关于城市区楼宇经济发展的调研报告


    关城市区楼宇济发展调研报告
    楼宇济作城市济重组成部分拓展城市济发展空间推动产业转型促进业创业培植优质税源等方面发挥着重作推动楼宇济高质量发展市委政研室进行专题调研形成调研报告
    基情况
    中心城区现商务楼宇*栋总面积*万方米中*万方米商务楼宇*栋总面积*万方米分布***等城市区*万方米商务楼宇均入住率*入驻率超**栋闲置面积*万方米闲置率*目前全市楼宇济业态商贸服务类金融科技文旅文创力资源知识产权等种业态*年全市楼宇济实现纳税*亿元税收贡献率*税收超亿元楼宇*栋20世纪90年代国楼宇济发展历单纯提供空间*版空间+配套+服务*版空间+产业+运营*版三阶段目前市楼宇济尚处*版*版渡阶段整体发展水较低调研情况存方面问题:
    ()发展规划缺位科学楼宇济规划优化楼宇空间布局效集聚资源营造良产业发展生态目前市缺乏楼宇济整体发展规划引领作发挥充分市级层面尚未编制楼宇济发展专项规划楼宇济
    功定位发展目标产业布局配套提升等方面缺少系统谋划土利城市建设等方面没充分考虑楼宇济发展需导致城市区楼宇济发展战缺乏效协二城市区均未制定区级楼宇济发展规划发展普遍处发状态楼宇济发展较城市区街道特色楼宇发形成居政府动介入时进规划指导足造成发展存定盲目性序性整体发展均衡特色突出
    (二)产业质量高楼宇入驻产业成长性关联度高产业链完善发挥集聚效应激活楼宇济发展生动力目前市楼宇产业普遍层次高城市济支撑力足产业规模楼宇营收少占全市GDP足1企业级偏低总部首店台等类型企业入驻少规模微企业规模工业企业(7家)限额批零住餐企业(56家)仅占全部楼企业103二产业结构优偏重传统商贸服务类创新活跃技术密集发展前景广阔新兴产业占足1三产业集聚度低入驻产业关联度低业态散乱楼宇集聚游企业寥寥
    (三)运营水提升专业化运营优化楼宇资源配置效率提高楼宇功品质济产出效益市楼宇专业运营力强楼宇商业价值增长潜力挖掘足
    运营意识薄弱存传统房东思维重招租轻运营楼宇发展定位融入业态服务场景缺乏统筹考虑导致部分楼宇特色明显质化竞争激烈二专业运营体少*区引入六合国际创谷科技2家专业运营商*区引入正集团凯瑞集团兴科技等7家专业运营商*区引入颐高集团博士科技杭州楼友会3家专业运营团队外部分楼宇传统物业公司理服务容包含清洁卫生安全理等基础物业容难满足入驻企业样化需求三运营手段单部分采广告促销等传统招商方式特色营销活动类型丰富仅少数楼宇举办招商宣传交流活动市场营销活动资金投入占运营资金例低行业均水部分楼宇市场知名度限优质企业缺少吸引力
    (四)资源盘活难度盘活城市区闲置楼宇够提高资源利效率拓展城市济增长空间目前城市区闲置楼宇面积占约325空置率超15楼宇占512闲置面积两年城市区盘活闲置面积30余万方米仅占闲置面积27左右100万方米闲置空间尚盘活盘活成效理想原:产权分散部分楼宇建成通拆零出售产权快速回收资金导致产权分散数量庞业群体楼宇改造产权处置等意见难达成致楼宇转型发展难度雅香金陵厦产权400名业分持业楼宇权营权意见难统导致楼宇部分空间闲置13年二资金短缺老旧楼宇盘活需量资金进行改造提升业改造积极性高更采取降租减免水电费等方式提高出租率楼宇改造项目市场融资力弱然部分城市区利城市更新专项资金少数楼宇外立面修缮更新部分楼宇整体改造部空间修整缺少资金源老旧楼宇更新盘活进展缓慢
    (五)配套服务滞元化楼宇服务高品质楼宇理高水服务配套楼宇济发展理服务保障提升楼宇竞争力市楼宇功配套健全服务水相滞影响企业入驻意愿制约楼宇济发展硬件配套楼龄超15年楼宇占496部分楼宇建筑外观部构造配套设施等老旧明显部分楼宇信息化智化水较低网络设备老化尚未安装智慧门禁安防监控等设施难满足现代化办公需求配套设施健全部停车位紧张电梯容量足周边餐饮购物文娱健身等配套全亟改造提升二物业理部分楼宇仅提供传统物业理服务存卫生保洁位设施设备维护时理标准化程度低等问题缺少高品质现代化家式楼宇服务三政务服务*区推行楼宇分级理楼六员八服务机制*区设立推行楼长制外城市区楼宇政务服务方面处初步探索阶段
    (六)政策保障需完善完善政策支持素保障够优化发展环境楼宇济健康发展注入强劲动力市楼宇济发展相关配套政策体系健全激励作明显已出台关盘活闲置楼宇支持产业发展实施意见设定奖补政策门槛高实施仅1栋楼宇获资金扶持尚未开展市级楼宇等级评定城市区楼宇济发展年度考核城市区楼企业积极性动性调动够缺少保障资金支持引育等素保障方面配套政策
    二先行区验做法
    ()坚持规划先行先行区通编制楼宇济发展规划明确发展重点优化空间布局构建结构合理特色鲜明功完善楼宇济发展格局杭州市2016年出台楼宇济发展十三五规划构筑两七副点楼宇济发展格局目标分明确城市区板块发展定位产业布局造充满活力集聚集约特色楼宇(群)培育层次元化联动发展城市济增长点2022年杭州市税收亿元楼宇达246栋税收超10亿元达20栋青岛市聚焦楼宇济质效提升印发实施楼宇济高质量发展三年行动方案发展目标重点务组织实施3层面进行总体布局围绕楼宇新建改造运营服务机制等5环节实施新建楼宇品质提升存量楼宇改造升级统专业运营等10专项行动强化组织领导服务保障宣传推介3保障措施造批布局垂直集聚现代服务业市工业楼宇太原市围绕造中部区楼宇济新高印发楼宇济高质量发展实施方案(2023—2025年)明确改造提升楼宇品质精准谋划楼宇招商运营提升楼宇质效优化楼宇配套服务4重点务着力构建区域集中产业集聚企业集群功集成新型楼宇济发展格局
    (二)做强导产业先行区聚焦导产业吸引配套企业进驻发展批特色楼宇形成产业辐射带动效应成市造专业楼宇台发展特色产业集群引领建设专业特色楼宇力推广楼宇产业楼宇特色楼宇品牌发展模式产业联动产业互补原意识引导相类型企业入驻栋楼宇实现楼宇产业集群化规模化发展2023年造专业楼宇51栋武汉市武昌区聚焦发展金融服务工程设计文化旅游商业商务等四导产业楼产楼产原突出特色引导楼宇业招引强集聚发展错位发展特色发展着力造现代服务业高建成绿色化园区化特色化楼宇127栋形成集聚碳金融产业中碳登厦数字济产业导武汉数创厦等专业楼宇宁波市鄞州区坚持楼制宜楼品造特色楼宇推动金融信息服务航运业货运物流跨境电子商务生产性服务业等现代服务业特色楼宇聚集吸引波兰船级社等全球500强企业特色楼宇含金量产业集聚度断提升2023年新增特色楼宇7栋
    (三)开展专业化运营先行区通运营前置精准招商引入专业运营团队等方式断提高楼宇运营理专业化水西安市引入专业运营商第太戴维斯全市楼宇济发展进行规划布局栋商业综合体写字楼高端酒店公寓等提供专业定位咨询运营理标准化物业服务等引导楼宇走特色化产业化发展道路造批金融楼商务楼律师楼科技楼等特色楼宇荣获全国楼宇济佳范例城市温州市瓯海区引入专业运营商高力国际中央商务区开展整体运营通摸底调研出具楼宇发展策略报告确定产业发展方招商运营重点围绕现代服务业数字济等产业需求提供精细化专业化运营理服务积极引进数字贸易智慧城市电商直播等行业龙头企业集聚目前该区楼宇入驻率达92已投15栋楼宇营收均破百亿元锡市蠡园区成立专业运营公司负责开区楼宇群统运营理围绕园区导产业高科技电子产业造符合企业需求楼宇环境梳理批链条配套知名企业定接积极洽谈吸引链条公司动入驻开发区18栋楼宇入驻公司达1000家重点楼宇入住率接100
    (四)盘活存量资源先行区通优化部空间融资改造升级提高产权持例等方式效盘活老旧闲置楼宇资源高效利存量空间青岛市针老旧楼宇开展存量楼宇提质升级行动引入国公司中化资产收回产权分散楼宇产权推动楼宇整体持统运营联合银行推出楼宇更新贷争取国家首批商业产房产投资信托基金(REITs)试点拓宽楼宇改造资金源结合企业楼宇部环境诉求定制化改造提升楼宇部设施吸引相关企业入驻推动产业集聚发展年仅市南区撬动社会资投入超3亿元盘活闲置楼宇50余万方米南京市针城市核心段老旧楼宇市属企业壹城集团牵头通收购长租空间置换等方式整合产权淘汰培训体服务等低端业态腾笼换凤进行更新改造聚焦高端商圈定位招引签约金融企业金融机构总部中介服务机构高端商务商贸企业推动低效楼宇提质增效核心段老旧楼宇持续发挥黄金效益
    (五)优化配套服务先行区通提供家式服务优化智化配置营造高品质办公环境吸引更优质企业入驻持续提高楼宇济发展级海市结合城市更新坚持先宜居宜业开发理念高标准规划建设前滩国际商务区引入知名建筑事务设计写字楼总规划容量350万方米前滩国际商务区城市配套面积超10创新提供充足公配套服务实现职住衡产城融合截目前前滩国际商务区楼宇出租率达95海新兴商务区里空置率低板块长沙市国金中心引入专业楼宇服务商鼎晟创新发展公司提供精细化办公服务通价全包改造办公空间公开讲话行政家服务等举措极缩减企业入驻楼宇时间周期装修理成服务商政府部门成立楼宇服务站入驻企业足出楼享受政务商务等便捷服务重庆市福士广场着力造全维式体验高端商务购物生活社交健身休闲出行融合开发智慧办公APP户提供包括脸识线访客邀请预订工位参社群活动等智化办公体验托楼宇服务站入驻企业提供工商财税政策咨询等专业服务吸引家世界500强跨国公司型企业独角兽企业设立总部
    (六)完善支持政策先行区断完善楼宇济政策扶持体系楼宇济发展营造良发展环境苏州市出台楼宇十条针楼宇开发新建改造提升产业招引服务优化等十方面推出支持举措尤鼓励引进全国知名商业产开发企业参高品质楼宇开发建设导续运营强化保障资金支持运营补贴等素支持成市力实施楼宇济标准化+产业升级战略全国率先开展楼宇济标准化试点工作2012年发布全国首商务写字楼等级规范方标准2020年牵头制定楼宇济术语等3项国家标准填补国楼宇济标准空白实现验服务标准化服务转变极提升楼宇功品质服务质量目前成市超甲级楼宇24栋甲级楼宇50栋专业楼宇110栋纳税贡献亿元商务楼宇超120栋
    三工作建议
    针市楼宇济发展存问题结合先行区验做法提出工作建议:
    ()强化规划引领明晰发展定位市级层面快编制楼宇济发展专项规划统筹考虑全市产业发展城市提质重点工作聚焦集聚化专业化品牌化发展目标明晰重点务发展路径明确*区*区*区等楼宇济重点发展片区产业定位发展方产业配套服务功设计等做前瞻谋划全市楼宇济发展盘棋城市区结合产业基础资源优势制定整体发展规划功定位产业布局重点务品牌建设等方面进行系统谋划布局着力优存量育增量通市区两级统筹规划着力形成点面结合功互补布局合理配套科学楼宇济发展体系
    (二)聚焦导产业提升产业集聚度统筹考虑城市区区位优势导产业推动楼宇济走差异化发展路明确导产业立足城市区实际明确楼宇济发展方*区立足高新区基础优势发展跨境电商总部济制造业数字化等专业服务型楼宇*区立足商务中心智慧城区建设发展商务办公数金融等专业楼宇*区立足区位优势科技优势发展科创金融电商直播文旅文创等专业楼宇二实施楼聚产工程聚焦市优势产业四新装备产业发展方关联龙头企业知名企业集团企业总部企业研发中心营销中心引进功夫吸引配套企业产业链游企业关联企业入驻形成集聚效应
    (三)强化专业运营培育高品质楼宇进步强化楼宇专业运营力效提升楼宇服务品质效率带动楼宇济高质量发展培育引进专业运营商探索推行集中培训+资源接+专家辅导等模式引导土房产企业国台培育专业运营团队通专家辅导资源接推动相关体楼宇开发楼宇运营转型孵化培育批专业化示范性运营商梳理整合城市区现楼宇资源积极接优客工场侠客岛华润等知名专业楼宇运营服务企业吸引更国外专业运营体参二开展精准招商根楼宇发展规划绘制招商图谱锁定目标企业实现精准快速招商托现产业数台聚焦楼宇产业链游关联企业梳理出楼宇龙头企业存关联优质企业踪重点项目游企业关联服务企业投资态势积极开展商招商引导运营商楼宇招租政府招商效结合批量签约批意企业快速吸引更优质企业入驻
    (四)坚持分类施策盘活楼宇存量时处置化解闲置楼宇存问题结合市场需求改造提升老旧楼宇加快盘活楼宇济发展存量空间快摸清底数市级层面明确闲置楼宇标准建立全市楼宇信息台动态更新楼宇年限入住率闲置率等基情况全面调查摸排梳理区分资金链断裂产权纠纷等导致楼宇闲置原便楼策解决问题二分类盘活空间针部分产权分散存纠纷问题楼宇积极推动国台公司资产理公司参通资产回购司法拍卖物业开发商合作收购获物业资产推动楼宇快盘活针建设较早设施陈旧空置率高老旧楼宇结合城市更新工作加快改造提升进步提高楼宇出租率针部分营情况佳楼宇采取产业置换等方式推动低效企业腾退引进高品质企业入驻提升楼宇业态品位档次针入驻产业业态分散楼宇梳理明确导产业调整疏解非导企业加关联企业招引力度提升产业集聚度三市场融资手段充分发挥国台带动作探索设立楼宇济专项改造发展基金吸引优质市场体入股注资等形式积极参老旧楼宇改造升级拓宽融资开发渠道争取楼宇综合开发纳入私募REITs范围吸引更市场资投渠道获取楼宇发展资金
    (五)完善配套服务优化发展环境进步规划完善楼宇服务设施布局功配套提升楼宇智化信息化水造更便利楼宇济发展环境完善提升楼宇设施系统考虑楼宇配电系统通风系统明系统消防系统等类基础附属设施建设标准布局建设5G工智工业互联网物联网等智基础设施增设路演中心享客厅公会议室等配套设施满足楼企业样化需求二完善楼宇物业服务积极引入专业物业理团队提供专业化物业服务开发线服务程序智化楼宇理系统效提升维护理服务效率三完善楼宇部政务服务紧盯特色楼宇入驻企业热点难点问题增设楼宇服务站点企业提供精准化性化便利化政务服务定期举办接交流行业活动推动企业加强沟通合作四丰富周边配套供提升楼宇周边交通便捷度通发展立体车库等集约化停车设施实施限时车位错峰享车位等缓解楼宇周边停车压力强化楼宇周边商务休闲娱乐配套丰富购物餐饮酒店健身等服务业配套促进楼宇商圈互动发展
    (六)加政策扶持造良产业生态完善全方位保障举措支持引导楼宇济高质量发展建立健全激励政策开展楼宇等级评定引导楼宇济规范化专业化发展根楼宇规模税收贡献度等制定分级化奖励标准强化减税降费等惠企政策落实落真正企业享受政策红利楼宇济工作纳入城市区相关部门年度工作考核范围培育楼宇济工作中突出成绩城市区街道部门予表彰奖励二加强素支撑针楼宇改造提升招商推介理评价等关键环节加重点楼宇重点项目龙头企业专业运营团队扶持力度出台资金土等方面支持举措

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    文档贡献者

    太古时光

    贡献于2024-02-05

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