物业理法规讲坛(三)
物业概念法学定义
汉语中物业二字义词物作名词两种含义：指东西然生成工形成占定空间感触形体容客观存体二指外事物环境特定体外周围客体业作名词 两种含义：指事劳作社会济部门职务领域需付出劳动岗位工业物业理事业业二指属定体体力劳动智力劳动成果财产业家业中国古代法律中宋代立法中动产动产作区分(宋刑统·名例律规定：器物(动产)属须移徙……(动产)离常处理 财物殊)般称动产物财财物称动产业产产业宋代仅称动产权物权称动产权业权已物业二字连形成统称 动产动产物业词宋会辑稿·食货卷六中应已正典物业… …规定汉语物业词意言物业指居住劳作活动赖 利理环境条件属体群体包括动产动产财产
物业理术语中物业词英语词汇propertyestate翻译20世纪70年代末中国陆实行改革开放政策香港传入陆property词通译 财产两种含义指成权象种价物二指价物权英国法律财产分两类：动产(personal property)包括实际占体物 法张体物personality原意属财产)动产(real property包括土附着物附设财产权利realty原意属物财产)estate词通译 产权译产业权财产estate概念源英国早年封建土制度1066年诺曼第征服英国土认属国王英王直惟绝土英王土附加定条件授予成持租持土受条件限制总称土保条件(tenures)持保关土土权利总做产业权(estate)换言私享土身权拥土种产权种产权观念英美法系国家继承发展成英美法系财产权法律制度独特概念陆法系物权(a property right)包括物权权物权益物权担保物权)概念陆法系财产区分动产(movable property)动产(immovable property)概括说real propertyreal estate明知意义特定范围省掉real提propertyestate译动产动产财产权(产权)联系前述中国宋代法律区分物权业权物业词 意义包括动产动产省略real定语propertyestate译物业似太精确碍需明确定义界定清楚涵义
目前中国房产法学界物业理规范性文件物业概念涵外延见解基致具体表述细微差例1994年6月通1999年6月修改深圳济特区住宅区物业理条例第2条第2款规定：条例称物业指住宅区类 房屋相配套公设施设备公场1998年9月21日发布施行江苏省城市住宅区物业理办法第2条第2款规定：办法称物业指已建成投入住宅区 类房屋公设备公设施附属场等建设部房产司物业理处1994年6 月简述物业理文中认：物业指已建成投入类房屋相配套设备设施场类房屋住宅区单体建筑包括综合商住楼墅高档写字楼商贸厦工业厂房仓库等相配套设备设施场指房屋室外类设备公市政设施相邻场庭院干道刘兴桂编物业理法(中山学出版社1999年5月第1版第7页)关物业定义表述引房产业司物业理处表述容致
法学角度探讨物业词科学周密定义首先必须解中国称物业理术语中物业身特性物业具三独特属性：
(1)动产性
民法学中动产概念指移动位置者移动位置会引起性质形状改变降低济价值物(财产)1988年1月26日中国高民法院关贯彻执行〈民法通〉干问题意见(试行)第186条民法通第83条确定动产语作出司法解释明确指出动产范围包括土附着土建筑物定着物建筑物 固定附属设备1995年6月30日颁布中华民国担保法第92条规定：法称动产指土房屋林木等定着物中国城市房产理法第2条第2 款房屋解释指土房屋等建筑物构筑物中国民事法律尚未定着物 作出完整定义根动产法理学认房屋林木外尚未房分离固定 附属物(草坪花圃等)属定着物范围物业实物体方面财产分类方面属动产应注意物业理术语中物业包括动产中农未利仅仅指建设范围物业
(2)单元性
物业单元性指根济理需特定四范围建设房屋固定附着物确定宗独立(单独化)财产便确权交易理香港李宗锷著香港房产法书中指出：物业单元性产住宅单位物业工厂楼宇物业农庄物业物业物业分割物业(商务印书馆1988年版第9页)物业词般指某宗化具体产房产 房产中国陆常房产词通常指国家区特定区域建设范围综合化整体产房产
(3)空间环境性
构成物业容房基功围界提供定四范围空间便中进行生活生产等活动房提供生存活动空间服务实物性物业身生活生产物质环境条件构成部分生态学意义影响生存质 量行方式美学意义体现感触美丑洁脏序乱差性文明景观类生态环境文明机组成部分物业构成空间环境种客观存物业业权 益维系重象物业理忽视重方面
根述分析物业词般法学定义表述：物业指定建设范围已建成确定业权益特定四界限类房屋等建筑物相配套固定附属设备公设施公场定着物房屋包容空间环境该定义中已建成形成供需加理物业前提已确定业权益表明已建成物业法定竣工验收程序验收合格该物业属已法作确定(般颁发产权证标志) 业物业物业理术语法学定义
迄止国家立法中尚未物业理术语作出般性定义中国建设部颁布1994年4月1日起施行城市新建区理办法第2条第3款住宅区理术语作出解释实际相物业理定义：办法称住宅区理(简称区理)指住宅区房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌 等理项目进行维护修缮整治方颁布执行规范性文件中物业理术语狭义角度专业化物业理企业接受物业业委托事物业理活 动角度出定义(例1998年9月21日发布施行江苏省城市住宅区物业理办法第2 条第2款中称物业理指物业理企业委托合约定物业进行养护维 修理业房屋提供服务)具体表述差异物业理 作出周全妥贴立法定义难度相1997年5月28日通年7月1日起施行海市居住物业理条例1999年2月13日发布4月1日起施行重庆市物业理办法1999年6月30日通修改深圳济特区住宅区物业理条例未物业 理术语定义表现出立法者慎重房产法学界物业理术语学术性定义表述见解统例刘兴桂编作高等教育学考试物业理专业专科系列教材 物业理法认：谓物业理(real property management)指专业机构专业员受物业委托国家关法律法规合运现代理科学先进技术已投入物业营方式统理物业周围环境清洁绿化安全保卫道路养护等实施统专业化理业租户提供全方位服务黄河编著作高 等政法院校规划教材房产法认：物业理指物业理公司受物业(称业)委托运现代理科学先进维修养护技术营提 供方面服务行
法学立法角度物业理术语作出科学严谨定义必须中国物业理实践验出发考虑法组控象(社会关系社会性行)特点泛义广义狭义三层次物业理术语作出法学定义：
(1)泛义物业理指法定政府授权行政机关行业组织业合法接受业业集体委托代物业(包括法然)合法辖范围物业利物业社会关系秩序法定约定技术规范体境位行规范进行治理监控维护物业产权关系(包括物业权业物业权物业受托理物业时等)提供法定者约定服务行泛义定义物业基物业利发生社会关系国家行政理(包括行业理属理)业治 理委托理三种理体情形考虑进物业理性服务公秩序理性服务满足物业产权关系需求特定服务三类物业理业务类型包括进物业理法治模式约治模式业体治模式三种理模式容纳进指明物业理象(物业体利物业社会关系秩序提供服务 行)理行(法定合法约定技术规范体境位行规范)理行容(治理监控维护服务)行作物业理术语邻种概念(概念定义基逻辑方法属差加邻种概念)表明法学定义侧重物业理行关系行程式方面理具体组织技术容方面程
(2)广义物业理指业拥物业法实行体团体治理受业委托物业理企业法专业性理结合
(3)狭义物业理指法成立物业理企业法通市场机制作接受特定业业集体委托物业理法律法规行政规章规定委托合约定受托理物业进行维护改良营基受托理物业发生公秩序实施监护物业业提供特约服务约定合理收取单纯物业理劳务报酬特约服 务报酬专业服务性行狭义定义专业服务性行作物业理术语邻种概念点明狭义物业理专业性服务质突出狭义物业理属市场性委托理委托关系应通市场机制(价格竞争等)作形成受托必须法成立符合法定资质条件合法登记注册企业法委托必须受托提供服务类质约定付费明确事物业理专业活动直接包括关物业理法效国家方规范性文件委托合受托业务概括界定两类三方面类单纯物业理 服务包括物(包括环境)(包括物业业)两方面物业维护( 具维修修缮养护保护意义)改良(包括物业质量环境通整治获改良 物业保值增值种改良)营(求实现委托未未单独物业济价值增进委托济利益)监护公秩序(监督维护基托物业产生公安全秩序公物业秩序法律社会公利益求公秩序)类提供营性便民性特约服务
方物业理规范性文件规定物业理实行业治理委托物业理企业专业理服务(业治专业服务)相结合原见物业理术语广义定义适物业理法规规定容应包括物业理行业国家行政理业治理(制订业公约组建业委员会)委托物业理企业专业化理物业理行业组织职责等方面见物业理术语泛义定义适强调物业理传统房产理根区物业理专业运作方式见物业理术语狭义定义适书物 业理术语根具体场合阐述需分适泛义广义狭义定义适狭义定义权物业理负责物业理法规务立法意义
物业理法规基务
法务容通常通立法文件中立法目条款作出概括表述根中国现行物业理规范性文件规定物业理法规基务表述：体现民物业理意志利益求加强建设住宅区类物业法理法规形式确立业治理物业理企业专业理相结合社会化专业化市场化物业理新体制明确业物业理企业关理部门组织权利义务法律关系规范 物业理行保护物业业物业理企业合法权益保障物业合理维修理促进物业理水断提高促进整洁安全方便舒适文明生活环境 持续创造保持促进物业相关社会济环境效益步增长维护物业理范围公秩序法律手段社会义建设事业市场济发展民生活利益求满 足创造良需相应条件
理解物业理法规基务表述容时应注意两点：
(1)法学中意志指社会级层组织根定立场观念信念利益求觉策划确定定行动方目标行动方式方法愿性积极心理活动心理状态社会级层组织利益求意志利益求意志相似相异甚立突法律执政集团成员意志综合反映协调社会种组织利益求意志关系中国民民专政社会义国家民国家执政集团构成体民利益求意志通国家立法形式升种规范性法律文件表现国家意志国家组织体系国家强制力量推行法律规范形式民意志约束社会种组织体性意志支配行整社会关系秩序建立调整维护符合民根利益意志求中国物业理法规质必然反映民物业理意志利益求
(2)中国现阶段尚处社会义社会初级阶段实现现代化事业初级阶段社会义建设事业干事业改革促进社会义建设事业必手段条件社会义建设事业身机组成部分中国种社会关系制度觉调整建设完善法作社会关系组控方式促进保障社会义建设事业发展工具然改革程中发挥必少规范作物业理法规理应实际已担负起促进城市理体制房产理体制住房制度改革巩固改革成果务务包含社会义建设事业发展创造需相应条件务中
二物业理法规功作
物业理法规功指该类法规身特组控影响物业理活动发展形式方法手段综合力体现法影响社会物业理关系物业理法规划分相互联系六种功：①组合功谓创新功指发形成混乱种物业理具体社会关系法律规范形式觉组合成符合民意志秩序新型物业理社会关系结构侧重建立物业理法律秩序②辖治功指组合物业理社会关系法实施辖根实际需进行治理侧重合法物业理行予保护违法物业理行作出处理施加惩罚维护法定现存物业理社会秩序③调整功指根物 业理社会关系社会生产力社会生活力发展变化情况法调节整顿已变化物业理社会关系网络侧重正形成中某种物业理新型社会关系时纳入辖治 范围改良物业理具体制度衡物业理相关方体间利益矛盾关系缓解物业理方面社会突力现存物业理社会秩序压力例物业理规范性文件物业 理收费标准调高降低规定调整功体现④指引功指物业理法规提供种模式化法律规范指引物业理活动关系中进入种法律境位样行应样行样行侧重物业理事介入者指导行标准规⑤评价功指物业理法规提供判断衡量评定物业理活动事 行合法违法标准尺度⑥教育功指物业理法规作规范国家意志化社会意识存形式实施全社会势必会影响物业理思想意识情感启发物业理事业支持合作积极性
物业理法规作两层含义：指物业理法规功发挥社会中影响效果显示说物业理法规功分类样该类法规作表现组合辖治调整指引评价教育六方面二指物业理法规具体规范组控社会物业理整体关系物业理诸种关系中某项具体社会关系规范化适宜程度导致物业理事业整体局部起促进性限制性破坏性正面负面影响
三中国物业理法规立法意义积极作
综观中国物业理法规立法实施历史程立法意义具体积极作概括表述三方面：
(1)适应中国改革求具中国特色社会化专业化市场化物业理体制雏形形成(基建成)
1978年开始中国改革事业济体制方面历计划济体制计划商品济体制1993年社会义市场济体制建设转轨程政治体制方面历治加治模式1996年导(中国产领导)加法治模式推行转轨程革命性转变相适应中国城市理体制房产理体制住房制度逐渐转入社会义市场济社会生产力发展社会生活力提高服务法治业(事业)轨道1980年中国陆逐渐展开物业理事业身优点符合中国改革趋势 优势获社会界国家肯定1994年通国家建设部行政规章方性法规政府规章确立正式法律境位纳入法制化轨道法律手段促进保障逐渐形成全国范围取代传统房屋理巩固房改成果改善城市理体制具中国特色社会化专业化市场化物业理体制
国家方关物业理规范性文件规定容出规范化物业理具传统房屋理截然五法律特征：
①社会化物业理体制传统房屋理计划济体制相配套政府行政部门企事业单位城市公产业房屋职工住房统建统配统原采行政手段直接进行行政福利型封闭式理政企分行政干预色彩浓厚物业理房屋 理特区分住宅楼宇公房屋理脱离政府房产理部门统轨道业通治理委托物业理企业统营理相结合方式实现房屋等物业理社会化建立起国家法规组控政府行政指导监督业治理物业理企业合受托实施专业化理新型物业理体制物业理社会化特点相传统房屋理国家化特征言社会化突出社会中业物业理导位治作国家化强调政府房屋理统位包作
②专业化物业理组织传统房屋理组织房产理部门属房站然具定专业性业务局限收取低房租简单维护房屋复杂附属设备方面专业水高已适应改革开放科技进步成果量新建房屋楼宇社会生活力提高生活环境质量求严格化物业理容增加需专业项目种新形势着房改深化公住房日益减少房产理体制 改革深化政企分开房站生存基础转市场终必通转制蜕变成企业法型物业理组织物业理组织专业化指符合法定资质条件公司法成立 物业理企业专门组织机构专业员配备专门理设备工具专业软件性理技术服务技术够承担起科技含量日益提高物业功系统统性专业性理维护社会生活力日益提高业提供优质周服务务
③市场化物业理运行机制传统房屋理房单位单方意志行政性手段理房户房户处动位法选择房单位双方位等户维修房需难公满足物业理种市场运行基础需求运行动合运行纽带法制运行保障新型运行机制物业理方面增强业治权业通市场竞争价格等机制选聘物业理企业权解聘辞退业绩差原聘物业理企业时体现市场济等价偿原满足支付力需求原业应质约定支付物业理服务报酬方面确保物业理事民事法律关系位等业业团体物业理企业等愿公互利原法通委托理服务合双选择签订明确双方权利义务责作实施专业化物业理 种合具法律效力履行国家法制予保障
④全面化物业理服务传统房屋理收租养房容缺乏造血功低租金住房福利制度租金收入养房需费标准差距太法维持房屋简单生产需政府予量财政补贴更改善美化民居住环境摆工作日程物业理实行企业化营企业通物业业社会提供全方位偿服务营建维持造血功物业理逐步走入良性循环减轻政府补贴包袱物业理全方位性仅体现房屋设备设施场空间环境等物业实行全方位营理表现业物业涉公秩序行监表现量满足样物质精神需求提供系列化种便民性服务表现积极配合政府推进社会义物质文明建设精神文明建设制度文明建设生态文明建设落实行动
⑤中国化物业理特色传统房屋理实行计划济体制结果然反映特定历史时期中国房产理体制特点真正反映社会义优越性成果社会义初级阶段国情估计失误压抑商品济发展盲目追求公化产物物业理中国陆诞生初期然传统房屋理体制城市理体制夹缝中利住房制度改革商品房外销机遇逐步发展开始表现出适合体现中国国情城市房产理体制改革发展趋势优点优点发展充实1994年国家 物业理法规肯定规范化形成具丰富容法规中体现出物业理中国特色
物业理中国特色概括48字：产权明晰约治轴建衔接统理民决策科技保障市场运作行规范服务全面竞争择汰政府扶持方协作文明建效益综合具体点说物业理法律关系区分清晰物业产权(专权权权权)关系基础围绕业公约理规约物业理服务委托合订立履行建立起物业理运行系统克服建脱节头参负责弊病房产生产期开发建设消费期物业理紧密联系成体房产开发规划设计房产竣工验收交付等环节法律手段保证物业理素发挥作受委托物业理企业区已建成全部物业功系统实施统专业化理物业理组织运作实行业治理专业理相结合重物业理措施采业团体科学证作出民决策物业理企业发挥专业优势积极采先 进适科学技术提高保障物业理成效整物业理运行程符合市场济规律等互利等价偿诚实信等市场运作原求物业理行规范化法规合理规约物业理服务容全面化业根竞争优胜劣汰规通招投标活动择优聘受托理权辞退履行物业理服务合义务积极重错造成严重良社会果受托理政府种优惠政策补贴整治旧住宅区等积极措施扶持物业理事业发展关行政职部门公事业企业法职责义务物业理中遇困难解决予支持协作配合物业理区界物质文明建设精神文明建设制度文明建设生态文明建设发展保持业业团体物业理企业居委会政府关职部门努力发挥促进作物业理追求目标单社会效益核心实现社会效益济效益环境效益提高
(2)促物业理行业形成发展促进住宅房产业持续健康发展维护房产市场物业理市场秩序
物业理属国家产业结构分类中第三产业专业性房产业分支行业物业理法规实施促进物业理企业全国范围产生发展必然导致物业理行业出现早1993年成立深圳市物业理协会反映趋1999 年底物业理行业已初具规模业数日俱增整体素质相提高根房产消费环节长期性中国城市化发展住房折旧拆重建提高居住水低速测算三项预 测相加知21世纪前20年年需新建住房486～549亿m230年年需建住房 576～653亿m2仅新建成住宅年少需2万业物业理社会提 供量专业化劳务业机会物业理行业完全发展成房产业中分支行业
物业理房产综合开发程环节直接关系物业业切身利益果没良物业理开发商建造房屋品质出现销售问题业买崭新房屋久会破旧堪生活工作环境会日趋恶化物业理坏直接关系住宅房产业否实现社会生产良性循环问题
物业理法规方面明确求房产开发商项目立项时应全盘考虑物业理问题规划设计中认真听取物业理公司物业理咨询服务单位意见预先完善物业配套设施预留物业理需房赋予物业理公司开发房产竣工时参验 收权保障物业理良性运行必前提条件方面明确房产开发商物业理公司业物业三方面物业理方面境位权利义务责关系鼓励竞争择聘物业理企业规范物业理行推行前期物业理服务协议物业理服务委托合业公约种类物业理规约示范文加强口理 部门行政指导监督保证物业理效果符合法规合规约求终产生增强放心购房宽心房欢迎物业理解顾忧信念等利货币化分房政策实 施闲置房销售物业理普遍化社会效应促进住宅房产业持续健康发展维护房产市场第三级消费环节市场——物业理市场秩序正常稳定
(3)物业权权物业理企业合法权益法保障利社会义民进步发展利民法制观念法律意识水提高利城市投资环境民生活环境显著改善
物业理法规民法基原等保护物业理活动事方合法权益时贯彻财产者权原法定保障业团体物业权物业理民权利促进社会义民社会理济理事务中发展增强民特城市居民法办事信守合法律观念物业理开展利物业保值增值住宅区厂 商办公区环境城市形象获改观进吸引更外投资发展城市济社会生产力
物业理法制概念基求
法制概念义词：①作法律制度简称政治制度济制度文化制度等相应②指执政集团民守法原国家事务制度化法律化严格法进行社会理法行政种方式③指法法律规范确立实施体系包括立法执法司法督法组织制度体系法表现形式体系④指国家法律法律制度普遍遵守严格执行形成法律秩序状态节法制概念采述法制第三种词义
物业理法制概念定义表述：物业理法制指物业理法规确立实施组织制度形式体系中国物业理法制具中国特色受制国家整体法制包括立法法实施法律监督三方面法律制度
根中国产十五报告提出法治国纲领全国民愿1996年3月第八届全国民代表会第四次会议通决议形式正式法律确立法治国建立社会义法治国家指导方针奋斗目标法治原成国法制根性原作现代种治国方略政治原法治容求概括表述：国家政权机关应充分民基础创立整套良法律赋予高权威组控社会国家法律界定制约国家权力法律确认保障公民民权利广民群众宪法法律规定通种途径形式理国家事务理济文化事业理社会事务国家项工作法进行政权类级机关工作员公民社会组织样等受法律约束法定境位法定行程式法事职业务承受行法律果报应法定机关监督法律实施法律手段促进国家机关特政府效维护法律秩序防止制止行政权等国家权力滥反等特权专制治尊重保护权保障民法享广泛权利法未禁限保证民应社会济政治生活条件限度实现民利益求社会正义国家长治久安法治原容实现离开法制法治健全民性法制达结果法制功作充分发挥法治原真正贯彻执行
国物业理法制应体现法治原社会义法制基求者说物业理法制建设基方针概括48字：民法务尊法立法求良变法适宜法法必执法必严违法必纠法必准司法必公督法力守法觉物业理法规表现形式立法体制
立法物业理法制建设首环节法治业(物业物业理行业事业)首先法应良法物业理立法指法定国家机关定程序运定技术进行制定认修改补充废止组控物业理社会关系具普遍性法律规范系统文件活动物业理法规表现形式国家立法体制决定中国现行物业理立法体制国家立法权核心两级(中央省)重类结合立法体制相适应物业理法规表现形式样形成列法规体系：
(1)宪法
国家根法特程序制定具高法律效力宪法中关土公土权转保护公民房屋合法财产权社会义公财产公民身住宅受侵犯国家保护改善生活环境生态环境防治污染公害公民必须爱护公财产遵守公秩序遵守社会公德公民行权利时损害国家社会集体利益公民合法权利等规定制定物业理法规事物业理活动必须遵循宪法性准物业理法规表现形式
(2)法律
分全国民代表会制定修改基法律全国常委会制定修改普通法律两种类型法律效力仅次宪法目前国尚未制定物业理法名专门物业理法律(制定属普通法律类)民法通合法城市房产理法 土理法城市规划法环境保护法正研讨拟定物权法住宅法等法律中适物业理活动纠纷处理法律规范物业理法规组成部分表现形式
(3)行政法规
国务院制定批准发布中华民国物业理条例(正拟定中)中国建设部牵头起草报国务院审议通成物业理行政法规行政法规效力次法律
(4)国务院部委发布行政规章
国务院属部委权根法律国务院发布行政法规决定命令部门权限范围发布命令指示规章发布规章位属高方性法规广义行政性法规外国务院属部委发布决议命令指示具规范性容属广义行政性法规行政性法规中关物业理法律规范物业理法规表现形式
(5)方性法规
方省直辖市国务院确定较城市济特区民代表会常委会宪法法律行政法规相抵触前提制定方性法规民族治方民代表会权制定治条例单行条例外方级民代表会权发布决议县级方级民政府权发布决定命令方性法规决议决定命令包含关物业理规范性容然方行政区域效物业理法规体系组成部分1999年底全国方均已出台物业理方性法规方政府行政规章香港澳门行政特区台湾物业理立法属方立法
(6)立法解释司法解释
立法机关行政机关制定规范性文件中涉物业理容规定作出立法解释行政解释高民法院发布方级民法院约束力指导性文件关某具体案件适法律批复中物业理相关司法解释权解释物业理法规表现形式
宪法法律行政法规方性法规国务院部委方政府行政规章权解释级政府发布决议决定命令指示中包含物业理关法律规范物业理法规渊源机组成物业理法规体系物业理法规实施监督体制
物业理法规实施包括行政机关执行物业理法规活动司法机关适物业理法规活动社会级层体遵守物业理法规活动三方面物业理法规监督种国家专门法律监督机关社会级层体活动
(1)物业理行政执法体制
物业理行政执法指行政机关公职员法定职权范围法物业理行政事务进行组织理专门活动执法法律执行简称国家机关种职权行职权机关言种权力种权利种必须履行义务
物业理行政执法机关分口机关分工理机关两类根城市新建住宅区理办法第3条规定国家关规定房产行政部门负责物业理口理工作建设规划市政公绿化环境卫生交通治安供水供气供热邮电电业物价等行政部门物业民政府职责分工负责物业理中关工作监督指导方性物业理法规规章口机关规定方面致方政府房产理部门设置职责划分存差关
例深圳济特区住宅区物业理条例第6条第1款规定：市政府住宅行政理部门特区住宅区物业理部门重庆市物业理办法第5条第1款规定：市房产行政部门全市物业理工作江苏省城市住宅区物业理办法第4条中规定：省民政府建设行政部门行政区域物业理行政部门市县(市)建设( 房产)行政部门行政区域物业理行政部门具体职责级民政府确定海市居住物业理条例第5条第1款规定：海市房屋土理局市物业 理行政部门
市级物业理口机关职责：①贯彻执行国家方关物业理法律法规规章政策研究制定物业理关行政措施②理方物业理行业促进理专业化服务社会化营市场化物业理机制建立健全③负责物 业理企业资质审查理工作④负责组织物业理员岗培训⑤制定修改物业理合业公约等示范文⑥参制定调整物业理收费标准工作⑦监督指导物业理⑧法查处物业理中发生违法行违法行法实施处罚
区县(治县县级市)级物业理口机关职责述第①⑥⑦⑧项外应履行三项职责：指导组建业委员会实施登记备案理物业理合业公约签订中止变更终止进行备案理受理违反物业理法规行投诉
1999年底国国家建设部方省市区县民政府已设立指定物业理口机构具体负责行政辖区物业理行业活动法进行指导监督积极开展物业理行政执法活动
(2)物业理法律适
法律适appliance of law)称司法指司法机关工作员法定职权程序运法律规范审理案件专门活动物业理法律适指物业理中发生涉法纠纷违法犯罪时专门机关(民法院)第三者公裁角色物业理法规关法律案件事方(民事济行政案件中原告告刑事案件中公诉犯罪嫌疑)作出裁决行法律适具严格程序性司法强制性动性(案件审理必须定诉讼仲裁请求前提)仲裁机构仲裁活动种准司法活动法律适法律责方式阻塞违法犯罪渠道推动法律正常实施
严格执行法律正确适法律法治国中心环节法必准执法司法求法体分准确认定事实选择恰规范作出适法律适宜决定三阶段中准确认定事实法初步骤正确法关键面两阶段工作产生直接影响事实认识错误必然导致案件定性错误容易造成冤假错案
国物业理法规适基求准确合法时准确指适法规时做事实准确非清楚证充分确实案件定性准确调解合理处罚合法指司法机关处理案件时做严格法办事仅案件定性处理符合实体法严格法定程序进行办案合法办案准确法核心时指办案效率原准确合法前提提高办案效率时办案时结案高效率办案准确法重条件
物业理法律适应坚持遵循列国社会义法适基原：①事实根法律准绳②公民社会组织法律面前律等③司法机关仲裁机构法独立行职权④专门机关工作群众相结合⑤实事求错必纠外应注意特法适优先般法法院行政规章参适等适法律具体规
(3)物业理法规遵守
法遵守简称守法物业理法规遵守指受物业理法规约束然社会组织该法规允许范围活动该法规规定享法律权利履行法律义务行享权利履行义务滥权利损害合法权益社会公利益
物业理法规遵守两种模式：①消极守法模式指仅仅者法履行义务没充分享合法权利现实生活中许业房屋完全清楚享物业理法律权利觉享维护权利知道者种种原热心享权利知道愿意享法律权利身素质力限制会合理效行权利消极动守法模式种理 想守法模式②积极守法模式指严格履行法律义务充分效享法规赋予广泛权利种动全面值力提倡守法模式
影响守法素错综复杂分守法者身素质素守法环境素守法违法心理机制法律认识态度态度行协调状况直接影响着守法程度切实加强物业理法律事法律意识权利意识公民意识开发教育培养物业理法规充分认识认良态度会极促进积极遵守物业理法规觉维护物业理法律秩序
(4)物业理法律监督
法律监督狭义指享法律监督权法定国家机关实行保证法律统执行普遍遵守项法律制度广义指社会级层组织保障法制实现客观事实国家法律法律制定执行适遵守进行监察督促活动法律监督体时监督者监督客体违法行
国广义法律监督结构分三类九素：①执政监督②国家监督中包括权力机关监督行政机关监督检察机关监督审判机关监督③社会监督中包括民派监督社会团体监督社会舆监督民群众监督
物业理法律监督结构包括述三类九素社会团体监督中更突出业委员会物业理企业物业理行业协会消费者协会监督作民群众直接监督中更突出业物业物业理企业员工监督作城市新建住宅区 理办法第7条规定住宅区理委员会义务中物业理公司理工作进行 检查监督接受住宅区房产产权监督明文规定第8条规定物业理义务中接受委会住宅区居民监督规定里规定监督仅指工作服务质量业绩监督更重遵守物业理法律规范情况监督
物业理法律关系概述
研究物业理法律关系意义
物业理法律关系指物业理法规实际组控物业理社会关系社会行时形成法律物业理特定境位中体间权利义务关系现实物业理社会关系法律形式受国家强制力保护间社会关系种体现物业理关系事参者行目观意志国家意志结合程度形式表现特定物业理关系系统中居境位特定社会角色身份存体享受权利承担义务法定状态物业理法律规范建立法律关系
物业理法律关系关物业理法规发挥组控功直接规范具体物业理民事济行政刑事关系模式概括理包括：物业理法律关系般阐述物业理法律关系特定境位中体客体(标)容(权利义务)三素析够引起物业理法律关系产生存变更终止(消灭)事实说明
物业理法律关系中国陆着改革开放房产市场济发展物业理事业1981年开始起步推进出现种崭新法律关系进行研究具十分重意义：
1物业理法律关系物业理法规控制调整物业理社会关系产物(结果)根物业理法律规范确立民事济权利义务容社会关系直接规范现实物业理关系该关系法律轨道运行根手段法律模式作法律模式(种法律关系形式)始终规范着物业理法律调整物业理社会关系符合法 规规定法律规范抽象法律规定针受规范时空特定切生活事实发法律关系具体物业理法律关系作物业理法规 调整象社会关系实际关系换言受物业理法规调整社会关系物业理法律关系出现物业理法律关系物业理法规调整约束组控物业理 关系活动直接基性方法物业理法规发挥功始点结点物业理法律关系物业理法学理中居核心位研究物业理法律关系利掌握物业理法学核心理明社会物业理种关系已纳入法规组控范围组控重点正确理解物业理实务活动纠纷处理应坚持事实根法律准绳法律原学会运物业理社会关系法律模式分析评价调整物业理实际关系
2物业理法律关系物业理法规现实物业理事务活动发生联系途径物业理法规通物业理法律关系实现调整物业理社会关系目物业理法律关系物业理法律规范紧密结合起物业理法规存前提研究研究物业理法规实施中现实物业理社会关系规范化法制化适宜程度组控 效果问题便结合物业理社会关系发展变化实际情况采取效措施时完善物业理法规保证正确实施加强中国物业理法制建设健全物业理具体法律制度 会产生益促进作
3物业理法律关系种物业理法规规定居特定境位体间权利义务关系关事境位权利义务容具体物业理实务活动中关事行应遵守物业理法律关系容具体求充分享权利时全面履行承担合法义务行违反义务规法承担相应法律责(惩戒性报应)研究物业理法律关系利通完善立法严格执法加强司法采促进觉守法综合措施等方式办法针性解决中国现实改革发展程中产生物业理关系类体间居处境位含利益权利义务等公协调等矛盾问题效化解关事间利益突建立稳定谐物业理法律秩序起积极影响效应
二物业理法律关系素
物业理法律关系素指该种关系必构成素条件缺素构成物业理法律关系关法律关系素观点提出体客体容变动原四素说数坚持传统体客体容三素说变动原 身属法律事实问题法律关系身构成素采三素说时强调体指处特定法律境位具法定身份体
()物业理法律关系体
物业理法律关系体简称业事体指参物业理法律关系居处定法律境位具法定身份享权利承担义务事法律关系种间社会关系必须参加种关系体物业理法律关系属组控法律部门划 民事法律关系济法律关系行政法律关系刑事法律关系相应业事体参法律关系类称民事体商事体政事体刑事体
法律关系体法学中法律中仅包括肉体构造生命力然包括社会组织甚某类财产通法律拟制成通称团体享受权利承担义务法非法团体国家成法律关系体资格称法律格具法律格法律成法律关系体法律格法律赋予种资格种权利力社会成员社会组织够作独立体参定法律关系入居定法律境位取特定身份享受定权利必须具条件格体产生产生体分离存体存格消失民法然格种附独立存权利力格生俱剥夺放弃转死亡外世间没力量导致然格消灭身份体入居境位角色反映属社会性素身份词辞海解释出身位资格法学司法实务中身份理解体特 定关系中处位社会角色关系状态民法调整身关系包括身体关系格关系身份关系三类
根中国物业理法规规定物业理法律关系体具物业业身份身份然(公民)法(包括物业理企业法业治团体法物业理 行政机关法等)两种符合定条件非法组织(提供家政装修服务合伙企业独资企业物业理公司设物业理处等)特殊情况国家成业事体
物业理法律关系基体业治理组织物业理企业物业理活动行政监机关
(二)物业理法律关系容
物业理法律关系容指业事体物业理法律关系中享权利(包括职权)负担义务(包括职责)权利指法律根现实社会济文化生活条件赋予定法律关 系体获取维护某种合法利益事务范围意思意志行力义务指法律规定认法律关系体施加服务权利求必须(应)作出作出定行合法压力形式法律关系包含权利义务两方面容权利容通相应义务表现义务容相应权利限定权利义务相互应 存法律关系中时约束着物业理法律关系事双方
物业理关系权利种类样包括民事权利商事权利政事权利三类民事权利否财产利益直接容划分财产权(包括物权售权)身权(包括身体权格权身份权)兼财产权身权双重性质权利(包括知识产权社员权继承权等)三类商事权利包括商事组织方面权利商事交易方面权利两类政事权利包括抽象行政职权具体行政职权行政相权利三类政事权利国事权 利(参理国家事务权利)
物业理法律关系义务种类样包括民事义务商事义务政事义务三类 根义务义务体间关系义务分专属义务(指转移体负担义务)非专属义务(指法等转移承受义务)两类物业理关系中财产性义务(业缴纳物业理费义务)般属非专属义务身性义务(格身份发生义务业委员会委员物业理公司职责性义务)般属专属义务鉴义务权利密分生关系操作容体行求规范研究物业理法律关系容应觉运法律规范分类中行程式规范法理
法组控物业理社会关系法律规定物业理法律关系容现实生活中实现权利够享权利带利益义务作出服务权利必行通种途径方式保障种目实现关物业理种具体权利义务详见书关章节专门介绍述
(三)物业理法律关系客体
物业理法律关系客体指法律关系体承受权利义务指象客体称标体需合法利益(法益)外表现载体直接反映社会关系中核心利益关系种具体物业理法律关系客体利益载现形式划分物业权利行效果三类
1物业现代意义物业属物类客体范畴包括传统法律规定动产房产实物围括空间环境物业设置物业物权法律关系客体物业权权治权权空间权享环境权等物权关系客体物业理公司代物业权客体
2权利权利维系着利益利益载现形式权利作物业法律关系客体指基法律规定事约定设定债权物业权相关场权物业相邻权公秩序维护权物业代权物业理行相关身性精神性权利(身权格尊严权住宅安全权精神文明建设参享受权等)种权利关系身客体债权客体付效果(债务偿债行效果)物业相邻权客体便利格权客体格利益
3行效果行权利义务身构成形式行效果体现出利益状态(增进损害体利益)行效果作物业理法律关系客体包括国家机关物业理方面提供理性行政服务行效果物业理公司委托理服务公司提供偿服务行效果业缴纳物业维修金建立补充物业维修基金行效果等行效果 行程结束时显形(修缮房屋行拆违章搭建物行效果肉眼见)伴行程产生存形(隐形非物化)效果物业理保安员巡逻行程中产生犯罪意图者形镇慑敢轻举妄动保安效果物业理行政部门业委员会组建行予指导效利组建成功指导行效果
(四)物业理法律关系易化动——法律事实
物业理法律事实指物业理法规规定认引起物业理法律关系发生( 产生)变更终止(消灭)客观现象原条件具客观性(观想象事实)动性(够影响事间法律关系易化状态)法定性(种客观现象法律事实种法律事实引发种法律效果法律规定)易化词具事物关系形成产生变更转化终止消灭含义
物业理法律事实引起业事法律关系变动包括业事法律关系发生(指原法律关系存事间形成新法律关系)变更(指存法律关系中体客体容三素素发生变化)终止(指事间权利义务关系消灭包括绝消灭相消灭)三种情况例业方物业理公司签订委托理物业合行发生合债法律关系双方补签增加物业理服务项目合行原委托理物业合关系客体发生相应变化双方完全适履行行合期满事实 消灭种债关系
物业理法律事实具体种类根法律事实否物业理法律关系体意志关划分然事实行事实两类
1然事实指直接包含意志客观现象例某物业焚毁现象出现意志引起(意火)物业焚毁客观现象身言意志性意志关属然事实然事实分事件状态两种客观情况：
(1)事件指偶发客观现象进步分抗力事件社会意外事件两种情况中国民法通第153条立法解释抗力术语：指预见避免克服客观情况中国合法第117条第2款关抗力立法解释民法通解释相该条第1款规定：抗力履行合根抗力影响部分者全部免责法律规定外合法第118条求：事方抗力履行合应时通知方减轻方造成损失应合理期限提供证明抗力事件通常指然灾害性事件(震风暴等)社会性战争等社会意外事件然具法律关系事意志转移性质然免受该事件影响方事造成损害应负合理赔偿补偿法律责情势变更法律原适社会意外事件引发法律关系易化纠纷
(2)法律状态指某种客观情况持续例业落明约定法定时间民法通第136条中规定延付者拒付租金诉讼时效期间1年物业理公司租房屋遇承租拒付租金情况1年行起诉权法定诉讼时效中止中断素般会丧失胜诉利益
2行指意识进行定法律关系易化关活动客观现象根行否事意志关分事行行两种行指非事实施事间发生定法律关系易化行例法院裁决行政机关行政处理决定属物业理关系事间发生法律关系易化第三行事行指定法律关系事实施引发法律关系易化行含引发法律关系易化觉意思事行分物业理业事行事实行(理住宅区文化创作活动等)两类行合法性分合法行违法行(包括违约行侵权行等)
通常法律事实引起物业理业事法律关系易化某情况须两事实结合引起业事法律关系易化相互结合引起法律关系易化法律事实关联总法学称法律事实构成物业理纠纷状况分析
物业理纠纷指然法社会组织国家关行政理部门相互间物业理民事济行政活动中项物业关物业理服务关具体行政行关权利义务相互矛盾(立抗)张请求发生具财产性质争执
物业理纠纷种历史社会现象反映社会财产关系中种矛盾状况体现18世纪60年代社会三种基矛盾(社会生产力生产关系矛盾社会生活力生态环境矛盾社会体体利益公利益矛盾)运动物业理业服务社会关系产生深刻影响
1中国物业理纠纷现状分类
中国物业理事业起步较迟1979年萌芽1994年开始运政府行政力量法规政策推广物业理2000年中国物业理已初具规模新建住宅区理方面占绝优势导位相应物业理民事济行政愈益频繁物业理纠纷种种原断出现
已表现出形形色色物业理纠纷划分标准分出种类型
(1)纠纷属法律部门法律关系性质差异物业理纠纷划分四类：
①民事纠纷指民事法律位等然法社会组织相互间基财产关系身关系发生纠纷物业理纠纷部分属民事纠纷表现：服务合纠纷(违约纠纷)侵权纠纷动产相邻关系纠纷理纠纷等
②济纠纷正确说济理协作纠纷指存济组织隶属关系位等济组织间级组织级组织间者法合结成济协作性隶属关系济组织间基济利益关系组织理职责关系发生纠纷表现：基营业性物业理委托合承发包事(物业理企业特定业业委员会)间发生营理权限纠纷基复权成员权业体业组业会议业委员会住区委会间发生济事务治权利义务纠纷关单位物业理法规应相互协助未协助职责纠纷等等济纠纷民事纠纷基区：济纠纷定济活动组织系统中法定约定组织性职责(职务权力责)关系关方济利益济位形成隶属关系关系事营理职权职务职责者济利益实现优先序保障方面发生纠纷民事纠纷广义包括济纠纷狭义仅指存社会活动组织隶属关系位等民事体间发生纠纷
③行政纠纷狭义指行政机关行理职权程中然法组织间发生具体行政行争执连带利益(行政赔偿)争执广义包括抽象行政行行政规范性文件容规范争执物业理行政法律关系中物业理行政机关行政指导行政监督具体行政行纠纷相关行政部门监督理干预物业理活动引起纠纷例物业理项目招投标程中违法行物业理企业正竞争行侵害消费者合法权益行行政查处引起纠纷业委员会组建合法性行政否定甚行政命令收缴业委员会公章行政行引起纠纷等
④刑事纠纷指法单位行触犯刑事法规引起纠纷物业理纠纷首先表现民事济纠纷行政纠纷未时解决未公正公合理解决容易事矛盾突尖锐化剧烈化纠纷扩化演变成刑事纠纷样物业理纠纷性质发生质变化例物业理中保安理行招致某业满该业纠集朋友殴物业理公司保安员公司理致死亡重伤种行超出治安理处罚条例辖范围升刑事纠纷该业凶手刑事诉讼程序法受刑罚惩处
(2)纠纷权益连带关系状态物业理纠纷划分两方面：
①静态物业理纠纷指基物业理权益属问题发生争执
②动态物业理纠纷指物业理权利(产权债权行政权等)行运程中发生争执例物业理事务处理权行程中引起权争议越权争议抗拒争议等纠纷物业理纠纷中解决静态物业理纠纷解决动态物业理纠纷前提
(3)纠纷中基权利性质特点物业理纠纷划分四类：
①物业理产权类纠纷物业权方面业专权业团体权辖属范围确认纠纷业团体复权托付物业理企业物业营理权行间权限划分确认纠纷物业权业业团体间发生权益确认纠纷等
②物业理债权类纠纷物业理服务关合债侵权债等债仅债务关系纠纷例物业理服务违约纠纷物业理行失误致损害赔偿纠纷车辆保纠纷理债纠纷等
③物业理行政权类纠纷物业理行政机关关行政部门行职权具体行政行中行政相间发生行政权限行政权行否违法否否显失公正争执例违法建筑违法搭建行政确认行政执法强行拆引起纠纷等
④物业理治权类纠纷业物业权业会议业委员会业团体治行政指导监督部门相互间团体民治权益方面发生纠纷例业执行业公约关规定执行业会议续筹物业维修基金分摊决定引起纠纷
2物业理纠纷特点
物业理纠纷属房产纠纷总类分类具类房产纠纷性方面例纠纷事物业关系切身利益相重具矛盾容易激化性缠诉处理棘手性等明显存特特点特点体概括表述三点：
(1)物业理纠纷酿成仅基违法违背社会公利益行基违反业团体治规约行类房产纠纷涉治规约存违反问题物业理法规赋予业团体治组织权力保护业团体治运行秩序承认业公约治规范约束力受治规范约束业物业业委员会违反治规范行引发治类纠纷
(2)物业理纠纷法律关系非常复杂涉民事济行政刑事法律关系纠纷涉业团体济事务社会事务民治法律关系纠纷狭义物业理 纠纷仅包括业团体物业理事务委托承办程中发生纠纷广义物业理纠纷包括物业开发规划设计时期物业理超前介入时期前期物业理时期业团体治理期发生涉物业理素物业理活动全部纠纷种物业理纠纷中含涉外素成涉外纠纷
(3)物业理纠纷具易发性涉众性基服务产品生产程流通程消费程交融性服务直接面消费者事性服务态度业等消费者心理受情绪影响性物业理服务提供交易程中容易发生服务质量坏满意否争执物业理执行事务涉业团体公利益甚社会公利益城市容貌 形象事务物业理方面旦发生问题会引起业集体争执甚集团诉讼纠纷公媒体介入业团体部时会发生利益求分歧团组涉众纠纷例前期已入住业期入住业已成立业委员会改组争斗纠纷业业利益矛盾纠纷少壮业老年业改建增建公设施部分绿公场改变营业性场决议方面作斗争纠纷等等
3物业理纠纷产生原
前引发物业理纠纷原历史现实部外部社会观客观理体制工作等种具体原纳起致列五原：
(1)物业理专业优质服务供应求着社会生活力提高仅物业理专业服务需求量迅速增加服务期值服务质量求相应提高中国物业理企业起步较迟部分企业专业水准员工综合素质高专业优质服务供难满足众业需种供求衡客观矛盾处理 稍慎会引起纠纷发生
(2)新生事物法律规范健全行政理工作欠力中国物业理学术界中国物业理法学理体系创建工作未倾注更精力物业理业团体治理属20世纪90年代中期纳入国家规范化轨道新生事物实践验追踪调研总结立法工作没制度化关法规健全完善工作滞新生事物发展提出法制求物业理业治理实施程中发生新型纠纷失范没应规范新型纠纷作出处理造成纠纷长期难解决困扰事行政机关规范制度理工作缺陷漏洞纠纷产生提供环境条件加物业理行政部门工作员业治理治道理认识模糊治理物 业理关系未准确理解具体行行政指导监督职权时未时效行政手段保护业团体治合法权益难保证予业方物业理企业指导具社会妥性合法学正义性甚觉作出行政职权侵犯业团体治权物业理企业营理权事情引发行政纠纷
(3)纠纷事缺乏民治法律常识民法制观念淡薄涉业团体治事务纠纷事未真正握民治精神原正行者滥成员权业团体部制造派立纠纷纠纷纠纷事缺乏起码法律常识特缺乏合法知识订立种服务合时连合应属类(未分清停车场 合车辆保合区未明白委托合行纪合居间合买卖合差异)搞清涉切身利益条款未合中作出明确约定致合履行时发生纠纷纠纷事缺乏民法律知识民法制观念淡薄订业公约服务合认真履行甚意侵犯方事合法权益理取闹理酿成纠纷纠纷事意意体间法律关系相混淆原属物业理服务范围法律关系硬牵扯物业理企业身引发纠纷例业买房发生住房质量问题应售房单位追究责业硬找物业理企业负责搞混责关系体然发生纠纷
(4)受剥削阶级损利义旧社会良道德腐朽气残余影响物业理纠纷产生事观讲社会义道德商业道德职业道德品质缺陷相关更重损利思想(甚发展藐视法律犯罪心理)尔虞诈投机取巧官商作风等旧社会腐朽气封建仆观念等意识形态相关
(5)纠纷事确实际困难表现物业理服务收费纠纷物业理企业提供服务项目种类服务深度广度适应业需变化纠纷方面例拖欠应交物业理服务费确实济陷入十分艰难困境收费方容缓期发生纠纷物业理服务收费标准低收费款足业愿集资受济条件制约物业理企业业方求开展某服务改善公设施确实困难果业方提出异议会发生纠纷
总造成前物业理纠纷原相复杂件具体物业理纠纷言两原具体物业理纠纷应实事求作具体分析针原找出妥善合法解决纠纷效策
物业理纠纷处理原
物业理纠纷民调解组织物业理行政机关仲裁机关民法院处理时事间协商解决时应遵守列原：
(1)严格执行法规政策原中国民法通第6条明确规定：民事活动必须遵守法律法律没规定应遵守国家政策谓严格执行包含两层意思：法规政策明文规定应文严格执行法规政策没明确规定规定样应严格法规政策原精神基原公正作出处理裁决
(2)维护合法业团体治规约效力原业团体治权治境位法规确立城乡范围群众中制定执行种守公约宪法(第24条)支持表现业团体治意志业公约理规约约定容法律规范相抵触应尊重具纪律约束力国家强制力量支持维护解决物业理纠纷涉业公约正约定条款适时应承认效力予维护贯彻执行
(3)确认保护合法产权债权原合法产权通常房产权证合法债权通常合谁举证证明某项产权某项债权合法属查证属实应予确认予法律保护产权债权民事济活动两项维系济利益基权利民事济社会活动关系重权利纽结关系社会济运行秩序历国家法律保护重点象
(4)坚持权利义务相致原物业理纠纷质单纯物(物业)服务纠纷物业服务程中社会关系纠纷种社会关系物业理法规组控调整时表现法律权利义务关系纠纷处理物业理纠纷时着重弄清楚确认纠纷事方享什权利应承担什义务分清违反义务责次权利义务相致原公正义合理精神具体衡纠纷事利益增损关系
(5)保障社会公益优先实现社会安定原社会安定团结社会济秩序稳定压倒切头等事保障社会公益优先实现社会义社会发展基原求处理具体物业理纠纷时保护事合法财产权益教育事顾全局利益应服公利益破坏业团体治事业妨碍物业理企业关行政机关合法行理权
(6)严守法律政策实事求相结合原物业理纠纷情况较复杂牵涉面广引发原样具体处理纠纷时严格法处理奉行事实根法律准绳法律原实际出发尊重历史事实兼顾社会妥效果已作出处理决定裁判确实失误应着实事求错必究原精神法予纠正
外贯彻综合治理原坚持纠纷处理法定程序原应属物业理物业理纠纷处理业公约
物业理纠纷处理处理纠纷时应适关法律规范政策规范治规范治规范包括合式意思治规范业团体治规范业团体治规范分业公约治规约(包括业委员会制定委员会议事规工作纪律职业道德违反业公约纠纷调处规等规约)治规范属合协议事业团体制定律性特法约定合协议公约规约中条款关强行法相突作调查处理纠纷法效
业公约指行政划定认特定域范围全体业合法举行业会议书面形式制定修改补充超50业签字盖章承诺告成立合法生效业团体治理辖区全体业物业受理具治组织纪律约束力关(复)物业维护理公事务团体治事务方面权利义务违纪责行守业公约业团体高治规范相业团体宪法整业团体治制度中占特重位业团体委员会正常合法运作保证
业公约约定特征合相具合性业公约合法中规范合团体民方式约定业约束规具民性律性般合方方合意约定业公约合性民性律性反映业表意行民行组织行容体现业集体意志利益求违反业公约行处理法追究违约责外通民决议方式意执行组织纪律作出纪律处分违约行招致利性报应
中国现行物业理法规业公约重性认识够业公约容条款尚未理清例建设部城市新建住宅区理办法业公约字未提：海市居住物业理条例第15条重庆市物业理办法第22条笔带深圳市济特区住宅区物业理条例业公约专列章(第四章)第35条规定业公约应包括十方面容显空洞抽象作业公约具体容条款规定第五章住 宅区维护中第38条第44条然然业公约包含容法规宜作十分具体规定行政部门统制订示范文业会议权根 团体治理辖区实际情况进行修改补充遗憾行政部门制订业公约示范文中业团体已制定业公约中仅容欠详细周全缺少业团体作法组织应明确组织纪律硬措施纪律性报应规范业公约约束力强制力基础流虚
摆正业公约法律位业公约真正发挥业团体治宪法功促进 业尊重维护治权更法行民治权利明确赋予业团体组织纪律规定具法律效力更效保护业公利益震慑违背业公约行体现中国特色完善关立法时少应法规中明确三项应缺少条款：
(1)合法生效业公约业团体治理基规章具法律承认约束力制订治规约容相抵触
(2)业公约规定违约纪律制裁措施包括：业委员会决定予口头训诫警告公告批评处20元200元罚款必时业委员会召开治教育会治听证会拒会接受教育出席听证会者违约行业委员会申请派出协助民警法强制会违约情节果特严重引起业集体强烈公愤业会议讨决定暂停该违约成员权行资格勒令该违约合理期限搬迁离开业团体治理辖区范围吊销业团体成员权资格正理拒搬迁离开者业委员会申请民法院法审理判决确认业会议作出勒令决议合法效判决生效法执行强制搬迁
(3)业公约应申明公约性质根务订立参者前提具体载明列容：
①业体治权利(基物业单元独权享权利义务)例业名物业单元独享占收益处分权利业权名拥业权份 数连述权利连带利益法出售转出租准许业业委员会干涉
②业体部分权利
③业体(复)物业权利行应承受限制应负禁义务
④业体物业应负作义务
⑤业体享业团体治理成员权
⑥业体应承担组织义务
⑦业团体组织体系
⑧业会议业委员会业组权利义务相互关系制度
⑨业会议召集召开决定形成制度
⑩业团体物业收益营理基制度
11 业团体资产财务理制度
12 业团体物业项维修养护理费分摊原办法
13 物业维护理费交纳制度
14 业团体公益活动组织制度需活动费筹集制度
15 业物业理业团体治理辖区活动应遵守行准行秩序
16 物业理服务委托合订立方式委托合履行督制度
17 违反业公约违约责追究方式组织纪律制裁性约束规范
18 业公约效力生效时间
19 关事项
20 附件包括住宅区名称点面积户数业权维系公场公设施状况纠纷处理应坚持重原
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物业概念法学定义
汉语中物业二字义词物作名词两种含义：指东西然生成工形成占定空间感触形体容客观存体二指外事物环境特定体外周围客体业作名词 两种含义：指事劳作社会济部门职务领域需付出劳动岗位工业物业理事业业二指属定体体力劳动智力劳动成果财产业家业中国古代法律中宋代立法中动产动产作区分(宋刑统·名例律规定：器物(动产)属须移徙……(动产)离常处理 财物殊)般称动产物财财物称动产业产产业宋代仅称动产权物权称动产权业权已物业二字连形成统称 动产动产物业词宋会辑稿·食货卷六中应已正典物业… …规定汉语物业词意言物业指居住劳作活动赖 利理环境条件属体群体包括动产动产财产
物业理术语中物业词英语词汇propertyestate翻译20世纪70年代末中国陆实行改革开放政策香港传入陆property词通译 财产两种含义指成权象种价物二指价物权英国法律财产分两类：动产(personal property)包括实际占体物 法张体物personality原意属财产)动产(real property包括土附着物附设财产权利realty原意属物财产)estate词通译 产权译产业权财产estate概念源英国早年封建土制度1066年诺曼第征服英国土认属国王英王直惟绝土英王土附加定条件授予成持租持土受条件限制总称土保条件(tenures)持保关土土权利总做产业权(estate)换言私享土身权拥土种产权种产权观念英美法系国家继承发展成英美法系财产权法律制度独特概念陆法系物权(a property right)包括物权权物权益物权担保物权)概念陆法系财产区分动产(movable property)动产(immovable property)概括说real propertyreal estate明知意义特定范围省掉real提propertyestate译动产动产财产权(产权)联系前述中国宋代法律区分物权业权物业词 意义包括动产动产省略real定语propertyestate译物业似太精确碍需明确定义界定清楚涵义
目前中国房产法学界物业理规范性文件物业概念涵外延见解基致具体表述细微差例1994年6月通1999年6月修改深圳济特区住宅区物业理条例第2条第2款规定：条例称物业指住宅区类 房屋相配套公设施设备公场1998年9月21日发布施行江苏省城市住宅区物业理办法第2条第2款规定：办法称物业指已建成投入住宅区 类房屋公设备公设施附属场等建设部房产司物业理处1994年6 月简述物业理文中认：物业指已建成投入类房屋相配套设备设施场类房屋住宅区单体建筑包括综合商住楼墅高档写字楼商贸厦工业厂房仓库等相配套设备设施场指房屋室外类设备公市政设施相邻场庭院干道刘兴桂编物业理法(中山学出版社1999年5月第1版第7页)关物业定义表述引房产业司物业理处表述容致
法学角度探讨物业词科学周密定义首先必须解中国称物业理术语中物业身特性物业具三独特属性：
(1)动产性
民法学中动产概念指移动位置者移动位置会引起性质形状改变降低济价值物(财产)1988年1月26日中国高民法院关贯彻执行〈民法通〉干问题意见(试行)第186条民法通第83条确定动产语作出司法解释明确指出动产范围包括土附着土建筑物定着物建筑物 固定附属设备1995年6月30日颁布中华民国担保法第92条规定：法称动产指土房屋林木等定着物中国城市房产理法第2条第2 款房屋解释指土房屋等建筑物构筑物中国民事法律尚未定着物 作出完整定义根动产法理学认房屋林木外尚未房分离固定 附属物(草坪花圃等)属定着物范围物业实物体方面财产分类方面属动产应注意物业理术语中物业包括动产中农未利仅仅指建设范围物业
(2)单元性
物业单元性指根济理需特定四范围建设房屋固定附着物确定宗独立(单独化)财产便确权交易理香港李宗锷著香港房产法书中指出：物业单元性产住宅单位物业工厂楼宇物业农庄物业物业物业分割物业(商务印书馆1988年版第9页)物业词般指某宗化具体产房产 房产中国陆常房产词通常指国家区特定区域建设范围综合化整体产房产
(3)空间环境性
构成物业容房基功围界提供定四范围空间便中进行生活生产等活动房提供生存活动空间服务实物性物业身生活生产物质环境条件构成部分生态学意义影响生存质 量行方式美学意义体现感触美丑洁脏序乱差性文明景观类生态环境文明机组成部分物业构成空间环境种客观存物业业权 益维系重象物业理忽视重方面
根述分析物业词般法学定义表述：物业指定建设范围已建成确定业权益特定四界限类房屋等建筑物相配套固定附属设备公设施公场定着物房屋包容空间环境该定义中已建成形成供需加理物业前提已确定业权益表明已建成物业法定竣工验收程序验收合格该物业属已法作确定(般颁发产权证标志) 业物业物业理术语法学定义
迄止国家立法中尚未物业理术语作出般性定义中国建设部颁布1994年4月1日起施行城市新建区理办法第2条第3款住宅区理术语作出解释实际相物业理定义：办法称住宅区理(简称区理)指住宅区房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌 等理项目进行维护修缮整治方颁布执行规范性文件中物业理术语狭义角度专业化物业理企业接受物业业委托事物业理活 动角度出定义(例1998年9月21日发布施行江苏省城市住宅区物业理办法第2 条第2款中称物业理指物业理企业委托合约定物业进行养护维 修理业房屋提供服务)具体表述差异物业理 作出周全妥贴立法定义难度相1997年5月28日通年7月1日起施行海市居住物业理条例1999年2月13日发布4月1日起施行重庆市物业理办法1999年6月30日通修改深圳济特区住宅区物业理条例未物业 理术语定义表现出立法者慎重房产法学界物业理术语学术性定义表述见解统例刘兴桂编作高等教育学考试物业理专业专科系列教材 物业理法认：谓物业理(real property management)指专业机构专业员受物业委托国家关法律法规合运现代理科学先进技术已投入物业营方式统理物业周围环境清洁绿化安全保卫道路养护等实施统专业化理业租户提供全方位服务黄河编著作高 等政法院校规划教材房产法认：物业理指物业理公司受物业(称业)委托运现代理科学先进维修养护技术营提 供方面服务行
法学立法角度物业理术语作出科学严谨定义必须中国物业理实践验出发考虑法组控象(社会关系社会性行)特点泛义广义狭义三层次物业理术语作出法学定义：
(1)泛义物业理指法定政府授权行政机关行业组织业合法接受业业集体委托代物业(包括法然)合法辖范围物业利物业社会关系秩序法定约定技术规范体境位行规范进行治理监控维护物业产权关系(包括物业权业物业权物业受托理物业时等)提供法定者约定服务行泛义定义物业基物业利发生社会关系国家行政理(包括行业理属理)业治 理委托理三种理体情形考虑进物业理性服务公秩序理性服务满足物业产权关系需求特定服务三类物业理业务类型包括进物业理法治模式约治模式业体治模式三种理模式容纳进指明物业理象(物业体利物业社会关系秩序提供服务 行)理行(法定合法约定技术规范体境位行规范)理行容(治理监控维护服务)行作物业理术语邻种概念(概念定义基逻辑方法属差加邻种概念)表明法学定义侧重物业理行关系行程式方面理具体组织技术容方面程
(2)广义物业理指业拥物业法实行体团体治理受业委托物业理企业法专业性理结合
(3)狭义物业理指法成立物业理企业法通市场机制作接受特定业业集体委托物业理法律法规行政规章规定委托合约定受托理物业进行维护改良营基受托理物业发生公秩序实施监护物业业提供特约服务约定合理收取单纯物业理劳务报酬特约服 务报酬专业服务性行狭义定义专业服务性行作物业理术语邻种概念点明狭义物业理专业性服务质突出狭义物业理属市场性委托理委托关系应通市场机制(价格竞争等)作形成受托必须法成立符合法定资质条件合法登记注册企业法委托必须受托提供服务类质约定付费明确事物业理专业活动直接包括关物业理法效国家方规范性文件委托合受托业务概括界定两类三方面类单纯物业理 服务包括物(包括环境)(包括物业业)两方面物业维护( 具维修修缮养护保护意义)改良(包括物业质量环境通整治获改良 物业保值增值种改良)营(求实现委托未未单独物业济价值增进委托济利益)监护公秩序(监督维护基托物业产生公安全秩序公物业秩序法律社会公利益求公秩序)类提供营性便民性特约服务
方物业理规范性文件规定物业理实行业治理委托物业理企业专业理服务(业治专业服务)相结合原见物业理术语广义定义适物业理法规规定容应包括物业理行业国家行政理业治理(制订业公约组建业委员会)委托物业理企业专业化理物业理行业组织职责等方面见物业理术语泛义定义适强调物业理传统房产理根区物业理专业运作方式见物业理术语狭义定义适书物 业理术语根具体场合阐述需分适泛义广义狭义定义适狭义定义权物业理负责物业理法规务立法意义
物业理法规基务
法务容通常通立法文件中立法目条款作出概括表述根中国现行物业理规范性文件规定物业理法规基务表述：体现民物业理意志利益求加强建设住宅区类物业法理法规形式确立业治理物业理企业专业理相结合社会化专业化市场化物业理新体制明确业物业理企业关理部门组织权利义务法律关系规范 物业理行保护物业业物业理企业合法权益保障物业合理维修理促进物业理水断提高促进整洁安全方便舒适文明生活环境 持续创造保持促进物业相关社会济环境效益步增长维护物业理范围公秩序法律手段社会义建设事业市场济发展民生活利益求满 足创造良需相应条件
理解物业理法规基务表述容时应注意两点：
(1)法学中意志指社会级层组织根定立场观念信念利益求觉策划确定定行动方目标行动方式方法愿性积极心理活动心理状态社会级层组织利益求意志利益求意志相似相异甚立突法律执政集团成员意志综合反映协调社会种组织利益求意志关系中国民民专政社会义国家民国家执政集团构成体民利益求意志通国家立法形式升种规范性法律文件表现国家意志国家组织体系国家强制力量推行法律规范形式民意志约束社会种组织体性意志支配行整社会关系秩序建立调整维护符合民根利益意志求中国物业理法规质必然反映民物业理意志利益求
(2)中国现阶段尚处社会义社会初级阶段实现现代化事业初级阶段社会义建设事业干事业改革促进社会义建设事业必手段条件社会义建设事业身机组成部分中国种社会关系制度觉调整建设完善法作社会关系组控方式促进保障社会义建设事业发展工具然改革程中发挥必少规范作物业理法规理应实际已担负起促进城市理体制房产理体制住房制度改革巩固改革成果务务包含社会义建设事业发展创造需相应条件务中
二物业理法规功作
物业理法规功指该类法规身特组控影响物业理活动发展形式方法手段综合力体现法影响社会物业理关系物业理法规划分相互联系六种功：①组合功谓创新功指发形成混乱种物业理具体社会关系法律规范形式觉组合成符合民意志秩序新型物业理社会关系结构侧重建立物业理法律秩序②辖治功指组合物业理社会关系法实施辖根实际需进行治理侧重合法物业理行予保护违法物业理行作出处理施加惩罚维护法定现存物业理社会秩序③调整功指根物 业理社会关系社会生产力社会生活力发展变化情况法调节整顿已变化物业理社会关系网络侧重正形成中某种物业理新型社会关系时纳入辖治 范围改良物业理具体制度衡物业理相关方体间利益矛盾关系缓解物业理方面社会突力现存物业理社会秩序压力例物业理规范性文件物业 理收费标准调高降低规定调整功体现④指引功指物业理法规提供种模式化法律规范指引物业理活动关系中进入种法律境位样行应样行样行侧重物业理事介入者指导行标准规⑤评价功指物业理法规提供判断衡量评定物业理活动事 行合法违法标准尺度⑥教育功指物业理法规作规范国家意志化社会意识存形式实施全社会势必会影响物业理思想意识情感启发物业理事业支持合作积极性
物业理法规作两层含义：指物业理法规功发挥社会中影响效果显示说物业理法规功分类样该类法规作表现组合辖治调整指引评价教育六方面二指物业理法规具体规范组控社会物业理整体关系物业理诸种关系中某项具体社会关系规范化适宜程度导致物业理事业整体局部起促进性限制性破坏性正面负面影响
三中国物业理法规立法意义积极作
综观中国物业理法规立法实施历史程立法意义具体积极作概括表述三方面：
(1)适应中国改革求具中国特色社会化专业化市场化物业理体制雏形形成(基建成)
1978年开始中国改革事业济体制方面历计划济体制计划商品济体制1993年社会义市场济体制建设转轨程政治体制方面历治加治模式1996年导(中国产领导)加法治模式推行转轨程革命性转变相适应中国城市理体制房产理体制住房制度逐渐转入社会义市场济社会生产力发展社会生活力提高服务法治业(事业)轨道1980年中国陆逐渐展开物业理事业身优点符合中国改革趋势 优势获社会界国家肯定1994年通国家建设部行政规章方性法规政府规章确立正式法律境位纳入法制化轨道法律手段促进保障逐渐形成全国范围取代传统房屋理巩固房改成果改善城市理体制具中国特色社会化专业化市场化物业理体制
国家方关物业理规范性文件规定容出规范化物业理具传统房屋理截然五法律特征：
①社会化物业理体制传统房屋理计划济体制相配套政府行政部门企事业单位城市公产业房屋职工住房统建统配统原采行政手段直接进行行政福利型封闭式理政企分行政干预色彩浓厚物业理房屋 理特区分住宅楼宇公房屋理脱离政府房产理部门统轨道业通治理委托物业理企业统营理相结合方式实现房屋等物业理社会化建立起国家法规组控政府行政指导监督业治理物业理企业合受托实施专业化理新型物业理体制物业理社会化特点相传统房屋理国家化特征言社会化突出社会中业物业理导位治作国家化强调政府房屋理统位包作
②专业化物业理组织传统房屋理组织房产理部门属房站然具定专业性业务局限收取低房租简单维护房屋复杂附属设备方面专业水高已适应改革开放科技进步成果量新建房屋楼宇社会生活力提高生活环境质量求严格化物业理容增加需专业项目种新形势着房改深化公住房日益减少房产理体制 改革深化政企分开房站生存基础转市场终必通转制蜕变成企业法型物业理组织物业理组织专业化指符合法定资质条件公司法成立 物业理企业专门组织机构专业员配备专门理设备工具专业软件性理技术服务技术够承担起科技含量日益提高物业功系统统性专业性理维护社会生活力日益提高业提供优质周服务务
③市场化物业理运行机制传统房屋理房单位单方意志行政性手段理房户房户处动位法选择房单位双方位等户维修房需难公满足物业理种市场运行基础需求运行动合运行纽带法制运行保障新型运行机制物业理方面增强业治权业通市场竞争价格等机制选聘物业理企业权解聘辞退业绩差原聘物业理企业时体现市场济等价偿原满足支付力需求原业应质约定支付物业理服务报酬方面确保物业理事民事法律关系位等业业团体物业理企业等愿公互利原法通委托理服务合双选择签订明确双方权利义务责作实施专业化物业理 种合具法律效力履行国家法制予保障
④全面化物业理服务传统房屋理收租养房容缺乏造血功低租金住房福利制度租金收入养房需费标准差距太法维持房屋简单生产需政府予量财政补贴更改善美化民居住环境摆工作日程物业理实行企业化营企业通物业业社会提供全方位偿服务营建维持造血功物业理逐步走入良性循环减轻政府补贴包袱物业理全方位性仅体现房屋设备设施场空间环境等物业实行全方位营理表现业物业涉公秩序行监表现量满足样物质精神需求提供系列化种便民性服务表现积极配合政府推进社会义物质文明建设精神文明建设制度文明建设生态文明建设落实行动
⑤中国化物业理特色传统房屋理实行计划济体制结果然反映特定历史时期中国房产理体制特点真正反映社会义优越性成果社会义初级阶段国情估计失误压抑商品济发展盲目追求公化产物物业理中国陆诞生初期然传统房屋理体制城市理体制夹缝中利住房制度改革商品房外销机遇逐步发展开始表现出适合体现中国国情城市房产理体制改革发展趋势优点优点发展充实1994年国家 物业理法规肯定规范化形成具丰富容法规中体现出物业理中国特色
物业理中国特色概括48字：产权明晰约治轴建衔接统理民决策科技保障市场运作行规范服务全面竞争择汰政府扶持方协作文明建效益综合具体点说物业理法律关系区分清晰物业产权(专权权权权)关系基础围绕业公约理规约物业理服务委托合订立履行建立起物业理运行系统克服建脱节头参负责弊病房产生产期开发建设消费期物业理紧密联系成体房产开发规划设计房产竣工验收交付等环节法律手段保证物业理素发挥作受委托物业理企业区已建成全部物业功系统实施统专业化理物业理组织运作实行业治理专业理相结合重物业理措施采业团体科学证作出民决策物业理企业发挥专业优势积极采先 进适科学技术提高保障物业理成效整物业理运行程符合市场济规律等互利等价偿诚实信等市场运作原求物业理行规范化法规合理规约物业理服务容全面化业根竞争优胜劣汰规通招投标活动择优聘受托理权辞退履行物业理服务合义务积极重错造成严重良社会果受托理政府种优惠政策补贴整治旧住宅区等积极措施扶持物业理事业发展关行政职部门公事业企业法职责义务物业理中遇困难解决予支持协作配合物业理区界物质文明建设精神文明建设制度文明建设生态文明建设发展保持业业团体物业理企业居委会政府关职部门努力发挥促进作物业理追求目标单社会效益核心实现社会效益济效益环境效益提高
(2)促物业理行业形成发展促进住宅房产业持续健康发展维护房产市场物业理市场秩序
物业理属国家产业结构分类中第三产业专业性房产业分支行业物业理法规实施促进物业理企业全国范围产生发展必然导致物业理行业出现早1993年成立深圳市物业理协会反映趋1999 年底物业理行业已初具规模业数日俱增整体素质相提高根房产消费环节长期性中国城市化发展住房折旧拆重建提高居住水低速测算三项预 测相加知21世纪前20年年需新建住房486～549亿m230年年需建住房 576～653亿m2仅新建成住宅年少需2万业物业理社会提 供量专业化劳务业机会物业理行业完全发展成房产业中分支行业
物业理房产综合开发程环节直接关系物业业切身利益果没良物业理开发商建造房屋品质出现销售问题业买崭新房屋久会破旧堪生活工作环境会日趋恶化物业理坏直接关系住宅房产业否实现社会生产良性循环问题
物业理法规方面明确求房产开发商项目立项时应全盘考虑物业理问题规划设计中认真听取物业理公司物业理咨询服务单位意见预先完善物业配套设施预留物业理需房赋予物业理公司开发房产竣工时参验 收权保障物业理良性运行必前提条件方面明确房产开发商物业理公司业物业三方面物业理方面境位权利义务责关系鼓励竞争择聘物业理企业规范物业理行推行前期物业理服务协议物业理服务委托合业公约种类物业理规约示范文加强口理 部门行政指导监督保证物业理效果符合法规合规约求终产生增强放心购房宽心房欢迎物业理解顾忧信念等利货币化分房政策实 施闲置房销售物业理普遍化社会效应促进住宅房产业持续健康发展维护房产市场第三级消费环节市场——物业理市场秩序正常稳定
(3)物业权权物业理企业合法权益法保障利社会义民进步发展利民法制观念法律意识水提高利城市投资环境民生活环境显著改善
物业理法规民法基原等保护物业理活动事方合法权益时贯彻财产者权原法定保障业团体物业权物业理民权利促进社会义民社会理济理事务中发展增强民特城市居民法办事信守合法律观念物业理开展利物业保值增值住宅区厂 商办公区环境城市形象获改观进吸引更外投资发展城市济社会生产力
物业理法制概念基求
法制概念义词：①作法律制度简称政治制度济制度文化制度等相应②指执政集团民守法原国家事务制度化法律化严格法进行社会理法行政种方式③指法法律规范确立实施体系包括立法执法司法督法组织制度体系法表现形式体系④指国家法律法律制度普遍遵守严格执行形成法律秩序状态节法制概念采述法制第三种词义
物业理法制概念定义表述：物业理法制指物业理法规确立实施组织制度形式体系中国物业理法制具中国特色受制国家整体法制包括立法法实施法律监督三方面法律制度
根中国产十五报告提出法治国纲领全国民愿1996年3月第八届全国民代表会第四次会议通决议形式正式法律确立法治国建立社会义法治国家指导方针奋斗目标法治原成国法制根性原作现代种治国方略政治原法治容求概括表述：国家政权机关应充分民基础创立整套良法律赋予高权威组控社会国家法律界定制约国家权力法律确认保障公民民权利广民群众宪法法律规定通种途径形式理国家事务理济文化事业理社会事务国家项工作法进行政权类级机关工作员公民社会组织样等受法律约束法定境位法定行程式法事职业务承受行法律果报应法定机关监督法律实施法律手段促进国家机关特政府效维护法律秩序防止制止行政权等国家权力滥反等特权专制治尊重保护权保障民法享广泛权利法未禁限保证民应社会济政治生活条件限度实现民利益求社会正义国家长治久安法治原容实现离开法制法治健全民性法制达结果法制功作充分发挥法治原真正贯彻执行
国物业理法制应体现法治原社会义法制基求者说物业理法制建设基方针概括48字：民法务尊法立法求良变法适宜法法必执法必严违法必纠法必准司法必公督法力守法觉物业理法规表现形式立法体制
立法物业理法制建设首环节法治业(物业物业理行业事业)首先法应良法物业理立法指法定国家机关定程序运定技术进行制定认修改补充废止组控物业理社会关系具普遍性法律规范系统文件活动物业理法规表现形式国家立法体制决定中国现行物业理立法体制国家立法权核心两级(中央省)重类结合立法体制相适应物业理法规表现形式样形成列法规体系：
(1)宪法
国家根法特程序制定具高法律效力宪法中关土公土权转保护公民房屋合法财产权社会义公财产公民身住宅受侵犯国家保护改善生活环境生态环境防治污染公害公民必须爱护公财产遵守公秩序遵守社会公德公民行权利时损害国家社会集体利益公民合法权利等规定制定物业理法规事物业理活动必须遵循宪法性准物业理法规表现形式
(2)法律
分全国民代表会制定修改基法律全国常委会制定修改普通法律两种类型法律效力仅次宪法目前国尚未制定物业理法名专门物业理法律(制定属普通法律类)民法通合法城市房产理法 土理法城市规划法环境保护法正研讨拟定物权法住宅法等法律中适物业理活动纠纷处理法律规范物业理法规组成部分表现形式
(3)行政法规
国务院制定批准发布中华民国物业理条例(正拟定中)中国建设部牵头起草报国务院审议通成物业理行政法规行政法规效力次法律
(4)国务院部委发布行政规章
国务院属部委权根法律国务院发布行政法规决定命令部门权限范围发布命令指示规章发布规章位属高方性法规广义行政性法规外国务院属部委发布决议命令指示具规范性容属广义行政性法规行政性法规中关物业理法律规范物业理法规表现形式
(5)方性法规
方省直辖市国务院确定较城市济特区民代表会常委会宪法法律行政法规相抵触前提制定方性法规民族治方民代表会权制定治条例单行条例外方级民代表会权发布决议县级方级民政府权发布决定命令方性法规决议决定命令包含关物业理规范性容然方行政区域效物业理法规体系组成部分1999年底全国方均已出台物业理方性法规方政府行政规章香港澳门行政特区台湾物业理立法属方立法
(6)立法解释司法解释
立法机关行政机关制定规范性文件中涉物业理容规定作出立法解释行政解释高民法院发布方级民法院约束力指导性文件关某具体案件适法律批复中物业理相关司法解释权解释物业理法规表现形式
宪法法律行政法规方性法规国务院部委方政府行政规章权解释级政府发布决议决定命令指示中包含物业理关法律规范物业理法规渊源机组成物业理法规体系物业理法规实施监督体制
物业理法规实施包括行政机关执行物业理法规活动司法机关适物业理法规活动社会级层体遵守物业理法规活动三方面物业理法规监督种国家专门法律监督机关社会级层体活动
(1)物业理行政执法体制
物业理行政执法指行政机关公职员法定职权范围法物业理行政事务进行组织理专门活动执法法律执行简称国家机关种职权行职权机关言种权力种权利种必须履行义务
物业理行政执法机关分口机关分工理机关两类根城市新建住宅区理办法第3条规定国家关规定房产行政部门负责物业理口理工作建设规划市政公绿化环境卫生交通治安供水供气供热邮电电业物价等行政部门物业民政府职责分工负责物业理中关工作监督指导方性物业理法规规章口机关规定方面致方政府房产理部门设置职责划分存差关
例深圳济特区住宅区物业理条例第6条第1款规定：市政府住宅行政理部门特区住宅区物业理部门重庆市物业理办法第5条第1款规定：市房产行政部门全市物业理工作江苏省城市住宅区物业理办法第4条中规定：省民政府建设行政部门行政区域物业理行政部门市县(市)建设( 房产)行政部门行政区域物业理行政部门具体职责级民政府确定海市居住物业理条例第5条第1款规定：海市房屋土理局市物业 理行政部门
市级物业理口机关职责：①贯彻执行国家方关物业理法律法规规章政策研究制定物业理关行政措施②理方物业理行业促进理专业化服务社会化营市场化物业理机制建立健全③负责物 业理企业资质审查理工作④负责组织物业理员岗培训⑤制定修改物业理合业公约等示范文⑥参制定调整物业理收费标准工作⑦监督指导物业理⑧法查处物业理中发生违法行违法行法实施处罚
区县(治县县级市)级物业理口机关职责述第①⑥⑦⑧项外应履行三项职责：指导组建业委员会实施登记备案理物业理合业公约签订中止变更终止进行备案理受理违反物业理法规行投诉
1999年底国国家建设部方省市区县民政府已设立指定物业理口机构具体负责行政辖区物业理行业活动法进行指导监督积极开展物业理行政执法活动
(2)物业理法律适
法律适appliance of law)称司法指司法机关工作员法定职权程序运法律规范审理案件专门活动物业理法律适指物业理中发生涉法纠纷违法犯罪时专门机关(民法院)第三者公裁角色物业理法规关法律案件事方(民事济行政案件中原告告刑事案件中公诉犯罪嫌疑)作出裁决行法律适具严格程序性司法强制性动性(案件审理必须定诉讼仲裁请求前提)仲裁机构仲裁活动种准司法活动法律适法律责方式阻塞违法犯罪渠道推动法律正常实施
严格执行法律正确适法律法治国中心环节法必准执法司法求法体分准确认定事实选择恰规范作出适法律适宜决定三阶段中准确认定事实法初步骤正确法关键面两阶段工作产生直接影响事实认识错误必然导致案件定性错误容易造成冤假错案
国物业理法规适基求准确合法时准确指适法规时做事实准确非清楚证充分确实案件定性准确调解合理处罚合法指司法机关处理案件时做严格法办事仅案件定性处理符合实体法严格法定程序进行办案合法办案准确法核心时指办案效率原准确合法前提提高办案效率时办案时结案高效率办案准确法重条件
物业理法律适应坚持遵循列国社会义法适基原：①事实根法律准绳②公民社会组织法律面前律等③司法机关仲裁机构法独立行职权④专门机关工作群众相结合⑤实事求错必纠外应注意特法适优先般法法院行政规章参适等适法律具体规
(3)物业理法规遵守
法遵守简称守法物业理法规遵守指受物业理法规约束然社会组织该法规允许范围活动该法规规定享法律权利履行法律义务行享权利履行义务滥权利损害合法权益社会公利益
物业理法规遵守两种模式：①消极守法模式指仅仅者法履行义务没充分享合法权利现实生活中许业房屋完全清楚享物业理法律权利觉享维护权利知道者种种原热心享权利知道愿意享法律权利身素质力限制会合理效行权利消极动守法模式种理 想守法模式②积极守法模式指严格履行法律义务充分效享法规赋予广泛权利种动全面值力提倡守法模式
影响守法素错综复杂分守法者身素质素守法环境素守法违法心理机制法律认识态度态度行协调状况直接影响着守法程度切实加强物业理法律事法律意识权利意识公民意识开发教育培养物业理法规充分认识认良态度会极促进积极遵守物业理法规觉维护物业理法律秩序
(4)物业理法律监督
法律监督狭义指享法律监督权法定国家机关实行保证法律统执行普遍遵守项法律制度广义指社会级层组织保障法制实现客观事实国家法律法律制定执行适遵守进行监察督促活动法律监督体时监督者监督客体违法行
国广义法律监督结构分三类九素：①执政监督②国家监督中包括权力机关监督行政机关监督检察机关监督审判机关监督③社会监督中包括民派监督社会团体监督社会舆监督民群众监督
物业理法律监督结构包括述三类九素社会团体监督中更突出业委员会物业理企业物业理行业协会消费者协会监督作民群众直接监督中更突出业物业物业理企业员工监督作城市新建住宅区 理办法第7条规定住宅区理委员会义务中物业理公司理工作进行 检查监督接受住宅区房产产权监督明文规定第8条规定物业理义务中接受委会住宅区居民监督规定里规定监督仅指工作服务质量业绩监督更重遵守物业理法律规范情况监督
物业理法律关系概述
研究物业理法律关系意义
物业理法律关系指物业理法规实际组控物业理社会关系社会行时形成法律物业理特定境位中体间权利义务关系现实物业理社会关系法律形式受国家强制力保护间社会关系种体现物业理关系事参者行目观意志国家意志结合程度形式表现特定物业理关系系统中居境位特定社会角色身份存体享受权利承担义务法定状态物业理法律规范建立法律关系
物业理法律关系关物业理法规发挥组控功直接规范具体物业理民事济行政刑事关系模式概括理包括：物业理法律关系般阐述物业理法律关系特定境位中体客体(标)容(权利义务)三素析够引起物业理法律关系产生存变更终止(消灭)事实说明
物业理法律关系中国陆着改革开放房产市场济发展物业理事业1981年开始起步推进出现种崭新法律关系进行研究具十分重意义：
1物业理法律关系物业理法规控制调整物业理社会关系产物(结果)根物业理法律规范确立民事济权利义务容社会关系直接规范现实物业理关系该关系法律轨道运行根手段法律模式作法律模式(种法律关系形式)始终规范着物业理法律调整物业理社会关系符合法 规规定法律规范抽象法律规定针受规范时空特定切生活事实发法律关系具体物业理法律关系作物业理法规 调整象社会关系实际关系换言受物业理法规调整社会关系物业理法律关系出现物业理法律关系物业理法规调整约束组控物业理 关系活动直接基性方法物业理法规发挥功始点结点物业理法律关系物业理法学理中居核心位研究物业理法律关系利掌握物业理法学核心理明社会物业理种关系已纳入法规组控范围组控重点正确理解物业理实务活动纠纷处理应坚持事实根法律准绳法律原学会运物业理社会关系法律模式分析评价调整物业理实际关系
2物业理法律关系物业理法规现实物业理事务活动发生联系途径物业理法规通物业理法律关系实现调整物业理社会关系目物业理法律关系物业理法律规范紧密结合起物业理法规存前提研究研究物业理法规实施中现实物业理社会关系规范化法制化适宜程度组控 效果问题便结合物业理社会关系发展变化实际情况采取效措施时完善物业理法规保证正确实施加强中国物业理法制建设健全物业理具体法律制度 会产生益促进作
3物业理法律关系种物业理法规规定居特定境位体间权利义务关系关事境位权利义务容具体物业理实务活动中关事行应遵守物业理法律关系容具体求充分享权利时全面履行承担合法义务行违反义务规法承担相应法律责(惩戒性报应)研究物业理法律关系利通完善立法严格执法加强司法采促进觉守法综合措施等方式办法针性解决中国现实改革发展程中产生物业理关系类体间居处境位含利益权利义务等公协调等矛盾问题效化解关事间利益突建立稳定谐物业理法律秩序起积极影响效应
二物业理法律关系素
物业理法律关系素指该种关系必构成素条件缺素构成物业理法律关系关法律关系素观点提出体客体容变动原四素说数坚持传统体客体容三素说变动原 身属法律事实问题法律关系身构成素采三素说时强调体指处特定法律境位具法定身份体
()物业理法律关系体
物业理法律关系体简称业事体指参物业理法律关系居处定法律境位具法定身份享权利承担义务事法律关系种间社会关系必须参加种关系体物业理法律关系属组控法律部门划 民事法律关系济法律关系行政法律关系刑事法律关系相应业事体参法律关系类称民事体商事体政事体刑事体
法律关系体法学中法律中仅包括肉体构造生命力然包括社会组织甚某类财产通法律拟制成通称团体享受权利承担义务法非法团体国家成法律关系体资格称法律格具法律格法律成法律关系体法律格法律赋予种资格种权利力社会成员社会组织够作独立体参定法律关系入居定法律境位取特定身份享受定权利必须具条件格体产生产生体分离存体存格消失民法然格种附独立存权利力格生俱剥夺放弃转死亡外世间没力量导致然格消灭身份体入居境位角色反映属社会性素身份词辞海解释出身位资格法学司法实务中身份理解体特 定关系中处位社会角色关系状态民法调整身关系包括身体关系格关系身份关系三类
根中国物业理法规规定物业理法律关系体具物业业身份身份然(公民)法(包括物业理企业法业治团体法物业理 行政机关法等)两种符合定条件非法组织(提供家政装修服务合伙企业独资企业物业理公司设物业理处等)特殊情况国家成业事体
物业理法律关系基体业治理组织物业理企业物业理活动行政监机关
(二)物业理法律关系容
物业理法律关系容指业事体物业理法律关系中享权利(包括职权)负担义务(包括职责)权利指法律根现实社会济文化生活条件赋予定法律关 系体获取维护某种合法利益事务范围意思意志行力义务指法律规定认法律关系体施加服务权利求必须(应)作出作出定行合法压力形式法律关系包含权利义务两方面容权利容通相应义务表现义务容相应权利限定权利义务相互应 存法律关系中时约束着物业理法律关系事双方
物业理关系权利种类样包括民事权利商事权利政事权利三类民事权利否财产利益直接容划分财产权(包括物权售权)身权(包括身体权格权身份权)兼财产权身权双重性质权利(包括知识产权社员权继承权等)三类商事权利包括商事组织方面权利商事交易方面权利两类政事权利包括抽象行政职权具体行政职权行政相权利三类政事权利国事权 利(参理国家事务权利)
物业理法律关系义务种类样包括民事义务商事义务政事义务三类 根义务义务体间关系义务分专属义务(指转移体负担义务)非专属义务(指法等转移承受义务)两类物业理关系中财产性义务(业缴纳物业理费义务)般属非专属义务身性义务(格身份发生义务业委员会委员物业理公司职责性义务)般属专属义务鉴义务权利密分生关系操作容体行求规范研究物业理法律关系容应觉运法律规范分类中行程式规范法理
法组控物业理社会关系法律规定物业理法律关系容现实生活中实现权利够享权利带利益义务作出服务权利必行通种途径方式保障种目实现关物业理种具体权利义务详见书关章节专门介绍述
(三)物业理法律关系客体
物业理法律关系客体指法律关系体承受权利义务指象客体称标体需合法利益(法益)外表现载体直接反映社会关系中核心利益关系种具体物业理法律关系客体利益载现形式划分物业权利行效果三类
1物业现代意义物业属物类客体范畴包括传统法律规定动产房产实物围括空间环境物业设置物业物权法律关系客体物业权权治权权空间权享环境权等物权关系客体物业理公司代物业权客体
2权利权利维系着利益利益载现形式权利作物业法律关系客体指基法律规定事约定设定债权物业权相关场权物业相邻权公秩序维护权物业代权物业理行相关身性精神性权利(身权格尊严权住宅安全权精神文明建设参享受权等)种权利关系身客体债权客体付效果(债务偿债行效果)物业相邻权客体便利格权客体格利益
3行效果行权利义务身构成形式行效果体现出利益状态(增进损害体利益)行效果作物业理法律关系客体包括国家机关物业理方面提供理性行政服务行效果物业理公司委托理服务公司提供偿服务行效果业缴纳物业维修金建立补充物业维修基金行效果等行效果 行程结束时显形(修缮房屋行拆违章搭建物行效果肉眼见)伴行程产生存形(隐形非物化)效果物业理保安员巡逻行程中产生犯罪意图者形镇慑敢轻举妄动保安效果物业理行政部门业委员会组建行予指导效利组建成功指导行效果
(四)物业理法律关系易化动——法律事实
物业理法律事实指物业理法规规定认引起物业理法律关系发生( 产生)变更终止(消灭)客观现象原条件具客观性(观想象事实)动性(够影响事间法律关系易化状态)法定性(种客观现象法律事实种法律事实引发种法律效果法律规定)易化词具事物关系形成产生变更转化终止消灭含义
物业理法律事实引起业事法律关系变动包括业事法律关系发生(指原法律关系存事间形成新法律关系)变更(指存法律关系中体客体容三素素发生变化)终止(指事间权利义务关系消灭包括绝消灭相消灭)三种情况例业方物业理公司签订委托理物业合行发生合债法律关系双方补签增加物业理服务项目合行原委托理物业合关系客体发生相应变化双方完全适履行行合期满事实 消灭种债关系
物业理法律事实具体种类根法律事实否物业理法律关系体意志关划分然事实行事实两类
1然事实指直接包含意志客观现象例某物业焚毁现象出现意志引起(意火)物业焚毁客观现象身言意志性意志关属然事实然事实分事件状态两种客观情况：
(1)事件指偶发客观现象进步分抗力事件社会意外事件两种情况中国民法通第153条立法解释抗力术语：指预见避免克服客观情况中国合法第117条第2款关抗力立法解释民法通解释相该条第1款规定：抗力履行合根抗力影响部分者全部免责法律规定外合法第118条求：事方抗力履行合应时通知方减轻方造成损失应合理期限提供证明抗力事件通常指然灾害性事件(震风暴等)社会性战争等社会意外事件然具法律关系事意志转移性质然免受该事件影响方事造成损害应负合理赔偿补偿法律责情势变更法律原适社会意外事件引发法律关系易化纠纷
(2)法律状态指某种客观情况持续例业落明约定法定时间民法通第136条中规定延付者拒付租金诉讼时效期间1年物业理公司租房屋遇承租拒付租金情况1年行起诉权法定诉讼时效中止中断素般会丧失胜诉利益
2行指意识进行定法律关系易化关活动客观现象根行否事意志关分事行行两种行指非事实施事间发生定法律关系易化行例法院裁决行政机关行政处理决定属物业理关系事间发生法律关系易化第三行事行指定法律关系事实施引发法律关系易化行含引发法律关系易化觉意思事行分物业理业事行事实行(理住宅区文化创作活动等)两类行合法性分合法行违法行(包括违约行侵权行等)
通常法律事实引起物业理业事法律关系易化某情况须两事实结合引起业事法律关系易化相互结合引起法律关系易化法律事实关联总法学称法律事实构成物业理纠纷状况分析
物业理纠纷指然法社会组织国家关行政理部门相互间物业理民事济行政活动中项物业关物业理服务关具体行政行关权利义务相互矛盾(立抗)张请求发生具财产性质争执
物业理纠纷种历史社会现象反映社会财产关系中种矛盾状况体现18世纪60年代社会三种基矛盾(社会生产力生产关系矛盾社会生活力生态环境矛盾社会体体利益公利益矛盾)运动物业理业服务社会关系产生深刻影响
1中国物业理纠纷现状分类
中国物业理事业起步较迟1979年萌芽1994年开始运政府行政力量法规政策推广物业理2000年中国物业理已初具规模新建住宅区理方面占绝优势导位相应物业理民事济行政愈益频繁物业理纠纷种种原断出现
已表现出形形色色物业理纠纷划分标准分出种类型
(1)纠纷属法律部门法律关系性质差异物业理纠纷划分四类：
①民事纠纷指民事法律位等然法社会组织相互间基财产关系身关系发生纠纷物业理纠纷部分属民事纠纷表现：服务合纠纷(违约纠纷)侵权纠纷动产相邻关系纠纷理纠纷等
②济纠纷正确说济理协作纠纷指存济组织隶属关系位等济组织间级组织级组织间者法合结成济协作性隶属关系济组织间基济利益关系组织理职责关系发生纠纷表现：基营业性物业理委托合承发包事(物业理企业特定业业委员会)间发生营理权限纠纷基复权成员权业体业组业会议业委员会住区委会间发生济事务治权利义务纠纷关单位物业理法规应相互协助未协助职责纠纷等等济纠纷民事纠纷基区：济纠纷定济活动组织系统中法定约定组织性职责(职务权力责)关系关方济利益济位形成隶属关系关系事营理职权职务职责者济利益实现优先序保障方面发生纠纷民事纠纷广义包括济纠纷狭义仅指存社会活动组织隶属关系位等民事体间发生纠纷
③行政纠纷狭义指行政机关行理职权程中然法组织间发生具体行政行争执连带利益(行政赔偿)争执广义包括抽象行政行行政规范性文件容规范争执物业理行政法律关系中物业理行政机关行政指导行政监督具体行政行纠纷相关行政部门监督理干预物业理活动引起纠纷例物业理项目招投标程中违法行物业理企业正竞争行侵害消费者合法权益行行政查处引起纠纷业委员会组建合法性行政否定甚行政命令收缴业委员会公章行政行引起纠纷等
④刑事纠纷指法单位行触犯刑事法规引起纠纷物业理纠纷首先表现民事济纠纷行政纠纷未时解决未公正公合理解决容易事矛盾突尖锐化剧烈化纠纷扩化演变成刑事纠纷样物业理纠纷性质发生质变化例物业理中保安理行招致某业满该业纠集朋友殴物业理公司保安员公司理致死亡重伤种行超出治安理处罚条例辖范围升刑事纠纷该业凶手刑事诉讼程序法受刑罚惩处
(2)纠纷权益连带关系状态物业理纠纷划分两方面：
①静态物业理纠纷指基物业理权益属问题发生争执
②动态物业理纠纷指物业理权利(产权债权行政权等)行运程中发生争执例物业理事务处理权行程中引起权争议越权争议抗拒争议等纠纷物业理纠纷中解决静态物业理纠纷解决动态物业理纠纷前提
(3)纠纷中基权利性质特点物业理纠纷划分四类：
①物业理产权类纠纷物业权方面业专权业团体权辖属范围确认纠纷业团体复权托付物业理企业物业营理权行间权限划分确认纠纷物业权业业团体间发生权益确认纠纷等
②物业理债权类纠纷物业理服务关合债侵权债等债仅债务关系纠纷例物业理服务违约纠纷物业理行失误致损害赔偿纠纷车辆保纠纷理债纠纷等
③物业理行政权类纠纷物业理行政机关关行政部门行职权具体行政行中行政相间发生行政权限行政权行否违法否否显失公正争执例违法建筑违法搭建行政确认行政执法强行拆引起纠纷等
④物业理治权类纠纷业物业权业会议业委员会业团体治行政指导监督部门相互间团体民治权益方面发生纠纷例业执行业公约关规定执行业会议续筹物业维修基金分摊决定引起纠纷
2物业理纠纷特点
物业理纠纷属房产纠纷总类分类具类房产纠纷性方面例纠纷事物业关系切身利益相重具矛盾容易激化性缠诉处理棘手性等明显存特特点特点体概括表述三点：
(1)物业理纠纷酿成仅基违法违背社会公利益行基违反业团体治规约行类房产纠纷涉治规约存违反问题物业理法规赋予业团体治组织权力保护业团体治运行秩序承认业公约治规范约束力受治规范约束业物业业委员会违反治规范行引发治类纠纷
(2)物业理纠纷法律关系非常复杂涉民事济行政刑事法律关系纠纷涉业团体济事务社会事务民治法律关系纠纷狭义物业理 纠纷仅包括业团体物业理事务委托承办程中发生纠纷广义物业理纠纷包括物业开发规划设计时期物业理超前介入时期前期物业理时期业团体治理期发生涉物业理素物业理活动全部纠纷种物业理纠纷中含涉外素成涉外纠纷
(3)物业理纠纷具易发性涉众性基服务产品生产程流通程消费程交融性服务直接面消费者事性服务态度业等消费者心理受情绪影响性物业理服务提供交易程中容易发生服务质量坏满意否争执物业理执行事务涉业团体公利益甚社会公利益城市容貌 形象事务物业理方面旦发生问题会引起业集体争执甚集团诉讼纠纷公媒体介入业团体部时会发生利益求分歧团组涉众纠纷例前期已入住业期入住业已成立业委员会改组争斗纠纷业业利益矛盾纠纷少壮业老年业改建增建公设施部分绿公场改变营业性场决议方面作斗争纠纷等等
3物业理纠纷产生原
前引发物业理纠纷原历史现实部外部社会观客观理体制工作等种具体原纳起致列五原：
(1)物业理专业优质服务供应求着社会生活力提高仅物业理专业服务需求量迅速增加服务期值服务质量求相应提高中国物业理企业起步较迟部分企业专业水准员工综合素质高专业优质服务供难满足众业需种供求衡客观矛盾处理 稍慎会引起纠纷发生
(2)新生事物法律规范健全行政理工作欠力中国物业理学术界中国物业理法学理体系创建工作未倾注更精力物业理业团体治理属20世纪90年代中期纳入国家规范化轨道新生事物实践验追踪调研总结立法工作没制度化关法规健全完善工作滞新生事物发展提出法制求物业理业治理实施程中发生新型纠纷失范没应规范新型纠纷作出处理造成纠纷长期难解决困扰事行政机关规范制度理工作缺陷漏洞纠纷产生提供环境条件加物业理行政部门工作员业治理治道理认识模糊治理物 业理关系未准确理解具体行行政指导监督职权时未时效行政手段保护业团体治合法权益难保证予业方物业理企业指导具社会妥性合法学正义性甚觉作出行政职权侵犯业团体治权物业理企业营理权事情引发行政纠纷
(3)纠纷事缺乏民治法律常识民法制观念淡薄涉业团体治事务纠纷事未真正握民治精神原正行者滥成员权业团体部制造派立纠纷纠纷纠纷事缺乏起码法律常识特缺乏合法知识订立种服务合时连合应属类(未分清停车场 合车辆保合区未明白委托合行纪合居间合买卖合差异)搞清涉切身利益条款未合中作出明确约定致合履行时发生纠纷纠纷事缺乏民法律知识民法制观念淡薄订业公约服务合认真履行甚意侵犯方事合法权益理取闹理酿成纠纷纠纷事意意体间法律关系相混淆原属物业理服务范围法律关系硬牵扯物业理企业身引发纠纷例业买房发生住房质量问题应售房单位追究责业硬找物业理企业负责搞混责关系体然发生纠纷
(4)受剥削阶级损利义旧社会良道德腐朽气残余影响物业理纠纷产生事观讲社会义道德商业道德职业道德品质缺陷相关更重损利思想(甚发展藐视法律犯罪心理)尔虞诈投机取巧官商作风等旧社会腐朽气封建仆观念等意识形态相关
(5)纠纷事确实际困难表现物业理服务收费纠纷物业理企业提供服务项目种类服务深度广度适应业需变化纠纷方面例拖欠应交物业理服务费确实济陷入十分艰难困境收费方容缓期发生纠纷物业理服务收费标准低收费款足业愿集资受济条件制约物业理企业业方求开展某服务改善公设施确实困难果业方提出异议会发生纠纷
总造成前物业理纠纷原相复杂件具体物业理纠纷言两原具体物业理纠纷应实事求作具体分析针原找出妥善合法解决纠纷效策
物业理纠纷处理原
物业理纠纷民调解组织物业理行政机关仲裁机关民法院处理时事间协商解决时应遵守列原：
(1)严格执行法规政策原中国民法通第6条明确规定：民事活动必须遵守法律法律没规定应遵守国家政策谓严格执行包含两层意思：法规政策明文规定应文严格执行法规政策没明确规定规定样应严格法规政策原精神基原公正作出处理裁决
(2)维护合法业团体治规约效力原业团体治权治境位法规确立城乡范围群众中制定执行种守公约宪法(第24条)支持表现业团体治意志业公约理规约约定容法律规范相抵触应尊重具纪律约束力国家强制力量支持维护解决物业理纠纷涉业公约正约定条款适时应承认效力予维护贯彻执行
(3)确认保护合法产权债权原合法产权通常房产权证合法债权通常合谁举证证明某项产权某项债权合法属查证属实应予确认予法律保护产权债权民事济活动两项维系济利益基权利民事济社会活动关系重权利纽结关系社会济运行秩序历国家法律保护重点象
(4)坚持权利义务相致原物业理纠纷质单纯物(物业)服务纠纷物业服务程中社会关系纠纷种社会关系物业理法规组控调整时表现法律权利义务关系纠纷处理物业理纠纷时着重弄清楚确认纠纷事方享什权利应承担什义务分清违反义务责次权利义务相致原公正义合理精神具体衡纠纷事利益增损关系
(5)保障社会公益优先实现社会安定原社会安定团结社会济秩序稳定压倒切头等事保障社会公益优先实现社会义社会发展基原求处理具体物业理纠纷时保护事合法财产权益教育事顾全局利益应服公利益破坏业团体治事业妨碍物业理企业关行政机关合法行理权
(6)严守法律政策实事求相结合原物业理纠纷情况较复杂牵涉面广引发原样具体处理纠纷时严格法处理奉行事实根法律准绳法律原实际出发尊重历史事实兼顾社会妥效果已作出处理决定裁判确实失误应着实事求错必究原精神法予纠正
外贯彻综合治理原坚持纠纷处理法定程序原应属物业理物业理纠纷处理业公约
物业理纠纷处理处理纠纷时应适关法律规范政策规范治规范治规范包括合式意思治规范业团体治规范业团体治规范分业公约治规约(包括业委员会制定委员会议事规工作纪律职业道德违反业公约纠纷调处规等规约)治规范属合协议事业团体制定律性特法约定合协议公约规约中条款关强行法相突作调查处理纠纷法效
业公约指行政划定认特定域范围全体业合法举行业会议书面形式制定修改补充超50业签字盖章承诺告成立合法生效业团体治理辖区全体业物业受理具治组织纪律约束力关(复)物业维护理公事务团体治事务方面权利义务违纪责行守业公约业团体高治规范相业团体宪法整业团体治制度中占特重位业团体委员会正常合法运作保证
业公约约定特征合相具合性业公约合法中规范合团体民方式约定业约束规具民性律性般合方方合意约定业公约合性民性律性反映业表意行民行组织行容体现业集体意志利益求违反业公约行处理法追究违约责外通民决议方式意执行组织纪律作出纪律处分违约行招致利性报应
中国现行物业理法规业公约重性认识够业公约容条款尚未理清例建设部城市新建住宅区理办法业公约字未提：海市居住物业理条例第15条重庆市物业理办法第22条笔带深圳市济特区住宅区物业理条例业公约专列章(第四章)第35条规定业公约应包括十方面容显空洞抽象作业公约具体容条款规定第五章住 宅区维护中第38条第44条然然业公约包含容法规宜作十分具体规定行政部门统制订示范文业会议权根 团体治理辖区实际情况进行修改补充遗憾行政部门制订业公约示范文中业团体已制定业公约中仅容欠详细周全缺少业团体作法组织应明确组织纪律硬措施纪律性报应规范业公约约束力强制力基础流虚
摆正业公约法律位业公约真正发挥业团体治宪法功促进 业尊重维护治权更法行民治权利明确赋予业团体组织纪律规定具法律效力更效保护业公利益震慑违背业公约行体现中国特色完善关立法时少应法规中明确三项应缺少条款：
(1)合法生效业公约业团体治理基规章具法律承认约束力制订治规约容相抵触
(2)业公约规定违约纪律制裁措施包括：业委员会决定予口头训诫警告公告批评处20元200元罚款必时业委员会召开治教育会治听证会拒会接受教育出席听证会者违约行业委员会申请派出协助民警法强制会违约情节果特严重引起业集体强烈公愤业会议讨决定暂停该违约成员权行资格勒令该违约合理期限搬迁离开业团体治理辖区范围吊销业团体成员权资格正理拒搬迁离开者业委员会申请民法院法审理判决确认业会议作出勒令决议合法效判决生效法执行强制搬迁
(3)业公约应申明公约性质根务订立参者前提具体载明列容：
①业体治权利(基物业单元独权享权利义务)例业名物业单元独享占收益处分权利业权名拥业权份 数连述权利连带利益法出售转出租准许业业委员会干涉
②业体部分权利
③业体(复)物业权利行应承受限制应负禁义务
④业体物业应负作义务
⑤业体享业团体治理成员权
⑥业体应承担组织义务
⑦业团体组织体系
⑧业会议业委员会业组权利义务相互关系制度
⑨业会议召集召开决定形成制度
⑩业团体物业收益营理基制度
11 业团体资产财务理制度
12 业团体物业项维修养护理费分摊原办法
13 物业维护理费交纳制度
14 业团体公益活动组织制度需活动费筹集制度
15 业物业理业团体治理辖区活动应遵守行准行秩序
16 物业理服务委托合订立方式委托合履行督制度
17 违反业公约违约责追究方式组织纪律制裁性约束规范
18 业公约效力生效时间
19 关事项
20 附件包括住宅区名称点面积户数业权维系公场公设施状况纠纷处理应坚持重原
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