房产项目行性分析报告容
行性研究应包括容：
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划土关系项目开发影响：交通系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 土属域该城市历史济文化战略发展等方面位项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
土位置
土处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出土区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 土现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括土否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映土面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆光缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 土出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）土周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距土距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间土关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距土距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距土距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距土距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距土距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
八 土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
年案相块土价格较分析
九 立开发作土储备优缺点分析
第二部分：法律政策性风险分析
项目取土权法律手续现状描述
（） 项目现状
1 土权属
2 土权属
3 土项权力（抵押权）
4 土途
5 关项目现状政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（二） 计划手续
1 项目否已立项
2 立项体否够变更
3 立项变更条件时间
4关立项政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（三） 规划手续
1规划权属
2规划权属
3规划途
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（四） 土手续
1 征批文
2 土权出合
3 拆迁安置补偿
4 关项目块政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（五） 项目取土权程序评估
1 取土权程序描述
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
（六） 项目土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序描述理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
（七） 政策性风险评估
政府资源利评估：
（1） 政府外投资态度
（2） 政府职部门办事作风
（3） 政府该项目关注程度
（4） 块周边已开发商项目成败政府素
（5） 政府合作关系
政策变更项目开发影响：
（1） 城市规划限制更改
（2） 突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
二合作方式风险评估
1 合作方基情况：
合作方名称股东构成情况资质等级履约力注册资特殊背景等
2 合作方式：
（1） 合作方式描述
例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等
（2） 选择合作方式原
3 合作条件
双方权利义务描述包括限：
（1） 报批报建手续办理
（2） 拆迁安置补偿
（3） 付款容条件
（4） 交标准
直接政府出土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
4 合作风险评估：
（1） 通相关渠道解项目背景资料：土方转原正洽谈公司
（2） 土年限
（3） 土权属瑕疵抵押法律纠纷
（4） 土方信
（5） 付款进度土出（转合作开发）土手续配合
（6） 合作方式相关土政策法律法规
三总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 档次住宅区域分布状况
¨ 购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
¨ 开工量竣工量
¨ 销售量供需
¨ 均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
¨ 均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 均消化率
¨ 均容积率
¨ 物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点威胁点
6 结：
¨ 区域市场整体市场位发展态势
¨ 案位置价位区间案开发产品价位区间总价控制
¨ 案区域开发市场潜力
¨ 案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究市场定位
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 案目标群特征：区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
3 确定目标客户
4 市场定位
四 整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
五 产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
第四部分：规划设计初步分析
规划设计行性分析
1 定容积率建筑密度配套公建面积时楼层完全均层高层高层例分配假设情况进行基建筑排列（假设情况应建设周期计划成估算销售价格预测济效益分析指引第五六部分体现）
2 容积率面积分配例等技术济指标完全确定时司理想数基数设计面积分布图层数分布例（数选择应济效益分析指引第六部分体现）
3 强烈性块（山沟水系熔岩附着物暗渠等）规划设计影响程度应设计思路（该思路应成估算指引第六部分体现）
4 周边然环境文环境规划设计影响：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 市政配套设施规划设计影响：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
二规划设计初步概念
1 设计概念：表现项目预期风格设计题
2 技术概念：计划采重新技术规划设计关系
3 持续发展概念：项目分期发展设想营造统社区概念设想产品差异性考虑
第五部分：工程销售计划
截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
二 工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率（季列示）
三 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析（季列示）
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格：（指标确定选择时测算假设成测算分列示）
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土获价款
开发前期准备费
体建筑工程费
体安装工程费
社区网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成合计
理费
销售费
财务费
项目总投资
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
税前利润
税利润
部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值例
价支付贴现
启动资金获利倍数
3 项目开发期利润体现
济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减变动率
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
保售价
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测售价×90
预测售价
预测售价×110
预测售价×120
营业额
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
（3） 容积率变动项指标变化
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
高层
营业额
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
5 盈亏衡点分析
1） 保售价：销售净收入等投资额计算公式SC(1T1)
2） 保销售率：假设项目全部建成已销售面积获净利等未售面积成计算公式：RC[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（财务部印发济测算表中成估算表单位投资额含直接建造成期间费）
R：表示保销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示税率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
二 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
三 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二 劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三 机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划土属区域土价格趋势等方面述
四 结建议
第九部分：竞拍投标方式取土需增加完善容
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面价
开发成
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率
完全成
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标部收益率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目土储备情况
5 期未发展战略
6 参竞争目策略进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
附件：
关土情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2行性研究员应什态度？
行性研究员做行性研究必须事实实事求事实源调查研究项目应准确科学预测未严肃态度求实作风项目进行财务评估唯唯权势欺骗级领导
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行性研究应包括容：
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划土关系项目开发影响：交通系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 土属域该城市历史济文化战略发展等方面位项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
土位置
土处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出土区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 土现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括土否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映土面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆光缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 土出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）土周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距土距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间土关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距土距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距土距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距土距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距土距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
八 土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
年案相块土价格较分析
九 立开发作土储备优缺点分析
第二部分：法律政策性风险分析
项目取土权法律手续现状描述
（） 项目现状
1 土权属
2 土权属
3 土项权力（抵押权）
4 土途
5 关项目现状政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（二） 计划手续
1 项目否已立项
2 立项体否够变更
3 立项变更条件时间
4关立项政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（三） 规划手续
1规划权属
2规划权属
3规划途
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（四） 土手续
1 征批文
2 土权出合
3 拆迁安置补偿
4 关项目块政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（五） 项目取土权程序评估
1 取土权程序描述
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
（六） 项目土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序描述理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
（七） 政策性风险评估
政府资源利评估：
（1） 政府外投资态度
（2） 政府职部门办事作风
（3） 政府该项目关注程度
（4） 块周边已开发商项目成败政府素
（5） 政府合作关系
政策变更项目开发影响：
（1） 城市规划限制更改
（2） 突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
二合作方式风险评估
1 合作方基情况：
合作方名称股东构成情况资质等级履约力注册资特殊背景等
2 合作方式：
（1） 合作方式描述
例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等
（2） 选择合作方式原
3 合作条件
双方权利义务描述包括限：
（1） 报批报建手续办理
（2） 拆迁安置补偿
（3） 付款容条件
（4） 交标准
直接政府出土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
4 合作风险评估：
（1） 通相关渠道解项目背景资料：土方转原正洽谈公司
（2） 土年限
（3） 土权属瑕疵抵押法律纠纷
（4） 土方信
（5） 付款进度土出（转合作开发）土手续配合
（6） 合作方式相关土政策法律法规
三总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 档次住宅区域分布状况
¨ 购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
¨ 开工量竣工量
¨ 销售量供需
¨ 均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
¨ 均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 均消化率
¨ 均容积率
¨ 物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点威胁点
6 结：
¨ 区域市场整体市场位发展态势
¨ 案位置价位区间案开发产品价位区间总价控制
¨ 案区域开发市场潜力
¨ 案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究市场定位
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 案目标群特征：区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
3 确定目标客户
4 市场定位
四 整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
五 产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
第四部分：规划设计初步分析
规划设计行性分析
1 定容积率建筑密度配套公建面积时楼层完全均层高层高层例分配假设情况进行基建筑排列（假设情况应建设周期计划成估算销售价格预测济效益分析指引第五六部分体现）
2 容积率面积分配例等技术济指标完全确定时司理想数基数设计面积分布图层数分布例（数选择应济效益分析指引第六部分体现）
3 强烈性块（山沟水系熔岩附着物暗渠等）规划设计影响程度应设计思路（该思路应成估算指引第六部分体现）
4 周边然环境文环境规划设计影响：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 市政配套设施规划设计影响：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
二规划设计初步概念
1 设计概念：表现项目预期风格设计题
2 技术概念：计划采重新技术规划设计关系
3 持续发展概念：项目分期发展设想营造统社区概念设想产品差异性考虑
第五部分：工程销售计划
截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
二 工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率（季列示）
三 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析（季列示）
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格：（指标确定选择时测算假设成测算分列示）
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土获价款
开发前期准备费
体建筑工程费
体安装工程费
社区网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成合计
理费
销售费
财务费
项目总投资
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
税前利润
税利润
部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值例
价支付贴现
启动资金获利倍数
3 项目开发期利润体现
济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减变动率
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
保售价
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测售价×90
预测售价
预测售价×110
预测售价×120
营业额
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
（3） 容积率变动项指标变化
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
高层
营业额
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
5 盈亏衡点分析
1） 保售价：销售净收入等投资额计算公式SC(1T1)
2） 保销售率：假设项目全部建成已销售面积获净利等未售面积成计算公式：RC[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（财务部印发济测算表中成估算表单位投资额含直接建造成期间费）
R：表示保销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示税率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
二 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
三 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二 劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三 机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划土属区域土价格趋势等方面述
四 结建议
第九部分：竞拍投标方式取土需增加完善容
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面价
开发成
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率
完全成
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标部收益率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目土储备情况
5 期未发展战略
6 参竞争目策略进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
附件：
关土情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2行性研究员应什态度？
行性研究员做行性研究必须事实实事求事实源调查研究项目应准确科学预测未严肃态度求实作风项目进行财务评估唯唯权势欺骗级领导
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