第章 项目概况
11 建设单位
项目开发商海海联置业限公司
12 项目位置
江宁路厦项目位静安区昌路南康定路北江宁路东昌化路西区域处江宁路康定路交界处入口江宁路
13 项目规模
江宁路厦1幢27层楼点式商办楼中层车库1－4层裙房5－10层敞开式办公楼11－26层公寓式办公楼27层屋顶花园总建筑面积约21900方米
14 建筑技术指标
项目建筑指标详见表1－1
表1－1 建筑指标表
序号
指标名称
单位
指标值
1
基面积
方米
2
总建筑面积
方米
21900
中：部分建筑面积
方米
1900
裙房部分建筑面积
方米
5500
部分建筑面积
方米
14500
3
总户数（非裙房部分）
户
88
15 项目现状
江宁路厦项目2000年竣工已空置两年余案现状：体框剪结构楼部分建安工程已完成裙房部分设备未安装余已完成公部位装饰区建设基没产证已获基述现状案开发商求13000万元价格整体托盘转
第二章 市场研究
明确接盘行性项目定位合理性特案周边物业进行调研
21 调研区域说明
调研区域安远路南新闸路北常德路东昌化路西闭合区域
22 办公楼物业行情
调研区域办公楼基租租金水2－3元天·方米详见表2－1区域办公楼案汇总表
表2－1 区域办公楼案汇总表
序号
案名称
处位置
租金（元天·方米）
包物业理费否
1
艺海厦
江宁路康定路
3
包
2
时美厦
江宁路康定路
2
包
3
厦
江宁路昌路
23－25
包
4
新城厦
江宁路新闸路
3
包
23 住宅物业行情
静安区海典型城市中心区海房价高区域该区域住宅均售价8000－10000元方米详见表2－2区域住宅案汇总表
表2－2 区域住宅案汇总表
序号
案名称
处位置
案类
售价（元方米）
交房 状态
1
康宁雅庭
江宁路康定路
高层住宅
7500－11000
毛坯
2
新格公寓
江宁路康定路
酒店式公寓
11000－14000
全装修
3
静安枫景
常德路新闸路
高层住宅
10000－12300
全装修
4
静安晶华
安远路陕西北路
高层住宅
7000－10000
毛坯
酒店式公寓
未定
全装修
24 定位建议
根述调研结果结合中心城区寸金寸土段价值目前住宅产品价格普遍扬市场特点建议案定位商住楼裙房部分酒店式公寓改建包装推市场
第三章 租售计划
31 销售定价
销售定价针裙房部分言
根市场研究章节中列明周边楼盘价格案身条件作出竞争力定价
l 裙房：均价8000元方米（含设备报价）售建筑面积5500方米计销售收入44000000元
32 租金定价
租金定价针酒店式公寓部分言
l 酒店式公寓：价格分布详见表3－1酒店式公寓价格定位表
表3－1 酒店式公寓价格定位表
房型
面积（方米）
数量（套）
单价（USD月）
理年租金（USD年）
两房
130
44
1500
792000
三房
180
44
2000
1056000
计
88
1848000
实际年租金收入（USD年）（入住率65％计）
1201200
实际年租金收入（合：民币年）（汇率83计）
9969960
l 车位：600元月租车位40计年租金收入288000元
33租售进度租售收入
331 租售进度
假定接盘日2003年4月1日租售起始日2003年7月1日裙房销售期15年（18月）2004年12月31日销售完毕
332 租售收入
详见表3－2租售收入预测表
表3－2 租售收入预测表（单位：万元）
销售部分
序号
收入名称年·月
2003年
2004年
计
16
712
16
712
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度计
1467
2933
4400
租赁部分
序号
收入名称年
计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度计
1026
第四章 投资估算
41 投资估算说明
投资估算测算期二次开发商接盘日案销售完毕日假定接盘日2003年4月1日裙房销售完毕日2004年12月31日
投资估算编制项目示意图非竣工图
投资估算参年海已建成类建筑工程竣工关资料
投资估算暂考虑裙房部分设备安装屋顶花园装饰费
42 投资估算
421 购置成
案整体转价格13000万元二次开发商购置成中包括土成建造成次开发期间间接费原始开发商利润
422 二次建造成
原产生二次建造成：
l 案原始定位商办楼现定位商住楼裙房部分酒店式公寓部格局变动
l 改建住宅项目增补公部位装饰区装饰智化建设
l 案已空置两年余部分建材损毁适应前市场求须修补调换
l 案裙房部分外立面装饰未完成
l 定位酒店式公寓新增酒店式公寓装修配置费
部分建造成具体数额详见表4－1二次建造成明细表
表4－1 二次建造成明细表（注：指标栏计算基数总建筑面积－21900方米）
部位
容
容明细
金额 （万元）
指标（元方米）
楼 部 分
设计费
部房型窗体结构变动
10
46
建 安 费
公部位装饰（电梯厅堂墙门套－理石）
100
457
5－10层新砌半砖隔墙
10
46
墙板面满批腻子粉刷
20
91
换窗(凿新开)
230
105
进户门（88樘）五金
5
23
楼梯砖木扶手防滑条
5
23
智化（红外报警楼宇讲电视监控宽带）
50
228
卫星电视
10
46
区围墙门头绿化
20
9
分户门装修配置
2420
1105
计1
2880
1315
裙房部分
建安费
外立面装饰
750
342
计2
750
342
车库
建安费
停车理系统（工）
3
1
计3
3
1
预备费
预见费述费20％计提
727
332
计4
727
332
总计
4360
1990
423 间接费
4231 理费：二次开发建造成3％计提
4232 销售费：销售收入2计提
4233 财务费：购置成二次建造成总额20％资金80％银行贷款租金收入非次性收入具体财务费金额发生时机详见表5－1投资回收期计算表
述费详见表4－2间接费明细表
表4－2 间接费明细表
费名称
金额（万元）
指标（元方米）
理费
131
60
销售费
329
150
财务费
见表5－1
见表5－1
总计
460
210
424 总投资
详见表4－3 总投资明细表
表4－3 总投资明细表
名称
金额（万元）
指标（元方米）
购置成
13000
5936
二次建造成
4360
1990
间接费
460
210
总投资
17820
8136
表示项目总投资17820万元
第五章 财务效益分析
51 分析说明
财务分析根国家现行财税制度进行
财务分析测算起始日2003年4月1日
财务分析测算中暂考虑物业理收入成
财务分析中考虑租金递增素
52 收入
详见表3－2租售收入预测表
53 支出
531成支出
项目总投资17820万元
532 税金支出
税金分租赁税金销售税金两部分5％计提
533 财务费
指尚未收回投资年产生利息支出原始投资收回利息支出转利息收入利息支出年期固定资产贷款利息531％计利息收入暂2％计取具体详见表5－1投资回收期计算表
54 投资回收期
详见表5－1投资回收期计算表
表5－1 投资回收期计算表（单位：万元）
第*年
收入
支出
净现金流量（1）－（2）
累计净现金流量
净现值（折现率10％）
累计净现值
租金收入
售房收入
计（1）
成支出
税金
财务费
计（2）
1
1467
1467
17820
73
757
18650
17183
17183
15619
15619
2
1026
2933
3959
198
734
932
3027
14156
2500
13119
3
1026
1026
51
562
613
413
13743
310
12809
4
1026
1026
51
541
592
434
13309
296
12513
5
1026
1026
51
517
568
458
12851
284
12229
6
1026
1026
51
493
544
482
12369
272
11957
7
1026
1026
51
468
519
507
11862
260
11697
8
1026
1026
51
441
492
534
11328
249
11448
9
1026
1026
51
412
463
563
10765
263
11185
10
1026
1026
51
382
433
593
10172
251
10934
l 说明：
1〕 静态角度项目约第25年开始盈利动态角度10％折现率计算项目盈利起始期第30年
2〕 计算述投资回收期时尚未包括酒店式公寓部分现值抵押出售产权价值
第六章 结
根述分析项目裙房部分定位酒店式公寓运作方式相纯销售项目前期资金投入量明显偏投资回收期明显偏长房产市场控素较相应投资风险较
王茵
二零零三年三月三日
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11 建设单位
项目开发商海海联置业限公司
12 项目位置
江宁路厦项目位静安区昌路南康定路北江宁路东昌化路西区域处江宁路康定路交界处入口江宁路
13 项目规模
江宁路厦1幢27层楼点式商办楼中层车库1－4层裙房5－10层敞开式办公楼11－26层公寓式办公楼27层屋顶花园总建筑面积约21900方米
14 建筑技术指标
项目建筑指标详见表1－1
表1－1 建筑指标表
序号
指标名称
单位
指标值
1
基面积
方米
2
总建筑面积
方米
21900
中：部分建筑面积
方米
1900
裙房部分建筑面积
方米
5500
部分建筑面积
方米
14500
3
总户数（非裙房部分）
户
88
15 项目现状
江宁路厦项目2000年竣工已空置两年余案现状：体框剪结构楼部分建安工程已完成裙房部分设备未安装余已完成公部位装饰区建设基没产证已获基述现状案开发商求13000万元价格整体托盘转
第二章 市场研究
明确接盘行性项目定位合理性特案周边物业进行调研
21 调研区域说明
调研区域安远路南新闸路北常德路东昌化路西闭合区域
22 办公楼物业行情
调研区域办公楼基租租金水2－3元天·方米详见表2－1区域办公楼案汇总表
表2－1 区域办公楼案汇总表
序号
案名称
处位置
租金（元天·方米）
包物业理费否
1
艺海厦
江宁路康定路
3
包
2
时美厦
江宁路康定路
2
包
3
厦
江宁路昌路
23－25
包
4
新城厦
江宁路新闸路
3
包
23 住宅物业行情
静安区海典型城市中心区海房价高区域该区域住宅均售价8000－10000元方米详见表2－2区域住宅案汇总表
表2－2 区域住宅案汇总表
序号
案名称
处位置
案类
售价（元方米）
交房 状态
1
康宁雅庭
江宁路康定路
高层住宅
7500－11000
毛坯
2
新格公寓
江宁路康定路
酒店式公寓
11000－14000
全装修
3
静安枫景
常德路新闸路
高层住宅
10000－12300
全装修
4
静安晶华
安远路陕西北路
高层住宅
7000－10000
毛坯
酒店式公寓
未定
全装修
24 定位建议
根述调研结果结合中心城区寸金寸土段价值目前住宅产品价格普遍扬市场特点建议案定位商住楼裙房部分酒店式公寓改建包装推市场
第三章 租售计划
31 销售定价
销售定价针裙房部分言
根市场研究章节中列明周边楼盘价格案身条件作出竞争力定价
l 裙房：均价8000元方米（含设备报价）售建筑面积5500方米计销售收入44000000元
32 租金定价
租金定价针酒店式公寓部分言
l 酒店式公寓：价格分布详见表3－1酒店式公寓价格定位表
表3－1 酒店式公寓价格定位表
房型
面积（方米）
数量（套）
单价（USD月）
理年租金（USD年）
两房
130
44
1500
792000
三房
180
44
2000
1056000
计
88
1848000
实际年租金收入（USD年）（入住率65％计）
1201200
实际年租金收入（合：民币年）（汇率83计）
9969960
l 车位：600元月租车位40计年租金收入288000元
33租售进度租售收入
331 租售进度
假定接盘日2003年4月1日租售起始日2003年7月1日裙房销售期15年（18月）2004年12月31日销售完毕
332 租售收入
详见表3－2租售收入预测表
表3－2 租售收入预测表（单位：万元）
销售部分
序号
收入名称年·月
2003年
2004年
计
16
712
16
712
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度计
1467
2933
4400
租赁部分
序号
收入名称年
计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度计
1026
第四章 投资估算
41 投资估算说明
投资估算测算期二次开发商接盘日案销售完毕日假定接盘日2003年4月1日裙房销售完毕日2004年12月31日
投资估算编制项目示意图非竣工图
投资估算参年海已建成类建筑工程竣工关资料
投资估算暂考虑裙房部分设备安装屋顶花园装饰费
42 投资估算
421 购置成
案整体转价格13000万元二次开发商购置成中包括土成建造成次开发期间间接费原始开发商利润
422 二次建造成
原产生二次建造成：
l 案原始定位商办楼现定位商住楼裙房部分酒店式公寓部格局变动
l 改建住宅项目增补公部位装饰区装饰智化建设
l 案已空置两年余部分建材损毁适应前市场求须修补调换
l 案裙房部分外立面装饰未完成
l 定位酒店式公寓新增酒店式公寓装修配置费
部分建造成具体数额详见表4－1二次建造成明细表
表4－1 二次建造成明细表（注：指标栏计算基数总建筑面积－21900方米）
部位
容
容明细
金额 （万元）
指标（元方米）
楼 部 分
设计费
部房型窗体结构变动
10
46
建 安 费
公部位装饰（电梯厅堂墙门套－理石）
100
457
5－10层新砌半砖隔墙
10
46
墙板面满批腻子粉刷
20
91
换窗(凿新开)
230
105
进户门（88樘）五金
5
23
楼梯砖木扶手防滑条
5
23
智化（红外报警楼宇讲电视监控宽带）
50
228
卫星电视
10
46
区围墙门头绿化
20
9
分户门装修配置
2420
1105
计1
2880
1315
裙房部分
建安费
外立面装饰
750
342
计2
750
342
车库
建安费
停车理系统（工）
3
1
计3
3
1
预备费
预见费述费20％计提
727
332
计4
727
332
总计
4360
1990
423 间接费
4231 理费：二次开发建造成3％计提
4232 销售费：销售收入2计提
4233 财务费：购置成二次建造成总额20％资金80％银行贷款租金收入非次性收入具体财务费金额发生时机详见表5－1投资回收期计算表
述费详见表4－2间接费明细表
表4－2 间接费明细表
费名称
金额（万元）
指标（元方米）
理费
131
60
销售费
329
150
财务费
见表5－1
见表5－1
总计
460
210
424 总投资
详见表4－3 总投资明细表
表4－3 总投资明细表
名称
金额（万元）
指标（元方米）
购置成
13000
5936
二次建造成
4360
1990
间接费
460
210
总投资
17820
8136
表示项目总投资17820万元
第五章 财务效益分析
51 分析说明
财务分析根国家现行财税制度进行
财务分析测算起始日2003年4月1日
财务分析测算中暂考虑物业理收入成
财务分析中考虑租金递增素
52 收入
详见表3－2租售收入预测表
53 支出
531成支出
项目总投资17820万元
532 税金支出
税金分租赁税金销售税金两部分5％计提
533 财务费
指尚未收回投资年产生利息支出原始投资收回利息支出转利息收入利息支出年期固定资产贷款利息531％计利息收入暂2％计取具体详见表5－1投资回收期计算表
54 投资回收期
详见表5－1投资回收期计算表
表5－1 投资回收期计算表（单位：万元）
第*年
收入
支出
净现金流量（1）－（2）
累计净现金流量
净现值（折现率10％）
累计净现值
租金收入
售房收入
计（1）
成支出
税金
财务费
计（2）
1
1467
1467
17820
73
757
18650
17183
17183
15619
15619
2
1026
2933
3959
198
734
932
3027
14156
2500
13119
3
1026
1026
51
562
613
413
13743
310
12809
4
1026
1026
51
541
592
434
13309
296
12513
5
1026
1026
51
517
568
458
12851
284
12229
6
1026
1026
51
493
544
482
12369
272
11957
7
1026
1026
51
468
519
507
11862
260
11697
8
1026
1026
51
441
492
534
11328
249
11448
9
1026
1026
51
412
463
563
10765
263
11185
10
1026
1026
51
382
433
593
10172
251
10934
l 说明：
1〕 静态角度项目约第25年开始盈利动态角度10％折现率计算项目盈利起始期第30年
2〕 计算述投资回收期时尚未包括酒店式公寓部分现值抵押出售产权价值
第六章 结
根述分析项目裙房部分定位酒店式公寓运作方式相纯销售项目前期资金投入量明显偏投资回收期明显偏长房产市场控素较相应投资风险较
王茵
二零零三年三月三日
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