作手法合理投入资金减少资金占利息支出资金成足够支付低求形成资收益
外通理手段施工企业施工操作技术选材实施严格信监督施工企业行资信力技术力统调动起效组合真实成种信监督机制形成专业化住宅市场细化突出表现社区服务业权益
4总投资出资结构项目建设容
投资总额计划16亿元民币全部公司现金方式出资融资方式公司部股东集资占国资金企业资金全程计划融资肆仟万元民币出资额时间工程实际进度求分期逐步位银行配套资金次融资渠道部股份资金项目开发前期费施工建造费设备购置费公配套设施费相关费开发项目住宅商场外包括办公建房销售厅机房老活动中心室外健身场幼园停车场等建设
第二章 市场分析预测
市场济条件房产企业面着种种挑战营思维需更新提高公司决策开发前市场分析重扬长避短趋利避害种开发前期超前性思考违背超越实情实力
市场现状
目前国房产住宅市场处起步阶段已开始意识优势北京区已形成相实力开发商开发规模速度相惊福州成片开发块相较少东扩南移计划执行缓慢策划概念定位低楼盘楼花预售相福州市住宅市场热问题需力发展二三年福州住宅市场走低谷性
现状调查：
1数量方面质量方面城市住宅总体发展水偏低市场销售总体呈现低速增长状态老城镇格局破建设现代化市求相差甚远
2已生存十年危陋简房少量旧城危旧房屋需改造更新
3城镇住宅特巨需求潜力现实住宅供力反差表现二环路现房没
4布局早年层低层年兴起层高层间（称高层）系列
总：投资开发住宅建设存足够市场空间果够建造标准示范区形象建筑住宅安装真正智化系统占相市场份额
二需求预测
1房产开发分住宅开发商场开发写字楼开发三类年统计数销售热点集中住宅次商场2001年半年开始福州住高层中高层思维已锁定特市中心线中高层高层销售情况良没少剩余房子目前开发企业固定销售方式手段做切实降低建造成销售费优秀楼盘中高层层然具极吸引力
2目前房产市场销售情况层住宅然销路良市中心楼房供应求部分商品房销售总量占重较部分商品房竞争点集中远离市中心（五广场温泉公园线）块项目正处该竞争点占维持稳定市场份额低成高质量公司感兴趣果开发组织吸引消费者成
3加入WTO世贸组织确定福州市户籍政策放开福州中心贸易区会相外商全国流动商榕居住特农村居民量涌入城市福州住宅市场带良商机
第三章 规划设计构架
基方案确定：
1规衡方案见表1
规划衡表
表1 单位：方米
序号
项 目
建筑面积
重
备 注
1
总征面积
48690
2
实面积
37930
779
中：绿
11379
30
区道
13331
352
建筑物占
13220
348
3
总建筑面积
104100
中：住宅面积
91680
8807
店面市场面积
8900
855
公建面积
2500
24
住宅
1020
098
2项目4区建筑风格相似工程容相
二规划设计条件：
1立面造型全欧式风格外墙面采台湾铃鹿涂料——陶瓷石系列（ 色乳白色颜色相配设计效果选择）永保十年变色高格调优值感外观独特首选
2户型面积设计80~160方米复式180~220方米梯二户标准130方米户型保持面积：卧室15~22方米客卧室11~15方米客厅30~45方米餐厅15~20方米厨房卫生间6~8方米阳台5方米户均23阳台三室二厅二卫四室二厅二卫标准
3鸟瞰规划效果：层适低层高层散缀层间
4立体采永久性钢筋混凝土剪力墙结构七度抗震室墙面水泥砂浆找部剪力墙外做分割摆设卫生洁具窗户均采韩国夏音木纹色塑钢门窗（具备隔音隔热防水性）绿色中控镀膜玻璃
5单元分摊率控制12
6房环保标准：保持良通风采光条件南客厅卧室北客卧室厨房餐厅厨房间设排烟通道卧室客厅明显柱梁缺陷
7空间组合：跃层式复合式阁楼式错层式普通式
8单元入口配备进口名牌电梯（低层外）户入室安装名牌防盗门次位区配先进智化电脑控制服务系统解决安全通讯资讯防盗消防物业理服务
9中心花园设计德国园林住宅区绿色风格分布设施配雕塑喷泉绿道健身步行道健身具区外环境东面设计条长达150米休闲步行道符合住客欣赏品味基构思：山水山水建筑色彩体绿化中建筑设计例尺度色彩感情投入融起
10拟采双线路供电备发电机组
11建安工程980元方米规划设计包括消防水电安装宽带电缆电线保全系统外墙面入口堂装饰等
12建设容商场住宅组成场：幼园老活动室棋牌室接室室健身房室外健身场
13区实现车分流严格区分车行道步行道绿化道形式障碍通行交通组织形式
项目建北面新开发住宅区连成片形成集商业贸易住宅体现代服务社区
第四章 项目实施
建设工程进度安排
项目全程开发期30月前期筹备阶段6月需完成总规划报批选址拆迁建审等系列工作建设工程期24月四区分两步骤进行第期开发A区B区首选安置村民居住B区C区开发时间间隔超5月进度分析3月序期分10序期进行分析全程运行计划见表2
表2
序期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
前期研究
报批程
拆迁
钻探设计
A区B区施工
C区D区施工
销售计划
二投资估算投入计划
项目总投资建设投资流动资金投入两部分组成估算项目总投资约16亿元民币中：建设投资15200万元流动资金800万元建设投资包括建筑安装工程费设备购置费开发前报批手续相关税费部门理费等资金分期投入计划见表3
表3 单位：万元
序 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
建设投资
1200
1000
1600
1900
2300
2000
1500
1400
700
1600
15200
流动资金
30
50
110
90
130
100
80
80
70
60
800
合 计
1230
1050
1710
1990
2430
2100
1580
1480
770
1660
16000
建设投资具体清单：
1土开发费1500万元
2配套建设费1000万元
3前期工程费300万元
4建设安装工程费11200万元
5费2000万元
第五章 收入成费预测
1初步摸底35000方米回迁房中店面功约1100方米销售面积见表4
表4 单位：方米
功
安 置 房
建 设 面 积
售 面 积
店面（层）
1100
8900
7800
住宅
33900
91680
57780
停车面积
6700
3000
配套公建设置
2500
半停车面积
2850
2850
2售房计划：店面住宅销售部分现住宅市场定价原初步定价：店面4500元m2住宅2100元m2拆迁安置房执行福州市拆迁法关文件扣补贴村民方米120元拆迁渡贴补外更新费尚收取350元m2关销售收入计划见表5
表5 单位：万元
序号
功
均价（元）
面积m2
金 额
1
店面
4500
7800
3510
2
住宅
2100
57780
12134
3
车库
3000
3000
900
4
半车库
3500
2850
997
5
合计
2456
71430
17541
3营业税附加销售收入586元计算正常营业税金附加1028万元税税率33元计算计422万元
4成费投资计划见表6建筑米1581元含车库半车库米均造价1448元
表6 单位：万元
序号
项 目
金 额
占重()
计算
1
征拆迁费
765
459
12万亩×63亩
2
前期工程费
315
191
5万亩×63亩
3
建安工程费
10202
6198
104100m2×980元m2
4
基础设施费
350
213
估价
5
公配套费
520
316
估计
6
机械购置费
708
437
估计
7
理费
386
235
3×10202
8
资源费
441
268
估计
9
室外工程费
80
049
估计
10
室建安
1742
1058
6700m2×2600元m2
11
半室建安
542
329
2850m2×1900元 m2
12
预见费
408
247
10202×4
合 计
16459
100
第六章 财务评估
盈利估算分析见表7
表7
序号
项 目
面积m2
金额(万元)
备 注
1
销售收入
71430
17541
2
计划成（减）
113650
16459
含室
3
更新费（加）
35000
1225
350元m2
4
税金（586）
1028
5
销售毛利
1279
6
税（33）
422
7
净利润
857
二盈亏衡总分析：
房屋销售例表示盈亏衡点：
BEP×100 8771
BEP8771抗风险系数太述指标基达公司期指标该项目济技术分析建设成销售价格济效益指标影响必须重视两点：
1利新创意销售策划加强市场促销工作广告效应
2建设期间遵循早竣工早销售早日发挥效益原计划安排施工组织贯彻集中精力方针分轻重缓急合理限投资额组织技术物资做必准备
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