房产项目投资
操作程序
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
第2操作环节：房产投资决策程序设计
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
第4操作环节：握房产投资时机点
说明
说发展商企业项目投资发现许成功项目背精彩环节便投资四两拔千斤八面玲珑试图总结房产公司老总核心思想策略切实际里技术层面概括项目投资标准化程序实战点 现实中发展商长袖善舞
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
项房产寿命周期房产项目筹建开始房产项目拆止时间房产期限长般40~50年高者百年方便房产投资分析房产寿命周期划分八阶段
（－）证设计阶段
指房产开发商着手买决定开发房产具体容阶段阶段房产开发商首先开发土搞出粗包装（项目建议书）认紧接着搞出精包装（项目行性研究报告）认委托设计员搞出项目设计方案
（二）第措资全阶段
指房产开发项目设计方案完成项目开工止阶段阶段房产开发南千方百计说服投资者项目进行投资落实项目建设需资金
（三）项目建设阶段
指房产开发项目破土动工竣工验收止阶段阶段房产开发商选定承包公司签订工程承包合督促完成项目建设务
（四）项目试运营阶段
指房产开发项目投放运营运营正常止阶段阶段房产开发项目部分逐渐投入运营步入正轨收支基稳定阶段时间较短般年左右
（五）项目正常运营阶段
指房产开发项目试运营结束设备需更新止阶段阶段房产开发项目提供服务获取利润收支变化幅度较
（六）项目设备区农阶段
指房产开发项目设备更新项目需修复改造止阶段阶段需追加投资更新设备改善服务提高利润水
（七）项目修江孜追阶段
指房产开发项目修复改造项目准备抗止阶段阶段需投入量资金修复改造原建筑房产开发项目服务水获利力提高
（八）项目拆阶段
指房产开发项目准备拆项目拆完成止阶段阶段重新规划利土拆原建筑
房产寿命周期说明房产投资机会丰富彩
1房产寿命周期阶段需资金支持需吸收资金投资者投资机会：
房产项目开发营需量充足资金支持然房产投资商投放资金限种限投资意奈房产投资商投入定资金开发营出阶段性成果行转手融资种房产寿命周期阶段性转手融资投资商提供许种供选择机会
2处房产寿周期阶段房产开发项目市场交易 买进卖出房产投资机会增提供保证：
房产项目开发营整寿命周期进行阶段暂时停止阶段性成果市场进行买卖房产项目阶段性买卖房产投资提供相投资机会七果进行整寿命周期者半寿命周期买卖话投资机会少少说房产项目阶段性买卖房产投资机会增保证
3处房产寿命周期阶段房产项目处市场供求状况市场预测房产价值判断差房产交易必然频繁投资者带丰富投资机会
4着城市口增加社会发展房产项目需求断出现房产投资机会增
原房产项目进行改建扩建外需进行房产项目开发建设房产投资提供更投资象提供更投资机会 总房产投资机会丰富彩层出穷房产项目寿命周期息息相关 房产开发项目寿命周期长短寿命周期阶段长短房产开发项目寿命周期相然房产开发项目寿命周期基述八阶段
第2操作环节：房产投资决策程序设计
搜集国关区房产开发营政策资料政治济工业贸易济建设方针济政策等信息
广泛调查研究基础投资区类规模等作初步探讨提出房产开发项目建设书关部门领导审批认进行初步投资决策详细投资决策研究等前阶段研究结级领导意进行续研究工作
房产投资决策程序程序进行：
1首先研究房产开发项目必性现实性通市场调查包括外销市场竞争力渗透率．通资源调查政治济工业贸易交通等拟建项目必性现实性进行研究
2建设项目点选择确定开发房屋类规模需作方案证较选择佳方案．研究建设项目技术性
3财务分析济评价：计算项目投资造价土建设备成投资效果分析资金偿办法偿时间．项目利润期研究建设项目济合理性
4进行建设项目方案设计编制建设总进度计划研究建设项目实施方案
5提出投资决策研究报告出结性意见建议提供关部门决策审批
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
分析A：房产开发策划阶段投资分析
房产开发策划阶段目决定投资开发象实现目房产投资者通房产市场研究．寻找投资开发机会通项目建议书初步证开发项目行性通行性研究终做出否投资开发决策通房产开发营流程设计开发项目实施做出初步安排正阶段工作结果确定性投资风险性旦投资成功获利润高房产开发策划阶段投资风险：
（1）寻找合适投资机会投资项目
（2）设想项目开始误入歧途
（3）设想项目关音阿准
（4）项目行性研究通审查
（5）项目开发营流程严重脱离实际等
策划阶段风险没切实效防范措施阶段投资风险
房产开发策划阶段投资处：
（1）愿条件进行设想投资工作干起会心应手
（2）需创造性思维采资金少少投入产出时期
（3）便占佳投资位
（4）成功策划项目快吸收资金快取投资收益收益非常观
（5）便早抓住利投资项目
房产开发策划阶段投资处非常诱许投资者跃跃欲试准备施展
房产开发策划阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发投资富验
（2）员素质高具备专业齐全配套丰富验济技术理员
（3）社会信誉资质等级高
（4）资金雄厚
（5）良社会背景
分析B：房产开发前期工作阶段投资分析
房产开发前期工作阶段目开工建设做准备通征拆迁落实建设场问题通工程勘察规划设计满足城市总体规划求项目实施蓝图通开工准备工作开发建设创造必条件通房产预租预售早日落实客户早收取租金销售收入
房产开发前期工作阶段投资风险：
（1）征工作困难重重
（2）融资工作进展缓慢资金缺口较
（3）质条件规划条件限制严施工图纸出现问题
（4）开工条件难具备满意施工队伍未找施工水电等落实时占道允许等
（5）预期预租预售工作开展起资金造成缺口
（6）设备材料价格涨太高工费涨幅等
前期工作阶段风险采取措施定程序加防范然风险策划阶段
房产开发前期工作阶段投资处：
（1）场规划设计影响力保证投资收益处
（2）投入资金快见阶段性成果便时转手
（3）参前期工作时潜收益
（4）时投资回报承诺高投资收益
（5）便早抓住利投资项目
房产开发前期工作阶段投资处诱许投资者积极争取阶段投资
房产开发前期工作阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发前期工作富验
（2）配套高素质专业员起码验丰富勘察规划设计员征拆迁入员招标投标员市场营销员等
（3）设想项目前景
（4）定融资力
（5）社会信誉资质等级高资金雄厚
（6）熟悉建设点种关系
（7）房产预租预售前景客户源
分析C：房产开发建设阶段投资分析
房产开发建设阶段目保证期质量节约安全完成房产开发项目建设通落实监理单位实现工程建设专理分担风险通工程控制开发项目工期短投资省质量通施工验收全面检验工程建设成果．结清关单位权利义务关系前期工作样通预租预售早日落实客户收取资金
正房产开发建设阶段述工作容阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
房产开发建设阶段投资风险：
（1）材料设备工入费价格涨
（2）设计施工问题致发生重质量事
（3）社会动荡气候影响工期严重延长
（4）竣工验收时交工
（5）发生然灾害意外事造成工程损失
（6）商品房预售落空
（7）新竞争性项目出现
（8）筹措资金位
开发建设阶段风险数采措施加防范投资风险前期阶段低较防范风险存
房产开发建设阶段投资处：
（1）施工程开展影响力便动发挥作
（2）投入资金快见终性成果心里较踏实
（3）投资回收期较短
（4）便选择较楼层位置营房产创造条件
（5）营房产重点节约二次装修费
（6）便介绍熟悉施工队伍承揽施工务
（7）便时抓住盈利高房产项目
房产开发建设阶段处直接许房产投资者
阶段投资
房产开发建设阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发建设阶段理丰富验
（2）工程建设理方面高素质
（3）房产项目市场前景
（4）房产项目中某利楼层位置兴趣极
（5）拥施工队伍施工队伍密切关系
（6）资金雄厚种社会关系熟悉
分析D：房产开发销售阶段投资分析
房产开发销售阶段目找户实现房产开发项目价值通营方式选择确定出售出租部分出租部分出售通评估促销工具确定采推销方法通确定出租出售价格做租售时心中数通开展切合实际丰富彩租售活动实现房产开发项目价值租出售出房产获租金销售收入
正房产开发销售阶段工作述阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
白产开发销售阶段投资风险：
（1）市场行情跌落
（2）竞争性项目出现
（3）促销费升
（4）定价适
（5）分期付款时期款项着落
开发项目销售期较短定素新投资风险已减存良素投资风险较
房产开发销售阶段投资处：
（1）投资回收期短
（2）赚取批发零售差价
（3）获物业升值利润
房产开发销售阶段处少容易许房产投资者阶段投资
房产开发销售阶段投资投资者应具备条件：
（1）市场行情准
（2）市场销售丰富验
（3）客户源
（4）资金雄厚
（5）市场关系熟悉
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操作程序
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
第2操作环节：房产投资决策程序设计
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
第4操作环节：握房产投资时机点
说明
说发展商企业项目投资发现许成功项目背精彩环节便投资四两拔千斤八面玲珑试图总结房产公司老总核心思想策略切实际里技术层面概括项目投资标准化程序实战点 现实中发展商长袖善舞
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
项房产寿命周期房产项目筹建开始房产项目拆止时间房产期限长般40~50年高者百年方便房产投资分析房产寿命周期划分八阶段
（－）证设计阶段
指房产开发商着手买决定开发房产具体容阶段阶段房产开发商首先开发土搞出粗包装（项目建议书）认紧接着搞出精包装（项目行性研究报告）认委托设计员搞出项目设计方案
（二）第措资全阶段
指房产开发项目设计方案完成项目开工止阶段阶段房产开发南千方百计说服投资者项目进行投资落实项目建设需资金
（三）项目建设阶段
指房产开发项目破土动工竣工验收止阶段阶段房产开发商选定承包公司签订工程承包合督促完成项目建设务
（四）项目试运营阶段
指房产开发项目投放运营运营正常止阶段阶段房产开发项目部分逐渐投入运营步入正轨收支基稳定阶段时间较短般年左右
（五）项目正常运营阶段
指房产开发项目试运营结束设备需更新止阶段阶段房产开发项目提供服务获取利润收支变化幅度较
（六）项目设备区农阶段
指房产开发项目设备更新项目需修复改造止阶段阶段需追加投资更新设备改善服务提高利润水
（七）项目修江孜追阶段
指房产开发项目修复改造项目准备抗止阶段阶段需投入量资金修复改造原建筑房产开发项目服务水获利力提高
（八）项目拆阶段
指房产开发项目准备拆项目拆完成止阶段阶段重新规划利土拆原建筑
房产寿命周期说明房产投资机会丰富彩
1房产寿命周期阶段需资金支持需吸收资金投资者投资机会：
房产项目开发营需量充足资金支持然房产投资商投放资金限种限投资意奈房产投资商投入定资金开发营出阶段性成果行转手融资种房产寿命周期阶段性转手融资投资商提供许种供选择机会
2处房产寿周期阶段房产开发项目市场交易 买进卖出房产投资机会增提供保证：
房产项目开发营整寿命周期进行阶段暂时停止阶段性成果市场进行买卖房产项目阶段性买卖房产投资提供相投资机会七果进行整寿命周期者半寿命周期买卖话投资机会少少说房产项目阶段性买卖房产投资机会增保证
3处房产寿命周期阶段房产项目处市场供求状况市场预测房产价值判断差房产交易必然频繁投资者带丰富投资机会
4着城市口增加社会发展房产项目需求断出现房产投资机会增
原房产项目进行改建扩建外需进行房产项目开发建设房产投资提供更投资象提供更投资机会 总房产投资机会丰富彩层出穷房产项目寿命周期息息相关 房产开发项目寿命周期长短寿命周期阶段长短房产开发项目寿命周期相然房产开发项目寿命周期基述八阶段
第2操作环节：房产投资决策程序设计
搜集国关区房产开发营政策资料政治济工业贸易济建设方针济政策等信息
广泛调查研究基础投资区类规模等作初步探讨提出房产开发项目建设书关部门领导审批认进行初步投资决策详细投资决策研究等前阶段研究结级领导意进行续研究工作
房产投资决策程序程序进行：
1首先研究房产开发项目必性现实性通市场调查包括外销市场竞争力渗透率．通资源调查政治济工业贸易交通等拟建项目必性现实性进行研究
2建设项目点选择确定开发房屋类规模需作方案证较选择佳方案．研究建设项目技术性
3财务分析济评价：计算项目投资造价土建设备成投资效果分析资金偿办法偿时间．项目利润期研究建设项目济合理性
4进行建设项目方案设计编制建设总进度计划研究建设项目实施方案
5提出投资决策研究报告出结性意见建议提供关部门决策审批
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
分析A：房产开发策划阶段投资分析
房产开发策划阶段目决定投资开发象实现目房产投资者通房产市场研究．寻找投资开发机会通项目建议书初步证开发项目行性通行性研究终做出否投资开发决策通房产开发营流程设计开发项目实施做出初步安排正阶段工作结果确定性投资风险性旦投资成功获利润高房产开发策划阶段投资风险：
（1）寻找合适投资机会投资项目
（2）设想项目开始误入歧途
（3）设想项目关音阿准
（4）项目行性研究通审查
（5）项目开发营流程严重脱离实际等
策划阶段风险没切实效防范措施阶段投资风险
房产开发策划阶段投资处：
（1）愿条件进行设想投资工作干起会心应手
（2）需创造性思维采资金少少投入产出时期
（3）便占佳投资位
（4）成功策划项目快吸收资金快取投资收益收益非常观
（5）便早抓住利投资项目
房产开发策划阶段投资处非常诱许投资者跃跃欲试准备施展
房产开发策划阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发投资富验
（2）员素质高具备专业齐全配套丰富验济技术理员
（3）社会信誉资质等级高
（4）资金雄厚
（5）良社会背景
分析B：房产开发前期工作阶段投资分析
房产开发前期工作阶段目开工建设做准备通征拆迁落实建设场问题通工程勘察规划设计满足城市总体规划求项目实施蓝图通开工准备工作开发建设创造必条件通房产预租预售早日落实客户早收取租金销售收入
房产开发前期工作阶段投资风险：
（1）征工作困难重重
（2）融资工作进展缓慢资金缺口较
（3）质条件规划条件限制严施工图纸出现问题
（4）开工条件难具备满意施工队伍未找施工水电等落实时占道允许等
（5）预期预租预售工作开展起资金造成缺口
（6）设备材料价格涨太高工费涨幅等
前期工作阶段风险采取措施定程序加防范然风险策划阶段
房产开发前期工作阶段投资处：
（1）场规划设计影响力保证投资收益处
（2）投入资金快见阶段性成果便时转手
（3）参前期工作时潜收益
（4）时投资回报承诺高投资收益
（5）便早抓住利投资项目
房产开发前期工作阶段投资处诱许投资者积极争取阶段投资
房产开发前期工作阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发前期工作富验
（2）配套高素质专业员起码验丰富勘察规划设计员征拆迁入员招标投标员市场营销员等
（3）设想项目前景
（4）定融资力
（5）社会信誉资质等级高资金雄厚
（6）熟悉建设点种关系
（7）房产预租预售前景客户源
分析C：房产开发建设阶段投资分析
房产开发建设阶段目保证期质量节约安全完成房产开发项目建设通落实监理单位实现工程建设专理分担风险通工程控制开发项目工期短投资省质量通施工验收全面检验工程建设成果．结清关单位权利义务关系前期工作样通预租预售早日落实客户收取资金
正房产开发建设阶段述工作容阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
房产开发建设阶段投资风险：
（1）材料设备工入费价格涨
（2）设计施工问题致发生重质量事
（3）社会动荡气候影响工期严重延长
（4）竣工验收时交工
（5）发生然灾害意外事造成工程损失
（6）商品房预售落空
（7）新竞争性项目出现
（8）筹措资金位
开发建设阶段风险数采措施加防范投资风险前期阶段低较防范风险存
房产开发建设阶段投资处：
（1）施工程开展影响力便动发挥作
（2）投入资金快见终性成果心里较踏实
（3）投资回收期较短
（4）便选择较楼层位置营房产创造条件
（5）营房产重点节约二次装修费
（6）便介绍熟悉施工队伍承揽施工务
（7）便时抓住盈利高房产项目
房产开发建设阶段处直接许房产投资者
阶段投资
房产开发建设阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发建设阶段理丰富验
（2）工程建设理方面高素质
（3）房产项目市场前景
（4）房产项目中某利楼层位置兴趣极
（5）拥施工队伍施工队伍密切关系
（6）资金雄厚种社会关系熟悉
分析D：房产开发销售阶段投资分析
房产开发销售阶段目找户实现房产开发项目价值通营方式选择确定出售出租部分出租部分出售通评估促销工具确定采推销方法通确定出租出售价格做租售时心中数通开展切合实际丰富彩租售活动实现房产开发项目价值租出售出房产获租金销售收入
正房产开发销售阶段工作述阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
白产开发销售阶段投资风险：
（1）市场行情跌落
（2）竞争性项目出现
（3）促销费升
（4）定价适
（5）分期付款时期款项着落
开发项目销售期较短定素新投资风险已减存良素投资风险较
房产开发销售阶段投资处：
（1）投资回收期短
（2）赚取批发零售差价
（3）获物业升值利润
房产开发销售阶段处少容易许房产投资者阶段投资
房产开发销售阶段投资投资者应具备条件：
（1）市场行情准
（2）市场销售丰富验
（3）客户源
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