六枝xx度假村开发建设行性
研究报告济评价
目 录
第章 xx旅游风景区建设项目基概况
第二章 旅游客源市场预测
第三章 规划布局建设规模设计标准
第四章 建设开发投资估算
第五章 理机构业务部门设置劳动定员
第六章 济效益财务评价指标预测
第七章 行性报告结
附：六枝特区旅游景点分布图
六枝特区xx旅游风景区开发建设
行性研究报告
第章 xx旅游风景区建设项目基概况
项目企业名称：
1项目企业名称：六枝特区xx旅游风景理区
2单位：六枝特区旅游事业局
3建设址：贵州省六枝特区xx旅游风景区
4企业性质：国营
5法代表：六枝特区旅游事业局
二编制行性报告
1贵州省六枝特区民政府九九三年十二月贵州省六枝特区旅游资源调查评价报告
21994年4月六枝特区旅游景点分布图确定xx旅游片区
3西南（黔桂滇）科技扶贫攻坚战役项目选择说明六枝特区民政府确定项目（xx片区）报科技产业项目xx片区具离市区风景奇特便开发投资少见效快优越条件取定特区旅游风景点首项立项建设项目
4贵州省民政府黔府发（1995) 10号文件确定六枝样柯江风景名胜区省级风景名胜区xx片区作特区旅游开发组成部分具优先开发建设启动作
5六枝特区旅游事业局风景点评价资料xx旅游片区初步规划开发意见
三建设项目然风貌然环境
拟建xx旅游开发区选离特区币区城东三公里xx然村附南贵昆线滇黔公路干道．东距车站约二公里景区占面积约12方公里灌林植爬盖景区工绿化林原始植林千百珍奇树种22种食野生果类16种约20种野生动物出没间山泉水6处库容量500万M3水库座供发电养鱼旅游垂钓景区包括具观赏游览价值xx溶洞黑晒洞骂冗村（骂冗戏著称）祭神坡老藤坡（三层溶洞组成）等优美溶洞群开发利苗家水库区登山万步云梯风雨桥狩猎场野炊营古代城防工事古碉堡等遗迹点缀中全景区形高低起伏灌木苍翠郁郁葱葱植覆盖王山头衬托形态异千姿百态观赏石嶙峋怪石丰富彩山峰争奇斗妍景物景观动静相间刚柔相济蔚壮观美丽宏图女口集山秀水清林密洞奇湖荡古堡民情体然水恒美开发建设旅游风景区设置旅游接设施非常理想规划
四xx旅游风景区交通游览线路
六枝特区位贵州省西部居国西线旅游热点——安区边缘段境景点十分丰富旅游区开发黄金带西线旅游延伸交通十分方便贵昆铁路东南西北横贯境长75公里六组客车两组旅游专车均六枝特区停公路四通八达通西线重旅游区六枝境景点．西云南东贵阳（火车两时抵贵阳）民航联网六枝旅游者进出十分简捷迅速便
xx旅游区离特区三公里公路接通区域设环行线行便道中心区（接站）景点联网配备具风情马车游艇接送旅客景区游览线路畅通开发水库景区游览者提供拘丽姿水体育旅游资源
五旅游区气候状况
贵州部份区气候温年均温度14℃18℃气象部门统计热78月均气温22℃28℃超32℃高温天气年半月左右旱年超35℃酷热天气约5天冷月均温度3℃ 6℃年霜期250300天年日时数11001800时日均301493时完全破天三日晴概念温度适中光化效率高植较发达林木四季常贵州山般六级风袭击历史严重破坏性震记录贵州居民种极安全感贵州理想天然避暑渡假休养胜
六枝特区属中亚热带季风湿润区雨热季特点热冷均湿度处全省均值严寒酷暑雨量充沛辖区形复杂势高差气候局部变化呈南高北低势．座落全区112景点供层次爱旅游者意选择具较优势
六风景区接站功状态
风景区植覆盖面林木茂盛保护生态建筑设施拟山谷湖畔中心盆布置充分利形貌运灵活创作技术设计手法选择合理区域旅游线路形式样旅游运输工具全面规划分期实施利缩短建设周期节约投资
第二章 旅游客源市场预测
贵州省旅游业现状发展
着济改革逐步深化币场济深发展济欣欣荣收入幅度增加生活极改善．收入增加支配非商品支出．逐年增加
非商品支出中预计旅游成支出特国家实行周五天工作制假日更更参子旅游活动欲旅游业较发展体组织旅游观光成交通饮食旅游业等服务部门重客源旅游业成国家财政收入支柱详见表1
全国风景区接旅客估计表 表1
项目
单位
年度
1992
1994
增长率％
贵州占重
海外游客
万次
500
900
+84
152％
国游客
万元次
30000
50000
+67
475％
回笼货币
亿元
200
950
063％
（注：国游客门票统计海外游客系组织入境者）
全国旅游业走势旅游者幅度增加贵州省交通旅游设施尚未完善景点加紧开发情况旅游业发展然迎春天现关估计资料列表：
贵州省风景区接游客估计表 表2
项目
单位
年度
1990
1991
1992
1993
1994
1995
接总数
万次
1426
1800
1800
2500
逐年增长率
％
100
1256
139
中：海外游客
万次
24
375
763
11
12
15
逐年增长率
％
100
1556
2035
1442
109
125
回笼货币
万元
9800
27000
28000
60000
70000
中：外汇收入
万美元
686
2100
表2分析贵州旅游业发展接数增长率高全国均巧百分点贵州旅游业前景广阔旅游业保持旺盛发展相关行业带繁荣旅客住宿海外旅客住食行讲究档次海外游客优质服务提高接设施标准建设相适应星级’旅馆渡假村必然趋势
2贵州省旅游景区建设开发逐步完善接力提高
省旅游资源丰富然景点分布全省开发价值高国家1982年1988年1994年三次公布国家级省级风景区中贵州省列入国家级省级景点占123％
198219881994年三批公布全国国家级省级风景区
表3
项 目
贵 州
贵州
注
国家级
8
6
包括1988年公布数字
省 级
27
63
合 计
35
123
省通年规划建设初步建立国家级风景名胜区（黄果树龙宫红枫湖织金洞舞阳河）核心省市县风景区网络游览体系形成省东西南北四条风景游览干线景区总面积3000方公里景点77 （含国家级8省级27）绿化覆盖率达384供水供电通讯初步建立．贵黄高速公路建成通车东西北三线开辟铁路旅游专列车改善旅游风景交通条件增加旅游线路邻省联网提高游览接力
统计省海外游客80停留3天高层次游客（含学术科研员）集中具观赏文科研价值然景物黄果树龙宫红枫湖等处．西线省旅游业热点．西线风景点接床位约3000张接档次高高层次者愿住费旅客部分住起西线数旅游者顾旅途艰辛赶回贵阳住宿西线区域建设具星级服务设施提供重参数
二六枝特区市区客流量客房铺位供量出租率
1抽样统计分析六枝市区客流量日均1116万次．天进出市区客流量中需住宿15002000次客房铺位供量尚定差额板新建具设施完善客房填补
六枝市区客房铺位估计表 表4
项 目
铺位数
占％
出租率
注
高档客房（带水卫）
20
18
85％
相准星级
中档客房（带水卫）
300400
268
70％
接会议中档次旅客
低档简易
800
714
较低
境旅客
招
中：国营集体体
14
（2）
（12）
合计
100
表完整估计数表明六枝市区高档中档出租率高供应求着旅游业发展商务活动剧增客房需求量预计年25递增
2市区旅游业建设走预测
统计全省国家评定星级旅馆四星级4三星级十九二星级七十八准星级约10（含建）总床位4000左右市区出租率超70市郊高级宾馆5060（低国际标准65）三星级贵州饭店年客房出租率保持8286势头住客中海外占40国占60说明国客房进入住房高消费省规划1997年中高档旅游饭店形成定规模客房出租率年5递增高中档次客房供量足低档次客房存量质矛盾出租率高客房建设投资者极注意方面
六枝特区省重煤旅游资源丰富景点具特色处旅游西线西端根旅游者济承担力逗留时间（天数）高中档客房需求量现占286提高（xx旅游片区建成投入）占40预计千张铺位缺口洪需矛盾进步扩
预测表明提供优质流服务客源市场激烈竞争取胜提高旅游者滞留延长游览期重手段济承受力旅行妥全素国旅客包括潜发展势头巨费旅客源族般进入中档客房消费行列极少数旅客进入高档次客房海外旅客（含外商科研学术员）高档次客房倾斜旅馆建设提供决策走
3旅游市场预测
着省风光旖旎风景区开发旅游市场万兴未艾风景点遍布全省六枝特区更星罗棋布
贵州省风景点分布参考表 表5
旅游线路
国家级
省级
市县级
合计
占％
注
西线
5
12
8
25
325
贵阳市中心位置划分类
东线
1
4
10
15
195
北线
1
6
8
15
195
南线
1
4
6
11
143
贵阳市区
1
10
11
142
合计
8
27
42
77
100
（注：市县级数估计数仅供参考）
表5说明：
国家级占625集中西线全省已列入规划77风景点计算西线占325西线旅游游客云集热点统计海外游客80西线风景点集中处黄果树天星桥龙宫红枫湖织金洞线统计目前客源云南方六枝省西线游览线路必加强旅游业联网开辟新旅游线路六枝景区景点旅游市场中处利位置
（1）海外游客进入西线容流量1015％计算六枝特区年接达172万次旅游区接量40％计算年客源8千1万次
（2）组织国省特区旅游游客作休闲避暑矿区职工5计算12万次客源保证
（3）组织市区游园活动开发水旅游渡假旅游提高营效益日均7001000次计算门票部分游客渡周末客房客源组成部分
（4）关资料分析车行三时旅途100公里游客信承受途中劳累游兴减六枝市区基组织旅游车队东联黄果树天星桥（相距40公里）龙宫（50公里）红枫湖西接威宁草海水城特区北连织金洞渠道开辟旅游线路增加客源提高旅游济效益
（5）组织特区民俗风光游发挥旅游资源优势长角苗跳花节骂冗戏活动海外游客通种中介机构引导1994年十国家区300次扩5000次1997年香港回祖国贵州新机场启黔海外数扩40万次前景十分广阔省旅游形势方兴未艾
综合素六枝特区游客资源估计5870万次需住高中档客房数估计46万次
第三章 规划布局建设规模设计标准
规划布局总体构思：
根六枝特区民政府关特区旅游资源开发规划三风景区徉阿江风景名胜区（已批准省级旅游区）迥龙溪风景名胜区洒耳风景名胜区辖区设干片区采取投资少见效快景区品位高景点品种弄全交通方便市郊区集中限资金构思选定xx片区作首项开发项目
根规划目标片区建成高水游览区集游览观光必具食住玩购物疗养健身娱乐狩猎水运动体建设接功齐全现代化旅游渡假区接站规划高档次园林式渡假村舒适准星级客房格调高雅娱乐（含童乐园）健身设施旅游线路设置休息间售货亭完善旅游服务体系迎接层次游览旅游消费者
风景名胜区旅游载体建设促进旅游事业发展促进商业饮食交通服务相关行业等济欣欣荣居民迅速脱贫致富片区规划设置民间商业街出售游客需物品旅游服务规范化
二规划布局：
1旅游区入口接市区干道整旅游区接站枢纽建成环形道线路网游客游览区劳逸结合急缓致心旷神怡达游兴未已
2接站建筑群列子项组成：
（1）体部分：高中档次客房功会议厅中西餐饮部商场辅助房满足游客吃住玩购外配备外联系设施设备体建筑种形式体现民俗民情具夜郎艺术标志
（2）工水库（湖）建工水游乐场
（3）湖设置干渡假村
（4)进口处设置停车广场车库
3庭园绿化
保持场原植常灌林功区植树造林绿化覆盖率达7080建成园林旅游接站
三供水系统：
取工水库引泉水水源
热水供应热源电源环保部门评价采锅炉供热
四供电：
接市区联网
五源：
考虑风景区防火空气净化环保部门评价设煤燃料锅炉考虑项目营运源液化气罐电力
六建设规模：
1建客房85间铺位170255张建筑面积4200M2（客房水库建设组成渡假村）
2商业餐饮服务房3420M2
3建立露天娱乐区
4全部工程砖混结构34层
七建筑标准：
1准星级宾馆确定需建筑面积装修配置设备．
2服务建设项目：门卫总服务台程控电话电传通讯传呼系统报警保安报警系统商业服务环境美化然植保护工程等
第四章 建设开发投资估算
建筑面积投资估算
建筑面积投资估算 表6
序
号
项 目
建筑面积（方）
单方造价（元方）
投资额（万元）
备 注
1
客房
4200
504
85套间
2
餐饮部
450
50
3
商店
350
35
4
服务房
400
28
邮电银行接
5
职工住房
1000
50
含单身住房
6
办公房
450
30
7
房
650
40
车库亭值班
8
风景区建筑品
50
9
景区道路
100
进场道路行道
10
景区绿化
20
11
景区室外工程
130
围墙土石方码头景点修复
土建费计
7500
1037
12
电气工程
210
含外线弱电
13
排水
85
含消防引水
14
空调
80
空调器计算
15
锅炉房
120
50
二
设备费计
120
425
16
勘察设计费
36
17
建设单位理费
36
18
城市配套费
51
19
家俱购置费
100
含生活品音响
20
交通车辆费
80
含旅游车
三
基建计
303
四
固定资产投资方调节
88
仅计算需纳税部分
五
工程贷款利息
57
年息288
六
预留费
90
5
固定资产投资合计（ 十六）
7620
2000
流动资金（铺底）
（200)
筹贷款
总建设费
7620
（2200）
注：土费场区折赔迁费未包括估算费
二投资源：
1巧目建设属科枝扶贫顶目世行低息贷款兴建贷款额2000万元
2铺底营期需流动资金银行贷款利息计入生产成
三建设周期：
两年计算贷款建设资金位力争年半建成投入
第五章 理机构业务部门设置劳动定员
着精简高效原设置机构配置业务员
设置政工团财统业务理部门客房部餐饮部旅游接部治安商业邮电银行等服务部门
二劳动定额155中理员26治保员12
三员工素质求：配备业务关具中专职高学历具定文化知识较强旅游服务竞争意识旅游事业敬业精神
第六章 济效益财务评价指标预测
年营业收入预测
1客房出租价格单间客房造价千分法计算调整确定单间日出租价格
2参考准星级旅游宾馆计算单间出租价格
3客房出租率参省旅游风景点客房均出租率项目确定70％
4年营业收入测算：
表7
序号
项目
计算
总收入（万元）
1
客房出租收入
85间×150×365×70
326
2
餐饮收入
18万次×15+326×03
377
3
商品销售收入
350×08
280
4
门票收入
25万次×144（含门票）
360
5
服务收入
含民间演出服务娱乐美容
80
6
旅游收入
100
计
1523
注：旅游点游客均700计算全年25万次
二年营业支出
表8
序号
项目
计算
支出金额（万元）
1
低值易耗品消耗
11
2
餐饮成
207
3
商品销售成
218
4
门票成
36
5
服务业成
24
6
旅游业成
40
7
固定资产折扣
116
8
维修费
35
9
源消耗
93
10
营业营费
含工资福利办公费等
220（中工资福利101万元）
11
流动资金贷款利息
22
12
营业税等税金
53
计
1073
注：中固定成（支出）329万元（工资福利折旧房产税等）
三年税前利润分析
1税前利润448万元（15231075万元）
2年销售利润率2942％
四静态法测算工程贷款偿力年限
1贷供额（偿贷款息脆力）405万元中：
（1）企业净利润贷额300万元（税33计算）
（2）折旧墓金供偿贷款年均额105万元
2项目工程贷款息偿年限年利率288％计算5年偿全部贷款利息扶贫项目减免税4年半清贷款
建成营业偿工程贷款息分析表 表9
项目
营 业
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
年度贷款余额
2000
1653
1200
830
449
57
年利息额
58
48
35
24
13
2
年末息合计
2058
1605
1235
854
462
59
贷供额
405
405
405
405
405
59
年末贷款余额
1653
1200
830
449
57
五盈亏衡点分析
1静态法分析年总收入百分分析盈亏衡点：
328
盈亏衡点＝ ×100＝4537
1523－747－53
年总收入达691万元时项目营保点完成年收入额超691万元时保盈利国家提供税收
2均产值计算年均销售营业额（收入）983万元盈亏衡点分析资料参数计算均营业额保点445万元
第七章 行性报告结
济（财务）评价技术济指标汇总表 表10
序号
项目
单位
指标
注
1
项目建设投资
万元
2200
（1）
中：固定资产投资
万元
2000
中：工程贷款利息57万元
（2）
中：营（生产）流动奖金
万元
200
2
年总收入
万元
1523
中：非商品销售收入866万元
3
年总支出
万元
1075
中：商品销售成425万元
4
年总税金（营业税等三税）
万元
53
5
年税前利润
万元
448
6
折旧年限计算税总额
万元
2365
税 率33计
7
贷款投资偿年限
年
5年
投产头年变价计
8
静态投资回收期
年
4．13
建设期起计算613年
9
动态投资回收期
年
9．14
15测算
10
FTRR
约22
11
投资回报率
29．42
12
投资利润率
20．36
投资利税率2277
13
盈亏衡点计算
45．37
均保点营业收入445万元
14
总建筑面积
方
7620
85间接客房
15
总接数（床位）
口
170255
16
建设周期
年
≤2年
17
100元固定资产投资实现利润
元
22．40
二结
1通济评价指标预测剖析获数说明：
投资回报率高投资利税投资回收期短偿贷款力强池项技术济指标均高规定参数济效益明显投资决策行
2较社会效益．起旅游业先导促进全方位开放作
（1）年提供税收加万元（占投资10％）
（2）155业勋500提供业机会
（3）关旅游景点抽样调查旅游点开发居民收入成倍增加．项建成投入营运辖区居民（含农户）均收入400元估计年20递增
（4）旅游业相关产业关联带动作形成业举百业兴联动效应．旅游景点开发利吸引广旅游者产生社会宣传效应启动六枝区旅游业相关行业发展旅游形贸易永续利旅游资源创收外汇建设全区旅游风景点提供资金
3通规划保持建设区生态衡项目建设丰富市区（郊）景观助加快城市建设．取较环境效益
三建议
1占面积较客房建筑规划市区优点：
(1)减少旅游区然植破坏减少旅游区环境污染
(2）提高客房出租率游客住市区增加安全感利营理提高出租率
（3）兼顾社会旅馆功种营利提高济效益摆脱单营远离币区住客稀少局面
（4）客房设市区进出交通方便辐射开发风景点
（5）设市区条件设置夜郎标志丰富街景重温夜郎文化城币建设迅速改观
2项目建成公园式旅游娱乐区作老咸宜渡假休闲旅游娱乐兼容创造条件逐步渡假村渡
四存问题
xx旅游区尚缺测绘详图全面规划资料详细评价
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六枝xx度假村开发建设行性
研究报告济评价
目 录
第章 xx旅游风景区建设项目基概况
第二章 旅游客源市场预测
第三章 规划布局建设规模设计标准
第四章 建设开发投资估算
第五章 理机构业务部门设置劳动定员
第六章 济效益财务评价指标预测
第七章 行性报告结
附：六枝特区旅游景点分布图
六枝特区xx旅游风景区开发建设
行性研究报告
第章 xx旅游风景区建设项目基概况
项目企业名称：
1项目企业名称：六枝特区xx旅游风景理区
2单位：六枝特区旅游事业局
3建设址：贵州省六枝特区xx旅游风景区
4企业性质：国营
5法代表：六枝特区旅游事业局
二编制行性报告
1贵州省六枝特区民政府九九三年十二月贵州省六枝特区旅游资源调查评价报告
21994年4月六枝特区旅游景点分布图确定xx旅游片区
3西南（黔桂滇）科技扶贫攻坚战役项目选择说明六枝特区民政府确定项目（xx片区）报科技产业项目xx片区具离市区风景奇特便开发投资少见效快优越条件取定特区旅游风景点首项立项建设项目
4贵州省民政府黔府发（1995) 10号文件确定六枝样柯江风景名胜区省级风景名胜区xx片区作特区旅游开发组成部分具优先开发建设启动作
5六枝特区旅游事业局风景点评价资料xx旅游片区初步规划开发意见
三建设项目然风貌然环境
拟建xx旅游开发区选离特区币区城东三公里xx然村附南贵昆线滇黔公路干道．东距车站约二公里景区占面积约12方公里灌林植爬盖景区工绿化林原始植林千百珍奇树种22种食野生果类16种约20种野生动物出没间山泉水6处库容量500万M3水库座供发电养鱼旅游垂钓景区包括具观赏游览价值xx溶洞黑晒洞骂冗村（骂冗戏著称）祭神坡老藤坡（三层溶洞组成）等优美溶洞群开发利苗家水库区登山万步云梯风雨桥狩猎场野炊营古代城防工事古碉堡等遗迹点缀中全景区形高低起伏灌木苍翠郁郁葱葱植覆盖王山头衬托形态异千姿百态观赏石嶙峋怪石丰富彩山峰争奇斗妍景物景观动静相间刚柔相济蔚壮观美丽宏图女口集山秀水清林密洞奇湖荡古堡民情体然水恒美开发建设旅游风景区设置旅游接设施非常理想规划
四xx旅游风景区交通游览线路
六枝特区位贵州省西部居国西线旅游热点——安区边缘段境景点十分丰富旅游区开发黄金带西线旅游延伸交通十分方便贵昆铁路东南西北横贯境长75公里六组客车两组旅游专车均六枝特区停公路四通八达通西线重旅游区六枝境景点．西云南东贵阳（火车两时抵贵阳）民航联网六枝旅游者进出十分简捷迅速便
xx旅游区离特区三公里公路接通区域设环行线行便道中心区（接站）景点联网配备具风情马车游艇接送旅客景区游览线路畅通开发水库景区游览者提供拘丽姿水体育旅游资源
五旅游区气候状况
贵州部份区气候温年均温度14℃18℃气象部门统计热78月均气温22℃28℃超32℃高温天气年半月左右旱年超35℃酷热天气约5天冷月均温度3℃ 6℃年霜期250300天年日时数11001800时日均301493时完全破天三日晴概念温度适中光化效率高植较发达林木四季常贵州山般六级风袭击历史严重破坏性震记录贵州居民种极安全感贵州理想天然避暑渡假休养胜
六枝特区属中亚热带季风湿润区雨热季特点热冷均湿度处全省均值严寒酷暑雨量充沛辖区形复杂势高差气候局部变化呈南高北低势．座落全区112景点供层次爱旅游者意选择具较优势
六风景区接站功状态
风景区植覆盖面林木茂盛保护生态建筑设施拟山谷湖畔中心盆布置充分利形貌运灵活创作技术设计手法选择合理区域旅游线路形式样旅游运输工具全面规划分期实施利缩短建设周期节约投资
第二章 旅游客源市场预测
贵州省旅游业现状发展
着济改革逐步深化币场济深发展济欣欣荣收入幅度增加生活极改善．收入增加支配非商品支出．逐年增加
非商品支出中预计旅游成支出特国家实行周五天工作制假日更更参子旅游活动欲旅游业较发展体组织旅游观光成交通饮食旅游业等服务部门重客源旅游业成国家财政收入支柱详见表1
全国风景区接旅客估计表 表1
项目
单位
年度
1992
1994
增长率％
贵州占重
海外游客
万次
500
900
+84
152％
国游客
万元次
30000
50000
+67
475％
回笼货币
亿元
200
950
063％
（注：国游客门票统计海外游客系组织入境者）
全国旅游业走势旅游者幅度增加贵州省交通旅游设施尚未完善景点加紧开发情况旅游业发展然迎春天现关估计资料列表：
贵州省风景区接游客估计表 表2
项目
单位
年度
1990
1991
1992
1993
1994
1995
接总数
万次
1426
1800
1800
2500
逐年增长率
％
100
1256
139
中：海外游客
万次
24
375
763
11
12
15
逐年增长率
％
100
1556
2035
1442
109
125
回笼货币
万元
9800
27000
28000
60000
70000
中：外汇收入
万美元
686
2100
表2分析贵州旅游业发展接数增长率高全国均巧百分点贵州旅游业前景广阔旅游业保持旺盛发展相关行业带繁荣旅客住宿海外旅客住食行讲究档次海外游客优质服务提高接设施标准建设相适应星级’旅馆渡假村必然趋势
2贵州省旅游景区建设开发逐步完善接力提高
省旅游资源丰富然景点分布全省开发价值高国家1982年1988年1994年三次公布国家级省级风景区中贵州省列入国家级省级景点占123％
198219881994年三批公布全国国家级省级风景区
表3
项 目
贵 州
贵州
注
国家级
8
6
包括1988年公布数字
省 级
27
63
合 计
35
123
省通年规划建设初步建立国家级风景名胜区（黄果树龙宫红枫湖织金洞舞阳河）核心省市县风景区网络游览体系形成省东西南北四条风景游览干线景区总面积3000方公里景点77 （含国家级8省级27）绿化覆盖率达384供水供电通讯初步建立．贵黄高速公路建成通车东西北三线开辟铁路旅游专列车改善旅游风景交通条件增加旅游线路邻省联网提高游览接力
统计省海外游客80停留3天高层次游客（含学术科研员）集中具观赏文科研价值然景物黄果树龙宫红枫湖等处．西线省旅游业热点．西线风景点接床位约3000张接档次高高层次者愿住费旅客部分住起西线数旅游者顾旅途艰辛赶回贵阳住宿西线区域建设具星级服务设施提供重参数
二六枝特区市区客流量客房铺位供量出租率
1抽样统计分析六枝市区客流量日均1116万次．天进出市区客流量中需住宿15002000次客房铺位供量尚定差额板新建具设施完善客房填补
六枝市区客房铺位估计表 表4
项 目
铺位数
占％
出租率
注
高档客房（带水卫）
20
18
85％
相准星级
中档客房（带水卫）
300400
268
70％
接会议中档次旅客
低档简易
800
714
较低
境旅客
招
中：国营集体体
14
（2）
（12）
合计
100
表完整估计数表明六枝市区高档中档出租率高供应求着旅游业发展商务活动剧增客房需求量预计年25递增
2市区旅游业建设走预测
统计全省国家评定星级旅馆四星级4三星级十九二星级七十八准星级约10（含建）总床位4000左右市区出租率超70市郊高级宾馆5060（低国际标准65）三星级贵州饭店年客房出租率保持8286势头住客中海外占40国占60说明国客房进入住房高消费省规划1997年中高档旅游饭店形成定规模客房出租率年5递增高中档次客房供量足低档次客房存量质矛盾出租率高客房建设投资者极注意方面
六枝特区省重煤旅游资源丰富景点具特色处旅游西线西端根旅游者济承担力逗留时间（天数）高中档客房需求量现占286提高（xx旅游片区建成投入）占40预计千张铺位缺口洪需矛盾进步扩
预测表明提供优质流服务客源市场激烈竞争取胜提高旅游者滞留延长游览期重手段济承受力旅行妥全素国旅客包括潜发展势头巨费旅客源族般进入中档客房消费行列极少数旅客进入高档次客房海外旅客（含外商科研学术员）高档次客房倾斜旅馆建设提供决策走
3旅游市场预测
着省风光旖旎风景区开发旅游市场万兴未艾风景点遍布全省六枝特区更星罗棋布
贵州省风景点分布参考表 表5
旅游线路
国家级
省级
市县级
合计
占％
注
西线
5
12
8
25
325
贵阳市中心位置划分类
东线
1
4
10
15
195
北线
1
6
8
15
195
南线
1
4
6
11
143
贵阳市区
1
10
11
142
合计
8
27
42
77
100
（注：市县级数估计数仅供参考）
表5说明：
国家级占625集中西线全省已列入规划77风景点计算西线占325西线旅游游客云集热点统计海外游客80西线风景点集中处黄果树天星桥龙宫红枫湖织金洞线统计目前客源云南方六枝省西线游览线路必加强旅游业联网开辟新旅游线路六枝景区景点旅游市场中处利位置
（1）海外游客进入西线容流量1015％计算六枝特区年接达172万次旅游区接量40％计算年客源8千1万次
（2）组织国省特区旅游游客作休闲避暑矿区职工5计算12万次客源保证
（3）组织市区游园活动开发水旅游渡假旅游提高营效益日均7001000次计算门票部分游客渡周末客房客源组成部分
（4）关资料分析车行三时旅途100公里游客信承受途中劳累游兴减六枝市区基组织旅游车队东联黄果树天星桥（相距40公里）龙宫（50公里）红枫湖西接威宁草海水城特区北连织金洞渠道开辟旅游线路增加客源提高旅游济效益
（5）组织特区民俗风光游发挥旅游资源优势长角苗跳花节骂冗戏活动海外游客通种中介机构引导1994年十国家区300次扩5000次1997年香港回祖国贵州新机场启黔海外数扩40万次前景十分广阔省旅游形势方兴未艾
综合素六枝特区游客资源估计5870万次需住高中档客房数估计46万次
第三章 规划布局建设规模设计标准
规划布局总体构思：
根六枝特区民政府关特区旅游资源开发规划三风景区徉阿江风景名胜区（已批准省级旅游区）迥龙溪风景名胜区洒耳风景名胜区辖区设干片区采取投资少见效快景区品位高景点品种弄全交通方便市郊区集中限资金构思选定xx片区作首项开发项目
根规划目标片区建成高水游览区集游览观光必具食住玩购物疗养健身娱乐狩猎水运动体建设接功齐全现代化旅游渡假区接站规划高档次园林式渡假村舒适准星级客房格调高雅娱乐（含童乐园）健身设施旅游线路设置休息间售货亭完善旅游服务体系迎接层次游览旅游消费者
风景名胜区旅游载体建设促进旅游事业发展促进商业饮食交通服务相关行业等济欣欣荣居民迅速脱贫致富片区规划设置民间商业街出售游客需物品旅游服务规范化
二规划布局：
1旅游区入口接市区干道整旅游区接站枢纽建成环形道线路网游客游览区劳逸结合急缓致心旷神怡达游兴未已
2接站建筑群列子项组成：
（1）体部分：高中档次客房功会议厅中西餐饮部商场辅助房满足游客吃住玩购外配备外联系设施设备体建筑种形式体现民俗民情具夜郎艺术标志
（2）工水库（湖）建工水游乐场
（3）湖设置干渡假村
（4)进口处设置停车广场车库
3庭园绿化
保持场原植常灌林功区植树造林绿化覆盖率达7080建成园林旅游接站
三供水系统：
取工水库引泉水水源
热水供应热源电源环保部门评价采锅炉供热
四供电：
接市区联网
五源：
考虑风景区防火空气净化环保部门评价设煤燃料锅炉考虑项目营运源液化气罐电力
六建设规模：
1建客房85间铺位170255张建筑面积4200M2（客房水库建设组成渡假村）
2商业餐饮服务房3420M2
3建立露天娱乐区
4全部工程砖混结构34层
七建筑标准：
1准星级宾馆确定需建筑面积装修配置设备．
2服务建设项目：门卫总服务台程控电话电传通讯传呼系统报警保安报警系统商业服务环境美化然植保护工程等
第四章 建设开发投资估算
建筑面积投资估算
建筑面积投资估算 表6
序
号
项 目
建筑面积（方）
单方造价（元方）
投资额（万元）
备 注
1
客房
4200
504
85套间
2
餐饮部
450
50
3
商店
350
35
4
服务房
400
28
邮电银行接
5
职工住房
1000
50
含单身住房
6
办公房
450
30
7
房
650
40
车库亭值班
8
风景区建筑品
50
9
景区道路
100
进场道路行道
10
景区绿化
20
11
景区室外工程
130
围墙土石方码头景点修复
土建费计
7500
1037
12
电气工程
210
含外线弱电
13
排水
85
含消防引水
14
空调
80
空调器计算
15
锅炉房
120
50
二
设备费计
120
425
16
勘察设计费
36
17
建设单位理费
36
18
城市配套费
51
19
家俱购置费
100
含生活品音响
20
交通车辆费
80
含旅游车
三
基建计
303
四
固定资产投资方调节
88
仅计算需纳税部分
五
工程贷款利息
57
年息288
六
预留费
90
5
固定资产投资合计（ 十六）
7620
2000
流动资金（铺底）
（200)
筹贷款
总建设费
7620
（2200）
注：土费场区折赔迁费未包括估算费
二投资源：
1巧目建设属科枝扶贫顶目世行低息贷款兴建贷款额2000万元
2铺底营期需流动资金银行贷款利息计入生产成
三建设周期：
两年计算贷款建设资金位力争年半建成投入
第五章 理机构业务部门设置劳动定员
着精简高效原设置机构配置业务员
设置政工团财统业务理部门客房部餐饮部旅游接部治安商业邮电银行等服务部门
二劳动定额155中理员26治保员12
三员工素质求：配备业务关具中专职高学历具定文化知识较强旅游服务竞争意识旅游事业敬业精神
第六章 济效益财务评价指标预测
年营业收入预测
1客房出租价格单间客房造价千分法计算调整确定单间日出租价格
2参考准星级旅游宾馆计算单间出租价格
3客房出租率参省旅游风景点客房均出租率项目确定70％
4年营业收入测算：
表7
序号
项目
计算
总收入（万元）
1
客房出租收入
85间×150×365×70
326
2
餐饮收入
18万次×15+326×03
377
3
商品销售收入
350×08
280
4
门票收入
25万次×144（含门票）
360
5
服务收入
含民间演出服务娱乐美容
80
6
旅游收入
100
计
1523
注：旅游点游客均700计算全年25万次
二年营业支出
表8
序号
项目
计算
支出金额（万元）
1
低值易耗品消耗
11
2
餐饮成
207
3
商品销售成
218
4
门票成
36
5
服务业成
24
6
旅游业成
40
7
固定资产折扣
116
8
维修费
35
9
源消耗
93
10
营业营费
含工资福利办公费等
220（中工资福利101万元）
11
流动资金贷款利息
22
12
营业税等税金
53
计
1073
注：中固定成（支出）329万元（工资福利折旧房产税等）
三年税前利润分析
1税前利润448万元（15231075万元）
2年销售利润率2942％
四静态法测算工程贷款偿力年限
1贷供额（偿贷款息脆力）405万元中：
（1）企业净利润贷额300万元（税33计算）
（2）折旧墓金供偿贷款年均额105万元
2项目工程贷款息偿年限年利率288％计算5年偿全部贷款利息扶贫项目减免税4年半清贷款
建成营业偿工程贷款息分析表 表9
项目
营 业
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
年度贷款余额
2000
1653
1200
830
449
57
年利息额
58
48
35
24
13
2
年末息合计
2058
1605
1235
854
462
59
贷供额
405
405
405
405
405
59
年末贷款余额
1653
1200
830
449
57
五盈亏衡点分析
1静态法分析年总收入百分分析盈亏衡点：
328
盈亏衡点＝ ×100＝4537
1523－747－53
年总收入达691万元时项目营保点完成年收入额超691万元时保盈利国家提供税收
2均产值计算年均销售营业额（收入）983万元盈亏衡点分析资料参数计算均营业额保点445万元
第七章 行性报告结
济（财务）评价技术济指标汇总表 表10
序号
项目
单位
指标
注
1
项目建设投资
万元
2200
（1）
中：固定资产投资
万元
2000
中：工程贷款利息57万元
（2）
中：营（生产）流动奖金
万元
200
2
年总收入
万元
1523
中：非商品销售收入866万元
3
年总支出
万元
1075
中：商品销售成425万元
4
年总税金（营业税等三税）
万元
53
5
年税前利润
万元
448
6
折旧年限计算税总额
万元
2365
税 率33计
7
贷款投资偿年限
年
5年
投产头年变价计
8
静态投资回收期
年
4．13
建设期起计算613年
9
动态投资回收期
年
9．14
15测算
10
FTRR
约22
11
投资回报率
29．42
12
投资利润率
20．36
投资利税率2277
13
盈亏衡点计算
45．37
均保点营业收入445万元
14
总建筑面积
方
7620
85间接客房
15
总接数（床位）
口
170255
16
建设周期
年
≤2年
17
100元固定资产投资实现利润
元
22．40
二结
1通济评价指标预测剖析获数说明：
投资回报率高投资利税投资回收期短偿贷款力强池项技术济指标均高规定参数济效益明显投资决策行
2较社会效益．起旅游业先导促进全方位开放作
（1）年提供税收加万元（占投资10％）
（2）155业勋500提供业机会
（3）关旅游景点抽样调查旅游点开发居民收入成倍增加．项建成投入营运辖区居民（含农户）均收入400元估计年20递增
（4）旅游业相关产业关联带动作形成业举百业兴联动效应．旅游景点开发利吸引广旅游者产生社会宣传效应启动六枝区旅游业相关行业发展旅游形贸易永续利旅游资源创收外汇建设全区旅游风景点提供资金
3通规划保持建设区生态衡项目建设丰富市区（郊）景观助加快城市建设．取较环境效益
三建议
1占面积较客房建筑规划市区优点：
(1)减少旅游区然植破坏减少旅游区环境污染
(2）提高客房出租率游客住市区增加安全感利营理提高出租率
（3）兼顾社会旅馆功种营利提高济效益摆脱单营远离币区住客稀少局面
（4）客房设市区进出交通方便辐射开发风景点
（5）设市区条件设置夜郎标志丰富街景重温夜郎文化城币建设迅速改观
2项目建成公园式旅游娱乐区作老咸宜渡假休闲旅游娱乐兼容创造条件逐步渡假村渡
四存问题
xx旅游区尚缺测绘详图全面规划资料详细评价
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