第部分 市场研究竞争分析
□外部市场环境
□部项目环境
□项目定位
□目标客户分析
□外部市场环境
2001年北京市房产市场走势
2000年北京市房产走势强劲实现增加值804亿元年增长146全市国生产总值增速高出36百分点1995年相增加值13倍全年完成房产开发投资5221亿元年增长239保持较高增长速度
2000年北京房产快速发展原体现方面：
外部素全市整体济连续四年稳步升2000年国生产总值年增长11居民购买力显著提高国家年宏观政策导住宅产业扶植房改政策全面推行加住房商品化需求规模市政建设危改需集中安置量居民2000年仅危改动迁居民25万户63万方米
部素着房产开发行业发展目前北京已进入稳健发展期时开发商吸取方教训吸收国外先进理验市场运作更趋规范成熟房产开发企业总数断增加日趋元化尤非国济实体量进入截止2000年年底全市房产企业884家中非国房产企业达630家占75完成投资3739亿元占全市开发投资716集约化势头日益显著2000年全市开发投资619集中占全市房产开发企业数10左右企业手中
2000年北京房产开发投入力度断加成拉动全市投资发展动力2000年底全市建开发项目规模达35803亿元年完成投资5221亿元
2000年112月份北京市房产开发统计数
指标 合计 年期 增幅（）
房产开发投资（亿元） 5221 4215 239
商品房开复工面积（万方米） 4455 3784 177
年度新开商品房面积（万方米） 16769 10618 579
商品房竣工面积（万方米） 13656 12086 13
商品房销售面积（万方米） 9569 5444 758
商品房销售额（亿元） 4707 3075 531
目前房产开发特点：
1 住宅建设成开发热点商品化程度稳步提高
房改政策推动住宅建设初步完成市场化转轨2000年商品住宅投资2883亿元占全市住宅投资重达7741995年提高25百分点商品住宅施工面积29715万方米占全市住宅施工面积重达7281995年提高131百分点商品住宅建设带动市民居住条件断提高2000年底达均住房面积162方米1995年增加29方米
2 住房成流住宅持续旺销
住房成流住宅持续旺销2000年全市累计销售商品房9569万方米中销售商品房住宅8982万方米占商品房销售面积939购买商品房住宅占商品房住宅销售面积重1995年194升2000年831
3 商务社区北京房产市场中非流产品
住宅相商务社区北京房产市场中非流产品着济发展越越中型企业需建立低成市场交通便利物业理完善限发展空间应运生商务社区商住宅特定市场
区域市场分析
区域范围：项目具体特点区域性强涉范围较区域竞争项目身周边范围竞争区域区域目前推出销售项目5说明区区域物业高度集中表明物业竞争激烈案处万柳区周边已形成住宅规模建设周边项目纯住宅果案定位住宅项目势必周边已形成规模项目产生激烈竞争建议项目定位区周边项目
□部项目环境
项目研读
新起点嘉园位海淀区西北三环交界处苏州桥畔总建筑规模面积三十万方米七栋商住公寓两栋酒店式公寓栋5A级高档写字楼组成型商务社区
通述房产市场分析周边区竞争手分析结合案特点分析出优势点：
◎ OPEN HOUSE新锐概念
OPEN HUOSE 完全开放式空间迎合现代性化生活追求充分体现设计理念消仅形墙壁更破阻碍心灵放飞屏蔽重新解析建筑关系OPEN HUOSE提供您限发展交流空间您信息时代充分体会交流障碍畅快
◎ 先进筒中筒建筑结构
独特筒中筒建筑结构具极方便性灵活性宜商宜提供安全结构保障体系空间组合灵活样性分合适应性极强空间拓展受局限
◎ 优越理位置便捷交通环境
位中关村理坐标轴黄金分割点苏州桥畔扼守西北三环四环渡带形成进出开放式枢纽优越理位置造便捷交通环境数条公交路线擦身宽阔公路门切助您时间竞争
◎ 合理价位购代租
现代商务营更注重成核算长远发展规划新起点合理价位仅降低创业成更重您获物超值拥寸土寸金中关村公司房租笔菲开支新起点利银行贷款您轻松拥完全属物业租心欲
◎ 浓厚商业氛围浓郁文化气息然融合
社区位中关村界毗邻中关村商业核心区浓厚商业氛围躲避周边73高校百家科研机构更渲染浓郁文化气息您轻松掌握IT前新信息动态浓厚商业氛围浓郁文化气息然融合缔造信息时代创业乐土
◎ 科学社区规划完善商务配套
集商住餐饮娱乐体科学社区规划您工作生活更加便捷科学型双层车库充足车位商务中心功会议厅展示厅银行邮政快递公司等必商务配套设施构成完备工作环境医疗保健中心童娱乐中心健身房洗衣房阅览室快餐店等生活需应俱全提供全面社区服务
◎ 幽雅然环境独特空中花园
办公间隙伫立空中花园远眺西山美景览独具硅谷风采园林设计呼吸万柳工程5万亩绿色空气情放松您心情情放飞您心绪活动新生态办公空间
◎ 先进智系统
社区设置监控报警理中心建立综合网络系统通讯系统公电视系统闭路电视监控系统楼宇讲系统电子巡更系统周界防范系统红外报警系统烟感报警系统全天候屏障社区建设会堂设置24时线触摸式网电脑更沟通极限先进智系统营造出安全工作环境您享现代科技便捷运筹帷幄中
□项目定位
建议项目定位：型商务社区
案正处中关村科技园区边缘带中关村科技园区着众创业初组建型企业型企业资金般充足急需适合办公点点选择愿远离中关村限商机承受中关村核心区高昂写字楼租金数企业眼光放村边万柳区紧邻中关村核心区项目众没面型企业办公商务社区新起点型商务社区定位出现正弥补空白时避免周边住宅项目激烈竞争
形象定位
◎ 开放式互动式障碍发展空间
◎ 现代化高科技信息前创业园
服务定位
◎ 国际化符合现代潮流
◎ 全程全方位商务服务
◎ 物业理顾问：聘请FPDSAVILLS第太戴维斯
□目标客户分析
根项目已售部分市场反馈结果房屋性质分办公型投资型住型FG两栋作纯住宅住型占7090AB两栋作商务建筑办公型占7692表明客户建筑结构认购房者年龄集中2540岁占6406中3040岁占3672般情况中级理成士私营企业年龄集中层次正开创事业时候购房者文化程度科占4531说明客户文化层次较高置业着较理性认识已成交办公型客户统计资料中出民营企业占8333企业规模型（1050含50）占3194行业分布中IT电子科技占2222贸易代理占1389原办公点中关村项目周边占6528综合统计数字分析出事IT电子科技贸易代理行业型私营企业目标客户济活动范围中关村社区附已成交投资型客户统计资料中出面积100米占5128100130米占3333说明较实力型投资投资者投资型客户职业私营企业占2051体外企职员专业士分占769年成办公型客户通前期投资进行资积累已成交住型客户统计资料中出次置业占5441二次置业占2941家庭结构三口家占3971两口家占2279住型客户职业普通白领中级理分占27211324客户年龄层2540岁间济较稳定置业生力军
目标客户定位
根分析结果结合项目定位建议目标客户应定位：型私企业普通白领中级理
1． 型私企业
部分士资金实力雄厚追逐高尚品质楼盘寻求合适创业点优质生活享受高尚消费阶层独特性需求置业梦想独较成熟创业理念成购买项目绝力
2． 普通白领
类购房者积蓄支付首期款项具较稳定固定收入较强生活立力够接受20004000元左右银行贷款月供款文化素质较高渴拥房产时居住社区项条件较高求
3． 中级理
类理验丰富已建立较稳定社会关系较资基础年成型私营企业创建产业通前期投资进行资积累
特征分析
◎ 具较强购买力
◎ 具较高文化素质思想成熟
◎ 具长远商业眼光
购买动机
◎ 作种身份位象征
◎ 追求高品质生活质量舒适休闲生活方式
◎ 商业角度置业投资赢利考虑重素
第二部分 新起点营销策略
品牌营销战略
□品牌营销战略
□提升产品（项目）品质
□公关系活动
□品牌营销策略
品牌者天观点已市场济运行规律证明成济界识
谓品牌涵讲产品品质服务品质企业文化理念价值性等综合凝聚区类产品种企业商誉
创住宅品牌市场济发展必然趋势
市场处短缺济产品供应求品牌谓产品供求市场剩时消费者品牌选择商品商品房样
品牌企业形象写企业带广阔稳定市场量客源丰厚利润品牌身种断升值形资产越越开发商关注
目前中国房产迅速发展市场商品房产品众竞争空前激烈开发商积极开创商品房品牌利品牌效应市场中站稳脚占领市场份额房产业发展趋势
创住宅品牌夺取市场客观需
着城市规模扩城建步伐加快交通环境改善房产业说区位优势已逐渐弱化发达国家富裕阶层断流环境城郊国海济发达城市郊区物业出现旺销势头
品牌质量支撑区位价格竞争楼市说难产生持久效应优秀品牌持久抗拒购房者吸引力
然薄利销永远商品竞争手段然降价定限度受成影响果味降价参竞争必然会影响产品质量售服务水步入恶性竞争死胡品牌房定高价低价房定销品牌效应受住市场考验
创房产品牌推动房产市场健康发展动力
着房产市场断成熟开发理步入法制化规模化正规发展轨道购房者购房行已进入理性购房阶段房产市场重新整合程品牌竞争促进房产健康发展强动力品牌竞争资质差实力房产企业市场淘汰出局实力企业聚集促进开发企业开发出精品住宅
实力雄厚操作验丰富名牌企业方面通实施品牌战略站稳阵脚树立形象方面通品牌营运进行兼联合扩张资源合理配置效利利开拓更市场
着社会发展民生活水提高居环境更高求开发企业真正精心锻造品牌树起建筑丰碑
品牌确立
新产品进入市场欲占市场受欢迎购房者接受必须首先成名牌作特殊商品房产项目新起点嘉园处中关村商业区位中关村理坐标轴黄金分割点苏州桥畔扼守西北三环四环渡带形成进出开放式枢纽数条公交路线擦身宽阔公路门建筑面积30万方米集天时利项目建成应成名牌产品万科花园新城获成功少80原万科名牌效应房产营中创立坚实品牌形象呢？创造名牌项目必须营销中周密市场调研抓住市场空缺建造独具特色性物业超前进行营销策划运运独特市场导入手法确立行业位策划开始设计开发营销服务进行全程创立物业名牌
综观年房产市场成功例子创立物业名牌须方面足功夫
规划设计制宜塑造出物业性特色捕捉市场空缺掌握消费者心态市场角度设计物业美国房产投资者认房产投资三素：位置位置位置客观讲位置优越仅相言变相优势绝优势必须严谨区分区域功握城市发展方重时发现现成区域建筑特征设计建造物业区域中表现出独特性中脱颖出万科产家喻户晓运品牌战略外更益营销建筑设计步进行互相融合渗透
二营销策划系统广告形象包装设计先导运独特市场导入手法创造声势时完善企业形象房产营销策划系统包括营销计划概开发项目情况市场营销环境状况市场定位营销策略资金安排测控制等素开发前组成部分必须明确解周密安排战略性部署确保切掌握中时进行企业形象宣传通广告媒体消费者认识解项目时认识开发企业购房者解开发商实力雄厚然结合独特市场导入手法全面推广制造效应作房产开发企业必须营中树立企业形象实现企业理念统化行统化视觉统化通物业市场占率提高提高覆盖面
三策划完善超前运作市场环境断变化营销策划方案完善程度相策划中面面俱种求完善完善情况解决超前运作样仅提早发现运作中出现问题防患未然时购房者更时间产品解更深更透留更深刻印象
北京纬德成广告限公司进行策划工作销售推广正集合两家长强强联手体现正品牌战略基础
四开发销售服务三步须紧密配合开发建设销售物业理房产营三步曲三者相辅相成相互促进提高系统性极强开发性独特物业利销售工作开展创造企业济效益售服务提供前提条件物业理促进销售保证投资回报增加企业营收入物业理房产开发延伸房产营中发挥作已越越甚已开始成企业营品牌万科物业成功开发验程度功物业理品牌
目前迎接入世已成全国众房产开发商面态势中国年房产发展已零星块改造成片基开发仅满足居住基需求普通住宅功合理住宅区单纯讲求数量注重居住环境谐方转变表明全国住宅发展仅实现数量飞跃通科技创新质量断突破发展非常迅速
目前购房者购买条件越越苛刻纳起三点需求：买环境买户型买服务房产开发商提出更高求需房产开发企业苦练功提高素质尤新起点样型商务社区现盖房子象创作精美作品握环节做细部创立身企业品牌份额占领市场真正做开发建设居住区环境优美配套优秀服务优良
时房产开发扣准市场脉搏北京深圳已出现批市场意识敏税房产开发企业已处行业领先位出现数码区数码厦等建筑宽带网已达25G住宅建设说花力气精心做居住区环境设计注重环保建设生态质量象设计飞机机舱汽车车厢样精心设计种套型方米物物值套住房应该成成熟商品具集成完备概念
□提升产品（项目）品质
科技提升住宅建设整体水
面信息网络时代尤新起点准业部分IT电子科技行业点项目科技含量求更高工作购物娱乐等形式会发生深刻变化求战略眼光托科技力推进住宅产业现代化步伐新起点成万柳区新标
通述证着创新精神根市场调研结果制定出新起点品牌战略支持条件条件通三方面制定：
1 建筑身设计施工建材配套设施等切硬件质量
2 入住物业理服务等切软件质量
3 区生活素质社区发展前景
菜单式精装修
购房房屋装修烦恼施工队伍选择装修风格设计材料选购擅长耗时费力搞纠纷断尤中型企业力物力限更希服务保证果开发商提供带精装修房屋客户觉千篇律
体现喜性项目推出菜单式装修方案发展商提供种设计风格装修方案供客户选择时客户
提出特殊求做调整客户选择开发商做装修求客户承诺定时间完成装修工作免早入住客户带噪音干扰
种方案疑开发商增加工程量损害开发商利益前提利客户需特说明菜单式装修开发商争取更利润服务购房者购房者入住会住户装修噪音影响业早房屋投入缩短周期菜单式装修样品牌战略部分充分体现开发商购房者提供优质服务
社区商务服务
独特项目定位理念特殊客户群体社区服务提出特殊求然型商务社区需提供完善社区商务服务满足客户物业理求建议客户提供商务服务：
1 专题讲座专业顾问理财顾问客户交流商务培训（理者培训商务技培训礼仪培训等）
2 商务中心（翻译印印刷装订传真快递订水票务等）
3 商务秘书（礼仪服务商务接活动员招聘等）
4 公司职员班车商务车辆租赁花卉租赁等
5 员工餐厅功会议厅展览厅
6 日常事物（门房守卫访客登记卫生扫开水供应日常维修等）
7 银行邮递医疗托幼娱乐健身场
8 定期组织联谊活动客户沙龙假期（双休日）集体旅游
□公关系活动组织
公关系活动目目标象更深入解社区发展商情况时传达相关信息加深公众广告宣传理解增强记忆配合新闻媒介塑造身形象建立信誉增加美誉度社区创造天时利佳营环境利长远销售目标
公关活动：
题：CDE开盘仪式 记者招会
目：制造热点增加社区气通活动目标客户群进步解项目建立感
抢占商机提升知名度促进热销
公关活动二
题：商务酒会
目：企业提供相互交流机会发掘限商机全面提升身形象建立公众亲力
公关活动三
题：IT济坛
目：客户提供专业顾问等智囊服务建立济文化交流台加深公众社区美誉度
公关活动四
题：邻居谁（客户联谊会）
目：通客户会谈客户进步解项目优势通交流时解客户需求通沟通达销
售员客户建立友谊互生感相互信目
第三部分 媒 体 策 略
□媒体分析
□媒体建议
□媒体投放策略
□投放方案
□媒体分析
根项目销售定位目标客户特点北京市场现媒体进行分析
面媒体
面媒体广告报纸着保存时间长信息量丰富信息传达准确等特点房产营销中占重
l 报纸媒体
报纸媒体市场覆盖面广泛接受面广信度高时具时效性强读者传阅率高信息传播时准确等特
点市生活中占着缺位根专业调查机构出分析结果报纸已成购房者获信息
源针案根已销售部分市场反馈客户信息源报纸占5664基考虑报纸媒体
较适合项目操作选择发行量较众报纸进行前期炒作建立起客户积累进步提高知名度基础
选择行业性报纸针效群体进行集中宣传配合众报纸达宣传持续连贯性
l 杂志媒体
杂志般着稳定读者群体视觉击力强信息保存时间长容定位读者定位着定针
性适合品质高项目考虑成素建议报纸已项目卖点进行系统阐述已定潜客户基
础作辅助媒体配合投放达提高项目知名度促进消费作
直投媒体
直投媒体受众高度选择性具灵活性强信息传播高度化媒体广告竞争等特点相成较高受众面局限邮寄广告容易引起受众反感广告产生负面影响选择应针性
媒体
l 电视媒体
电视媒体综合视觉听觉符号感官吸引力强受众注意力高度集中传播面广受众数等优点较适合成形
项目新起点言着展示容足弊病充分发挥电视视觉击力强特点
l 网络媒体
网络媒体作种新兴媒体具着覆盖面广特点增加宣传效果作宣传附加值选择
□媒体建议
通北京市场现类媒体进行分析选择针项目特点情况建议报纸（NP）杂志电视直投刊物网络媒体作辅助配合具体选择：
NP广告
NP广告说房产销售中重媒介手段
根北京现九流报纸进行分析推荐众报纸四种行业报纸种具体：
◎北京青年报
发行量40万份稳定订阅户容丰富读性高报成北京房产项目投放面广告首选媒介事实现北北京青年报已出现房产广告泛滥情况效果趋降较广告效果惯性保持新项目覆盖面建议选择投放助北京青年报读者基础扩受众面
◎ 北京晨报
报目前北京具影响力新闻类报纸北京报业市场重流媒体发行量均期30万份左右周五发行量36万份左右专版容周末楼市创刊周五发行量达40万份读者群传阅率份均46天约130万阅读晨报项目前期保证潜客户群体数量项目较短时间里相空间潜客户广泛认促形成购买欲
◎精品购物指南
精品购物指南早开设物业专版报纸报纸整体风格活泼纸张印刷质量均佳读者群集中1540岁间白领阶层占重例9798年房产广告投放达顶峰99年竞争手增强身出现种问题导致房产广告效果降低案利房产方面传统优势前期进行媒体全方位炒作
◎北京晚报
北京晚报北京市场较早份众报纸读者群体发行量然北京晚报读者群构成较杂送达准确率报纸读者基数前期形象树立时选择
◎财时报
根讯公司统计38企业高层理员常阅读财类报纸财时报济类报纸中发行量相较达32万份左右
读者群高收入者较符合新起点目标客户群体
杂志
杂志优势读者群针性强目标明确印刷高质量保证读者群体层次
选择新起点目标消费群体常阅读杂志：
◎ 财
发行量27万份独家性新闻报道权威性见长已构成稳定发行网络读者群稳定读者层次中高级投资者政府理层济学领域专家读者中副总裁级54高级理者32读者群具高收入高学历高职位特性注重生活品质企业办公点决定权执行权
◎ 代理
发行量20万册左右容探讨全球顶尖企业成长策略营理念国际理趋势外更研讨分析中国企业失败成功案例读者群购买力强掌握购买决策权企业士读者年龄25岁45岁（占6612）正符合案目标受众年龄层次
◎ 互联网周刊
IT互联网服务业产品消费群基点定位三产业带新锐产周刊分资理技术应四特刊读者结构层次较高（企业中高层理者占598）新起点说针性较强
直投媒体
◎ 生活速递
发行量45万册传阅率46投放物业区均售价7000元高档区住户般具良文化素质稳定
济收入成功士类群着较高消费力正新起点准业
发行区域：
物业区： 20800份
写字楼： 2855份
高档场： 340份
60家证券交易中户室： 3200份
商务通会员数库： 10000份
媒体
◎电视
电视媒体听媒体视觉击加听觉享受具独特媒体优势项目运作期提高项目客户心目中形象客户加强期服务（入住物业理等）信心增强购买信心达促进销售树立企业形象目
选择高档定位出发面广受众新世纪关心住房汽车问题具极高视性栏目作辅助媒体鉴电视台正处调整期新起点处热销期具体栏目安排暂略
◎网络
网络作新兴媒体受众覆盖面广项目达广告目新起点准业IT行业针性更强
具体安排推荐网站WWWENDEHOUSECOMCN
着房产业知名网站万信网搜房网友情链接公司服务网络媒体附加值形式免费赠送
□媒体投放策略
销售目标分两阶段：
ABFG四栋余房带动整体楼盘形象提高CDE三栋开盘新房基础
时间安排：七月底九月
二 利新盘开盘营造热烈气氛配合新闻发布软性炒作形成销售高潮
时间安排：十月十二月
销售计划ABFG四栋已发售中CDE三栋2001年10月开盘
根情况媒体投放策略六月期进行安排
新盘开盘期配合销售目标媒体投放体分两阶段：
形象树立期
二销售推广期：新盘认购期项目热销期效果持续期
形象树立期
预计安排两月众报纸新起点嘉园通ABFG四栋销售市场建立起品牌知名度通软性文章系统广告炒作利众报纸区覆盖面广信度高优势短时间潜客户群起告知作力求短时间增加暴光频次形成强力击项目突出特点较广范围里进行展示目标客户新起点建立起特固定印象达期新盘支持作潜客户建立起项目信心激发购买欲时间安排错开八月传统淡季传统淡季广告相较少时期版面突出案树立企业形象
时间安排：7月底九月中
投放重点：北京青年报北京晨报精品购物指南
投放点：
1保证强视觉击投放高密度保证项目客户心目中位形象造成击力
2投放总量宜免续造成重资金负担
3投放容注重连贯性系统性保证客户心中项目形象整体感
二销售推广期
新盘认购期：
新盘认购期预计安排两周配合POP包装项目整体形象次提升便前期工作结果巩固资金部分回笼运做期规模炒作资金基础通时期目标客户群进步展示项目整体规模优势开发商实力前期结果数进行收集分析便期策略进行微调阶段投放量投入利低成媒体保持期投放连贯性潜客户保持项目印象
时间安排：9月中9月底10月初
投放重点：北京青年报北京晨报等众媒体配合媒体新闻炒作：杂志等
投放点：
1版面相缩降低成考虑时间已进入房产热销期选择保持版面
2容保持连贯性达前衔接
3容应适加入项目卖点叙述
项目热销期：
项目热销期计划安排八周左右八周正值北京市场传统销售旺季配合CDE三栋新盘开盘预计项目部分销售份额阶段完成期达
ABFG四栋余房基清空该阶段会项目特点进行全面系统阐述潜客户项目全面认识吸引购买宣传重点会放较针性客户群体前期已广度增加项目目标客户群体深度挖掘继续保持广度宣传选择媒体方面众媒体基础安排专业媒体直投媒体等进行目标客户群体针性集中宣传配合媒体时炒作达立体炒作目
时间安排：10月11月底
投放重点：
1报纸：北京青年报北京晨报精品购物指南财时报
2杂志：财互联网周刊代理
3直投：生活速递
4：互联网
投放点：
1保证媒体高暴光频次加强印象
2容保持连贯性系统性便保持项目整体形象
3注意控制整体成
4注意媒体投放阶段性媒体相互配合
效果持续期：
计划安排四周左右项目运作进行期整理分析热销期成果进行延续投放众媒体配合电视等媒体支持突出项目开发商整体优势整体形象2002年销售坚实基础
目：
1 保证成功销售
2 建立项目整体形象突出项目定位特点
3 期销售作出铺垫
投放重点：北京青年报北京晨报电视栏目
投放点：
1 减投入量控制成
2 减投放密度注意增加持续性
3 保持连续性
□投放方案
单位：元
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
七月份 报纸媒体 北京青年报 黑白整版 7月31日 118000 1 118000 优惠约96000
精品购物指南 豪华整版 7月26日 120000 1 120000 优惠约78000
八月份 报纸媒体 北京青年报 豪华竖半版 8月9日8月23日 98800 2 197600 优惠约162000
北京晨报 彩色双通 8月17日8月31日 50400 2 100800 优惠约70560
精品购物指南 豪华半版 8月3日 75000 1 75000 优惠约48750
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
九月份 报纸媒体 北京青年报 彩色双通 9月6日9月11日9月20日9月25日 52800 4 211200 优惠约173184
北京晨报 彩色半版 9月14日9月28日 69600 2 139200 优惠约97440
十月份 报纸媒体 北京青年报 豪华半版 10月4日 95290 1 283450 优惠约232429
豪华整版 10月11日 188160 1
北京晨报 彩色整版 10月19日 128000 1 197600 优惠约138320
彩色半版 10月26日 69600 1
精品购物指南 豪华整版 10月16日 100000 1 100000 优惠约65000
财时报 彩色半版 10月 60000 1 60000
杂志 财 目录旁页 10月 65000 1 65000
代理 目录旁页 10月 60000 1 60000
直投 生活速递 目录旁页 10月 40000 1 40000
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
十月份 报纸媒体 北京青年报 彩色半版 11月8日11月13日11月22日11月26日 52800 4 211200 优惠约173184
北京晨报 彩色半版 11月16日11月30日 69600 2 139200 优惠约97440
杂志 财 目录旁页 11月 65000 1 65000
互联网周刊 目录旁页 11月 45000 1 45000
直投 生活速递 目录旁页 11月 40000 1 40000
十二月份 报纸媒体 北京青年报 豪华双通 12月6日12月20日 71280 2 142560 优惠约116900
北京晨报 彩色半版 12月14日 69600 1 69600 优惠约48720
备注：
媒体投入总成：2381410元
结尾统计总量未含优惠
记
△ 策划方案初定方案细节双方协商制定
△ 策划方案示数仅供参考
△ 策划方案仅供新起点项目关领导传阅未许实施部分实施代理实施
鉴新起点项目解够全面深入进步交流沟通
策划方案妥处敬请指正
期您达成识实现长期友合作
衷心祝愿新起点嘉园项目销售成功创造产界销售奇迹
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
□外部市场环境
□部项目环境
□项目定位
□目标客户分析
□外部市场环境
2001年北京市房产市场走势
2000年北京市房产走势强劲实现增加值804亿元年增长146全市国生产总值增速高出36百分点1995年相增加值13倍全年完成房产开发投资5221亿元年增长239保持较高增长速度
2000年北京房产快速发展原体现方面：
外部素全市整体济连续四年稳步升2000年国生产总值年增长11居民购买力显著提高国家年宏观政策导住宅产业扶植房改政策全面推行加住房商品化需求规模市政建设危改需集中安置量居民2000年仅危改动迁居民25万户63万方米
部素着房产开发行业发展目前北京已进入稳健发展期时开发商吸取方教训吸收国外先进理验市场运作更趋规范成熟房产开发企业总数断增加日趋元化尤非国济实体量进入截止2000年年底全市房产企业884家中非国房产企业达630家占75完成投资3739亿元占全市开发投资716集约化势头日益显著2000年全市开发投资619集中占全市房产开发企业数10左右企业手中
2000年北京房产开发投入力度断加成拉动全市投资发展动力2000年底全市建开发项目规模达35803亿元年完成投资5221亿元
2000年112月份北京市房产开发统计数
指标 合计 年期 增幅（）
房产开发投资（亿元） 5221 4215 239
商品房开复工面积（万方米） 4455 3784 177
年度新开商品房面积（万方米） 16769 10618 579
商品房竣工面积（万方米） 13656 12086 13
商品房销售面积（万方米） 9569 5444 758
商品房销售额（亿元） 4707 3075 531
目前房产开发特点：
1 住宅建设成开发热点商品化程度稳步提高
房改政策推动住宅建设初步完成市场化转轨2000年商品住宅投资2883亿元占全市住宅投资重达7741995年提高25百分点商品住宅施工面积29715万方米占全市住宅施工面积重达7281995年提高131百分点商品住宅建设带动市民居住条件断提高2000年底达均住房面积162方米1995年增加29方米
2 住房成流住宅持续旺销
住房成流住宅持续旺销2000年全市累计销售商品房9569万方米中销售商品房住宅8982万方米占商品房销售面积939购买商品房住宅占商品房住宅销售面积重1995年194升2000年831
3 商务社区北京房产市场中非流产品
住宅相商务社区北京房产市场中非流产品着济发展越越中型企业需建立低成市场交通便利物业理完善限发展空间应运生商务社区商住宅特定市场
区域市场分析
区域范围：项目具体特点区域性强涉范围较区域竞争项目身周边范围竞争区域区域目前推出销售项目5说明区区域物业高度集中表明物业竞争激烈案处万柳区周边已形成住宅规模建设周边项目纯住宅果案定位住宅项目势必周边已形成规模项目产生激烈竞争建议项目定位区周边项目
□部项目环境
项目研读
新起点嘉园位海淀区西北三环交界处苏州桥畔总建筑规模面积三十万方米七栋商住公寓两栋酒店式公寓栋5A级高档写字楼组成型商务社区
通述房产市场分析周边区竞争手分析结合案特点分析出优势点：
◎ OPEN HOUSE新锐概念
OPEN HUOSE 完全开放式空间迎合现代性化生活追求充分体现设计理念消仅形墙壁更破阻碍心灵放飞屏蔽重新解析建筑关系OPEN HUOSE提供您限发展交流空间您信息时代充分体会交流障碍畅快
◎ 先进筒中筒建筑结构
独特筒中筒建筑结构具极方便性灵活性宜商宜提供安全结构保障体系空间组合灵活样性分合适应性极强空间拓展受局限
◎ 优越理位置便捷交通环境
位中关村理坐标轴黄金分割点苏州桥畔扼守西北三环四环渡带形成进出开放式枢纽优越理位置造便捷交通环境数条公交路线擦身宽阔公路门切助您时间竞争
◎ 合理价位购代租
现代商务营更注重成核算长远发展规划新起点合理价位仅降低创业成更重您获物超值拥寸土寸金中关村公司房租笔菲开支新起点利银行贷款您轻松拥完全属物业租心欲
◎ 浓厚商业氛围浓郁文化气息然融合
社区位中关村界毗邻中关村商业核心区浓厚商业氛围躲避周边73高校百家科研机构更渲染浓郁文化气息您轻松掌握IT前新信息动态浓厚商业氛围浓郁文化气息然融合缔造信息时代创业乐土
◎ 科学社区规划完善商务配套
集商住餐饮娱乐体科学社区规划您工作生活更加便捷科学型双层车库充足车位商务中心功会议厅展示厅银行邮政快递公司等必商务配套设施构成完备工作环境医疗保健中心童娱乐中心健身房洗衣房阅览室快餐店等生活需应俱全提供全面社区服务
◎ 幽雅然环境独特空中花园
办公间隙伫立空中花园远眺西山美景览独具硅谷风采园林设计呼吸万柳工程5万亩绿色空气情放松您心情情放飞您心绪活动新生态办公空间
◎ 先进智系统
社区设置监控报警理中心建立综合网络系统通讯系统公电视系统闭路电视监控系统楼宇讲系统电子巡更系统周界防范系统红外报警系统烟感报警系统全天候屏障社区建设会堂设置24时线触摸式网电脑更沟通极限先进智系统营造出安全工作环境您享现代科技便捷运筹帷幄中
□项目定位
建议项目定位：型商务社区
案正处中关村科技园区边缘带中关村科技园区着众创业初组建型企业型企业资金般充足急需适合办公点点选择愿远离中关村限商机承受中关村核心区高昂写字楼租金数企业眼光放村边万柳区紧邻中关村核心区项目众没面型企业办公商务社区新起点型商务社区定位出现正弥补空白时避免周边住宅项目激烈竞争
形象定位
◎ 开放式互动式障碍发展空间
◎ 现代化高科技信息前创业园
服务定位
◎ 国际化符合现代潮流
◎ 全程全方位商务服务
◎ 物业理顾问：聘请FPDSAVILLS第太戴维斯
□目标客户分析
根项目已售部分市场反馈结果房屋性质分办公型投资型住型FG两栋作纯住宅住型占7090AB两栋作商务建筑办公型占7692表明客户建筑结构认购房者年龄集中2540岁占6406中3040岁占3672般情况中级理成士私营企业年龄集中层次正开创事业时候购房者文化程度科占4531说明客户文化层次较高置业着较理性认识已成交办公型客户统计资料中出民营企业占8333企业规模型（1050含50）占3194行业分布中IT电子科技占2222贸易代理占1389原办公点中关村项目周边占6528综合统计数字分析出事IT电子科技贸易代理行业型私营企业目标客户济活动范围中关村社区附已成交投资型客户统计资料中出面积100米占5128100130米占3333说明较实力型投资投资者投资型客户职业私营企业占2051体外企职员专业士分占769年成办公型客户通前期投资进行资积累已成交住型客户统计资料中出次置业占5441二次置业占2941家庭结构三口家占3971两口家占2279住型客户职业普通白领中级理分占27211324客户年龄层2540岁间济较稳定置业生力军
目标客户定位
根分析结果结合项目定位建议目标客户应定位：型私企业普通白领中级理
1． 型私企业
部分士资金实力雄厚追逐高尚品质楼盘寻求合适创业点优质生活享受高尚消费阶层独特性需求置业梦想独较成熟创业理念成购买项目绝力
2． 普通白领
类购房者积蓄支付首期款项具较稳定固定收入较强生活立力够接受20004000元左右银行贷款月供款文化素质较高渴拥房产时居住社区项条件较高求
3． 中级理
类理验丰富已建立较稳定社会关系较资基础年成型私营企业创建产业通前期投资进行资积累
特征分析
◎ 具较强购买力
◎ 具较高文化素质思想成熟
◎ 具长远商业眼光
购买动机
◎ 作种身份位象征
◎ 追求高品质生活质量舒适休闲生活方式
◎ 商业角度置业投资赢利考虑重素
第二部分 新起点营销策略
品牌营销战略
□品牌营销战略
□提升产品（项目）品质
□公关系活动
□品牌营销策略
品牌者天观点已市场济运行规律证明成济界识
谓品牌涵讲产品品质服务品质企业文化理念价值性等综合凝聚区类产品种企业商誉
创住宅品牌市场济发展必然趋势
市场处短缺济产品供应求品牌谓产品供求市场剩时消费者品牌选择商品商品房样
品牌企业形象写企业带广阔稳定市场量客源丰厚利润品牌身种断升值形资产越越开发商关注
目前中国房产迅速发展市场商品房产品众竞争空前激烈开发商积极开创商品房品牌利品牌效应市场中站稳脚占领市场份额房产业发展趋势
创住宅品牌夺取市场客观需
着城市规模扩城建步伐加快交通环境改善房产业说区位优势已逐渐弱化发达国家富裕阶层断流环境城郊国海济发达城市郊区物业出现旺销势头
品牌质量支撑区位价格竞争楼市说难产生持久效应优秀品牌持久抗拒购房者吸引力
然薄利销永远商品竞争手段然降价定限度受成影响果味降价参竞争必然会影响产品质量售服务水步入恶性竞争死胡品牌房定高价低价房定销品牌效应受住市场考验
创房产品牌推动房产市场健康发展动力
着房产市场断成熟开发理步入法制化规模化正规发展轨道购房者购房行已进入理性购房阶段房产市场重新整合程品牌竞争促进房产健康发展强动力品牌竞争资质差实力房产企业市场淘汰出局实力企业聚集促进开发企业开发出精品住宅
实力雄厚操作验丰富名牌企业方面通实施品牌战略站稳阵脚树立形象方面通品牌营运进行兼联合扩张资源合理配置效利利开拓更市场
着社会发展民生活水提高居环境更高求开发企业真正精心锻造品牌树起建筑丰碑
品牌确立
新产品进入市场欲占市场受欢迎购房者接受必须首先成名牌作特殊商品房产项目新起点嘉园处中关村商业区位中关村理坐标轴黄金分割点苏州桥畔扼守西北三环四环渡带形成进出开放式枢纽数条公交路线擦身宽阔公路门建筑面积30万方米集天时利项目建成应成名牌产品万科花园新城获成功少80原万科名牌效应房产营中创立坚实品牌形象呢？创造名牌项目必须营销中周密市场调研抓住市场空缺建造独具特色性物业超前进行营销策划运运独特市场导入手法确立行业位策划开始设计开发营销服务进行全程创立物业名牌
综观年房产市场成功例子创立物业名牌须方面足功夫
规划设计制宜塑造出物业性特色捕捉市场空缺掌握消费者心态市场角度设计物业美国房产投资者认房产投资三素：位置位置位置客观讲位置优越仅相言变相优势绝优势必须严谨区分区域功握城市发展方重时发现现成区域建筑特征设计建造物业区域中表现出独特性中脱颖出万科产家喻户晓运品牌战略外更益营销建筑设计步进行互相融合渗透
二营销策划系统广告形象包装设计先导运独特市场导入手法创造声势时完善企业形象房产营销策划系统包括营销计划概开发项目情况市场营销环境状况市场定位营销策略资金安排测控制等素开发前组成部分必须明确解周密安排战略性部署确保切掌握中时进行企业形象宣传通广告媒体消费者认识解项目时认识开发企业购房者解开发商实力雄厚然结合独特市场导入手法全面推广制造效应作房产开发企业必须营中树立企业形象实现企业理念统化行统化视觉统化通物业市场占率提高提高覆盖面
三策划完善超前运作市场环境断变化营销策划方案完善程度相策划中面面俱种求完善完善情况解决超前运作样仅提早发现运作中出现问题防患未然时购房者更时间产品解更深更透留更深刻印象
北京纬德成广告限公司进行策划工作销售推广正集合两家长强强联手体现正品牌战略基础
四开发销售服务三步须紧密配合开发建设销售物业理房产营三步曲三者相辅相成相互促进提高系统性极强开发性独特物业利销售工作开展创造企业济效益售服务提供前提条件物业理促进销售保证投资回报增加企业营收入物业理房产开发延伸房产营中发挥作已越越甚已开始成企业营品牌万科物业成功开发验程度功物业理品牌
目前迎接入世已成全国众房产开发商面态势中国年房产发展已零星块改造成片基开发仅满足居住基需求普通住宅功合理住宅区单纯讲求数量注重居住环境谐方转变表明全国住宅发展仅实现数量飞跃通科技创新质量断突破发展非常迅速
目前购房者购买条件越越苛刻纳起三点需求：买环境买户型买服务房产开发商提出更高求需房产开发企业苦练功提高素质尤新起点样型商务社区现盖房子象创作精美作品握环节做细部创立身企业品牌份额占领市场真正做开发建设居住区环境优美配套优秀服务优良
时房产开发扣准市场脉搏北京深圳已出现批市场意识敏税房产开发企业已处行业领先位出现数码区数码厦等建筑宽带网已达25G住宅建设说花力气精心做居住区环境设计注重环保建设生态质量象设计飞机机舱汽车车厢样精心设计种套型方米物物值套住房应该成成熟商品具集成完备概念
□提升产品（项目）品质
科技提升住宅建设整体水
面信息网络时代尤新起点准业部分IT电子科技行业点项目科技含量求更高工作购物娱乐等形式会发生深刻变化求战略眼光托科技力推进住宅产业现代化步伐新起点成万柳区新标
通述证着创新精神根市场调研结果制定出新起点品牌战略支持条件条件通三方面制定：
1 建筑身设计施工建材配套设施等切硬件质量
2 入住物业理服务等切软件质量
3 区生活素质社区发展前景
菜单式精装修
购房房屋装修烦恼施工队伍选择装修风格设计材料选购擅长耗时费力搞纠纷断尤中型企业力物力限更希服务保证果开发商提供带精装修房屋客户觉千篇律
体现喜性项目推出菜单式装修方案发展商提供种设计风格装修方案供客户选择时客户
提出特殊求做调整客户选择开发商做装修求客户承诺定时间完成装修工作免早入住客户带噪音干扰
种方案疑开发商增加工程量损害开发商利益前提利客户需特说明菜单式装修开发商争取更利润服务购房者购房者入住会住户装修噪音影响业早房屋投入缩短周期菜单式装修样品牌战略部分充分体现开发商购房者提供优质服务
社区商务服务
独特项目定位理念特殊客户群体社区服务提出特殊求然型商务社区需提供完善社区商务服务满足客户物业理求建议客户提供商务服务：
1 专题讲座专业顾问理财顾问客户交流商务培训（理者培训商务技培训礼仪培训等）
2 商务中心（翻译印印刷装订传真快递订水票务等）
3 商务秘书（礼仪服务商务接活动员招聘等）
4 公司职员班车商务车辆租赁花卉租赁等
5 员工餐厅功会议厅展览厅
6 日常事物（门房守卫访客登记卫生扫开水供应日常维修等）
7 银行邮递医疗托幼娱乐健身场
8 定期组织联谊活动客户沙龙假期（双休日）集体旅游
□公关系活动组织
公关系活动目目标象更深入解社区发展商情况时传达相关信息加深公众广告宣传理解增强记忆配合新闻媒介塑造身形象建立信誉增加美誉度社区创造天时利佳营环境利长远销售目标
公关活动：
题：CDE开盘仪式 记者招会
目：制造热点增加社区气通活动目标客户群进步解项目建立感
抢占商机提升知名度促进热销
公关活动二
题：商务酒会
目：企业提供相互交流机会发掘限商机全面提升身形象建立公众亲力
公关活动三
题：IT济坛
目：客户提供专业顾问等智囊服务建立济文化交流台加深公众社区美誉度
公关活动四
题：邻居谁（客户联谊会）
目：通客户会谈客户进步解项目优势通交流时解客户需求通沟通达销
售员客户建立友谊互生感相互信目
第三部分 媒 体 策 略
□媒体分析
□媒体建议
□媒体投放策略
□投放方案
□媒体分析
根项目销售定位目标客户特点北京市场现媒体进行分析
面媒体
面媒体广告报纸着保存时间长信息量丰富信息传达准确等特点房产营销中占重
l 报纸媒体
报纸媒体市场覆盖面广泛接受面广信度高时具时效性强读者传阅率高信息传播时准确等特
点市生活中占着缺位根专业调查机构出分析结果报纸已成购房者获信息
源针案根已销售部分市场反馈客户信息源报纸占5664基考虑报纸媒体
较适合项目操作选择发行量较众报纸进行前期炒作建立起客户积累进步提高知名度基础
选择行业性报纸针效群体进行集中宣传配合众报纸达宣传持续连贯性
l 杂志媒体
杂志般着稳定读者群体视觉击力强信息保存时间长容定位读者定位着定针
性适合品质高项目考虑成素建议报纸已项目卖点进行系统阐述已定潜客户基
础作辅助媒体配合投放达提高项目知名度促进消费作
直投媒体
直投媒体受众高度选择性具灵活性强信息传播高度化媒体广告竞争等特点相成较高受众面局限邮寄广告容易引起受众反感广告产生负面影响选择应针性
媒体
l 电视媒体
电视媒体综合视觉听觉符号感官吸引力强受众注意力高度集中传播面广受众数等优点较适合成形
项目新起点言着展示容足弊病充分发挥电视视觉击力强特点
l 网络媒体
网络媒体作种新兴媒体具着覆盖面广特点增加宣传效果作宣传附加值选择
□媒体建议
通北京市场现类媒体进行分析选择针项目特点情况建议报纸（NP）杂志电视直投刊物网络媒体作辅助配合具体选择：
NP广告
NP广告说房产销售中重媒介手段
根北京现九流报纸进行分析推荐众报纸四种行业报纸种具体：
◎北京青年报
发行量40万份稳定订阅户容丰富读性高报成北京房产项目投放面广告首选媒介事实现北北京青年报已出现房产广告泛滥情况效果趋降较广告效果惯性保持新项目覆盖面建议选择投放助北京青年报读者基础扩受众面
◎ 北京晨报
报目前北京具影响力新闻类报纸北京报业市场重流媒体发行量均期30万份左右周五发行量36万份左右专版容周末楼市创刊周五发行量达40万份读者群传阅率份均46天约130万阅读晨报项目前期保证潜客户群体数量项目较短时间里相空间潜客户广泛认促形成购买欲
◎精品购物指南
精品购物指南早开设物业专版报纸报纸整体风格活泼纸张印刷质量均佳读者群集中1540岁间白领阶层占重例9798年房产广告投放达顶峰99年竞争手增强身出现种问题导致房产广告效果降低案利房产方面传统优势前期进行媒体全方位炒作
◎北京晚报
北京晚报北京市场较早份众报纸读者群体发行量然北京晚报读者群构成较杂送达准确率报纸读者基数前期形象树立时选择
◎财时报
根讯公司统计38企业高层理员常阅读财类报纸财时报济类报纸中发行量相较达32万份左右
读者群高收入者较符合新起点目标客户群体
杂志
杂志优势读者群针性强目标明确印刷高质量保证读者群体层次
选择新起点目标消费群体常阅读杂志：
◎ 财
发行量27万份独家性新闻报道权威性见长已构成稳定发行网络读者群稳定读者层次中高级投资者政府理层济学领域专家读者中副总裁级54高级理者32读者群具高收入高学历高职位特性注重生活品质企业办公点决定权执行权
◎ 代理
发行量20万册左右容探讨全球顶尖企业成长策略营理念国际理趋势外更研讨分析中国企业失败成功案例读者群购买力强掌握购买决策权企业士读者年龄25岁45岁（占6612）正符合案目标受众年龄层次
◎ 互联网周刊
IT互联网服务业产品消费群基点定位三产业带新锐产周刊分资理技术应四特刊读者结构层次较高（企业中高层理者占598）新起点说针性较强
直投媒体
◎ 生活速递
发行量45万册传阅率46投放物业区均售价7000元高档区住户般具良文化素质稳定
济收入成功士类群着较高消费力正新起点准业
发行区域：
物业区： 20800份
写字楼： 2855份
高档场： 340份
60家证券交易中户室： 3200份
商务通会员数库： 10000份
媒体
◎电视
电视媒体听媒体视觉击加听觉享受具独特媒体优势项目运作期提高项目客户心目中形象客户加强期服务（入住物业理等）信心增强购买信心达促进销售树立企业形象目
选择高档定位出发面广受众新世纪关心住房汽车问题具极高视性栏目作辅助媒体鉴电视台正处调整期新起点处热销期具体栏目安排暂略
◎网络
网络作新兴媒体受众覆盖面广项目达广告目新起点准业IT行业针性更强
具体安排推荐网站WWWENDEHOUSECOMCN
着房产业知名网站万信网搜房网友情链接公司服务网络媒体附加值形式免费赠送
□媒体投放策略
销售目标分两阶段：
ABFG四栋余房带动整体楼盘形象提高CDE三栋开盘新房基础
时间安排：七月底九月
二 利新盘开盘营造热烈气氛配合新闻发布软性炒作形成销售高潮
时间安排：十月十二月
销售计划ABFG四栋已发售中CDE三栋2001年10月开盘
根情况媒体投放策略六月期进行安排
新盘开盘期配合销售目标媒体投放体分两阶段：
形象树立期
二销售推广期：新盘认购期项目热销期效果持续期
形象树立期
预计安排两月众报纸新起点嘉园通ABFG四栋销售市场建立起品牌知名度通软性文章系统广告炒作利众报纸区覆盖面广信度高优势短时间潜客户群起告知作力求短时间增加暴光频次形成强力击项目突出特点较广范围里进行展示目标客户新起点建立起特固定印象达期新盘支持作潜客户建立起项目信心激发购买欲时间安排错开八月传统淡季传统淡季广告相较少时期版面突出案树立企业形象
时间安排：7月底九月中
投放重点：北京青年报北京晨报精品购物指南
投放点：
1保证强视觉击投放高密度保证项目客户心目中位形象造成击力
2投放总量宜免续造成重资金负担
3投放容注重连贯性系统性保证客户心中项目形象整体感
二销售推广期
新盘认购期：
新盘认购期预计安排两周配合POP包装项目整体形象次提升便前期工作结果巩固资金部分回笼运做期规模炒作资金基础通时期目标客户群进步展示项目整体规模优势开发商实力前期结果数进行收集分析便期策略进行微调阶段投放量投入利低成媒体保持期投放连贯性潜客户保持项目印象
时间安排：9月中9月底10月初
投放重点：北京青年报北京晨报等众媒体配合媒体新闻炒作：杂志等
投放点：
1版面相缩降低成考虑时间已进入房产热销期选择保持版面
2容保持连贯性达前衔接
3容应适加入项目卖点叙述
项目热销期：
项目热销期计划安排八周左右八周正值北京市场传统销售旺季配合CDE三栋新盘开盘预计项目部分销售份额阶段完成期达
ABFG四栋余房基清空该阶段会项目特点进行全面系统阐述潜客户项目全面认识吸引购买宣传重点会放较针性客户群体前期已广度增加项目目标客户群体深度挖掘继续保持广度宣传选择媒体方面众媒体基础安排专业媒体直投媒体等进行目标客户群体针性集中宣传配合媒体时炒作达立体炒作目
时间安排：10月11月底
投放重点：
1报纸：北京青年报北京晨报精品购物指南财时报
2杂志：财互联网周刊代理
3直投：生活速递
4：互联网
投放点：
1保证媒体高暴光频次加强印象
2容保持连贯性系统性便保持项目整体形象
3注意控制整体成
4注意媒体投放阶段性媒体相互配合
效果持续期：
计划安排四周左右项目运作进行期整理分析热销期成果进行延续投放众媒体配合电视等媒体支持突出项目开发商整体优势整体形象2002年销售坚实基础
目：
1 保证成功销售
2 建立项目整体形象突出项目定位特点
3 期销售作出铺垫
投放重点：北京青年报北京晨报电视栏目
投放点：
1 减投入量控制成
2 减投放密度注意增加持续性
3 保持连续性
□投放方案
单位：元
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
七月份 报纸媒体 北京青年报 黑白整版 7月31日 118000 1 118000 优惠约96000
精品购物指南 豪华整版 7月26日 120000 1 120000 优惠约78000
八月份 报纸媒体 北京青年报 豪华竖半版 8月9日8月23日 98800 2 197600 优惠约162000
北京晨报 彩色双通 8月17日8月31日 50400 2 100800 优惠约70560
精品购物指南 豪华半版 8月3日 75000 1 75000 优惠约48750
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
九月份 报纸媒体 北京青年报 彩色双通 9月6日9月11日9月20日9月25日 52800 4 211200 优惠约173184
北京晨报 彩色半版 9月14日9月28日 69600 2 139200 优惠约97440
十月份 报纸媒体 北京青年报 豪华半版 10月4日 95290 1 283450 优惠约232429
豪华整版 10月11日 188160 1
北京晨报 彩色整版 10月19日 128000 1 197600 优惠约138320
彩色半版 10月26日 69600 1
精品购物指南 豪华整版 10月16日 100000 1 100000 优惠约65000
财时报 彩色半版 10月 60000 1 60000
杂志 财 目录旁页 10月 65000 1 65000
代理 目录旁页 10月 60000 1 60000
直投 生活速递 目录旁页 10月 40000 1 40000
时间 媒体类 名 称 版 发布日期 单价 次数 投入 备注
十月份 报纸媒体 北京青年报 彩色半版 11月8日11月13日11月22日11月26日 52800 4 211200 优惠约173184
北京晨报 彩色半版 11月16日11月30日 69600 2 139200 优惠约97440
杂志 财 目录旁页 11月 65000 1 65000
互联网周刊 目录旁页 11月 45000 1 45000
直投 生活速递 目录旁页 11月 40000 1 40000
十二月份 报纸媒体 北京青年报 豪华双通 12月6日12月20日 71280 2 142560 优惠约116900
北京晨报 彩色半版 12月14日 69600 1 69600 优惠约48720
备注：
媒体投入总成：2381410元
结尾统计总量未含优惠
记
△ 策划方案初定方案细节双方协商制定
△ 策划方案示数仅供参考
△ 策划方案仅供新起点项目关领导传阅未许实施部分实施代理实施
鉴新起点项目解够全面深入进步交流沟通
策划方案妥处敬请指正
期您达成识实现长期友合作
衷心祝愿新起点嘉园项目销售成功创造产界销售奇迹
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
