关XXXX市土储备中心评级分类授信53000万元发放39000万元政府土储备贷款调查报告
第章 款资信评价
11 款概况
XXXX市土储备中心成立2001年4月1日XXXX市民政府批准成立全民事业单位（编发[2001]47号文件）XXXX市国土资源局属副处级单位中心注册址位XXXX市爱民路西首法定代表高鹏开办资金民币5005万元民币XXXX市财政拨款出资方式货币资金已全部位(XXXX新元会计师事务淮新会验[2001]160号验资）该中心XXXX市政府建立健全土收购储备机制增强政府调控土级市场力成立土收购储备机构代表XXXX市政府营城市土资产承担城市存量土收购储备理等事务性工作中心事业单位法证书号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXX市土储备中心工作职责：受政府委托土利总体规划城市规划XXXX市国土收（预）购储备办法中列土收（预）购范围土统进行收购储备收购储备土组织前期开发会发展计划建设规划等部门编制土出方案报市政府批准计划土市场供
12 款机构概况
中心核定全民事业编制员14名中1名（XXXX市国土资源局副局长兼）副2名（中名兼职）财务总监1名（市财政局派驻）专业技术员6名勤员4名设计划财务科综合科储备开发科3科室
中心法定代表XXX男45岁科学历高级会计师1986年1999年分职XXX市政规划设计室**市土事务**市土估价事务副长1999年10月2005年5月XXXX市征事务长2005年5月2007年1月XXXX市征开发中心2007年1月2010年8月**县国土资源局局长2010年8月XXXX省国土资源厅命XXXX市土储备中心具较高业务素质营理力
13 款运作模式
1土运作模式
根XXXX市民政府XXXX市市区国土储备实施办法（淮政发[2005]181号）规定XXXX市土收购储备中心具体负责实施国土收购储备前期开发利供应工作具体运作程序：
(1)申请收购城市规划区符合土收购条件意转土权XXXX市土收购储备中心提出申请
(2)权属核查中心受国土资源局委托根申请提供土物权属证件四范围土途等进行实调查审核
(3)征询意见根调查结果审核意见中心市规划部门征求该块控制性规划意见拟定块开发利方案确定收购储备块
(4)费测算中心土投资成种补助费结合土利现状规划途土级等素综合测算土收（预）购补偿费
(5)方案报批根权属核查费测算结果中心提出制定土收购具体方案报请市国土资源局批准
(6)签订合收（预）购方案批准XXXX市土收购储备中心原土权签订土权收（预）购合
(7)收购补偿根土权收（预）购合约定金额期限方式中心原土权支付土收购补偿费者支付预购土定金
(8)权属变更合约定支付收购补偿费原土权中心市国土资源局房产理部门申请办理原土房产权属注销登记变更登记
⑼交付收购土根收购合约定期限方式原土权市土储备中心交付收购土面附着物
⑽前期开发利收购土进行拆迁整加工根需完善配套设施法储备土权单独连附着物出租抵押时改变途
⑾编制出方案储备中心拟出储备土编制出方案报市级政府批准
⑿土出储备中心时发布营性信息挂牌公开招标拍卖等方式出
2资金运作模式
根XXXX省财政厅XXXX省国土资源厅中国民银行**分行联合达苏财综[2007]25号
XXXX省财政厅 XXXX省国土资源厅 中国民银行**分行转发财政部 国土资源部 中国民银行关国土权出收支理办法通知文件规定：2007年7月1日起国土出收支全额纳入方基金预算全面实行收支两条线理土出收入属级非税收入理范围国土权受法土出金全额缴入财政部门商业银行设立土出收入专户支出律通方基金预算土出收入中予安排支出专户中列支土出收入优先支付土收储成外市县财政部门应缴入方国库招标拍卖挂牌协议方式出国土权取总成交价款中划出5建立国土收益基金财政部门民银行国库设立国土收益基金专户实行专帐核算资金封闭运转
14 款营业绩
XXXX市土储备中心2007年2010年12月末中心累计出土38宗面积184207亩土出金收入287020万元
XXXX市土储备中心历年土出明细表 单位：万元
中：2010年前10月XXXX市土储备中心储备已成交土6宗计4306亩成交价60880万元均价1414万亩
目前手土29宗计134307亩支出成计3733712万元明细：
15 款财务状况
XXXX市土储备中心三年财务数 单位：万元
2010年12月末财务情况说明：
1应收款875893万元：市建设局3750万元**分局180万元**分局260万元**产中心55942万元济开发区财政局1050万元高教园区投资实业限公司1000万元城乡增减挂钩项目费1680万元
2土储备支出4218906万元均目前中心名已收储储备土中土补偿费4300228万元拆迁补偿费1342492万元开发性支出1266052万元
3预付帐款2653712万元已支付尚未返土收储成中拆迁补偿费226283万元土补偿费2514772万元开发性支出169254万元
4形资产56307万元核算中心收储存量土资产现价重新评估较成增值部分
5建工程534万元中心新建办公楼项目
6专款支出4701712万元2007年财政拨入专款相应已出块土储备成
明细表：
7短期款42500万元分：建行12000万元XXXX银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元XXXX14000万元
8应缴财政专户款28922万元形成原：2004年前中心市土出金直接收支2005年市审计局审计时审计意见前年度未交财政直接列支土出金块列财政负债2007年审计时审计意见已建议中心办理相关审批手续相关土储备支出帐户相应调减预付帐款中核算已出未结转成块储备支出具体：
9应付款6688万元拆迁协议应付款历史形成政府部门间资金：
10事业基金61066万元根财政审计相关批复意见重估土资产价值增加净值部分历年土出收益结转事业基金
11拨入专款55493万元财政返土储备成具体：
15 行合作情况
1 已合作项目基情况：项目分①XXXX市淮**路西侧枚皋路南块位**区黄码乡吴圩村面积2364969方米（约355亩）规划性质商业金融居住②**区五号块块位前进路北侧盛世名门东隔壁块面积54384方米（约81亩）该块2006年12月XXXX市**房产开发限公司取
2总投资资金情况资金源：述两块估算总投资20747万元中项目资金6747万元行贷款14000万元截止2010年12月末先贷款前直接支付款项（4018万元）万元+项目投入款项（15315）+期间利息支出（683*181229）20562万元考虑该贷款2011年6月期期间利息尚4098万元目前该中心行帐户余额1500余万元行认定项目资金已达相关求行
2009年6月18日发放土储备项目贷款14000万元已2009年6月5日设定项目抵押领取淮市项（2009）第402406号项权利证
3项目形象进度情况：目前块收储情况**区五号块目前净拆迁建筑物XXXX市淮**路西侧枚皋路南块居民房屋少量营业房拆迁工作XXXX市拆迁服务中心签订总价9400万元合目前拆迁工作正进行完成总工作量90
4项目资金情况(见表：)
截2010年12月末项目资金合计2025209万元中贷款资金14000万元2010年12月末该中心行存款余额1570万元
16 款信状况
XXXX市土储备中心行开立般存款账户账号10350201040008054目前行信余额14000万元XXXX市土储备中心行2009年度AA级优质客户年度授信14000万元截2010年11月末中心行贷款余额14000万元查询行信贷系统 (调查日2010年12月17日)该中心银行负债计42500万元中建行12000万元XXXX银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元XXXX14000万元全部正常类贷款目前该中心外抵押担保60000万元该中心存已结清良信贷信息5219万元调查年政府办理解包原时行信息录入错误该笔良信息录XXXX市土储备中心名实际XXXX市土储备中心关联该笔良信息现XXXX银行负责行申请删
XXXX市土储备中心银行负债情况见表： 单位：万元
17 款评级分类授信
171 信评级
中国XXXX银行法客户信等级评定理办法（苏XXXX银发[2008]669号）通CMS系统分卡测评该公司信等级AAA级时满足AAA级核心定义建议该公司评AAA级信贷客户
172 客户分类
中国农业银行XXXX省分行法信贷客户理办法重点分类标准该中心符合列指标：1该中心市级土储备中心符合县级（含）级政府土储备标准2
XXXX市2010年GDP1315亿元符合市级1000亿元（含）标准3信等级AAA级符合AA+级（含）标准4金融负债前三年土出年均收入4250040347105符合2倍标准5信状况良行行良贷款综述XXXX市土储备中心符合重点客户分类条件建议认定AAA级重点客户
173 授信额度核定
2010年XXXX市区生产总值1315亿元财政总收入310亿元方财政般预算收入1414亿元XXXX市土收购储备中心2010年末实际总负债78109万元目前行信余额14000万元中国农业银行法客户授信理办法（苏农银发[2007]313号）土储备机构类客户规定测算该客户理授信额度：T＝FR×M－DF141400042850032500万元次收储两块总面积约843亩预计收储总成6417124万元抵押率70测算贷款实际信需求39000万元目前该中心行存量信14000万元拟核定授信53000万元
第二章 项目基情况
21 项目概况
次XXXX市土中心拟收储两宗块分：
1财校治路块块位XXXX市治路7号10号面积约5576亩规划性质商业金融居住
2工业园区块块位XXXX市工业园区面积约786852亩规划性质商住
XXXXXXXX工业园区1995年批准成立XXXX市政府直省级开发区享市级审批权限园区周边规划配套建设苏北灌溉总渠800万吨码头运河集装箱港口宁淮铁路火车站次工业园区储备块位园区胡庄村渠北村宋潮村朱桥村高坝村团结存李村等七然村落七十四块面积786852亩次收储工业园区块较分散原该块均庄台块间相距米
2010年10月省政府关批准XXXX市2010年度第36批次城镇建设通知征收国园区会挂牌出前利年土计划整合填充块间间隔成完整块然挂牌出项目收储块似分散实际相集中
22 项目合法性分析
221治路块
1XXXX市发展改革委员会淮发改投资复[2009]147号文件批复意XXXX市土储备中收储治路块计划总投资11000万元
2 XXXX市发展改革委员会淮发改投资复[2010]432号文件批复意财校治路块收储项目总投资11000万元调整16000万元
3XXXX市民政府淮政办发[2010]37号文件批复意XXXX市土储备中心财校老校区治路南北侧块实施储备
4XXXX市财政局出具关核定市土储备中心2010年度贷款规模意见确定XXXX市土储备中心2009年度贷款规模7亿元
5XXXX市土储备中心XXXX财职业技术学院签订国土权收购合约定10000万元收购XXXX市治路710号块土面积约371745方米（约5576亩）
6XXXX市土储备中心取位XXXX市**区治路三份国土权证书证号分淮市国2010储第7号淮市国2010储第8号淮市国2010储第9号面积约5576亩规划性质商业金融居住
222 市工业园区块
1XXXX省民政府苏政[2010]745号文件批复意XXXX市工业园区宁连路办事处高坝村团结村李存胡庄村渠北村宋潮村朱桥村521002公顷集体建设征收国
2XXXX市民政府淮政复[2010]104号文件批复意XXXX市土储备中心市工业园区胡庄村渠北村宋潮村朱桥村高坝村团结村李村约1200亩土实施储备
3XXXX市财政局出具关追加市土储备中心2010年度贷款规模意见意
XXXX市土储备中心年度追加贷款规模4亿元
4XXXX市发展改革委员会淮发改投资复2010408号文件批复意XXXX市土储备中心开发建设XXXX市工业园区胡庄村等范围75宗块储备项目
5XXXX市规划局出具XXXX市工业园区规划设计点（项目编号：R82010022）项目淮**路西侧枚皋路南787亩块包含规划范围中性质商住容积率20建筑密度40绿面积30建筑限高50米
6XXXX市土储备中心取位XXXX市工业园区七十四份建设规划许证面积约787亩规划性质储备
明细表：
注：表中七十四块合计7889175亩中心申报786852亩少许误差届时土证准
7该块土国土权证正办理程中预计12月中旬取该证
23 项目进度
231治路块
XXXX块四范围**XXXX南XXX西交通局北治路总占面积XXXXX方米XXXX学院负责妥善解决校61户职工新华书店搬迁安置工作搬迁收购范围学校房屋租户收购范围房屋拆储备中心净交付土
232市工业园区块
工业园区块**XXXX南XXXXX西交宁淮高速北XXXXX总占面积约787亩目前拆迁工作正进行中园区块储备工作坚实基础规划建设两处二十五万方米安置区朱桥安置区期团结安置区期分已建107674方米98000方米陆续2010年12月底前全面交付二期已正建设中目前累计拆迁1300户拆迁面积15万方米累计已支付拆迁安置成12亿元
第三章 项目投资估算资金筹措评价
31 项目投资估算
1XXXXX财校块5576亩预计收储成1717524万元亩收储成约30802万元具体费：
（1）拆迁补偿费：根XXXX市国土资源局拆迁服务中心提供费测算标准城南储备块总面积5576亩
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
居民拆迁
砖混
㎡
494103
3900
1927
砖木
㎡
3744
4400
1647
公房拆迁
砖混
㎡
3272503
780
255255
砖木
㎡
42826
5800
2484
代征道路
㎡
935338
1300
12159
楼板价
㎡
7234448
1300
940478
合计
153651
外披房装潢等附属设施补偿费4948万元合计需拆迁补偿费158599万元
（2）搬迁补偿费：包括住宅非住宅房搬迁费补偿时安置补助费等合计约11654万元
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
住宅搬家费
户
63
700
441
时安置补助费
㎡
494103
18月
6225
非住宅搬迁费
㎡
3744
8
00299
期搬迁奖
㎡
498503
100
4985
合计
1165399
（3）拆迁劳务费：代办拆迁劳务评估拆迁期间理等费支出合计约878万元
（4）财务费该项目拟发放项目贷款10000万元期限2年行期基准利率596浮5年利率6258计算项目财务费：10000×15×6258938万元
（5）预见费宗储备程中法确定费支出治路块收储成2计取约173万元
2工业园区块 78685亩预计收储成4699621万元亩收储成约5972万元具体费：
（1）拆迁补偿费：根XXXX市国土资源局拆迁服务中心提供费测算标准城南储备块总面积78685亩
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
居民拆迁
砖混
㎡
10270347
2050
2105421
砖木
㎡
4912669
1850
908844
合法院落
㎡
5527
330
18239
合计
3032504
外披房装潢等附属设施补偿费60994万元合计需拆迁补偿费3642444万元
（2）搬迁补偿费：包括住宅非住宅房搬迁费补偿时安置补助费等合计约471306万元
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
足8万补足8万
户
56
60000
336
残疾困难户
户
78
8000
6240
住宅搬家费
户
906
700
6342
时安置补助费
㎡
15183016
180
273294
期搬迁奖
㎡
15183016
100
151830
合 计
471306
（3）拆迁劳务费：代办拆迁劳务评估拆迁期间理等费支出合计约53271万元
（4）财务费该项目拟发放项目贷款29000万元期限4年行期基准利率596浮5年利率6258计算项目财务费：29000×25×62584537万元
（5）预见费市工业园区块 收储成2计取约798万元
综合述项费两块项目收储成约6417124万元
32 项目资金筹措
针项目总投资估算XXXX市土储备中心计划投入筹资金2517124万元占总投资3922行申请政府土储备贷款39000万元占总投资6077中心已承诺行贷款发放前确保项目需资金先期足额位
第四章 项目市场背景偿债力分析
41 XXXX市概况
XXXX市处苏北腹东**市南连**市西西南接**省北邻**市**市**市现辖********开发区五区********四县面积约10072方公里总口532万XXXX市政府十五规划XXXX中心城市口2010 年达100 万建成中心区面积扩150 方公里财政收入达200亿元XXXX省委省政府提出21世纪XXXX建设成辐射2000万口**市XXXX市迎新轮跨越式发展
42 XXXX市房产市场分析
着城市口增加生活水提高导致住房需求迅速提高特均收入幅增加房改换房周期已拆迁效应旧城改造城镇化效应居住城市化求极激发购房需求房产市场发展着极推动作
1土市场基情况
全市XXXX市土储备中心2006—2009年末出土48宗面积265795亩土出金收入290935万元土收益96亿元中2007年出土14宗面积91451亩出金收入120580万元土收益36100万元2008年出土11宗面积54566亩出金收入64730万元土收益19亿元2009年初土7宗土出金40830万元土收益21亿元土出趋势土出价格2007年亩1319万元升2009年亩1625万元收益2007年亩3947万元升2009年亩835万元土出价格收益逐年升受行业整体调整影响XXXX市政府保障房产市场健康发展适控制土供应量导致2008年市区块成交价格面积出现滑进入2009年土成交情况回暖2009年
市区土营进账首次突破100亿元全市出营性土298宗1772059亩成交总额16381亿元中市区出营性土159宗108964亩成交总额12218亿元时国土部门新增储备土435亩通挂牌出XXXX生态旅游公司XXXX城市资产公司XXXX开发控股公司等公司办理融资注入土资产12750亩融资总规模8503亿元
2房产开发投资情况
20072009年全市固定资产投资额分42722亿元56227亿元747亿元分年增长28431733320072009年全市房产开发投资额分10215亿元1284亿元17487亿元分年增长54％257362三年房产开发投资呈逐年增长趋势
XXXX市三年固定资产房产开发投资情况（单位亿元）
年 份
2007年
2008年
2009年
固定资产投资额
42722
56227
747
房产开发投资额
10215
12840
17487
房产开发占
239
229
234
3房产开发市场供销情况
20072009年全市房产开发投资额分10215亿元1284亿元17487亿元分年增长54％257362三年房产开发投资呈逐年增长趋势
20072009年XXXX市区房屋竣工面积分292万方米304万方米45575方米增长率分13449销售商品房面积分379万方米241万方米59154方米商品房供销089：1
XXXX市区三年房屋(住宅)竣工销售情况表（单位：万方米）
年 份
2007年
2008年
2009年
房屋（住宅）竣工面积
292
304
45575
房屋（住宅）销售面积
379
241
59154
销售占竣工面积
130
79
130
情况表明XXXX市区房产市场房屋供应逐年增长销售面积2007年较幅度增加2008年受市场调整影响销售面积出现定减少原投资投机性购房受效抑制正常住房消费逐步趋理性
2009年着XXXX济断发展济力提高住房动需求断增长时着政府规划调控城市商务行政中心东扩南移项目拟收储两宗块均处房产开发热点区
4XXXX市房产市场预测
2008年XXXX市房产市场走入低谷2009年楼市呈现回暖迹象
根XXXX市政府网站统计信息（2010年12月07日)显示年XXXX市商品房销售量持续放12月份全市销售商品房5897万方米中住宅5334万方米47月份全市商品房成交量逐月滑4月份销售面积408万方米滑7月份2403方米811月份刚性需求部分释放市场观气氛趋淡月销售量达5141万方米销售价格略升
市场回暖原：国家相关利政策出台该市十五条房产新政推出市民购房热情逐步升温二品质优配套全环境品牌楼盘增满足改善型购房户需求三现房供应量增占达两成购房者现房出手安全感四居民均支配收入增加公务员实行阳光工资贷力增强
2010年112月份全市商品房销售量销售价格变动情况见表：
月 份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
17号
销售套数
2900
2287
3502
3694
2754
2610
2522
3699
4589
5802
4690
862
销售面积
323
247
3957
408
2899
2779
2403
4058
4925
6436
5150
957
销售价格
3288
3075
3775
3450
3010
3371
3444
3492
3502
3666
3671
3716
述两网站公布信息XXXX房产市场逐步回暖市场需求旺盛市场前景趋
43 项目市场前景
1财校治路块该块性质商住处XXXX市**区市区
繁华黄金段时该段北XXXX市民政府南XXXX市淮海广场商业圈XXXX市汽车总站毗邻五金市场食品市场环绕周围项配套齐全总投资45亿元雨润新天10亿元苏宁厦咫尺XXXX市**区截2010年9月底XXXX市**区已挂牌出土35宗23197亩成交金额4656亿元均成交价格200万亩年全年土互总金额1898亿元2453充分彰显中心城市城区黄金段出黄金良效应结合XXXX市土市场供求情况年土拍买挂牌出情况作处市中心核心段土资源已日益稀缺预计340万元亩售价出面积约5576亩容积率25计算总售价达189584万元收储成约1711924万元该开发成定利润空间该项目收储方案行
2工业园区块XXXX工业园区1995年批准成立XXXX市政府直省级开发区XXXX生态商务新城相均目前XXXX市重点发展区域工业园区块块商住相邻XXXX**新城XXXX生态商务新城目前类型土成交价格110万元亩左右工业园区块保守估计市场价值约80万元亩预计售价62960万元收储成约4699621万元该项目收储方案行
两块收储成合计6417124万元预计出底价达82476万元预计收益合计1830476万元第款源保障
第五章 贷款担保方式
51财校治路块
治路块土面积3717450方米（约5576亩）目前块治路两侧学校办公楼约440方木新华书店房2栋五层职工宿舍财学院教学房XXXX市土储备中心已2010年6月28日XXXX财职业技术学院签订国土权收购合收购XXXX市治路710号块已取位XXXX市**区治路三份国土权证书证号分淮市国2010储第7号淮市国2010储第8号淮市国2010储第9号规划性质商业金融居住
土收储成约1717524万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率5822％
52工业园区区块
工业园区区块土面积约787亩目前拆迁工作正进行中配套安置房陆续2010年12月底前交付二期已正建设中目前累计拆迁1300户拆迁面积15万方米累计已支付拆迁安置成12亿元XXXX市土储备中心已取位XXXX市工业园区七十四份建设规划许证规划性质储备土收储成约4699621万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率617％
两块土收储成约6417124万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率6077％
第六章 银行效益贷款风险评价
61 银行效益分析
目前该中心行信余额14000万元行收取融资顾问2368万元费收取利息1200余万元次行XXXX市土储备中心发放39000万元贷款实现利息收5419万元产生定量派生存款方面通介入城市土资产进步密切方政府关系时带动房产开发项目贷款住房揭中间业务等业务发展扩业务空间提高综合营效益
62风险分析
1政策风险
工业园区787亩块间充实土征指标具确定性项目期否实现连片征决定该块土否整体出关键项目期七十四块土间填充块指标没落实位会影响该块土出效率行会密切关注该块土连片征进度防范土征指标确定性带政策风险
2营风险
然工业园区787亩块处位置未升值前景较距离市中心区定距离该块进行开发需定市场培育期显现块应价值块时较价格成交取决市场认知程度果该块未升值潜力设定较高出价格块原计划时间出风险相应行贷款带营风险
3资金监风险
目前该中心土收储资金实行收支两条线理土收购成通该中心支付土出收入首先全额缴财政财政部门根块收购成返会行资金监增加难度行须加项目资金监力度成立专门客户理组指定专土收储资金出资金回笼进行监谨防资金挪作
第七章 项目总体评价
71 承贷体合格XXXX市土储备中心目前XXXX市范围代表政府实施土收购储备合法机构具较垄断优势该中心具独立法体资格领事业单位法证书贷款卡承贷体资格合法
72 项目建设合法该项目块性质已政府权部门批准意变更商住XXXX市国土资源局已批准意进入收购程序核发国土权证项目储备手续合法
73 项目资金符合求该项目资金占总投资占3892符合级行相关规定
74
项目贷款第款源充足两宗块面积843亩次性收购次性出块规划途商住预出总收入预计达82476万元剔成6417124万元预计收益18330476万元项目预期收益较第款源较
75 项目贷款第二款源较保障该项目贷款拟采项目开发块抵押担保抵押率高收储成70土评估值50预计收储总成6417124万元抵押率70测算抵押贷款39000万元抵押率607抵押率充足第二款源较保障
调查结建议：
综述XXXX市土收购储备中心承贷体合格分卡测评评级达AAA级行关文件规定符合重点客户认定标准收储XXXXXXXXX块符合国家产业政策行信贷准入条件项目已取全部合法性批件资金源筹措计划行具较高综合收益该中心合作行带较高综合回报项目然连片征资金监等方面存定确定性通加强贷踪理积极关注政策动强化项目贷款资金土出金款回笼监信贷风险基够控制调查建议认定XXXX市土储备中心AAA级重点客户授信53000万元发放政府土储备贷款39000万元收储项目块作抵押贷款期限4年中第二年款10000万元第三年款10000万元第四年款19000万元利率均行期基准利率浮5 执行贷款五级分类正常
调查办：XXXX 调查责：XXXXX
XXXX市XXXX支行
XXXX年XXX月XXXX日
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第章 款资信评价
11 款概况
XXXX市土储备中心成立2001年4月1日XXXX市民政府批准成立全民事业单位（编发[2001]47号文件）XXXX市国土资源局属副处级单位中心注册址位XXXX市爱民路西首法定代表高鹏开办资金民币5005万元民币XXXX市财政拨款出资方式货币资金已全部位(XXXX新元会计师事务淮新会验[2001]160号验资）该中心XXXX市政府建立健全土收购储备机制增强政府调控土级市场力成立土收购储备机构代表XXXX市政府营城市土资产承担城市存量土收购储备理等事务性工作中心事业单位法证书号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXX市土储备中心工作职责：受政府委托土利总体规划城市规划XXXX市国土收（预）购储备办法中列土收（预）购范围土统进行收购储备收购储备土组织前期开发会发展计划建设规划等部门编制土出方案报市政府批准计划土市场供
12 款机构概况
中心核定全民事业编制员14名中1名（XXXX市国土资源局副局长兼）副2名（中名兼职）财务总监1名（市财政局派驻）专业技术员6名勤员4名设计划财务科综合科储备开发科3科室
中心法定代表XXX男45岁科学历高级会计师1986年1999年分职XXX市政规划设计室**市土事务**市土估价事务副长1999年10月2005年5月XXXX市征事务长2005年5月2007年1月XXXX市征开发中心2007年1月2010年8月**县国土资源局局长2010年8月XXXX省国土资源厅命XXXX市土储备中心具较高业务素质营理力
13 款运作模式
1土运作模式
根XXXX市民政府XXXX市市区国土储备实施办法（淮政发[2005]181号）规定XXXX市土收购储备中心具体负责实施国土收购储备前期开发利供应工作具体运作程序：
(1)申请收购城市规划区符合土收购条件意转土权XXXX市土收购储备中心提出申请
(2)权属核查中心受国土资源局委托根申请提供土物权属证件四范围土途等进行实调查审核
(3)征询意见根调查结果审核意见中心市规划部门征求该块控制性规划意见拟定块开发利方案确定收购储备块
(4)费测算中心土投资成种补助费结合土利现状规划途土级等素综合测算土收（预）购补偿费
(5)方案报批根权属核查费测算结果中心提出制定土收购具体方案报请市国土资源局批准
(6)签订合收（预）购方案批准XXXX市土收购储备中心原土权签订土权收（预）购合
(7)收购补偿根土权收（预）购合约定金额期限方式中心原土权支付土收购补偿费者支付预购土定金
(8)权属变更合约定支付收购补偿费原土权中心市国土资源局房产理部门申请办理原土房产权属注销登记变更登记
⑼交付收购土根收购合约定期限方式原土权市土储备中心交付收购土面附着物
⑽前期开发利收购土进行拆迁整加工根需完善配套设施法储备土权单独连附着物出租抵押时改变途
⑾编制出方案储备中心拟出储备土编制出方案报市级政府批准
⑿土出储备中心时发布营性信息挂牌公开招标拍卖等方式出
2资金运作模式
根XXXX省财政厅XXXX省国土资源厅中国民银行**分行联合达苏财综[2007]25号
XXXX省财政厅 XXXX省国土资源厅 中国民银行**分行转发财政部 国土资源部 中国民银行关国土权出收支理办法通知文件规定：2007年7月1日起国土出收支全额纳入方基金预算全面实行收支两条线理土出收入属级非税收入理范围国土权受法土出金全额缴入财政部门商业银行设立土出收入专户支出律通方基金预算土出收入中予安排支出专户中列支土出收入优先支付土收储成外市县财政部门应缴入方国库招标拍卖挂牌协议方式出国土权取总成交价款中划出5建立国土收益基金财政部门民银行国库设立国土收益基金专户实行专帐核算资金封闭运转
14 款营业绩
XXXX市土储备中心2007年2010年12月末中心累计出土38宗面积184207亩土出金收入287020万元
XXXX市土储备中心历年土出明细表 单位：万元
中：2010年前10月XXXX市土储备中心储备已成交土6宗计4306亩成交价60880万元均价1414万亩
目前手土29宗计134307亩支出成计3733712万元明细：
15 款财务状况
XXXX市土储备中心三年财务数 单位：万元
2010年12月末财务情况说明：
1应收款875893万元：市建设局3750万元**分局180万元**分局260万元**产中心55942万元济开发区财政局1050万元高教园区投资实业限公司1000万元城乡增减挂钩项目费1680万元
2土储备支出4218906万元均目前中心名已收储储备土中土补偿费4300228万元拆迁补偿费1342492万元开发性支出1266052万元
3预付帐款2653712万元已支付尚未返土收储成中拆迁补偿费226283万元土补偿费2514772万元开发性支出169254万元
4形资产56307万元核算中心收储存量土资产现价重新评估较成增值部分
5建工程534万元中心新建办公楼项目
6专款支出4701712万元2007年财政拨入专款相应已出块土储备成
明细表：
7短期款42500万元分：建行12000万元XXXX银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元XXXX14000万元
8应缴财政专户款28922万元形成原：2004年前中心市土出金直接收支2005年市审计局审计时审计意见前年度未交财政直接列支土出金块列财政负债2007年审计时审计意见已建议中心办理相关审批手续相关土储备支出帐户相应调减预付帐款中核算已出未结转成块储备支出具体：
9应付款6688万元拆迁协议应付款历史形成政府部门间资金：
10事业基金61066万元根财政审计相关批复意见重估土资产价值增加净值部分历年土出收益结转事业基金
11拨入专款55493万元财政返土储备成具体：
15 行合作情况
1 已合作项目基情况：项目分①XXXX市淮**路西侧枚皋路南块位**区黄码乡吴圩村面积2364969方米（约355亩）规划性质商业金融居住②**区五号块块位前进路北侧盛世名门东隔壁块面积54384方米（约81亩）该块2006年12月XXXX市**房产开发限公司取
2总投资资金情况资金源：述两块估算总投资20747万元中项目资金6747万元行贷款14000万元截止2010年12月末先贷款前直接支付款项（4018万元）万元+项目投入款项（15315）+期间利息支出（683*181229）20562万元考虑该贷款2011年6月期期间利息尚4098万元目前该中心行帐户余额1500余万元行认定项目资金已达相关求行
2009年6月18日发放土储备项目贷款14000万元已2009年6月5日设定项目抵押领取淮市项（2009）第402406号项权利证
3项目形象进度情况：目前块收储情况**区五号块目前净拆迁建筑物XXXX市淮**路西侧枚皋路南块居民房屋少量营业房拆迁工作XXXX市拆迁服务中心签订总价9400万元合目前拆迁工作正进行完成总工作量90
4项目资金情况(见表：)
截2010年12月末项目资金合计2025209万元中贷款资金14000万元2010年12月末该中心行存款余额1570万元
16 款信状况
XXXX市土储备中心行开立般存款账户账号10350201040008054目前行信余额14000万元XXXX市土储备中心行2009年度AA级优质客户年度授信14000万元截2010年11月末中心行贷款余额14000万元查询行信贷系统 (调查日2010年12月17日)该中心银行负债计42500万元中建行12000万元XXXX银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元XXXX14000万元全部正常类贷款目前该中心外抵押担保60000万元该中心存已结清良信贷信息5219万元调查年政府办理解包原时行信息录入错误该笔良信息录XXXX市土储备中心名实际XXXX市土储备中心关联该笔良信息现XXXX银行负责行申请删
XXXX市土储备中心银行负债情况见表： 单位：万元
17 款评级分类授信
171 信评级
中国XXXX银行法客户信等级评定理办法（苏XXXX银发[2008]669号）通CMS系统分卡测评该公司信等级AAA级时满足AAA级核心定义建议该公司评AAA级信贷客户
172 客户分类
中国农业银行XXXX省分行法信贷客户理办法重点分类标准该中心符合列指标：1该中心市级土储备中心符合县级（含）级政府土储备标准2
XXXX市2010年GDP1315亿元符合市级1000亿元（含）标准3信等级AAA级符合AA+级（含）标准4金融负债前三年土出年均收入4250040347105符合2倍标准5信状况良行行良贷款综述XXXX市土储备中心符合重点客户分类条件建议认定AAA级重点客户
173 授信额度核定
2010年XXXX市区生产总值1315亿元财政总收入310亿元方财政般预算收入1414亿元XXXX市土收购储备中心2010年末实际总负债78109万元目前行信余额14000万元中国农业银行法客户授信理办法（苏农银发[2007]313号）土储备机构类客户规定测算该客户理授信额度：T＝FR×M－DF141400042850032500万元次收储两块总面积约843亩预计收储总成6417124万元抵押率70测算贷款实际信需求39000万元目前该中心行存量信14000万元拟核定授信53000万元
第二章 项目基情况
21 项目概况
次XXXX市土中心拟收储两宗块分：
1财校治路块块位XXXX市治路7号10号面积约5576亩规划性质商业金融居住
2工业园区块块位XXXX市工业园区面积约786852亩规划性质商住
XXXXXXXX工业园区1995年批准成立XXXX市政府直省级开发区享市级审批权限园区周边规划配套建设苏北灌溉总渠800万吨码头运河集装箱港口宁淮铁路火车站次工业园区储备块位园区胡庄村渠北村宋潮村朱桥村高坝村团结存李村等七然村落七十四块面积786852亩次收储工业园区块较分散原该块均庄台块间相距米
2010年10月省政府关批准XXXX市2010年度第36批次城镇建设通知征收国园区会挂牌出前利年土计划整合填充块间间隔成完整块然挂牌出项目收储块似分散实际相集中
22 项目合法性分析
221治路块
1XXXX市发展改革委员会淮发改投资复[2009]147号文件批复意XXXX市土储备中收储治路块计划总投资11000万元
2 XXXX市发展改革委员会淮发改投资复[2010]432号文件批复意财校治路块收储项目总投资11000万元调整16000万元
3XXXX市民政府淮政办发[2010]37号文件批复意XXXX市土储备中心财校老校区治路南北侧块实施储备
4XXXX市财政局出具关核定市土储备中心2010年度贷款规模意见确定XXXX市土储备中心2009年度贷款规模7亿元
5XXXX市土储备中心XXXX财职业技术学院签订国土权收购合约定10000万元收购XXXX市治路710号块土面积约371745方米（约5576亩）
6XXXX市土储备中心取位XXXX市**区治路三份国土权证书证号分淮市国2010储第7号淮市国2010储第8号淮市国2010储第9号面积约5576亩规划性质商业金融居住
222 市工业园区块
1XXXX省民政府苏政[2010]745号文件批复意XXXX市工业园区宁连路办事处高坝村团结村李存胡庄村渠北村宋潮村朱桥村521002公顷集体建设征收国
2XXXX市民政府淮政复[2010]104号文件批复意XXXX市土储备中心市工业园区胡庄村渠北村宋潮村朱桥村高坝村团结村李村约1200亩土实施储备
3XXXX市财政局出具关追加市土储备中心2010年度贷款规模意见意
XXXX市土储备中心年度追加贷款规模4亿元
4XXXX市发展改革委员会淮发改投资复2010408号文件批复意XXXX市土储备中心开发建设XXXX市工业园区胡庄村等范围75宗块储备项目
5XXXX市规划局出具XXXX市工业园区规划设计点（项目编号：R82010022）项目淮**路西侧枚皋路南787亩块包含规划范围中性质商住容积率20建筑密度40绿面积30建筑限高50米
6XXXX市土储备中心取位XXXX市工业园区七十四份建设规划许证面积约787亩规划性质储备
明细表：
注：表中七十四块合计7889175亩中心申报786852亩少许误差届时土证准
7该块土国土权证正办理程中预计12月中旬取该证
23 项目进度
231治路块
XXXX块四范围**XXXX南XXX西交通局北治路总占面积XXXXX方米XXXX学院负责妥善解决校61户职工新华书店搬迁安置工作搬迁收购范围学校房屋租户收购范围房屋拆储备中心净交付土
232市工业园区块
工业园区块**XXXX南XXXXX西交宁淮高速北XXXXX总占面积约787亩目前拆迁工作正进行中园区块储备工作坚实基础规划建设两处二十五万方米安置区朱桥安置区期团结安置区期分已建107674方米98000方米陆续2010年12月底前全面交付二期已正建设中目前累计拆迁1300户拆迁面积15万方米累计已支付拆迁安置成12亿元
第三章 项目投资估算资金筹措评价
31 项目投资估算
1XXXXX财校块5576亩预计收储成1717524万元亩收储成约30802万元具体费：
（1）拆迁补偿费：根XXXX市国土资源局拆迁服务中心提供费测算标准城南储备块总面积5576亩
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
居民拆迁
砖混
㎡
494103
3900
1927
砖木
㎡
3744
4400
1647
公房拆迁
砖混
㎡
3272503
780
255255
砖木
㎡
42826
5800
2484
代征道路
㎡
935338
1300
12159
楼板价
㎡
7234448
1300
940478
合计
153651
外披房装潢等附属设施补偿费4948万元合计需拆迁补偿费158599万元
（2）搬迁补偿费：包括住宅非住宅房搬迁费补偿时安置补助费等合计约11654万元
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
住宅搬家费
户
63
700
441
时安置补助费
㎡
494103
18月
6225
非住宅搬迁费
㎡
3744
8
00299
期搬迁奖
㎡
498503
100
4985
合计
1165399
（3）拆迁劳务费：代办拆迁劳务评估拆迁期间理等费支出合计约878万元
（4）财务费该项目拟发放项目贷款10000万元期限2年行期基准利率596浮5年利率6258计算项目财务费：10000×15×6258938万元
（5）预见费宗储备程中法确定费支出治路块收储成2计取约173万元
2工业园区块 78685亩预计收储成4699621万元亩收储成约5972万元具体费：
（1）拆迁补偿费：根XXXX市国土资源局拆迁服务中心提供费测算标准城南储备块总面积78685亩
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
居民拆迁
砖混
㎡
10270347
2050
2105421
砖木
㎡
4912669
1850
908844
合法院落
㎡
5527
330
18239
合计
3032504
外披房装潢等附属设施补偿费60994万元合计需拆迁补偿费3642444万元
（2）搬迁补偿费：包括住宅非住宅房搬迁费补偿时安置补助费等合计约471306万元
项目名称
单位
数量
单价(元)
合价(万元)
足8万补足8万
户
56
60000
336
残疾困难户
户
78
8000
6240
住宅搬家费
户
906
700
6342
时安置补助费
㎡
15183016
180
273294
期搬迁奖
㎡
15183016
100
151830
合 计
471306
（3）拆迁劳务费：代办拆迁劳务评估拆迁期间理等费支出合计约53271万元
（4）财务费该项目拟发放项目贷款29000万元期限4年行期基准利率596浮5年利率6258计算项目财务费：29000×25×62584537万元
（5）预见费市工业园区块 收储成2计取约798万元
综合述项费两块项目收储成约6417124万元
32 项目资金筹措
针项目总投资估算XXXX市土储备中心计划投入筹资金2517124万元占总投资3922行申请政府土储备贷款39000万元占总投资6077中心已承诺行贷款发放前确保项目需资金先期足额位
第四章 项目市场背景偿债力分析
41 XXXX市概况
XXXX市处苏北腹东**市南连**市西西南接**省北邻**市**市**市现辖********开发区五区********四县面积约10072方公里总口532万XXXX市政府十五规划XXXX中心城市口2010 年达100 万建成中心区面积扩150 方公里财政收入达200亿元XXXX省委省政府提出21世纪XXXX建设成辐射2000万口**市XXXX市迎新轮跨越式发展
42 XXXX市房产市场分析
着城市口增加生活水提高导致住房需求迅速提高特均收入幅增加房改换房周期已拆迁效应旧城改造城镇化效应居住城市化求极激发购房需求房产市场发展着极推动作
1土市场基情况
全市XXXX市土储备中心2006—2009年末出土48宗面积265795亩土出金收入290935万元土收益96亿元中2007年出土14宗面积91451亩出金收入120580万元土收益36100万元2008年出土11宗面积54566亩出金收入64730万元土收益19亿元2009年初土7宗土出金40830万元土收益21亿元土出趋势土出价格2007年亩1319万元升2009年亩1625万元收益2007年亩3947万元升2009年亩835万元土出价格收益逐年升受行业整体调整影响XXXX市政府保障房产市场健康发展适控制土供应量导致2008年市区块成交价格面积出现滑进入2009年土成交情况回暖2009年
市区土营进账首次突破100亿元全市出营性土298宗1772059亩成交总额16381亿元中市区出营性土159宗108964亩成交总额12218亿元时国土部门新增储备土435亩通挂牌出XXXX生态旅游公司XXXX城市资产公司XXXX开发控股公司等公司办理融资注入土资产12750亩融资总规模8503亿元
2房产开发投资情况
20072009年全市固定资产投资额分42722亿元56227亿元747亿元分年增长28431733320072009年全市房产开发投资额分10215亿元1284亿元17487亿元分年增长54％257362三年房产开发投资呈逐年增长趋势
XXXX市三年固定资产房产开发投资情况（单位亿元）
年 份
2007年
2008年
2009年
固定资产投资额
42722
56227
747
房产开发投资额
10215
12840
17487
房产开发占
239
229
234
3房产开发市场供销情况
20072009年全市房产开发投资额分10215亿元1284亿元17487亿元分年增长54％257362三年房产开发投资呈逐年增长趋势
20072009年XXXX市区房屋竣工面积分292万方米304万方米45575方米增长率分13449销售商品房面积分379万方米241万方米59154方米商品房供销089：1
XXXX市区三年房屋(住宅)竣工销售情况表（单位：万方米）
年 份
2007年
2008年
2009年
房屋（住宅）竣工面积
292
304
45575
房屋（住宅）销售面积
379
241
59154
销售占竣工面积
130
79
130
情况表明XXXX市区房产市场房屋供应逐年增长销售面积2007年较幅度增加2008年受市场调整影响销售面积出现定减少原投资投机性购房受效抑制正常住房消费逐步趋理性
2009年着XXXX济断发展济力提高住房动需求断增长时着政府规划调控城市商务行政中心东扩南移项目拟收储两宗块均处房产开发热点区
4XXXX市房产市场预测
2008年XXXX市房产市场走入低谷2009年楼市呈现回暖迹象
根XXXX市政府网站统计信息（2010年12月07日)显示年XXXX市商品房销售量持续放12月份全市销售商品房5897万方米中住宅5334万方米47月份全市商品房成交量逐月滑4月份销售面积408万方米滑7月份2403方米811月份刚性需求部分释放市场观气氛趋淡月销售量达5141万方米销售价格略升
市场回暖原：国家相关利政策出台该市十五条房产新政推出市民购房热情逐步升温二品质优配套全环境品牌楼盘增满足改善型购房户需求三现房供应量增占达两成购房者现房出手安全感四居民均支配收入增加公务员实行阳光工资贷力增强
2010年112月份全市商品房销售量销售价格变动情况见表：
月 份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
17号
销售套数
2900
2287
3502
3694
2754
2610
2522
3699
4589
5802
4690
862
销售面积
323
247
3957
408
2899
2779
2403
4058
4925
6436
5150
957
销售价格
3288
3075
3775
3450
3010
3371
3444
3492
3502
3666
3671
3716
述两网站公布信息XXXX房产市场逐步回暖市场需求旺盛市场前景趋
43 项目市场前景
1财校治路块该块性质商住处XXXX市**区市区
繁华黄金段时该段北XXXX市民政府南XXXX市淮海广场商业圈XXXX市汽车总站毗邻五金市场食品市场环绕周围项配套齐全总投资45亿元雨润新天10亿元苏宁厦咫尺XXXX市**区截2010年9月底XXXX市**区已挂牌出土35宗23197亩成交金额4656亿元均成交价格200万亩年全年土互总金额1898亿元2453充分彰显中心城市城区黄金段出黄金良效应结合XXXX市土市场供求情况年土拍买挂牌出情况作处市中心核心段土资源已日益稀缺预计340万元亩售价出面积约5576亩容积率25计算总售价达189584万元收储成约1711924万元该开发成定利润空间该项目收储方案行
2工业园区块XXXX工业园区1995年批准成立XXXX市政府直省级开发区XXXX生态商务新城相均目前XXXX市重点发展区域工业园区块块商住相邻XXXX**新城XXXX生态商务新城目前类型土成交价格110万元亩左右工业园区块保守估计市场价值约80万元亩预计售价62960万元收储成约4699621万元该项目收储方案行
两块收储成合计6417124万元预计出底价达82476万元预计收益合计1830476万元第款源保障
第五章 贷款担保方式
51财校治路块
治路块土面积3717450方米（约5576亩）目前块治路两侧学校办公楼约440方木新华书店房2栋五层职工宿舍财学院教学房XXXX市土储备中心已2010年6月28日XXXX财职业技术学院签订国土权收购合收购XXXX市治路710号块已取位XXXX市**区治路三份国土权证书证号分淮市国2010储第7号淮市国2010储第8号淮市国2010储第9号规划性质商业金融居住
土收储成约1717524万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率5822％
52工业园区区块
工业园区区块土面积约787亩目前拆迁工作正进行中配套安置房陆续2010年12月底前交付二期已正建设中目前累计拆迁1300户拆迁面积15万方米累计已支付拆迁安置成12亿元XXXX市土储备中心已取位XXXX市工业园区七十四份建设规划许证规划性质储备土收储成约4699621万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率617％
两块土收储成约6417124万元行贷款发放前办妥土权抵押手续抵押率6077％
第六章 银行效益贷款风险评价
61 银行效益分析
目前该中心行信余额14000万元行收取融资顾问2368万元费收取利息1200余万元次行XXXX市土储备中心发放39000万元贷款实现利息收5419万元产生定量派生存款方面通介入城市土资产进步密切方政府关系时带动房产开发项目贷款住房揭中间业务等业务发展扩业务空间提高综合营效益
62风险分析
1政策风险
工业园区787亩块间充实土征指标具确定性项目期否实现连片征决定该块土否整体出关键项目期七十四块土间填充块指标没落实位会影响该块土出效率行会密切关注该块土连片征进度防范土征指标确定性带政策风险
2营风险
然工业园区787亩块处位置未升值前景较距离市中心区定距离该块进行开发需定市场培育期显现块应价值块时较价格成交取决市场认知程度果该块未升值潜力设定较高出价格块原计划时间出风险相应行贷款带营风险
3资金监风险
目前该中心土收储资金实行收支两条线理土收购成通该中心支付土出收入首先全额缴财政财政部门根块收购成返会行资金监增加难度行须加项目资金监力度成立专门客户理组指定专土收储资金出资金回笼进行监谨防资金挪作
第七章 项目总体评价
71 承贷体合格XXXX市土储备中心目前XXXX市范围代表政府实施土收购储备合法机构具较垄断优势该中心具独立法体资格领事业单位法证书贷款卡承贷体资格合法
72 项目建设合法该项目块性质已政府权部门批准意变更商住XXXX市国土资源局已批准意进入收购程序核发国土权证项目储备手续合法
73 项目资金符合求该项目资金占总投资占3892符合级行相关规定
74
项目贷款第款源充足两宗块面积843亩次性收购次性出块规划途商住预出总收入预计达82476万元剔成6417124万元预计收益18330476万元项目预期收益较第款源较
75 项目贷款第二款源较保障该项目贷款拟采项目开发块抵押担保抵押率高收储成70土评估值50预计收储总成6417124万元抵押率70测算抵押贷款39000万元抵押率607抵押率充足第二款源较保障
调查结建议：
综述XXXX市土收购储备中心承贷体合格分卡测评评级达AAA级行关文件规定符合重点客户认定标准收储XXXXXXXXX块符合国家产业政策行信贷准入条件项目已取全部合法性批件资金源筹措计划行具较高综合收益该中心合作行带较高综合回报项目然连片征资金监等方面存定确定性通加强贷踪理积极关注政策动强化项目贷款资金土出金款回笼监信贷风险基够控制调查建议认定XXXX市土储备中心AAA级重点客户授信53000万元发放政府土储备贷款39000万元收储项目块作抵押贷款期限4年中第二年款10000万元第三年款10000万元第四年款19000万元利率均行期基准利率浮5 执行贷款五级分类正常
调查办：XXXX 调查责：XXXXX
XXXX市XXXX支行
XXXX年XXX月XXXX日
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