凤凰国际行性分析
项目概况
凤凰国际位市中心区――城区西侧振华街北市教育学院南新开西二路东育南街新世纪区隔街相南北长226米东西宽度126米占26101方米（包括尚未取土）整项目块基呈长方形布局规整
规划指标
占面积
26101方米
总建筑面积
142000方米
住宅面积
110000方米
商业面积
7000方米
会面积
3000方米
销售面积
117000方米
配套公建含部分车库
22000方米
容积率
45
绿化面积
10000方米
绿化率
38
总户数
550600户
居住口
2200
户均面积
190方米
均居住面积
50方米
力面积
200方米
力户型
三室两厅
二投资分析概述
1投资分析目
案投资分析目住宅市场案区域市场详细调查研究基础结合案初步规划方案产品定位项目社会济效益进行评估判断项目济行性合理效利资金取较高济社会效益
2投资分析
l 市场调研定位部分确定相关指标项目产品定位价格销售计划等
l 项目规划设计方案相关济技术指标
l 项目开发建设方案（项目开发周期资金投入情况）
l 行业般获利力
l 国家关建筑工程技术方面标准规范指标 等资料
l 土城市建设房部门规定关税费标准
3投资分析条件范围
条件：报告全部资金源资金情况进行计算考虑资金机会成
范围：报告研究范围侧重项目成测算简单财务效益指标等容
三建设方案
1方案设想
l 总体设想
项目开发建设应充分考虑区域市场特点发展商身情况汲取项目成功验较高性价格吸引客户树立物业品牌形象
l 建设营期
项目开发建设营期3年20042年—20072年
l 开发方案
项目滚动开发方式建设工期24月
l 销售进度方案
开工6月（2004年8月）开始正式销售销售周期2021月住宅结构封顶前完成销售总住宅面积35（约38500方米）住宅交付时完成销售总住宅面积4045（约4400049500方米）
四投资估算
1土成
A拆迁成
序号
项目
面积造价
1
教委回迁住户面积
8750方米
2
教委余住宅面积
6250方米
3
教委办公楼面积
1000方米
4
教委商业面积
5000方米
5
销售价格
23125000元
6
住宅15000M2造价
13500000元
7
办公楼1000M2造价
1000000元
8
商业5000M2造价
6000000元
9
总济造价
2625000元
B土成分析
建筑面积约120600方米计算（中住宅面积约110000方米会面积约3000方米商业面积约7000方米非配套公建600方米）销售面积117000方米土成55000000元均方米分摊价470元
2住宅建安成（参考北京方南家园建安成）
方南家园工程概况：
l 该工程方南家园两栋塔式住宅楼位北京市丰台区东铁匠营横七条44号
l 该项目均售价6000元方米
l 工程总建筑面积5483092M2
l 结构形式现浇剪力墙结构
l 中栋住宅楼二层23层建筑面积2778343M2
方南家园栋楼例建安成分析：
方南家园5#楼建安成估算
序号
项目名称
单方造价（元）
1
土建工程
67256
2
装饰工程
41315
3
电气工程
13687
4
道工程
13367
5
通风工程
813
6
合计
136438
注：建安成费中包括电梯安装费
工程三材汇总表
序号
工程名称
钢材（t）
中：钢筋
木材（m3）
水泥（t）
1
土建工程
108618
186018
000
497193
2
装饰工程
509
504
039
179344
3
电气工程
897
150
4
道工程
670
670
5
通风空调
153
6
合计
188247
186522
039
677357
说明：
l 土建工程
土建工程容：
土建工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
土石方工程
71457
43632
43632
2
砌筑工程
12540
44621
58202
3
现场搅拌混凝土工程
379587
2742663
3404863
4
钢筋工程
321044
4845002
5174379
5
构建工程
276
88
3744
6
工程
605730
605730
7
构建制作安装工程
4023
66219
71495
8
屋面工程
11222
74374
88253
9
防水工程
51266
441687
500687
10
非实体消耗量
1453018
1849521
4236638
合计
2304434
10713609
14766589
综合述工程容单方造价67256 元方米
装饰工程部分：
装饰工程容：
序号
子目名称
1
楼面
2
天棚
3
墙面
外墙装修底层花岗岩
中部涂料
墙装修 涂料
4
隔墙隔断保温
板式隔墙
隔断 墙体保温 保温墙面 外轻保温墙面
5
门窗：塑钢铝合金门窗单层双层玻璃
6
栏杆栏板扶手
7
装饰线条
欧式装饰线 外挂檐口板
8
建筑配件
9
油漆
厕隔墙
钢板网通风道箅子
屋面出气孔
排水沟水泥面
10
非实体消耗量
装饰工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
楼面
228462
503386
775748
2
天棚
213256
177660
405828
3
墙面
689214
1383051
2162993
4
隔墙隔断保温
151117
1211341
1404133
5
门窗
179892
3160304
3466488
6
栏杆栏板扶手
15219
91526
110944
7
装饰线条
7842
169747
185282
8
建筑配件
3762
4294
8299
9
油漆
416
505
948
10
非实体消耗量
442990
合计
1641021
6768833
9030671
综合述装饰工程容单方造价41315 元方米
电气工程道工程通风工程部分：
电气工程道工程通风工程容：
子目名称
电气工程
电气部分
部分
道工程（排水采暖）
雨水
排水
水
消防
采暖
刷漆保温
通风工程
薄钢板通风道附件
调节阀
风口
消声装置
设备支架
防通风
刷漆保温
电气工程道工程通风工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
电气工程
546140
2264958
2877344
综合述电气工程容单方造价13687 元方米
2
道工程
468456
1974133
2524437
综合述道工程容单方造价13367 元方米
3
通风工程
23347
137325
170493
综合述通风工程容单方造价813元方米
凤凰国际总建安成估算
项目
面积
单方造价
总造价
住宅
110000
1215
133650000
商业1
3000
900
2700000
商业2
4000
1200
4800000
会
3000
2500
7500000
车库
20000
1100
22000000
合计
170650000
说明：
l 北京建筑材料工费普遍高区1015市场情况方南家园建安标准凤凰国际建安单方造价约10911160元
l 栋楼配备两部电梯12部电梯部50万计需6000000元折合方米住宅建安成增加55元
l 取住宅单方造价较高值1160+55元方米住宅总面积110000方米计算住宅建安总造价13365亿元
l 项目建安成原计算方式合计总建安费17065亿元
3费
序号
项目
费（元）
1
防设备
3000000
2
配套
20300000
3
费率
10000000
3
外网
5500000
4
预见费
2000000
5
绿化费
2500000
6
理费
3000000
7
教育投资
4000000
8
银行利息
15000000
9
广告
5000000
10
策划
640000
11
水增容+液化气
1400000
12
房局登记费
200000
13
合计
72540000
4总成造价
项目
费
土成
55000000
建安成
170650000
72540000
合计
298190000
5销售面积（住宅商业）建筑米造价
销售面积
总投资额
建筑米造价
凤凰国际建筑米造价：
117000
298190000
254863
五高档住宅价格分析
1房产市场发展步伐加快住宅价格年1520速度增长需求旺盛
2预计未年着城市改造济发展城市中心区价房价会更幅度提升
3目前市区层宅价格高价2100元计算预计未两年价格达25002600元
4豪宅产品附加值普通住宅日语产品品质物业形象极高档方米高出普通层住宅8001000元价格销售豪宅项目市场前景较乐观
5凤凰国际市第超高层豪宅项目规模档次均高现住宅项目物业身建筑成未年房产市场发展认项目均售价30003250方米合理
六利润分析
1利润分析说明
l 项目利润分析通北京市房产类型项目投资调查参区目前住宅工程费水市政府关理部门收费标准价格水基础做出
l 项目开发建设住宅全部采取出售营方式投资回报分析开发项目全部出售做出
2利润统计表
总投资额
298190000元
总销售额
389310000元
营业税（56）
21801360元
销售佣金(3)
11679300元
毛收入
57639340元
税(33)
19020982元
纯收入
38618358元
投资回报
1295
说明：
l 土成项税费固定情况通节约建安费降低成获取更利润
l 项目总投资额29819亿元销售率达100总销售额38931亿元开发周期3年计算项目毛利润05764亿元
l 扣33税净利润达03862亿元投资回报率1295
七项目分析
1产品定位
A产品定位设计概念空间
l 产品定位：高层高密度高容积高档住宅项目
l 规划建筑设计特色：户型豪华欧陆风情
l 产品概念：国际化豪宅概念国际社区居住文化先进性生活舒适性
B市场稀缺性唯性
l 目前市场缺少真正意义豪宅项目
l 城市建设需标志性住宅项目
l 富群需高品质居住生活心理乐期极具特色豪宅项目
l 针项目建筑规划定位认项目定时间具唯性模仿性
C项目目前实际情况开发条件
l 项目尚处图纸设计阶段建筑方案修改细化中估计需时少1月基完成
l 办理相关法律文件方面建筑方案报批修改申请开工许证等均需时间（部分建筑方案落实工作步进行）
l 目前土未拆迁乐观估计需1月希2004年5月利开工
l 包括销售中心样板间盘包装工作必须4月时开工施工时间需2月
l 市场竞争激烈建议发展商项目销售前少2月宣传铺垫工作便市场充分解项目情况时利声势造
l 销售策略销售工具项目开售必备条件销售工具制作建筑方案基确定时立开始估计需时3月
l 相关工作视重程度次公开发售前陆续完成
2客群市场
A市贫富分化现象突出社会济环境断造新富群成社会群金字塔塔尖部分
B富群居住品质需求断提高现住宅品质满足求出现高档住宅市场需求
C富群需城市豪宅然豪宅市场客群少市场需求
3风险分析
A价格风险
凤凰国际说风险建筑规划成高导致销售价格高根成核算米综合成2500达15利润率住宅均售价应达3000元目前均售价1800元市场讲价格显然较高
降低价格风险项目土成项税费固定情况保证项目品质前提通降低建安成造价避免必浪费增加市场竞争力获利润空间方面营销通运种营销手段价格策略未激烈市场竞争中战胜手占领市场
B竞争风险
项目基定位豪宅住宅高端产品相消费市场金字塔购买客户极限相相似产品出现市场运做必然结果知道现已时开发商准备开发高层住宅项目担心风险迟迟敢动作旦出现销售情况便会项目立马样显然会增加压力控制项目身竞争范围重握先机遇见市场竞争性前进规避风险避免产品改变劣势时进行市场反馈产品调整断创新提高服务
时间赛跑避免正面突竞争争取更时间抢占限市场重面竞争手段者想取成绩然付出加倍努力代价
C工期风险
项目开工房屋交概持续两年时间工期较长影响销售时间响应较长市场变素预见素非常做持久战准备达销售持续性面问题进行准确市场预测超前产品规划丰富彩推广手段进行产品调整项目较长销售时间中激烈市场竞争中始终立败
D品质风险
未销售程中推出新颖宣传广告采取眼花缭乱销售手段告诉项目高档果没极高产品品质足支撑高价位
位著名济学家说：没卖出价格卖出产品说商品价格重重产品品质否真正满足消费者产品品质塑造项目成功否根整项目获取收益重前提条件
超高层豪宅产品开发商建筑设计方承建部门规划理土理等政府部门缺乏定开发验理验产品品质塑造定风险性引进学外先进建筑设计理念施工理方式选选择信誉良技术水硬验丰富施工单位承建聘请规划设计方面专家学者顾问协助建筑设计员严格物业质量关聘关严格施工监理公司进行监理著名园林设计施工公司进行园林绿化等
项目前期规划设计程中杜绝切存缺陷建筑材料选定合作单位选择严格筛选事巨细落实文字减少遇见素建筑程中保证品质前提严格控制建安成节约开支销售程中根市场反馈情况时进行产品调整产品品质带风险降
总项目开发销售程中具定市场风险风险通成功操作完全避免取决产品品质销售推广手段开发前景持乐观态度
八成功执行分析
1产品品质
A建筑风格
l 建议采原建筑风格建议采欧陆风格新古典义建筑
l 减少整楼体建筑装饰部分建筑底座部分进行部分修饰雕花廊柱券拱等建筑中部顶部采仿石漆涂料节约成
B建筑形式
采蝶型塔楼板塔结合建筑形式追求采光均性限度扩户采光时间加南窗户阳台面积单外窗双层绿色玻璃外部阳台窗户单层玻璃
C户型设计
l 项目身品质定位高层塔楼率较低特点建议项目力户型设计200220方米三室两厅两卫三室两厅三卫类户型面积占项目住宅总面积50
l 室功设计中增加客厅卧卫生间面积功（卧室中设计出67方米步入式衣帽间入口设计35方米玄关等）
l 卧次卧中设计飘窗突出项目档次感
l 200方米户型中设计功室工房面积810方米宜（具体详见附件凤凰国际户型面积建议表）
D建筑材料设备选择
建议选择质量优良价格合理合资品牌产品时注意环保建材选择具体建议：
l 外墙
1 气候较冷建筑外部部墙体必须保温材料
2 注重楼体外力面效果五层石材进行部分欧式建筑艺术修饰
3 五层部分仿石漆涂料方面节约建筑成方面较安全便粉刷维修时缩短建设工期
4 天际线欧式装饰效果注意楼体夜间灯光效果
l 门窗
1 弧型阳台飘窗设计外部欧式铁艺雕花栏杆装饰
2 高档铝合金门窗开推拉门部分窗户双层玻璃
3 三防四防安全户门合资品牌配门镜
4 高级五金件闭门器等
l 入口堂
住宅入口堂设计（住宅堂150方米左右宜理石花岗岩面墙面装饰摆放雕塑品型喷泉开辟
50方米休息区设510坐椅入口处安排门童名住户服务兼保安职
l 电梯电梯间
电梯间铺设高级墙面砖面砖电梯选合资品牌产品高速静音
l 楼梯间
水泥面墙面涂料楼梯两侧安装扶手转角处设脚灯声控顶灯
l 室装修
均毛坯房厨房卫生间做防水处理
注：凤凰国际装修标准建设方米装修费约550600元
E智化系统
参考北京某高档区智化系统项目中进行取舍：
l 综合布线系统
智区结构化综合布线系统基础五类双绞线光纤作传输介质楼宇连接起开成建筑群子系统座楼分理间整智化区更便理维护升级灵活方便智化区根户需求水区子系统分采五类系统全五类系统区支持速率达
100Mbs应智化区中家庭均应配备信息出口满足家庭部语音计算机网络INTERNET专线区物业理等项功
l 计算机网络系统
区局域网INTERNET实现互联住户均通局域网访问INTERNET户提供电子邮件（Emai）服务Web代理访问
目前INTERNET互联种方式：DDN专线 传输速率64K2M等速率等级划分价格包月算高64K月费1万元高128K2万元连接方式相价格偏高
l 视讲门禁智系统
视讲系统集区门禁住宅理紧急报警体综合理系统视门禁系统门口视机理中收室分机三部分组成实现访客理中心住户三方通话
室外机采带摄头访客讲机访客访时通理中收确认住户通话住户许方进入楼时系统带紧急警钮意外发生理中心立刻准确知间住户紧急情况住户安全保证时视讲系统应具备住户理中心通讯功住户间通讯功住户间通话具保密功第三住户理中心实现监听住户出入
IC卡通门禁
l 动抄收系统
根国家建设部提出康住宅区规划求新建改建住宅统规划逐步衽水电气三表出户统理实现微机动检测计量收费住宅耗动抄收系统计算机技术数字通讯技术完美结合该系统彻底改变传统居民住宅水电煤气等生活耗逐月入户验表收费方式解决城市住宅耗理离散性耗数工处理烦琐程节约量力避免入户验表居民生活干扰
水电煤气动抄表计费物业理重组成部分实行电脑网络理水电煤气动抄表计费减少中间环节解决入户抄表低效率干扰性安全素提高工作效益智区中设置住户动水电煤气表数采样器通接入家庭配线中心家庭配线中心通垂直干区理电脑连接样区中心理电脑定期动采集区住户家中水表电表煤气表读数进行计费定期专业公司进行数交换结算银行动划账
l 周界报警中央监控系统
周界报警探测器考虑设区周界住户入户门窗处防止法分子非法侵入区住户家中该类状况发生物业中心住户会时预警时防范处理公场（台公寓堂电梯停车场等）设摄控探头采集视频资料物业中心公场进行监控保障住户安全
l 泊车理消费卡通系统
封闭式理现代化住宅区般设型集中停车场（）需入口处安装动栅栏机求出入口进行智理持卡进行识发生车辆进出关信息记录备案时区具备消费设施需停车场系统实现卡通式统理张智卡户进出停车场须车动感应器鉴户身份动开道闸系统动记录户进入时间张智卡户带分文心欲区消费需现金结算服务区做现金消费然购物开销会分少户卡扣卡金额继续增加丢失挂失避免损失
l 线电视分配系统
电缆电视系统（CATV）现代化住宅楼接收电视节目普遍方法着通讯技术迅速发展CATV系统接受电视塔发射电视节目通卫星面站接收卫星电视节目考虑光纤接入接疏方线电视节目利套设备实现VOD点播等项功CATV系统仅改善电视节目接收效果提供种信息传播电视教学娱乐等项服务着物质生活水断提高CATV系统已成生活必少重组成部分
F会
会高档社区生活配套部分住宅项目开发档次重表现项目市第拥社区会住宅项目项目卖点会建设必少极重
会设计风格应整社区规划风格谐统建议会采欧陆风情新古典义建筑设计建筑外观充分体现气派高雅够充分显示身份位满足高层次群追求高品位享受居住心理
考虑会建设成日营建议适缩会面积（25003000方米）会服务项目进行调整减少某活动设施面积取消型酒楼餐厅等原应降低档次
G园林
聘请专业园林公司进行项目园林设计建设整社区建筑风格相呼应园林采新古典义风格设计具体建议参考公司提供总体规划补充报告
2价格策略
A定价原
l 保证销售率原
说高档项目讲定消费市场富群拥财富全国中城市低北京海等城市买起价格超100万元房子30003250元相北京济适房价格相均售价16001800元房产住宅市场方米3000元价格显然高价格高超出心理承受力势必影响项目销售价格低会损害身济利益定价高低会造成项目开发风险
l 保证利润原
实现核算出准确开发成建筑周期严格控制项目开发建设项费避免必浪费样保证项目利润化
l 拉开工期户型单位差价原
1 根工期销售阶段制定房屋价格采取促销手段
2 建筑设计时制造少部分豪宅中豪宅定价拉开差距提高项目均价格
3 拉开户型畅销滞销单位差价
4 推广程中起价均价时入市避免差价客户造成欺骗感觉
l 销售情况进行价格调整原
1 销售情况良
价格普遍调升
宜时调升高通缩短价格时间频繁调价方面促进尚处犹豫阶段客户迅速做出决定方面增加利润开发商获巨收益
价格选择性调升
畅销户型加调升力度滞销销售情况户型保持价格便进行略微调整
2 销售情况
l 进行直接降价样会项目形象造成较利影响直接降价适合高档项目
l 采取增加优惠折扣赠送精装修赠送家具家电促销手段进行变相降价促进房屋利销售
B影响价格素
l 楼层中单位价格影响素：
项目现规划图市场接受情况考虑公司建议影响素占例：
影响素
占例
30
户型格局
15
景观
30
噪音
10
l 楼层单位价格影响素：
楼体类型楼层高低差异产生价差公司建议：
建筑类型
楼层差价（元方米）
塔楼
15
板楼
10
（建议实际销售程中取消4131424楼层房号响应转入楼层房号4层1号房变5层1号13层1号变15层1号14层1号变16层1号689等类吉利楼层房号适加价）
l 楼体类型单位价格影响素：
楼体类型身影响素敝司针项目建议：
建筑类型
建筑类型评分数
塔楼
0分
板楼
1分
C价格调整建议
根项目成核算利润核算项目成交均价3121元方米
l 项目整体均价阶段价格调整建议
价格盘升具体方案：
销售率
提价
均单价
010
0
2800
1020
80
2880
2030
100
2980
3040
100
3080
4050
100
3180
5060
100
3280
6070
80
3360
7080
50
3410
合计
610
3121
说明：
销售率升10价格调50100元进行8次调价销售周期2021月计算开盘价结案价格差610元20
销售率达10前开盘均价 2800元方米（部认购起价2480M2高价3180M2楼层高差价2143）
销售率达1020米提价80元均价 2880元方米
销售率达2030米提价100元达 2980元方米
销售率达3040米提价100元达 3080元方米
销售率达4050米提价100元达 3180元方米
销售率达5060米提价100元达 3280元方米
销售率达6070米提价80元达 3360元方米
销售率达7080米提价50元达 3410元方米
全盘均价： 3121元方米
注：方案调价周期项目力户型销售进度作时根工程进度销售情况提价幅度周期进行进步细化调整外应考虑户型销售速度差异分调整提价幅度避免刀切作法
3阶段推广策略
l 销售前期——市场预热期开盘期
阶段通高频率规模宣传攻势形成项目高品质高素质物业形象客户产生极高期兴趣心理认产品品质高项目30价格认项目确实物值市场消费者认部认购期开盘期进行极优惠价格销售策略回报首批购房客户迅速开市场占领市场
阶段定价高阶段销售目赚取商业利润够迅速开市场确定市场位
l 销售中期——市场热销期持续期
真正销售黄金期阶段项目已具定知名度项目工程进展利销售硬件软件逐步位阶段保持销售势换取资金回笼速度时提高定价获取巨利润率价格调整定深思熟虑更前期良销售情况头脑发热意涨价价格调整犹爬山山容易山难涨价容易降价难
l 销售期——尾房期
阶段销售势逐渐减弱挑选房屋逐渐减少房屋已成现房购买房屋存风险通良社会口碑位售服务物业服务客户购买信心强剩余户型进行价格调整销售情况楼层户型继续涨价销售情况户型采取定促销手段进行销售
4销售进度销售率
A销售统计总表（住宅面积11万方米计算）
类型
面积
（万方米）
销售周期（月）
销售率
（）
回收资金
（亿）
期房住宅
7788
2021
7080
24032746
商业
07
100
028
车库
2
100
018
现房住宅
2233
2030
06871030
合计
100
3893
说明：
l 2年（24月）建筑周期计算预计销售周期2021月销售率达7080110000方米住宅面积计算总销售面积7700088000方米回收投资24032746亿元
l 商业面积7000方米方米4000元售价计算回收投资028亿元
l 社区车位600车位30000元计算车位销售额018亿元
l 剩余2030住宅面积计2233万方米 预计进行现房销售部分销售回收投资06871030亿元
B住宅销售进度表
工期
销售率
（）
均单价
（元）
销售面积
（万方米）
回收投资
（亿元）
开工—面45层
10
2800
11
03080
面45层—结构封顶
25
2980
275
08195
结构封顶—外楼体装修
35
3225
385
12416
外装—入住
10
3431
11
03774
合计
80
3121
88
27465
说明：
l 项目销售进度工程进度直接关系般情况工程越接现房销售速度会越发加快
l 工程进度更决定销售价格工程越接现房价格越高
l 项目售价采取低开高走原开盘时均售价2800元现房入住时均价格达3431元整销售周期均单价3121元
l 工程开工面四五层建筑成型买方市场尚成熟市场知名度客户认度高销售资料宣传资料完全位时正处项目前期市场预热期预计阶段销售率10左右均售价2800元
l 工程建设面45层项目结构封顶整项目外观已初具规模通前期市场预热规模宣传推广手段项目市场知名度断提升客户增销售进入旺销期阶段销售目标25均售价2980元回收投资08195亿工程款位
l 项目结构封顶外装修结束销售黄金时期客户会项目更加信心通强势广告宣传市场形成良口碑项目持续旺销直销售率累计达70阶段均售价3225元回收投资12416亿累计回收投资23691亿
l 外装修结束房屋交付约23月时间项目已基成现房通前期效销控手段会保留部分较楼层户型时售价达整销售周期高价格点均价3431元时间较短销售率510回收投资03774亿
八结
结合述项分析认项目运作风险程度低北京市场关键建安成相较低项目运作成功机率高
通科学效市场调研完成研报告客观务实前瞻行分析较认项目产品品质位时配合国际水社区建筑规划专业销售宣传推广团队酒店式物业理服务项目市具强运作空间巧妙运公关行解决税费带投资回报影响案利润空间会较幅度提升
凤凰国际运作成功充满极信心
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项目概况
凤凰国际位市中心区――城区西侧振华街北市教育学院南新开西二路东育南街新世纪区隔街相南北长226米东西宽度126米占26101方米（包括尚未取土）整项目块基呈长方形布局规整
规划指标
占面积
26101方米
总建筑面积
142000方米
住宅面积
110000方米
商业面积
7000方米
会面积
3000方米
销售面积
117000方米
配套公建含部分车库
22000方米
容积率
45
绿化面积
10000方米
绿化率
38
总户数
550600户
居住口
2200
户均面积
190方米
均居住面积
50方米
力面积
200方米
力户型
三室两厅
二投资分析概述
1投资分析目
案投资分析目住宅市场案区域市场详细调查研究基础结合案初步规划方案产品定位项目社会济效益进行评估判断项目济行性合理效利资金取较高济社会效益
2投资分析
l 市场调研定位部分确定相关指标项目产品定位价格销售计划等
l 项目规划设计方案相关济技术指标
l 项目开发建设方案（项目开发周期资金投入情况）
l 行业般获利力
l 国家关建筑工程技术方面标准规范指标 等资料
l 土城市建设房部门规定关税费标准
3投资分析条件范围
条件：报告全部资金源资金情况进行计算考虑资金机会成
范围：报告研究范围侧重项目成测算简单财务效益指标等容
三建设方案
1方案设想
l 总体设想
项目开发建设应充分考虑区域市场特点发展商身情况汲取项目成功验较高性价格吸引客户树立物业品牌形象
l 建设营期
项目开发建设营期3年20042年—20072年
l 开发方案
项目滚动开发方式建设工期24月
l 销售进度方案
开工6月（2004年8月）开始正式销售销售周期2021月住宅结构封顶前完成销售总住宅面积35（约38500方米）住宅交付时完成销售总住宅面积4045（约4400049500方米）
四投资估算
1土成
A拆迁成
序号
项目
面积造价
1
教委回迁住户面积
8750方米
2
教委余住宅面积
6250方米
3
教委办公楼面积
1000方米
4
教委商业面积
5000方米
5
销售价格
23125000元
6
住宅15000M2造价
13500000元
7
办公楼1000M2造价
1000000元
8
商业5000M2造价
6000000元
9
总济造价
2625000元
B土成分析
建筑面积约120600方米计算（中住宅面积约110000方米会面积约3000方米商业面积约7000方米非配套公建600方米）销售面积117000方米土成55000000元均方米分摊价470元
2住宅建安成（参考北京方南家园建安成）
方南家园工程概况：
l 该工程方南家园两栋塔式住宅楼位北京市丰台区东铁匠营横七条44号
l 该项目均售价6000元方米
l 工程总建筑面积5483092M2
l 结构形式现浇剪力墙结构
l 中栋住宅楼二层23层建筑面积2778343M2
方南家园栋楼例建安成分析：
方南家园5#楼建安成估算
序号
项目名称
单方造价（元）
1
土建工程
67256
2
装饰工程
41315
3
电气工程
13687
4
道工程
13367
5
通风工程
813
6
合计
136438
注：建安成费中包括电梯安装费
工程三材汇总表
序号
工程名称
钢材（t）
中：钢筋
木材（m3）
水泥（t）
1
土建工程
108618
186018
000
497193
2
装饰工程
509
504
039
179344
3
电气工程
897
150
4
道工程
670
670
5
通风空调
153
6
合计
188247
186522
039
677357
说明：
l 土建工程
土建工程容：
土建工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
土石方工程
71457
43632
43632
2
砌筑工程
12540
44621
58202
3
现场搅拌混凝土工程
379587
2742663
3404863
4
钢筋工程
321044
4845002
5174379
5
构建工程
276
88
3744
6
工程
605730
605730
7
构建制作安装工程
4023
66219
71495
8
屋面工程
11222
74374
88253
9
防水工程
51266
441687
500687
10
非实体消耗量
1453018
1849521
4236638
合计
2304434
10713609
14766589
综合述工程容单方造价67256 元方米
装饰工程部分：
装饰工程容：
序号
子目名称
1
楼面
2
天棚
3
墙面
外墙装修底层花岗岩
中部涂料
墙装修 涂料
4
隔墙隔断保温
板式隔墙
隔断 墙体保温 保温墙面 外轻保温墙面
5
门窗：塑钢铝合金门窗单层双层玻璃
6
栏杆栏板扶手
7
装饰线条
欧式装饰线 外挂檐口板
8
建筑配件
9
油漆
厕隔墙
钢板网通风道箅子
屋面出气孔
排水沟水泥面
10
非实体消耗量
装饰工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
楼面
228462
503386
775748
2
天棚
213256
177660
405828
3
墙面
689214
1383051
2162993
4
隔墙隔断保温
151117
1211341
1404133
5
门窗
179892
3160304
3466488
6
栏杆栏板扶手
15219
91526
110944
7
装饰线条
7842
169747
185282
8
建筑配件
3762
4294
8299
9
油漆
416
505
948
10
非实体消耗量
442990
合计
1641021
6768833
9030671
综合述装饰工程容单方造价41315 元方米
电气工程道工程通风工程部分：
电气工程道工程通风工程容：
子目名称
电气工程
电气部分
部分
道工程（排水采暖）
雨水
排水
水
消防
采暖
刷漆保温
通风工程
薄钢板通风道附件
调节阀
风口
消声装置
设备支架
防通风
刷漆保温
电气工程道工程通风工程造价：
序号
子目名称
工费（元）
材料费（元）
合计
1
电气工程
546140
2264958
2877344
综合述电气工程容单方造价13687 元方米
2
道工程
468456
1974133
2524437
综合述道工程容单方造价13367 元方米
3
通风工程
23347
137325
170493
综合述通风工程容单方造价813元方米
凤凰国际总建安成估算
项目
面积
单方造价
总造价
住宅
110000
1215
133650000
商业1
3000
900
2700000
商业2
4000
1200
4800000
会
3000
2500
7500000
车库
20000
1100
22000000
合计
170650000
说明：
l 北京建筑材料工费普遍高区1015市场情况方南家园建安标准凤凰国际建安单方造价约10911160元
l 栋楼配备两部电梯12部电梯部50万计需6000000元折合方米住宅建安成增加55元
l 取住宅单方造价较高值1160+55元方米住宅总面积110000方米计算住宅建安总造价13365亿元
l 项目建安成原计算方式合计总建安费17065亿元
3费
序号
项目
费（元）
1
防设备
3000000
2
配套
20300000
3
费率
10000000
3
外网
5500000
4
预见费
2000000
5
绿化费
2500000
6
理费
3000000
7
教育投资
4000000
8
银行利息
15000000
9
广告
5000000
10
策划
640000
11
水增容+液化气
1400000
12
房局登记费
200000
13
合计
72540000
4总成造价
项目
费
土成
55000000
建安成
170650000
72540000
合计
298190000
5销售面积（住宅商业）建筑米造价
销售面积
总投资额
建筑米造价
凤凰国际建筑米造价：
117000
298190000
254863
五高档住宅价格分析
1房产市场发展步伐加快住宅价格年1520速度增长需求旺盛
2预计未年着城市改造济发展城市中心区价房价会更幅度提升
3目前市区层宅价格高价2100元计算预计未两年价格达25002600元
4豪宅产品附加值普通住宅日语产品品质物业形象极高档方米高出普通层住宅8001000元价格销售豪宅项目市场前景较乐观
5凤凰国际市第超高层豪宅项目规模档次均高现住宅项目物业身建筑成未年房产市场发展认项目均售价30003250方米合理
六利润分析
1利润分析说明
l 项目利润分析通北京市房产类型项目投资调查参区目前住宅工程费水市政府关理部门收费标准价格水基础做出
l 项目开发建设住宅全部采取出售营方式投资回报分析开发项目全部出售做出
2利润统计表
总投资额
298190000元
总销售额
389310000元
营业税（56）
21801360元
销售佣金(3)
11679300元
毛收入
57639340元
税(33)
19020982元
纯收入
38618358元
投资回报
1295
说明：
l 土成项税费固定情况通节约建安费降低成获取更利润
l 项目总投资额29819亿元销售率达100总销售额38931亿元开发周期3年计算项目毛利润05764亿元
l 扣33税净利润达03862亿元投资回报率1295
七项目分析
1产品定位
A产品定位设计概念空间
l 产品定位：高层高密度高容积高档住宅项目
l 规划建筑设计特色：户型豪华欧陆风情
l 产品概念：国际化豪宅概念国际社区居住文化先进性生活舒适性
B市场稀缺性唯性
l 目前市场缺少真正意义豪宅项目
l 城市建设需标志性住宅项目
l 富群需高品质居住生活心理乐期极具特色豪宅项目
l 针项目建筑规划定位认项目定时间具唯性模仿性
C项目目前实际情况开发条件
l 项目尚处图纸设计阶段建筑方案修改细化中估计需时少1月基完成
l 办理相关法律文件方面建筑方案报批修改申请开工许证等均需时间（部分建筑方案落实工作步进行）
l 目前土未拆迁乐观估计需1月希2004年5月利开工
l 包括销售中心样板间盘包装工作必须4月时开工施工时间需2月
l 市场竞争激烈建议发展商项目销售前少2月宣传铺垫工作便市场充分解项目情况时利声势造
l 销售策略销售工具项目开售必备条件销售工具制作建筑方案基确定时立开始估计需时3月
l 相关工作视重程度次公开发售前陆续完成
2客群市场
A市贫富分化现象突出社会济环境断造新富群成社会群金字塔塔尖部分
B富群居住品质需求断提高现住宅品质满足求出现高档住宅市场需求
C富群需城市豪宅然豪宅市场客群少市场需求
3风险分析
A价格风险
凤凰国际说风险建筑规划成高导致销售价格高根成核算米综合成2500达15利润率住宅均售价应达3000元目前均售价1800元市场讲价格显然较高
降低价格风险项目土成项税费固定情况保证项目品质前提通降低建安成造价避免必浪费增加市场竞争力获利润空间方面营销通运种营销手段价格策略未激烈市场竞争中战胜手占领市场
B竞争风险
项目基定位豪宅住宅高端产品相消费市场金字塔购买客户极限相相似产品出现市场运做必然结果知道现已时开发商准备开发高层住宅项目担心风险迟迟敢动作旦出现销售情况便会项目立马样显然会增加压力控制项目身竞争范围重握先机遇见市场竞争性前进规避风险避免产品改变劣势时进行市场反馈产品调整断创新提高服务
时间赛跑避免正面突竞争争取更时间抢占限市场重面竞争手段者想取成绩然付出加倍努力代价
C工期风险
项目开工房屋交概持续两年时间工期较长影响销售时间响应较长市场变素预见素非常做持久战准备达销售持续性面问题进行准确市场预测超前产品规划丰富彩推广手段进行产品调整项目较长销售时间中激烈市场竞争中始终立败
D品质风险
未销售程中推出新颖宣传广告采取眼花缭乱销售手段告诉项目高档果没极高产品品质足支撑高价位
位著名济学家说：没卖出价格卖出产品说商品价格重重产品品质否真正满足消费者产品品质塑造项目成功否根整项目获取收益重前提条件
超高层豪宅产品开发商建筑设计方承建部门规划理土理等政府部门缺乏定开发验理验产品品质塑造定风险性引进学外先进建筑设计理念施工理方式选选择信誉良技术水硬验丰富施工单位承建聘请规划设计方面专家学者顾问协助建筑设计员严格物业质量关聘关严格施工监理公司进行监理著名园林设计施工公司进行园林绿化等
项目前期规划设计程中杜绝切存缺陷建筑材料选定合作单位选择严格筛选事巨细落实文字减少遇见素建筑程中保证品质前提严格控制建安成节约开支销售程中根市场反馈情况时进行产品调整产品品质带风险降
总项目开发销售程中具定市场风险风险通成功操作完全避免取决产品品质销售推广手段开发前景持乐观态度
八成功执行分析
1产品品质
A建筑风格
l 建议采原建筑风格建议采欧陆风格新古典义建筑
l 减少整楼体建筑装饰部分建筑底座部分进行部分修饰雕花廊柱券拱等建筑中部顶部采仿石漆涂料节约成
B建筑形式
采蝶型塔楼板塔结合建筑形式追求采光均性限度扩户采光时间加南窗户阳台面积单外窗双层绿色玻璃外部阳台窗户单层玻璃
C户型设计
l 项目身品质定位高层塔楼率较低特点建议项目力户型设计200220方米三室两厅两卫三室两厅三卫类户型面积占项目住宅总面积50
l 室功设计中增加客厅卧卫生间面积功（卧室中设计出67方米步入式衣帽间入口设计35方米玄关等）
l 卧次卧中设计飘窗突出项目档次感
l 200方米户型中设计功室工房面积810方米宜（具体详见附件凤凰国际户型面积建议表）
D建筑材料设备选择
建议选择质量优良价格合理合资品牌产品时注意环保建材选择具体建议：
l 外墙
1 气候较冷建筑外部部墙体必须保温材料
2 注重楼体外力面效果五层石材进行部分欧式建筑艺术修饰
3 五层部分仿石漆涂料方面节约建筑成方面较安全便粉刷维修时缩短建设工期
4 天际线欧式装饰效果注意楼体夜间灯光效果
l 门窗
1 弧型阳台飘窗设计外部欧式铁艺雕花栏杆装饰
2 高档铝合金门窗开推拉门部分窗户双层玻璃
3 三防四防安全户门合资品牌配门镜
4 高级五金件闭门器等
l 入口堂
住宅入口堂设计（住宅堂150方米左右宜理石花岗岩面墙面装饰摆放雕塑品型喷泉开辟
50方米休息区设510坐椅入口处安排门童名住户服务兼保安职
l 电梯电梯间
电梯间铺设高级墙面砖面砖电梯选合资品牌产品高速静音
l 楼梯间
水泥面墙面涂料楼梯两侧安装扶手转角处设脚灯声控顶灯
l 室装修
均毛坯房厨房卫生间做防水处理
注：凤凰国际装修标准建设方米装修费约550600元
E智化系统
参考北京某高档区智化系统项目中进行取舍：
l 综合布线系统
智区结构化综合布线系统基础五类双绞线光纤作传输介质楼宇连接起开成建筑群子系统座楼分理间整智化区更便理维护升级灵活方便智化区根户需求水区子系统分采五类系统全五类系统区支持速率达
100Mbs应智化区中家庭均应配备信息出口满足家庭部语音计算机网络INTERNET专线区物业理等项功
l 计算机网络系统
区局域网INTERNET实现互联住户均通局域网访问INTERNET户提供电子邮件（Emai）服务Web代理访问
目前INTERNET互联种方式：DDN专线 传输速率64K2M等速率等级划分价格包月算高64K月费1万元高128K2万元连接方式相价格偏高
l 视讲门禁智系统
视讲系统集区门禁住宅理紧急报警体综合理系统视门禁系统门口视机理中收室分机三部分组成实现访客理中心住户三方通话
室外机采带摄头访客讲机访客访时通理中收确认住户通话住户许方进入楼时系统带紧急警钮意外发生理中心立刻准确知间住户紧急情况住户安全保证时视讲系统应具备住户理中心通讯功住户间通讯功住户间通话具保密功第三住户理中心实现监听住户出入
IC卡通门禁
l 动抄收系统
根国家建设部提出康住宅区规划求新建改建住宅统规划逐步衽水电气三表出户统理实现微机动检测计量收费住宅耗动抄收系统计算机技术数字通讯技术完美结合该系统彻底改变传统居民住宅水电煤气等生活耗逐月入户验表收费方式解决城市住宅耗理离散性耗数工处理烦琐程节约量力避免入户验表居民生活干扰
水电煤气动抄表计费物业理重组成部分实行电脑网络理水电煤气动抄表计费减少中间环节解决入户抄表低效率干扰性安全素提高工作效益智区中设置住户动水电煤气表数采样器通接入家庭配线中心家庭配线中心通垂直干区理电脑连接样区中心理电脑定期动采集区住户家中水表电表煤气表读数进行计费定期专业公司进行数交换结算银行动划账
l 周界报警中央监控系统
周界报警探测器考虑设区周界住户入户门窗处防止法分子非法侵入区住户家中该类状况发生物业中心住户会时预警时防范处理公场（台公寓堂电梯停车场等）设摄控探头采集视频资料物业中心公场进行监控保障住户安全
l 泊车理消费卡通系统
封闭式理现代化住宅区般设型集中停车场（）需入口处安装动栅栏机求出入口进行智理持卡进行识发生车辆进出关信息记录备案时区具备消费设施需停车场系统实现卡通式统理张智卡户进出停车场须车动感应器鉴户身份动开道闸系统动记录户进入时间张智卡户带分文心欲区消费需现金结算服务区做现金消费然购物开销会分少户卡扣卡金额继续增加丢失挂失避免损失
l 线电视分配系统
电缆电视系统（CATV）现代化住宅楼接收电视节目普遍方法着通讯技术迅速发展CATV系统接受电视塔发射电视节目通卫星面站接收卫星电视节目考虑光纤接入接疏方线电视节目利套设备实现VOD点播等项功CATV系统仅改善电视节目接收效果提供种信息传播电视教学娱乐等项服务着物质生活水断提高CATV系统已成生活必少重组成部分
F会
会高档社区生活配套部分住宅项目开发档次重表现项目市第拥社区会住宅项目项目卖点会建设必少极重
会设计风格应整社区规划风格谐统建议会采欧陆风情新古典义建筑设计建筑外观充分体现气派高雅够充分显示身份位满足高层次群追求高品位享受居住心理
考虑会建设成日营建议适缩会面积（25003000方米）会服务项目进行调整减少某活动设施面积取消型酒楼餐厅等原应降低档次
G园林
聘请专业园林公司进行项目园林设计建设整社区建筑风格相呼应园林采新古典义风格设计具体建议参考公司提供总体规划补充报告
2价格策略
A定价原
l 保证销售率原
说高档项目讲定消费市场富群拥财富全国中城市低北京海等城市买起价格超100万元房子30003250元相北京济适房价格相均售价16001800元房产住宅市场方米3000元价格显然高价格高超出心理承受力势必影响项目销售价格低会损害身济利益定价高低会造成项目开发风险
l 保证利润原
实现核算出准确开发成建筑周期严格控制项目开发建设项费避免必浪费样保证项目利润化
l 拉开工期户型单位差价原
1 根工期销售阶段制定房屋价格采取促销手段
2 建筑设计时制造少部分豪宅中豪宅定价拉开差距提高项目均价格
3 拉开户型畅销滞销单位差价
4 推广程中起价均价时入市避免差价客户造成欺骗感觉
l 销售情况进行价格调整原
1 销售情况良
价格普遍调升
宜时调升高通缩短价格时间频繁调价方面促进尚处犹豫阶段客户迅速做出决定方面增加利润开发商获巨收益
价格选择性调升
畅销户型加调升力度滞销销售情况户型保持价格便进行略微调整
2 销售情况
l 进行直接降价样会项目形象造成较利影响直接降价适合高档项目
l 采取增加优惠折扣赠送精装修赠送家具家电促销手段进行变相降价促进房屋利销售
B影响价格素
l 楼层中单位价格影响素：
项目现规划图市场接受情况考虑公司建议影响素占例：
影响素
占例
30
户型格局
15
景观
30
噪音
10
l 楼层单位价格影响素：
楼体类型楼层高低差异产生价差公司建议：
建筑类型
楼层差价（元方米）
塔楼
15
板楼
10
（建议实际销售程中取消4131424楼层房号响应转入楼层房号4层1号房变5层1号13层1号变15层1号14层1号变16层1号689等类吉利楼层房号适加价）
l 楼体类型单位价格影响素：
楼体类型身影响素敝司针项目建议：
建筑类型
建筑类型评分数
塔楼
0分
板楼
1分
C价格调整建议
根项目成核算利润核算项目成交均价3121元方米
l 项目整体均价阶段价格调整建议
价格盘升具体方案：
销售率
提价
均单价
010
0
2800
1020
80
2880
2030
100
2980
3040
100
3080
4050
100
3180
5060
100
3280
6070
80
3360
7080
50
3410
合计
610
3121
说明：
销售率升10价格调50100元进行8次调价销售周期2021月计算开盘价结案价格差610元20
销售率达10前开盘均价 2800元方米（部认购起价2480M2高价3180M2楼层高差价2143）
销售率达1020米提价80元均价 2880元方米
销售率达2030米提价100元达 2980元方米
销售率达3040米提价100元达 3080元方米
销售率达4050米提价100元达 3180元方米
销售率达5060米提价100元达 3280元方米
销售率达6070米提价80元达 3360元方米
销售率达7080米提价50元达 3410元方米
全盘均价： 3121元方米
注：方案调价周期项目力户型销售进度作时根工程进度销售情况提价幅度周期进行进步细化调整外应考虑户型销售速度差异分调整提价幅度避免刀切作法
3阶段推广策略
l 销售前期——市场预热期开盘期
阶段通高频率规模宣传攻势形成项目高品质高素质物业形象客户产生极高期兴趣心理认产品品质高项目30价格认项目确实物值市场消费者认部认购期开盘期进行极优惠价格销售策略回报首批购房客户迅速开市场占领市场
阶段定价高阶段销售目赚取商业利润够迅速开市场确定市场位
l 销售中期——市场热销期持续期
真正销售黄金期阶段项目已具定知名度项目工程进展利销售硬件软件逐步位阶段保持销售势换取资金回笼速度时提高定价获取巨利润率价格调整定深思熟虑更前期良销售情况头脑发热意涨价价格调整犹爬山山容易山难涨价容易降价难
l 销售期——尾房期
阶段销售势逐渐减弱挑选房屋逐渐减少房屋已成现房购买房屋存风险通良社会口碑位售服务物业服务客户购买信心强剩余户型进行价格调整销售情况楼层户型继续涨价销售情况户型采取定促销手段进行销售
4销售进度销售率
A销售统计总表（住宅面积11万方米计算）
类型
面积
（万方米）
销售周期（月）
销售率
（）
回收资金
（亿）
期房住宅
7788
2021
7080
24032746
商业
07
100
028
车库
2
100
018
现房住宅
2233
2030
06871030
合计
100
3893
说明：
l 2年（24月）建筑周期计算预计销售周期2021月销售率达7080110000方米住宅面积计算总销售面积7700088000方米回收投资24032746亿元
l 商业面积7000方米方米4000元售价计算回收投资028亿元
l 社区车位600车位30000元计算车位销售额018亿元
l 剩余2030住宅面积计2233万方米 预计进行现房销售部分销售回收投资06871030亿元
B住宅销售进度表
工期
销售率
（）
均单价
（元）
销售面积
（万方米）
回收投资
（亿元）
开工—面45层
10
2800
11
03080
面45层—结构封顶
25
2980
275
08195
结构封顶—外楼体装修
35
3225
385
12416
外装—入住
10
3431
11
03774
合计
80
3121
88
27465
说明：
l 项目销售进度工程进度直接关系般情况工程越接现房销售速度会越发加快
l 工程进度更决定销售价格工程越接现房价格越高
l 项目售价采取低开高走原开盘时均售价2800元现房入住时均价格达3431元整销售周期均单价3121元
l 工程开工面四五层建筑成型买方市场尚成熟市场知名度客户认度高销售资料宣传资料完全位时正处项目前期市场预热期预计阶段销售率10左右均售价2800元
l 工程建设面45层项目结构封顶整项目外观已初具规模通前期市场预热规模宣传推广手段项目市场知名度断提升客户增销售进入旺销期阶段销售目标25均售价2980元回收投资08195亿工程款位
l 项目结构封顶外装修结束销售黄金时期客户会项目更加信心通强势广告宣传市场形成良口碑项目持续旺销直销售率累计达70阶段均售价3225元回收投资12416亿累计回收投资23691亿
l 外装修结束房屋交付约23月时间项目已基成现房通前期效销控手段会保留部分较楼层户型时售价达整销售周期高价格点均价3431元时间较短销售率510回收投资03774亿
八结
结合述项分析认项目运作风险程度低北京市场关键建安成相较低项目运作成功机率高
通科学效市场调研完成研报告客观务实前瞻行分析较认项目产品品质位时配合国际水社区建筑规划专业销售宣传推广团队酒店式物业理服务项目市具强运作空间巧妙运公关行解决税费带投资回报影响案利润空间会较幅度提升
凤凰国际运作成功充满极信心
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