XXXX酒店商业计划书
目录
第章 项目摘……………………………………………………………6
项目概述………………………………………………………………6
二项目优势………………………………………………………………6
三项目背景………………………………………………………………6
四项目投资计划…………………………………………………………7
第二章 环境评估……………………………………………………………8
区位优势……………………………………………………………8
二区域济……………………………………………………………11
三旅游资源……………………………………………………13
第三章 酒店行业分析…………………………………………………… 17
中国旅游饭店业概况………………………………………………17
二国际饭店集团竞争中国市场………………………………………18
三国际饭店理模式较……………………………………………20
四高星级酒店盈利分析……………………………………………21
五XX酒店理公司………………………………………………26
第四章 市场分析…………………………………………………………28
XX酒店概况………………………………………………………28
二酒店营指标分析…………………………………………………28
三竞争手发展态势………………………………………………29
四项目定位……………………………………………………………30
第五章 项目公司……………………………………………………………31
公司简介……………………………………………………………31
二公司结构……… …………………………………………………31
三股权结构……………………………………………………………31
四理团队……………………………………………………………31
五项目背景………………………………………………………32
第六章 项目规划……………………………………………………………33
项目位置……………………………………………………………33
二法律明细……………………………………………………………34
三项目详细规划………………………………………………………36
第七章 项目实施计划……………………………………………………40
项目建设规模………………………………………………………40
二项目现状建设期…………………………………………………41
第八章 项目投资分析…………………………………………………… 42
投资估算……………………………………………………………42
二参数预测……………………………………………………………43
三融资计划款方案………………………………………………44
第章 项目摘
项目概述
Ø XXXX酒店国际XX酒店集团签约合作国第六家XX酒店家继连重庆海北京南京通国际XX酒店集团严格评审入围参合作国际五星级涉外旅游酒店
Ø XXXX酒店集旅游商务娱乐餐饮等功身位XX市CBD区域购物交通十分便利濒海鼓浪屿遥遥相风光旖旎
Ø 总投资概7500万美元酒店面积3367917方米建筑面积43793方米三层二十九层总高度9915米
Ø 酒店建成国际XX酒店理公司专业化理成XX档次高五星级酒店专业国际营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
二项目优势
Ø 黄金段天独厚
Ø XX市政府重点支持项目
Ø 国际著名酒店理公司专业化理
Ø 办妥土房产证土建已开工正进行基建设
Ø 筹建单位成功开发型产项目
三项目背景
XX中国东南海重旅游口岸拥鼓浪屿等三国家重点风景名胜区获国际花园城市优秀旅游城市等荣誉
XX已成中国南方重台贸易口岸里年中央政府持举办贸盛会中国投资贸易洽谈会台出口商品交易会种型专业会展常XX举办
XX济高速发展中国东南海济繁荣带龙头XX成立特区已戴尔(Dell)柯达(Koda)通电器(General Electric)口乐(Coca cola)太古飞机维修公司(Swire Aircraft)麦德龙(MetroAG)等世界五百强公司入驻XX时年量国际国商务士XX观光旅游
XX市目前四星级酒店六家五星级酒店家鉴XX高星级酒店数量相偏少该项目建成推动XX高端旅游市场发展促进XX精品旅游品牌提升投资商带丰厚投资回报
四项目投资计划
（）投资总额
项目投资概算7500万美元包括土款拆迁费土方工程基桩相关前期费等已完成投资1700万美元
（二）融资计划
根项目建设期计划建设期2年
根营运收支预估数预计项目营运8年清息
考虑项目营运预
算付息年期建议项目建设期免息年度营结余偿利息金
融资期限10年（含建筑期）根营运收支预估表项目进入营运期前四年年1100万美元四年年1200万美元总8年付息
第二章 环境评估
区位优势
1然情况
XX座美丽海滨城市位中国东南海福建省西南岸九龙江河口居中国两济繁荣区间台湾隔海相距台湾高雄市160哩海峡西岸繁荣带龙头XX市辖区陆面积1500方公里（包括XX岛130方公里）海域面积300方公里XX属亚热带季风气候常年春意浓浓四季花香扑鼻全年均气温210C冬天均气温120C夏天均气温280C全年降雨1100毫米气候温雨量充沛海岸曲折漫长山岩叠秀绚丽姿
1981年设立XX济特区XX市已中央政府批核特行政区域1994年级副省级市拥省级济理权力现XX已发展现代化城市着强劲济发展城市建设十年XX受益国际商贸教育旅游持续发展
着济建设社会项事业断发展XX逐渐成中国东南海中心城市济保持高速发展时XX生态环境保护具备持续发展潜力XX先获国际花园城市优秀旅游城市等荣誉
2理位置
XX市位东118º04′04″北纬24º26′46″全市XX岛鼓浪屿陆九龙江北岸海部分区安组成属海港风景城市体－XX岛面积约1355方公里福建省第四岛屿整修海岸线蜿蜒曲折全长234公里港岛屿星罗棋布洪区群山四周环抱港阔水深终年冻条件优越海峡性天然良港史国东南海外贸易重口岸九龙江北岸海部分杏林湾马銮湾分隔成美杳林海沧三半岛属亚热带气候夏天酷暑冬天严寒温雨年均气温21º左右
XX市总陆面积1516方公里海洋面积300方公里势南北势西北部分势偏坦南部较山崎岖部分海峡水深超12米整均处冰状态余位海岸边零散岛屿形成道天然围墙保护海洋旋涡
XX海峡造成滋扰破坏
3行政区域
2003年5月国务院批准意XX市调整部分行政区划调整容包括：思明区鼓浪屿区开元区合思明区原三区行政区域划思明区辖二杏林区杏林街道办事处杏林镇划集美区辖杏林区更名海沧区三设立翔安区安区辖新店新圩马巷厝嶝5镇划翔安区辖行政区划调整XX市辖思明湖里集美海沧安翔安6区
XX市现辖思明开元鼓浪屿湖里集美杏林安七区中XX岛思明开元鼓浪屿湖里四区济特区思明区商业闹市区开元区工厂区新市区鼓浪屿区著名风景旅游区湖里区新兴工业投资区岛外集美区农业包括旅游教育著名侨乡集美镇杏林区已具定规模工业区台商投资区安区全市农副产品基轻工食品行业原料基
4气候
XX拥南亚热带气候降雨量充足全年均温度约206ºC高385ºC低15ºC年降雨量约1315毫米降雨月份年五月七月
5口
2002年末全市户籍总口137．16万41．85万户2．80万中：然增长0．67万口然增长率4．93‰全市口中汉族居回满壮畲苗高山等20少数民族理环境历史背景素拥众侨侨眷XX籍侨胞港澳台胞
6基础设施建设
陆路交通
配合赣龙铁路建设兴建龙岩――XX延伸段形成连接京九出省新通道配合建设福厦铁路相应规划第二火车客运站配套设施加快区域合作快速通道建设重点建设完善三（三国道干线复线国道324线）六聊（XX岛－龙海南太武海沧－－龙海安－安溪安－南安安新店－南安石井XX－金门）外交通建设XX三明高速公路形成连接国家公路干线网周边区快速通道完善综合交通运输体系配套设施加快公路客货运场站规划建设构建公路运输枢纽
航空运输
XX空港华东航空枢纽高崎国际机场已开通国外航线89条中国航线73条国际区航线东京阪汉城新加坡吉隆坡马尼拉香港澳门等14条航线专门日名古屋货运航班周出港约380余航班26家航空公司机场营运2002年旅客进出港数42586万次年增长1395航空货运吞吐量1392万吨增长3048
完善XX机场设施配套建设空港物流园区力拓展国外航空货运业务增辟美国等国际航线建成国重国际干线机场争取作两岸三通定点直航首选机场加强国外航班衔接拓展客运中转业务成连通国外客货捷运航空枢纽
港口海运
完善外辐射通道实施港立市战略三（港口货物年吞吐量1亿吨集装箱年吞吐量1000万标箱航空年客运量1000万次）远景目标求XX港建成国家重点货运枢纽港集装箱运输国际干线港口中转港海峡两岸区域航运中心完善航空港高水准建设资讯港强化口岸功
XX港中国港口位居世界集装箱百强港前40名中国第四接第六代型集装箱船舶港口2002年货物吞吐量273451万吨集装箱吞吐量17544万标箱月XX港全世界航班315条基覆盖全球港口（国外84港口直接通航）世界船公司纷纷开辟XX世界货运航线知名船公司XX作陆基港首批台湾货运试点直通港口集装箱货运量达134万标箱
邮电通讯
长途电话直拔210国家区国1800城市城乡固定电话交换机总容量9402万门移动电话716万户电脑互联网络户达20万户已建成市话网移动通讯网数位资料网图传输网开办DDNISDNPACEDIEMS800等20项邮电业务电脑网已形成金桥网金卡网金关网Inernet网 Xiamen Net网通DNNADSL光线线接入方式连接INTERNETINTERNET传输速度达10M秒
二 区域济
1982年设立济特区XX市国生产总值（GDP）年均增长18年新增外商实际投资额10亿美元戴尔（Dell）柯达(Koda)通电器(General Electric)口乐(Coca Cola)太古飞机维修公司(Swire Aircraft)麦德龙(MetroAG)等诸知名跨国公司已XX设厂投资
2002年全市济实现较快增长济运行质量效益进步提高初步统计全年实现国生产总值648．33亿元年增长15．6％中第三产业增加值264．21亿元增长9．9％户籍口计算均国生产总值47270元年增长14．5％
XXGDP 增长
年XX市济指标
项目
1999年度
2000年度
2001年度
2002年度
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
国生产总值GDP（亿元）
44054
1063
50187
1392
56136
1185
64837
1550
规模工业总产值（亿元）
625
1823
771
2344
811
520
1025
2640
港口货物吞吐量（万吨）
1773
1821
1965
1083
2098
682
2734
3028
外贸易进出口总额（亿美元）
7969
1678
10049
2610
11079
1025
15187
3708
财政总收入
（亿元）
6624
1957
9150
3813
11051
2078
12631
1430
外商投资概况
XX市中国中济特区已赋予权力辖市济发展事务外商相关优惠措施已吸引外商投资
————充分发挥特区台商投资区优势实施外型济发展战略
扩外开放参国际竞争特区济逐步趋外型发展轨道XX口岸国际知名度辐射功年明显增强利外资进入全方位开放蓬勃繁荣发展阶段世界500强跨国公司已27家厦投资办企业70家全球跨国公司XX落户外商投资领域第二产业扩第三产业饮食服务业娱乐业房产业运输业金融业资讯产业等蔻密集型企业发展技术资金密集型企业加工贸易发展高附加值企业逐步形成拥龙头产品配套服务产业链
————全市利外资规模断扩投资领域断拓宽
物流商业零食软骨发展等服务贸易领域投资专案增利外资层次逐年提高截2001年底全市累计批准外商直接投资专案5334项协定利外资1873亿美元实际直接利外资1265亿美元已开发投产三资企业达4381家中：工商部门注册登记外商投资企业达3016家着两岸关系缓台商XX投资逐年增全市累计已签订合台商直接投资专案122协定外资金额3938亿美元
目前三资工业产值已占全市工业产值八成工业品出口交货值占全市工业销售产值半三资企业出口总值达3226亿美元占全市外贸出口3608全球零售巨商沃尔玛进驻引发特区商品市场服务方式营理念新轮整合方性外贸企业崛起体制破传统单国家外贸营体制XX外贸易采取放宽进出口营权推进外贸企业实业化等鼓励措施形成中央省属方属外贸公司外贸专业公司工贸进出口公司三资企业等层次外贸营队伍发展新格局
————积极推行品牌战略加快培育名优出口产品
培育发展批具市场竞争优势高科技产品高科技出口企业出口产品层次断提高原农副产品初级工业产品迅速发展机械电子轻纺工业等制品20年XX累计外贸进出口总额89446亿美元年贸易规模突破百亿元关2001年外贸进出口总值达11079亿美元1981年增长7237倍年均增长2378中出口贸易额6505亿美元1981年增长4513倍年增率达2055世界178国家区建立贸易关系47国家区年出口贸易额超千万美元中：美国日香港德国台湾新加坡出口已超亿美元着戴尔电脑柯达感光灿坤家电林德叉车富士电气ABB开关厦华厦新太古飞机维修等批国外知名公司生产力企业规模进步扩机电产品高新技术产品出口续发展力日渐强劲2001年全市完成机电产品出口275亿美元占全市出口重达4228外商投资企业完成进出口7239亿美元占全市外贸易重已达6534
三旅游资源
XX丰富旅游资源然资源文景观相互交融具海岛屿礁山岩寺花木诸神秀兼民族风格侨乡风情闽台特色畜西洋异国情调年开发建设已形成鼓浪屿万石山南普陀黄厝集美安等六游览区1988年国务院批准鼓浪屿万石山确定国家重点风景名胜区
XX著名旅游城市风光画特色带（全国卫生城市）（全国环保模范城市）（优质旅游城市）美誉
XX着古老景点致力发展新景源XX分五游客区包括鼓浪峡南浦头游客区等外XX更提供方便交通通讯网络全面旅游相关机械XX非常适合外国游客投资者
1998年XX市政府遗余力推动监督旅游业发展外市政府更加强旅游业投资例增强兴旅游关建兴改善旅游服务素质吸引更国外游客
1998年XX评省级旅游城市更排重点旅游城市列第八席国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予XX作表扬优秀表现更加快XX旅游业发展
根XX旅游局资料约1020万次2002年前XX市作访客中65海外游客代表年增长约122时期XX市赚取超三亿六千万美元外汇前年期增长174
旅游方面约950万名访客2002年间访XX令XX赚取135亿元民币收入年分增长1192
XX旅游业资料简略 （万次）
1998 1999 2000 2001 2002
国外旅客 4839 5003 5588 573 6716
国旅客 58552 63861 73504 85145 95286
总访客数 63391 68864 79092 90875 1020
国外旅客赚处收入 239 262 3 311 365
（十亿美元计）
国旅客赚取收入 5576 1075 1143 1326 1352
（十亿民币计）
旅客赚取总收入 7554 1291 1391 1581 1654
XX市国外旅客数逗留时间外汇收入均分排行中国旅游城市列十二六六位
厦门游客国籍分布图
图显示出XX海外访客处台湾日香港总
占XX总海外游客数量65
分析旅游业XX市未发展重支柱
两岸三通
XX身理优势致力两岸推广[三通][三通]意思邮电航空船务商贸现数码头东渡港定期船班通台湾
年XX均举行型[三通活动][国际投资贸易展][出口台湾物品展]等活动均吸引批台湾商贸兴趣士参增强两民交流两岸致力船运邮政通讯方面相互发展更牢固两岸间沟通
城市发展战略
加强核心城市XX岛建设优化积极开发建设城市拓宽区域分区组团中心形成具较高综合效益城镇规模结构构筑完整城群体系网络加强环境园林绿化投入完善发挥海港空港信息港功效益XX市逐步实现生态型现代化国际性市－现代化山水城市
第三章 酒店行业分析
中国旅游饭店业概况
旅游饭店业中国旅游产业外开放前领域目前投资理服务等方面均定程度实现国竞争国际化业士分析认前中国济持续走国际贸易断增旅游安全具备效保障市场济秩序进步完善进口物品关税普遍降低正外资进入中国旅游饭店业黄金期
２００２年中国旅游饭店业达新高峰２００２年中国旅游业统计公报显示全国星级饭店８８８０家２００１年末增加１５２２家全国星级饭店全年均客房出租率达６０．１５％２００１年提高１．７百分点全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元２００１年增长１９．８％中国济正步入快速增长周期新升通道旅游业发展进入稳步发展期
济景气持续升推动中外贸商务科技会议等交流活动频繁举办中国旅游饭店业带旺盛客源２００３年半年休整中国入境旅游业全面步入发展振兴阶段２００４年中国入境旅游数突破１亿次
旅游安全效保障中国旅游饭店业提供旺盛客源境外旅游行业断受种恐怖事件战事等影响中国国际赢旅游安全胜济发展沃土良形象２００３年初突发非典疫情中国入境旅游造成较影响仅暂时中国旅游业立重新回快速发展轨道
中国旅游业年围绕中国魅力永存促销题加中国旅游目形象宣传联合北京奥组委启动２００８奥运旅游计划国家旅游局全力争取入境旅游市场恢复通落实香港澳门更紧密旅游合作协议努力扩港澳居民赴旅游规模
市场济秩序进步完善优化旅游饭店业发展环境２００２年１月中国调５０００种商品进口关税关税总水降１２％饭店营密切相关牛肉猪肉植物油奶酪冰淇淋进口关税出现较幅度降低未年关税水进步降低节省旅游饭店营成２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定中国饭店业行业规范明确饭店义务权利容易引起争议问题进行界定政府关部门正抓紧简政放权清理减少行政审批项目法行政履行入世承诺维护饭店企业正常营秩序提供制度保证
二 国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场久假日集团1984年理北京丽假日饭店五年先国拉萨桂林广州西安XX连成重庆等城市形成网络成时理饭店国际饭店理集团八十年代进入中国市场喜登XX雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太洋马尼拉等十余家酒店理集团
九十年代尝甜头国际酒店集团登陆中国市场步伐明显加快时期国旅游业蓬勃发展阶段时国际饭店集团中国市场积极扩市场份额时期期间马里奥特佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现群雄逐鹿局面根国际饭店餐馆协会资料统计2000年世界饭店理集团排行前10家圣达特六洲马里奥特雅高精品国际
XX佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦少数营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外数国际饭店集团市场份额中包含着中国理饭店中国已成著名国际酒店集团集聚国际酒店集团中国市场中国济保持高速增长带巨商机蓬勃发展旅游业显示巨市场潜力二中国政治稳定社会安定民币汇率稳定企业营环境日趋完善三中国劳动力成相较低素质较高
国际饭店集团通引进先进理观念理模式加快国饭店营理水提高缩短国饭店业国际水差距国饭店业成开放较早市场化程度较高先国际接轨行业国际饭店集团进入时培养批饭店理理饭店成国饭店理 提高班许国际饭店集团理饭店职历员成国饭店外企争夺象国际饭店集团进入促进高新技术饭店中应引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起示范作数字化性化饭店客营造更加温馨舒适便捷居住环境应该讲目前中国旅游饭店业成中国社会服务业领头羊重素益国际饭店集团进入
目前国际饭店集团竞争中国市场方面呈现变化：
线城市二线城市扩展
国际饭店集团开始进入中国市场时选择济发达中心城市旅游资源丰富城市立足香格里拉中国开业17家酒店基分布北京海哈尔滨长春连青岛南京武汉北海西安等城市中北京四家（香格里拉饭店中国饭店国贸饭店嘉里中心饭店）该集团认迅猛发展国旅游业二线城市扩张原久会具市场潜力二线城市更香格里拉饭店2003年中山郑州两家香格里拉新酒店开业2004年福州香格里拉开门迎宾
单品牌品牌发展
国际著名酒店集团名称品牌市场信誉程度高某国家制定标准品牌集团根市场需求推出非常明确市场定位体现饭店业竞争方代表着时尚服务潮流客认推崇十年商务客旅游者出行惯选择喜爱品牌饭店假日集团刚进入中国时推出品牌假日品牌饭店满足商务客需求陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推万豪品牌目前集团推出全品牌发展战略高档丽嘉卡尔顿万豪万丽中高档万怡新世纪华美达马里奥特档次品牌品牌间差异体现风格万豪体现欧美古典式风格万丽追求智化商务现代派风格风格适应市场需求
超豪华品牌饭店批量超豪华品牌饭店发展
相长段时间超豪华品牌饭店中国空白九十年代末期仅北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店海丽嘉卡尔顿金茂君悦酒店三家年着国旅游业发展世界著名饭店集团国饭店业市场表示出极信心纷纷推出超豪华品牌饭店中国造旗舰开业久海瑞吉红塔酒店成喜达屋集团中国开业第二圣瑞吉斯品牌酒店年底开业北京东方君悦酒店凯悦集团中国继海君悦金茂酒店理第二家君悦品牌酒店年元月开业海四季酒店成国际著名四季酒店集团中国开业第家酒店马里奥特丽嘉卡尔顿酒店久北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备批品质卓越服务超群酒店客提供高度性化服务
变化中出国际饭店集团进入中国市场已初步完成济发达海开放城市中西部区拓展实现全方位发展网络化布局正逐步加网络密度实施品牌发展体现国际饭店业发展种趋势时国饭店业发展带压力干年中国市场形成规模国际酒店集团会更国际饭店业发展必然趋势全球济体化必然结果
三国际饭店理模式较
Ø 带资理
通买断(绝拥)控股(相拥)参股(部分拥)等直接间接投资方式获取饭店营理权属系列饭店实行相品牌标识相服务程序相预订网络相采购系统相组织结构相财务制度相政策标准相企业文化相营理念理方式种模式般出现饭店集团创建初始阶段较适合种资金短缺融资困难单体饭店
Ø 委托理
通饭店业理集团公司签署理合约定双方权利义务责确保理集团公司理风格服务规范质量标准运营方式理饭店输出专业技术理理模式理饭店收取定例基理费(约占营业额25)奖励理费(约占毛利润36)理方式年奖励理费占例正逐年递增种模式般出现饭店集团定型阶段较适合种财力雄厚专业理理技术贫乏单体饭店XXXX项目采取该方式进行理
Ø 特许营
通认购特许营权方式理集团公司拥具知识产权性质品牌名称注册商标定型技术营方式操作程序预订系统采购网络等形资产权转受许饭店次性收取特许营权转费初始费月根营业收入浮动特许营服务费(包括：公关广告费网络预订费员工培训费顾问咨询费等)理方式种模式般出现理集团成熟阶段较适合种想分享集团规模效益想放弃独立营理权权单体饭店
Ø 联销营
年着全球分销系统(GDS)普互联网实时预订功实现国外联销营集团应运生发展迅猛饭店联销集团众单体营理饭店愿付费参加通分享联合采购联合促销联合预订联合培训联合时常开发联合技术开发等资源享服务项目形成互助联合体种模式般出现档次市场规模风格相类似系列酒店联合体较适合种想分享集团规模效益想改名换姓单体饭店（：邮电系统信苑集团民航系统饭店委员会中国名酒店等）
Ø 顾问咨询
伴着政企分家军企脱钩政策落实职业理专业化理需求扬国许饭店理集团公司综合国外理模式中国具体国情基础创造出种界委托理特许营间理模式特点：理公司仅仅派咨询顾问理副手协助饭店筹建开业日常理提供顾问服务容理咨询形式进行收费理方式种模式般出现资源限理验尚配套理集团较适合种愿放弃名义权利渴专业化理单体饭店
中外分析
中国理集团公司目前带资理模式（注：资产集团特色）委托理（注：营集团特色）辅顾问理次联销营末外国理公司联销营理模式（注：美国PEGASUS SOLUTIOS 目前拥8700家酒店180万间客房）特许营辅（：美国CENDANT集团目前拥6400余家酒店中6300余家通特许营方式理）委托理次投资理末
四高星级酒店盈利分析
5星级中国际理饭店实现均房价高达民币72720元高国理饭店民币604元均房价超出业行理饭店均价（民币518）404星级5星级饭店均房价达民币508元整体市场均住宿率6923星级饭店均房价达民币240元整体市场住宿率654
理费固定费前收益（IBCMF）税务折旧前收益（CBITDA）两项指标方面国际理饭店时获佳表现4星级中国际理饭
中国饭店业业务统计(1)
均房价分类
国际理
国理
业行理
国际理
国理
业行理
All
International
Domestic
Independent
International
Domestic
Independent
All
4+5星Star
5星Star
5星Star
5星Star
4星Star
4星Star
4星Star
3星Star
饭店业业务摘
饭店数量
186
41
6
26
27
15
71
62
日供出租客房数
60341
15345
3351
11247
8888
4369
17141
11543
日实际入住客房数
41739
10795
2500
7290
6344
3174
11636
7554
均入住率
692
704
746
648
714
727
679
654
均净房价
508
727
604
518
485
366
330
240
间客房日均收入
352
512
450
336
346
266
224
157
间客房总收入
250079
338320
315776
274103
208227
171792
184131
110426
间客房总支出
165997
206219
196472
187003
146323
111746
134278
83894
间客房固定费理费前收益
84082
132101
119304
61904
60047
60047
49853
26532
占总收入百分
336
390
378
297
297
350
271
240
间客房税务折旧前收益
60506
102983
83659
48459
48459
48002
24774
16041
占总收入百分
242
304
265
235
233
279
135
145
中国饭店业业务统计(2)
均房价分类
城市分类
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
北京五星
海五星
Above
Between
Between
Blow
Beijing
Shanghai
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
5Star
5Star
饭店业业务摘
Industry Summary
饭店数量
Number of Hotel
20
41
90
96
14
14
日供出租客房数
Number of available Rooms per Day
8919
17065
24596
21199
6432
6067
日实际入住客房数
Number of Occupied Rooms per Day
6713
12490
16217
13781
4576
4619
均入住率
Occupancy
753
732
659
650
711
761
均净房价
Average Room Rate
930
587
389
224
756
862
间客房日均收入
Revenue Per Available Room
700
429
256
146
538
656
间客房总收入
Total Revenue Per Available Room
473031
284479
192974
117720
384212
419711
间客房总支出
Total Expenses Per Available Room
281143
185500
134617
93631
230684
249981
间客房固定费理费前收益
IBFCMF Per Available Room
1911888
98979
58358
24090
153528
169730
占总收入百分
of Total Revenue
406
3485
302
205
400
404
间客房税务折旧前收益
EBITDA Per Available Room
153524
79289
35083
10502
104995
139015
占总收入百分
of Total Revenue
325
279
182
89
273
331
1 IBFCMFIncome Before Fixed Charges and Management Fees 2EBITDAEaring Before Income Tax Depreciation and Amorization
店实现高均房价达民币485元国际理饭店市场推广营销源维护保养方面开支较高终理费固定费前收益（IBFCMF）税务折旧前收益相（IBCMF）较低层级市场效控制项成开支获积极现金流量
海5星级饭店北京等级饭店获更高营业收入营利润海均房价达民币862元北京等级饭店高出14间客房均收入北京高出22海北京两座城市饭店理费固定费前收益（IBCMF）百分方面达总收入40果间客房理费固定费前收益（IBCMF）实现绝值（民币）较海饭店北京等级饭店高出11
均房价分类房价高等级类（均房价民币701元）饭店餐饮方面收入方面样获佳业绩均间房餐饮收入达民币1722元理费固定费前收益（IBCMF）占总收入406营效益显著
客源构成
类饭店客源构成总体言国际理饭店获取更国际客源价格分类市场中高价市场饭店样获更例国际客源方面国理5星级饭店国际理4星级饭店商务市场方面获高渗透例外北美区长线客源价格敏感度相较低更乐意选择入住高价市场饭店均房价高民币701元层级市场中市场客源占饭店客源构成173中低价饭店获类客源力较弱均房价民币501~700元层级饭店中长线市场客源占总客源96均房价民币301~500层级饭店中长线市场占总客源6均房价民币300元层级饭店中长线市场客源仅占总客源1
固定成
4星级5星层级行政般开支占总收入例国际理饭店低国理业行理饭店5星层级中国际理饭店行政般开支占总收入92国理饭店例134业行理饭店例113
方面国际理饭店市场推广费高国理业行理饭店5星级4星级饭店市场推广费分占总收入5444国理业行理饭店分2
029时高档饭店市场推广方面支出高价格层级饭店均房价民701元饭店均间客房市场推广费民币7566元均房价民币501~700元间饭店项指标仅民币3492元
酒店收入结构图
酒店营成结构图
事统计
总体言5星级饭店间客房工配达16177低业行理饭店配外普遍高4星级3星饭店工配相应4星级5星级中国际理饭店工资相关费支出时高国理业行理饭店
订房渠道
4星级5星级饭店中数预定直接饭店预定方式完成时旅行社重预定渠道4星级5星饭店中占总预定例235
通饭店行建立网站实现互联网预定例相较低4星级5星级中互联网预定仅占总预定例03中低价饭店中通互联网站实现网预定颇受欢迎均房价民币301~500元间均房价民币300元饭店通订房网站实现网预定分占总预定例6743均房价民币701元饭店指标仅占12
未预测
饭店未预测方面5星级饭店市场（目前赢利高饭店等级）未业绩乐观5星级饭店中72受调查饭店预测2004年住宿率实现增长83饭店预测均房价出现增长方面受5星级饭店市场竞争压力参调查4星饭店未业绩略显保守仅48饭店预测2004年住宿率出现增长58饭店预测年均房价保持增长
五XX酒店理公司
1简介
作商务领域中具知名度受尊重品牌XX宾馆业公司世界卓越住宿业公司克利德·XX1919年购买第家宾馆XX机构已逐步确立威仅客户工作员投资者中广泛众包括政府官员客户财务机构商务伙伴宾馆者等心目中样
目前全美XX宾馆约260家知名旗舰店包括华道夫XX夏威夷村XX圣屋XX芝加哥城堡等分布全美40州哥伦亚特区美国现拥45家旅游宾馆50家流宾馆分布市区郊外54家全权理公司199家授权协议理公司80年XX品牌名称业中誉优质代称提供流住宿餐饮服务满足商务休闲目客户需
XX公司XX集团英国公司1997年1月订立协议组成XX国际目前全球50国家区拥超500家宾馆
项目XX国际酒店理集团(Hilton International) 簽定协议求酒店名称定XXXX酒店
XXXX酒店国际XX酒店集团签约合作国第六家XX酒店集旅游商务娱乐餐饮等功身国际五星级涉外旅游酒店（宾馆）
2理模式特点
具体说XX酒店客提供安全舒适方便环境时强调特色文化创新XX饭店成功益全面创新理模式体现方面：
Ø 细分目标市场提供样化产品
Ø 高标准服务质量监控
Ø 严格控制成费
Ø 员工理战略
Ø 积极全面开展市场营销活动
Ø 利新技术
第四章 市场分析
XX酒店概况
2002年底XX市星级酒店58家中国五星级酒店1家四星级酒店6家悦华酒店（五星）马波罗酒店（四星）假日海景酒店（四星）京闽酒店（四星）华侨酒店（四星）金燕酒店（四星）宝龙酒店（四星）
统计年四星级酒店均客房入住率保持7080间高星级酒店济效益普遍较2001年度XX假日酒店均客房入住率达74XX马波罗酒店均客房入住率达78XX马波罗酒店营运初期时值亚洲金融危机客源受较影响情形1997年1998年1999年客房入住率均分达636771XX假日酒店马波罗酒店均取较理想投资回报具定抗风险力
XX市酒店业尚未成熟国外游客榻XX悦华酒店马勃酒店假日海景酒店等XX次等点酒店供选择普遍提供较低质数服务设施
XX市酒店业房价入住率方面着明显增长需求199798年中国货币紧缩政策原拖慢情况时遇亚洲金融风暴趋恶化
资料分析中司推断XX市未旅游业发展乐观XX市国国外游客均预计关观增长尤三通持续改善更利两岸民联络XX市旅游业带正面影响
二酒店营指标分析
XX拥较丰富旅游资源着济高速发展已成商务旅游集散越越吸引国外客XX
XX市年接旅客览表
单位万次
年度
接员
类
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
接境外旅客
4213
4839
5003
5588
5730
接境旅客
59113
63391
68864
79092
90875
总接境外旅客
63326
68330
63867
74680
96605
旅游总收入(亿元)
7330
7554
12912
13908
15809
资料源XX市旅游局计统处
XX已成中国重国际招商口岸台贸易口岸里年中央政府持举办贸盛会中国投资贸易洽谈会台出口商品交易会种专业展览会常XX举办
XX市旅游济指标常年保持高速增长趋势酒店客源提供保障
酒店入住率
XX市旅游局作出非正式提问知XX市四五星级饭店2002年均房租约民币429元600元晚入住率约62根纪录19961997年四星级酒店入住率分7921686
酒店 房间 牌价（晚）
（美元计）
数目 标准化 豪华车 折扣
XX悦华酒店 208 ＄180 ＄360 40
XX马勃罗东方酒店 350 ＄160 ＄190 50
假日海景酒店 351 ＄160 ＄190 55
宝龙酒店 189 ＄130 ＄160 60
XX悦华会展酒店 206 ＄180 ＄360 50
XX京开中心酒店 490 ＄180 ＄180 55
三竞争手发展态势
2002年末XX市52间已评星级酒店中七间达四星级XX2138间达四星级级数酒店房间中208间设市唯五星级XX悦华酒店
余XX市15间三星级30间二星级3间星级未评星酒店
根XX市旅游局提供资料现四间四星五星级酒店正筹务兴建中预计三年会全部落成
XX市中短期酒店市场业发展前景乐观亚洲济稳步更利房价入住率增长稳定性长期说XX市更高档酒店落成整市场竞争转趋剧烈
中国已加入世贸理邻台湾优越位置均XX着良投资贸易环境XX会成受投资者追捧热门投资城市
市政府遗余力推动XX市旅游业改善旅游设施均会吸引外求游客旅游业发展更兴盛
四项目定位
XX市济指标年增长率10目前星级酒店58家国际旅游组织关酒店等级结构例参数区高星级酒店数量例应1020间目前XX高星级酒店相偏少
XXXX酒店定国际五星级标准
XXXX酒店海立位正形成XX市CBD (Central Business District)区域酒店建成国际XX营理XXXX酒店XX档次高五星级酒店专业国际营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
第五章 项目公司
公司简介
XX市XX实业限公司家限责公司成立1996年注册中国XX市注册资2000万元民币公司营房产开发项目理公司先开发建设XX花园XXX花园房产项目
二公司结构理层
公司高权力机构董事会公司日常营理总理负责公司日常理机构设副总理总工程师总会计师工程部财务部办公室项目理部等
公司业绩：
1 1995年筹建商住高级公寓XXX花园总投资额约民币6200万元1997年完工交付
2 1996年筹建商住高级公寓墅XXX花园总投资额约民币1800万元1998年初完工交付
三公司股权结构
公司三位然组成
四理团队
XXXXXXXXXXXXXXXXX
五项目背景
年XX外济技术交流飞速发展济指标包括旅游业济指标保持高速增长XX台湾隔海相香港澳门回XX政治济位逾显突出XX市已成重流物流集散调查解相快速增长市场需求XX市高星级酒店存定缺口目前高星级酒店属XX市政府重点支持项目公司决定公司完全拥土位XX市鹭江道厦禾路湖滨南路交界处黄金段块兴建高星级酒店建设项目已
XX市旅游批复意XX市发展计划委员会批准立项现已完成设计方案获XX市建设行政部门批复已具备开工条件
第六章 项目规划
项目位置
项目位置福建省XX市开源区西南部位鹭江道东南端禾祥路夏禾路交界间
项目附住宅区中穿插着数座新落成现代商厦华源厦数高素质住宅区
开源区XX市中心区域部份高档饭店高级办公室XX市民政府均位中心区
购物区域市中心区中山路购物区名牌百货店均中山路两旁林立中山路购物区项目非常接需段短行车时间便达
项目附方便交通网络路江疲乏该区干道条公车路线位路行走市民带方便交通网络外离项目约五分钟车达渡轮码头（包括游客区鼓浪流轮）XX国际机场离项目约20分钟左右车程
项目座落呈长方型块西端基势致整址东面整体发展中第期部分已建成两幛七层高住宅厦已四年前竣工
根关提供土房产权证中资料示项目总面积约703292方米土面积明细列出：
土部分 土面积（方米）
东端（第期）限 117357
西端（项目案） 205715
绿化面积 165970
道路 214250
总 703292
宗西端（项目案）着已建基基根原建筑图积（宗西端建高层商业厦）建已四年前竣工筹建中酒店利现基缩短相关建筑时间
二相关法律文件
1土房屋权证
根客户提供XX市土房产理局1997年11月14日发出XX市土房屋权证（号码：厦房证第00000045号）JSQ013段土面积约703292方米）权关文件段已正式予XXXX实业限公司
土权期限会基土途40年70年等详细年期明细：
土者 土权生效日期 土权完结日期
住宅 1994年8月7日 2064年8月6日
办公室 1994年8月7日 2044年8月6日
商业 1994年8月7日 2034年8月6日
根XXXX公司示酒店途类商业途年限应2034年8月6日届满
土房屋权证没关揭产权负债显示
XX市国土权偿出合书
宗发展权根XX市土理局1994年8月17日发出XX市国土权偿出合书作合书条款摘绿：
土 ：商品房
动工期限 ：1994年8月7日1997年8月6日前
建设期限 ：1994年8月7日1997年12月6日完工
期限 ：合书述
出金额 ：民币1536692365（＄1860402美元）
付款条约 ：土权出合书日已付20两月付全数60剩余金额会年缴付
建筑类 ：商业住宅
覆盖率 ：宗面积40
容积率 ：5
建筑高度 ：75米（包括次建筑）
绿化率 ：30
边缘预留位置 ：宗东西东南面预留3米南面预留10米
退 ：非土权持权满前180天提出续约申请否土期限层满宗址层建筑物均须退政府申请续期时必须显示项目案兴时城市规法例相配合更须提出续期申请前缴付全数土权出金始生效
项目增容批复
根XX市城市规划理局1995年9月22日发出文件中已批准宗容积率原5增加65
2项目批复文件
根XX市旅游局政旅（1998）008号文批准XX市XX实业限公司1999年5月14日发出通讯已显示XX市旅游局已批准宗建筑XXXX酒店概念建筑楼面面积达42173方米投资额达民币五亿四千三百万外根外封2002年9月2日发出信件（文件号码20027）XX市旅游局已批准酒店扩充（文件号码1998008）详程作基准
根XX规划委员会发出信件9文件号码1998051XXXX实业1999年4月28日发出信件显示（计划）中投资额达4亿7千两百万总楼面面积达42265方米高度998米拥418间客房29层（包括两层库）现代化四五星级XXXX酒店已获批核需国家酒店标准法例商标注册等作
项目批复效期年外项目建设期限已获批准延长2003年9月底（根2002年9月5日发出批复信件号码200276中示）
3建设规划许证
根XX市规划局2003年5月14日发出建设规划证（证件号码20030114）建筑项目路江道湖滨南路宗面积达7012003方米
规划法规求
根土证示项目规模已获批准扩展537934方米（579027方尺）包括999998米（107639方尺）期4379342方米（741388方尺）二期
中数规划条件兴附件中例出条件摘：
1）容积率 ：650
2）密度 ：3998
3）绿化率 ：少30
4营业执
根XX工商行政理局2000年11月13日发出企业法营业执（注册号XXXXXX）XXXX实业限公司该日成立拥民币二千二百万元注册资营业期限1996年11月26日起计10年
证资料显示XXXX实业限公司营范围包括：房产开发销售项目理批发零售建筑材料化工原料产品（含化学危险品）五金纺织品投资商务咨询
三项目详细规划
根提供新建筑图（2003年7月11日版）计划书发展宗西端建成间29层456房间达国际五星级标准酒店
1项目明细
根2003年7月建筑图司解酒店建成会间达10715米高456间客房附设功餐饮会议消防泊车设施现代代先进酒店
酒店外墙交会铺设玻璃反光幕墙
酒店层六层台层着较面积剩余层数面兴建
酒店入口位楼（面层）面路江道酒店堂接处商店均会设层堂款客应设间层
酒店二楼计划设置中式酒楼咖啡厅酒吧宴会分会设三楼四楼
会议设施西餐厅设五楼六楼作酒店休闲设施桑健身室游泳池
客房八楼二十九楼间提供总统套房设顶层（二十九楼）
整酒店项目设四部客升降机两部货升降机两组公楼梯外面层六楼间额外两部客两货升降机落六层台层
酒店建成提供楼面面积达4379342方米包括3557825方米商层建筑物821517方米次建筑物
2客房
酒店客房会八楼层楼提供八二十八楼标准楼面设计提供21间客房包括两间套房总统套房已计划设立顶层（二十九楼）
总体说客房根设计分三种类包括标准房套房总统套房资料示酒店高 412间标准房43间套房1间总统套房总数456间客房客房资料明细例图表：
房间数目
楼层 标准 标准 标准 套房 总统套房 总数
（景） （海景） （部分海景）
8 11 4 4 2 21
9 11 4 4 2 21
10 11 4 4 2 21
11 11 4 4 2 21
12 11 4 4 2 21
13 11 4 4 2 21
14 11 4 4 2 21
15 11 4 4 2 21
16 11 4 4 2 21
17 11 4 4 2 21
18 11 4 4 2 21
19 11 4 9 2 21
20 6 4 9 2 21
21 6 4 9 2 21
22 6 4 9 2 21
23 6 4 9 2 21
24 6 4 9 2 21
25 6 4 9 2 21
26 6 4 9 2 21
27 6 4 9 2 21
28 6 4 9 2 21
29 6 0 7 1 1 15
总 187 84 141 43 1 456
解超半客房享XX鼓浪屿辽阔海景
3酒店设施
酒店设餐饮休闲设施高台层
餐饮设施——高位处间楼堂接厅中餐西餐厅分设二楼五楼
外咖啡厅酒吧三楼提供间酒吧会设顶楼天台酒店更高中餐贵宾房
会议设施——五楼提供
部分休闲设施六楼提供包括男女士桑健身室游泳池
酒店会提供充足泊车位置现时规划103停车位中88位处库三层盖车位余15设楼
4勤设施
勤设施包括堂厨房接处保安控制室等
勤服务员工餐厅厨房员工更衣室房间等均位库二层机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室泵房等均位库顶数天台位置
5技术资料
根提供资料楼层面积宗面积摘录：
面积资料
总建筑 821517方米
总建筑 3557825方米
总建筑面积 4379342方米
例资料
覆盖率： 约3998（总宗面积）
绿化率： 约3031（总宗面积）
容积率： 约646（总宗面积）
备注：法律文件宗面积着细微偏差计算例时采印房产权证宗面积702392方米作基准
技术资料建筑期楼宇高度面积房间等均符合土权出合约相关文件规定委托方表示技术符合会关政府部门通没延期虞招致额外成
6理协议
根XXXX实业限公司XX国际公司1998年9月28日议定理协议2003年4月15日作出修订双方意理营运酒店达成识中条件包括：
章节 段落 标题 详情
II 营条款 酒店开幕15年12月31日止
IV 1 基理费 225
IV 2 奖励性费 700
XI 6 违约 2005年12月31日酒店落成期限
7建筑期成预算
提供资料酒店基工程已峻工基程序申请审批建筑图等已办妥需筹集足够资金便开始政府部门提出相关申请
假设申请程序利进行估计酒店应两年建成开始投入服务
资料中显示整酒店项目总发展成民币六亿两千百万（美元＄7500万）建筑成包括价探土费工程理专业费建筑费预见费等
发展成明细：
1 前期工程 US＄550000
2 建筑费 US＄27750000
3 设备装配关机器 US＄7780000
4 安 US＄3210000
5 户外工作 US＄850000
6 开幕前准备费 US＄20190000
7 US＄ 14120000
8 预见费 US＄ 550000
总数 US＄75000000
成估算已显示出总成1700万美元已购土基工程专业费总未动发展成约5800万美元
强调发展建筑估算建筑概算实施时建筑预算存定偏差
第七章 项目实施计划
项目建设规模
初步设计方案建筑施工图显示XXXX酒店总建筑面积43793420方米三层二十九层总高度 9915米楼六楼裙楼设置餐饮会议娱乐七楼转换层八楼二十九楼设置客房
1设施
1）裙楼设施
楼层
餐饮设施
面积（方米）
L1
L2
L3
L3
L4
L4
夜总会
咖啡厅
中式餐厅
西式餐厅
西式餐厅
宴会厅
45003
35317
20903
17544
15797
28827
计 163391
会议厅设施
L2
L5
L
会议室
会议室
商务中心
7645
29203
4874
计 41722
娱乐设施
L6
L6
L6
L6
桑
健身房
露天游泳池
露天网球场
45503
8511
13821
计 67835
设施
L2
L1
L2
L6
商场
美容厅
花店
保健中心
16584
11654
4730
计
32968
2）客房设施：酒店设计7种类型客房客房数面积列表：
客房类型
间数
面积（方米）
单标准房
标准房
66
283
2867
3522
标准套房
豪华套房
高级豪华套房
总统套房
高级总统套房
66
1
1
1
1
7517
9000
10800
21800
31600
计
419
1755270
楼1319层标准客房标准间面积达36方米812层服务性公寓套房2027层高级酒店客房
楼楼顶作观海餐厅茶座
二项目现状建设期计划
项目土方工程桩基工程基础工程已完成施工项目已完成投资1700万美元（包括土款拆迁等相关前期费）资金位开始室工程
资金位实施室裙楼楼外部装修等施工水电系统智弱电系统等设备安装酒店设施配套调试直竣工验收开始试营业项目建筑期二年
第八章 项目投资分析
投资估算
估算编制范围包括土建工程（包括外墙装修室装修）电梯工程排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅炉柴油发电变配电动力配线明防雷接酒店智工程家具器具购置室外工程等外包括开办费土出金勘查设计费工程监理费消防配套费规划许证费工程质量监督费水增容费预备费等工程建设费
估算投资 7500万美元
项目划分： 单位：万美元
序号
费名称
投资额
占合计例
静态投资
1
建筑工程费
2275
37
2
设备购置费
778
1037
3
安装工程费
321
428
4
室外工程费
85
112
5
服务性设施工家具器具购置费
2019
2693
6
工程建设费
1412
1884
7
基预备费
55
073
计
7445
9927
二
动态投资
1
工程造价调整预备
55
073
计
55
073
三
合计
7500
100
编制方法
⑴建筑工程根造价水估算
⑵设备购置费：
A 进口设备外商报价计算
B 国设备价格现行出厂价计算
⑶设备安装费类设备安装指标计算
⑷工程建设费：
A 开办费土出金项目启动前利息水增容费甲方提供数计列
B 规划许证费工程质量监督费消防配套费工程保险费工程监理费国家方关规定计取
C 基预备费073计算
D 工程造价调整预备费073计算
二参数预测
1 预估期
2006年2013年8年
2 客房入住率
XX市高星级酒店客房入住率保持7080间参中国区XX酒店(Hilton)客房入住率营运稳定期客房入住率取76
XX酒店具品牌理客户资源优势营运第三年开始进入稳定期
3 均房价
参XX市高星级酒店现房价水中国区XX酒店房价水营运第1年取102美元第2年取105美元第3年取108美元第4年取111美元第5年取114美元第10年取120美元
4 年度营结余
年度营结余指固定费（折旧等）融资利润
根XX酒店理协议营数测算第1年营结余1156万美元第2年1172万美元第3年1186万美元第4年1197万美元第8年1336万美元详见营运收支预估表
营运收支预估表
单位：千美元
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
客房数
420
420
420
420
420
420
420
420
入住率（）
68
72
76
76
76
76
76
76
均房价（美元）
102
105
108
111
114
116
117
118
营业收入
23107
24191
25192
25846
26577
26911
27137
28427
营业成
7230
7595
7805
7908
8116
8196
8278
8354
企业理费
2955
3181
3473
3586
3725
3793
3838
3884
营业毛利
12922
13415
13914
14352
14736
14922
15021
16189
资产重置金
198
418
671
917
1181
1198
1210
1221
理奖金
957
1059
1145
1197
1240
1253
1265
1278
费
201
215
237
264
287
298
310
322
余额固定费融资利润
11566
11723
11861
11974
12028
12173
12236
13368
三融资计划款方案
1概述
项目投资概算7500万美元包括土款拆迁费土方工程基桩相关前期费等已完成投资1700万美元
2融资额度
投资概算项目融资额度7500万美元
3融资期限
根项目建设期计划建设期2年
根营运收支预估数预计项目营运8年清息
融资期限10年（含建筑期）
4款方案
年度营结余偿利息金根营运收支预估表年偿金利息资金源均超1100万美元基础项目进入营运期8年付息前四年年1100万美元四年年1200万美元
考虑项目营运预算付息年期建议项目建设期免息
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目录
第章 项目摘……………………………………………………………6
项目概述………………………………………………………………6
二项目优势………………………………………………………………6
三项目背景………………………………………………………………6
四项目投资计划…………………………………………………………7
第二章 环境评估……………………………………………………………8
区位优势……………………………………………………………8
二区域济……………………………………………………………11
三旅游资源……………………………………………………13
第三章 酒店行业分析…………………………………………………… 17
中国旅游饭店业概况………………………………………………17
二国际饭店集团竞争中国市场………………………………………18
三国际饭店理模式较……………………………………………20
四高星级酒店盈利分析……………………………………………21
五XX酒店理公司………………………………………………26
第四章 市场分析…………………………………………………………28
XX酒店概况………………………………………………………28
二酒店营指标分析…………………………………………………28
三竞争手发展态势………………………………………………29
四项目定位……………………………………………………………30
第五章 项目公司……………………………………………………………31
公司简介……………………………………………………………31
二公司结构……… …………………………………………………31
三股权结构……………………………………………………………31
四理团队……………………………………………………………31
五项目背景………………………………………………………32
第六章 项目规划……………………………………………………………33
项目位置……………………………………………………………33
二法律明细……………………………………………………………34
三项目详细规划………………………………………………………36
第七章 项目实施计划……………………………………………………40
项目建设规模………………………………………………………40
二项目现状建设期…………………………………………………41
第八章 项目投资分析…………………………………………………… 42
投资估算……………………………………………………………42
二参数预测……………………………………………………………43
三融资计划款方案………………………………………………44
第章 项目摘
项目概述
Ø XXXX酒店国际XX酒店集团签约合作国第六家XX酒店家继连重庆海北京南京通国际XX酒店集团严格评审入围参合作国际五星级涉外旅游酒店
Ø XXXX酒店集旅游商务娱乐餐饮等功身位XX市CBD区域购物交通十分便利濒海鼓浪屿遥遥相风光旖旎
Ø 总投资概7500万美元酒店面积3367917方米建筑面积43793方米三层二十九层总高度9915米
Ø 酒店建成国际XX酒店理公司专业化理成XX档次高五星级酒店专业国际营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
二项目优势
Ø 黄金段天独厚
Ø XX市政府重点支持项目
Ø 国际著名酒店理公司专业化理
Ø 办妥土房产证土建已开工正进行基建设
Ø 筹建单位成功开发型产项目
三项目背景
XX中国东南海重旅游口岸拥鼓浪屿等三国家重点风景名胜区获国际花园城市优秀旅游城市等荣誉
XX已成中国南方重台贸易口岸里年中央政府持举办贸盛会中国投资贸易洽谈会台出口商品交易会种型专业会展常XX举办
XX济高速发展中国东南海济繁荣带龙头XX成立特区已戴尔(Dell)柯达(Koda)通电器(General Electric)口乐(Coca cola)太古飞机维修公司(Swire Aircraft)麦德龙(MetroAG)等世界五百强公司入驻XX时年量国际国商务士XX观光旅游
XX市目前四星级酒店六家五星级酒店家鉴XX高星级酒店数量相偏少该项目建成推动XX高端旅游市场发展促进XX精品旅游品牌提升投资商带丰厚投资回报
四项目投资计划
（）投资总额
项目投资概算7500万美元包括土款拆迁费土方工程基桩相关前期费等已完成投资1700万美元
（二）融资计划
根项目建设期计划建设期2年
根营运收支预估数预计项目营运8年清息
考虑项目营运预
算付息年期建议项目建设期免息年度营结余偿利息金
融资期限10年（含建筑期）根营运收支预估表项目进入营运期前四年年1100万美元四年年1200万美元总8年付息
第二章 环境评估
区位优势
1然情况
XX座美丽海滨城市位中国东南海福建省西南岸九龙江河口居中国两济繁荣区间台湾隔海相距台湾高雄市160哩海峡西岸繁荣带龙头XX市辖区陆面积1500方公里（包括XX岛130方公里）海域面积300方公里XX属亚热带季风气候常年春意浓浓四季花香扑鼻全年均气温210C冬天均气温120C夏天均气温280C全年降雨1100毫米气候温雨量充沛海岸曲折漫长山岩叠秀绚丽姿
1981年设立XX济特区XX市已中央政府批核特行政区域1994年级副省级市拥省级济理权力现XX已发展现代化城市着强劲济发展城市建设十年XX受益国际商贸教育旅游持续发展
着济建设社会项事业断发展XX逐渐成中国东南海中心城市济保持高速发展时XX生态环境保护具备持续发展潜力XX先获国际花园城市优秀旅游城市等荣誉
2理位置
XX市位东118º04′04″北纬24º26′46″全市XX岛鼓浪屿陆九龙江北岸海部分区安组成属海港风景城市体－XX岛面积约1355方公里福建省第四岛屿整修海岸线蜿蜒曲折全长234公里港岛屿星罗棋布洪区群山四周环抱港阔水深终年冻条件优越海峡性天然良港史国东南海外贸易重口岸九龙江北岸海部分杏林湾马銮湾分隔成美杳林海沧三半岛属亚热带气候夏天酷暑冬天严寒温雨年均气温21º左右
XX市总陆面积1516方公里海洋面积300方公里势南北势西北部分势偏坦南部较山崎岖部分海峡水深超12米整均处冰状态余位海岸边零散岛屿形成道天然围墙保护海洋旋涡
XX海峡造成滋扰破坏
3行政区域
2003年5月国务院批准意XX市调整部分行政区划调整容包括：思明区鼓浪屿区开元区合思明区原三区行政区域划思明区辖二杏林区杏林街道办事处杏林镇划集美区辖杏林区更名海沧区三设立翔安区安区辖新店新圩马巷厝嶝5镇划翔安区辖行政区划调整XX市辖思明湖里集美海沧安翔安6区
XX市现辖思明开元鼓浪屿湖里集美杏林安七区中XX岛思明开元鼓浪屿湖里四区济特区思明区商业闹市区开元区工厂区新市区鼓浪屿区著名风景旅游区湖里区新兴工业投资区岛外集美区农业包括旅游教育著名侨乡集美镇杏林区已具定规模工业区台商投资区安区全市农副产品基轻工食品行业原料基
4气候
XX拥南亚热带气候降雨量充足全年均温度约206ºC高385ºC低15ºC年降雨量约1315毫米降雨月份年五月七月
5口
2002年末全市户籍总口137．16万41．85万户2．80万中：然增长0．67万口然增长率4．93‰全市口中汉族居回满壮畲苗高山等20少数民族理环境历史背景素拥众侨侨眷XX籍侨胞港澳台胞
6基础设施建设
陆路交通
配合赣龙铁路建设兴建龙岩――XX延伸段形成连接京九出省新通道配合建设福厦铁路相应规划第二火车客运站配套设施加快区域合作快速通道建设重点建设完善三（三国道干线复线国道324线）六聊（XX岛－龙海南太武海沧－－龙海安－安溪安－南安安新店－南安石井XX－金门）外交通建设XX三明高速公路形成连接国家公路干线网周边区快速通道完善综合交通运输体系配套设施加快公路客货运场站规划建设构建公路运输枢纽
航空运输
XX空港华东航空枢纽高崎国际机场已开通国外航线89条中国航线73条国际区航线东京阪汉城新加坡吉隆坡马尼拉香港澳门等14条航线专门日名古屋货运航班周出港约380余航班26家航空公司机场营运2002年旅客进出港数42586万次年增长1395航空货运吞吐量1392万吨增长3048
完善XX机场设施配套建设空港物流园区力拓展国外航空货运业务增辟美国等国际航线建成国重国际干线机场争取作两岸三通定点直航首选机场加强国外航班衔接拓展客运中转业务成连通国外客货捷运航空枢纽
港口海运
完善外辐射通道实施港立市战略三（港口货物年吞吐量1亿吨集装箱年吞吐量1000万标箱航空年客运量1000万次）远景目标求XX港建成国家重点货运枢纽港集装箱运输国际干线港口中转港海峡两岸区域航运中心完善航空港高水准建设资讯港强化口岸功
XX港中国港口位居世界集装箱百强港前40名中国第四接第六代型集装箱船舶港口2002年货物吞吐量273451万吨集装箱吞吐量17544万标箱月XX港全世界航班315条基覆盖全球港口（国外84港口直接通航）世界船公司纷纷开辟XX世界货运航线知名船公司XX作陆基港首批台湾货运试点直通港口集装箱货运量达134万标箱
邮电通讯
长途电话直拔210国家区国1800城市城乡固定电话交换机总容量9402万门移动电话716万户电脑互联网络户达20万户已建成市话网移动通讯网数位资料网图传输网开办DDNISDNPACEDIEMS800等20项邮电业务电脑网已形成金桥网金卡网金关网Inernet网 Xiamen Net网通DNNADSL光线线接入方式连接INTERNETINTERNET传输速度达10M秒
二 区域济
1982年设立济特区XX市国生产总值（GDP）年均增长18年新增外商实际投资额10亿美元戴尔（Dell）柯达(Koda)通电器(General Electric)口乐(Coca Cola)太古飞机维修公司(Swire Aircraft)麦德龙(MetroAG)等诸知名跨国公司已XX设厂投资
2002年全市济实现较快增长济运行质量效益进步提高初步统计全年实现国生产总值648．33亿元年增长15．6％中第三产业增加值264．21亿元增长9．9％户籍口计算均国生产总值47270元年增长14．5％
XXGDP 增长
年XX市济指标
项目
1999年度
2000年度
2001年度
2002年度
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
实绩
增长率
国生产总值GDP（亿元）
44054
1063
50187
1392
56136
1185
64837
1550
规模工业总产值（亿元）
625
1823
771
2344
811
520
1025
2640
港口货物吞吐量（万吨）
1773
1821
1965
1083
2098
682
2734
3028
外贸易进出口总额（亿美元）
7969
1678
10049
2610
11079
1025
15187
3708
财政总收入
（亿元）
6624
1957
9150
3813
11051
2078
12631
1430
外商投资概况
XX市中国中济特区已赋予权力辖市济发展事务外商相关优惠措施已吸引外商投资
————充分发挥特区台商投资区优势实施外型济发展战略
扩外开放参国际竞争特区济逐步趋外型发展轨道XX口岸国际知名度辐射功年明显增强利外资进入全方位开放蓬勃繁荣发展阶段世界500强跨国公司已27家厦投资办企业70家全球跨国公司XX落户外商投资领域第二产业扩第三产业饮食服务业娱乐业房产业运输业金融业资讯产业等蔻密集型企业发展技术资金密集型企业加工贸易发展高附加值企业逐步形成拥龙头产品配套服务产业链
————全市利外资规模断扩投资领域断拓宽
物流商业零食软骨发展等服务贸易领域投资专案增利外资层次逐年提高截2001年底全市累计批准外商直接投资专案5334项协定利外资1873亿美元实际直接利外资1265亿美元已开发投产三资企业达4381家中：工商部门注册登记外商投资企业达3016家着两岸关系缓台商XX投资逐年增全市累计已签订合台商直接投资专案122协定外资金额3938亿美元
目前三资工业产值已占全市工业产值八成工业品出口交货值占全市工业销售产值半三资企业出口总值达3226亿美元占全市外贸出口3608全球零售巨商沃尔玛进驻引发特区商品市场服务方式营理念新轮整合方性外贸企业崛起体制破传统单国家外贸营体制XX外贸易采取放宽进出口营权推进外贸企业实业化等鼓励措施形成中央省属方属外贸公司外贸专业公司工贸进出口公司三资企业等层次外贸营队伍发展新格局
————积极推行品牌战略加快培育名优出口产品
培育发展批具市场竞争优势高科技产品高科技出口企业出口产品层次断提高原农副产品初级工业产品迅速发展机械电子轻纺工业等制品20年XX累计外贸进出口总额89446亿美元年贸易规模突破百亿元关2001年外贸进出口总值达11079亿美元1981年增长7237倍年均增长2378中出口贸易额6505亿美元1981年增长4513倍年增率达2055世界178国家区建立贸易关系47国家区年出口贸易额超千万美元中：美国日香港德国台湾新加坡出口已超亿美元着戴尔电脑柯达感光灿坤家电林德叉车富士电气ABB开关厦华厦新太古飞机维修等批国外知名公司生产力企业规模进步扩机电产品高新技术产品出口续发展力日渐强劲2001年全市完成机电产品出口275亿美元占全市出口重达4228外商投资企业完成进出口7239亿美元占全市外贸易重已达6534
三旅游资源
XX丰富旅游资源然资源文景观相互交融具海岛屿礁山岩寺花木诸神秀兼民族风格侨乡风情闽台特色畜西洋异国情调年开发建设已形成鼓浪屿万石山南普陀黄厝集美安等六游览区1988年国务院批准鼓浪屿万石山确定国家重点风景名胜区
XX著名旅游城市风光画特色带（全国卫生城市）（全国环保模范城市）（优质旅游城市）美誉
XX着古老景点致力发展新景源XX分五游客区包括鼓浪峡南浦头游客区等外XX更提供方便交通通讯网络全面旅游相关机械XX非常适合外国游客投资者
1998年XX市政府遗余力推动监督旅游业发展外市政府更加强旅游业投资例增强兴旅游关建兴改善旅游服务素质吸引更国外游客
1998年XX评省级旅游城市更排重点旅游城市列第八席国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予XX作表扬优秀表现更加快XX旅游业发展
根XX旅游局资料约1020万次2002年前XX市作访客中65海外游客代表年增长约122时期XX市赚取超三亿六千万美元外汇前年期增长174
旅游方面约950万名访客2002年间访XX令XX赚取135亿元民币收入年分增长1192
XX旅游业资料简略 （万次）
1998 1999 2000 2001 2002
国外旅客 4839 5003 5588 573 6716
国旅客 58552 63861 73504 85145 95286
总访客数 63391 68864 79092 90875 1020
国外旅客赚处收入 239 262 3 311 365
（十亿美元计）
国旅客赚取收入 5576 1075 1143 1326 1352
（十亿民币计）
旅客赚取总收入 7554 1291 1391 1581 1654
XX市国外旅客数逗留时间外汇收入均分排行中国旅游城市列十二六六位
厦门游客国籍分布图
图显示出XX海外访客处台湾日香港总
占XX总海外游客数量65
分析旅游业XX市未发展重支柱
两岸三通
XX身理优势致力两岸推广[三通][三通]意思邮电航空船务商贸现数码头东渡港定期船班通台湾
年XX均举行型[三通活动][国际投资贸易展][出口台湾物品展]等活动均吸引批台湾商贸兴趣士参增强两民交流两岸致力船运邮政通讯方面相互发展更牢固两岸间沟通
城市发展战略
加强核心城市XX岛建设优化积极开发建设城市拓宽区域分区组团中心形成具较高综合效益城镇规模结构构筑完整城群体系网络加强环境园林绿化投入完善发挥海港空港信息港功效益XX市逐步实现生态型现代化国际性市－现代化山水城市
第三章 酒店行业分析
中国旅游饭店业概况
旅游饭店业中国旅游产业外开放前领域目前投资理服务等方面均定程度实现国竞争国际化业士分析认前中国济持续走国际贸易断增旅游安全具备效保障市场济秩序进步完善进口物品关税普遍降低正外资进入中国旅游饭店业黄金期
２００２年中国旅游饭店业达新高峰２００２年中国旅游业统计公报显示全国星级饭店８８８０家２００１年末增加１５２２家全国星级饭店全年均客房出租率达６０．１５％２００１年提高１．７百分点全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元２００１年增长１９．８％中国济正步入快速增长周期新升通道旅游业发展进入稳步发展期
济景气持续升推动中外贸商务科技会议等交流活动频繁举办中国旅游饭店业带旺盛客源２００３年半年休整中国入境旅游业全面步入发展振兴阶段２００４年中国入境旅游数突破１亿次
旅游安全效保障中国旅游饭店业提供旺盛客源境外旅游行业断受种恐怖事件战事等影响中国国际赢旅游安全胜济发展沃土良形象２００３年初突发非典疫情中国入境旅游造成较影响仅暂时中国旅游业立重新回快速发展轨道
中国旅游业年围绕中国魅力永存促销题加中国旅游目形象宣传联合北京奥组委启动２００８奥运旅游计划国家旅游局全力争取入境旅游市场恢复通落实香港澳门更紧密旅游合作协议努力扩港澳居民赴旅游规模
市场济秩序进步完善优化旅游饭店业发展环境２００２年１月中国调５０００种商品进口关税关税总水降１２％饭店营密切相关牛肉猪肉植物油奶酪冰淇淋进口关税出现较幅度降低未年关税水进步降低节省旅游饭店营成２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定中国饭店业行业规范明确饭店义务权利容易引起争议问题进行界定政府关部门正抓紧简政放权清理减少行政审批项目法行政履行入世承诺维护饭店企业正常营秩序提供制度保证
二 国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场久假日集团1984年理北京丽假日饭店五年先国拉萨桂林广州西安XX连成重庆等城市形成网络成时理饭店国际饭店理集团八十年代进入中国市场喜登XX雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太洋马尼拉等十余家酒店理集团
九十年代尝甜头国际酒店集团登陆中国市场步伐明显加快时期国旅游业蓬勃发展阶段时国际饭店集团中国市场积极扩市场份额时期期间马里奥特佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现群雄逐鹿局面根国际饭店餐馆协会资料统计2000年世界饭店理集团排行前10家圣达特六洲马里奥特雅高精品国际
XX佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦少数营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外数国际饭店集团市场份额中包含着中国理饭店中国已成著名国际酒店集团集聚国际酒店集团中国市场中国济保持高速增长带巨商机蓬勃发展旅游业显示巨市场潜力二中国政治稳定社会安定民币汇率稳定企业营环境日趋完善三中国劳动力成相较低素质较高
国际饭店集团通引进先进理观念理模式加快国饭店营理水提高缩短国饭店业国际水差距国饭店业成开放较早市场化程度较高先国际接轨行业国际饭店集团进入时培养批饭店理理饭店成国饭店理 提高班许国际饭店集团理饭店职历员成国饭店外企争夺象国际饭店集团进入促进高新技术饭店中应引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起示范作数字化性化饭店客营造更加温馨舒适便捷居住环境应该讲目前中国旅游饭店业成中国社会服务业领头羊重素益国际饭店集团进入
目前国际饭店集团竞争中国市场方面呈现变化：
线城市二线城市扩展
国际饭店集团开始进入中国市场时选择济发达中心城市旅游资源丰富城市立足香格里拉中国开业17家酒店基分布北京海哈尔滨长春连青岛南京武汉北海西安等城市中北京四家（香格里拉饭店中国饭店国贸饭店嘉里中心饭店）该集团认迅猛发展国旅游业二线城市扩张原久会具市场潜力二线城市更香格里拉饭店2003年中山郑州两家香格里拉新酒店开业2004年福州香格里拉开门迎宾
单品牌品牌发展
国际著名酒店集团名称品牌市场信誉程度高某国家制定标准品牌集团根市场需求推出非常明确市场定位体现饭店业竞争方代表着时尚服务潮流客认推崇十年商务客旅游者出行惯选择喜爱品牌饭店假日集团刚进入中国时推出品牌假日品牌饭店满足商务客需求陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推万豪品牌目前集团推出全品牌发展战略高档丽嘉卡尔顿万豪万丽中高档万怡新世纪华美达马里奥特档次品牌品牌间差异体现风格万豪体现欧美古典式风格万丽追求智化商务现代派风格风格适应市场需求
超豪华品牌饭店批量超豪华品牌饭店发展
相长段时间超豪华品牌饭店中国空白九十年代末期仅北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店海丽嘉卡尔顿金茂君悦酒店三家年着国旅游业发展世界著名饭店集团国饭店业市场表示出极信心纷纷推出超豪华品牌饭店中国造旗舰开业久海瑞吉红塔酒店成喜达屋集团中国开业第二圣瑞吉斯品牌酒店年底开业北京东方君悦酒店凯悦集团中国继海君悦金茂酒店理第二家君悦品牌酒店年元月开业海四季酒店成国际著名四季酒店集团中国开业第家酒店马里奥特丽嘉卡尔顿酒店久北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备批品质卓越服务超群酒店客提供高度性化服务
变化中出国际饭店集团进入中国市场已初步完成济发达海开放城市中西部区拓展实现全方位发展网络化布局正逐步加网络密度实施品牌发展体现国际饭店业发展种趋势时国饭店业发展带压力干年中国市场形成规模国际酒店集团会更国际饭店业发展必然趋势全球济体化必然结果
三国际饭店理模式较
Ø 带资理
通买断(绝拥)控股(相拥)参股(部分拥)等直接间接投资方式获取饭店营理权属系列饭店实行相品牌标识相服务程序相预订网络相采购系统相组织结构相财务制度相政策标准相企业文化相营理念理方式种模式般出现饭店集团创建初始阶段较适合种资金短缺融资困难单体饭店
Ø 委托理
通饭店业理集团公司签署理合约定双方权利义务责确保理集团公司理风格服务规范质量标准运营方式理饭店输出专业技术理理模式理饭店收取定例基理费(约占营业额25)奖励理费(约占毛利润36)理方式年奖励理费占例正逐年递增种模式般出现饭店集团定型阶段较适合种财力雄厚专业理理技术贫乏单体饭店XXXX项目采取该方式进行理
Ø 特许营
通认购特许营权方式理集团公司拥具知识产权性质品牌名称注册商标定型技术营方式操作程序预订系统采购网络等形资产权转受许饭店次性收取特许营权转费初始费月根营业收入浮动特许营服务费(包括：公关广告费网络预订费员工培训费顾问咨询费等)理方式种模式般出现理集团成熟阶段较适合种想分享集团规模效益想放弃独立营理权权单体饭店
Ø 联销营
年着全球分销系统(GDS)普互联网实时预订功实现国外联销营集团应运生发展迅猛饭店联销集团众单体营理饭店愿付费参加通分享联合采购联合促销联合预订联合培训联合时常开发联合技术开发等资源享服务项目形成互助联合体种模式般出现档次市场规模风格相类似系列酒店联合体较适合种想分享集团规模效益想改名换姓单体饭店（：邮电系统信苑集团民航系统饭店委员会中国名酒店等）
Ø 顾问咨询
伴着政企分家军企脱钩政策落实职业理专业化理需求扬国许饭店理集团公司综合国外理模式中国具体国情基础创造出种界委托理特许营间理模式特点：理公司仅仅派咨询顾问理副手协助饭店筹建开业日常理提供顾问服务容理咨询形式进行收费理方式种模式般出现资源限理验尚配套理集团较适合种愿放弃名义权利渴专业化理单体饭店
中外分析
中国理集团公司目前带资理模式（注：资产集团特色）委托理（注：营集团特色）辅顾问理次联销营末外国理公司联销营理模式（注：美国PEGASUS SOLUTIOS 目前拥8700家酒店180万间客房）特许营辅（：美国CENDANT集团目前拥6400余家酒店中6300余家通特许营方式理）委托理次投资理末
四高星级酒店盈利分析
5星级中国际理饭店实现均房价高达民币72720元高国理饭店民币604元均房价超出业行理饭店均价（民币518）404星级5星级饭店均房价达民币508元整体市场均住宿率6923星级饭店均房价达民币240元整体市场住宿率654
理费固定费前收益（IBCMF）税务折旧前收益（CBITDA）两项指标方面国际理饭店时获佳表现4星级中国际理饭
中国饭店业业务统计(1)
均房价分类
国际理
国理
业行理
国际理
国理
业行理
All
International
Domestic
Independent
International
Domestic
Independent
All
4+5星Star
5星Star
5星Star
5星Star
4星Star
4星Star
4星Star
3星Star
饭店业业务摘
饭店数量
186
41
6
26
27
15
71
62
日供出租客房数
60341
15345
3351
11247
8888
4369
17141
11543
日实际入住客房数
41739
10795
2500
7290
6344
3174
11636
7554
均入住率
692
704
746
648
714
727
679
654
均净房价
508
727
604
518
485
366
330
240
间客房日均收入
352
512
450
336
346
266
224
157
间客房总收入
250079
338320
315776
274103
208227
171792
184131
110426
间客房总支出
165997
206219
196472
187003
146323
111746
134278
83894
间客房固定费理费前收益
84082
132101
119304
61904
60047
60047
49853
26532
占总收入百分
336
390
378
297
297
350
271
240
间客房税务折旧前收益
60506
102983
83659
48459
48459
48002
24774
16041
占总收入百分
242
304
265
235
233
279
135
145
中国饭店业业务统计(2)
均房价分类
城市分类
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
北京五星
海五星
Above
Between
Between
Blow
Beijing
Shanghai
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
5Star
5Star
饭店业业务摘
Industry Summary
饭店数量
Number of Hotel
20
41
90
96
14
14
日供出租客房数
Number of available Rooms per Day
8919
17065
24596
21199
6432
6067
日实际入住客房数
Number of Occupied Rooms per Day
6713
12490
16217
13781
4576
4619
均入住率
Occupancy
753
732
659
650
711
761
均净房价
Average Room Rate
930
587
389
224
756
862
间客房日均收入
Revenue Per Available Room
700
429
256
146
538
656
间客房总收入
Total Revenue Per Available Room
473031
284479
192974
117720
384212
419711
间客房总支出
Total Expenses Per Available Room
281143
185500
134617
93631
230684
249981
间客房固定费理费前收益
IBFCMF Per Available Room
1911888
98979
58358
24090
153528
169730
占总收入百分
of Total Revenue
406
3485
302
205
400
404
间客房税务折旧前收益
EBITDA Per Available Room
153524
79289
35083
10502
104995
139015
占总收入百分
of Total Revenue
325
279
182
89
273
331
1 IBFCMFIncome Before Fixed Charges and Management Fees 2EBITDAEaring Before Income Tax Depreciation and Amorization
店实现高均房价达民币485元国际理饭店市场推广营销源维护保养方面开支较高终理费固定费前收益（IBFCMF）税务折旧前收益相（IBCMF）较低层级市场效控制项成开支获积极现金流量
海5星级饭店北京等级饭店获更高营业收入营利润海均房价达民币862元北京等级饭店高出14间客房均收入北京高出22海北京两座城市饭店理费固定费前收益（IBCMF）百分方面达总收入40果间客房理费固定费前收益（IBCMF）实现绝值（民币）较海饭店北京等级饭店高出11
均房价分类房价高等级类（均房价民币701元）饭店餐饮方面收入方面样获佳业绩均间房餐饮收入达民币1722元理费固定费前收益（IBCMF）占总收入406营效益显著
客源构成
类饭店客源构成总体言国际理饭店获取更国际客源价格分类市场中高价市场饭店样获更例国际客源方面国理5星级饭店国际理4星级饭店商务市场方面获高渗透例外北美区长线客源价格敏感度相较低更乐意选择入住高价市场饭店均房价高民币701元层级市场中市场客源占饭店客源构成173中低价饭店获类客源力较弱均房价民币501~700元层级饭店中长线市场客源占总客源96均房价民币301~500层级饭店中长线市场占总客源6均房价民币300元层级饭店中长线市场客源仅占总客源1
固定成
4星级5星层级行政般开支占总收入例国际理饭店低国理业行理饭店5星层级中国际理饭店行政般开支占总收入92国理饭店例134业行理饭店例113
方面国际理饭店市场推广费高国理业行理饭店5星级4星级饭店市场推广费分占总收入5444国理业行理饭店分2
029时高档饭店市场推广方面支出高价格层级饭店均房价民701元饭店均间客房市场推广费民币7566元均房价民币501~700元间饭店项指标仅民币3492元
酒店收入结构图
酒店营成结构图
事统计
总体言5星级饭店间客房工配达16177低业行理饭店配外普遍高4星级3星饭店工配相应4星级5星级中国际理饭店工资相关费支出时高国理业行理饭店
订房渠道
4星级5星级饭店中数预定直接饭店预定方式完成时旅行社重预定渠道4星级5星饭店中占总预定例235
通饭店行建立网站实现互联网预定例相较低4星级5星级中互联网预定仅占总预定例03中低价饭店中通互联网站实现网预定颇受欢迎均房价民币301~500元间均房价民币300元饭店通订房网站实现网预定分占总预定例6743均房价民币701元饭店指标仅占12
未预测
饭店未预测方面5星级饭店市场（目前赢利高饭店等级）未业绩乐观5星级饭店中72受调查饭店预测2004年住宿率实现增长83饭店预测均房价出现增长方面受5星级饭店市场竞争压力参调查4星饭店未业绩略显保守仅48饭店预测2004年住宿率出现增长58饭店预测年均房价保持增长
五XX酒店理公司
1简介
作商务领域中具知名度受尊重品牌XX宾馆业公司世界卓越住宿业公司克利德·XX1919年购买第家宾馆XX机构已逐步确立威仅客户工作员投资者中广泛众包括政府官员客户财务机构商务伙伴宾馆者等心目中样
目前全美XX宾馆约260家知名旗舰店包括华道夫XX夏威夷村XX圣屋XX芝加哥城堡等分布全美40州哥伦亚特区美国现拥45家旅游宾馆50家流宾馆分布市区郊外54家全权理公司199家授权协议理公司80年XX品牌名称业中誉优质代称提供流住宿餐饮服务满足商务休闲目客户需
XX公司XX集团英国公司1997年1月订立协议组成XX国际目前全球50国家区拥超500家宾馆
项目XX国际酒店理集团(Hilton International) 簽定协议求酒店名称定XXXX酒店
XXXX酒店国际XX酒店集团签约合作国第六家XX酒店集旅游商务娱乐餐饮等功身国际五星级涉外旅游酒店（宾馆）
2理模式特点
具体说XX酒店客提供安全舒适方便环境时强调特色文化创新XX饭店成功益全面创新理模式体现方面：
Ø 细分目标市场提供样化产品
Ø 高标准服务质量监控
Ø 严格控制成费
Ø 员工理战略
Ø 积极全面开展市场营销活动
Ø 利新技术
第四章 市场分析
XX酒店概况
2002年底XX市星级酒店58家中国五星级酒店1家四星级酒店6家悦华酒店（五星）马波罗酒店（四星）假日海景酒店（四星）京闽酒店（四星）华侨酒店（四星）金燕酒店（四星）宝龙酒店（四星）
统计年四星级酒店均客房入住率保持7080间高星级酒店济效益普遍较2001年度XX假日酒店均客房入住率达74XX马波罗酒店均客房入住率达78XX马波罗酒店营运初期时值亚洲金融危机客源受较影响情形1997年1998年1999年客房入住率均分达636771XX假日酒店马波罗酒店均取较理想投资回报具定抗风险力
XX市酒店业尚未成熟国外游客榻XX悦华酒店马勃酒店假日海景酒店等XX次等点酒店供选择普遍提供较低质数服务设施
XX市酒店业房价入住率方面着明显增长需求199798年中国货币紧缩政策原拖慢情况时遇亚洲金融风暴趋恶化
资料分析中司推断XX市未旅游业发展乐观XX市国国外游客均预计关观增长尤三通持续改善更利两岸民联络XX市旅游业带正面影响
二酒店营指标分析
XX拥较丰富旅游资源着济高速发展已成商务旅游集散越越吸引国外客XX
XX市年接旅客览表
单位万次
年度
接员
类
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
接境外旅客
4213
4839
5003
5588
5730
接境旅客
59113
63391
68864
79092
90875
总接境外旅客
63326
68330
63867
74680
96605
旅游总收入(亿元)
7330
7554
12912
13908
15809
资料源XX市旅游局计统处
XX已成中国重国际招商口岸台贸易口岸里年中央政府持举办贸盛会中国投资贸易洽谈会台出口商品交易会种专业展览会常XX举办
XX市旅游济指标常年保持高速增长趋势酒店客源提供保障
酒店入住率
XX市旅游局作出非正式提问知XX市四五星级饭店2002年均房租约民币429元600元晚入住率约62根纪录19961997年四星级酒店入住率分7921686
酒店 房间 牌价（晚）
（美元计）
数目 标准化 豪华车 折扣
XX悦华酒店 208 ＄180 ＄360 40
XX马勃罗东方酒店 350 ＄160 ＄190 50
假日海景酒店 351 ＄160 ＄190 55
宝龙酒店 189 ＄130 ＄160 60
XX悦华会展酒店 206 ＄180 ＄360 50
XX京开中心酒店 490 ＄180 ＄180 55
三竞争手发展态势
2002年末XX市52间已评星级酒店中七间达四星级XX2138间达四星级级数酒店房间中208间设市唯五星级XX悦华酒店
余XX市15间三星级30间二星级3间星级未评星酒店
根XX市旅游局提供资料现四间四星五星级酒店正筹务兴建中预计三年会全部落成
XX市中短期酒店市场业发展前景乐观亚洲济稳步更利房价入住率增长稳定性长期说XX市更高档酒店落成整市场竞争转趋剧烈
中国已加入世贸理邻台湾优越位置均XX着良投资贸易环境XX会成受投资者追捧热门投资城市
市政府遗余力推动XX市旅游业改善旅游设施均会吸引外求游客旅游业发展更兴盛
四项目定位
XX市济指标年增长率10目前星级酒店58家国际旅游组织关酒店等级结构例参数区高星级酒店数量例应1020间目前XX高星级酒店相偏少
XXXX酒店定国际五星级标准
XXXX酒店海立位正形成XX市CBD (Central Business District)区域酒店建成国际XX营理XXXX酒店XX档次高五星级酒店专业国际营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
第五章 项目公司
公司简介
XX市XX实业限公司家限责公司成立1996年注册中国XX市注册资2000万元民币公司营房产开发项目理公司先开发建设XX花园XXX花园房产项目
二公司结构理层
公司高权力机构董事会公司日常营理总理负责公司日常理机构设副总理总工程师总会计师工程部财务部办公室项目理部等
公司业绩：
1 1995年筹建商住高级公寓XXX花园总投资额约民币6200万元1997年完工交付
2 1996年筹建商住高级公寓墅XXX花园总投资额约民币1800万元1998年初完工交付
三公司股权结构
公司三位然组成
四理团队
XXXXXXXXXXXXXXXXX
五项目背景
年XX外济技术交流飞速发展济指标包括旅游业济指标保持高速增长XX台湾隔海相香港澳门回XX政治济位逾显突出XX市已成重流物流集散调查解相快速增长市场需求XX市高星级酒店存定缺口目前高星级酒店属XX市政府重点支持项目公司决定公司完全拥土位XX市鹭江道厦禾路湖滨南路交界处黄金段块兴建高星级酒店建设项目已
XX市旅游批复意XX市发展计划委员会批准立项现已完成设计方案获XX市建设行政部门批复已具备开工条件
第六章 项目规划
项目位置
项目位置福建省XX市开源区西南部位鹭江道东南端禾祥路夏禾路交界间
项目附住宅区中穿插着数座新落成现代商厦华源厦数高素质住宅区
开源区XX市中心区域部份高档饭店高级办公室XX市民政府均位中心区
购物区域市中心区中山路购物区名牌百货店均中山路两旁林立中山路购物区项目非常接需段短行车时间便达
项目附方便交通网络路江疲乏该区干道条公车路线位路行走市民带方便交通网络外离项目约五分钟车达渡轮码头（包括游客区鼓浪流轮）XX国际机场离项目约20分钟左右车程
项目座落呈长方型块西端基势致整址东面整体发展中第期部分已建成两幛七层高住宅厦已四年前竣工
根关提供土房产权证中资料示项目总面积约703292方米土面积明细列出：
土部分 土面积（方米）
东端（第期）限 117357
西端（项目案） 205715
绿化面积 165970
道路 214250
总 703292
宗西端（项目案）着已建基基根原建筑图积（宗西端建高层商业厦）建已四年前竣工筹建中酒店利现基缩短相关建筑时间
二相关法律文件
1土房屋权证
根客户提供XX市土房产理局1997年11月14日发出XX市土房屋权证（号码：厦房证第00000045号）JSQ013段土面积约703292方米）权关文件段已正式予XXXX实业限公司
土权期限会基土途40年70年等详细年期明细：
土者 土权生效日期 土权完结日期
住宅 1994年8月7日 2064年8月6日
办公室 1994年8月7日 2044年8月6日
商业 1994年8月7日 2034年8月6日
根XXXX公司示酒店途类商业途年限应2034年8月6日届满
土房屋权证没关揭产权负债显示
XX市国土权偿出合书
宗发展权根XX市土理局1994年8月17日发出XX市国土权偿出合书作合书条款摘绿：
土 ：商品房
动工期限 ：1994年8月7日1997年8月6日前
建设期限 ：1994年8月7日1997年12月6日完工
期限 ：合书述
出金额 ：民币1536692365（＄1860402美元）
付款条约 ：土权出合书日已付20两月付全数60剩余金额会年缴付
建筑类 ：商业住宅
覆盖率 ：宗面积40
容积率 ：5
建筑高度 ：75米（包括次建筑）
绿化率 ：30
边缘预留位置 ：宗东西东南面预留3米南面预留10米
退 ：非土权持权满前180天提出续约申请否土期限层满宗址层建筑物均须退政府申请续期时必须显示项目案兴时城市规法例相配合更须提出续期申请前缴付全数土权出金始生效
项目增容批复
根XX市城市规划理局1995年9月22日发出文件中已批准宗容积率原5增加65
2项目批复文件
根XX市旅游局政旅（1998）008号文批准XX市XX实业限公司1999年5月14日发出通讯已显示XX市旅游局已批准宗建筑XXXX酒店概念建筑楼面面积达42173方米投资额达民币五亿四千三百万外根外封2002年9月2日发出信件（文件号码20027）XX市旅游局已批准酒店扩充（文件号码1998008）详程作基准
根XX规划委员会发出信件9文件号码1998051XXXX实业1999年4月28日发出信件显示（计划）中投资额达4亿7千两百万总楼面面积达42265方米高度998米拥418间客房29层（包括两层库）现代化四五星级XXXX酒店已获批核需国家酒店标准法例商标注册等作
项目批复效期年外项目建设期限已获批准延长2003年9月底（根2002年9月5日发出批复信件号码200276中示）
3建设规划许证
根XX市规划局2003年5月14日发出建设规划证（证件号码20030114）建筑项目路江道湖滨南路宗面积达7012003方米
规划法规求
根土证示项目规模已获批准扩展537934方米（579027方尺）包括999998米（107639方尺）期4379342方米（741388方尺）二期
中数规划条件兴附件中例出条件摘：
1）容积率 ：650
2）密度 ：3998
3）绿化率 ：少30
4营业执
根XX工商行政理局2000年11月13日发出企业法营业执（注册号XXXXXX）XXXX实业限公司该日成立拥民币二千二百万元注册资营业期限1996年11月26日起计10年
证资料显示XXXX实业限公司营范围包括：房产开发销售项目理批发零售建筑材料化工原料产品（含化学危险品）五金纺织品投资商务咨询
三项目详细规划
根提供新建筑图（2003年7月11日版）计划书发展宗西端建成间29层456房间达国际五星级标准酒店
1项目明细
根2003年7月建筑图司解酒店建成会间达10715米高456间客房附设功餐饮会议消防泊车设施现代代先进酒店
酒店外墙交会铺设玻璃反光幕墙
酒店层六层台层着较面积剩余层数面兴建
酒店入口位楼（面层）面路江道酒店堂接处商店均会设层堂款客应设间层
酒店二楼计划设置中式酒楼咖啡厅酒吧宴会分会设三楼四楼
会议设施西餐厅设五楼六楼作酒店休闲设施桑健身室游泳池
客房八楼二十九楼间提供总统套房设顶层（二十九楼）
整酒店项目设四部客升降机两部货升降机两组公楼梯外面层六楼间额外两部客两货升降机落六层台层
酒店建成提供楼面面积达4379342方米包括3557825方米商层建筑物821517方米次建筑物
2客房
酒店客房会八楼层楼提供八二十八楼标准楼面设计提供21间客房包括两间套房总统套房已计划设立顶层（二十九楼）
总体说客房根设计分三种类包括标准房套房总统套房资料示酒店高 412间标准房43间套房1间总统套房总数456间客房客房资料明细例图表：
房间数目
楼层 标准 标准 标准 套房 总统套房 总数
（景） （海景） （部分海景）
8 11 4 4 2 21
9 11 4 4 2 21
10 11 4 4 2 21
11 11 4 4 2 21
12 11 4 4 2 21
13 11 4 4 2 21
14 11 4 4 2 21
15 11 4 4 2 21
16 11 4 4 2 21
17 11 4 4 2 21
18 11 4 4 2 21
19 11 4 9 2 21
20 6 4 9 2 21
21 6 4 9 2 21
22 6 4 9 2 21
23 6 4 9 2 21
24 6 4 9 2 21
25 6 4 9 2 21
26 6 4 9 2 21
27 6 4 9 2 21
28 6 4 9 2 21
29 6 0 7 1 1 15
总 187 84 141 43 1 456
解超半客房享XX鼓浪屿辽阔海景
3酒店设施
酒店设餐饮休闲设施高台层
餐饮设施——高位处间楼堂接厅中餐西餐厅分设二楼五楼
外咖啡厅酒吧三楼提供间酒吧会设顶楼天台酒店更高中餐贵宾房
会议设施——五楼提供
部分休闲设施六楼提供包括男女士桑健身室游泳池
酒店会提供充足泊车位置现时规划103停车位中88位处库三层盖车位余15设楼
4勤设施
勤设施包括堂厨房接处保安控制室等
勤服务员工餐厅厨房员工更衣室房间等均位库二层机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室泵房等均位库顶数天台位置
5技术资料
根提供资料楼层面积宗面积摘录：
面积资料
总建筑 821517方米
总建筑 3557825方米
总建筑面积 4379342方米
例资料
覆盖率： 约3998（总宗面积）
绿化率： 约3031（总宗面积）
容积率： 约646（总宗面积）
备注：法律文件宗面积着细微偏差计算例时采印房产权证宗面积702392方米作基准
技术资料建筑期楼宇高度面积房间等均符合土权出合约相关文件规定委托方表示技术符合会关政府部门通没延期虞招致额外成
6理协议
根XXXX实业限公司XX国际公司1998年9月28日议定理协议2003年4月15日作出修订双方意理营运酒店达成识中条件包括：
章节 段落 标题 详情
II 营条款 酒店开幕15年12月31日止
IV 1 基理费 225
IV 2 奖励性费 700
XI 6 违约 2005年12月31日酒店落成期限
7建筑期成预算
提供资料酒店基工程已峻工基程序申请审批建筑图等已办妥需筹集足够资金便开始政府部门提出相关申请
假设申请程序利进行估计酒店应两年建成开始投入服务
资料中显示整酒店项目总发展成民币六亿两千百万（美元＄7500万）建筑成包括价探土费工程理专业费建筑费预见费等
发展成明细：
1 前期工程 US＄550000
2 建筑费 US＄27750000
3 设备装配关机器 US＄7780000
4 安 US＄3210000
5 户外工作 US＄850000
6 开幕前准备费 US＄20190000
7 US＄ 14120000
8 预见费 US＄ 550000
总数 US＄75000000
成估算已显示出总成1700万美元已购土基工程专业费总未动发展成约5800万美元
强调发展建筑估算建筑概算实施时建筑预算存定偏差
第七章 项目实施计划
项目建设规模
初步设计方案建筑施工图显示XXXX酒店总建筑面积43793420方米三层二十九层总高度 9915米楼六楼裙楼设置餐饮会议娱乐七楼转换层八楼二十九楼设置客房
1设施
1）裙楼设施
楼层
餐饮设施
面积（方米）
L1
L2
L3
L3
L4
L4
夜总会
咖啡厅
中式餐厅
西式餐厅
西式餐厅
宴会厅
45003
35317
20903
17544
15797
28827
计 163391
会议厅设施
L2
L5
L
会议室
会议室
商务中心
7645
29203
4874
计 41722
娱乐设施
L6
L6
L6
L6
桑
健身房
露天游泳池
露天网球场
45503
8511
13821
计 67835
设施
L2
L1
L2
L6
商场
美容厅
花店
保健中心
16584
11654
4730
计
32968
2）客房设施：酒店设计7种类型客房客房数面积列表：
客房类型
间数
面积（方米）
单标准房
标准房
66
283
2867
3522
标准套房
豪华套房
高级豪华套房
总统套房
高级总统套房
66
1
1
1
1
7517
9000
10800
21800
31600
计
419
1755270
楼1319层标准客房标准间面积达36方米812层服务性公寓套房2027层高级酒店客房
楼楼顶作观海餐厅茶座
二项目现状建设期计划
项目土方工程桩基工程基础工程已完成施工项目已完成投资1700万美元（包括土款拆迁等相关前期费）资金位开始室工程
资金位实施室裙楼楼外部装修等施工水电系统智弱电系统等设备安装酒店设施配套调试直竣工验收开始试营业项目建筑期二年
第八章 项目投资分析
投资估算
估算编制范围包括土建工程（包括外墙装修室装修）电梯工程排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅炉柴油发电变配电动力配线明防雷接酒店智工程家具器具购置室外工程等外包括开办费土出金勘查设计费工程监理费消防配套费规划许证费工程质量监督费水增容费预备费等工程建设费
估算投资 7500万美元
项目划分： 单位：万美元
序号
费名称
投资额
占合计例
静态投资
1
建筑工程费
2275
37
2
设备购置费
778
1037
3
安装工程费
321
428
4
室外工程费
85
112
5
服务性设施工家具器具购置费
2019
2693
6
工程建设费
1412
1884
7
基预备费
55
073
计
7445
9927
二
动态投资
1
工程造价调整预备
55
073
计
55
073
三
合计
7500
100
编制方法
⑴建筑工程根造价水估算
⑵设备购置费：
A 进口设备外商报价计算
B 国设备价格现行出厂价计算
⑶设备安装费类设备安装指标计算
⑷工程建设费：
A 开办费土出金项目启动前利息水增容费甲方提供数计列
B 规划许证费工程质量监督费消防配套费工程保险费工程监理费国家方关规定计取
C 基预备费073计算
D 工程造价调整预备费073计算
二参数预测
1 预估期
2006年2013年8年
2 客房入住率
XX市高星级酒店客房入住率保持7080间参中国区XX酒店(Hilton)客房入住率营运稳定期客房入住率取76
XX酒店具品牌理客户资源优势营运第三年开始进入稳定期
3 均房价
参XX市高星级酒店现房价水中国区XX酒店房价水营运第1年取102美元第2年取105美元第3年取108美元第4年取111美元第5年取114美元第10年取120美元
4 年度营结余
年度营结余指固定费（折旧等）融资利润
根XX酒店理协议营数测算第1年营结余1156万美元第2年1172万美元第3年1186万美元第4年1197万美元第8年1336万美元详见营运收支预估表
营运收支预估表
单位：千美元
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
客房数
420
420
420
420
420
420
420
420
入住率（）
68
72
76
76
76
76
76
76
均房价（美元）
102
105
108
111
114
116
117
118
营业收入
23107
24191
25192
25846
26577
26911
27137
28427
营业成
7230
7595
7805
7908
8116
8196
8278
8354
企业理费
2955
3181
3473
3586
3725
3793
3838
3884
营业毛利
12922
13415
13914
14352
14736
14922
15021
16189
资产重置金
198
418
671
917
1181
1198
1210
1221
理奖金
957
1059
1145
1197
1240
1253
1265
1278
费
201
215
237
264
287
298
310
322
余额固定费融资利润
11566
11723
11861
11974
12028
12173
12236
13368
三融资计划款方案
1概述
项目投资概算7500万美元包括土款拆迁费土方工程基桩相关前期费等已完成投资1700万美元
2融资额度
投资概算项目融资额度7500万美元
3融资期限
根项目建设期计划建设期2年
根营运收支预估数预计项目营运8年清息
融资期限10年（含建筑期）
4款方案
年度营结余偿利息金根营运收支预估表年偿金利息资金源均超1100万美元基础项目进入营运期8年付息前四年年1100万美元四年年1200万美元
考虑项目营运预算付息年期建议项目建设期免息
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