重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书（提议稿）
第部分 沙坪坝片区商业调查浅析
沙坪坝区商业发展现状
()沙坪坝区商业济基描述
沙坪坝区位嘉陵江畔处重庆市区西部全区幅员396方公里口66万优越理位置发达交通成重庆流物流信息流道
2000年沙区全区国生产总值（GDP）达831亿元财政总收入82亿元城镇居民均支配收入6421元目前沙区已拥商场1300余2000年沙区商品销售总额超20亿沙区已成重庆市第二商业中心
沙坪坝区济较发达重庆市重工业基沙坪坝区重庆市科技实力雄厚文化教育发达科教文化区区专院校9中等专业学校中学300校学生123万全市三分科研机构集中区科技工作者达5万余智力型劳动者占全区业数三分
（二）沙坪坝区板块商业分布情况
中部板块——处沙区商业中心沙区商业市场发展早板块着两年沙区商业发展日益迅猛沙区商贸中心角色定位日益明显
板块商业市场特征：中部板块集中沙坪坝区型综合商厦传统营国营百货商店集购物休闲娱乐体综合商场商家必争该板块代表性商业物业众诸华宇广场沙重百新世纪百货金诚广场立洋百货等等商业规模处段营品质贯气推广方式作沙坪坝区商业济繁荣象征时全市具极影响力
南部板块——着沙区政府南迁凤天路沙区政府意南部新城造成沙区***文化中心凤天路代表南部板块逐渐成沙区房产开发热板块
板块商业市场特征：南部城区板块沙区中高档住宅区集中板块芳草天骄年华龙洞湾花园等沙坪坝区知名楼盘均中商业物业相缺乏档次物业分布相较均匀（区然形成）马家岩建材市场该区域商业物业代表力店加商业街模式进行商业专业业态营区政府力扶持马家岩建材市场成全市范围较影响型专业建筑材料市场
北部板块——处规划中重庆学科技园区线该板块突出特点学校林立教育氛围浓厚重庆西南区知名学府区包括重庆中南开中学重庆七中重庆学（含原重庆建筑学）等名校集中分布该板块
板块商业市场特征：北部板块作房产开发土发展重点教育科技长期房产开发项目情况区域商业建筑形态商业门面营效果良欣阳广场目前该区域唯集购物休闲餐饮体型综合商场营效果超市餐饮点生意火爆购物场效果般
东部板块——长期沙区老工业基较集中区块包括重棉二厂红岩汽车弹簧厂重庆微电机厂等众国企业均集中沙坪坝区较老型居民聚居区整区域房产开发起步较晚房价较低
板块商业市场特征：目前该区域商业物业营业态定位：作整片区日常生活者居家需配套设施型超市菜市场型餐饮日型消费（美容美发VCD出租等）沙坪坝区招生办（垄断）沙区唯开放式型体育馆位居处加区域学校较集中文化类专业市场较发达现代书城该区域典型商业代表
西部板块——连接成渝渝长高速公路区拥铁路便利（区块梨树湾货运站）成沙区物质组织中心目前梨树湾工业区已形成木材钢材机电产品集散
板块商业市场特征：历史（该区域属沙坪坝区城乡结合部）交通（干线较易分流群）原该区域商业氛围直较淡薄商业营型居家型产品
（三）传统商业物业沙坪坝区分布简析
重庆市传统商场代表首推重庆百货楼该商场分渝中区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区开店营传统百货商品价格档次均走众化路线沙重百1999年底进入沙区市场位沙坪坝正街属中部板块统计：2002年该商场总营业额达55亿元沙坪坝区商业物业
1999年2002年年时间重庆市传统百货业精英新世纪明日立阳等相继进驻沙区全部集中中心区域繁荣沙坪坝区商业济促进沙坪坝区整体济发展中心区域商业体竞争较激烈质化突严重
传统商业沙坪坝区零售业种表现形式形成较市场规模营方式沙坪坝区济活动重组成部分沙区中部板块商业竞争整重庆市场传统商业竞争中十分显著方相作重庆市传统商业重表现形式——批发沙坪坝区没形成定规模营商家整体较零散重庆传统商业沙区较足方面
（四）沙坪坝区专业市场调查
1沙坪坝区专业市场分布概述
沙坪坝区专业市场分布较零散颇具规模专业市场集中西南部板块商业繁华中部板块没见沙坪坝区域专业市场竞争激烈
专业市场代表物业：位天马路马家岩建材市场位桥西物市场位学府路电脑专营店位龙坎南亚家具城国美电器城外位沙坪坝城区外歌乐山农副产品批发市场双碑区摩配市场等等
2沙坪坝区休闲娱乐市场调查报告
（1）总体状况
沙坪坝区休闲娱乐场集中商业步行街广场沙拉拉酒廊新西南歌城观景茶楼沙坪坝电影院 咖啡吧文化馆电玩城等等营状态较单缺乏解放碑意世界会天间综合型休闲娱乐场
重庆学周围龙坎汉渝路石碾盘中型休闲娱乐场营项目分布较分散
名称 位置 营面积 营效果
新西南歌城 银贸厦 1500㎡ 良
沙坪坝电影院 恒鑫厦 800㎡ 般
文化馆电玩城 文化馆 250㎡ 良
KISS吧 火车北站 300㎡ 般
金龙玉凤 石碾盘 1200㎡ 良
音乐龙歌城 欣阳广场 2000㎡ 般
青蛙酒廊 汉渝路 100㎡
奥龙夜总会 龙坎 1500㎡ 良
(2)调查结
沙坪坝区休闲娱乐设施分布中心商业区域重庆学周边龙坎石碾盘均休闲娱乐场较分散营档次相较差没形成气候
中心区域休闲娱乐设施集中周末气旺盛工作日晚休闲娱乐场营状况走走消费惯街面场生意更旺场生意较淡
餐饮业发达两者相关相惜关系生意旺盛休闲娱乐场均集餐饮休闲娱乐体综合型场交通方便气聚集
迪吧舞厅沙坪坝中心区域数量较少营质量般生意淡市场说明沙坪坝需书香生活体味致休闲娱乐场
现阶段周边居民休闲娱乐消费集中步行街广场学生消费力突出引导消费者休闲娱乐需强调宣传力度新奇致胜吸引消费群
二沙坪坝区中心商圈特征浅析
（）沙坪坝区中心商圈特征
1概述
理位置
受重庆特组团式布局现状影响时理位置相独立原沙坪坝商圈具较强独立性
相应沙坪坝区商圈区居民消费力握消化较充分时商品种类已较完备
规模
始建90年代中期步行街北起沙南街跨渝碚路华宇广场西侧延伸绿色艺术广场重庆目前步行商业街区
商圈效消费口120万年购买力60亿区域商业网点万余家（含便利店等）
商业水相较低
相较完善商业营台（包括旺盛消费力步行街营造出良商业营环境）言沙坪坝商业业态进步完善营水进步提高
目前整沙坪坝区营业型卖场形式较单商业物业配套设施普遍需完善商业服务员整体素质整商业行业服务水进步提升
引进品牌商家作商圈营旗舰目前沙坪坝商圈急需完成务沙坪坝型商家招商力度非常引进系列全国较影响力商家
2沙坪坝中心商圈重庆市商圈较分析
重庆城区济发展竞争说第三产业关键第三产业中商业服务业重素
重庆城区遗余力改造身商业环境提升区商业规模水出现沙坪坝九龙坡南坪江北争重庆市商业第副中心局面项单项指标区情况分析：
消费力分析
果区域常住口数量均消费支出计算重庆城区消费力沙坪坝区仅位渝中区九龙坡区位居第三
需说明南岸江北两区距离渝中区较两区购物环境商业发展水商圈相关软硬件配套渝中区相明显差距消费力解放碑商圈分流现象非常明显九龙坡区效吸引渡口区消费力消费力总量角度渝中区外城区中具领先优势
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额排序次：渝中区九龙坡沙坪坝江北南岸沙坪坝区样仅渝中区九龙坡区位居第三
居民消费档次
消费档次重庆市城区高端消费力解放碑分流现象较突出江北南岸九龙坡区传统工业区（包括渡口区）区居民消费档次高沙坪坝理位置特殊性较快商业发展速度分流现象相较弱
外沙坪坝作全国闻名教育文化区常住流动口文化层次消费档次仅次渝中区高重庆城区
整体购物环境
重庆城区商圈目前修建营步行街杨家坪步行街已初步成型江北区步行街方案迟迟未实施解放碑步行街外已开始投入步行街仅沙坪坝南坪两区
规模规划水沙坪坝领先南坪沙坪坝步行街规划中导入非常浓厚文化理念形成较鲜明规划特色增强商圈整体吸引力
通分析出沙坪坝商圈环节位城区前列综合成商业规模档次营水环节仅次解放碑商业副中心
城区 指标 渝中区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 江北区
口（万） 5861 6760 7218 4757 4665
国生产总值（万元） 1246107 919510 1189426 615262 562561
职职工年均工资（元） 11757 11457 10982 10563 11332
社会消费品零售额（万元） 1000038 370879 552495 304001 352346
型商场营业面积 重百新世纪会商业厦等 沙重百明日百货欣阳广场华宇广场立洋百货等商业营业面积约20万方米 重百立丹百货中商百货富安百货等商业营业面积约15万方米 重百南丰江南商百盛商社电器等商业营业面积约15万方米 重百阳光江北商场世纪新现代广场华音商场等商业营业面积约10万方米
★注：调查重百沙坪坝分店（营业面积20000方米）1999年营业额3亿元2000年8月统计时营业额已突破3亿元2002年达55亿元年季度已2亿元新世纪超市（营业面积约2000方米）年销售额1亿元均领先城区分店营业额
（二）沙坪坝中心商圈支撑元素分析
1沙坪坝区中心商圈辐射范围
前述沙坪坝区理位置相独立区消费力握相充分域标准效辐射区包括北碚方井口渝中区方红岩村江北区方石坝南桥西高新区域范围
2沙坪坝区商业消费层次构成分析
沙坪坝中心商圈消费力致四层次构成较明显四元结构
元：商圈辐射范围常住居民
部分消费者消费集中日品（衣食日化）耐消费品（家电通讯器材层面）沙坪坝均收入较高消费力相应较强时着居民收入消费水提高量住宅项目开发带外区购房者流入消费力进步放
二元：企业职工
沙坪坝型企业职工较效益较重消费力构成康明斯发动机厂嘉陵特钢厂等代表
三元：教育科技口
沙坪坝中专院校22区属中学200校学生13万左右教育口总量约20万外全市13科研机构集中沙坪坝科技工作者5万余智力型劳动者占全区业数13
学生消费集中日品周末节假日休闲娱乐层面教育科技业者收入较高消费层次高注重消费附加值两者形成沙坪坝支独具特色消费力利沙坪坝区商业档次提升
四元：机消费力构成
述层面消费力外机消费力支撑沙坪坝区商业重元素沙坪坝区学子带动聚会购物休闲等商业活动较普遍区域然文景观（森林公园烈士墓）吸引相游客沙坪坝区消费
（三）沙坪坝区中心商圈优劣势素分析
1优势素总结
通述分析认沙坪坝区中心商圈优势素体现环节：
旺盛稳定消费力
旺盛——沙坪坝区居民均收入较高消费观念较超前消费档次较高
稳定——理位置原商圈相独立区消费力沙坪坝区商圈消费
正沙坪坝区中心商圈旺盛稳定消费力作支撑沙坪坝区整体商业营始终保持强势增长良性势头
重庆领先独步行街购物环境
沙坪坝区步行街规模规划水文特色等环节重庆市均居明显领先位已成极具休闲购物氛围情趣型商业街区消费者提供更购物环境时商家营造出天独厚营条件
着居民收入水增加耐消费品全面普居民消费更注重精神层次享受更注重消费带附加值某种意义说蕴涵商业竞争种新趋势单商品性价竞争服务水购物环境层面综合竞争转化
沙坪坝区居民文化水高商业区文气息浓厚新轮竞争中疑已抢先机高附加值商业业态营造更营台方面利沙坪坝区商业档次商业形象进步提升步入条良性发展循环轨道
2沙坪坝区中心商圈发展劣势（制约素）分析
制约沙坪坝区中心商圈发展素体现理位置层面具体说沙坪坝重庆市范围理位置相独立然效避免区消费力外流城区交通距离较远制约商圈辐射范围进步加
制约素商家营商品服务水商业运作力提出更高求方限市场容量条件获取市场份额
3沙坪坝区区域规划商业走势影响分析
沙坪坝区城市商业规划直走南坪江北九龙坡等二级商圈前面沙坪坝区步行街广场二级商圈中早建立起现区域中成型合理流走车流方城市景观城市绿化等方面显序合理三峡广场开放段时间沙坪坝区仅吸引区居民吸引高新区江北龙溪镇沙坪坝范围居民外区体消费者
沙坪坝区整城市规划三峡广场核心四周辐射呈方形外扩展强化教育优势时注重营造城市特色文景观优势沙坪坝区景观资源开发沙坪坝区滨江路沙坪坝区江景古镇（瓷器口）歌乐山烈士陵园歌乐山然森林公园等然景观资源城市景观结合起形成城市综合竞争力升带动沙坪坝区济发展
沙坪坝区政府轮新规划沙坪坝效资源利更充分时强化沙坪坝区区域竞争力摆脱原沙坪坝区单纯教育吸引外区流沙坪坝区单竞争素三峡广场外开放明显感觉沙坪坝区外流动口明显增量外口沙坪坝区核心商业段逗留沙坪坝区商家种绝机遇少气保证沙坪坝区商业良性发展
通述措施沙坪坝区南坪江北九龙坡等竞争成第二解放碑时处非常利位置
（四）步行街三峡广场沙坪坝区商业格局影响
重庆市沙坪坝区城市核心区步行系统（广场）规划建设兼种功作分次进行综合考虑较成功城市步行空间该步行区规划中城市核心托创造具浓郁文化特色城市步行空间满足市休闲健身满足性购物需求功步行系统
1997年开始沙坪坝点面逐步建成约6000方米绿色艺术广场片出现闹市区中心较开阔绿舒解拥塞城市空间柔化生硬城市环境丰富城市景观然该广场面积绿化占60空间吸纳力较低
绿色艺术广场建成直2002年五年里区域陆续建成商业广场期二期历史文化名广场阶段中方面结合区域特点城市环境处理方式创造丰富立体城市空间营造出深邃区域文化特色建造宜空间尺度方面通城市设计研究沙坪坝区中心核心区域步行商业系统规划思想角度明晰起规划单广场体系系统化步行空间发展局部形成两层复合型步行体系系统化综合化发展根解决创造功复合型城市空间问题
城市消费象群体消费心理消费惯进行较深入研究购物群中分满足性购物需性购物两类型商业规划方面目两类进行独特性倾斜营造出浓厚商业氛围
1沙坪坝区中心区域流方分析
三峡广场修建前原沙坪坝区商业中心流方：名雕塑广场——双巷子街——沙重百——沙百司瓷器口——工行（建行）——沙重百——沙百司双碑——汉渝路——双巷子街——沙重百——沙百司石桥铺——三角碑——沙重百——沙百司江北——三角碑——沙重百——沙百司沙重百沙坪坝区口汇聚点里商业绝核心带
三峡广场修建口流发生变化新世纪赛博数码广场开业银贸商厦存三峡广场修建沙坪坝区商业流方然没根变化仅略三峡广场偏移已沙重百前步行街入口广场相流汇聚点
金沙国际位沙重百正面老沙百司原址修建沙坪坝区绝核心商业段96年前40年时间里沙坪坝百货公司（沙百司）区唯型商家沙百司沙坪坝区居民中美誉度非常高老沙坪坝区块着非常深厚感情项目工行建行沙坪坝区分理处墙隔旁边重庆饭店嘉利酒楼等面街铺面排银行超市域段分析三峡广场建成沙坪坝区商业流方会改变项目位置沙重百相互联系沙坪坝区商业绝核心位置
2沙坪坝区中心商圈重心分析
三峡广场修建北京华联入驻华宇广场连新世纪百货银贸商厦华夏银座起包括现沙重百明日百货立洋百货项目争做谁沙坪坝区核心商业绝核心位置场争夺中项目区域优势非常明显项目区域年积累老百姓心理已形成种潜思维定势沙重百年销售额印证
五沙坪坝区中心商圈商业布局趋势分析商业前景判断
目前沙坪坝区中心商业区域已布点商业企业沙重百海明日广场立洋百货新世纪百货超市欣阳百货山城价超市协亨通讯赛博数码广场等餐饮业中快餐麦劳肯德基德克士乡村鸡中餐陶然居维纳等火锅德庄麦香园等名店入住进入沙坪坝区银行工行建行中行农行招行兴业银行浦东发展银行光银行重庆市商业银行华夏银行等进入沙坪坝区商业企业北京华联南亚家具广场等
目前进入商家进入商家欣阳百货家乐福南亚家具广场分布步行街三峡广场附外余全该区域两组团形式分布两块中中麦劳肯德基沙重百明日百货立洋百货集中双巷子街面部分新世纪百货赛博数码广场开业北京华联集中三峡广场附区域余分布沙正街家乐福分布汉渝路南亚家具广场分布新街
事例出沙坪坝区商业布局已基完成商业格局已基固定三峡广场华宇广场核心沙坪坝区商业新中心沙重百明日百货麦劳肯德基中心老商业中心两组团式商业格局
入住入住沙坪坝区商业均知名型商业企业营业态种类完善齐备超市服饰数码通讯家电等行业均名店设置里沙坪坝区城区剩三块定规模商业三块项目位置样说项目沙坪坝区商业核心段干年沙坪坝区商业布局会发生较变化非商业企业间洗牌发生否沙坪坝区袭现行体系中补充定新鲜物业种类
年新世纪百货超市店入住沙坪坝区年进入沙坪坝区沙坪坝区商业企业间营业额降反升说明沙坪坝区消费潜力未真正挖掘出商业企业尚真正营销空间供开拓项目间定位重叠沙坪坝区完全力消化掉更商品沙坪坝区商业前景预期商业前景非常乐观
商场名称 详细址 营面积 （方米） 楼层数 （层） 单层营面积 （方米） 业态
沙重百 三角碑转盘旁 9072 7 1276 型百货（全市连锁）
明日百货 恒鑫厦裙楼 8100 3 1700 型百货
沙百司 名广场旁 6800 5 1300 型百货
超市 欣阳广场 6000 1 6000 型超市（全国连锁）
欣阳百货 欣阳广场 9000 3 3000 型百货
家乐福 华夏银座 5000 3 1700 型超市（全国连锁）
北京华联 华宇广场 40000 1 40000 型百货（全国连锁）
金诚广场 沙重百旁 7500 4 1870 服装服饰（分零营）
立洋百货 立海厦 12000 6 2000 型百货（全国连锁）
国美商场 龙坎219路车站旁 4071 3 1357 专营家电（全国连锁）
山城超市 汉渝路 3000左右 2 超市（全市连锁）
新世纪百货 融信厦 12000 3 型百货超市（全市连锁）
南亚家具 沙龙广场 约27万 4 约7000 家具家居装饰（全市连锁）
第二部分 金沙国际项目商业特征
基济技术指标
1项目概况
金沙国际位沙坪坝区中心商业区原沙百司旧址前身沙百司沙区居民中较强影响力认度项目面积3400方米占面积1887方米总建筑面积56085方米中：项目裙楼部分12层建筑面积23345方米部分8层（计1560598㎡）4层（计 ㎡）车位数量充足合计113（★ 数源项目测绘报告书）
2理位置
金沙国际位沙坪坝新街74号紧邻三角碑转盘旁座落沙坪坝区商贸中心区周边商贸购物济金融信息机构餐饮娱乐商务办公氛围浓厚沙坪坝区核心黄金口岸
3相关配置
金沙国际建筑规划：负四层设备房负二层负三层车库负层街面直接进入超市1层8层商业房塔楼部分精品商务公寓成沙坪坝区写字楼代表性楼盘
整栋厦配5台高速垂直电梯18层商业裙房层配两部动扶梯专业物业理公司提供高标准酒店式物业理服务
4项目商业部分基技术济指标
项目商业裙楼采开间全框架结构柱距均匀商业卖场提供济灵活布局
标准单层面积
负层：239009方米（建筑外边框面积）
街层：160009方米（中包含商业门面面积6197方米）
2——7层：计1351915方米层单层约2000方米
第8层：202436方米
（★ 数源项目测绘报告书）
层高
负层：48米
首 层：5米
标准层：43米
5商业部分硬件设施配套
扶梯
1层8层层设两部动扶梯保证流通行阻
车位
2层3层车库面积5200方米左右泊车120辆够充分满足厦需
卫生间
层设男女卫生间
二项目商业特征SWOT分析
优势 劣势
3ü2 段成熟 ü1 理位置优势突出ü 7ü6 项目建筑宏伟布局合理裙楼建筑体柱距均匀ü5 周边银行邮局餐饮办公宾馆等市政配套齐全
ü4 现阶段裙楼体已完成 ü项目工程进度较快 14ü13 ü12 项目单层进深较ü11 易形成型卖场氛围 ü10 ü9 项目单层面积ü8 商业卖场提供济灵活布局 ü形成开间形式 20ü19 利商业空间感营造 ü18 ü17 务楼部分ü16 服ü15 垂直电梯数量较少ü易卖场流引导 28ü27 ü26 会产生压抑感ü25 修饰ü24 准层空高43米ü23 标ü22 准层消费压力增 ü21 标ü街层营业面积 利卖场建设
机会点 威胁
32ü31 充分消费购买力 ü30 院校学生消费群ü29 周边常住流动口众 ü 35ü34 灵活变化效组合销售策略项目优质运作创造良保障 ü33 属气聚集 ü交通条件 38ü37 新兴商业业态容易进行克隆竞争 ü36 现阶段片区整体商业物业空置量ü特色化专业性商业市场中心区域欠缺空白点 40 击影响较ü39 质化竞争相激烈ü项目周边商业物业传统营
三综合评析
1总体状态
金沙国际处区域位置整沙坪坝区商业中心位置
区域众力商业点传统模式占流营状况良
区域部分商业卖场环境缺乏深度街生意量商业场空置
2项目评析
根金沙国际处缘优势金沙国际极沙重百金城广场明日百货立洋商场嘉利广场形成沙坪坝中心商业区500米黄金走廊成黄金走廊特色化专业性商业中心
项目营业商业总面积2328631方米（车库529074方米负1层第八层1799557方米组成）占整项目总建筑面积（56000方米）例4158（中：车库商场分例9443213）（★数源项目测绘报告书）
项目商场面积超整体总面积30适宜做引导性商业业态
引导性商业业态营考虑物业发展公司行营业受益返租方式业住户受益时增强规范性引导项目整体氛围合拍
项目商业建议表
指标 10 10～～20 20～～30 30
商业业态 辅导型 辅助型 常规 超常规引导型
基说明 建筑形态体门面者摊贩提供消费者日常普通需产品 兼含辅导型产品业态辐射性增强建筑形态体门面集合 具备定商业知名度传统百货营 超常规指传统百货商业集合知名度高型综合性商场引导型指具备较高知名度特色化专业性市场
市场参考 阳光驿站 洋河花园 龙湖·西苑 怡馨厦 汉渝路山城超市 跃华商城 沙坪坝重百 会 石桥埔泰兴电脑城
第三部分 金沙国际商业裙楼市场定位建议
金沙国际商业部分定位概念设计
（）建筑目标设计
确立金沙国际沙坪坝区中心商业圈位置
项目沙百司旧址建加商务公寓成功推出沙坪坝区居民中较强影响力认度
缘优势突出毗邻沙重百金诚广场明日百货立洋百货等中心商圈营情况商业物业易流汇集显现项目身优势
总体目标
总体目标：金沙国际商业部分成沙坪坝区中心商圈方
分目标
逛：点逛着累
购：物美价廉
玩：休闲娱乐中
具体衡量指标
u 提高日均吸引流目标u
消费者求广泛适应性：男女老少皆宜²
消费者求强烈吸引力：学生居民流动群²
流限度引导金沙国际² 充分利缘优势²
u 延长消费者均驻留时间目标u
留住家庭购物：留住孩留住老留住夫妇²
留住非家庭购物：学生群体：突出逛玩²
流动群：突出逛购
需做：点量增累方休息新颖时尚样玩法型餐饮配点²
u 提高消费者消费率目标u
精彩样² 想²
物美价廉² 想买买²
轻松体味² 想玩玩²
u 提高日均销售额利润目标u
元化价格策略
价：坚持薄利销²
价格合理² 买² 中档价：想买²
货真价实² 高价：品牌精品²
（二）建筑风格定位
定位目标商场商务双子楼形成相应机结合整体突出楼建筑中心商业圈视角建筑金沙国际标性更加强烈建筑集逛购玩功体更体现
（三）功定位设计
1盲点规避
盲点：仓库车流整体功设计前应两盲点加重视进行效规划避免必招商日营影响
仓库
商业交易区需定贮物仓库作商品储存空间仓库面积针商业营理需进货方式理制度库存周期（国般40天）等紧密关联
保证项目商业部分日够良营运应安排出足够店仓库面积尤力店部分应考虑足够仓储空间免考虑周影响招商日营
车流
项目外专门泊车位停车停车场项目建筑形态充分考虑点量考虑货车装车卸车空间免占道路造成阻塞
2传统商业功设计
传统商业功优劣势简述
传统百货营现阶段沙坪坝区中心商圈商业竞争重点消费者群体说巨吸引力牵动力外项目招商时间进度进行传统百货业招商易开展时间控制力度较强
项目面问题讲周边商业物业击力太强质化竞争严重沙坪坝区整体传统商业趋进饱外项目商业面部分整体计8层第5层传统商业营生死线
商业功划分
指标 商业功描述
方案 方案二 方案三
3层 车库商业仓库
2层 车库
1层 食品蔬果超市 日品
街层 珠宝钟表化装品等高附加值产品
2层 鞋类男仕服装 女士服装 鞋类休闲服装
3层 女士服装床品 鞋类男仕休闲服装 女士服装男仕服装
4层 电器 饰品童装床品
5层 休闲娱乐城 电器
6层 型餐饮 家具市场 收藏品工艺品
7层 型餐饮休闲娱乐城
8层 办公区域商业仓库
传统商业策划思路（面部分做阐述）
3特色化专业型题式商场设计
题式商场概念
题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识种商场类者相类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种休闲意趣增加激发消费者购物兴趣欲总说特色化专业型题式商场发展空间
特色化专业型题式商场定位项目商业部分契合点
特色化专业型题式商场重庆充分发展较早石桥埔电脑城新渝海七星家具城现代书城等题式商场重庆典型代表营效果良值提江门现代书城仅取良营业绩促动改变走走消费惯说题式商场定位功劳
年重庆市型零售商场出现题式概念解放碑意世界邹容广场等沙坪坝区型商业物业进华宇广场引进塞博数码港等
项目商场部分占总体建筑面积例3274体量较适宜引导型商业发展考虑购物方便功配套层功清晰走特色化专业型道路减少必重复减少流交叉增加流驻留时间促进商品交易
（四）价格方案模拟
商业售价模拟
现运市场较法预期商业物业价格做初步评估采市场较法项目进行价格定位参数选取中遵循谨慎原根物业环节关注度区域项目情况选取9较指标分设定相应分值进行分析：
指标 设定分值 金诚广场 融信商厦 三峡广场 怡馨厦 华宇广场 项目
理位置 20 17 18 15 12 18 15
硬件配套装修标准 20 15 16 13 10 16 14
配套物服务 20 15 17 13 12 16 14
项目知名度 20 17 16 17 13 18 16
商业环境 20 18 18 18 12 18 15
项目附加值 20 15 16 16 14 17 14
周边交通等配套 20 16 15 14 18 17 16
卖场结构 20 14 17 15 13 16 15
开发企业知名度 20 15 15 13 12 17 14
合计 180 142 148 134 116 153 133
销售均价 9000元 方米 11000元 方米 13000元 方米 10000元 方米
街层销售均价 14000元 方米 25000元 方米 30000元 方米
时间累计 36月 30月 12月 12月 27月
★设定月利率：现行42‰计算
项目商业部分金诚广场均价应（建筑面积价格）：9000×（1＋42‰）36×1331429802元方米
项目商业部分融信商厦定价应：11000×（1＋42‰）30×13314811210元方米
项目商业部分三峡广场定价应：13000×（1＋42‰）12×13313413568元方米
项目商业部分怡馨厦定价应：10000×（1＋42‰）12×13311612057元方米
利相方法进行街层价格模拟出：
金诚广场模拟：15248元方米
融信商厦模拟：25476元方米
华宇广场模拟：29203元方米
加权求
考虑述项目项目性定价加权中根表中设定值分设定权：
商业均价：金诚广场：20 三峡广场：25 融信商厦：20 怡馨厦：35
街层均价：华宇广场：30 融信商厦：35 金诚广场：35
项目市场类项目较合理商业均价：
9802×20+11210×20+13568×25+12057×3511814元方米
合理街层均价：
15248×35+25476×35+29203×3024475元方米
计算结果修正
11814元方米结果区域市场现项目情况计算述项目考虑资时间素采预期收益法进行定价（营销方面表现价格相虚高销售速度较慢）项目较快销售进度求相现灭减市场价格虚高达快速营销回笼资金目090096修正系数区间（区间通常商业次性付款方式折扣）进行价格试算11814×090＜实际价格＜11814×096实际价格约10633～11342元间（理：街层均价区间：22028～23496）现区域商业市场定竞争力
商业租金价格模拟
诚然租金价格属行市变化月甚天租金市场行情样做项目商业租金价格模拟时通商业投资回报率反推估算项目街层租金价格
市场租金投资回报率正常范围8～12间（投资回报率低8说明商业氛围浓利商业投资营开展高12说明预见性商业风险较）
投资回报率计算方式：
投资回报率方米月租金×租面积×12销售单价×面积
述题设模拟商业物业销售单价反推估算方米月租金出项目商业街层方米月租金区间范围： 163元～245元
二传统百货业策划思路
综合性产品进行营规划面全区整重庆市场
市场先导者位角度发展站竞争市场制高点全面提升项目综合素质
增强市场汇聚力竞争力实现持续发展战略
项目发展前景广阔投资价值更显著
种营形式吸纳品牌企业进驻营
提供丰富产品展示舞台创建理想营环境商机投资吸引力价值更显著
营造浓厚市场商业氛围增强市场济价值市场汇聚力形成强烈投资氛围全面促进销售招商进程具体运作：
强化项目市场投资前景传统商业营规划增强投资信心
强化项目块发展前景沙坪坝中心商业圈发展前景
助品牌企业进驻项目流营回报品牌效应市场收益等素全面素质提升强化项目优势特征
强化项目价格升值空间竞争市场商业物业进行价格类突出项目发展优势
吸纳型百货超市进驻增加流身品牌效应
充分发挥项目身品牌优势带动销售租赁发展进程
优惠招商措施吸纳型零售业进驻助品牌效应知名度带动整体商场销售
附：重庆市部分型商家列表
名称 址 电话 备注
重庆百货楼 渝中区民族路2号 63841484
江北建新北路（现代广场） 67850487
杨家坪正街 68652947
沙坪坝区步行街 65343466
新世纪百货 渝中区青年路18号 63818611
渝中区民族路173号 63833946 伊
南坪万寿路
重庆商业厦 渝中区八路168号 63830235
晨光百货商场 九龙坡石桥埔 68614660
立丹百货 杨家坪 68432024
百盛购物中心 坪长江二路77号 68898940
渝北商业厦 江北区观音桥 67866776
南坪商业楼 南坪 62803978
富安百货 两路口中山三路32号 63871888
重庆两百商场 两路口中山三路38号 63863697
麦德龙 南坪白鹤路101号 69028888
三特色化专业型题式商场功定位
（）背景简析
市场势
整体商业形势发展良呈扬趋势
质化程度较高竞争惨烈
特色化专业型建设已引起重视
市场走
市场营需全新理念引导
文化建设进步加强突出
品牌认知
风情式商务公寓成功推出项目品牌入市产生巨效应
现品牌需进步挖掘提纯
竞争状况
段成熟
特色化专业型商业定位规避质化竞争风险
突出项目差异化
消费群体
学生
区域常住居民
周边单位员工
部分中层白领
问题
项目商业硬件配置尚欠缺
周边商业物业空置量容易形成克隆模仿质竞争
（二）目标策略
营销目标
建立金沙国际全面差异化形象
完成商业物业销售招商工作
品牌目标
特色化专业型题式商场求前推广续营运品牌基础
消费者沟通必须站消费者立场
区域商业物业物质层面质化者克隆模仿性足造成身优势
（三）功划分
综述：相应商业功规划定位应根沙坪坝现商业状况面激烈竞争百货营形式存着非常市场风险进行特色化专业化商业功定位独树帜众
类 楼层 分层功 分层求 空间原 装饰风格定位
商业车库 负4层 设备房部分仓库
负3层 车库仓库
负2层 车库
超市 负1层 商业超市 装修层次注意弱化高档高价感觉 开放型 通透 价中档众化概念物化表现
体育精品层 街层 体育精品店（力店） 追求回头客熟客保留传统营优点插入适量休闲功 流线清晰循环循环回路系统完善 现代古典风格重视符号（logo等）表现
2层 体育服装鞋类等（力店）
3层 型运动器械器材
休闲运动层 4层 健美操国术等 突破商业生死线克服疲劳运动休闲表现强化 开放轻松 中西结合
5层 球类运动馆（乒球馆台球馆壁球馆）
6层
休闲中心 7层 书社茶坊型餐饮服务 需垂直电梯直达扶梯形成双路配合 注重开放式私密性配合 文化装饰数量集中特色
8层 精品助型影厅
1分层阐述
商业车库
针项目区位优势推出型车位弥补细节型配套足时利车库特征适加入定面积仓贮空间进行二次功组合
体育精品层
该层项目力店项目招商重点
休闲运动层
运动元化时面消费群体特争取周边居民运动消费固定化带动整体气反作力店
休闲中心
种休闲元素集中体现没餐饮嘈杂迪厅喧嚣满足休闲爱消费者带动整体气
2楼层功定位说明
点购物休闲娱乐功统
商业购物中心流购物休闲游逛三部分构成般情况占三分休闲游逛者存意想兴购买实际购物数会适度提升消费力增强
根市商委测算般情况购物时童疲劳时间40～60分钟成90～150推算：消费者商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致消费者离开购物环境终止交易活动
基述两点商业购物中心仅设施完善服务众休闲空间娱乐活动消费者里购物游乐样消消费者疲劳感延长驻留时间目前传统商业拟
围绕着运动休闲概念设计
沙坪坝区特定流消费群体学生常住居民特点决定特色化专业型营走体育运动型产业结构正适合求
着物质生活水提高饮食结构生活惯正发生变化然健康生活目标成追求消费传统食品日常品转移运动休闲产业营越越生活亚健康接受
面消费特征发展趋势题式商场题定位运动休闲极必利克服项目身商业裙楼较高难点利日良营业绩产生着良发展前景
结
体育运动休闲特色化专业型题项目身商业特征契合
立足商业部分题定位差异化抢占市场先机开利局面效规避克隆模仿性质化竞争风险
四商业部分采营方式思考点
思考点：目前市场整体商业裙楼较冷情况特色化专业型题定位营销周期延长
周期拉长利现阶段商业部分发展商务公寓租赁绩效会影响应优先确立力店营销工作具体采优惠招商措施吸纳型专业体育零售业进驻充分助品牌效应知名度
休闲娱乐设施配备营成相高影响整体工作进程情况进行营
思考点二：引导型商业物业进行营返租
引导性商业业态营考虑物业发展公司行营业受益返租方式业住户受益
增强商业部分规范性引导项目整体氛围相附合
第四部分 现阶段工作进行(略)
根述求现阶段工作两方面入手：
（）营销资料招商资料准备
销售手册准备
宣传折页
商场面图
统销讲词
选建筑材料
商业物业理说明
销售现场理
项目形象维护
员理
销售文件配合
现场卖场日常理
（二）象招商企业联系
重庆知名休闲品商家
商家附表：
休闲娱乐场附表：
外区域商家
传统营知名商家名录（附表）
体育专业商家（附表）
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第部分 沙坪坝片区商业调查浅析
沙坪坝区商业发展现状
()沙坪坝区商业济基描述
沙坪坝区位嘉陵江畔处重庆市区西部全区幅员396方公里口66万优越理位置发达交通成重庆流物流信息流道
2000年沙区全区国生产总值（GDP）达831亿元财政总收入82亿元城镇居民均支配收入6421元目前沙区已拥商场1300余2000年沙区商品销售总额超20亿沙区已成重庆市第二商业中心
沙坪坝区济较发达重庆市重工业基沙坪坝区重庆市科技实力雄厚文化教育发达科教文化区区专院校9中等专业学校中学300校学生123万全市三分科研机构集中区科技工作者达5万余智力型劳动者占全区业数三分
（二）沙坪坝区板块商业分布情况
中部板块——处沙区商业中心沙区商业市场发展早板块着两年沙区商业发展日益迅猛沙区商贸中心角色定位日益明显
板块商业市场特征：中部板块集中沙坪坝区型综合商厦传统营国营百货商店集购物休闲娱乐体综合商场商家必争该板块代表性商业物业众诸华宇广场沙重百新世纪百货金诚广场立洋百货等等商业规模处段营品质贯气推广方式作沙坪坝区商业济繁荣象征时全市具极影响力
南部板块——着沙区政府南迁凤天路沙区政府意南部新城造成沙区***文化中心凤天路代表南部板块逐渐成沙区房产开发热板块
板块商业市场特征：南部城区板块沙区中高档住宅区集中板块芳草天骄年华龙洞湾花园等沙坪坝区知名楼盘均中商业物业相缺乏档次物业分布相较均匀（区然形成）马家岩建材市场该区域商业物业代表力店加商业街模式进行商业专业业态营区政府力扶持马家岩建材市场成全市范围较影响型专业建筑材料市场
北部板块——处规划中重庆学科技园区线该板块突出特点学校林立教育氛围浓厚重庆西南区知名学府区包括重庆中南开中学重庆七中重庆学（含原重庆建筑学）等名校集中分布该板块
板块商业市场特征：北部板块作房产开发土发展重点教育科技长期房产开发项目情况区域商业建筑形态商业门面营效果良欣阳广场目前该区域唯集购物休闲餐饮体型综合商场营效果超市餐饮点生意火爆购物场效果般
东部板块——长期沙区老工业基较集中区块包括重棉二厂红岩汽车弹簧厂重庆微电机厂等众国企业均集中沙坪坝区较老型居民聚居区整区域房产开发起步较晚房价较低
板块商业市场特征：目前该区域商业物业营业态定位：作整片区日常生活者居家需配套设施型超市菜市场型餐饮日型消费（美容美发VCD出租等）沙坪坝区招生办（垄断）沙区唯开放式型体育馆位居处加区域学校较集中文化类专业市场较发达现代书城该区域典型商业代表
西部板块——连接成渝渝长高速公路区拥铁路便利（区块梨树湾货运站）成沙区物质组织中心目前梨树湾工业区已形成木材钢材机电产品集散
板块商业市场特征：历史（该区域属沙坪坝区城乡结合部）交通（干线较易分流群）原该区域商业氛围直较淡薄商业营型居家型产品
（三）传统商业物业沙坪坝区分布简析
重庆市传统商场代表首推重庆百货楼该商场分渝中区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区开店营传统百货商品价格档次均走众化路线沙重百1999年底进入沙区市场位沙坪坝正街属中部板块统计：2002年该商场总营业额达55亿元沙坪坝区商业物业
1999年2002年年时间重庆市传统百货业精英新世纪明日立阳等相继进驻沙区全部集中中心区域繁荣沙坪坝区商业济促进沙坪坝区整体济发展中心区域商业体竞争较激烈质化突严重
传统商业沙坪坝区零售业种表现形式形成较市场规模营方式沙坪坝区济活动重组成部分沙区中部板块商业竞争整重庆市场传统商业竞争中十分显著方相作重庆市传统商业重表现形式——批发沙坪坝区没形成定规模营商家整体较零散重庆传统商业沙区较足方面
（四）沙坪坝区专业市场调查
1沙坪坝区专业市场分布概述
沙坪坝区专业市场分布较零散颇具规模专业市场集中西南部板块商业繁华中部板块没见沙坪坝区域专业市场竞争激烈
专业市场代表物业：位天马路马家岩建材市场位桥西物市场位学府路电脑专营店位龙坎南亚家具城国美电器城外位沙坪坝城区外歌乐山农副产品批发市场双碑区摩配市场等等
2沙坪坝区休闲娱乐市场调查报告
（1）总体状况
沙坪坝区休闲娱乐场集中商业步行街广场沙拉拉酒廊新西南歌城观景茶楼沙坪坝电影院 咖啡吧文化馆电玩城等等营状态较单缺乏解放碑意世界会天间综合型休闲娱乐场
重庆学周围龙坎汉渝路石碾盘中型休闲娱乐场营项目分布较分散
名称 位置 营面积 营效果
新西南歌城 银贸厦 1500㎡ 良
沙坪坝电影院 恒鑫厦 800㎡ 般
文化馆电玩城 文化馆 250㎡ 良
KISS吧 火车北站 300㎡ 般
金龙玉凤 石碾盘 1200㎡ 良
音乐龙歌城 欣阳广场 2000㎡ 般
青蛙酒廊 汉渝路 100㎡
奥龙夜总会 龙坎 1500㎡ 良
(2)调查结
沙坪坝区休闲娱乐设施分布中心商业区域重庆学周边龙坎石碾盘均休闲娱乐场较分散营档次相较差没形成气候
中心区域休闲娱乐设施集中周末气旺盛工作日晚休闲娱乐场营状况走走消费惯街面场生意更旺场生意较淡
餐饮业发达两者相关相惜关系生意旺盛休闲娱乐场均集餐饮休闲娱乐体综合型场交通方便气聚集
迪吧舞厅沙坪坝中心区域数量较少营质量般生意淡市场说明沙坪坝需书香生活体味致休闲娱乐场
现阶段周边居民休闲娱乐消费集中步行街广场学生消费力突出引导消费者休闲娱乐需强调宣传力度新奇致胜吸引消费群
二沙坪坝区中心商圈特征浅析
（）沙坪坝区中心商圈特征
1概述
理位置
受重庆特组团式布局现状影响时理位置相独立原沙坪坝商圈具较强独立性
相应沙坪坝区商圈区居民消费力握消化较充分时商品种类已较完备
规模
始建90年代中期步行街北起沙南街跨渝碚路华宇广场西侧延伸绿色艺术广场重庆目前步行商业街区
商圈效消费口120万年购买力60亿区域商业网点万余家（含便利店等）
商业水相较低
相较完善商业营台（包括旺盛消费力步行街营造出良商业营环境）言沙坪坝商业业态进步完善营水进步提高
目前整沙坪坝区营业型卖场形式较单商业物业配套设施普遍需完善商业服务员整体素质整商业行业服务水进步提升
引进品牌商家作商圈营旗舰目前沙坪坝商圈急需完成务沙坪坝型商家招商力度非常引进系列全国较影响力商家
2沙坪坝中心商圈重庆市商圈较分析
重庆城区济发展竞争说第三产业关键第三产业中商业服务业重素
重庆城区遗余力改造身商业环境提升区商业规模水出现沙坪坝九龙坡南坪江北争重庆市商业第副中心局面项单项指标区情况分析：
消费力分析
果区域常住口数量均消费支出计算重庆城区消费力沙坪坝区仅位渝中区九龙坡区位居第三
需说明南岸江北两区距离渝中区较两区购物环境商业发展水商圈相关软硬件配套渝中区相明显差距消费力解放碑商圈分流现象非常明显九龙坡区效吸引渡口区消费力消费力总量角度渝中区外城区中具领先优势
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额排序次：渝中区九龙坡沙坪坝江北南岸沙坪坝区样仅渝中区九龙坡区位居第三
居民消费档次
消费档次重庆市城区高端消费力解放碑分流现象较突出江北南岸九龙坡区传统工业区（包括渡口区）区居民消费档次高沙坪坝理位置特殊性较快商业发展速度分流现象相较弱
外沙坪坝作全国闻名教育文化区常住流动口文化层次消费档次仅次渝中区高重庆城区
整体购物环境
重庆城区商圈目前修建营步行街杨家坪步行街已初步成型江北区步行街方案迟迟未实施解放碑步行街外已开始投入步行街仅沙坪坝南坪两区
规模规划水沙坪坝领先南坪沙坪坝步行街规划中导入非常浓厚文化理念形成较鲜明规划特色增强商圈整体吸引力
通分析出沙坪坝商圈环节位城区前列综合成商业规模档次营水环节仅次解放碑商业副中心
城区 指标 渝中区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 江北区
口（万） 5861 6760 7218 4757 4665
国生产总值（万元） 1246107 919510 1189426 615262 562561
职职工年均工资（元） 11757 11457 10982 10563 11332
社会消费品零售额（万元） 1000038 370879 552495 304001 352346
型商场营业面积 重百新世纪会商业厦等 沙重百明日百货欣阳广场华宇广场立洋百货等商业营业面积约20万方米 重百立丹百货中商百货富安百货等商业营业面积约15万方米 重百南丰江南商百盛商社电器等商业营业面积约15万方米 重百阳光江北商场世纪新现代广场华音商场等商业营业面积约10万方米
★注：调查重百沙坪坝分店（营业面积20000方米）1999年营业额3亿元2000年8月统计时营业额已突破3亿元2002年达55亿元年季度已2亿元新世纪超市（营业面积约2000方米）年销售额1亿元均领先城区分店营业额
（二）沙坪坝中心商圈支撑元素分析
1沙坪坝区中心商圈辐射范围
前述沙坪坝区理位置相独立区消费力握相充分域标准效辐射区包括北碚方井口渝中区方红岩村江北区方石坝南桥西高新区域范围
2沙坪坝区商业消费层次构成分析
沙坪坝中心商圈消费力致四层次构成较明显四元结构
元：商圈辐射范围常住居民
部分消费者消费集中日品（衣食日化）耐消费品（家电通讯器材层面）沙坪坝均收入较高消费力相应较强时着居民收入消费水提高量住宅项目开发带外区购房者流入消费力进步放
二元：企业职工
沙坪坝型企业职工较效益较重消费力构成康明斯发动机厂嘉陵特钢厂等代表
三元：教育科技口
沙坪坝中专院校22区属中学200校学生13万左右教育口总量约20万外全市13科研机构集中沙坪坝科技工作者5万余智力型劳动者占全区业数13
学生消费集中日品周末节假日休闲娱乐层面教育科技业者收入较高消费层次高注重消费附加值两者形成沙坪坝支独具特色消费力利沙坪坝区商业档次提升
四元：机消费力构成
述层面消费力外机消费力支撑沙坪坝区商业重元素沙坪坝区学子带动聚会购物休闲等商业活动较普遍区域然文景观（森林公园烈士墓）吸引相游客沙坪坝区消费
（三）沙坪坝区中心商圈优劣势素分析
1优势素总结
通述分析认沙坪坝区中心商圈优势素体现环节：
旺盛稳定消费力
旺盛——沙坪坝区居民均收入较高消费观念较超前消费档次较高
稳定——理位置原商圈相独立区消费力沙坪坝区商圈消费
正沙坪坝区中心商圈旺盛稳定消费力作支撑沙坪坝区整体商业营始终保持强势增长良性势头
重庆领先独步行街购物环境
沙坪坝区步行街规模规划水文特色等环节重庆市均居明显领先位已成极具休闲购物氛围情趣型商业街区消费者提供更购物环境时商家营造出天独厚营条件
着居民收入水增加耐消费品全面普居民消费更注重精神层次享受更注重消费带附加值某种意义说蕴涵商业竞争种新趋势单商品性价竞争服务水购物环境层面综合竞争转化
沙坪坝区居民文化水高商业区文气息浓厚新轮竞争中疑已抢先机高附加值商业业态营造更营台方面利沙坪坝区商业档次商业形象进步提升步入条良性发展循环轨道
2沙坪坝区中心商圈发展劣势（制约素）分析
制约沙坪坝区中心商圈发展素体现理位置层面具体说沙坪坝重庆市范围理位置相独立然效避免区消费力外流城区交通距离较远制约商圈辐射范围进步加
制约素商家营商品服务水商业运作力提出更高求方限市场容量条件获取市场份额
3沙坪坝区区域规划商业走势影响分析
沙坪坝区城市商业规划直走南坪江北九龙坡等二级商圈前面沙坪坝区步行街广场二级商圈中早建立起现区域中成型合理流走车流方城市景观城市绿化等方面显序合理三峡广场开放段时间沙坪坝区仅吸引区居民吸引高新区江北龙溪镇沙坪坝范围居民外区体消费者
沙坪坝区整城市规划三峡广场核心四周辐射呈方形外扩展强化教育优势时注重营造城市特色文景观优势沙坪坝区景观资源开发沙坪坝区滨江路沙坪坝区江景古镇（瓷器口）歌乐山烈士陵园歌乐山然森林公园等然景观资源城市景观结合起形成城市综合竞争力升带动沙坪坝区济发展
沙坪坝区政府轮新规划沙坪坝效资源利更充分时强化沙坪坝区区域竞争力摆脱原沙坪坝区单纯教育吸引外区流沙坪坝区单竞争素三峡广场外开放明显感觉沙坪坝区外流动口明显增量外口沙坪坝区核心商业段逗留沙坪坝区商家种绝机遇少气保证沙坪坝区商业良性发展
通述措施沙坪坝区南坪江北九龙坡等竞争成第二解放碑时处非常利位置
（四）步行街三峡广场沙坪坝区商业格局影响
重庆市沙坪坝区城市核心区步行系统（广场）规划建设兼种功作分次进行综合考虑较成功城市步行空间该步行区规划中城市核心托创造具浓郁文化特色城市步行空间满足市休闲健身满足性购物需求功步行系统
1997年开始沙坪坝点面逐步建成约6000方米绿色艺术广场片出现闹市区中心较开阔绿舒解拥塞城市空间柔化生硬城市环境丰富城市景观然该广场面积绿化占60空间吸纳力较低
绿色艺术广场建成直2002年五年里区域陆续建成商业广场期二期历史文化名广场阶段中方面结合区域特点城市环境处理方式创造丰富立体城市空间营造出深邃区域文化特色建造宜空间尺度方面通城市设计研究沙坪坝区中心核心区域步行商业系统规划思想角度明晰起规划单广场体系系统化步行空间发展局部形成两层复合型步行体系系统化综合化发展根解决创造功复合型城市空间问题
城市消费象群体消费心理消费惯进行较深入研究购物群中分满足性购物需性购物两类型商业规划方面目两类进行独特性倾斜营造出浓厚商业氛围
1沙坪坝区中心区域流方分析
三峡广场修建前原沙坪坝区商业中心流方：名雕塑广场——双巷子街——沙重百——沙百司瓷器口——工行（建行）——沙重百——沙百司双碑——汉渝路——双巷子街——沙重百——沙百司石桥铺——三角碑——沙重百——沙百司江北——三角碑——沙重百——沙百司沙重百沙坪坝区口汇聚点里商业绝核心带
三峡广场修建口流发生变化新世纪赛博数码广场开业银贸商厦存三峡广场修建沙坪坝区商业流方然没根变化仅略三峡广场偏移已沙重百前步行街入口广场相流汇聚点
金沙国际位沙重百正面老沙百司原址修建沙坪坝区绝核心商业段96年前40年时间里沙坪坝百货公司（沙百司）区唯型商家沙百司沙坪坝区居民中美誉度非常高老沙坪坝区块着非常深厚感情项目工行建行沙坪坝区分理处墙隔旁边重庆饭店嘉利酒楼等面街铺面排银行超市域段分析三峡广场建成沙坪坝区商业流方会改变项目位置沙重百相互联系沙坪坝区商业绝核心位置
2沙坪坝区中心商圈重心分析
三峡广场修建北京华联入驻华宇广场连新世纪百货银贸商厦华夏银座起包括现沙重百明日百货立洋百货项目争做谁沙坪坝区核心商业绝核心位置场争夺中项目区域优势非常明显项目区域年积累老百姓心理已形成种潜思维定势沙重百年销售额印证
五沙坪坝区中心商圈商业布局趋势分析商业前景判断
目前沙坪坝区中心商业区域已布点商业企业沙重百海明日广场立洋百货新世纪百货超市欣阳百货山城价超市协亨通讯赛博数码广场等餐饮业中快餐麦劳肯德基德克士乡村鸡中餐陶然居维纳等火锅德庄麦香园等名店入住进入沙坪坝区银行工行建行中行农行招行兴业银行浦东发展银行光银行重庆市商业银行华夏银行等进入沙坪坝区商业企业北京华联南亚家具广场等
目前进入商家进入商家欣阳百货家乐福南亚家具广场分布步行街三峡广场附外余全该区域两组团形式分布两块中中麦劳肯德基沙重百明日百货立洋百货集中双巷子街面部分新世纪百货赛博数码广场开业北京华联集中三峡广场附区域余分布沙正街家乐福分布汉渝路南亚家具广场分布新街
事例出沙坪坝区商业布局已基完成商业格局已基固定三峡广场华宇广场核心沙坪坝区商业新中心沙重百明日百货麦劳肯德基中心老商业中心两组团式商业格局
入住入住沙坪坝区商业均知名型商业企业营业态种类完善齐备超市服饰数码通讯家电等行业均名店设置里沙坪坝区城区剩三块定规模商业三块项目位置样说项目沙坪坝区商业核心段干年沙坪坝区商业布局会发生较变化非商业企业间洗牌发生否沙坪坝区袭现行体系中补充定新鲜物业种类
年新世纪百货超市店入住沙坪坝区年进入沙坪坝区沙坪坝区商业企业间营业额降反升说明沙坪坝区消费潜力未真正挖掘出商业企业尚真正营销空间供开拓项目间定位重叠沙坪坝区完全力消化掉更商品沙坪坝区商业前景预期商业前景非常乐观
商场名称 详细址 营面积 （方米） 楼层数 （层） 单层营面积 （方米） 业态
沙重百 三角碑转盘旁 9072 7 1276 型百货（全市连锁）
明日百货 恒鑫厦裙楼 8100 3 1700 型百货
沙百司 名广场旁 6800 5 1300 型百货
超市 欣阳广场 6000 1 6000 型超市（全国连锁）
欣阳百货 欣阳广场 9000 3 3000 型百货
家乐福 华夏银座 5000 3 1700 型超市（全国连锁）
北京华联 华宇广场 40000 1 40000 型百货（全国连锁）
金诚广场 沙重百旁 7500 4 1870 服装服饰（分零营）
立洋百货 立海厦 12000 6 2000 型百货（全国连锁）
国美商场 龙坎219路车站旁 4071 3 1357 专营家电（全国连锁）
山城超市 汉渝路 3000左右 2 超市（全市连锁）
新世纪百货 融信厦 12000 3 型百货超市（全市连锁）
南亚家具 沙龙广场 约27万 4 约7000 家具家居装饰（全市连锁）
第二部分 金沙国际项目商业特征
基济技术指标
1项目概况
金沙国际位沙坪坝区中心商业区原沙百司旧址前身沙百司沙区居民中较强影响力认度项目面积3400方米占面积1887方米总建筑面积56085方米中：项目裙楼部分12层建筑面积23345方米部分8层（计1560598㎡）4层（计 ㎡）车位数量充足合计113（★ 数源项目测绘报告书）
2理位置
金沙国际位沙坪坝新街74号紧邻三角碑转盘旁座落沙坪坝区商贸中心区周边商贸购物济金融信息机构餐饮娱乐商务办公氛围浓厚沙坪坝区核心黄金口岸
3相关配置
金沙国际建筑规划：负四层设备房负二层负三层车库负层街面直接进入超市1层8层商业房塔楼部分精品商务公寓成沙坪坝区写字楼代表性楼盘
整栋厦配5台高速垂直电梯18层商业裙房层配两部动扶梯专业物业理公司提供高标准酒店式物业理服务
4项目商业部分基技术济指标
项目商业裙楼采开间全框架结构柱距均匀商业卖场提供济灵活布局
标准单层面积
负层：239009方米（建筑外边框面积）
街层：160009方米（中包含商业门面面积6197方米）
2——7层：计1351915方米层单层约2000方米
第8层：202436方米
（★ 数源项目测绘报告书）
层高
负层：48米
首 层：5米
标准层：43米
5商业部分硬件设施配套
扶梯
1层8层层设两部动扶梯保证流通行阻
车位
2层3层车库面积5200方米左右泊车120辆够充分满足厦需
卫生间
层设男女卫生间
二项目商业特征SWOT分析
优势 劣势
3ü2 段成熟 ü1 理位置优势突出ü 7ü6 项目建筑宏伟布局合理裙楼建筑体柱距均匀ü5 周边银行邮局餐饮办公宾馆等市政配套齐全
ü4 现阶段裙楼体已完成 ü项目工程进度较快 14ü13 ü12 项目单层进深较ü11 易形成型卖场氛围 ü10 ü9 项目单层面积ü8 商业卖场提供济灵活布局 ü形成开间形式 20ü19 利商业空间感营造 ü18 ü17 务楼部分ü16 服ü15 垂直电梯数量较少ü易卖场流引导 28ü27 ü26 会产生压抑感ü25 修饰ü24 准层空高43米ü23 标ü22 准层消费压力增 ü21 标ü街层营业面积 利卖场建设
机会点 威胁
32ü31 充分消费购买力 ü30 院校学生消费群ü29 周边常住流动口众 ü 35ü34 灵活变化效组合销售策略项目优质运作创造良保障 ü33 属气聚集 ü交通条件 38ü37 新兴商业业态容易进行克隆竞争 ü36 现阶段片区整体商业物业空置量ü特色化专业性商业市场中心区域欠缺空白点 40 击影响较ü39 质化竞争相激烈ü项目周边商业物业传统营
三综合评析
1总体状态
金沙国际处区域位置整沙坪坝区商业中心位置
区域众力商业点传统模式占流营状况良
区域部分商业卖场环境缺乏深度街生意量商业场空置
2项目评析
根金沙国际处缘优势金沙国际极沙重百金城广场明日百货立洋商场嘉利广场形成沙坪坝中心商业区500米黄金走廊成黄金走廊特色化专业性商业中心
项目营业商业总面积2328631方米（车库529074方米负1层第八层1799557方米组成）占整项目总建筑面积（56000方米）例4158（中：车库商场分例9443213）（★数源项目测绘报告书）
项目商场面积超整体总面积30适宜做引导性商业业态
引导性商业业态营考虑物业发展公司行营业受益返租方式业住户受益时增强规范性引导项目整体氛围合拍
项目商业建议表
指标 10 10～～20 20～～30 30
商业业态 辅导型 辅助型 常规 超常规引导型
基说明 建筑形态体门面者摊贩提供消费者日常普通需产品 兼含辅导型产品业态辐射性增强建筑形态体门面集合 具备定商业知名度传统百货营 超常规指传统百货商业集合知名度高型综合性商场引导型指具备较高知名度特色化专业性市场
市场参考 阳光驿站 洋河花园 龙湖·西苑 怡馨厦 汉渝路山城超市 跃华商城 沙坪坝重百 会 石桥埔泰兴电脑城
第三部分 金沙国际商业裙楼市场定位建议
金沙国际商业部分定位概念设计
（）建筑目标设计
确立金沙国际沙坪坝区中心商业圈位置
项目沙百司旧址建加商务公寓成功推出沙坪坝区居民中较强影响力认度
缘优势突出毗邻沙重百金诚广场明日百货立洋百货等中心商圈营情况商业物业易流汇集显现项目身优势
总体目标
总体目标：金沙国际商业部分成沙坪坝区中心商圈方
分目标
逛：点逛着累
购：物美价廉
玩：休闲娱乐中
具体衡量指标
u 提高日均吸引流目标u
消费者求广泛适应性：男女老少皆宜²
消费者求强烈吸引力：学生居民流动群²
流限度引导金沙国际² 充分利缘优势²
u 延长消费者均驻留时间目标u
留住家庭购物：留住孩留住老留住夫妇²
留住非家庭购物：学生群体：突出逛玩²
流动群：突出逛购
需做：点量增累方休息新颖时尚样玩法型餐饮配点²
u 提高消费者消费率目标u
精彩样² 想²
物美价廉² 想买买²
轻松体味² 想玩玩²
u 提高日均销售额利润目标u
元化价格策略
价：坚持薄利销²
价格合理² 买² 中档价：想买²
货真价实² 高价：品牌精品²
（二）建筑风格定位
定位目标商场商务双子楼形成相应机结合整体突出楼建筑中心商业圈视角建筑金沙国际标性更加强烈建筑集逛购玩功体更体现
（三）功定位设计
1盲点规避
盲点：仓库车流整体功设计前应两盲点加重视进行效规划避免必招商日营影响
仓库
商业交易区需定贮物仓库作商品储存空间仓库面积针商业营理需进货方式理制度库存周期（国般40天）等紧密关联
保证项目商业部分日够良营运应安排出足够店仓库面积尤力店部分应考虑足够仓储空间免考虑周影响招商日营
车流
项目外专门泊车位停车停车场项目建筑形态充分考虑点量考虑货车装车卸车空间免占道路造成阻塞
2传统商业功设计
传统商业功优劣势简述
传统百货营现阶段沙坪坝区中心商圈商业竞争重点消费者群体说巨吸引力牵动力外项目招商时间进度进行传统百货业招商易开展时间控制力度较强
项目面问题讲周边商业物业击力太强质化竞争严重沙坪坝区整体传统商业趋进饱外项目商业面部分整体计8层第5层传统商业营生死线
商业功划分
指标 商业功描述
方案 方案二 方案三
3层 车库商业仓库
2层 车库
1层 食品蔬果超市 日品
街层 珠宝钟表化装品等高附加值产品
2层 鞋类男仕服装 女士服装 鞋类休闲服装
3层 女士服装床品 鞋类男仕休闲服装 女士服装男仕服装
4层 电器 饰品童装床品
5层 休闲娱乐城 电器
6层 型餐饮 家具市场 收藏品工艺品
7层 型餐饮休闲娱乐城
8层 办公区域商业仓库
传统商业策划思路（面部分做阐述）
3特色化专业型题式商场设计
题式商场概念
题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识种商场类者相类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种休闲意趣增加激发消费者购物兴趣欲总说特色化专业型题式商场发展空间
特色化专业型题式商场定位项目商业部分契合点
特色化专业型题式商场重庆充分发展较早石桥埔电脑城新渝海七星家具城现代书城等题式商场重庆典型代表营效果良值提江门现代书城仅取良营业绩促动改变走走消费惯说题式商场定位功劳
年重庆市型零售商场出现题式概念解放碑意世界邹容广场等沙坪坝区型商业物业进华宇广场引进塞博数码港等
项目商场部分占总体建筑面积例3274体量较适宜引导型商业发展考虑购物方便功配套层功清晰走特色化专业型道路减少必重复减少流交叉增加流驻留时间促进商品交易
（四）价格方案模拟
商业售价模拟
现运市场较法预期商业物业价格做初步评估采市场较法项目进行价格定位参数选取中遵循谨慎原根物业环节关注度区域项目情况选取9较指标分设定相应分值进行分析：
指标 设定分值 金诚广场 融信商厦 三峡广场 怡馨厦 华宇广场 项目
理位置 20 17 18 15 12 18 15
硬件配套装修标准 20 15 16 13 10 16 14
配套物服务 20 15 17 13 12 16 14
项目知名度 20 17 16 17 13 18 16
商业环境 20 18 18 18 12 18 15
项目附加值 20 15 16 16 14 17 14
周边交通等配套 20 16 15 14 18 17 16
卖场结构 20 14 17 15 13 16 15
开发企业知名度 20 15 15 13 12 17 14
合计 180 142 148 134 116 153 133
销售均价 9000元 方米 11000元 方米 13000元 方米 10000元 方米
街层销售均价 14000元 方米 25000元 方米 30000元 方米
时间累计 36月 30月 12月 12月 27月
★设定月利率：现行42‰计算
项目商业部分金诚广场均价应（建筑面积价格）：9000×（1＋42‰）36×1331429802元方米
项目商业部分融信商厦定价应：11000×（1＋42‰）30×13314811210元方米
项目商业部分三峡广场定价应：13000×（1＋42‰）12×13313413568元方米
项目商业部分怡馨厦定价应：10000×（1＋42‰）12×13311612057元方米
利相方法进行街层价格模拟出：
金诚广场模拟：15248元方米
融信商厦模拟：25476元方米
华宇广场模拟：29203元方米
加权求
考虑述项目项目性定价加权中根表中设定值分设定权：
商业均价：金诚广场：20 三峡广场：25 融信商厦：20 怡馨厦：35
街层均价：华宇广场：30 融信商厦：35 金诚广场：35
项目市场类项目较合理商业均价：
9802×20+11210×20+13568×25+12057×3511814元方米
合理街层均价：
15248×35+25476×35+29203×3024475元方米
计算结果修正
11814元方米结果区域市场现项目情况计算述项目考虑资时间素采预期收益法进行定价（营销方面表现价格相虚高销售速度较慢）项目较快销售进度求相现灭减市场价格虚高达快速营销回笼资金目090096修正系数区间（区间通常商业次性付款方式折扣）进行价格试算11814×090＜实际价格＜11814×096实际价格约10633～11342元间（理：街层均价区间：22028～23496）现区域商业市场定竞争力
商业租金价格模拟
诚然租金价格属行市变化月甚天租金市场行情样做项目商业租金价格模拟时通商业投资回报率反推估算项目街层租金价格
市场租金投资回报率正常范围8～12间（投资回报率低8说明商业氛围浓利商业投资营开展高12说明预见性商业风险较）
投资回报率计算方式：
投资回报率方米月租金×租面积×12销售单价×面积
述题设模拟商业物业销售单价反推估算方米月租金出项目商业街层方米月租金区间范围： 163元～245元
二传统百货业策划思路
综合性产品进行营规划面全区整重庆市场
市场先导者位角度发展站竞争市场制高点全面提升项目综合素质
增强市场汇聚力竞争力实现持续发展战略
项目发展前景广阔投资价值更显著
种营形式吸纳品牌企业进驻营
提供丰富产品展示舞台创建理想营环境商机投资吸引力价值更显著
营造浓厚市场商业氛围增强市场济价值市场汇聚力形成强烈投资氛围全面促进销售招商进程具体运作：
强化项目市场投资前景传统商业营规划增强投资信心
强化项目块发展前景沙坪坝中心商业圈发展前景
助品牌企业进驻项目流营回报品牌效应市场收益等素全面素质提升强化项目优势特征
强化项目价格升值空间竞争市场商业物业进行价格类突出项目发展优势
吸纳型百货超市进驻增加流身品牌效应
充分发挥项目身品牌优势带动销售租赁发展进程
优惠招商措施吸纳型零售业进驻助品牌效应知名度带动整体商场销售
附：重庆市部分型商家列表
名称 址 电话 备注
重庆百货楼 渝中区民族路2号 63841484
江北建新北路（现代广场） 67850487
杨家坪正街 68652947
沙坪坝区步行街 65343466
新世纪百货 渝中区青年路18号 63818611
渝中区民族路173号 63833946 伊
南坪万寿路
重庆商业厦 渝中区八路168号 63830235
晨光百货商场 九龙坡石桥埔 68614660
立丹百货 杨家坪 68432024
百盛购物中心 坪长江二路77号 68898940
渝北商业厦 江北区观音桥 67866776
南坪商业楼 南坪 62803978
富安百货 两路口中山三路32号 63871888
重庆两百商场 两路口中山三路38号 63863697
麦德龙 南坪白鹤路101号 69028888
三特色化专业型题式商场功定位
（）背景简析
市场势
整体商业形势发展良呈扬趋势
质化程度较高竞争惨烈
特色化专业型建设已引起重视
市场走
市场营需全新理念引导
文化建设进步加强突出
品牌认知
风情式商务公寓成功推出项目品牌入市产生巨效应
现品牌需进步挖掘提纯
竞争状况
段成熟
特色化专业型商业定位规避质化竞争风险
突出项目差异化
消费群体
学生
区域常住居民
周边单位员工
部分中层白领
问题
项目商业硬件配置尚欠缺
周边商业物业空置量容易形成克隆模仿质竞争
（二）目标策略
营销目标
建立金沙国际全面差异化形象
完成商业物业销售招商工作
品牌目标
特色化专业型题式商场求前推广续营运品牌基础
消费者沟通必须站消费者立场
区域商业物业物质层面质化者克隆模仿性足造成身优势
（三）功划分
综述：相应商业功规划定位应根沙坪坝现商业状况面激烈竞争百货营形式存着非常市场风险进行特色化专业化商业功定位独树帜众
类 楼层 分层功 分层求 空间原 装饰风格定位
商业车库 负4层 设备房部分仓库
负3层 车库仓库
负2层 车库
超市 负1层 商业超市 装修层次注意弱化高档高价感觉 开放型 通透 价中档众化概念物化表现
体育精品层 街层 体育精品店（力店） 追求回头客熟客保留传统营优点插入适量休闲功 流线清晰循环循环回路系统完善 现代古典风格重视符号（logo等）表现
2层 体育服装鞋类等（力店）
3层 型运动器械器材
休闲运动层 4层 健美操国术等 突破商业生死线克服疲劳运动休闲表现强化 开放轻松 中西结合
5层 球类运动馆（乒球馆台球馆壁球馆）
6层
休闲中心 7层 书社茶坊型餐饮服务 需垂直电梯直达扶梯形成双路配合 注重开放式私密性配合 文化装饰数量集中特色
8层 精品助型影厅
1分层阐述
商业车库
针项目区位优势推出型车位弥补细节型配套足时利车库特征适加入定面积仓贮空间进行二次功组合
体育精品层
该层项目力店项目招商重点
休闲运动层
运动元化时面消费群体特争取周边居民运动消费固定化带动整体气反作力店
休闲中心
种休闲元素集中体现没餐饮嘈杂迪厅喧嚣满足休闲爱消费者带动整体气
2楼层功定位说明
点购物休闲娱乐功统
商业购物中心流购物休闲游逛三部分构成般情况占三分休闲游逛者存意想兴购买实际购物数会适度提升消费力增强
根市商委测算般情况购物时童疲劳时间40～60分钟成90～150推算：消费者商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致消费者离开购物环境终止交易活动
基述两点商业购物中心仅设施完善服务众休闲空间娱乐活动消费者里购物游乐样消消费者疲劳感延长驻留时间目前传统商业拟
围绕着运动休闲概念设计
沙坪坝区特定流消费群体学生常住居民特点决定特色化专业型营走体育运动型产业结构正适合求
着物质生活水提高饮食结构生活惯正发生变化然健康生活目标成追求消费传统食品日常品转移运动休闲产业营越越生活亚健康接受
面消费特征发展趋势题式商场题定位运动休闲极必利克服项目身商业裙楼较高难点利日良营业绩产生着良发展前景
结
体育运动休闲特色化专业型题项目身商业特征契合
立足商业部分题定位差异化抢占市场先机开利局面效规避克隆模仿性质化竞争风险
四商业部分采营方式思考点
思考点：目前市场整体商业裙楼较冷情况特色化专业型题定位营销周期延长
周期拉长利现阶段商业部分发展商务公寓租赁绩效会影响应优先确立力店营销工作具体采优惠招商措施吸纳型专业体育零售业进驻充分助品牌效应知名度
休闲娱乐设施配备营成相高影响整体工作进程情况进行营
思考点二：引导型商业物业进行营返租
引导性商业业态营考虑物业发展公司行营业受益返租方式业住户受益
增强商业部分规范性引导项目整体氛围相附合
第四部分 现阶段工作进行(略)
根述求现阶段工作两方面入手：
（）营销资料招商资料准备
销售手册准备
宣传折页
商场面图
统销讲词
选建筑材料
商业物业理说明
销售现场理
项目形象维护
员理
销售文件配合
现场卖场日常理
（二）象招商企业联系
重庆知名休闲品商家
商家附表：
休闲娱乐场附表：
外区域商家
传统营知名商家名录（附表）
体育专业商家（附表）
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