XX省XX苗族治县XX风景名胜区
XX湖生态农业旅游开发
商
业
计
划
书
目 录
第章 摘 ………………………………………03
第二章 项目介绍 ………………………………………04
然条件 ………………………………………04
二资源条件 ………………………………………05
三旅游区目标市场定位 …………………………06
四价值评估 ………………………………………07
第三章 投资分析 ………………………………………07
建设投资 ………………………………………07
二效益预测 ………………………………………013
第四章 营销策划理 ………………………………17
第五章 附录 ……………………………………………18
第章 摘
XX省级风景名胜区位XX省西南边陲高山台草原风光生态旅游区XX湖景区XX省级风景名胜区独立景区位巫水麓巫水源距广西桂林市180公里距邵阳市206公里距长沙市420公里包括XX洞XX湖两景点卡田新寨两民俗村景区旅游资源丰富山青林深水秀洞奇苗寨民居风格独特民风原始古朴文化底蕴深厚开发旅游业前景广阔
开发宗旨充分利XX湖景区旅游资源进行项目开发建成湘西南旅游文化走廊中心桂林国际旅游市花园旅游业发展带动县域济腾飞促进少数民族脱贫致富
XX湖景区已广东中山学旅游规划设计院编制建设性详细规划整景区旅游开发已获XX省发展计划委员会立项批项（湘计产[2001]425号）总建筑面积12000方米总投资6710万元建设期2005年完成功分区规划：XX洞公园高峡湖民谷风情村水游乐园楚巫文化村等18景点
XX湖景区XX苗族治县旅游局负责理现已完成景区公路游船码头水电通讯等前期基础设施建设尚需项目开发资金6200万元根
XX省关鼓励外商投资条例精神XX苗族治县民政府进步制定更加优惠招商引资政策投资者提供宽松稳定发展环境
第二章 项目介绍
然条件
XX湖景区位XX苗族治县县城东南部XX湖湖区湖区周边XX洞卡田村新寨村四部分组成XX湖湖区貌规模溪谷逶迤起伏群山构造属新华厦构造体系第三隆起带南端系湘桂构造体系里巫水源头条溪水呈树枝状分布东西南三面汇入XX湖湖区常年水位515520米均水深83余米总蓄水量36亿立方米XX洞系组喀斯特貌溶洞群层复杂岩溶发育完基岩裸露形成石牙漏斗河峰丛溶洼奇洞异石储水构造河处中等发育水质碳酸钙型属低矿化淡水卡田村新寨两苗族村寨 位湖区周围农田耕作捕鱼保持原始生活俗民居建筑具浓郁民族特色村寨风光秀美画
XX湖景区处中亚热带季风湿润气候区属中亚热带山气候冬少严寒夏酷暑四季分明雨量充沛年均气温
16℃年均降水量14321mm霜期260286天景区植覆盖率高分布常绿阔叶林杉木林马尾松林覆盖率达85
二资源条件
XX湖景区包括文水文生物景观等然旅游资源苗族民俗节庆文化戏曲文艺特色民居等文旅游资源文景观指XX洞溶洞群景观XX洞总面积778亩六层全长3400米洞腔高处48米洞厅面积4200方米洞石乳石幔石帘石瀑石柱石笋石禽石兽等象形副真惟妙惟肖鹅石等溶洞奇观密布秋冬时节常白雾洞口升腾状樵夫炊烟俗称XX樵隐XX著名古景水文景观指XX湖XX湖突起121米高坎湖面95方公里200余座山岛点缀中形成数峡谷水巷绵延18公里长水质纯净水体清澈湖面时宽时窄岸山峦起伏郁郁葱葱湖光山气相映成趣生物景观指湖岸植景观野生动物鸟类活动种植物群落生长型叶型树叶生长周期植外貌差异明显特色异具定观赏价值岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物常出没山林间白鹭野鸭黄鹂等种鸟类时展翅时戏水时欢鸣体现出然谐湖区聚居苗族清色吊脚楼苗拳药浴油茶等民风盛行庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非傩戏舞龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈
XX湖旅游区文旅游资源丰富独特
三旅游区目标市场定位
XX苗族治县缘位置中期交通状况分析XX县旅游市场调查预测XX湖旅游区建成目标市场布局分三级：
级目标市场：XX邻县邵阳市区游客源力先导市场
二级目标市场：怀化张家界长沙湘潭株洲永州等500公里XX市县广西桂林龙胜资源贵州黎等邻市县
三级目标市场：广东湖北海等中国南方区
四价值评估
XX湖景区包涵定然景观文景观溶洞景观山水风光苗族民俗风情容定观赏性具备较强参性生态旅游区生态环境良景区水电供应充足三废躁音污染空气清新水质清沌安详宁静环境质量优良特庆鼓坛傩戏等民族文化旅游资源国类区相具突出优势作
XX湖景区特色资源基础整景区开发投资估算6710万元投资规模中等着XX风景名胜区力开发建设桂林旅游市场托充分搞市场营销策划断开拓占领客源市场较短期间收回投资效益明显投资XX湖景区开发十分行
第三章 投资分析
根XX湖景区开发行性证报告XX湖景区修建性详细规划景区整体开发投资估算6710万元（见表1表5）
建设投资
（）景点项目建设投资
景点项目建设投资推框算表
表1
序号
景点名称
建 设 容
金额(万元)
1
XX洞公园
9公里洞盘桓游道
250
590
XX书院
30
诗词碑林
10
XX洞避暑庄
180
购物中心
60
白 云 寺
40
天然冷冻库
20
2
高峡湖
观 景 亭
80
320
铁索桥——高架飞越
200
娱乐索桥
40
3
民俗风情村
卡田新寨两民俗文化村移民村
2×110+90
310
4
水游乐区
购置种游船
280
350
水建筑
40
岛建筑
30
5
野生动物园
购买喂养种野生动物
50
50
6
狩猎探险区
森林探险站
30
185
观 景 台
50
购置猎枪
5
动物饲养场
100
7
花 岛
培植花卉
50
110
建亭榭
60
序号
景点名称
建 设 容
金额(万元)
8
济植物园
药 材 林
70
250
杉松木林
50
笋 竹 林
50
珍稀树种林
80
9
休闲疗养区
水庄渡假墅
400
990
渡假宾馆
510
老年活动中心
80
10
青峦碧影
情 岛
30
100
风雨桥仿生建筑
70
11
古木老林
游道林木保护凉亭
150
150
12
垂钓观鱼岛
土堤钓鱼台
70
148
仿生建筑烧烤场
78
13
飞瀑流泉
引水建工瀑布
80
80
14
梁山水寨
建108座水榭聚义堂
200
200
15
山野渔村
新建搬迁100户渔户村
450
450
16
湖区游接站
新建中高档床位150张
300
300
17
庐山游乐城
（XX洞XX湖中途）
三星级民族宾馆
300
480
网 球 场
20
保龄球馆
70
游 泳 池
30
娱 乐 城
60
18
景点维护
维护性建设
150
150
合 计
5214
5214
（二）景区公路建设改造投资
景区公路建设改造投资框算表
表2
序号
走
等级
红线宽度(m)
性质
长度
（km）
金额
(万元)
1
XX洞公园湖区码头
游道
10
改造
320
42
2
码 头休闲疗养区
游道
6
新建
260
30
3
休闲疗养区野生动物园
游道
6
新建
400
50
4
休闲疗养区济植物园
游道
4
新建
480
55
5
码 头渡假宾馆墅
游道
6
新建
325
44
6
休闲疗养区游接站
林荫道
10
新建
420
38
7
码头民俗文化村(东西)
游道
6
新建
东285
西362
66
8
码头青峦碧影梁山水寨
游道
5
新建
632
107
合 计
3684
432
（三）景区停车场建设投资
景区停车场建设投资框算表
表3
序号
停车场位置
面积（m2）
金额（万元）
1
码头停车坪
1100
10
2
渡假墅宾馆
900
7
3
游接站
600
4
4
庐山游乐城
500
5
合计
3100
26
（四）景区建设征投资
景区建设征投资框算表
表4
序号
类型
面积
(km2)
征价格
(万元亩)
金额(万元)
1
旅游建设
02
07
180
2
移民建设
008
04
110
3
14
03
133
合计
168
423
(五)市政建设投资
市政建设投资框算表
表5
序号
工程项目
建设容工程量
金额(万元)
1
绿 化
1．建筑景点环境绿化
2森林防火病虫害防治
40
2
电力系统
建2kv开闭2变电室
输电线路
80
3
电 讯
建2讯号塔IP电话亭
3邮政光缆
100
4
排水系统
供水干排水干
供水池水站
90
5
交通工程
旅游车辆3码头运输船
230
6
公服务设施
摄影点游乐场垃圾转运站诊
60
7
景区理费
10年
8
预计费
5
合计
615
目前已XX苗族治县民政府完成投入510万元修建湖区入口公路码头电讯等部分设施建设尚需6200万元开发建设资金
二效益预测
XX湖景区遵循边投资边营边受益开发原根目前XX苗族治县游客接调查统计分析完成投资50年接25万次10递增预测投资收益
（）XX洞公园景点
1年游客客量25万次×1025万次
2年旅游总收入 年游客量×万次消费数
25万次×200万元万次
500万元
3年总利润 年旅游总收入×利率（40）
500万元×40200万元
（二）高峡湖景点
1年游客量25万次×5125万次
2年旅游总收入125万次×150万元万次
1875万元
3年总利润1875万元×356563万元
（三）民俗风情村景点
1年游客量25万次×5125万次
2年旅游总收入125万次×250万元万次
3125万元
3年总利润3125万元×40125万元
（四）水游乐区景点
1年游客量25万次×1025万次
2年旅游总收入25万次×180万元万次
450万元
3年总利润450万元×30135万元
（五）野生动物园景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×90万元万次
675万元
3年总利润675万元×503375万元
（六）山野渔村景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×190万元万次
1425万元
3年总利润1425万元×4057万元
（七）狩猎探险区景点
1年游客量25万次×205万次
2年旅游总收入05万次×400万元万次
200万元
3年总利润200万元×3570万元
（八）花岛景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×190万元万次
1425万元
3年总利润1425万元×304275万元
（九）济植物园景点
1年游客量25万次×20 5万次
2年旅游总收入05万次×100万元万次
50万元
3年总利润50万元×5025万元
（十）休闲疗养区景点
1年游客量25万次×51 25万次
2年旅游总收入125万次×100万元万次
1250万元
3年总利润1250万元×30375万元
（十）青峦碧影景点
1年游客量25万次×51 25万次
2年旅游总收入125万次×180万元万次
225万元
3年总利润225万元×30675万元
（十二）古木老林景点
1年游客量25万次×20 5万次
2年旅游总收入05万次×60万元万次
30万元
3年总利润30万元×4012万元
（十三）景点
1年游客量25万次×102 5万次
2年旅游总收入25万次×200万元万次
500万元
3年总利润500万元×20100万元
（十四）湖区游接站
1年游客量25万次×102 5万次
2年旅游总收入25万次×150万元万次
375万元
3年总利润375万元×301125万元
（十五）庐山游乐城景点
1年游客量25万次×2562 5万次
2年旅游总收入625万次×150万元万次
3750万元
3年总利润3750万元×20750万元
通景区景点收益分析出：
1XX湖景区年旅游综合收入863247万元
2XX湖景区利润总额217113万元
年总利润217113万元指标计算预留15企业发展基金交11营业税利息74利润计160660万元完成成收回知：
项目总投入
年利润总额
项目投资回收期 ×100
6710万元
16066万元年
项目投资回收期 ×100
项目投资回收期 418年
第四章 营销策划理
XX湖开发建成营销应坚持突出民俗文化特色造生态健康品牌营渡假休闲旅游产品原努力通桂林——XX——张家界旅游循环线通力宣传断开拓占领中国南方东南亚旅游市场努力实现年接游客递增1525增长目标
XX湖景区开发适合独家投资独家营独家理应现代企业理模式组建XX湖旅游开发营股份限公司运现代企业理手段协调开展旅游接特色餐饮娱乐购物交通营运等综合配套服务断增强市场竞争力
第五章 附 录
景区理机构理员介绍
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XX湖生态农业旅游开发
商
业
计
划
书
目 录
第章 摘 ………………………………………03
第二章 项目介绍 ………………………………………04
然条件 ………………………………………04
二资源条件 ………………………………………05
三旅游区目标市场定位 …………………………06
四价值评估 ………………………………………07
第三章 投资分析 ………………………………………07
建设投资 ………………………………………07
二效益预测 ………………………………………013
第四章 营销策划理 ………………………………17
第五章 附录 ……………………………………………18
第章 摘
XX省级风景名胜区位XX省西南边陲高山台草原风光生态旅游区XX湖景区XX省级风景名胜区独立景区位巫水麓巫水源距广西桂林市180公里距邵阳市206公里距长沙市420公里包括XX洞XX湖两景点卡田新寨两民俗村景区旅游资源丰富山青林深水秀洞奇苗寨民居风格独特民风原始古朴文化底蕴深厚开发旅游业前景广阔
开发宗旨充分利XX湖景区旅游资源进行项目开发建成湘西南旅游文化走廊中心桂林国际旅游市花园旅游业发展带动县域济腾飞促进少数民族脱贫致富
XX湖景区已广东中山学旅游规划设计院编制建设性详细规划整景区旅游开发已获XX省发展计划委员会立项批项（湘计产[2001]425号）总建筑面积12000方米总投资6710万元建设期2005年完成功分区规划：XX洞公园高峡湖民谷风情村水游乐园楚巫文化村等18景点
XX湖景区XX苗族治县旅游局负责理现已完成景区公路游船码头水电通讯等前期基础设施建设尚需项目开发资金6200万元根
XX省关鼓励外商投资条例精神XX苗族治县民政府进步制定更加优惠招商引资政策投资者提供宽松稳定发展环境
第二章 项目介绍
然条件
XX湖景区位XX苗族治县县城东南部XX湖湖区湖区周边XX洞卡田村新寨村四部分组成XX湖湖区貌规模溪谷逶迤起伏群山构造属新华厦构造体系第三隆起带南端系湘桂构造体系里巫水源头条溪水呈树枝状分布东西南三面汇入XX湖湖区常年水位515520米均水深83余米总蓄水量36亿立方米XX洞系组喀斯特貌溶洞群层复杂岩溶发育完基岩裸露形成石牙漏斗河峰丛溶洼奇洞异石储水构造河处中等发育水质碳酸钙型属低矿化淡水卡田村新寨两苗族村寨 位湖区周围农田耕作捕鱼保持原始生活俗民居建筑具浓郁民族特色村寨风光秀美画
XX湖景区处中亚热带季风湿润气候区属中亚热带山气候冬少严寒夏酷暑四季分明雨量充沛年均气温
16℃年均降水量14321mm霜期260286天景区植覆盖率高分布常绿阔叶林杉木林马尾松林覆盖率达85
二资源条件
XX湖景区包括文水文生物景观等然旅游资源苗族民俗节庆文化戏曲文艺特色民居等文旅游资源文景观指XX洞溶洞群景观XX洞总面积778亩六层全长3400米洞腔高处48米洞厅面积4200方米洞石乳石幔石帘石瀑石柱石笋石禽石兽等象形副真惟妙惟肖鹅石等溶洞奇观密布秋冬时节常白雾洞口升腾状樵夫炊烟俗称XX樵隐XX著名古景水文景观指XX湖XX湖突起121米高坎湖面95方公里200余座山岛点缀中形成数峡谷水巷绵延18公里长水质纯净水体清澈湖面时宽时窄岸山峦起伏郁郁葱葱湖光山气相映成趣生物景观指湖岸植景观野生动物鸟类活动种植物群落生长型叶型树叶生长周期植外貌差异明显特色异具定观赏价值岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物常出没山林间白鹭野鸭黄鹂等种鸟类时展翅时戏水时欢鸣体现出然谐湖区聚居苗族清色吊脚楼苗拳药浴油茶等民风盛行庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非傩戏舞龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈
XX湖旅游区文旅游资源丰富独特
三旅游区目标市场定位
XX苗族治县缘位置中期交通状况分析XX县旅游市场调查预测XX湖旅游区建成目标市场布局分三级：
级目标市场：XX邻县邵阳市区游客源力先导市场
二级目标市场：怀化张家界长沙湘潭株洲永州等500公里XX市县广西桂林龙胜资源贵州黎等邻市县
三级目标市场：广东湖北海等中国南方区
四价值评估
XX湖景区包涵定然景观文景观溶洞景观山水风光苗族民俗风情容定观赏性具备较强参性生态旅游区生态环境良景区水电供应充足三废躁音污染空气清新水质清沌安详宁静环境质量优良特庆鼓坛傩戏等民族文化旅游资源国类区相具突出优势作
XX湖景区特色资源基础整景区开发投资估算6710万元投资规模中等着XX风景名胜区力开发建设桂林旅游市场托充分搞市场营销策划断开拓占领客源市场较短期间收回投资效益明显投资XX湖景区开发十分行
第三章 投资分析
根XX湖景区开发行性证报告XX湖景区修建性详细规划景区整体开发投资估算6710万元（见表1表5）
建设投资
（）景点项目建设投资
景点项目建设投资推框算表
表1
序号
景点名称
建 设 容
金额(万元)
1
XX洞公园
9公里洞盘桓游道
250
590
XX书院
30
诗词碑林
10
XX洞避暑庄
180
购物中心
60
白 云 寺
40
天然冷冻库
20
2
高峡湖
观 景 亭
80
320
铁索桥——高架飞越
200
娱乐索桥
40
3
民俗风情村
卡田新寨两民俗文化村移民村
2×110+90
310
4
水游乐区
购置种游船
280
350
水建筑
40
岛建筑
30
5
野生动物园
购买喂养种野生动物
50
50
6
狩猎探险区
森林探险站
30
185
观 景 台
50
购置猎枪
5
动物饲养场
100
7
花 岛
培植花卉
50
110
建亭榭
60
序号
景点名称
建 设 容
金额(万元)
8
济植物园
药 材 林
70
250
杉松木林
50
笋 竹 林
50
珍稀树种林
80
9
休闲疗养区
水庄渡假墅
400
990
渡假宾馆
510
老年活动中心
80
10
青峦碧影
情 岛
30
100
风雨桥仿生建筑
70
11
古木老林
游道林木保护凉亭
150
150
12
垂钓观鱼岛
土堤钓鱼台
70
148
仿生建筑烧烤场
78
13
飞瀑流泉
引水建工瀑布
80
80
14
梁山水寨
建108座水榭聚义堂
200
200
15
山野渔村
新建搬迁100户渔户村
450
450
16
湖区游接站
新建中高档床位150张
300
300
17
庐山游乐城
（XX洞XX湖中途）
三星级民族宾馆
300
480
网 球 场
20
保龄球馆
70
游 泳 池
30
娱 乐 城
60
18
景点维护
维护性建设
150
150
合 计
5214
5214
（二）景区公路建设改造投资
景区公路建设改造投资框算表
表2
序号
走
等级
红线宽度(m)
性质
长度
（km）
金额
(万元)
1
XX洞公园湖区码头
游道
10
改造
320
42
2
码 头休闲疗养区
游道
6
新建
260
30
3
休闲疗养区野生动物园
游道
6
新建
400
50
4
休闲疗养区济植物园
游道
4
新建
480
55
5
码 头渡假宾馆墅
游道
6
新建
325
44
6
休闲疗养区游接站
林荫道
10
新建
420
38
7
码头民俗文化村(东西)
游道
6
新建
东285
西362
66
8
码头青峦碧影梁山水寨
游道
5
新建
632
107
合 计
3684
432
（三）景区停车场建设投资
景区停车场建设投资框算表
表3
序号
停车场位置
面积（m2）
金额（万元）
1
码头停车坪
1100
10
2
渡假墅宾馆
900
7
3
游接站
600
4
4
庐山游乐城
500
5
合计
3100
26
（四）景区建设征投资
景区建设征投资框算表
表4
序号
类型
面积
(km2)
征价格
(万元亩)
金额(万元)
1
旅游建设
02
07
180
2
移民建设
008
04
110
3
14
03
133
合计
168
423
(五)市政建设投资
市政建设投资框算表
表5
序号
工程项目
建设容工程量
金额(万元)
1
绿 化
1．建筑景点环境绿化
2森林防火病虫害防治
40
2
电力系统
建2kv开闭2变电室
输电线路
80
3
电 讯
建2讯号塔IP电话亭
3邮政光缆
100
4
排水系统
供水干排水干
供水池水站
90
5
交通工程
旅游车辆3码头运输船
230
6
公服务设施
摄影点游乐场垃圾转运站诊
60
7
景区理费
10年
8
预计费
5
合计
615
目前已XX苗族治县民政府完成投入510万元修建湖区入口公路码头电讯等部分设施建设尚需6200万元开发建设资金
二效益预测
XX湖景区遵循边投资边营边受益开发原根目前XX苗族治县游客接调查统计分析完成投资50年接25万次10递增预测投资收益
（）XX洞公园景点
1年游客客量25万次×1025万次
2年旅游总收入 年游客量×万次消费数
25万次×200万元万次
500万元
3年总利润 年旅游总收入×利率（40）
500万元×40200万元
（二）高峡湖景点
1年游客量25万次×5125万次
2年旅游总收入125万次×150万元万次
1875万元
3年总利润1875万元×356563万元
（三）民俗风情村景点
1年游客量25万次×5125万次
2年旅游总收入125万次×250万元万次
3125万元
3年总利润3125万元×40125万元
（四）水游乐区景点
1年游客量25万次×1025万次
2年旅游总收入25万次×180万元万次
450万元
3年总利润450万元×30135万元
（五）野生动物园景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×90万元万次
675万元
3年总利润675万元×503375万元
（六）山野渔村景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×190万元万次
1425万元
3年总利润1425万元×4057万元
（七）狩猎探险区景点
1年游客量25万次×205万次
2年旅游总收入05万次×400万元万次
200万元
3年总利润200万元×3570万元
（八）花岛景点
1年游客量25万次×3075万次
2年旅游总收入075万次×190万元万次
1425万元
3年总利润1425万元×304275万元
（九）济植物园景点
1年游客量25万次×20 5万次
2年旅游总收入05万次×100万元万次
50万元
3年总利润50万元×5025万元
（十）休闲疗养区景点
1年游客量25万次×51 25万次
2年旅游总收入125万次×100万元万次
1250万元
3年总利润1250万元×30375万元
（十）青峦碧影景点
1年游客量25万次×51 25万次
2年旅游总收入125万次×180万元万次
225万元
3年总利润225万元×30675万元
（十二）古木老林景点
1年游客量25万次×20 5万次
2年旅游总收入05万次×60万元万次
30万元
3年总利润30万元×4012万元
（十三）景点
1年游客量25万次×102 5万次
2年旅游总收入25万次×200万元万次
500万元
3年总利润500万元×20100万元
（十四）湖区游接站
1年游客量25万次×102 5万次
2年旅游总收入25万次×150万元万次
375万元
3年总利润375万元×301125万元
（十五）庐山游乐城景点
1年游客量25万次×2562 5万次
2年旅游总收入625万次×150万元万次
3750万元
3年总利润3750万元×20750万元
通景区景点收益分析出：
1XX湖景区年旅游综合收入863247万元
2XX湖景区利润总额217113万元
年总利润217113万元指标计算预留15企业发展基金交11营业税利息74利润计160660万元完成成收回知：
项目总投入
年利润总额
项目投资回收期 ×100
6710万元
16066万元年
项目投资回收期 ×100
项目投资回收期 418年
第四章 营销策划理
XX湖开发建成营销应坚持突出民俗文化特色造生态健康品牌营渡假休闲旅游产品原努力通桂林——XX——张家界旅游循环线通力宣传断开拓占领中国南方东南亚旅游市场努力实现年接游客递增1525增长目标
XX湖景区开发适合独家投资独家营独家理应现代企业理模式组建XX湖旅游开发营股份限公司运现代企业理手段协调开展旅游接特色餐饮娱乐购物交通营运等综合配套服务断增强市场竞争力
第五章 附 录
景区理机构理员介绍
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