天安·第城③Lake District湖区
市场整合推广攻略
目录
前言○说明篇
整合推广①理念篇
整合推广②市场篇
整合推广③定位篇
整合推广④品牌篇
整合推广⑤产品篇
整合推广⑥执行篇
前言○说明篇
四年精心建设宣传天安·第城目前已成长春楼市中高尚成功代名词时需清醒拥相品牌优势竞争实力楼盘少数：万科中海万达融创……
特2004年着万科·东区融创·城等项目推出尤者肆宣传长房市场掀起波澜消费群注意力购买力进步分解——样市场前提常规产品开发广告宣传已足力支撑起天安·第城（Ⅲ期）销售
时基三期天安·第城社区中特殊性——占园区优越核心位置拥具生态养生特色景观湖高端墅类墅建筑产品入住享受中心会景观道等配套资源……集合万千宠爱区天安·第城（Ⅲ期）愧 明星产品必须市场中建立起相应明星位
现代营销求项目推广必须首先提出项目核心竞争优势时优势该产品说产品应该提供购买者期获利益
消费者专家时难准确说出希住什社区房子什样户型布局行解决办法——先社区清晰完整想法然吸引希住房子种生活
[综合考虑名钻天安·第城（Ⅲ期）推广提出理念开发营销策划思路居住文化生活涵引入楼盘开发宣传全程]
整合推广①理念篇
〖明确目标找方法〗
天安·第城Ⅲ期理念开发程中保证实效必须严格遵循两点原——
生
：品牌（天安中国）产品（天安·第城Ⅲ期）双齐行推进
应该说长春天安房产开发限公司2001年进入长春天安中国品牌天安·第城楼盘形象塑造非常成功特2002年推广中着力完成天安品牌塑造传播天安中国 专业实力品牌形象新生牌众产品牌云集长春楼市中巍然树立长春天安·第城尊贵高尚楼盘形象样深入心——基础奠定年房屋销售中均发挥出积极事半功倍促进作效果极明显
2005年广告宣传中继续利手中品牌优势资源产品生活方式推广明线品牌塑造提升作推广暗线两条线横联合交错发力达彼呼应彼扶持互补充互提升1+1>2效应
二整 合
认：天安·第城前期建立城市1成功士·造长春第高尚社区形象效四年时间花费千万元积累起社区品牌效应极宝贵果弃种浪费极明智行
2005年参项目策划销售执行员必须首先明确样条铁律：推三期绝二期否定拒绝更脱离天安·第城社区积累独立存甚重新
杜绝种情况发生必须全面考虑找策方法确保充分利延续前两期品牌社区优势前提进步体现出天安·第城（Ⅲ期）作高尚住宅升级版独特性形象彻底完成天安·第城城市1成功士·造题形象充实深化程拉动力带动二期产品销售
[综述：天安·第城总体品牌社区形象基础强化Ⅲ期品质生活方式诉求消费群进行效沟通进达成销售]
整合推广②市场篇
〖诊断市场 找准位置〗
2004年房产市场总体分析
2004年政府房产市场高度重视明确提出引进全国知名房产品牌企业开发商提高开发水准搞活二手房市场包括政策调整创造良市场环境条件想法项指标做整体水逐渐提高供销结构基衡市场价格基稳定
行业理开发企业注重企业形象诚信程度服务水提高百姓开发企业信程度提高政府加强行业理力度情况开发企业积极遵守市场规严格规范开发行形成良房产市场氛围城市化水程度均居住面积等指标分析明年长春市房产市场发展空间
国家宏观调控环境长春产市场2004年然受政策市场等方面压力整市场环境趋良性发展整行业更加成熟规范2001年2004年年间长春产销售致稳步幅攀升整产界已浮躁变冷静购房者更盲目走理性
整体年长春楼市开发量成交量等方面投入量均呈现增长态势发展速度东北部亮点2004年111月长春市辖区房产交易情况：
（1）2004年房屋交易情况：长春市房屋转成交4468万方米增浮3312003年年末交易总量637万方米增浮166创造历史水2004年年末全长春市房屋转成交量达460万方米成交额已达844亿元增浮2822003年年末交易总额增加10亿元增浮13增量房屋成交面积2554万方米增浮348成交额568亿元增浮262存量房成交面积1914万方米增浮309成交额276亿元增浮318存量房屋交易增量房屋交易0721趋势接合理水
（2）房屋销售价格：增量房屋销售价格稳扬1—11月增量房屋成交均价22265元方米降62中商品住宅成交均价21513元方米降55非住宅成交均价4428元方米降34济适房成交均价16493元方米降36综合整体房屋开发区位中心区外围转移趋势等种素国家统计局综合统计指示长春市房价增浮19长春市房价实际明降暗升存量房屋成交均价14404元方米增浮07中住宅成交均价1268元方米增浮37非住宅成交均价18464元方米降23已购公住房成交均价13509元方米增浮85
（3）区济适房成交均价统计：南关区15455元㎡二道区16227元㎡宽城区16512元㎡绿园区1696元㎡阳区17155元㎡
（4）5区商品住宅销售中南关区占住宅销售总量403阳占253二道占184绿园占113宽城占47见商品房销售区域化已绝化
总体2004年住宅投资额持续增长受项目清理土清查控制信贷规模等系列宏观调控措施影响商品住宅新开工面积继续增长增幅逐月回落竣工面积增幅回落
住宅新开工面积竣工面积增速减缓住宅供应结构趋合理：着系列加快解决中低收入阶层住房问题政策相继出台普通居住出面积增加普通住宅供应面积增加
住宅均销售价格变化宏观济高速发展居民购房力断增强市场表现出需求拉动供消费拉动投资发展态势
墅市场进入盘整阶段墅审批停短期新增供应会增加墅市场进入盘整阶段整体成交量稳中降市场构成方面济型墅联排墅消费者关注焦点市场低总价户型济型墅更受欢迎外墅类土供应停前期墅立项已块进行观开发商纷纷开始墅项目开发前期准备工作预计未墅市场供应量会持续放墅开发热潮持续
着轻轨二期工程市政府南迁长春南部新城着广阔升值空间长春市城市总体规划（20042020）中长春三环南区域（包括雕塑公园）定位长春市第二城市中心整南部功日见凸现金融研发物流商业服务等配套功逐步完善
总体规划背景郊区住宅成新热点着城市发展政策带动2005年普通住宅市场住宅市场体供应量升需求持续旺盛中低档楼盘济适房项目继续保持供应求态势定位中高档项目售楼盘房价保持稳态势
二长春市区域房产市场形势分析
着城市规划逐渐调整完善长春未年房产发展东部东南西南方发展：
1东南
目前东南板块售楼盘十家尤中海·水岸春城带动售价程度涨二次三次购房者会东南选择里生活环境未升值潜力少2005年净月开发区优山美森林华墅美印溪谷等5墅项目年净月墅天堂
2西部
西南售楼盘部分中高档住宅市民公认富源区然西南楼盘售价较高教育科技产业进入完善规划巨发展潜力西南区域具拟特性西部西南天嘉水景城康阳项目嘉汇产枫合万家高新·怡众名城等代表中高端楼盘
3东部区
东部楼盘优劣足着新机场建成吉林路拓宽改造旧城改造力度加东部区域位已非昔越越更认东方明珠亚泰·樱花苑等项目
三竞争楼盘基资料
1融创·城
（1）项目概述
融创·城天津融创产投资开发该项目位硅谷街飞跃路交汇处占5853公顷建筑面积约60万米期占面积15万米建筑面积13万米容积率076绿化率40开发墅洋房力求造长春首席低层低密度高尚社区该楼盘天安·第城属区位市场定位产品形式非常接年竞争手
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
单体墅
350
6
6
8000
8250
8500
联排墅A
267
25
15
4550
50005100
53005500
联排墅B
220
65
20
4550
50005100
53005500
联排墅C
299
43
23
4550
50005100
53005500
联排墅D
272
21
0
4550
50005100
53005500
叠加复式A
224
14
5
4200
4300
4500
叠加复式B
261
26
5
4188
4288
4388
叠加复式C
207
46
46
4210
4400
4680
叠加复式D
248
46
3
4188
4288
4388
叠加复式E
255
32
0
4188
4288
4388
层公寓A
158
35
20
2800
3000
3200
层公寓B
152
40
20
2800
3000
3200
层公寓C
119
35
25
2800
3000
3200
层公寓D
169
86
70
2800
3000
3200
合计
——
520
258
——
——
——
2长春明珠
（1） 项目况
2003年万达开发7万方米（包括70套联排墅层住宅）现已基售完层户型面积100—140方米2004年开发二期二组团开发面积17万方米包括14栋层3栋高层面积区间90200米没类墅产品销售价格30843560元米
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
墅
200300
70
100％
4000
4500
5000
层住宅（11）
59486034
72
90％
3100
3250
3400
层住宅（22）
88
204
90％
3100
3250
3400
层住宅（32）
11159
192
90％
3100
3250
3400
层住宅（42）
181224
60
100％
3100
3250
3400
合计
——
598
572
——
——
——
3鸿城国际
（1）项目况
2004年鸿城国际推四栋高层售价基保持2800元m2左右售部分类墅产品市场价38004100元㎡
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
墅
296335
109
9633％
4988
5200
5488
花园洋房
220260
192
50％
3500
3800
4080
层住宅（22）
100130
70
70％
2900
3150
3400
层住宅（32）
120150
220
80％
2900
3150
3400
层住宅（42）
140170
82
70％
2900
3150
3400
高层住宅（22）
100130
80
70％
2700
3000
3300
高层住宅（32）
120150
240
70％
2700
3000
3300
高层住宅（42）
140170
80
70％
2700
3000
3300
合计
——
1073
743
——
——
——
注：表格数二三期销售情况
4中海·水岸春城
（1）项目况
中海·水岸春城定位中低档住宅某种意义说取定市场先机期开发12万方米已销售55万方米左右期二组团已8月29日正式开盘力户型面积区间140—200m2层住宅目前销售均价已提高2700元m2外中海商业街已开始发售总开发面积4000 m2分置外置两种形式单户面积区间120220 m2销售单价43006500元间目前已间咖啡厅间干洗店开始试营业12间店面正洽谈中
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
层住宅（22）
8278998810148
330
80％
2400
2700
2980
层住宅（32）
1122014581
440
80％
2400
2700
2980
层复式
230
30
90％
2400
2700
2980
合计
——
800
643
——
——
——
注：表格数期销售情况
5南郡·水云天
（1）项目概况
南郡·水云天开发商香港南益集团长春南方房产开发限公司该项目位长春市阳区南湖公园西侧北长春电影制片厂南延安路西湖西路东富苑花园距南湖公园仅路隔总面积10万方米总建筑面积178方米 中住宅14万方米公建38方米容积率152绿化率42
（2）产品构成
南郡·水云天住宅总户数834户产品构成层（7层）高层（16层）产品面积区间130㎡—240㎡户型三房两厅五房三厅层复式力户型150方米左右三房两厅约占总量70
（3）商业配套：
南郡·水云天配套包括湖西路商铺区会湖西路侧商铺设满足区业日常生活需求商业娱乐配套区会康体功设功运动房健身中心等项运动场休闲配套设施
6万科（城市花园东区）——具鉴意义项目
（1）项目况
2004年万科已二道区北方市场面开设新项目东区力产品万科专利产品情景花园洋房万科拟中国第产品牌优势吸引部分具资情调置业者
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
层二房
8897
67
55
2700
——
3200
层三房
125145
183
151
3100
——
3600
情花
106181
80
58
3580
——
4288
合计
——
330
264
——
——
——
7富苑华城——成功转变销售策略楼盘
（1）项目况
富苑华城产品结构定位原2003年销售情况年该公司推出二期户型提出超级星国际青年社区概念吸引批中户型置业者外迫资金回笼压力富苑期采幅度降价非市场手段消化部分存量房力产品价格已降2500元米左右定程度中高端市场形成击
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
高层住宅（22）
90117
126
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（32）
140160
254
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（42）
195220
160
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（22）
100
165
40
详
详
详
高层住宅（32）
140
165
40
详
详
详
高层住宅（33）
250300
99
40
详
详
详
墅
395400
60
40
5280元㎡
6000元㎡
7280元㎡
合计
＼
1029
40％
＼
＼
＼
四2005年长春中高档项目开发动态
2004年房产销售形式160米中户型产品广受市场青睐存量较少160米户型成整市场滞销产品存量较预计2005年产公司根目前市场情况会增加中户型开发建设中高档品牌项目影响力开发公司产品形态会层整市场会增加墅开发量中高档项目品牌房产开发公司2005年市场开发动态详细预计分析：
1万科·东区：万科年推出情花广受市场欢迎前提明年会情花类产品会陆续高层建筑增加户型开发会60—90米
2富苑华城：2005年富苑华城期西侧进行二期开发建设开发节奏会组团滚动式开发模式进行会期样进行规模开发方面资金压力较方面销售增加难度二期开发占面积4万方米目前正规划中开发栋数5栋均高层住宅户型中户型18—60米星座户型外余户型会110—170米适中户型
3融创·城：2005年融创·城期销售形式良前提期北侧进行二期开发建设占面积15万方米根目前期剩余房源情况（200—300㎡较）二期会增加中户型开发建设90—180米间户型产品形态会层住宅（景观公寓）
4亚泰花园：亚泰产继杏花苑热销春城明年进行三期樱花苑开发建设占面积约25万方米建筑面积40万米产品形态层高层辅分析户型会中户型开发会增加60—90米户型开发量
5长春·海城：长春·海城期占34万方米分三组团开发现开发B组团占面积约12万方米2005年进行AC两组团开发建设占面积约22万米产品形态层户型会100米三房户型
6长春明珠：长春明珠期二期热销2005年进行三期开发建设占面积约20万米现正规划中产品形态层会增加墅开发量户型分析会增加70—90米户型开发量
7中海·水岸春城：中海水岸春城2005年开发建设中整体规划会调整二期占约30万米层墅产品户型层会120米户型
五长春市墅市场形势分析
1长春市房产墅市场区域分析：
长春市房产墅市场高新技术开发区净月潭旅游开发区西南东南两开发区南关区阳区辅
长春高新技术开发区墅项目天安·第城融创·城项目开发量整体规划建筑风格均融创·城墅产品规模开发模式期占15万米墅类产品整建筑风格属欧洲镇建筑风格
长春净月旅游开发区墅项目森林华墅蕴城墅代表规划建筑风格均欧洲建筑风格高绿化率紧净月潭成项目两突出特点
区域墅项目鸿城国际家园富苑华城中鸿城国际墅产品类较家园墅产品类花园洋房富苑华城墅产品类独立墅
22005年房产墅市场开发动态：
墅产品2004年持续热销基础2005年已审批项目会增加墅开发量开发量方面两方面特点：
（1）已开发墅项目基础会持续进行墅开发：融创·城森林华墅蕴城墅等
（2）原没墅产品开发项目基础增加墅产品开发：中海·水岸春城优山美美印溪谷等
整合推广③定位篇
〖定位清晰 形象鲜明〗
总述：关生活方式落点
房产界单纯销售钢筋混凝土等硬性居住环境项目已法现代追求生活高度注重附加价值开发理念倍受青睐
天安·第城城市1成功士造核心进行四年宣传推广居住价值感提升天安中国品牌日益深入心天安·第城名副实成长春首屈指国际化高尚社区——二期销售产生巨推动作
天安·第城（Ⅲ期）然拥长春市趋完美精品建筑园林环境种完美优越生活方式准确传达customer（消费群）档次类似楼盘予区需题支点天安·第城（Ⅲ期）基规划分析方寻解求证目标锁定样动字眼——
Lake District 英国湖区
（详资料见附件）
湖区深入挖掘认天安·第城契合参表征案名包装核心价值题定位广告宣传性买点围绕Lake District 进行全面包装
二推广案名：特色延展出处
（）推广案名命名原
l突出三期众然资源
万米景观湖天安·第城景观三期优势应首先利珍贵资源吸引目标客户
2满足目标客户精神需求
谓三代出贵族体现文化涵稀缺性获取事业积累成功士更希赢种够满足精神需求生活前提必须考虑客户精神需求挖掘赋予三期丰富高尚文化涵期宣传推广中断丰满
3诗意栖居美联想
4案名简洁易记朗朗口易传播
5欧式风格相吻合
6建立然尊贵
案名推荐1
天安·第城③Lake District湖区
推荐指数★★★★★
推荐理
1 命名天安·第城III期推广核心概念吻合
2 直接表现出III期重卖点——湖
3 命名天安·第城形象致性——实落俗套简洁富涵
4 新意具强烈识性记忆度
案名推荐2
御景湖滨 推荐指数★★★★★
推荐理
案名突出三期湖卖点特征御字显示出天安独天生尊贵项目涵推荐案名前做简单市场调查调查象实力意购买墅约60喜欢案名觉该案名朗朗口体现出墅贵族气质目标消费群喜欢认案名确定导
案名推荐3
Wind美岸 推荐指数★★★★★
推荐理
Wind意风取英国湖区代表性湖windmere前部意水具风水意卖点湖区生活相吻合涵深刻美岸联想湖区岸边错落致墅庄园尊贵惬意气十足整体美感涵兼具突出中西合璧特质
案名推荐4
温德米尔 推荐指数★★★★☆
推荐理
天安三期重点做湖区概念温德米尔湖湖区具代表性优美景点直抒卖点旨明确英文具风水含义案名采音译方式具极强欧化特征天安·第城项目整体风格相符
案名推荐5
温德美岸（温美岸温美岸） 推荐指数★★★★☆
推荐理
突出美感温德米尔卖点情况进行少许改动兼顾案名形式容双美特征
案名推荐6
英伦湖区 推荐指数★★★★☆
推荐理
湖区具深刻文涵前缀英伦英式贵族尊贵气全面彰显传承二期已造项目形象
案名推荐7
Aha湖区 推荐指数★★★★☆
推荐理
案名活泼生动外表易流传朗朗口深刻文涵三期整体定位相吻合整案名种突然发现间奇迹惊喜非常感觉产生限遐想
三命名系统延展
1 工湖
l 温德米尔湖
2天安·第城街路
l 百朗街
l 博文街
l 水仙街
l 彼街
3工湖亭子
l 廊桥
4会广场
l 克斯威克广场
5会
l 卡姆布雷尔兹
6三期组团
层洋房——抚云名庄
世纪英国作家Alfred Wainwright湖畔山丘Orrest Head湖区壮丽景色居然改变生观
独立墅——白鸽庄园
著名英国诗华兹华斯（william wordsworth）湖区隐居年居白鸽庄园（Dave Cottage）令湖区灵气外添文名
独院墅——希尔庄园
著名作家毕翠斯出书彼兔英国湖区带少动事风靡英国年常常度假更长期定居丘顶（Hill Top）
联排墅——三杰庄园
华兹华斯外两名诗柯勒律治（Coleridge）骚塞（Southy）合称湖畔诗常聚酒风
四项目核心价值体系建立
现实角度天安·第城二期产品质量风格直受置业者欢迎明年继续建筑身进行包装尊贵气融入英伦贵族生活方式中Lake District湖区引入疑产品推广添加文化涵2005年推广基础文化做深做透
着工程进度加速景观道优美景致已呈现会核心价值建立提供部分现实10月份前4400㎡豪华中心会投入成功士尊贵生活进步展示三期生活概念更浓万米工湖会春城亲水财富阶层带惊喜成三期核心价值体系支撑点英国湖区恰恰够满足居住需求心灵渴双重质感生活
围绕Lake District湖区利益点品牌产品提升文化高度营造〖尊贵＆休闲〗生活构成推广核心价值体系
概念
规划
建筑
传播定位策略核心买点阶段题媒介传播
销售现场流程阶段推介重点说辞
客户开发（营业推广）SP活动
物业服务质量社区文化
工程样板间样板环境房通道工程进度
2005·天安产文化年
——传播文化销售文化物业文化
品牌——
文化—
产品
通英国湖区生活核心文化线全面导入发掘出项目潜价值限度增加项目附加值三期性更鲜明具贴性感召力优质素溶入三期广告宣传公关活动现场包装园区规划建筑设计中成提速三期销售力利器
五题定位——谁？
2005年天安·第城三期全面深入演绎Lake District湖区贵族化休闲式生活城市1成功士拥量身定制养生天堂必种生活方式浓缩成精炼项目定位——
①世界级富养生天堂
②原版英伦湖畔墅区
六广告语——脍炙口流行语
针面项目定位提出易流传容易记忆广告语增强三期口头传播性湖区生活深入心
1成功士养生天堂
深度涵养生活
深层涵决定生活高度
爱湖边日子
天水岸生活
陶然湖畔天
心情盛开方
七卖点提炼
三期产品想具强烈市场震撼力成功士置业群中引起强烈反响拥性鲜明题卖点支撑生活概念工湖列首选二期固
富源区——财富基学城——教育基豪华中心会——会晤基景观道——休闲基等卖点中部分继续延展扩形成整体攻势促进三期品牌提升产品销售
USP1：品牌文化
房产高价值性风险性决定品牌重性四年天安中国天安·第城推广销售程中功勋卓著历年砺练天安品牌进步沉淀完全理相信天安品牌三期湖区文化推广程中会继续扮演重角色
USP 2：风水湖（WINDMERE）
天安湖区文化强力推出工湖作言喻会成包装重点
USP 3：五星VIP会
明年10月份豪华中心会（占20000㎡）投入会呈现运动健康尊贵休闲气必然会成湖区生活重组成部分期销售淡季活动执行中全年营销推广中会起重作
USP 4：800M景观道
工程进度加快日渐成熟景观道优美景致已稀见明年会样板间现景生活方式造增强现场气氛
USP 5：原版Lake District规划
建筑产品湖错落排列景观品设置会呈现深度文涵英国湖区诗文化全面演绎增强三期居文化深度高度
USP 6：风靡中国独栋
东部层产品湖联排墅独栋独立墅独具匠心建筑设计高尚置业者舒适全新体验
整合推广④品牌篇
〖强化品牌 提升价值〗
总述
毋庸置疑品牌产品价格提升具重意义里面包括开发商品牌社区品牌两部分面逐阐述
二开发商品牌：
1开发商品牌产品推广重意义？
（1） 配合三期推广促进销售天安·第城期二期销售推广品牌产品销售具极促进作
（2） 提升置业者产品品质关注信长春置业者置业观念中品牌侧面代表楼盘形象实力助加强置业者产品品质关注信
（3） 增加天安三期产品附加值天安品牌宣传侧重整体实力开发业绩配合英伦湖区生活题三期产品需天安品牌做进步提升丰富天安品牌文化涵天安品牌三期产品结合更紧密
（4） 延续深化天安·第城品牌线天安正式进入长春年会提出品牌推广线配合2005年天安三期推文化题提出品牌文化建立完善延续深化天安·第城品牌线三期营销推广服务
2 2005年天安产品牌推广定位
果天安作认应该文化思想魅力产界天安应该领袖成领袖仅仅权力更格魅力 应该超越般领导精神领袖——
宣传题1中国具文化魅力产开发商
阐释：
突出天安家思想远见文化涵开发商表达出特质建筑品质意义
天安前广告语产品义实践者重点诉求产品品质广告语前品牌定位承超越
宣传题2中国文化产精神领袖
阐释：
天安中国19年致力高档楼盘开发深谙高尚士居住需求
种高档物业形态均涉例墅产权公寓商务中心等
楼盘开发中坚持追求建筑生活高度谐
开发程中注重继承创新典土完美结合
宣传题3领衔提升中国居文化
阐释：
表达出天安居理念产文化中领袖位
居文明涵义宽广气势磅礴引领居文明表现出天安品牌力量位
三社区品牌
天安·第城通四年城市1成功士造概念包装深化已成春城富贵阶层身份标签高档楼盘中处翘首位置特2004年10月24日天安·第城高尚社区标牌揭幕仪式举行天安·第城国际化高尚社区位进步巩固
三期重点引入英国湖区生活方式通现场售楼处样板间示范环境工现场房通道包装楼书宣传页户外广告制作现场售楼员说辞统培训影视媒体立体化灌输面媒体渗透员公关互动活动举行种营销手段整合推出独特文化涵融入整社区中
英国湖区英格兰威尔士十国家公园中英国著名休假誉英格兰美丽区英国豪称花园第入选环球绿色旅行(Green Globe Destination)风景点时美国国家理旅行者杂志评选生必50方样荣誉样尊贵气渗透天安社区中必然会进步提升天安·第城项目现品牌度城市1成功士造品牌形象进步达验证2005年天安·第城社区品牌会具更加广阔升值空间获全面高度升华
整合推广⑤产品篇
〖包装位 基础〗
产品包装核心
性形象确立完成天安·第城（Ⅲ期）完成形象阐释种传播方式力诠释湖区生活涵义天安·第城（Ⅲ期）附加生活方式销售出
传播生活方式众逐渐接受必须动心具体容作概念支持观天安·第城（Ⅲ期）目前具备条件先天许优势外显然根（英国）湖区特点规划布局建筑设计景观品环境营造期建设样天安·第城（Ⅲ期）真正吸引住目标消费象
二布局规划建议
根天安·第城三期块特征设计指标结合目标客户特征喜三期推广定位等素三期面布局定体现名流湖畔生活气质韵味应充分考虑建筑布局节奏感韵律感
1充分利势走墅湖岸外辐射整体建筑布局然景观谐体富韵律
2讲究建筑形态变化落差块湖景开阔处建独立墅排次独院墅联排墅整建筑群富层次感变化
3规划景观设计方面三期建筑群落划分型组团结合三期量身造湖区生活分英国湖区著名庄园街区命名时建筑风格景观品运湖区镇墅庄园特色相吻合
4三期总体规划侧重充分利路走势连接通道路三期墅建筑原住宅公建筑等成区相互联系时充分考虑湖景观会周围景观形成起伏错落湖畔风景线建筑景观然谐生
5三期特殊性两部分组成两部分相分离东部层距景观湖较远建议增加层附景区观赏性增强会景观增加东部层附加值两部分够享风景配套整三期景观形成谐统体
6西部墅较建议湖范围适堆坡造景距湖较远墅领略温德米尔湖秀丽风光
三建筑外立面风格建议
更符合天安·第城三期产品定位化突出湖区概念风格配合三期产品营销推广保持社区整体风格谐基础突出三期英伦湖区关联性相似点特建议：
1外立面参层次分明黑白灰色调
三期湖区建立直接关联性深化湖区概念便宣传推广建议三期建筑外立面兼顾社区整体风格基础体现层次分明黑白灰色调营造浓郁英伦风格
英国湖区镇型建筑径庄园墅均黑白色彩搭配观中国香港世界豪宅黑白色外立面少数（列图片摘湖区代世界部分著名豪宅见风格相似性颇高）
2采飘檐斜屋顶立柱配浮雕效果
湖区建筑世界知名豪宅采飘檐斜屋顶立柱配浮雕效果具种古典气质特殊文化涵
突出三期湖区关联性文气质建议三期参考湖区建筑浮雕立柱飘檐斜屋顶等设计手法增强三期建筑特色美感
3设置环回360度观景台室外景观楼梯
英国湖区英国美丽方湖光山色风光秀美天安三期天安·第城美丽区域具绝佳景观湖限度突出三期景观优势时期宣传推广找强力支撑点建议设置环回360度观景台室外景观楼梯景观室外种角度览疑
四样板房装饰建议
英国湖区更然融入三期推广中强化湖区推广题客户限度解认知三期提供产品生活方式——名流湖畔生活配合三期整体营销推广鉴湖区精致生活增强样板房示范环境细节握特提出装饰建议：
1通性建议——营造文化
Ø 墙绿色藤植物点缀窗台门庭前屋檐放满吐艳花篮
Ø 墅前庭花园设置太阳伞露天座椅等设施增加情趣
Ø 书房卧室床头书柜摆放莎士亚文集简·爱等英国文学名著渲染文化气息
Ø 墙壁镶嵌挂橡木框画设置水族宫背景客厅
Ø 样板间包装参旅馆特色进行布置：餐厅摆放维利亚时代瓷器室安置英式壁炉等
2性化建议——具特色
Ø 层洋房：强调温馨——欧式高雅文气息精致风格（6月中旬推出）
Ø 联排墅：强调舒适——舒适富生活情趣理想居（8月中旬推出）
Ø 独立墅：强调豪奢——种源英国湖区古典现代结合尊贵湖畔豪宅（8月中旬推出）
五景观品建议
深化天安·第城特三期景观环境优势建立加强三期英国湖区关联性特根英国湖区天安三期景观特点作出建议：
1社区景观品
①诗雕塑
著名英国诗华兹华斯（william wordsworth）湖区隐居年居白鸽山庄（Dave Cottage）令湖区灵气外添文名建议社区景观湖畔设置诗雕增强天安·第城特湖区文化涵
②廊桥水车
工湖建造廊桥桥建屋形17世纪英国常见型桥屋（Bridgehouse）湖边建造水车品供孩子嬉戏业拍留念等
③帆船
湖设置观景台湖岸码头者钓鱼台湖边湖中延伸部分湖边泊艘船木筏阳光深蓝湖水衬托营造湖区休闲气氛
④观景座椅
选择风景优美位置安置欧式长椅供业休憩读书品茗观景营造独具特色休闲生活
⑤标志
通栋墅道栽种树木草坪带性特色私标志显示出容扰清静显现出身份尊崇具鲜明性色彩增加社区生活情趣
⑥墅景观
墅四周栽种鲜花绿树周围造型致木制栅栏围合营造出隐逸私密效果富生活情趣
墅私家花园里栽种葡萄爬山虎黄色水仙花等蔓生植物绿色夏季整花园里芊芊蔓蔓生机涌动份模糊清诗意心情花园里设置秋千摇椅等休闲设施静静书闭目养神会拥段美时光
2湖景观品
①湖区清新雅致湖酒吧湖边设置凉亭盏风观光赏月
②湖设计成曲线优美观湖路线增添景观乐趣
③Windermere天鹅湖区美丽道风景线三期考虑湖边放养水生物增强营造工湖宁静外动感生态概念
④湖做成鹅舞台湖边湖中延伸部分相继游蹒跚岸身边伸手抚摸洁白修长羽毛买谷物喂甚天鹅嬉戏
六功配套完善建议
天安三期应原功配套做深做透外应充分利天安三期水景园林绿化等然资源优势然资源挖掘开发出新功天安三期功配套具区竞争手独特优势
1总体配套：
已部分：包括五星级中心会——集健身休闲娱乐体功场高尔夫球挥杆练场——业家楼享受Golf乐趣l景观道——充分体验欧洲街景风情
建议增加：根三期然资源建议修建湖畔天鹅乐园——修建湖畔码头精心布设环境设置休闲座椅桌欣赏湖景天鹅等享生态然谐乐
2建筑配套：
英伦湖区生活应体现私空间延展品质建议独立墅独院墅提供精装修花园墅交付时适绿化品等方面增加创新亮点铺设草坪修饰栏杆摆放太阳伞座椅开挖渠等意更限度提高墅生活附加价值吸引客户产品关注认
4建议：通栋墅路根业偏需适做性化修饰栽种业喜欢树木花草设置前方通××庄园指示路牌等成私家林荫道
七环境建议
1社区环境：英伦湖区生活仅仅湖景秀美更应创造然谐整体生态环境——社区绿化做进步修善放置符合英国街区风格社区指示系统等
2工环境：作英国风格高档楼盘天安三期工现场应留专业高效整洁规范印象建议工形象保持整体工统着装材料放置整齐
3通样板房工应开设房通道两侧围档围合道路量整消费者天安三期形成美印象
八物业服务建议
1 什进行物业服务建议：
提升天安·第城品牌产品知名度
配合天安·第城三期湖区文化生活推广
提升天安·第城三期湖区高质量高品质生活
2 进行物业服务改进：
（1）提升天安·第城品牌产品附加值竞争力建议：天安·第城品牌产品核心言具较强市场影响力整房产市场较万科产中海产说外角度产品附加值方面讲天安·第城售服务加分点确万科中海整房产市场更接受认万科中海产品品牌影响力外更中万科产中海产物业服务基建议天安第城湖区产品推出际全面提升物业服务品质整项目推广加分提高产品附加值竞争力
（2）加强服务理念深入服务意识建议：着三期产品推出说天安·第城整项目产品文化生活全面提升物业服务求越越高建议物业公司原良物业服务基础全体物业服务员进行培训加强服务意识勇创新突破应业需提供更更优质服务
（3）全面提高业满意度物业服务建议：根目前物业公司提供物业服务范畴容通物业服务业调查问卷形式充分解业物业服务满意程度社区活动业建议业访谈业会形式丰富业业文化生活提高全体业物业服务认程度形成良市场满意度
（4）物业公司形象全面提升建议：物业公司形象全新塑造前英式家物业服务基础物业公司部通物业服务理念物业服务意识物业服务力范畴全面提高强化物业公司核心—服务力服务优势体现出英式家众服务
核心物业服务体系服务优势建议外形象建立报纸广告户外包装板形式外展示宣传强化物业公司整体形象
整合推广⑥执行篇
〖切实执行 整合制胜〗
>> 总体推广策略简述 <<
天安·第城2005年营销推广核心产品销售推广干英伦湖区生活基础形成点·线·面结合推广网络具体：
1亮点：阶段制造数亮点广告次活动产品种政策……
2三条线：产品线品牌线文化线机结合全面塑造项目形象
3整合面：整体涉物业工程广告SP互相配合合力取胜
传播拉动
工程包装
现场推动
物业活动
品牌线
产品线
文化线
目
标
实
现
>>推广阶段划分<<
年度市场推广中整销售周期具体分成四阶段品牌升华阶段概念引导阶段强势推广阶段持续销售阶段四阶段时间界定推广题等：
春季房交会 层开盘 墅开盘
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
品牌升华阶段 概念引导阶段 强势推广阶段 持续销售阶段
前期 期
具体划分>>>
第阶段：3月初—4月中旬重点销售二期尾盘
时点1：房交会：约4月旬
第二阶段：4月旬—6月底重点销售三期层产品
时点2：三期第次开盘：约6月中旬
第三阶段：7月初—8月底重点销售三期湖畔墅
时点3：三期第二次开盘：约8月中旬
第四阶段：9月初—12月底重点销售三期尾盘
>>阶段推广策略<<
NO1品牌升华阶段
时间划分：2005年3月初—4月中旬
销售务：二期剩余产品销售60
预期问题：
进行二期剩余产品推售 带动现场气 先竞争手步抢占潜客源 势提升天安品牌
广告传播：品牌形象 + 软性新闻 +销售信息
推广策略：
利公关活动户外广告天安品牌软性稿等组合拳形式市场消费者目光吸引关注天安·第城三期新产品推出预热市场培养拉动目标消费群天安品牌进步认
执行说明：
突破障碍1——重新包装产品化阻力优势
□状况测评：
目前二期剩余产品100套惯常尾盘推售方式会太作需重新包装冠概念融合助销售 □产品分布：
层户型复式洋房34跃联排墅 □概念包装：
层户型
·包装准备：4月初做出3套精装样板间
·产品特点：突出户型居住舒适度精装修特色
·关键词：睿智领感
·包装概念：〖苏格拉底〗国度
·概念解释：古希腊哲苏格拉底认乐沉思程中洞见生活真意追求境界
·生活描述：置身180㎡宽愉悦层中禁慨然兴叹先哲苏格拉底境界深刻思考种国度世天堂般感受
复式洋房34跃
·包装准备：4月初做出2套精装样板间
·产品特点：面宽采光视野开阔
·关键词：优雅浪漫流畅
·包装概念：〖华尔兹WALTZ〗境界
·概念解释：华尔兹步态轻盈优雅欢快社交舞会中重舞蹈形式18世纪期盛行维纳19世纪风行欧洲国常出现歌剧（茶花女）舞剧（天鹅湖）中作交响曲乐章出现柏辽兹幻想交响曲柴科夫斯基第五交响曲……
·生活描述：置身宽敞明亮视野开阔复式洋房沉湎18世纪期盛行维纳华尔兹圆舞曲中轻移慢舞张弛度流畅旋律阳光沐浴沉醉已
联排墅
·包装准备：4月初做出2套精装样板间
·产品特点：空间层次感室花园
·关键词：奢侈神秘舒畅
·包装概念：哈瓦（Habano）空间
·概念解释：雪茄代表着品位男奢侈神秘成熟男绅士风度体现抽雪茄容迫程中：支222道工工序哈瓦雪茄说定出段完整时间关掉手机关屋门坐里严格遵雪茄礼仪——剪口取火然虔诚态度慢慢专心致志品味
·生活描述：错层式三层变六层结构样示神秘魔力空间感受居间点燃支哈瓦会知觉缓解压力改善心情延长思考问题时间……
□推广道具： 针三种产品分做成概念核心楼书式生活读户型图集DM等面资料限度概念融入中做细做足全面演绎特色生活
1 根概念命名重新撰写户型空间描述文字
2 宣传品中加入三类产品样板实景展示
二突破障碍2——活动媒定客户吸引推介 1针汽众置业群 目标群锁定：
汽众中高层理员汽贸城私企业长春私家车俱乐部会员 宣传途径：
根部分群信息接收特征利车周刊栏目容发行通路等优势制作媒体楼书短期达集中明确广告覆盖产品渗透 时间：2005年3月14日—3月20日 2针吉林学置业群 活动题：
倾听您声音设计您家
——天安·第城生活沙龙茶话会——
活动时间：2005年3月
活动点：天安·第城销售中心
活动容：
座谈会现场展开话环节请评述目前长春楼市购房标准等（户型段装修）法
设计问卷居住惯购房倾等常规类问题外天安·第城关介绍融入中潜客户进行更深步测试
会邀请家起参观天安·第城园区
参加物：
邀请吉林学汽众高新企业高层等重点区域潜客户
特色+目：
售前市场调查三期营销巧妙结合便访者仅获取市场需求信息渠道更够成项目买家
通系列环环相扣调查—访问—参观会潜买家需求较深解时会天安第城优势特色尊重性规划建筑设计社区尊贵品位未发展魄力等详介绍潜客户推出意见建议予采纳天安
·第城产生浓厚兴趣增强置业信心
样集消费者调查产品推介身座谈会形式活泼花费高解潜客户需求心声更记名日销售良基础 4现场气拉动销售
（1）老业带新业：天安·第城2005欢乐置家计划
□目：鼓励业带动新客户
□形式：积分返现物质予刺激
□时间：2005年3月1日—2005年10月31日
□积分形式：
① 参加长春天安港力物业举办活动2分1次
② 品质生活投稿1分1次采纳2分1次
③ 配合长春天安港力物业调查问卷1分1次访谈2分1次
④ 带新客户现场房2分1次成交1分1万元
⑤ 带新客户参加活动1分1次认购会开盘2分1次
⑥ 重复置业实际成交额：2分1万元
□积分返现：1分50元
□积分：
2005年12月1日—31日现金形式返回
积分转推荐购房者折抵房款
（2）精装修样板房开放 a时间：4月初 b装修单位：高层精装样板间（3套）联排复式精装样板间（两套）
C信息传播：媒体广告宣传手机短信告知
三突破障碍3——发售VIP卡提前做沙盘等现场展示
1时间前提
2005年三期推广宣传页制作现场包装公关活动工程进度方面应突出提前概念密切关注竞争手动时进行营销推广置业群中形成先入印象
2VIP卡发售 ①开始正式发售时间：3月1日 ②传播途径：通客户资源传播 ③政策：排号名次分阶段实行先先偿原具体： 前25名购VIP卡：交2000元排号金签约抵10000元
26—59名购VIP卡：交2000元排号金签约抵8000元
60—99名购VIP卡：交2000元排号金签约抵5000元
④三期信息发布：仅限工湖会产品致类型
3湖区文化酝酿
（1）三期沙盘：
①时间求：4月旬（房交会前）制作完毕
②重点建议：全面展现湖特色
（2）三期湖区视频资料
①建议：前英国湖区进行实考查摄影摄
②时间：2月末—3月旬
（3）三期湖区文化长廊
（4）三期楼书宣传品（房交会前设计印刷完成）
四突破障碍4——进步丰富品牌文化涵令产品品牌互佐证
1核心概念：天安中国——领衔提升中国居住文化
2品牌推广具体操作：
（1） 召开媒体说明会讲述天安集团未年发展重心目标 2005年社区文化服务文化建筑文化等方面远景通新闻报道形式品牌文化年信息释放
（2） 推广第阶段4月中旬投放品牌广告结合销售信息拉动现场气：
广告题
A领衔提升中国居住文化
B中国文化产精神领袖
C中国具文化魅力产开发商
销售信息
天安·第城3期推出VIP卡正式面市
（3） 全年广告中贯穿2005文化年信息设计成具象化标识题涵强化消费者品牌涵理解增强购房信心手段
（4） 销售中心设置2005文化年板设计宣传海报夹带印刷品中
（5） 2005文化年中心安排周次社区文化活动
（6） 户外广告中路灯箱刀旗擎天柱作长期宣传品牌文化阵
NO2概念引导阶段
时间划分：2005年4月中旬—6月底
销售务：三期层产品销售70二期产品然销售
预期问题：
房交会亮相？
湖区概念推出？
三期层产品开盘？
层样板房展示做？
广告传播：湖区概念 + 层产品+销售信息
推广策略：
房交会前1—2周发布（少量）三期形象广告湖区特色悬念式广告进行市场预热引起消费者注目期房交会浓郁英伦湖区庄园特色全新亮相继房交会势展开增宣传力度湖区概念横空出世推出层产品广告短期集中优势媒体进行强势宣传时开展湖区生活题系列活动接开盘积累丰富客源外层精装样板房外开放吸引更客群直接带动三期层产品销售
执行说明：
房交会亮相
2005年长春春季房产展示交易会三期推广前哨战响知名度积累客户重时机重点制定宣传策略
1宣传引导
房交会期间媒体公众予高度关注类型新闻报道广告宣传等信息充斥视听房交会前周发布独具创意三期湖区形象广告展场悬念式提示广告引起面媒体读者关注天安·第城三期建立印象时吸引天安展区探究竟
广告题
天安·第城3期湖区·掀起2005生活风暴
销售信息
感受原版英国湖区意境敬请莅房交会现场VIP卡步面市
2房交会展场
（1）布展：三期展区设计超越需创新区楼盘设计思路避免常见敞开式布局设计围合式展区设计特殊材质运营建尊贵独特形象彰显出高贵气风范
（2）活动：通现场丰富彩活动消费者吸引展区采取发放纪念品定时抽奖等种途径争取消费者感
① 整点抽奖活动：
◎容：宾均填写调查单登记领取抽奖券副券投抽奖箱逢整点前时登记宾中抽出奖奖品价值500元工艺品价值2000元购房礼券中奖者选
◎意义：增强现场气延长客户现场停留时间解客户详细信息识效客群
◎集中抽奖机会：51长假期间销售中心举行5000元奖抽奖活动家具商家居饰品商联办
② 行艺术表演
展现湖区题行艺术者妆扮成莎士亚湖畔创作身着盛装绅士端着红酒高尔夫球手高尔夫等等吸引参展观众媒体眼球静止物引起较佳效果
种形式保证展场尊贵庄重失题谐
（3）服务：注重细节服务现场准备咖啡糖果点心消费者房提供优质贴心服务展场外准备房巴士日两次带意客户现场房举然直接找目标客户带传播销售会达数作时部分中心宣传资料会促进宣传成展开时制作精美房路线图现场点说明发私家车拥者区位解促达现场
3售楼处现场配合
然房交会吸引众市民目光销售卖场忽视
沙盘已移房交会现场展示销售接中心部展示相会受定影响增强售楼现场信息传达基销售讲解需建议：
时具体办法：
（1）售楼堂添置社区规划（鸟瞰总面）时购买优惠政策等相关信息板
（2）准备适量精美印刷宣传资料（楼书）保证房群全面丰富解项目信息
（3）三期宣传视频资料讲解
（4）背投播放英格兰湖区风光片
4政策吸引
（1）房交会期间预定购买天安产品客户享受程度折扣优惠具体额度执行方法议
（2）政策确立应媒体广告展会现场销售接中心板宣传资料等方面予明示力求达立竿见影促销效果
5园区现场
季节原4月底园林景观尚未做园区点硬景观公建广场墅建筑景观道景观二期样板房等现场设计相关布展板相应装饰
二湖区概念推出
1通广告强势传播湖区概念
（1）题：
天安·第城三期湖区
世界级富养生天堂
（2）软文：重点阐述天安·第城英国湖区蓝造三期产品房交会期间引起轰动未正式推出已形成火热认购现象
（3）硬广告：通精美强势题宣传概念增强感召力掀波澜湖区概念喷薄出
（4）户外广告：市中心跨街广告前进街路灯杆广告硅谷街路旗广告擎天柱广告步更换成三期湖区概念广告
（5）电视广告步启动
2现场湖区形象营造
英国湖区生活方式蓝销售现场进行全面包装：①室板②宣传品③三期沙盘④湖区视频室⑤文化长廊全面营造湖区氛围通声效图片实物等种形式访者解体味英国湖区梦幻境界建立三期湖区关联性时增添销售接中心文化感亲力
3精彩活动推动
开盘前开展英国湖区图片征集活动辅助湖区概念推广湖区概念更加深入心VIP卡发售样板间样板环境认购开盘等系列实践吸引客户达现场
<活动示例>
寻访世界富养生天堂
——英格兰湖区图片文学作品征募——
① 活动容：征集关湖墅图片（包括摄影数码载图书等形式需清晰美观）游记文学作品录带光碟等
② 活动奖励：入选作品天安·第城销售接中心展出时办方邀请专业士评出具收藏价值具湖区文明等奖项分颁发数额等现金奖励
③ 征集时间：2005年4月—6月
④ 执行方式
l 利新型媒体——网络进行网征集信息充分传达征集范围扩全国
l 申请天安总部兄弟项目通力合作期刊宣传页面媒体公布活动征集信息扩影响力形成全国联动互动局面
l 通报纸媒体进行全程预告—踪—结果传达次活动轰动效果全面释放湖区概念效传达整合营销推波助澜
⑤ 奖项揭晓：2005年6月中旬（开盘日举行文化长廊开幕颁奖活动）
三层样板间展示
1开盘日兴趣客户坐电瓶车观赏园区美景置业顾问引领参观层样板间
2银行高档俱乐部等机构组织联合举办游团说明会样板参观等联谊活动吸引潜买家参解三期层产品达潜移默化信息渗透
3激发式活动促销
时邀请已成交客户准客户层样板间环境示范区举办场开生面露天鸡尾酒会通已客户现身说法促发准客户购买决心层洋房美生活充分予展示令心生
四三期层产品开盘
1开盘前宣传
开盘前集中春城家面媒体电视媒体发布频次频率开盘信息广告外场客户均获精美开盘礼券礼品附赠三期产品宣传资料（楼书户型DM单）
充分利已客户资源通手机短信方式发送问候传达开盘信息达老业带动新业增加客源效果
2开盘亮点
2005年高端产市场竞争异常激烈年原高档楼盘净月潭附56墅项目开盘面样市场竞争三期6月层开盘应该采取型够形成社会热点具轰动效应活动营造火爆气氛增加社会关注度提高现场达率促成日成交
（1）建议1：明星造势：名具高社会关注度直接提高现场气形成新闻热点 天安·第城三期目标群中年具相济实力社会位定文化修养选择名应充分考虑目标群关注度偏天安三期产品文化 英国湖区文化相符合定关联推荐选：费翔蔡琴余秋雨…… 时举行湖区文化节——天安·第城夏季系列活动名场作整文化节开端节省费应密切关注05年长春举行演唱会类新闻热点名便参加天安开盘活动 （2）建议2：名模——助汽博会车模赛造势： 长春2005年汽博会7月15日——24日举行 前举行汽车模特赛赛期间层开盘时间中场赛请天安楼盘进行增加群楼盘关注度提高气时间选择开盘日前天安三期现场作赛场开盘日请部分模特场天安名义予定奖项具文化气质奖等等 （3）建议3：名车——助汽车等高端消费品造势 ①高端品牌车商联系宾利开盘日举行车展拍卖作价值千万名车够引起目标群强烈关注
②利长春汽博会举行契机楼盘现场展出刚线新车举行XX品牌新车线仪式助首次亮相机会提升气
3开盘优惠举措
开盘日签约购买天安三期层产品消费者获英国湖区旅游赞助资金选择折成现金
NO3强势推广阶段
时间划分：2005年7月初—8月末
销售务：三期墅产品达70＋层剩余产品
预期问题：
通公关活动带动销售？
强势推出三期墅产品？
展示生活文化？
开盘活动造势？
做前期剩余产品销售？
广告传播：创新产品 + 湖区生活 +销售信息
推广策略：
系列报纸广告策动公关行动运作品牌形象市场关注度提高高度通墅认购排号开盘信息开盘做准备
阶段推墅产品突出两点优势特征：
1独特卖点——湖2创新形式——独栋（产品）
新概念新形式吸引受众眼球形成广泛关注度美誉度报纸媒体中进行软硬结合炒作促进墅产品销售提升项目形象阶段持续销售起铺垫作
注 ：现距离第三阶段推广实战尚较长时间墅产品推广6月中旬前予具体策略甲方审定予安排执行
执行说明：
通公关活动带动销售
<活动示例1>
房产发展城市核心竞争力坛
背景：
吉林省2005年采取激进快跑策略长春济发展带定活力2005年必掀起新轮投资热潮城市发展高潮
操作：
采政府+媒体+商业互动赢模式拟邀请市政员学者教授汽领导中国首富级物（长三家店国美电器老总）等长春企业董事长总理
目：
建立品牌新高度直接接触目标群续广告推出做铺垫
应：
①前期预热（新闻发布会媒体见面会现场宾邀请）
②程执行（组织楼盘现场参观会场置放沙盘视频资料宣传品发放）
③会进（宾发送短信投递资料邀请参加活动等）
时间：6月20日—7月中
<活动示例2>
感受英伦文明领略名风采
——天安·第城英国5著名诗雕塑邀请展
目：
² 配合三期销售制造新闻热点轰动效果
² 宣传天安三期产品英国湖区生活文化
时间：2005年8月中旬（二次开盘天）正式揭幕
制作时间：2005年7月8月
点：销售中心现场
容：
² 利长春年届雕塑展（7月9月）邀请世界知名雕塑家吉林省知名雕塑艺术家艺术学院师生创作56尊英国文化名雕塑作品
² 开盘时雕塑放置销售中心配文化名简介请购房者界士参观
² 请专家界士雕塑进行点评评出佳创意雕塑受欢迎雕塑等奖项获奖作者颁奖
² 邀请新闻媒体记者雕塑进行报道
三期环境完成雕塑作品分放置三期园区中作景观品
二强势推出三期墅产品
1VIP尊卡面市（时间：7月初）
（1）制作VIP尊卡
（1） 数量：三期墅总数
（2） 面值：RMB 5000元规定期限持卡购买墅抵RMB 1万元
（3） 工艺：精工制作含24K金兼具收藏价值
（4） ：VIP尊卡购买三期墅效证卡优先签约
（5） 规定：VIP金卡转退规定期限未签约告失效
（2）项操作利益点：
① 名副实尊金卡体现三期墅居者位——尊贵中尊贵
② 金卡发放普通意义VIP卡作新闻点加炒作助媒体力量
③ 效提高认购率拥VIP尊卡者买会量寻找意购房者
④ 营建三期墅潜升值空间
2广告宣传：
（1） 整体思路：套房子找独特卖点通具特色产品卖点吸引客户眼球市场产生轰动
（2） 产品卖点挖掘：
① 湖注重湖景观
② 远离湖单位量通高差规划落错达观景目考虑绿化公花园等
③ 建议沙盘中三期墅花园北侧西侧做出部分楼体暂销售效缓解冷落感孤独感
④ 建筑形态希独统点联排墅间隔1米距离错落分布提高单价销售——低楼盘价格决定销售高档楼盘价值决定销售
（3） 广告诉求点：
天安·第城三期湖区
风靡中国独栋长春
（4） 宣传策略：
① 媒体策略：户外广告报纸广告辅宣传品定直投
② 发布策略：考虑媒体协办专栏形式连续周固定版面产商记者策划员研讨独栋建筑形式欢迎声音加深独栋认知程度
（5） 时间：7月中旬
（6） 期适加入联排墅信息
三展示生活文化
1样板示范环境样板间（渲染湖区文化）
（1）范围：三期墅北侧二期两栋
（2）风格：
① 展现湖区建筑风貌
② 融入湖区文化元素
③ 制作湖景风光围档
（2） 完成时间：8月旬
（3） 样板间数量：独院联排1套交房样板间3套精装样板
（4） 求：
① 道路铺设完毕
② 外立面完工
③ 部装修完工
④ 绿化树木花园完工
⑤ 围档完工
⑥ 建材展示完工
⑦ 房道路施工车辆道路分流
2宣传品
（1）品质生活期刊报道活动新闻事件加产品推介
（2）层产品尾盘包装折页
（3）墅产品型楼书
（4）尊荣VIP体验——天安·第城社区配套说明
四开盘活动造势
（1）准备工作：
①认购会：积累客户80（7月底）
②开盘前客户积累100（8月中旬）
③会工程全面封顶外立面做广场整初具雏形（8月初）
④景观道绿化景观品全面完工（7月前）
（2）开盘活动
① 题：倾听天籁启读生三期墅开盘庆典活动
② 活动构想出发点：开盘活动应着切合题制造轰动效应出发点形成市场热点促项目客群关注项目具体策略名效应+创新形式
③ 邀请资历较深演奏家舞蹈家方面费会太高方面通宣传吸引宾杰出音乐表演师迷提琴家中国梅纽——盛中国
④ 豪华级会封顶暨三期墅会开盘庆典
⑤ 天安·第城英国5著名诗雕塑揭幕仪式
⑥ 开盘仪式点选择景观道南端酒店外（查干湖）举行墅总量采种区隔强显示专属尊贵形式客群心理形成新鲜感带媒体记者行增加媒体曝光率
⑦ 参员：签约业准业
（3）续宣传：报纸软文期刊
五做前期剩余产品销售
1关三期层剩余产品采取：
A三期已购房客户进行关系营销宣传家园享计划藉发掘新客户
B继续重点潜力消费群（吉林学教授企业中高级技术理员）开展定宣传公关活动
C产品概念包装：DIY魔力空间——左右间隔
2关二期剩余产品：
通前期重点推售然销售时应余量通政策优惠宣传纸品推介等方法然消化
NO4续销阶段
时间划分：2005年9月—12月
销售务：三期剩余产品
推广策略：SP活动+现场包装+广告辅助
预期问题：
三期剩余产品推广？
现场气提升？
品牌销售推动？
推广问题解决办法
剩余产品推广——三期剩余产品包装
果前期推广遇阻碍二次开盘分析剩余产品优势劣势——强化优势转化劣势重新包装推出重点采定客户SP活动形式直接找目标客群辅助现场包装广告宣传
（具体策略根具体情况议）时间：2005年9月底
点：销售中心
参员：天安·第城三期业
目：带动新客户
二现场气提升？
1独立墅——东北豪华墅样板展示活动
目前确定三期独立墅栋正常销售应该成问题利市场中高端位吸引长春关注进带动三期销售——独立墅吸引力高端置业群现场然推介类产品
（1）造成东北豪华墅
根现实情况进行概念引入定制化设计甚增加国际级富具配套（直升机停机坪）真正提升项目产品高度
（2）样板墅装修开放：仅墅外立面花园进行包装形成完环境9月初开放高价销售
2三期业联谊活动——新邻里·咖啡沙龙
（1）时间：9月底
（2）形式：三期业联谊会
（3）活动创意：收获季节温暖咖啡滋润着心田业情体验美时光畅谈生活闲适……种轻松方式交流加深业间感情（详案议）
（4）政策：
① 三期业推荐位朋友成中心会会员享受VIP服务
② 继续推介老业带新业活动2005欢乐置家计划
3湖区生活·精彩绽放——英伦文化节
（1）活动时间：2005年10月
（2）活动准备：
① 三期独立墅样板房包装完毕
② 会广场外立面装饰完毕
③ 销售接中心开放时间延长晚9：00
（3）活动容
① 广场音乐会
② 英国戏剧节
（4）目：
① 聚集气增加房成交机会
② 营造文化氛围增加产品附加值
③ 时带动二期尾盘销售
4宣传品
（1）湖区生活实景图片集
（2）包装三期剩余产品楼书
（3）品质生活期刊
三品牌销售推动？
三期推广第四阶段9月—12月时段房产界瞩目事件中国住交会长春三名评选活动果前三阶段推广数少盘量求采取相应策略拉动销售基拟通住交会做文章
1 天安中国投资限公司参住交会深入坛评奖活动中长春项目利全国项目起全面促进销售作
2 天安·第城参中国名盘角逐作天安中国明星楼盘天安·第城2005年社区配套环境基成熟天安·第城实力参中国楼盘角逐荣誉利三期四期产品推广
3 住交会举行广告宣传业联谊活动庆祝酒会宣传中增加重卖点延展性效推动第四阶段半期销售
结：
部分——推广阶段划分工作容制订基天安·第城实际现状总体策略导充分考虑策略期执行行性
天安·第城（三期）年营销进度安排尚明确阶段广告未予具体化
涉促销公关等活动部分容具体操作相关部门研讨定
>>价格策略<<
策略二原三执行阶段四灵活运
1 策略：总体价格策略采低开高走总体价格策略
2 二原：采级价格体系指数定价原拉动销售原
Ø 级价格体系指数定位原：根位置景观楼层面积户型产品类等素进行定价实行房价原
Ø 拉动销售原：通二期剩余房源精装销售形成热烈现场销售气氛带动促进三期产品销售时通三期湖区生活样板展示价格策略调整促进二期产品销售
3 三执行阶段：
Ø 客户积累部认购阶段：2005年3月初—2005年4月末阶段价格执行低价入市吸引更目标消费群体关注客户积累达预计200名保证积累客户质量开盘做前期基础工作
Ø 开盘阶段：2005年6月初—2005年8月中旬阶段着广告推广力度加现场包装完毕具体调高原根市场反应现场支持情况执行层建议提价幅度原价基础提高23墅提价幅度建议原价基础提高35
Ø 稳销售阶段：2005年10月初—2005年12月末阶段通活动精装样板间开放楼市冬天断加柴点火升温阶段建议价格做调整幅提高增强购买业信心支持准客户造成强势心理压力促进销售
通三阶段价格调整开发公司价格策略体系控制实现步步赢市场反应制造出天安·第城产品断升值市场轰动效果
4 四灵活运：
Ø 付款方式灵活运：原付款方式基础增加种付款方式：着工程进度进行分期付款等方式达吸引更目标消费群购买目
Ø 二期三期价格体系灵活运：通二期滞销产品价格调整（局部精装全精装定制化装修等）加强三期产品销售实现二期三期价格策略互应作
Ø 根物业形象支持灵活运价格策略：工程进度种强势买点均横支持价格进行综合调整
Ø 根销售情况灵活运价格策略：根类产品销售情况时价格进行调整灵活掌握价格策略
>>现场销售策略<<
1销售现场硬件改造建议：
（1）什销售现场进行改造——销售中心存足：
Ø 目前销售中心传答信息明显具引导目标消费群购买欲
Ø 销售中心规划分区合理
Ø 销售中心沙盘户型板宣传资料传达信息具目性
Ø 现接台高销售中心门距离较远客户房见造成服务速度较慢现状
基点原建议销售中心进行重新规划布局崭新形象更加优质服务迎接访客户合理性化设计规划布局服务三期湖区产品销售三期销售利进行达预期销售目标
（2）销售现场进行改造——改造建议：
Ø 售楼中心分区布局建议：
层分区建议：销售中心东西分三部分分接区（天安·第城整体规划接区天安中国品牌接区天安·第城二期产品接区天安·第城三期产品接区湖区文化长廊接区）休息区酒水区
二层分区建议：东西分洽谈区（现二层会议室）收款区（现二层北侧放杂物房间）
备注：分区面图附
Ø 区域题装饰功建议：
接区域：原利资源基础销售中心入口东侧建型接台（放单桌桌放台手提电脑单椅）天安·第城鸟瞰图板换成天安中国品牌背景板现沙盘换成整天安·第城整体规划沙盘二期现户型沙盘放接区南侧整二期接区体现出天安品牌+整体规划涵题思想
视听区：通湖区文化湖区生活片目标消费群传达湖区生活理念生活式通屏幕动感词言视听室英国名著具英国特征饰品渲染感受强化客户三期湖区生活
三期整体规划区：通视听区诱导继进入三期沙盘展示区整三期沙盘产品户型进行讲解传达出三期规划思想建筑理念
建材展示区：三期建筑品质传达目标消费者通门窗开关强弱电智化墙体剖面建筑材料展示突出强化三期湖区建筑品质
湖区文化生活长廊：区域通具湖区代表性风景生活建筑园林品等图片展示加强目标消费群体三期生活更加住三期接区域更突出湖区文化湖区生活题
休息区：销售中心入口正着接台西侧两块板换成天安·第城商业街者换成两块容分天安外商公寓天安国际俱乐部题背景板
酒水区：目前酒水案台换成立体英式风格酒水服务台建议酒水服务设专门酒水服务员求懂英语酒水选择接英国湖区性特征成长春产具格销售服务特点
洽谈区：西侧墙面做湖区生活景观道背景板北侧墙面做会背景板题目：位房客户时刻感受天安·第城特文化生活涵
收款区：目尊重客户体现出天安·第城业高贵保证收款私密性
区域装饰品接桌椅洽谈桌椅配置建议均采英式风格时接湖区生活文化方面特点样营造出温馨优雅高贵众售楼处风格
2销售现场接流程重新制定建议
（1）什重新制定现场接流程：
Ø 服务天安·第城三期湖区销售
Ø 更加丰富完善天安·第城销售接工作引导客户感受天安·第城品牌文化产品特征倡导生活方
Ø 通天安·第城三期湖区文化生活倡导促进天安·第城三期销售
（2）制定现场销售接流程原：
Ø 销售接序原：接区→视听区→三期湖区→户型建材展示区→湖区文化长廊→园区→休息区→洽谈区→收款区→洽谈区休息区
Ø 客户接次数原：
第次访客户：固定接流程园区接步行接
次访客户：根客户心理特征偏进行效接园区接坐电屏车回房建议客户汽车坐客户车说明公司求
（3）销售接流程规划：
销售员热情洋溢开场→天安中国品牌文化介绍（背景板）→长春项目整体介绍（天安第城整体规划沙盘）→湖区文化涵生活方式（湖区宣传片英国生活方式现场感受）→天安三期整体介绍（三期沙盘）→三期户型介绍（户型图）→三期建筑材料介绍（建材展示）→湖区生活长廊介绍（湖区文化英伦生活）→公建广场介绍（配套）→景观道→中心会→层区域连排墅区域→景观湖（湖文化湖生活）→墅区域→景观湖→会→景观道→公建广场→销售接中心→洽谈区休息区→收款区→洽谈区休息区→送客
天安·第城销售接流程图：
休息区洽谈区→收款区→休息区洽谈区→离开
天安品牌→长春项目→视听区域→三期展示→户型建材展示→湖区文化长廊→离开销售接区
公建广场→景观道→中心会→连排墅层区→湖区→墅区→湖区→景观会→公建广场
销售中心接
园区接
销售中心接
3销售现场软件改造策略建议：
Ø 宣传资料摆放：建议二期接范围放置展架户型沙盘旁边放户型单张建筑规划楼书休息区洽谈区设展架放置关湖区文化生活楼书时包括期刊供访客阅读三期整沙盘户型接区设展架放置三期户型单张
Ø 园林品绿色植物摆放：建议洽谈区做范围湖区园林景观区（具代表性水仙花等）建议销售中心接客户区域均进行绿色植物摆放区域题湖区摆放较具代表英国特征花卉绿色植物
4销售现场背景音乐策略建议：
然天安·第城售楼中心改造三期湖区题容建议销售现场放较高雅富文化生活背景音乐找具英国湖区代表性音乐者放纯英文音乐
5三期组团销售策略：
房源分批分期推出制造持继热销局面层先推出天安·第城三期组团产品先推出做样板间样板环境23栋销售超80时推出三期二组团销售墅产品样方式进行外建议销售控制保留部分利销售房源开盘时期者市场冷淡时期推出带动销售
6员配置培训理
（1）员配置：
根三期位置距销售中心较远状况建议进行置业顾问贮备目前六名置业顾问基础增加23名置业顾问现场置业顾问数达89名分工明确（销控员客户资料电话资料宣传资料银行揭等方面）
（2）培训理：
A着社区品牌文化层次断提高特三期湖区产品推出求置业顾问原较高力基础提高综合力水特湖区文化生活领悟渗透
三期湖区文化生活感受领悟：通三期湖区文化湖区生活深入挖掘渗透三期湖区文化思想涵特生活方式传达场位客户
B建筑思想园林境界培训：三期产品湖区众风格赋予产品种全新文化涵传达湖区众生活方式实现
卖房卖房转化卖种文化卖种生活
C相关行业知识培训：装饰装修美术心理哲学品茶咖啡音乐体育摄影绘画欣赏力等方面培训断提高整销售队伍综合力综合水客户层次越越客户间距离越越短
>>媒体策略传播组合策略<<
1媒介运总策略：
项目三期推广追求城市1成功士·造高贵形象广泛深入确立项目认知认认认购媒体方面传统流报纸媒体杂志电视户外广告牌辅运网络营销全方位形式交互式覆盖目标受众时媒介广告发布时间频率互补充保持广告持续性起持续说服提醒告知作
2传播层面划分：
（1） 累积性传播
① 核心：影响利众传播工具进行品牌项目产品诉求产生影响作
② 具体应：NP电视户外写字楼TV车体
（2） 促进性传播
① 核心：接触售楼现场吸引群形成认知理解促进购买决策
② 应：板刀旗路牌围档宣传物料
（3） 关联性传播：
① 核心：提示制造新闻事件利新闻报道专栏文章形成口碑
② 应：活动DM报纸（软文新闻）
3媒介选择原：
（1）选择目标消费者生活影响力媒介
（2）选择目标消费者接触媒介
（3）选择目标消费者关注媒介
（4）选择性价合适媒介
4选择媒介
（1）报纸然广告投放首选投放量次东亚贸新闻城市晚报长春晚报新文化报车周刊
（2）电视媒体：吉林电视台市频道长春线电视台
（3）户外广告非常重环节春节西安路前进街更换广告容
（4）网络媒介
·网络广告：搜房网
·网站建设：发展商单位网站建设
·电子楼书线销售
6选媒介
（1）东亚贸新闻城市晚报长春晚报新文化报长春流媒体产商首选媒体
（2）车周刊新产成功士阶层影响力逐渐增强作直接目标客户锁定媒体成成报纸媒体辅助手段
（3）户外媒介长春市繁华CBD——西安路日均车流量流量密集方做户外广告消费者心目中树立物业形象良口碑促进销售
（4）网络媒体应
网站建设：行业单位建立网站已成时尚通网站推广产品效方式着网络环境逐步深入网解物业寻找信息已成种惯足出户网解新房产动态楼盘基情况消费者乐意
电子楼书：传统纸质媒体相生动详实电子楼书广置业者境全面掌握需楼盘信息时发展商销售员进行效沟通时考虑电子楼书刻录成光盘样更形象展示物业天独厚环境目标消费者更充分解楼盘信息
7种方式传播组合策略
（1）软性传播
建议溶入天安品牌湖区生活事件进行软性媒体宣传渗透天安品牌三期生活意间深入心达预期效果
（2）定公关
直接面汽吉等重客户举办系列深入营销活动邀请客户高新区企事业科研单位等前参观沟通互动时积极走出动门高新区企事业科研单位型社区等举行推介会推广高尚生活理念实现客户面面沟通建立良交流台观念进行引导 定期媒体举行座谈会茶话会等公关活动全年软性宣传提供先决条件
（4）分众传播
产销售愈愈目光锁定针性精确分众传播种定传播形式：
①针客户进行DM单直邮电话直接营销
②高档群聚集捆绑式宣传：品牌服装店珠宝行鞋店眼镜店美容院高档酒店咖啡厅星级宾馆名车装饰行汽车销售公司娱乐广场等
（5）SP活动
三期宣传活动点选择应突破2004年售楼处公建酒吧限制举行室外涉范围广活动扩宣传效果文化生活概念做足
>>总体预算<<
类
具体容
金额（万元）
广
告
类
NP
230
TV
30
广播DM网络
20
户外广告
70
合计
350
活动类
业活动促销活动认购会开盘
50
展会类
房交会
30
印刷品
楼书户型册期刊DM
30
现场
销售中心包装
40
样板环境
围档装饰等
20
30
总计
550
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天安·第城③Lake District湖区
市场整合推广攻略
目录
前言○说明篇
整合推广①理念篇
整合推广②市场篇
整合推广③定位篇
整合推广④品牌篇
整合推广⑤产品篇
整合推广⑥执行篇
前言○说明篇
四年精心建设宣传天安·第城目前已成长春楼市中高尚成功代名词时需清醒拥相品牌优势竞争实力楼盘少数：万科中海万达融创……
特2004年着万科·东区融创·城等项目推出尤者肆宣传长房市场掀起波澜消费群注意力购买力进步分解——样市场前提常规产品开发广告宣传已足力支撑起天安·第城（Ⅲ期）销售
时基三期天安·第城社区中特殊性——占园区优越核心位置拥具生态养生特色景观湖高端墅类墅建筑产品入住享受中心会景观道等配套资源……集合万千宠爱区天安·第城（Ⅲ期）愧 明星产品必须市场中建立起相应明星位
现代营销求项目推广必须首先提出项目核心竞争优势时优势该产品说产品应该提供购买者期获利益
消费者专家时难准确说出希住什社区房子什样户型布局行解决办法——先社区清晰完整想法然吸引希住房子种生活
[综合考虑名钻天安·第城（Ⅲ期）推广提出理念开发营销策划思路居住文化生活涵引入楼盘开发宣传全程]
整合推广①理念篇
〖明确目标找方法〗
天安·第城Ⅲ期理念开发程中保证实效必须严格遵循两点原——
生
：品牌（天安中国）产品（天安·第城Ⅲ期）双齐行推进
应该说长春天安房产开发限公司2001年进入长春天安中国品牌天安·第城楼盘形象塑造非常成功特2002年推广中着力完成天安品牌塑造传播天安中国 专业实力品牌形象新生牌众产品牌云集长春楼市中巍然树立长春天安·第城尊贵高尚楼盘形象样深入心——基础奠定年房屋销售中均发挥出积极事半功倍促进作效果极明显
2005年广告宣传中继续利手中品牌优势资源产品生活方式推广明线品牌塑造提升作推广暗线两条线横联合交错发力达彼呼应彼扶持互补充互提升1+1>2效应
二整 合
认：天安·第城前期建立城市1成功士·造长春第高尚社区形象效四年时间花费千万元积累起社区品牌效应极宝贵果弃种浪费极明智行
2005年参项目策划销售执行员必须首先明确样条铁律：推三期绝二期否定拒绝更脱离天安·第城社区积累独立存甚重新
杜绝种情况发生必须全面考虑找策方法确保充分利延续前两期品牌社区优势前提进步体现出天安·第城（Ⅲ期）作高尚住宅升级版独特性形象彻底完成天安·第城城市1成功士·造题形象充实深化程拉动力带动二期产品销售
[综述：天安·第城总体品牌社区形象基础强化Ⅲ期品质生活方式诉求消费群进行效沟通进达成销售]
整合推广②市场篇
〖诊断市场 找准位置〗
2004年房产市场总体分析
2004年政府房产市场高度重视明确提出引进全国知名房产品牌企业开发商提高开发水准搞活二手房市场包括政策调整创造良市场环境条件想法项指标做整体水逐渐提高供销结构基衡市场价格基稳定
行业理开发企业注重企业形象诚信程度服务水提高百姓开发企业信程度提高政府加强行业理力度情况开发企业积极遵守市场规严格规范开发行形成良房产市场氛围城市化水程度均居住面积等指标分析明年长春市房产市场发展空间
国家宏观调控环境长春产市场2004年然受政策市场等方面压力整市场环境趋良性发展整行业更加成熟规范2001年2004年年间长春产销售致稳步幅攀升整产界已浮躁变冷静购房者更盲目走理性
整体年长春楼市开发量成交量等方面投入量均呈现增长态势发展速度东北部亮点2004年111月长春市辖区房产交易情况：
（1）2004年房屋交易情况：长春市房屋转成交4468万方米增浮3312003年年末交易总量637万方米增浮166创造历史水2004年年末全长春市房屋转成交量达460万方米成交额已达844亿元增浮2822003年年末交易总额增加10亿元增浮13增量房屋成交面积2554万方米增浮348成交额568亿元增浮262存量房成交面积1914万方米增浮309成交额276亿元增浮318存量房屋交易增量房屋交易0721趋势接合理水
（2）房屋销售价格：增量房屋销售价格稳扬1—11月增量房屋成交均价22265元方米降62中商品住宅成交均价21513元方米降55非住宅成交均价4428元方米降34济适房成交均价16493元方米降36综合整体房屋开发区位中心区外围转移趋势等种素国家统计局综合统计指示长春市房价增浮19长春市房价实际明降暗升存量房屋成交均价14404元方米增浮07中住宅成交均价1268元方米增浮37非住宅成交均价18464元方米降23已购公住房成交均价13509元方米增浮85
（3）区济适房成交均价统计：南关区15455元㎡二道区16227元㎡宽城区16512元㎡绿园区1696元㎡阳区17155元㎡
（4）5区商品住宅销售中南关区占住宅销售总量403阳占253二道占184绿园占113宽城占47见商品房销售区域化已绝化
总体2004年住宅投资额持续增长受项目清理土清查控制信贷规模等系列宏观调控措施影响商品住宅新开工面积继续增长增幅逐月回落竣工面积增幅回落
住宅新开工面积竣工面积增速减缓住宅供应结构趋合理：着系列加快解决中低收入阶层住房问题政策相继出台普通居住出面积增加普通住宅供应面积增加
住宅均销售价格变化宏观济高速发展居民购房力断增强市场表现出需求拉动供消费拉动投资发展态势
墅市场进入盘整阶段墅审批停短期新增供应会增加墅市场进入盘整阶段整体成交量稳中降市场构成方面济型墅联排墅消费者关注焦点市场低总价户型济型墅更受欢迎外墅类土供应停前期墅立项已块进行观开发商纷纷开始墅项目开发前期准备工作预计未墅市场供应量会持续放墅开发热潮持续
着轻轨二期工程市政府南迁长春南部新城着广阔升值空间长春市城市总体规划（20042020）中长春三环南区域（包括雕塑公园）定位长春市第二城市中心整南部功日见凸现金融研发物流商业服务等配套功逐步完善
总体规划背景郊区住宅成新热点着城市发展政策带动2005年普通住宅市场住宅市场体供应量升需求持续旺盛中低档楼盘济适房项目继续保持供应求态势定位中高档项目售楼盘房价保持稳态势
二长春市区域房产市场形势分析
着城市规划逐渐调整完善长春未年房产发展东部东南西南方发展：
1东南
目前东南板块售楼盘十家尤中海·水岸春城带动售价程度涨二次三次购房者会东南选择里生活环境未升值潜力少2005年净月开发区优山美森林华墅美印溪谷等5墅项目年净月墅天堂
2西部
西南售楼盘部分中高档住宅市民公认富源区然西南楼盘售价较高教育科技产业进入完善规划巨发展潜力西南区域具拟特性西部西南天嘉水景城康阳项目嘉汇产枫合万家高新·怡众名城等代表中高端楼盘
3东部区
东部楼盘优劣足着新机场建成吉林路拓宽改造旧城改造力度加东部区域位已非昔越越更认东方明珠亚泰·樱花苑等项目
三竞争楼盘基资料
1融创·城
（1）项目概述
融创·城天津融创产投资开发该项目位硅谷街飞跃路交汇处占5853公顷建筑面积约60万米期占面积15万米建筑面积13万米容积率076绿化率40开发墅洋房力求造长春首席低层低密度高尚社区该楼盘天安·第城属区位市场定位产品形式非常接年竞争手
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
单体墅
350
6
6
8000
8250
8500
联排墅A
267
25
15
4550
50005100
53005500
联排墅B
220
65
20
4550
50005100
53005500
联排墅C
299
43
23
4550
50005100
53005500
联排墅D
272
21
0
4550
50005100
53005500
叠加复式A
224
14
5
4200
4300
4500
叠加复式B
261
26
5
4188
4288
4388
叠加复式C
207
46
46
4210
4400
4680
叠加复式D
248
46
3
4188
4288
4388
叠加复式E
255
32
0
4188
4288
4388
层公寓A
158
35
20
2800
3000
3200
层公寓B
152
40
20
2800
3000
3200
层公寓C
119
35
25
2800
3000
3200
层公寓D
169
86
70
2800
3000
3200
合计
——
520
258
——
——
——
2长春明珠
（1） 项目况
2003年万达开发7万方米（包括70套联排墅层住宅）现已基售完层户型面积100—140方米2004年开发二期二组团开发面积17万方米包括14栋层3栋高层面积区间90200米没类墅产品销售价格30843560元米
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
墅
200300
70
100％
4000
4500
5000
层住宅（11）
59486034
72
90％
3100
3250
3400
层住宅（22）
88
204
90％
3100
3250
3400
层住宅（32）
11159
192
90％
3100
3250
3400
层住宅（42）
181224
60
100％
3100
3250
3400
合计
——
598
572
——
——
——
3鸿城国际
（1）项目况
2004年鸿城国际推四栋高层售价基保持2800元m2左右售部分类墅产品市场价38004100元㎡
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
墅
296335
109
9633％
4988
5200
5488
花园洋房
220260
192
50％
3500
3800
4080
层住宅（22）
100130
70
70％
2900
3150
3400
层住宅（32）
120150
220
80％
2900
3150
3400
层住宅（42）
140170
82
70％
2900
3150
3400
高层住宅（22）
100130
80
70％
2700
3000
3300
高层住宅（32）
120150
240
70％
2700
3000
3300
高层住宅（42）
140170
80
70％
2700
3000
3300
合计
——
1073
743
——
——
——
注：表格数二三期销售情况
4中海·水岸春城
（1）项目况
中海·水岸春城定位中低档住宅某种意义说取定市场先机期开发12万方米已销售55万方米左右期二组团已8月29日正式开盘力户型面积区间140—200m2层住宅目前销售均价已提高2700元m2外中海商业街已开始发售总开发面积4000 m2分置外置两种形式单户面积区间120220 m2销售单价43006500元间目前已间咖啡厅间干洗店开始试营业12间店面正洽谈中
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
层住宅（22）
8278998810148
330
80％
2400
2700
2980
层住宅（32）
1122014581
440
80％
2400
2700
2980
层复式
230
30
90％
2400
2700
2980
合计
——
800
643
——
——
——
注：表格数期销售情况
5南郡·水云天
（1）项目概况
南郡·水云天开发商香港南益集团长春南方房产开发限公司该项目位长春市阳区南湖公园西侧北长春电影制片厂南延安路西湖西路东富苑花园距南湖公园仅路隔总面积10万方米总建筑面积178方米 中住宅14万方米公建38方米容积率152绿化率42
（2）产品构成
南郡·水云天住宅总户数834户产品构成层（7层）高层（16层）产品面积区间130㎡—240㎡户型三房两厅五房三厅层复式力户型150方米左右三房两厅约占总量70
（3）商业配套：
南郡·水云天配套包括湖西路商铺区会湖西路侧商铺设满足区业日常生活需求商业娱乐配套区会康体功设功运动房健身中心等项运动场休闲配套设施
6万科（城市花园东区）——具鉴意义项目
（1）项目况
2004年万科已二道区北方市场面开设新项目东区力产品万科专利产品情景花园洋房万科拟中国第产品牌优势吸引部分具资情调置业者
（2）产品销售情况价格（截止2004年11月）
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
层二房
8897
67
55
2700
——
3200
层三房
125145
183
151
3100
——
3600
情花
106181
80
58
3580
——
4288
合计
——
330
264
——
——
——
7富苑华城——成功转变销售策略楼盘
（1）项目况
富苑华城产品结构定位原2003年销售情况年该公司推出二期户型提出超级星国际青年社区概念吸引批中户型置业者外迫资金回笼压力富苑期采幅度降价非市场手段消化部分存量房力产品价格已降2500元米左右定程度中高端市场形成击
（2）产品销售情况价格
产品类型
面积
（㎡）
总套数
已售套数
起价
（元）
均价
（元）
高价
（元）
高层住宅（22）
90117
126
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（32）
140160
254
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（42）
195220
160
40
2980元㎡
3800元㎡
5390元㎡
高层住宅（22）
100
165
40
详
详
详
高层住宅（32）
140
165
40
详
详
详
高层住宅（33）
250300
99
40
详
详
详
墅
395400
60
40
5280元㎡
6000元㎡
7280元㎡
合计
＼
1029
40％
＼
＼
＼
四2005年长春中高档项目开发动态
2004年房产销售形式160米中户型产品广受市场青睐存量较少160米户型成整市场滞销产品存量较预计2005年产公司根目前市场情况会增加中户型开发建设中高档品牌项目影响力开发公司产品形态会层整市场会增加墅开发量中高档项目品牌房产开发公司2005年市场开发动态详细预计分析：
1万科·东区：万科年推出情花广受市场欢迎前提明年会情花类产品会陆续高层建筑增加户型开发会60—90米
2富苑华城：2005年富苑华城期西侧进行二期开发建设开发节奏会组团滚动式开发模式进行会期样进行规模开发方面资金压力较方面销售增加难度二期开发占面积4万方米目前正规划中开发栋数5栋均高层住宅户型中户型18—60米星座户型外余户型会110—170米适中户型
3融创·城：2005年融创·城期销售形式良前提期北侧进行二期开发建设占面积15万方米根目前期剩余房源情况（200—300㎡较）二期会增加中户型开发建设90—180米间户型产品形态会层住宅（景观公寓）
4亚泰花园：亚泰产继杏花苑热销春城明年进行三期樱花苑开发建设占面积约25万方米建筑面积40万米产品形态层高层辅分析户型会中户型开发会增加60—90米户型开发量
5长春·海城：长春·海城期占34万方米分三组团开发现开发B组团占面积约12万方米2005年进行AC两组团开发建设占面积约22万米产品形态层户型会100米三房户型
6长春明珠：长春明珠期二期热销2005年进行三期开发建设占面积约20万米现正规划中产品形态层会增加墅开发量户型分析会增加70—90米户型开发量
7中海·水岸春城：中海水岸春城2005年开发建设中整体规划会调整二期占约30万米层墅产品户型层会120米户型
五长春市墅市场形势分析
1长春市房产墅市场区域分析：
长春市房产墅市场高新技术开发区净月潭旅游开发区西南东南两开发区南关区阳区辅
长春高新技术开发区墅项目天安·第城融创·城项目开发量整体规划建筑风格均融创·城墅产品规模开发模式期占15万米墅类产品整建筑风格属欧洲镇建筑风格
长春净月旅游开发区墅项目森林华墅蕴城墅代表规划建筑风格均欧洲建筑风格高绿化率紧净月潭成项目两突出特点
区域墅项目鸿城国际家园富苑华城中鸿城国际墅产品类较家园墅产品类花园洋房富苑华城墅产品类独立墅
22005年房产墅市场开发动态：
墅产品2004年持续热销基础2005年已审批项目会增加墅开发量开发量方面两方面特点：
（1）已开发墅项目基础会持续进行墅开发：融创·城森林华墅蕴城墅等
（2）原没墅产品开发项目基础增加墅产品开发：中海·水岸春城优山美美印溪谷等
整合推广③定位篇
〖定位清晰 形象鲜明〗
总述：关生活方式落点
房产界单纯销售钢筋混凝土等硬性居住环境项目已法现代追求生活高度注重附加价值开发理念倍受青睐
天安·第城城市1成功士造核心进行四年宣传推广居住价值感提升天安中国品牌日益深入心天安·第城名副实成长春首屈指国际化高尚社区——二期销售产生巨推动作
天安·第城（Ⅲ期）然拥长春市趋完美精品建筑园林环境种完美优越生活方式准确传达customer（消费群）档次类似楼盘予区需题支点天安·第城（Ⅲ期）基规划分析方寻解求证目标锁定样动字眼——
Lake District 英国湖区
（详资料见附件）
湖区深入挖掘认天安·第城契合参表征案名包装核心价值题定位广告宣传性买点围绕Lake District 进行全面包装
二推广案名：特色延展出处
（）推广案名命名原
l突出三期众然资源
万米景观湖天安·第城景观三期优势应首先利珍贵资源吸引目标客户
2满足目标客户精神需求
谓三代出贵族体现文化涵稀缺性获取事业积累成功士更希赢种够满足精神需求生活前提必须考虑客户精神需求挖掘赋予三期丰富高尚文化涵期宣传推广中断丰满
3诗意栖居美联想
4案名简洁易记朗朗口易传播
5欧式风格相吻合
6建立然尊贵
案名推荐1
天安·第城③Lake District湖区
推荐指数★★★★★
推荐理
1 命名天安·第城III期推广核心概念吻合
2 直接表现出III期重卖点——湖
3 命名天安·第城形象致性——实落俗套简洁富涵
4 新意具强烈识性记忆度
案名推荐2
御景湖滨 推荐指数★★★★★
推荐理
案名突出三期湖卖点特征御字显示出天安独天生尊贵项目涵推荐案名前做简单市场调查调查象实力意购买墅约60喜欢案名觉该案名朗朗口体现出墅贵族气质目标消费群喜欢认案名确定导
案名推荐3
Wind美岸 推荐指数★★★★★
推荐理
Wind意风取英国湖区代表性湖windmere前部意水具风水意卖点湖区生活相吻合涵深刻美岸联想湖区岸边错落致墅庄园尊贵惬意气十足整体美感涵兼具突出中西合璧特质
案名推荐4
温德米尔 推荐指数★★★★☆
推荐理
天安三期重点做湖区概念温德米尔湖湖区具代表性优美景点直抒卖点旨明确英文具风水含义案名采音译方式具极强欧化特征天安·第城项目整体风格相符
案名推荐5
温德美岸（温美岸温美岸） 推荐指数★★★★☆
推荐理
突出美感温德米尔卖点情况进行少许改动兼顾案名形式容双美特征
案名推荐6
英伦湖区 推荐指数★★★★☆
推荐理
湖区具深刻文涵前缀英伦英式贵族尊贵气全面彰显传承二期已造项目形象
案名推荐7
Aha湖区 推荐指数★★★★☆
推荐理
案名活泼生动外表易流传朗朗口深刻文涵三期整体定位相吻合整案名种突然发现间奇迹惊喜非常感觉产生限遐想
三命名系统延展
1 工湖
l 温德米尔湖
2天安·第城街路
l 百朗街
l 博文街
l 水仙街
l 彼街
3工湖亭子
l 廊桥
4会广场
l 克斯威克广场
5会
l 卡姆布雷尔兹
6三期组团
层洋房——抚云名庄
世纪英国作家Alfred Wainwright湖畔山丘Orrest Head湖区壮丽景色居然改变生观
独立墅——白鸽庄园
著名英国诗华兹华斯（william wordsworth）湖区隐居年居白鸽庄园（Dave Cottage）令湖区灵气外添文名
独院墅——希尔庄园
著名作家毕翠斯出书彼兔英国湖区带少动事风靡英国年常常度假更长期定居丘顶（Hill Top）
联排墅——三杰庄园
华兹华斯外两名诗柯勒律治（Coleridge）骚塞（Southy）合称湖畔诗常聚酒风
四项目核心价值体系建立
现实角度天安·第城二期产品质量风格直受置业者欢迎明年继续建筑身进行包装尊贵气融入英伦贵族生活方式中Lake District湖区引入疑产品推广添加文化涵2005年推广基础文化做深做透
着工程进度加速景观道优美景致已呈现会核心价值建立提供部分现实10月份前4400㎡豪华中心会投入成功士尊贵生活进步展示三期生活概念更浓万米工湖会春城亲水财富阶层带惊喜成三期核心价值体系支撑点英国湖区恰恰够满足居住需求心灵渴双重质感生活
围绕Lake District湖区利益点品牌产品提升文化高度营造〖尊贵＆休闲〗生活构成推广核心价值体系
概念
规划
建筑
传播定位策略核心买点阶段题媒介传播
销售现场流程阶段推介重点说辞
客户开发（营业推广）SP活动
物业服务质量社区文化
工程样板间样板环境房通道工程进度
2005·天安产文化年
——传播文化销售文化物业文化
品牌——
文化—
产品
通英国湖区生活核心文化线全面导入发掘出项目潜价值限度增加项目附加值三期性更鲜明具贴性感召力优质素溶入三期广告宣传公关活动现场包装园区规划建筑设计中成提速三期销售力利器
五题定位——谁？
2005年天安·第城三期全面深入演绎Lake District湖区贵族化休闲式生活城市1成功士拥量身定制养生天堂必种生活方式浓缩成精炼项目定位——
①世界级富养生天堂
②原版英伦湖畔墅区
六广告语——脍炙口流行语
针面项目定位提出易流传容易记忆广告语增强三期口头传播性湖区生活深入心
1成功士养生天堂
深度涵养生活
深层涵决定生活高度
爱湖边日子
天水岸生活
陶然湖畔天
心情盛开方
七卖点提炼
三期产品想具强烈市场震撼力成功士置业群中引起强烈反响拥性鲜明题卖点支撑生活概念工湖列首选二期固
富源区——财富基学城——教育基豪华中心会——会晤基景观道——休闲基等卖点中部分继续延展扩形成整体攻势促进三期品牌提升产品销售
USP1：品牌文化
房产高价值性风险性决定品牌重性四年天安中国天安·第城推广销售程中功勋卓著历年砺练天安品牌进步沉淀完全理相信天安品牌三期湖区文化推广程中会继续扮演重角色
USP 2：风水湖（WINDMERE）
天安湖区文化强力推出工湖作言喻会成包装重点
USP 3：五星VIP会
明年10月份豪华中心会（占20000㎡）投入会呈现运动健康尊贵休闲气必然会成湖区生活重组成部分期销售淡季活动执行中全年营销推广中会起重作
USP 4：800M景观道
工程进度加快日渐成熟景观道优美景致已稀见明年会样板间现景生活方式造增强现场气氛
USP 5：原版Lake District规划
建筑产品湖错落排列景观品设置会呈现深度文涵英国湖区诗文化全面演绎增强三期居文化深度高度
USP 6：风靡中国独栋
东部层产品湖联排墅独栋独立墅独具匠心建筑设计高尚置业者舒适全新体验
整合推广④品牌篇
〖强化品牌 提升价值〗
总述
毋庸置疑品牌产品价格提升具重意义里面包括开发商品牌社区品牌两部分面逐阐述
二开发商品牌：
1开发商品牌产品推广重意义？
（1） 配合三期推广促进销售天安·第城期二期销售推广品牌产品销售具极促进作
（2） 提升置业者产品品质关注信长春置业者置业观念中品牌侧面代表楼盘形象实力助加强置业者产品品质关注信
（3） 增加天安三期产品附加值天安品牌宣传侧重整体实力开发业绩配合英伦湖区生活题三期产品需天安品牌做进步提升丰富天安品牌文化涵天安品牌三期产品结合更紧密
（4） 延续深化天安·第城品牌线天安正式进入长春年会提出品牌推广线配合2005年天安三期推文化题提出品牌文化建立完善延续深化天安·第城品牌线三期营销推广服务
2 2005年天安产品牌推广定位
果天安作认应该文化思想魅力产界天安应该领袖成领袖仅仅权力更格魅力 应该超越般领导精神领袖——
宣传题1中国具文化魅力产开发商
阐释：
突出天安家思想远见文化涵开发商表达出特质建筑品质意义
天安前广告语产品义实践者重点诉求产品品质广告语前品牌定位承超越
宣传题2中国文化产精神领袖
阐释：
天安中国19年致力高档楼盘开发深谙高尚士居住需求
种高档物业形态均涉例墅产权公寓商务中心等
楼盘开发中坚持追求建筑生活高度谐
开发程中注重继承创新典土完美结合
宣传题3领衔提升中国居文化
阐释：
表达出天安居理念产文化中领袖位
居文明涵义宽广气势磅礴引领居文明表现出天安品牌力量位
三社区品牌
天安·第城通四年城市1成功士造概念包装深化已成春城富贵阶层身份标签高档楼盘中处翘首位置特2004年10月24日天安·第城高尚社区标牌揭幕仪式举行天安·第城国际化高尚社区位进步巩固
三期重点引入英国湖区生活方式通现场售楼处样板间示范环境工现场房通道包装楼书宣传页户外广告制作现场售楼员说辞统培训影视媒体立体化灌输面媒体渗透员公关互动活动举行种营销手段整合推出独特文化涵融入整社区中
英国湖区英格兰威尔士十国家公园中英国著名休假誉英格兰美丽区英国豪称花园第入选环球绿色旅行(Green Globe Destination)风景点时美国国家理旅行者杂志评选生必50方样荣誉样尊贵气渗透天安社区中必然会进步提升天安·第城项目现品牌度城市1成功士造品牌形象进步达验证2005年天安·第城社区品牌会具更加广阔升值空间获全面高度升华
整合推广⑤产品篇
〖包装位 基础〗
产品包装核心
性形象确立完成天安·第城（Ⅲ期）完成形象阐释种传播方式力诠释湖区生活涵义天安·第城（Ⅲ期）附加生活方式销售出
传播生活方式众逐渐接受必须动心具体容作概念支持观天安·第城（Ⅲ期）目前具备条件先天许优势外显然根（英国）湖区特点规划布局建筑设计景观品环境营造期建设样天安·第城（Ⅲ期）真正吸引住目标消费象
二布局规划建议
根天安·第城三期块特征设计指标结合目标客户特征喜三期推广定位等素三期面布局定体现名流湖畔生活气质韵味应充分考虑建筑布局节奏感韵律感
1充分利势走墅湖岸外辐射整体建筑布局然景观谐体富韵律
2讲究建筑形态变化落差块湖景开阔处建独立墅排次独院墅联排墅整建筑群富层次感变化
3规划景观设计方面三期建筑群落划分型组团结合三期量身造湖区生活分英国湖区著名庄园街区命名时建筑风格景观品运湖区镇墅庄园特色相吻合
4三期总体规划侧重充分利路走势连接通道路三期墅建筑原住宅公建筑等成区相互联系时充分考虑湖景观会周围景观形成起伏错落湖畔风景线建筑景观然谐生
5三期特殊性两部分组成两部分相分离东部层距景观湖较远建议增加层附景区观赏性增强会景观增加东部层附加值两部分够享风景配套整三期景观形成谐统体
6西部墅较建议湖范围适堆坡造景距湖较远墅领略温德米尔湖秀丽风光
三建筑外立面风格建议
更符合天安·第城三期产品定位化突出湖区概念风格配合三期产品营销推广保持社区整体风格谐基础突出三期英伦湖区关联性相似点特建议：
1外立面参层次分明黑白灰色调
三期湖区建立直接关联性深化湖区概念便宣传推广建议三期建筑外立面兼顾社区整体风格基础体现层次分明黑白灰色调营造浓郁英伦风格
英国湖区镇型建筑径庄园墅均黑白色彩搭配观中国香港世界豪宅黑白色外立面少数（列图片摘湖区代世界部分著名豪宅见风格相似性颇高）
2采飘檐斜屋顶立柱配浮雕效果
湖区建筑世界知名豪宅采飘檐斜屋顶立柱配浮雕效果具种古典气质特殊文化涵
突出三期湖区关联性文气质建议三期参考湖区建筑浮雕立柱飘檐斜屋顶等设计手法增强三期建筑特色美感
3设置环回360度观景台室外景观楼梯
英国湖区英国美丽方湖光山色风光秀美天安三期天安·第城美丽区域具绝佳景观湖限度突出三期景观优势时期宣传推广找强力支撑点建议设置环回360度观景台室外景观楼梯景观室外种角度览疑
四样板房装饰建议
英国湖区更然融入三期推广中强化湖区推广题客户限度解认知三期提供产品生活方式——名流湖畔生活配合三期整体营销推广鉴湖区精致生活增强样板房示范环境细节握特提出装饰建议：
1通性建议——营造文化
Ø 墙绿色藤植物点缀窗台门庭前屋檐放满吐艳花篮
Ø 墅前庭花园设置太阳伞露天座椅等设施增加情趣
Ø 书房卧室床头书柜摆放莎士亚文集简·爱等英国文学名著渲染文化气息
Ø 墙壁镶嵌挂橡木框画设置水族宫背景客厅
Ø 样板间包装参旅馆特色进行布置：餐厅摆放维利亚时代瓷器室安置英式壁炉等
2性化建议——具特色
Ø 层洋房：强调温馨——欧式高雅文气息精致风格（6月中旬推出）
Ø 联排墅：强调舒适——舒适富生活情趣理想居（8月中旬推出）
Ø 独立墅：强调豪奢——种源英国湖区古典现代结合尊贵湖畔豪宅（8月中旬推出）
五景观品建议
深化天安·第城特三期景观环境优势建立加强三期英国湖区关联性特根英国湖区天安三期景观特点作出建议：
1社区景观品
①诗雕塑
著名英国诗华兹华斯（william wordsworth）湖区隐居年居白鸽山庄（Dave Cottage）令湖区灵气外添文名建议社区景观湖畔设置诗雕增强天安·第城特湖区文化涵
②廊桥水车
工湖建造廊桥桥建屋形17世纪英国常见型桥屋（Bridgehouse）湖边建造水车品供孩子嬉戏业拍留念等
③帆船
湖设置观景台湖岸码头者钓鱼台湖边湖中延伸部分湖边泊艘船木筏阳光深蓝湖水衬托营造湖区休闲气氛
④观景座椅
选择风景优美位置安置欧式长椅供业休憩读书品茗观景营造独具特色休闲生活
⑤标志
通栋墅道栽种树木草坪带性特色私标志显示出容扰清静显现出身份尊崇具鲜明性色彩增加社区生活情趣
⑥墅景观
墅四周栽种鲜花绿树周围造型致木制栅栏围合营造出隐逸私密效果富生活情趣
墅私家花园里栽种葡萄爬山虎黄色水仙花等蔓生植物绿色夏季整花园里芊芊蔓蔓生机涌动份模糊清诗意心情花园里设置秋千摇椅等休闲设施静静书闭目养神会拥段美时光
2湖景观品
①湖区清新雅致湖酒吧湖边设置凉亭盏风观光赏月
②湖设计成曲线优美观湖路线增添景观乐趣
③Windermere天鹅湖区美丽道风景线三期考虑湖边放养水生物增强营造工湖宁静外动感生态概念
④湖做成鹅舞台湖边湖中延伸部分相继游蹒跚岸身边伸手抚摸洁白修长羽毛买谷物喂甚天鹅嬉戏
六功配套完善建议
天安三期应原功配套做深做透外应充分利天安三期水景园林绿化等然资源优势然资源挖掘开发出新功天安三期功配套具区竞争手独特优势
1总体配套：
已部分：包括五星级中心会——集健身休闲娱乐体功场高尔夫球挥杆练场——业家楼享受Golf乐趣l景观道——充分体验欧洲街景风情
建议增加：根三期然资源建议修建湖畔天鹅乐园——修建湖畔码头精心布设环境设置休闲座椅桌欣赏湖景天鹅等享生态然谐乐
2建筑配套：
英伦湖区生活应体现私空间延展品质建议独立墅独院墅提供精装修花园墅交付时适绿化品等方面增加创新亮点铺设草坪修饰栏杆摆放太阳伞座椅开挖渠等意更限度提高墅生活附加价值吸引客户产品关注认
4建议：通栋墅路根业偏需适做性化修饰栽种业喜欢树木花草设置前方通××庄园指示路牌等成私家林荫道
七环境建议
1社区环境：英伦湖区生活仅仅湖景秀美更应创造然谐整体生态环境——社区绿化做进步修善放置符合英国街区风格社区指示系统等
2工环境：作英国风格高档楼盘天安三期工现场应留专业高效整洁规范印象建议工形象保持整体工统着装材料放置整齐
3通样板房工应开设房通道两侧围档围合道路量整消费者天安三期形成美印象
八物业服务建议
1 什进行物业服务建议：
提升天安·第城品牌产品知名度
配合天安·第城三期湖区文化生活推广
提升天安·第城三期湖区高质量高品质生活
2 进行物业服务改进：
（1）提升天安·第城品牌产品附加值竞争力建议：天安·第城品牌产品核心言具较强市场影响力整房产市场较万科产中海产说外角度产品附加值方面讲天安·第城售服务加分点确万科中海整房产市场更接受认万科中海产品品牌影响力外更中万科产中海产物业服务基建议天安第城湖区产品推出际全面提升物业服务品质整项目推广加分提高产品附加值竞争力
（2）加强服务理念深入服务意识建议：着三期产品推出说天安·第城整项目产品文化生活全面提升物业服务求越越高建议物业公司原良物业服务基础全体物业服务员进行培训加强服务意识勇创新突破应业需提供更更优质服务
（3）全面提高业满意度物业服务建议：根目前物业公司提供物业服务范畴容通物业服务业调查问卷形式充分解业物业服务满意程度社区活动业建议业访谈业会形式丰富业业文化生活提高全体业物业服务认程度形成良市场满意度
（4）物业公司形象全面提升建议：物业公司形象全新塑造前英式家物业服务基础物业公司部通物业服务理念物业服务意识物业服务力范畴全面提高强化物业公司核心—服务力服务优势体现出英式家众服务
核心物业服务体系服务优势建议外形象建立报纸广告户外包装板形式外展示宣传强化物业公司整体形象
整合推广⑥执行篇
〖切实执行 整合制胜〗
>> 总体推广策略简述 <<
天安·第城2005年营销推广核心产品销售推广干英伦湖区生活基础形成点·线·面结合推广网络具体：
1亮点：阶段制造数亮点广告次活动产品种政策……
2三条线：产品线品牌线文化线机结合全面塑造项目形象
3整合面：整体涉物业工程广告SP互相配合合力取胜
传播拉动
工程包装
现场推动
物业活动
品牌线
产品线
文化线
目
标
实
现
>>推广阶段划分<<
年度市场推广中整销售周期具体分成四阶段品牌升华阶段概念引导阶段强势推广阶段持续销售阶段四阶段时间界定推广题等：
春季房交会 层开盘 墅开盘
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
品牌升华阶段 概念引导阶段 强势推广阶段 持续销售阶段
前期 期
具体划分>>>
第阶段：3月初—4月中旬重点销售二期尾盘
时点1：房交会：约4月旬
第二阶段：4月旬—6月底重点销售三期层产品
时点2：三期第次开盘：约6月中旬
第三阶段：7月初—8月底重点销售三期湖畔墅
时点3：三期第二次开盘：约8月中旬
第四阶段：9月初—12月底重点销售三期尾盘
>>阶段推广策略<<
NO1品牌升华阶段
时间划分：2005年3月初—4月中旬
销售务：二期剩余产品销售60
预期问题：
进行二期剩余产品推售 带动现场气 先竞争手步抢占潜客源 势提升天安品牌
广告传播：品牌形象 + 软性新闻 +销售信息
推广策略：
利公关活动户外广告天安品牌软性稿等组合拳形式市场消费者目光吸引关注天安·第城三期新产品推出预热市场培养拉动目标消费群天安品牌进步认
执行说明：
突破障碍1——重新包装产品化阻力优势
□状况测评：
目前二期剩余产品100套惯常尾盘推售方式会太作需重新包装冠概念融合助销售 □产品分布：
层户型复式洋房34跃联排墅 □概念包装：
层户型
·包装准备：4月初做出3套精装样板间
·产品特点：突出户型居住舒适度精装修特色
·关键词：睿智领感
·包装概念：〖苏格拉底〗国度
·概念解释：古希腊哲苏格拉底认乐沉思程中洞见生活真意追求境界
·生活描述：置身180㎡宽愉悦层中禁慨然兴叹先哲苏格拉底境界深刻思考种国度世天堂般感受
复式洋房34跃
·包装准备：4月初做出2套精装样板间
·产品特点：面宽采光视野开阔
·关键词：优雅浪漫流畅
·包装概念：〖华尔兹WALTZ〗境界
·概念解释：华尔兹步态轻盈优雅欢快社交舞会中重舞蹈形式18世纪期盛行维纳19世纪风行欧洲国常出现歌剧（茶花女）舞剧（天鹅湖）中作交响曲乐章出现柏辽兹幻想交响曲柴科夫斯基第五交响曲……
·生活描述：置身宽敞明亮视野开阔复式洋房沉湎18世纪期盛行维纳华尔兹圆舞曲中轻移慢舞张弛度流畅旋律阳光沐浴沉醉已
联排墅
·包装准备：4月初做出2套精装样板间
·产品特点：空间层次感室花园
·关键词：奢侈神秘舒畅
·包装概念：哈瓦（Habano）空间
·概念解释：雪茄代表着品位男奢侈神秘成熟男绅士风度体现抽雪茄容迫程中：支222道工工序哈瓦雪茄说定出段完整时间关掉手机关屋门坐里严格遵雪茄礼仪——剪口取火然虔诚态度慢慢专心致志品味
·生活描述：错层式三层变六层结构样示神秘魔力空间感受居间点燃支哈瓦会知觉缓解压力改善心情延长思考问题时间……
□推广道具： 针三种产品分做成概念核心楼书式生活读户型图集DM等面资料限度概念融入中做细做足全面演绎特色生活
1 根概念命名重新撰写户型空间描述文字
2 宣传品中加入三类产品样板实景展示
二突破障碍2——活动媒定客户吸引推介 1针汽众置业群 目标群锁定：
汽众中高层理员汽贸城私企业长春私家车俱乐部会员 宣传途径：
根部分群信息接收特征利车周刊栏目容发行通路等优势制作媒体楼书短期达集中明确广告覆盖产品渗透 时间：2005年3月14日—3月20日 2针吉林学置业群 活动题：
倾听您声音设计您家
——天安·第城生活沙龙茶话会——
活动时间：2005年3月
活动点：天安·第城销售中心
活动容：
座谈会现场展开话环节请评述目前长春楼市购房标准等（户型段装修）法
设计问卷居住惯购房倾等常规类问题外天安·第城关介绍融入中潜客户进行更深步测试
会邀请家起参观天安·第城园区
参加物：
邀请吉林学汽众高新企业高层等重点区域潜客户
特色+目：
售前市场调查三期营销巧妙结合便访者仅获取市场需求信息渠道更够成项目买家
通系列环环相扣调查—访问—参观会潜买家需求较深解时会天安第城优势特色尊重性规划建筑设计社区尊贵品位未发展魄力等详介绍潜客户推出意见建议予采纳天安
·第城产生浓厚兴趣增强置业信心
样集消费者调查产品推介身座谈会形式活泼花费高解潜客户需求心声更记名日销售良基础 4现场气拉动销售
（1）老业带新业：天安·第城2005欢乐置家计划
□目：鼓励业带动新客户
□形式：积分返现物质予刺激
□时间：2005年3月1日—2005年10月31日
□积分形式：
① 参加长春天安港力物业举办活动2分1次
② 品质生活投稿1分1次采纳2分1次
③ 配合长春天安港力物业调查问卷1分1次访谈2分1次
④ 带新客户现场房2分1次成交1分1万元
⑤ 带新客户参加活动1分1次认购会开盘2分1次
⑥ 重复置业实际成交额：2分1万元
□积分返现：1分50元
□积分：
2005年12月1日—31日现金形式返回
积分转推荐购房者折抵房款
（2）精装修样板房开放 a时间：4月初 b装修单位：高层精装样板间（3套）联排复式精装样板间（两套）
C信息传播：媒体广告宣传手机短信告知
三突破障碍3——发售VIP卡提前做沙盘等现场展示
1时间前提
2005年三期推广宣传页制作现场包装公关活动工程进度方面应突出提前概念密切关注竞争手动时进行营销推广置业群中形成先入印象
2VIP卡发售 ①开始正式发售时间：3月1日 ②传播途径：通客户资源传播 ③政策：排号名次分阶段实行先先偿原具体： 前25名购VIP卡：交2000元排号金签约抵10000元
26—59名购VIP卡：交2000元排号金签约抵8000元
60—99名购VIP卡：交2000元排号金签约抵5000元
④三期信息发布：仅限工湖会产品致类型
3湖区文化酝酿
（1）三期沙盘：
①时间求：4月旬（房交会前）制作完毕
②重点建议：全面展现湖特色
（2）三期湖区视频资料
①建议：前英国湖区进行实考查摄影摄
②时间：2月末—3月旬
（3）三期湖区文化长廊
（4）三期楼书宣传品（房交会前设计印刷完成）
四突破障碍4——进步丰富品牌文化涵令产品品牌互佐证
1核心概念：天安中国——领衔提升中国居住文化
2品牌推广具体操作：
（1） 召开媒体说明会讲述天安集团未年发展重心目标 2005年社区文化服务文化建筑文化等方面远景通新闻报道形式品牌文化年信息释放
（2） 推广第阶段4月中旬投放品牌广告结合销售信息拉动现场气：
广告题
A领衔提升中国居住文化
B中国文化产精神领袖
C中国具文化魅力产开发商
销售信息
天安·第城3期推出VIP卡正式面市
（3） 全年广告中贯穿2005文化年信息设计成具象化标识题涵强化消费者品牌涵理解增强购房信心手段
（4） 销售中心设置2005文化年板设计宣传海报夹带印刷品中
（5） 2005文化年中心安排周次社区文化活动
（6） 户外广告中路灯箱刀旗擎天柱作长期宣传品牌文化阵
NO2概念引导阶段
时间划分：2005年4月中旬—6月底
销售务：三期层产品销售70二期产品然销售
预期问题：
房交会亮相？
湖区概念推出？
三期层产品开盘？
层样板房展示做？
广告传播：湖区概念 + 层产品+销售信息
推广策略：
房交会前1—2周发布（少量）三期形象广告湖区特色悬念式广告进行市场预热引起消费者注目期房交会浓郁英伦湖区庄园特色全新亮相继房交会势展开增宣传力度湖区概念横空出世推出层产品广告短期集中优势媒体进行强势宣传时开展湖区生活题系列活动接开盘积累丰富客源外层精装样板房外开放吸引更客群直接带动三期层产品销售
执行说明：
房交会亮相
2005年长春春季房产展示交易会三期推广前哨战响知名度积累客户重时机重点制定宣传策略
1宣传引导
房交会期间媒体公众予高度关注类型新闻报道广告宣传等信息充斥视听房交会前周发布独具创意三期湖区形象广告展场悬念式提示广告引起面媒体读者关注天安·第城三期建立印象时吸引天安展区探究竟
广告题
天安·第城3期湖区·掀起2005生活风暴
销售信息
感受原版英国湖区意境敬请莅房交会现场VIP卡步面市
2房交会展场
（1）布展：三期展区设计超越需创新区楼盘设计思路避免常见敞开式布局设计围合式展区设计特殊材质运营建尊贵独特形象彰显出高贵气风范
（2）活动：通现场丰富彩活动消费者吸引展区采取发放纪念品定时抽奖等种途径争取消费者感
① 整点抽奖活动：
◎容：宾均填写调查单登记领取抽奖券副券投抽奖箱逢整点前时登记宾中抽出奖奖品价值500元工艺品价值2000元购房礼券中奖者选
◎意义：增强现场气延长客户现场停留时间解客户详细信息识效客群
◎集中抽奖机会：51长假期间销售中心举行5000元奖抽奖活动家具商家居饰品商联办
② 行艺术表演
展现湖区题行艺术者妆扮成莎士亚湖畔创作身着盛装绅士端着红酒高尔夫球手高尔夫等等吸引参展观众媒体眼球静止物引起较佳效果
种形式保证展场尊贵庄重失题谐
（3）服务：注重细节服务现场准备咖啡糖果点心消费者房提供优质贴心服务展场外准备房巴士日两次带意客户现场房举然直接找目标客户带传播销售会达数作时部分中心宣传资料会促进宣传成展开时制作精美房路线图现场点说明发私家车拥者区位解促达现场
3售楼处现场配合
然房交会吸引众市民目光销售卖场忽视
沙盘已移房交会现场展示销售接中心部展示相会受定影响增强售楼现场信息传达基销售讲解需建议：
时具体办法：
（1）售楼堂添置社区规划（鸟瞰总面）时购买优惠政策等相关信息板
（2）准备适量精美印刷宣传资料（楼书）保证房群全面丰富解项目信息
（3）三期宣传视频资料讲解
（4）背投播放英格兰湖区风光片
4政策吸引
（1）房交会期间预定购买天安产品客户享受程度折扣优惠具体额度执行方法议
（2）政策确立应媒体广告展会现场销售接中心板宣传资料等方面予明示力求达立竿见影促销效果
5园区现场
季节原4月底园林景观尚未做园区点硬景观公建广场墅建筑景观道景观二期样板房等现场设计相关布展板相应装饰
二湖区概念推出
1通广告强势传播湖区概念
（1）题：
天安·第城三期湖区
世界级富养生天堂
（2）软文：重点阐述天安·第城英国湖区蓝造三期产品房交会期间引起轰动未正式推出已形成火热认购现象
（3）硬广告：通精美强势题宣传概念增强感召力掀波澜湖区概念喷薄出
（4）户外广告：市中心跨街广告前进街路灯杆广告硅谷街路旗广告擎天柱广告步更换成三期湖区概念广告
（5）电视广告步启动
2现场湖区形象营造
英国湖区生活方式蓝销售现场进行全面包装：①室板②宣传品③三期沙盘④湖区视频室⑤文化长廊全面营造湖区氛围通声效图片实物等种形式访者解体味英国湖区梦幻境界建立三期湖区关联性时增添销售接中心文化感亲力
3精彩活动推动
开盘前开展英国湖区图片征集活动辅助湖区概念推广湖区概念更加深入心VIP卡发售样板间样板环境认购开盘等系列实践吸引客户达现场
<活动示例>
寻访世界富养生天堂
——英格兰湖区图片文学作品征募——
① 活动容：征集关湖墅图片（包括摄影数码载图书等形式需清晰美观）游记文学作品录带光碟等
② 活动奖励：入选作品天安·第城销售接中心展出时办方邀请专业士评出具收藏价值具湖区文明等奖项分颁发数额等现金奖励
③ 征集时间：2005年4月—6月
④ 执行方式
l 利新型媒体——网络进行网征集信息充分传达征集范围扩全国
l 申请天安总部兄弟项目通力合作期刊宣传页面媒体公布活动征集信息扩影响力形成全国联动互动局面
l 通报纸媒体进行全程预告—踪—结果传达次活动轰动效果全面释放湖区概念效传达整合营销推波助澜
⑤ 奖项揭晓：2005年6月中旬（开盘日举行文化长廊开幕颁奖活动）
三层样板间展示
1开盘日兴趣客户坐电瓶车观赏园区美景置业顾问引领参观层样板间
2银行高档俱乐部等机构组织联合举办游团说明会样板参观等联谊活动吸引潜买家参解三期层产品达潜移默化信息渗透
3激发式活动促销
时邀请已成交客户准客户层样板间环境示范区举办场开生面露天鸡尾酒会通已客户现身说法促发准客户购买决心层洋房美生活充分予展示令心生
四三期层产品开盘
1开盘前宣传
开盘前集中春城家面媒体电视媒体发布频次频率开盘信息广告外场客户均获精美开盘礼券礼品附赠三期产品宣传资料（楼书户型DM单）
充分利已客户资源通手机短信方式发送问候传达开盘信息达老业带动新业增加客源效果
2开盘亮点
2005年高端产市场竞争异常激烈年原高档楼盘净月潭附56墅项目开盘面样市场竞争三期6月层开盘应该采取型够形成社会热点具轰动效应活动营造火爆气氛增加社会关注度提高现场达率促成日成交
（1）建议1：明星造势：名具高社会关注度直接提高现场气形成新闻热点 天安·第城三期目标群中年具相济实力社会位定文化修养选择名应充分考虑目标群关注度偏天安三期产品文化 英国湖区文化相符合定关联推荐选：费翔蔡琴余秋雨…… 时举行湖区文化节——天安·第城夏季系列活动名场作整文化节开端节省费应密切关注05年长春举行演唱会类新闻热点名便参加天安开盘活动 （2）建议2：名模——助汽博会车模赛造势： 长春2005年汽博会7月15日——24日举行 前举行汽车模特赛赛期间层开盘时间中场赛请天安楼盘进行增加群楼盘关注度提高气时间选择开盘日前天安三期现场作赛场开盘日请部分模特场天安名义予定奖项具文化气质奖等等 （3）建议3：名车——助汽车等高端消费品造势 ①高端品牌车商联系宾利开盘日举行车展拍卖作价值千万名车够引起目标群强烈关注
②利长春汽博会举行契机楼盘现场展出刚线新车举行XX品牌新车线仪式助首次亮相机会提升气
3开盘优惠举措
开盘日签约购买天安三期层产品消费者获英国湖区旅游赞助资金选择折成现金
NO3强势推广阶段
时间划分：2005年7月初—8月末
销售务：三期墅产品达70＋层剩余产品
预期问题：
通公关活动带动销售？
强势推出三期墅产品？
展示生活文化？
开盘活动造势？
做前期剩余产品销售？
广告传播：创新产品 + 湖区生活 +销售信息
推广策略：
系列报纸广告策动公关行动运作品牌形象市场关注度提高高度通墅认购排号开盘信息开盘做准备
阶段推墅产品突出两点优势特征：
1独特卖点——湖2创新形式——独栋（产品）
新概念新形式吸引受众眼球形成广泛关注度美誉度报纸媒体中进行软硬结合炒作促进墅产品销售提升项目形象阶段持续销售起铺垫作
注 ：现距离第三阶段推广实战尚较长时间墅产品推广6月中旬前予具体策略甲方审定予安排执行
执行说明：
通公关活动带动销售
<活动示例1>
房产发展城市核心竞争力坛
背景：
吉林省2005年采取激进快跑策略长春济发展带定活力2005年必掀起新轮投资热潮城市发展高潮
操作：
采政府+媒体+商业互动赢模式拟邀请市政员学者教授汽领导中国首富级物（长三家店国美电器老总）等长春企业董事长总理
目：
建立品牌新高度直接接触目标群续广告推出做铺垫
应：
①前期预热（新闻发布会媒体见面会现场宾邀请）
②程执行（组织楼盘现场参观会场置放沙盘视频资料宣传品发放）
③会进（宾发送短信投递资料邀请参加活动等）
时间：6月20日—7月中
<活动示例2>
感受英伦文明领略名风采
——天安·第城英国5著名诗雕塑邀请展
目：
² 配合三期销售制造新闻热点轰动效果
² 宣传天安三期产品英国湖区生活文化
时间：2005年8月中旬（二次开盘天）正式揭幕
制作时间：2005年7月8月
点：销售中心现场
容：
² 利长春年届雕塑展（7月9月）邀请世界知名雕塑家吉林省知名雕塑艺术家艺术学院师生创作56尊英国文化名雕塑作品
² 开盘时雕塑放置销售中心配文化名简介请购房者界士参观
² 请专家界士雕塑进行点评评出佳创意雕塑受欢迎雕塑等奖项获奖作者颁奖
² 邀请新闻媒体记者雕塑进行报道
三期环境完成雕塑作品分放置三期园区中作景观品
二强势推出三期墅产品
1VIP尊卡面市（时间：7月初）
（1）制作VIP尊卡
（1） 数量：三期墅总数
（2） 面值：RMB 5000元规定期限持卡购买墅抵RMB 1万元
（3） 工艺：精工制作含24K金兼具收藏价值
（4） ：VIP尊卡购买三期墅效证卡优先签约
（5） 规定：VIP金卡转退规定期限未签约告失效
（2）项操作利益点：
① 名副实尊金卡体现三期墅居者位——尊贵中尊贵
② 金卡发放普通意义VIP卡作新闻点加炒作助媒体力量
③ 效提高认购率拥VIP尊卡者买会量寻找意购房者
④ 营建三期墅潜升值空间
2广告宣传：
（1） 整体思路：套房子找独特卖点通具特色产品卖点吸引客户眼球市场产生轰动
（2） 产品卖点挖掘：
① 湖注重湖景观
② 远离湖单位量通高差规划落错达观景目考虑绿化公花园等
③ 建议沙盘中三期墅花园北侧西侧做出部分楼体暂销售效缓解冷落感孤独感
④ 建筑形态希独统点联排墅间隔1米距离错落分布提高单价销售——低楼盘价格决定销售高档楼盘价值决定销售
（3） 广告诉求点：
天安·第城三期湖区
风靡中国独栋长春
（4） 宣传策略：
① 媒体策略：户外广告报纸广告辅宣传品定直投
② 发布策略：考虑媒体协办专栏形式连续周固定版面产商记者策划员研讨独栋建筑形式欢迎声音加深独栋认知程度
（5） 时间：7月中旬
（6） 期适加入联排墅信息
三展示生活文化
1样板示范环境样板间（渲染湖区文化）
（1）范围：三期墅北侧二期两栋
（2）风格：
① 展现湖区建筑风貌
② 融入湖区文化元素
③ 制作湖景风光围档
（2） 完成时间：8月旬
（3） 样板间数量：独院联排1套交房样板间3套精装样板
（4） 求：
① 道路铺设完毕
② 外立面完工
③ 部装修完工
④ 绿化树木花园完工
⑤ 围档完工
⑥ 建材展示完工
⑦ 房道路施工车辆道路分流
2宣传品
（1）品质生活期刊报道活动新闻事件加产品推介
（2）层产品尾盘包装折页
（3）墅产品型楼书
（4）尊荣VIP体验——天安·第城社区配套说明
四开盘活动造势
（1）准备工作：
①认购会：积累客户80（7月底）
②开盘前客户积累100（8月中旬）
③会工程全面封顶外立面做广场整初具雏形（8月初）
④景观道绿化景观品全面完工（7月前）
（2）开盘活动
① 题：倾听天籁启读生三期墅开盘庆典活动
② 活动构想出发点：开盘活动应着切合题制造轰动效应出发点形成市场热点促项目客群关注项目具体策略名效应+创新形式
③ 邀请资历较深演奏家舞蹈家方面费会太高方面通宣传吸引宾杰出音乐表演师迷提琴家中国梅纽——盛中国
④ 豪华级会封顶暨三期墅会开盘庆典
⑤ 天安·第城英国5著名诗雕塑揭幕仪式
⑥ 开盘仪式点选择景观道南端酒店外（查干湖）举行墅总量采种区隔强显示专属尊贵形式客群心理形成新鲜感带媒体记者行增加媒体曝光率
⑦ 参员：签约业准业
（3）续宣传：报纸软文期刊
五做前期剩余产品销售
1关三期层剩余产品采取：
A三期已购房客户进行关系营销宣传家园享计划藉发掘新客户
B继续重点潜力消费群（吉林学教授企业中高级技术理员）开展定宣传公关活动
C产品概念包装：DIY魔力空间——左右间隔
2关二期剩余产品：
通前期重点推售然销售时应余量通政策优惠宣传纸品推介等方法然消化
NO4续销阶段
时间划分：2005年9月—12月
销售务：三期剩余产品
推广策略：SP活动+现场包装+广告辅助
预期问题：
三期剩余产品推广？
现场气提升？
品牌销售推动？
推广问题解决办法
剩余产品推广——三期剩余产品包装
果前期推广遇阻碍二次开盘分析剩余产品优势劣势——强化优势转化劣势重新包装推出重点采定客户SP活动形式直接找目标客群辅助现场包装广告宣传
（具体策略根具体情况议）时间：2005年9月底
点：销售中心
参员：天安·第城三期业
目：带动新客户
二现场气提升？
1独立墅——东北豪华墅样板展示活动
目前确定三期独立墅栋正常销售应该成问题利市场中高端位吸引长春关注进带动三期销售——独立墅吸引力高端置业群现场然推介类产品
（1）造成东北豪华墅
根现实情况进行概念引入定制化设计甚增加国际级富具配套（直升机停机坪）真正提升项目产品高度
（2）样板墅装修开放：仅墅外立面花园进行包装形成完环境9月初开放高价销售
2三期业联谊活动——新邻里·咖啡沙龙
（1）时间：9月底
（2）形式：三期业联谊会
（3）活动创意：收获季节温暖咖啡滋润着心田业情体验美时光畅谈生活闲适……种轻松方式交流加深业间感情（详案议）
（4）政策：
① 三期业推荐位朋友成中心会会员享受VIP服务
② 继续推介老业带新业活动2005欢乐置家计划
3湖区生活·精彩绽放——英伦文化节
（1）活动时间：2005年10月
（2）活动准备：
① 三期独立墅样板房包装完毕
② 会广场外立面装饰完毕
③ 销售接中心开放时间延长晚9：00
（3）活动容
① 广场音乐会
② 英国戏剧节
（4）目：
① 聚集气增加房成交机会
② 营造文化氛围增加产品附加值
③ 时带动二期尾盘销售
4宣传品
（1）湖区生活实景图片集
（2）包装三期剩余产品楼书
（3）品质生活期刊
三品牌销售推动？
三期推广第四阶段9月—12月时段房产界瞩目事件中国住交会长春三名评选活动果前三阶段推广数少盘量求采取相应策略拉动销售基拟通住交会做文章
1 天安中国投资限公司参住交会深入坛评奖活动中长春项目利全国项目起全面促进销售作
2 天安·第城参中国名盘角逐作天安中国明星楼盘天安·第城2005年社区配套环境基成熟天安·第城实力参中国楼盘角逐荣誉利三期四期产品推广
3 住交会举行广告宣传业联谊活动庆祝酒会宣传中增加重卖点延展性效推动第四阶段半期销售
结：
部分——推广阶段划分工作容制订基天安·第城实际现状总体策略导充分考虑策略期执行行性
天安·第城（三期）年营销进度安排尚明确阶段广告未予具体化
涉促销公关等活动部分容具体操作相关部门研讨定
>>价格策略<<
策略二原三执行阶段四灵活运
1 策略：总体价格策略采低开高走总体价格策略
2 二原：采级价格体系指数定价原拉动销售原
Ø 级价格体系指数定位原：根位置景观楼层面积户型产品类等素进行定价实行房价原
Ø 拉动销售原：通二期剩余房源精装销售形成热烈现场销售气氛带动促进三期产品销售时通三期湖区生活样板展示价格策略调整促进二期产品销售
3 三执行阶段：
Ø 客户积累部认购阶段：2005年3月初—2005年4月末阶段价格执行低价入市吸引更目标消费群体关注客户积累达预计200名保证积累客户质量开盘做前期基础工作
Ø 开盘阶段：2005年6月初—2005年8月中旬阶段着广告推广力度加现场包装完毕具体调高原根市场反应现场支持情况执行层建议提价幅度原价基础提高23墅提价幅度建议原价基础提高35
Ø 稳销售阶段：2005年10月初—2005年12月末阶段通活动精装样板间开放楼市冬天断加柴点火升温阶段建议价格做调整幅提高增强购买业信心支持准客户造成强势心理压力促进销售
通三阶段价格调整开发公司价格策略体系控制实现步步赢市场反应制造出天安·第城产品断升值市场轰动效果
4 四灵活运：
Ø 付款方式灵活运：原付款方式基础增加种付款方式：着工程进度进行分期付款等方式达吸引更目标消费群购买目
Ø 二期三期价格体系灵活运：通二期滞销产品价格调整（局部精装全精装定制化装修等）加强三期产品销售实现二期三期价格策略互应作
Ø 根物业形象支持灵活运价格策略：工程进度种强势买点均横支持价格进行综合调整
Ø 根销售情况灵活运价格策略：根类产品销售情况时价格进行调整灵活掌握价格策略
>>现场销售策略<<
1销售现场硬件改造建议：
（1）什销售现场进行改造——销售中心存足：
Ø 目前销售中心传答信息明显具引导目标消费群购买欲
Ø 销售中心规划分区合理
Ø 销售中心沙盘户型板宣传资料传达信息具目性
Ø 现接台高销售中心门距离较远客户房见造成服务速度较慢现状
基点原建议销售中心进行重新规划布局崭新形象更加优质服务迎接访客户合理性化设计规划布局服务三期湖区产品销售三期销售利进行达预期销售目标
（2）销售现场进行改造——改造建议：
Ø 售楼中心分区布局建议：
层分区建议：销售中心东西分三部分分接区（天安·第城整体规划接区天安中国品牌接区天安·第城二期产品接区天安·第城三期产品接区湖区文化长廊接区）休息区酒水区
二层分区建议：东西分洽谈区（现二层会议室）收款区（现二层北侧放杂物房间）
备注：分区面图附
Ø 区域题装饰功建议：
接区域：原利资源基础销售中心入口东侧建型接台（放单桌桌放台手提电脑单椅）天安·第城鸟瞰图板换成天安中国品牌背景板现沙盘换成整天安·第城整体规划沙盘二期现户型沙盘放接区南侧整二期接区体现出天安品牌+整体规划涵题思想
视听区：通湖区文化湖区生活片目标消费群传达湖区生活理念生活式通屏幕动感词言视听室英国名著具英国特征饰品渲染感受强化客户三期湖区生活
三期整体规划区：通视听区诱导继进入三期沙盘展示区整三期沙盘产品户型进行讲解传达出三期规划思想建筑理念
建材展示区：三期建筑品质传达目标消费者通门窗开关强弱电智化墙体剖面建筑材料展示突出强化三期湖区建筑品质
湖区文化生活长廊：区域通具湖区代表性风景生活建筑园林品等图片展示加强目标消费群体三期生活更加住三期接区域更突出湖区文化湖区生活题
休息区：销售中心入口正着接台西侧两块板换成天安·第城商业街者换成两块容分天安外商公寓天安国际俱乐部题背景板
酒水区：目前酒水案台换成立体英式风格酒水服务台建议酒水服务设专门酒水服务员求懂英语酒水选择接英国湖区性特征成长春产具格销售服务特点
洽谈区：西侧墙面做湖区生活景观道背景板北侧墙面做会背景板题目：位房客户时刻感受天安·第城特文化生活涵
收款区：目尊重客户体现出天安·第城业高贵保证收款私密性
区域装饰品接桌椅洽谈桌椅配置建议均采英式风格时接湖区生活文化方面特点样营造出温馨优雅高贵众售楼处风格
2销售现场接流程重新制定建议
（1）什重新制定现场接流程：
Ø 服务天安·第城三期湖区销售
Ø 更加丰富完善天安·第城销售接工作引导客户感受天安·第城品牌文化产品特征倡导生活方
Ø 通天安·第城三期湖区文化生活倡导促进天安·第城三期销售
（2）制定现场销售接流程原：
Ø 销售接序原：接区→视听区→三期湖区→户型建材展示区→湖区文化长廊→园区→休息区→洽谈区→收款区→洽谈区休息区
Ø 客户接次数原：
第次访客户：固定接流程园区接步行接
次访客户：根客户心理特征偏进行效接园区接坐电屏车回房建议客户汽车坐客户车说明公司求
（3）销售接流程规划：
销售员热情洋溢开场→天安中国品牌文化介绍（背景板）→长春项目整体介绍（天安第城整体规划沙盘）→湖区文化涵生活方式（湖区宣传片英国生活方式现场感受）→天安三期整体介绍（三期沙盘）→三期户型介绍（户型图）→三期建筑材料介绍（建材展示）→湖区生活长廊介绍（湖区文化英伦生活）→公建广场介绍（配套）→景观道→中心会→层区域连排墅区域→景观湖（湖文化湖生活）→墅区域→景观湖→会→景观道→公建广场→销售接中心→洽谈区休息区→收款区→洽谈区休息区→送客
天安·第城销售接流程图：
休息区洽谈区→收款区→休息区洽谈区→离开
天安品牌→长春项目→视听区域→三期展示→户型建材展示→湖区文化长廊→离开销售接区
公建广场→景观道→中心会→连排墅层区→湖区→墅区→湖区→景观会→公建广场
销售中心接
园区接
销售中心接
3销售现场软件改造策略建议：
Ø 宣传资料摆放：建议二期接范围放置展架户型沙盘旁边放户型单张建筑规划楼书休息区洽谈区设展架放置关湖区文化生活楼书时包括期刊供访客阅读三期整沙盘户型接区设展架放置三期户型单张
Ø 园林品绿色植物摆放：建议洽谈区做范围湖区园林景观区（具代表性水仙花等）建议销售中心接客户区域均进行绿色植物摆放区域题湖区摆放较具代表英国特征花卉绿色植物
4销售现场背景音乐策略建议：
然天安·第城售楼中心改造三期湖区题容建议销售现场放较高雅富文化生活背景音乐找具英国湖区代表性音乐者放纯英文音乐
5三期组团销售策略：
房源分批分期推出制造持继热销局面层先推出天安·第城三期组团产品先推出做样板间样板环境23栋销售超80时推出三期二组团销售墅产品样方式进行外建议销售控制保留部分利销售房源开盘时期者市场冷淡时期推出带动销售
6员配置培训理
（1）员配置：
根三期位置距销售中心较远状况建议进行置业顾问贮备目前六名置业顾问基础增加23名置业顾问现场置业顾问数达89名分工明确（销控员客户资料电话资料宣传资料银行揭等方面）
（2）培训理：
A着社区品牌文化层次断提高特三期湖区产品推出求置业顾问原较高力基础提高综合力水特湖区文化生活领悟渗透
三期湖区文化生活感受领悟：通三期湖区文化湖区生活深入挖掘渗透三期湖区文化思想涵特生活方式传达场位客户
B建筑思想园林境界培训：三期产品湖区众风格赋予产品种全新文化涵传达湖区众生活方式实现
卖房卖房转化卖种文化卖种生活
C相关行业知识培训：装饰装修美术心理哲学品茶咖啡音乐体育摄影绘画欣赏力等方面培训断提高整销售队伍综合力综合水客户层次越越客户间距离越越短
>>媒体策略传播组合策略<<
1媒介运总策略：
项目三期推广追求城市1成功士·造高贵形象广泛深入确立项目认知认认认购媒体方面传统流报纸媒体杂志电视户外广告牌辅运网络营销全方位形式交互式覆盖目标受众时媒介广告发布时间频率互补充保持广告持续性起持续说服提醒告知作
2传播层面划分：
（1） 累积性传播
① 核心：影响利众传播工具进行品牌项目产品诉求产生影响作
② 具体应：NP电视户外写字楼TV车体
（2） 促进性传播
① 核心：接触售楼现场吸引群形成认知理解促进购买决策
② 应：板刀旗路牌围档宣传物料
（3） 关联性传播：
① 核心：提示制造新闻事件利新闻报道专栏文章形成口碑
② 应：活动DM报纸（软文新闻）
3媒介选择原：
（1）选择目标消费者生活影响力媒介
（2）选择目标消费者接触媒介
（3）选择目标消费者关注媒介
（4）选择性价合适媒介
4选择媒介
（1）报纸然广告投放首选投放量次东亚贸新闻城市晚报长春晚报新文化报车周刊
（2）电视媒体：吉林电视台市频道长春线电视台
（3）户外广告非常重环节春节西安路前进街更换广告容
（4）网络媒介
·网络广告：搜房网
·网站建设：发展商单位网站建设
·电子楼书线销售
6选媒介
（1）东亚贸新闻城市晚报长春晚报新文化报长春流媒体产商首选媒体
（2）车周刊新产成功士阶层影响力逐渐增强作直接目标客户锁定媒体成成报纸媒体辅助手段
（3）户外媒介长春市繁华CBD——西安路日均车流量流量密集方做户外广告消费者心目中树立物业形象良口碑促进销售
（4）网络媒体应
网站建设：行业单位建立网站已成时尚通网站推广产品效方式着网络环境逐步深入网解物业寻找信息已成种惯足出户网解新房产动态楼盘基情况消费者乐意
电子楼书：传统纸质媒体相生动详实电子楼书广置业者境全面掌握需楼盘信息时发展商销售员进行效沟通时考虑电子楼书刻录成光盘样更形象展示物业天独厚环境目标消费者更充分解楼盘信息
7种方式传播组合策略
（1）软性传播
建议溶入天安品牌湖区生活事件进行软性媒体宣传渗透天安品牌三期生活意间深入心达预期效果
（2）定公关
直接面汽吉等重客户举办系列深入营销活动邀请客户高新区企事业科研单位等前参观沟通互动时积极走出动门高新区企事业科研单位型社区等举行推介会推广高尚生活理念实现客户面面沟通建立良交流台观念进行引导 定期媒体举行座谈会茶话会等公关活动全年软性宣传提供先决条件
（4）分众传播
产销售愈愈目光锁定针性精确分众传播种定传播形式：
①针客户进行DM单直邮电话直接营销
②高档群聚集捆绑式宣传：品牌服装店珠宝行鞋店眼镜店美容院高档酒店咖啡厅星级宾馆名车装饰行汽车销售公司娱乐广场等
（5）SP活动
三期宣传活动点选择应突破2004年售楼处公建酒吧限制举行室外涉范围广活动扩宣传效果文化生活概念做足
>>总体预算<<
类
具体容
金额（万元）
广
告
类
NP
230
TV
30
广播DM网络
20
户外广告
70
合计
350
活动类
业活动促销活动认购会开盘
50
展会类
房交会
30
印刷品
楼书户型册期刊DM
30
现场
销售中心包装
40
样板环境
围档装饰等
20
30
总计
550
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