指导思想
梦泽园公司确定 快销售持久战整合营销战略思想开盘期营销传播基开盘期切市场行均整项目营销思想具体体现脱离思想精彩战术充量朵华实浪花已项目营销害益
二 目标
1. 开盘期运作形成潜客户群体中焦点话题项目快速销售营造良市场氛围(造势)
2. 开盘期推出楼盘均短期销售(认购)完毕迅速形成旺盛气项目营造抢手货印象促潜客户产生早买运气心理动
三 开盘营销计划
() 准备阶段(2000年3月6日前全部准备完毕):
1. 销售队伍准备:
① 销售队伍建立健全:
专职销售队伍配备员12—14原营销中心已员工5新选聘员68
理:吕民
副理:蒋辉
营销办:娄果
财务核员:邓国桥
资料员:沈慧
司机:名男性(定)
营销代表:6—8名(售楼先生4—5售楼姐2—3)
新选聘员位时间:2月28日午9时(星期)
设计定制员工制服全员统着装(尤专职营销员)统公司形象展示梦泽园品位
② 销售队伍培训分工安排:
时间:2月29日—3月5日(午9:00—12:00午2:30—5:30)
点:梓园花苑6楼会议室
方式:集中培训
讲员容:
讲 员
容
具 体 时 间
总理白文秀先生执行总理龙汉文先生
总体述
2月29日午
总工程师宋绍武先生建筑设计师李健先生
规划设计
2月29日午
工程部理王笑冰先生
施工计划工程进展
3月1日午
园林设计师 先生
园林设计特点
3月1日午
营销中心理吕民先生
营销知识技巧
3月2日午
营销副理蒋辉先生
阐述项目卖点
3月2日午
策划顾问黄明强先生王国锋先生
项目策划房产基础知识
3月3日
营销中心理吕民先生副理蒋辉先生
开盘操作点注意事项员分工等
3月4日
营销中心全体员
模拟现场演练:客户接洽谈签约等
3月5日(通程售楼部)
2. 项目准备:
① 工包装(责:工程部):
A 统梦泽园工外围墙造型色彩风格样板房动工
B 施工员进行专题培训(3月6日午9时施工现场)
C 开辟红雨湖风光带(清理障碍修建道路)
② 通程售楼部布置(责:蒋辉):
A 设计:时间3月1日前
B 布置:3月6日完毕
C 容:模型项目介绍单栋效果图户型图广告宣传片购房须知等售楼资料等
3. 物资准备
① 800免费热线电话特网WWW网址(2月28日前安装完毕责:办公室)
② 10—15座南京维柯面包车辆(3月6日前位责:公司领导)
途:天午9:3010:30午2:30 4:00晚6:308:00接送客户返通程售楼部施工现场间
③ 洽谈专桌椅两套:3月6日前位 责:蒋 辉
④ 营销员制服12—14套:3月2日前位 责:娄 果
⑤ 售楼书5000册: 3月6日前位 责:吕民
⑥ 模型9套: 3月6日前位 责:蒋 辉
⑦ 价格表50份: 3月6日前位 责:沈 慧
⑧ 认购书200份: 3月6日前位 责:沈 慧
⑨ 购房须知50份: 3月6日前位 责:邓国桥
⑩ 售楼表格50套: 3月6日前位 责:邓国桥
4. 策略准备
① 开盘推出楼宇数量具体位置(行专题讨)
② 价格控制(行专题讨)
③ 气营造法:
密邀相关外协员认购现场进行回观摩形成头攒动争相签约现场气氛(口头商议)
④ 意外情况应办法:
l 场面极火爆流拥挤立通知外协员撤离时请通程服务员维持秩序
l 发现竞争手员出现现场时首先静观变出现客户详细交谈者散布利梦泽园言立营销中心负责劝离现场
l 出现资料够情况立邀约相关员通程写字楼售楼部洽谈
(二) 实施阶段(3月10日—4月10日):
1. 3月10日午:梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式(详见附件)
2. 3月10日午开始专职营销代表客户进行热情接具体洽谈接送客户施工现场参观予讲解签定认购协议收取定金客户进行踪服务
四 开盘传播计划
开盘梦泽园项目重中重成功程度直接影响梦泽园整体销售济收益甚关系项目成败确保梦泽园开盘成功特明确开盘期传播活动均应遵守八字方针精心包装强力造势
需特说明开盘期宣传费占广告总费14左右(般型楼盘惯例18左右)
更明确更具体体现思路开盘期传播活动分三阶段:
预热期:2月28日—3月4日开盘预热衔接前期广告宣传
轰炸期:3月5日 — 3月12日集中轰炸宣传体现气实力
持续期:3月13日—4月10 日保持宣传热度
() 预热期:2月18日—3月4日
1. 户外广告:
A.供选核心题:
l 梦泽园诗意境界市桃源康居港湾
l 湖南富现代感文景观——梦泽园
l 长沙独滨湖园林高尚住宅区——梦泽园
B.发布段位置面积费:
户外广告均采钢架镀锌板电脑喷绘材料均需3月9日前位较佳段选择施行全年预算约50万元:
① 火车站附:
l 邮政楼顶层 200方米 18万元年(市邮政局发布)
l 阿波罗商业广场顶层 200方米 18万元年(阿波罗商业广场发布)
l 锦城酒店顶层 200方米 30万元年(省交通广告公司发布)
② 袁家岭
l 立交桥中南北两块 60方米块 9万元年块(环路广告公司发布)
l 煤炭厅顶层 300方米 20万元年(省煤炭厅发布)
l 新华书店侧墙 150方米 18万元年(省新华书店发布)
③ 芙蓉路
l 八桥桥 100方米 15万元年(环路广告公司发布)
l 立交桥中南北 54方米 85万元年(环路广告公司发布)
④ 外围段
l 四方坪立交桥 75方米 11万元年(环路广告公司发布)
l 高桥灯杆(二环)16方米 6000元年(环路广告公司发布)
l 长永高速横桥 80方米 25万元年(湖南高速发布)
l 新中路口 60方米 10万元年(环路广告公司发布)
2 媒体广告:具体文案设计行专门确定
预算约2019万元中含湖南卫视长沙信息台全月费
① 长沙晚报
2月28日 头版通栏 36万元×7527万元
② 湖南卫视
3月1日—4月1日 21:10—21:20 5000元×30次15万元
③ 长沙电视信息台
3月1日—4月1日 1分钟次 天三次 2万元
3.软性广告:具体标题文字容行专门撰写
① 长沙晚报
2月29日 500字 新闻 1000元
② 三湘市报
3月1日 500字新闻 1000元
③ 家庭导报
3月4日 500字新闻 1000元
④ 湖南证券报 1000字报道 1000元
⑤ 生活频道 30秒新闻 900元
(二) 轰炸期(3月5日—3月12日)
户外广告湖南卫视长沙信息台均预热期中已开始发布广告阶段提预算约4375万元
1. 媒体广告:具体文案设计行专门确定
① 长沙晚报
3月5日 头版通栏 36万元×7527万元
3月9 日 整版(第五版) 12万元×75 9万元
② 三湘市报
3月9日 整版(封底版) 7万元×75525万元
③ 家庭导报
3月9日 头版整版(彩色) 168万元×70126万元
④ 湖南证券报
3月8日 整版(综合新闻版) 3万元×8024万元
⑤ 中邮专送房产专刊
3月8日 整版 4万元×7028万元
⑥ 参考消息等邮发报纸夹送彩色散页
3月5日 整版(10万份) 4万元×6024万元
⑦ 生活频道想家专栏
3月 日 5分钟 2万元×6012万元
⑧ 湖南电视信息台房博士广场
3月1日—4月1日 1分钟次 天三次 24万元
2. 软广告(含新闻发布会新闻发布通栏专题新闻关标题具体文字容行专门撰写)
长沙晚报三湘市报湖南日报湖南证券报家庭导报湖南视湖南卫视生活频道女性频道政法频道等媒体发布新闻专题报道
约3万元
(三) 持续期(3月13日—4月1日)
预算约3263万元
1. 媒体广告:具体文案设计行专门确定
① 长沙晚报
3月15日 半版(第5版) 6万元×7545万元
3月28日 14版(第5版) 3万元×75225万元
4月10日 头版通栏 36万元×7527万元
② 三湘市报
3月18日 通栏(封底版) 15万元×751125万元
4月3日 通栏(封底版) 15万元×751125万元
③ 湖南日报
3月23日 14版(第5版) 3万元×8024万元
④ 文萃周报
4月6日 12版(第5版) 5万元×804万元
2. 软性广告:具体标题文字容行专门撰写
① 长沙晚报
3月旬 3000字专访 3万元
② 三湘市报
3月中旬 7000字特稿 5万元
③ 湖南卫视世间
3月中旬 白总专访(8分钟) 5万元
④ 湖南济报
4月旬 7000字特稿 15万元
(四) 总费 16654万元(含户外广告全年费50万元) 真正作开盘期广告费约120万元
1.户外广告约 50 万元(指全年费真正作开盘期3月10日—4月10日期间约41万元)
媒体广告约 7855万元
软性广告约 1799万元
2.户外广告媒体广告文案设计软性广告撰稿户外广告设计电视广告制作约20万元
湖南省梦泽园房产开发限公司
营销中心
2000年2月20日
附件:
梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式实施计划
容:
1发布梦泽园国家建设部正式批准全国首批康居工程智化系统示范区新闻消息(关键词:全国首批湖南独家)
2发布正式开工消息(关键词:全区时开工2000年年底体工程峻工)
3发布公司乔迁新址消息(关键词:通程酒店16层)
4认购仪式
二时间点:
3月10日午10:28—11:58通程国际酒店国际会议厅
三活动规格:
省级(省政府省建委等领导出席)
四活动议程:
1持梅冬先生宣布开始
2总理白文秀先生致欢迎词
3副省长周伯华先生讲话
4省建委匡彦博先生授牌
5客户代表雄先生讲话
6执行总理龙汉文先生宣布认购仪式开始
7持梅冬先生宣布礼成
8应邀员赴午宴
五特邀领导名单:
常 务 副 省 长 : 周伯华 先生
省 建 委 : 匡彦博 先生
副 市 长 : 赵明 先生
市 长 助 理 : 刘忠明 先生
市委宣传部副部长: 李发美 先生
市房产局局长 : 陈冶秋 先生
市房产局副局长 : 全 臻 先生
市规划局副局长 : 周 江 先生
市建委副 : 陈鲁清先生
湖南投资总理 : 钟铁军先生
六特邀嘉宾:
著名科学家: 袁隆 先生
著名歌唱家 : 宋祖英 姐
著 名 演 员 : 瞿 颖 姐
著名书法家 : 史 穆 先生
著名岭南派画家 :钟增亚 先生
著名持 : 仇 晓 姐
七特邀新闻界士:
湖南卫视社教中心副: 黄子林 先生
湖南卫视持记者 : 赵中 姐
湖 南 日 报 新 闻 部 :房产专版责编辑
新华社湖南证券报记者: 胡 军 先生
湖南济报新闻部 : 吕运涛 先生
长沙政法频道副总监 : 雄 先生
长沙政法频道持 : 荣 斌 先生
长 沙 晚 报 副 总 编 : 徐 晖 先生
长沙晚报新闻记者 : 易 鹰 先生陈礼宏先生
家庭导报副总编 : 子明 先生
湖南视新闻部记者: 陈 刚 先生
湖南视楼市专递: 黄彩良 先生
长沙电视台济网站记者: 陈 魁 先生
湖南文艺电台想家持记者: 唐 星 姐
生 活 频 道 总 监 : 刘沙白 先生
生活频道财富记者 : 李月胜 先生
中 国 营 报 记 者 : 杜长 先生
中国房产报记者 : 戴志忠 先生
女 性 频 道 总 监 : 陈玲 姐
长沙电视信息电视台 : 汪湘陵 先生
新 华 社 湖 南 分 社 :刘志权先生
八特邀客户:
雄 先生欧阳勋 先生汤重九先生徐芝麟先生
九工作员配备:
1统筹:营销中心理吕民副理蒋辉
2签发放礼品资料: 邓国桥沈慧
3领导休息室: 礼仪姐2
4嘉宾休息室: 礼仪姐2
5客户休息室: 娄果营销代表2
6现场礼仪姐: 4
7联络: 蒋辉
8供稿: 黄明强先生王国锋先生
9拍摄: 专业摄影摄员
十配备物资 预算60000万元
1领导礼品: 15份 1000元份 15000元
2嘉宾礼品: 15份 500元份 7500元
3 客户礼品:100份 100元份 10000元
4 记者礼品稿费:20份500元份10000元
5 横幅条:08×10m150元
6 五十左右宴会 : 2000元桌×5桌10000元
7 水果香烟等:2000元
8 预计费:10000元
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