南汇区三灶镇
墅项目报告
二OO三年十月日
目 录
第部分 宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分 海墅市场分析………………………………21~34
第三部分 项目环境分析……………………………………35~37
第四部分 区域市场分析……………………………………38~49
第五部分 产品定位…………………………………………50~74
第六部分 销售策略…………………………………………75~00
第部分
宏观市场分析
——供需两旺外购房者例增高
——市场规范势稳步发展
2002年房产市场分析：
2002年海市房产市场继续年快速发展势头：房产开发建设规模保持高位增长商品房市场供需两旺市场总体呈现加速发展态势2002年海市房产市场综述：
1 市场综述：
Ø 市房产开发投资额1999年开始连年攀升2002年投资额突破700亿元前未高位土供应继续放量2002年新增营性出面积较年增加522中住宅出面积增幅更高达604
Ø 商品房批准预售面积预售登记面积实现跳跃试发展供求趋稳定存量产权房交易量继续较快增长显示海市房产市场正步入崭新发展时期房产市场更趋活跃成熟
2 走势分析：
Ø 投资建设规模进步趋办公商业底位反弹：
1997年海市房产业步入升轨道特年发展势头加快房产市场指标持续增长整房产市场发展程中住宅疑成市房产业发展领头羊市房产业发展起举足轻重作2002年房产投资额住宅超77施工面积新开工面积竣工面积住宅重超83
Ø 旧区改造力度加中心城区空心化迹象逐渐显现：
年海市加旧城区改造进程动拆迁面积连续三年增加两年增幅均超25百分点2002年完成动拆迁面积2000年176倍动拆迁面积快速增加
Ø 商品房供需两旺供求关系渐趋理想存量房增幅放缓：
2002年海市增量商品房市场完成跨越式发展商品房批准预售面积预售登记面积步幅增长
6年市商品房批准预售面积走出U字型1999年触底回升1997—2001年批准预售量始终1400—1900万㎡区间波动预售登记面积稳步增长1997年低位开始增长1997年供求仅1：025商品房预售量逐年增加2001年供求情况逆转年度需求量首次超供量达1：110高位2002年供求关系趋势供需放量时供求降位1：103说明市商品房市场历年发展正逐步走成熟房产市场调节力逐渐加强
2002年市购房象发生定变化购房者中市购房者购房面积重增幅低境外购房者购房面积较年增加15倍 2002年市居民购房重降较年减少511外境外重分提升282229
3 价格分析：
Ø 商品房价格继续扬住宅价格稳定增长：根海市房产交易中心统计数表明：2002年海市商品房价格继续扬2002年商品房均成交价格4895元㎡增长1246
Ø 商品房住宅价格结构重心明显移价位越高成交量增幅越：统计表明2002年低价位段成交量减少价格段价格越高成交量增长速度越快2002年单价3000元㎡商品房成交面积降34占总量144重较年降7630005000元㎡50007000元㎡7000元㎡成交量增幅分422979131升幅次趋
Ø 存量房成交价格快速升涨幅度增量房
Ø 20012002年全市住宅价格成交（套数）结构较（单位：）
二2003年半年海房产市场分析
2003年半年海房产市场继续保持年供求两旺运行态势项指标高位运行中稳定增长投资消费步发展供应需求基衡期间受非典疫情等利素影响5月份商品房预售登记存量房买卖等指标度出现微降情况6月份起开始幅回升呈现健康发展态势
1房产开发结构逐步优化商品住房供应结构正趋改善
年半年全市商品房登记预售面积127437万方米中方米均价4000元38704万方米占30440007000元64886万方米占5097000元23880万方米占187总体供结构基合理政府宏观调控市场机制调节双重作海房产开发投资行更趋理性化商品住房供应结构正趋改善未年中低价位商品住宅供应量明显增加解决房产市场发展中阶段性结构矛盾基础
旧住房改造情况分析中心城区批准拆迁总量效控制前年批准拆迁量较年半年全市实际动迁居民40862户年期升年适度控制旧区改造节奏旧住房拆改造总量半年批准拆迁居民36609户降4038户降幅度10减缓中心城区高价商品房市速度缓解中低价位商品房供应求压力产生积极影响
二营性土出情况分析中低价位商品住宅供应量明显增加半年全市出营性11089万方米中商品住宅9248万方米占供应总量834中闵行奉贤松江青浦宝山嘉定南汇等七区达8035万方米占总量725例较幅度提高部分土建面积750万方米中住宅建总量6862万方米
三商品房新开工情况分析中低价位商品住宅供应重提高半年全市新开工面积158129万方米中商品住宅135665万方米分升565487全市新开工商品住宅中外环线间外环线外占重进步扩分达5222
2房产投资继续快速增长成扩投资需求重推动力
年半年全市完成房产开发投资41743亿元增长175占期全社会固定资产投资总额110878亿元377中住宅投资32855亿元占房产总投资787目前房产投资已成扩投资需求重生长点效拉动全社会济增长房产投资资金源分析国私营外商港澳台等投资体推进房产市场发展值提外商港澳台房产投资额快速增长年期相增幅达375表明境外投资商继续海房产市场发展前景
3新建商品房供求关系基衡空置量持续降
竣工销售分析全市商品房竣工面积63723万方米销售面积74675万方米两者1：117批准市登记预售分析全市批准市预售商品房130699万方米商品房预售登记面积127437万方米两者103：1述数表明市房产市场供求关系处基衡协调发展状态商品房空置量保持持续降态势特商品住宅空置面积处年少见低位2002年底全市空置年商品房279万方米中住宅134万方米年6月底住宅空置量呈降态势106万方米
4外销非商品住房市场轨政策效应开始显现投资消费明显升温
进步完善全市统房产市场体系海年3月1日起取消国土类非居住房屋租售象限制实施外销非商品住房市场轨年第二季度办公楼商业营业房等非居住商品房投入产出销售增幅明显高商品住宅增长速度办公楼商业营业房等非居住商品房开发投资8888亿元年期6986亿元增长2723年第季度3111亿元增长18570新开工面积22464万方米年期9829万方米增长12855年第季度103万方米增长11810外全市登记预售办公商业营业房面积241万方米季度增长714
5存量房买卖面积持续幅升接新建商品房预售量
存量房产交易前年高速增长2002年交易量增幅降年呈现较幅度升势头半年全市存量房买卖面积101516万方米增长251中季度47130万方米增长412二季度54386万方米增长1391存量房整房产交易中重进步提高新建商品房预售面积例年第季度076：1提高082：1
总体海土供应龙头市场调控机制逐步完善房产市场发展势头健康阶段根海实际情况加宏观调控力度努力保持海房产市场持续健康序发展态势政府调控市场供规范运作法理原加强土市场调控理加快土供应方式转变二重工程配套商品房抓手推进中低价商品房建设调整优化房产开发结构住房供结构数普通老百姓需求相致充分发挥房产业产业联动带动投资消费双重作年确保年开工100万方米重工程配套商品房全面竣工基础市区联手新开工建设配套商品房300万方米中市里结合城市总体规划土利总体规划调整托城市轨道交通快速干道等型市政基础设施公服务设施中心城区外侧东南西北南汇周浦嘉定江桥宝山顾村等基高起点规划高水设计高质量施工高标准理建设中低价四高示范居住区争取开工150万方米三两增两降（增绿化增空间降容积率降高度）求继续坚持拆改留举方针稳步推进旧区改造四研究完善促进住房消费政策二三级市场做做强巩固提高房产业支柱产业位五面推进住房市场化商品化时进步完善廉租住房制度切实解决低收入家庭住房困难问题
2003年半年房产市场开发交易数汇总
面积单位：方米 金额单位：万元
序号
名 称
2003年二季度
增长（％）
2003年半年
增长（％）
1
房产开发投资
2776560
122
4174321
175
2
新增营性项目土出面积
5478729
297
11089037
441
建建筑面积
7315184
36
12685178
41
中：商品住宅土出面积
4119596
130
9248257
343
建建筑面积
5331656
160
9758082
138
3
完成土开发面积
1279696
506
1544295
446
4
商品房新开工面积
8949889
683
15812949
565
5
商品房竣工面积
4703038
545
6372346
360
6
商品房批准预售面积
7850673
168
13069898
148
中：商品住宅批准预售面积
7112636
243
12065516
223
7
已登记商品房预售面积
6530189
85
12743727
36
商品房预售成交金额
3807419
133
7110497
224
中已登记商品住宅预售面积
6433695
71
12339020
35
商品住宅预售成交金额
3721243
155
6767486
227
8
商品房批准销售面积
8587392
439
16163433
370
商品住宅批准销售面积
7731491
631
13768220
439
9
已登记存量房买卖面积
5438617
139
10151628
251
存量房交易成交金额
2124243
555
3808450
688
中：存量住宅买卖面积
4275691
224
8005883
324
存量住宅买卖成交金额
1722005
585
3136147
693
10
预购商品房抵押建筑面积
7634992
538
13059915
558
抵押贷款额
1940848
381
3640845
533
11
建工程抵押建筑面积
5623896
241
8531045
137
抵押贷款额
871659
397
1354560
300
12
现房抵押建筑面积
12299849
122
23831429
27
抵押贷款额
3945481
307
7255897
428
13
批准拆迁面积
2809806
221
4115879
491
中：居民
1877825
75
2781509
399
单位
931981
680
1334370
729
14
完成拆迁面积
1729119
168
3067134
566
中：居民
1474433
341
2635871
896
单位
254686
332
431263
241
2003年半年房产市场商品房预售结构分析数汇总 单位：方米
分类名称
分类结构
预售面积
增长（％）
重（％）
单价分类
3000元
1600508
126
126
30004000元
2269909
325
178
40005000元
2877942
78
226
50006000元
2207246
218
173
60007000元
1403425
675
110
7000元
2388031
1060
187
房型分类
70方米
342272
287
27
70100方米
1816623
174
141
100150方米
6865549
42
534
150方米
3823333
181
298
象分类
市
9638783
55
756
外
2342317
51
184
境外
762627
94
60
途分类
住宅
12339020
35
968
办公
88546
344
07
商业
182215
251
14
三2003年发展预测
1济环境展
外资加投入中国申博成功等素海提供济增长强劲动力2003年预计海济继续保持10％左右增长率2003年海均GDP达5300美元着恩格尔系数进步降低居民住房开支增加良宏观济房产发展提供强力支持
海均GDP变化趋势预测2003年海住宅投资预计达580亿元住宅新开工面积1800万方米竣工面积1800万方米2003年投资总额开工竣工面积2002年定程度增加投资增加2003年供应保持较高水鉴绝部分参旧区改造发展商等2002年年底立项规划指标项目避免2003年半年销售外浦西中心城区2002年海土政策原土市场供应量客观导致2003年半年预售市场放量量发展商2002年底确定开发块容积率预计类项目推市场会2003年9月份中心城区高价物业2003年半年集中市年度道风景线
新老动迁法规综合影响容积率适度降低导致土成升供应量集中放2003年半年年海房产带较市场压力
2需求展
2003年海商品房需求量然观申城商品房需求应考虑素：旧区改造基础设施建设带动需求二市民改善住房条件需求三外士购房需求测算旧区改造基础设施建设年需动迁居民7万8万户产生需求量约600万方米改善住房条件需购房居民6万7万户需求量约700万800万方米外士包括境外外省市士果购房占全市商品房交易量例保持10－15％部分需求量约200万方米2003年商品住宅总体需求预计达1600万方米
2002年海房价涨幅12％业界着法海中原认2002年海房价走势涨建立合理基础非炒作泡沫2002年房产市场供需求基衡求略供供销两旺存量房交易幅增长前年累积空置房逐步消化幅减少中原认2003年海房价尚定升空间
影响房价素两：开发成住宅市场供求根供求关系住宅需求海口众外省市境外士更海国际位影响日益加进海置业投资前景开发成城市土稀缺性土着较升值空间
3热点展
外资加快进入产业竞争中预计2003年国房产企业走联合路年目前外资房产企业加快进军海步伐统计数表明2002年半年注册资金超3000万美元房产企业达15家记黄埔新世界新鸿基瑞安产等香港产商掀起投资潮度演升级版房产业加快入世步伐摩根斯坦利公布海外基金投资中国房产市场项研究显示：未2－3年中间3－10亿美元海外资金进入海市场着雄厚资金实力先进物业理模式营销网络更加专业化性化服务理念逐鹿市场房产商天然区优势逐步弱化势必需走联合路扩融资渠道更新营理念重新造核心竞争力
品牌竞争激烈竞争中海房产2003年进入品牌竞争时代竞争重心正单楼盘间较量变企业间实力拼时购房者更重开发商品牌广购房者说注重品牌意味着招牌买放心实惠开发商说赢购房者必须全方位开展品牌建设楼市竞争围绕企业品牌展开年海楼市竞争旋律
四未五年发展预测
海楼市5年呈波动性增长家公司新汉业机构期作市场预测然仅家言分析实定参考意义
现状未
1999年海楼市回暖海房产市场价格已连续4年涨种情况4背景发生GDP总量连续十年两位数增长2002年均GDP达4900美元海步入住宅消费高增长时期二房价走势强劲商品住宅均单价1999年第四季度3772元增加2002年第四季度4812元2003年季度2002年四季度涨6三均居住面积逐年提高2002年底海市区均居住面积131方米年新建2000万方米拆500万方米速度推进年增加均居住面积1方米四2001年海百强房产企业完成销售占5成外房产企业2000年开始举进入海2002年外资量进入海产业房产业开始走集中
5年济发生什变化呢？
首先目前10济增长率推测预计2008年海市均GDP达8000美元GDP总量超1200亿美元
次未5年海引进类年新增22万口届时新增口需住宅2000万方米
2005年海轨道交通里程现6倍高速公路里程现5倍配合2010年世博会举办城市整体功建设2008年初具雏形
总5年海龙头长江三角洲市济圈格局初具规模济总量接超目前东京
效需求推进市场
着海市旧城改造基础设施建设力度加2002年海拆迁面积较年幅度增加居民动拆迁户数约99万户消化新建住宅900万方米估计年动迁量达8万户需住宅800万方米动迁补偿费均套1415万元现升套2425万元增幅较动迁费淀积消费力容觑
海年GDP连续保持10增长行业景气指数升带均收入提高批长期渴改善居住条件生活品质中高收入阶层加入购房军中2000年海居民支配收入年增长10中高阶层增加值更
外中高级白领政府公务员私营企业家等阶层量填补中档住宅市场
海年吸引批批国外优秀相两外士事业生活放海移民倾日趋明显2002年海外口预售住房面积达502万方米占总量187中住例超80
抗风险中前进
时目前海市场面两健康素：
相部分房产企业开发资金银行赖性金融市场进步规范形势该部分投资泡沫挤破引起市场较波动
市场偏高价位房产开发房产均价升快导致消费极限提前结果迫房价回调继引发恐慌性抛盘两素带果防
第二部分
墅市场分析
——短期供求
——济型墅发展势头良
总体墅市场分析
松江九亭长宁虹桥浦东康桥松江佘山十万元联体墅千万元独立式豪华墅年海成容置疑墅年
限市场底需什样墅呢相关数分析：
()墅价格
50120万元民币墅成前海墅市场流产品占总样71中5080万民币占37381120万民币占3370150万元民币墅海墅市场高端性产品着贫富差距增海成世界海该价位墅样拥观市场群体海墅市场高端性产品中151200万民币占660201300万民币占740301500万民币占210501万民币占230介两者间墅121150万民币占1060
(二)墅区域
海墅区域排名前三位浦东金桥区(占2130)康桥区(占2060)虹桥墅区(占1740)
2002年海墅市场区域性已显现浦东已成墅热门区域虹桥墅区年发展然吸引着买房前年兴起松江闵行墅区(占11601140)正趋饱沪青墅区(占960)墅区(占810)
(三)墅类型
济实力允许条件独立墅实现墅生活诠释生活首选连体双拼连排墅适中价格受市场定青睐海墅市场类墅占市场总份额中例：独立墅65连体墅20连排墅10叠加墅5
(四)墅面积
150200方米墅成前墅市场流面积济型墅市场容量占样墅总量4350201方米墅面积增总价提高成社会高端客层实力选择中201300方米占2980301400方米占870401500方米占190501方米占260150方米占1340
(五)考虑素
购买墅15考虑素中列重7素(占总样705)次房型(占11)物业理(占1050)价格(占1040)周边环境文化氛围(占1040)交通(占1020)绿化率中心景观(占980)升值空间投资价值(占820)中营销包装作购房决策时忽略反映出前购房理智专业
作发展商言营销包装种表现广告手段果份花哨反会丧失批优质客群发展商应7重素予研究墅
房产终结消费房型物业理绿化率会成买房特重视问题墅消费群体社会成功土极重周边环境层次文化品位交通升值空间投资价值充分反映墅价值长远利益素
(六)交通意
该问题确认购买墅群交通判断性墅交通便利车程距离衡量873认半时车程机场市中心墅理想选择127认符合挑选中意墅求两种原：购买私车出行交通工具二区域性极强某区域生活工作中心中意该区域墅项目
(七)墅家花园求
设计该题时意调研者考虑花园面积时时花园面积算进墅总价保证回复客观性
花园面积200方米墅花园力需求花园购买墅群重点关注素高出该市场均水产生较市场吸引力
(八)墅物业理
墅物业理中需突出安全(占3360)服务全面(占29)智化(占201)三项占总样827发展商通聘请品牌物业公司传达物业理专业位墅物业理中性化反忽略
(九)墅会
13选择项中排前面6会设施次便利店健身中心温水游泳池洗衣店网球场童乐园中重便利店(占1250)健身中心(占1220)温水游泳池(占1050)
生活便利运动健身购买墅群关心问题约占总样628作发展商言花效成达需满足明智
(十)墅装修求
购买墅群越越希墅装修花费精力时间言选择菜单式装修菜单式装修占样53求精装修(提包入住)占29求装修(毛坯)占18
(十)墅车位
墅私车位前海墅市场基选择求高价位墅二室车位必备
(十二)墅周边环境
希墅周边环境中缺少设施(占总样723)：次医疗设施(占1790)商业设施(占1550)教育设施(占1380)公园绿(占1280)体育休闲中心(占1230)
购买墅群周边环境求较高墅周围缺少必备设施时发展商墅区中引进周边区引进相关产业
(十三)墅卖点
首先墅卖点中吸引绿化全面达智化感觉生活森林公园免费设计花园400方米绿属户户水景投资回报率高世界级物业理服务等前7卖点中排列234位绿化相关中出购买墅群希拥片绿绿色植物供享理料建议墅项目绿化做出差异性次全面达智化世界级物业理服务购房极关注方面年墅中水景成墅卖点中亮点确实数接受水景进行创新重三投资回报率高海成世界海该卖点显尤耀眼墅海投资价值众非海重邻居物业高品质国际社区墅购买者认择群居代表种生活方式购房时更愿意选择住已成定区域规模品质方
二海墅明显供求
2002年海墅市楼盘76墅开发总面积达286万亩开发面积54808万方米占约1900万方米2002年底海墅保量约850万方米分析年海墅供应量呈逐年升势：2000年墅新盘供应数量占市场供应总量122001年升162002年升185根预测海年墅需求量般150200万方米会超海房产市场总需求量10目前实际数字海墅市场显然已出现警示信号：墅市场供应量迅速放已出现供求现象
墅楼盘区域分布2002年海市墅楼盘约180集中闵行浦东松江青浦长宁5区域墅总量约占全市供应量95左右价格分布供求关系目前海市场墅较集中100万200万元价格段占供应总量455次总价200万300万元中高档墅占总量175总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512
三海中档墅竞争加剧
根海墅指数办公室2003年3月份指数报告海墅指数达1012点月基期涨12点涨例约12调查结果海墅分布：闵行（包括奉贤）青浦松江长宁浦东（包括南汇）5区域墅总量约占全市供应量95海2002年全年市墅总量约540万方米占约1900万方米
目前海墅供应量呈两头中间状况墅需求呈两头中间形式海中档墅竞争激烈海客户需求济类墅力支撑外购房者会带高端墅旺盛需求
2002年海市售约180墅楼盘分析海西南区域进饱中心区域缺乏发展空间嘉定等区逐步发展东北区域发展受限制浦东松江成墅未发展区域海未富区会出现松江佘山杨浦区复兴岛等区
四海济型墅供应求
关数表明两年海墅均价年11涨幅攀升高全市住宅均价涨幅墅类物业销售面积已接住宅开发总面积三分墅楼盘海房产市场开发销售占率幅升惊呼：海墅春天真已？
资料显示目前海市墅开发2万亩均项目占面积10万方米左右容积率07计算两三年海墅市场供应量达940万方米没计算两年新批土潜供应量两三年消化掉千万方米新建墅均年必须卖掉300万方米1万套短期需求少呢？中房指数办公室项调查数分析购房者中5家庭会选择墅物业推算海墅年需求量7600套左右显然短期供应量增长速度已超需求量增长速度
价格分布供求关系目前海市场墅较集中100～200万元价格段占供应总量46次总价200～300万元中高档墅占总量17总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512
需求方面权威机构数显示2001年海墅市场消化结构分布300万元豪华墅占004100～300万元占23100万元占9766墅档次供求显示严重失衡
究竟海墅买家？海市房产交易中心项调查表明目前海墅购买群体中海籍仅占312国区购买者占25港澳台胞占30余外籍士购买
根发达国家验般说住宅消费分4阶段：第阶段均GDP3000美元解困期第二阶段均GDP3000美元～8000美元数量发展期第三阶段均GDP达8000美元～15000美元质量期第四阶段均GDP超15000美元性舒适期墅概念海正处第二阶段墅市场处初步发展阶段成熟市场迈进程中够消费墅客户数量青睐海墅物业境外外客户越越海墅市场购买力断提升购买物业量级逐渐提高中高档次墅渐成市场力
五2003年海墅市场动
1开发商追求墅开发功作量墅达居住休闲度假旅游收藏保值兼标准墅开发更趋完善
2普遍降低区容积率0303时扩私家花园面积十方米扩2000方米
3开发商乐意开发工水景消费者普遍排斥工水景担心提升房价物业理维修费
4墅市场档次拉客户日益细分呈现极化消费趋势墅中极品济型产品两头热现象
5重视建筑部功布局新材料配置仿欧式风格室空间功布局适合国市场惯目前开发商已注重建筑外部式样进步转室设计新材料新技术应墅开发中已普遍应
六未预期
1墅价格未年时里会呈稳步升趋势受墅需求强力支撑土供应受限然银行通加豪华住宅首付款例等墅需求抑制素预计墅价格未年里会呈稳步升趋势2002年已墅市场消费者渐趋成熟墅热潮方兴未艾中高档墅供应热潮继续维持国土资源部出台关限制墅型土供应政策必然未墅供应受限刺激部分原定位普通墅项目转中高档墅加入争夺现中高端客户竞争行列中办公型墅旅游型墅分时度假墅形态断涌现会定程度引导刺激墅需求放量加墅居住观念变化居住者更追求墅周边环境舒适仅仅形态超面积未墅开发容积率会断降进步拔高墅单价
2济型高端墅需求旺盛中端墅市场竞争会更加激烈海客户需求放量济型墅利素部分追求享受外超高收入者数高端墅带旺盛需求竞争相激烈供量少中端墅市场
3墅未发展区域浦东松江浦东十年开发开放济发展四功区建设国际机场东移世博成功申办浦东南汇广阔腹支持成海墅发展重点区域松江目前已发展成墅热点区域优美环境良域优势松江学城松江开发区推动较发展潜力
总海济型墅1999年开始发展着海墅市场整体发展已相规模区规划房型布局绿化景观物业理周边配套长足发展济型墅墅市场中谓支独秀带种全新生活理念期SARS购房者带新思考济型墅作郊区化低密度住宅吸引更眼球
第三部分
项目环境分析
——目前区域发展缓慢前景
——配套够完善档次较低
三灶镇简介
三灶镇范围：东南六公路西腰路综合厂南二灶港北龙游港镇区现状建成总面积178公顷目前全镇总口约6000左右镇区文化济发展相滞商业网点足生活便文教卫生体育设施远远敷需公福利设施配套够齐全目前收费野生动物园外没供游憩公园公绿城镇建设相较混乱没完整规划
三灶镇区位三灶镇中部根南汇区城镇体系规划框架三灶镇作惠南新城组成部分周边区密切结合优势互补形成区域济综合优势南六公路作南汇区公路建成更三灶镇发展空间提供良契机
二 宗位置
宗位南汇区三灶镇东南六公路南季桥路西季桥镇委北二灶港总占面积约780亩（约52万方米）目前尚未拆迁
三 宗环境
Ø 交通：项目距离浦东国际机场建成海港新城仅15分钟车程交通较便捷周围海野生动物园桃园度假村滨海高尔夫球场案公交线路较少南新线（惠南镇——火车站）万野线（万体馆——野生动物园）张南线（张江铁站——南汇汽车站）仅条公交线路
Ø 环境：范围二灶港三灶港两条河流水质较差周边旧城区规划凌乱品质较差附海野生动物园
Ø 配套：项目周边生活配套设施基齐备满足居民日常生活需档次较低型商业网点外较园路南六公路处华联超市三灶集贸市场南六公路农工商卖场总体言配套满足项目需
第四部分
区域竞争分析
——浦东南汇墅市场片红火前景乐观
——区域市场中面积独立墅
浦东板块 高档墅开发前景乐观
浦东墅分布龙阳路龙东道线南汇区域张江高科技园区金桥出口加工区批高科技企业三资企业入驻提升居住层次区域墅定位相较高中汤臣高尔夫墅四季雅苑碧云墅定位跨国公司理层租售价格昂贵墅云间绿汤臣豪园等购买体高级白领处环线龙阳区怡东花园采国罕见豪华住宅设备集成系统房型设计较超前世纪公园周边集中部分顶级公寓四季雅苑外金色维纳
30幢豪华独立墅单套面积360方米800方米左右方米售价2000美元
浦东类物业投资居住租赁休闲度假高档墅升温时高档墅较高端———豪华墅增加高尔夫墅外庄园类墅开始出现目前张江高科技园区金桥出口加工区康桥工业园区华夏文化旅游区核心四墅区已形成理位置优越区位环境佳建筑密度低周边区生活机成熟完备规划设计性化开发高档墅发展趋势类墅较完美体现居住审美情趣浦东高档墅市场前景乐观
二 南汇墅市场
目前南汇墅集中康桥区南六公路带中康桥区6墅楼盘数量全区首分康桥半岛绿洲康城罗山绿洲墅北欧阳光庭院维纳坡景森墅中科·学村南六公路带三墅南北次枫丹白露墅建德南郊墅海蓝堡外墅分布镇周浦绿宝园布鲁克林航头东方夏威夷紫丁香花园万祥镇
墅中高档墅占绝数：绿洲康城罗山绿洲墅枫丹白露墅建德南郊墅海蓝堡等幢墅售价200万元北欧阳光庭院维纳坡景森墅规模较联体墅叠加墅定位较低均价5500元方米左右康桥半岛独立墅售价高开发商考虑普通投资者购买力楼盘定位独院住宅形式界独立墅联排墅间类项目绿宝园该墅项目档次明显高墅针外籍士出租租金高达4000~9000美元月售价2100美元方米
三 竞争项目分析
案周边三售核心竞争项目具体情况：
海蓝堡
投资兴建：梧州中恒集团海正安房产
企划销售：海荒岛
建筑设计：加宝友国际建筑顾问限公司
工位置：南六公路733号
占面积：23万方米
总建面积：68万方米
售面积：66万方米
规划户数：200户
绿化率：67
售户数：期57户
销售率：40
工程进度：期结顶
规划面积：303468方米
力面积：303392方米
单价范围：700012000元方米
均单价：9000元方米
力总价：270350万元套
售总价：59亿元
电话：58160888
案位南汇区南六公路周祝公路交叉口北500米路西距陆家嘴20公里外环高架4公里野生动物园3公里浦东机场8公里占23万方米规划200栋欧式独立墅景观五岛十区蓝注重水景屋景绿景岛景天然组合22万方米天然生态水域
售楼处装修般施工现场器械凌乱包装较差现场引导期较少型户外展示牌案场业务员素质般业务力较差目前销售状况言整体化较缓400方米房型相化压力
建德南郊
投资兴建：海建德企业发展公司
企划销售：中天行
建筑设计：美国JY建筑规划设计中心中国船舶工业第九设计研究院
景观设计：海景观工程限公司
物顾问：戴德粮行
工位置：南汇南六公路578号
占面积：73万方米
总建面积：15万方米
售面积：146万方米
规划户数：约400户
绿化率：71
售户数：期64户
销售率：70
工程进度：期准现房
规划面积：250580方米
力面积：320390方米
单价范围：800012000元方米
均单价：10000元方米
力总价：320390万元套
案位南汇区三灶镇国家4A级旅游景点海野生动物园仅港隔距海市中心约40公里距浦东国际机场20公里距芦潮港深水码头约20公里外环线8公里占73万方米规划400栋独立墅绿化率高达7150万方米绿色生态环境7万方米硕水景3万方米中央景观休闲园林套墅均6001500方米私家花园50余款墅风格异世界墅博览称
售楼处装修布置较舒适容易拉进客户关系工现场包装良现场引导展示布置完备案场业务员素质较高业务力较强目前销售状况言整体化利案综合素质较高目标客户群较接受产品推广定位
枫丹白露
投资兴建：海爱凌置业
工位置：南汇南六公路188号
占面积：27万方米
总建面积：52万方米
售面积：48万方米
规划户数：118户
绿化率：80
售户数：期二期118户
销售率：75
工程进度：期二期现房三期未开
规划面积：300566方米
力面积：400450方米
单价范围：700011000元方米
均单价：8000元方米
力总价：320360万元套
售总价：384亿元
电话：58003808
案位南汇南六公路沪南公路段北邻野生动物园占27万方米绿化率70二期规划118栋独立墅均栋墅花园面积8001800方米70墅河建该项目存时间相长2000年外销项目面世具相市场知名度美誉度
售楼处位会装修布置相老化沙盘已较破损目前已现房区部环境优良案场业务员素质般业务力较差目前销售状况言四年销售周期化非常缓慢前段时间利素支撑销售状况改观
结：三项目区位环境产品规划价格定位等等方面均相相目标客户群基致高级企业理员企业家海外国员外国驻沪员外市私营企业等等区域言浦东客源占数
竞争项目：
项目
位置
规模（m2）
建筑形态
单体面积（m2）
容积率
销售价（元m2）
布鲁克林
沪南路3633号
叠加独立
160200
50006000
北欧阳光庭院
康桥路沪南路
67000
独立双联叠加
183236
07
42005400
博佳花园
惠南镇
100000
高层层
94155
15
25003200
江南清漪园
惠南镇
80000
层高层
89134
16
2800
欣欣苑
惠南镇
层联体墅
24803180
鹤城金汇
惠南镇
层
90160
26002900
案属次级竞争项目产品形态社区规划面积售价等方面中低档项目定程度分流案低端客户
四案SWOT分析
1 优势：
Ø 规模较整体开发优势
Ø 区域相较成熟周边已三高档独立墅项目
Ø 交通较方便距离浦东国际机场海港新城仅15分钟距离
Ø 距离野生动物园较
Ø 开发商实力政府积极支持参
2 劣势：
Ø 目前配套档次高完善
Ø 公交线路较少通行方便
Ø 目前整海市场墅供应量较
Ø 宗河流水质较差中条河流航道影响项目品质
3 机会：
Ø 规划中该区域镇中心位置
Ø 着海浦东南汇迅速发展区域房产市场稳步发展
Ø 周边墅项目单体面积较利项目中面积墅异军突起
4 威胁：
Ø 区域供应量短期较化速度较慢
Ø 区域改造中部分动迁居民影响项目身品质
Ø 海区域墅楼盘开发会分流相部分客源
第五部分
产品定位
——舒适济型墅
——现代欧式典
开发原
——秉持花钱办事原量原基础优化控制成
——景观墅第资：
① 优化入口规划设计凸现案品位
② 营造坡景观水域景观强化围合概念围合景观风格命名
③ 植栽成年树丰富社区景观
④ 采取组团式规划形成明显风格分区利水景组团联系起分合序
⑤ 利河道做河岸墅
——建筑规划墅生命：
① 立面感觉部房型更重：首先风格避免繁复建筑符号次立面感觉取决材料选景观搭配施工工艺等
② 意识空间浪费留白显示墅品位：楼梯宽度卧室层高等等细节体现关键
——会配置
会规划坚持两原：弥补案配套足二适体现墅舒适性
——建材设备
① 安保设施相重：环区红外报警系统电视监控系统联网视讲系统家庭防盗系统
② 智化势趋：宽带入户智化物业理做优
二产品建议
1 建筑特色——现代欧式风格
原：欧式建筑风格庄重典雅豪华气浑厚沉稳浪漫姿欧式建筑风格墅已广泛市场认现代建筑风格简洁纯净方注重采新结构材料讲究功实欧式现代两种建筑风格机结合起建筑身气庄重失简洁方典雅豪华失功实必案成传数代典住宅
现代义建筑风格
现代义建筑指二十世纪中叶西方建筑界居导位种建筑思想种建筑代表物张：建筑师摆脱传统建筑形式束缚胆创造适应工业化社会条件求崭新建筑具鲜明理性义激进义色彩称现代派建筑
现代义建筑强调建筑时代发展现代建筑应工业化社会相适应强调建筑师研究解决建筑实功济问题张积极采新材料新结构建筑设计中发挥新材料新结构特性张坚决摆脱时建筑样式束缚放手创造新建筑风格张发展新建筑美学创造建筑新风格
现代义建筑代表物提倡新建筑美学原中包括表现手法建造手段统建筑形体部功配合建筑形象逻辑性灵活均衡非称构图简洁处理手法纯净体型建筑艺术中吸取视觉艺术新成果
建筑观点称功义称理性义更称现代义
欧式建筑风格
里讲欧式建筑风格涵盖巴洛克风格哥特式风格古罗马风格洛风格等等种欧洲建筑流派特指某国家建筑风格指包含样欧洲建筑元素种集合
欧陆建筑生活空间完美起岁月考验体现出限生命力高品位艺术珍品欧洲建筑工艺美庄重典雅浪漫姿拟外立面延承欧洲古典砖石建筑神韵坚实外观中掩藏着细腻质感显豪华气浑厚沉稳柱式山花锁石拱券等精细元素唤醒古老欧洲遐想 作品设计风格文思想题理念户型设计设备选型体现出开发宗旨建造立百年传世典
2 面积设定配
项目
产品形态
规划面积（方米）
力面积（方米）
枫丹白露
独立墅
300566
400450
建德南郊
独立墅
250580
320390
海蓝堡
独立墅
303—468
303392
表见周边核心竞争项目均独立墅力面积均300方米走高端墅路线
遵循差异化竞争原建议案舒适济型连排墅走面积扩化道路造特色产品完美空间功设计整体环境规划引导客户案期面积定位建议：
项目
建筑面积（方米）
配
独立墅
250350
25
连排墅
180250
75
原：
Ø 综观海墅市场整体情况案竞争楼盘分析结合未区域市场竞争态势开发量体建议周边项目展开错位竞争
Ø 核心竞争项目产品规划情况分析目前核心竞争区域独立墅产品力面积集中300方米
Ø 核心竞争项目产品化情况分析面积350方米面积豪华型产品化速度相较慢
Ø 聚集气快速开营销局面营造项目开发商品牌美誉度角度出发案期产品应适控制面积
3 价格定位
项目
单价范围（元㎡）
均价（元㎡）
海蓝堡
700012000
9000
建德南郊
800012000
10000
枫丹白露
700011000
8000
核心竞争项目价位整体均价达9000元方米均高档项目结合案实际情况建议独立墅均价8000元方米联排墅6800元方米整体均价7500元方米
原：
Ø 结合面积定位形成总价格优势强势抢占市场
Ø 利案积聚气快速开局面形成项目品牌认度
Ø 利抢夺核心竞争项目交叉客源争取中间层面客户
Ø 符合树立开发商品牌低开高走价格策略
4 客源定位
根核心竞争项目解客源基构成：
图出核心竞争项目力客源港澳台士国士外籍士占整体客源构成70左右该类客源数量极稀少竞争项目销售缓慢原
案规模较供应量周边高档项目竞争激烈环境确定合适客源层次形成广泛吸引力案成功关重
该区域中档墅购买者中区域发展前景处置业集休闲度假体住投资相结合财产保值增值目案客源定位私企老板三资企业高级理员港澳台士等等部分外投资者
5 商业部分
商业部分南六公路展开作成欧式开放式休闲广场形式满足购物休闲功
关商业部分原两部分：
满足项目整区域生活需——完善
二必须具定档次符合项目品质——品质
业态建议：超市中档餐饮店型酒店旅游品店酒吧咖啡吧娱乐城洗浴中心美容中心等
针客源：案居民周边项目居民野生动物园游客三灶镇居民
预计商业部分完工招商形成相层次购物休闲广场
产品客源商业设施关键良营环境东方夏威夷购物休闲广场极失败案例目前破败堪避免重蹈覆辙建议案商业设施招商阶段降低回报预期利前期入住商户整商业氛围形成逐步提高租金价格适出售部分物业稳定取方案
6 会
会作休闲广场补充满足较高档次休闲运动生活包括：
1） 亲子教室
2） 健身房
3） 棋牌室
4） 桌球室
5） 乒乓球室
6） 游泳馆
7） 灯光篮球场
8） 网球场
9） 门球场
10） 家政服务中心
三规划建议
1 规划：
a 南汇区民政府关三灶镇老镇改造控详规划批复（南汇区民政府（批复）南府（2000）151号）
b 三灶镇老镇改造控详规划
2 规划理念：
三灶镇规划理念溪流沙滩阳光绿色
a 生命溪流生命河
条寓示生命河流水贯穿整镇区河设置红枫林沙滩红枫半岛海天间等景观感悟生活感受生命流水律动渗透进生命律动
b 生命绿色城市绿肺
林园中三灶镇空间特色镇中中心岛入口均设置片绿林流水相协调绿林绿水相辉映梦中周庄意境
c 生命阳光拥抱阳光
低密度建筑空间创造阳光般梦想拥抱生活拥抱阳光您灿烂明媚生
d 生命浪漫生命歌
漫步沙滩嬉戏流水中红枫微风中摇曳婆娑加明媚阳光栖息鸟幅梦想中生命歌
着河水设置工沙滩半岛鹅卵石铺设置成健康步行道利健足利观景
3 功定位：
着济建设城市建设迅速发展周边国际空港深水港浦东题公园建设步伐加快海野生动物园森林公园桃园度假村滨海高尔夫球场高级墅群等相继建成陆续投放三灶镇旧镇改造明确方三灶镇应建成集居住休闲娱乐购物体新型集镇
4 区域划分：
根南汇区城镇体系总体规划结合土资源配置时考虑外环境现状发展区域划分时力求做功明确建筑空间组合谐构成完善相独立机整体初步设想划分（附图二：项目功分区图）
a 商贸区南六公路布置红三港二侧界消费群体定位周边居民旅游客拟建造商场超市便利店室集市部分办公房发展眼光考虑着城市化进程发展特轻轨交通发展三灶镇吸纳众居民入住策划商贸街适安排住宅楼形成销售热点住宅区域安置服务性较强便利店高级会住户带极方便拟分红三港西侧南北二住宅区（AB住宅区）设置便利店会入口处考虑题公园结合起改建三灶港河道二岸辟成休闲长廊东首观光码头林荫道开始边界形成三灶镇东西景观轴轴线东西入口圆形码头广场起点林荫道发展湖面绿岛景外红三港流水路线第二景观轴机形成水岸风景线效商业建筑组团建筑形态设计成具民族特色富现代立体层次感标志性建筑建筑物建成南六公路公路等远处品貌希通建筑形式表现三灶镇性时代感突出改造三灶镇整体形象提升三灶镇知名度外作屏障效隔离南六公路红三港喧闹住宅区创造幽静环境
b 服务区盐公路三灶港间布置拟建造文化娱乐场体育馆图书馆影剧院学校开放式公园等公建设施服务象周边居民度假客特拟三灶港贯穿街区河道段改造景观河道条蜿蜓曲折流水路线第二景观轴机形成半岛效连接组团空间三灶港改造会脏乱差局面综合治理原河道变成条亮丽景观河市民提供休闲场时提升三灶镇形象浓重笔
c 住宅区南汇区城镇体系总体规划精神住宅区划分二相集中然区（A区B区）提高居民居住质量结合然形组织住宅布局充分利改造三灶港营造出择水居回然建筑精品体现溪流沙滩阳光绿色案策划旨水生命源泉水园中居民区作21世纪新家园重特征规划策划充分应江南水乡设计理念河流引入区连贯整工程达绿水绕东城推窗见流波意境镇溪流水景河道然融汇贯通形成活水景观较造湖更美丽
5 规划划整体框架：
a 整体布局车分流动静分区
采行道路周边布置步行系统叶脉状作中间联系形成闹外环步行系统中央绿结合形成静核心住宅区居民安静安全受干扰生活休憩环境
b 公建布局休闲现代
区位性标志性区物业商业服务位中间线形商业街里入口广场连接
时区出入口交通组织区入口视觉景观走廊景效果营造相结合道路设计广场空间绿空间建筑空间相结合塑造商业街空间景观
c 住宅布局择水居回然
住宅布局强调局部空间塑造通住宅单体造型空间限定结合户外绿化环境设计形成然邻里空间创造亲然具情味居住环境整建筑较高规划起点档次区分特色分明提高认性认感通建筑高低错落丰富空间轮廓线择水居回然序水岸生活理念展开体现性表现现代
d 道路系统规划整体性景观性
结合块形状周边干道交通轴采入口合流镇分流交通网络组织减少镇中心绿干扰
时镇出入口交通组织镇视觉景观走廊景效果营造相结合道路设计广场空间绿空间建筑空间相结合塑造户外空间景观
镇道路分二级：道路21米次道路12米
区域道路分二级：区域道路（环路）路宽6米次道路路宽3米
四规划济技术指数
总面积： 4197(ha)
水面面积： 291(ha)
道路面积： 305(ha)
绿面积（集中绿）： 360(ha)
商贸区占面积： 669(ha) 占基面积（）：1766
服务区占面积： 628(ha) 占基面积（）：1608
住宅A区占面积： 1068(ha) 占基面积（）：2734
住宅B区占面积： 876(ha) 占基面积（）：2243
总建筑面积： 36万m2
住宅A区容积率： 06
住宅B区容积率： 08
商贸区容积率： 18
服务区容积率： 14
基综合容积率： 104
衡表
控规指标名称
控规指标
衡实际参数
规划总
4179(ha)
4179(ha)
居住
5843
总计5324中独立区4977347
公设施
1777
2021
绿化
922
123
市政
127
127
道路
1331
1298
住宅容积率
0414
0608（独立区）14（）
五规划前
基目前概况
1 交通条件：目前托铁二号线张江换张南线铁号线万体馆换旅游二号线
2 现口：5778
3 现住户：937户中农业户538户
4 现学校：初中20班级学18班级
5 现卫生院：设15科室37张床位
6 现电影院坐：设1058坐位
7 现文化站：配相关设施
8 优势：历史悠久知名度较高红三港三灶港两条天然河道利吻合回然心态规划中轻轨线三灶镇设站台
9 劣势：目前二条河道脏乱差较严重果河道改造水质进行处理法达景观效果甚会影响整块开发
改造三灶镇
1 交通（附交通绿化分析图）：原线路外规划中轻轨三灶镇设站点改造三灶镇公路外南端边界处新建条道路形成区环路路宽20米入口南六公路次路口公路住宅区建停车场外建集中外车辆停车广场三处
2 入住口：15000
3 住户：4200户
4 学校：建高级幼园学中学
5 医院：中型医院老护理院座
6 文化娱乐设施：建座集影视歌舞网吧图书休闲体现代化文化城
7 体育：建设坐型体育馆设健身游泳棋牌网球篮球乒乓球等设施
8 商场：建中型商场型超市便利店等
9 餐饮：建高级餐厅特色餐厅干处时会设置咖啡室
10 休闲：三灶港红三港交汇处建设坐题公园改造三灶港形成游码头具建筑特色商场品等作公园背景
11 服务：准备引入家银行邮局
六济分析
1开发项目：
（1）占土：630亩
（2）建造面积：36万方米
（3）治理河道：2500米
（4）道路整治：2800米
（5）绿化：15 ha
2投资估算（单位：元）：
（1）土开发费：630x32（万元）20160（万元）
（2）建安费：36（万）x100036000（万元）
（3）期综合装饰费：36（万）x120043200（万元）
（4）前期开发费：36000x51800（万元）
（5）市政外配套：36x320（万）11520（万元）
（6）市政配套：36x700（万）25200（万元）
（7）河道桥梁：2500x660+300465（万元）
（8）计：137345（万元）
（9）预见费：137345x8109876（万元）
（10）总投资估算：1483326万元均成单价：412035元m2
3开发价值预测
项目实施进程（附图三：项目分期实施图）
受块动迁现状制约项目拟分期分批实施妥样方面环节均较合理
第期：
1 建设容：建设A住宅区部分商业服务区红三港进行改造第批建设Ⅰ块群红三港区段第二批建设Ⅱ块群
2 投资匡算：
期批
a 土开发费：128x32（万元）4094（万元）
b 建安费：51（万）x10005100（万元）
c 期综合装饰费：51（万）x12006120（万元）
d 前期开发费：15314x5766（万元）
e 市政外配套：51x320（万）1632（万元）
f 市政配套：51x700（万）3570（万元）
g 河道桥梁：2500x660+300465（万元）
h 计：21747（万元）
i 预见费：21747x81740（万元）
3 总投资估算：23487万元均成单价：4605元m2
期二批
a 土开发费：139x32（万元）4454（万元）
b 建安费：56（万）x10005600（万元）
c 期综合装饰费：56（万）x12006720（万元）
d 前期开发费：16774x5839（万元）
e 市政外配套：56x320（万）1792（万元）
f 市政配套：56x700（万）3920（万元）
g 计：23325（万元）
h 预见费：23325x81866（万元）
i 总投资估算：25191万元均成单价：4498元m2
第二期：
1 建设容：建设服务区建设Ⅲ块群
2 投资匡算：
a 土开发费：164x32（万元）5261（万元）
b 建安费：153（万）x100015300（万元）
c 期综合装饰费：153（万）x120018360（万元）
d 前期开发费：38921x51946（万元）
e 市政外配套：153x320（万）4896（万元）
f 市政配套：153x700（万）10710（万元）
g 计：56473（万元）
h 预见费：56473x84518（万元）
i 总投资估算：60991万元均成单价：3986元m2
第三期：
1 建设容：建设B住宅区部分商业区建设ⅳ块群
2 投资匡算：
a 土开发费：189x32（万元）6048（万元）
b 建安费：10（万）x100010000（万元）
c 期综合装饰费：10（万）x120012000（万元）
d 前期开发费：28048x51402（万元）
e 市政外配套：10x320（万）3200（万元）
f 市政配套：10x700（万）7000（万元）
g 计：39650（万元）
h 预见费：39650x83172（万元）
i 总投资估算：42822万元均成单价：4282元m2
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墅项目报告
二OO三年十月日
目 录
第部分 宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分 海墅市场分析………………………………21~34
第三部分 项目环境分析……………………………………35~37
第四部分 区域市场分析……………………………………38~49
第五部分 产品定位…………………………………………50~74
第六部分 销售策略…………………………………………75~00
第部分
宏观市场分析
——供需两旺外购房者例增高
——市场规范势稳步发展
2002年房产市场分析：
2002年海市房产市场继续年快速发展势头：房产开发建设规模保持高位增长商品房市场供需两旺市场总体呈现加速发展态势2002年海市房产市场综述：
1 市场综述：
Ø 市房产开发投资额1999年开始连年攀升2002年投资额突破700亿元前未高位土供应继续放量2002年新增营性出面积较年增加522中住宅出面积增幅更高达604
Ø 商品房批准预售面积预售登记面积实现跳跃试发展供求趋稳定存量产权房交易量继续较快增长显示海市房产市场正步入崭新发展时期房产市场更趋活跃成熟
2 走势分析：
Ø 投资建设规模进步趋办公商业底位反弹：
1997年海市房产业步入升轨道特年发展势头加快房产市场指标持续增长整房产市场发展程中住宅疑成市房产业发展领头羊市房产业发展起举足轻重作2002年房产投资额住宅超77施工面积新开工面积竣工面积住宅重超83
Ø 旧区改造力度加中心城区空心化迹象逐渐显现：
年海市加旧城区改造进程动拆迁面积连续三年增加两年增幅均超25百分点2002年完成动拆迁面积2000年176倍动拆迁面积快速增加
Ø 商品房供需两旺供求关系渐趋理想存量房增幅放缓：
2002年海市增量商品房市场完成跨越式发展商品房批准预售面积预售登记面积步幅增长
6年市商品房批准预售面积走出U字型1999年触底回升1997—2001年批准预售量始终1400—1900万㎡区间波动预售登记面积稳步增长1997年低位开始增长1997年供求仅1：025商品房预售量逐年增加2001年供求情况逆转年度需求量首次超供量达1：110高位2002年供求关系趋势供需放量时供求降位1：103说明市商品房市场历年发展正逐步走成熟房产市场调节力逐渐加强
2002年市购房象发生定变化购房者中市购房者购房面积重增幅低境外购房者购房面积较年增加15倍 2002年市居民购房重降较年减少511外境外重分提升282229
3 价格分析：
Ø 商品房价格继续扬住宅价格稳定增长：根海市房产交易中心统计数表明：2002年海市商品房价格继续扬2002年商品房均成交价格4895元㎡增长1246
Ø 商品房住宅价格结构重心明显移价位越高成交量增幅越：统计表明2002年低价位段成交量减少价格段价格越高成交量增长速度越快2002年单价3000元㎡商品房成交面积降34占总量144重较年降7630005000元㎡50007000元㎡7000元㎡成交量增幅分422979131升幅次趋
Ø 存量房成交价格快速升涨幅度增量房
Ø 20012002年全市住宅价格成交（套数）结构较（单位：）
二2003年半年海房产市场分析
2003年半年海房产市场继续保持年供求两旺运行态势项指标高位运行中稳定增长投资消费步发展供应需求基衡期间受非典疫情等利素影响5月份商品房预售登记存量房买卖等指标度出现微降情况6月份起开始幅回升呈现健康发展态势
1房产开发结构逐步优化商品住房供应结构正趋改善
年半年全市商品房登记预售面积127437万方米中方米均价4000元38704万方米占30440007000元64886万方米占5097000元23880万方米占187总体供结构基合理政府宏观调控市场机制调节双重作海房产开发投资行更趋理性化商品住房供应结构正趋改善未年中低价位商品住宅供应量明显增加解决房产市场发展中阶段性结构矛盾基础
旧住房改造情况分析中心城区批准拆迁总量效控制前年批准拆迁量较年半年全市实际动迁居民40862户年期升年适度控制旧区改造节奏旧住房拆改造总量半年批准拆迁居民36609户降4038户降幅度10减缓中心城区高价商品房市速度缓解中低价位商品房供应求压力产生积极影响
二营性土出情况分析中低价位商品住宅供应量明显增加半年全市出营性11089万方米中商品住宅9248万方米占供应总量834中闵行奉贤松江青浦宝山嘉定南汇等七区达8035万方米占总量725例较幅度提高部分土建面积750万方米中住宅建总量6862万方米
三商品房新开工情况分析中低价位商品住宅供应重提高半年全市新开工面积158129万方米中商品住宅135665万方米分升565487全市新开工商品住宅中外环线间外环线外占重进步扩分达5222
2房产投资继续快速增长成扩投资需求重推动力
年半年全市完成房产开发投资41743亿元增长175占期全社会固定资产投资总额110878亿元377中住宅投资32855亿元占房产总投资787目前房产投资已成扩投资需求重生长点效拉动全社会济增长房产投资资金源分析国私营外商港澳台等投资体推进房产市场发展值提外商港澳台房产投资额快速增长年期相增幅达375表明境外投资商继续海房产市场发展前景
3新建商品房供求关系基衡空置量持续降
竣工销售分析全市商品房竣工面积63723万方米销售面积74675万方米两者1：117批准市登记预售分析全市批准市预售商品房130699万方米商品房预售登记面积127437万方米两者103：1述数表明市房产市场供求关系处基衡协调发展状态商品房空置量保持持续降态势特商品住宅空置面积处年少见低位2002年底全市空置年商品房279万方米中住宅134万方米年6月底住宅空置量呈降态势106万方米
4外销非商品住房市场轨政策效应开始显现投资消费明显升温
进步完善全市统房产市场体系海年3月1日起取消国土类非居住房屋租售象限制实施外销非商品住房市场轨年第二季度办公楼商业营业房等非居住商品房投入产出销售增幅明显高商品住宅增长速度办公楼商业营业房等非居住商品房开发投资8888亿元年期6986亿元增长2723年第季度3111亿元增长18570新开工面积22464万方米年期9829万方米增长12855年第季度103万方米增长11810外全市登记预售办公商业营业房面积241万方米季度增长714
5存量房买卖面积持续幅升接新建商品房预售量
存量房产交易前年高速增长2002年交易量增幅降年呈现较幅度升势头半年全市存量房买卖面积101516万方米增长251中季度47130万方米增长412二季度54386万方米增长1391存量房整房产交易中重进步提高新建商品房预售面积例年第季度076：1提高082：1
总体海土供应龙头市场调控机制逐步完善房产市场发展势头健康阶段根海实际情况加宏观调控力度努力保持海房产市场持续健康序发展态势政府调控市场供规范运作法理原加强土市场调控理加快土供应方式转变二重工程配套商品房抓手推进中低价商品房建设调整优化房产开发结构住房供结构数普通老百姓需求相致充分发挥房产业产业联动带动投资消费双重作年确保年开工100万方米重工程配套商品房全面竣工基础市区联手新开工建设配套商品房300万方米中市里结合城市总体规划土利总体规划调整托城市轨道交通快速干道等型市政基础设施公服务设施中心城区外侧东南西北南汇周浦嘉定江桥宝山顾村等基高起点规划高水设计高质量施工高标准理建设中低价四高示范居住区争取开工150万方米三两增两降（增绿化增空间降容积率降高度）求继续坚持拆改留举方针稳步推进旧区改造四研究完善促进住房消费政策二三级市场做做强巩固提高房产业支柱产业位五面推进住房市场化商品化时进步完善廉租住房制度切实解决低收入家庭住房困难问题
2003年半年房产市场开发交易数汇总
面积单位：方米 金额单位：万元
序号
名 称
2003年二季度
增长（％）
2003年半年
增长（％）
1
房产开发投资
2776560
122
4174321
175
2
新增营性项目土出面积
5478729
297
11089037
441
建建筑面积
7315184
36
12685178
41
中：商品住宅土出面积
4119596
130
9248257
343
建建筑面积
5331656
160
9758082
138
3
完成土开发面积
1279696
506
1544295
446
4
商品房新开工面积
8949889
683
15812949
565
5
商品房竣工面积
4703038
545
6372346
360
6
商品房批准预售面积
7850673
168
13069898
148
中：商品住宅批准预售面积
7112636
243
12065516
223
7
已登记商品房预售面积
6530189
85
12743727
36
商品房预售成交金额
3807419
133
7110497
224
中已登记商品住宅预售面积
6433695
71
12339020
35
商品住宅预售成交金额
3721243
155
6767486
227
8
商品房批准销售面积
8587392
439
16163433
370
商品住宅批准销售面积
7731491
631
13768220
439
9
已登记存量房买卖面积
5438617
139
10151628
251
存量房交易成交金额
2124243
555
3808450
688
中：存量住宅买卖面积
4275691
224
8005883
324
存量住宅买卖成交金额
1722005
585
3136147
693
10
预购商品房抵押建筑面积
7634992
538
13059915
558
抵押贷款额
1940848
381
3640845
533
11
建工程抵押建筑面积
5623896
241
8531045
137
抵押贷款额
871659
397
1354560
300
12
现房抵押建筑面积
12299849
122
23831429
27
抵押贷款额
3945481
307
7255897
428
13
批准拆迁面积
2809806
221
4115879
491
中：居民
1877825
75
2781509
399
单位
931981
680
1334370
729
14
完成拆迁面积
1729119
168
3067134
566
中：居民
1474433
341
2635871
896
单位
254686
332
431263
241
2003年半年房产市场商品房预售结构分析数汇总 单位：方米
分类名称
分类结构
预售面积
增长（％）
重（％）
单价分类
3000元
1600508
126
126
30004000元
2269909
325
178
40005000元
2877942
78
226
50006000元
2207246
218
173
60007000元
1403425
675
110
7000元
2388031
1060
187
房型分类
70方米
342272
287
27
70100方米
1816623
174
141
100150方米
6865549
42
534
150方米
3823333
181
298
象分类
市
9638783
55
756
外
2342317
51
184
境外
762627
94
60
途分类
住宅
12339020
35
968
办公
88546
344
07
商业
182215
251
14
三2003年发展预测
1济环境展
外资加投入中国申博成功等素海提供济增长强劲动力2003年预计海济继续保持10％左右增长率2003年海均GDP达5300美元着恩格尔系数进步降低居民住房开支增加良宏观济房产发展提供强力支持
海均GDP变化趋势预测2003年海住宅投资预计达580亿元住宅新开工面积1800万方米竣工面积1800万方米2003年投资总额开工竣工面积2002年定程度增加投资增加2003年供应保持较高水鉴绝部分参旧区改造发展商等2002年年底立项规划指标项目避免2003年半年销售外浦西中心城区2002年海土政策原土市场供应量客观导致2003年半年预售市场放量量发展商2002年底确定开发块容积率预计类项目推市场会2003年9月份中心城区高价物业2003年半年集中市年度道风景线
新老动迁法规综合影响容积率适度降低导致土成升供应量集中放2003年半年年海房产带较市场压力
2需求展
2003年海商品房需求量然观申城商品房需求应考虑素：旧区改造基础设施建设带动需求二市民改善住房条件需求三外士购房需求测算旧区改造基础设施建设年需动迁居民7万8万户产生需求量约600万方米改善住房条件需购房居民6万7万户需求量约700万800万方米外士包括境外外省市士果购房占全市商品房交易量例保持10－15％部分需求量约200万方米2003年商品住宅总体需求预计达1600万方米
2002年海房价涨幅12％业界着法海中原认2002年海房价走势涨建立合理基础非炒作泡沫2002年房产市场供需求基衡求略供供销两旺存量房交易幅增长前年累积空置房逐步消化幅减少中原认2003年海房价尚定升空间
影响房价素两：开发成住宅市场供求根供求关系住宅需求海口众外省市境外士更海国际位影响日益加进海置业投资前景开发成城市土稀缺性土着较升值空间
3热点展
外资加快进入产业竞争中预计2003年国房产企业走联合路年目前外资房产企业加快进军海步伐统计数表明2002年半年注册资金超3000万美元房产企业达15家记黄埔新世界新鸿基瑞安产等香港产商掀起投资潮度演升级版房产业加快入世步伐摩根斯坦利公布海外基金投资中国房产市场项研究显示：未2－3年中间3－10亿美元海外资金进入海市场着雄厚资金实力先进物业理模式营销网络更加专业化性化服务理念逐鹿市场房产商天然区优势逐步弱化势必需走联合路扩融资渠道更新营理念重新造核心竞争力
品牌竞争激烈竞争中海房产2003年进入品牌竞争时代竞争重心正单楼盘间较量变企业间实力拼时购房者更重开发商品牌广购房者说注重品牌意味着招牌买放心实惠开发商说赢购房者必须全方位开展品牌建设楼市竞争围绕企业品牌展开年海楼市竞争旋律
四未五年发展预测
海楼市5年呈波动性增长家公司新汉业机构期作市场预测然仅家言分析实定参考意义
现状未
1999年海楼市回暖海房产市场价格已连续4年涨种情况4背景发生GDP总量连续十年两位数增长2002年均GDP达4900美元海步入住宅消费高增长时期二房价走势强劲商品住宅均单价1999年第四季度3772元增加2002年第四季度4812元2003年季度2002年四季度涨6三均居住面积逐年提高2002年底海市区均居住面积131方米年新建2000万方米拆500万方米速度推进年增加均居住面积1方米四2001年海百强房产企业完成销售占5成外房产企业2000年开始举进入海2002年外资量进入海产业房产业开始走集中
5年济发生什变化呢？
首先目前10济增长率推测预计2008年海市均GDP达8000美元GDP总量超1200亿美元
次未5年海引进类年新增22万口届时新增口需住宅2000万方米
2005年海轨道交通里程现6倍高速公路里程现5倍配合2010年世博会举办城市整体功建设2008年初具雏形
总5年海龙头长江三角洲市济圈格局初具规模济总量接超目前东京
效需求推进市场
着海市旧城改造基础设施建设力度加2002年海拆迁面积较年幅度增加居民动拆迁户数约99万户消化新建住宅900万方米估计年动迁量达8万户需住宅800万方米动迁补偿费均套1415万元现升套2425万元增幅较动迁费淀积消费力容觑
海年GDP连续保持10增长行业景气指数升带均收入提高批长期渴改善居住条件生活品质中高收入阶层加入购房军中2000年海居民支配收入年增长10中高阶层增加值更
外中高级白领政府公务员私营企业家等阶层量填补中档住宅市场
海年吸引批批国外优秀相两外士事业生活放海移民倾日趋明显2002年海外口预售住房面积达502万方米占总量187中住例超80
抗风险中前进
时目前海市场面两健康素：
相部分房产企业开发资金银行赖性金融市场进步规范形势该部分投资泡沫挤破引起市场较波动
市场偏高价位房产开发房产均价升快导致消费极限提前结果迫房价回调继引发恐慌性抛盘两素带果防
第二部分
墅市场分析
——短期供求
——济型墅发展势头良
总体墅市场分析
松江九亭长宁虹桥浦东康桥松江佘山十万元联体墅千万元独立式豪华墅年海成容置疑墅年
限市场底需什样墅呢相关数分析：
()墅价格
50120万元民币墅成前海墅市场流产品占总样71中5080万民币占37381120万民币占3370150万元民币墅海墅市场高端性产品着贫富差距增海成世界海该价位墅样拥观市场群体海墅市场高端性产品中151200万民币占660201300万民币占740301500万民币占210501万民币占230介两者间墅121150万民币占1060
(二)墅区域
海墅区域排名前三位浦东金桥区(占2130)康桥区(占2060)虹桥墅区(占1740)
2002年海墅市场区域性已显现浦东已成墅热门区域虹桥墅区年发展然吸引着买房前年兴起松江闵行墅区(占11601140)正趋饱沪青墅区(占960)墅区(占810)
(三)墅类型
济实力允许条件独立墅实现墅生活诠释生活首选连体双拼连排墅适中价格受市场定青睐海墅市场类墅占市场总份额中例：独立墅65连体墅20连排墅10叠加墅5
(四)墅面积
150200方米墅成前墅市场流面积济型墅市场容量占样墅总量4350201方米墅面积增总价提高成社会高端客层实力选择中201300方米占2980301400方米占870401500方米占190501方米占260150方米占1340
(五)考虑素
购买墅15考虑素中列重7素(占总样705)次房型(占11)物业理(占1050)价格(占1040)周边环境文化氛围(占1040)交通(占1020)绿化率中心景观(占980)升值空间投资价值(占820)中营销包装作购房决策时忽略反映出前购房理智专业
作发展商言营销包装种表现广告手段果份花哨反会丧失批优质客群发展商应7重素予研究墅
房产终结消费房型物业理绿化率会成买房特重视问题墅消费群体社会成功土极重周边环境层次文化品位交通升值空间投资价值充分反映墅价值长远利益素
(六)交通意
该问题确认购买墅群交通判断性墅交通便利车程距离衡量873认半时车程机场市中心墅理想选择127认符合挑选中意墅求两种原：购买私车出行交通工具二区域性极强某区域生活工作中心中意该区域墅项目
(七)墅家花园求
设计该题时意调研者考虑花园面积时时花园面积算进墅总价保证回复客观性
花园面积200方米墅花园力需求花园购买墅群重点关注素高出该市场均水产生较市场吸引力
(八)墅物业理
墅物业理中需突出安全(占3360)服务全面(占29)智化(占201)三项占总样827发展商通聘请品牌物业公司传达物业理专业位墅物业理中性化反忽略
(九)墅会
13选择项中排前面6会设施次便利店健身中心温水游泳池洗衣店网球场童乐园中重便利店(占1250)健身中心(占1220)温水游泳池(占1050)
生活便利运动健身购买墅群关心问题约占总样628作发展商言花效成达需满足明智
(十)墅装修求
购买墅群越越希墅装修花费精力时间言选择菜单式装修菜单式装修占样53求精装修(提包入住)占29求装修(毛坯)占18
(十)墅车位
墅私车位前海墅市场基选择求高价位墅二室车位必备
(十二)墅周边环境
希墅周边环境中缺少设施(占总样723)：次医疗设施(占1790)商业设施(占1550)教育设施(占1380)公园绿(占1280)体育休闲中心(占1230)
购买墅群周边环境求较高墅周围缺少必备设施时发展商墅区中引进周边区引进相关产业
(十三)墅卖点
首先墅卖点中吸引绿化全面达智化感觉生活森林公园免费设计花园400方米绿属户户水景投资回报率高世界级物业理服务等前7卖点中排列234位绿化相关中出购买墅群希拥片绿绿色植物供享理料建议墅项目绿化做出差异性次全面达智化世界级物业理服务购房极关注方面年墅中水景成墅卖点中亮点确实数接受水景进行创新重三投资回报率高海成世界海该卖点显尤耀眼墅海投资价值众非海重邻居物业高品质国际社区墅购买者认择群居代表种生活方式购房时更愿意选择住已成定区域规模品质方
二海墅明显供求
2002年海墅市楼盘76墅开发总面积达286万亩开发面积54808万方米占约1900万方米2002年底海墅保量约850万方米分析年海墅供应量呈逐年升势：2000年墅新盘供应数量占市场供应总量122001年升162002年升185根预测海年墅需求量般150200万方米会超海房产市场总需求量10目前实际数字海墅市场显然已出现警示信号：墅市场供应量迅速放已出现供求现象
墅楼盘区域分布2002年海市墅楼盘约180集中闵行浦东松江青浦长宁5区域墅总量约占全市供应量95左右价格分布供求关系目前海市场墅较集中100万200万元价格段占供应总量455次总价200万300万元中高档墅占总量175总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512
三海中档墅竞争加剧
根海墅指数办公室2003年3月份指数报告海墅指数达1012点月基期涨12点涨例约12调查结果海墅分布：闵行（包括奉贤）青浦松江长宁浦东（包括南汇）5区域墅总量约占全市供应量95海2002年全年市墅总量约540万方米占约1900万方米
目前海墅供应量呈两头中间状况墅需求呈两头中间形式海中档墅竞争激烈海客户需求济类墅力支撑外购房者会带高端墅旺盛需求
2002年海市售约180墅楼盘分析海西南区域进饱中心区域缺乏发展空间嘉定等区逐步发展东北区域发展受限制浦东松江成墅未发展区域海未富区会出现松江佘山杨浦区复兴岛等区
四海济型墅供应求
关数表明两年海墅均价年11涨幅攀升高全市住宅均价涨幅墅类物业销售面积已接住宅开发总面积三分墅楼盘海房产市场开发销售占率幅升惊呼：海墅春天真已？
资料显示目前海市墅开发2万亩均项目占面积10万方米左右容积率07计算两三年海墅市场供应量达940万方米没计算两年新批土潜供应量两三年消化掉千万方米新建墅均年必须卖掉300万方米1万套短期需求少呢？中房指数办公室项调查数分析购房者中5家庭会选择墅物业推算海墅年需求量7600套左右显然短期供应量增长速度已超需求量增长速度
价格分布供求关系目前海市场墅较集中100～200万元价格段占供应总量46次总价200～300万元中高档墅占总量17总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512
需求方面权威机构数显示2001年海墅市场消化结构分布300万元豪华墅占004100～300万元占23100万元占9766墅档次供求显示严重失衡
究竟海墅买家？海市房产交易中心项调查表明目前海墅购买群体中海籍仅占312国区购买者占25港澳台胞占30余外籍士购买
根发达国家验般说住宅消费分4阶段：第阶段均GDP3000美元解困期第二阶段均GDP3000美元～8000美元数量发展期第三阶段均GDP达8000美元～15000美元质量期第四阶段均GDP超15000美元性舒适期墅概念海正处第二阶段墅市场处初步发展阶段成熟市场迈进程中够消费墅客户数量青睐海墅物业境外外客户越越海墅市场购买力断提升购买物业量级逐渐提高中高档次墅渐成市场力
五2003年海墅市场动
1开发商追求墅开发功作量墅达居住休闲度假旅游收藏保值兼标准墅开发更趋完善
2普遍降低区容积率0303时扩私家花园面积十方米扩2000方米
3开发商乐意开发工水景消费者普遍排斥工水景担心提升房价物业理维修费
4墅市场档次拉客户日益细分呈现极化消费趋势墅中极品济型产品两头热现象
5重视建筑部功布局新材料配置仿欧式风格室空间功布局适合国市场惯目前开发商已注重建筑外部式样进步转室设计新材料新技术应墅开发中已普遍应
六未预期
1墅价格未年时里会呈稳步升趋势受墅需求强力支撑土供应受限然银行通加豪华住宅首付款例等墅需求抑制素预计墅价格未年里会呈稳步升趋势2002年已墅市场消费者渐趋成熟墅热潮方兴未艾中高档墅供应热潮继续维持国土资源部出台关限制墅型土供应政策必然未墅供应受限刺激部分原定位普通墅项目转中高档墅加入争夺现中高端客户竞争行列中办公型墅旅游型墅分时度假墅形态断涌现会定程度引导刺激墅需求放量加墅居住观念变化居住者更追求墅周边环境舒适仅仅形态超面积未墅开发容积率会断降进步拔高墅单价
2济型高端墅需求旺盛中端墅市场竞争会更加激烈海客户需求放量济型墅利素部分追求享受外超高收入者数高端墅带旺盛需求竞争相激烈供量少中端墅市场
3墅未发展区域浦东松江浦东十年开发开放济发展四功区建设国际机场东移世博成功申办浦东南汇广阔腹支持成海墅发展重点区域松江目前已发展成墅热点区域优美环境良域优势松江学城松江开发区推动较发展潜力
总海济型墅1999年开始发展着海墅市场整体发展已相规模区规划房型布局绿化景观物业理周边配套长足发展济型墅墅市场中谓支独秀带种全新生活理念期SARS购房者带新思考济型墅作郊区化低密度住宅吸引更眼球
第三部分
项目环境分析
——目前区域发展缓慢前景
——配套够完善档次较低
三灶镇简介
三灶镇范围：东南六公路西腰路综合厂南二灶港北龙游港镇区现状建成总面积178公顷目前全镇总口约6000左右镇区文化济发展相滞商业网点足生活便文教卫生体育设施远远敷需公福利设施配套够齐全目前收费野生动物园外没供游憩公园公绿城镇建设相较混乱没完整规划
三灶镇区位三灶镇中部根南汇区城镇体系规划框架三灶镇作惠南新城组成部分周边区密切结合优势互补形成区域济综合优势南六公路作南汇区公路建成更三灶镇发展空间提供良契机
二 宗位置
宗位南汇区三灶镇东南六公路南季桥路西季桥镇委北二灶港总占面积约780亩（约52万方米）目前尚未拆迁
三 宗环境
Ø 交通：项目距离浦东国际机场建成海港新城仅15分钟车程交通较便捷周围海野生动物园桃园度假村滨海高尔夫球场案公交线路较少南新线（惠南镇——火车站）万野线（万体馆——野生动物园）张南线（张江铁站——南汇汽车站）仅条公交线路
Ø 环境：范围二灶港三灶港两条河流水质较差周边旧城区规划凌乱品质较差附海野生动物园
Ø 配套：项目周边生活配套设施基齐备满足居民日常生活需档次较低型商业网点外较园路南六公路处华联超市三灶集贸市场南六公路农工商卖场总体言配套满足项目需
第四部分
区域竞争分析
——浦东南汇墅市场片红火前景乐观
——区域市场中面积独立墅
浦东板块 高档墅开发前景乐观
浦东墅分布龙阳路龙东道线南汇区域张江高科技园区金桥出口加工区批高科技企业三资企业入驻提升居住层次区域墅定位相较高中汤臣高尔夫墅四季雅苑碧云墅定位跨国公司理层租售价格昂贵墅云间绿汤臣豪园等购买体高级白领处环线龙阳区怡东花园采国罕见豪华住宅设备集成系统房型设计较超前世纪公园周边集中部分顶级公寓四季雅苑外金色维纳
30幢豪华独立墅单套面积360方米800方米左右方米售价2000美元
浦东类物业投资居住租赁休闲度假高档墅升温时高档墅较高端———豪华墅增加高尔夫墅外庄园类墅开始出现目前张江高科技园区金桥出口加工区康桥工业园区华夏文化旅游区核心四墅区已形成理位置优越区位环境佳建筑密度低周边区生活机成熟完备规划设计性化开发高档墅发展趋势类墅较完美体现居住审美情趣浦东高档墅市场前景乐观
二 南汇墅市场
目前南汇墅集中康桥区南六公路带中康桥区6墅楼盘数量全区首分康桥半岛绿洲康城罗山绿洲墅北欧阳光庭院维纳坡景森墅中科·学村南六公路带三墅南北次枫丹白露墅建德南郊墅海蓝堡外墅分布镇周浦绿宝园布鲁克林航头东方夏威夷紫丁香花园万祥镇
墅中高档墅占绝数：绿洲康城罗山绿洲墅枫丹白露墅建德南郊墅海蓝堡等幢墅售价200万元北欧阳光庭院维纳坡景森墅规模较联体墅叠加墅定位较低均价5500元方米左右康桥半岛独立墅售价高开发商考虑普通投资者购买力楼盘定位独院住宅形式界独立墅联排墅间类项目绿宝园该墅项目档次明显高墅针外籍士出租租金高达4000~9000美元月售价2100美元方米
三 竞争项目分析
案周边三售核心竞争项目具体情况：
海蓝堡
投资兴建：梧州中恒集团海正安房产
企划销售：海荒岛
建筑设计：加宝友国际建筑顾问限公司
工位置：南六公路733号
占面积：23万方米
总建面积：68万方米
售面积：66万方米
规划户数：200户
绿化率：67
售户数：期57户
销售率：40
工程进度：期结顶
规划面积：303468方米
力面积：303392方米
单价范围：700012000元方米
均单价：9000元方米
力总价：270350万元套
售总价：59亿元
电话：58160888
案位南汇区南六公路周祝公路交叉口北500米路西距陆家嘴20公里外环高架4公里野生动物园3公里浦东机场8公里占23万方米规划200栋欧式独立墅景观五岛十区蓝注重水景屋景绿景岛景天然组合22万方米天然生态水域
售楼处装修般施工现场器械凌乱包装较差现场引导期较少型户外展示牌案场业务员素质般业务力较差目前销售状况言整体化较缓400方米房型相化压力
建德南郊
投资兴建：海建德企业发展公司
企划销售：中天行
建筑设计：美国JY建筑规划设计中心中国船舶工业第九设计研究院
景观设计：海景观工程限公司
物顾问：戴德粮行
工位置：南汇南六公路578号
占面积：73万方米
总建面积：15万方米
售面积：146万方米
规划户数：约400户
绿化率：71
售户数：期64户
销售率：70
工程进度：期准现房
规划面积：250580方米
力面积：320390方米
单价范围：800012000元方米
均单价：10000元方米
力总价：320390万元套
案位南汇区三灶镇国家4A级旅游景点海野生动物园仅港隔距海市中心约40公里距浦东国际机场20公里距芦潮港深水码头约20公里外环线8公里占73万方米规划400栋独立墅绿化率高达7150万方米绿色生态环境7万方米硕水景3万方米中央景观休闲园林套墅均6001500方米私家花园50余款墅风格异世界墅博览称
售楼处装修布置较舒适容易拉进客户关系工现场包装良现场引导展示布置完备案场业务员素质较高业务力较强目前销售状况言整体化利案综合素质较高目标客户群较接受产品推广定位
枫丹白露
投资兴建：海爱凌置业
工位置：南汇南六公路188号
占面积：27万方米
总建面积：52万方米
售面积：48万方米
规划户数：118户
绿化率：80
售户数：期二期118户
销售率：75
工程进度：期二期现房三期未开
规划面积：300566方米
力面积：400450方米
单价范围：700011000元方米
均单价：8000元方米
力总价：320360万元套
售总价：384亿元
电话：58003808
案位南汇南六公路沪南公路段北邻野生动物园占27万方米绿化率70二期规划118栋独立墅均栋墅花园面积8001800方米70墅河建该项目存时间相长2000年外销项目面世具相市场知名度美誉度
售楼处位会装修布置相老化沙盘已较破损目前已现房区部环境优良案场业务员素质般业务力较差目前销售状况言四年销售周期化非常缓慢前段时间利素支撑销售状况改观
结：三项目区位环境产品规划价格定位等等方面均相相目标客户群基致高级企业理员企业家海外国员外国驻沪员外市私营企业等等区域言浦东客源占数
竞争项目：
项目
位置
规模（m2）
建筑形态
单体面积（m2）
容积率
销售价（元m2）
布鲁克林
沪南路3633号
叠加独立
160200
50006000
北欧阳光庭院
康桥路沪南路
67000
独立双联叠加
183236
07
42005400
博佳花园
惠南镇
100000
高层层
94155
15
25003200
江南清漪园
惠南镇
80000
层高层
89134
16
2800
欣欣苑
惠南镇
层联体墅
24803180
鹤城金汇
惠南镇
层
90160
26002900
案属次级竞争项目产品形态社区规划面积售价等方面中低档项目定程度分流案低端客户
四案SWOT分析
1 优势：
Ø 规模较整体开发优势
Ø 区域相较成熟周边已三高档独立墅项目
Ø 交通较方便距离浦东国际机场海港新城仅15分钟距离
Ø 距离野生动物园较
Ø 开发商实力政府积极支持参
2 劣势：
Ø 目前配套档次高完善
Ø 公交线路较少通行方便
Ø 目前整海市场墅供应量较
Ø 宗河流水质较差中条河流航道影响项目品质
3 机会：
Ø 规划中该区域镇中心位置
Ø 着海浦东南汇迅速发展区域房产市场稳步发展
Ø 周边墅项目单体面积较利项目中面积墅异军突起
4 威胁：
Ø 区域供应量短期较化速度较慢
Ø 区域改造中部分动迁居民影响项目身品质
Ø 海区域墅楼盘开发会分流相部分客源
第五部分
产品定位
——舒适济型墅
——现代欧式典
开发原
——秉持花钱办事原量原基础优化控制成
——景观墅第资：
① 优化入口规划设计凸现案品位
② 营造坡景观水域景观强化围合概念围合景观风格命名
③ 植栽成年树丰富社区景观
④ 采取组团式规划形成明显风格分区利水景组团联系起分合序
⑤ 利河道做河岸墅
——建筑规划墅生命：
① 立面感觉部房型更重：首先风格避免繁复建筑符号次立面感觉取决材料选景观搭配施工工艺等
② 意识空间浪费留白显示墅品位：楼梯宽度卧室层高等等细节体现关键
——会配置
会规划坚持两原：弥补案配套足二适体现墅舒适性
——建材设备
① 安保设施相重：环区红外报警系统电视监控系统联网视讲系统家庭防盗系统
② 智化势趋：宽带入户智化物业理做优
二产品建议
1 建筑特色——现代欧式风格
原：欧式建筑风格庄重典雅豪华气浑厚沉稳浪漫姿欧式建筑风格墅已广泛市场认现代建筑风格简洁纯净方注重采新结构材料讲究功实欧式现代两种建筑风格机结合起建筑身气庄重失简洁方典雅豪华失功实必案成传数代典住宅
现代义建筑风格
现代义建筑指二十世纪中叶西方建筑界居导位种建筑思想种建筑代表物张：建筑师摆脱传统建筑形式束缚胆创造适应工业化社会条件求崭新建筑具鲜明理性义激进义色彩称现代派建筑
现代义建筑强调建筑时代发展现代建筑应工业化社会相适应强调建筑师研究解决建筑实功济问题张积极采新材料新结构建筑设计中发挥新材料新结构特性张坚决摆脱时建筑样式束缚放手创造新建筑风格张发展新建筑美学创造建筑新风格
现代义建筑代表物提倡新建筑美学原中包括表现手法建造手段统建筑形体部功配合建筑形象逻辑性灵活均衡非称构图简洁处理手法纯净体型建筑艺术中吸取视觉艺术新成果
建筑观点称功义称理性义更称现代义
欧式建筑风格
里讲欧式建筑风格涵盖巴洛克风格哥特式风格古罗马风格洛风格等等种欧洲建筑流派特指某国家建筑风格指包含样欧洲建筑元素种集合
欧陆建筑生活空间完美起岁月考验体现出限生命力高品位艺术珍品欧洲建筑工艺美庄重典雅浪漫姿拟外立面延承欧洲古典砖石建筑神韵坚实外观中掩藏着细腻质感显豪华气浑厚沉稳柱式山花锁石拱券等精细元素唤醒古老欧洲遐想 作品设计风格文思想题理念户型设计设备选型体现出开发宗旨建造立百年传世典
2 面积设定配
项目
产品形态
规划面积（方米）
力面积（方米）
枫丹白露
独立墅
300566
400450
建德南郊
独立墅
250580
320390
海蓝堡
独立墅
303—468
303392
表见周边核心竞争项目均独立墅力面积均300方米走高端墅路线
遵循差异化竞争原建议案舒适济型连排墅走面积扩化道路造特色产品完美空间功设计整体环境规划引导客户案期面积定位建议：
项目
建筑面积（方米）
配
独立墅
250350
25
连排墅
180250
75
原：
Ø 综观海墅市场整体情况案竞争楼盘分析结合未区域市场竞争态势开发量体建议周边项目展开错位竞争
Ø 核心竞争项目产品规划情况分析目前核心竞争区域独立墅产品力面积集中300方米
Ø 核心竞争项目产品化情况分析面积350方米面积豪华型产品化速度相较慢
Ø 聚集气快速开营销局面营造项目开发商品牌美誉度角度出发案期产品应适控制面积
3 价格定位
项目
单价范围（元㎡）
均价（元㎡）
海蓝堡
700012000
9000
建德南郊
800012000
10000
枫丹白露
700011000
8000
核心竞争项目价位整体均价达9000元方米均高档项目结合案实际情况建议独立墅均价8000元方米联排墅6800元方米整体均价7500元方米
原：
Ø 结合面积定位形成总价格优势强势抢占市场
Ø 利案积聚气快速开局面形成项目品牌认度
Ø 利抢夺核心竞争项目交叉客源争取中间层面客户
Ø 符合树立开发商品牌低开高走价格策略
4 客源定位
根核心竞争项目解客源基构成：
图出核心竞争项目力客源港澳台士国士外籍士占整体客源构成70左右该类客源数量极稀少竞争项目销售缓慢原
案规模较供应量周边高档项目竞争激烈环境确定合适客源层次形成广泛吸引力案成功关重
该区域中档墅购买者中区域发展前景处置业集休闲度假体住投资相结合财产保值增值目案客源定位私企老板三资企业高级理员港澳台士等等部分外投资者
5 商业部分
商业部分南六公路展开作成欧式开放式休闲广场形式满足购物休闲功
关商业部分原两部分：
满足项目整区域生活需——完善
二必须具定档次符合项目品质——品质
业态建议：超市中档餐饮店型酒店旅游品店酒吧咖啡吧娱乐城洗浴中心美容中心等
针客源：案居民周边项目居民野生动物园游客三灶镇居民
预计商业部分完工招商形成相层次购物休闲广场
产品客源商业设施关键良营环境东方夏威夷购物休闲广场极失败案例目前破败堪避免重蹈覆辙建议案商业设施招商阶段降低回报预期利前期入住商户整商业氛围形成逐步提高租金价格适出售部分物业稳定取方案
6 会
会作休闲广场补充满足较高档次休闲运动生活包括：
1） 亲子教室
2） 健身房
3） 棋牌室
4） 桌球室
5） 乒乓球室
6） 游泳馆
7） 灯光篮球场
8） 网球场
9） 门球场
10） 家政服务中心
三规划建议
1 规划：
a 南汇区民政府关三灶镇老镇改造控详规划批复（南汇区民政府（批复）南府（2000）151号）
b 三灶镇老镇改造控详规划
2 规划理念：
三灶镇规划理念溪流沙滩阳光绿色
a 生命溪流生命河
条寓示生命河流水贯穿整镇区河设置红枫林沙滩红枫半岛海天间等景观感悟生活感受生命流水律动渗透进生命律动
b 生命绿色城市绿肺
林园中三灶镇空间特色镇中中心岛入口均设置片绿林流水相协调绿林绿水相辉映梦中周庄意境
c 生命阳光拥抱阳光
低密度建筑空间创造阳光般梦想拥抱生活拥抱阳光您灿烂明媚生
d 生命浪漫生命歌
漫步沙滩嬉戏流水中红枫微风中摇曳婆娑加明媚阳光栖息鸟幅梦想中生命歌
着河水设置工沙滩半岛鹅卵石铺设置成健康步行道利健足利观景
3 功定位：
着济建设城市建设迅速发展周边国际空港深水港浦东题公园建设步伐加快海野生动物园森林公园桃园度假村滨海高尔夫球场高级墅群等相继建成陆续投放三灶镇旧镇改造明确方三灶镇应建成集居住休闲娱乐购物体新型集镇
4 区域划分：
根南汇区城镇体系总体规划结合土资源配置时考虑外环境现状发展区域划分时力求做功明确建筑空间组合谐构成完善相独立机整体初步设想划分（附图二：项目功分区图）
a 商贸区南六公路布置红三港二侧界消费群体定位周边居民旅游客拟建造商场超市便利店室集市部分办公房发展眼光考虑着城市化进程发展特轻轨交通发展三灶镇吸纳众居民入住策划商贸街适安排住宅楼形成销售热点住宅区域安置服务性较强便利店高级会住户带极方便拟分红三港西侧南北二住宅区（AB住宅区）设置便利店会入口处考虑题公园结合起改建三灶港河道二岸辟成休闲长廊东首观光码头林荫道开始边界形成三灶镇东西景观轴轴线东西入口圆形码头广场起点林荫道发展湖面绿岛景外红三港流水路线第二景观轴机形成水岸风景线效商业建筑组团建筑形态设计成具民族特色富现代立体层次感标志性建筑建筑物建成南六公路公路等远处品貌希通建筑形式表现三灶镇性时代感突出改造三灶镇整体形象提升三灶镇知名度外作屏障效隔离南六公路红三港喧闹住宅区创造幽静环境
b 服务区盐公路三灶港间布置拟建造文化娱乐场体育馆图书馆影剧院学校开放式公园等公建设施服务象周边居民度假客特拟三灶港贯穿街区河道段改造景观河道条蜿蜓曲折流水路线第二景观轴机形成半岛效连接组团空间三灶港改造会脏乱差局面综合治理原河道变成条亮丽景观河市民提供休闲场时提升三灶镇形象浓重笔
c 住宅区南汇区城镇体系总体规划精神住宅区划分二相集中然区（A区B区）提高居民居住质量结合然形组织住宅布局充分利改造三灶港营造出择水居回然建筑精品体现溪流沙滩阳光绿色案策划旨水生命源泉水园中居民区作21世纪新家园重特征规划策划充分应江南水乡设计理念河流引入区连贯整工程达绿水绕东城推窗见流波意境镇溪流水景河道然融汇贯通形成活水景观较造湖更美丽
5 规划划整体框架：
a 整体布局车分流动静分区
采行道路周边布置步行系统叶脉状作中间联系形成闹外环步行系统中央绿结合形成静核心住宅区居民安静安全受干扰生活休憩环境
b 公建布局休闲现代
区位性标志性区物业商业服务位中间线形商业街里入口广场连接
时区出入口交通组织区入口视觉景观走廊景效果营造相结合道路设计广场空间绿空间建筑空间相结合塑造商业街空间景观
c 住宅布局择水居回然
住宅布局强调局部空间塑造通住宅单体造型空间限定结合户外绿化环境设计形成然邻里空间创造亲然具情味居住环境整建筑较高规划起点档次区分特色分明提高认性认感通建筑高低错落丰富空间轮廓线择水居回然序水岸生活理念展开体现性表现现代
d 道路系统规划整体性景观性
结合块形状周边干道交通轴采入口合流镇分流交通网络组织减少镇中心绿干扰
时镇出入口交通组织镇视觉景观走廊景效果营造相结合道路设计广场空间绿空间建筑空间相结合塑造户外空间景观
镇道路分二级：道路21米次道路12米
区域道路分二级：区域道路（环路）路宽6米次道路路宽3米
四规划济技术指数
总面积： 4197(ha)
水面面积： 291(ha)
道路面积： 305(ha)
绿面积（集中绿）： 360(ha)
商贸区占面积： 669(ha) 占基面积（）：1766
服务区占面积： 628(ha) 占基面积（）：1608
住宅A区占面积： 1068(ha) 占基面积（）：2734
住宅B区占面积： 876(ha) 占基面积（）：2243
总建筑面积： 36万m2
住宅A区容积率： 06
住宅B区容积率： 08
商贸区容积率： 18
服务区容积率： 14
基综合容积率： 104
衡表
控规指标名称
控规指标
衡实际参数
规划总
4179(ha)
4179(ha)
居住
5843
总计5324中独立区4977347
公设施
1777
2021
绿化
922
123
市政
127
127
道路
1331
1298
住宅容积率
0414
0608（独立区）14（）
五规划前
基目前概况
1 交通条件：目前托铁二号线张江换张南线铁号线万体馆换旅游二号线
2 现口：5778
3 现住户：937户中农业户538户
4 现学校：初中20班级学18班级
5 现卫生院：设15科室37张床位
6 现电影院坐：设1058坐位
7 现文化站：配相关设施
8 优势：历史悠久知名度较高红三港三灶港两条天然河道利吻合回然心态规划中轻轨线三灶镇设站台
9 劣势：目前二条河道脏乱差较严重果河道改造水质进行处理法达景观效果甚会影响整块开发
改造三灶镇
1 交通（附交通绿化分析图）：原线路外规划中轻轨三灶镇设站点改造三灶镇公路外南端边界处新建条道路形成区环路路宽20米入口南六公路次路口公路住宅区建停车场外建集中外车辆停车广场三处
2 入住口：15000
3 住户：4200户
4 学校：建高级幼园学中学
5 医院：中型医院老护理院座
6 文化娱乐设施：建座集影视歌舞网吧图书休闲体现代化文化城
7 体育：建设坐型体育馆设健身游泳棋牌网球篮球乒乓球等设施
8 商场：建中型商场型超市便利店等
9 餐饮：建高级餐厅特色餐厅干处时会设置咖啡室
10 休闲：三灶港红三港交汇处建设坐题公园改造三灶港形成游码头具建筑特色商场品等作公园背景
11 服务：准备引入家银行邮局
六济分析
1开发项目：
（1）占土：630亩
（2）建造面积：36万方米
（3）治理河道：2500米
（4）道路整治：2800米
（5）绿化：15 ha
2投资估算（单位：元）：
（1）土开发费：630x32（万元）20160（万元）
（2）建安费：36（万）x100036000（万元）
（3）期综合装饰费：36（万）x120043200（万元）
（4）前期开发费：36000x51800（万元）
（5）市政外配套：36x320（万）11520（万元）
（6）市政配套：36x700（万）25200（万元）
（7）河道桥梁：2500x660+300465（万元）
（8）计：137345（万元）
（9）预见费：137345x8109876（万元）
（10）总投资估算：1483326万元均成单价：412035元m2
3开发价值预测
项目实施进程（附图三：项目分期实施图）
受块动迁现状制约项目拟分期分批实施妥样方面环节均较合理
第期：
1 建设容：建设A住宅区部分商业服务区红三港进行改造第批建设Ⅰ块群红三港区段第二批建设Ⅱ块群
2 投资匡算：
期批
a 土开发费：128x32（万元）4094（万元）
b 建安费：51（万）x10005100（万元）
c 期综合装饰费：51（万）x12006120（万元）
d 前期开发费：15314x5766（万元）
e 市政外配套：51x320（万）1632（万元）
f 市政配套：51x700（万）3570（万元）
g 河道桥梁：2500x660+300465（万元）
h 计：21747（万元）
i 预见费：21747x81740（万元）
3 总投资估算：23487万元均成单价：4605元m2
期二批
a 土开发费：139x32（万元）4454（万元）
b 建安费：56（万）x10005600（万元）
c 期综合装饰费：56（万）x12006720（万元）
d 前期开发费：16774x5839（万元）
e 市政外配套：56x320（万）1792（万元）
f 市政配套：56x700（万）3920（万元）
g 计：23325（万元）
h 预见费：23325x81866（万元）
i 总投资估算：25191万元均成单价：4498元m2
第二期：
1 建设容：建设服务区建设Ⅲ块群
2 投资匡算：
a 土开发费：164x32（万元）5261（万元）
b 建安费：153（万）x100015300（万元）
c 期综合装饰费：153（万）x120018360（万元）
d 前期开发费：38921x51946（万元）
e 市政外配套：153x320（万）4896（万元）
f 市政配套：153x700（万）10710（万元）
g 计：56473（万元）
h 预见费：56473x84518（万元）
i 总投资估算：60991万元均成单价：3986元m2
第三期：
1 建设容：建设B住宅区部分商业区建设ⅳ块群
2 投资匡算：
a 土开发费：189x32（万元）6048（万元）
b 建安费：10（万）x100010000（万元）
c 期综合装饰费：10（万）x120012000（万元）
d 前期开发费：28048x51402（万元）
e 市政外配套：10x320（万）3200（万元）
f 市政配套：10x700（万）7000（万元）
g 计：39650（万元）
h 预见费：39650x83172（万元）
i 总投资估算：42822万元均成单价：4282元m2
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