房产新知识精华（4）
期标题
创建品牌房企常青八件
二会营需创新
三亲情社区——性化回
四探讨物业理四关键问题
五优秀开发商应具备七种素质
创建品牌房企常青八件
编者：房产业正粗放型竞争态势品牌竞争战略转变房产市场已进入优胜劣汰名牌制胜发展阶段品牌种形资产前提条件必须品牌附产品服务市场先导性市场竞争力相关联种附性需丰富涵支撑房产开发企业取喜成果系列问题需开发商关注：名牌名企应必备条件？支撑名牌优秀企业家应具备素质？开发商应学掌握创新思维领？
设计独特性
设计房产前期基储核心环节房产品牌运作关键阶段姿彩社会中消费者住宅需求越越性化样化种缺乏性化万金油品牌难消费者产生吸引力时没销售力
创造强劲房产品牌充分发挥建筑设计专业技术资源作走差异化生存道路前期开发设计独树帜全新思维方式寻常设计理念守正出奇超表现法模仿企业带持久竞争优势力品牌核心价值触动细分消费群体
二功前瞻性
房产城市建设重组成部分紧现代城市发展趋势房子生活方式载体应引发新生活方式出现住宅购房者性权力位财富身份符号表征满足细分群体元化需求房产功设计体现前瞻性保持延性做二十年落三五十年改造二百年成古董具观赏增值潜
房产品牌定位脱离周边济然社会环境眼前忽视长远光显性资源忽视宝贵隐性资源优秀开发商通身潜资源楼盘潜价值客户潜需求进行全方位挖掘激活形成强品牌势态达利润涌流社会进步局面
三运作连续性
塑造房产品牌座楼盘区连续成功运作长期积累历漫长成熟期认知期开发商讲品牌战略企业发展程中长期战略实现楼盘区功质量体系长期稳定顾客讲品牌消费者中心概念衡量品牌价值标准限度满足消费者欲求提高客户满意度高目标购房者品牌认知历亲身体验反复较复杂程消费者明确清晰识记住品牌性利益点达品牌忠诚实现品牌知名度美誉度飞跃
四创新持久性
品牌竞争力诸素复合中创新第位创新品牌重驱动力
品牌保险牌名牌长命牌房产业动态常做常新产业连续断创新支撑种房产创新产品会带浪高浪模仿促新产品新技术社会中迅速普新轮质化竞争创新贵持续断贵领先速度仅提高创新力加快创新速度做优新
房产竞争市场态势：企业围绕市场转市场围绕顾客转顾客围绕品牌转品牌围绕创新转掌握创新制高点开发楼盘具第性惟性先导性品牌长寿企业常青
五联盟导性
房产开发项系统工程数十家企业协作配套完成品牌运作运连锁店营模式实行品牌联盟定程序价值活动形成价值链贯穿塑造品牌全程
高明开发商联盟中挑选资质高合作伙伴实行强强联合二实施聚焦策略品牌作联盟运作中心优势资源整合体品牌联合体成员通晓品牌策略发展方充分发挥专业功塑造整体品牌做贡献三开发商始终注意发挥联盟中导作加强关联行业优势资源整合
六售服务重性
前房产供需矛盾量反映售服务维护品牌形象抓售服务重环节房产质化愈愈高情况完善良优质售服务视提升品牌重素
七居住文化性
房产业综合性强文化产业住宅种需文化底蕴特殊商品城市文化域景观重组成部分住宅品牌文化超越产品实体层抽象观念形态构成品牌灵魂品牌住宅文化具鲜明民族性域性时代性种动态发展文化
文化品牌住宅高境界开发商卖仅房子更市创造演绎种全新家居观念现代生活方式住宅精品仅消费者物质满足更带文化色彩精神享受名牌住宅魅力正植根消费者样文化认崇拜品牌住宅久衰秘密隐含品牌中文化力
八危机预见性
创建品牌程中避免会遇样样危机优秀开发商具危机意识开发企业建立套危机理机制
危机理包括三重部分：正常时期树立风险意识制定套预警方案二密切监视外环境变化注意发现造成危机素三风险出现时惊慌失措回避矛盾危机状态更信守承诺争取拥竞争手更强抵抗力危机出现转化成提升品牌造常青企业机遇
二会营需创新
会纯粹舶品世纪９０年代初香港引入目前已成房产项目必须配套硬件项目果建会项目够档次楼盘会够气派意味着开发商缺乏实力房产开发商提高项目竞争力需断建设会作社区基配套设施提供业会种物业产品物质形态复杂提供营容服务十分丰富元化开发商般性物业公司难营目前社区会处亏损状态关方面统计：深圳会约８４％亏损广州会约９０％亏损北京会约６０％亏损亏损会作项巨资产沉淀直开发商心中痛禁问：会？
产权属难确定
北京紫竹花园西洋新城万泉新新花园等项目会引发纠纷胜枚举关会产权业会说：初买房时候开发商仅说盖请里里外外说买房承诺说算骗开发商会说：然建设部规定会面积计入公摊面积建造装修会费开发商承担产权算业
北京城市部落·西山国际商务庭园项目负责北京西山会理限公司董事长王军先生告诉记者解决纠纷首先弄清会产权属问题中关键会泊品重新定位分类
营模式需创新
关会营模式王军指出开发商负责会建造装修业购买会员卡专门服务商会员提供专属服务赚取劳务收入类会完全够会员提供专私密空间仅限顶级富豪型项目
开发商建营（委托营）公休闲型会否定业专属权称业特权实现会运营社会化市场化着公原业赋予保留优先权优惠权否定部分否定业偿消费权时接纳社会市场公消费处：开发商实践诺言业失尊崇便利社会提供公休闲设施缺陷：现会开发商承诺先定义含混改易时违市场济专业化分工原旦营服务质量稳定开发商身陷商家业投诉矛盾客观加商家营风险业享受稳定服务风险
开发商租赁形式会资产独立运营商转移租赁期独立运营商专业服务水准独立法律位负盈亏济核算方式承接会运营实现生产开发项目服务流通项目分离专长进行营理独立运营商会项目进行市场定位分类例康体类休闲类娱乐类教育类等限度体现项目差缺陷：会规模局限性法实现规模营搞全独立运营商部分服务专长难施展
王军表示开发商会独立运营商间建立相互加盟运营伙伴关系楼盘会加盟会服务楼盘样避免楼盘建会画牢营方式成种高效率交叉运营模式应强调开发商会运营商间动联盟业休闲消费需求动式服务会服务半径完全超越座城市范围三亚丽江会北京某楼盘业服务墙隔邻家会
种会加盟开发商形象抢占市场号召力续服务亲力更加增强业够张业卡类型距离远等会享受优惠服务购置房产附加值进步提高会营商家获稳定客源收益
目前社区会型物业提供享性空间专属性服务然面普遍性营困境果然简单传统思维方式解决问题探索建立全新体系模式进行制度创新走出成功路
开发商独立运营商九准
根目前会营实际状况王军提出种新营模式提出独立运营商９准：
准１：独立运营商资产理营性质企业品牌认知市场结构目标客户营理超值服务等方面具全新运行机制营方
准２：ＳＦＣ（社区休闲中心）联盟坚持域化规模化营原倡导新型联盟方式：ＳＦＣ（社区休闲中心）核心辐射半径２公里范围类型社区会选择加盟性联合投资形成ＳＦＣ（社区休闲中心）联盟型会集群时消费者提供元化享性消费服务
准３：社会化原遵循开放性社会化市场化营原时兼顾专属会员特权消费
准４：品牌化发展实施品牌战略努力塑造受消费者尊重品牌
准５：专业化操作追求营服务元化例特色餐饮休闲酒店健康娱乐现代竞技职业教育商务培训高层次会展等专业化操作集合性品牌企业商家联合行动实现
准６：体验型题消费充分满足性化消费选择重视程性消费满意度快乐适应客户全面体验时代求
准７：持续性营仅重视假日济消费更强调全天候消费持续性营观点
准８：连锁化发展实施品牌连锁化发展断复制市场节约交易成时消费者享受规模济带更价值
准９：定制化服务应新济条件差异化性化网络化速度化追求服务定制化服务成现实
三亲情社区——性化回
中国房产住宅研究会办首届中国亲情住宅高峰坛２００３年１２月２０日京举行建设部顾问两院院士中国房产住宅研究会会长周干峙原国家城建总局局长邵井蛙原全国工商联副席中国民营济研究会会长保育钧中国房产住宅研究会常务副会长包宗华中国房产住宅研究会副会长兼秘书长张元端中国新闻社常务副社长兼总编辑郭招金建设部住宅房产业司副司长沈建忠民政部社团理局副局长杨岳等领导出席会议倡导亲情社区成次会议题
亲情住宅成新居住理念
尊老爱幼中华民族古美德然杂院搬单元房家庭邻里社会亲情关系逐渐淡漠购房者豪宅梦实现时发现亲情需求逐渐忽略倡导亲情住宅亲情社区成追求高品质新生活新居住理念什样社区亲情社区？建亲情社区呢？
前中国房产住宅研究会提出倡导化住宅建设亲情化社区理念求住宅建设遵循原通建设功全样化住宅更体现维系增进亲情求保证更家庭条件欢聚堂享天伦乐保证邻里间更加融洽谐保证社区理服务中具更亲情关怀求基涵盖亲情社区全部涵
中国房产住宅研究会副会长兼秘书长张元端认亲情社区种维系增进家庭亲情老年住宅普通住宅混合布置充分体现理念新型社区
研讨会北京世纪润通房产开发公司开发澳洲康强调营造文环境鼓励邻里交流促进睦邻关系社区理念成次坛研讨核心第试点项目
解决老居住问题倡导亲情住宅重点
老关心顾亲情核心解决老居住问题倡导亲情住宅重点关专家认口老龄化全社会领域特家庭结构代际关系等提出前未挑战空巢家庭逐渐增老关心老济赡养精神慰藉日益成社会普遍关注问题年北京出现专门老年度身定制老年社区位北京郊区种老年公寓商品房项目确实满足部分老需求离城区较远老女亲情交流带实际困难
澳洲康严密产品研发握市场客户细分消费需求北五环风景优美绿化隔离带附开发出中国第家亲情社区该项目背亚运村京两成熟生活区丽商圈咫尺相接交通发达适休闲居祝该公司关负责介绍澳洲康体全然功设计规划１０％青年公寓１０％乐龄公寓８０％澳洲公寓户型面积充分考虑家邻居特点满足父母成年子女分开居住等方面需求方便子女老顾
亲情意说亲情社区首先功夫营造利维系增进家庭亲情条件氛围亲情物业形态注重爱居社区核心思想北京世纪润通房产开发公司负责介绍澳洲康乐龄公寓楼外观户配套设施完全采障碍设计充分考虑老年精神需求户型设计户户保证充足阳光充分体现亲情关怀理念
造立体亲情交空间
拓展社区交空间倡导亲情住宅重点目前社区没涉社区交空间亲情物业社区规划设计中必须充分考虑交空间形成元生态空间处亲邻交流健康环保享式社区成睦邻友亲情交流台
澳洲康社区规划设计中充分考虑交空间享式社区成睦邻友亲情交流台特林木雕塑沙池绿蔚蓝水系区隔出群性动静题园区设社区图书馆餐厅等形成元生态空间处亲邻交流健康环保文特点
倡导亲情社区时代求市场期盼享受种温情传统现代文明交织完美生活业士指出亲情住宅应概念必成越越选择希更开发商规划设计员亲情住宅社区贯注热忱实现住房市场中性情化
四探讨物业理四关键问题
事房产物业理工作年笔者目睹前物业理中出现问题存足现提出许质疑探讨业界仁商榷
专业物专业行业生存受质疑
全国层面讲笔者认中国物业理诞生日起带陋胎记包揽政府化运作模式演变物业理涉治安绿化保洁家政房屋机电维修保养等项目实际货真价实科技含量高专业性强独立行业中国物业理行业现状绝数物企业规模偏花高成配置高级专业出现尴尬局面：号称专业中国物业理实专业
规模较物企业目前已尝试通成立种专业中心形式加强机电维修园林绿化谓专业中心基仅原基础变换种形式已准确说算物企业部组织结构改革实际仅企业部成立属区理处相应部门已物企业机电维修中心应属区理处机电维修部类推社会正规专业机电维修清洁卫生园林绿化专业素质扎实技术力量雄厚行业专业化程度高数物企业难项背物企业必必须市场化模式求加快提升企业专业化程度步伐
二服务观念僵化理模式陈旧
业单位班物业理员区班业班回区物班离开区回家里业真正需服务时候见物业理员保安员维修工操作层员工观整行业物企业没跳出八晚五政府化机关式落观念物企业服务员服务位
物企业产品实际提供业服务种物服务产品构成企业理服务模式技方法组合成发现奇怪现象绝数物企业没设置会产品品质进行创新升级研发部门然物企业设置类似机构没研发创新职物服务模式技方法年复年远做时俱进
想见模式技方法组合起物服务产品落社会时代发展持续满足业日益增长需求期广业维权意识治意识等日俱增情况果没成投诉热点侥幸
三新步伐迟缓认证步入误区
观国甲乙丙三级物企业公司部机构设置普遍显臃肿科学前述没家物企业设专职机构配备专业物业理服务进行产品研发创新企业理服务模式技方法进行持续提升然物行业中少企业设品质部部门没针理服务模式技方法进行研发创新职数宣科国家盛市物服务标准属社区理处进行检查考评已异化官僚化形式化传统政府化专职检查机构ＩＳＯ９００１国际质量认证年广受物企业追捧毫夸张说目前ＩＳＯ９００１国际质量认证害行业然ＩＳＯ９００１国际质量认证体系错作新兴行业物业理理服务模式技方法处动态创新探索期导入ＩＳＯ９００１国际质量认证体系需断探索创新理服务模式技方法法制化程序化ＩＳＯ９００１国际质量认证体系引入物企业造成种错觉认企业理服务行已纳入ＩＳＯ９００１国际质量认证体系已科学化规范化国际化程序化……结果扼杀物企业探索创新激情通道
四理探索滞基础研究虚浮
观物行业理研究表现出滞虚浮扎实少表面文章真正研究质少整行业理研究华实业界士普遍热衷着边际宏观热衷企业产权结构调整全国数名物企业老总变动炒沸沸扬扬居然段时期成行业流话题关系行业长足发展生死存亡物业理服务理研究特物业基础理物业理服务模式技方法研究片空白鲜提准确说物企业改制产权结构调整行业体制困惑绝行业困惑物行业紧迫重点关注行业产品品质创新关注行业身生存发展
五优秀开发商应具备七种素质
房产业较成功品牌企业背总名群作极具凝聚力优秀企业家支撑批具特殊素质现代理者德兼备营专家优秀开发领导约分７种类型：
（１）复合型
房产开发门学科产业项复杂系统工程需开发商成复合型：具通性知识结构掌握两门专业知识广博知识面工作实践表现出优秀领导素质具正确分析判断善抓住市场机遇力善市场手段整合资源解决复杂问题力知善调动员工积极性力尤具坚韧承受力应付逆境力
（２）学型
知识济时代企业间较量知识较量谁拥更知识谁市场竞争中拥更宰权科学技术知识更新规模速度显现出种空前趋势时便存终极绝神圣东西——惟持久优势竞争手学更更快开发商成学专家企业成学型组织企业家通智商通智慧知识创造财富智商固定变开发商必须断学
（３）创造型
开拓创新企业家质重特征合格开发商应具优秀创新精神包括强烈创新意识广泛创新力开拓思路敏锐知觉丰富想力仅创新力提高创新速度创新＋超前品牌制胜力武器企业隐患创新精神消亡
思维创新切创新精髓基石优秀开发商特学掌握现代思维技巧方法富创新价值奇思妙想企业锦添花更展宏图奄奄息企业起死回生化险夷开发商功夫学锻炼思维流畅性灵活性独创性思维速度广度深度功夫
（４）外型
入世境外开发商量进入国市场国住宅产业世界接轨遵循国际统规国际竞争环境发展开发商全球化眼光胸襟知识力善全球定位考虑企业营发展深入解国际住宅建设信息掌握市场变化趋势注重国际资源利吸收国际规划设计新理念快成长国际化早做准备
（５）道德型
品德素质开发商应具备首素质直接影响决策心理决策行优秀开发商树立道德观持续发展科学道德观
房产开发种矿产资源堆积成种物资重新组合类创造良环境面破坏生态环境面开发程中认真贯彻持续发展原限度保护环境节约资源特减少生资源浪费决污染环境代价搞掠夺性开发
（６）领袖型
领袖型指量级具超前眼光超群意志卓越组织力非战略头脑领袖型行业领导者新技术新产品新营理方式创造者
领袖型区域级国家级分国家济发展需国市场独领风骚区域级领袖时需称雄世界敢国外强手相抗衡世界级领袖
（７）健康型
健康生理心理社会环境四者谐统健康开发商事业成功基础保证心态心态宰命运成败重素健康心态战胜健康世界情绪稳定正确正确正确社会善理智控制言行情绪欲做基准心理成熟标志
２１世纪国济腾飞世纪企业核心竞争力成７种类型机糅合身融东西方理念体高素质开发商
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期标题
创建品牌房企常青八件
二会营需创新
三亲情社区——性化回
四探讨物业理四关键问题
五优秀开发商应具备七种素质
创建品牌房企常青八件
编者：房产业正粗放型竞争态势品牌竞争战略转变房产市场已进入优胜劣汰名牌制胜发展阶段品牌种形资产前提条件必须品牌附产品服务市场先导性市场竞争力相关联种附性需丰富涵支撑房产开发企业取喜成果系列问题需开发商关注：名牌名企应必备条件？支撑名牌优秀企业家应具备素质？开发商应学掌握创新思维领？
设计独特性
设计房产前期基储核心环节房产品牌运作关键阶段姿彩社会中消费者住宅需求越越性化样化种缺乏性化万金油品牌难消费者产生吸引力时没销售力
创造强劲房产品牌充分发挥建筑设计专业技术资源作走差异化生存道路前期开发设计独树帜全新思维方式寻常设计理念守正出奇超表现法模仿企业带持久竞争优势力品牌核心价值触动细分消费群体
二功前瞻性
房产城市建设重组成部分紧现代城市发展趋势房子生活方式载体应引发新生活方式出现住宅购房者性权力位财富身份符号表征满足细分群体元化需求房产功设计体现前瞻性保持延性做二十年落三五十年改造二百年成古董具观赏增值潜
房产品牌定位脱离周边济然社会环境眼前忽视长远光显性资源忽视宝贵隐性资源优秀开发商通身潜资源楼盘潜价值客户潜需求进行全方位挖掘激活形成强品牌势态达利润涌流社会进步局面
三运作连续性
塑造房产品牌座楼盘区连续成功运作长期积累历漫长成熟期认知期开发商讲品牌战略企业发展程中长期战略实现楼盘区功质量体系长期稳定顾客讲品牌消费者中心概念衡量品牌价值标准限度满足消费者欲求提高客户满意度高目标购房者品牌认知历亲身体验反复较复杂程消费者明确清晰识记住品牌性利益点达品牌忠诚实现品牌知名度美誉度飞跃
四创新持久性
品牌竞争力诸素复合中创新第位创新品牌重驱动力
品牌保险牌名牌长命牌房产业动态常做常新产业连续断创新支撑种房产创新产品会带浪高浪模仿促新产品新技术社会中迅速普新轮质化竞争创新贵持续断贵领先速度仅提高创新力加快创新速度做优新
房产竞争市场态势：企业围绕市场转市场围绕顾客转顾客围绕品牌转品牌围绕创新转掌握创新制高点开发楼盘具第性惟性先导性品牌长寿企业常青
五联盟导性
房产开发项系统工程数十家企业协作配套完成品牌运作运连锁店营模式实行品牌联盟定程序价值活动形成价值链贯穿塑造品牌全程
高明开发商联盟中挑选资质高合作伙伴实行强强联合二实施聚焦策略品牌作联盟运作中心优势资源整合体品牌联合体成员通晓品牌策略发展方充分发挥专业功塑造整体品牌做贡献三开发商始终注意发挥联盟中导作加强关联行业优势资源整合
六售服务重性
前房产供需矛盾量反映售服务维护品牌形象抓售服务重环节房产质化愈愈高情况完善良优质售服务视提升品牌重素
七居住文化性
房产业综合性强文化产业住宅种需文化底蕴特殊商品城市文化域景观重组成部分住宅品牌文化超越产品实体层抽象观念形态构成品牌灵魂品牌住宅文化具鲜明民族性域性时代性种动态发展文化
文化品牌住宅高境界开发商卖仅房子更市创造演绎种全新家居观念现代生活方式住宅精品仅消费者物质满足更带文化色彩精神享受名牌住宅魅力正植根消费者样文化认崇拜品牌住宅久衰秘密隐含品牌中文化力
八危机预见性
创建品牌程中避免会遇样样危机优秀开发商具危机意识开发企业建立套危机理机制
危机理包括三重部分：正常时期树立风险意识制定套预警方案二密切监视外环境变化注意发现造成危机素三风险出现时惊慌失措回避矛盾危机状态更信守承诺争取拥竞争手更强抵抗力危机出现转化成提升品牌造常青企业机遇
二会营需创新
会纯粹舶品世纪９０年代初香港引入目前已成房产项目必须配套硬件项目果建会项目够档次楼盘会够气派意味着开发商缺乏实力房产开发商提高项目竞争力需断建设会作社区基配套设施提供业会种物业产品物质形态复杂提供营容服务十分丰富元化开发商般性物业公司难营目前社区会处亏损状态关方面统计：深圳会约８４％亏损广州会约９０％亏损北京会约６０％亏损亏损会作项巨资产沉淀直开发商心中痛禁问：会？
产权属难确定
北京紫竹花园西洋新城万泉新新花园等项目会引发纠纷胜枚举关会产权业会说：初买房时候开发商仅说盖请里里外外说买房承诺说算骗开发商会说：然建设部规定会面积计入公摊面积建造装修会费开发商承担产权算业
北京城市部落·西山国际商务庭园项目负责北京西山会理限公司董事长王军先生告诉记者解决纠纷首先弄清会产权属问题中关键会泊品重新定位分类
营模式需创新
关会营模式王军指出开发商负责会建造装修业购买会员卡专门服务商会员提供专属服务赚取劳务收入类会完全够会员提供专私密空间仅限顶级富豪型项目
开发商建营（委托营）公休闲型会否定业专属权称业特权实现会运营社会化市场化着公原业赋予保留优先权优惠权否定部分否定业偿消费权时接纳社会市场公消费处：开发商实践诺言业失尊崇便利社会提供公休闲设施缺陷：现会开发商承诺先定义含混改易时违市场济专业化分工原旦营服务质量稳定开发商身陷商家业投诉矛盾客观加商家营风险业享受稳定服务风险
开发商租赁形式会资产独立运营商转移租赁期独立运营商专业服务水准独立法律位负盈亏济核算方式承接会运营实现生产开发项目服务流通项目分离专长进行营理独立运营商会项目进行市场定位分类例康体类休闲类娱乐类教育类等限度体现项目差缺陷：会规模局限性法实现规模营搞全独立运营商部分服务专长难施展
王军表示开发商会独立运营商间建立相互加盟运营伙伴关系楼盘会加盟会服务楼盘样避免楼盘建会画牢营方式成种高效率交叉运营模式应强调开发商会运营商间动联盟业休闲消费需求动式服务会服务半径完全超越座城市范围三亚丽江会北京某楼盘业服务墙隔邻家会
种会加盟开发商形象抢占市场号召力续服务亲力更加增强业够张业卡类型距离远等会享受优惠服务购置房产附加值进步提高会营商家获稳定客源收益
目前社区会型物业提供享性空间专属性服务然面普遍性营困境果然简单传统思维方式解决问题探索建立全新体系模式进行制度创新走出成功路
开发商独立运营商九准
根目前会营实际状况王军提出种新营模式提出独立运营商９准：
准１：独立运营商资产理营性质企业品牌认知市场结构目标客户营理超值服务等方面具全新运行机制营方
准２：ＳＦＣ（社区休闲中心）联盟坚持域化规模化营原倡导新型联盟方式：ＳＦＣ（社区休闲中心）核心辐射半径２公里范围类型社区会选择加盟性联合投资形成ＳＦＣ（社区休闲中心）联盟型会集群时消费者提供元化享性消费服务
准３：社会化原遵循开放性社会化市场化营原时兼顾专属会员特权消费
准４：品牌化发展实施品牌战略努力塑造受消费者尊重品牌
准５：专业化操作追求营服务元化例特色餐饮休闲酒店健康娱乐现代竞技职业教育商务培训高层次会展等专业化操作集合性品牌企业商家联合行动实现
准６：体验型题消费充分满足性化消费选择重视程性消费满意度快乐适应客户全面体验时代求
准７：持续性营仅重视假日济消费更强调全天候消费持续性营观点
准８：连锁化发展实施品牌连锁化发展断复制市场节约交易成时消费者享受规模济带更价值
准９：定制化服务应新济条件差异化性化网络化速度化追求服务定制化服务成现实
三亲情社区——性化回
中国房产住宅研究会办首届中国亲情住宅高峰坛２００３年１２月２０日京举行建设部顾问两院院士中国房产住宅研究会会长周干峙原国家城建总局局长邵井蛙原全国工商联副席中国民营济研究会会长保育钧中国房产住宅研究会常务副会长包宗华中国房产住宅研究会副会长兼秘书长张元端中国新闻社常务副社长兼总编辑郭招金建设部住宅房产业司副司长沈建忠民政部社团理局副局长杨岳等领导出席会议倡导亲情社区成次会议题
亲情住宅成新居住理念
尊老爱幼中华民族古美德然杂院搬单元房家庭邻里社会亲情关系逐渐淡漠购房者豪宅梦实现时发现亲情需求逐渐忽略倡导亲情住宅亲情社区成追求高品质新生活新居住理念什样社区亲情社区？建亲情社区呢？
前中国房产住宅研究会提出倡导化住宅建设亲情化社区理念求住宅建设遵循原通建设功全样化住宅更体现维系增进亲情求保证更家庭条件欢聚堂享天伦乐保证邻里间更加融洽谐保证社区理服务中具更亲情关怀求基涵盖亲情社区全部涵
中国房产住宅研究会副会长兼秘书长张元端认亲情社区种维系增进家庭亲情老年住宅普通住宅混合布置充分体现理念新型社区
研讨会北京世纪润通房产开发公司开发澳洲康强调营造文环境鼓励邻里交流促进睦邻关系社区理念成次坛研讨核心第试点项目
解决老居住问题倡导亲情住宅重点
老关心顾亲情核心解决老居住问题倡导亲情住宅重点关专家认口老龄化全社会领域特家庭结构代际关系等提出前未挑战空巢家庭逐渐增老关心老济赡养精神慰藉日益成社会普遍关注问题年北京出现专门老年度身定制老年社区位北京郊区种老年公寓商品房项目确实满足部分老需求离城区较远老女亲情交流带实际困难
澳洲康严密产品研发握市场客户细分消费需求北五环风景优美绿化隔离带附开发出中国第家亲情社区该项目背亚运村京两成熟生活区丽商圈咫尺相接交通发达适休闲居祝该公司关负责介绍澳洲康体全然功设计规划１０％青年公寓１０％乐龄公寓８０％澳洲公寓户型面积充分考虑家邻居特点满足父母成年子女分开居住等方面需求方便子女老顾
亲情意说亲情社区首先功夫营造利维系增进家庭亲情条件氛围亲情物业形态注重爱居社区核心思想北京世纪润通房产开发公司负责介绍澳洲康乐龄公寓楼外观户配套设施完全采障碍设计充分考虑老年精神需求户型设计户户保证充足阳光充分体现亲情关怀理念
造立体亲情交空间
拓展社区交空间倡导亲情住宅重点目前社区没涉社区交空间亲情物业社区规划设计中必须充分考虑交空间形成元生态空间处亲邻交流健康环保享式社区成睦邻友亲情交流台
澳洲康社区规划设计中充分考虑交空间享式社区成睦邻友亲情交流台特林木雕塑沙池绿蔚蓝水系区隔出群性动静题园区设社区图书馆餐厅等形成元生态空间处亲邻交流健康环保文特点
倡导亲情社区时代求市场期盼享受种温情传统现代文明交织完美生活业士指出亲情住宅应概念必成越越选择希更开发商规划设计员亲情住宅社区贯注热忱实现住房市场中性情化
四探讨物业理四关键问题
事房产物业理工作年笔者目睹前物业理中出现问题存足现提出许质疑探讨业界仁商榷
专业物专业行业生存受质疑
全国层面讲笔者认中国物业理诞生日起带陋胎记包揽政府化运作模式演变物业理涉治安绿化保洁家政房屋机电维修保养等项目实际货真价实科技含量高专业性强独立行业中国物业理行业现状绝数物企业规模偏花高成配置高级专业出现尴尬局面：号称专业中国物业理实专业
规模较物企业目前已尝试通成立种专业中心形式加强机电维修园林绿化谓专业中心基仅原基础变换种形式已准确说算物企业部组织结构改革实际仅企业部成立属区理处相应部门已物企业机电维修中心应属区理处机电维修部类推社会正规专业机电维修清洁卫生园林绿化专业素质扎实技术力量雄厚行业专业化程度高数物企业难项背物企业必必须市场化模式求加快提升企业专业化程度步伐
二服务观念僵化理模式陈旧
业单位班物业理员区班业班回区物班离开区回家里业真正需服务时候见物业理员保安员维修工操作层员工观整行业物企业没跳出八晚五政府化机关式落观念物企业服务员服务位
物企业产品实际提供业服务种物服务产品构成企业理服务模式技方法组合成发现奇怪现象绝数物企业没设置会产品品质进行创新升级研发部门然物企业设置类似机构没研发创新职物服务模式技方法年复年远做时俱进
想见模式技方法组合起物服务产品落社会时代发展持续满足业日益增长需求期广业维权意识治意识等日俱增情况果没成投诉热点侥幸
三新步伐迟缓认证步入误区
观国甲乙丙三级物企业公司部机构设置普遍显臃肿科学前述没家物企业设专职机构配备专业物业理服务进行产品研发创新企业理服务模式技方法进行持续提升然物行业中少企业设品质部部门没针理服务模式技方法进行研发创新职数宣科国家盛市物服务标准属社区理处进行检查考评已异化官僚化形式化传统政府化专职检查机构ＩＳＯ９００１国际质量认证年广受物企业追捧毫夸张说目前ＩＳＯ９００１国际质量认证害行业然ＩＳＯ９００１国际质量认证体系错作新兴行业物业理理服务模式技方法处动态创新探索期导入ＩＳＯ９００１国际质量认证体系需断探索创新理服务模式技方法法制化程序化ＩＳＯ９００１国际质量认证体系引入物企业造成种错觉认企业理服务行已纳入ＩＳＯ９００１国际质量认证体系已科学化规范化国际化程序化……结果扼杀物企业探索创新激情通道
四理探索滞基础研究虚浮
观物行业理研究表现出滞虚浮扎实少表面文章真正研究质少整行业理研究华实业界士普遍热衷着边际宏观热衷企业产权结构调整全国数名物企业老总变动炒沸沸扬扬居然段时期成行业流话题关系行业长足发展生死存亡物业理服务理研究特物业基础理物业理服务模式技方法研究片空白鲜提准确说物企业改制产权结构调整行业体制困惑绝行业困惑物行业紧迫重点关注行业产品品质创新关注行业身生存发展
五优秀开发商应具备七种素质
房产业较成功品牌企业背总名群作极具凝聚力优秀企业家支撑批具特殊素质现代理者德兼备营专家优秀开发领导约分７种类型：
（１）复合型
房产开发门学科产业项复杂系统工程需开发商成复合型：具通性知识结构掌握两门专业知识广博知识面工作实践表现出优秀领导素质具正确分析判断善抓住市场机遇力善市场手段整合资源解决复杂问题力知善调动员工积极性力尤具坚韧承受力应付逆境力
（２）学型
知识济时代企业间较量知识较量谁拥更知识谁市场竞争中拥更宰权科学技术知识更新规模速度显现出种空前趋势时便存终极绝神圣东西——惟持久优势竞争手学更更快开发商成学专家企业成学型组织企业家通智商通智慧知识创造财富智商固定变开发商必须断学
（３）创造型
开拓创新企业家质重特征合格开发商应具优秀创新精神包括强烈创新意识广泛创新力开拓思路敏锐知觉丰富想力仅创新力提高创新速度创新＋超前品牌制胜力武器企业隐患创新精神消亡
思维创新切创新精髓基石优秀开发商特学掌握现代思维技巧方法富创新价值奇思妙想企业锦添花更展宏图奄奄息企业起死回生化险夷开发商功夫学锻炼思维流畅性灵活性独创性思维速度广度深度功夫
（４）外型
入世境外开发商量进入国市场国住宅产业世界接轨遵循国际统规国际竞争环境发展开发商全球化眼光胸襟知识力善全球定位考虑企业营发展深入解国际住宅建设信息掌握市场变化趋势注重国际资源利吸收国际规划设计新理念快成长国际化早做准备
（５）道德型
品德素质开发商应具备首素质直接影响决策心理决策行优秀开发商树立道德观持续发展科学道德观
房产开发种矿产资源堆积成种物资重新组合类创造良环境面破坏生态环境面开发程中认真贯彻持续发展原限度保护环境节约资源特减少生资源浪费决污染环境代价搞掠夺性开发
（６）领袖型
领袖型指量级具超前眼光超群意志卓越组织力非战略头脑领袖型行业领导者新技术新产品新营理方式创造者
领袖型区域级国家级分国家济发展需国市场独领风骚区域级领袖时需称雄世界敢国外强手相抗衡世界级领袖
（７）健康型
健康生理心理社会环境四者谐统健康开发商事业成功基础保证心态心态宰命运成败重素健康心态战胜健康世界情绪稳定正确正确正确社会善理智控制言行情绪欲做基准心理成熟标志
２１世纪国济腾飞世纪企业核心竞争力成７种类型机糅合身融东西方理念体高素质开发商
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