“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案








驰—汉沽第壹城营销策略方案
（天津灵狮广告文化发展限公司）

























目录：
第篇：分析篇
市场背景：
二 竞争手分析：
三 已售产品分析：
四 已购客户分析：
五 产品前期市场推广简分析：
六 分析总结：

第二篇：策略篇
项目营销目标：
a) 项目总体销售目标
b) 分阶段销售目标：
二项目总体营销策略
1项目整体营销思路
2销售现场策略
3价格策略
4渠道策略
5推广策略

第三篇：执行篇
月度营销推广方案
1 财务指标
2 推广目标
3 渠道
4 销售控制
5 现场说辞求
6 推广线
7 推广步骤
1） 推广题
a) 宣传时间
b) 宣传容
c) 宣传意义
d) 宣传媒介
2） 配合活动题
a) 活动时间
b) 活动容
c) 活动象
d) 资源整合


第篇：分析篇
市场背景：
汉沽位天津东部滨海区天津滨海新区重组成部分辖区面积4415方公里区政府坐落寨街辖区全区常驻口17万汉沽国重化学工业基已形成海洋化工门类综合发展工业体系全区工业企业300余家制盐化工轻纺服装冶金机械加工等十工业门类汉沽仅工业重鱼米乡盛产水稻水果水产品中茶淀葡萄水产品久负盛名
驰第壹城寨街南部天津老牌化工企业—天津化工厂汉沽区发展立汗马功劳着改革开放进行国老企业通病企业效益前某种程度影响汉沽区发展着汉沽新届领导班子济结构调整第三产业作汉沽区结构补充体汉沽成济结构角化区保证汉沽区济健康持续发展
汉沽房产市场发展应该年正式开始正继房产井田置业开发区晟达房产绿置业驰产寨街开发流房产产品开工面积达20万米较初级汉沽房产市场中市场先入者市场者基较市场回报中绿置业绿家正继房产滨河家园低价位市场中初级客户认井田置业蓝水湾驰第壹城市场中高级客户认
汉沽驰第壹城位汉沽文化街（迎宾路）东风路交接处东风路连接着汉沽未旅游区具较高升值潜力社区南汉沽区重点中学中八中文化氛围浓重社区规划建筑面积约12万方米景观设计公司香港景易设计物业服务提供驰物业公司整体驰强力军团次联合出击产品驰第壹城续驰产开发传统保证社区均性高价值价格特点产品市产品品牌认知度市场高度认知



































二竞争手分析：
汉沽房产市场发展属初级阶段市场价格敏感度较高面产品认知感知程度相较低分析竞争手时针段价格产品三层面进行纳较分直接竞争手间接竞争手
汉沽直接竞争手谁呢？
说井田·蓝月湾井田·蓝水湾入市始终性竞争手法截取客户资源相较市场业绩井田·蓝月湾作直接竞争手理：1）处东风路延线隔文化街相2）销售均价第壹城差100元左右部分楼栋立面价格高第壹城3）产品类型第壹城相似处目标客户相井田·蓝月湾足处中：1）户型设计客厅面宽部分超4米居住舒适度够2）块L型景观设计均性足第壹城相竞争3）产品细节部分确定性太现销售许证引发客户游移
汉沽间接竞争手
汉沽市场中绿家滨河区富达花园定间接竞争手具体原分列：
绿家处天化附滨河区处烈士陵园附远离城区中心相位置优势足第壹城形成竞争态势富达第壹城相邻销售已尾声第壹城销售造成直接威胁
绿家产品规划属纯南方模式居住惯相接滨河区产品规划居住惯相符产品规划设计水第壹城相较层面落第壹城富达花园规划设计初级产品形态
绿滨河富达销售均价第壹城相差500元左右目标群层面第壹城形成直接竞争
竞争项目基信息：
项目名称
规划面积
销售均价
基情况
富达花园
6万方米
1620
第壹城路隔均价相较低社区设网球场幼园绿化率39容积率139购房需交配套费购买室
绿家
27万方米
1760
社区规模较销售单价较低期开发面积7万米整体社区规划户型设计较南方化销售楼层二三六层
滨河区
12万方米
1584
社区规划中心景观带五层建筑形态社区会邻蓟运河烈士陵园价格优势明显户型面积控制较带简单装修
井田·蓝月湾
6万方米
2050
L型块第壹城路隔户型价格配套第壹城相




















三已售产品分析：
1楼层售出率分布统计：
已售
套数
累计已售套数
总套数
售出率
层
24
112
21
二层
47
112
42
三层
43
112
38
四层
37
112
33
五层
20
112
18
六层
20
80
25





分析：通已售产品楼层分析出第壹城现阶段销售程中销售楼层集中二三四样方面反映出消费者居住惯方面反映出价格体系制定存相应问题果期做相应价格调整销售控制势必会期项目清盘制造难度

2户型售出率分析：

已售套数
累计已售套数
总套数
售出率
室
4
58
7
二室
164
423
39
三室
23
159
14


已售套数
累计已售套数
总套数
售出率
A
36
125
29
A顶
1
25
4
B
47
96
49
B顶
3
20
15
C
8
55
15
C顶
1
11
9
D
4
14
29
D1
6
14
43
D顶
3
3
100
D1顶
1
3
33
E
24
44
55
E顶
1
6
17
G
12
32
38
G顶
8
8
100
H
11
50
22
H顶
10
10
100
J
11
32
34
J顶
0
8
0　
F
0
30
0　
F顶
0
6
0　
K
1
20
5
K顶
0
4
0　
K1
1
20
5
K1顶
2
4
50



分析：已销售户型中两室占绝例便顶层两室价位较低市场认理说汉沽市场需求两室室户型销售存量较需予足够重视两室销售中ABE户型导典型典户型面积90—100㎡间样侧面反映客户流消费价格18万左右

3楼栋售出率分析：
已售
套数
累计已售套数
总套数
售出率
1号楼
7
20
35
2号楼
13
20
65
3号楼
1
24
4
4号楼
7
24
29
5号楼
15
36
42
6号楼
18
36
50
7号楼
6
24
25
8号楼
2
30
7
9号楼
17
48
35
10号楼
19
30
63
11号楼
21
60
35
12号楼
32
48
67
13号楼
2
24
8
14号楼
6
36
17
15号楼
7
48
15
16号楼
0
36
0　
17号楼
1
36
3
18号楼
14
30
47
19号楼
3
30
10









分析：项目楼栋售出情况分析中出量消费出现街学校面景观中心区附楼栋销售情况般出现种情况原方面现场销售控制原方面居住观念关样销售情况项目期景观节点释放销售提供力产品支持
4已售出产品面积区间总价格区间分析：

已售套数
累计已售套数
总套数
售出率
6080
24
80
30
8090
62
131
47
90100
50
216
23
100110
30
54
56
110120
1
20
5
120130
13
69
19
130140
0
38
　
140150
11
32
34




已售套数
期套数
累计已售套数
10
0
1
1015
1
23
1520
13
94
2025
7
48
2530
1
14
3035
2
11



分析：已售出产品面积区间消费需求80—100㎡间总价区间量集中15—20万角度反映消费者消费水二期产品设计提供相应


四已购客户分析
1付款方式分析：
付款方式
累计销售套数
累计百分
次性
44
2280
揭
118
6114
公积金
27
1399
反贷
4
207
组合
　
　
总计
193
　


分析：已成交客户付款方式例中出次性付款贷款例相差较说明消费者消费力定问题具相稳定充足款力消费意识较超前然客户职业受教育程度关










2年龄结构分析：

年龄
累计销售套数
累计百分
20
0
000
2030
58
3005
3040
71
3679
4050
49
2539
5060
13
674
60
2
104
总计
193
　


分析：已购客户年龄层面分析出判断客户中年新事物接受力较强具定购买力资金支配力相应生活质量求较高客户年龄层次分析中出外问题需求存房子方面生活中更需求：子女教育问题娱乐问题收入职业状况问题等汉沽群众济状况担忧更反映出子女教育关注较







3行业分析：
行业
累计销售套数
累计百分
天化
58
3005
石化
5
259
体私营
36
1865
银行
9
466
学校
9
466
医院
5
259
盐场
6
311
税务
5
259
规划局
2
104
保险
2
104

56
2902
总计
193
　


分析：已购客户行业特征部分已购客户集中企事业单位体行业反映出业部分工薪阶层收入状况较稳定收入水相较优厚样客户汉沽数量较提供较市场承接力方面确定宣传目标

















4居住区域分析：
居住 区域
累计销售套数
累计百分
茶淀
6
311
滨海
7
363
天化宿舍
35
1813
河西
35
1813
贾园
23
1192
贾园附
10
518
牌坊街
7
363
王园
4
207
友谊路
3
155
三湖里
8
415
铁路宿舍
6
311
邮局附
5
259
寨
8
415

36
1865
总计
193
　




分析：项目已购客户现居住区域情况分析中出消费象汉沽城区附居民天化宿舍样宣传通路指明方








五产品前期市场推广简分析：
驰第壹城前期媒介宣传程中汉沽区发展驰品牌工程质量物业部分户型进行市场传达项目促销活动结合项目工程节点进行老客户维系活动
宣传活动分析中发现中存三方面问题宣传题客户需求错位宣传容针性强二宣传节点诉求成体系缺乏项目题支撑三宣传中产品价值宣泄足




























六分析总结：
1 市场产品消费者总结：
前面市场竞争手产品客户进行简分析通分析出市场产品市场中消费者理解明示：
市场：汉沽房产市场中充斥着量房产项目单供应量讲已基满足市场现消费需求新年里新产公司进入市场市场带新产品样说2004年汉沽房产市场快速成长供求买方市场市场中项目说汉沽项目进行快速掠夺市场
目前解市场中项目销售情况然汉沽已进入买方市场然项目已市场中相应认知然竞争手间差异较（包括产品价格）没项目成市场追逐热点成市场销售领跑者成市场中具杀伤力项目样市场情况方面留绝佳市场机会方面反思年做工作欠缺未工作中进措施果够未工作中时总结验教训时调整营销战略时登市场领军者宝座项目明天会异常光明
产品：汉沽房产市场中说产品规模单方面说产品说产品整体说然销售价格高竞争手价格价值相符产品前期销售中出然目前市场普遍认价格高表面现象没项目前阶段销售程中市场认清产品价值已消费者实际感受产品产品价值销售必然会放量项目必然会成市场关注热点项目必然会成市场领跑者
消费者：汉沽消费市场中工薪收入阶层相单济结构造成然工薪阶层收入水高相稳定购买房产产品提供物质基础时受教育程度相较高样新鲜事物接受力相般消费者强说明目标消费群体产品信息释放渠道














2现存问题机会
市场产品消费者进行总结项目存问题机会进行总结便提出营销策略提供基础
现存问题：
2） 市场驰——第壹城品牌认知度较高产品认知度较低市场中部分消费者认项目值价符形成利项目负面口碑宣传
3） 产品设计均性现场工程节点部位支持足产品优势宣讲足导致项目市场中竞争项目形成差异化消费者准确感受产品价值感觉价格高
4） 前期项目宣传缺乏题性单纯产品信息进行市场传达引起市场关注项目提供充足客源支持
5） 期产品立面价差较致优势楼层快速市场释放项目期销售工作制造相应难度
机会：
1） 通前期宣传工作市场项目品牌认知度较高相部分消费者认产品期工作开展奠定良基础
2） 着时间推移工程节点呈现消费者实际感受提供物质保障抓住节点呈现前段时间通效手段次消费者关注焦点集中项目机会扭转市场项目良印象项目成市场领跑者
3） 二期项目开盘会增强项目规模优势产品设计会更加贴市场需求更加制造出竞争手项目产品区隔形成更加明显产品优势
4） 然市场中竞争手较没家成市场导者项目成市场领跑者提供机会


3工作目标：
分析市场总结问题出做工作什总结：
制造项目关注重塑市场形象提升产品价值增强产品感受成市场热点






















第二篇：策略篇
项目营销目标：
a) 项目总体销售目标
b) 分阶段销售目标：
二项目总体营销策略
1 项目题重新定位
2 项目整体营销思路
3 销售现场策略
4 价格策略
5 渠道策略
6 推广策略
7 产品建议























策略篇
项目营销目标：
配合集团公司04年总体发展规划求项目未九月时间项目二期全部销售完成样造成相较压力然压力面前压力变动力积极心态完成高目标集团总财务指标完成贡献份力量
1项目总体销售目标：
驰第壹城04年总体回款指标：21032万
2分阶段销售目标：
月份
月度指标分解（万元）
月
1700
二月
1600
三月
2200
四月
2400
五月
2300
六月
2500
七月
2500
八月
2500
九月
1700
十月
1632



二项目整体营销策略：
1项目题重新定位：
驰第壹城项目前期营销推广程中推广销售现场产品高价值价格宣泄足致项目未短时期形成符合产品特征相应市场形象流失量客户资源形成驰产品价格高市场印象产品实际特征相背离现紧工作重新塑造产品市场形象通效手段重新市场关注产品产品重新成市场热点
第壹城前期营销推广程中产品汉沽区取较高品牌知名度产品价值宣泄足产品关注度降导致现销售现场客源足问题通样手段项目重新获市场高度关注产品实际价值宣泄找通路成首工作目标
项目已购客户汉沽市场消费者需求状况进行梳理结合项目独具区位优势项目题进行重新定位：
驰第壹城——汉沽区首座题教育社区
理点：
l 汉沽区居民子女教育问题普遍关注性通题教育社区宣传次引起市场关注
l 项目紧邻汉沽区重点初中高中校竞争手形成区位差异
l 项目力购买象年龄层次家庭结构情况决定教育附加需求
l 驰产支教重教企业文化
2项目整体营销思路：
前面分析篇中提出项目新年度中工作目标：制造项目关注重塑市场形象提升产品价值增强产品感受成市场热点工作目标提出项目整体营销思路：
项目价格汉沽市场中略偏高边缘项目言区位优势品牌优势产品优势足抵消价格差距前期宣传销售工作均定欠缺市场造成价格高印象市场项目关注度降造成项目然访量降客户资源组现场销售加工作难度年项目营销推广程中首先解决问题项目关注度问题提升项目关注度相应解决产品价格宣灌问题年营销推广工作提升项目市场关注度展开
采取措施通教育虚线题引起市场关注重新整合项目资源树立项目题教育社区市场形象提升产品顾客渡价值前期营销推广中结合项目区位优势助邻教育资源项目身添加教育资源产品形象进行新题树立进相应教育措施填充丰满产品新形象消费者更加深入解产品价值项目题教育社区形象确立伴项目工程节点呈现新产品市产品价格体系调整客户会更加认清项目价值实现购买行二期产品市新轮教育题宣传释放会相应进二期产品期产品差异化较时期教育线成辅助线更宣传力量投放二期产品形成虚转实营销推广策略
营销节奏列表：
月 份
财务指标（万元）
营销推广节奏
月份
1700
题教育社区信息释放（制造项目关注重塑市场形象）

二月份
1600
相关教育举措支持（制造关注重塑形象提升价值）
三月份
2200
相关教育举措支持（制造关注重塑形象提升价值）
四月份
2400
工程节点呈现新产品市（增强产品感受成市场热点）
五月份
2300
新产品开盘（制造关注提升价值）
六月份
2500
老产品价格调新产品市（制造节点引起关注）
七月份
2500
新产品开盘（制造关注提升价值）
八月份
2500
项目总体产品价格调（制造关注提升价值成市场热点）
九月份
1700
项目清盘销售（市场位确立）
十月份
1632
实现项目回款




























3销售现场策略：
前期教育题释放期求销售现场根实际情况适放开期产品销售控制市场热度升高时作调整实现挤压客户目时间现场说词定配合期宣传题统口径市场释放项目调整价格信息尤春节连市期间定配合相应促销政策市场热度尚未升高时保证项目销售务完成教育题市场认知形成市场关注时求销售现场现场客户加控制滞销楼层楼座进行转化保证项目期销售利进行二期第批新产品市时求销售现场做新产品销售控制工作避免期产品销售程中出现楼层消费集中现象发生样二期产品销售程应根期销售节奏做出相应价格涨节奏方面挤压现客户方面期产品市项目清盘做出政策空间










4价格策略：
项目期产品前期价格体系制定中存定问题致项目销售价格涨幅高优势楼层销售较快销售工作制造定难度新营销年度中定结合相应时间节点时调整期产品销售价格做出价格涨节奏二期产品市站岗二期产品价格制定定吸取期产品价格体系制定程中教训产品立面价差进行相应调整调整出符合市场需产品价格区间















5渠道策略：
渠道前期未口碑渠道开未成营销渠道渠道渠道工作沉溺客户浪费相精力年前期口碑渠道开工作需时间程营销年度初客户渠道作体渠道口碑渠道逐渐开时客户渠道进行收扰做更准确效销售现场输送优质客户源作行业渠道天化成发布信息通道行业渠道功转弱项目运营中期营销宣传渠道集中口碑渠道客户行业渠道应根销售现场分析反馈信息中辅助渠道客户进行分级处理保证销售现场提供充足客户源












6推广策略
目前首问题开口碑力渠道前期通老业维系活动形成老业口碑宣传时辅媒介宣传外围客户进行信息击弥补期新增客户量足中期老业口碑宣传渠道形成时现场活动媒介宣传作等实施（现场活动适引入新客户参）通口碑媒体宣传双线发力保证市场够项目提供充足客户源期口碑宣传已基保证新客户源增长现场活动会适减少更采媒体市场投放信息争取更新增客户源
宣传容条线始终教育题形成线形宣传体系环环相扣次展开期产品销售阶段宣传重点题教育社区形象建立二期产品销售阶段延续教育题期宣传点更结合产品新特色教育题相链接形成新题教育社区支撑点
：果项目二期产品采成品房市销售应根项目新情况进行产品核心价值重新提炼教育形成条线进行项目宣传推广工作






7产品建议：
二期产品设计建议项目新定位相结合设定相应题环境景观突现社区教育市场中竞争项目形成更区隔二期产品包装建议二期产品成品房形式推市场通成品房市场亮点次引起市场强烈关注增强项目整体竞争力项目期产品价格体系中立面价差较二期成品房推市场二期产品立面价差必然难调整佳状态





























第三篇：执行篇
月度营销推广方案
1 财务指标
2 推广目标
3 渠道
4 销售控制
5 现场说辞求
6 销售道具
7 推广线
8 推广步骤
1）推广题
a) 宣传时间
b) 宣传容
c) 宣传意义
d) 宣传媒介
2)配合活动题
a) 活动时间
b) 活动容
c) 活动象
d) 资源整合













第三篇：执行篇
月份营销推广方案：
1财务指标：1700万
2推广目标：
整合现资源寻找购买群体（负面群体正面群体）需求焦点制造事件形成
短期市场关注热度项目增加附加价值解决现实销售中访效客户基数足问题形成快速销售放量
3渠道：
通教育题社区释放迅速开市场关注度聚集量群访量现
场渠道消化然流通访客户梳理明确阶段宣传开展客户通路方
4销售控制：
月特殊时节销售周期较短销售务艰巨阶段销售控制方
面应采取开放式销售针春节时间节点产品推出促销政策抽奖活动春节活动间成交业均机会参幸运抽奖（奖品设等奖1名：电脑台二等奖两名：电视机台三等奖三名：手机部）时然延续前期推出老业推荐活动业推荐提供相关优惠政策
5现场说辞求：
通项目教育题理解针购买群体讲述高层次教育受教育者带
种济效益非济效益种效益仅惠受教育者身惠家代家长说教育投资高回报投资
6销售道具：
制作教育题产品相联系宣传夹报
7推广线：
教育题释放
8推广步骤：
1）题：驰第壹城——汉沽首座题教育社区
a) 宣传时间：
1月8日——1月9日
b)宣传容：
通宣传推广教育题社区增加产品顾客渡价值增强市关注形成产品
市场区隔透射出项目优势卖点（汉沽八中形成联谊学校设立社区助学基金社区教辅图书馆开放教育时教育计划等优质社区服务孩子成长提供良教育文化氛围）
c)宣传意义：
项目推广否短时间营造出较高关注度重新聚焦购买群视
线事关项目次掀起销售高潮完成财务指标关键通项目资源整合发现项目紧邻汉沽中汉沽八中具丰富教育资源具深层次挖掘潜力教育题具备强延展性产品联系性（例：产品位置规划环境境观户型服务社区文化进行联系）短期引起关注卖点展开教育题社区宣传聚焦市场关注项目增添附加价值
d)宣传媒介：
夹报DM直投


2）题二：驰第壹城助学计划
a)宣传时间：
1月17日19日
b)宣传容：
通宣传汉沽八中成联谊学校启动助学基金计划体现项目独特区位优势
卖点（环抱名校中拥学条件教育条件社区外学氛围浓郁社区生活条件优越）
c)宣传意义：
汉沽女入学家长关心话题体现般家庭需求焦点驰
第壹城汉沽优秀中学进行联合社区业子女提供良学条件直
触消费者心引起鸣形成消费者短期高度关注解决项目关注度足
问题
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：驰第壹城携手八中建汉沽首座题教育社区联谊会
——驰第壹城助学计划正式启动
a)活动时间：
1月17日 星期六
b)活动点：
销售现场（功厅）
c)活动资源整合：
八中建立联谊关系年驰第壹城社区参加八中入学连考取社区前
三名学生免三年学费作奖励适求八中驰第壹城子女入学降低条件（河西业子女入学提供定名额）
d)活动前期准备：
l 制作宣传夹报配合项目产品优势教育题信息作范围集中投递（夹报附带调研表市场反映进行调研填写调查表送会售楼处赠送纪念品）
l 通户外媒体该信息进行传达扩传达覆盖层面
l 老业意客户进行电话回访该子女学情况进行解提出邀请
e)活动容：
l 双方领导致辞
l 互换联谊纪念品
l 八中校领导发表社区建设支持讲话宣布社区子女提供校方支持政策
l 驰领导表示校方感谢宣布校方支持举措
l 访家长提问
l 结束
f)活动前期准备：
校方洽谈争取社区提供河西读学生入学名额确定联动方式
g)参活动员：
业意客户访者驰领导校方领导媒体记者


3)题三：春节连市 精彩生活
a)宣传容：
l 次活动情况介绍
l 春节连市信息传达
l 春节连市活动容
l 春节期间购房优惠政策介绍
b)宣传意义：
春节关系抓住节前时间市场传达春节连市产品信息辅春节期间活动宣传吸引潜消费者节假期间关注产品
c)活动题：
驰第壹城——春节联市精彩回馈活动
d)活动时间：
1月21日——1月27日
e)活动点：
驰第壹城销售现场
f)活动目：
l 聚拢拉升项目现场气
l 配合相关价格策略促成阶段时间产品销售
l 提升项目关注度美誉度
l 通现场高品质生活体现访群项目形成认知度
g)活动容：
1)异国美食廊
形式：活动现场西餐厨师传统西餐饮食进行制作现场展示（例：面包制作蛋糕冰点等）添加现场员参环节评选出优胜者予适奖励
2)异国家居文化联想
形式：活动现场通幅图片外国外家居进行展示请相关员做厨房卧室布艺展示介绍外国家居装饰风格项目成品房产品予联系
3)现场抽奖活动
形式：活动间成交业均机会参幸运抽奖（奖品设等奖1名：电脑台二等奖两名：电视机台三等奖三名：手机部）
说明：阶段期7天图片现场员讲解相结合活动容引入现实生活情景形成距离沟通形态






二月份营销推广方案：
1财务指标：1600万
2推广目标：
承接教育延续转换宣传推广角度产品优势点进行针性宣传重塑产品形
象性价优势形成产品身项目支持转化前阶段积累集中消化现存难点产品
3渠道：
月教育题图书馆开放汉沽中联谊活动营造关注度力突
破媒介宣传进行辅助配合客户口碑宣传力突破宣传通路潜客户影响辅助发力宣传方案保证老业足够客户推荐量现场新增客户量针1月访客户进行梳理分析确定客户渠道源进行针性进
4销售控制：
宣传关注度形成销售放量需定时间转化月销售控制方
面应采取开放式销售暗销控处理相结合方法利优势产品完成务指标体利必暗销控处理滞销产品进行消化适推出层顶层产品优惠政策通庭院露台精装修设计力争提高顶层层产品销售量
5现场说辞求：
针前期开展教育题活动期开展题活动客户传达购买驰第
城房子止买舒适居住环境教育条件学氛围孩子未希
6推广线：
题教育社区教育生活正式开启
7推广步骤：
1） 题：社区教辅图书馆正式开放
a)宣传时间：
2月3日6日
b)宣传容：
通社区教辅图书馆设置宣传市场传达题教育社区涵通实体支撑丰满题教育社区功形象（丰富社区会馆功浓郁社区学氛围
c)宣传意义：
通成立汉沽第社区图书馆进行宣传驰第壹城汉沽首座题教育社区予硬件支持利稀缺性引起轰动效应购买业充满项目信心行成动推荐方面需求意客户项目充满项目增添附加值
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：驰第壹城社区教辅图书馆开放仪式
a)活动时间：
2月7日 星期六
b)活动点：
销售现场（功厅）
c)活动资源整合：
利驰第壹城功厅组建成社区教育教辅图书馆学阅
览室社区子女提供学参考资料查询基翻阅查询资料阅读空间
d)活动前期准备：
l 购买学初中高中课程辅导资料读物
l 电话邀请前期调查子女教育方面迫切需求老业意客户参加活动
l 投放付带该信息产品夹报
e)活动容：
l 驰领导致辞
l 教委领导致祝贺辞
l 驰领导宣布驰第壹城学子图书馆面汉沽开放月外
l 驰领导教委领导进行仪式剪彩
l 童代表献花
l 现场童表演
f)参活动员：
业意客户驰领导区领导媒体记者
2）题二：牵手中触摸未
a)宣传时间：
2月11日13日
b)宣传容：
释放汉沽中教育助学基金计划启动信息社区子女报考中未达分
数线者教育基金支持继续优质高中教育保证社区子女成道路畅通引起市场关注（社区区位优势次释放社区文氛围营造）
c)宣传意义：
汉沽中公认高中名校子女否出路标志注重件事汉沽中进行联动达成利条件阶段营造市产关注度强砝码成营造市场关注宣泄口支撑直接针消费者心理需求
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：驰第壹城心汉沽中联动会
a)活动时间：
2月17日 星期六
b)活动点：
销售现场（功厅）
c)活动资源整合：
驰第壹城年该社区汉沽中费入学子女提供资助（社区中费分
数汉沽中接三名子女学生驰第壹城体付费费汉沽中三名学生提供进入前六班读支持）
d)活动前期准备：
l 电话邀请前期调查子女教育方面迫切需求老业意客户参加活动
l 投放付带该信息产品夹报
l 通户外媒体该信息进行传达扩传达覆盖层面
e)活动容：
l 教委领导致辞
l 双方领导致辞
l 互换联谊纪念品
l 汉沽中校领导发表社区建设支持讲话宣布社区子女提供校方支持政策
l 驰领导表示校方感谢宣布校方支持举措
l 访家长提问
l 结束
f)参活动员：
业意客户访者驰领导教委领导校方领导媒体记者

































三月份营销推广方案：
1财务指标：2200万
2推广目标：
通前期教育题量释放引起市场项目定关注度认知度时
利前期教育题基础社区强教育服务力量次放通产品信息宣灌实线宣传相结合填充丰满教育题社区形象容体现项目实际价值完成项目形象重新塑造工作
3渠道：
时通前期产品教育题释放产品市场中形象已基建立起
市场项目印象应较高认知度充足业基础奠定良口碑传播途径业推荐成销售渠道已购客户数统计基础梳理客户渠道已明确形成时针客户配合新品市特惠政策客户聚集渠道展开突破形成销售渠道
4销售控制：
时项目市场已认着二期产品市消息散发汉沽
购房客户业推荐购房客户集中购房客户快速消化期优势产品阶段结合项目工程部位呈现实施价格挤压策略营造市场紧迫感争取月更市场放量阶段采取暗销控处理通现场引领优惠政策滞销产品进行消化减期销售中阻碍
5现场说辞求：
结合项目教育题工程部位呈现价格涨信息制造现场产品稀缺性
营造产品紧迫感针项目产品位置规划环境景观户型服务社区文化等优势进行联系重点宣泄吸引客户落定
6推广线：
名师辅导 助学成材
7推广步骤：
1）题：名师讲堂指明应试复方
a)宣传时间：
3月2日5日
b)宣传容：
针中考高考邀请市教研室出题审卷老师社区子女进行考试前
方性辅导应试社区子女指明复方利通考试进入学成长阶段通信息市场传达填充题教育社区丰富涵（题教育社区子女独享教育特权）
c)宣传意义：
通体现社区教育题传达展现社区提倡素质教育方式营造社
区权威教育社区形象项目文化氛围引起家长驰第壹城关注提高消费者项目认知度
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：驰第壹城 素质教育峰会
a)活动时间：
3月6日 星期六
b)活动点：
销售现场（功厅）
c)活动目：
l 体现社区教育题
l 展现社区提倡素质教育方式
l 营造社区权威教育社区形象
l 引起家长驰第壹城关注
l 营造项目文化氛围
l 提高消费者项目认知度
d)活动资源整合：
邀请教育学术界知名专家汉沽中汉沽八中校长研讨针学生考学学生素质成长科学教育方法
e)活动前期准备：
l 电话邀请前期调查中子女教育方面迫切需求老业意客户参加活动
l 投放付带该信息产品夹报
l 准备现场调查问卷针访者子女急需提高学科信息进行收集安排名师课堂次展开容
f)活动容：
l 领导针活动致辞
l 介绍访教师家宾
l 教师家宾学方法发表意见
l 访家长现场提问
l 结束（传达次名师讲堂活动信息）
g)活动前期准备：
邀请教师员准备项目宣传品进行现场布置
h)参活动员：
业意客户访者驰领导教委领导校方领导媒体记者

2）题二：名师课堂补充前进动力
a)宣传时间：
3月10日12日
b)宣传容：
邀请学科名师社区社区子女进行单学科学方法方法性指导
快速学效学方法弥补孩子某学科力足现象（针性教育保证社区子女学业全面增长）
c)宣传意义：
通社区名师讲堂素质教育分科课堂展开启动驰第壹城素质教育题
容通具教学权威专家现场讲学方式直接吸引市场项目关注度致尚未购买项目受众群子女教育迫切需求产生强列购买意时市场传达项目众强品牌服务实力
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：活动题：驰第壹城名师语文课堂
a)活动时间：
3月13日 星期六
b)活动点：
销售现场（功厅）
c)活动资源整合：
邀请天津中语文知名教师社区学生进行现场学方法指导语文重
点进行总结
d)活动前期准备：
l 电话催促前期调查中子女教育方面迫切需求老业意客户
l 投放付带该信息产品夹报引起市场关注
e)活动容：
l 邀请教师访学生赠送编校学辅导资料
l 现场辅导访子女学学生总结学窍门正确学方法
f)参活动员：
老业子女邀请教师业
3）题三：高考状元话交流高考心
a)宣传时间：
3月24日26日
b)宣传容：
邀请届高考状元社区应届考生进行学验复验方面交流保
证社区子女轻松通考试关口（社区丰富教育资源满足社区子女需求）
c)宣传意义：
通具说服力吸引力教育题材释放次聚焦市场关注方面迫切需求意购买客户提供购买理形成业间购买群体间口碑宣传点通舆宣传确立项目教育题社区认知度项目形象偏性
d)宣传媒介：
夹报DM直投
配合活动题：驰第壹城状元师生讲高考
a)活动资源整合：
邀请天津市区高考状元班汉沽中高考状元班教师
b)活动前期准备：
l 针前期调查中收集资料老业意客户进行电话邀请
l 宣传资料中传递活动信息
c)活动容：
l 介绍访师生
l 历届高考状元说高考
l 老师高考针性学方法
l 访业子女提问
l 现场工作员期活动预告
d)参活动员：
老业子女邀请教师老业
四月份营销推广方案
1财务指标：2400万
2推广目标：
承接教育题释放余热进行二期组团产品亮相开始部认购新产品掀起第
二轮关注热潮通二期产品优势宣泄形成市场产品中区隔赢消费者青睐形成销售新轮放量
3渠道：
产品说明会形式利良老业口碑开展针二期产品宣传形成
部舆宣传产品动进行推荐形成客户源渠道通前期客户梳理明确客户群体开展体验营销活动短时间形成快速团购成月销售条力支撑
4销售控制：
利分组团销售 二期产品销售进行控制通价格政策期尾房进行站岗
予消化通部认购期间购房政策促进期间新产品消化
5现场说辞求：
结合项目二期产品特点工程部位呈现项目二期产品优势进行宣泄形成
市场产品间区隔通开盘价格涨信息传达制造紧迫感结合教育题社区项目产品位置规划环境景观户型服务社区文化等优势进行联系重点宣泄吸引客户落定
6推广线：全程素质教育市品质生活
7宣传容：
u 驰第壹城成品房第团组亮相形象信息传达
u 部认购信息传达
u 汉沽革命性新生方式角度进入传统居住形式进行推出新产品流信息（设计流时尚空间利巧妙合理）优势
u 市品质生活教育特殊求
















五月份营销推广方案
1财务指标：2300万
2推广目标：
二期产品第组团开盘新产品正式入市部认购积攒客户进行消化月
结合工程样板呈现节点品质生活题针产品市时尚舒适合理等方面优势进行生活情景描绘突出项目生活独特性营造生活氛围达成消费者心理生活鸣延续月前期销售势头
3渠道：
月采现场业体验性活动媒介宣传两条腿走路方法客户口
碑宣传力突破宣传通路潜客户影响辅助发力宣传方案保证老业足够客户推荐量现场新增客户量
4销售控制：
利价格策略进行前期积累挤压
5现场说辞求：
结合市产品身特点通传统居住展现出新式产品优势信息（设
计流时尚空间利巧妙合理）结合教育题体现间交流关系然风格景观特点予阐述现场传递二组团市价格调信息
6推广线：市生活标准健康成长家园
7宣传容：
u 驰第壹城成品房第团组亮相开盘信息传达（针成品房市时尚舒适合理等方面优势进行生活情景描绘传统生活进行优越宣泄）
u 针样板间开放举行现场热场活动
u 举行开盘型综合活动（抽奖演出）制造现场关注
u 市生活健康成长标准概念


















六月份营销推广方案
1财务指标：2500万
2推广目标：
通月中旬启动二团组部认购次引发市场关注热度掀起销售
次波峰通教育次连接营造出成熟社区产品形象二团组产品销售予支撑
3渠道：
宣传通路潜客户予影响形成然渠道老业推荐渠道前期
梳理出客户进行开发补充渠道
4销售控制：
利涨价策略进行前期积累挤压推出特惠房消化团组剩余滞销产品
5现场说辞求：
结合市二团组产品优势呈现工程节点阐述成熟社区品质生活优越
性利二团组产品驰第壹城次选择机会制造现场紧迫感加强项目服务环境等优势重点宣泄吸引客户落定
6推广线：
值珍藏生活改变未
7宣传容：
u 驰第壹城成品房第二团组亮相形象信息传达
u 部认购信息传达
u 产品位置景观环境等优势进行宣泻强调产品项目中绝佳性产品选择性消费者进行催促购买传达
u 值典藏市生活家必须拥值典藏文化氛围优越文化氛围改变孩子未


















七月份营销推广方案
1财务指标：2500万
2推广目标：
充分利前期教育铺垫发挥汉沽中八中作利入学名额犹豫购
买者进行产品销售促单通成熟优越社区优势营造第生活社区市场形象二组团产品开盘予支持形成销售高峰
3渠道：
口碑渠道已开市场项目足够认时期应该结合现场
实际情况业推荐客户渠道分展开工作
4销售控制：
优势楼层进行效控挤压劣势楼层消化
5现场说辞求：
前期教育活动相结合客户现买房子止买成熟居住生活时尚
生活方式时买孩子成长环境未前途
6推广线：
成熟品质成桥梁
7宣传容：
l 成熟环境（居住环境教育环境等）品质生活保证
l 驰第壹城成品房第二团组开盘形象信息传达
l 通成熟生活成熟社区美生活描述树立驰第壹城第生活形象
l 举行开盘型活动
l 教育题活动



















八月份营销推广方案
1财务指标：2500万
2推广目标：
利产品基呈现优势成熟生活第壹城宣传题项目进行品质拉升
营造驰第壹城汉沽第生活市场形象通调价格入学名额截止控制销售节奏掀销售高潮
3渠道：
市场项目足够认时期应该结合现场实际情况业推荐客
户渠道分展开政策性工作
4销售控制：
优势楼层进行效控挤压劣势楼层消化
5现场说辞求：
针产品特征品牌势力成熟社区品质生活教育特区优势解释驰第
城汉沽第选择成熟生活社区涵
6推广线：
完美生活完美生
7宣传容：
u 驰第壹城产品现成熟期入住教育已成熟业子女开始入学汉沽中汉沽八中
u 素质教育题活动
u 驰第壹城成熟配套服务环境等优势信息释放





















九月份营销推广方案
1财务指标：1700万
2推广目标：
利入住节点结合企业产品服务现场体验性活动意购买客户展现
丰满产品形象确立产品市场中高性价产品形象
3渠道：
产品阶段工程节点全面呈现着入住期产品市场中已全面认
购买业产品充满信心时利业口碑宣传推荐成行效销售力渠道
4销售控制：
月已进入尾房销售阶段剩余数位置户型等条件较差产品
产生尾房印象销售中采取暗销控办法通滞销产品进行价格优惠变优惠活动展开集中消化批困难产品期清盘铺道路
5现场说辞求：
结合产品入住节点社区服务教育条件呈现规划环境等优势针驰
第壹城品质生活成熟社区理念予阐述
6推广线：
盛开生活
7宣传容：
l 入住倒计时信息
l 入住活动信息
l 价格信息


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