房地产金融创新
- 1. 内训资料 房地产金融创新
- 2. 房地产金融创新 房地产金融的含义和特点 房地产金融的数字化描述 房地产金融创新是市场发展的需要 房地产金融创新参考点介绍
- 3. . 房地产金融的含义和特点
- 4. 房地产金融的含义和特点房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。 房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动。
- 5. 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点： 房地产贷款金额大，偿还期长。 房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠 抵押贷款是房地产贷款的最重要形式。
- 6. 房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。 房地产业发展离不开金融业的支持 金融业的发展需要房地产业与其相结合
- 7. 房地产发展与金融支持金 融 的 支 持 流通存量房销售房屋建设房屋开发土地购置土地
- 8. . 房地产金融的数字化描述
- 9. 房地产金融的数字化描述据统计，在2000～2002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30％来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有60％是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有50.87%来自金融机构。
- 10. 房地产金融的数字化描述商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。
- 11. 房地产金融的数字化描述2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%
- 12. 房地产开发信贷的增长
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- 14. 个人住房抵押信贷的增长
- 15. 房地产开发投资资金来源 (亿元)年份200020012002三年合计所占比例国家预算内资金6.8713.6311.8432.340.14%国内贷款1385.081692.22149.095226.3722.49%债券3.480.342.46.220.03%利用外资168.7135.7156.39460.791.98%自筹资金1614.212183.962720.446518.6128.05%其他资金2819.293670. 564501.4710991.3247.3%资金来源总额5997.637696.399541.6323235.65100%
- 16. 房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例年份19981999200020012002个人住房抵押贷款余额4261358337755988253房地产开发贷款余额26802972328142046616房地产贷款余额310643306658980214869金融机构贷款余额865249373499371112314139803占金融机构贷款余额的比例 (%)3.594.626.78.7310.64
- 17. 居民存款的结构
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- 19. 负利率下居民存款增速持续下滑
- 20. .2004年12月末，全部金融机构本外币各项存款余额为25.3万亿元，同比增长15.3%。金融机构人民币各项存款余额为24万亿元，同比增长16%。全年人民币各项存款增加3.3万亿元，从分部门情况看：居民户存款增加1.59万亿元，其中定期存款增加9641亿元,活期存款增加6289亿元,居民户存款稳定性增强。非金融性公司存款增加1.63万亿元，财政存款增加564亿元。
- 21. 银行贷款的结构
- 22. 各金融机构贷款份额2004年12月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为18.9万亿元，同比增长14.4%。全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%。全年人民币贷款增加2.26万亿元，从部门分类看：居民户贷款增加5925亿元，其中，居民户消费性贷款增加4327亿元，在消费性贷款中短期贷款增加173亿元，中长期贷款增加4154亿元；居民户经营性贷款增加1598亿元，在居民户经营性贷款中短期贷款增加1399亿元，中长期贷款增加199亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加1.67万亿元，其中，短期贷款增加4919亿元，中长期贷款增加9350亿元，票据融资增加2026亿元。
- 23. 房地产金融发展前景预测中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15％左右。
- 24. 房地产金融发展前景预测随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或50％以上。银行贷款余额在2003年是 15．8万亿，2005年房贷增长速度预计为15％。如果保守些算，从2003年起，按10％到12％的速度来预测，10年以后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观。
- 25. 房地产金融创新是市场的需求一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。
- 26. .政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。
- 27. .下一步，估计银行会相应推出一些新的金融产品，以解决金融风险。国内金融市场还将提供一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实现后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品逐步在中国市场出现。
- 28. 房地产金融创新参考点介绍
- 29. .宏观经济：资产证券化 金融： 房地产产业投资基金 公司业务：房地产信托 政策： 存量房与房地产金融 个人业务：民生房贷独门绝学 寿险抵押贷款 反向抵押贷款保险
- 30. ..房地产抵押贷款资产证券化
- 31. 房地产抵押贷款资产证券化资产证券化(Asset-backed Securities，ABS)是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合，使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此基础上配以相应的信用担保，将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
- 32. 房地产抵押贷款资产证券化资产证券化的实质是(金融)资产所有权和收益权的某种程度的分离，是(金融)资产组合的一种方式。具体来说，资产证券化就是发起人把其持有的各种流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合出售给特设载体(SPV)，再由特设载体把买下的金融资产作为担保发行资产支持证券(ABS)，收回购买资金。
- 33. 房地产抵押贷款资产证券化在西方国家，资产证券化的最基本功能是提高该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等必备特征。
- 34. 房地产抵押贷款资产证券化 我国资产证券化的运作领域 1、银行不良资产证券化。 2、中小型国有企业资产证券化 3、基础设施建设资产证券化 4、房地产抵押贷款资产证券化
- 35. 房地产抵押贷款资产证券化房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。 简言之，房贷证券化即将银行已经存在的信贷资产集中起来组成资产集合(亦称资产池)，并重新分割为证券，进而转卖给市场上的投资者。
- 36. 房地产抵押贷款资产证券化目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式大致有三种： 一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售； 二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中； 三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。
- 37. 房地产抵押贷款资产证券化我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场：一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，作为２１世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要的内容之一，在我国尽早实施房贷证券化的试点，加快建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。
- 38. .基本做法是，特别机构按一定标准（如贷款期、还款方式、信用等级等）向各个银行购买其所持有的抵押贷款，组成“抵押贷款库”（只是一种分类以示区别而已），并通过一定的信用提升手段（如保险、担保和保证金等）达到需要的信用级别，特别机构通过分析和定价。在一定时间，在某个资本市场，在政府的批准、监督和有关证券信用评级机构的监督下，通过承销商发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（通常是以债券的形式）。
- 39. .一般来说，银行负责将借款者的还款在扣除银行管理费和其他费用（包括工本费、公证费、房产评估费、税等）后，转让给特别机构，特别机构负责按时返还证券投资者的本金和利息，并支付各机构的费用（如保险费、评级费等），余下的则是特别机构的收益。 如果发生抵押贷款借款者还款逾期甚至违约的情况，首先由保险公司承担其承诺的部分或全部损失，最终可以依法处置抵押物以获得补偿，如果还不够偿还证券本息，其损失只能投资者自已承担。如果发生这类情况，该特别机构的声誉也将受到致命影响。
- 40. .如果发生抵押贷款借款人提前还款或抵押贷款本金和利息偿还超前于证券本息的支付，通常特别机构将作在货币市场和资本市场作短期投资如购买国债等，该投资收益属于特别机构。
- 41. .2000年美国商业房地产和多家庭住宅抵押贷款总额的16417亿美元中，来自商业银行的抵押贷款只占40.2％，其余59.8％则分别来自人寿保险公司（13.2%）、储蓄机构（7.8%）、联邦和相关机构（5.1%）、抵押池和信托（18.8%）、个人和其（12.9%）。
- 42. .此外，个人住房抵押贷款证券化也是分散商业银行信贷风险的有效途径。美国2000年各种物业类型抵押贷款余额占GDP的比例达到了70.3％（其中，独户住宅抵押贷款余额为GDP的52.9%）**，独户住宅抵押贷款2002年6月末在美国全国性商业银行贷款总额中的比重也达到了25％。虽然有如此巨大的住房抵押贷款规模，但由于55.7%的住房抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。
- 43. 存量房与房地产金融资金密集的房地产市场具有金融属性，特别是存量房这一块。但目前人们在谈到房地产金融问题时，仅仅关注增量房市场，而没有考虑巨大的存量房市场。在启动我国房地产市场之初，已有80％的住房变成了房改房。此后，大量新建的经济适用房、商品房进入市场，到2004年，私有住房的持有率已达26％。
- 44. 存量房与房地产金融据推算，到2003年底，我国城镇约有房地产180亿平方米，其中住宅110亿平方米。如果每1平方米2000元，则其价值分别为36万亿元和22万亿元。在过去市场经济处于“淡化”状况时，由于极少流动，它实际上是一笔数额巨大的“死钱”。随着房地产市场经济的发展，存量房地产进入市场的数量将会逐年增加，再加上每年接近1万亿元的新建房地产投入使用。可以预测，在全国商品流通总量中，房地产商品占有的比重将日益增大，并将带动货币流通量和贷款量的增加。
- 45. 存量房与房地产金融一个健全的房地产市场自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有70％和40％。对于我们国家来说，要达到100％的私有率，低收入群贷款会使银行面临最大的风险。 政府将有可能首先从给银行带来最大风险、需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房入手，实现房地产证券化。
- 46. 存量房与房地产金融政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济适用房入手，启动房地产投资信托REITs，通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，进行房地产或房产抵押贷款投资，将这部分住房以出租的方式提供给广大低收入者居住。既解决了大量低收入者买不起房的问题，保证人人能有房住，也使银行规避了风险。
- 47. 存量房与房地产金融在启动房地产证券化的同时，为广大投资者开辟了新的投资领域。而且，可以激活存量房市场，改变目前以增量房成本加利润决定市场房价的状况，使存量房的实际价值真正起到指导增量房市场价格的作用。
- 48. 个人业务：民生房贷独门绝学在国内银行产品监管空间狭窄、产品同质化非常严重的环境下，民生银行依靠科技创造出新的房贷产品，竟然能够一枝独秀，令竞争者望尘莫及，其它银行几乎无法跟着“复制”。
- 49. 民生房贷独门绝学----组合还款法 目前，各家商业银行在经营个人住房贷款业务时，给客户提供的只有两种还贷方式——等额本金还款法和等额本息还款法。 可实际上，目前实行的两种方式都过于死板，客户的选择余地太小，一经与银行签订合同，就很难更改还贷方式，因此，在运作过程中，有许多客户的需求根本得不到满足。
- 50. 民生房贷独门绝学----组合还款法例子：一名刚刚毕业的硕士研究生，工作时间不长，有了女朋友之后，面临买房子结婚的问题，两个人的月收入加起来可能在5000元左右，而其每个月的正常开支为2000元。按照现在北京的房价水平，想在城区周围买一套120平米左右的房子，总价格应在60万～70万元之间，如果采用首付20％、20年按揭贷款，无论是等额本息法还款，还是等额本金法还款，先期每个月还款金额都不会低于3500元，这意味着他们生活质量的下降。否则，就只能重新选择更便宜的房子。
- 51. 民生房贷独门绝学----组合还款法如果采用民生银行的“组合还款法”，他们就可以避免这个两难境地，既不影响生活质量，又可以买下理想的房子。“对于银行来讲，这类客户很有培养前途，一般而言，他们的收入曲线未来会呈现出向上的趋势，”高峰进一步分析到，“这样我们就可以根据他的情况，将20年的贷款分成不同阶段来还，比如这对年轻人前两年收入低，可以先在这个阶段每个月还3000元钱，第三年收入有所增加后，可以负担每月5000元的还款了，银行就可以为他们调整到月还款5000元。”
- 52. 民生房贷独门绝学----组合还款法这样一来，不但这部分客户的需求得到满足，而且银行的利息收入也与以往不同。按照这种方式，客户的全部贷款被划分成几个不同偿还阶段，根据客户在不同阶段的收入状况差异，每个阶段偿还的本金数额也不相同。 如果先期偿还的本金数额较小，按照利息计算的总原则：当月利息＝上个月剩余本金×月利率这个公式来计算，客户的剩余本金数额大，相应付给银行的利息就更多。据了解，民生银行还允许客户在最长一年的时间内，只还利息不还本金，这就为部分打算“以房养房”的客户提供了便利条件。当然，如果先期客户偿付的本金数额较大，银行的利息收入则会相应减少一些。
- 53. 个人业务：寿险抵押贷款 我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。我们认为，当前除了开展财产保险及信用保证保险以外，保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。
- 54. 寿险抵押贷款在欧洲一些国家，尤其是荷兰，普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合，借款人获得住房抵押贷款后，每月支付的费用由两部分组成：本金和利息。其中利息付给银行，本金则交给保险公司，贷款到期，保险公司将本金全部交还银行。这种做法，对贷款方来讲，它避免了借款人健康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对借款方来讲，它在转移贷款风险时，给借款人送上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到的本金可能带来盈利。
- 55. 个人业务：反向抵押贷款保险 “反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司; 保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付; 直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。 这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国也被称为"反向抵押贷款"。
- 56. 反向抵押贷款保险根据保监会的设计思路，反向抵押贷款定位于新型的"抵押房产、领取年金"的寿险服务，它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）。
- 57. 反向抵押贷款保险比如说李先生现年60岁，在城南一次性付款购买了一套现房，房子面积148平方米，总价42万元。按人均寿命男性69岁计算，投保人的寿命计算基数为9年。经评估，9年后房屋约折损11万元，但房屋与土地增值预计约为16万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息25%，按75%计算给付额为35.25万元，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，那么每年李先生可以得到3.9万元，每月可得到3250元。虽然是按9年计算，但只要李先生不死，保险公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，这样他的晚年生活就有充足的保障。当然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种投保为"生死合同"，双方盈亏全在于寿命的长短。
- 58. 这一险种对于发展我国保险业的作用①它可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司加快成为现代金融企业; 由于我国房屋价格持续上升，城市土地持续增值，推行这一险种对改善保险资产质量肯定会有好处; ②最初几年，看起来经理人的“业绩”表现不明显。但这时给付金的支出也比较少，这时投保人的房屋资产和未付出的给付金却全在保险公司账上，可以在一定的条件下进行经营获利，预期赢利也是计算得出来和可以反映在报表上的。 ③目前我国有关法规对于保险公司从事经营活动范围的限制很严，缩小了赢利空间。实行了"反向抵押贷款"保险服务就使得寿险公司把保险业同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔而且赢利丰厚的经营领域。这肯定可以促进我国寿险业务的发展。
- 59. 实行"反向抵押贷款"保险服务的社会效应多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行"反向抵押贷款"的寿险服务，使得为养老进行储蓄不再成为必要; 它可以鼓励人们放心消费购买住房，扩大居民对于住房的购买需求，因为产权住房可以成为一种"养老储蓄"; 有利于从源头上解决腐败问题。所谓“五十九岁现象”，就是人到接近退休的时候生活预期不良，为维持自己今后的体面和生活水平不下降，采取了不正当的措施。结果毁了自己不算，社会还要付出很大的成本去查处和关押他们，把监狱变成了“养老院”。这种寿险服务的建立，使他们为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要。
- 60. 房地产产业投资基金产业投资基金，在我国系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，它是一个与证券投资基金相对等的概念。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产产业基金。
- 61. .当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
- 62. .一般来说，房地产基金可以分为以下四种形式：第一种为消费型基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；
- 63. .第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
- 64. .由于中国房地产投资信托公司的缺位，若设立房地产投资基金，该基金还必须充当房地产投资信托的部分角色。另一方面，在中国成立纯粹意义上的房地产投资基金的外部条件还不具备，适合成立具有房地产投资信托基金性质的“房地产投资基金”。 在美国，一般的房地产基金管理公司也同时发起设立开放式房地产投资基金、有限合伙制房地产投资基金和房地产投资信托基金进行捆绑式运作，形成美国房地产基金合力运作的“三驾马车”。
- 65. .房地产投资基金也有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ即Ｌ．Ｐ． ）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而开放式基金模式的相对较少，所占比率为３０％左右。
- 66. 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）简介房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）是目前较流行的一种投资基金形势 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。房地产投资信托聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
- 67. .根据资金投向的不同，ＲＥＩＴ可分为三类：１．权益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。权益型ＲＥＩＴ直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。收益型ＲＥＩＴ的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。
- 68. .２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 ３．混合型（ＨｙｂｒｉｄＲＥＩＴ）。顾名思义，此类ＲＥＩＴ不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 早期的房地产投资信托主要为权益型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。但抵押信托的发展较快，现在已超过权益型信托，其主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（ＭＢＳ）。混合信托则带有权益型信托和抵押信托的双重特点。
- 69. 实例介绍——威尔士房地产基金 威尔士房地产基金公司（Ｗells Ｒeal Ｅstate ＦundsＩnc.）是乔治亚州的一个著名的房地产基金公司，其房产租户包括可口可乐、摩托罗拉、西门子、IBM、戴尔电脑等著名跨国公司。该公司主要成立了威尔士资产管理公司（Ｗells Ａet Ｍanagement Inc.）、威尔士证券投资公司（ＷellsＩnvestment Ｓecurities Inc. )、威尔士资本公司（Ｗells Ｃapital Inc. )等三个全资职能子公司，进行房地产基金的发起、经营管理等。其中，ＷellsＣapital是一个大型的房地产开发企业，主要开发高档写字楼、商业中心、厂房等非住宅类房地产，在该房地产基金公司中起着房地产投资信托顾问公司的角色；而Ｗells Ａet Ｍanagement主要充当基金管理公司的角色。
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- 71. 公司业务:房地产信托融资当前中国房地产业信托融资的主要模式是，信托投资公司通过发行资金信托募集资金，然后信托投资公司以自己的名义将资金运用于房地产企业或房地产项目。根据资金信托所募集资金运用方式的不同，又可以进一步细分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。
- 72. 权益融资权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。根据信托投资公司是否直接参与投资对象的经营，权益融资又可分为经营性权益融资和非经营性权益融资。
- 73. 经营性权益融资经营性权益融资是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。
- 74. 例：天津峰汇广场 天津峰汇广场1－3层商铺和天津欧尚超市有限公司签定长期租约（20+20年），具有稳定的收益，北京国际信托投资公司通过发行“法国欧尚天津第一店资金信托计划;募集了近1个亿资金，购买上述商铺的产权，通过经营获取租金收入，从而实现信托投资收益。"
- 75. 例：天津峰汇广场由于资金信托计划中规定，“如果信托计划资金购入的法国欧尚天津第一店物业产权转让后，能确保本信托计划受益人的年收益率达到7%，则北京国投可将信托计划资金购入的法国欧尚天津第一店物业产权转让，本信托计划即告终止”，以及“如果依据相关法律法规信托计划资金购入的法国欧尚天津第一店物业能单独或与其他资产一起上市，在能确保本信托计划受益人的年收益率达到7%的前提下，北京国投可将信托计划资金购入的法国欧尚天津第一店物业单独或与其他资产一起上市，本信托计划即告终”，事实上保证了峰汇广场开发商的年资金成本不超过7％。
- 76. 非经营性权益融资非经营性权益融资是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者）签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）购买信托投资公司的股权或所有权。
- 77. 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资重庆国际信托投资有限公司（重庆国信）通过发“景龙国际公寓项目股权投资信托”，募集8000万元人民币信托资金，此信托资金以重庆国信名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托计划为期一年，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司（北京中建森岚房地产有限责任公司的股东）采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，银基担保有限公司对该收购款项提供全额连带担保。
- 78. 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的融资能力。因为根据121号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须是开发商的所有者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，这很难达到30%的要求。而通过向信托投资公司增资扩股，则能够达到这一要求。
- 79. 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资另外，如果向其他企业增资扩股，则房地产企业的原有股东将向新股东一起分享房地产项目的收益，在收益比较高的项目里，这种做法很不合算。而向信托投资公司增资扩股，由于签订协议，在约定时间内按一定溢价相关当事人购买信托投资公司的股权，因此，出让的收益也就局限于溢价部分，按目前情况，溢价率也就6－8％，这与房地产项目动则高达百分之几十的收益率而言，绝对是合算的。
- 80. 债务融资债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或通过购房者向信托投资公司贷款买房从而间接实现融资。 根据贷款主体的不同，债务融资可进一步细分为直接债务融资和间接债务融资两种模式。 直接债务融资是指房地产企业作为贷款主体，直接向信托投资公司贷款融资。 间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托投资公司贷款买房从而间接实现房地产企业融资。
- 81. 例：香蜜湖·水榭花都项目融资深圳国际信托投资有限责任公司发行"深国投稳健·水榭花都项目集合资金信托"，募集2.5亿元资金，用于向深圳华龙房地产开发有限公司贷款，贷款期限2年，贷款利率为中国人民银行规定的同期贷款利率，每年根据中国人民银行的规定进行调整，贷款期限内，深圳华龙房地产开发有限公司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。贷款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保。
- 82. 间接债务融资模式 间接债务融资操作流程如下：首先，信托投资公司通过发行资金信托，向投资者募集资金。然后，信托投资公司以自己的名义将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者。购房者以购房款的形式将资金给支付给开发商，并在结构封顶或商务用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款。待到结构封顶或商务用房竣工之后，也就是说符合银行按揭贷款时，信托公司将把贷款资产转让给银行，这样，银行每月将从买房人那里获得按揭贷款偿还。
- 83. 例：今典集团"苹果社区消费信托"北京国投针对苹果社区发行资金信托，向国内外机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，北京国投用其所募集资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到银行封顶按揭前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果消费信托短期按揭贷款时必须同意其所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。由此，很好地弥补了央行121号文关于"封顶按揭"政策所造成的消费信贷断裂，并且使得今典集团提前获得购房款，实现融资目的。
- 84. .混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资，是上述两种融资方式的结合使用。
- 85. 例"浙江力宝科技建材城"项目浙江省国际信托投资有限责任公司通过发行"浙江力宝科技建材城"资金信托募集4000万元信托资金，其中1000万元信托资金入股温岭市力宝科技建材城有限公司，持有该公司40%的股权，为第一大股东；另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城有限公司，贷款利率根据中国人民银行基准贷款利率适当上浮。浙江力宝高新建材股份有限公司承诺2年后以1160万元的价格购买浙江国信持有的温岭市力宝科技建材城有限公司40%的股权。温岭市力宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元贷款的利息，2年后到期偿还贷款本金。
- 86. 财产信托 财产信托融资的一般运作模式为：房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设立财产信托，房地产企业取得信托受益权；然后，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。
- 87. 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目 第一，元鸿公司将其开发、建设的房地产项目--北京盛鸿大厦（市场价值约4.1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
- 88. 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目第二，元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权（人民币约2.5亿元）以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
- 89. 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目第三，北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。
- 90. ..
- 91. .中国经济增长历史为什么每次都很繁荣，然后又逐步缩小，一个很重要的理论是，商人创造财富，赚钱之后把货币藏起来，这使得整个财富的扩张速度在缩小。个人理财可能在短期内看不出变化，但是在从长期来看，一个微小的变化，在后来可能带来很大的变化。个人的金融储蓄现在在短短一年就可以增长到1.5亿。新增的居民财富，运用效率怎么样？是拿去投资，或者是藏起来？还是投入到更有用的领域，这种途径的选择，涉及到中国经济下一步的命运。
- 92. . 唐朝时候的一缸古币，如果规范地理财的话，到现在都可以把美国买下来。
- 93. .越是新兴市场、不透明的市场，赚钱的机会越多，理论上说，在美国金融用途不多，在中国用途才大。 《华尔街日报》曾做过分析，让顶尖的金融师选择最好的股票，然后找一只猴子投标，后来盈利和金融师差不多。为什么呢？因为美国的市场已经成熟。
- 94. 经济转型中的发展机会 与国外相比，我国的金融市场尚不发达，金融工具较少、市场缺乏效率，在很大程度上阻碍了企业资本运营的发展。但是，从另一个角度来看，我国大部分产业的资源配置失效，资产重组具有广阔的空间；同时，我国的资本市场孕育着巨大的投资机会和某些历史性的机遇。因此，企业只要能够依据自身的需要和能力选择恰当的方式进行资本运营，不仅可以极大地推动产业的发展还可以为企业带来丰厚的投资回报。
- 95. . 中国企业现在比以往任何一个时候都需要银行以及银行家的支持，特别是投资银行
- 96. .永远，永远，永远不要放弃 Never， Never， Never give up， 梦想终有一天会实现 Dream will surely comes true!
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