金融危机时代中国济发展
—房产泡沫
** 15金融3班 20151407339
1 房产泡沫涵义
济学中说泡沫资产价格严重背离基础价值暴涨现象房产泡沫指投机性购买需求增加引起房产价格持续涨现象说房产价格种涨真实需求增长基础投资需求快速增长拉动发生房产泡沫时土房屋价格高涨高真实需求支撑市场价值交易频繁形成种表面虚假繁荣
房产行业较容易出现价格泡沫济领域房产行业具三特征决定第房产业资源基础土土现代社会稀缺然资源供量难需求增加增加第二房产社会赖生存发展物质基础房产需求着济发展社会进步断增加第三房产行业生产周期较长供量短期难增加正特征房产市场供求关系难实现稳定均衡价格波动剧烈诱发房产泡沫重素
2 房产市场供求关系般特征
21住房需求般特征包括：
（1）作赖生存发展物文文联盟收集整理质基础住房种生活必需品基住房需求刚性价格弹性较（2）着生活水提高住房方面追求逐渐升级住房品质提高供求总量变情况房价呈逐渐升趋势（3）住房抵押贷款制度普遍实施住房购买力完全取决期收入水收入波动相住房需求波动更（4）住房需求仅消费需求投资需求住房资产现变成种高值商品更倾货币资产转化房产住房购买需求增加住房供短期难相应增加结果必定导致住房价格升
22住房供般特征包括：
221住房供受资源条件约束
住房建设需土区建设土面积限住房建设需量资金资金供受信贷政策等方面约束住房建设需钢材水泥等建筑材料建材资源充沛短缺住房供应速度影响较资源条件住房供硬约束条件
222住房供成级差租关系密切
长期住房供成决定住房价格决定住房供成素建筑成土成尤级差租级差租城市住房供成体着租价升房价然会水涨船高
223住房供受建造周期制约
住房普通商品样工厂部通流水线进行标准化规模化生成住房供短期缺乏弹性迅速适应市场需求变化时点非常容易出现供应求供求状态
述特征说明房产市场需求具确定性供较稳定供需求时间易错位时出现总量矛盾结构性矛盾总量矛盾容易导致价格起落结构性矛盾会引起房屋空置形成房产泡沫基础
3 房产价格泡沫形成机制
房产市场出追求住房价值目住房真实需求普通商品遵循相规律收入预期偏等诸素变情况房价升需求量会降房价降需求量会相应增加
研究房产价格泡沫形成机制需充分考虑供求弹性差异济学中弹性指变量变量变化反应程度相值供求弹性分指价格定率变动时引起供量需求量变动率价格变动率较需求量变动率较时表明供求缺乏弹性相反表明供求富弹性土供限性短期住房供难着市场需求增加增加房产市场特征需求富弹性供缺乏弹性
般说济增长率提高居民现期预期收入增加抵押贷款条件放松会引起城市房产需求增加短期住房供难需求增加增加交易量会明显增加价格会较幅度升说时需求增加仅仅引起均衡价格升
长期住房供富弹性着需求增加增加足够长时期十年二十年果房价持续涨投资房产利润增加开发商想办法克服城市空间限制市场提供更住宅程中然住房供增加速度住房需求增加速度房价然涨趋势供增加够改变房价会进步涨预期投机性需求迅速减少结果必然导致房价涨失动力甚引起房价跌房产泡沫破裂房产泡沫形成破裂机制
中国房产市场垄断性较强房价具刚性超额供更表现空置率升房价降
4 挤压泡沫措施
房产济泡沫存利弊关键控制适度范围避免出现泡沫济导致起落波动震荡适度济泡沫活跃济促进竞争推动房产发展国民济增长利整国民济样没点泡沫房产业繁荣果泡沫膨胀造成虚假繁荣利关键控制济泡沫度膨胀致形成泡沫济带严重危害
41土源头入手规范土市场
42建立健全房产市场信息系统预警机制
43加强银行监效化解金融风险
44利货币金融政策调控市场规范房产融资行
20世纪80年代日房产泡沫破灭世警示市场济环境政府做房产市场风险预测调控二房产更解决居住生活产品应分重投资回报三避免受高涨房产市场诱惑吸引动高利高额贷款购买投资房产日政府吸取教训重塑房产业程中推出三符合市场发展规律改革措施：通增加国债投入建设代价昂贵公配套项目恢复房产济部门活力提高房产附加价值二放宽限制刺激济日开始放松金融行业诸限制帮助投资者建立房产投资信托设立商业产投资互助基金三政府调整建筑标准便开发商房产项目开发高度限制缩短建筑方案审批时间鼓励节建材量实践证明改革措施实施日房产市场注入资金增强活力减少开发难度降低市民进入房产门槛日房产业迈入新轮持续发展周期
5 结
房产泡沫形成破裂程实际房产价格机制作必然结果程完全弹性理供求原理等基西方济学理予解释说房产泡沫市场机制发挥作种典型形式结果会导致社会福利损失出现市场失灵
土市场房产市场身特殊性行业相该领域更易出现市场失灵房产领域市场失灵微观济视角体现垄断造成社会福利损失外部性导致保障性住宅供足高档住宅供剩投机盛行导致贫富分化加剧等宏观济视角体现房产泡沫造成行业发展起落宏观济波动浪费济资源造成诸社会问题市场失灵现象存说明房产行业更需政府干预政府济政府干预万政府失灵甚市场失灵更怕房产领域克服市场失灵防范政府失灵进步研究
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** 15金融3班 20151407339
1 房产泡沫涵义
济学中说泡沫资产价格严重背离基础价值暴涨现象房产泡沫指投机性购买需求增加引起房产价格持续涨现象说房产价格种涨真实需求增长基础投资需求快速增长拉动发生房产泡沫时土房屋价格高涨高真实需求支撑市场价值交易频繁形成种表面虚假繁荣
房产行业较容易出现价格泡沫济领域房产行业具三特征决定第房产业资源基础土土现代社会稀缺然资源供量难需求增加增加第二房产社会赖生存发展物质基础房产需求着济发展社会进步断增加第三房产行业生产周期较长供量短期难增加正特征房产市场供求关系难实现稳定均衡价格波动剧烈诱发房产泡沫重素
2 房产市场供求关系般特征
21住房需求般特征包括：
（1）作赖生存发展物文文联盟收集整理质基础住房种生活必需品基住房需求刚性价格弹性较（2）着生活水提高住房方面追求逐渐升级住房品质提高供求总量变情况房价呈逐渐升趋势（3）住房抵押贷款制度普遍实施住房购买力完全取决期收入水收入波动相住房需求波动更（4）住房需求仅消费需求投资需求住房资产现变成种高值商品更倾货币资产转化房产住房购买需求增加住房供短期难相应增加结果必定导致住房价格升
22住房供般特征包括：
221住房供受资源条件约束
住房建设需土区建设土面积限住房建设需量资金资金供受信贷政策等方面约束住房建设需钢材水泥等建筑材料建材资源充沛短缺住房供应速度影响较资源条件住房供硬约束条件
222住房供成级差租关系密切
长期住房供成决定住房价格决定住房供成素建筑成土成尤级差租级差租城市住房供成体着租价升房价然会水涨船高
223住房供受建造周期制约
住房普通商品样工厂部通流水线进行标准化规模化生成住房供短期缺乏弹性迅速适应市场需求变化时点非常容易出现供应求供求状态
述特征说明房产市场需求具确定性供较稳定供需求时间易错位时出现总量矛盾结构性矛盾总量矛盾容易导致价格起落结构性矛盾会引起房屋空置形成房产泡沫基础
3 房产价格泡沫形成机制
房产市场出追求住房价值目住房真实需求普通商品遵循相规律收入预期偏等诸素变情况房价升需求量会降房价降需求量会相应增加
研究房产价格泡沫形成机制需充分考虑供求弹性差异济学中弹性指变量变量变化反应程度相值供求弹性分指价格定率变动时引起供量需求量变动率价格变动率较需求量变动率较时表明供求缺乏弹性相反表明供求富弹性土供限性短期住房供难着市场需求增加增加房产市场特征需求富弹性供缺乏弹性
般说济增长率提高居民现期预期收入增加抵押贷款条件放松会引起城市房产需求增加短期住房供难需求增加增加交易量会明显增加价格会较幅度升说时需求增加仅仅引起均衡价格升
长期住房供富弹性着需求增加增加足够长时期十年二十年果房价持续涨投资房产利润增加开发商想办法克服城市空间限制市场提供更住宅程中然住房供增加速度住房需求增加速度房价然涨趋势供增加够改变房价会进步涨预期投机性需求迅速减少结果必然导致房价涨失动力甚引起房价跌房产泡沫破裂房产泡沫形成破裂机制
中国房产市场垄断性较强房价具刚性超额供更表现空置率升房价降
4 挤压泡沫措施
房产济泡沫存利弊关键控制适度范围避免出现泡沫济导致起落波动震荡适度济泡沫活跃济促进竞争推动房产发展国民济增长利整国民济样没点泡沫房产业繁荣果泡沫膨胀造成虚假繁荣利关键控制济泡沫度膨胀致形成泡沫济带严重危害
41土源头入手规范土市场
42建立健全房产市场信息系统预警机制
43加强银行监效化解金融风险
44利货币金融政策调控市场规范房产融资行
20世纪80年代日房产泡沫破灭世警示市场济环境政府做房产市场风险预测调控二房产更解决居住生活产品应分重投资回报三避免受高涨房产市场诱惑吸引动高利高额贷款购买投资房产日政府吸取教训重塑房产业程中推出三符合市场发展规律改革措施：通增加国债投入建设代价昂贵公配套项目恢复房产济部门活力提高房产附加价值二放宽限制刺激济日开始放松金融行业诸限制帮助投资者建立房产投资信托设立商业产投资互助基金三政府调整建筑标准便开发商房产项目开发高度限制缩短建筑方案审批时间鼓励节建材量实践证明改革措施实施日房产市场注入资金增强活力减少开发难度降低市民进入房产门槛日房产业迈入新轮持续发展周期
5 结
房产泡沫形成破裂程实际房产价格机制作必然结果程完全弹性理供求原理等基西方济学理予解释说房产泡沫市场机制发挥作种典型形式结果会导致社会福利损失出现市场失灵
土市场房产市场身特殊性行业相该领域更易出现市场失灵房产领域市场失灵微观济视角体现垄断造成社会福利损失外部性导致保障性住宅供足高档住宅供剩投机盛行导致贫富分化加剧等宏观济视角体现房产泡沫造成行业发展起落宏观济波动浪费济资源造成诸社会问题市场失灵现象存说明房产行业更需政府干预政府济政府干预万政府失灵甚市场失灵更怕房产领域克服市场失灵防范政府失灵进步研究
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