欧洲星国际名品店
商业计划书
欧莱特商业营理限公司
谨呈
2005年4月
第章 项目概况
项目基数
项目名称：欧洲星国际名品店－成店
公司名称：欧莱特商业营理限公司
总占面积：35302方米（独栋框剪结构高层建筑）
中：项目4231方米
1－2F 型停车场： 5800方米（180车位）
1F－4F 欧洲星国际名品店：8000方米
5F－6F 美容美体娱乐餐饮健身水疗等综合项目：3800方米
7F—20F 现代商务办公房：**方米
楼动扶梯2部载货电梯2部客梯2部外置式世界顶级观光梯2部
二 欧洲星国际名品店项目概况
欧洲星国际名品店意利维罗纳市国际标准整体规划造时尚精品（奢侈品）题商厦项目位成市盐市口商圈政府倾力造CBD中心商家汇集百业争席万众瞩目成焦点
项目总4231方米容积率****项目总投资达****亿元年销售收入约****亿元
欧洲星国际名品店缔造欧美名牌帝国具欧洲文化背景融汇东西方文化软硬件设施齐全国际标准名店旗舰航母
问世成欧洲星国际名品店揉法国百货精粹欧式建筑风格外观古朴典雅气势雄浑商品意利法国等欧美国家新顶级奢侈名品系列旋律品牌齐全款式新颖项目突出卖点
图：项目区域位置图
图二：总体规划面图
项目总体规划图规划说明：
欧洲星国际名品店商品结构布局
化妆品区***方米
线品牌服饰区***方米
性服饰区***方米
鞋包区***方米
昆百珠宝区***方米
第二章 集团公司简介
集团简介
四川实业集团限公司成立九九八年家蓬勃发展中投资型现代化型民营企业集团长期市场济风雨历练投资营已拓展目前产业房产业酒业百货业装饰业贸易业广告传媒业正积极医疗产业教育产业旅游产业高农产业等领域拓展
集团公司注册资1亿元总资产8亿银行资信等级AAA集团目前辖六家子公司：四川房产开发限责公司四川酒业发展限公司成欧莱特商业营理限公司四川环天装饰工程限责公司四川天网信息传媒限责公司成天网广告限责公司
二 集团目标：
优质化产品元化营现代化理规模化效益：
——断造精品产品奉献精品服务塑立精品文化
——牢固确立产品台模式领域途径集团化元发展营格局
——努力构建具现代化前瞻性灵活性集团化理模式
——实现包括资源效益资金效益资效益营效益运行效益效益信息效益理效益等边际成低边际效益整合规模效益高企业营目标
三 集团宗旨
诚信创新奉献
a) 集团理念
市场导根资催化理纬
b) 欧莱特商业营理公司概况
欧莱特商业营理限公司隶属四川实业集团家事百货零售营策划理专业理服务公司公司总理具20年百货营策划理验香港资深商业理专家理层事年百货营理专业组成英国著名高档零售集团连卡佛等执行营运理理者
终追求目标
ULTRA消费者选择身份位品位相匹配服务营宗旨服务精神体现超值价格提供众化时尚化精品商品达百货零售业指
点领位透员工团队精神令顾客验高购物乐趣品牌文化
品牌价值业绩
公司广州海北京等城市营理15万方米高档精品百货店营理程中成功引进许世界级品牌：GLANFRANCOFEEREVERRICARAMELOMONDIJAEGER等时公司代理营部分国际品牌服装
第三章 项目投资环境分析
成整体济形势期商业开发形势简析
1．飞速发展成济
成市位四川盆西部原天府国四川省省会国著名历史文化名城西南区重商贸金融科技中心交通通信枢纽座综合性功陆特开放城市辖7区4市8县总面积123万方公里总口96039万中城市口30156万2005年均国生产总值达2500美元社会义市场济体制断完善巩固济结构调整优化2005年三次产业增加值例调整7455475城市化水达38全年实现社会消费品零售总额62753亿元增长132高全省全国增长幅度 零售总额全国15副省级城市中首次排第三位商业投资总额****亿元增长 2004年济指标增幅创年水全市国民济继续保持持续快速健康发展良局面整国民济发展趋势目前全国年3万亿动产增量成调查结果3年5847亿元说明成济发展具极强活力动力表明成非常济活力城市
2．商业发展趋势
八十年代深圳九十年代浦东新世纪成成市场商战频频爆发现状未发展趋势成新世纪中成中国商战第城
2005年全市社会消费品零售总额达8816亿元2010年14198亿元2020年数字增长30652亿元
3．成盐市口区已成城市发展领跑者
世纪中叶盐市口春熙路作市中心取代繁华段城市鹤立鸡群该商业带囊括金融条街家私条街成精品服饰中心专业市场极度繁荣部分位成市CBD核心区域交通便利流量庞周边住宅区中学校数胜数
该商业带紧邻骡马市——西街商业带春熙商业带政府重点扶植型商业带中熊猫万国商城影响力巨更享誉全国盐市口助业路梨花街等示范街整治未春熙商业带成街道整洁灯光统店招广告规范环境优美商场诚信营结构合理市场理规范成商贸中心
观整商业带文化中心：锦城艺术宫西南影太洋影城型商场：民商场百货楼摩尔百盛北京华联仁春天百货香榭里百货盐市口广场新中兴品牌商业广场业百货明厦九龙广场泰华时装批发城国美商场成百市工艺美术商场等星级宾馆：银河王酒店喜登酒店等食品超市红旗商场片区美高美西南区娱乐城建成熊猫万国商城成找片乐土关部门目前正着手研究玉带桥改造事宜里定会成新商业产开发热土
盐市口·城街·玉带桥商业带作成老牌核心商业口岸城市旧城改造中正发生着翻天覆变化专家分析盐市口改造实际刚刚开始塑性增值潜力极正成城市商业圈原始股背景盐市口区域疑面重新洗牌重新定位民商场北京华联等商业旗舰重新变脸城街商务中心位进步凸显玉带桥家居市场日益火爆熊猫城盐市口广场国泰·现代窗等型项目开发建设足说明该商业带格局正演绎着新精彩
作百年老牌商业口岸盐市口·城街·玉带桥商业带次活跃起演绎着新轮财富魅力掀起商业产投资风暴时置身间开发商均区域开发前景投资潜力充满高度激情信心
1）城街盐市口片区已具备形成中央商务区(CBD)必条件开始中央商务区(CBD)雏形加政府规划城市CBD区域纳入中成市铁号线现成市体育馆附设出入口成城市未真正CBD提供更支持时着城市旧城改造深化进行国土出规范化操作城市中心土稀缺性土价值飞升会区域商务办公物业开发走更高层次产品路线
2）具非常强消费实力发展潜力着城市规划断发展盐市口商圈会更加凸显商业价值
3）盐市口商业带商业产投资领域具两优势：第作百年商圈连接成CBD商圈核心部位天流量巨第二知名商家知名品牌汇聚该商业带商业项目业态丰富极具商气
4）盐市口辐射民南路梨花街商业带成核心商业段着百年商业氛围沉淀商圈已北京华联民商场百货楼等新老商家齐聚天府广场入驻家外资零售商两年行情涨久里成成精品商圈塑性增值潜力轻视
■背景链接
盐市口城街线历成核心商业段百年商业氛围沉淀商业类型十分丰富
百货业：着旧城改造交通更加便捷盐市口民商场北京华联．等商业旗舰更加繁荣城街商务中心位进步凸显
精品家居：玉带桥家居市场日益火爆已形成城市中心区域品牌家居品汇集专业口岸众著名厂商分里开设规模卖场青田新创意意点宜家圣亚哥等悉玉带桥高档家具成交额占整成市23
高档写字楼：城街聚集成市部分中高档写字楼：新时代广场新世纪广场世贸中心四川国际厦等关数统计城市总体商务办公物业中盐市口城街线占2157例城街西玉龙街形成L型区域分布成市80左右金融机构城市商务中心
星级酒店：新华国际绿洲酒店喜登全兴酒店兴隆洋饭店罗曼假日酒店银河王酒店总府皇冠假日酒店整商业带流光溢彩
代表项目
熊猫城
址：城街玉带桥交汇处
规模：总面积49万方米商业部分达23万米
项目概况：超规模综合性购物中心
盐市口广场
址：盐市口梨花街
规模：占30余亩总投资逾7亿元集购物餐饮娱乐图书音批发市场体型功商业建筑群
国泰·现代窗
址：民南路梨花街交界处
规模：总面积36000方米中商铺7420方米约200车位
项目概况：该项目距天府广场仅100米交通便捷数千家企业云集密布商业氛围非常浓郁称盐市口民南路繁华商业板块
第四章 欧洲星国际名品店项目发展纲
项目价值分析
欧洲星国际名品店总部意利维罗纳市欧洲社会名流提供国际名品（奢侈品）直销服务欧美流階級淑媛名流新贵族聖着云世界级名牌服装第手新潮时尚服饰欧美享名牌帝国美称旗汇聚众世界顶级品牌DegnaDunhillHugo BossJust CavalliAqArmaniGivenchyBurberryMaxmrarVersaceCUCCIPRADACHANL等欧美世界顶级品牌代理供应商中享高信誉知名度时欧洲星国际名品店中国国际品牌代理供应商保持着长期良合作
年意利纺织服装产品独特设计风格高质量面料尖端加工工艺享誉全球国际顶级服装产品领域意利规模10家公司控制全球20市场份额市值超465亿欧元时中国庞市场中意两国纺织服装产业具巨合作机会两国贸合作越越密切目前面料领域特羊毛面料领域意利已成中国供应商许意利知名服装品牌目前已中国设立专卖店找营销伙伴
二奢侈品概念
件奢侈品言风格决非蹴奢侈品数蕴涵艺术价值历史痕迹奢侈品身令叹观止读物
l 奢侈品必须深厚文背景做盾否仅仅价格令舌足称奢侈品例奢侈品流传独特工艺身具传世价值产品身某种文化历史见证
l 奢侈品明显域特征引现说法奢侈品原产概念原产保护奢侈品奢侈泛滥重手段时原产环境气候会奢侈品品质产生重影响甚生成该奢侈品必需条件法国波尔红酒鲜活例证
l 奢侈品总秉执亘古变定位奢侈品成功言蔽贵坚持没性涵秉执会奢侈品延续
l 奢侈品概念正外延物质产品外奢侈品已延伸健康休闲旅游体验饮食运动社交等方面
奢侈品市场发展趋势
全球奢侈品市场低迷时中国逆风成贩卖奢侈商爱驻足着手营方甚中国视奢侈品制造商救命稻草中国奢侈品消费者达16亿 40岁年轻
中国目前奢侈品消费群已达总口13％约16亿估计6年增25亿济较发达山西省奢侈品消费悄然蔓延时南京高档商场出现100万元劳力士手表30万元卡亚胸针500万元钻石事实北京海青岛等奢侈品存已常
鉴欧洲反奢侈品思潮业绩跌奢侈品牌中国新兴市场希中国消费者数量已排Louis Vuitton全球客户群第三位年跃升位目前止世界顶级品牌中国设分店旗舰店纷纷涌现代表品位财富高级钟表珠宝制造商卡亚1992年开始中国营目前中国已3家精品店30余销售点瑞士手表行业联合会调查中国高级名表消费客户群300万500万左右现瑞士第十出口国相信久排第五第三甚第
中国济高速增长消费市场持续旺盛令世界高档品牌信心倍增纷纷表示火速进入存巨消费潜力空间城市未1年高档女装品牌Prada计划新开15家旗舰店男装品牌Zegna计划已42家零售店基础十城市开两家旗舰店16家规模较专卖店全球奢侈品集团LVMH子公司路易威登计划年中国开4家旗舰店贝纳通polo等品牌分销商迪生创建席潘迪生介绍说集团全球390家店铺中140家中国指出着北京海等城市奢侈品市场竞争日趋激烈实力相较弱国际知名品牌目光瞄准重庆哈尔滨等城市
奢侈品中国市场弊端
中国出段奢侈品消费者然名牌追者位更乐意香港欧洲直接购买认价格素外里款式更新恰投资银行摩根士丹利份新行业报告相符奢侈品想中国获取足够利润快挨5年
摩根士丹利报告称中国目前高档名牌商品征收常规增值税税项外征收1035等进口税许定购买力消费者宁愿坐飞机香港购物愿家门口购买商品根摩根士丹利项调查年香港高档名牌商店三分商品赴港游客买走
1．中国市场营销策略
１）营业态说明
欧洲星国际名品店复合欧美流行OUT—LETS品牌直销零售业态传统奢侈品销售通道建立国际名品顶级品牌款式新品牌组合专卖店营方式限度减少销售成压缩环节营成类商品销售性价取决优势获目标消费群体新宠原
象许国际品牌供应商样欧洲星国际名品店块具巨潜力市场份额长期中国代理销商合作中深体会（ ）年欧洲星北京建立意利欧洲星国际名品店驻中国办事处
2）营销策略
面奢侈品中国市场出现尴尬局面欧洲星利天独厚竞争优势采立体营销销售模式建成营专卖店专卖厅加盟商代理商组成遍布全国元化网络体系时托品牌魅力网络体系现阶段全国级城市二级城市范围开设（ ）家专卖店（ ）专卖厅（ ）加盟店（ ）家品牌代理销商
3）销售网络分布图
三市场定位
品牌栓释——
北京欧洲星服饰限公司意利欧洲时尚公司中国销售代理商专门事国际品牌零售型商业机构中国家连锁欧洲星国际名品店旨建立中国社会相适应专业化网络化国际名品零售营体系会员制形式顾客提供服务
核心理念：国际顶级(奢侈品)品牌专卖店服饰+珠宝+化妆品+鞋包+名表
核心题：造国际顶级品牌市场全新概念实现欧美文化零距离国际顶级（奢侈品）品牌零距离
销售定位：市场扩展中采取营+加盟连锁+代理销商营模式
目标客户群定位：
1．30～50岁间成功士社会名流特演艺圈名流
2．颇具济实力足够资金源笔开支富裕阶层包括公司营者工族中金领
3．透支奢侈者奢侈品热爱度远高身财力群月薪数千元白领时名品店刷卡购物直透支止名包丢掉半甚数月工资盒饭度日
4． 分送礼者身衣着未必昂贵惜耗万元购买名牌衣物作足够体面礼品
5． 目营商品组成结构
奢侈品种生活方式
卖生活方式品牌身消费壁垒奢侈品消费刺激点奢侈品牌少数富贵服务数梦寐求少数真实拥旦数感觉目标顾客优越感保住维护目标顾客优越感众产生距离感直接效距离两字：价格认识品牌实际拥品牌数量形成巨反差奢侈够成真正奢侈
NO
营商品
规 模
说 明
1
化妆品
国际顶级化妆品牌：LANCOMSK11CHANLCD雅顿碧欧泉雅诗兰黛等国名牌化妆品折扣专柜
2
服饰
欧美顶级品牌：ZegnaDunhilHugoBOSSJustCavalliAqarmaniBivenchyBurberryMaxmerarVersaceVICTORIAMOSCHINOSISELYZARAMEXX1881等性化国际线品牌服饰折扣店：POLOLEELEVI`S 等
3
珠宝
世界昆百珠宝成店
3
鞋包
欧美顶级品牌：PRADALVGUCCI等
4
香水
国际顶级品牌
5
饰品
国际顶级品牌
特色商品说明：
第类：服饰
欧洲星国际名店成引进国际服饰顶级品牌种类仅囊括成美美力诚仁春天百货现品牌种类引进目前成消费者未熟知国市场罕见国际顶级品牌：VICTORIAMOSCHINO等
第二类：昆百珠宝
昆百珠宝云南首家通ISO9000标准认证企业1993年8月开业昆百珠宝公司始终稳扎稳稳健营十年成立初组柜台发展目前17家分店成全国较高知名度珠宝品牌先获中国十佳珠宝优秀企业中国驰名品牌全国珠宝首饰行业律联盟单位中国监督检测质量十佳放心推荐品牌中国珠宝玉石首饰行业放心示范店春城黄金第家云南省重合守信企业等荣誉1月28日北京京港国际珠宝交易中心开业日子时昆百北京第家分店开始营业日子昆百北京第家分店选择京港面积约200方米占京港国际珠宝交易中心西楼层半楼层云南省作珠宝乡具天独厚资源域优势珠宝济已成云南省具特色产业昆百珠宝独具域特色品牌国中城市具定影响力步昆百珠宝目标品牌继续推全国造独具特色滇派珠宝
旗国顶级品牌：周福周生生麒瑞麟等
着做做世界第流宗旨昆百公司原商品结构引进意利等知名珠宝品牌期成店引进世界十名表品牌凝聚着高精尖技术精品杰作朗格名士卡亚登喜路万国表积家万宝龙沛纳海伯爵表江诗丹顿更中国目睹世界钟表奇迹
第三类：化妆品
成全国出名消费城市加西南商业重镇休闲中心域优势化妆品销售直位列全国前十两年顶级化妆品消费成女性中热度更直飚升销售旺季销量时2—3倍欧洲星抓住市场需求引进世界十名牌化妆品国线知名品牌化妆品名品罗列琳琅满目名媛新贵应接暇
五项目投资价值分析
1．成奢侈品发展趋势
成奢侈品开成市场年事作二线城市吸引名品进驻说底城市生活水提高消费观念改变高档消费环境日益成熟批城市白领私营老板富裕阶层迅速崛起
然竞争日益残酷成高端百货业争抢香饽饽
成高档百货领域直块肥肉号称做高档商场营中淘汰出局美美力诚百货仁春天乐疲悉仁春天已蓉开设两家店美美力诚百货计划蓉开12家店
成美美力诚百货拥GUCCISalvatoreFerragamoMaxMara等数十世界顶级品牌已成蓉城拥世界顶级品牌服饰商场
2．成奢侈品现状分析
美美力诚百货
美美力诚百货香港华镫商集团海美美百货限公司直接理营国际顶级品牌服饰系列体精品百货公司 美美力诚百货引入世界顶级品牌GucciSalvatore FerragamoVersaceErmenegildo ZegnaMaxMaraDAKSPolo Ralph LaurenPaul & SharkGivenchyVersusBrooks BrothersMax CoMONDIGuessPolo Jeans CoBCBGLiu JoFurlaSisleyizzue专营意利顶尖级精品家私家居饰品米兰道Style Shop家具文化概念店专门店计22间
仁春天百货
世纪九十年代初开始仁集团珠宝业登陆市场济舞台继前瞻性构筑起百货业产业餐饮业运输业等元进规模化发展格局现已成仁春天百货限公司成春天房产开发限公司春天咖啡餐饮限公司仁春天出租车限公司成仁春天物业理限公司等营实体仁春天百货成百货零售业片倒闭声中诞生商品定位营造星级购物环境理系统注重世界知名品牌商品争相落户春天百货
许国际名牌成新款
视线转回成成时尚品牌然销售件诸箱包鞋子饰物代表奢侈精神顶级名牌服装成见
成离顶尖段距离
国际名牌成迎合部分拥强消费实力群说欧美已成气候追捧设计师新款潮流算巴黎米兰纽约香港东京新潮款式成根步见GUCCI亚太区总裁邓琬颖话说够GUCCI海北京步见时尚潮流奢侈消费离真正顶尖差远成奢侈消费实际仅仅迈出步
3．欧洲星成
项目做欧洲星国际名品店成店秉承高档奢侈品营运理念潮流资讯顶级品牌品质热情体贴服务态度带民众尊贵购物享受成市奢华典范名牌标
第五章 项目营销策略
纲——
l 项目营销策略
1卖场营销
2活动营销
3软性广告推广策略
4硬性广告推广策略
5销售策略
l 营销方式
l 整合营销攻击策略
l 阶段性营销计划
l 媒体推广计划
(方案附)
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欧洲星国际名品店
商业计划书
欧莱特商业营理限公司
谨呈
2005年4月
第章 项目概况
项目基数
项目名称：欧洲星国际名品店－成店
公司名称：欧莱特商业营理限公司
总占面积：35302方米（独栋框剪结构高层建筑）
中：项目4231方米
1－2F 型停车场： 5800方米（180车位）
1F－4F 欧洲星国际名品店：8000方米
5F－6F 美容美体娱乐餐饮健身水疗等综合项目：3800方米
7F—20F 现代商务办公房：**方米
楼动扶梯2部载货电梯2部客梯2部外置式世界顶级观光梯2部
二 欧洲星国际名品店项目概况
欧洲星国际名品店意利维罗纳市国际标准整体规划造时尚精品（奢侈品）题商厦项目位成市盐市口商圈政府倾力造CBD中心商家汇集百业争席万众瞩目成焦点
项目总4231方米容积率****项目总投资达****亿元年销售收入约****亿元
欧洲星国际名品店缔造欧美名牌帝国具欧洲文化背景融汇东西方文化软硬件设施齐全国际标准名店旗舰航母
问世成欧洲星国际名品店揉法国百货精粹欧式建筑风格外观古朴典雅气势雄浑商品意利法国等欧美国家新顶级奢侈名品系列旋律品牌齐全款式新颖项目突出卖点
图：项目区域位置图
图二：总体规划面图
项目总体规划图规划说明：
欧洲星国际名品店商品结构布局
化妆品区***方米
线品牌服饰区***方米
性服饰区***方米
鞋包区***方米
昆百珠宝区***方米
第二章 集团公司简介
集团简介
四川实业集团限公司成立九九八年家蓬勃发展中投资型现代化型民营企业集团长期市场济风雨历练投资营已拓展目前产业房产业酒业百货业装饰业贸易业广告传媒业正积极医疗产业教育产业旅游产业高农产业等领域拓展
集团公司注册资1亿元总资产8亿银行资信等级AAA集团目前辖六家子公司：四川房产开发限责公司四川酒业发展限公司成欧莱特商业营理限公司四川环天装饰工程限责公司四川天网信息传媒限责公司成天网广告限责公司
二 集团目标：
优质化产品元化营现代化理规模化效益：
——断造精品产品奉献精品服务塑立精品文化
——牢固确立产品台模式领域途径集团化元发展营格局
——努力构建具现代化前瞻性灵活性集团化理模式
——实现包括资源效益资金效益资效益营效益运行效益效益信息效益理效益等边际成低边际效益整合规模效益高企业营目标
三 集团宗旨
诚信创新奉献
a) 集团理念
市场导根资催化理纬
b) 欧莱特商业营理公司概况
欧莱特商业营理限公司隶属四川实业集团家事百货零售营策划理专业理服务公司公司总理具20年百货营策划理验香港资深商业理专家理层事年百货营理专业组成英国著名高档零售集团连卡佛等执行营运理理者
终追求目标
ULTRA消费者选择身份位品位相匹配服务营宗旨服务精神体现超值价格提供众化时尚化精品商品达百货零售业指
点领位透员工团队精神令顾客验高购物乐趣品牌文化
品牌价值业绩
公司广州海北京等城市营理15万方米高档精品百货店营理程中成功引进许世界级品牌：GLANFRANCOFEEREVERRICARAMELOMONDIJAEGER等时公司代理营部分国际品牌服装
第三章 项目投资环境分析
成整体济形势期商业开发形势简析
1．飞速发展成济
成市位四川盆西部原天府国四川省省会国著名历史文化名城西南区重商贸金融科技中心交通通信枢纽座综合性功陆特开放城市辖7区4市8县总面积123万方公里总口96039万中城市口30156万2005年均国生产总值达2500美元社会义市场济体制断完善巩固济结构调整优化2005年三次产业增加值例调整7455475城市化水达38全年实现社会消费品零售总额62753亿元增长132高全省全国增长幅度 零售总额全国15副省级城市中首次排第三位商业投资总额****亿元增长 2004年济指标增幅创年水全市国民济继续保持持续快速健康发展良局面整国民济发展趋势目前全国年3万亿动产增量成调查结果3年5847亿元说明成济发展具极强活力动力表明成非常济活力城市
2．商业发展趋势
八十年代深圳九十年代浦东新世纪成成市场商战频频爆发现状未发展趋势成新世纪中成中国商战第城
2005年全市社会消费品零售总额达8816亿元2010年14198亿元2020年数字增长30652亿元
3．成盐市口区已成城市发展领跑者
世纪中叶盐市口春熙路作市中心取代繁华段城市鹤立鸡群该商业带囊括金融条街家私条街成精品服饰中心专业市场极度繁荣部分位成市CBD核心区域交通便利流量庞周边住宅区中学校数胜数
该商业带紧邻骡马市——西街商业带春熙商业带政府重点扶植型商业带中熊猫万国商城影响力巨更享誉全国盐市口助业路梨花街等示范街整治未春熙商业带成街道整洁灯光统店招广告规范环境优美商场诚信营结构合理市场理规范成商贸中心
观整商业带文化中心：锦城艺术宫西南影太洋影城型商场：民商场百货楼摩尔百盛北京华联仁春天百货香榭里百货盐市口广场新中兴品牌商业广场业百货明厦九龙广场泰华时装批发城国美商场成百市工艺美术商场等星级宾馆：银河王酒店喜登酒店等食品超市红旗商场片区美高美西南区娱乐城建成熊猫万国商城成找片乐土关部门目前正着手研究玉带桥改造事宜里定会成新商业产开发热土
盐市口·城街·玉带桥商业带作成老牌核心商业口岸城市旧城改造中正发生着翻天覆变化专家分析盐市口改造实际刚刚开始塑性增值潜力极正成城市商业圈原始股背景盐市口区域疑面重新洗牌重新定位民商场北京华联等商业旗舰重新变脸城街商务中心位进步凸显玉带桥家居市场日益火爆熊猫城盐市口广场国泰·现代窗等型项目开发建设足说明该商业带格局正演绎着新精彩
作百年老牌商业口岸盐市口·城街·玉带桥商业带次活跃起演绎着新轮财富魅力掀起商业产投资风暴时置身间开发商均区域开发前景投资潜力充满高度激情信心
1）城街盐市口片区已具备形成中央商务区(CBD)必条件开始中央商务区(CBD)雏形加政府规划城市CBD区域纳入中成市铁号线现成市体育馆附设出入口成城市未真正CBD提供更支持时着城市旧城改造深化进行国土出规范化操作城市中心土稀缺性土价值飞升会区域商务办公物业开发走更高层次产品路线
2）具非常强消费实力发展潜力着城市规划断发展盐市口商圈会更加凸显商业价值
3）盐市口商业带商业产投资领域具两优势：第作百年商圈连接成CBD商圈核心部位天流量巨第二知名商家知名品牌汇聚该商业带商业项目业态丰富极具商气
4）盐市口辐射民南路梨花街商业带成核心商业段着百年商业氛围沉淀商圈已北京华联民商场百货楼等新老商家齐聚天府广场入驻家外资零售商两年行情涨久里成成精品商圈塑性增值潜力轻视
■背景链接
盐市口城街线历成核心商业段百年商业氛围沉淀商业类型十分丰富
百货业：着旧城改造交通更加便捷盐市口民商场北京华联．等商业旗舰更加繁荣城街商务中心位进步凸显
精品家居：玉带桥家居市场日益火爆已形成城市中心区域品牌家居品汇集专业口岸众著名厂商分里开设规模卖场青田新创意意点宜家圣亚哥等悉玉带桥高档家具成交额占整成市23
高档写字楼：城街聚集成市部分中高档写字楼：新时代广场新世纪广场世贸中心四川国际厦等关数统计城市总体商务办公物业中盐市口城街线占2157例城街西玉龙街形成L型区域分布成市80左右金融机构城市商务中心
星级酒店：新华国际绿洲酒店喜登全兴酒店兴隆洋饭店罗曼假日酒店银河王酒店总府皇冠假日酒店整商业带流光溢彩
代表项目
熊猫城
址：城街玉带桥交汇处
规模：总面积49万方米商业部分达23万米
项目概况：超规模综合性购物中心
盐市口广场
址：盐市口梨花街
规模：占30余亩总投资逾7亿元集购物餐饮娱乐图书音批发市场体型功商业建筑群
国泰·现代窗
址：民南路梨花街交界处
规模：总面积36000方米中商铺7420方米约200车位
项目概况：该项目距天府广场仅100米交通便捷数千家企业云集密布商业氛围非常浓郁称盐市口民南路繁华商业板块
第四章 欧洲星国际名品店项目发展纲
项目价值分析
欧洲星国际名品店总部意利维罗纳市欧洲社会名流提供国际名品（奢侈品）直销服务欧美流階級淑媛名流新贵族聖着云世界级名牌服装第手新潮时尚服饰欧美享名牌帝国美称旗汇聚众世界顶级品牌DegnaDunhillHugo BossJust CavalliAqArmaniGivenchyBurberryMaxmrarVersaceCUCCIPRADACHANL等欧美世界顶级品牌代理供应商中享高信誉知名度时欧洲星国际名品店中国国际品牌代理供应商保持着长期良合作
年意利纺织服装产品独特设计风格高质量面料尖端加工工艺享誉全球国际顶级服装产品领域意利规模10家公司控制全球20市场份额市值超465亿欧元时中国庞市场中意两国纺织服装产业具巨合作机会两国贸合作越越密切目前面料领域特羊毛面料领域意利已成中国供应商许意利知名服装品牌目前已中国设立专卖店找营销伙伴
二奢侈品概念
件奢侈品言风格决非蹴奢侈品数蕴涵艺术价值历史痕迹奢侈品身令叹观止读物
l 奢侈品必须深厚文背景做盾否仅仅价格令舌足称奢侈品例奢侈品流传独特工艺身具传世价值产品身某种文化历史见证
l 奢侈品明显域特征引现说法奢侈品原产概念原产保护奢侈品奢侈泛滥重手段时原产环境气候会奢侈品品质产生重影响甚生成该奢侈品必需条件法国波尔红酒鲜活例证
l 奢侈品总秉执亘古变定位奢侈品成功言蔽贵坚持没性涵秉执会奢侈品延续
l 奢侈品概念正外延物质产品外奢侈品已延伸健康休闲旅游体验饮食运动社交等方面
奢侈品市场发展趋势
全球奢侈品市场低迷时中国逆风成贩卖奢侈商爱驻足着手营方甚中国视奢侈品制造商救命稻草中国奢侈品消费者达16亿 40岁年轻
中国目前奢侈品消费群已达总口13％约16亿估计6年增25亿济较发达山西省奢侈品消费悄然蔓延时南京高档商场出现100万元劳力士手表30万元卡亚胸针500万元钻石事实北京海青岛等奢侈品存已常
鉴欧洲反奢侈品思潮业绩跌奢侈品牌中国新兴市场希中国消费者数量已排Louis Vuitton全球客户群第三位年跃升位目前止世界顶级品牌中国设分店旗舰店纷纷涌现代表品位财富高级钟表珠宝制造商卡亚1992年开始中国营目前中国已3家精品店30余销售点瑞士手表行业联合会调查中国高级名表消费客户群300万500万左右现瑞士第十出口国相信久排第五第三甚第
中国济高速增长消费市场持续旺盛令世界高档品牌信心倍增纷纷表示火速进入存巨消费潜力空间城市未1年高档女装品牌Prada计划新开15家旗舰店男装品牌Zegna计划已42家零售店基础十城市开两家旗舰店16家规模较专卖店全球奢侈品集团LVMH子公司路易威登计划年中国开4家旗舰店贝纳通polo等品牌分销商迪生创建席潘迪生介绍说集团全球390家店铺中140家中国指出着北京海等城市奢侈品市场竞争日趋激烈实力相较弱国际知名品牌目光瞄准重庆哈尔滨等城市
奢侈品中国市场弊端
中国出段奢侈品消费者然名牌追者位更乐意香港欧洲直接购买认价格素外里款式更新恰投资银行摩根士丹利份新行业报告相符奢侈品想中国获取足够利润快挨5年
摩根士丹利报告称中国目前高档名牌商品征收常规增值税税项外征收1035等进口税许定购买力消费者宁愿坐飞机香港购物愿家门口购买商品根摩根士丹利项调查年香港高档名牌商店三分商品赴港游客买走
1．中国市场营销策略
１）营业态说明
欧洲星国际名品店复合欧美流行OUT—LETS品牌直销零售业态传统奢侈品销售通道建立国际名品顶级品牌款式新品牌组合专卖店营方式限度减少销售成压缩环节营成类商品销售性价取决优势获目标消费群体新宠原
象许国际品牌供应商样欧洲星国际名品店块具巨潜力市场份额长期中国代理销商合作中深体会（ ）年欧洲星北京建立意利欧洲星国际名品店驻中国办事处
2）营销策略
面奢侈品中国市场出现尴尬局面欧洲星利天独厚竞争优势采立体营销销售模式建成营专卖店专卖厅加盟商代理商组成遍布全国元化网络体系时托品牌魅力网络体系现阶段全国级城市二级城市范围开设（ ）家专卖店（ ）专卖厅（ ）加盟店（ ）家品牌代理销商
3）销售网络分布图
三市场定位
品牌栓释——
北京欧洲星服饰限公司意利欧洲时尚公司中国销售代理商专门事国际品牌零售型商业机构中国家连锁欧洲星国际名品店旨建立中国社会相适应专业化网络化国际名品零售营体系会员制形式顾客提供服务
核心理念：国际顶级(奢侈品)品牌专卖店服饰+珠宝+化妆品+鞋包+名表
核心题：造国际顶级品牌市场全新概念实现欧美文化零距离国际顶级（奢侈品）品牌零距离
销售定位：市场扩展中采取营+加盟连锁+代理销商营模式
目标客户群定位：
1．30～50岁间成功士社会名流特演艺圈名流
2．颇具济实力足够资金源笔开支富裕阶层包括公司营者工族中金领
3．透支奢侈者奢侈品热爱度远高身财力群月薪数千元白领时名品店刷卡购物直透支止名包丢掉半甚数月工资盒饭度日
4． 分送礼者身衣着未必昂贵惜耗万元购买名牌衣物作足够体面礼品
5． 目营商品组成结构
奢侈品种生活方式
卖生活方式品牌身消费壁垒奢侈品消费刺激点奢侈品牌少数富贵服务数梦寐求少数真实拥旦数感觉目标顾客优越感保住维护目标顾客优越感众产生距离感直接效距离两字：价格认识品牌实际拥品牌数量形成巨反差奢侈够成真正奢侈
NO
营商品
规 模
说 明
1
化妆品
国际顶级化妆品牌：LANCOMSK11CHANLCD雅顿碧欧泉雅诗兰黛等国名牌化妆品折扣专柜
2
服饰
欧美顶级品牌：ZegnaDunhilHugoBOSSJustCavalliAqarmaniBivenchyBurberryMaxmerarVersaceVICTORIAMOSCHINOSISELYZARAMEXX1881等性化国际线品牌服饰折扣店：POLOLEELEVI`S 等
3
珠宝
世界昆百珠宝成店
3
鞋包
欧美顶级品牌：PRADALVGUCCI等
4
香水
国际顶级品牌
5
饰品
国际顶级品牌
特色商品说明：
第类：服饰
欧洲星国际名店成引进国际服饰顶级品牌种类仅囊括成美美力诚仁春天百货现品牌种类引进目前成消费者未熟知国市场罕见国际顶级品牌：VICTORIAMOSCHINO等
第二类：昆百珠宝
昆百珠宝云南首家通ISO9000标准认证企业1993年8月开业昆百珠宝公司始终稳扎稳稳健营十年成立初组柜台发展目前17家分店成全国较高知名度珠宝品牌先获中国十佳珠宝优秀企业中国驰名品牌全国珠宝首饰行业律联盟单位中国监督检测质量十佳放心推荐品牌中国珠宝玉石首饰行业放心示范店春城黄金第家云南省重合守信企业等荣誉1月28日北京京港国际珠宝交易中心开业日子时昆百北京第家分店开始营业日子昆百北京第家分店选择京港面积约200方米占京港国际珠宝交易中心西楼层半楼层云南省作珠宝乡具天独厚资源域优势珠宝济已成云南省具特色产业昆百珠宝独具域特色品牌国中城市具定影响力步昆百珠宝目标品牌继续推全国造独具特色滇派珠宝
旗国顶级品牌：周福周生生麒瑞麟等
着做做世界第流宗旨昆百公司原商品结构引进意利等知名珠宝品牌期成店引进世界十名表品牌凝聚着高精尖技术精品杰作朗格名士卡亚登喜路万国表积家万宝龙沛纳海伯爵表江诗丹顿更中国目睹世界钟表奇迹
第三类：化妆品
成全国出名消费城市加西南商业重镇休闲中心域优势化妆品销售直位列全国前十两年顶级化妆品消费成女性中热度更直飚升销售旺季销量时2—3倍欧洲星抓住市场需求引进世界十名牌化妆品国线知名品牌化妆品名品罗列琳琅满目名媛新贵应接暇
五项目投资价值分析
1．成奢侈品发展趋势
成奢侈品开成市场年事作二线城市吸引名品进驻说底城市生活水提高消费观念改变高档消费环境日益成熟批城市白领私营老板富裕阶层迅速崛起
然竞争日益残酷成高端百货业争抢香饽饽
成高档百货领域直块肥肉号称做高档商场营中淘汰出局美美力诚百货仁春天乐疲悉仁春天已蓉开设两家店美美力诚百货计划蓉开12家店
成美美力诚百货拥GUCCISalvatoreFerragamoMaxMara等数十世界顶级品牌已成蓉城拥世界顶级品牌服饰商场
2．成奢侈品现状分析
美美力诚百货
美美力诚百货香港华镫商集团海美美百货限公司直接理营国际顶级品牌服饰系列体精品百货公司 美美力诚百货引入世界顶级品牌GucciSalvatore FerragamoVersaceErmenegildo ZegnaMaxMaraDAKSPolo Ralph LaurenPaul & SharkGivenchyVersusBrooks BrothersMax CoMONDIGuessPolo Jeans CoBCBGLiu JoFurlaSisleyizzue专营意利顶尖级精品家私家居饰品米兰道Style Shop家具文化概念店专门店计22间
仁春天百货
世纪九十年代初开始仁集团珠宝业登陆市场济舞台继前瞻性构筑起百货业产业餐饮业运输业等元进规模化发展格局现已成仁春天百货限公司成春天房产开发限公司春天咖啡餐饮限公司仁春天出租车限公司成仁春天物业理限公司等营实体仁春天百货成百货零售业片倒闭声中诞生商品定位营造星级购物环境理系统注重世界知名品牌商品争相落户春天百货
许国际名牌成新款
视线转回成成时尚品牌然销售件诸箱包鞋子饰物代表奢侈精神顶级名牌服装成见
成离顶尖段距离
国际名牌成迎合部分拥强消费实力群说欧美已成气候追捧设计师新款潮流算巴黎米兰纽约香港东京新潮款式成根步见GUCCI亚太区总裁邓琬颖话说够GUCCI海北京步见时尚潮流奢侈消费离真正顶尖差远成奢侈消费实际仅仅迈出步
3．欧洲星成
项目做欧洲星国际名品店成店秉承高档奢侈品营运理念潮流资讯顶级品牌品质热情体贴服务态度带民众尊贵购物享受成市奢华典范名牌标
第五章 项目营销策略
纲——
l 项目营销策略
1卖场营销
2活动营销
3软性广告推广策略
4硬性广告推广策略
5销售策略
l 营销方式
l 整合营销攻击策略
l 阶段性营销计划
l 媒体推广计划
(方案附)
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