武汉武昌区康苑区R5块投资行性报告
块简介
1理位置
块位武汉市武昌区新河街处江道道间周边新河街学江南明珠园等属武汉市市区住宅四级段该块积玉桥区旧城改造进行已体现较强升值潜力
2块面积
块总占面积908348方米规划容积率现行武汉市规划求达385~42总建筑面积35万方米暂385容积率计算面积中：高层住宅32万方米街两层商铺面积3000方米
3块相关历史
原武汉汉康物业发展公司二期开发块该公司营善寻求外单位合作1993年办理土批租等相关前期手续
二 项目宏观市场研究
武汉市作中国中部城市历史中国中部重商埠济影响力覆盖华中区２０世纪初中国国际性中心城市誉东方芝加哥鼎盛时期武汉仅次海国际贸易中心商贸中心时武汉中国代工业三发祥清末湖广总督张洞创办汉阳钢铁厂起发展初具雏形中国代钢铁工业计划济时期武汉国家重工业基交通枢纽基武汉辉煌历程然改革开放２０年政策素行政区划等素导致武汉落海许城市武汉房产市场发展较慢前直国外资金忽视
然湖北省武汉着身潜优势挖掘：
首先２０００年湖北省国生产总值427632亿元均国生产总值周围河南（5538元）安徽（5065元）江西（4831元）湖南（5728元）重庆（5144元）陕西（4607元）相高出13662487元达7094元期全国均国生产总值均水6902元见湖北省中部区济省形成湖北台 作湖北省省会武汉市迄止国中部城市重区域发展条件
次湖北省城市化发展速度非常迅猛城市化率1982年17321990年28751998年3192001年4059超全国均水城市化发展浪潮中武汉市相周边中城市具较吸引力城市空间发展压力巨统计进入武汉市流动口达120万－150万加市区常驻口800万足够房产消费市场
第三武汉市科技实力雄厚目前武汉拥３５高校７３６科研设计单位１０国家级重点实验室４５万科技通讯生物工程激光微电子技术新材料等领域居全国领先水科技综合实力名列全国第三长远武汉市世纪初叶建成国陆腹制造业金融贸易科技信息中心
第四武汉市具天独厚区位优势位长江中游中国中部重战略位城市代武汉市首先周围区加强协作城市发展区域发展形成联动效应断增强身发展力真正起华中区中心位作全国三城市群区道参区域济体化进程时形成中国中部城市群区格局创造条件
方面足说明武汉目前作房产资金投资着较前景两年武汉外投资逐年扩房产投资中乏量江浙资金
三 块优劣势分析
1 块优势
块位武昌老城区气较旺外块折迁刻启动
块南面街位长江桥二桥间交通便利特江铁出口仅相距站定卖点
目前该块附楼盘江南明珠园该楼盘目前销售均价4300~4400元左右处销售中期该块发售时已会成直接竞争手时该区域类价格开发块相较少
2 块劣势
块附尚未建型商场生活配套设施完善娱乐休闲场目前旧城改造阶段市容环境显混乱跨江铁修建速度偏慢
3 块市场机会
块周边建均型市级公建伴着落成部分中高档社区开发交付生活配套设施势必趋成熟气断提升块升值潜力较2004年附块楼面价均1400元方米
参考块(图示) 居住
武昌积玉桥P(2004)12楼面价1470元方米
武汉城开房产开发公司
参考块二(图示)
武昌积玉桥P(2004)011楼面价1428元方米居住
坚石开发限公司
四 块效益分析
1 物业配销售收入
总建筑面积35万方米中
高层：32万方米×3600元方米 11520万元
商业：3000方米×7500元方米 2250元
车库：60×7万 420元
销售收入合计 14190万元
2 成投入
（）土成： 2520万元
（二）前期费：70元方米×35万方米245万元
1规划设计勘探（30元方米）
2三通（4元方米）
3防易建设费（18元方米）
4环卫开办费（12元方米）
5消防抗震白蚁等（6元方米）
（三）建安成1400元方米×35万方米4550万元
包括基础土建水电智门窗监理绿化等
（四）基础设施配套费80元方米×35万方米350万元
（五）公配套设施费：40元方米×35万方米140万元
1 水电增容手续费
2 市政项目（道路围墙排水等）
（六）三项费：
财务费：150元方米×35万方米525万元
销售费：50元方米×35万方米175万元
理费：80元方米×35万方米 280万元
（七）预计成200万元
前（二）（七）项综合成合计 8985万元
（八）营业税税预提14190万元×101419万元
（九）税利润：
税利润3786万
五 开发销售计划
开发计划
项目开发采整体建设销售方式进行：
2005年24月完成企业相关产权户变更
2005年39月完成该块前期设计建设许证相关手续报批
2005年102006年8月项目开工完成结构封顶
2006年8月2006年12月完成工程建设开始综合验收
2007年2月完成开发工作
销售计划
2005年12月开始项目预售预计销售14月
2006年12月结构封顶时销售80
2007年2月完成全部销售
六 投资资金安排
1 第期资金1700万收购项目公司2005年2月初位
2 第二期资金1000万项目前期工作2005年4月7月逐步初位
3 第三期资金1000万建安工程余足部分施工单位垫资销售回款解决
固该项目考虑银行开发性贷款实际投入资金控制
4000万
七 结
外济测算中未考虑房价未干年涨素实际操作中利政策获取利益觉预测利润实现性较（方米销售价格增加100元总收益增加350万元面积没增加1000方米总收益增加100万元）
结合述素分析投资该项目市场需求保证投资回报行
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块简介
1理位置
块位武汉市武昌区新河街处江道道间周边新河街学江南明珠园等属武汉市市区住宅四级段该块积玉桥区旧城改造进行已体现较强升值潜力
2块面积
块总占面积908348方米规划容积率现行武汉市规划求达385~42总建筑面积35万方米暂385容积率计算面积中：高层住宅32万方米街两层商铺面积3000方米
3块相关历史
原武汉汉康物业发展公司二期开发块该公司营善寻求外单位合作1993年办理土批租等相关前期手续
二 项目宏观市场研究
武汉市作中国中部城市历史中国中部重商埠济影响力覆盖华中区２０世纪初中国国际性中心城市誉东方芝加哥鼎盛时期武汉仅次海国际贸易中心商贸中心时武汉中国代工业三发祥清末湖广总督张洞创办汉阳钢铁厂起发展初具雏形中国代钢铁工业计划济时期武汉国家重工业基交通枢纽基武汉辉煌历程然改革开放２０年政策素行政区划等素导致武汉落海许城市武汉房产市场发展较慢前直国外资金忽视
然湖北省武汉着身潜优势挖掘：
首先２０００年湖北省国生产总值427632亿元均国生产总值周围河南（5538元）安徽（5065元）江西（4831元）湖南（5728元）重庆（5144元）陕西（4607元）相高出13662487元达7094元期全国均国生产总值均水6902元见湖北省中部区济省形成湖北台 作湖北省省会武汉市迄止国中部城市重区域发展条件
次湖北省城市化发展速度非常迅猛城市化率1982年17321990年28751998年3192001年4059超全国均水城市化发展浪潮中武汉市相周边中城市具较吸引力城市空间发展压力巨统计进入武汉市流动口达120万－150万加市区常驻口800万足够房产消费市场
第三武汉市科技实力雄厚目前武汉拥３５高校７３６科研设计单位１０国家级重点实验室４５万科技通讯生物工程激光微电子技术新材料等领域居全国领先水科技综合实力名列全国第三长远武汉市世纪初叶建成国陆腹制造业金融贸易科技信息中心
第四武汉市具天独厚区位优势位长江中游中国中部重战略位城市代武汉市首先周围区加强协作城市发展区域发展形成联动效应断增强身发展力真正起华中区中心位作全国三城市群区道参区域济体化进程时形成中国中部城市群区格局创造条件
方面足说明武汉目前作房产资金投资着较前景两年武汉外投资逐年扩房产投资中乏量江浙资金
三 块优劣势分析
1 块优势
块位武昌老城区气较旺外块折迁刻启动
块南面街位长江桥二桥间交通便利特江铁出口仅相距站定卖点
目前该块附楼盘江南明珠园该楼盘目前销售均价4300~4400元左右处销售中期该块发售时已会成直接竞争手时该区域类价格开发块相较少
2 块劣势
块附尚未建型商场生活配套设施完善娱乐休闲场目前旧城改造阶段市容环境显混乱跨江铁修建速度偏慢
3 块市场机会
块周边建均型市级公建伴着落成部分中高档社区开发交付生活配套设施势必趋成熟气断提升块升值潜力较2004年附块楼面价均1400元方米
参考块(图示) 居住
武昌积玉桥P(2004)12楼面价1470元方米
武汉城开房产开发公司
参考块二(图示)
武昌积玉桥P(2004)011楼面价1428元方米居住
坚石开发限公司
四 块效益分析
1 物业配销售收入
总建筑面积35万方米中
高层：32万方米×3600元方米 11520万元
商业：3000方米×7500元方米 2250元
车库：60×7万 420元
销售收入合计 14190万元
2 成投入
（）土成： 2520万元
（二）前期费：70元方米×35万方米245万元
1规划设计勘探（30元方米）
2三通（4元方米）
3防易建设费（18元方米）
4环卫开办费（12元方米）
5消防抗震白蚁等（6元方米）
（三）建安成1400元方米×35万方米4550万元
包括基础土建水电智门窗监理绿化等
（四）基础设施配套费80元方米×35万方米350万元
（五）公配套设施费：40元方米×35万方米140万元
1 水电增容手续费
2 市政项目（道路围墙排水等）
（六）三项费：
财务费：150元方米×35万方米525万元
销售费：50元方米×35万方米175万元
理费：80元方米×35万方米 280万元
（七）预计成200万元
前（二）（七）项综合成合计 8985万元
（八）营业税税预提14190万元×101419万元
（九）税利润：
税利润3786万
五 开发销售计划
开发计划
项目开发采整体建设销售方式进行：
2005年24月完成企业相关产权户变更
2005年39月完成该块前期设计建设许证相关手续报批
2005年102006年8月项目开工完成结构封顶
2006年8月2006年12月完成工程建设开始综合验收
2007年2月完成开发工作
销售计划
2005年12月开始项目预售预计销售14月
2006年12月结构封顶时销售80
2007年2月完成全部销售
六 投资资金安排
1 第期资金1700万收购项目公司2005年2月初位
2 第二期资金1000万项目前期工作2005年4月7月逐步初位
3 第三期资金1000万建安工程余足部分施工单位垫资销售回款解决
固该项目考虑银行开发性贷款实际投入资金控制
4000万
七 结
外济测算中未考虑房价未干年涨素实际操作中利政策获取利益觉预测利润实现性较（方米销售价格增加100元总收益增加350万元面积没增加1000方米总收益增加100万元）
结合述素分析投资该项目市场需求保证投资回报行
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