网狮园墅项目行性报告书
宏观市场篇
江苏省
江苏省宏观济状况
全省国民济统计指标
2003年712月
指标名称
累计(亿元)
累计增长()
国生产总值
477265
112
工业增加值
168629
148
全社会固定资产投资
166788
256
社会消费品零售总额
155612
123
进出口总额(亿美元)
29532
205
出口(亿美元)
16543
200
实际利外资总额(亿美元)
4833
358
财政总收入
66130
200
财政支出
34682
223
消费价格总指数(年期100)
993
城镇居民均支配收入(元)
4308
121
农村居民均现金收入(元)
2020
72
岗职工均工资(元)
6097
154
基分析：项济指标全线飚红利外资总额幅增加
江苏省房产市场基分析——投资强劲销售走旺
投资情况：年16月全省累计完成房产开发投资204亿元增长322％增幅年期提高149百分点中商品住宅建设投资累计达1541亿元占投资重755增长311
商品房销售情况：6月底全省累计销售商品房面积达6517万方米实现商品房销售额1265亿元年期分增长223％318％中销售商品住宅5866万方米销售额1063亿元分增长208％284％购房体销售商品房面积6196万方米占销售总面积951增长227％销售额1182亿元占销售总额934增长322％
土市场：16月全省累计完成土开发投资214亿元增长456％年购置土面积624万方米增长384％完成开发土面积387万方米增长72％16月全省商品房施工面积3733万方米增长191％中住宅施工面积3029万方米增长204％新开工面积162643万方米增长331％增幅年期提高7百分点预示江苏省房产业较发展趋势
苏州市
苏州市文理环境
理位置
长江
苏州
太湖 口：600万 海
积：8488方公里
浙江
行政区划
昆山
常熟
苏
州 吴江
太仓
张家港
交通联系：
周边：
南京
常州
锡
沪宁高速
苏州（1时）
苏虹机场路
苏嘉杭高速
沪宁高速公路
312国道
京沪铁路
昆山
浙江
海
市：
市区先建成干路东环路南环路等批次干道齐门互通式立交桥桥10座基形成井字型加环路城市快速干道系统保护苏州古城风貌苏州城道路建设采取非常保守做法南北东西交通干道然新建久扩建时候保护古城风貌法达城市交通真正需求目前苏州南北东西干道慢慢呈现堪重负现象苏州政府积极寻求解决方法中口外围迁移时修建环城快速公路流车辆分流缓解市区压力目前苏州市区发展空间没情况势必新区园区非常处
济状况
（1） 整体济模块化发展
体两翼发展格局
新区指苏州高新技术开发区 简称SND1989年
开始建设苏州早开发区规划面积52方公里
目前SND城市面积已达18方公里总建筑面积
600万方米
市区：文化
商业
中新苏州工业园区位苏州城东金鸡湖区中
国新加坡政府合作项目1994年2月签署合作协议年5月12日苏州工业园区实施启动规划发展面积70方公里10年左右时间建设高科技先导现代工业体第三产业社会公益事业配套具定规模现代工业园区规划建成座60万里居住工作新型工业城市
济指标
全市济高开高走国民济运行质量稳步提高初步统计全年实现国生产总值首次突破2000亿关达2080亿元价计算年增长145
均国生产总值超35700元现行汇率折算超4300美元全市三次产业例年53：567：380调整45：581：374
全年实现财政收入达29082亿元增长381（口径增长288）中方财政收入14703亿元增长582财政收入占国生产总值重连续7年持续升达140年提高21百分点
综述
苏州理位置优越交通便捷发展格局合理济繁荣具备房产基础条件加苏州身文化底蕴古文雅士喜欢责间定居方目前苏州房产市场量成功士选择苏州作第二居者功成身退养老年直支撑苏州高档墅房原
苏州房产市场分析
全市房产市场火爆商品房二手房供应求价格幅扬开发总量快速升城镇土制度改革取重突破工业项目外营性律实行拍卖招标挂牌出方式供市土储备中心已拍卖招标挂牌交易45宗计25142万方米获出金4996亿元全年完成房产开发投资10734亿元年增长564商品房施工面积145776万方米年增长716竣工面积5573万方米增长193商品房销售面积53552万方米销售额11578亿元分年增长115308中商品住宅销售面积47679万方米增长104全市商品住宅均售价达2053元方米升187房屋二级市场置换价格涨交易活跃市区旧住宅成交户面积达22514万方米成交额2457亿元
（1）供需关系
销售数字直线升：
l 2001年半年园区市区新区吴中区三区域予售房销空销售率达95
l 全市存量房全部清仓
l 2002年度新开案排队争购
20012002年房屋二级市场幅升：
房屋转换交易日趋活跃越越市民卖掉房换房卖掉旧房换新房形成住房梯度消费促进房产级三级市场联动发展具体原：
l 新楼盘高价格逼考虑相单总价较低二手房
l 购买二手房样申请公积金商业贷款
l 城市建设速度加快新货币拆迁政策出台少拆迁户进入二手市场购房促进二手房交易
l 2001年市区次举办房屋展销置换活动市民拥更选购机会二手房市场添火
市区购买二手房根«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»关精神办理购房入户手续刺激二手房市场
景气指数持续升继续扬
二季度苏州市房产业景气指数然升攀16154高点二季度房产业景气指数创新高企业家信心指数企业景气指数分达1615415312季度升788434百分点
商品房销售价格情况指数季度13308升15601增幅明显短时间房价急速升房产企业未持续期企业景气预期指数然高达15385位高位景气区间
海外投资商聚增拉动苏州房价路飚升
年苏州房价持续扬市区商品房住宅均成交价增长百分三十苏州房价居高原土供应足需求旺盛拉动房价尤海外投资商聚增段档次高房产供应求世界五百强中已84强落户苏州海外侨资企业苏州2500家香港苏州投资项目位居境外投资第位台资企业苏州3000家海派创办高科技企业苏州200家境外士投资苏州纷纷苏州居新天堂苏州房价短期涨房源更趋紧张
土拍卖带土成断升
2003年新土拍卖情况
区域
块座落编号
面积（万）
途
容积率
土价
楼板价
成价
住宅售价
均价
吴中区
吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧香山南路南侧苏2002G1
85
居住
≤025
726
2906
3800
5000
5000
南门路51号苏2003B2
10
商住
≤12
3449
2874
3700
4500
4500
市区
西北街140号苏2003B1
1066
居住
≤07
2720
3885
4800
6000
8375
阊胥路119号苏2003B3
64
居住
≤16
4446
2779
4000
5500
北浩弄16号苏2003B4
12
居住
≤05
3241
6483
7200
9000
学士街115号苏2003B5
07
商住
<025
5886
9810
10600
13000
梅花新村北侧312国道东侧苏2002G3
7
居住
≤12
928
774
1600
2100
2320
东汇路北侧倪家桥滨东侧苏2002G4
22
居住
≤12
1447
1206
1800
2300
苏福公路北侧酒厂路南侧苏2002G7
14
居住
≤13
1105
850
1700
2200
金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧苏2002G8
13
居住
≤14
1105
850
1700
2200
园区
湖畔花园
51
居住
313
2902
927
2600
4500
浙江名城
3
居住
25
3666
1466
3100
4200
天翔花园
19
商住
4
4657
1164
2800
4000
新区
苏州新区水厂北侧块苏2002B8
25
居住
≤15
2363
1575
2475
3000
3000
土拍卖情况：
1 南门路块预计年年底左右会推该块推南门区域高房价会飙升4500元估计会刺激南环路太湖路间原吴县市中心房屋均价升35004000元预计该块没推出前
发展商根期市场值会房价拉升30003500左右
2 古城区：古城区房屋均价已破8000元关块基墅量体少针客源特殊代表市区真正房市行情唯块阊胥路块高层衡量市区行情指标案该项目预估市场价少5500米
3 新区土拍卖少区域价格定位争议区域年新区水厂块拍卖标志着新区中心房价会飙升45005000元左右正议否新区房价创造神话时候该块流标新区房价具争议性变化性新区苏州整体市场位目前区域情况走4000元合理
园区：园区早实行土拍卖区域早期次土拍卖次次热土价格迅速60美金米升超出400美金米次拍卖明显感觉400美金米未段时间园区土价格标准基升势头停住应400美金米基已接天价升空间持怀疑态度园区土供应量庞市场未纳量投资者担心
目前政府土供应量宏观调控房产然持续扬势头带惯性目前CBD价达500美金稳步升
总说土价格路扬开发成幅增加成未房价坚停甚升重支持
苏州房产期动态分析
房产热反映城市济发展水居民生活质量
●苏州济高速增长推动城市化进程加快城市气集聚气集聚度须房产需求度保持致
●跳出盆效应苏州房价涨幅居全国十城市首目前价格定位低周边城市
座城市美美方济发达发达座城市房子车子建筑交通构筑起城市基框架映出城市济发展水居民生活质量
苏州变美变苏州房子变苏州外致感受种感受久居苏州百姓体会尤深苏州城市巨变化决定产楼市价格走位首批购买园区市花园住宅市民告诉记者初方米1800元售价购买套130方米住宅现套房子方米市场价（二手房）已接4500元房价涨15倍
苏州房价涨业士指出房产市场身规律作外十分重点苏州城市格局城市面貌发生变化刚结束园区第二届房产交易会传信息总成交房屋1240套方米均售价4466元中加城湖滨公寓精装修房均售价方米达5500元毛坯房均价达方米4050元两年园区房产均涨25％园区房价持续扬疑益园区整体环境提升优化
苏州城市化日新月异房产增值潜年苏州房产市场持续升温重原着城市扩容原处城郊接合部块房产开始热起传统苏州眼里越运河长桥房子已属理想称现里新房已开始逼方米3000元城市化凝结着政府投资开发年苏州仅基础设施投入百亿计苏州城市化规划未绕城高速均属城区城市化苏州房产开发带前未发展空间
决定城市形态济苏州城市化扩容源苏州济快速增长苏州连续入选世界九新兴科技城市中国具活力城市等世界500强代表国际资普遍苏州少民间资苏州作佳投资目苏州GDP增长直走全国前列高速增长济推动城市化进程时量集聚气气集聚度须房产需求度保持致苏州房产市场异常活跃价格持续扬质素市场角度寻找供需衡价值规律苏州未城市规模200万口计算苏州房产市场空间然价格稳中升
苏州房产楼市热房产业身规律房产业发展背景息息相关世纪90年代中期苏州房产呈低迷状态1999年开始逐渐走出低谷2001年起获幅升6月中旬市举办房交会成交房方米均价3993元较届房交会方米涨1380元居民购房欲显示城市化带生活质量追求统计市区均住房面积五年前139方米扩175方米住房成套率达83％较五年前提高18百分点城市相苏州目前房价涨幅然位全国十城市首（2002年建设部统计数）价格定位突出统计海房价方米价7000元杭州5500元南京5000元锡4000元苏州房价飞涨定程度苏州原房价偏低联系正确认识房价助苏州房产市场健康发展
苏州房产市场热力减关部门获悉年16月全市房产开发投资完成79．86亿元增长103．9％继续保持强劲增长势头中住宅投资达71．02亿元增长120．1％继续占开发投资导位
年房产市场谓供销两旺统计数显示6月底全市商品房施工面积1468．01万方米中新开工面积527．04万方米竣工面积145．31万方米分年期增长92．2％37．8％19．43％销售势头16月全市商品房销售面积143．78万方米增长6．9％预售面积达354．97万方米增长129．0％中住宅预售单价已达方米3200元空置商品房消化极快2001年尚191．61万方米年6月底仅余94．01万方米关士介绍中苏州市区空置商品住宅已没
购房者言房源紧张问题缓解68月期间会百万方米商品房市年底30万方米定销商品房投市场
分析苏州济强劲增长房产市场继续红火根保障2003年半年苏州市国生产总值GDP超1200亿元增长17％财政收入达191．68亿元口径增长34．8％居江苏省首位外商投资继续加实际利外资35．01亿美元增长70．8％城乡居民储蓄余额达1335．76亿元净增528亿元
城市规划发展房产市场带利消息环古城风貌保护工程苏州历史规模城市改造项目实施1000公顷绿增建启动绕城快速道路系统建设等极改善市容市貌居环境提升城市形象品位
时苏州正成方集聚年年底口普查时苏州外口已达180万2000年151万增加五分快速口增长客观造成更需求
苏州房产市场未发展展
清晰理性出点结：
（1）整体发展趋势稳定均价格增长幅度较前（2002年）定减缓势头然呈升线态
（2）土释放量体城市化建设进程中迅速加供求关系开始变化价格指数开始接受考验
（3）商铺然缺乏市场需求旧抢手价格持续走高
（4）着城市化进程断加城市规模发展方保持东西拓展南北加强势头年吴江相城两区域产会较动作7月新土拍卖情况：园区产苏州产舞台扮演重角色述两区房产价格优势产品特色吸引市场注意力进推动全苏州产板块升势头
（5）产品元化差异化求开始凸现面积定成效宜重复采质性产品竞争愈发激烈
（6）苏州产2002年房产市场持续攀升土出新建商品房面积数量幅度增长进入2003年根惯性作整市场定扬空间
苏州市墅市场现状分析
综述
墅价格稳中升济型墅市场需求强烈
墅作住宅高级居住需求满足应该高级说墅追求更生活重载体苏州墅开发始世纪90年代开始没引起苏州少关注然2001年起苏州墅市场子火起
中墅板块价格表：墅价格涨固然受苏州整体房价涨素影响反映出市场墅需求增加
区域
2001年
2003年
独栋
联体
独栋
联体
市区
中心
4000
3500
10000
7000
周边
3000
3000
5000
4000
园区
湖西
4500
4000
10000
7000
湖东
没
8000
5000
新区
中心
3000
6000
木渎
2000
3500
太湖
3000
没
8000
吴中区
中心区
3000
2200
5000
3500
长桥北
1800
3000
根苏州类型墅销售情况调查显示市区周边区墅全面热销价格均幅度涨部分墅方米涨达数千元价格涨两年房产势高涨土拍卖价成涨墅项目影响巨加目前私营业外商苏州投资发展例增加成墅购买群苏州墅购买者中部分国区境外着苏州济持续发展越越加入墅族
实性高价墅实惠性低价墅市场前景
目前价格区分市场墅分两种：
高端价位低端价位
高端价位分两种：
1 市中心黄金段开发区顶级位置：市中心留园拙政园等名胜古迹旁墅园区金鸡湖畔墅墅段优势然价稿着实性高端客户喜欢销售状况直错
2 郊外风景区度假墅 ：太湖边阳澄湖边者苏州区高尔夫球场墅类墅然风景优势休闲度假功墅单总价高加缺乏实性肯定会犹豫花百万买样享受奢侈品样客源少类产品销售实
低端价位：
天山木渎镇吴中区长桥南园区娄葑镇方属郊区离市中心远单价3004000元米总价控制100左右样墅济实惠具升值潜力样消费者喜爱
独栋式墅日趋受关注
苏州墅价格沪宁线相较低苏州生活水相较高许条件选择购买步位独栋式花园墅目前苏州 欧式美式建筑风格独栋墅外种具苏州园林特色中式墅类墅建筑面积般200米左右价格150万解类墅较受私营业白领文海外士欢迎销售情况较
苏州旅游业发展前景规划度假式墅带新热点
2003年开始苏州旅游发展计划身度假式墅天赐良机时着生活质量求断提升目前墅市场中度假式墅热销成道新风景线苏州度假式墅集中太湖风景区附建筑风格中式欧式山傍水类墅缺重素体现回然心理需求居住品质着求苏州墅呈现出样化发展趋势根国际惯例
城市均GDP达4000美元会掀起墅热目前苏州水已达3600美元苏州真正墅热进步延续升温
苏州墅市场综合评价
2002年品质优异价位适宜墅项目苏州楼市热销连连成功楼盘带动半年起已建成建设墅项目会超30断增加趋势墅苏州房产市场走俏综合素：
1 区位优越
苏州墅分布五区域双塔独院狮林苑代表古城区苏州传统独院式墅
围绕金鸡湖独墅湖澜韵苑独墅苑东方春晓代表园区墅
御花园时代花园代表苏州新区墅
香格里拉美国代表城南墅区
天伦·林语墅太湖星碧瀛谷昆山馆克拉水城假日高尔夫墅代表太湖阳澄湖灵岩山等风景名胜中心度假式居住墅
区墅特点交通非常方便
2 品质趋
目前苏州墅设计具现代墅特征海派江南园林特色苏式结构短肢剪力墙框架结构运巧妙承重隐入墙仅减少承重墙体面积提高墅寿命
3 价格适宜
目前苏州墅品质应该六县市中高东方春晓碧瀛谷狮磷苑等顶极墅10000元米单价普通墅30004000元低价位价格周边区相较高甚偏低
4 升值快
作住宅高形态墅类似股市中绩优科技股升潜力苏州楼市走势普通商品房价格10％20％涨已相错联排墅已30％涨幅独立式墅开盘售价已升50％销售情况然良
5 发展潜力巨
城市土限性生性加土拍卖土价值真正体现独占天庭院墅住宅价值进步体现市场苏州外资台资集中流入墅消费需求十分旺盛发展前景非常广阔
周边城市墅市场发展特点分析
项目着坪数规划加山傍水风景属度假休闲类墅客源区域理范围未严格定位分析报告杭州海南京苏州锡等五城市具代表性墅物业现状加基研究分析
苏州番起落显生机
1996年苏州兴起墅建设开发设计理念户型差等原2002墅项目尚未售出甚成烂尾工程市场总量项目太规模较数墅区20～50幢左右高档楼盘售价5000元／方米左右套独立墅总价120万元左右墅价位3000元／方米左右
2003年着苏州济发展房产业高潮苏州墅市场已出现复苏前空置房抢空尤实性墅普遍拥私家车解决交通问题市区普通公寓接百万高价压迫纷纷选择住更舒服郊墅
刚刚起色墅市场遭国家高档房控制政策影响影响苏州墅市场生命力值拭目
海分类明显选择面
海作全国市供选择层次墅杭州南京等城市更更丰富
◆高档墅
目前海高档墅集中虹桥开发区沪青公路沪松公路带具代表性汤臣高尔夫墅类墅均售价般13500元／方米海高档墅目前面着供求局面物业空置情况相严重
◆中档墅
类墅两年兴起位城郊结合部类物业购买者相较广泛价格覆盖面较宽少白领阶层中高档收入家庭已目光投类物业位浦东康桥半岛典型代表60～120万元价格海掀起热卖高潮海两年墅价格走类墅楼价始终保持着增长势头未发展热点
◆济型墅
海种介高档独立墅公寓间济型墅排屋特点居住环境价格适中总价控制40～60万元阳光欧洲城等购买类物业中产阶层般市民类墅品质设计十分出色果作投资太合适
锡市场较冷期转机
苏州类似锡墅总量少基集中太湖五里湖畔现墅1995年左右开发环湖带规划道路尚未改善周边设施条件完善锡环湖墅开发理想早年带墅取市场成功相少奥嘉墅已烂盘华侨城建完已五年未售完现正五里湖畔开发太湖世家离市区仅15分钟均价3500元／方米
着锡市区南扩横跨五里湖城市景观堤修建五里湖畔墅开发会转带房产尤土会增值少预计着锡新轮外商投资热潮兴起墅市场会转机面新机遇
杭州墅稳中求进质高质低两相宜
进入2002年杭州墅储备土已3万亩左右年开发量突破50万方米2001年杭州市区均GDP已达3025美元2005年均GDP突破4000美元杭州墅消费时代干年出现
◆杭州开发趋热项目众
2001年开始杭州墅市场开始新轮热潮统计年墅预售量达1298万方米四年新高峰预计年发售量量增加悉杭州目前墅土储备量达3万亩建墅量相惊
◆杭州城郊墅价格较贵
杭州墅价格高达20000元／方米低5000元／方米左右样作省会城市南京墅般4000元／方米左右样作全国风景旅游城市苏州单价两40005000元海相顶级墅说价格没海贵普通墅价格海低
◆然文景观资源优越
样江南城市杭州然景观优势较明显城市没杭州西湖众山山水水
◆建筑景观设计较领先
杭州玫瑰园桃花源等墅项目建筑景观设计全国处领先位四少项目相建筑风格杭州墅西洋风格苏州南京纯粹中国风格墅
南京价格合适交通方便
着年南京交通基础设施改善郊区城市化特征愈加明显南京东郊南郊出现量墅项目尤南郊江宁区少5项目已启动中规模较建筑面积达228万方米运盛墅区规划1200户家总占达1700亩翠屏山庄
◆南京已完工墅项目销售情况良类楼盘具特点：
1价位中档类墅处城郊售价相较低般3000元／方米左右中国家听泉水山庄等
2交通便利处城郊距南京市车程半时道路状况良公交车直达
3环境适宜杭州相南京墅景观作重头戏类墅
山傍水迎合市亲然心态时适合老年居住
苏州市墅市场综述
n 宏观济断外商蜂拥促高档物业畅销
n 苏州楼市持续市场稳步回暖价格稳扬市众普遍
n WTO加入苏州国际化市进程加快城市综合竞争力断提高受全国全球投资者关注程度加外商投资力度加投资数增加境外苏士越越成购房生力军
n 政府交通投资力度加基础建设步伐加快园区新区规划日趋成熟道路交通配套设施已成形
n 市民观念改变苏州周边省市特海出城生活变种时尚浪漫
n 墅式居住市民广泛认独立住宅立体生活时代已
n 家轿车普化解决墅物业交通问题
苏州墅市场具体分析
苏州墅市场调查表（区域序：吴中市区园区）
（1） 量体表
2002案
量体
2003案
量体
块
占
泰盛绿岛（联）
19200
泰盛绿岛二期
15000
金鸡墩
未知
水方（联独）
16000
水方二期
50000
高尔夫
未知
香格里拉（联独）
21000
香格里拉二期
10000
雅典花园（联独）
45000
太湖星三期
30000
美国（独）
18000
天伦花园二期
87000
太湖天（独）
37000
金水湾
60000
碧瀛谷（独）
18000
日兴花园（联）
32000
天伦花园（联独）
20000
东岸—绿洲半岛
40432
瑞丽缘（独）
3000
泉景花园
35800
寒舍（联）
100000
紫竹苑
11500
东方春晓（独）
20800
绿洲明月湾（联）
49000
澜韵苑二期
14000
远香居（联）
10226
艺墅—家（独联）
32000
合计
332000
452958
表出
120022003年推出项目数量较项目量体整体推出案量
22003年市场量体2002年明显增长增长量35
3说明目前市场尚未饱发展前景市场需求量体开始慢慢放
（2） 价格
2002案
均价
2003案
均价
泰盛绿岛（联）
3030
泰盛绿岛二期
4000
水方（联独）
24003000
水方二期
4000
香格里拉
24003000
香格里拉二期
6000
雅典花园
24003600
太湖星三期
8500
美国花园（独）
3700
天伦花园二期
10000（装修）
太湖天（独）
6000
金水湾
定
碧瀛谷（独）
10000
日兴花园（联）
4000
天伦花园（联独）
3500
绿洲明月湾（联）
2500
瑞丽缘（独）
7500
东岸—绿洲半岛
5000
寒舍
38008000
泉景花园
4500
澜韵苑二期
7800
紫竹苑
4500
东方春晓
10000
远香居（联）
5600
艺墅—家（独联）
4200
表分析
12002年周边郊区普通实型墅独栋价格30004000间市中心太湖边金鸡湖畔墅已达700010000元价格范围
22003年园区东岸墅行情价普通实性墅价格基5000左右2002年升相反高档墅群受国家出台控制墅房政策影响价格没升趋开发量体萎缩
（3）面积
2002案
规划面积
力面积
2003案
规划面积
力面积
泰盛绿岛
200263
263
泰盛绿岛二期
220280
250
水方
180260
180
水方二期
170360
250
香格里拉
203335
208
香格里拉二期
250380
300
雅典花园
155300
190
太湖星三期
250300
250
美国花园
200300
255
天伦花园二期
350460
400
太湖天
250300
250
金水湾
230500
300
碧瀛谷
295380
298
日兴花园
230320
270
天伦花园
200250
250
绿洲明月湾
280350
297
瑞丽缘
250
250
东岸—绿洲半岛
200350
260
寒舍
190300
220
泉景花园
250380
300
澜韵苑二期
250300
300
紫竹苑
176344
220
东方春晓
400500
远香居（联）
214306
300
艺墅—家（独联）
210397
300
表出
1 泰盛绿岛水方天伦花园香格里拉等实性实惠性墅基力面积控制250米左右便控制总价更体现实惠性
2 碧瀛谷澜韵苑二期东方春晓金水湾远香居等高档墅东方春晓面积略外项目力面积控制300米左右
3说明目前毫宅概念光光停留房型面积高品位高质感段优资源组合真正意义豪宅
（4）总价
2002已推案
力总价
2003推案
力总价
泰盛绿岛
80万
泰盛绿岛二期
100万
水方
43万
水方二期
100万
香格里拉
52万
香格里拉二期
180万
雅典花园
51万
太湖星三期
200万
美国花园
94万
天伦花园二期
400万
太湖天
150万
金水湾
200万
碧瀛谷
300万
日兴花园
108万
天伦花园
88万
绿洲明月湾
120万
瑞丽缘
180万
东岸—绿洲半岛
130
寒舍
90万
泉景花园
135
澜韵苑二期
230万
紫竹苑
110
东方春晓
400万
远香居（联）
180
艺墅—家（独联）
130
表出
1100万150万普通墅市场行情200350万高档墅行情
22002年半年水方香格里拉雅典花园等总价50万左右墅2003年已没100万墅
3高档墅价格停留原基础说明低端价位墅消失高端价位没升空间两者间差距缩
（5）销售率
2002已推案
销售率
2003推案
销售率
泰盛绿岛
70
泰盛绿岛二期
100
水方
90
水方二期
80
香格里拉
100
香格里拉二期
100
雅典花园
100
太湖星三期
美国花园
100
天伦花园二期
未开盘
太湖天
75
金水湾
碧瀛谷
65
日兴花园
天伦花园
100
绿洲明月湾
85
瑞丽缘
80
东岸—绿洲半岛
未开盘
寒舍
65
泉景花园
澜韵苑二期
100
紫竹苑
30
东方春晓
40
远香居（联）
95
艺墅—家（独联）
100
现项目取错销售率项目前市场常规行情走势化没问题
天伦花园东岸绿洲半岛项身条件说普通型墅想利势走高通产品天包装分木渎园区湖东开出10000元5000元价格否走通者绝值鉴
相关项目媒体介质分析
墅案推广部分采常规手段：POP板楼书模型式样板房外运路边型广告板姑苏晚报型墅项目太湖星运网络媒体电视作转播媒介时众墅项目开始海等周边区域设立接中心进行推广
相关项目客源分析
客源调查研究单价5000元左右价格适中墅目标客源层极广泛针：台湾士苏州私营业（乡镇居）类济开发区阶层政府机关影响力公务员海派外籍士等单价10000元客源层需求集中海外常驻苏州开发区老总董事东南亚等华侨等类墅面积单价成正总价高原阻隔化难易程度
目标市场客源需求分析
区域划分段属性区域客源相面仅总价相素造成客源存定重叠性区域做出分析
1 着苏州外型济高度发展世界五百强中８４强入驻台资企业扩容外企高层理者海派成功私营业ＩＴ金融精英文化艺术界知名士量涌入新苏州作群体墅追求理念日趋样化
2 苏州三古湖旅游概念逐渐深入心围绕旅游业房产越越受关注现代交通网络迅速发展贯通海市南京杭州苏州交通非常方便真山真水真空气苏州已名副实成少外心目中花园精明济实力海中里投资增值潜力者作度假领
3 苏州墅购买者中部分国区境外着苏州济持续发展越越加入墅族环境优美交通便捷总价60万80万左右济型墅倍受青睐毕竟墅更带种性化感觉着均收入增加家轿车普化部分苏州已满足居住公寓房墅成部分苏州安家置业新选择
综述具体案数分析出结：
墅供应量继续投入空间
高档墅价格升空间期明显反低端价位墅价格飞跃
目前豪宅概念段产品品质品位等方面着手塑造房型面积概念已放弃
销售说高档类型墅客源少销售速度稍慢实性墅现势良情况基开盘销售空
项目行性分析
案立条件
利方：
1 市中新区域段优势
2 紧邻名胜古迹网狮园居住档次提升
足处：
1 块法手笔规划规划出特色产品
2 块完整性够规划容易造成浪费
年17月园区新增外企50家加原进入外企客源非常庞
表收集客源租房标准：
国籍
公司
职务
租金（民币月）
总理级
荷兰
伊卡化学
总理
70000
西班牙
英光学
总理
30000
德国
科宝纺布
总理
20000
美国
PPG包装
总理
18000
新加坡
碧迪医疗器械
总理
8000
新加坡
裕郎科技
总理
7000
台湾
罗技电子
厂长理
11000
理级
德国
西门子
市场总监
8000
美国
AMD
工程师
10000
法国
阿尔斯通
财务总监
18000
荷兰
伊卡化学
技术工程师
50000
美国
PPG包装
销售总监
18000
美国
旭电
工程师
18000
美国
纳贝斯克
工程师
18000
日
日东电子
工程师
8000
新加坡
德力半导体
工程师
5000
日
松电工
工程师
5000
台湾
罗技电子
工程师
4000
表出园区业外籍士享受着相住房补贴条件特欧美企业实行补贴员工租房政策部分目前高级市场稳固客源基础
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宏观市场篇
江苏省
江苏省宏观济状况
全省国民济统计指标
2003年712月
指标名称
累计(亿元)
累计增长()
国生产总值
477265
112
工业增加值
168629
148
全社会固定资产投资
166788
256
社会消费品零售总额
155612
123
进出口总额(亿美元)
29532
205
出口(亿美元)
16543
200
实际利外资总额(亿美元)
4833
358
财政总收入
66130
200
财政支出
34682
223
消费价格总指数(年期100)
993
城镇居民均支配收入(元)
4308
121
农村居民均现金收入(元)
2020
72
岗职工均工资(元)
6097
154
基分析：项济指标全线飚红利外资总额幅增加
江苏省房产市场基分析——投资强劲销售走旺
投资情况：年16月全省累计完成房产开发投资204亿元增长322％增幅年期提高149百分点中商品住宅建设投资累计达1541亿元占投资重755增长311
商品房销售情况：6月底全省累计销售商品房面积达6517万方米实现商品房销售额1265亿元年期分增长223％318％中销售商品住宅5866万方米销售额1063亿元分增长208％284％购房体销售商品房面积6196万方米占销售总面积951增长227％销售额1182亿元占销售总额934增长322％
土市场：16月全省累计完成土开发投资214亿元增长456％年购置土面积624万方米增长384％完成开发土面积387万方米增长72％16月全省商品房施工面积3733万方米增长191％中住宅施工面积3029万方米增长204％新开工面积162643万方米增长331％增幅年期提高7百分点预示江苏省房产业较发展趋势
苏州市
苏州市文理环境
理位置
长江
苏州
太湖 口：600万 海
积：8488方公里
浙江
行政区划
昆山
常熟
苏
州 吴江
太仓
张家港
交通联系：
周边：
南京
常州
锡
沪宁高速
苏州（1时）
苏虹机场路
苏嘉杭高速
沪宁高速公路
312国道
京沪铁路
昆山
浙江
海
市：
市区先建成干路东环路南环路等批次干道齐门互通式立交桥桥10座基形成井字型加环路城市快速干道系统保护苏州古城风貌苏州城道路建设采取非常保守做法南北东西交通干道然新建久扩建时候保护古城风貌法达城市交通真正需求目前苏州南北东西干道慢慢呈现堪重负现象苏州政府积极寻求解决方法中口外围迁移时修建环城快速公路流车辆分流缓解市区压力目前苏州市区发展空间没情况势必新区园区非常处
济状况
（1） 整体济模块化发展
体两翼发展格局
新区指苏州高新技术开发区 简称SND1989年
开始建设苏州早开发区规划面积52方公里
目前SND城市面积已达18方公里总建筑面积
600万方米
市区：文化
商业
中新苏州工业园区位苏州城东金鸡湖区中
国新加坡政府合作项目1994年2月签署合作协议年5月12日苏州工业园区实施启动规划发展面积70方公里10年左右时间建设高科技先导现代工业体第三产业社会公益事业配套具定规模现代工业园区规划建成座60万里居住工作新型工业城市
济指标
全市济高开高走国民济运行质量稳步提高初步统计全年实现国生产总值首次突破2000亿关达2080亿元价计算年增长145
均国生产总值超35700元现行汇率折算超4300美元全市三次产业例年53：567：380调整45：581：374
全年实现财政收入达29082亿元增长381（口径增长288）中方财政收入14703亿元增长582财政收入占国生产总值重连续7年持续升达140年提高21百分点
综述
苏州理位置优越交通便捷发展格局合理济繁荣具备房产基础条件加苏州身文化底蕴古文雅士喜欢责间定居方目前苏州房产市场量成功士选择苏州作第二居者功成身退养老年直支撑苏州高档墅房原
苏州房产市场分析
全市房产市场火爆商品房二手房供应求价格幅扬开发总量快速升城镇土制度改革取重突破工业项目外营性律实行拍卖招标挂牌出方式供市土储备中心已拍卖招标挂牌交易45宗计25142万方米获出金4996亿元全年完成房产开发投资10734亿元年增长564商品房施工面积145776万方米年增长716竣工面积5573万方米增长193商品房销售面积53552万方米销售额11578亿元分年增长115308中商品住宅销售面积47679万方米增长104全市商品住宅均售价达2053元方米升187房屋二级市场置换价格涨交易活跃市区旧住宅成交户面积达22514万方米成交额2457亿元
（1）供需关系
销售数字直线升：
l 2001年半年园区市区新区吴中区三区域予售房销空销售率达95
l 全市存量房全部清仓
l 2002年度新开案排队争购
20012002年房屋二级市场幅升：
房屋转换交易日趋活跃越越市民卖掉房换房卖掉旧房换新房形成住房梯度消费促进房产级三级市场联动发展具体原：
l 新楼盘高价格逼考虑相单总价较低二手房
l 购买二手房样申请公积金商业贷款
l 城市建设速度加快新货币拆迁政策出台少拆迁户进入二手市场购房促进二手房交易
l 2001年市区次举办房屋展销置换活动市民拥更选购机会二手房市场添火
市区购买二手房根«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»关精神办理购房入户手续刺激二手房市场
景气指数持续升继续扬
二季度苏州市房产业景气指数然升攀16154高点二季度房产业景气指数创新高企业家信心指数企业景气指数分达1615415312季度升788434百分点
商品房销售价格情况指数季度13308升15601增幅明显短时间房价急速升房产企业未持续期企业景气预期指数然高达15385位高位景气区间
海外投资商聚增拉动苏州房价路飚升
年苏州房价持续扬市区商品房住宅均成交价增长百分三十苏州房价居高原土供应足需求旺盛拉动房价尤海外投资商聚增段档次高房产供应求世界五百强中已84强落户苏州海外侨资企业苏州2500家香港苏州投资项目位居境外投资第位台资企业苏州3000家海派创办高科技企业苏州200家境外士投资苏州纷纷苏州居新天堂苏州房价短期涨房源更趋紧张
土拍卖带土成断升
2003年新土拍卖情况
区域
块座落编号
面积（万）
途
容积率
土价
楼板价
成价
住宅售价
均价
吴中区
吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧香山南路南侧苏2002G1
85
居住
≤025
726
2906
3800
5000
5000
南门路51号苏2003B2
10
商住
≤12
3449
2874
3700
4500
4500
市区
西北街140号苏2003B1
1066
居住
≤07
2720
3885
4800
6000
8375
阊胥路119号苏2003B3
64
居住
≤16
4446
2779
4000
5500
北浩弄16号苏2003B4
12
居住
≤05
3241
6483
7200
9000
学士街115号苏2003B5
07
商住
<025
5886
9810
10600
13000
梅花新村北侧312国道东侧苏2002G3
7
居住
≤12
928
774
1600
2100
2320
东汇路北侧倪家桥滨东侧苏2002G4
22
居住
≤12
1447
1206
1800
2300
苏福公路北侧酒厂路南侧苏2002G7
14
居住
≤13
1105
850
1700
2200
金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧苏2002G8
13
居住
≤14
1105
850
1700
2200
园区
湖畔花园
51
居住
313
2902
927
2600
4500
浙江名城
3
居住
25
3666
1466
3100
4200
天翔花园
19
商住
4
4657
1164
2800
4000
新区
苏州新区水厂北侧块苏2002B8
25
居住
≤15
2363
1575
2475
3000
3000
土拍卖情况：
1 南门路块预计年年底左右会推该块推南门区域高房价会飙升4500元估计会刺激南环路太湖路间原吴县市中心房屋均价升35004000元预计该块没推出前
发展商根期市场值会房价拉升30003500左右
2 古城区：古城区房屋均价已破8000元关块基墅量体少针客源特殊代表市区真正房市行情唯块阊胥路块高层衡量市区行情指标案该项目预估市场价少5500米
3 新区土拍卖少区域价格定位争议区域年新区水厂块拍卖标志着新区中心房价会飙升45005000元左右正议否新区房价创造神话时候该块流标新区房价具争议性变化性新区苏州整体市场位目前区域情况走4000元合理
园区：园区早实行土拍卖区域早期次土拍卖次次热土价格迅速60美金米升超出400美金米次拍卖明显感觉400美金米未段时间园区土价格标准基升势头停住应400美金米基已接天价升空间持怀疑态度园区土供应量庞市场未纳量投资者担心
目前政府土供应量宏观调控房产然持续扬势头带惯性目前CBD价达500美金稳步升
总说土价格路扬开发成幅增加成未房价坚停甚升重支持
苏州房产期动态分析
房产热反映城市济发展水居民生活质量
●苏州济高速增长推动城市化进程加快城市气集聚气集聚度须房产需求度保持致
●跳出盆效应苏州房价涨幅居全国十城市首目前价格定位低周边城市
座城市美美方济发达发达座城市房子车子建筑交通构筑起城市基框架映出城市济发展水居民生活质量
苏州变美变苏州房子变苏州外致感受种感受久居苏州百姓体会尤深苏州城市巨变化决定产楼市价格走位首批购买园区市花园住宅市民告诉记者初方米1800元售价购买套130方米住宅现套房子方米市场价（二手房）已接4500元房价涨15倍
苏州房价涨业士指出房产市场身规律作外十分重点苏州城市格局城市面貌发生变化刚结束园区第二届房产交易会传信息总成交房屋1240套方米均售价4466元中加城湖滨公寓精装修房均售价方米达5500元毛坯房均价达方米4050元两年园区房产均涨25％园区房价持续扬疑益园区整体环境提升优化
苏州城市化日新月异房产增值潜年苏州房产市场持续升温重原着城市扩容原处城郊接合部块房产开始热起传统苏州眼里越运河长桥房子已属理想称现里新房已开始逼方米3000元城市化凝结着政府投资开发年苏州仅基础设施投入百亿计苏州城市化规划未绕城高速均属城区城市化苏州房产开发带前未发展空间
决定城市形态济苏州城市化扩容源苏州济快速增长苏州连续入选世界九新兴科技城市中国具活力城市等世界500强代表国际资普遍苏州少民间资苏州作佳投资目苏州GDP增长直走全国前列高速增长济推动城市化进程时量集聚气气集聚度须房产需求度保持致苏州房产市场异常活跃价格持续扬质素市场角度寻找供需衡价值规律苏州未城市规模200万口计算苏州房产市场空间然价格稳中升
苏州房产楼市热房产业身规律房产业发展背景息息相关世纪90年代中期苏州房产呈低迷状态1999年开始逐渐走出低谷2001年起获幅升6月中旬市举办房交会成交房方米均价3993元较届房交会方米涨1380元居民购房欲显示城市化带生活质量追求统计市区均住房面积五年前139方米扩175方米住房成套率达83％较五年前提高18百分点城市相苏州目前房价涨幅然位全国十城市首（2002年建设部统计数）价格定位突出统计海房价方米价7000元杭州5500元南京5000元锡4000元苏州房价飞涨定程度苏州原房价偏低联系正确认识房价助苏州房产市场健康发展
苏州房产市场热力减关部门获悉年16月全市房产开发投资完成79．86亿元增长103．9％继续保持强劲增长势头中住宅投资达71．02亿元增长120．1％继续占开发投资导位
年房产市场谓供销两旺统计数显示6月底全市商品房施工面积1468．01万方米中新开工面积527．04万方米竣工面积145．31万方米分年期增长92．2％37．8％19．43％销售势头16月全市商品房销售面积143．78万方米增长6．9％预售面积达354．97万方米增长129．0％中住宅预售单价已达方米3200元空置商品房消化极快2001年尚191．61万方米年6月底仅余94．01万方米关士介绍中苏州市区空置商品住宅已没
购房者言房源紧张问题缓解68月期间会百万方米商品房市年底30万方米定销商品房投市场
分析苏州济强劲增长房产市场继续红火根保障2003年半年苏州市国生产总值GDP超1200亿元增长17％财政收入达191．68亿元口径增长34．8％居江苏省首位外商投资继续加实际利外资35．01亿美元增长70．8％城乡居民储蓄余额达1335．76亿元净增528亿元
城市规划发展房产市场带利消息环古城风貌保护工程苏州历史规模城市改造项目实施1000公顷绿增建启动绕城快速道路系统建设等极改善市容市貌居环境提升城市形象品位
时苏州正成方集聚年年底口普查时苏州外口已达180万2000年151万增加五分快速口增长客观造成更需求
苏州房产市场未发展展
清晰理性出点结：
（1）整体发展趋势稳定均价格增长幅度较前（2002年）定减缓势头然呈升线态
（2）土释放量体城市化建设进程中迅速加供求关系开始变化价格指数开始接受考验
（3）商铺然缺乏市场需求旧抢手价格持续走高
（4）着城市化进程断加城市规模发展方保持东西拓展南北加强势头年吴江相城两区域产会较动作7月新土拍卖情况：园区产苏州产舞台扮演重角色述两区房产价格优势产品特色吸引市场注意力进推动全苏州产板块升势头
（5）产品元化差异化求开始凸现面积定成效宜重复采质性产品竞争愈发激烈
（6）苏州产2002年房产市场持续攀升土出新建商品房面积数量幅度增长进入2003年根惯性作整市场定扬空间
苏州市墅市场现状分析
综述
墅价格稳中升济型墅市场需求强烈
墅作住宅高级居住需求满足应该高级说墅追求更生活重载体苏州墅开发始世纪90年代开始没引起苏州少关注然2001年起苏州墅市场子火起
中墅板块价格表：墅价格涨固然受苏州整体房价涨素影响反映出市场墅需求增加
区域
2001年
2003年
独栋
联体
独栋
联体
市区
中心
4000
3500
10000
7000
周边
3000
3000
5000
4000
园区
湖西
4500
4000
10000
7000
湖东
没
8000
5000
新区
中心
3000
6000
木渎
2000
3500
太湖
3000
没
8000
吴中区
中心区
3000
2200
5000
3500
长桥北
1800
3000
根苏州类型墅销售情况调查显示市区周边区墅全面热销价格均幅度涨部分墅方米涨达数千元价格涨两年房产势高涨土拍卖价成涨墅项目影响巨加目前私营业外商苏州投资发展例增加成墅购买群苏州墅购买者中部分国区境外着苏州济持续发展越越加入墅族
实性高价墅实惠性低价墅市场前景
目前价格区分市场墅分两种：
高端价位低端价位
高端价位分两种：
1 市中心黄金段开发区顶级位置：市中心留园拙政园等名胜古迹旁墅园区金鸡湖畔墅墅段优势然价稿着实性高端客户喜欢销售状况直错
2 郊外风景区度假墅 ：太湖边阳澄湖边者苏州区高尔夫球场墅类墅然风景优势休闲度假功墅单总价高加缺乏实性肯定会犹豫花百万买样享受奢侈品样客源少类产品销售实
低端价位：
天山木渎镇吴中区长桥南园区娄葑镇方属郊区离市中心远单价3004000元米总价控制100左右样墅济实惠具升值潜力样消费者喜爱
独栋式墅日趋受关注
苏州墅价格沪宁线相较低苏州生活水相较高许条件选择购买步位独栋式花园墅目前苏州 欧式美式建筑风格独栋墅外种具苏州园林特色中式墅类墅建筑面积般200米左右价格150万解类墅较受私营业白领文海外士欢迎销售情况较
苏州旅游业发展前景规划度假式墅带新热点
2003年开始苏州旅游发展计划身度假式墅天赐良机时着生活质量求断提升目前墅市场中度假式墅热销成道新风景线苏州度假式墅集中太湖风景区附建筑风格中式欧式山傍水类墅缺重素体现回然心理需求居住品质着求苏州墅呈现出样化发展趋势根国际惯例
城市均GDP达4000美元会掀起墅热目前苏州水已达3600美元苏州真正墅热进步延续升温
苏州墅市场综合评价
2002年品质优异价位适宜墅项目苏州楼市热销连连成功楼盘带动半年起已建成建设墅项目会超30断增加趋势墅苏州房产市场走俏综合素：
1 区位优越
苏州墅分布五区域双塔独院狮林苑代表古城区苏州传统独院式墅
围绕金鸡湖独墅湖澜韵苑独墅苑东方春晓代表园区墅
御花园时代花园代表苏州新区墅
香格里拉美国代表城南墅区
天伦·林语墅太湖星碧瀛谷昆山馆克拉水城假日高尔夫墅代表太湖阳澄湖灵岩山等风景名胜中心度假式居住墅
区墅特点交通非常方便
2 品质趋
目前苏州墅设计具现代墅特征海派江南园林特色苏式结构短肢剪力墙框架结构运巧妙承重隐入墙仅减少承重墙体面积提高墅寿命
3 价格适宜
目前苏州墅品质应该六县市中高东方春晓碧瀛谷狮磷苑等顶极墅10000元米单价普通墅30004000元低价位价格周边区相较高甚偏低
4 升值快
作住宅高形态墅类似股市中绩优科技股升潜力苏州楼市走势普通商品房价格10％20％涨已相错联排墅已30％涨幅独立式墅开盘售价已升50％销售情况然良
5 发展潜力巨
城市土限性生性加土拍卖土价值真正体现独占天庭院墅住宅价值进步体现市场苏州外资台资集中流入墅消费需求十分旺盛发展前景非常广阔
周边城市墅市场发展特点分析
项目着坪数规划加山傍水风景属度假休闲类墅客源区域理范围未严格定位分析报告杭州海南京苏州锡等五城市具代表性墅物业现状加基研究分析
苏州番起落显生机
1996年苏州兴起墅建设开发设计理念户型差等原2002墅项目尚未售出甚成烂尾工程市场总量项目太规模较数墅区20～50幢左右高档楼盘售价5000元／方米左右套独立墅总价120万元左右墅价位3000元／方米左右
2003年着苏州济发展房产业高潮苏州墅市场已出现复苏前空置房抢空尤实性墅普遍拥私家车解决交通问题市区普通公寓接百万高价压迫纷纷选择住更舒服郊墅
刚刚起色墅市场遭国家高档房控制政策影响影响苏州墅市场生命力值拭目
海分类明显选择面
海作全国市供选择层次墅杭州南京等城市更更丰富
◆高档墅
目前海高档墅集中虹桥开发区沪青公路沪松公路带具代表性汤臣高尔夫墅类墅均售价般13500元／方米海高档墅目前面着供求局面物业空置情况相严重
◆中档墅
类墅两年兴起位城郊结合部类物业购买者相较广泛价格覆盖面较宽少白领阶层中高档收入家庭已目光投类物业位浦东康桥半岛典型代表60～120万元价格海掀起热卖高潮海两年墅价格走类墅楼价始终保持着增长势头未发展热点
◆济型墅
海种介高档独立墅公寓间济型墅排屋特点居住环境价格适中总价控制40～60万元阳光欧洲城等购买类物业中产阶层般市民类墅品质设计十分出色果作投资太合适
锡市场较冷期转机
苏州类似锡墅总量少基集中太湖五里湖畔现墅1995年左右开发环湖带规划道路尚未改善周边设施条件完善锡环湖墅开发理想早年带墅取市场成功相少奥嘉墅已烂盘华侨城建完已五年未售完现正五里湖畔开发太湖世家离市区仅15分钟均价3500元／方米
着锡市区南扩横跨五里湖城市景观堤修建五里湖畔墅开发会转带房产尤土会增值少预计着锡新轮外商投资热潮兴起墅市场会转机面新机遇
杭州墅稳中求进质高质低两相宜
进入2002年杭州墅储备土已3万亩左右年开发量突破50万方米2001年杭州市区均GDP已达3025美元2005年均GDP突破4000美元杭州墅消费时代干年出现
◆杭州开发趋热项目众
2001年开始杭州墅市场开始新轮热潮统计年墅预售量达1298万方米四年新高峰预计年发售量量增加悉杭州目前墅土储备量达3万亩建墅量相惊
◆杭州城郊墅价格较贵
杭州墅价格高达20000元／方米低5000元／方米左右样作省会城市南京墅般4000元／方米左右样作全国风景旅游城市苏州单价两40005000元海相顶级墅说价格没海贵普通墅价格海低
◆然文景观资源优越
样江南城市杭州然景观优势较明显城市没杭州西湖众山山水水
◆建筑景观设计较领先
杭州玫瑰园桃花源等墅项目建筑景观设计全国处领先位四少项目相建筑风格杭州墅西洋风格苏州南京纯粹中国风格墅
南京价格合适交通方便
着年南京交通基础设施改善郊区城市化特征愈加明显南京东郊南郊出现量墅项目尤南郊江宁区少5项目已启动中规模较建筑面积达228万方米运盛墅区规划1200户家总占达1700亩翠屏山庄
◆南京已完工墅项目销售情况良类楼盘具特点：
1价位中档类墅处城郊售价相较低般3000元／方米左右中国家听泉水山庄等
2交通便利处城郊距南京市车程半时道路状况良公交车直达
3环境适宜杭州相南京墅景观作重头戏类墅
山傍水迎合市亲然心态时适合老年居住
苏州市墅市场综述
n 宏观济断外商蜂拥促高档物业畅销
n 苏州楼市持续市场稳步回暖价格稳扬市众普遍
n WTO加入苏州国际化市进程加快城市综合竞争力断提高受全国全球投资者关注程度加外商投资力度加投资数增加境外苏士越越成购房生力军
n 政府交通投资力度加基础建设步伐加快园区新区规划日趋成熟道路交通配套设施已成形
n 市民观念改变苏州周边省市特海出城生活变种时尚浪漫
n 墅式居住市民广泛认独立住宅立体生活时代已
n 家轿车普化解决墅物业交通问题
苏州墅市场具体分析
苏州墅市场调查表（区域序：吴中市区园区）
（1） 量体表
2002案
量体
2003案
量体
块
占
泰盛绿岛（联）
19200
泰盛绿岛二期
15000
金鸡墩
未知
水方（联独）
16000
水方二期
50000
高尔夫
未知
香格里拉（联独）
21000
香格里拉二期
10000
雅典花园（联独）
45000
太湖星三期
30000
美国（独）
18000
天伦花园二期
87000
太湖天（独）
37000
金水湾
60000
碧瀛谷（独）
18000
日兴花园（联）
32000
天伦花园（联独）
20000
东岸—绿洲半岛
40432
瑞丽缘（独）
3000
泉景花园
35800
寒舍（联）
100000
紫竹苑
11500
东方春晓（独）
20800
绿洲明月湾（联）
49000
澜韵苑二期
14000
远香居（联）
10226
艺墅—家（独联）
32000
合计
332000
452958
表出
120022003年推出项目数量较项目量体整体推出案量
22003年市场量体2002年明显增长增长量35
3说明目前市场尚未饱发展前景市场需求量体开始慢慢放
（2） 价格
2002案
均价
2003案
均价
泰盛绿岛（联）
3030
泰盛绿岛二期
4000
水方（联独）
24003000
水方二期
4000
香格里拉
24003000
香格里拉二期
6000
雅典花园
24003600
太湖星三期
8500
美国花园（独）
3700
天伦花园二期
10000（装修）
太湖天（独）
6000
金水湾
定
碧瀛谷（独）
10000
日兴花园（联）
4000
天伦花园（联独）
3500
绿洲明月湾（联）
2500
瑞丽缘（独）
7500
东岸—绿洲半岛
5000
寒舍
38008000
泉景花园
4500
澜韵苑二期
7800
紫竹苑
4500
东方春晓
10000
远香居（联）
5600
艺墅—家（独联）
4200
表分析
12002年周边郊区普通实型墅独栋价格30004000间市中心太湖边金鸡湖畔墅已达700010000元价格范围
22003年园区东岸墅行情价普通实性墅价格基5000左右2002年升相反高档墅群受国家出台控制墅房政策影响价格没升趋开发量体萎缩
（3）面积
2002案
规划面积
力面积
2003案
规划面积
力面积
泰盛绿岛
200263
263
泰盛绿岛二期
220280
250
水方
180260
180
水方二期
170360
250
香格里拉
203335
208
香格里拉二期
250380
300
雅典花园
155300
190
太湖星三期
250300
250
美国花园
200300
255
天伦花园二期
350460
400
太湖天
250300
250
金水湾
230500
300
碧瀛谷
295380
298
日兴花园
230320
270
天伦花园
200250
250
绿洲明月湾
280350
297
瑞丽缘
250
250
东岸—绿洲半岛
200350
260
寒舍
190300
220
泉景花园
250380
300
澜韵苑二期
250300
300
紫竹苑
176344
220
东方春晓
400500
远香居（联）
214306
300
艺墅—家（独联）
210397
300
表出
1 泰盛绿岛水方天伦花园香格里拉等实性实惠性墅基力面积控制250米左右便控制总价更体现实惠性
2 碧瀛谷澜韵苑二期东方春晓金水湾远香居等高档墅东方春晓面积略外项目力面积控制300米左右
3说明目前毫宅概念光光停留房型面积高品位高质感段优资源组合真正意义豪宅
（4）总价
2002已推案
力总价
2003推案
力总价
泰盛绿岛
80万
泰盛绿岛二期
100万
水方
43万
水方二期
100万
香格里拉
52万
香格里拉二期
180万
雅典花园
51万
太湖星三期
200万
美国花园
94万
天伦花园二期
400万
太湖天
150万
金水湾
200万
碧瀛谷
300万
日兴花园
108万
天伦花园
88万
绿洲明月湾
120万
瑞丽缘
180万
东岸—绿洲半岛
130
寒舍
90万
泉景花园
135
澜韵苑二期
230万
紫竹苑
110
东方春晓
400万
远香居（联）
180
艺墅—家（独联）
130
表出
1100万150万普通墅市场行情200350万高档墅行情
22002年半年水方香格里拉雅典花园等总价50万左右墅2003年已没100万墅
3高档墅价格停留原基础说明低端价位墅消失高端价位没升空间两者间差距缩
（5）销售率
2002已推案
销售率
2003推案
销售率
泰盛绿岛
70
泰盛绿岛二期
100
水方
90
水方二期
80
香格里拉
100
香格里拉二期
100
雅典花园
100
太湖星三期
美国花园
100
天伦花园二期
未开盘
太湖天
75
金水湾
碧瀛谷
65
日兴花园
天伦花园
100
绿洲明月湾
85
瑞丽缘
80
东岸—绿洲半岛
未开盘
寒舍
65
泉景花园
澜韵苑二期
100
紫竹苑
30
东方春晓
40
远香居（联）
95
艺墅—家（独联）
100
现项目取错销售率项目前市场常规行情走势化没问题
天伦花园东岸绿洲半岛项身条件说普通型墅想利势走高通产品天包装分木渎园区湖东开出10000元5000元价格否走通者绝值鉴
相关项目媒体介质分析
墅案推广部分采常规手段：POP板楼书模型式样板房外运路边型广告板姑苏晚报型墅项目太湖星运网络媒体电视作转播媒介时众墅项目开始海等周边区域设立接中心进行推广
相关项目客源分析
客源调查研究单价5000元左右价格适中墅目标客源层极广泛针：台湾士苏州私营业（乡镇居）类济开发区阶层政府机关影响力公务员海派外籍士等单价10000元客源层需求集中海外常驻苏州开发区老总董事东南亚等华侨等类墅面积单价成正总价高原阻隔化难易程度
目标市场客源需求分析
区域划分段属性区域客源相面仅总价相素造成客源存定重叠性区域做出分析
1 着苏州外型济高度发展世界五百强中８４强入驻台资企业扩容外企高层理者海派成功私营业ＩＴ金融精英文化艺术界知名士量涌入新苏州作群体墅追求理念日趋样化
2 苏州三古湖旅游概念逐渐深入心围绕旅游业房产越越受关注现代交通网络迅速发展贯通海市南京杭州苏州交通非常方便真山真水真空气苏州已名副实成少外心目中花园精明济实力海中里投资增值潜力者作度假领
3 苏州墅购买者中部分国区境外着苏州济持续发展越越加入墅族环境优美交通便捷总价60万80万左右济型墅倍受青睐毕竟墅更带种性化感觉着均收入增加家轿车普化部分苏州已满足居住公寓房墅成部分苏州安家置业新选择
综述具体案数分析出结：
墅供应量继续投入空间
高档墅价格升空间期明显反低端价位墅价格飞跃
目前豪宅概念段产品品质品位等方面着手塑造房型面积概念已放弃
销售说高档类型墅客源少销售速度稍慢实性墅现势良情况基开盘销售空
项目行性分析
案立条件
利方：
1 市中新区域段优势
2 紧邻名胜古迹网狮园居住档次提升
足处：
1 块法手笔规划规划出特色产品
2 块完整性够规划容易造成浪费
年17月园区新增外企50家加原进入外企客源非常庞
表收集客源租房标准：
国籍
公司
职务
租金（民币月）
总理级
荷兰
伊卡化学
总理
70000
西班牙
英光学
总理
30000
德国
科宝纺布
总理
20000
美国
PPG包装
总理
18000
新加坡
碧迪医疗器械
总理
8000
新加坡
裕郎科技
总理
7000
台湾
罗技电子
厂长理
11000
理级
德国
西门子
市场总监
8000
美国
AMD
工程师
10000
法国
阿尔斯通
财务总监
18000
荷兰
伊卡化学
技术工程师
50000
美国
PPG包装
销售总监
18000
美国
旭电
工程师
18000
美国
纳贝斯克
工程师
18000
日
日东电子
工程师
8000
新加坡
德力半导体
工程师
5000
日
松电工
工程师
5000
台湾
罗技电子
工程师
4000
表出园区业外籍士享受着相住房补贴条件特欧美企业实行补贴员工租房政策部分目前高级市场稳固客源基础
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