试述物业承接查验办法
二〇〇年十月十四日中华民国住房城乡建设部正式颁布物业承接查验办法（简称办法）标志着国物业理早期介入前期服务度阶段法章循物业理服务正规化进程中迈出重步时司法层面物业理企业现实服务中解决诸难题
物业行业部门物业开发建设单位物业服务企业利办法呢？摆面前新问题笔者幸参2011年元月份中建政研**组办针办法培训培训中方物业理者交流专家讲师请教逐渐形成想法建议现形成文字物业理实践裨益
办法重条款理解
常事物业现场理工作者会发现事前期物业理时众繁杂日常物业工作中困难繁重时受业关注工作通常业房屋质量问题维修工作说困难房屋质量问题般开发商建筑商施工原造成遗留转嫁物业理企业物业理企业资金技术力难解决说繁重商品房开发建筑阶段常层层转包造成质量问题发加质量问题身形态五花八门设计开发建筑安装维护知识面较广现场物业理者身力常常穷应付说受业关注旦质量问题发生会立刻影响业正常居住甚危身财产安全业关注程度已远远高日常保洁护卫绿化等常规物业服务
基想物业现场理者沉重房屋维修工作中解脱出更业提供物业服务树立物业理企业形象必须质量问题解决日常物业理工作外然业入住前承接查验工作显极重办法第十条规定：建设单位应物业交付15日前选聘物业服务企业完成物业部位设施设备承接查验工作房屋交付前必须查验提供时物业理企业房屋质量问题定话语权房屋移交前解决房屋质量问题起重作果现场物业理者握办法利做承接查验工作极减轻日房屋维修工作务
第十条较重外办法中较重条目：
1第六条 建设单位物业买受签订物业买卖合应约定交付物业部位设施设备配置建设标准（条规定事实求房屋买卖合中开发商仅约定物业部位公设施设备建设标准进行明确约定告知）
2第十七条 建设单位应法移交关单位供水供电供气供热通信线电视等设施设备作物业服务企业现场检查验收容（办法第十六条规定物业服务企业应现场查验干部位设备设施十七条中规定属公事业设施设备现场查验范围）
3第二十条 建设单位应委派专业员参现场查验物业服务企业确认现场查验结果签订物业承接查验协议
4第二十三条 物业承接查验协议作前期物业服务合补充协议前期物业服务合具等法律效力（两条直接界定承接查验协议法律位问题明确规定前期物业服务合具等法律效力应特注意交接程中前已法律文件外会增加份物业承接查验协议法律认定查验位）
5第二十七条 分期开发建设物业项目根开发进度符合交付条件物业分期承接查验建设单位物业服务企业应承接期物业时办理物业项目整体交接手续（办法然考虑分期开发项目承接查验问题条规定开发企业物业公司仅分期承接查验期物业完成时办理整体交接手续）
6 第二十八条 物业承接查验费承担建设单位物业服务企业前期物业服务合中约定没约定者约定明确建设单位承担（条特利物业理企业基承接查验费推开发商说开发商取物业开办费空置房物业服务费时时索承接查验费）
7第二十九条 物业服务企业应物业交接30日持列文件物业区县（市）房产行政部门办理备案手续（条仅求物业服务企业承接物业7种法律文件进行备案：前期物业服务合时理规约物业承接查验协议建设单位移交资料清单查验记录交接记录承接查验关文件规定进行备案工作30天期限物业企业工作流程中注意方面求）
8第三十条 建设单位物业服务企业应物业承接查验备案情况书面告知业（办法规定查验备案情况业书面告知义务中告知方式时间等尚具体规定实际工作中加细化）
9第三十二条 物业交接建设单位未物业承接查验协议约定时解决物业部位设施设备存问题导致业身财产安全受损害应法承担相应法律责（条次明确建设单位物业交接承接查验协议约定应履行相关义务凸显承接查验协议重性时规避物业理企业方面法律风险）
10第三十七条 建设单位关联关系滥股东权利物业承接查验中免身责加重物业服务企业责损害物业买受权益（考虑目前型开发企业物业公司条种情形形式开发企业做更严格约束）
二办法市应中建议
办法作方性指导性政策性文件物业理发展进程起着重作物业行业情况开发建设先进滞物业影响物业服务企业理服务水异办法具体实行相笔者办法**实施利建议：
1 建议快出台办法**实施细相关理规定
2 建议规定中明确承接查验中办法未解决细化问题办法没执行企业单位惩治方法
3 建议规定开发建设单位建筑商房屋质量保证金部分（50左右）移交第三方（县级房产单位物业部门）建立专门帐户理承接查验中发现房屋质量问题整改（制定具体实施细）
4 建议物业备案时开发建设单位收取定例承接查验押金确保承接查验期优质完成违反办法第十条规定房屋建设单位扣押金根实际情况返业物业服务单位
5 建议制作全市物业承接查验协议范市强制执行范中明确开发建设单位物业服务企业承接查验中责权利作承接查验备案专
6 建议出台方性建筑承接容查验标准作行业标准市统执行
三承接查验流程工作容
承接查验物业服务企业说项繁杂重工作需技术资金支持求相较高方面笔者做益尝试特该项工作流程容予收集整理：
1建房屋进行实考察
（1）解具体位置建筑特色周边区域交通情况
（2）解建筑分期情况幢数单元数户数建筑面积
（3）解配套设备设施分布情况
（4）解建筑总体规模建成占面积绿化面积类建筑例
（５）解建筑施工队员作业情况
（６）编写考察报告
（7）开发建设单位签定物业承接查验协议
2获取建筑类图纸指标工期信息
（1）获取总体规划设计图解区域全貌
（2）获取单栋建筑结构线设施隐蔽工程等图纸建立设备设施档案
（3）工程指挥员监理员承包施工队负责建立机联系参加工程现场会议
（4）解备份工程项数指标技术资料原始记录施工方案
（5）时发现物业相关工程问题提交开发商
4解实际建筑情况
（1）掌握现配套设备设施安装养护情况
（2）解工程进度技术交底资料技术档案
（3）查找工程缺陷登记备案报开发商
（4）掌握隐蔽工程施工安装全程
（5）备份工程变更情况制定物业理企业应变更方案
（6）督促物业理设施落实提出物业理相关合理化建议
5提交协调报告整改建议
（1）定期开发商发送物业协调函
（2）根项目情况提出物业相关整改建议
（3）配合施工方落实整改建议
6参加建筑竣工验收工作
（1）代表物业公司参开发商建筑验收
（2）参加监部门建筑单体验收
（3）参加项目综合验收
（4）准备物业承接查验方案
7房屋附属设备设施进行清查
（1）检查房屋外观道路绿化情况
（2）清查防盗门配件门锁灵敏度
（3）检查室应具备水电气开关配件完
（4）测试隐蔽线弱电线路
（5）设备设施档案清点设备设施
（6）房屋进行漏水测试晴雨天观察
（7）记录清查问题确保物业服务开始前报完毕
（8）督促建设单位进行整改踪整改情况
8承接查验情况进行备案
（1）整理承接查验资料
（2）编写承接查验报告
（3）查验期未解决问题开发建设单位确认解决方法形成双方签署确认书面文件
（4）房屋交付前房产部门备案
总物业承接查验办法出台极程度制度解决物业理企业建筑质量带问题方面法定话语权时业解释说明政策性
综述笔者学承接查验办法心体会建议现整理汇报时水限导致见解偏差错误难免领导专家吝批评指正
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二〇〇年十月十四日中华民国住房城乡建设部正式颁布物业承接查验办法（简称办法）标志着国物业理早期介入前期服务度阶段法章循物业理服务正规化进程中迈出重步时司法层面物业理企业现实服务中解决诸难题
物业行业部门物业开发建设单位物业服务企业利办法呢？摆面前新问题笔者幸参2011年元月份中建政研**组办针办法培训培训中方物业理者交流专家讲师请教逐渐形成想法建议现形成文字物业理实践裨益
办法重条款理解
常事物业现场理工作者会发现事前期物业理时众繁杂日常物业工作中困难繁重时受业关注工作通常业房屋质量问题维修工作说困难房屋质量问题般开发商建筑商施工原造成遗留转嫁物业理企业物业理企业资金技术力难解决说繁重商品房开发建筑阶段常层层转包造成质量问题发加质量问题身形态五花八门设计开发建筑安装维护知识面较广现场物业理者身力常常穷应付说受业关注旦质量问题发生会立刻影响业正常居住甚危身财产安全业关注程度已远远高日常保洁护卫绿化等常规物业服务
基想物业现场理者沉重房屋维修工作中解脱出更业提供物业服务树立物业理企业形象必须质量问题解决日常物业理工作外然业入住前承接查验工作显极重办法第十条规定：建设单位应物业交付15日前选聘物业服务企业完成物业部位设施设备承接查验工作房屋交付前必须查验提供时物业理企业房屋质量问题定话语权房屋移交前解决房屋质量问题起重作果现场物业理者握办法利做承接查验工作极减轻日房屋维修工作务
第十条较重外办法中较重条目：
1第六条 建设单位物业买受签订物业买卖合应约定交付物业部位设施设备配置建设标准（条规定事实求房屋买卖合中开发商仅约定物业部位公设施设备建设标准进行明确约定告知）
2第十七条 建设单位应法移交关单位供水供电供气供热通信线电视等设施设备作物业服务企业现场检查验收容（办法第十六条规定物业服务企业应现场查验干部位设备设施十七条中规定属公事业设施设备现场查验范围）
3第二十条 建设单位应委派专业员参现场查验物业服务企业确认现场查验结果签订物业承接查验协议
4第二十三条 物业承接查验协议作前期物业服务合补充协议前期物业服务合具等法律效力（两条直接界定承接查验协议法律位问题明确规定前期物业服务合具等法律效力应特注意交接程中前已法律文件外会增加份物业承接查验协议法律认定查验位）
5第二十七条 分期开发建设物业项目根开发进度符合交付条件物业分期承接查验建设单位物业服务企业应承接期物业时办理物业项目整体交接手续（办法然考虑分期开发项目承接查验问题条规定开发企业物业公司仅分期承接查验期物业完成时办理整体交接手续）
6 第二十八条 物业承接查验费承担建设单位物业服务企业前期物业服务合中约定没约定者约定明确建设单位承担（条特利物业理企业基承接查验费推开发商说开发商取物业开办费空置房物业服务费时时索承接查验费）
7第二十九条 物业服务企业应物业交接30日持列文件物业区县（市）房产行政部门办理备案手续（条仅求物业服务企业承接物业7种法律文件进行备案：前期物业服务合时理规约物业承接查验协议建设单位移交资料清单查验记录交接记录承接查验关文件规定进行备案工作30天期限物业企业工作流程中注意方面求）
8第三十条 建设单位物业服务企业应物业承接查验备案情况书面告知业（办法规定查验备案情况业书面告知义务中告知方式时间等尚具体规定实际工作中加细化）
9第三十二条 物业交接建设单位未物业承接查验协议约定时解决物业部位设施设备存问题导致业身财产安全受损害应法承担相应法律责（条次明确建设单位物业交接承接查验协议约定应履行相关义务凸显承接查验协议重性时规避物业理企业方面法律风险）
10第三十七条 建设单位关联关系滥股东权利物业承接查验中免身责加重物业服务企业责损害物业买受权益（考虑目前型开发企业物业公司条种情形形式开发企业做更严格约束）
二办法市应中建议
办法作方性指导性政策性文件物业理发展进程起着重作物业行业情况开发建设先进滞物业影响物业服务企业理服务水异办法具体实行相笔者办法**实施利建议：
1 建议快出台办法**实施细相关理规定
2 建议规定中明确承接查验中办法未解决细化问题办法没执行企业单位惩治方法
3 建议规定开发建设单位建筑商房屋质量保证金部分（50左右）移交第三方（县级房产单位物业部门）建立专门帐户理承接查验中发现房屋质量问题整改（制定具体实施细）
4 建议物业备案时开发建设单位收取定例承接查验押金确保承接查验期优质完成违反办法第十条规定房屋建设单位扣押金根实际情况返业物业服务单位
5 建议制作全市物业承接查验协议范市强制执行范中明确开发建设单位物业服务企业承接查验中责权利作承接查验备案专
6 建议出台方性建筑承接容查验标准作行业标准市统执行
三承接查验流程工作容
承接查验物业服务企业说项繁杂重工作需技术资金支持求相较高方面笔者做益尝试特该项工作流程容予收集整理：
1建房屋进行实考察
（1）解具体位置建筑特色周边区域交通情况
（2）解建筑分期情况幢数单元数户数建筑面积
（3）解配套设备设施分布情况
（4）解建筑总体规模建成占面积绿化面积类建筑例
（５）解建筑施工队员作业情况
（６）编写考察报告
（7）开发建设单位签定物业承接查验协议
2获取建筑类图纸指标工期信息
（1）获取总体规划设计图解区域全貌
（2）获取单栋建筑结构线设施隐蔽工程等图纸建立设备设施档案
（3）工程指挥员监理员承包施工队负责建立机联系参加工程现场会议
（4）解备份工程项数指标技术资料原始记录施工方案
（5）时发现物业相关工程问题提交开发商
4解实际建筑情况
（1）掌握现配套设备设施安装养护情况
（2）解工程进度技术交底资料技术档案
（3）查找工程缺陷登记备案报开发商
（4）掌握隐蔽工程施工安装全程
（5）备份工程变更情况制定物业理企业应变更方案
（6）督促物业理设施落实提出物业理相关合理化建议
5提交协调报告整改建议
（1）定期开发商发送物业协调函
（2）根项目情况提出物业相关整改建议
（3）配合施工方落实整改建议
6参加建筑竣工验收工作
（1）代表物业公司参开发商建筑验收
（2）参加监部门建筑单体验收
（3）参加项目综合验收
（4）准备物业承接查验方案
7房屋附属设备设施进行清查
（1）检查房屋外观道路绿化情况
（2）清查防盗门配件门锁灵敏度
（3）检查室应具备水电气开关配件完
（4）测试隐蔽线弱电线路
（5）设备设施档案清点设备设施
（6）房屋进行漏水测试晴雨天观察
（7）记录清查问题确保物业服务开始前报完毕
（8）督促建设单位进行整改踪整改情况
8承接查验情况进行备案
（1）整理承接查验资料
（2）编写承接查验报告
（3）查验期未解决问题开发建设单位确认解决方法形成双方签署确认书面文件
（4）房屋交付前房产部门备案
总物业承接查验办法出台极程度制度解决物业理企业建筑质量带问题方面法定话语权时业解释说明政策性
综述笔者学承接查验办法心体会建议现整理汇报时水限导致见解偏差错误难免领导专家吝批评指正
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