某城区物业理调研报告—调研报告
物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域规范物业理谐社会建设总体战略中重容根区政协安排开展xx城区物业理调研
xx城区物业理基情况
总体区物业理工作四特点：物业理市场处发育初步阶段二物业理总体水较低三业委员会作发挥四物业理行业监体制完善
（）xx城区物业企业现状
区物业理90年代初期开始起步已10年发展调查截2007年底区注册物业企业197家中级资质企业3家二级资质企业15家三级资质企业179家业员12000余理员1897外区物业企业区开展服务约50家业员约2850
（二）xx城区物业发展现状
目前全区物业理区389理房屋3575万方米城区物业理覆盖率达90新建商品房物业理覆盖率达100
1新建城市住宅区物业发展现状区新建住宅区389房屋建筑面积3075万方米住宅套数34万余套住宅成套率100物业理覆盖率达100中龙湖花园等6家单位6住宅区获全国物业理示范（优秀）区称号天骄俊园等11住宅区获市物业理示范（优秀）区称号富悦新城等32区获区级物业理示范（优秀）区称号
2老区物业发展现状老区单位房社会集资房直公房农转非安置房四类
（1）单位房：包括机关房群团房事业单位房企业单位房房屋物业理面积计324万方米住宅套数30871余套住宅成套率97类房屋物业理少数委托物业公司理外绝部分单位行理单位聘请员进行区简单物业理产权属职工私房屋住房室水电气维修均职工负责产权属单位房屋维护单位负责整幢房屋较设备安全水电方面维修公部位维修般单位负责
（2）社会集资房：1992年开始区开始推行社会集资合作建房建筑档次低单体楼占绝数例统计现全区社会集资建房894万方米住宅套数74550余套住宅成套率99部分集资房物业理覆盖率目前达90
（3）直公房农转非安置房：直公房房部门直接理政府社会公团体房屋类房屋区约14万方米农转非安置房政府征土农转非拆迁户进行安置房屋中包括两类：政府征费政策规定付拆迁户建产权属二政府统建房安置拆迁户租住住户规定缴纳租金产权属国家1987年开始根原江北县民政府文件规定：
征费修建拆迁户住房系国家投资修建公房属公产性质全部移交房局纳入国家公房理区房局全区农转非安置统建房进行全面接截2007年底区房局理全区农转非安置房计77幢755万方米部分房屋没专业物业公司进行理日常清洁卫生水电气费收取业行负责室维修业负责公部位维修区房局负责
3房屋公维修金集情况1999年开始集物业专项维修资金累计集专项资金823亿元300余万元
（三）xx城区区（厦）业委员会现状
截止2007年底全区成立区业委员会181调研中发现
905区业物业状况漠关心造成业会召开困难237区全部入住年没召开业会没组建业委员会物业理处前期物业理状态业物业理企业间矛盾缺乏沟通渠道法解决654区业委员会成立程序规范未通业会选举产生583区规定成立业委员会未起应作
（四）xx城区物业理行政体制机制现状
物业理条例xx市物业理条例中明确：（1）房产行政部门物业物业理部门辖区物业理活动进行监督理（2）居民委员会村民委员会法社区进行理提供服务社区物业理活动进行指导监督调解物业理纠纷（3）街道办事处乡镇民政府协助关行政理部门物业理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调实际工作中区房局手足物业理中问题疲应付街（镇）政府社区居委会难插手区物业理工作物业公司法制约物业公司通常理睬工作配合甚阻扰街（镇）居委会正常工作
xx市物业理条例规定市政府办公厅市国土房局出台关进步加强物业理工作通知（渝办发[2007]280号）关物业理干问题指导意见（渝国土房发[2006]548号）文件中关职划分城区物业理涉委建委市政环保安监物价街道办事处社区居委会公安工商规划等相关部门配合区相关部门普遍存重建设轻理思想没形成工作合力物业理中存问题缺乏相关应急机制效理措施导致物业理问题突出
1999年区针物业理工作相继出台关加强物业理工作通知（xx府发[1999]129号）等5文件理城区物业理体制规范物业理行提高老住宅区物水发挥业治机构作加强物业专项维修资金理等定基础
二xx城区物业理存问题原分析
（）xx城区物业企业存问题原分析
1物业服务公司弱散突出区着房产业迅速发展年物业公司数量急剧增加总体发展参差齐现均物业公司理面积仅20万方米企业理规模综合实力差专业化水低造成物业服务社会资源浪费效率低效益差难进步吸引优秀事物业服务行业
2物业企业服务意识强调查结果物业企业动门服务率32区业物业服务员综合满意度61表明物业公司服务意识强
3物业理企业营理规范少数企业牺牲业资产保值增值区环境代价产生种污染等负面影响直接侵害业利益：金港国际区业投诉门市油烟污染重物业公司缺少环保措施二少数物业企业身济利益出发擅区公部位开展营全部收入企业方：乡间城区收取业停车费引发纠纷三少数物业企业存恶性竞争低价倾销压低服务标准
4物业理企业员整体素质高某物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明业正求时满足二某物业理企业缺乏专业员例日常维修物业理项重工作维修时位业物业企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾
5物业服务企业生存环境存缺陷营困难物业服务收费标准低严重制约行业健康发展调查区247家物业企业1625项目结果表明：213家企业亏损企业硬撑迫撤离服务楼盘二政府没建立物业服务调节机制衡机制例：职机构理着水电气价格物业服务价格没建立相应衡机制水电气价格断升时物业服务成增加没
消化源样成费价格涨时物业服务成然没消化源导致收入支出剪刀叉现象物业服务企业生存危机日益突出三物业服务业员报酬低调查表明区物业服务业员均报酬低社会均工资24均福利水足国家规定26劳资双方潜矛盾十分突出
（二）xx城区物业发展存问题原分析
1物业服务费收取难表现：服务员责心强服务质量差服务位导致住户意见拒绝缴费二物业收费规定合理价格物业费具体服务项目明确存质价者价质现象三农转非员增住户力缴费空港园区农转非安置房业低保户生活水低拒交物费四工程遗留问题着物业交接问题转嫁物业服务企业成住户缴费口五业身原业部纠纷业出租房屋等原致缴费时等
2建设遗留问题引发物业纠纷三种情况：
（1）工程质量遗留问题表现：①通竣工验收综合验收业交房时存完备情况理区域环境道路景点等设施未完工影响业居住房屋体外墙渗漏等等②前期物业服务现开发商属物业公司承担数业认开发商建设质量完善关承诺兑现责然应物业公司承担作衡量物业公司服务效果重指标
③开发中工程质量遗留问题难时根解决问题遗留物业阶段业接房难开发商交道容易转嫁物业公司引发矛盾
（2）开发商物业销售中遗留问题：①未安装户表（前期老区集资房）②销售广告容实际交房时致③擅区公部分（屋顶公绿化等）承诺少数业④擅改变公设施途物房途会车库途等
（3）建分带问题区房屋开发商属物业公司物业服务定位促销售服务仅作开发附属产品样物业公司开发商锅吃饭导致部分物业公司失独立生存力
3老住宅区基础设施差缺乏专项维修基金xx区数居民住宅九十年代初建成时配套建设水低基础设施差娱乐休闲设施少目前许住宅区部位公设施设备急需维修养护改造娱乐休闲设施急需改善区没专项维修基金根力进行旧区改造外老住宅区实行开放式物业理区道路四通八达员较复杂车辆乱停乱放现象较严重导致保安卫生工作难度加
4房屋公维修基金集存问题
（1）房屋公维修基金收缴困难集中前已办理房产权证业根没办法缴纳房屋公维修基金造成幢房屋区部分业集房屋公维修基金
（2）开发企业挪已集房屋公维修基金房屋公维修基金般开发企业统收取交区房局专帐户开发企业时缴交区房局造成房屋公维修基金拖欠容易激发业间矛盾期物业理带困难
（3）缺乏健全机制效监督修基金保值增值难条例规定：确需房屋公维修基金时候业委员会提出23业意方申请实际果修缮部位涉少数业利益难获区23业通实际造成困难外物业公司预算维修费没专业机构作鉴定监督容易房屋公维修基金造成法利着量房屋开始进入维修期年收取微薄修基金入敷出物价水涨情况限修基金保值增值缺乏效手段
5水电气收费难水电气费代收代缴矛盾水电气部门针注册表（包括总表）服务总表度量计费物业公司迫派专查抄分表收取业水电气费派交供水供电供气部门水电气损耗必然出现差额部分分摊物业公司行提高水电气价格容易引起业纠纷矛盾种素带总表分表数量差额业觉分摊合理拒缴水电气费二物业公司代收水电气费存着欠费现象水电气部门针终端客户服务没物业公司签协议委托代收利益驱物业公司收取业费时缴交水电气部门占笔资金水电气部门权物业公司催收导致住户停止供应水电气引发矛盾升级三水电气线设备出现老化需维护更换时费解决水电气部门物业公司互相推诿责权明业收费合理缺乏相应
（三）xx城区区（厦）业委员会存问题原分析
1业委员会选举产生程中存着瑕疵业委员会候选提名缺少科学实际操作中盲目现象形成业委会成员良莠齐情况出现甚业通恰手段操控业委员会谋取正利益业委员会成立作发挥普遍理想实践中业委员会监督缺乏效手段业难组织参加理表达物业理法
2组成业委员会员结构够理想委员退休老年组成年龄结构老化知识水专业素质普遍高法律意识相淡薄
3业委员会费源法行解决业委员会资金源通三种方法筹集：区全体业分摊二通营区公部位收益获取费三通赞助取实际操作中三种资金源渠道均难度法实行没费源业委员会日常工作难开展
4业委员会没办公房办公场调查区80区没业委会房果租房作办公房仅费高业委员会工作方便
5业会业代表会召开困难时间点均确定会业难达23业参意识强连书面征求意见难度导致重事项法决定
（四）xx城区物业理体制机制存问题原分析
1物业理法律法规健全首先物业理立法滞2007年10月1日实施物权法关章节规定2003年9月1日正式实施物业理条例方性相关配套法规外直没国家级行业法规遵循次物业理法律关系体间权利义务关系清具体表现：产权关系明法律责清楚供水供电供气等关单位物业服务企业济关系明确作济合方体业委员会否具备诉讼资格等等
2物业理体制完善物业理涉规划建筑等部门时种矛盾会交织起全区缺乏强力部门效协调方造成行政理物业理关系难理头理问题久拖绝开发商物业企业业政府相关职部门间职责清街道社区综合协调作尚未充分发挥房屋理房产部门负责房屋性质改变建办监责体明确行政监力度：锦湖花园出租门面房居住租户接水气存安全隐患居民反映强烈xx燃气公司中法水务公司认户申请符合安装条件办理手续作部门房局法干预
3物业服务缺乏市场竞争机制xx区物业市场没真正引入市场竞争机制数物业企业通招投标进入物业市场造成许物业企业缺乏竞争意识责意识调查xx区专业物业公司占17％开发商属企业占45％单位理企业占16％外聘服务企业占22％数物业企业开发商相互赖关系
三完善物业理建议措施
（）加强xx城区物业企业服务建议措施
１创造条件积极鼓励物业公司兼合走强强联合路做做强物业公司做响物业公司品牌鼓励实力社会实体兴办物业公司事老区物业服务企业政策予扶持优惠
２鼓励物业企业科技进步提高服务水区房局通全区物业信息理系统运现代化手段实施监督理
3提高物业企业理水物业企业应严格执行物权法争取政府支持时提高营力加强业业委会沟通交流达成识二断提高服务质量断创新服务项目项服务工作程序规范化编制成具体操作手册成员工行动指南三培养造高素质服务团队物业服务企业员工进行专业技培训时更应该注重素质方面培训四物业服务公司实行收费考核建立部激励机制
（二）加快xx城区物业发展建议措施
1加政府政策扶持力度物业服务企业营业税免收税减半征收完善物业服务酬金制度推进业治进程完善业项目税收工商理制度建立效监督理机制农转非4050员参国企业岗4050员政策执行鼓励企业扩农民工增加业岗位
2实施分类理督促水电气供应部门物业理条例求终水电气收取费承担物业理区域水电气设施设备理维护建议区政府组织水电气供应部门物业协会进步沟通协商研究水电气供应理水电气价格代收费问题老问题解决推进计划时杜绝新问题产生
3完善收费标准规范物业服务收费行建议区政府快研究制定质价相符物业服务费指导价格体系物业服务收费应实行明码标价收费项目标准收费办法营场收费点醒目方式予公布意提高收费标准乱收费区理委员会物业产权权收费部门投诉构成价格违法行者政府物价检查机构法查处
4确保房屋修基金安全实现修基金保值增值建议业交纳房屋修基金委托银行理财区（厦）开总帐户户业缴纳房屋修基金户单独开户年利息动转存业户头需动修基金时必须修房屋牵涉业投票表决委托专业机构物业公司预算维修费进行评估方动维修款项时修基金程进行监督维修质量进行鉴定
5加宣传力度引导正确物业消费观念深入宣传物业理条例xx市物业理条例等关法律法规广业解物业理区环境重性物业企业进步明确工作性质更法律合范围提供优质物业服务推动整物业服务行业健康序发展
（三）完善xx城区区（厦）业委员会制度建议措施
１逐步推行业诚信档案建立区业水电气物业理等费交纳参加业会业代表会等会议出席率觉维护区公设施设备等相关行逐步建立电子信档案
２首届业会召开业委员会组建应街道办事处社区居委会组织区房公安物价市政等相关部门指导监督程序进行关材料报社区居委会街道办事处区房局备案登记公安机关根备案登记表刻发印章
３业治机构理纳入社区理范围业委员会应觉接受社区居委会领导参加社区居委会举办项活动时邀请社区居委会参加业委会活动业业间业委会业间业业委会物业公司间出现种矛盾纠纷社区居委会应动出面协调处理街道办事处应予协助
4加强组织业委员会成员培训提高业委会成员总体素质
（四）建立健全xx城区物业理体制机制建议措施
1完善物业理建章立制区政府应时制定物业理中长期规划根物权法物业理条例xx市物业理条例出台相关政策：维修资金筹集理办法物业理办法承接验收理办法业委员会理办法等时建立健全区物业公众责保险制度
2建立健全物业理行政新机制快成立区委区政府领导挂帅xx区物业理领导组领导组办公室进步明确房局牵头抓总职建立物业理联席会议制度费事转权事走原进步物业理监督权限沉街道社区区房局指导街道社区居委会设立物业理办公室配备专门物员解决落实相关费
3建立前期物业理监机制建立物业理提前介入机制工程项目规划立项开始物业理应步介入房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳期物业坚实基础物业企业前期介入产生费物业企业开发建设企业协商解决建立公维修基金集机制建议房屋公维修基金集时间前置商品房预售合登记阶段缴交公维修基金纳入合登记中工作程序直接交易登记厅设专门窗口收取切实杜绝法时缴交入库现象建立物业招投标竞争机制根区物业理发展需建立物业理招投标市场建立物业服务收费报审机制前期物业收费价格应报社区居委会街道办事处初审区物价部门核定物业收费协商价执行高低物价部门终核定价2030应述程序报物价部门备案实行佣金制物业公司半年应公布服务费收支情况
4建立信息化理机制建立全区物业理综合信息系统加强物业服务企业业委员会业物业业员物业专项维修资金等方面理实现物业理科学化信息化
5建立物业理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业理纠纷调处新机制建议物业矛盾纠纷纳入司法调解逐步建立完善司法调解制度化解居民纠纷时处理侵害居民合法权益事件
6建立物业理房长效机制开发建设程中相关职部门应严格渝府发[2005]86号渝国土房发[2006]548号文件规定规划核定社区房物业理房（业委员会房）中：开发建设单位社区房提供应100户15方米偿提供建议民政部门进行核定物业理房建筑规模0305提供房部门进行核定开发建设规模较项目开发建设单位应提供社区房建设成价款交区民政府政府规划范围统购买
7建立推行补助金制度建议建房廉租房城市低保群体实行物业服务补助金制度杜绝城市中新贫民区产生
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物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域规范物业理谐社会建设总体战略中重容根区政协安排开展xx城区物业理调研
xx城区物业理基情况
总体区物业理工作四特点：物业理市场处发育初步阶段二物业理总体水较低三业委员会作发挥四物业理行业监体制完善
（）xx城区物业企业现状
区物业理90年代初期开始起步已10年发展调查截2007年底区注册物业企业197家中级资质企业3家二级资质企业15家三级资质企业179家业员12000余理员1897外区物业企业区开展服务约50家业员约2850
（二）xx城区物业发展现状
目前全区物业理区389理房屋3575万方米城区物业理覆盖率达90新建商品房物业理覆盖率达100
1新建城市住宅区物业发展现状区新建住宅区389房屋建筑面积3075万方米住宅套数34万余套住宅成套率100物业理覆盖率达100中龙湖花园等6家单位6住宅区获全国物业理示范（优秀）区称号天骄俊园等11住宅区获市物业理示范（优秀）区称号富悦新城等32区获区级物业理示范（优秀）区称号
2老区物业发展现状老区单位房社会集资房直公房农转非安置房四类
（1）单位房：包括机关房群团房事业单位房企业单位房房屋物业理面积计324万方米住宅套数30871余套住宅成套率97类房屋物业理少数委托物业公司理外绝部分单位行理单位聘请员进行区简单物业理产权属职工私房屋住房室水电气维修均职工负责产权属单位房屋维护单位负责整幢房屋较设备安全水电方面维修公部位维修般单位负责
（2）社会集资房：1992年开始区开始推行社会集资合作建房建筑档次低单体楼占绝数例统计现全区社会集资建房894万方米住宅套数74550余套住宅成套率99部分集资房物业理覆盖率目前达90
（3）直公房农转非安置房：直公房房部门直接理政府社会公团体房屋类房屋区约14万方米农转非安置房政府征土农转非拆迁户进行安置房屋中包括两类：政府征费政策规定付拆迁户建产权属二政府统建房安置拆迁户租住住户规定缴纳租金产权属国家1987年开始根原江北县民政府文件规定：
征费修建拆迁户住房系国家投资修建公房属公产性质全部移交房局纳入国家公房理区房局全区农转非安置统建房进行全面接截2007年底区房局理全区农转非安置房计77幢755万方米部分房屋没专业物业公司进行理日常清洁卫生水电气费收取业行负责室维修业负责公部位维修区房局负责
3房屋公维修金集情况1999年开始集物业专项维修资金累计集专项资金823亿元300余万元
（三）xx城区区（厦）业委员会现状
截止2007年底全区成立区业委员会181调研中发现
905区业物业状况漠关心造成业会召开困难237区全部入住年没召开业会没组建业委员会物业理处前期物业理状态业物业理企业间矛盾缺乏沟通渠道法解决654区业委员会成立程序规范未通业会选举产生583区规定成立业委员会未起应作
（四）xx城区物业理行政体制机制现状
物业理条例xx市物业理条例中明确：（1）房产行政部门物业物业理部门辖区物业理活动进行监督理（2）居民委员会村民委员会法社区进行理提供服务社区物业理活动进行指导监督调解物业理纠纷（3）街道办事处乡镇民政府协助关行政理部门物业理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调实际工作中区房局手足物业理中问题疲应付街（镇）政府社区居委会难插手区物业理工作物业公司法制约物业公司通常理睬工作配合甚阻扰街（镇）居委会正常工作
xx市物业理条例规定市政府办公厅市国土房局出台关进步加强物业理工作通知（渝办发[2007]280号）关物业理干问题指导意见（渝国土房发[2006]548号）文件中关职划分城区物业理涉委建委市政环保安监物价街道办事处社区居委会公安工商规划等相关部门配合区相关部门普遍存重建设轻理思想没形成工作合力物业理中存问题缺乏相关应急机制效理措施导致物业理问题突出
1999年区针物业理工作相继出台关加强物业理工作通知（xx府发[1999]129号）等5文件理城区物业理体制规范物业理行提高老住宅区物水发挥业治机构作加强物业专项维修资金理等定基础
二xx城区物业理存问题原分析
（）xx城区物业企业存问题原分析
1物业服务公司弱散突出区着房产业迅速发展年物业公司数量急剧增加总体发展参差齐现均物业公司理面积仅20万方米企业理规模综合实力差专业化水低造成物业服务社会资源浪费效率低效益差难进步吸引优秀事物业服务行业
2物业企业服务意识强调查结果物业企业动门服务率32区业物业服务员综合满意度61表明物业公司服务意识强
3物业理企业营理规范少数企业牺牲业资产保值增值区环境代价产生种污染等负面影响直接侵害业利益：金港国际区业投诉门市油烟污染重物业公司缺少环保措施二少数物业企业身济利益出发擅区公部位开展营全部收入企业方：乡间城区收取业停车费引发纠纷三少数物业企业存恶性竞争低价倾销压低服务标准
4物业理企业员整体素质高某物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明业正求时满足二某物业理企业缺乏专业员例日常维修物业理项重工作维修时位业物业企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾
5物业服务企业生存环境存缺陷营困难物业服务收费标准低严重制约行业健康发展调查区247家物业企业1625项目结果表明：213家企业亏损企业硬撑迫撤离服务楼盘二政府没建立物业服务调节机制衡机制例：职机构理着水电气价格物业服务价格没建立相应衡机制水电气价格断升时物业服务成增加没
消化源样成费价格涨时物业服务成然没消化源导致收入支出剪刀叉现象物业服务企业生存危机日益突出三物业服务业员报酬低调查表明区物业服务业员均报酬低社会均工资24均福利水足国家规定26劳资双方潜矛盾十分突出
（二）xx城区物业发展存问题原分析
1物业服务费收取难表现：服务员责心强服务质量差服务位导致住户意见拒绝缴费二物业收费规定合理价格物业费具体服务项目明确存质价者价质现象三农转非员增住户力缴费空港园区农转非安置房业低保户生活水低拒交物费四工程遗留问题着物业交接问题转嫁物业服务企业成住户缴费口五业身原业部纠纷业出租房屋等原致缴费时等
2建设遗留问题引发物业纠纷三种情况：
（1）工程质量遗留问题表现：①通竣工验收综合验收业交房时存完备情况理区域环境道路景点等设施未完工影响业居住房屋体外墙渗漏等等②前期物业服务现开发商属物业公司承担数业认开发商建设质量完善关承诺兑现责然应物业公司承担作衡量物业公司服务效果重指标
③开发中工程质量遗留问题难时根解决问题遗留物业阶段业接房难开发商交道容易转嫁物业公司引发矛盾
（2）开发商物业销售中遗留问题：①未安装户表（前期老区集资房）②销售广告容实际交房时致③擅区公部分（屋顶公绿化等）承诺少数业④擅改变公设施途物房途会车库途等
（3）建分带问题区房屋开发商属物业公司物业服务定位促销售服务仅作开发附属产品样物业公司开发商锅吃饭导致部分物业公司失独立生存力
3老住宅区基础设施差缺乏专项维修基金xx区数居民住宅九十年代初建成时配套建设水低基础设施差娱乐休闲设施少目前许住宅区部位公设施设备急需维修养护改造娱乐休闲设施急需改善区没专项维修基金根力进行旧区改造外老住宅区实行开放式物业理区道路四通八达员较复杂车辆乱停乱放现象较严重导致保安卫生工作难度加
4房屋公维修基金集存问题
（1）房屋公维修基金收缴困难集中前已办理房产权证业根没办法缴纳房屋公维修基金造成幢房屋区部分业集房屋公维修基金
（2）开发企业挪已集房屋公维修基金房屋公维修基金般开发企业统收取交区房局专帐户开发企业时缴交区房局造成房屋公维修基金拖欠容易激发业间矛盾期物业理带困难
（3）缺乏健全机制效监督修基金保值增值难条例规定：确需房屋公维修基金时候业委员会提出23业意方申请实际果修缮部位涉少数业利益难获区23业通实际造成困难外物业公司预算维修费没专业机构作鉴定监督容易房屋公维修基金造成法利着量房屋开始进入维修期年收取微薄修基金入敷出物价水涨情况限修基金保值增值缺乏效手段
5水电气收费难水电气费代收代缴矛盾水电气部门针注册表（包括总表）服务总表度量计费物业公司迫派专查抄分表收取业水电气费派交供水供电供气部门水电气损耗必然出现差额部分分摊物业公司行提高水电气价格容易引起业纠纷矛盾种素带总表分表数量差额业觉分摊合理拒缴水电气费二物业公司代收水电气费存着欠费现象水电气部门针终端客户服务没物业公司签协议委托代收利益驱物业公司收取业费时缴交水电气部门占笔资金水电气部门权物业公司催收导致住户停止供应水电气引发矛盾升级三水电气线设备出现老化需维护更换时费解决水电气部门物业公司互相推诿责权明业收费合理缺乏相应
（三）xx城区区（厦）业委员会存问题原分析
1业委员会选举产生程中存着瑕疵业委员会候选提名缺少科学实际操作中盲目现象形成业委会成员良莠齐情况出现甚业通恰手段操控业委员会谋取正利益业委员会成立作发挥普遍理想实践中业委员会监督缺乏效手段业难组织参加理表达物业理法
2组成业委员会员结构够理想委员退休老年组成年龄结构老化知识水专业素质普遍高法律意识相淡薄
3业委员会费源法行解决业委员会资金源通三种方法筹集：区全体业分摊二通营区公部位收益获取费三通赞助取实际操作中三种资金源渠道均难度法实行没费源业委员会日常工作难开展
4业委员会没办公房办公场调查区80区没业委会房果租房作办公房仅费高业委员会工作方便
5业会业代表会召开困难时间点均确定会业难达23业参意识强连书面征求意见难度导致重事项法决定
（四）xx城区物业理体制机制存问题原分析
1物业理法律法规健全首先物业理立法滞2007年10月1日实施物权法关章节规定2003年9月1日正式实施物业理条例方性相关配套法规外直没国家级行业法规遵循次物业理法律关系体间权利义务关系清具体表现：产权关系明法律责清楚供水供电供气等关单位物业服务企业济关系明确作济合方体业委员会否具备诉讼资格等等
2物业理体制完善物业理涉规划建筑等部门时种矛盾会交织起全区缺乏强力部门效协调方造成行政理物业理关系难理头理问题久拖绝开发商物业企业业政府相关职部门间职责清街道社区综合协调作尚未充分发挥房屋理房产部门负责房屋性质改变建办监责体明确行政监力度：锦湖花园出租门面房居住租户接水气存安全隐患居民反映强烈xx燃气公司中法水务公司认户申请符合安装条件办理手续作部门房局法干预
3物业服务缺乏市场竞争机制xx区物业市场没真正引入市场竞争机制数物业企业通招投标进入物业市场造成许物业企业缺乏竞争意识责意识调查xx区专业物业公司占17％开发商属企业占45％单位理企业占16％外聘服务企业占22％数物业企业开发商相互赖关系
三完善物业理建议措施
（）加强xx城区物业企业服务建议措施
１创造条件积极鼓励物业公司兼合走强强联合路做做强物业公司做响物业公司品牌鼓励实力社会实体兴办物业公司事老区物业服务企业政策予扶持优惠
２鼓励物业企业科技进步提高服务水区房局通全区物业信息理系统运现代化手段实施监督理
3提高物业企业理水物业企业应严格执行物权法争取政府支持时提高营力加强业业委会沟通交流达成识二断提高服务质量断创新服务项目项服务工作程序规范化编制成具体操作手册成员工行动指南三培养造高素质服务团队物业服务企业员工进行专业技培训时更应该注重素质方面培训四物业服务公司实行收费考核建立部激励机制
（二）加快xx城区物业发展建议措施
1加政府政策扶持力度物业服务企业营业税免收税减半征收完善物业服务酬金制度推进业治进程完善业项目税收工商理制度建立效监督理机制农转非4050员参国企业岗4050员政策执行鼓励企业扩农民工增加业岗位
2实施分类理督促水电气供应部门物业理条例求终水电气收取费承担物业理区域水电气设施设备理维护建议区政府组织水电气供应部门物业协会进步沟通协商研究水电气供应理水电气价格代收费问题老问题解决推进计划时杜绝新问题产生
3完善收费标准规范物业服务收费行建议区政府快研究制定质价相符物业服务费指导价格体系物业服务收费应实行明码标价收费项目标准收费办法营场收费点醒目方式予公布意提高收费标准乱收费区理委员会物业产权权收费部门投诉构成价格违法行者政府物价检查机构法查处
4确保房屋修基金安全实现修基金保值增值建议业交纳房屋修基金委托银行理财区（厦）开总帐户户业缴纳房屋修基金户单独开户年利息动转存业户头需动修基金时必须修房屋牵涉业投票表决委托专业机构物业公司预算维修费进行评估方动维修款项时修基金程进行监督维修质量进行鉴定
5加宣传力度引导正确物业消费观念深入宣传物业理条例xx市物业理条例等关法律法规广业解物业理区环境重性物业企业进步明确工作性质更法律合范围提供优质物业服务推动整物业服务行业健康序发展
（三）完善xx城区区（厦）业委员会制度建议措施
１逐步推行业诚信档案建立区业水电气物业理等费交纳参加业会业代表会等会议出席率觉维护区公设施设备等相关行逐步建立电子信档案
２首届业会召开业委员会组建应街道办事处社区居委会组织区房公安物价市政等相关部门指导监督程序进行关材料报社区居委会街道办事处区房局备案登记公安机关根备案登记表刻发印章
３业治机构理纳入社区理范围业委员会应觉接受社区居委会领导参加社区居委会举办项活动时邀请社区居委会参加业委会活动业业间业委会业间业业委会物业公司间出现种矛盾纠纷社区居委会应动出面协调处理街道办事处应予协助
4加强组织业委员会成员培训提高业委会成员总体素质
（四）建立健全xx城区物业理体制机制建议措施
1完善物业理建章立制区政府应时制定物业理中长期规划根物权法物业理条例xx市物业理条例出台相关政策：维修资金筹集理办法物业理办法承接验收理办法业委员会理办法等时建立健全区物业公众责保险制度
2建立健全物业理行政新机制快成立区委区政府领导挂帅xx区物业理领导组领导组办公室进步明确房局牵头抓总职建立物业理联席会议制度费事转权事走原进步物业理监督权限沉街道社区区房局指导街道社区居委会设立物业理办公室配备专门物员解决落实相关费
3建立前期物业理监机制建立物业理提前介入机制工程项目规划立项开始物业理应步介入房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳期物业坚实基础物业企业前期介入产生费物业企业开发建设企业协商解决建立公维修基金集机制建议房屋公维修基金集时间前置商品房预售合登记阶段缴交公维修基金纳入合登记中工作程序直接交易登记厅设专门窗口收取切实杜绝法时缴交入库现象建立物业招投标竞争机制根区物业理发展需建立物业理招投标市场建立物业服务收费报审机制前期物业收费价格应报社区居委会街道办事处初审区物价部门核定物业收费协商价执行高低物价部门终核定价2030应述程序报物价部门备案实行佣金制物业公司半年应公布服务费收支情况
4建立信息化理机制建立全区物业理综合信息系统加强物业服务企业业委员会业物业业员物业专项维修资金等方面理实现物业理科学化信息化
5建立物业理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业理纠纷调处新机制建议物业矛盾纠纷纳入司法调解逐步建立完善司法调解制度化解居民纠纷时处理侵害居民合法权益事件
6建立物业理房长效机制开发建设程中相关职部门应严格渝府发[2005]86号渝国土房发[2006]548号文件规定规划核定社区房物业理房（业委员会房）中：开发建设单位社区房提供应100户15方米偿提供建议民政部门进行核定物业理房建筑规模0305提供房部门进行核定开发建设规模较项目开发建设单位应提供社区房建设成价款交区民政府政府规划范围统购买
7建立推行补助金制度建议建房廉租房城市低保群体实行物业服务补助金制度杜绝城市中新贫民区产生
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