油田社区物业理改革思考—调研报告
社区物业理油田济重组成部分着油田改革断深化市存续部分实现分开分立独立核算集团公司关社区改革指导意见社区物业走什样发展路子实现社会化企业化市场化专业化成油田改革中迫切需解决重问题文拟结合油田社区物业理实际情况根石化集团公司关社区改革指导意见社区物业理发展模式作初步探讨
油田现行社区物业理模式基特点
胜利油田处盐碱荒滩十年开发建设已成国东部区重石油工业基油田生产分散性艰苦性油田开发建设程中利生产方便生活原逐步形成散布百里油区工业物业布局原计划济条件油田职工住房企业建配套建设包括基础教育医疗卫生文化体育生活服务企业办社会体系1997年胜利油田鉴国外社区理物业理验基础企业办社会部分整体剥离全油田范围区域划分先成立10社区理中心油田物业理社区层面实现专业化年运转情况社区成立油田物业理作新兴行业走正确发展轨道目前已形成定济规模整体说现行社区物业理模式具特点优势：
1专业化基取理体制改革物业理作系统占重位原油田职工住房建设理教育卫生等分散二三级单位作生活勤生产勤保障位应重视作充分发挥发展基处种动性发状态许眼里生活勤养老院包袱难解脱沉重负担特八十年代着职工住宅建设迅猛发展住房理越越成油田单位认真重视迫切问题尤办社会负担重单位非营性支出越越高严重影响生存发展社区成立原分散单位办社会部分集中起实行条块结合矩阵式专业化理模式全局衡基础保证社区运转基投入方面营单位够轻装阵集中精力办营业务方面社区身说第次明确理范围理象理容原分散单位副业成集中社区业力促进社区工作发展社区努力方面力支持油田物业理水明显提高物业理规模容成油田工作重组成部分社区济成油田济中缺少重板块
2区域进行集中理统规划促进油田物业资源优化配置原单位相互独立政分片建设成系统油田物业资源浪费十分严重尤单位间重复建设仅浪费量资金造成量员隐性闲置譬：区建设独立供热供水供电系统仅加投资规划混乱造成系
统配套完备理难度居民水电气暖供应充分保障社区成立够区域范围统考虑规划居民区物业资源配置利减少重复建设种浪费
3社区物业基形成建修体化格局加快油田住宅建设步伐年受先生产生活观念影响加单位住宅建设投入足理善油田职工住宅紧张局面始终没根改变受体制机制影响单位住宅然建起理位水通灯明外排堵塞路现象时常发生职工群众意见社区成立住宅建修责体明确加年房改政策贯彻实施油田住宅建设速度明显加快建成片配套片片提高住宅效率理局力支持社区加老区配套系统更新改造力度目前1990年前住宅楼水电暖系统已基改造完毕老区生活配套基础设施较彻底改造旧区呈现出新容颜实行建修体化年油田住宅区建设改造已逐步引入区规划理念更加讲求建筑形式样性建筑布局合理性区绿化工作加强广居民享受现代化建筑气息
4社区物业理专业化社区理服务质量提高胜利油田物业理工矿企业特殊性质开始提高居民服务水质量放第位社区成立物业公司居民亲服务天职宗旨狠抓区绿化环卫保洁治安巡逻等项工作深入推行ISO9001质量理体系HSE理体系物业理标准化规范化水提高尤狠抓440服务承诺落实接听户报修电话开始户提供服务记录收费情况等进行规范充分体现440事事灵时时灵特点居民广泛评社区物业理考核办法居民满意率作项重指标指标工资奖金直接挂钩物业公司提高居民满意率方面采取具体措施服务态度改善服务范围拓宽社区居民更加便捷优质服务
5服务创收相结合物业理成油田济中新济增长点油田社区企业社区终走社会独立生存种改革步伐正显著加快必须坚持优质服务开拓市场增加创收增加创收补贴理服务费足目前社区物业理济运行两方面节支积极推进区物业理市场化进程社区物业公司间物业公司物业站间物业站专业队间形成明确甲乙方关系市场机制促进部挖潜降增效辅方面挖潜增效措施物业理费幅度降低二创收着油田职工福利逐步货币化社区物业公司充分发挥贴职工贴生活拥基础设施服务商点优势普遍加创收力度拓宽创收渠道方面取成绩物业公司转变思想观念先步积极开拓外部市场取较显著社会济效益市场化发展积蓄劲
二油田社区物业理存问题
油田社区物业理然前相进步受种素影响目前存少矛盾问题尤油田独立工矿企业物业理长期带行政计划色彩计划市场转变程中存问题：
1油田社区点面广布局分散难形成规模优势油田社区围绕资源开发相应发展起普遍存先矿区社区状况布局分散规划落生活基础设施生产设施混起加数区域没城市作托理难度发展前景目前油田10社区分布山东省东营滨州济南德州淄博五市居住区更七零八落物业公司理范围足25万方米250万方米实力均衡部分居民区偏离城市乡镇着资源日益消耗发展前途十分渺茫点面广布局分散带问题两方面：投入效果差然总体投入较高分散点明显足居民区普遍存着基础设施老化功配套问题影响物业理商品化二工成高外部物业理公司相工成高出1倍物业理初期发展阶段难实现物业理公司立生存
2物业理起步晚许方面完善胜利油田世纪九十年代末期开始引入物业理五年时间然物业理达新水总体讲刚刚起步物业理低标准收费低水服务规模效益差物业公司亏损面较时法规制度健全市场竞争规范物业理难度水低居民需求形成较反差然国家方政府出台物业理方面政策法规油田作独立工矿区情况较特殊执行国家关物业理政策法规许问题需探讨实践
3物业理中没形成全面竞争机制社区物业公司原营单位勤服务系统中分离出重组改造成务然部职工家属企业生产服务服务容象运行机制没发生变化油田重组改制社区系统存续公司理作种转型程中渡体制目前行政计划然留重总体油田社区物业理然停留行政福利型阶段没形成统开放序竞争市场物业公司缺乏业务开拓积极性没少参市场竞争力社区社区间物业公司间根说吃锅饭物业公司间相封闭没产生真正竞争理意性盲目性
4职工家属思想观念需进步转变计划济条件油田职工住房生活服务等基企业负担职工少交钱交钱受影响职工思想形成强福利观念物业理中收费行理解甚采取抵制态度职工实施物业理优越性已基认花钱买服务花钱买享受购买商品样静态度客观说观念问题时政策问题
果适提高职工工资变福利型暗补消费型明补职工够减少收入情况承受物业消费真正意义物业理难实现
5物业建设理没形成效投入产出机制目前社区物业理程度然油田补贴补贴总额较油田予物业理补贴会越越少投入足成物业理程中重矛盾现物业理单位交费外基实行居民低收费收费位率较低物业理收费连基损耗抵消更难说什利润外油田物业总体状况普遍存着建成时间长设施完善配套完备问题必须边修补边理边建设需量资金投入目前没明确资金渠道保证实现物业建设理投入产出良性循环必须解决问题
6油田部物业基础设施重复建设造成物业理单位效益流失目前油田部水电气暖设施布局全油田整体效益角度出发形成尤物业理方面通社区成立年调整改造物业资源配置已较优化受局部利益驱动部单位缓解单位减员压力等问题考虑社区水电气暖系统外办供水供暖系统物业理项目排斥社区社区工作量服务市场萎缩社区物业运行效率降低物业理范围缩造成显著效益流失着市存续部分彻底分开种现象恐怕会进步加剧
7油关系中磨擦问题制约物业理工作序运行油田职工住宅区方城乡杂处工农杂居受种素影响油关系时出现磨擦问题种现象社区表现尤甚方政府部门员社区施工收费等提出种条件限制物业理工作正常开展造成影响社区改变环境面貌居民区搞维修工程会遭周边方势力端干扰阻挠整油区建筑市场秩序极规范强工程漫天价强行装运沙石料等现象十分普遍
8物业理员素质亟提高历史原油田物业理员原单位分离出勤服务员职工年龄偏专业口技术水低缺少应理力操作技目前物业理队伍员物业公司普遍存着超员现象二高素质少引进培养途径窄三隐性闲置员方面岗位外雇工方面职工顶着物业理逐步走正轨提高物业理队伍素质切实解决浮事问题必须解决重课题
三油田社区物业理发展基思路
物业理市场济产物油田年实行社区物业理实践充分证明实行专业化物业理路子走目前务适应形势发展变化断提高物业理规范化水营发展力根油田实际情况物业理身发展规
律油田社区物业理发展基思路应该：产业化发展目标提升物业价值改善居住环境根出发点努力促进物业理方式职工福利型市场营型转变费源单位支付住户缴纳转变服务方式部封闭型社会开放型转变实现物业理济目标社会目标协调发展
1坚持企业化营服务创收重物业理社区济体胜利油田社区济目前两项基务：加强部理搞服务创收努力减少油田补贴二零补贴通理创收实现立生存发展两方面核心创收通创收断扩济规模提高立生存力年油田物业理直服务体创收硬性务指标社区基油田补贴维持着油田补贴逐年减少零补贴社区立生存必须创收做文章油田政策范围提高收费水扩收费范围外社区营重心放服务创收形势发展现已油田物业理实行企业化营时候明确点方面促物业理公司企业眼光审视营行服务创收追求利润作高追求二引导单位广居民物业理认识切实物业理作种商品然服务创收前提物业理公司创收必须建立居民提供高水服务基础服务创收重搞服务前提增加创收仅增强物业公司作企业立生存力利全油田物业理水进步提高
2坚持市场化运作引入竞争机制市场化运作培育建立部物业理市场基础物业公司通招投标取物业理项目理权物业理发展规律趋势引入竞争机制通市场激烈角逐较量企业追求身济利益求转化外部压力种压力变成动力激励物业理企业提高理服务水素质提高物业理企业整体水重途径市场竞争中企业面着优胜劣汰抉择企业追求济效益动力外搞会淘汰压力必努力提高理水服务质量功夫油田实际情况实行市场化运作引入竞争机制物业理发展现阶段必然结果未3—5年油田物业理破行政区域界限重新洗牌现物业公司然搞服务搞创收封闭区域服务水高低质量坏生存没关系物业公司形中形成种惰性引入竞争机制压力动力营善理服务位企业淘汰出局时物业公司部引入竞争机制物业理公司专业队伍间形成明确甲乙方关系明晰利益分配程序格局形成优胜劣汰局面
3坚持社会化服务实现济目标社会目标协调发展物业理公司作营性公司然强调营利性营活动业提供类效服务理活动物业公司密集群（居民）相关建筑物业理象企业工作目标仅仅锁定业提供服务营利尤油田物业理身社区属项业务更应身发展社区思想文化环境治安建设结合起社会化服
务做文章提高物业理公司知名度树立硬品牌条途径物业理集营理体应成社区建设导思想社区职制定发展规划优化资源配置完善服务设施强化理职等着力宣传组织协调理层面物业理公司拥更资源事计划实施社区建设物业公司作体骨干力量物业公司社区建设作容目标两者携手建开创物业理社区建设新局面
4政策扶持实现物业建设理投入产出良性循环物业理国家扶持发展新兴行业提高物业理力水油田工作重方面油田物业理目前处起步状态作独立工矿区物业理承担量企业办社会职立生存力差目前城市物业理发展衡相部分物业理处亏损状态相言油田物业理基础更差难度更离开油田政策支持难进步发展油田物业理承担职说部分属企业办社会范畴原作包袱负担油田应尊重现实加强社区物业理政策扶持快走立生存发展健康轨道油田社区物业理政策扶持体现两方面：①规划方面政策扶持油田新建设项目进行住宅建设坚持统规划原量现社区托新项目社区基础设施改造结合起统筹考虑样节省建设投资加快社区现基础设施整治改造②资金方面政策扶持保证社区物业理基础设施投入社区道路建设干线更新改造等必须油田承担资金费二承担企业办社会部分资金费社区治安理道路理等身应城市政府职费需油田承担三予社区必费补贴社区物业理短期立生存情况油田予费补贴必必须样利增强社区身造血功外油田社区物业理积极争取方政府政策扶持三方面：①资金方面扶持油田社区方城市建设重组成部分年油田年缴方亿元城市建设维护费少油田社区建设油田应争取方政府油田社区予城建维护费返政策返资金油田社区进行整治改造样仅利改善居民生活环境利改善投资环境吸引外资促进方济繁荣②税收方面政策扶持油田物业理应充分利国家关法律法规搞税务策划争取方政策物业理企业税费方面予定程度优惠③方政府部门政策支持油田社区物业理单位应协调方政府土规划城建城环卫司法等部门关系政策范围予政策倾斜时规范社区济秩序物业理造较宽松外部环境
四油田社区物业理工作重点取
根述思路模式构想相长时期油田物业理工作重点取应该：
1坚持区域化物业理基础物业理资源进行重新整合进步优化资源配置油田社区类似方政府行政区划组织机构理局辖范围住宅区相分散情况种理体制行实践表明实行区域化物业理提高油田住宅区整体理水物业理企业实现规模效益减轻营单位户济负担加速创建文明示范区活动开展统筹规划基础实现油田效益区域化理基框架改变应作油田社区物业理基原加坚持社区部互相属行业组合成行业运行规律实践证明行业硬性合起运行效果应社区物业理资源进行重新组合基设想物业理系统组建独立模拟法企业具备参市场竞争资格力时加专业化重组步伐形成部维修绿化环卫治安等专业化队伍物业理公司专业化队伍形成甲乙方关系社区物业理市场机制逐步走健康发展良性轨道供热系统社区中分离出破社区界限实行专业化理具体济运行模式供水供电系统确定外社区部整合程中坚持集中规划集中建设集中理原边远住宅区逐步进行整体搬迁
2走建修体化路形成建养业业促建良性发展机制着油田取消实物性分房实行货币化分配住宅建设必须房产开发模式运作商品房开发物业理相结合实行建修体化油田物业理发展必路谓建修体化油田社区物业理公司根职工住房需求集中进行商品住宅开发市场价格出售职工然进行全面物业收费理实行建修体化利社区住房建设物业理进行综合考虑效益化目标出发住宅建设进行统规划集中建设减少建设投资提高建筑质量时利开展物业理减少成支出基础二利加强物业建设物业理衔接促进房产业物业理业健康发展改善居民居住条件生活质量优秀物业建设理基础良物业理建设延续着住房分配货币化居民住房越越高需求原住房建设理中存重建轻思想谁建谁权责清物业建设利理配套完善设施齐全接验收关严等现象会越越引起居民满实行建修体化根解决物业建衔接问题十分必三通商品性住宅开发物业理提供必资金保证物业建设理产业链两环节全国情况房产开发利润率较高物业理容易形成亏损油田作独立工矿区实行建修体化房产开发利润转移物业理样确保整社区物业理水提高
3走业元营路拓宽收入渠道弥补费足胜利油田社区物业理正处发展初级阶段相时期服务市场发育成熟物业理收入足物业理公司生存发展障碍物业理公司搞服务创收时必须坚持业元营全方位开辟创收渠道提高综合济效益社区物业理实际情况物业理公司开展元化营具广阔市场明显优势特油田物业数职工住宅区开展种形式社区服务元营物业理公司元营应立足培育发展导产业重点行业拓展：①房产开发业根职工需求进行商品房建设时充分利社区土市场优势积极参社会性房产开发②家庭装饰服务业新兴行业具广阔市场发展前景成立批型装饰服务队伍居民提供服务③家政服务业着居民生活水提高家政服务业具发展前景服务家庭物业理水提高表现现社区家政服务业已起步重点引导居民消费需求真正组织起④养老服务业目前油田口老龄化趋势加快方面缺乏应准备开展养老服务业成物业理公司创收手段满足油田口老龄化需求⑤商业餐饮服务业围绕衣食住行开展商业餐饮服务持久市场避免营风险⑥园林绿化施工方面油田外社会市场利润水较高物业理公司应搞部施工理时积极走出开展创收⑦建筑建材业社区建设年需量建筑建材物业理公司应深挖部挖潜力新规模效益发展前景建筑建材项目改变目前建材赖外部局面⑧社会通性较强行业交通运输等条件物业理单位新高附加值品项目总社区物业理开展元化营求高求应立足拾遗补缺样方便居民生活增加收入源形成员安置渠道
4走理创新技术创新服务创新路努力实现社区物业理高水服务高效益发展目前油田社区物业理服务技术含量高基属劳动密集型行业着济发展技术进步提高行业市场竞争力面重课题进行理创新技术创新服务创新社区物业理发展唯出路首先进行理创新物业理中引进现代化理理念手段年实践物业理中全面推行ISO9000质量理质量保证标准促进物业理科学化规范化起巨作标准质量核心标准化手段物业理方面提出明确指南求应作理创新体全面推行真正实现岗位专责事事办事标准考核奖惩物业理公司形成职责明确覆盖全面横交错层次分明理体系第二进行技术创新方面信息技术提升物业理手段实现精干高效方面适应物业建设中家庭网络化系统通讯动化系统视讲系统楼宇动化系统水电暖气动控制系统等现代智化系统推广应时户提供高科技含量服务外加物业基础设施设备技术改造力度尤水电暖供系统进行优化提升努力减少系统损耗流失限度控制降低物
业理成第三进行服务创新服务占领市场法宝物业理公司市场竞争根说种服务竞争物业理单位服务创新包含两方面拓展服务方式入手满足居民群众需求物质生活水提高时求精神生活水居住文化水提高住户求种样住行衣食潜巨市场空间物业理公司应围绕市场需求确定服务定位根居民基需求承受力选择服务容收费标准积极开展家政服务等物业理公司开展服务应坚持偿服务偿服务相结合味收钱印象二提高服务水入手增强市场竞争力服务功夫提高求成效物业理做实做优做做强市场竞争中站稳脚
五积极推进社区物业理配套改革
油田社区物业理复杂系统牵扯油田社会方方面面牵发动全身孤军突进改革措施取理想效果改革物业理模式程中定级求油田实际结合起改革进程单位职工心理承受力济承受力结合起坚持循序渐进配套联动尤配套改革加力度促进物业理模式利转变
1配套推进油田福利制度改革实现职工福利完全货币化物业理转居民收费创造条件般说居民物业消费包括购买租赁房屋支出房屋物业基础设施维修理养护方面支出水电暖气源费支出环卫保洁绿化养护治安保卫家政服务方面费支出费原油田承担年进行房改福利制度改革方面已开始货币化许改革彻底改革重点：①坚持现行房改政策基础进步加住房公积金提取例时职工住房实行完全商品化销售计算完全成保持适利润房屋产权应完全职工②物业理方面费完全计入职工工资时切断单位支付物业理费渠道物业理公司根服务项目居民直接收取费③改水电气条块理系统理水电气理单位收费户物业公司专职搞物业理服务物业公司代收水电气费应实行偿代收然实现职工福利完全货币化必然会带许问题问题解决水电气费货币化特殊群根关政策适顾造成矛盾油田总费支出说单位支付发职工支付进企业成成渠道已短期油田局部增加负担长远职工福利完全货币化利弊
2配套推进物业理单位三项制度改革幅度降低物业理成消耗调动干部职工积极性目前胜利油田物业理成外部相较高采取基总额
控制支定收足部分油田补办法收费住户果采取高市场收费标准必受居民抵制降低物业理成努力控制收费标准物业理单位项重务强化理措施外部必须引入竞争机制力度进行三项制度改革①精减理机构减少理层次幅度压缩理员物业理单位机构设置少精真正机关养批隐性闲置员理员精干②建立效益市场接轨分配机制物业理单位分配完全油田脱轨实现挣钱吃饭分配拉开档次市场通作业员收入市场接轨果市场接轨现油田职工收入水居民难承受③提高队伍素质力实施减员增效根目前社区物业理员素质较差成高实际情况减员实现立生存重措施精干理层放开作业层岗位外剩余员必须采取坚决减员措施方面充分利油田减员增效政策减员顶现外雇工占岗位时降低工资水岗员进行强化培训具专业水技外加快培养步伐积极引进外部专业努力造支适应市场济求素质优良物业理队伍
3引导居民物业消费观念消费需求增强物业理业员服务竞争意识开展社区物业企业文化建设全油田形成利搞物业理良氛围搞物业理离开业员广居民业单位等方面关心理解支持广居民说心理实现油田城市转变思想认识优美环境优质服务健康文明生活方式城市生活基标志行油田福利严重赖转变物业商品觉消费物业理收费服务静心态物业理单位加强物业理知识现代生活方式宣传职工关心物业支持物业真正形成花钱买服务花钱买享受觉性时引导居民消费需求找准服务切入点提高服务水居民生活水物业理业员说充分认识目前形势发生深刻变化快克服树凉心理定势努力增强服务意识竞争意识树立强烈危机感紧迫感服务创收想办法全力物业理积极参社区文化建设利身贴居民贴生活优势努力营行服务行理行成社区精神文明建设道风景特直接职工群众交道场岗位应成传播精神文明阵窗口物业理公司广泛深入开展企业文化建设树形象树品牌树立服务求卓越效益争流企业精神贯穿物业理服务方面环节油田单位职工群众根利益出发积极参力支持物业理工作方面努力油田社区物业理定会越办越
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社区物业理油田济重组成部分着油田改革断深化市存续部分实现分开分立独立核算集团公司关社区改革指导意见社区物业走什样发展路子实现社会化企业化市场化专业化成油田改革中迫切需解决重问题文拟结合油田社区物业理实际情况根石化集团公司关社区改革指导意见社区物业理发展模式作初步探讨
油田现行社区物业理模式基特点
胜利油田处盐碱荒滩十年开发建设已成国东部区重石油工业基油田生产分散性艰苦性油田开发建设程中利生产方便生活原逐步形成散布百里油区工业物业布局原计划济条件油田职工住房企业建配套建设包括基础教育医疗卫生文化体育生活服务企业办社会体系1997年胜利油田鉴国外社区理物业理验基础企业办社会部分整体剥离全油田范围区域划分先成立10社区理中心油田物业理社区层面实现专业化年运转情况社区成立油田物业理作新兴行业走正确发展轨道目前已形成定济规模整体说现行社区物业理模式具特点优势：
1专业化基取理体制改革物业理作系统占重位原油田职工住房建设理教育卫生等分散二三级单位作生活勤生产勤保障位应重视作充分发挥发展基处种动性发状态许眼里生活勤养老院包袱难解脱沉重负担特八十年代着职工住宅建设迅猛发展住房理越越成油田单位认真重视迫切问题尤办社会负担重单位非营性支出越越高严重影响生存发展社区成立原分散单位办社会部分集中起实行条块结合矩阵式专业化理模式全局衡基础保证社区运转基投入方面营单位够轻装阵集中精力办营业务方面社区身说第次明确理范围理象理容原分散单位副业成集中社区业力促进社区工作发展社区努力方面力支持油田物业理水明显提高物业理规模容成油田工作重组成部分社区济成油田济中缺少重板块
2区域进行集中理统规划促进油田物业资源优化配置原单位相互独立政分片建设成系统油田物业资源浪费十分严重尤单位间重复建设仅浪费量资金造成量员隐性闲置譬：区建设独立供热供水供电系统仅加投资规划混乱造成系
统配套完备理难度居民水电气暖供应充分保障社区成立够区域范围统考虑规划居民区物业资源配置利减少重复建设种浪费
3社区物业基形成建修体化格局加快油田住宅建设步伐年受先生产生活观念影响加单位住宅建设投入足理善油田职工住宅紧张局面始终没根改变受体制机制影响单位住宅然建起理位水通灯明外排堵塞路现象时常发生职工群众意见社区成立住宅建修责体明确加年房改政策贯彻实施油田住宅建设速度明显加快建成片配套片片提高住宅效率理局力支持社区加老区配套系统更新改造力度目前1990年前住宅楼水电暖系统已基改造完毕老区生活配套基础设施较彻底改造旧区呈现出新容颜实行建修体化年油田住宅区建设改造已逐步引入区规划理念更加讲求建筑形式样性建筑布局合理性区绿化工作加强广居民享受现代化建筑气息
4社区物业理专业化社区理服务质量提高胜利油田物业理工矿企业特殊性质开始提高居民服务水质量放第位社区成立物业公司居民亲服务天职宗旨狠抓区绿化环卫保洁治安巡逻等项工作深入推行ISO9001质量理体系HSE理体系物业理标准化规范化水提高尤狠抓440服务承诺落实接听户报修电话开始户提供服务记录收费情况等进行规范充分体现440事事灵时时灵特点居民广泛评社区物业理考核办法居民满意率作项重指标指标工资奖金直接挂钩物业公司提高居民满意率方面采取具体措施服务态度改善服务范围拓宽社区居民更加便捷优质服务
5服务创收相结合物业理成油田济中新济增长点油田社区企业社区终走社会独立生存种改革步伐正显著加快必须坚持优质服务开拓市场增加创收增加创收补贴理服务费足目前社区物业理济运行两方面节支积极推进区物业理市场化进程社区物业公司间物业公司物业站间物业站专业队间形成明确甲乙方关系市场机制促进部挖潜降增效辅方面挖潜增效措施物业理费幅度降低二创收着油田职工福利逐步货币化社区物业公司充分发挥贴职工贴生活拥基础设施服务商点优势普遍加创收力度拓宽创收渠道方面取成绩物业公司转变思想观念先步积极开拓外部市场取较显著社会济效益市场化发展积蓄劲
二油田社区物业理存问题
油田社区物业理然前相进步受种素影响目前存少矛盾问题尤油田独立工矿企业物业理长期带行政计划色彩计划市场转变程中存问题：
1油田社区点面广布局分散难形成规模优势油田社区围绕资源开发相应发展起普遍存先矿区社区状况布局分散规划落生活基础设施生产设施混起加数区域没城市作托理难度发展前景目前油田10社区分布山东省东营滨州济南德州淄博五市居住区更七零八落物业公司理范围足25万方米250万方米实力均衡部分居民区偏离城市乡镇着资源日益消耗发展前途十分渺茫点面广布局分散带问题两方面：投入效果差然总体投入较高分散点明显足居民区普遍存着基础设施老化功配套问题影响物业理商品化二工成高外部物业理公司相工成高出1倍物业理初期发展阶段难实现物业理公司立生存
2物业理起步晚许方面完善胜利油田世纪九十年代末期开始引入物业理五年时间然物业理达新水总体讲刚刚起步物业理低标准收费低水服务规模效益差物业公司亏损面较时法规制度健全市场竞争规范物业理难度水低居民需求形成较反差然国家方政府出台物业理方面政策法规油田作独立工矿区情况较特殊执行国家关物业理政策法规许问题需探讨实践
3物业理中没形成全面竞争机制社区物业公司原营单位勤服务系统中分离出重组改造成务然部职工家属企业生产服务服务容象运行机制没发生变化油田重组改制社区系统存续公司理作种转型程中渡体制目前行政计划然留重总体油田社区物业理然停留行政福利型阶段没形成统开放序竞争市场物业公司缺乏业务开拓积极性没少参市场竞争力社区社区间物业公司间根说吃锅饭物业公司间相封闭没产生真正竞争理意性盲目性
4职工家属思想观念需进步转变计划济条件油田职工住房生活服务等基企业负担职工少交钱交钱受影响职工思想形成强福利观念物业理中收费行理解甚采取抵制态度职工实施物业理优越性已基认花钱买服务花钱买享受购买商品样静态度客观说观念问题时政策问题
果适提高职工工资变福利型暗补消费型明补职工够减少收入情况承受物业消费真正意义物业理难实现
5物业建设理没形成效投入产出机制目前社区物业理程度然油田补贴补贴总额较油田予物业理补贴会越越少投入足成物业理程中重矛盾现物业理单位交费外基实行居民低收费收费位率较低物业理收费连基损耗抵消更难说什利润外油田物业总体状况普遍存着建成时间长设施完善配套完备问题必须边修补边理边建设需量资金投入目前没明确资金渠道保证实现物业建设理投入产出良性循环必须解决问题
6油田部物业基础设施重复建设造成物业理单位效益流失目前油田部水电气暖设施布局全油田整体效益角度出发形成尤物业理方面通社区成立年调整改造物业资源配置已较优化受局部利益驱动部单位缓解单位减员压力等问题考虑社区水电气暖系统外办供水供暖系统物业理项目排斥社区社区工作量服务市场萎缩社区物业运行效率降低物业理范围缩造成显著效益流失着市存续部分彻底分开种现象恐怕会进步加剧
7油关系中磨擦问题制约物业理工作序运行油田职工住宅区方城乡杂处工农杂居受种素影响油关系时出现磨擦问题种现象社区表现尤甚方政府部门员社区施工收费等提出种条件限制物业理工作正常开展造成影响社区改变环境面貌居民区搞维修工程会遭周边方势力端干扰阻挠整油区建筑市场秩序极规范强工程漫天价强行装运沙石料等现象十分普遍
8物业理员素质亟提高历史原油田物业理员原单位分离出勤服务员职工年龄偏专业口技术水低缺少应理力操作技目前物业理队伍员物业公司普遍存着超员现象二高素质少引进培养途径窄三隐性闲置员方面岗位外雇工方面职工顶着物业理逐步走正轨提高物业理队伍素质切实解决浮事问题必须解决重课题
三油田社区物业理发展基思路
物业理市场济产物油田年实行社区物业理实践充分证明实行专业化物业理路子走目前务适应形势发展变化断提高物业理规范化水营发展力根油田实际情况物业理身发展规
律油田社区物业理发展基思路应该：产业化发展目标提升物业价值改善居住环境根出发点努力促进物业理方式职工福利型市场营型转变费源单位支付住户缴纳转变服务方式部封闭型社会开放型转变实现物业理济目标社会目标协调发展
1坚持企业化营服务创收重物业理社区济体胜利油田社区济目前两项基务：加强部理搞服务创收努力减少油田补贴二零补贴通理创收实现立生存发展两方面核心创收通创收断扩济规模提高立生存力年油田物业理直服务体创收硬性务指标社区基油田补贴维持着油田补贴逐年减少零补贴社区立生存必须创收做文章油田政策范围提高收费水扩收费范围外社区营重心放服务创收形势发展现已油田物业理实行企业化营时候明确点方面促物业理公司企业眼光审视营行服务创收追求利润作高追求二引导单位广居民物业理认识切实物业理作种商品然服务创收前提物业理公司创收必须建立居民提供高水服务基础服务创收重搞服务前提增加创收仅增强物业公司作企业立生存力利全油田物业理水进步提高
2坚持市场化运作引入竞争机制市场化运作培育建立部物业理市场基础物业公司通招投标取物业理项目理权物业理发展规律趋势引入竞争机制通市场激烈角逐较量企业追求身济利益求转化外部压力种压力变成动力激励物业理企业提高理服务水素质提高物业理企业整体水重途径市场竞争中企业面着优胜劣汰抉择企业追求济效益动力外搞会淘汰压力必努力提高理水服务质量功夫油田实际情况实行市场化运作引入竞争机制物业理发展现阶段必然结果未3—5年油田物业理破行政区域界限重新洗牌现物业公司然搞服务搞创收封闭区域服务水高低质量坏生存没关系物业公司形中形成种惰性引入竞争机制压力动力营善理服务位企业淘汰出局时物业公司部引入竞争机制物业理公司专业队伍间形成明确甲乙方关系明晰利益分配程序格局形成优胜劣汰局面
3坚持社会化服务实现济目标社会目标协调发展物业理公司作营性公司然强调营利性营活动业提供类效服务理活动物业公司密集群（居民）相关建筑物业理象企业工作目标仅仅锁定业提供服务营利尤油田物业理身社区属项业务更应身发展社区思想文化环境治安建设结合起社会化服
务做文章提高物业理公司知名度树立硬品牌条途径物业理集营理体应成社区建设导思想社区职制定发展规划优化资源配置完善服务设施强化理职等着力宣传组织协调理层面物业理公司拥更资源事计划实施社区建设物业公司作体骨干力量物业公司社区建设作容目标两者携手建开创物业理社区建设新局面
4政策扶持实现物业建设理投入产出良性循环物业理国家扶持发展新兴行业提高物业理力水油田工作重方面油田物业理目前处起步状态作独立工矿区物业理承担量企业办社会职立生存力差目前城市物业理发展衡相部分物业理处亏损状态相言油田物业理基础更差难度更离开油田政策支持难进步发展油田物业理承担职说部分属企业办社会范畴原作包袱负担油田应尊重现实加强社区物业理政策扶持快走立生存发展健康轨道油田社区物业理政策扶持体现两方面：①规划方面政策扶持油田新建设项目进行住宅建设坚持统规划原量现社区托新项目社区基础设施改造结合起统筹考虑样节省建设投资加快社区现基础设施整治改造②资金方面政策扶持保证社区物业理基础设施投入社区道路建设干线更新改造等必须油田承担资金费二承担企业办社会部分资金费社区治安理道路理等身应城市政府职费需油田承担三予社区必费补贴社区物业理短期立生存情况油田予费补贴必必须样利增强社区身造血功外油田社区物业理积极争取方政府政策扶持三方面：①资金方面扶持油田社区方城市建设重组成部分年油田年缴方亿元城市建设维护费少油田社区建设油田应争取方政府油田社区予城建维护费返政策返资金油田社区进行整治改造样仅利改善居民生活环境利改善投资环境吸引外资促进方济繁荣②税收方面政策扶持油田物业理应充分利国家关法律法规搞税务策划争取方政策物业理企业税费方面予定程度优惠③方政府部门政策支持油田社区物业理单位应协调方政府土规划城建城环卫司法等部门关系政策范围予政策倾斜时规范社区济秩序物业理造较宽松外部环境
四油田社区物业理工作重点取
根述思路模式构想相长时期油田物业理工作重点取应该：
1坚持区域化物业理基础物业理资源进行重新整合进步优化资源配置油田社区类似方政府行政区划组织机构理局辖范围住宅区相分散情况种理体制行实践表明实行区域化物业理提高油田住宅区整体理水物业理企业实现规模效益减轻营单位户济负担加速创建文明示范区活动开展统筹规划基础实现油田效益区域化理基框架改变应作油田社区物业理基原加坚持社区部互相属行业组合成行业运行规律实践证明行业硬性合起运行效果应社区物业理资源进行重新组合基设想物业理系统组建独立模拟法企业具备参市场竞争资格力时加专业化重组步伐形成部维修绿化环卫治安等专业化队伍物业理公司专业化队伍形成甲乙方关系社区物业理市场机制逐步走健康发展良性轨道供热系统社区中分离出破社区界限实行专业化理具体济运行模式供水供电系统确定外社区部整合程中坚持集中规划集中建设集中理原边远住宅区逐步进行整体搬迁
2走建修体化路形成建养业业促建良性发展机制着油田取消实物性分房实行货币化分配住宅建设必须房产开发模式运作商品房开发物业理相结合实行建修体化油田物业理发展必路谓建修体化油田社区物业理公司根职工住房需求集中进行商品住宅开发市场价格出售职工然进行全面物业收费理实行建修体化利社区住房建设物业理进行综合考虑效益化目标出发住宅建设进行统规划集中建设减少建设投资提高建筑质量时利开展物业理减少成支出基础二利加强物业建设物业理衔接促进房产业物业理业健康发展改善居民居住条件生活质量优秀物业建设理基础良物业理建设延续着住房分配货币化居民住房越越高需求原住房建设理中存重建轻思想谁建谁权责清物业建设利理配套完善设施齐全接验收关严等现象会越越引起居民满实行建修体化根解决物业建衔接问题十分必三通商品性住宅开发物业理提供必资金保证物业建设理产业链两环节全国情况房产开发利润率较高物业理容易形成亏损油田作独立工矿区实行建修体化房产开发利润转移物业理样确保整社区物业理水提高
3走业元营路拓宽收入渠道弥补费足胜利油田社区物业理正处发展初级阶段相时期服务市场发育成熟物业理收入足物业理公司生存发展障碍物业理公司搞服务创收时必须坚持业元营全方位开辟创收渠道提高综合济效益社区物业理实际情况物业理公司开展元化营具广阔市场明显优势特油田物业数职工住宅区开展种形式社区服务元营物业理公司元营应立足培育发展导产业重点行业拓展：①房产开发业根职工需求进行商品房建设时充分利社区土市场优势积极参社会性房产开发②家庭装饰服务业新兴行业具广阔市场发展前景成立批型装饰服务队伍居民提供服务③家政服务业着居民生活水提高家政服务业具发展前景服务家庭物业理水提高表现现社区家政服务业已起步重点引导居民消费需求真正组织起④养老服务业目前油田口老龄化趋势加快方面缺乏应准备开展养老服务业成物业理公司创收手段满足油田口老龄化需求⑤商业餐饮服务业围绕衣食住行开展商业餐饮服务持久市场避免营风险⑥园林绿化施工方面油田外社会市场利润水较高物业理公司应搞部施工理时积极走出开展创收⑦建筑建材业社区建设年需量建筑建材物业理公司应深挖部挖潜力新规模效益发展前景建筑建材项目改变目前建材赖外部局面⑧社会通性较强行业交通运输等条件物业理单位新高附加值品项目总社区物业理开展元化营求高求应立足拾遗补缺样方便居民生活增加收入源形成员安置渠道
4走理创新技术创新服务创新路努力实现社区物业理高水服务高效益发展目前油田社区物业理服务技术含量高基属劳动密集型行业着济发展技术进步提高行业市场竞争力面重课题进行理创新技术创新服务创新社区物业理发展唯出路首先进行理创新物业理中引进现代化理理念手段年实践物业理中全面推行ISO9000质量理质量保证标准促进物业理科学化规范化起巨作标准质量核心标准化手段物业理方面提出明确指南求应作理创新体全面推行真正实现岗位专责事事办事标准考核奖惩物业理公司形成职责明确覆盖全面横交错层次分明理体系第二进行技术创新方面信息技术提升物业理手段实现精干高效方面适应物业建设中家庭网络化系统通讯动化系统视讲系统楼宇动化系统水电暖气动控制系统等现代智化系统推广应时户提供高科技含量服务外加物业基础设施设备技术改造力度尤水电暖供系统进行优化提升努力减少系统损耗流失限度控制降低物
业理成第三进行服务创新服务占领市场法宝物业理公司市场竞争根说种服务竞争物业理单位服务创新包含两方面拓展服务方式入手满足居民群众需求物质生活水提高时求精神生活水居住文化水提高住户求种样住行衣食潜巨市场空间物业理公司应围绕市场需求确定服务定位根居民基需求承受力选择服务容收费标准积极开展家政服务等物业理公司开展服务应坚持偿服务偿服务相结合味收钱印象二提高服务水入手增强市场竞争力服务功夫提高求成效物业理做实做优做做强市场竞争中站稳脚
五积极推进社区物业理配套改革
油田社区物业理复杂系统牵扯油田社会方方面面牵发动全身孤军突进改革措施取理想效果改革物业理模式程中定级求油田实际结合起改革进程单位职工心理承受力济承受力结合起坚持循序渐进配套联动尤配套改革加力度促进物业理模式利转变
1配套推进油田福利制度改革实现职工福利完全货币化物业理转居民收费创造条件般说居民物业消费包括购买租赁房屋支出房屋物业基础设施维修理养护方面支出水电暖气源费支出环卫保洁绿化养护治安保卫家政服务方面费支出费原油田承担年进行房改福利制度改革方面已开始货币化许改革彻底改革重点：①坚持现行房改政策基础进步加住房公积金提取例时职工住房实行完全商品化销售计算完全成保持适利润房屋产权应完全职工②物业理方面费完全计入职工工资时切断单位支付物业理费渠道物业理公司根服务项目居民直接收取费③改水电气条块理系统理水电气理单位收费户物业公司专职搞物业理服务物业公司代收水电气费应实行偿代收然实现职工福利完全货币化必然会带许问题问题解决水电气费货币化特殊群根关政策适顾造成矛盾油田总费支出说单位支付发职工支付进企业成成渠道已短期油田局部增加负担长远职工福利完全货币化利弊
2配套推进物业理单位三项制度改革幅度降低物业理成消耗调动干部职工积极性目前胜利油田物业理成外部相较高采取基总额
控制支定收足部分油田补办法收费住户果采取高市场收费标准必受居民抵制降低物业理成努力控制收费标准物业理单位项重务强化理措施外部必须引入竞争机制力度进行三项制度改革①精减理机构减少理层次幅度压缩理员物业理单位机构设置少精真正机关养批隐性闲置员理员精干②建立效益市场接轨分配机制物业理单位分配完全油田脱轨实现挣钱吃饭分配拉开档次市场通作业员收入市场接轨果市场接轨现油田职工收入水居民难承受③提高队伍素质力实施减员增效根目前社区物业理员素质较差成高实际情况减员实现立生存重措施精干理层放开作业层岗位外剩余员必须采取坚决减员措施方面充分利油田减员增效政策减员顶现外雇工占岗位时降低工资水岗员进行强化培训具专业水技外加快培养步伐积极引进外部专业努力造支适应市场济求素质优良物业理队伍
3引导居民物业消费观念消费需求增强物业理业员服务竞争意识开展社区物业企业文化建设全油田形成利搞物业理良氛围搞物业理离开业员广居民业单位等方面关心理解支持广居民说心理实现油田城市转变思想认识优美环境优质服务健康文明生活方式城市生活基标志行油田福利严重赖转变物业商品觉消费物业理收费服务静心态物业理单位加强物业理知识现代生活方式宣传职工关心物业支持物业真正形成花钱买服务花钱买享受觉性时引导居民消费需求找准服务切入点提高服务水居民生活水物业理业员说充分认识目前形势发生深刻变化快克服树凉心理定势努力增强服务意识竞争意识树立强烈危机感紧迫感服务创收想办法全力物业理积极参社区文化建设利身贴居民贴生活优势努力营行服务行理行成社区精神文明建设道风景特直接职工群众交道场岗位应成传播精神文明阵窗口物业理公司广泛深入开展企业文化建设树形象树品牌树立服务求卓越效益争流企业精神贯穿物业理服务方面环节油田单位职工群众根利益出发积极参力支持物业理工作方面努力油田社区物业理定会越办越
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