浙江学国家学科技园（滨江）
项目招商策划全案
目 录
第部分 项目概况………………………………………………………
项目背景概况…………………………………………………………………
二项目工程概况………………………………………………………………
三项目区位概况…………………………………………………………………
四项目服务概况…………………………………………………………………
第二部分 项目市场调研………………………………………………
项目投资目标…………………………………………………………………
二杭州商务写字楼调查分析……………………………………………………
三杭州商务写字楼市场分析总结………………………………………………
四项目周边竞争调查……………………………………………………………
第三部分 项目研判……………………………………………………
项目区域性研究…………………………………………………………
二案优势分析………………………………………………………………
三案劣势分析………………………………………………………………
四案机会分析………………………………………………………………
五案威胁分析………………………………………………………………
第四部分 项目招商目标群定位………………………………………
项目招商目标点分析………………………………………………………
二项目招商目标群定位…………………………………………………………
三项目招商目标客户细分……………………………………………………
第五部分 项目招商租金定位……………………………………………
项目组价调研分析……………………………………………………………
二项目招商组价策划…………………………………………………………
三设施招商定位……………………………………………………………
第六部分 项目招商工作计划构思………………………………………
项目 SWOT分析总结………………………………………………………
二项目招商全案思路…………………………………………………………
三项目招商宣传概念提炼………………………………………………
四招商组组织框架形成……………………………………………………
五项目招商阶段性工作构思…………………………………………………
六项目广告面设计工作……………………………………………………
七项目招商氛围培养手段构思…………………………………………………
八项目招商合作性推广策划……………………………………………………
九招商广告创意诉求…………………………………………………………
十媒介组合策略………………………………………………………………
第七部分 项目广告推广策略…………………………………………
广告媒体宣传战略……………………………………………………………
二广告推广原…………………………………………………………………
三项目招商建筑细节研究………………………………………………………
四项目推广传播容…………………………………………………………
五推广策略重阶段划分……………………………………………………
六项目推广总策略……………………………………………………………
第八部分 项目广告推广分解思路………………………………………
第阶段推广思路……………………………………………………………
二第二阶段推广思路……………………………………………………………
三第三阶段推广思路……………………………………………………………
四第四阶段推广思路……………………………………………………………
第九部分 媒介策略………………………………………………………
媒介策略计划…………………………………………………………………
二 具体媒体选择发布计划 ………………………………………………
第十部分 广告预算………………………………………………………
广告预算细分…………………………………………………………………
二案宣传推广广告预算说明………………………………………………
第十部分 项目招商推广说明…………………………………………
招商工作安排…………………………………………………………………
二项目开盘日确定……………………………………………………………31
三策划全案说明………………………………………………………………
第部分 项目概况
项目背景概况
1项目建设历史：
浙江学国家学科技园（滨江）前身中恒世纪科技园属中恒世纪科技实业限公司工业具体建设审批程中定位高新企业（倾信息化生物医药等产业方）创业基企业孵化园区
项目赖中恒世纪公司浙江学背景联系中恒世纪浙江学国家学科技园（简称浙科技园）签署相关加盟协议中恒世纪科技园名称改浙江学国家学科技园（滨江）成浙科技园体系组成
2浙江学浙科技园项目概况
浙江学百余年发展已逐步发展成国重科学研究中心高新技术辐射中心形成较强基础研究应研究开发研究力浙江学科研条件优越建国家省部重点科技基34科研机构190中国家省部重点（专业）实验室5列全国高校前列省部重点开放实验室9浙江学年许科技成果获国家省部级科技奖励
浙科技园国家科技部教育部联合批准首批22国家级学科技园浙江省重点科技企业孵化器浙江省青年创业基科技园享受杭州国家高新技术产业开发区省市政府出台系列优惠政策浙科技园建设遵循统筹规划市场推动坚持开放方针坚持技术创新科技成果转化高新技术企业孵化创新创业培育高新技术产业辐射宗旨园点原
时宁波嘉兴绍兴温州江西省南昌市等建科技园分园造实力雄厚资源互动浙江学科技企业商务服务体系
浙科技园（滨江）作浙科技园杭州分园性化空间设计生态型环境控制充足服务设施配套专业性协调理等特色优势造成科技创业者乐园天堂硅谷商务服务颗灿烂明珠
二项目工程概况
1整体设计概况：
浙科技园（滨江）项目建筑11幢独立楼宇组成中1#9#楼商务办公区10#楼11#楼勤服务区项目建设2独立车库中心花园整园区建筑规式排列体现科技园高效严谨风格时采生态型花园布局性化单套设计集群式商务理等理念实现商务性化舒适化工作生活提供互动体化服务创意革新提供灵感
2建筑概况：
项目面积33968㎡总建筑面积532377㎡中建筑面积476941㎡建筑面积55436㎡项目容积率14绿率35
项目1号楼9层建筑位科技园正门园区核心单体配备2部OTS电梯总建筑面积171671㎡包括楼裙楼车库三部分楼建筑面积116249㎡层建筑面积1298㎡均办公房裙楼3层建筑面积2556㎡层建筑面积约850㎡左右作展示会配套营业场车库28036㎡号楼建筑宏伟设计气派彰显出园区整体实力入驻企业外形象
项目29号楼四层建筑加架空层阁楼园区重点部分园区特色部分该部分总建筑面积253516方米分设计A1A2B1B2C1C2六种户型80套供选择性化孤套复式办公空间面积均250㎡~380㎡左右
项目10号11号楼园区北方均5层建筑总建筑面积7719㎡设计生活配套服务功1011号楼拥酒店式公寓170套套建筑面积33㎡餐厅休闲吧等集中11号楼完全满足园区企业职工餐饮休闲文体等服务需求
项目面积62263㎡架空层面积达3500㎡中心花园体建筑周围设绿化带项目建筑体分布规合理力求达真正会呼吸科技园生态型SOHO创业空间效果
三项目区位概况
项目位长三角济圈范围杭州市钱塘江南岸滨江区南环路属国家高新技术产业开发区政策区块该区块国家高新技术企业研究创业基聚集UT斯达康东方通信浙中控恒生电子信雅达等众著名高新企业项目时杭州国家高新软件园高新企业相互辐射创新科技氛围浓厚杭州国家级软件集成电路设计通讯动画等产业创制造基
区块著名西湖风景区桥相连江度假村龙禧酒店速8酒店正建设龙禧硅谷等知名星级酒店配套江花园彩虹城银色港湾太阳公寓等型居民住宅区相继开盘落成高新区公建中心钱江桥桥头景观等生活工作休闲场规划设计着居民住宅区入住率提高高新企业身断发展托新区生态型建设设计理念区块发展成杭州未南岸EOD（生态商务区）济圈高新技术产业领袖区
四项目服务概况
项目质属科技园项目高新技术体视创造生命通科技型企业提供办公勤体商务空间创造更政策优惠综合服务专业理附加价值
项目入驻企业首先相应资格享受国家关高新区优惠政策包括税税收外济合作设备折旧外进出口贸易职工福利等方面实质性容次国家省市关部分浙科技园出台专扶持政策包括国家科技部创业基金资助浙江省科技企业孵化基金支持高新技术成果转化风险投资融资贷款担保高新企业股权税收免征等容次针浙江学出台系列资源享力资源培养等方面鼓励措施
项目着发展成性化商务空间专业化高新企业孵化园区目标积极动入驻企业提供完善优质服务
首先入驻企业提供基础性服务包括办公场提供通讯网络接入理服务享商务设施租赁服务职工生活勤服务等诸方面商业房产基础性容次提供高新企业代理服务包括高新企业认定审核企业项目理知识产权保护等类型代理工作进行集中政府公关节省入驻企业交际成次发展中创业型企业提供咨询服务包括投资规划资金理法律顾问市场调研产品拓展等高附加值商务服务体系时托浙江学科研成果力资源背景入驻企业提供培养引进企业力资源理工作提供咨询集中理服务园区通园区部浙科技园体系园企业提供技术交流产权交易济合作资源部利等技术性服务
第二部分 项目市场调查
项目投资目标
项目中恒世纪公司资源合理利技术产业化生产需进行工业产投资项目前期量系统工作该工业产已成浙科技园体系组成努力科技企业孵化器方发展
项目类科技型企业提供办公空间商务配套服务目标通尊贵性化建筑艺术优质配套服务倡导休闲商务创业新张入驻园区企业提供商务增值服务项目投资目标身产业化需外更注重项目招商目标效益
二杭州商务写字楼调查分析
着杭州济济起飞杭州住宅房产逐渐进入泡沫状态中央政府强力调控杭州写字楼市场正逐步取代杭州住宅市场进入发展商视线杭州写字楼开发部分集中高级段重点推行段优势区块优势博取市场认更商务写字楼走高档纯写字楼路线强调商务豪华概念
2004年杭州前九月推出6幅新写字楼位杭州城区维持固定高级段供应水域分布杭州写字楼区集中化已非常明显2005年2007年三年已超200万方米新写字楼入市预计会超越前十年新盘市总中CBD钱江新城占量该区0304两年间推出11幅合计376亩该区开发面积会达120150万方米 2005年杭州写字楼进入新轮供应期竞争日益激烈
目前杭州商务写字楼市场局划分七商务区零星分布商务性写字楼
1武林商务区
杭州武林商务区杭州武林商圈孕育生历史性商务区杭州市中心CBD规划核心该区块分布着杭百银泰百连卡佛等众商业流通场极丰富区块商业氛围时商业场密集分布武林商务区逐步跨越艮山方拓展着批高档写字楼陆续建成该区域正传统商业黄金段高尚办公商务区域转换
咨询调查该区域外贸型企业居企业非常重视身形象讲究品味档次目前该区域较新楼盘供应量47万方米左右均价12800元方米左右区块参考日租金24元方米传统区块云天·财富中心海华广场华源发展厦白马厦等高档楼盘
武林商圈便捷交通成熟配套等系列优越条件影响武林周边区域写字楼崛起形成新武林商务区新武林商务区增加美达·丽阳国际红石·中央厦越商务厦野风·现代领LOFT华龙商务厦迪尚商务中心等写字楼项目
2庆春路商务区
庆春路商务区杭州写字楼密集分布区域号称杭州成熟市中心CBD区块中金融街该区块历杭州商务写字楼亮点商务氛围较浓厚金融网点遍布整条街超市医院电信服务非常方便
杭州传统商务发源
咨询调查目前该区域商务写字楼需求空间客户类型贸易公司服务性行业区块较新楼盘供应量35万方米左右价格8500元方米左右区块参考日租金264元方米东清厦滨江·新城市广场金·杰厦中豪·凤起广场银座厦瑞丰国际商务厦广利厦等项目分布中
政府关解放路延伸段工程更进步刺激该区域楼市区块写字楼着较市场前景
3城站商务区
城站商务区历史实悠久杭州商务写字楼发展历史中直着城站身影该区块商务氛围直倍受冷遇着杭州新客站投入西湖南线改造工程完成西湖道商机渐浓等素城站商圈已具备中高档商圈条件便利交通环境完备商务配套提升城站商务接力量客源停留城站区域城站写字楼入住外贸企业较
咨询调查目前城站区域较新楼盘供应量24万方米左右价格8000元14万元方米等区块参考日租金25元方米香榭商务厦伟星·东河世纪楼雪峰花苑联银厦中闽厦红星文化广场广复厦利群厦等商务写字楼相继推出极丰富带动区块活跃
配合西湖吴山广场开发城站商务区逐步景观商务文商务绿色环保商务
等概念性商务区发展
4文教商务区
文教商务区着高新区设立开发孕育生新商务区着文三路电子街规划确立文教区高校搬迁落实文教商务区商务写字楼供应逐渐增加逐步成杭州电子产品销售IT行业等高新产业聚集该区域位杭城中西部交通便捷生活设施完善
咨询调查目前该区域IT企业广告传媒装修行业目标客户杭城写字楼中较具产业支撑区块杭州写字楼中出租率较高区域该区域较新楼盘供应量10万方米左右价格10000元方米左右区块参考日租金153元方米华·兰庭国际西城新座伟星厦华星科技厦文欣厦等项目分布中文教区道路规划较陈旧交通属杭州拥堵段区块商务发展受定限制
5黄龙商务区
98年世贸中心期写字楼开始杭州黄龙商圈浙江国际开放窗口代表着浙江济中具生命力部分浙江商务文化正里更外界认里浙江省金融投资业咨询服务业房产业商贸业中出色企业：广厦集团金信证券沪杭甬高速绿城房产南房产等等企业年发展速度远超均水产业正集中浙江GDP贡献产业中黄龙商务区发展成杭州相贵族商务区（ABD）
咨询调查目前该区域较新楼盘供应量29万方米左右均价15000元方米右区块参考日租金356元方米世贸中心绿城·黄龙世纪广场中田厦求厦分布中公元厦均价175万元方米半楼层起卖黄龙恒励厦均价约11万元方米租金天45元方米嘉华国际商务中心租金天5元方米耀江·金鼎广场世贸丽晶3期等入市更突显区块贵族气派
6滨江商务区
滨江商务区受高新开发区政策优惠带动商务氛围逐步受高新企业追捧区块商务写字楼更集中江南道周边滨江区块楼盘正极力造江景写字楼生态商务区概念
咨询调查目前该区域较新楼盘供应量10万方米左右价格7800元方米左右区块参考日租金12元方米滨海·威陵厦销售均价7600元方米该区块现滨海·威陵厦东冠发展厦恒生电子科技园华荣时代厦创新厦等商务写字楼项目该板块商务写字楼形成明显带状中江区块较集中江区块承接文教商务区高新产业政策优势新区生态规划避开文教区交通等劣势时该区块类型居民住宅区逐步交付区块济日益活跃商务氛围前景观
7钱江新城区块
着杭州市政府确立杭州西湖时代走钱江时代战略钱江新城板块逐步走进杭州视线钱江新城功定位杭州中央商务区集中部分政府机构国外银行证券保险金融法律会计咨询信息等服务机构成展现杭州济活力城市繁华景观标志
钱江新城政府意推动土放量较加快钱江新城建设类写字楼相继开发未该区块供应量直线升商务氛围迅速提升
杭州板块商务区规模暂时成气候说沙商务区针济开发区商业流通性行业
三杭州商务写字楼市场分析总结
2003 年杭州房产市场新闻断写字楼市场潜力断显露需求者写字楼求越越高 包括高效性先锋性展示性24 时技术化年轻化样化等总体着浙江城市化进程加速杭州城市济第二产业转第三产业杭州写字楼需求量进步增加写字楼开发前景历两年批写字楼投放市场击洗礼杭州写字楼已出现明显供求现状写字楼定位高档豪华寻求单段优势开发商急切进启动项目细分客户考虑错位竞争毕竟杭州休闲旅游城市象海北京世界500强杭州落户造成杭州写字楼成熟段外块商务楼空置率居高
杭州商务需求者注重写字楼档次形象次交通利程度次租金售价物业理水时周边商业配套较关注
正种现状出现促杭州写字楼开发性化特色目标性细分方案开发定程度避开高档写字楼定位时处高新开发区选择合适目标群体定位项目优势发挥起事半功倍效应
四项目周边竞争调查
项目处杭州高新技术产业（滨江）区块周边高新企业孵化园区较集中杭州高新软件园创新厦东冠发展厦亚琪公司先锋厦志诚厦恒生电子科技园等商务写字楼分布项目附
中杭州高新软件园创新厦均已开盘招商已久现入住率较高区政府项目招商工作重点引导产业方培育产业规模政府行导致入驻门槛较高作项目区位中基础优势东冠发展厦企业资投资兴建该项目刚开始招商项目参考竞争象先锋厦亚琪公司志诚厦恒生电子科技园等项目均已建设完成正确定招商计划该部分项目项目未招商竞争象高新公建中心规划提升项目EOD区域效益活力增添新素材
前期调查电话咨询确认高新软件园创新厦等写字楼招商较充足东冠发展厦等招商形势较乐观项目商务氛围起定推动作
项目性化商务楼设计园林式物业理效区分周边单体式写字楼项目通生态园林概念专业综合服务理实现项目特色突出加强项目优越性
第三部分 项目研判
项目区域性研究
1政策区块方面
项目隶属杭州唯国家级高新技术产业政策区块杭州高新区划分文教高新区滨江高新区文教高新区写字楼外表貌惊配套马马虎虎楼盘品质高相杭城目前总体写字楼开发水说算中档商务楼出租奇高缘文三电子街规划电子产品商贸流通里充分挖掘带动商务楼出租率滨江高新区写字楼处初步发展际着型住宅社区交付滨江气逐步成熟滨江距离杭州市区较远商务氛围直淡前唯支撑高新软件园创新厦等明显政策倾斜性商务办公楼著名高新企业生产研发性基性办公楼着杭州城市发展中心四周扩散滨江区块逐渐热起
文教商务区存众IT 企业IT 企业特色便成长快公司规模扩张必然引出办公区域亟扩问题目前文教商务区现写字楼供应量足品质高情况已满足公司成长需求纷纷寻找理想办公场滨江区块企业佳选择点东方通讯恒生电子UT斯达康信雅达浙中控等著名IT企业相继落户滨江区滨江高新商务成杭州高新产业领袖区注入生机
天堂硅谷栏手揽西湖景推窗侧听钱塘声楼台高枕硅谷梦围桌畅谈高新情
2项目规划方面
案采生态型花园布局性化单套办公设计组合式勤服务配套专业性商务服务理等理念引入SOHO商务概念造科技研发型企业中创业型企业前服务性行业助式商务群
案规划程中定位明显倾卖脑型行业尤针中创业型企业项目性化单套复式写字楼设计效区分杭城现写字楼高层纯写字楼概念首创出杭州排屋商务楼先例众中型创业型企业屈居住宅公寓中商务办公时候杭城政府限制企业入驻居民区环境案推出针该部分群体具较强吸引力
案定程度具理位置豪华程度等方面劣势项目性化排屋楼寓设计杭州第家算案独特色案宣传中加强项目特色宣传项目特色提炼众化概念效区分现杭城写字楼竞争中雍容华贵思路
时案毛坯房交付定程度炒作成空间发挥概念
SOHO商务处
举目便拥挤流侧耳嘈杂车鸣
您否感觉烦躁憔悴？
推窗视切渺触手难
否感觉电梯眩晕高处胜寒孤独？
雍容华贵单调统空间生硬枯燥办公氛围
否遗失性懊恼？
假您机会：
耳根清净明窗净机会
扶楼品味徒步程机会
张扬性挥洒机会
您许恋SOHO洒脱浪漫
浙江学国家学科技园（滨江）——
您商务办公创业梦想舞动起
3项目环境方面
案绿化率达353500方米中央花园项目部建筑周围配绿化带整园区形成独立生态型花园布局商务办公楼功定位住宅式设计理念案融合居住生态求商务办公典雅清净配备充足勤配套设施项目商务环境更性化休闲化
休闲商务财富生
匆匆
满园绿意轻抚着您眼神
否怦然心动感觉？
商务惬意起
累倦烦闷……
中心花园走走吧
闻闻花香四溢蝴蝶嬉戏……
工作轻松起
客舍走
拍张相拥握留影
否份尊荣心情
创业信起
浙江学国家学科技园——
休闲商务生活工作互动
财富生创业尊荣步
二案优势分析
1区域政策优势：
项目针非高新区板块企业具明显高新政策优惠优势吸引IT信息化生物医药动画等行业科技研发企业目标群体具直接意义时天堂硅谷中创新厦高新软件园动画基恒生电子信雅达东方通信浙中控等知名企业周边布置形成高新联动板块杭州高新区分文教高新区滨江高新区定程度文教高新区市区概念项目区域政策优惠优势具定影响
2园林化布局
项目作科技园区特色园林化布局谓园林化布局包括生态型环境设计充足配套保障统理协调园区型商务群定程度发挥居住办公互动体化作吸引中创业企业SOHO办公情节优势
3浙科技园系规模背景
浙江学国家学科技园国家重点科技企业孵化器项目浙江省唯国家级科技园省青年创业基拥百年浙资源信誉保证案充分利浙科技园品牌形象优势
三案劣势分析
1理位置
案处杭州滨江区杭州观念里面滨江属杭州郊区甚划入箫山区定程度影响案杭州商务概念时文教高新区存定程度激化滨江距离感建议宣传程中加强钱江桥四桥三桥贯穿市区江南道连接箫山国际机场交通枢纽概念提升江花园太阳国际公寓彩虹城碧水豪园银色港湾等型住宅区交付屈指盼区域活力概念弱化理位置劣势
2气氛围
滨江住宅房产肆扩张风起云涌滨江房产投资性住宅区域气淡商务氛围强尤商务写字楼办公员部分居住市区区域逗留时间仅仅班时间区域商业发达预计需35年时间滨江区活力展现建议加强
引领高新风云握区域先机筑创业梦想挥洒空间积极推广滨江高新区作未高新产业领头羊发展前景突出天堂硅谷著名企业集中圈
四案机会分析
1宏观济发展机遇
着长三角济腾飞杭州政府确立动接轨海战略继续造杭州休闲旅游城市战略基础杭州评佳居住城市影响吸引科技新贵居住杭州创业杭州进步加强天堂硅谷建设力争实现两翅膀腾飞梦想政府规划杭州高新区发展注入更机会
2微观特色机会
案性化园林式写字楼设计吸引事高智力开发研究创作住公司具教优势该类目标群崇尚健康办公性化商务追求体现企业独特审美取价值观办公氛围强调创造灵感氛围营造塑性项目生态布局性化设计类群机会选择
五案威胁分析
1区域竞争威胁
杭州写字楼市场历肆扩张已逐渐显露出供求状态杭州写字楼空置率逐步升尤着钱江新城开发杭州写字楼市场竞争进步加剧杭州作旅游休闲城市世界500强企业入驻率高写字楼济空间限
2装修程度威胁
杭州写字楼直酒店式商务配套楼宇智化公空间豪华氛围等概念导案全毛坯交付墙粉刷乳胶漆安装中央空调分体空调定程度降低项目档次定位
时案面群体部分初创业企业办公楼装修工程新创企业首期投资成决策具劣势般新创立公司初期投资资金足存风险花巨资装修商务楼新企业说具定认劣势增加案波动
第四部分 项目招商目标群定位
项目招商目标点分析
1综合分析项目处区块现状项目周边写字楼调查分析：
政策优惠方面样享受政策文教区高新板块位市区范围理位置优越板块调查火炬厦文欣厦等商务楼空置率15左右
商务氛围方面项目江区块住宅部分投资性置房居民入住率偏低商业气氛够旺盛写字楼商务空间明显足
类竞争方面东冠发展厦先锋厦亚琪公司志诚厦恒生电子科技园等项目相继建成该部分项目项目具定质性相互间烘托出整区块前景时项目带更竞争压力
专业产业范畴限制会导致项目招商目标群体匮乏影响整科技园商务气候必须政策允许条件项目招商特色优势扩招商目标范围吸引更企业入驻
2项目建筑设计性化办公空间设计特色单套排屋式楼宇适应职工数事技术研发者创意灵感中企业部门
号楼设计尊贵彰显气派作享受高新优惠政策商务楼部分法享受优惠政策高新技术企业提供机遇招商该类企业某部门理层总部加强企业形象时充分享政策扶持
裙楼部分三层框架建筑位园区正门作园区配套营业房招商包括银行展示厅产业物流配送会议中心等类型营业型机构配套性机构
29号楼性化办公楼孤套复式建筑设计创造型企业提供独立灵感空间科研开发设计咨询等类型机构佳选择
二项目招商目标群定位
案分析出案区盘优势园区式生态型性化科技类商务群具园区体化配套生态健康环境控制性化排屋SOHO理念高新科技政策优惠等案目标群体定位四类：
※ 信息软件医药等科技产业企业该类企业具申报高新企业潜力潜享受高新区块政策优惠时该类企业创业型发展中企业创业成空间氛围配套关注点案身处开发区低廉租金水性化套型办公间园区集群济工作生活体化配套该类企业具定吸引力案作科技园项目考虑未孵化器发展方稳定科技园区品牌该类企业占目标群60
※ 艺术前杭州年兴起LOFT写字楼风潮野风·现代领已开始造杭州首LOFT写字楼项目推出园林史生态布局排屋式独立空间完备勤保障极增强办公氛围塑性创作灵感刺激度广告策划创意工作室等艺术前企业营造宽松然办公氛围满足类企业性化艺术化办公需求类企业活跃案SOHO商务性化理念裨益控制20左右
※ 理前研项目前述定位两类企业更倾中企业理基础薄弱更精力企业力倾技术科研创意艺术类企业高速发展企业定程度需外企业投资分析理咨询财务谋划法律支援等专业性理前服务案部众种需求建议选择10理前服务企业入园
※ 类型企业类型企业包括外企业驻杭州办事处外资企业物流企业等中驻杭办事处部分需生活工作体化屈居住宅公寓外资企业WTO放开际快速增加国外SOHO办公理念新入杭州时成节约吸引更外资注意物流企业裙楼开间定江南道钱江桥复兴桥等组成滨江快速交通网直达箫山国际机场城站火车站等重城市出入口该类企业建议选择约10定位
三项目招商目标客户细分
项目招商程中分三块：楼招商性化楼招商配套服务设施招商
1楼招商目标群定位
项目楼传统写字楼设计涵层面积1200方米中恒世纪公司属香溢世纪公司杭州中恒世纪公司身需办公区该部分办公室建议安置楼89层楼招商情况较建议楼9层附楼3层
楼层七层外招商部分该部分办公室作写字楼设计整园区突出商务气派尊贵1号楼没安装中央空调系统相高档写字楼着定劣势该部分招商选择新起步中型企业该类企业租金水求较重企业日常运营成考虑较时利楼整园区整体性生态型统隐晦掉楼单体建筑豪华时生态型园林化写字楼概念吸引更注重商务豪华商务休闲企业注意力
号楼招商象选择信息咨询投资咨询企业理咨询等公司该类企业提供低廉房屋租赁成时类公司拥园区部创业型企业咨询业务实现资源部利
号楼招商象二选择类济开发科技开发推广文化艺术开发等公司类公司作科技园区科技型企业体充分享受优惠政策倾斜力度企业发展提供更空间动力
号楼招商象三选择租面积较中型企业作销售理研发总部
2性化楼招商目标群定位
项目性化楼部分项目特色作科技园区项目采单套复式排屋设计新创商务空间概念中型企业创业型新企业创业初成素更选择住宅区中办公着国家政策出台工商局针居民住宅区开办企业审批越越严项目招商提供定机遇单套式写字楼软件开发动漫制作广告设计等系列需灵感寻求创新企业种SOHO办公感觉
部分商务楼招商定位针中型智力企业设计公司进行 25号楼定位软件开发系统集成类IT产业企业67号楼定位生物医药动漫制作类型企业89号楼暂定时SOHO办公理念国外商务领域已成熟吸引海外留学回创业者成性化商务楼招商目标
3配套服务设施招商目标群定位
项目配套设施首先10号楼11号楼招商
根前期工程建设设计10号楼定位园区职工酒店式公寓该部分酒店式公寓间面积33方米带独立卫生间阳台计划安置两床位进行装修该部门设计居住面积略显拥挤达酒店式公寓舒适度相困难建议降低装修标准该部分定位园企业普通职工宿舍
11号楼1层2层职工食堂三楼四楼包厢形式设计装修体现出定层次定位园区企业招时三楼露天阳台利盆景绿色设计成露天休闲茶吧五楼设计成KTV棋牌等文体包厢园区居住职工提供娱乐场11号楼需进行勤公司招商具体定位方案勤公司行确定述定位仅仅作参考招商说服11号楼酒店式公寓园区休闲场邻居建议提高装修标准设计成单套房作园区企业中高层理技术员宿舍
1号楼裙楼般营业性房项目整体具整园区保安监控系统般说营业性房需街者开放式外街根项目建筑设计现状裙楼作营业性房招商工作具定困难定位裙楼三楼作办公房二楼作商务会议室商务访问谈判室楼部分银行中国移动营业厅进行招商两岸咖啡类提供商务套餐休闲场企业招商
裙楼样需园区门保安定程度影响营业效果建议园区门采开放式设计设置宽阔视线草坪绿化设计针园区部保安系统楼西侧设置门卫楼设置保安样保证裙楼营业通道效保护园区整体形象具体修改意见供工程部门进行参考
说明：项目建筑招商目标群定均实际招商准切安排租户优先做租户帝服务理念灌输切租户合理求增删服务项目
第五部分 项目招商租金定位
项目组价调研分析
项目工业产范畴工业产商业产类招商程中租金效益评价参数租金受氛围类项目水影响项目租金参定价原进行定位
1横较：类竞争性商务楼较
调查开盘招商东冠发展厦租金定位方米天12～15元年递增5—10区政府牵头创新厦租金天125元方米滨海威陵厦租金天12元方米三年合约浮动三年浮动5—10文三路东部件园租金天23元方米浙科技园租金日2元方米项目作园区型写字楼绿化条件相优越项目重视生态办公期性梦寐独立空间天项目设计理念具定前瞻性
2：类写字楼历程
项目周边住宅房产价格基70008000元方米间着进步升趋势江区块着住宅区肆扩张居民入住率提高时写字楼酒店等商务休闲场兴起板块活力正迅速发展完全未江区块成杭州南岸EOD板块参杭州黄龙商务圈发展规律黄龙商务圈住宅房价12000元方米时候写字楼租金已达天45元方米售价达15000方米块年居民住宅入住率法达黄龙商务圈时江相隔杭州市中心加黄龙商务圈文体概念定程度削弱区块写字楼住宅价值例水45×（7000÷12000）×60＝15（60区域黄龙商务圈成熟度例）房屋售价致5500元方米
3综合：区域济前景分析
年长三角济活力日渐兴起逐步代珠三角成中国发展快区域杭州作长三角中重城市民营济发达浙江省省府城市世界闻名旅游城市杭州正成创业兴业天堂年住宅房产形势容乐观政府断出台相关政策压住宅房产挤出中泡沫前期疯狂住宅产挤占工业产发展空间越越外资进入中国走进长三角越越创业者创业越越高附加值高新技术产业开发企业兴起商务产项目带更发展机遇
杭州高新区（滨江）新区开发理念高新技术政策扶持优势辅江住宅房产氛围日益成熟加位杭州通箫山国际机场交通道路该区域发展速度进步提高前途发展成杭州高新产业领袖聚集
4项目租金预期：
针商业产项目销售定价租赁定价需项目进行租金发展预测设计出套合理租赁销售方案项目租金作估计：
年份
1
2
3
4
5
6
7
日租金
12
1425
15
162
175
189
204
年租金
432
513
540
583
630
680
735
年份
8
9
10
11
12
13
14
日租金
22
238
262
288
317
342
37
年租金
793
857
943
1037
1141
1232
1330
年份
15
16
17
18
19
20
日租金
399
419
44
462
471
481
年租金
1437
1509
1564
1663
1697
1730
项目租金定位15元起步鉴项目初期招商吸引第年入住企业予8折优惠第二年予95折优惠第三年回正常水安排考虑三五年江区块居民入住水初步成熟稳定高新区进步发展成熟EOD概念初见模型时折扣变化率反映出项目租金增值空间均年递增率10
项目属商务楼出租类建筑具备中央空调精装修企业入驻需进行装修然企业需装修租赁期限太1年根市场类市场调查分析建议项目租赁合期限设置3年针部分客户需求设置5年10年50年租赁（变相性销售）等种租约方案形式予租金水项目具体租金需赖周边居民入住率高速增长商务氛围迅速提升
根黄龙商务圈调查04年初租金水4元04年底租金水已达45元租金年增长率125进步增速项目着EOD概念高新产业领袖群概念形成周边居民入住率提升区块济活力充分认时科技园租赁已基形成框架种服务相成熟验租金增长速度完全超越述保守预测
二项目招商组价策划
1单体建筑租金细化：
前面分析租金定位中基确定项目首年租金均水12元方米·日（15元方米·日8折处理）
项目楼相项目核心建筑位真园区正门入口租金保持定略高水时参拥中央空调干道（江南道）东冠发展厦12~15元方米·日水挖掘出项目生态型优势1号楼租金均水定位125元方米·日园区均水高出5点位中心花园旁边性化办公楼高出均水5位食堂宿舍附楼低均水5项目具体租金价格根目标客户具体求进行定数量调整
2租期策划
商业产项目租赁期限长租短租两中类型项目属工业采出售国家关规定长租长期限20年项目招商租约设定3年5年永久租约三种时备1年租约10年租约20年租约租金测算表
a1年租约设置中通园区定价时调整引导市场价格走促进园区区域性租金增长该租约作先发制租赁户描绘园区租金前景租赁企业感觉签约优惠性增加招商效果招商程中排需1年租期企业求租该类租赁例应该占相少数招商租金定位第年作引导园区氛围塑造园区形象等出发予9折特惠价招商第二年予9
5折租金定价签约3年3年客户提供更优惠感觉引导租赁者延长租约期限租约租金水招商租金方案详见附件中年租金变动表
b3年租约设置中1年租约租金预测予租赁企业定租金优惠科技园招商第年全部定位8折针三年租约者第二年予9折折扣第三年达正常水保证科技园招商初衡科技园第二三年租约建议租金浮动率定位758三年续租租户租金予续约第年市场租金95折处理租金浮动率变动详细测算见附件中三年租约变动表具体三年租金变动规律根未市场具体情况进行设定
说签订3年租约企业第年入驻园区租约期限租金12\135\15租金水租赁果企业签订第四年市场价格进行95折扣租金年浮动758水进行续订合具体三年租金述优惠标准仅做参考根三年具体情况具体企业进行协商
c5年租约设置中前三年采8折85折正常值标准进行吸引二年6租金均年递增水进行递增针5年续订5年租约企业样予第二租约首年市场租金95折扣处理租金效益测算详见附件中五年租约变动表
d10年租约设置中企业前三年5年租约设置进行设定7年中5租金均年递增水进行递增针10年续订10年租约企业样予第二租约中首年市场租金95折扣处理租金效益估算详见附件中10年租金变动表果企业计划次性付清10年租金12折现建议收取3600元方米租赁价格进行次性收款
e20年租约设置中企业租金增长前三年折扣进行十七年租金年递增5均标准进行20年租约较长作20年租期计划企业基会选择租赁更倾购买（长期性租赁）租约设置分析长期租约进行20年租约估算效益详见附件中20年租金变动表
f针变相性销售（约条款约定）租约国家规定长租约20年类企业签定份20年租约该租约前三年租金水5年租约进行设置保证前年租金统性接17年中租金均年递增45水进行递增20年租约中约定企业20年保留房屋租赁续租优先权租金水第期租约年度租金水进行固定租金水租金类租户般建议选择次性付款方式致付款金额5650元方米科技园予定贷款抵押担保
3租赁面积策划
楼招商层面积1200方米左右果某企业次性租赁整搂层建议租金者方面予定优惠性化办公楼招商果某企业时租赁4套（含4套）应该予定租金优惠者方面优惠
具述面积租赁情况企业附件中估算长期租约客户租金折算售价基5650元方米附果租金优惠05相销售价格优惠34万元相赠送5车位次租面积超1000方米短租户免费二车位次性长期租赁1000方米赠送2车位具体优惠方案需根招商效果租金进步准确预测确定
三设施招商定位
1市场调研：东冠发展厦配套车库租金300元月物业理费月25元方米滨海威陵厦物业理费月245元方米文三路东部件园物业理费月45元方米浙科技园物业理费月54元方米
2项目定位：项目东冠发展厦类度相较高滨海威陵厦项目相距定距离区位气候项目处江区块项目选择东冠发展厦参
项目作花园式商务场相东冠厦具定优越性更吸引企业入驻项目物业理费建议定位月25元方米具体物业费招商物业公司进行确定
车位采参定价建议东冠发展厦致车位初期定位300元月项目存长期租赁租约设计针该部分租户车位设置相应长期租价商务楼出租定位样核算预计项目车位第15年达700元月租金车位作配套工程升值空间投资利润率然低办公楼设置折现率8附件中估算预计车位次性租赁价格7
8万元
第六部分 项目招商工作计划构思
项目SWOT分析总结
案第二部分中项目研判分析项目首先具着性化商务空间特色概念效区分出周边类竞争威胁然助项目周边分布类商务楼群进行造势加区域未EOD高新领袖府邸概念发展方渲染弱化文三路高新区商务楼群块压力次利浙科技园西溪期招商火热现状宣传项目分园机遇势造势需通科技园前景描述更坚定入驻客户创业信心续租念头
二项目招商全案思路
1力造势演绎浙科技园体系项目处长三角核心城市——杭州受年长三角快速增长势头国家关加强高新技术高附加值产业培育政策倾影响项目具较强宏观面优势浙科技园西溪期招商进展迅速现已达满租足证明浙江学品牌效益项目已签约浙科技园分园项目完全利浙科技园前期招商做宣传影响项目造势出
浙科技园滨江继续演绎精彩口号
2挖掘特色渲染性化SOHO休闲办公理念项目定具特色方挖掘出项目特色加利渲染项目推广价值提升起重作杭州市年长三角济活跃期量商务楼科技园济开发区雨春笋般出定程度造成相竞争压力项目建筑单体采杭城首创复式孤套商务楼设计项目性化办公概念提供机会时项目建筑环境采生态型花园设计绿色办公休闲商务基础项目面积300方米左右独立空间发展中企业创业型企业造SOHO型创意灵感空间
3协作区块描绘杭州未EOD方杭州城市发展历史武林商务圈黄龙商务圈等周边居民氛围商务概念关尤年新发展黄龙商务圈助体育概念黄龙商务圈塑造成杭州高档写字楼区块现杭州钱江新城新建式商务楼计划形成杭州CBD区域项目着周边型住宅区气逐步旺盛类商务办公楼落成招商辅新区建筑生态型设计前瞻性规划联合区块项目企业充分描绘出区块EOD发展方高新技术产业领袖区
三项目招商宣传概念提炼
1首先项目高新技术开发区科技园项目入住园区企业认定成高新企业享受高新技术产业项优惠政策市区文三路属高新技术开发范围该区块商务氛围较浓厚尤数码广场相继落成繁荣文三路区块高新区提供更气电脑软件公司更选择该区块办公
突出项目政策实惠效避开文三路竞争建议选择力造势提炼出高新区块领袖空间——江商务区利高新区政策优惠概念时文三路商务区陈旧拥挤等足推出种新陈代谢脱胎换骨感觉时项目挂浙江学国家学科技园着浙江学形资产浙科技园前期招商轰动提炼出浙科技园滨江延续精彩概念
2次项目建筑设计部分性化写字楼创业型企业选择居民区办公现状专业单套性化商务区该类企业提供更尊荣空间更外形象建议提炼出空间做性空间尊荣舞台杭城首专业SOHO商务空间等概念配优秀面设计广告
3项目作园林式建筑群具定整体性塑造起群体济规模效益形象项目生态型环境设计园区化建筑格局培育资源部交流商务设施享工作生活互动休闲商务概念提供行提炼出
休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步概念
四招商组组织框架形成
项目中恒世纪重点工程项目项目招商工作科技园投资重点良招商组织推动招商工作起较强作
1招商员构成
招商组需包括项目工程技术员招商策划员招商推广员物业理员根公司目前力资源现状工程技术员工程部提供相关资料代兼招商策划推广员未项目强推期应该进步增加尤项目招商推广员必须具备定房产知识较强语言表达力物业理部门员位参园区期物业理设计方案招商宣传程中概念提炼推广服务宣传提供信说服力
2商务部办公室确定
商务部办公室项目外招商联络形象部门应该保持定独立性艺术效果性项目推广前期访员四号楼选择集中独立办公室办公室进行定海报布置商务部办公空间营造种项目未氛围增强访员思想倾
项目期强推期确定商务部办公室建议选择科技园现场装修空间进行现场招商现场招商定程度更直观表达出项目实际效果招商说服力更胜筹更方面访员实考察
3招商组职
招商组成员必须首先做信息收集处理项目推介宣传租金定位租赁合文制订入驻企业资信调查入驻企业谈判等系列工作协调工程物业等部门关系限度完成招标务时保证园区整体稳定
五项目招商阶段性工作构思
科技园项目工程建设已进入尾声现正进行室外装饰工程计划05年11月份完成全部工程竣工验收作建筑施工续重工作项目招商工作已 提工作日程
项目前期策划定程度没系统完成加重招商工作难度紧张度根项目现实际情况项目招商工作进行定工作计划策划
1项目招商试探期（46月份）
项目招商筹备期项目进行全案策划策划方案中系列工作进行试运行筹备期需完成工作：
A加强市场调研工作深刻挖掘项目涵提炼项目特色
B分析讨项目招商整体策划方案确定招商工作点重点项目定位
C制定阶段性项目形象宣传方案招商计划
D筛选统计招商广告目标群体
E组织制作现场广告落实招商组成员布置招商专办公室
F制作完成项目招商宣传需项目手册单页广告投入合适场合进行试宣传
G搜集类招商文性资料
H类准备性工作
2项目公开期（79月份）
A根前期方案落实项目招商广告传播
B接洽广告媒体进行广告宣传合作谈判
C接访求租员
D落实类租赁合等文
E根实际效果制订落实阶段性宣传计划
F联系物业理公司类配套设施服务型公司针性进行招商公关
G类工作
3项目强推期（1011月份）
A根前期运行结果时进行招商策略调整
B扩招商宣传力度修改落实项广告宣传计划
C统计类租赁意企业名单
D加强类招商公关策划组织类招商活动
E类工作
4项目收割期（11月）
A落实园区类配套服务工作
B总结类招商类企业档案库
C处理入驻企业园区间矛盾摩擦
D类工作
六项目广告面设计工作
项目定需进行定广告宣传广告宣传必须制作出吸引目标群体注意广告文
项目属办公房招商目标群体企业者计划创业文制作定体现出商务舒适尊荣相应成控制等素项目广告宣传公司部制作出合项目实际情况突出项目优势文案专业广告设计公司进行面效果合作广告宣传文包括容：
1宣传手册——反映出项目更容满足部分目标客户认知需求
2单页广告——反映出项目特色告知性说明项目招商信息属项目公开期媒介制作需体现出强艺术效果震撼作
3户外视觉广告——突出项目整体概况独特色目标客户群体提供直观气派招商宣传资料
4报纸网络广播等媒体广告——招商目标需针效果较媒介网站进行广告设计传播
公司现力资源中面设计员缺乏前期工作联络广告公司实力水限法做出独立广告设计方案针房产广告设计中意境握描绘明显足项目广告宣传文项目招商推广项目形象具举足轻重意义建议公司针外广告设计请专业广告设计公司选择具定房产广告操作案例公司
七项目招商氛围培养手段构思
项目招商工作需培育较强招商氛围建议公司现阶段利项目切条件营造浓烈市场气氛吸引企业关注项目推出时租赁良市场基础具体操作容包括：
1硬件塑造
⑴ 工告知性广告
项目马路速8酒店川味观渔夫码头酒店等商务餐饮设施中午川味观吃饭员较基高新区企业领导层应利楼盘入口横幅招商公告传达招商信息
⑵ 户外视觉广告设置
户外广告设置增强项目认知力传播效果时效提升项目知名度视觉广告设置考虑商务楼电梯广告公路路侧广告公交车体广告路牌灯箱广告等户外媒体
⑶ 电台声效广告
房产项目象易耗品广告具移动性空间巨性时部分房产建设初期开始广告概念进行营销电台广播广告房产广告重点
⑷ 针性DM广告
通系列手段获取杭州市企业信息筛选确认项目招商目标群体制作相应企业入驻理连单页广告等宣传性文起通邮局邮寄部分公司针银行客户列举出项目区块已入驻中国银行深圳发展银行时周边速8酒店渔夫码头酒店川味观已营业项目带更流利银行间竞争项目周边气吸引工商银行建设银行等目标客户入驻
邮寄性广告费较高务必针潜力较目标群体进行宣传目标客户群体进行筛选通电话确认分析出企业入驻优势更引发企业兴趣
⑸ 网络广告设置
社会企业办公逐步走信息化网络化尤房屋租赁网络信息样占租赁信息块浙江杭州已拥专业写字楼租赁信息网站建议项目样该网站刊发相应介绍性广告时利中恒世纪公司网站制作科技园相关宣传链接针项目加盟浙江学国家学科技园系浙江学国家学科技园专业网站发布分园栏目效利浙江学国家学科技园宣传媒体推介项目招商信息项目特色等容
⑹ 设置套精美示范单元样板房
针招商程中实际情况果条件允许市场需建议设置套装修设计完成示范性性化商务办公室通示范办公室包装设计效掩饰面中弱点引起客户租赁动促进招商效果
2活动新闻软性宣传
通项目推广宣传中组织相应活动制造新闻进行项目软性新闻项目软性宣传倾容：
⑴ 区域造势
通报纸软性文章详述高新区江区块发展前景重点诉求该区块未杭州EOD高新产业领袖区范畴区块新区生态设计高新产业集中分布型居民住宅区迅速崛起断成熟区域商务热潮动租赁者心吸引更外区高新技术企业客源
⑵ 案背景造势
浙江学国家学科技园（西溪）前期招商利吸引更关注现浙科技园（西溪）已没房屋出租浙科技园续效应吸引滨江分园
通软性广告介绍浙科技园项目总结出浙科技园吸引力提出项目分园概念背景描述市场注意力拉案商务楼突出项目形象案性化商务空间概念效区分
⑶ 楼盘特色造势
通软性广告宣传寻找钱江晚报房产专刊记者制造新闻热点项目性化商务空间设计休闲商务新张等特色进行软性报导诉求生态办公概念项目杭城首家排屋套型写字楼设计
八项目招商合作性推广策划
1高新委会宣传
项目作科技园项目重点针企业高新企业选择高新委会合作仅增加项目目标群体中暴光度时助政府形象项目增加信度时高新委会广告空间足加政策条件否允许？
果条件允许建议项目公开期初高新委会办事厅安放项目单页广告宣传架测试宣传效果果具较效果建议项目强推期加宣传力度组织员门口派发单页广告者高新委会楼前马路广告做宣传推广计划
2租赁代理公司合作
房产行业专业房产策划公司代理公司等服务性机构房产服务机构提供包括房产全案策划前期产品策划产品目标群定位策划产品组价策划项目营销推广策划营销代理等工作案拓宽项目招商渠道选择房产服务机构进行租赁代理服务考虑成招商机动性建议选择家专业性租赁代理公司进行普通代理项目合作
3行业协会等组织合作
现行业协会相继成立联系相应目标行业协会组织通协会企业成员集会部信息沟通等渠道发布项目招商信息项目建议倾信息协会咨询协会广告设计协会等产业协会具体协会信息需进步确认寻找会员相较协会进行合作
4知名院校研究生创业组织
学生创业科研学科技成果转化项目性化商务楼招商具重意义选择浙江学区知名院校学生科技创新理部门合作吸引科技成果转化项目入住园区
九招商广告创意诉求
基述理解浙科技园（滨江）创业者天堂里切创业型发展中企业设户型排屋套间办公设计生态环境布局控制公寓食堂相关配套……
导出案形象功定位：
创业新张——休闲商务
新时代创业者年轻代崇尚健康办公性张扬追求企业独特审美取价值观强调创造力灵感空间SOHO族Studio休闲商务公寓企业LOFT性化办公等逐步引入房产开发领域
1 广告创意：浙科技园（滨江）广告创意政策活力区域休闲商务空间展开创业新张——休闲商务广告句统领项目整体广告宣传强调科技园项目政策优惠倾性化排屋商务空间体现楼盘独特性令引起市休闲商务士注意
2 广告诉求：前期理性感性相结合中期理性诉求期广告宣传侧重感性宣传
3 表现手法：结合时期推广策略项目整体品牌形象塑造项目招商点宣传等方面现代商务感面表现手法围绕项目广告题色彩构图标题容等方面统完整表现浙科技园（滨江）政策优惠休闲商务塑造项目形象亲力引起目标群体鸣
4广告推广策略：
案两条线贯穿始终：
第条线：滨江高新福硅谷领袖先机——杭州高新产业未领袖板块
第二条线：休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步
十媒介组合策略
电台广告邮寄广告电梯广告户外广告报纸杂志组织合作广告辅配合相关公关活动新闻媒介制造适软性新闻报道
第七部分 项目广告推广策略
项目推广需宣传宣传离开广告广告容源项目涵广告效果附载媒体曝光制订完整项目推广广告媒体方案实现项目推广预定目标前提控制广告预算促项目利润化
广告媒体宣传战略
1鲜明广告线活动线融会贯通辅独具风格概念包装项目展示包装完成项目形象宣传务诉求案特色积累广告效应逐步形成良口碑
2项目特色项目优势根基吸引招商目标客户群关注程度线系列性组合广告媒体宣传分阶段推出广告媒体宣传题宣传手段
3灵活运类广告媒体采户外视觉广告广播声效广告网络介绍性广告体拓展报纸软文广告点点（DM）邮局投递项目活动组织专业公场合宣传架等形式辅助项目进行位体广告宣传攻势积极制造爆炸性新闻加强新闻效果宣传
二广告推广原
配合工程施工进度招商目标时效期间利完成招商推广宣传根时期广告宣传题目标进行媒介组合抓住项目品质风格特色优势等容休闲商务线重点政策性优惠性化办公园区式配套生态型空间SOHO类商务浙科技园规模背景等方面进行广告诉求项目广告宣传形成特色鲜明传播方案达预期项目招商推广效果
三项目招商建筑细节研究
进入项目推广策略时必项目体细节目标受众覆盖区域进行番研究思考：
项目招商象楼裙楼8幢性化楼时联带勤服务中职工食堂承包商招商
楼：单层面积约1200方米9层楼中央空调简单毛坯房处理两部OTS电梯位楼东侧层道宽度 米层高 米 卫生间墙乳胶漆粉刷隔层室外休息台——缺乏纯写字楼豪华气派入驻企业提供组合性化装修机会
裙楼：单层面积800方米三层简单毛坯房处理层卫生间属框架结构供意组合分割
性化楼A户型：面积约320方米（阁楼外）层高 米40套属偏型性商务空间复式楼梯边设立更增加实际商务空间
性化楼B户型：面积约255方米（阁楼外）层高 米8套属较型性商务空间B户型楼梯卫生间墙壁节约优势空间
性化楼C户型：面积约292方米（阁楼外）层高 米32套属中型性商务空间阳台设计工作更轻松
职工食堂：职工食堂设置公众区包厢区引进文体休闲场园区勤提供更丰富容
述分析特点楼招商定位中型企业时提升案实力形象性化楼300方面积瞄准中型企业裙楼作健身会议银行等配套设施入驻
四项目推广传播容
项目身特色塑造提升高新政策优惠利强化造种城市高新产业休闲商务模板倡导种宽松生态健康灵感创意新创业理念
1推广统领题：创业新张——休闲商务
2|导广告语：休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步
3辅助延展广告语——高新福硅谷先机
政策活力区域休闲商务空间
浙科技园滨江延续精彩
行素SOHO商务创业新选择
………………
五推广策略重阶段划分
阶段划分策略目项目特点招商策略安排推广程中出现避免推广阶段取广告推广策略整体招商策略协调致制作项目推广策略时候进度需求进行明晰策略安排展开广告攻势取广告投入合理分配效果优化
项目推广周期划分四重阶段：
1第阶段：4月——5月试探期（形象告知期·告知策略）
该阶段项目前期推广筹备工作包括项目进行招商定位（目标群定位租金组价定位）项目广告推广方案拟定时准备项目宣传需类介绍性文字效果图期谈判类合范根确定招商定位推广方案制作招商宣传单页广告招商手册广告该阶段需积极相关广告面设计公司进行接触收集相关目标群体资料试探期半阶段需进行定告知性广告宣传策略
该阶段告知性广告宣传策略进行系列试探性广告宣传计划阶段系列广告形象推广作铺垫蓄势户外展示软文灌输点点DM告知交通广播宣传项目联合炒作方性决策
2第二阶段：6月——9月公开期（形象积淀期·关注策略）
紧接第阶段形象推广引发目标受众关注策略拉开新增公交广告电梯媒介路牌广告展示厅接等手段联合第阶段效果评价电台广播DM点点宣传软文宣传等手段项目广告推广掀起高潮项目试探性广告策略联合式全方位攻击性广告策略转变
该阶段诉求容明显深化动作力度偏目积聚更关注群体阶段客户访问率基础该阶段案宣传推广重点部分广告发布强势阶段
3第三阶段：9月——10月强推期（形象树立期·说服策略）
该阶段项目招商程中关键阶段着前两阶段推广宣传第三阶段应该基达定熟知程度客户咨询量逐步增加访员升员说服性工作增加阶段根前期推广效果进行定调整根项目工程建设进度组织场项目开盘活动丰富项目形象制造相关新闻报导提升项目知名度激发客户认度
该阶段广告推广前期达预定效果前提采活动组织制造新闻软性公关现场展示员说服等手段进行针性强势推广策略前期未达预定目制定相应危机公关策略保证项目第三阶段进行租赁意客户登记谈判工作
第四阶段：11月——收割期（形象深化期·持续激发策略）
该阶段项目招商推广收割期着前期类广告推广利结束已积累意客户进行初步租赁洽谈工作招商工作已进入合签订服务配套阶段案租赁目标期续租情况项目投资成败相重保证项目首期招商成绩需继续保持定宣传力度积累更备目标客户群期招商工作提供资源
该阶段推广计划维持性广告策略选择针项目首期招商效果新闻报导利软文新闻报道等形式深化项目优势塑造项目形象
六项目推广总策略
案总策略列递进形式展开：
项目形象告知概念形象渗透（形象告知期形象积淀期）——招商热点塑造目标客户积累（形象树立阶段）——针性意说服维持性品牌形象（收割期）该总策略指引案招商高潮态势控制强推期锁定开盘日
项目整推广程中休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步核心题贯穿始终
第八部分 项目广告推广分解思路
第阶段推广思路
1工作容：
筹备招商方案项目整体广告宣传计划准备租赁合等文推行告知性试探广告推广
2推广目：
提示项目浙科技园系品牌灌输休闲商务新张抬升滨江高新区前景热度告知项目性化楼寓生态型布局特色吸引目标群体注意
3推广手段策略：
a软文造势采软文形式灌输公众休闲商务新张时利浙科技园固品牌效应提示案背景优势
bDM广告：收集目标群体中部分企业名录进行点点专投递宣传通邮局发布折页广告项目文字介绍特定企业入驻理说明等资料定程度控制园区规划定位
c电台广告：软文广告项目形象宣传概念DM广告针性极强广告电台广告采定程度实现扩散式纯广告效应项目信息更广泛传播公众
d户外广告：案试探期进行装修工程绿化工程施工现场视觉效果理想时南环路车流量较少户外形象广告适工现场建议户外形象广告移目标群体流量较机场附工现场采招商条幅公告形式
e展示厅广告：项目展示厅接访员重点布置具强专业性美观性初期访员较少展示厅装修放第阶段期者第二阶段进行
f网站广告挂：网络时代网站宣传占着定重项目首先推行浙科技园系必须浙江学国家学科技园网站（wwwzjuspcom）进行分园挂保证浙科技园概念信度时利中恒世纪公司身网站进行详细项目招商信息介绍
4阶段性推广重点
该阶段广告项目形象推广宣传角度出发渲染重点放项目概念提炼推广增加项目曝光度项目社会公众熟知度
阶段推广重点电台广告户外广告DM广告辅软文广告网站挂广告进行项目形象宣传
5阶段性推广目标：
阶段告知性广告强调进行招商诉求阶段推广目标引起公众注意
二第二阶段推广思路
1工作容：
评价试探期广告效益制订阶段性广告调整计划扩广告范围落实新增广告媒介宣传制定联合性全方位攻击型广告组合加强招商推广组组织建设
2推广目：
细节性广告针性宣传角度出发扩项目概念影响提升项目优势社会认度挖掘培养批直接潜客户形成种特定口碑效应吸引更目标群体注意
3推广手段策略：
a公交车体广告：公交车体广告城市中道流动性强广告媒介项目形象视觉宣传着良效果
b电梯广告：案目标群体企业固商务写字楼广告正目标群体接触较频繁手段案电梯广告项目针性宣传较作阶段宣传重点
c展示厅广告：展示厅广告房产项目必少手段项目推广引导说服目标客户利手段展示厅广告必聘请专业装修工作进行设计装饰假第阶段没制作完善展示厅广告保证访客户接时建议阶段设计装饰完成展示厅布局
d路牌广告：根项目手段效果分析根项目实际推广宣传需考新增路牌广告攻势加强案曝光度
e延续广告：第阶段广告推广时分析前阶段广告效根广告计划评价前阶段广告进行定删减加强该阶段硬性广告较密集阶段性广告计划暂时采软文宣传更加强DM广告电台广告
4阶段性推广重点
该阶段广告推广项目产品特色定位招商细节形象推广角度出发针性进行招商诉求宣传
阶段推广采全方位攻击型项目招商目标宣传采电梯广告电台广告展示厅广告时添加公交车体广告增强案曝光力度辅新筛选目标DM广告必路牌电视等媒体型广告加强目标群意引导性诱惑性攻击型宣传
5阶段性推广目标：
阶段重点诉求项目招商吸引更前访问咨询目标阶段历肆宣传意性登记户应该达约45明确性意登记客户达30基实现12家知名企业前期公关活动针达意性程度
三第三阶段推广思路
1工作容：
评价前阶段广告宣传效果制订阶段性广告调整计划制造新闻舆攻势组织相应招商促进活动加强软文宣传力度通前期推广获招商效果氛围诉求案价值涵
2推广目：
阶段推广工作通组织项目开盘等促进活动积累维护客户树立案形象强化项目优势宣传时根前两阶段宣传产生实际结果进行新闻性诉求制造更软文广告宣传
3推广手段策略：
a项目开盘活动计划考虑该阶段案绿化装饰等美观工程应该基结束组织项目开盘活动邀请滨江区政府高新委会浙江学浙江省青年创业协会等相关部门重领导出席时安排媒体记者制造新闻系列报纸新闻广告项目招商介绍性软文广告公关行案推广计划拉入高潮
b项目招商成果签约新闻发布会考虑前期广告推广密集发布阶段应该已部分目标群体基确定前期招商推广中重点选择家知名目标企业广告策动公关力求入驻意阶段利知名企业身品牌吸引组织签约新闻发布会策动企业入驻请求
c危机性公关广告广告计划针前两阶段广告效果达预期种危机公关广告计划该公关广告根前期类媒体评价进行效选择增加电视广告租赁代理等等高成广告计划快完结项目招商推广达预定目标
4阶段性推广重点
该阶段广告推广重点事实现身说教促进广告计划项目开盘活动招商效果新闻发布会利活动组织制造新闻完成招商目标软文性宣传
阶段推广重点相关活动组织公关根需进行报纸性广告计划时根前期推广效果制订相应危机公关广告
5阶段性推广目标
历三阶段联合式全方位广告攻势阶段应该基完成项目动型广告推广计划阶段推广目标应该重点签约意性登记客户应该达90明确性意客户达80意签约性客户达45开始部分企业入园装修
四第四阶段推广思路
1工作容
阶段工作意客户谈判工作时计划保留新闻性公关筹划意性登记客户进行关招商形式发展现状报告DM广告宣传
2推广目：
阶段推广目促进签约率储备续租户资料计划性采期限式竞争性压迫宣传策略吸引更目标群成意性客户时采登记客户DM广告激发签约心态
3推广手段策略：
a登记客户DM广告：根前期意性客户登记资料制作招商进度报告相关招商政策进行DM广告激发签约意愿
b威胁性广告：根项目招商实际效果利前期类媒体效果评价案招商剩余部分进行威胁性广告公示吸引更目标群意
4阶段性推广重点：
阶段推广重点采威胁性公示宣传期限仅剩等压迫型广告公示促进犹豫客户签约新目标客户意谈判
5阶段性广告目标
历完整项目推广计划阶段应完成整项目招商目标储备足够续目标群
第九部分 媒介策略
媒介策略计划
述项目广告推广策略项目采报纸软文DM直邮电台广播户外展示电梯公交车体活动新闻网络介绍必路牌广告等广告媒体案推广追求卓尔休闲商务性广泛深入确立项目认知认认认租媒体方面立足杭州采辐射全国新闻媒体扩项目影响范围
案电台广播声效户外面视觉DM心理疏导广告方式全方位形式交互型角度针性覆盖目标受众时媒介广告发布时间频率互补充保持广告持续性起持续说服提醒告知作
二 具体媒体选择发布计划
1报纸软文：
考虑软文效力覆盖面案软文发布选择钱江晚报青年时报进行软文宣传
中第阶段软文发布计划二次容针项目形象（休闲商务概念题浙科技园系背景介绍）宣传第二阶段暂时放弃计划性软文宣传第三阶段配合项目开盘新闻发布会进行12次计划性软文容针广告活动专家评价第四阶段根需选择1次计划性软文容针项目品牌形象续招商提供更支持（该软文计划列入次广告推广计划）
2DM直邮广告：
DM直邮广告直非常针性广告方式需直邮广告目标群体进行正确握DM广告容包括宣传折页介绍性文字容
第阶段DM广告投递约200份作试探性广告案目标群定位种测试保证项目定位正确性合理性
第二阶段DM广告投递约600份进行明确目标群广告加强知名目标企业广告推广活动
第三阶段第四阶段DM广告投递约200份中预告性广告（新客户宣传折页广告）占中100份100份提醒性广告（招商进度统计公告）犹豫中意性客户具体投递时间安排续广告推广调整计划中明确
3电台广播广告：
电台广告种覆盖面非常广媒体价格相低廉案目标群企业老总创业者该类群部分具私家车者商务车汽车商务较频繁选择浙江民广播电台交通声较理想
第阶段作公告式广告阶段建议发布约半月（5月底开始发布）广告频率测试效果广告容软文形式基致
第二阶段作激发性广告阶段建议发布约月半左右（7月份发布月8月份期发布半月）广告频率攻击性击目标客户听觉广播容项目优势特色进行诉求
第三阶段暂缓电台广告第四阶段前期重新启动电台广播广告容招商现状诉求建议发布约半月左右时间
4户外展示广告：
户外展示广告击目标群体视觉媒介美化案形象直观媒介户外展示包括户外广告牌制作招商展示厅装修
第阶段工现场申报横幅招商广告机场附户外广告牌容项目效果面图进行招商公示特色宣传
第二阶段工现场展示厅布置展示厅项目推介理化空间访员第印象形象场建议邀请专业装修设计公司进行展示厅设计装修
第三阶段根项目实际招商效果需杭州海高速公路侧制作户外广告牌增加项目曝光度
5电梯广告
项目针企业商务楼租赁商务楼电梯广告案接实际需求客户媒体部分商务楼电梯里制作定数量广告计划广告容明示案特色优势电梯广告建议第二阶段中期（7月份）进行半月月广告计划样保证案前阶段形象宣传印象加深效果
6公交车体广告：
公交车体广告房产项目宣传中具流动性广告媒介公交车体广告选择第二阶段第三阶段进行配合媒介进行全方位攻击性广告公交车体广告容应该明示案特色优势建议第阶段发布期二月六月中旬开始）第三阶段选择101黄金周发布半月月时间增加广告受众面
7活动新闻广告：
活动新闻广告组织相关活动邀请相应电视台电台报纸等记者进行新闻性报道制造新闻谋求免费软文广告类广告案宣传推广引高潮佳方式建议第三阶段进行
8网络广告：
网络广告针目标群信息网络查询惯进行首先保证浙江学国家学科技园网站信息挂中恒世纪公司详细项目介绍次增加诸杭州写字楼咨询网（wwwhzofficecom）普通代理方式专业杭州写字楼租赁网进行项目宣传
9路牌广告：
路牌广告增加项目受众面费便高案实现前述广告手段效果基达预定目标暂列入案广告计划
第十部分 广告预算
广告预算细分
1报纸软文广告（2——3万元）
广告单价：4000——5000元次中报刊刊登费2000元记者酬劳费2000元
刊登时间：五次5月中旬次容性化休闲商务概念5月旬次容浙科技园规模背景次案开盘前次容案政府关注度项目优势分析案开盘次集中项目开盘活动报道报道知名企业入驻签约软文报道次
具体执行中实际情况调整
2DM直邮广告（05万元）
目标群确认费（目标群资料收集）：2000元
媒介发布单价：1元份
资料价格（印刷设计费）：2元份
广告单价合计：3元份
广告数量：1000份
发布时间：详见媒体策略中广告计划
具体执行中实际情况进行调整
3电台广播广告（45万+2025万+195万30万）
电台广播广告方案：第阶段20秒告知广告发布半月第二阶段30秒项目推广广告发布半月第三阶段15秒招商介绍广告发布半月
媒介发布单价格：20秒（整点前23次天套播）方案3000元天30秒（整点前23次天套播）方案4500元天15秒（整点前12次天套播）方案1300元天
发布时间：详见媒体策略中广告计划
4户外展示广告（15万元）
发布方式：制户外展示广告方案
媒介发布单价：制作费3万+申报费2万+广告公司合作酬劳费+2万7万元
发布数量：两块广告面积：150左右方米广告点：机场沪杭高速公路旁
5电梯广告（10万元）
发布方式：商务写字楼电梯间
媒介发布单价：5000元月·部（幢写字楼发布两部电梯）
媒介覆盖面：10幢写字楼 发布时间：第二阶段期开始月
6公交车体广告（10万元）
发布方式：21路公交车城站火车站发出抵达浙江学玉泉校区中途路径范围较基穿越杭州繁华街道选择21路公交车发布公交车体广告
媒介发布单价：25万元月·车
发布数量：2辆 发布时间：2月（详见媒体策略中广告计划）
7活动新闻广告（20万元）
（1）开盘活动（15万元）
开盘活动务邀请费：6万元（邀请5位领导10位记者摄影师等）
开盘活动礼品耗损费：3万元（参会员纪念品）
开盘活动项目宣传资料成：1万元（招商手册项目介绍性手袋等）
开盘活动布置费：5万元
（2）知名企业入驻签约新闻发布会（5万元）
记者邀请费：1万元
活动组织费：1万元
遇见费：05万元
新闻发布会次数：2次左右
8展示厅装修布置（5万元）
展示厅设计费：15万元
展示厅装饰费：35万元
9项目推广宣传广告设计费（25万元）
设计单价：300元P 设计数量：80P
10项目宣传资料印刷费（8万元）
招商手册：10元册*3000册3万元
折页广告：1元册*10000册1万元
广告印刷品：2元册*50001万元
项目宣传手提袋：2元份*10000份2万元
遇见印刷品：1万元
11项目广告宣传危机公关费（5万元）
项目推广中出现意想事件应时进行公关处理
二案宣传推广广告预算说明
案总宣传推广预算108万元产宣传推广常规般项目营销推广费占项目总投资15—2预算考虑危机公关中确定性项目特性采取回避电视高费率广告媒定程度节约项目推广成支出
方案中类广告推广计划思路需阶段根现实情况进行细化调整类预算需相应广告媒介发布公司进行协商处理着少投入回报原预算中推广活动中公关策略运成现时致估计前期推广硬性广告中较成功类公关费期广告投放相应减少相反广告投放力度方面市场反应增加
第十部分 项目招商推广说明
招商工作安排
5月初审定确认项目招商推广提案第阶段广告计划
5月半月落实发布审核通相应广告计划制订第二阶段广告调整计划
6月半月审定确认第二阶段广告调整计划初步联系类广告发布商
6月半月制作类推广广告落实类广告发布时间点
7月—8月落实定计划中宣传推广广告发布接访员明确部分工落实部门职责
8月半月制定第三阶段广告调整计划审核通类推广活动细节方案
9月份筹备组织开盘活动新闻发布会等促进招商活动时接访客户
10月份统计类访客户资料筛选相应目标客户进行公关评价招商推广效果时制定相应危机公关广告
11月份招商工作进入收尾谈判工作整理相应资料
二项目开盘日确定
案推广程中重容项目开盘日活动组织项目开盘日应该选择项目推广宣传广告已深入心中配合项目绿化装修工程进度进行安排保证开盘日项目美观程度已初步形成项目倡导休闲商务概念基认开盘时间基确定9月中旬进行具体行确定
三策划全案说明
次策划提案提供项目广告宣传推广总体思路意图框架许细节部分未市场调研实际运做中修改完善
阶段推广目标否预定目标实现阶段广告计划实施基础阶段前期商务部根阶段性广告效果实际情况制定调整性广告计划项目推广计划应该保证工程进度相吻合客户访问高峰控制项目绿化工程结束针类广告性策划需专业广告公司进行洽谈时予创意加进步充实完善
未具体招商操作中应包括类活动：1类广告性文件创作设计2公关活动专项活动提案3媒介投入广告具体时间版位
项目身现存规划设计言结合适租金定位概念抄作理应够保持较招商业绩采述方案建议够较程度提高项目综合素质提升项目知名度成功推出市场项目招商推广坚实基础项目成区域指标性物业
商务部
2005年4月
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
项目招商策划全案
目 录
第部分 项目概况………………………………………………………
项目背景概况…………………………………………………………………
二项目工程概况………………………………………………………………
三项目区位概况…………………………………………………………………
四项目服务概况…………………………………………………………………
第二部分 项目市场调研………………………………………………
项目投资目标…………………………………………………………………
二杭州商务写字楼调查分析……………………………………………………
三杭州商务写字楼市场分析总结………………………………………………
四项目周边竞争调查……………………………………………………………
第三部分 项目研判……………………………………………………
项目区域性研究…………………………………………………………
二案优势分析………………………………………………………………
三案劣势分析………………………………………………………………
四案机会分析………………………………………………………………
五案威胁分析………………………………………………………………
第四部分 项目招商目标群定位………………………………………
项目招商目标点分析………………………………………………………
二项目招商目标群定位…………………………………………………………
三项目招商目标客户细分……………………………………………………
第五部分 项目招商租金定位……………………………………………
项目组价调研分析……………………………………………………………
二项目招商组价策划…………………………………………………………
三设施招商定位……………………………………………………………
第六部分 项目招商工作计划构思………………………………………
项目 SWOT分析总结………………………………………………………
二项目招商全案思路…………………………………………………………
三项目招商宣传概念提炼………………………………………………
四招商组组织框架形成……………………………………………………
五项目招商阶段性工作构思…………………………………………………
六项目广告面设计工作……………………………………………………
七项目招商氛围培养手段构思…………………………………………………
八项目招商合作性推广策划……………………………………………………
九招商广告创意诉求…………………………………………………………
十媒介组合策略………………………………………………………………
第七部分 项目广告推广策略…………………………………………
广告媒体宣传战略……………………………………………………………
二广告推广原…………………………………………………………………
三项目招商建筑细节研究………………………………………………………
四项目推广传播容…………………………………………………………
五推广策略重阶段划分……………………………………………………
六项目推广总策略……………………………………………………………
第八部分 项目广告推广分解思路………………………………………
第阶段推广思路……………………………………………………………
二第二阶段推广思路……………………………………………………………
三第三阶段推广思路……………………………………………………………
四第四阶段推广思路……………………………………………………………
第九部分 媒介策略………………………………………………………
媒介策略计划…………………………………………………………………
二 具体媒体选择发布计划 ………………………………………………
第十部分 广告预算………………………………………………………
广告预算细分…………………………………………………………………
二案宣传推广广告预算说明………………………………………………
第十部分 项目招商推广说明…………………………………………
招商工作安排…………………………………………………………………
二项目开盘日确定……………………………………………………………31
三策划全案说明………………………………………………………………
第部分 项目概况
项目背景概况
1项目建设历史：
浙江学国家学科技园（滨江）前身中恒世纪科技园属中恒世纪科技实业限公司工业具体建设审批程中定位高新企业（倾信息化生物医药等产业方）创业基企业孵化园区
项目赖中恒世纪公司浙江学背景联系中恒世纪浙江学国家学科技园（简称浙科技园）签署相关加盟协议中恒世纪科技园名称改浙江学国家学科技园（滨江）成浙科技园体系组成
2浙江学浙科技园项目概况
浙江学百余年发展已逐步发展成国重科学研究中心高新技术辐射中心形成较强基础研究应研究开发研究力浙江学科研条件优越建国家省部重点科技基34科研机构190中国家省部重点（专业）实验室5列全国高校前列省部重点开放实验室9浙江学年许科技成果获国家省部级科技奖励
浙科技园国家科技部教育部联合批准首批22国家级学科技园浙江省重点科技企业孵化器浙江省青年创业基科技园享受杭州国家高新技术产业开发区省市政府出台系列优惠政策浙科技园建设遵循统筹规划市场推动坚持开放方针坚持技术创新科技成果转化高新技术企业孵化创新创业培育高新技术产业辐射宗旨园点原
时宁波嘉兴绍兴温州江西省南昌市等建科技园分园造实力雄厚资源互动浙江学科技企业商务服务体系
浙科技园（滨江）作浙科技园杭州分园性化空间设计生态型环境控制充足服务设施配套专业性协调理等特色优势造成科技创业者乐园天堂硅谷商务服务颗灿烂明珠
二项目工程概况
1整体设计概况：
浙科技园（滨江）项目建筑11幢独立楼宇组成中1#9#楼商务办公区10#楼11#楼勤服务区项目建设2独立车库中心花园整园区建筑规式排列体现科技园高效严谨风格时采生态型花园布局性化单套设计集群式商务理等理念实现商务性化舒适化工作生活提供互动体化服务创意革新提供灵感
2建筑概况：
项目面积33968㎡总建筑面积532377㎡中建筑面积476941㎡建筑面积55436㎡项目容积率14绿率35
项目1号楼9层建筑位科技园正门园区核心单体配备2部OTS电梯总建筑面积171671㎡包括楼裙楼车库三部分楼建筑面积116249㎡层建筑面积1298㎡均办公房裙楼3层建筑面积2556㎡层建筑面积约850㎡左右作展示会配套营业场车库28036㎡号楼建筑宏伟设计气派彰显出园区整体实力入驻企业外形象
项目29号楼四层建筑加架空层阁楼园区重点部分园区特色部分该部分总建筑面积253516方米分设计A1A2B1B2C1C2六种户型80套供选择性化孤套复式办公空间面积均250㎡~380㎡左右
项目10号11号楼园区北方均5层建筑总建筑面积7719㎡设计生活配套服务功1011号楼拥酒店式公寓170套套建筑面积33㎡餐厅休闲吧等集中11号楼完全满足园区企业职工餐饮休闲文体等服务需求
项目面积62263㎡架空层面积达3500㎡中心花园体建筑周围设绿化带项目建筑体分布规合理力求达真正会呼吸科技园生态型SOHO创业空间效果
三项目区位概况
项目位长三角济圈范围杭州市钱塘江南岸滨江区南环路属国家高新技术产业开发区政策区块该区块国家高新技术企业研究创业基聚集UT斯达康东方通信浙中控恒生电子信雅达等众著名高新企业项目时杭州国家高新软件园高新企业相互辐射创新科技氛围浓厚杭州国家级软件集成电路设计通讯动画等产业创制造基
区块著名西湖风景区桥相连江度假村龙禧酒店速8酒店正建设龙禧硅谷等知名星级酒店配套江花园彩虹城银色港湾太阳公寓等型居民住宅区相继开盘落成高新区公建中心钱江桥桥头景观等生活工作休闲场规划设计着居民住宅区入住率提高高新企业身断发展托新区生态型建设设计理念区块发展成杭州未南岸EOD（生态商务区）济圈高新技术产业领袖区
四项目服务概况
项目质属科技园项目高新技术体视创造生命通科技型企业提供办公勤体商务空间创造更政策优惠综合服务专业理附加价值
项目入驻企业首先相应资格享受国家关高新区优惠政策包括税税收外济合作设备折旧外进出口贸易职工福利等方面实质性容次国家省市关部分浙科技园出台专扶持政策包括国家科技部创业基金资助浙江省科技企业孵化基金支持高新技术成果转化风险投资融资贷款担保高新企业股权税收免征等容次针浙江学出台系列资源享力资源培养等方面鼓励措施
项目着发展成性化商务空间专业化高新企业孵化园区目标积极动入驻企业提供完善优质服务
首先入驻企业提供基础性服务包括办公场提供通讯网络接入理服务享商务设施租赁服务职工生活勤服务等诸方面商业房产基础性容次提供高新企业代理服务包括高新企业认定审核企业项目理知识产权保护等类型代理工作进行集中政府公关节省入驻企业交际成次发展中创业型企业提供咨询服务包括投资规划资金理法律顾问市场调研产品拓展等高附加值商务服务体系时托浙江学科研成果力资源背景入驻企业提供培养引进企业力资源理工作提供咨询集中理服务园区通园区部浙科技园体系园企业提供技术交流产权交易济合作资源部利等技术性服务
第二部分 项目市场调查
项目投资目标
项目中恒世纪公司资源合理利技术产业化生产需进行工业产投资项目前期量系统工作该工业产已成浙科技园体系组成努力科技企业孵化器方发展
项目类科技型企业提供办公空间商务配套服务目标通尊贵性化建筑艺术优质配套服务倡导休闲商务创业新张入驻园区企业提供商务增值服务项目投资目标身产业化需外更注重项目招商目标效益
二杭州商务写字楼调查分析
着杭州济济起飞杭州住宅房产逐渐进入泡沫状态中央政府强力调控杭州写字楼市场正逐步取代杭州住宅市场进入发展商视线杭州写字楼开发部分集中高级段重点推行段优势区块优势博取市场认更商务写字楼走高档纯写字楼路线强调商务豪华概念
2004年杭州前九月推出6幅新写字楼位杭州城区维持固定高级段供应水域分布杭州写字楼区集中化已非常明显2005年2007年三年已超200万方米新写字楼入市预计会超越前十年新盘市总中CBD钱江新城占量该区0304两年间推出11幅合计376亩该区开发面积会达120150万方米 2005年杭州写字楼进入新轮供应期竞争日益激烈
目前杭州商务写字楼市场局划分七商务区零星分布商务性写字楼
1武林商务区
杭州武林商务区杭州武林商圈孕育生历史性商务区杭州市中心CBD规划核心该区块分布着杭百银泰百连卡佛等众商业流通场极丰富区块商业氛围时商业场密集分布武林商务区逐步跨越艮山方拓展着批高档写字楼陆续建成该区域正传统商业黄金段高尚办公商务区域转换
咨询调查该区域外贸型企业居企业非常重视身形象讲究品味档次目前该区域较新楼盘供应量47万方米左右均价12800元方米左右区块参考日租金24元方米传统区块云天·财富中心海华广场华源发展厦白马厦等高档楼盘
武林商圈便捷交通成熟配套等系列优越条件影响武林周边区域写字楼崛起形成新武林商务区新武林商务区增加美达·丽阳国际红石·中央厦越商务厦野风·现代领LOFT华龙商务厦迪尚商务中心等写字楼项目
2庆春路商务区
庆春路商务区杭州写字楼密集分布区域号称杭州成熟市中心CBD区块中金融街该区块历杭州商务写字楼亮点商务氛围较浓厚金融网点遍布整条街超市医院电信服务非常方便
杭州传统商务发源
咨询调查目前该区域商务写字楼需求空间客户类型贸易公司服务性行业区块较新楼盘供应量35万方米左右价格8500元方米左右区块参考日租金264元方米东清厦滨江·新城市广场金·杰厦中豪·凤起广场银座厦瑞丰国际商务厦广利厦等项目分布中
政府关解放路延伸段工程更进步刺激该区域楼市区块写字楼着较市场前景
3城站商务区
城站商务区历史实悠久杭州商务写字楼发展历史中直着城站身影该区块商务氛围直倍受冷遇着杭州新客站投入西湖南线改造工程完成西湖道商机渐浓等素城站商圈已具备中高档商圈条件便利交通环境完备商务配套提升城站商务接力量客源停留城站区域城站写字楼入住外贸企业较
咨询调查目前城站区域较新楼盘供应量24万方米左右价格8000元14万元方米等区块参考日租金25元方米香榭商务厦伟星·东河世纪楼雪峰花苑联银厦中闽厦红星文化广场广复厦利群厦等商务写字楼相继推出极丰富带动区块活跃
配合西湖吴山广场开发城站商务区逐步景观商务文商务绿色环保商务
等概念性商务区发展
4文教商务区
文教商务区着高新区设立开发孕育生新商务区着文三路电子街规划确立文教区高校搬迁落实文教商务区商务写字楼供应逐渐增加逐步成杭州电子产品销售IT行业等高新产业聚集该区域位杭城中西部交通便捷生活设施完善
咨询调查目前该区域IT企业广告传媒装修行业目标客户杭城写字楼中较具产业支撑区块杭州写字楼中出租率较高区域该区域较新楼盘供应量10万方米左右价格10000元方米左右区块参考日租金153元方米华·兰庭国际西城新座伟星厦华星科技厦文欣厦等项目分布中文教区道路规划较陈旧交通属杭州拥堵段区块商务发展受定限制
5黄龙商务区
98年世贸中心期写字楼开始杭州黄龙商圈浙江国际开放窗口代表着浙江济中具生命力部分浙江商务文化正里更外界认里浙江省金融投资业咨询服务业房产业商贸业中出色企业：广厦集团金信证券沪杭甬高速绿城房产南房产等等企业年发展速度远超均水产业正集中浙江GDP贡献产业中黄龙商务区发展成杭州相贵族商务区（ABD）
咨询调查目前该区域较新楼盘供应量29万方米左右均价15000元方米右区块参考日租金356元方米世贸中心绿城·黄龙世纪广场中田厦求厦分布中公元厦均价175万元方米半楼层起卖黄龙恒励厦均价约11万元方米租金天45元方米嘉华国际商务中心租金天5元方米耀江·金鼎广场世贸丽晶3期等入市更突显区块贵族气派
6滨江商务区
滨江商务区受高新开发区政策优惠带动商务氛围逐步受高新企业追捧区块商务写字楼更集中江南道周边滨江区块楼盘正极力造江景写字楼生态商务区概念
咨询调查目前该区域较新楼盘供应量10万方米左右价格7800元方米左右区块参考日租金12元方米滨海·威陵厦销售均价7600元方米该区块现滨海·威陵厦东冠发展厦恒生电子科技园华荣时代厦创新厦等商务写字楼项目该板块商务写字楼形成明显带状中江区块较集中江区块承接文教商务区高新产业政策优势新区生态规划避开文教区交通等劣势时该区块类型居民住宅区逐步交付区块济日益活跃商务氛围前景观
7钱江新城区块
着杭州市政府确立杭州西湖时代走钱江时代战略钱江新城板块逐步走进杭州视线钱江新城功定位杭州中央商务区集中部分政府机构国外银行证券保险金融法律会计咨询信息等服务机构成展现杭州济活力城市繁华景观标志
钱江新城政府意推动土放量较加快钱江新城建设类写字楼相继开发未该区块供应量直线升商务氛围迅速提升
杭州板块商务区规模暂时成气候说沙商务区针济开发区商业流通性行业
三杭州商务写字楼市场分析总结
2003 年杭州房产市场新闻断写字楼市场潜力断显露需求者写字楼求越越高 包括高效性先锋性展示性24 时技术化年轻化样化等总体着浙江城市化进程加速杭州城市济第二产业转第三产业杭州写字楼需求量进步增加写字楼开发前景历两年批写字楼投放市场击洗礼杭州写字楼已出现明显供求现状写字楼定位高档豪华寻求单段优势开发商急切进启动项目细分客户考虑错位竞争毕竟杭州休闲旅游城市象海北京世界500强杭州落户造成杭州写字楼成熟段外块商务楼空置率居高
杭州商务需求者注重写字楼档次形象次交通利程度次租金售价物业理水时周边商业配套较关注
正种现状出现促杭州写字楼开发性化特色目标性细分方案开发定程度避开高档写字楼定位时处高新开发区选择合适目标群体定位项目优势发挥起事半功倍效应
四项目周边竞争调查
项目处杭州高新技术产业（滨江）区块周边高新企业孵化园区较集中杭州高新软件园创新厦东冠发展厦亚琪公司先锋厦志诚厦恒生电子科技园等商务写字楼分布项目附
中杭州高新软件园创新厦均已开盘招商已久现入住率较高区政府项目招商工作重点引导产业方培育产业规模政府行导致入驻门槛较高作项目区位中基础优势东冠发展厦企业资投资兴建该项目刚开始招商项目参考竞争象先锋厦亚琪公司志诚厦恒生电子科技园等项目均已建设完成正确定招商计划该部分项目项目未招商竞争象高新公建中心规划提升项目EOD区域效益活力增添新素材
前期调查电话咨询确认高新软件园创新厦等写字楼招商较充足东冠发展厦等招商形势较乐观项目商务氛围起定推动作
项目性化商务楼设计园林式物业理效区分周边单体式写字楼项目通生态园林概念专业综合服务理实现项目特色突出加强项目优越性
第三部分 项目研判
项目区域性研究
1政策区块方面
项目隶属杭州唯国家级高新技术产业政策区块杭州高新区划分文教高新区滨江高新区文教高新区写字楼外表貌惊配套马马虎虎楼盘品质高相杭城目前总体写字楼开发水说算中档商务楼出租奇高缘文三电子街规划电子产品商贸流通里充分挖掘带动商务楼出租率滨江高新区写字楼处初步发展际着型住宅社区交付滨江气逐步成熟滨江距离杭州市区较远商务氛围直淡前唯支撑高新软件园创新厦等明显政策倾斜性商务办公楼著名高新企业生产研发性基性办公楼着杭州城市发展中心四周扩散滨江区块逐渐热起
文教商务区存众IT 企业IT 企业特色便成长快公司规模扩张必然引出办公区域亟扩问题目前文教商务区现写字楼供应量足品质高情况已满足公司成长需求纷纷寻找理想办公场滨江区块企业佳选择点东方通讯恒生电子UT斯达康信雅达浙中控等著名IT企业相继落户滨江区滨江高新商务成杭州高新产业领袖区注入生机
天堂硅谷栏手揽西湖景推窗侧听钱塘声楼台高枕硅谷梦围桌畅谈高新情
2项目规划方面
案采生态型花园布局性化单套办公设计组合式勤服务配套专业性商务服务理等理念引入SOHO商务概念造科技研发型企业中创业型企业前服务性行业助式商务群
案规划程中定位明显倾卖脑型行业尤针中创业型企业项目性化单套复式写字楼设计效区分杭城现写字楼高层纯写字楼概念首创出杭州排屋商务楼先例众中型创业型企业屈居住宅公寓中商务办公时候杭城政府限制企业入驻居民区环境案推出针该部分群体具较强吸引力
案定程度具理位置豪华程度等方面劣势项目性化排屋楼寓设计杭州第家算案独特色案宣传中加强项目特色宣传项目特色提炼众化概念效区分现杭城写字楼竞争中雍容华贵思路
时案毛坯房交付定程度炒作成空间发挥概念
SOHO商务处
举目便拥挤流侧耳嘈杂车鸣
您否感觉烦躁憔悴？
推窗视切渺触手难
否感觉电梯眩晕高处胜寒孤独？
雍容华贵单调统空间生硬枯燥办公氛围
否遗失性懊恼？
假您机会：
耳根清净明窗净机会
扶楼品味徒步程机会
张扬性挥洒机会
您许恋SOHO洒脱浪漫
浙江学国家学科技园（滨江）——
您商务办公创业梦想舞动起
3项目环境方面
案绿化率达353500方米中央花园项目部建筑周围配绿化带整园区形成独立生态型花园布局商务办公楼功定位住宅式设计理念案融合居住生态求商务办公典雅清净配备充足勤配套设施项目商务环境更性化休闲化
休闲商务财富生
匆匆
满园绿意轻抚着您眼神
否怦然心动感觉？
商务惬意起
累倦烦闷……
中心花园走走吧
闻闻花香四溢蝴蝶嬉戏……
工作轻松起
客舍走
拍张相拥握留影
否份尊荣心情
创业信起
浙江学国家学科技园——
休闲商务生活工作互动
财富生创业尊荣步
二案优势分析
1区域政策优势：
项目针非高新区板块企业具明显高新政策优惠优势吸引IT信息化生物医药动画等行业科技研发企业目标群体具直接意义时天堂硅谷中创新厦高新软件园动画基恒生电子信雅达东方通信浙中控等知名企业周边布置形成高新联动板块杭州高新区分文教高新区滨江高新区定程度文教高新区市区概念项目区域政策优惠优势具定影响
2园林化布局
项目作科技园区特色园林化布局谓园林化布局包括生态型环境设计充足配套保障统理协调园区型商务群定程度发挥居住办公互动体化作吸引中创业企业SOHO办公情节优势
3浙科技园系规模背景
浙江学国家学科技园国家重点科技企业孵化器项目浙江省唯国家级科技园省青年创业基拥百年浙资源信誉保证案充分利浙科技园品牌形象优势
三案劣势分析
1理位置
案处杭州滨江区杭州观念里面滨江属杭州郊区甚划入箫山区定程度影响案杭州商务概念时文教高新区存定程度激化滨江距离感建议宣传程中加强钱江桥四桥三桥贯穿市区江南道连接箫山国际机场交通枢纽概念提升江花园太阳国际公寓彩虹城碧水豪园银色港湾等型住宅区交付屈指盼区域活力概念弱化理位置劣势
2气氛围
滨江住宅房产肆扩张风起云涌滨江房产投资性住宅区域气淡商务氛围强尤商务写字楼办公员部分居住市区区域逗留时间仅仅班时间区域商业发达预计需35年时间滨江区活力展现建议加强
引领高新风云握区域先机筑创业梦想挥洒空间积极推广滨江高新区作未高新产业领头羊发展前景突出天堂硅谷著名企业集中圈
四案机会分析
1宏观济发展机遇
着长三角济腾飞杭州政府确立动接轨海战略继续造杭州休闲旅游城市战略基础杭州评佳居住城市影响吸引科技新贵居住杭州创业杭州进步加强天堂硅谷建设力争实现两翅膀腾飞梦想政府规划杭州高新区发展注入更机会
2微观特色机会
案性化园林式写字楼设计吸引事高智力开发研究创作住公司具教优势该类目标群崇尚健康办公性化商务追求体现企业独特审美取价值观办公氛围强调创造灵感氛围营造塑性项目生态布局性化设计类群机会选择
五案威胁分析
1区域竞争威胁
杭州写字楼市场历肆扩张已逐渐显露出供求状态杭州写字楼空置率逐步升尤着钱江新城开发杭州写字楼市场竞争进步加剧杭州作旅游休闲城市世界500强企业入驻率高写字楼济空间限
2装修程度威胁
杭州写字楼直酒店式商务配套楼宇智化公空间豪华氛围等概念导案全毛坯交付墙粉刷乳胶漆安装中央空调分体空调定程度降低项目档次定位
时案面群体部分初创业企业办公楼装修工程新创企业首期投资成决策具劣势般新创立公司初期投资资金足存风险花巨资装修商务楼新企业说具定认劣势增加案波动
第四部分 项目招商目标群定位
项目招商目标点分析
1综合分析项目处区块现状项目周边写字楼调查分析：
政策优惠方面样享受政策文教区高新板块位市区范围理位置优越板块调查火炬厦文欣厦等商务楼空置率15左右
商务氛围方面项目江区块住宅部分投资性置房居民入住率偏低商业气氛够旺盛写字楼商务空间明显足
类竞争方面东冠发展厦先锋厦亚琪公司志诚厦恒生电子科技园等项目相继建成该部分项目项目具定质性相互间烘托出整区块前景时项目带更竞争压力
专业产业范畴限制会导致项目招商目标群体匮乏影响整科技园商务气候必须政策允许条件项目招商特色优势扩招商目标范围吸引更企业入驻
2项目建筑设计性化办公空间设计特色单套排屋式楼宇适应职工数事技术研发者创意灵感中企业部门
号楼设计尊贵彰显气派作享受高新优惠政策商务楼部分法享受优惠政策高新技术企业提供机遇招商该类企业某部门理层总部加强企业形象时充分享政策扶持
裙楼部分三层框架建筑位园区正门作园区配套营业房招商包括银行展示厅产业物流配送会议中心等类型营业型机构配套性机构
29号楼性化办公楼孤套复式建筑设计创造型企业提供独立灵感空间科研开发设计咨询等类型机构佳选择
二项目招商目标群定位
案分析出案区盘优势园区式生态型性化科技类商务群具园区体化配套生态健康环境控制性化排屋SOHO理念高新科技政策优惠等案目标群体定位四类：
※ 信息软件医药等科技产业企业该类企业具申报高新企业潜力潜享受高新区块政策优惠时该类企业创业型发展中企业创业成空间氛围配套关注点案身处开发区低廉租金水性化套型办公间园区集群济工作生活体化配套该类企业具定吸引力案作科技园项目考虑未孵化器发展方稳定科技园区品牌该类企业占目标群60
※ 艺术前杭州年兴起LOFT写字楼风潮野风·现代领已开始造杭州首LOFT写字楼项目推出园林史生态布局排屋式独立空间完备勤保障极增强办公氛围塑性创作灵感刺激度广告策划创意工作室等艺术前企业营造宽松然办公氛围满足类企业性化艺术化办公需求类企业活跃案SOHO商务性化理念裨益控制20左右
※ 理前研项目前述定位两类企业更倾中企业理基础薄弱更精力企业力倾技术科研创意艺术类企业高速发展企业定程度需外企业投资分析理咨询财务谋划法律支援等专业性理前服务案部众种需求建议选择10理前服务企业入园
※ 类型企业类型企业包括外企业驻杭州办事处外资企业物流企业等中驻杭办事处部分需生活工作体化屈居住宅公寓外资企业WTO放开际快速增加国外SOHO办公理念新入杭州时成节约吸引更外资注意物流企业裙楼开间定江南道钱江桥复兴桥等组成滨江快速交通网直达箫山国际机场城站火车站等重城市出入口该类企业建议选择约10定位
三项目招商目标客户细分
项目招商程中分三块：楼招商性化楼招商配套服务设施招商
1楼招商目标群定位
项目楼传统写字楼设计涵层面积1200方米中恒世纪公司属香溢世纪公司杭州中恒世纪公司身需办公区该部分办公室建议安置楼89层楼招商情况较建议楼9层附楼3层
楼层七层外招商部分该部分办公室作写字楼设计整园区突出商务气派尊贵1号楼没安装中央空调系统相高档写字楼着定劣势该部分招商选择新起步中型企业该类企业租金水求较重企业日常运营成考虑较时利楼整园区整体性生态型统隐晦掉楼单体建筑豪华时生态型园林化写字楼概念吸引更注重商务豪华商务休闲企业注意力
号楼招商象选择信息咨询投资咨询企业理咨询等公司该类企业提供低廉房屋租赁成时类公司拥园区部创业型企业咨询业务实现资源部利
号楼招商象二选择类济开发科技开发推广文化艺术开发等公司类公司作科技园区科技型企业体充分享受优惠政策倾斜力度企业发展提供更空间动力
号楼招商象三选择租面积较中型企业作销售理研发总部
2性化楼招商目标群定位
项目性化楼部分项目特色作科技园区项目采单套复式排屋设计新创商务空间概念中型企业创业型新企业创业初成素更选择住宅区中办公着国家政策出台工商局针居民住宅区开办企业审批越越严项目招商提供定机遇单套式写字楼软件开发动漫制作广告设计等系列需灵感寻求创新企业种SOHO办公感觉
部分商务楼招商定位针中型智力企业设计公司进行 25号楼定位软件开发系统集成类IT产业企业67号楼定位生物医药动漫制作类型企业89号楼暂定时SOHO办公理念国外商务领域已成熟吸引海外留学回创业者成性化商务楼招商目标
3配套服务设施招商目标群定位
项目配套设施首先10号楼11号楼招商
根前期工程建设设计10号楼定位园区职工酒店式公寓该部分酒店式公寓间面积33方米带独立卫生间阳台计划安置两床位进行装修该部门设计居住面积略显拥挤达酒店式公寓舒适度相困难建议降低装修标准该部分定位园企业普通职工宿舍
11号楼1层2层职工食堂三楼四楼包厢形式设计装修体现出定层次定位园区企业招时三楼露天阳台利盆景绿色设计成露天休闲茶吧五楼设计成KTV棋牌等文体包厢园区居住职工提供娱乐场11号楼需进行勤公司招商具体定位方案勤公司行确定述定位仅仅作参考招商说服11号楼酒店式公寓园区休闲场邻居建议提高装修标准设计成单套房作园区企业中高层理技术员宿舍
1号楼裙楼般营业性房项目整体具整园区保安监控系统般说营业性房需街者开放式外街根项目建筑设计现状裙楼作营业性房招商工作具定困难定位裙楼三楼作办公房二楼作商务会议室商务访问谈判室楼部分银行中国移动营业厅进行招商两岸咖啡类提供商务套餐休闲场企业招商
裙楼样需园区门保安定程度影响营业效果建议园区门采开放式设计设置宽阔视线草坪绿化设计针园区部保安系统楼西侧设置门卫楼设置保安样保证裙楼营业通道效保护园区整体形象具体修改意见供工程部门进行参考
说明：项目建筑招商目标群定均实际招商准切安排租户优先做租户帝服务理念灌输切租户合理求增删服务项目
第五部分 项目招商租金定位
项目组价调研分析
项目工业产范畴工业产商业产类招商程中租金效益评价参数租金受氛围类项目水影响项目租金参定价原进行定位
1横较：类竞争性商务楼较
调查开盘招商东冠发展厦租金定位方米天12～15元年递增5—10区政府牵头创新厦租金天125元方米滨海威陵厦租金天12元方米三年合约浮动三年浮动5—10文三路东部件园租金天23元方米浙科技园租金日2元方米项目作园区型写字楼绿化条件相优越项目重视生态办公期性梦寐独立空间天项目设计理念具定前瞻性
2：类写字楼历程
项目周边住宅房产价格基70008000元方米间着进步升趋势江区块着住宅区肆扩张居民入住率提高时写字楼酒店等商务休闲场兴起板块活力正迅速发展完全未江区块成杭州南岸EOD板块参杭州黄龙商务圈发展规律黄龙商务圈住宅房价12000元方米时候写字楼租金已达天45元方米售价达15000方米块年居民住宅入住率法达黄龙商务圈时江相隔杭州市中心加黄龙商务圈文体概念定程度削弱区块写字楼住宅价值例水45×（7000÷12000）×60＝15（60区域黄龙商务圈成熟度例）房屋售价致5500元方米
3综合：区域济前景分析
年长三角济活力日渐兴起逐步代珠三角成中国发展快区域杭州作长三角中重城市民营济发达浙江省省府城市世界闻名旅游城市杭州正成创业兴业天堂年住宅房产形势容乐观政府断出台相关政策压住宅房产挤出中泡沫前期疯狂住宅产挤占工业产发展空间越越外资进入中国走进长三角越越创业者创业越越高附加值高新技术产业开发企业兴起商务产项目带更发展机遇
杭州高新区（滨江）新区开发理念高新技术政策扶持优势辅江住宅房产氛围日益成熟加位杭州通箫山国际机场交通道路该区域发展速度进步提高前途发展成杭州高新产业领袖聚集
4项目租金预期：
针商业产项目销售定价租赁定价需项目进行租金发展预测设计出套合理租赁销售方案项目租金作估计：
年份
1
2
3
4
5
6
7
日租金
12
1425
15
162
175
189
204
年租金
432
513
540
583
630
680
735
年份
8
9
10
11
12
13
14
日租金
22
238
262
288
317
342
37
年租金
793
857
943
1037
1141
1232
1330
年份
15
16
17
18
19
20
日租金
399
419
44
462
471
481
年租金
1437
1509
1564
1663
1697
1730
项目租金定位15元起步鉴项目初期招商吸引第年入住企业予8折优惠第二年予95折优惠第三年回正常水安排考虑三五年江区块居民入住水初步成熟稳定高新区进步发展成熟EOD概念初见模型时折扣变化率反映出项目租金增值空间均年递增率10
项目属商务楼出租类建筑具备中央空调精装修企业入驻需进行装修然企业需装修租赁期限太1年根市场类市场调查分析建议项目租赁合期限设置3年针部分客户需求设置5年10年50年租赁（变相性销售）等种租约方案形式予租金水项目具体租金需赖周边居民入住率高速增长商务氛围迅速提升
根黄龙商务圈调查04年初租金水4元04年底租金水已达45元租金年增长率125进步增速项目着EOD概念高新产业领袖群概念形成周边居民入住率提升区块济活力充分认时科技园租赁已基形成框架种服务相成熟验租金增长速度完全超越述保守预测
二项目招商组价策划
1单体建筑租金细化：
前面分析租金定位中基确定项目首年租金均水12元方米·日（15元方米·日8折处理）
项目楼相项目核心建筑位真园区正门入口租金保持定略高水时参拥中央空调干道（江南道）东冠发展厦12~15元方米·日水挖掘出项目生态型优势1号楼租金均水定位125元方米·日园区均水高出5点位中心花园旁边性化办公楼高出均水5位食堂宿舍附楼低均水5项目具体租金价格根目标客户具体求进行定数量调整
2租期策划
商业产项目租赁期限长租短租两中类型项目属工业采出售国家关规定长租长期限20年项目招商租约设定3年5年永久租约三种时备1年租约10年租约20年租约租金测算表
a1年租约设置中通园区定价时调整引导市场价格走促进园区区域性租金增长该租约作先发制租赁户描绘园区租金前景租赁企业感觉签约优惠性增加招商效果招商程中排需1年租期企业求租该类租赁例应该占相少数招商租金定位第年作引导园区氛围塑造园区形象等出发予9折特惠价招商第二年予9
5折租金定价签约3年3年客户提供更优惠感觉引导租赁者延长租约期限租约租金水招商租金方案详见附件中年租金变动表
b3年租约设置中1年租约租金预测予租赁企业定租金优惠科技园招商第年全部定位8折针三年租约者第二年予9折折扣第三年达正常水保证科技园招商初衡科技园第二三年租约建议租金浮动率定位758三年续租租户租金予续约第年市场租金95折处理租金浮动率变动详细测算见附件中三年租约变动表具体三年租金变动规律根未市场具体情况进行设定
说签订3年租约企业第年入驻园区租约期限租金12\135\15租金水租赁果企业签订第四年市场价格进行95折扣租金年浮动758水进行续订合具体三年租金述优惠标准仅做参考根三年具体情况具体企业进行协商
c5年租约设置中前三年采8折85折正常值标准进行吸引二年6租金均年递增水进行递增针5年续订5年租约企业样予第二租约首年市场租金95折扣处理租金效益测算详见附件中五年租约变动表
d10年租约设置中企业前三年5年租约设置进行设定7年中5租金均年递增水进行递增针10年续订10年租约企业样予第二租约中首年市场租金95折扣处理租金效益估算详见附件中10年租金变动表果企业计划次性付清10年租金12折现建议收取3600元方米租赁价格进行次性收款
e20年租约设置中企业租金增长前三年折扣进行十七年租金年递增5均标准进行20年租约较长作20年租期计划企业基会选择租赁更倾购买（长期性租赁）租约设置分析长期租约进行20年租约估算效益详见附件中20年租金变动表
f针变相性销售（约条款约定）租约国家规定长租约20年类企业签定份20年租约该租约前三年租金水5年租约进行设置保证前年租金统性接17年中租金均年递增45水进行递增20年租约中约定企业20年保留房屋租赁续租优先权租金水第期租约年度租金水进行固定租金水租金类租户般建议选择次性付款方式致付款金额5650元方米科技园予定贷款抵押担保
3租赁面积策划
楼招商层面积1200方米左右果某企业次性租赁整搂层建议租金者方面予定优惠性化办公楼招商果某企业时租赁4套（含4套）应该予定租金优惠者方面优惠
具述面积租赁情况企业附件中估算长期租约客户租金折算售价基5650元方米附果租金优惠05相销售价格优惠34万元相赠送5车位次租面积超1000方米短租户免费二车位次性长期租赁1000方米赠送2车位具体优惠方案需根招商效果租金进步准确预测确定
三设施招商定位
1市场调研：东冠发展厦配套车库租金300元月物业理费月25元方米滨海威陵厦物业理费月245元方米文三路东部件园物业理费月45元方米浙科技园物业理费月54元方米
2项目定位：项目东冠发展厦类度相较高滨海威陵厦项目相距定距离区位气候项目处江区块项目选择东冠发展厦参
项目作花园式商务场相东冠厦具定优越性更吸引企业入驻项目物业理费建议定位月25元方米具体物业费招商物业公司进行确定
车位采参定价建议东冠发展厦致车位初期定位300元月项目存长期租赁租约设计针该部分租户车位设置相应长期租价商务楼出租定位样核算预计项目车位第15年达700元月租金车位作配套工程升值空间投资利润率然低办公楼设置折现率8附件中估算预计车位次性租赁价格7
8万元
第六部分 项目招商工作计划构思
项目SWOT分析总结
案第二部分中项目研判分析项目首先具着性化商务空间特色概念效区分出周边类竞争威胁然助项目周边分布类商务楼群进行造势加区域未EOD高新领袖府邸概念发展方渲染弱化文三路高新区商务楼群块压力次利浙科技园西溪期招商火热现状宣传项目分园机遇势造势需通科技园前景描述更坚定入驻客户创业信心续租念头
二项目招商全案思路
1力造势演绎浙科技园体系项目处长三角核心城市——杭州受年长三角快速增长势头国家关加强高新技术高附加值产业培育政策倾影响项目具较强宏观面优势浙科技园西溪期招商进展迅速现已达满租足证明浙江学品牌效益项目已签约浙科技园分园项目完全利浙科技园前期招商做宣传影响项目造势出
浙科技园滨江继续演绎精彩口号
2挖掘特色渲染性化SOHO休闲办公理念项目定具特色方挖掘出项目特色加利渲染项目推广价值提升起重作杭州市年长三角济活跃期量商务楼科技园济开发区雨春笋般出定程度造成相竞争压力项目建筑单体采杭城首创复式孤套商务楼设计项目性化办公概念提供机会时项目建筑环境采生态型花园设计绿色办公休闲商务基础项目面积300方米左右独立空间发展中企业创业型企业造SOHO型创意灵感空间
3协作区块描绘杭州未EOD方杭州城市发展历史武林商务圈黄龙商务圈等周边居民氛围商务概念关尤年新发展黄龙商务圈助体育概念黄龙商务圈塑造成杭州高档写字楼区块现杭州钱江新城新建式商务楼计划形成杭州CBD区域项目着周边型住宅区气逐步旺盛类商务办公楼落成招商辅新区建筑生态型设计前瞻性规划联合区块项目企业充分描绘出区块EOD发展方高新技术产业领袖区
三项目招商宣传概念提炼
1首先项目高新技术开发区科技园项目入住园区企业认定成高新企业享受高新技术产业项优惠政策市区文三路属高新技术开发范围该区块商务氛围较浓厚尤数码广场相继落成繁荣文三路区块高新区提供更气电脑软件公司更选择该区块办公
突出项目政策实惠效避开文三路竞争建议选择力造势提炼出高新区块领袖空间——江商务区利高新区政策优惠概念时文三路商务区陈旧拥挤等足推出种新陈代谢脱胎换骨感觉时项目挂浙江学国家学科技园着浙江学形资产浙科技园前期招商轰动提炼出浙科技园滨江延续精彩概念
2次项目建筑设计部分性化写字楼创业型企业选择居民区办公现状专业单套性化商务区该类企业提供更尊荣空间更外形象建议提炼出空间做性空间尊荣舞台杭城首专业SOHO商务空间等概念配优秀面设计广告
3项目作园林式建筑群具定整体性塑造起群体济规模效益形象项目生态型环境设计园区化建筑格局培育资源部交流商务设施享工作生活互动休闲商务概念提供行提炼出
休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步概念
四招商组组织框架形成
项目中恒世纪重点工程项目项目招商工作科技园投资重点良招商组织推动招商工作起较强作
1招商员构成
招商组需包括项目工程技术员招商策划员招商推广员物业理员根公司目前力资源现状工程技术员工程部提供相关资料代兼招商策划推广员未项目强推期应该进步增加尤项目招商推广员必须具备定房产知识较强语言表达力物业理部门员位参园区期物业理设计方案招商宣传程中概念提炼推广服务宣传提供信说服力
2商务部办公室确定
商务部办公室项目外招商联络形象部门应该保持定独立性艺术效果性项目推广前期访员四号楼选择集中独立办公室办公室进行定海报布置商务部办公空间营造种项目未氛围增强访员思想倾
项目期强推期确定商务部办公室建议选择科技园现场装修空间进行现场招商现场招商定程度更直观表达出项目实际效果招商说服力更胜筹更方面访员实考察
3招商组职
招商组成员必须首先做信息收集处理项目推介宣传租金定位租赁合文制订入驻企业资信调查入驻企业谈判等系列工作协调工程物业等部门关系限度完成招标务时保证园区整体稳定
五项目招商阶段性工作构思
科技园项目工程建设已进入尾声现正进行室外装饰工程计划05年11月份完成全部工程竣工验收作建筑施工续重工作项目招商工作已 提工作日程
项目前期策划定程度没系统完成加重招商工作难度紧张度根项目现实际情况项目招商工作进行定工作计划策划
1项目招商试探期（46月份）
项目招商筹备期项目进行全案策划策划方案中系列工作进行试运行筹备期需完成工作：
A加强市场调研工作深刻挖掘项目涵提炼项目特色
B分析讨项目招商整体策划方案确定招商工作点重点项目定位
C制定阶段性项目形象宣传方案招商计划
D筛选统计招商广告目标群体
E组织制作现场广告落实招商组成员布置招商专办公室
F制作完成项目招商宣传需项目手册单页广告投入合适场合进行试宣传
G搜集类招商文性资料
H类准备性工作
2项目公开期（79月份）
A根前期方案落实项目招商广告传播
B接洽广告媒体进行广告宣传合作谈判
C接访求租员
D落实类租赁合等文
E根实际效果制订落实阶段性宣传计划
F联系物业理公司类配套设施服务型公司针性进行招商公关
G类工作
3项目强推期（1011月份）
A根前期运行结果时进行招商策略调整
B扩招商宣传力度修改落实项广告宣传计划
C统计类租赁意企业名单
D加强类招商公关策划组织类招商活动
E类工作
4项目收割期（11月）
A落实园区类配套服务工作
B总结类招商类企业档案库
C处理入驻企业园区间矛盾摩擦
D类工作
六项目广告面设计工作
项目定需进行定广告宣传广告宣传必须制作出吸引目标群体注意广告文
项目属办公房招商目标群体企业者计划创业文制作定体现出商务舒适尊荣相应成控制等素项目广告宣传公司部制作出合项目实际情况突出项目优势文案专业广告设计公司进行面效果合作广告宣传文包括容：
1宣传手册——反映出项目更容满足部分目标客户认知需求
2单页广告——反映出项目特色告知性说明项目招商信息属项目公开期媒介制作需体现出强艺术效果震撼作
3户外视觉广告——突出项目整体概况独特色目标客户群体提供直观气派招商宣传资料
4报纸网络广播等媒体广告——招商目标需针效果较媒介网站进行广告设计传播
公司现力资源中面设计员缺乏前期工作联络广告公司实力水限法做出独立广告设计方案针房产广告设计中意境握描绘明显足项目广告宣传文项目招商推广项目形象具举足轻重意义建议公司针外广告设计请专业广告设计公司选择具定房产广告操作案例公司
七项目招商氛围培养手段构思
项目招商工作需培育较强招商氛围建议公司现阶段利项目切条件营造浓烈市场气氛吸引企业关注项目推出时租赁良市场基础具体操作容包括：
1硬件塑造
⑴ 工告知性广告
项目马路速8酒店川味观渔夫码头酒店等商务餐饮设施中午川味观吃饭员较基高新区企业领导层应利楼盘入口横幅招商公告传达招商信息
⑵ 户外视觉广告设置
户外广告设置增强项目认知力传播效果时效提升项目知名度视觉广告设置考虑商务楼电梯广告公路路侧广告公交车体广告路牌灯箱广告等户外媒体
⑶ 电台声效广告
房产项目象易耗品广告具移动性空间巨性时部分房产建设初期开始广告概念进行营销电台广播广告房产广告重点
⑷ 针性DM广告
通系列手段获取杭州市企业信息筛选确认项目招商目标群体制作相应企业入驻理连单页广告等宣传性文起通邮局邮寄部分公司针银行客户列举出项目区块已入驻中国银行深圳发展银行时周边速8酒店渔夫码头酒店川味观已营业项目带更流利银行间竞争项目周边气吸引工商银行建设银行等目标客户入驻
邮寄性广告费较高务必针潜力较目标群体进行宣传目标客户群体进行筛选通电话确认分析出企业入驻优势更引发企业兴趣
⑸ 网络广告设置
社会企业办公逐步走信息化网络化尤房屋租赁网络信息样占租赁信息块浙江杭州已拥专业写字楼租赁信息网站建议项目样该网站刊发相应介绍性广告时利中恒世纪公司网站制作科技园相关宣传链接针项目加盟浙江学国家学科技园系浙江学国家学科技园专业网站发布分园栏目效利浙江学国家学科技园宣传媒体推介项目招商信息项目特色等容
⑹ 设置套精美示范单元样板房
针招商程中实际情况果条件允许市场需建议设置套装修设计完成示范性性化商务办公室通示范办公室包装设计效掩饰面中弱点引起客户租赁动促进招商效果
2活动新闻软性宣传
通项目推广宣传中组织相应活动制造新闻进行项目软性新闻项目软性宣传倾容：
⑴ 区域造势
通报纸软性文章详述高新区江区块发展前景重点诉求该区块未杭州EOD高新产业领袖区范畴区块新区生态设计高新产业集中分布型居民住宅区迅速崛起断成熟区域商务热潮动租赁者心吸引更外区高新技术企业客源
⑵ 案背景造势
浙江学国家学科技园（西溪）前期招商利吸引更关注现浙科技园（西溪）已没房屋出租浙科技园续效应吸引滨江分园
通软性广告介绍浙科技园项目总结出浙科技园吸引力提出项目分园概念背景描述市场注意力拉案商务楼突出项目形象案性化商务空间概念效区分
⑶ 楼盘特色造势
通软性广告宣传寻找钱江晚报房产专刊记者制造新闻热点项目性化商务空间设计休闲商务新张等特色进行软性报导诉求生态办公概念项目杭城首家排屋套型写字楼设计
八项目招商合作性推广策划
1高新委会宣传
项目作科技园项目重点针企业高新企业选择高新委会合作仅增加项目目标群体中暴光度时助政府形象项目增加信度时高新委会广告空间足加政策条件否允许？
果条件允许建议项目公开期初高新委会办事厅安放项目单页广告宣传架测试宣传效果果具较效果建议项目强推期加宣传力度组织员门口派发单页广告者高新委会楼前马路广告做宣传推广计划
2租赁代理公司合作
房产行业专业房产策划公司代理公司等服务性机构房产服务机构提供包括房产全案策划前期产品策划产品目标群定位策划产品组价策划项目营销推广策划营销代理等工作案拓宽项目招商渠道选择房产服务机构进行租赁代理服务考虑成招商机动性建议选择家专业性租赁代理公司进行普通代理项目合作
3行业协会等组织合作
现行业协会相继成立联系相应目标行业协会组织通协会企业成员集会部信息沟通等渠道发布项目招商信息项目建议倾信息协会咨询协会广告设计协会等产业协会具体协会信息需进步确认寻找会员相较协会进行合作
4知名院校研究生创业组织
学生创业科研学科技成果转化项目性化商务楼招商具重意义选择浙江学区知名院校学生科技创新理部门合作吸引科技成果转化项目入住园区
九招商广告创意诉求
基述理解浙科技园（滨江）创业者天堂里切创业型发展中企业设户型排屋套间办公设计生态环境布局控制公寓食堂相关配套……
导出案形象功定位：
创业新张——休闲商务
新时代创业者年轻代崇尚健康办公性张扬追求企业独特审美取价值观强调创造力灵感空间SOHO族Studio休闲商务公寓企业LOFT性化办公等逐步引入房产开发领域
1 广告创意：浙科技园（滨江）广告创意政策活力区域休闲商务空间展开创业新张——休闲商务广告句统领项目整体广告宣传强调科技园项目政策优惠倾性化排屋商务空间体现楼盘独特性令引起市休闲商务士注意
2 广告诉求：前期理性感性相结合中期理性诉求期广告宣传侧重感性宣传
3 表现手法：结合时期推广策略项目整体品牌形象塑造项目招商点宣传等方面现代商务感面表现手法围绕项目广告题色彩构图标题容等方面统完整表现浙科技园（滨江）政策优惠休闲商务塑造项目形象亲力引起目标群体鸣
4广告推广策略：
案两条线贯穿始终：
第条线：滨江高新福硅谷领袖先机——杭州高新产业未领袖板块
第二条线：休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步
十媒介组合策略
电台广告邮寄广告电梯广告户外广告报纸杂志组织合作广告辅配合相关公关活动新闻媒介制造适软性新闻报道
第七部分 项目广告推广策略
项目推广需宣传宣传离开广告广告容源项目涵广告效果附载媒体曝光制订完整项目推广广告媒体方案实现项目推广预定目标前提控制广告预算促项目利润化
广告媒体宣传战略
1鲜明广告线活动线融会贯通辅独具风格概念包装项目展示包装完成项目形象宣传务诉求案特色积累广告效应逐步形成良口碑
2项目特色项目优势根基吸引招商目标客户群关注程度线系列性组合广告媒体宣传分阶段推出广告媒体宣传题宣传手段
3灵活运类广告媒体采户外视觉广告广播声效广告网络介绍性广告体拓展报纸软文广告点点（DM）邮局投递项目活动组织专业公场合宣传架等形式辅助项目进行位体广告宣传攻势积极制造爆炸性新闻加强新闻效果宣传
二广告推广原
配合工程施工进度招商目标时效期间利完成招商推广宣传根时期广告宣传题目标进行媒介组合抓住项目品质风格特色优势等容休闲商务线重点政策性优惠性化办公园区式配套生态型空间SOHO类商务浙科技园规模背景等方面进行广告诉求项目广告宣传形成特色鲜明传播方案达预期项目招商推广效果
三项目招商建筑细节研究
进入项目推广策略时必项目体细节目标受众覆盖区域进行番研究思考：
项目招商象楼裙楼8幢性化楼时联带勤服务中职工食堂承包商招商
楼：单层面积约1200方米9层楼中央空调简单毛坯房处理两部OTS电梯位楼东侧层道宽度 米层高 米 卫生间墙乳胶漆粉刷隔层室外休息台——缺乏纯写字楼豪华气派入驻企业提供组合性化装修机会
裙楼：单层面积800方米三层简单毛坯房处理层卫生间属框架结构供意组合分割
性化楼A户型：面积约320方米（阁楼外）层高 米40套属偏型性商务空间复式楼梯边设立更增加实际商务空间
性化楼B户型：面积约255方米（阁楼外）层高 米8套属较型性商务空间B户型楼梯卫生间墙壁节约优势空间
性化楼C户型：面积约292方米（阁楼外）层高 米32套属中型性商务空间阳台设计工作更轻松
职工食堂：职工食堂设置公众区包厢区引进文体休闲场园区勤提供更丰富容
述分析特点楼招商定位中型企业时提升案实力形象性化楼300方面积瞄准中型企业裙楼作健身会议银行等配套设施入驻
四项目推广传播容
项目身特色塑造提升高新政策优惠利强化造种城市高新产业休闲商务模板倡导种宽松生态健康灵感创意新创业理念
1推广统领题：创业新张——休闲商务
2|导广告语：休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步
3辅助延展广告语——高新福硅谷先机
政策活力区域休闲商务空间
浙科技园滨江延续精彩
行素SOHO商务创业新选择
………………
五推广策略重阶段划分
阶段划分策略目项目特点招商策略安排推广程中出现避免推广阶段取广告推广策略整体招商策略协调致制作项目推广策略时候进度需求进行明晰策略安排展开广告攻势取广告投入合理分配效果优化
项目推广周期划分四重阶段：
1第阶段：4月——5月试探期（形象告知期·告知策略）
该阶段项目前期推广筹备工作包括项目进行招商定位（目标群定位租金组价定位）项目广告推广方案拟定时准备项目宣传需类介绍性文字效果图期谈判类合范根确定招商定位推广方案制作招商宣传单页广告招商手册广告该阶段需积极相关广告面设计公司进行接触收集相关目标群体资料试探期半阶段需进行定告知性广告宣传策略
该阶段告知性广告宣传策略进行系列试探性广告宣传计划阶段系列广告形象推广作铺垫蓄势户外展示软文灌输点点DM告知交通广播宣传项目联合炒作方性决策
2第二阶段：6月——9月公开期（形象积淀期·关注策略）
紧接第阶段形象推广引发目标受众关注策略拉开新增公交广告电梯媒介路牌广告展示厅接等手段联合第阶段效果评价电台广播DM点点宣传软文宣传等手段项目广告推广掀起高潮项目试探性广告策略联合式全方位攻击性广告策略转变
该阶段诉求容明显深化动作力度偏目积聚更关注群体阶段客户访问率基础该阶段案宣传推广重点部分广告发布强势阶段
3第三阶段：9月——10月强推期（形象树立期·说服策略）
该阶段项目招商程中关键阶段着前两阶段推广宣传第三阶段应该基达定熟知程度客户咨询量逐步增加访员升员说服性工作增加阶段根前期推广效果进行定调整根项目工程建设进度组织场项目开盘活动丰富项目形象制造相关新闻报导提升项目知名度激发客户认度
该阶段广告推广前期达预定效果前提采活动组织制造新闻软性公关现场展示员说服等手段进行针性强势推广策略前期未达预定目制定相应危机公关策略保证项目第三阶段进行租赁意客户登记谈判工作
第四阶段：11月——收割期（形象深化期·持续激发策略）
该阶段项目招商推广收割期着前期类广告推广利结束已积累意客户进行初步租赁洽谈工作招商工作已进入合签订服务配套阶段案租赁目标期续租情况项目投资成败相重保证项目首期招商成绩需继续保持定宣传力度积累更备目标客户群期招商工作提供资源
该阶段推广计划维持性广告策略选择针项目首期招商效果新闻报导利软文新闻报道等形式深化项目优势塑造项目形象
六项目推广总策略
案总策略列递进形式展开：
项目形象告知概念形象渗透（形象告知期形象积淀期）——招商热点塑造目标客户积累（形象树立阶段）——针性意说服维持性品牌形象（收割期）该总策略指引案招商高潮态势控制强推期锁定开盘日
项目整推广程中休闲商务工作生活互动财富生创业尊荣步核心题贯穿始终
第八部分 项目广告推广分解思路
第阶段推广思路
1工作容：
筹备招商方案项目整体广告宣传计划准备租赁合等文推行告知性试探广告推广
2推广目：
提示项目浙科技园系品牌灌输休闲商务新张抬升滨江高新区前景热度告知项目性化楼寓生态型布局特色吸引目标群体注意
3推广手段策略：
a软文造势采软文形式灌输公众休闲商务新张时利浙科技园固品牌效应提示案背景优势
bDM广告：收集目标群体中部分企业名录进行点点专投递宣传通邮局发布折页广告项目文字介绍特定企业入驻理说明等资料定程度控制园区规划定位
c电台广告：软文广告项目形象宣传概念DM广告针性极强广告电台广告采定程度实现扩散式纯广告效应项目信息更广泛传播公众
d户外广告：案试探期进行装修工程绿化工程施工现场视觉效果理想时南环路车流量较少户外形象广告适工现场建议户外形象广告移目标群体流量较机场附工现场采招商条幅公告形式
e展示厅广告：项目展示厅接访员重点布置具强专业性美观性初期访员较少展示厅装修放第阶段期者第二阶段进行
f网站广告挂：网络时代网站宣传占着定重项目首先推行浙科技园系必须浙江学国家学科技园网站（wwwzjuspcom）进行分园挂保证浙科技园概念信度时利中恒世纪公司身网站进行详细项目招商信息介绍
4阶段性推广重点
该阶段广告项目形象推广宣传角度出发渲染重点放项目概念提炼推广增加项目曝光度项目社会公众熟知度
阶段推广重点电台广告户外广告DM广告辅软文广告网站挂广告进行项目形象宣传
5阶段性推广目标：
阶段告知性广告强调进行招商诉求阶段推广目标引起公众注意
二第二阶段推广思路
1工作容：
评价试探期广告效益制订阶段性广告调整计划扩广告范围落实新增广告媒介宣传制定联合性全方位攻击型广告组合加强招商推广组组织建设
2推广目：
细节性广告针性宣传角度出发扩项目概念影响提升项目优势社会认度挖掘培养批直接潜客户形成种特定口碑效应吸引更目标群体注意
3推广手段策略：
a公交车体广告：公交车体广告城市中道流动性强广告媒介项目形象视觉宣传着良效果
b电梯广告：案目标群体企业固商务写字楼广告正目标群体接触较频繁手段案电梯广告项目针性宣传较作阶段宣传重点
c展示厅广告：展示厅广告房产项目必少手段项目推广引导说服目标客户利手段展示厅广告必聘请专业装修工作进行设计装饰假第阶段没制作完善展示厅广告保证访客户接时建议阶段设计装饰完成展示厅布局
d路牌广告：根项目手段效果分析根项目实际推广宣传需考新增路牌广告攻势加强案曝光度
e延续广告：第阶段广告推广时分析前阶段广告效根广告计划评价前阶段广告进行定删减加强该阶段硬性广告较密集阶段性广告计划暂时采软文宣传更加强DM广告电台广告
4阶段性推广重点
该阶段广告推广项目产品特色定位招商细节形象推广角度出发针性进行招商诉求宣传
阶段推广采全方位攻击型项目招商目标宣传采电梯广告电台广告展示厅广告时添加公交车体广告增强案曝光力度辅新筛选目标DM广告必路牌电视等媒体型广告加强目标群意引导性诱惑性攻击型宣传
5阶段性推广目标：
阶段重点诉求项目招商吸引更前访问咨询目标阶段历肆宣传意性登记户应该达约45明确性意登记客户达30基实现12家知名企业前期公关活动针达意性程度
三第三阶段推广思路
1工作容：
评价前阶段广告宣传效果制订阶段性广告调整计划制造新闻舆攻势组织相应招商促进活动加强软文宣传力度通前期推广获招商效果氛围诉求案价值涵
2推广目：
阶段推广工作通组织项目开盘等促进活动积累维护客户树立案形象强化项目优势宣传时根前两阶段宣传产生实际结果进行新闻性诉求制造更软文广告宣传
3推广手段策略：
a项目开盘活动计划考虑该阶段案绿化装饰等美观工程应该基结束组织项目开盘活动邀请滨江区政府高新委会浙江学浙江省青年创业协会等相关部门重领导出席时安排媒体记者制造新闻系列报纸新闻广告项目招商介绍性软文广告公关行案推广计划拉入高潮
b项目招商成果签约新闻发布会考虑前期广告推广密集发布阶段应该已部分目标群体基确定前期招商推广中重点选择家知名目标企业广告策动公关力求入驻意阶段利知名企业身品牌吸引组织签约新闻发布会策动企业入驻请求
c危机性公关广告广告计划针前两阶段广告效果达预期种危机公关广告计划该公关广告根前期类媒体评价进行效选择增加电视广告租赁代理等等高成广告计划快完结项目招商推广达预定目标
4阶段性推广重点
该阶段广告推广重点事实现身说教促进广告计划项目开盘活动招商效果新闻发布会利活动组织制造新闻完成招商目标软文性宣传
阶段推广重点相关活动组织公关根需进行报纸性广告计划时根前期推广效果制订相应危机公关广告
5阶段性推广目标
历三阶段联合式全方位广告攻势阶段应该基完成项目动型广告推广计划阶段推广目标应该重点签约意性登记客户应该达90明确性意客户达80意签约性客户达45开始部分企业入园装修
四第四阶段推广思路
1工作容
阶段工作意客户谈判工作时计划保留新闻性公关筹划意性登记客户进行关招商形式发展现状报告DM广告宣传
2推广目：
阶段推广目促进签约率储备续租户资料计划性采期限式竞争性压迫宣传策略吸引更目标群成意性客户时采登记客户DM广告激发签约心态
3推广手段策略：
a登记客户DM广告：根前期意性客户登记资料制作招商进度报告相关招商政策进行DM广告激发签约意愿
b威胁性广告：根项目招商实际效果利前期类媒体效果评价案招商剩余部分进行威胁性广告公示吸引更目标群意
4阶段性推广重点：
阶段推广重点采威胁性公示宣传期限仅剩等压迫型广告公示促进犹豫客户签约新目标客户意谈判
5阶段性广告目标
历完整项目推广计划阶段应完成整项目招商目标储备足够续目标群
第九部分 媒介策略
媒介策略计划
述项目广告推广策略项目采报纸软文DM直邮电台广播户外展示电梯公交车体活动新闻网络介绍必路牌广告等广告媒体案推广追求卓尔休闲商务性广泛深入确立项目认知认认认租媒体方面立足杭州采辐射全国新闻媒体扩项目影响范围
案电台广播声效户外面视觉DM心理疏导广告方式全方位形式交互型角度针性覆盖目标受众时媒介广告发布时间频率互补充保持广告持续性起持续说服提醒告知作
二 具体媒体选择发布计划
1报纸软文：
考虑软文效力覆盖面案软文发布选择钱江晚报青年时报进行软文宣传
中第阶段软文发布计划二次容针项目形象（休闲商务概念题浙科技园系背景介绍）宣传第二阶段暂时放弃计划性软文宣传第三阶段配合项目开盘新闻发布会进行12次计划性软文容针广告活动专家评价第四阶段根需选择1次计划性软文容针项目品牌形象续招商提供更支持（该软文计划列入次广告推广计划）
2DM直邮广告：
DM直邮广告直非常针性广告方式需直邮广告目标群体进行正确握DM广告容包括宣传折页介绍性文字容
第阶段DM广告投递约200份作试探性广告案目标群定位种测试保证项目定位正确性合理性
第二阶段DM广告投递约600份进行明确目标群广告加强知名目标企业广告推广活动
第三阶段第四阶段DM广告投递约200份中预告性广告（新客户宣传折页广告）占中100份100份提醒性广告（招商进度统计公告）犹豫中意性客户具体投递时间安排续广告推广调整计划中明确
3电台广播广告：
电台广告种覆盖面非常广媒体价格相低廉案目标群企业老总创业者该类群部分具私家车者商务车汽车商务较频繁选择浙江民广播电台交通声较理想
第阶段作公告式广告阶段建议发布约半月（5月底开始发布）广告频率测试效果广告容软文形式基致
第二阶段作激发性广告阶段建议发布约月半左右（7月份发布月8月份期发布半月）广告频率攻击性击目标客户听觉广播容项目优势特色进行诉求
第三阶段暂缓电台广告第四阶段前期重新启动电台广播广告容招商现状诉求建议发布约半月左右时间
4户外展示广告：
户外展示广告击目标群体视觉媒介美化案形象直观媒介户外展示包括户外广告牌制作招商展示厅装修
第阶段工现场申报横幅招商广告机场附户外广告牌容项目效果面图进行招商公示特色宣传
第二阶段工现场展示厅布置展示厅项目推介理化空间访员第印象形象场建议邀请专业装修设计公司进行展示厅设计装修
第三阶段根项目实际招商效果需杭州海高速公路侧制作户外广告牌增加项目曝光度
5电梯广告
项目针企业商务楼租赁商务楼电梯广告案接实际需求客户媒体部分商务楼电梯里制作定数量广告计划广告容明示案特色优势电梯广告建议第二阶段中期（7月份）进行半月月广告计划样保证案前阶段形象宣传印象加深效果
6公交车体广告：
公交车体广告房产项目宣传中具流动性广告媒介公交车体广告选择第二阶段第三阶段进行配合媒介进行全方位攻击性广告公交车体广告容应该明示案特色优势建议第阶段发布期二月六月中旬开始）第三阶段选择101黄金周发布半月月时间增加广告受众面
7活动新闻广告：
活动新闻广告组织相关活动邀请相应电视台电台报纸等记者进行新闻性报道制造新闻谋求免费软文广告类广告案宣传推广引高潮佳方式建议第三阶段进行
8网络广告：
网络广告针目标群信息网络查询惯进行首先保证浙江学国家学科技园网站信息挂中恒世纪公司详细项目介绍次增加诸杭州写字楼咨询网（wwwhzofficecom）普通代理方式专业杭州写字楼租赁网进行项目宣传
9路牌广告：
路牌广告增加项目受众面费便高案实现前述广告手段效果基达预定目标暂列入案广告计划
第十部分 广告预算
广告预算细分
1报纸软文广告（2——3万元）
广告单价：4000——5000元次中报刊刊登费2000元记者酬劳费2000元
刊登时间：五次5月中旬次容性化休闲商务概念5月旬次容浙科技园规模背景次案开盘前次容案政府关注度项目优势分析案开盘次集中项目开盘活动报道报道知名企业入驻签约软文报道次
具体执行中实际情况调整
2DM直邮广告（05万元）
目标群确认费（目标群资料收集）：2000元
媒介发布单价：1元份
资料价格（印刷设计费）：2元份
广告单价合计：3元份
广告数量：1000份
发布时间：详见媒体策略中广告计划
具体执行中实际情况进行调整
3电台广播广告（45万+2025万+195万30万）
电台广播广告方案：第阶段20秒告知广告发布半月第二阶段30秒项目推广广告发布半月第三阶段15秒招商介绍广告发布半月
媒介发布单价格：20秒（整点前23次天套播）方案3000元天30秒（整点前23次天套播）方案4500元天15秒（整点前12次天套播）方案1300元天
发布时间：详见媒体策略中广告计划
4户外展示广告（15万元）
发布方式：制户外展示广告方案
媒介发布单价：制作费3万+申报费2万+广告公司合作酬劳费+2万7万元
发布数量：两块广告面积：150左右方米广告点：机场沪杭高速公路旁
5电梯广告（10万元）
发布方式：商务写字楼电梯间
媒介发布单价：5000元月·部（幢写字楼发布两部电梯）
媒介覆盖面：10幢写字楼 发布时间：第二阶段期开始月
6公交车体广告（10万元）
发布方式：21路公交车城站火车站发出抵达浙江学玉泉校区中途路径范围较基穿越杭州繁华街道选择21路公交车发布公交车体广告
媒介发布单价：25万元月·车
发布数量：2辆 发布时间：2月（详见媒体策略中广告计划）
7活动新闻广告（20万元）
（1）开盘活动（15万元）
开盘活动务邀请费：6万元（邀请5位领导10位记者摄影师等）
开盘活动礼品耗损费：3万元（参会员纪念品）
开盘活动项目宣传资料成：1万元（招商手册项目介绍性手袋等）
开盘活动布置费：5万元
（2）知名企业入驻签约新闻发布会（5万元）
记者邀请费：1万元
活动组织费：1万元
遇见费：05万元
新闻发布会次数：2次左右
8展示厅装修布置（5万元）
展示厅设计费：15万元
展示厅装饰费：35万元
9项目推广宣传广告设计费（25万元）
设计单价：300元P 设计数量：80P
10项目宣传资料印刷费（8万元）
招商手册：10元册*3000册3万元
折页广告：1元册*10000册1万元
广告印刷品：2元册*50001万元
项目宣传手提袋：2元份*10000份2万元
遇见印刷品：1万元
11项目广告宣传危机公关费（5万元）
项目推广中出现意想事件应时进行公关处理
二案宣传推广广告预算说明
案总宣传推广预算108万元产宣传推广常规般项目营销推广费占项目总投资15—2预算考虑危机公关中确定性项目特性采取回避电视高费率广告媒定程度节约项目推广成支出
方案中类广告推广计划思路需阶段根现实情况进行细化调整类预算需相应广告媒介发布公司进行协商处理着少投入回报原预算中推广活动中公关策略运成现时致估计前期推广硬性广告中较成功类公关费期广告投放相应减少相反广告投放力度方面市场反应增加
第十部分 项目招商推广说明
招商工作安排
5月初审定确认项目招商推广提案第阶段广告计划
5月半月落实发布审核通相应广告计划制订第二阶段广告调整计划
6月半月审定确认第二阶段广告调整计划初步联系类广告发布商
6月半月制作类推广广告落实类广告发布时间点
7月—8月落实定计划中宣传推广广告发布接访员明确部分工落实部门职责
8月半月制定第三阶段广告调整计划审核通类推广活动细节方案
9月份筹备组织开盘活动新闻发布会等促进招商活动时接访客户
10月份统计类访客户资料筛选相应目标客户进行公关评价招商推广效果时制定相应危机公关广告
11月份招商工作进入收尾谈判工作整理相应资料
二项目开盘日确定
案推广程中重容项目开盘日活动组织项目开盘日应该选择项目推广宣传广告已深入心中配合项目绿化装修工程进度进行安排保证开盘日项目美观程度已初步形成项目倡导休闲商务概念基认开盘时间基确定9月中旬进行具体行确定
三策划全案说明
次策划提案提供项目广告宣传推广总体思路意图框架许细节部分未市场调研实际运做中修改完善
阶段推广目标否预定目标实现阶段广告计划实施基础阶段前期商务部根阶段性广告效果实际情况制定调整性广告计划项目推广计划应该保证工程进度相吻合客户访问高峰控制项目绿化工程结束针类广告性策划需专业广告公司进行洽谈时予创意加进步充实完善
未具体招商操作中应包括类活动：1类广告性文件创作设计2公关活动专项活动提案3媒介投入广告具体时间版位
项目身现存规划设计言结合适租金定位概念抄作理应够保持较招商业绩采述方案建议够较程度提高项目综合素质提升项目知名度成功推出市场项目招商推广坚实基础项目成区域指标性物业
商务部
2005年4月
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
