建材市场行性报告
11 项目名称
项目目前尚未正式命名合作文件日常类交通沟通中暂某某项目代表该项目简称项目
12 项目开发背景
涟源某某项目位涟源市民路芙蓉路交汇处属原工矿公司宗面积约4044方米块整形较规街面长项目块典型城市二级综合土性质属商住综合原土权属单位挂牌出涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获权该块土年限达70年般商住年限中年限极高作招商引资项目该块开发获政府力支持获开发政策性优惠
13 行性研究报告编制目
（1） 项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块价值进行合理评估
（2） 项目行性开发营提出初步意见项目规划设计功分区等提出相应建议
（3） 结合块目前状况特点探索项目开发方案济效益社会效益环境效益方面行性
（4） 项目开发进行投资分析风险分析
（5） 项目决策实施提出优化建议
14 行性研究报告编制
（1） 国家建设部湖南省颁布房产相关法律政策
（2） 中华民国城市规划法
（3） 中华民国城市房产理法
（4） 娄底涟源房产相关法律政策文件
（5） 涟源市招商引资政策
（6） 项目详细规划控制原
（7） 现场勘察涟源市房产市场综合调研资料
（8）涟源市前建安成项配套费规费收费标准
（9） 某某产顾问机构积累专业市场项目操盘验价值
二 项目概况
21 块位置
项目块位涟源市XX路XX路交汇处距XX山市民休闲广场约800米面涟源市建材市场周边建筑物业形态居民单位房200米半径目前街铺 商业营营范围涉建材食杂零售批发餐饮休闲等行业
四范围：
东：芙蓉北路
西：煤炭医院
南：民西路
北：街民宅
22 块规模开发目标
项目宗面积4044方米政府求民路处退红线363米实际面积约3898方米
项目拟建成七层总建筑面积18万米左右商住楼中裙楼商业部分三层单层建筑面积36503800米间裙楼四层住宅拟规划面积70007800米间
项目拟建层规划建筑面积2500米左右
23 块周边环境配套设施
项目块处涟源市X广场距涟源市核心商业区域XX山约8001000米目前周边街商业商业营类统营品牌参差齐芙蓉路道路状况街区面貌均改善
环境配套设施：
☆ 电力电讯：接入项目
☆ 排水：道铺设位
☆ 型汽车站：民路公交车站
☆ 休闲广场：光明山市民休闲广场距项目约800米
☆ 购物场：300米XXX超市街型商店
☆ 娱乐场：300米范围型娱乐休闲休闲运动场
☆ 医疗卫生：项目西侧煤炭总医院北500米六亩塘镇中心医院
☆ 教育文化体育运动：六亩塘镇中心学项目500米半径型体育运动场
☆ 金融邮政电信：邮政储蓄民路农业银行中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅
24 项目性质特点
项目商住综合项目定位题商业+层住宅发展模式
项目特点：
5 项目块双面路街面较长适合商业产项目开发项目理位置偏离市中心需区域概念进行强势引导
6 土年限70年年限较长形成独特卖点
7 块明显高低落差形较规利项目开发
8 项目周边目前街区环境理想量中低档次街商业影响项目块商业价值增加项目开发难度
9 项目芙蓉广场周边第代表型房产开发项目成功开发芙蓉广场商圈形成极推动促进作幅度提升周边物业价值
25 项目块价值分析
涟源市商业核心区域五马广场光明山
光明山商圈五马广场老商业核心区域基础逐渐广场政府拢市场发展结果光明山商圈集中市政府检查院法院银行等量政府机关单位金融机构拥型品牌连锁零售新佳超市通程电器12000米广场光明山成涟源具商业价值核心商业区域取代五马广场势
项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈发展必然西蔓延带动周边区域提升商业价值项目势必首受光明山商圈影响济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展项目发展少提供三市场机会项目块发展前景利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化获观效益回报成功势光明山商圈发展势头彻底改变目前项目块区域落商业环境带动该区域发展五马广场光明山形成三点成线涟源商圈分布架构带动区域物业商业价值社会市场市民开发商实现四赢
项目块价值特点：
4 形貌块规模项目开发规模限制流量足周边商业环境改善较适应涟源房产市场单项目总量应控制特征
5 交通区位价值目前尚明显适合件消费品终端零售行业需进行系列区位概念引导面建筑规划设计时民路芙蓉路交通条件良结合建筑外观创新
6 发展背景项目开发提供良发展环境需政府层面开发程团队组织层面进行良结合争取更优越项目发展环境组合更强势项目发展团队
7 目前涟源市房产市场短时间市供应量较涟源房产市场属起步阶段创新点引导空间较选择年度底启动项目项目20062007年赶销售黄金季节
8 项目土成相适中整体投资总额进行良控制前提偏发展空间投资者项目未升值空间中获利
（6） 项目应努力适应前涟源市商业格局发展演变成五马广场光明山商圈力补充实现开发销售推广营方式差异化
26 已进行调查研究项目成果
某某产顾问机构2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行涟源市房产市场调查针性家居建材市场调查次调研工作某某产顾问机构项目调研组全程操作完成项目调研员前期进行系统调研培训进入实际调查执行工作发放调查问卷340份回收效问卷320份项目区域发展前景部分涟源房产业士规模较家居建材营户进行专题采访调研结果专职统计分析员进行科学数分析统计项目组次组织召开数统计分析会议项目步项目定位系统市场推广销售策略建立执行奠定坚实基础
调查研究项目成果：
（1） 目前涟源市商品房供应量体量较短期住宅物业发展空间相较
接受次调查市民中48访者算购买住宅
26客户算25年购房仅26客户算12年购房根统计前涟水名城期市住宅水榭花市住宅面积总已超14万米涟水名城总建筑面积26万米未12年涟源市住宅物业市体量较市场空间相较市民居住环境已逐步开始重价格理念进步转变价格成购房者考虑首素部分购房者期偏理位置理想交通方便价格更具竞争力住宅
（2） 商铺投资消费理念趋成熟投资概念引导精确市场定位成商业项目操盘重中重
五江购物中心金带●时尚广场两商业项目推广销售市民商铺投资概念理解已逐步成熟商铺投资更谨慎次调查中40访者表示会进行商铺投资仅175访者正考虑购买客户均视项目情况定尚需力引导
（3） 家居建材行业竞争激烈期效进行市场整合
仅26客户表示目前营状况满意行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材营行业利润降广家居建材营者已意识家居建材行业整合必然性必性次接受营户调查访者中部分均希进行效市场整合说明长期涟源市家居建材行业营户分散凌乱独立营局面已迫切希改变市场呼唤站式家居建材消费场出现
（4） 撼动发形成市场位需强势政策进行引导
接受次调查访者中50营户表示愿意进场营访谈调查中涟源建材市场未发展起阴影理位置成营户提较意见根调查前家居建材营户商铺租金普遍高达项目预期价格（租金）需花费较精力物力进行引导强势广告推广政策覆盖全市政府行业集中政策项税费减免政策项目营销程中销售招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作助改善投资者营户理位置搬迁疑虑心理阴影
（5） 项目段价格部分访者投资价值市民认
50营户认芙蓉广场周边诞生家居建材广场发展前景54市民芙蓉广场块未23年升值前景表示说明广营户市民芙蓉广场块表现出投资信心项目发展缺基础条件
通次调研结果分析研究某某产顾问机构认：涟源市济较活跃市民中蕴藏着定市场购买力商铺投资概念成熟年涟源房产行业发展五江购物中心金带●时尚广场等商业项目推广销售涟源市商业产市场已具备定气氛发展基础项目发展成2006年度涟源房产市场热点项目项目域特点题行业特殊性势必涟源营造空前销售推广气氛商铺推广销售核心进行题行业概念投资概念传播受访者心态影响次调查数采集方面存偏差成项目期执行程中重数型参考资料
三 项目建设意义
31 关城市发展意义
着城市济发展涟源市商业格局已初现雏形形成五马广场光明山核心商圈周边辐射商业格局五马广场商业发展历史悠久处涟源市交通南路民南路交汇处理位置优越进出涟源市必涟源市代商业发展具代表性区域光明山商圈成型发展着天独厚基础市政府税务等批政府机关云集学校居民区分散四周形成强商业发展资源五江购物中心项目建成更树立涟源市新兴现代化商业中心形象增强区域全市商圈中竞争力目前光明山商圈已呈现出西发展趋势项目落成必加快涟源市西城发展进程进步完善涟源市城区整体规划
32 关行业市场意义
针目前涟源市建材市场分散营场环境差缺乏统市场营等现状项目拟定站式家居建材广场力店强品牌效应统市场理广告推广涟源建材市场整合优化贴心服务优质化产品低廉价格舒适购物环境吸引消费者涟源市建材行业应发展趋势实现良性发展
33 关社会综合效益意义
着建材行业重性日益突显专业建材市场缺成城市名片亮点工程项目落成方面弥补涟源市家居建材行业市场空白广营户提供更集中现代舒适营环境涟源市民提供中型城市保持步家居建材产品服务杜绝目前存涟源家居建材行业中次充质量环保均难保障现象涟源民造福方面进步美化城市形象提升城市形象解决目前交通路蓝田市场等区域营环境较差城市交通理消防带隐患问题真正成涟源市旧城改造行业整合房产市场发展标性物业社会提供众业机会极影响带动周边街区商业发展推动促进芙蓉广场商圈形成带动涟源市城西发展
涟源某某项目
行性研究报告
第二章 项目投资环境市场分析
四 涟源市情发展概况
41 涟源市情
涟源市位湖南省中部涟水游1951年安化湘乡邵阳划出部分政区筹建蓝田县1952年正式建县8月改名涟源县1987年撤县成立涟源市涟源市总面积1897方公里口108万辖15镇4乡1街道办事处林场
涟源文历史悠久革命老区湖南五侨乡涟源市旅游资源丰富北省然监仅次张家界湄江风景区南雄甲三湘龙山森林公园
涟源市交通便捷湘黔铁路娄涟高等级公路207国道境通太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路兴建完备交通路网构成
涟源煤炭乡色金属乡美称已探明矿产资源煤铁锰锑重晶石等21种形成采掘机械建材冶金制药食品加工等产业年市委市政府实施科技推动市场带动战略全市民营企业迅速发展高效结晶铜金属纤维艺术陶瓷金刚石触媒等批高科技产品远销国外
42 涟源市城市发展概况
前涟源市整体城市环境然处理想状态城区面积较城区环境改善城市常住口规模限流动口较少城市建设固定资产投资较等诸问题困扰着涟源市城市环境改善济发展
年涟源市力推进工业强市发展方投入量资金涟源城区进行改造类工业企业进行革新城市改造企业革新势必带动相关行业发展尤房产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作尤显著项目开发提供极佳市场契机
时加强周边县市联系互动涟源市加城市交通路网拓建兴建产生效应犹针强心剂推动涟源市房产业等相关行业飞速发展
43 涟源市济发展概况
涟源区拥较丰富矿产资源相关矿产冶炼机电运输行业发达产业发展规模较突出居民收入消费水90年代开始显著提高型济发展状况良
统计2004年全年涟源市城市居民均支配收入6603元年增长152004年末全市城镇集体单位岗职工43660年增加3824业员劳动报酬总额43660万元增加3219万元年增加8业员年均报酬9904元年增长334
全年民营济实现消费品零售总额157104万元增长148占全市消费品零售总额8098年末全市证贸易餐饮体户私营企业分达13345户272户分增长51327
涟源市总体居民收入水湖南省处中水年增长较快居民消费水较湖南省发展较快中型城市偏低根关金融机关涟源市居民储蓄水统计涟源均储蓄水处较高位置反映出前涟源市民投资极谨慎获取投资渠道信息少投资途径较少部分城市居民赖银行储蓄获取储蓄收益社会闲散资金投资欲极强烈特性
根前涟源市总体济发展居民消费储蓄水未35年涟源市房产行业发展空间较观总量控制前提部分社会闲散资金集中房产投资建材家居装饰等行业商业消费环境水程度改观突破
数源：娄底涟源相关政府报告文件资料等
44 涟源市商业发展历史革
回顾涟源市代商业发展历程清晰前涟源市商业营环境规模消费水均世纪780年代质量飞跃
世纪80年代前商业国营企业单位营商业济体制限制消费者消费意识局限性限制商业发展商业建筑建筑形态商业营环节满足消费者需求伴着世纪改革开放步伐城市商业取飞速发展
90年代初涟源市改前商贩贸易占商业消费市场半江山局面出现蓝田市场等批集中型专业市场类商品交易市场出现涟源市城市农村口消费较集中更方便消费场90年代末世纪初着外交流济活动增加涟源市首次出现中型超级市场度刷新涟源市商业格局金马特福康祥等批超市营企业获长足发展
年心连心新佳代表知名商业企业登陆涟源涟源市民享受国中型城市步商品服务更涟源市商业格局次突破伴着类商业企业发展涟源市商业房产行业出现受涟源市民热情欢迎追五江购物中心销售便反映出涟源市民中蕴藏极强投资欲消费力房产行业继续前进涟源市居住商业环境更良利改善城市消费环境提升城市品位更利土房产企业房产投资者核心竞争力增强
45 涟源市城市商业格局发展趋势
着城市济发展涟源市商业格局已初现雏形形成五马广场光明山核心商圈周边辐射商业格局
五马广场商业发展历史悠久处涟源市交通南路民南路交汇处理位置优越进出涟源市必涟源市代商业发展具代表性区域区域百货超市品牌服饰鞋帽电子通讯产品五金机电业态受城市道路状况建筑形态营理念等发展条件限区域老商业中心王者位正逐步转换改变区域街区形象破坏街区整体形象相关业态进行集中整治劣币驱逐良币理范围部分利润较高档次较高商业行业动集中转移动摇区域商业位
光明山商圈成型发展着天独厚基础市政府税务等批政府机关云集学校居民区分散四周形成强商业发展资源区域商贾云集流量庞受五马广场影响批商家营场延伸区域催生光明山商圈快速成熟五江购物中心项目建成更树立涟源市新兴现代化商业中心形象增强区域全市商圈中竞争力目前光明山商圈已呈现出西发展趋势芙蓉广场商圈形成极利
外汽车站基础发展商园街涟源市整体商业格局中重部分杂乱营环境参差齐业态组合弱化限制该商圈发展
观涟源市商业格局发展状况涟源市商圈商业物业建筑形态交通组织业态定位营理念等存部分缺陷商圈形成中渗透力辐射力表现明显项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈发展必然西蔓延带动项目周边区域提升商业价值项目势必首受光明山商圈影响着金带●时尚广场开发建设五江购物中心营状况转周边项目开发影响会越越明显
济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展项目发展提供少三市场机会项目块发展前景利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化获观开发回报成功势光明山带动区域物业商业价值社会市场市民开发商实现四赢
五 涟源市房产市场发展综述
51 市场发展概况
涟源市现代化房产市场2004年开始起步2004年前部分市民均购买土兴建民宅商品房概念理解清晰更没购买商品房意识目前涟源市住宅区没成规摸品质原量建民宅影响城市品位提高整体城市规划影响房产市场发展
2004年开始政府房产市场意识进行放开通招商引资部分房产项目进行立项出现涟水名城代表住宅项目五江购物中心代表商业项目五江购物中心产权式商铺投资销售模式项目市场开始供应便引起广投资者注意亲睐销售情况极真实体现涟源市民中蕴藏着极商铺购买力购买欲涟源市续商业项目极重参考价值意义
涟水名城规模手笔商品房建设开发相关社区配套型酒店商业街区规划范围涟源市民商品房第次更清晰认识涟水名城环境生活品质宣传潜移默化中市民产生影响涟源商品房市场起忽视作
涟水名城华房产开发公司开发水榭花市场供应4万余米商品房两项目时开始竞争涟源商品房市场格局已初具雏形着政府步放续项目开发涟源商品房市场必更成熟更理性姿态面市场
52 市场价格分析走势预测
521 居住房价格分析走势预测
2004年前涟源市住宅市场价格部分500700元米左右商品房市场未成型情况城市居民商品房概念理解均较落市场价格直处较低状态居住房开发利润点较低着全国房产市场发展涟源房产年长足发展政府形成较灵活房产招商引资政策鼓励外开发商涟源进行房产项目开发吸引批五江购物中心涟水名城等项目开发商前投资开发
外开发商带更强资优势更高开发品质受相关建筑材料开发规费涨建安成升带动涟源房产市场价格金带●时尚广场四楼街住宅达1100元米销售均价华●水榭花销售均价950元米涟水名城销售均价1040元米销售价格较2004年前住宅销售价格已涨200400元米反映出涟源市房产市场住宅销售价格发展趋势
次某某产顾问机构开展涟源市房产市场综合调研结果分析目前涟源部分市民倾选择销售价格600800元米住宅8001000元米价格区间已开始部分市民接受 华●水榭花涟水名城等项目目前销售理想说明高品质高价格住宅销售价格完全市场接受承认需时日某某产顾问机构认：涟源市房产23年规模适中户型新颖实景观资源良文气息浓厚居住房定市场机会价格突破千元
米存定市场空间建议项目居住房价格定位800元米左右较合适
涟源售住宅项目调研表：
项目名称
华●水榭花
位置
涟源市酒厂中面
项目概况
开发商：涟源华房产开发限公司
建筑面积：42998方米
绿化率：35 车库数（车位数）：未定 门面数： 未定
分期开发：期
项目工程进度： 项目动工已两月基础建设已完成
开盘时间：2005年12月底 交房时间：2006年6月
价格
住宅均价：950元方米 住宅高价：1200元方米
门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定
物费： 未定 力户型面积：160方米左右
付款方式折扣：三成十年五成十年
销售率
贵宾卡已售50张
目前推单位
四室两厅两卫
项目劣
势分析
1户型居选择空间
2目前交通方便
项目优
势分析
该项目处环境安静幽雅适合居家面积艺术园林休闲运动场双阳台设计较手欢迎周边配套较（邻中学学事业单位）
综合评价
该项目推广中助涟水天然景观文起居文化炒作切入点售楼部设立宾馆堂更进步接触目标消费群总体言该项目定优势
项目名称
涟水名城
位置
涟源市水公司旁
项目概况
开发商：娄底佳苑房产
占面积：155万方米 建筑面积：26万方米
绿化率：50 车库数（车位数）：未定 容积率：168 门面数： 未定
分期开发：两期
开盘时间：2006年1月 交房时间：未定
价格
住宅均价：1040元方米 住宅高价：1280元方米
门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定
物费： 未定 力户型面积：145方米左右
付款方式折扣：七成十年五成十五年
销售率
期销售3成左右
目前推单位
三室两厅两卫
522 商业房价格分析走势预测
年着涟源市城市商业发展涟源市商业房需求量迅猛增加直涟源市商业物业均国营市场单位物业极少市场出售2005年五江购物中心兴建涟源市民中蕴藏商业房购买需求迅速迸发出五江购物中心产权式商铺月销售率半铺销售价格达7500元米房率仅
52左右实际套销售价格达15000元米左右
2005年11月26日开盘金带●时尚广场街商铺销售均价18000元米层铺销售均价4800元米公摊率33左右该项目开盘良市场定位营销策略规划实现稳销售销售情况良
目前涟源市商业房仅金带●时尚广场项目售剩余单位23楼前涟源市旧城改造部分街单位房进行改造拍卖2006年市续商业项目参市场竞争方面着涟源市城市建设发展中心商圈辐射带动作部分次级商业区域价值稳步攀升涟源市商业房价格走势继续出现热点段价格居高次级区域陆续进局面
六 商业房市场供
61 区域商业房现供量结构情况调查
目前涟源市售商业房项目仅金带●时尚广场：
总建筑面积：1172726米
商业建筑面积：942726米
销售价格：
民路商铺：均价18000元米 工农路商铺：均价9000元米
层铺：4800元米 二层铺：2500元米
三层铺：1400元米 住宅销售均价：1140元米
62 区域商业房未供量结构情况调查
处项目面芙蓉建材市场部分商铺出租该建材市场严重击涟源市建材营户信心市场供应量会项目带威胁营商家消费者留阴影加期推广引导工作难度项目半年潜竞争手文艺路正施工项目（原涟源市童公园）二文艺南路块
10亩空会开发专业市场建材市场
七 商业房市场需求
71 区域商业房租情况调查
图显示96客户租赁商铺营
涟源市目前商业铺面均街铺面街铺面部分专业市场商铺建政府单位开发建设房屋街层涟源市目前家居建材市场物业租赁街商铺
72 区域售商业房销售情况调查
目前售仅金带●时尚广场销售情况较良性
八 商业房市场价格
81 区域商业房销售价格情况
涟源市商业房住宅底商企事业单位物业二三层商业房构成进行销售商业房量较少目前涟源市场进行销售商业物业金带 ● 时尚广场价格情况参报告61节
82 区域商业房租赁价格情况
物业名称
物业类型
营品牌
月租金价格（元米）
立华水果
街商铺
零售
50
运电话超市
街商铺
21
涟广超市
街商铺
零售
80
建材市场商铺
建材零售
24
目前涟源市商业物业租赁价格呈现出受段价值影响明显部分街商铺租金居高局面民路五马广场五江购物中心街商铺租金均65元米月金带●时尚广场街商铺租金预计高达120元米月根某某产顾问机构市场调研显示区域500米半径街商业房租赁价格2060元月米等面建材市场月租金甚低10元米月五马广场光明山等区域租金差距较目前项目区域流量街区面貌较差商业营未成规模等原引起
九 居住房市场分析
91 市场供应情况
涟源市目前商品房集中涟水名城水榭花两建项目中预计总建筑面积30万方米建商品房面积超14万方米
92 市场需求情况
通市场调查结果分析研究某某产顾问机构48访者算购房仅5访者考虑1年购房35访者考虑未3年购房说明目前涟源市民商品房购买意愿强烈购买时间集中未23年期市场会出现太市场需求
目前涟源市民商品房需求集中100120米中户型
140160米户型两档次较符合四线城市居民购房
面积需求特征
93 物业出租情况
目前涟源市没形成专业房屋租赁市场出租零散居民房承租般涟源事买卖流动居民租金普遍较低单间租金50元月简单装修套间租金200元月中档装修带家电套间租金350元月
94 售楼盘销售情况
涟源市民长期形成房屋概念市民房屋追求仅限建民宅商品房购买意识强导致涟水名城水榭花两型住宅项目动工销售理想
95 市场售户型特点分析
涟水名城力户型145方米左右三室两厅两卫调查知该户型较实受市民欢迎
水榭花力户型165方米左右四室两厅两卫双阳台调查知种户型较宽敞气部分济实力较雄厚群较喜欢该户型
金带 ● 时尚广场力户型150方米左右三室两厅两卫该项目段优越住房受欢迎
价格方面涟水名城水榭花实际成交价格没超1000元米仅金带●时尚广场4楼街住宅超1000元米该项目理位置市时间优越性整涟源商品房市场说仅具备参考价值具备阶段价格指导意义部分市民商品房价格集中800元左右心理预期短期突破千元关较困难
十 市场预测
101 未该区域商业房需求预测
2 营户投资意调查程中部分访者
持情况定态度说明目前涟源市商业产销
售受引导成分较五江购物中心未营起市民
商铺投资保持着谨慎态度时16访者正
考虑购买商铺 24客户表示视段价格定说明营户中间济实力般普通市民强投资意愿相言更强烈
（2） 市民商铺投资意相营户言40
客户表示会进行商铺投资市民商铺投资概念理解
程度然限五江购物中心影响部分市民
商铺投资已失信心者产生信心理市民中
175正考虑投资商铺
102 未该区域居住房需求预测
涟源市民长期形成房屋概念市民房屋追求仅限建民宅商品房购买意识强商品房消费园林景观户型物业理等概念理解较淡况涟源市房屋租赁市场未成熟流动口少未两年涟源市民居住房需求
103 综述
总体言涟源市民商铺住房定需求量涟源市房产行业刚刚起步时五江购物中心影响消费者投资信心果商业项目次击消费者投资信心话涟源市房产发展受严峻考验针市场现状工作重点应放消费意识引导区域概念炒作利规避市场风险结合题商业特殊性进行项目推广销售招商工作
涟源某某项目
行性研究报告
第三章 项目发展研究
十 项目块特征分析
111 项目区位分析
块形状：规方形
块位置：民路芙蓉路交汇处属六亩塘镇位涟源市城区西部城乡结合处目前块区位优势明显
块优势：民路芙蓉路均属涟源市城市干道项目提供良交通组织便利性时项目处涟源新化冷江等必外部交通优势明显
112 项目流分析
项目目前处芙蓉广场周边型消费场市政配套设施周边居住者部分普通市民街区形象较差目前该段流量较受光明山商圈发展影响已呈现出流量开始升趋势
113 项目块发展SWOT分析
△ 块发展机会 Opportunity
2 光明山商圈发展已呈现出块蔓延趋势块价值提升带积极影响
3 涟源市目前开发售商业项目项目块发展提供定市场机会
4 项目周边街区物业形象较差项目建成效带动周边物业价值提升
5 项目交通优势较明显
6 项目属招商引资项目块发展定政策支持
△ 块发展威胁 Weakness
1 市民项目块区位价值存怀疑心态
2 旧城改造项目项目发展形成竞争压力
3 项目块周边街区形象较差影响项目价值体现
△ 块发展优势 Strength
3 位民路芙蓉路交汇处双面路块价值高
4 街面较长建筑规划进行适街面适延长利提高整体商业价值
5 块规模适中体量适宜快速消化
6 受光明山商圈影响明显未升值前景观
7 项目交专业产顾问公司进行全程策划利保证项目发展思路执行科学化
△ 块发展劣势 Threat
3 项目形状况复杂增加施工难度
4 项目处芙蓉路道路状况较差改善
（3） 项目偏离市中心推广难度加
然项目目前处理位置明显受城市发展影响段发展升值前景已部分市民承认项目开发程中始终注意区域概念炒作提升良项目定位投资概念规避项目块市民心目中良影响
十二 项目商业房定位方案研究
121 项目定位方案
某某产顾问机构初步项目商业题选择：
整合商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业弥补市场空白根行业楼层需求条件规划业态形成××××家居建材广场 ××××家居广场商业题
122 项目定位方案提出背景
前涟源住宅商品房市量14万米涟水名城离案距离远众商品房销售必会进行装修商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会带动
方面某某产顾问机构涟源房产市场进行调研时发现家私建材行业营者整合意愿较强烈该类行业区位影响素较交通条件求较高恰符合项目块具备特征
某某产顾问机构初步项目商业题选择家居建材广场
123 项目定位方案市场调查结果
1231 行业营户站式家居建材市场认度
部分营户已意识行业分布零散营消费者站式家居建材广场具备站购齐价格更低服务更中规模家居建材营具备受部分营户支持赞项目具备营户层面发展机会
1232 家居建材消费者站式家居建材市场认度
家居建材消费者站式家居建材市场支持率54谓业占32占14表明：涟源消费者站式家居建材市场认度较高涟源市场成熟半消费者需加强引导
1233 市民站式家居建材市场认度
右图出绝部分市民支持涟源出现
型家居建材广场长期涟源市民购买建材
需门店断询问价格断较产品
出现站式家居建材广场集中产品种类
缩短购买时间提高购买效率更低
价格购买需家居建材产品
家居建材广场目前涟源市民心目中然市场空白点项目出现疑填补该市场空白取良社会效益改目前文艺路交通路拥挤消防交通城市理问题局面
1234 站式家居建材市场点选择调查
调查目前涟源市建材营户中较理想
集中型家居建材广场项目次调查设置
三点供营户选择调查结果显示涟
源市建材市场未营起营户中形成心理
阴影半数营户选择芙蓉广场
调查结果方面次显示芙蓉广场段价值方面更反映出营户选择程中已更趋理性考虑交通物流仓储等家居建材行业发展必须具备基础条件
124 项目定位方案SWOT分析
△ 项目发展机会 Opportunity
1 家居建材营户消费者市民均支持站式家居建材广场项目出现
2 目前涟源市家居建材行业营面积已超2万米营户200余家项目发展提供市场资源支持
3 市镇两级政府均支持项目发展提供相关政策性优惠鼓励措施
4 营户市民商铺投资保持着定热情存引导空间
5 型家居建材超市连锁发展趋势项目力店招商提供契机
6 未商品房市场发展利项目销售招商期营
7 目前家居建材营户分布凌乱商铺配套设施落均期新型站式家居建材广场填补市场空白
△ 项目发展威胁 Weakness
2 业态面建材市场蓝田市场部分重叠会相关方面利益突
3 行业商铺租赁价格高项目销售价格走高存定压力需力引导采取定返租免租政策
4 文艺路蓝田市场光蓝路等发形成市场位难撼动项目招商面压力
5 部分营户均愿意进驻23楼项目23楼销售招商面困难需通力店设置进行良规避化解
6 部分商家市场竞争中已丧失行业信心项目发展程中起负面作
7 五江购物中心商铺投资部分市民丧失投资信心市民商铺投资已更谨慎理性
△ 项目发展优势 Strength
3 位民路芙蓉路交汇处双面路块价值高
4 街面长达70米建筑规划进行适街面适延长利提高整体商业价值
5 块规模适中体量适宜快速消化
6 受光明山商圈影响明显未升值前景观
7 项目填补市场空白项目发展机会空间较
8 项目总体成高降低销售单价利中客户投资
9 项目引进力店营销策略利项目刷新涟源家居建材行业格局成市场领袖
△ 项目发展劣势 Threat
（1） 项目街区面貌改善（2） 流量限（3） 商业气氛尚（4） 浓厚
（5） 部分营户市民项目段抱怀疑态度（6） 增加项目宣传推广难度
（7） 推广招商难度加（8） 推广招商费增加
（9） 块规模限（10） 法设置集中仓储房
（5） 市场项目预计销售价格租赁价格存接受难度
综项目SWOT分析中反映出情况说明项目发展××××家居建材广场思路基行应注意风险规避劣势化解素项目发展更贴市场成功招商投资概念推广位获观利润回报
125 项目定位方案存问题建议
项目定位方案期推广销售招商程中存利素：
2 销售价格实际租赁价格间存矛盾建议项目23楼采取整体部分返租形式销售
3 市民项目段怀疑态度项目发展需托强广告宣传造势通力店中心期营程中价格质量服务良贯穿整推广节奏中限度区域概念行业概念进行宣传推广
4 区域商业氛围成熟招商难度增首先启动力店招商满足项目发展实际推广执行工作需化解市民项目否发展成功疑虑部分部位予免租营配合招商政策利招商
5 营业商铺租金税收政策求苛刻政府申请真正够落实位税费减免政策营户降低营成通免租政策力店龙头效应营户发动集中广告宣传攻势
6 潜竞争手存针出现竞争手项目应快年底前启动第期广告投放
十三 项目产品定位方案研究
131 项目产品定位原
项目产品定位应区普通商住楼项目产品定位符合目前题商业销售招商营需求需根项目块未发展前景观特殊情况综合考虑产品未途产品定位应符合原：
2 符合项目济效益目标需求
3 充分利项目处民路芙蓉路交汇处双面路特点发挥项目街面较长交通优势明显优势
4 符合项目整体规划构思前提街商铺建筑面积控制合理范围努力提高街商铺价值
5 项目产品定位应充分考虑家居建材市场行业特殊性相关物流交通层高等求进行效握
6 项目住宅部分应清晰交通组织系统实现商业流居住流分离
132 项目产品定位市场
项目产品定位市场某某产顾问进行涟源市房产市场家居建材市场调查研究数市场调查项目具参考价值结：
1 商家产品需求：层高4555米间面宽425米间进深1012米间
2 面积50100米间4060米铺位分割较合理商铺间应组合全面覆盖面积需求客户
3 部分市民住宅面积需求分100120米140160米两区间
4 调查数（详见市调报告）
133 项目产品定位方案
1331 整体建筑规模控制
（1） 项目总建筑面积1819万米间中二三层商业房单层建筑面积36503800米间四五六七楼住宅规划面积70007800米间
（2） 项目层拟规划建筑面积2500米间
（3） 层层高58左右二三层层高38米左右住宅层高3米净建筑总高度约254米（含天花板天际线高度）
1332 户型规划
① 街商铺开间384米间进深12米左右套面积45648米间
② 二三层商铺套面积规划4565米间具体户型面积根建筑设计安排定
③ 住宅户型规划110130米三房140160米四房力户型进行设计
134 技术济指标
总建筑面积：1819万米
商业面积：10114万米
住宅面积：70007800米
容积率：约457
建筑净高：254米
135 项目业态定位方案
项目囊括业态具体楼层业态定位方案
1层(含街门面)
(1) 木业板材区
(2) 油漆涂料区
(3) 工程材料区
(4) 化工胶剂区
(5) 材件区
(6) 五金机电区
2层
(1) 陶瓷卫浴区
(2) 玻璃制品区
(3) 灯饰明区
(4) 板面区
(5) 门窗锁具区
3层
(1) 家居饰品区
(2) 家私家具区
(3) 办公家具区
考虑1层租金售价较高楼层业态均效益较营利润较高行业23楼选择产品较流动速度稍慢场规模求较行业降低月租金缓解营户租金压力23楼目前业态定位较适宜力店进行招商
涟源某某项目
行性研究报告
第四章 效益风险分析
十四 项目投资估算
项目投资估算表
单位：万元
序号
工程费名称
估算价值
备 注
1
土建工程
10616万元
17950米总建筑面积计算土建成480元米计算层建筑成估计200万元
2
土费
510万元
3
附属工程项目配套
330万元
货梯观光电梯辆配套费150元米计算
4
勘探
2万元
5
相关规费
15万元
7
设计费
8975万元
5元米计算
8
水电增容费
5万元
9
理费
20万元
10
基预备费
40万元
11
合计
199258万元
引进力店省力店装修费约80100万
注：报告撰写单位仅提出参考价格数均建筑面积17950米基准进行估计具体数额实际操作准
根初步估算项目总体投资成约199258万元数基成投入费已核算层建筑成
十五 济效益分析
151 项目营策略
(1)
项目13层商业部分楼实行返租销售办法
中层返租期限1年返租回报8
二三层返租期限3年第年回报率7第二年回报8第三年回报9均年固定回报8返租采取买返执行办法客户签定购房合时获三年固定回报计24
反租部分具体定价中预留相应空间
项目销售程中根销售情况整体销售节奏安排适应价格策略提高销售价格
(2) 便项目期运作畅报告分初步设定返租返租销售价格
152 项目销售价格建议
（1） 返租销售价格
根市场调查结果项目成情况建议项目采取返租销售模式时销售价格：
街商铺销售均价：10000元米
层铺销售均价：4100元米（含返租年）
二层铺销售均价：2350元米（含返租三年）
三层铺销售均价：1350元米（含返租三年）
住宅销售均价：850元米
（2） 返租时销售价格建议
街商铺销售均价：10000元米
层铺销售均价：3950元米
二层铺销售均价：1950元米
三层铺销售均价：1100元米
住宅销售均价：850元米
（3） 价格说明
目前该定价体系项目初步定价均保守估计市场承受范围实际执行程中根市场反应销售状况适应价格策略适调高部分楼层单位销售价格圆满完成销售务外项目价格调整取决项目招商方面资金投入项目招商投入提高价格势提升保障合理项目销售利润
出项目实现销售收入预计：
项目销售收入预测表（返租）
名称
建筑面积
（米）
返租销售单价
（元米）
预计销售额（返租）
（万元）
备注
街商铺
750
10000
750
层铺
2900
4100
1189
减年返租约9512万元109388万元
二层铺
3650
2350
85775
减三年返租约20586元65189万元
三层铺
3650
1350
49275
减三年返租约11826万元37449万元
住宅
7000
850
595
合计
17950
38845
返租销售额约346526万元
二三层三年返租期间出租收益预计：
4 1层铺免租半年半年租金28元米月租金65收取18元米月预计租金收益3132万元
5 23层铺免租1年第2年租金50收取第三年租金
80收取预计租金收益136656万元
第2层租金：15元米月 第3层租金9元月
出项目返租期预期收益：1679760万元
项目销售收入预测表（返租）
名称
建筑面积
（米）
销售单价
（元米）
预计销售额
（万元）
备注
街商铺
750
10000
750
层铺
2900
3950
11455
二层铺
3650
1950
71175
三层铺
3650
1100
401．5
住宅
7000
850
595
合计
17950
360375
计算分析出：
9 项目采取返租销售模式时合销售额38845万元减返租部分实际现金收入346526万元返租期预期租金收益167976万元返租销售时实际总收入3633236万元
10 项目采取返租销售模式时总销售额预计360375万元
153 项目投资利润
成利润估算表
序号
项目
（返租时）金额
备注
（返租时）金额
备注
1
销售收入
3633236万元
含返租期租金收益
360375万元
2
销售成
199258万元
199258万元
3
销售税金附加
19983万元
暂55估算
19821万元
4
销售费
180万元
180万元
5
利润总额
1260．83万元
1232．96万元
6
税
100万元
预估
100万元
预估
7
净利润
116083万元
113296万元
项目初步估算
(1) 返租销售税利润约116083万元
(2) 返租销售税利润约113296万元
154 财务指标分析
1541毛利率（返租销售）
销售收入销售成
销售毛利率 ×100
销售收入
项目毛利率：（3633236199258）3633236×1004516
1542 净利率（返租销售）
销售净利率（净利销售收入）×100 净利般指税利润
项目净利率（1160833633236）×1003196
项目返租销售时毛利润率4516税净利润率3196利润率符合前房产开发利润水项目济效益行
十六 风险性分析
风险素风险程度分析表
风险素
影响程度
说明
严重
较
般
市场风险
√
区域市场确定素较行业影响较
技术风险
√
技术风险较弱
工程风险
√
施工难度高
资金风险
√
资金应周期较长存调配风险
政策风险
√
受政府予开发营政策影响
外部协作风险
√
公司团队信誉良
社会风险
√
社会需求量较属空白市场项目
风险
√
行业影响素较受商业项目投资风险
表出项目开发风险素存市场政策资金方面涟源市五江购物中心营状况佳已影响投资者投资信心商业项目出现营状况佳局面严重影响投资者商铺投资热情影响项目销售方面涟源市旧城改造项目较2006出现项目投资竞争手影响项目销售
项目销售招商受政府政策影响较方面项目开发需政府予相关开发税费优惠扶持方面项目销售招商需政府予相关行业整合营税费等政策支持政策时落实位项目利销售带威胁素
十七 济评价
171 成费项税收
结合项目实际情况相关法规规定政策拟定成费税收水
（1）销售费
项目偏离市中心段未全部部分市民完全认考虑推广费适增加销售费暂180万元计算
（2）营业税附加
营业税营业收入55％计算
（3）税
中华民国企业税暂行条例实施细税实际应33％计取根项目情况暂预估100万元
172 项目投资利润
根报告拟定项目收益成费税收等水通相关计算分析整项目开发期返租销售模式时累计税利润116083万元项目开发毛利率达4516
173 财务指标分析
项目毛利率净利率均达行业均水报告财务指标分析认该项目济效益行
十八 社会评价
181环境评价（定性）
项目体现现代社会思想设计充分考虑功例尺度建筑定位现代文化济发展新阶段设计构想建筑设计现代感强烈成涟源市商业城市标项目提升城市品位美化城市环境起忽视作
项目住宅商业区实现行系统分流住宅建筑形态力求时尚典曲线流畅造型优美线条细部处理处理简约明快独具格符合前住宅设计总体潮流裙楼顶部绿化建筑品布局合理巧妙错落致入住客户营造出良居住氛围
项目建成彻底改变低矮密集设施简陋环境恶劣现状形成商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目效带动芙蓉广场周边物业价值提升
182社会评价（定性）
1821 城市发展影响
（1） 实现光明山商圈五马广场商圈芙蓉广场三点线城市商业结构（2） 涟源市城市商业发展起促进拉动作
（3） 改变芙蓉广场周边街区形象（4） 明显提升民西路芙蓉路物业价值（
5） 利扩城区面积（6） 提升丰富街区商业营结构
（7） 效解决交通路目前家居建材行业营导致交通拥挤城市理难度较等问题（8） 改善交通路线街区面貌（9） 城市商业中心体现出真正商业价值
（10） 项目营（11） 带动部分市民前城西进行消费（12） （13） 项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展
1822 行业市场影响
6 站式家居建材广场消费模式彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱成规模状况行业整合前提增强行业竞争力
7 广家居建材营户提供环境更配套设施更齐全营环境家居营户形成更透明化更公营环境利市场产品质量价格透明消费者受益
8 型龙头力店规模效应项目营户带更客流营户客流量更集中增加销售额提升营效益
9 符合行业市场发展形势行业集中项目辐射周边邻县市涟源家居建材行业更具影响力
10 项目成功开发营业部分营户仓库集中涟源市建材市场盘活目前陷入困境建材市场建材市场获新发展机遇
1823 社会素影响
（1） 项目开发程中营程中社会提供业口
300
（2） 稳定投资收益较低投资门槛（3） 社会提供更便捷安全投资渠道
（4） 消费者家居建材程中享受质量放心（5） 价格低（6） 服（7） 务周家居建材消费服（8） 务
（9） 项目住宅涟源市民提供环境优美（10） 价格适中住房（11） （12） 改善目前市民住房结构
（13） 项目开业营（14） 周边文化体育卫生金融等行业起明显补充带动作
183 综合评价
项目开发建设利改善城市项目周边街区环境提升城市品位美化城市环境社会行业社会综合效益影响明显环境效益社会效益评价均行
涟源某某项目
行性研究报告
第五章 研究结建议
十九 总体结建议
研究结：
某某项目开发进行行性研究报告出结：
涟源某某项目开发获观济效益社会综合效益该项目行
存问题建议：
（1） 成控制
项目受成影响较明显段区位优势明显价格太超出市场承受范围项目应努力控制建设成建立完善成控制体系保留项目观利润空间
（2） 开发规模
成开发规模时成影响项目利润关键两素项目面积限报告济效益评估项目面积全部铺满基础进行测算建筑面积减少势必影响项目总体销售额影响项目利润项目应相关政策允许范围限度争取建筑规划条件项目开发规模化实现开发利润化
（3） 广告推广
项目广告推广意义非常重芙蓉广场商圈概念进行炒作市民心目中加强域价值印象获强感官击效应项目家居建材广场定位进行宣传推广传达投资概念商机概念瞄准销售招商客户群体广告网络延伸周边县市强广告宣传攻势掀起2006年涟源新投资创富风暴
（4） 政策支持
项目应更位贯彻项目关返租免租营销策略力度争取政府相关方面政策支持关政策允许范围应该争取更优惠开发条件项目期招商营争取相关税费支持政策确保招商成功项目投资者进驻企业投资者创造更便利更具投资价值物业
（4） 开发进度
项目应开发进度进行严格关项目赶明年46月份房产销售旺季营造项目开门红旺销局面提升投资者营户信心树立项目涟源周边县市行业领袖位项目开发进度旦销售脱节严重影响项目推广销售节奏
（5） 项目招商
项目应力店进行重点年底前力店达成合作开始广告推广确保明年3月份正式启动广告宣传4月份左右启动销售计划续竞争手设置进入壁垒赢市场先机项目推广销售启动适宜时间确定相关招商象招商政策项目成功运营良基础
外项目建筑工程量工程建设中应该听取关专家意见建议关证设计施工策划推广销售紧密配合建设程中出现问题应该科学方法进行分析较证设计施工中吸取长沙等区家居建材市场建设验采合理行效技术手段确保工程万失项目营销策划力求创新符合项目定位前瞻性眼光进行整项目全程策划工作确保开发商投资者社会合作企业取更效益
某某产专业房产营销策划团队继续精诚合作服务态度全心全意某某项目策划销售职责科学效专业房产营销道协助某某房产投资限公司解决项目发展程中出现类问题合理安排项目推广销售节奏实现项目稳健成功发展项目济效益社会效益化继续努力
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建材市场行性报告
11 项目名称
项目目前尚未正式命名合作文件日常类交通沟通中暂某某项目代表该项目简称项目
12 项目开发背景
涟源某某项目位涟源市民路芙蓉路交汇处属原工矿公司宗面积约4044方米块整形较规街面长项目块典型城市二级综合土性质属商住综合原土权属单位挂牌出涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获权该块土年限达70年般商住年限中年限极高作招商引资项目该块开发获政府力支持获开发政策性优惠
13 行性研究报告编制目
（1） 项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块价值进行合理评估
（2） 项目行性开发营提出初步意见项目规划设计功分区等提出相应建议
（3） 结合块目前状况特点探索项目开发方案济效益社会效益环境效益方面行性
（4） 项目开发进行投资分析风险分析
（5） 项目决策实施提出优化建议
14 行性研究报告编制
（1） 国家建设部湖南省颁布房产相关法律政策
（2） 中华民国城市规划法
（3） 中华民国城市房产理法
（4） 娄底涟源房产相关法律政策文件
（5） 涟源市招商引资政策
（6） 项目详细规划控制原
（7） 现场勘察涟源市房产市场综合调研资料
（8）涟源市前建安成项配套费规费收费标准
（9） 某某产顾问机构积累专业市场项目操盘验价值
二 项目概况
21 块位置
项目块位涟源市XX路XX路交汇处距XX山市民休闲广场约800米面涟源市建材市场周边建筑物业形态居民单位房200米半径目前街铺 商业营营范围涉建材食杂零售批发餐饮休闲等行业
四范围：
东：芙蓉北路
西：煤炭医院
南：民西路
北：街民宅
22 块规模开发目标
项目宗面积4044方米政府求民路处退红线363米实际面积约3898方米
项目拟建成七层总建筑面积18万米左右商住楼中裙楼商业部分三层单层建筑面积36503800米间裙楼四层住宅拟规划面积70007800米间
项目拟建层规划建筑面积2500米左右
23 块周边环境配套设施
项目块处涟源市X广场距涟源市核心商业区域XX山约8001000米目前周边街商业商业营类统营品牌参差齐芙蓉路道路状况街区面貌均改善
环境配套设施：
☆ 电力电讯：接入项目
☆ 排水：道铺设位
☆ 型汽车站：民路公交车站
☆ 休闲广场：光明山市民休闲广场距项目约800米
☆ 购物场：300米XXX超市街型商店
☆ 娱乐场：300米范围型娱乐休闲休闲运动场
☆ 医疗卫生：项目西侧煤炭总医院北500米六亩塘镇中心医院
☆ 教育文化体育运动：六亩塘镇中心学项目500米半径型体育运动场
☆ 金融邮政电信：邮政储蓄民路农业银行中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅
24 项目性质特点
项目商住综合项目定位题商业+层住宅发展模式
项目特点：
5 项目块双面路街面较长适合商业产项目开发项目理位置偏离市中心需区域概念进行强势引导
6 土年限70年年限较长形成独特卖点
7 块明显高低落差形较规利项目开发
8 项目周边目前街区环境理想量中低档次街商业影响项目块商业价值增加项目开发难度
9 项目芙蓉广场周边第代表型房产开发项目成功开发芙蓉广场商圈形成极推动促进作幅度提升周边物业价值
25 项目块价值分析
涟源市商业核心区域五马广场光明山
光明山商圈五马广场老商业核心区域基础逐渐广场政府拢市场发展结果光明山商圈集中市政府检查院法院银行等量政府机关单位金融机构拥型品牌连锁零售新佳超市通程电器12000米广场光明山成涟源具商业价值核心商业区域取代五马广场势
项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈发展必然西蔓延带动周边区域提升商业价值项目势必首受光明山商圈影响济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展项目发展少提供三市场机会项目块发展前景利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化获观效益回报成功势光明山商圈发展势头彻底改变目前项目块区域落商业环境带动该区域发展五马广场光明山形成三点成线涟源商圈分布架构带动区域物业商业价值社会市场市民开发商实现四赢
项目块价值特点：
4 形貌块规模项目开发规模限制流量足周边商业环境改善较适应涟源房产市场单项目总量应控制特征
5 交通区位价值目前尚明显适合件消费品终端零售行业需进行系列区位概念引导面建筑规划设计时民路芙蓉路交通条件良结合建筑外观创新
6 发展背景项目开发提供良发展环境需政府层面开发程团队组织层面进行良结合争取更优越项目发展环境组合更强势项目发展团队
7 目前涟源市房产市场短时间市供应量较涟源房产市场属起步阶段创新点引导空间较选择年度底启动项目项目20062007年赶销售黄金季节
8 项目土成相适中整体投资总额进行良控制前提偏发展空间投资者项目未升值空间中获利
（6） 项目应努力适应前涟源市商业格局发展演变成五马广场光明山商圈力补充实现开发销售推广营方式差异化
26 已进行调查研究项目成果
某某产顾问机构2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行涟源市房产市场调查针性家居建材市场调查次调研工作某某产顾问机构项目调研组全程操作完成项目调研员前期进行系统调研培训进入实际调查执行工作发放调查问卷340份回收效问卷320份项目区域发展前景部分涟源房产业士规模较家居建材营户进行专题采访调研结果专职统计分析员进行科学数分析统计项目组次组织召开数统计分析会议项目步项目定位系统市场推广销售策略建立执行奠定坚实基础
调查研究项目成果：
（1） 目前涟源市商品房供应量体量较短期住宅物业发展空间相较
接受次调查市民中48访者算购买住宅
26客户算25年购房仅26客户算12年购房根统计前涟水名城期市住宅水榭花市住宅面积总已超14万米涟水名城总建筑面积26万米未12年涟源市住宅物业市体量较市场空间相较市民居住环境已逐步开始重价格理念进步转变价格成购房者考虑首素部分购房者期偏理位置理想交通方便价格更具竞争力住宅
（2） 商铺投资消费理念趋成熟投资概念引导精确市场定位成商业项目操盘重中重
五江购物中心金带●时尚广场两商业项目推广销售市民商铺投资概念理解已逐步成熟商铺投资更谨慎次调查中40访者表示会进行商铺投资仅175访者正考虑购买客户均视项目情况定尚需力引导
（3） 家居建材行业竞争激烈期效进行市场整合
仅26客户表示目前营状况满意行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材营行业利润降广家居建材营者已意识家居建材行业整合必然性必性次接受营户调查访者中部分均希进行效市场整合说明长期涟源市家居建材行业营户分散凌乱独立营局面已迫切希改变市场呼唤站式家居建材消费场出现
（4） 撼动发形成市场位需强势政策进行引导
接受次调查访者中50营户表示愿意进场营访谈调查中涟源建材市场未发展起阴影理位置成营户提较意见根调查前家居建材营户商铺租金普遍高达项目预期价格（租金）需花费较精力物力进行引导强势广告推广政策覆盖全市政府行业集中政策项税费减免政策项目营销程中销售招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作助改善投资者营户理位置搬迁疑虑心理阴影
（5） 项目段价格部分访者投资价值市民认
50营户认芙蓉广场周边诞生家居建材广场发展前景54市民芙蓉广场块未23年升值前景表示说明广营户市民芙蓉广场块表现出投资信心项目发展缺基础条件
通次调研结果分析研究某某产顾问机构认：涟源市济较活跃市民中蕴藏着定市场购买力商铺投资概念成熟年涟源房产行业发展五江购物中心金带●时尚广场等商业项目推广销售涟源市商业产市场已具备定气氛发展基础项目发展成2006年度涟源房产市场热点项目项目域特点题行业特殊性势必涟源营造空前销售推广气氛商铺推广销售核心进行题行业概念投资概念传播受访者心态影响次调查数采集方面存偏差成项目期执行程中重数型参考资料
三 项目建设意义
31 关城市发展意义
着城市济发展涟源市商业格局已初现雏形形成五马广场光明山核心商圈周边辐射商业格局五马广场商业发展历史悠久处涟源市交通南路民南路交汇处理位置优越进出涟源市必涟源市代商业发展具代表性区域光明山商圈成型发展着天独厚基础市政府税务等批政府机关云集学校居民区分散四周形成强商业发展资源五江购物中心项目建成更树立涟源市新兴现代化商业中心形象增强区域全市商圈中竞争力目前光明山商圈已呈现出西发展趋势项目落成必加快涟源市西城发展进程进步完善涟源市城区整体规划
32 关行业市场意义
针目前涟源市建材市场分散营场环境差缺乏统市场营等现状项目拟定站式家居建材广场力店强品牌效应统市场理广告推广涟源建材市场整合优化贴心服务优质化产品低廉价格舒适购物环境吸引消费者涟源市建材行业应发展趋势实现良性发展
33 关社会综合效益意义
着建材行业重性日益突显专业建材市场缺成城市名片亮点工程项目落成方面弥补涟源市家居建材行业市场空白广营户提供更集中现代舒适营环境涟源市民提供中型城市保持步家居建材产品服务杜绝目前存涟源家居建材行业中次充质量环保均难保障现象涟源民造福方面进步美化城市形象提升城市形象解决目前交通路蓝田市场等区域营环境较差城市交通理消防带隐患问题真正成涟源市旧城改造行业整合房产市场发展标性物业社会提供众业机会极影响带动周边街区商业发展推动促进芙蓉广场商圈形成带动涟源市城西发展
涟源某某项目
行性研究报告
第二章 项目投资环境市场分析
四 涟源市情发展概况
41 涟源市情
涟源市位湖南省中部涟水游1951年安化湘乡邵阳划出部分政区筹建蓝田县1952年正式建县8月改名涟源县1987年撤县成立涟源市涟源市总面积1897方公里口108万辖15镇4乡1街道办事处林场
涟源文历史悠久革命老区湖南五侨乡涟源市旅游资源丰富北省然监仅次张家界湄江风景区南雄甲三湘龙山森林公园
涟源市交通便捷湘黔铁路娄涟高等级公路207国道境通太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路兴建完备交通路网构成
涟源煤炭乡色金属乡美称已探明矿产资源煤铁锰锑重晶石等21种形成采掘机械建材冶金制药食品加工等产业年市委市政府实施科技推动市场带动战略全市民营企业迅速发展高效结晶铜金属纤维艺术陶瓷金刚石触媒等批高科技产品远销国外
42 涟源市城市发展概况
前涟源市整体城市环境然处理想状态城区面积较城区环境改善城市常住口规模限流动口较少城市建设固定资产投资较等诸问题困扰着涟源市城市环境改善济发展
年涟源市力推进工业强市发展方投入量资金涟源城区进行改造类工业企业进行革新城市改造企业革新势必带动相关行业发展尤房产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作尤显著项目开发提供极佳市场契机
时加强周边县市联系互动涟源市加城市交通路网拓建兴建产生效应犹针强心剂推动涟源市房产业等相关行业飞速发展
43 涟源市济发展概况
涟源区拥较丰富矿产资源相关矿产冶炼机电运输行业发达产业发展规模较突出居民收入消费水90年代开始显著提高型济发展状况良
统计2004年全年涟源市城市居民均支配收入6603元年增长152004年末全市城镇集体单位岗职工43660年增加3824业员劳动报酬总额43660万元增加3219万元年增加8业员年均报酬9904元年增长334
全年民营济实现消费品零售总额157104万元增长148占全市消费品零售总额8098年末全市证贸易餐饮体户私营企业分达13345户272户分增长51327
涟源市总体居民收入水湖南省处中水年增长较快居民消费水较湖南省发展较快中型城市偏低根关金融机关涟源市居民储蓄水统计涟源均储蓄水处较高位置反映出前涟源市民投资极谨慎获取投资渠道信息少投资途径较少部分城市居民赖银行储蓄获取储蓄收益社会闲散资金投资欲极强烈特性
根前涟源市总体济发展居民消费储蓄水未35年涟源市房产行业发展空间较观总量控制前提部分社会闲散资金集中房产投资建材家居装饰等行业商业消费环境水程度改观突破
数源：娄底涟源相关政府报告文件资料等
44 涟源市商业发展历史革
回顾涟源市代商业发展历程清晰前涟源市商业营环境规模消费水均世纪780年代质量飞跃
世纪80年代前商业国营企业单位营商业济体制限制消费者消费意识局限性限制商业发展商业建筑建筑形态商业营环节满足消费者需求伴着世纪改革开放步伐城市商业取飞速发展
90年代初涟源市改前商贩贸易占商业消费市场半江山局面出现蓝田市场等批集中型专业市场类商品交易市场出现涟源市城市农村口消费较集中更方便消费场90年代末世纪初着外交流济活动增加涟源市首次出现中型超级市场度刷新涟源市商业格局金马特福康祥等批超市营企业获长足发展
年心连心新佳代表知名商业企业登陆涟源涟源市民享受国中型城市步商品服务更涟源市商业格局次突破伴着类商业企业发展涟源市商业房产行业出现受涟源市民热情欢迎追五江购物中心销售便反映出涟源市民中蕴藏极强投资欲消费力房产行业继续前进涟源市居住商业环境更良利改善城市消费环境提升城市品位更利土房产企业房产投资者核心竞争力增强
45 涟源市城市商业格局发展趋势
着城市济发展涟源市商业格局已初现雏形形成五马广场光明山核心商圈周边辐射商业格局
五马广场商业发展历史悠久处涟源市交通南路民南路交汇处理位置优越进出涟源市必涟源市代商业发展具代表性区域区域百货超市品牌服饰鞋帽电子通讯产品五金机电业态受城市道路状况建筑形态营理念等发展条件限区域老商业中心王者位正逐步转换改变区域街区形象破坏街区整体形象相关业态进行集中整治劣币驱逐良币理范围部分利润较高档次较高商业行业动集中转移动摇区域商业位
光明山商圈成型发展着天独厚基础市政府税务等批政府机关云集学校居民区分散四周形成强商业发展资源区域商贾云集流量庞受五马广场影响批商家营场延伸区域催生光明山商圈快速成熟五江购物中心项目建成更树立涟源市新兴现代化商业中心形象增强区域全市商圈中竞争力目前光明山商圈已呈现出西发展趋势芙蓉广场商圈形成极利
外汽车站基础发展商园街涟源市整体商业格局中重部分杂乱营环境参差齐业态组合弱化限制该商圈发展
观涟源市商业格局发展状况涟源市商圈商业物业建筑形态交通组织业态定位营理念等存部分缺陷商圈形成中渗透力辐射力表现明显项目距光明山商圈仅800米左右光明山商圈发展必然西蔓延带动项目周边区域提升商业价值项目势必首受光明山商圈影响着金带●时尚广场开发建设五江购物中心营状况转周边项目开发影响会越越明显
济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展项目发展提供少三市场机会项目块发展前景利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化获观开发回报成功势光明山带动区域物业商业价值社会市场市民开发商实现四赢
五 涟源市房产市场发展综述
51 市场发展概况
涟源市现代化房产市场2004年开始起步2004年前部分市民均购买土兴建民宅商品房概念理解清晰更没购买商品房意识目前涟源市住宅区没成规摸品质原量建民宅影响城市品位提高整体城市规划影响房产市场发展
2004年开始政府房产市场意识进行放开通招商引资部分房产项目进行立项出现涟水名城代表住宅项目五江购物中心代表商业项目五江购物中心产权式商铺投资销售模式项目市场开始供应便引起广投资者注意亲睐销售情况极真实体现涟源市民中蕴藏着极商铺购买力购买欲涟源市续商业项目极重参考价值意义
涟水名城规模手笔商品房建设开发相关社区配套型酒店商业街区规划范围涟源市民商品房第次更清晰认识涟水名城环境生活品质宣传潜移默化中市民产生影响涟源商品房市场起忽视作
涟水名城华房产开发公司开发水榭花市场供应4万余米商品房两项目时开始竞争涟源商品房市场格局已初具雏形着政府步放续项目开发涟源商品房市场必更成熟更理性姿态面市场
52 市场价格分析走势预测
521 居住房价格分析走势预测
2004年前涟源市住宅市场价格部分500700元米左右商品房市场未成型情况城市居民商品房概念理解均较落市场价格直处较低状态居住房开发利润点较低着全国房产市场发展涟源房产年长足发展政府形成较灵活房产招商引资政策鼓励外开发商涟源进行房产项目开发吸引批五江购物中心涟水名城等项目开发商前投资开发
外开发商带更强资优势更高开发品质受相关建筑材料开发规费涨建安成升带动涟源房产市场价格金带●时尚广场四楼街住宅达1100元米销售均价华●水榭花销售均价950元米涟水名城销售均价1040元米销售价格较2004年前住宅销售价格已涨200400元米反映出涟源市房产市场住宅销售价格发展趋势
次某某产顾问机构开展涟源市房产市场综合调研结果分析目前涟源部分市民倾选择销售价格600800元米住宅8001000元米价格区间已开始部分市民接受 华●水榭花涟水名城等项目目前销售理想说明高品质高价格住宅销售价格完全市场接受承认需时日某某产顾问机构认：涟源市房产23年规模适中户型新颖实景观资源良文气息浓厚居住房定市场机会价格突破千元
米存定市场空间建议项目居住房价格定位800元米左右较合适
涟源售住宅项目调研表：
项目名称
华●水榭花
位置
涟源市酒厂中面
项目概况
开发商：涟源华房产开发限公司
建筑面积：42998方米
绿化率：35 车库数（车位数）：未定 门面数： 未定
分期开发：期
项目工程进度： 项目动工已两月基础建设已完成
开盘时间：2005年12月底 交房时间：2006年6月
价格
住宅均价：950元方米 住宅高价：1200元方米
门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定
物费： 未定 力户型面积：160方米左右
付款方式折扣：三成十年五成十年
销售率
贵宾卡已售50张
目前推单位
四室两厅两卫
项目劣
势分析
1户型居选择空间
2目前交通方便
项目优
势分析
该项目处环境安静幽雅适合居家面积艺术园林休闲运动场双阳台设计较手欢迎周边配套较（邻中学学事业单位）
综合评价
该项目推广中助涟水天然景观文起居文化炒作切入点售楼部设立宾馆堂更进步接触目标消费群总体言该项目定优势
项目名称
涟水名城
位置
涟源市水公司旁
项目概况
开发商：娄底佳苑房产
占面积：155万方米 建筑面积：26万方米
绿化率：50 车库数（车位数）：未定 容积率：168 门面数： 未定
分期开发：两期
开盘时间：2006年1月 交房时间：未定
价格
住宅均价：1040元方米 住宅高价：1280元方米
门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定
物费： 未定 力户型面积：145方米左右
付款方式折扣：七成十年五成十五年
销售率
期销售3成左右
目前推单位
三室两厅两卫
522 商业房价格分析走势预测
年着涟源市城市商业发展涟源市商业房需求量迅猛增加直涟源市商业物业均国营市场单位物业极少市场出售2005年五江购物中心兴建涟源市民中蕴藏商业房购买需求迅速迸发出五江购物中心产权式商铺月销售率半铺销售价格达7500元米房率仅
52左右实际套销售价格达15000元米左右
2005年11月26日开盘金带●时尚广场街商铺销售均价18000元米层铺销售均价4800元米公摊率33左右该项目开盘良市场定位营销策略规划实现稳销售销售情况良
目前涟源市商业房仅金带●时尚广场项目售剩余单位23楼前涟源市旧城改造部分街单位房进行改造拍卖2006年市续商业项目参市场竞争方面着涟源市城市建设发展中心商圈辐射带动作部分次级商业区域价值稳步攀升涟源市商业房价格走势继续出现热点段价格居高次级区域陆续进局面
六 商业房市场供
61 区域商业房现供量结构情况调查
目前涟源市售商业房项目仅金带●时尚广场：
总建筑面积：1172726米
商业建筑面积：942726米
销售价格：
民路商铺：均价18000元米 工农路商铺：均价9000元米
层铺：4800元米 二层铺：2500元米
三层铺：1400元米 住宅销售均价：1140元米
62 区域商业房未供量结构情况调查
处项目面芙蓉建材市场部分商铺出租该建材市场严重击涟源市建材营户信心市场供应量会项目带威胁营商家消费者留阴影加期推广引导工作难度项目半年潜竞争手文艺路正施工项目（原涟源市童公园）二文艺南路块
10亩空会开发专业市场建材市场
七 商业房市场需求
71 区域商业房租情况调查
图显示96客户租赁商铺营
涟源市目前商业铺面均街铺面街铺面部分专业市场商铺建政府单位开发建设房屋街层涟源市目前家居建材市场物业租赁街商铺
72 区域售商业房销售情况调查
目前售仅金带●时尚广场销售情况较良性
八 商业房市场价格
81 区域商业房销售价格情况
涟源市商业房住宅底商企事业单位物业二三层商业房构成进行销售商业房量较少目前涟源市场进行销售商业物业金带 ● 时尚广场价格情况参报告61节
82 区域商业房租赁价格情况
物业名称
物业类型
营品牌
月租金价格（元米）
立华水果
街商铺
零售
50
运电话超市
街商铺
21
涟广超市
街商铺
零售
80
建材市场商铺
建材零售
24
目前涟源市商业物业租赁价格呈现出受段价值影响明显部分街商铺租金居高局面民路五马广场五江购物中心街商铺租金均65元米月金带●时尚广场街商铺租金预计高达120元米月根某某产顾问机构市场调研显示区域500米半径街商业房租赁价格2060元月米等面建材市场月租金甚低10元米月五马广场光明山等区域租金差距较目前项目区域流量街区面貌较差商业营未成规模等原引起
九 居住房市场分析
91 市场供应情况
涟源市目前商品房集中涟水名城水榭花两建项目中预计总建筑面积30万方米建商品房面积超14万方米
92 市场需求情况
通市场调查结果分析研究某某产顾问机构48访者算购房仅5访者考虑1年购房35访者考虑未3年购房说明目前涟源市民商品房购买意愿强烈购买时间集中未23年期市场会出现太市场需求
目前涟源市民商品房需求集中100120米中户型
140160米户型两档次较符合四线城市居民购房
面积需求特征
93 物业出租情况
目前涟源市没形成专业房屋租赁市场出租零散居民房承租般涟源事买卖流动居民租金普遍较低单间租金50元月简单装修套间租金200元月中档装修带家电套间租金350元月
94 售楼盘销售情况
涟源市民长期形成房屋概念市民房屋追求仅限建民宅商品房购买意识强导致涟水名城水榭花两型住宅项目动工销售理想
95 市场售户型特点分析
涟水名城力户型145方米左右三室两厅两卫调查知该户型较实受市民欢迎
水榭花力户型165方米左右四室两厅两卫双阳台调查知种户型较宽敞气部分济实力较雄厚群较喜欢该户型
金带 ● 时尚广场力户型150方米左右三室两厅两卫该项目段优越住房受欢迎
价格方面涟水名城水榭花实际成交价格没超1000元米仅金带●时尚广场4楼街住宅超1000元米该项目理位置市时间优越性整涟源商品房市场说仅具备参考价值具备阶段价格指导意义部分市民商品房价格集中800元左右心理预期短期突破千元关较困难
十 市场预测
101 未该区域商业房需求预测
2 营户投资意调查程中部分访者
持情况定态度说明目前涟源市商业产销
售受引导成分较五江购物中心未营起市民
商铺投资保持着谨慎态度时16访者正
考虑购买商铺 24客户表示视段价格定说明营户中间济实力般普通市民强投资意愿相言更强烈
（2） 市民商铺投资意相营户言40
客户表示会进行商铺投资市民商铺投资概念理解
程度然限五江购物中心影响部分市民
商铺投资已失信心者产生信心理市民中
175正考虑投资商铺
102 未该区域居住房需求预测
涟源市民长期形成房屋概念市民房屋追求仅限建民宅商品房购买意识强商品房消费园林景观户型物业理等概念理解较淡况涟源市房屋租赁市场未成熟流动口少未两年涟源市民居住房需求
103 综述
总体言涟源市民商铺住房定需求量涟源市房产行业刚刚起步时五江购物中心影响消费者投资信心果商业项目次击消费者投资信心话涟源市房产发展受严峻考验针市场现状工作重点应放消费意识引导区域概念炒作利规避市场风险结合题商业特殊性进行项目推广销售招商工作
涟源某某项目
行性研究报告
第三章 项目发展研究
十 项目块特征分析
111 项目区位分析
块形状：规方形
块位置：民路芙蓉路交汇处属六亩塘镇位涟源市城区西部城乡结合处目前块区位优势明显
块优势：民路芙蓉路均属涟源市城市干道项目提供良交通组织便利性时项目处涟源新化冷江等必外部交通优势明显
112 项目流分析
项目目前处芙蓉广场周边型消费场市政配套设施周边居住者部分普通市民街区形象较差目前该段流量较受光明山商圈发展影响已呈现出流量开始升趋势
113 项目块发展SWOT分析
△ 块发展机会 Opportunity
2 光明山商圈发展已呈现出块蔓延趋势块价值提升带积极影响
3 涟源市目前开发售商业项目项目块发展提供定市场机会
4 项目周边街区物业形象较差项目建成效带动周边物业价值提升
5 项目交通优势较明显
6 项目属招商引资项目块发展定政策支持
△ 块发展威胁 Weakness
1 市民项目块区位价值存怀疑心态
2 旧城改造项目项目发展形成竞争压力
3 项目块周边街区形象较差影响项目价值体现
△ 块发展优势 Strength
3 位民路芙蓉路交汇处双面路块价值高
4 街面较长建筑规划进行适街面适延长利提高整体商业价值
5 块规模适中体量适宜快速消化
6 受光明山商圈影响明显未升值前景观
7 项目交专业产顾问公司进行全程策划利保证项目发展思路执行科学化
△ 块发展劣势 Threat
3 项目形状况复杂增加施工难度
4 项目处芙蓉路道路状况较差改善
（3） 项目偏离市中心推广难度加
然项目目前处理位置明显受城市发展影响段发展升值前景已部分市民承认项目开发程中始终注意区域概念炒作提升良项目定位投资概念规避项目块市民心目中良影响
十二 项目商业房定位方案研究
121 项目定位方案
某某产顾问机构初步项目商业题选择：
整合商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业弥补市场空白根行业楼层需求条件规划业态形成××××家居建材广场 ××××家居广场商业题
122 项目定位方案提出背景
前涟源住宅商品房市量14万米涟水名城离案距离远众商品房销售必会进行装修商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会带动
方面某某产顾问机构涟源房产市场进行调研时发现家私建材行业营者整合意愿较强烈该类行业区位影响素较交通条件求较高恰符合项目块具备特征
某某产顾问机构初步项目商业题选择家居建材广场
123 项目定位方案市场调查结果
1231 行业营户站式家居建材市场认度
部分营户已意识行业分布零散营消费者站式家居建材广场具备站购齐价格更低服务更中规模家居建材营具备受部分营户支持赞项目具备营户层面发展机会
1232 家居建材消费者站式家居建材市场认度
家居建材消费者站式家居建材市场支持率54谓业占32占14表明：涟源消费者站式家居建材市场认度较高涟源市场成熟半消费者需加强引导
1233 市民站式家居建材市场认度
右图出绝部分市民支持涟源出现
型家居建材广场长期涟源市民购买建材
需门店断询问价格断较产品
出现站式家居建材广场集中产品种类
缩短购买时间提高购买效率更低
价格购买需家居建材产品
家居建材广场目前涟源市民心目中然市场空白点项目出现疑填补该市场空白取良社会效益改目前文艺路交通路拥挤消防交通城市理问题局面
1234 站式家居建材市场点选择调查
调查目前涟源市建材营户中较理想
集中型家居建材广场项目次调查设置
三点供营户选择调查结果显示涟
源市建材市场未营起营户中形成心理
阴影半数营户选择芙蓉广场
调查结果方面次显示芙蓉广场段价值方面更反映出营户选择程中已更趋理性考虑交通物流仓储等家居建材行业发展必须具备基础条件
124 项目定位方案SWOT分析
△ 项目发展机会 Opportunity
1 家居建材营户消费者市民均支持站式家居建材广场项目出现
2 目前涟源市家居建材行业营面积已超2万米营户200余家项目发展提供市场资源支持
3 市镇两级政府均支持项目发展提供相关政策性优惠鼓励措施
4 营户市民商铺投资保持着定热情存引导空间
5 型家居建材超市连锁发展趋势项目力店招商提供契机
6 未商品房市场发展利项目销售招商期营
7 目前家居建材营户分布凌乱商铺配套设施落均期新型站式家居建材广场填补市场空白
△ 项目发展威胁 Weakness
2 业态面建材市场蓝田市场部分重叠会相关方面利益突
3 行业商铺租赁价格高项目销售价格走高存定压力需力引导采取定返租免租政策
4 文艺路蓝田市场光蓝路等发形成市场位难撼动项目招商面压力
5 部分营户均愿意进驻23楼项目23楼销售招商面困难需通力店设置进行良规避化解
6 部分商家市场竞争中已丧失行业信心项目发展程中起负面作
7 五江购物中心商铺投资部分市民丧失投资信心市民商铺投资已更谨慎理性
△ 项目发展优势 Strength
3 位民路芙蓉路交汇处双面路块价值高
4 街面长达70米建筑规划进行适街面适延长利提高整体商业价值
5 块规模适中体量适宜快速消化
6 受光明山商圈影响明显未升值前景观
7 项目填补市场空白项目发展机会空间较
8 项目总体成高降低销售单价利中客户投资
9 项目引进力店营销策略利项目刷新涟源家居建材行业格局成市场领袖
△ 项目发展劣势 Threat
（1） 项目街区面貌改善（2） 流量限（3） 商业气氛尚（4） 浓厚
（5） 部分营户市民项目段抱怀疑态度（6） 增加项目宣传推广难度
（7） 推广招商难度加（8） 推广招商费增加
（9） 块规模限（10） 法设置集中仓储房
（5） 市场项目预计销售价格租赁价格存接受难度
综项目SWOT分析中反映出情况说明项目发展××××家居建材广场思路基行应注意风险规避劣势化解素项目发展更贴市场成功招商投资概念推广位获观利润回报
125 项目定位方案存问题建议
项目定位方案期推广销售招商程中存利素：
2 销售价格实际租赁价格间存矛盾建议项目23楼采取整体部分返租形式销售
3 市民项目段怀疑态度项目发展需托强广告宣传造势通力店中心期营程中价格质量服务良贯穿整推广节奏中限度区域概念行业概念进行宣传推广
4 区域商业氛围成熟招商难度增首先启动力店招商满足项目发展实际推广执行工作需化解市民项目否发展成功疑虑部分部位予免租营配合招商政策利招商
5 营业商铺租金税收政策求苛刻政府申请真正够落实位税费减免政策营户降低营成通免租政策力店龙头效应营户发动集中广告宣传攻势
6 潜竞争手存针出现竞争手项目应快年底前启动第期广告投放
十三 项目产品定位方案研究
131 项目产品定位原
项目产品定位应区普通商住楼项目产品定位符合目前题商业销售招商营需求需根项目块未发展前景观特殊情况综合考虑产品未途产品定位应符合原：
2 符合项目济效益目标需求
3 充分利项目处民路芙蓉路交汇处双面路特点发挥项目街面较长交通优势明显优势
4 符合项目整体规划构思前提街商铺建筑面积控制合理范围努力提高街商铺价值
5 项目产品定位应充分考虑家居建材市场行业特殊性相关物流交通层高等求进行效握
6 项目住宅部分应清晰交通组织系统实现商业流居住流分离
132 项目产品定位市场
项目产品定位市场某某产顾问进行涟源市房产市场家居建材市场调查研究数市场调查项目具参考价值结：
1 商家产品需求：层高4555米间面宽425米间进深1012米间
2 面积50100米间4060米铺位分割较合理商铺间应组合全面覆盖面积需求客户
3 部分市民住宅面积需求分100120米140160米两区间
4 调查数（详见市调报告）
133 项目产品定位方案
1331 整体建筑规模控制
（1） 项目总建筑面积1819万米间中二三层商业房单层建筑面积36503800米间四五六七楼住宅规划面积70007800米间
（2） 项目层拟规划建筑面积2500米间
（3） 层层高58左右二三层层高38米左右住宅层高3米净建筑总高度约254米（含天花板天际线高度）
1332 户型规划
① 街商铺开间384米间进深12米左右套面积45648米间
② 二三层商铺套面积规划4565米间具体户型面积根建筑设计安排定
③ 住宅户型规划110130米三房140160米四房力户型进行设计
134 技术济指标
总建筑面积：1819万米
商业面积：10114万米
住宅面积：70007800米
容积率：约457
建筑净高：254米
135 项目业态定位方案
项目囊括业态具体楼层业态定位方案
1层(含街门面)
(1) 木业板材区
(2) 油漆涂料区
(3) 工程材料区
(4) 化工胶剂区
(5) 材件区
(6) 五金机电区
2层
(1) 陶瓷卫浴区
(2) 玻璃制品区
(3) 灯饰明区
(4) 板面区
(5) 门窗锁具区
3层
(1) 家居饰品区
(2) 家私家具区
(3) 办公家具区
考虑1层租金售价较高楼层业态均效益较营利润较高行业23楼选择产品较流动速度稍慢场规模求较行业降低月租金缓解营户租金压力23楼目前业态定位较适宜力店进行招商
涟源某某项目
行性研究报告
第四章 效益风险分析
十四 项目投资估算
项目投资估算表
单位：万元
序号
工程费名称
估算价值
备 注
1
土建工程
10616万元
17950米总建筑面积计算土建成480元米计算层建筑成估计200万元
2
土费
510万元
3
附属工程项目配套
330万元
货梯观光电梯辆配套费150元米计算
4
勘探
2万元
5
相关规费
15万元
7
设计费
8975万元
5元米计算
8
水电增容费
5万元
9
理费
20万元
10
基预备费
40万元
11
合计
199258万元
引进力店省力店装修费约80100万
注：报告撰写单位仅提出参考价格数均建筑面积17950米基准进行估计具体数额实际操作准
根初步估算项目总体投资成约199258万元数基成投入费已核算层建筑成
十五 济效益分析
151 项目营策略
(1)
项目13层商业部分楼实行返租销售办法
中层返租期限1年返租回报8
二三层返租期限3年第年回报率7第二年回报8第三年回报9均年固定回报8返租采取买返执行办法客户签定购房合时获三年固定回报计24
反租部分具体定价中预留相应空间
项目销售程中根销售情况整体销售节奏安排适应价格策略提高销售价格
(2) 便项目期运作畅报告分初步设定返租返租销售价格
152 项目销售价格建议
（1） 返租销售价格
根市场调查结果项目成情况建议项目采取返租销售模式时销售价格：
街商铺销售均价：10000元米
层铺销售均价：4100元米（含返租年）
二层铺销售均价：2350元米（含返租三年）
三层铺销售均价：1350元米（含返租三年）
住宅销售均价：850元米
（2） 返租时销售价格建议
街商铺销售均价：10000元米
层铺销售均价：3950元米
二层铺销售均价：1950元米
三层铺销售均价：1100元米
住宅销售均价：850元米
（3） 价格说明
目前该定价体系项目初步定价均保守估计市场承受范围实际执行程中根市场反应销售状况适应价格策略适调高部分楼层单位销售价格圆满完成销售务外项目价格调整取决项目招商方面资金投入项目招商投入提高价格势提升保障合理项目销售利润
出项目实现销售收入预计：
项目销售收入预测表（返租）
名称
建筑面积
（米）
返租销售单价
（元米）
预计销售额（返租）
（万元）
备注
街商铺
750
10000
750
层铺
2900
4100
1189
减年返租约9512万元109388万元
二层铺
3650
2350
85775
减三年返租约20586元65189万元
三层铺
3650
1350
49275
减三年返租约11826万元37449万元
住宅
7000
850
595
合计
17950
38845
返租销售额约346526万元
二三层三年返租期间出租收益预计：
4 1层铺免租半年半年租金28元米月租金65收取18元米月预计租金收益3132万元
5 23层铺免租1年第2年租金50收取第三年租金
80收取预计租金收益136656万元
第2层租金：15元米月 第3层租金9元月
出项目返租期预期收益：1679760万元
项目销售收入预测表（返租）
名称
建筑面积
（米）
销售单价
（元米）
预计销售额
（万元）
备注
街商铺
750
10000
750
层铺
2900
3950
11455
二层铺
3650
1950
71175
三层铺
3650
1100
401．5
住宅
7000
850
595
合计
17950
360375
计算分析出：
9 项目采取返租销售模式时合销售额38845万元减返租部分实际现金收入346526万元返租期预期租金收益167976万元返租销售时实际总收入3633236万元
10 项目采取返租销售模式时总销售额预计360375万元
153 项目投资利润
成利润估算表
序号
项目
（返租时）金额
备注
（返租时）金额
备注
1
销售收入
3633236万元
含返租期租金收益
360375万元
2
销售成
199258万元
199258万元
3
销售税金附加
19983万元
暂55估算
19821万元
4
销售费
180万元
180万元
5
利润总额
1260．83万元
1232．96万元
6
税
100万元
预估
100万元
预估
7
净利润
116083万元
113296万元
项目初步估算
(1) 返租销售税利润约116083万元
(2) 返租销售税利润约113296万元
154 财务指标分析
1541毛利率（返租销售）
销售收入销售成
销售毛利率 ×100
销售收入
项目毛利率：（3633236199258）3633236×1004516
1542 净利率（返租销售）
销售净利率（净利销售收入）×100 净利般指税利润
项目净利率（1160833633236）×1003196
项目返租销售时毛利润率4516税净利润率3196利润率符合前房产开发利润水项目济效益行
十六 风险性分析
风险素风险程度分析表
风险素
影响程度
说明
严重
较
般
市场风险
√
区域市场确定素较行业影响较
技术风险
√
技术风险较弱
工程风险
√
施工难度高
资金风险
√
资金应周期较长存调配风险
政策风险
√
受政府予开发营政策影响
外部协作风险
√
公司团队信誉良
社会风险
√
社会需求量较属空白市场项目
风险
√
行业影响素较受商业项目投资风险
表出项目开发风险素存市场政策资金方面涟源市五江购物中心营状况佳已影响投资者投资信心商业项目出现营状况佳局面严重影响投资者商铺投资热情影响项目销售方面涟源市旧城改造项目较2006出现项目投资竞争手影响项目销售
项目销售招商受政府政策影响较方面项目开发需政府予相关开发税费优惠扶持方面项目销售招商需政府予相关行业整合营税费等政策支持政策时落实位项目利销售带威胁素
十七 济评价
171 成费项税收
结合项目实际情况相关法规规定政策拟定成费税收水
（1）销售费
项目偏离市中心段未全部部分市民完全认考虑推广费适增加销售费暂180万元计算
（2）营业税附加
营业税营业收入55％计算
（3）税
中华民国企业税暂行条例实施细税实际应33％计取根项目情况暂预估100万元
172 项目投资利润
根报告拟定项目收益成费税收等水通相关计算分析整项目开发期返租销售模式时累计税利润116083万元项目开发毛利率达4516
173 财务指标分析
项目毛利率净利率均达行业均水报告财务指标分析认该项目济效益行
十八 社会评价
181环境评价（定性）
项目体现现代社会思想设计充分考虑功例尺度建筑定位现代文化济发展新阶段设计构想建筑设计现代感强烈成涟源市商业城市标项目提升城市品位美化城市环境起忽视作
项目住宅商业区实现行系统分流住宅建筑形态力求时尚典曲线流畅造型优美线条细部处理处理简约明快独具格符合前住宅设计总体潮流裙楼顶部绿化建筑品布局合理巧妙错落致入住客户营造出良居住氛围
项目建成彻底改变低矮密集设施简陋环境恶劣现状形成商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目效带动芙蓉广场周边物业价值提升
182社会评价（定性）
1821 城市发展影响
（1） 实现光明山商圈五马广场商圈芙蓉广场三点线城市商业结构（2） 涟源市城市商业发展起促进拉动作
（3） 改变芙蓉广场周边街区形象（4） 明显提升民西路芙蓉路物业价值（
5） 利扩城区面积（6） 提升丰富街区商业营结构
（7） 效解决交通路目前家居建材行业营导致交通拥挤城市理难度较等问题（8） 改善交通路线街区面貌（9） 城市商业中心体现出真正商业价值
（10） 项目营（11） 带动部分市民前城西进行消费（12） （13） 项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展
1822 行业市场影响
6 站式家居建材广场消费模式彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱成规模状况行业整合前提增强行业竞争力
7 广家居建材营户提供环境更配套设施更齐全营环境家居营户形成更透明化更公营环境利市场产品质量价格透明消费者受益
8 型龙头力店规模效应项目营户带更客流营户客流量更集中增加销售额提升营效益
9 符合行业市场发展形势行业集中项目辐射周边邻县市涟源家居建材行业更具影响力
10 项目成功开发营业部分营户仓库集中涟源市建材市场盘活目前陷入困境建材市场建材市场获新发展机遇
1823 社会素影响
（1） 项目开发程中营程中社会提供业口
300
（2） 稳定投资收益较低投资门槛（3） 社会提供更便捷安全投资渠道
（4） 消费者家居建材程中享受质量放心（5） 价格低（6） 服（7） 务周家居建材消费服（8） 务
（9） 项目住宅涟源市民提供环境优美（10） 价格适中住房（11） （12） 改善目前市民住房结构
（13） 项目开业营（14） 周边文化体育卫生金融等行业起明显补充带动作
183 综合评价
项目开发建设利改善城市项目周边街区环境提升城市品位美化城市环境社会行业社会综合效益影响明显环境效益社会效益评价均行
涟源某某项目
行性研究报告
第五章 研究结建议
十九 总体结建议
研究结：
某某项目开发进行行性研究报告出结：
涟源某某项目开发获观济效益社会综合效益该项目行
存问题建议：
（1） 成控制
项目受成影响较明显段区位优势明显价格太超出市场承受范围项目应努力控制建设成建立完善成控制体系保留项目观利润空间
（2） 开发规模
成开发规模时成影响项目利润关键两素项目面积限报告济效益评估项目面积全部铺满基础进行测算建筑面积减少势必影响项目总体销售额影响项目利润项目应相关政策允许范围限度争取建筑规划条件项目开发规模化实现开发利润化
（3） 广告推广
项目广告推广意义非常重芙蓉广场商圈概念进行炒作市民心目中加强域价值印象获强感官击效应项目家居建材广场定位进行宣传推广传达投资概念商机概念瞄准销售招商客户群体广告网络延伸周边县市强广告宣传攻势掀起2006年涟源新投资创富风暴
（4） 政策支持
项目应更位贯彻项目关返租免租营销策略力度争取政府相关方面政策支持关政策允许范围应该争取更优惠开发条件项目期招商营争取相关税费支持政策确保招商成功项目投资者进驻企业投资者创造更便利更具投资价值物业
（4） 开发进度
项目应开发进度进行严格关项目赶明年46月份房产销售旺季营造项目开门红旺销局面提升投资者营户信心树立项目涟源周边县市行业领袖位项目开发进度旦销售脱节严重影响项目推广销售节奏
（5） 项目招商
项目应力店进行重点年底前力店达成合作开始广告推广确保明年3月份正式启动广告宣传4月份左右启动销售计划续竞争手设置进入壁垒赢市场先机项目推广销售启动适宜时间确定相关招商象招商政策项目成功运营良基础
外项目建筑工程量工程建设中应该听取关专家意见建议关证设计施工策划推广销售紧密配合建设程中出现问题应该科学方法进行分析较证设计施工中吸取长沙等区家居建材市场建设验采合理行效技术手段确保工程万失项目营销策划力求创新符合项目定位前瞻性眼光进行整项目全程策划工作确保开发商投资者社会合作企业取更效益
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