第二部分 区域商物业市场情况分析
黄浦区海历史悠久城区海代商业发祥海中心商业区核心区域
2000年7月海市政府位市中心黄浦南市两区撤二建设立新黄浦区确立特型国际城市现代化中心城区现代化中央商务区市中心现代聚居区目标定位
两区合充分体现两者优势互补资源整合功重塑战略意图效增强区域济实力合全区面积1241方公里占全市面积02中陆面积11017方公里水域面积1837方公里行政区划9街道190居委会2002年底全区总口数6322万
区万商云集市场繁荣全国闻名商贸旅游购物中心海市第百货商店华联商厦新世界城亚金店绿波廊华宝楼古玩等海名商店开设南京路蜚声中外中华商业第街老城隍庙中外旅游者观光胜福州路北京路西藏路金陵路黄河路云南路文庙江阴路董家渡路等著名特色商业街造区域济活跃繁荣
仅2001年区属商饮服销售(营业)完成302．99亿元增长8．6％利润完成5．82亿元增长30．4％增加值完成31．91亿元增长13．8％社会消费品零售总额完成120亿元增长3．3％
通海中华城位原南市区报告中重点关注该区域商业市场研究分析未发展前景
区域商圈发展情况分析
海商圈传统三街(南京路淮海路四川路)四城(徐家汇商圈新客站商圈豫园商城浦东新海商业城)代表三街四城中30左右商圈分布区域显示黄浦商业强实力
重点分析区域商圈发展状况：
1 南京东路
南京路海代商业发祥1843年海开埠南京路早出现现代市文明方迅速成海繁华商业街称马路二十世纪三十年代十里洋场南京路已蜚声中外
整条南京路成路界分两段中黄浦区段南京东路
完全统计海中外游客80％南京东路游览南京东路时日客流量80万节假日高达120200万外外国游客占70％南京东路着强劲辐射力独特外性
3 市场状况分析
ü 老店名店
市百店华联商厦世纪三十年代先施永安等时国摩登型商场全国百货业魁首张泉刀剪店家闻名中外老店
ü 品牌商厦集中
市百店华联商厦新世界置广场型商厦天吸引数流商厦购物游玩
ü 时尚休闲步行街
南京东路步行街海唯步行街全国规模繁华商业街天吸引百万中外客
ü 铁出入方便
铁2号线贯穿南京路民广场河南路设两站点南京路商业街带巨流时铁2号线连接浦东八伯伴商圈
ü 中档品牌缺乏高档品牌
南京路商家营中低档品牌象淮海路营时尚高档品牌南京路国客商居前卫士般选择淮海路购物造成南京路商铺租金般20~30元方米天淮海路低
ü 消费群体非沪籍士均消费低
商业街力消费群体境外沪观光旅游士流量游览参观观光旅游士居均消费额超50元整体水准较低
3 发展前景
市政府2001年聘请知名麦肯锡咨询公司南京东路整体规划提出方案实施三段式风格设计重构南京路商业形态力争十年南京路重塑世界流商业街区预计实施该规划总投入超180亿元民币
东段托外滩建筑群展现海情怀南京路东段体外滩建筑群建成
充分体现海派特色商务办公市休闲综合区中段围绕世纪广场造市时尚伊锦商厦圣德娜商厦等商厦进行全面调整符合南京路商业结构深化元化西段造新型综合消费圈筹划明日约整合新世界综合消费圈（21万M2）百商城（16万M2）新建海世贸国际广场（商业6万M2）构建成市中心商业航空母舰
3 总结：
未南京东路步行街拓宽休闲娱乐业现代服务业等行业发展空间产业结构日益合理综合功更加完善
整南京东路商圈2002年—2005年形成基格局2005年—2010年完善提高真正具世界级客流量世界级商业收入全球知名度国际流商业街届时南京路年营业收入达400亿元超目前两倍
2 豫园商城
海城隍庙始建明代永乐年间（1403年）庙祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯海县城城隍神）霍光（汉军博陆侯）清代时香火极鼎盛海开埠城隍庙周围区商贾云集市场繁荣
市政府1991年起开始城隍庙市场改建具民族传统现代化型旅游购物中心豫园商城期改建工程商场营业面积原18万方米扩75万方米集购物旅游餐饮娱乐体2001年海城隍庙商业销售总额达30亿元净利125亿元营运情况良
商城四邻豫园老城隍庙沉香阁等名胜古迹文景观融合丰富文化底蕴浓郁民俗风情鲜明营特色成海独具魅力旅游购物中心享誉海外
3 市场状况分析
ü 建筑特色
豫园商城里幢建筑飞檐翘角雕梁画栋具浓郁民族韵味新建楼群外形仿明清建筑风格部现代化商场外古洋特色够原景观谐统相映成辉
ü 特色名店汇集
荟萃海老城隍庙区传统特色商品历史悠久源远流长中华老字号（绿波廊
王隆丽云阁松月楼等）独二特色专业户（海筷子店手杖店等）充分反映名特优精营特色
ü 消费群体旅游者
作海具特色旅游胜海中外游客老城隍庙走走流动口统计目前日流量已达25万
3 发展前景
豫园商城作海特色旅游购物区知名度高期改造原建筑风貌群基础进行块发展受制约
豫园商城欲功台阶进行二期改造黄浦区已南起中华路北民路119公顷土规划豫园商城商业圈中包括5万方米庙前广场扩建集旅游休闲餐饮文化体二豫园二豫园规划挖掘老城厢历史文化涵延承古豫园文化命脉提升豫园商城现代商业功
二期改造长达8年商业营业面积原10万方米扩20万方米突出商业旅游文化三位体特色成商旅结合联动发展商业中心
二 区域商物业总体发展概况
1 黄浦区商业重心北部
南京路商业街中心北京路福州路金陵路西藏路等专业街副中心支路延伸扩展形成横交错贯通全境联结邻区幅射全国商贸网络
2 区域商业长期竞争发展中形成鲜明特色
区域商业长期竞争发展中形成鲜明特色标志：商业覆盖率高全境街门面约70％设商铺构成商业繁华景象境商业门类齐全然行业达150种包罗吃穿玩等门类涉高中低等种档次专业特色街较综合性商业街生产资料专业街文化品街时装街美食街装潢材料街等名特色商店集中批商业饮食业长期全市树名牌创特色形成营风格造批名特企业年考核认定境名特色商店265户中百年老店代商业保留名店现代商业中涌现型购物中心
3 区域商业设施历全市具领先位
区域商业设施历全市具领先位尤南京路商业街早1882年首例电话1936年前电灯电梯动扶梯机械收银机冷暖气等商业设施均里首先应改革开放商业改造规模扩购物环境商业设施日趋现代化应空调设备安装动扶梯电子收银机实行电脑理应条形码计价商店逐日增时普遍改善橱窗陈设灯光明相应南京路金陵路西藏路外滩等建设灯光夜市境商业中心设施开始国际接轨成体现海改革开放繁荣兴旺重窗口
4 区域商业营状况参差齐
î 市级商业中心整体营状况较商业密集营结构合理形成特色异市商业氛围整海商业市级份额占半边天营效应名列前茅拥市百店华联商厦新世界城等批名特色商店
î 黄浦区唯区级商业中心——老西门商业营状况差强意第紧市级商业中心淮海路南京路商圈分流区域量客户第二年持续老西门市政建设（M8复兴东路隧道）该区域商业造成定影响第三根性原身布局落缺乏创新没错位营意识整体营较差部分百货类商厦（八百）已倒闭剩余调整路线走专业化商场（永乐家电全泰商厦）道路目前老西门底层租金徘徊8元M2左右低类区级商业中心
î 社区商业中心作新兴补充性商业结构政府力支持坚持科学合理进行商业规划逐步建成集购物娱乐休闲服务功布局合理层次相宜设施齐全品种丰富购物便利流聚居区商业社区商业中心发展目标根十五计划新昌路等聚居区建立4社区商业服务中心
î 黄浦区专业特色街较数民间发形成分布较散缺乏统规划营理分布街店铺室市场整体档次较低符合现代化商业规划求扩专业特色营规模提高专业营容量营水时发挥社区济作利区域历史文化文环境商业特色优势进步引导开发适合现代消费趋势商业专业特色街黄浦区商业十五计划专业街改造目标
三 区域商物业供求区域分布价格水状况
鉴项目位原南市区属传统区级商业中心常规消费群体应周边报告原南市商物业供求分布价格水进行研究区域商业作重点分析
报告区域商物业分两种形式进行分析种传统商业街种住宅配套商业(住宅底铺)
1 传统商业街
选取兴街陆家浜路董家渡路中华路四条历史悠久知名度较高气较旺传统商业街进行分析
1) 供应：
u 兴街
兴街两侧银行书店超市饭馆面馆等生活服务类商店外面包眼镜服装鞋等商品专卖店专卖店面宽敞装潢布置考究购物环境较市口较月租金300元方米月
表1 兴街商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
型超市
30
银行邮局超市饭店
30
类专卖店
25
服装服饰店
15
u 董家渡路
董家渡路服装专业特色道路外滩东段董家渡面料市场市口专业化集中优势汇集长江三角洲众厂商该市场类面料批发零售制作体吸引量中外客户市场基摊位10方米月租金250300元方米街月租金更高达400450元方米年着知名度提高生意越加兴隆统计市场租金年已翻番
董家渡路西段面料市场影响想走服装鞋类道路缺乏统规划营产品附加值低直走低档路线未形成规模月租金徘徊100200元方米营状况较差铺面换手率高
表2董家渡路商业业态数量分布百分
性 质
业态分布
占数量百分
西段
专业市场（董家渡面料市场）
40
东段
服装鞋类
60
35
银行邮局
10
餐饮超市药房中介
15
u 中华路
中华路条环老城厢道路商业分东西两段
中华路东段段分布着众食品服装五金房产中介店铺店铺档次低街旧房老式商场改建成面积狭基装修月租金250元方米
表3 中华路东段商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
超市
25
银行邮局药店
15
餐饮
20
食品服装中介五金店
40
中华路西段该条马路复兴东路段老西门目前营运状态场分布着银行药店超市日百货面包房服饰等生活服务类商店定位中档普遍面积100M2左右租金300元方米左右
表4 中华路西段商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
超市银行邮局
30
餐饮
25
服装药店日百货
25
中介建材店
10
u 陆家浜路
陆家浜路街商铺餐饮服装中介门店行业
2) 需求：
区域传统商业街营状态较业态分布均匀基满足周边居民生活需求拥稳定消费群体租金呈升趋势气较旺段甚出现铺难求状况
建造年代悠久缺乏规划营档次偏低业态组合缺乏创新高档次品牌商业难进入融合中低档次服装餐饮业位传统商业街中标面积商铺需求断增加趋势
2 新建住宅商业裙房
区域住宅底商分布遍开花报告区域住宅商业裙房分复兴东路北复兴东路斜土东路间斜土路国货路南三区域研究
1) 供应
u 复兴东路北
该区域距离豫园商圈老西门商圈较属辐射区消费需求表现出较强外性
典型楼盘：黄浦众鑫城太阳市花园新苑中华街
表5 复兴东路北典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
租金
（元 M2天）
基单位面积
（M2）
商铺住宅售价
（元 M2）
黄浦众鑫城
90004F
银行家电卖场
23000
500
3
太阳市花园
94005F
证券饭店健身
10000
5
神牛广场3000
区100200
16
新苑
150004F
银行证券
9000
3000
16
中华街
28003F
银行证券图书公司
10000
2800
2
东淮海公寓
60003F
婚庆品
36000
25
区域底商售价9000—36000元方米间
该区域底商营业态服务周围居民银行证券家电卖场等便民生活设施中档餐饮娱乐设施处交通道品牌形象良区域面积分割商铺出租较出售快客户中面积分割商铺销售化较快银行证券业区域商铺需求未饱段时间预计力需求
u 复兴东路斜土东路间
该板块区域型商业街兴街时处老西门商圈边缘消费需求老西门延伸区域众住宅区形成
典型楼盘：黄浦E品申升公寓沧海苑明日星城阳光翠竹苑
表6 复兴东路斜土东路间典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
（元 M2）
租金
（元 M2天）
基单位面积（M2）
商铺住宅
售价
黄浦E品
51004F
产权式
商铺
18000
20
2
申升公寓
12002F
未开业
14000
7
400800
175
明日星城
63001F
未开业
20000
高54米
5
36180
4
该区域底商售价14000—20000元方米间
黄浦E品面积整体商铺划分成面积产权式商铺销售空反映市场面积商铺量时售价先前7500元方米（整体）升目前均价14000利润空间翻倍沧海苑申升公寓明日星城分割商铺化相消化较快单价相较高目前江阴街商业氛围淡明日星城规划中步行商业街——江阴街分割底层商铺甚卖20000元方米
u 斜土路国货路南
该板块处豫园老西门辐射范围外消费需求基区域住宅区居民
典型楼盘：百花公寓巴黎春天华浩苑蓬莱家园
表7 斜土路国货路南典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积（M2）
商业类型
单价
（元 M2）
租金
（元 M2天）
基单位面积（M2）
商铺住宅
售价
锦凯华苑
100004F
鞋类批发
14500
10
2050
24
蓬莱家园
11001F
未开业
10000
22
该区域底商售价10000—14500元方米间
该区域口密集新建商品房已形成定规模街建具备设置底商利条件底商基面积分割商铺定位准确化错斜土路楼盘底商定位鞋店已初具专业街特色
2) 需求
根统计数目前区域整体整层出售出租住宅商业裙房化较慢空置率较高类商铺需求者型餐饮银行证券型专业商场寻找类合适需求者需相长时间中投资者实力投资面积店铺店铺容易长时间空置面积分割商铺相较易投资者尤中投资者接受化较快
四 竞争环境分析
1 区域环境综述
项目位中华路目前周边80二级旧里环境较差商业配套服务居民基生活五金烟杂类店铺整体消费力低
项目处董家渡区黄浦区四现代聚居区中规模旧区改造重点总投资预计超72亿三五年建成口43万消费力达7亿集合住宅商业体现代聚居区发展前景广阔
外周边建设条轨道结合原道路组成快速城际交通线时利景观优势改善居住环境提高生活档次
2 竞争区域选取
根前面项目区域环境基介绍选择干区域区商业市场进行分析研究发展规律然区域商业必须具备特色时中华路区居民层次区域口商业规模未发展性参考性
选取陆家浜路老西门两历史悠久知名度较高气较旺商业区域项目处中华路—董家渡区进行分析
3 区域间竞争力分析
黄浦区处市中心文化历史悠久区旧房环境差改造难度十五计划中黄浦区确认海市旧区改造重点
研究三块区域目前商业状况意义针区域未商业定位报告探索发展前景分析相互间竞争力度
1) 交通道路状况
u 老西门
十五计划中老西门黄浦区唯区级商业中心理优势周边复兴东路西藏南路八车道干线时贯穿海M8线老西门设立复兴东路站该区形成巨交通枢纽汇聚流周边商业提供量潜客户群
u 陆家浜路
相陆家浜路然两条轨道M8R4出口相离较远流分散易形成规模效应
u 案
中华路然次干道马路较窄车流较少干扰反商业容易汇聚形成规模效应复兴东路隧道R4线王家码头站两者均带固定外性消费群体尤浦东客户群
2) 辐射范围
u 老西门
老西门商业辐射范围淮海路南范围西卢湾区昌路北淮海东路东河南南路南陆家浜路影响力达黄浦中片南片总计约2030万消费口
u 陆家浜路
陆家浜路满足周边中档住宅区线商务楼消费辐射直径三公里左右
u 案
中华路—董家渡区商业定位居住型社区商业中心离市级商业中心较远居民居住集中区域消费辐射直径三公里
3) 流量
u 老西门
老西门作区级商业中心汇集流时淮海路南京西路等市级商业中心较产品相话消费群体会分流
u 陆家浜路
陆家浜路流分布均居次
u 案
中华路—董家渡区段关系流量居末位
4) 消费力
u 老西门
老西门区级商业中心交通方便汇集众流商业呈规模效应总体消费力强均消费力未必居首位
u 陆家浜路
陆家浜路商业已定型未继续发展性商务消费均消费150元
u 案
中华路—董家渡区高档住宅规模居黄浦区首位住户高档消费力定位合适商业发展前景利润空间广阔
5) 租金水
u 老西门
老西门目前底层租金250元M2月低区级商业中心估计着市政建设完工高档住宅建成租金幅提高预计达450元M2月
u 陆家浜路
陆家浜路商业发展空间较狭隘市场发展性租金应维持250元M2月
u 案
住宅商铺走势应息息相关中华路—董家渡区目前新建区商铺租金4元M2天预计整聚居区建设完毕新型商业租金提高8元M2天240元M2月
6) 商业规划
u 老西门
老西门历众变迁留存特色产业富贵饭店全泰中老年商厦等根十五规划原老西门商业中心基础围绕周边区居住区开发建设推进商业设施开发通现商业结构全面调整突出综合性商业中心特点重点加强餐饮娱乐休闲设施规模化专业化卖场建设发展专业店专卖店等商业业态逐步建成传统现代结合商业文化融合具相知名度定辐射力区域商业中心
商业总体布局体分三区：
现代商业区分布中华路西西藏路两侧现代化商业设施商业业态进行布局定位专业店专卖店连锁品牌时增加文化娱乐休闲功开设夜总会等娱乐设施
二传统老字号名品商业区集中中华路东侧北复兴东路南达蓬莱路利老城厢特历史底蕴集聚黄浦海特色老字号品牌企业特聚集气形成老西门商业文化独特魅力
三文化休闲区文庙老西门连成片调整形成文化特色区规划文庙路文化品旧书市场加梦花街江阴路花鸟鱼虫市场形成浓烈文化氛围进达文兴市旺目增加老西门商业文化气息外辅环城绿带建设公交枢纽调整老西门营造更休闲消费环境
u 陆家浜路
陆家浜路调整目前商业结构发展周边商务楼相关行业银行证券公司餐饮娱乐行业
u 案
中华路商业定位社区商业中心服务周边高档住宅时特色产品吸引外中高档客户群提升商业氛围
社区商业设置中居住区商业中心重点进步突出居民需求满足商业呈样性集聚性特征般两家中型超市核心配特色商店性化商店中型餐饮休闲场成居住区消费中心
根居住区特点般采团组式点式等种社区商业布局形式
五 区域商物业市场发展前景分析
1 未区域商业市场供应量预估
区域商业房未供应分两类进行研究类目前正建设尚未完工项目类规划中建商业房
建商业房
区域
项目名称
项目址
建设单位
预计供应量（方米）
2002
2003
2004
2005
计
复兴东路
北
西门广场
期
西藏南路
复兴东路
众鑫资产公司
6000
东淮海公寓
民路777号
建工锦龙房产公司
6000
太阳市花园二期
河南南路
复兴东路
新锦发房产公司
1688
名滨江苑
中华路16号
新外滩企业发展公司
8500
鄂尔斯
广场
福佑路333号
海博利置业限公司
15000
计
6000
22688
8500
37188
复兴东路斜土东路间
开元坊二期
西藏南路900号
东亚房产股份公司
3000
华实公寓
林路303号
沪南房产公司
8078
南花苑二期
光启南路黄家撅路
浩城置业限公司
5556
雅庐苑
陆家浜路1235号
华湄房产公司
1100
绿名坊
中华路419号
绿集团
2500
锦凯华苑
西藏南路斜土东路
锦凯房产公司
10000
桑树苑
陆家浜路521号
江房产公司
16463
中福花苑期
陆家浜路海潮路
中福房产公司
20942
外滩海琪苑
中山南路白渡路
海国际投资公司
2514
阳光翠竹苑
陆家浜路523号
海江房产开发营限公司
独立时代
陆家浜路
海潮路
海赛元房产限公司
5000
安基厦
西藏南路
760号
海安基置业
限公司
5000
计
8078
35098
34463
2514
80153
斜土路国货路南
蓬莱绿苑
瞿溪路保屯路
鑫房产公司
1700
弘辉名苑
西藏南路1501号
弘辉房产公司
10000
耀海花苑
西藏南路1739号
耀海房产公司
6400
计
0
0
1700
16400
18100
总计
14078
57786
44663
18914
135441
未区域商业项目预计完工量
图表未年区域商业房供应量然较分布范围广谓遍开花2002年市商业尚足20000方米2003年2004激增50000方米呈放量趋势2005年回落18000方米加现空置量未市量市场相压力
未规划商业项目
区域
项目名称
中商业面积
（万方米）
规划规模
（万方米）
预计完成时间
老西门
聚集区
中信泰富集团商住项目
2
24
期预计2004年完成
中远集团商住项目
2
期预计2004年完成
董家渡
聚集区
通海中华城商住项目
7
57
期预计2006年完成
华润商住项目
15
20
期预计2006年完成
计
125
101
中中信泰富集团已沃尔玛签订合作协议老西门聚居区建沃尔玛超市预计2004年底建成
根预测未规划商业项目仅老西门董家渡两现代聚集区超10万方米加建13万方米商业区域商业供应量达23万方米
2 未客户发展状况预估
商业房市场发展周边消费群发展变化休戚相关未年区域住宅幅提高档次规划中两现代聚居区老西门董家渡提供总面积超100万方米高档住宅社区预计建成吸引批消费力强中高收入士入住该两聚居区预计五十年建成届时区域消费层次会提升前区域消费状况会变化中低档消费力消费层
未中山南路东董家渡南区定位商业办公文娱展示等容规模化高级办公区域届时商务类生活类消费互相补充丰富消费构成效提升区域消费档次
3 未价格走势预估
未区域商业房市量会保持较高水需求短期增加较缓慢供求短期会价格形成定压力长期升空间较
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黄浦区海历史悠久城区海代商业发祥海中心商业区核心区域
2000年7月海市政府位市中心黄浦南市两区撤二建设立新黄浦区确立特型国际城市现代化中心城区现代化中央商务区市中心现代聚居区目标定位
两区合充分体现两者优势互补资源整合功重塑战略意图效增强区域济实力合全区面积1241方公里占全市面积02中陆面积11017方公里水域面积1837方公里行政区划9街道190居委会2002年底全区总口数6322万
区万商云集市场繁荣全国闻名商贸旅游购物中心海市第百货商店华联商厦新世界城亚金店绿波廊华宝楼古玩等海名商店开设南京路蜚声中外中华商业第街老城隍庙中外旅游者观光胜福州路北京路西藏路金陵路黄河路云南路文庙江阴路董家渡路等著名特色商业街造区域济活跃繁荣
仅2001年区属商饮服销售(营业)完成302．99亿元增长8．6％利润完成5．82亿元增长30．4％增加值完成31．91亿元增长13．8％社会消费品零售总额完成120亿元增长3．3％
通海中华城位原南市区报告中重点关注该区域商业市场研究分析未发展前景
区域商圈发展情况分析
海商圈传统三街(南京路淮海路四川路)四城(徐家汇商圈新客站商圈豫园商城浦东新海商业城)代表三街四城中30左右商圈分布区域显示黄浦商业强实力
重点分析区域商圈发展状况：
1 南京东路
南京路海代商业发祥1843年海开埠南京路早出现现代市文明方迅速成海繁华商业街称马路二十世纪三十年代十里洋场南京路已蜚声中外
整条南京路成路界分两段中黄浦区段南京东路
完全统计海中外游客80％南京东路游览南京东路时日客流量80万节假日高达120200万外外国游客占70％南京东路着强劲辐射力独特外性
3 市场状况分析
ü 老店名店
市百店华联商厦世纪三十年代先施永安等时国摩登型商场全国百货业魁首张泉刀剪店家闻名中外老店
ü 品牌商厦集中
市百店华联商厦新世界置广场型商厦天吸引数流商厦购物游玩
ü 时尚休闲步行街
南京东路步行街海唯步行街全国规模繁华商业街天吸引百万中外客
ü 铁出入方便
铁2号线贯穿南京路民广场河南路设两站点南京路商业街带巨流时铁2号线连接浦东八伯伴商圈
ü 中档品牌缺乏高档品牌
南京路商家营中低档品牌象淮海路营时尚高档品牌南京路国客商居前卫士般选择淮海路购物造成南京路商铺租金般20~30元方米天淮海路低
ü 消费群体非沪籍士均消费低
商业街力消费群体境外沪观光旅游士流量游览参观观光旅游士居均消费额超50元整体水准较低
3 发展前景
市政府2001年聘请知名麦肯锡咨询公司南京东路整体规划提出方案实施三段式风格设计重构南京路商业形态力争十年南京路重塑世界流商业街区预计实施该规划总投入超180亿元民币
东段托外滩建筑群展现海情怀南京路东段体外滩建筑群建成
充分体现海派特色商务办公市休闲综合区中段围绕世纪广场造市时尚伊锦商厦圣德娜商厦等商厦进行全面调整符合南京路商业结构深化元化西段造新型综合消费圈筹划明日约整合新世界综合消费圈（21万M2）百商城（16万M2）新建海世贸国际广场（商业6万M2）构建成市中心商业航空母舰
3 总结：
未南京东路步行街拓宽休闲娱乐业现代服务业等行业发展空间产业结构日益合理综合功更加完善
整南京东路商圈2002年—2005年形成基格局2005年—2010年完善提高真正具世界级客流量世界级商业收入全球知名度国际流商业街届时南京路年营业收入达400亿元超目前两倍
2 豫园商城
海城隍庙始建明代永乐年间（1403年）庙祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯海县城城隍神）霍光（汉军博陆侯）清代时香火极鼎盛海开埠城隍庙周围区商贾云集市场繁荣
市政府1991年起开始城隍庙市场改建具民族传统现代化型旅游购物中心豫园商城期改建工程商场营业面积原18万方米扩75万方米集购物旅游餐饮娱乐体2001年海城隍庙商业销售总额达30亿元净利125亿元营运情况良
商城四邻豫园老城隍庙沉香阁等名胜古迹文景观融合丰富文化底蕴浓郁民俗风情鲜明营特色成海独具魅力旅游购物中心享誉海外
3 市场状况分析
ü 建筑特色
豫园商城里幢建筑飞檐翘角雕梁画栋具浓郁民族韵味新建楼群外形仿明清建筑风格部现代化商场外古洋特色够原景观谐统相映成辉
ü 特色名店汇集
荟萃海老城隍庙区传统特色商品历史悠久源远流长中华老字号（绿波廊
王隆丽云阁松月楼等）独二特色专业户（海筷子店手杖店等）充分反映名特优精营特色
ü 消费群体旅游者
作海具特色旅游胜海中外游客老城隍庙走走流动口统计目前日流量已达25万
3 发展前景
豫园商城作海特色旅游购物区知名度高期改造原建筑风貌群基础进行块发展受制约
豫园商城欲功台阶进行二期改造黄浦区已南起中华路北民路119公顷土规划豫园商城商业圈中包括5万方米庙前广场扩建集旅游休闲餐饮文化体二豫园二豫园规划挖掘老城厢历史文化涵延承古豫园文化命脉提升豫园商城现代商业功
二期改造长达8年商业营业面积原10万方米扩20万方米突出商业旅游文化三位体特色成商旅结合联动发展商业中心
二 区域商物业总体发展概况
1 黄浦区商业重心北部
南京路商业街中心北京路福州路金陵路西藏路等专业街副中心支路延伸扩展形成横交错贯通全境联结邻区幅射全国商贸网络
2 区域商业长期竞争发展中形成鲜明特色
区域商业长期竞争发展中形成鲜明特色标志：商业覆盖率高全境街门面约70％设商铺构成商业繁华景象境商业门类齐全然行业达150种包罗吃穿玩等门类涉高中低等种档次专业特色街较综合性商业街生产资料专业街文化品街时装街美食街装潢材料街等名特色商店集中批商业饮食业长期全市树名牌创特色形成营风格造批名特企业年考核认定境名特色商店265户中百年老店代商业保留名店现代商业中涌现型购物中心
3 区域商业设施历全市具领先位
区域商业设施历全市具领先位尤南京路商业街早1882年首例电话1936年前电灯电梯动扶梯机械收银机冷暖气等商业设施均里首先应改革开放商业改造规模扩购物环境商业设施日趋现代化应空调设备安装动扶梯电子收银机实行电脑理应条形码计价商店逐日增时普遍改善橱窗陈设灯光明相应南京路金陵路西藏路外滩等建设灯光夜市境商业中心设施开始国际接轨成体现海改革开放繁荣兴旺重窗口
4 区域商业营状况参差齐
î 市级商业中心整体营状况较商业密集营结构合理形成特色异市商业氛围整海商业市级份额占半边天营效应名列前茅拥市百店华联商厦新世界城等批名特色商店
î 黄浦区唯区级商业中心——老西门商业营状况差强意第紧市级商业中心淮海路南京路商圈分流区域量客户第二年持续老西门市政建设（M8复兴东路隧道）该区域商业造成定影响第三根性原身布局落缺乏创新没错位营意识整体营较差部分百货类商厦（八百）已倒闭剩余调整路线走专业化商场（永乐家电全泰商厦）道路目前老西门底层租金徘徊8元M2左右低类区级商业中心
î 社区商业中心作新兴补充性商业结构政府力支持坚持科学合理进行商业规划逐步建成集购物娱乐休闲服务功布局合理层次相宜设施齐全品种丰富购物便利流聚居区商业社区商业中心发展目标根十五计划新昌路等聚居区建立4社区商业服务中心
î 黄浦区专业特色街较数民间发形成分布较散缺乏统规划营理分布街店铺室市场整体档次较低符合现代化商业规划求扩专业特色营规模提高专业营容量营水时发挥社区济作利区域历史文化文环境商业特色优势进步引导开发适合现代消费趋势商业专业特色街黄浦区商业十五计划专业街改造目标
三 区域商物业供求区域分布价格水状况
鉴项目位原南市区属传统区级商业中心常规消费群体应周边报告原南市商物业供求分布价格水进行研究区域商业作重点分析
报告区域商物业分两种形式进行分析种传统商业街种住宅配套商业(住宅底铺)
1 传统商业街
选取兴街陆家浜路董家渡路中华路四条历史悠久知名度较高气较旺传统商业街进行分析
1) 供应：
u 兴街
兴街两侧银行书店超市饭馆面馆等生活服务类商店外面包眼镜服装鞋等商品专卖店专卖店面宽敞装潢布置考究购物环境较市口较月租金300元方米月
表1 兴街商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
型超市
30
银行邮局超市饭店
30
类专卖店
25
服装服饰店
15
u 董家渡路
董家渡路服装专业特色道路外滩东段董家渡面料市场市口专业化集中优势汇集长江三角洲众厂商该市场类面料批发零售制作体吸引量中外客户市场基摊位10方米月租金250300元方米街月租金更高达400450元方米年着知名度提高生意越加兴隆统计市场租金年已翻番
董家渡路西段面料市场影响想走服装鞋类道路缺乏统规划营产品附加值低直走低档路线未形成规模月租金徘徊100200元方米营状况较差铺面换手率高
表2董家渡路商业业态数量分布百分
性 质
业态分布
占数量百分
西段
专业市场（董家渡面料市场）
40
东段
服装鞋类
60
35
银行邮局
10
餐饮超市药房中介
15
u 中华路
中华路条环老城厢道路商业分东西两段
中华路东段段分布着众食品服装五金房产中介店铺店铺档次低街旧房老式商场改建成面积狭基装修月租金250元方米
表3 中华路东段商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
超市
25
银行邮局药店
15
餐饮
20
食品服装中介五金店
40
中华路西段该条马路复兴东路段老西门目前营运状态场分布着银行药店超市日百货面包房服饰等生活服务类商店定位中档普遍面积100M2左右租金300元方米左右
表4 中华路西段商业业态数量分布百分
业态分类
占数量百分
超市银行邮局
30
餐饮
25
服装药店日百货
25
中介建材店
10
u 陆家浜路
陆家浜路街商铺餐饮服装中介门店行业
2) 需求：
区域传统商业街营状态较业态分布均匀基满足周边居民生活需求拥稳定消费群体租金呈升趋势气较旺段甚出现铺难求状况
建造年代悠久缺乏规划营档次偏低业态组合缺乏创新高档次品牌商业难进入融合中低档次服装餐饮业位传统商业街中标面积商铺需求断增加趋势
2 新建住宅商业裙房
区域住宅底商分布遍开花报告区域住宅商业裙房分复兴东路北复兴东路斜土东路间斜土路国货路南三区域研究
1) 供应
u 复兴东路北
该区域距离豫园商圈老西门商圈较属辐射区消费需求表现出较强外性
典型楼盘：黄浦众鑫城太阳市花园新苑中华街
表5 复兴东路北典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
租金
（元 M2天）
基单位面积
（M2）
商铺住宅售价
（元 M2）
黄浦众鑫城
90004F
银行家电卖场
23000
500
3
太阳市花园
94005F
证券饭店健身
10000
5
神牛广场3000
区100200
16
新苑
150004F
银行证券
9000
3000
16
中华街
28003F
银行证券图书公司
10000
2800
2
东淮海公寓
60003F
婚庆品
36000
25
区域底商售价9000—36000元方米间
该区域底商营业态服务周围居民银行证券家电卖场等便民生活设施中档餐饮娱乐设施处交通道品牌形象良区域面积分割商铺出租较出售快客户中面积分割商铺销售化较快银行证券业区域商铺需求未饱段时间预计力需求
u 复兴东路斜土东路间
该板块区域型商业街兴街时处老西门商圈边缘消费需求老西门延伸区域众住宅区形成
典型楼盘：黄浦E品申升公寓沧海苑明日星城阳光翠竹苑
表6 复兴东路斜土东路间典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
（元 M2）
租金
（元 M2天）
基单位面积（M2）
商铺住宅
售价
黄浦E品
51004F
产权式
商铺
18000
20
2
申升公寓
12002F
未开业
14000
7
400800
175
明日星城
63001F
未开业
20000
高54米
5
36180
4
该区域底商售价14000—20000元方米间
黄浦E品面积整体商铺划分成面积产权式商铺销售空反映市场面积商铺量时售价先前7500元方米（整体）升目前均价14000利润空间翻倍沧海苑申升公寓明日星城分割商铺化相消化较快单价相较高目前江阴街商业氛围淡明日星城规划中步行商业街——江阴街分割底层商铺甚卖20000元方米
u 斜土路国货路南
该板块处豫园老西门辐射范围外消费需求基区域住宅区居民
典型楼盘：百花公寓巴黎春天华浩苑蓬莱家园
表7 斜土路国货路南典型楼盘基情况
楼盘名称
商业面积（M2）
商业类型
单价
（元 M2）
租金
（元 M2天）
基单位面积（M2）
商铺住宅
售价
锦凯华苑
100004F
鞋类批发
14500
10
2050
24
蓬莱家园
11001F
未开业
10000
22
该区域底商售价10000—14500元方米间
该区域口密集新建商品房已形成定规模街建具备设置底商利条件底商基面积分割商铺定位准确化错斜土路楼盘底商定位鞋店已初具专业街特色
2) 需求
根统计数目前区域整体整层出售出租住宅商业裙房化较慢空置率较高类商铺需求者型餐饮银行证券型专业商场寻找类合适需求者需相长时间中投资者实力投资面积店铺店铺容易长时间空置面积分割商铺相较易投资者尤中投资者接受化较快
四 竞争环境分析
1 区域环境综述
项目位中华路目前周边80二级旧里环境较差商业配套服务居民基生活五金烟杂类店铺整体消费力低
项目处董家渡区黄浦区四现代聚居区中规模旧区改造重点总投资预计超72亿三五年建成口43万消费力达7亿集合住宅商业体现代聚居区发展前景广阔
外周边建设条轨道结合原道路组成快速城际交通线时利景观优势改善居住环境提高生活档次
2 竞争区域选取
根前面项目区域环境基介绍选择干区域区商业市场进行分析研究发展规律然区域商业必须具备特色时中华路区居民层次区域口商业规模未发展性参考性
选取陆家浜路老西门两历史悠久知名度较高气较旺商业区域项目处中华路—董家渡区进行分析
3 区域间竞争力分析
黄浦区处市中心文化历史悠久区旧房环境差改造难度十五计划中黄浦区确认海市旧区改造重点
研究三块区域目前商业状况意义针区域未商业定位报告探索发展前景分析相互间竞争力度
1) 交通道路状况
u 老西门
十五计划中老西门黄浦区唯区级商业中心理优势周边复兴东路西藏南路八车道干线时贯穿海M8线老西门设立复兴东路站该区形成巨交通枢纽汇聚流周边商业提供量潜客户群
u 陆家浜路
相陆家浜路然两条轨道M8R4出口相离较远流分散易形成规模效应
u 案
中华路然次干道马路较窄车流较少干扰反商业容易汇聚形成规模效应复兴东路隧道R4线王家码头站两者均带固定外性消费群体尤浦东客户群
2) 辐射范围
u 老西门
老西门商业辐射范围淮海路南范围西卢湾区昌路北淮海东路东河南南路南陆家浜路影响力达黄浦中片南片总计约2030万消费口
u 陆家浜路
陆家浜路满足周边中档住宅区线商务楼消费辐射直径三公里左右
u 案
中华路—董家渡区商业定位居住型社区商业中心离市级商业中心较远居民居住集中区域消费辐射直径三公里
3) 流量
u 老西门
老西门作区级商业中心汇集流时淮海路南京西路等市级商业中心较产品相话消费群体会分流
u 陆家浜路
陆家浜路流分布均居次
u 案
中华路—董家渡区段关系流量居末位
4) 消费力
u 老西门
老西门区级商业中心交通方便汇集众流商业呈规模效应总体消费力强均消费力未必居首位
u 陆家浜路
陆家浜路商业已定型未继续发展性商务消费均消费150元
u 案
中华路—董家渡区高档住宅规模居黄浦区首位住户高档消费力定位合适商业发展前景利润空间广阔
5) 租金水
u 老西门
老西门目前底层租金250元M2月低区级商业中心估计着市政建设完工高档住宅建成租金幅提高预计达450元M2月
u 陆家浜路
陆家浜路商业发展空间较狭隘市场发展性租金应维持250元M2月
u 案
住宅商铺走势应息息相关中华路—董家渡区目前新建区商铺租金4元M2天预计整聚居区建设完毕新型商业租金提高8元M2天240元M2月
6) 商业规划
u 老西门
老西门历众变迁留存特色产业富贵饭店全泰中老年商厦等根十五规划原老西门商业中心基础围绕周边区居住区开发建设推进商业设施开发通现商业结构全面调整突出综合性商业中心特点重点加强餐饮娱乐休闲设施规模化专业化卖场建设发展专业店专卖店等商业业态逐步建成传统现代结合商业文化融合具相知名度定辐射力区域商业中心
商业总体布局体分三区：
现代商业区分布中华路西西藏路两侧现代化商业设施商业业态进行布局定位专业店专卖店连锁品牌时增加文化娱乐休闲功开设夜总会等娱乐设施
二传统老字号名品商业区集中中华路东侧北复兴东路南达蓬莱路利老城厢特历史底蕴集聚黄浦海特色老字号品牌企业特聚集气形成老西门商业文化独特魅力
三文化休闲区文庙老西门连成片调整形成文化特色区规划文庙路文化品旧书市场加梦花街江阴路花鸟鱼虫市场形成浓烈文化氛围进达文兴市旺目增加老西门商业文化气息外辅环城绿带建设公交枢纽调整老西门营造更休闲消费环境
u 陆家浜路
陆家浜路调整目前商业结构发展周边商务楼相关行业银行证券公司餐饮娱乐行业
u 案
中华路商业定位社区商业中心服务周边高档住宅时特色产品吸引外中高档客户群提升商业氛围
社区商业设置中居住区商业中心重点进步突出居民需求满足商业呈样性集聚性特征般两家中型超市核心配特色商店性化商店中型餐饮休闲场成居住区消费中心
根居住区特点般采团组式点式等种社区商业布局形式
五 区域商物业市场发展前景分析
1 未区域商业市场供应量预估
区域商业房未供应分两类进行研究类目前正建设尚未完工项目类规划中建商业房
建商业房
区域
项目名称
项目址
建设单位
预计供应量（方米）
2002
2003
2004
2005
计
复兴东路
北
西门广场
期
西藏南路
复兴东路
众鑫资产公司
6000
东淮海公寓
民路777号
建工锦龙房产公司
6000
太阳市花园二期
河南南路
复兴东路
新锦发房产公司
1688
名滨江苑
中华路16号
新外滩企业发展公司
8500
鄂尔斯
广场
福佑路333号
海博利置业限公司
15000
计
6000
22688
8500
37188
复兴东路斜土东路间
开元坊二期
西藏南路900号
东亚房产股份公司
3000
华实公寓
林路303号
沪南房产公司
8078
南花苑二期
光启南路黄家撅路
浩城置业限公司
5556
雅庐苑
陆家浜路1235号
华湄房产公司
1100
绿名坊
中华路419号
绿集团
2500
锦凯华苑
西藏南路斜土东路
锦凯房产公司
10000
桑树苑
陆家浜路521号
江房产公司
16463
中福花苑期
陆家浜路海潮路
中福房产公司
20942
外滩海琪苑
中山南路白渡路
海国际投资公司
2514
阳光翠竹苑
陆家浜路523号
海江房产开发营限公司
独立时代
陆家浜路
海潮路
海赛元房产限公司
5000
安基厦
西藏南路
760号
海安基置业
限公司
5000
计
8078
35098
34463
2514
80153
斜土路国货路南
蓬莱绿苑
瞿溪路保屯路
鑫房产公司
1700
弘辉名苑
西藏南路1501号
弘辉房产公司
10000
耀海花苑
西藏南路1739号
耀海房产公司
6400
计
0
0
1700
16400
18100
总计
14078
57786
44663
18914
135441
未区域商业项目预计完工量
图表未年区域商业房供应量然较分布范围广谓遍开花2002年市商业尚足20000方米2003年2004激增50000方米呈放量趋势2005年回落18000方米加现空置量未市量市场相压力
未规划商业项目
区域
项目名称
中商业面积
（万方米）
规划规模
（万方米）
预计完成时间
老西门
聚集区
中信泰富集团商住项目
2
24
期预计2004年完成
中远集团商住项目
2
期预计2004年完成
董家渡
聚集区
通海中华城商住项目
7
57
期预计2006年完成
华润商住项目
15
20
期预计2006年完成
计
125
101
中中信泰富集团已沃尔玛签订合作协议老西门聚居区建沃尔玛超市预计2004年底建成
根预测未规划商业项目仅老西门董家渡两现代聚集区超10万方米加建13万方米商业区域商业供应量达23万方米
2 未客户发展状况预估
商业房市场发展周边消费群发展变化休戚相关未年区域住宅幅提高档次规划中两现代聚居区老西门董家渡提供总面积超100万方米高档住宅社区预计建成吸引批消费力强中高收入士入住该两聚居区预计五十年建成届时区域消费层次会提升前区域消费状况会变化中低档消费力消费层
未中山南路东董家渡南区定位商业办公文娱展示等容规模化高级办公区域届时商务类生活类消费互相补充丰富消费构成效提升区域消费档次
3 未价格走势预估
未区域商业房市量会保持较高水需求短期增加较缓慢供求短期会价格形成定压力长期升空间较
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