房 产 基 础 知 识
什房产？
房产指土建筑物固着土建筑物分离部分附带种权益 房产特点位置固定性移动性济学称动产三种存形态：土 建筑物房合
什房产产权？
房产产权房产动产作种重特殊财产形成物权国家法律房产享直接理支配享受利益排干涉权利包括房产权房产物权房产产权具绝性排性
中华民国土理法中华民国物权法相关规定房产产权终身土属国家拥土权没权房产建设国土谓少年产权实际指土权
什进行房产权登记
房产权登记房产产权理行政手段政府健全法制加强房产理法确认房产权利法定手续房产权登记三方面作：
⑴产权确认确认房产权属状态
⑵保障权利合法权益
⑶加强房产理通房产权登记房产交易状况进行理监督
房屋权证作：
房屋权证国家法保护房屋权合法证具法律效力证件民政府房产行政机关核发部门单位均权制作发放发放权证律效建设部关加强〈房屋权证〉发放理工作通知中规定房屋权必须法房屋房产行政机关申请登记领取房屋权证证理房产证出售出租房屋证申请房屋翻改扩建证申请办理房屋继承析产分割赠交换调拨等产权转移手续证办理抵押手续证办理拆迁安置补偿手续理部门办理关手续时涉房屋权证属均应房屋权证作确认证件证件代
什房屋权证？
指县级房产理部门房屋权核发权持份权利证书
房屋权证房屋权证附件般县级房产理部门房屋权核发权持份权利证书证明房屋属房屋产权登记机关颁发两者两权利法定证房屋权利推举持证收执房屋权证余执房屋权证书份房屋权证书房屋权证书具等效力房屋般分：份两种谓份指房屋房屋份额房屋分享权利承担义务指房屋房屋分享权利承担义务房屋权保障权利法律拥房屋相关义务权利房屋
房产投资特点：
（） 位置固定性移动性
（二） 长期性
（三） 影响素样性
（四） 投资量性
（五） 保值增值性
（六） 行业相关性
土级开发：
指政府授权委托企业定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通五通七通建设条件(熟)熟进行偿出转程 （房产开发商土盖房子属二级开发）
土级市场：
土权偿划拨偿转变（土出）交易中出方土者民政府受方土者现开发商居根国土偿制度国家通招标拍卖挂牌方式出土权形成市场土级市场
土二级市场土权作商品进入市场市场流转交易活动包括土权转租赁抵押等
土途分类：
根城市分类规划建设标准规定城市分九类：
1 居住
2 公设施（含商业）
3 工业
4 仓储
5 外交通
6 道路广场
7 市政公设施
8 绿化
9 特殊
房屋途分类：
房屋功分成列类：
1 居住途房屋
2 工业途房屋
3 商业途房屋
4 文体娱乐设施
5 政府公设施
6 功建筑（综合楼宇城市综合体）
什商品房？
商品房指市场济条件具营资格房产开发公司(包括外商投资企业)通出方式取土权营住宅均市场价出售中国长期住房体制实行供制商品房80年代中国出现价格成税金利润代收费段层次质量材料差价等组成外法律角度分析商品房指法律法规关规定市场交易受政府政策限制类商品房屋包括新建商品房二手房（存量房）等商品房根销售象分外销商品房销商品房两种
商品房特指政府关部门批准房产开发营公司开发建成市场出售出租房屋包括住宅商业房建筑物建参建委托建造住宅建筑物属商品房范围
商品房指开发商开发建设供销售房屋办产权证国土证定价格出售产权房
销商品房：
指房产开发企业通实行土权出形式政府计划部门审批建成境范围（目前包括香港澳门特行政区台湾）出售住宅商业房建筑物
外销商品房：
指房产开发企业政府外资工作部门规定通实行土批租形式 报政府计划部门列入正式项目计划建成境外出租住宅商业房建筑物
进步简化交易手续刺激住房消费总量控制合理稳原北京市政府1999年11月发文规定花园式住宅部队住房市政府制定租金标准出租公住房（廉租房）外普通销商品房侨汇房济适住房职工已购公住房动迁房职工住宅划拨土住房交易统销商品住房交易销售象中国境公民法组织改革开放赴境外中国公民2002年9月1日北京市取消外销商品房区市场济条件推市场买卖交易房屋应该种商品
商品房价格构成包括：
1 土权取费
2 住宅开发成
3 住宅开发期间费
4 利润
5 税金
列费计入商品住宅成：
1开发营单位办公房营业房等应分摊种费
2企业赞助捐赠支出种开发营关费
3种赔偿金违约金滞纳金罚款
4国家规定列入成费支出
商品房升值素包括：
1 交通情况
2 周边环境
3 物业理
4 社区背景
5 配套设施
6 房屋品质
7 期房合约
8 济周期
房产开发商资质：
房产开发企业资质理规定城市房产开发企业应申请核定企业资质等级持建筑部门颁发房产开发企业资质等级证书房产开发企业资质理规定中房产开发企业资质划分五等级中二三四级企业事城市房产开发业务五级企业区事村镇房产开发营审查开发商资格仅形式关证件否齐全应实质审查开发商相应开发资格慎重起见建议购房者量选择评级二级企业房产开发商
什预售许证？
商品房预售许证市县房产行政部门核发意开发商进行商品房预售惟合法证容：预售许证号销售单位名称项目名称预售建筑面积房屋坐落位置(含幢号)房屋性质发证机关发证日期等
商品房预售条件：
根国家关规定商品房预售应符合条件
()已交付全部土权出金取土权证书
(二)持建设工程规划许证施工许证
(三)提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
(四)层建筑已完成体结构三分
(五)高层建筑已完成面体工程
商品房现售条件：
根国家关规定商品房现售应符合条件：
()现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
(二)取土权证书者土批准文件
(三)持建设工程规划许证施工许证
(四)已通竣工验收
(五)拆迁安置已落实
(六)供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
(七)物业理方案已落实
商品房买卖合容包括：
根关法律规定商品房买卖合应明确容：
()事名称者姓名住
(二)商品房基状况
(三)商品房销售方式
(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
(五)交付条件日期
(六)装饰设备标准承诺
(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
(八)公配套建筑产权属
(九)面积差异处理方式
(十)办理产权登记关事宜
(十)解决争议方法
(十二)违约责
(十三)双方约定事项
什房产转？
房产转(real estate transfer)指合法拥土权土建筑物附(引)着物权然法组织通买卖交换赠房产转移法律行
房产转包括列方式：
（）买卖
（二）交换
（三）赠
（四）房产抵债
（五）房产作价出资者作合作条件成立企业法房产权属转移
（六）企业兼者合房产权属转移
（七）法律法规规章许方式
什房产抵押？
房产抵押指债务者第三转移房产占作债权担保债务履行债务时债权法享拍卖该房产优先受偿房产抵押伴着中国土权制度改革房产业发展产生种房产利方式融资风险种防范措施房产价值巨作债权担保标物债权实现甚利
着中国项济建设发展尤房产业发展房产抵押已越越债权（银行等金融机构）运作债权担保形式债权基房产抵押享权利称房产抵押权房产抵押权具物权性价值权性两基性质
房产抵押种具担保性质融资行房产抵押标物合法取房产已取权土具体说包括四种形式：
土权抵押土权设定抵押必须政府偿出方式取现尚未建造房屋土权行政划拨方式取土权单独设定抵押权
二 建程抵押指房屋建筑程权利房屋建设期间建房屋土权全部部分设定抵押作贷款银行收回贷款履行担保行
三 预购商品房期权抵押指商品房预购已付清房款部分付清房款预购商品房期权设定抵押取购房贷款担保形式
四 现房抵押指获权房屋占范围土权设定抵押
什土权出？
国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行谓出指次性收取定年限价款国法律规定土权出高年限居住70年商旅娱乐40年50年
出土权高年限法律规定次签约出土权高年限土权年限届满时土者申请续期具体出方受方签订合时确定高法律规定高年限
（1）居住70 年
（2）工业50年
（3）教育科技文化卫生体育50年
（4）商业旅游娱乐40年
（5）综合者50年
国土权出方式三种：拍卖招标协议
1．拍卖出
拍卖出指指定时间点利公开场合政府代表者持拍卖土权土公开价竞报价高者原确定土权受种方式拍卖出方式引进竞争机制排干扰政府获高收益较幅度增加财政收入种方式适投资环境盈利竞争性强商业金融业旅游业娱乐业特中城市黄金段
2．招标出
招标出指规定期限符合受条件单位者（受方）根出方提出条件密封书面投标形式竞报某块权招标组开标评标择优确定中标者投标容招标组确定仅规定出标价规定出标价提出规划设计方案开标评标决标须公证机关公证招标出方式适型关键性发展计划投资项目
3．协议出
协议出指土权意受直接国土代表提出偿土愿国土代表意受进行谈判切磋协商出土关事宜种出方式适工业项目市政公益事业项目非盈利项目政府调整济结构实施产业政策需予扶持优惠项目采取方式出土权出金低国家规定确定低价协议方式出土权没引入竞争机制具公开性素较种方式加必限制免造成公竞争权谋私国资产流失
什五证两书？词条图册更图册
五证指：
国土证
二建设规划许证
三建设工程规划许证
四建设工程施工许证(建设工程开工证)
五商品房销售(预售)许证
房产商预售商品房时应具备五证中建设规划许证建设工程规划许证市规划委员会核发建筑工程施工许证市建委核发国土证商品房销售（预售）许证市国土资源房屋理局核发
五证中重国土证商品房销售(预售)许证两者表明购房屋属合法交易范畴商品房销售(预售)许证预售范围项目销售楼盘购房者务必清购买楼层否预售范围
般购房者购房时需 国土证预售许证两证行般情况果开发商未取建设规划许证建设工程规划许证国土证挂牌出土先取国土证未取述两规划许证施工许证预售许证开发商取预售许证证明该项目规划工程土等方面通政府批准具备开发商品房进入市场交易资格根北京市商品房交易相关法规规定开发商具备预售许证客户签署正式 预售契约
两书指：
住宅质量保证书住宅说明书两书作商品房买卖合补充约定房产开发企业商品房交付时购房提供商品住宅承担质量责法律文件保证文件住宅质量保证书房产开发企业售商品房承担质量责法律文件中应列明工程质量监督单位核验质量等级保修范围保修期保修单位等容住宅说明书应住宅结构性部位(部件)类型性标准等作出说明提出注意事项
什现房？
现房指消费者购买时具备买入住商品房开发商已办妥售房屋产证商品房消费者签订商品房买卖合立办理入住取产权证 拥房产证土证称现房
什期房？
惯建尚未完成建设交付房屋称期房指开发商取商品房预售许证开始取房产权证（产证）止期间商品房称期房消费者阶段购买商品房时应签预售合
什总面图？
称总体布置图般规定例绘制表示建筑物构筑物方位间距道路网绿化竖布置基界情况等图指北针 风玫瑰图
建筑总面图表明新建房屋基础关范围总体布置反映新建拟建原拆房屋构筑物等位置室外场道路绿化等布置形貌标高等原环境关系邻界情况等 建筑总面图房屋设施施工定位土方施工绘制水暖电等线总面图施工总面图
建筑层高分类：
中国民建筑设计通（GB 50352—2005）住宅建筑层数划分：
(1)低层建筑：13层
(2)层建筑：46层
(3)中高层建筑：79层
(4)高层建筑：10层高度超24m建筑
(5)超高层建筑：l00m建筑物
什跃层住宅？
谓跃层指住宅占两层楼面卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房分层布置层间交通通公楼梯采户独楼梯连接跃层住宅套住宅占两楼层部楼梯联系层般首层安排起居厨房餐厅卫生间间卧室二层安排卧室书房卫生间等
跃层住宅特点：住宅占两层楼卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房分层布置层间交通通公楼梯采户独楼梯联接
跃层式住宅优点：户较采光面通风较户居住面积辅助面积较布局紧凑功明确相互干扰较高层建筑中两层设电梯台缩电梯公台面积提高空间效率
什复式住宅？
复式住宅受跃层式住宅设计构思启发建造户占两层实际层高较高层楼中增建12米夹层两层合计层高低跃层式住宅（复式设计33米般跃层式56米）复式住宅层供起居炊事进餐洗浴等层供休息睡眠户设处墙式壁柜楼梯中间楼板层板层厨房高2米层贮藏高12米层直接作卧室床面坐起法直立
复式楼跃式楼区：
跃式楼两层层高楼梯二层复式楼区没楼直通二楼顶互通空间
复式楼错层区：
错层标准单层建筑（层高28米）层高跃式复式夹层（阁楼）层高低通部分功分区面顶面抬高十公分然做步台阶连接达丰富空间形式效果
什住宅层高净高？
层高指住宅高度层单位计量层板面楼板面层楼板面间距离净高指层高减楼板厚度净值
什容积率？
容积率指区总建筑面积面积率
容积率总建筑面积÷规划面积
发展商说容积率决定价成房屋中占例住户说容积率直接涉居住舒适度良居住区高层住宅容积率应超5层住宅应超2绿率应低30受土成限制项目做
建筑物层高超8米计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率越高居民舒适度越低反舒适度越高
绿率绿率较高容积率较低建筑密度般较低发展商回收资金面积越少住户越舒服容积率绿率两率决定项目居住需求角度纯粹赚钱角度设计社区容积率般政府规定根城市特点差现行城市规划法规体系编制类居住控制性详细规划般言容积率分 ：
独立墅02~05
联排墅04~07
6层层住宅08~12
11层高层住宅15~20
18层高层住宅18~25
19层住宅24~45
住宅区容积率10非普通住宅
容积率更加准确衡量价水购买土权目土进行开发建设房屋容积率存客观合理值般情况提高容积率提高土利效益建筑容量增会带建筑环境劣化降低舒适度做济效益社会效益环境效益相协调城市规划中容积率存客观合理值
什绿化率？
绿化率指：项目规划建设范围绿化面积规划建设面积绿化率开发商宣传楼盘绿化时概念没法律法规法律法规中明确规定衡量楼盘绿化状况国家标准绿率绿率指区范围类绿总区率包括公绿宅旁绿配套公建属绿道路绿等计算绿化率严格
计算公式：
绿率绿面积土面积
绿率指居住区范围类绿包括公绿宅旁绿配套公建属绿道路绿等公绿占面积百分雕塑水池亭榭等绿化品建筑视绿
绿化率准确规范词准确提法应绿化覆盖率绿化覆盖率指绿化垂直投影面积区率相言较宽泛致长草方算作绿化绿化覆盖率般绿率高
什建筑密度？
指建筑物覆盖率具体指项目范围建筑基底总面积规划建设面积（％）反映出定范围空率建筑密集程度
建筑密度建筑首层面积规划面积
块10000方米中建筑占3000方米块建筑密度30001000030 建筑密度般会超4050中需留出部分面积作道路绿化广场停车场等
建筑密度建筑容积率考量象相建筑块建筑密度考量象建筑物占面积建筑容积率考量象建筑物空间
什七通？
七通指土(生)通级开发达具备水雨污水电力暖气电信道路通场整条件二级开发商进场迅速开发建设包括：通水通排水通电通讯通路通燃气通热力场整
七通三通区：
1三通（水通电通路通场整）施工时设施建设材施工维护具时性七通区永久配套设施建设材施工维护必须符合国家相关验收标准具永久性
2三通建设单位施工单位针现场施工需根施工组织设计进行施工部署七通根整区生活工作需求城市规划设计院进行区配套设施建设设计
3三通工程建设阶段施工准备七通工程建设期阶段区配套设施建设实施阶段
4完成三通完成施工准备工程建设施工队伍进场进入正常施工完成七通完成区配套设施建设区交付住户入住进行正常工作生活
双路供电：
双路供电指负载两电源供电两电源间切换中电源失电情况投切电源供电需双回路投切开关
什生熟？
生指未开发农荒城区附需拆迁建筑物土市政拆迁费开发者承担说毛出
熟指征拆迁市政基础设施投入达七通直接建设土专指周边相关配套已完全位已历次开发具相成熟度块
什楼面价？
1楼面价简单意思单位建筑面积均分摊土价格 楼面价房价组成部分建造成开发利润相关税费等构成商品房市场价值
2楼面价计算公式：
楼面价＝土总价÷规划建筑面积 ＝土单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土面积×容积率
容积率规划建筑总面积÷土面积
例：某拍卖宗200922号土面积13145方米容积率32建筑密度≤25绿率≥25建筑高度≤80米成交价463亿元
楼面价463000000（13145*32）11007元方
3楼面价面基准价相楼面价具理解容易操作简便易应更新方便等特点政府开发商乐接受计价方式
什日间距？
日间距房屋建筑学名词
日间距指前两排南房屋间保证排房屋冬日底层获低时满窗日保持间隔距离
日间距计算方法：房屋长边阳阳正南正午太阳排房屋底层窗台进行计算
日间距系数DH日间距应：D(HH1)tanh
公式中：
D—房屋间距
H—前幢房屋檐口面高度
H1—幢房屋窗台面高度
什变频供水？
高层供水方法顶层设置水箱水抽水箱里储存住户水箱里水种方法水储存保证水质前爱住高层现高层供水采水泵加压楼（室）安装水泵市政供水压力足够楼层（通常6层）采市政水部分通水泵加压供水种方法避免水污染变质较受家欢迎
变频供水突出特点节降低设备损耗延长设备寿命减少水质二次污染安全性高等特点高层户尤重
什住宅进深？
住宅进深建筑学指间独立房室幢居住建筑前墙皮墙皮间实际长度保证建成住宅具良然采光通风条件住宅进深设计定求目前国量城镇住宅房间进深般限定5米左右意扩住宅高度（层高）宽度（开间）确定肖前指提设计住宅进深住房成狭长型距离门窗较远室空间然光线足进深住宅效节约
什住宅开间？
住宅设计中住宅宽度指间房屋面墙定位轴线面墙定位轴线间实际距离然间宽度言称开间住宅开间住宅设计严格规定根住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑开间常采列参数：21米24米27米30米33米36米39米 42米 规定较开间尺度缩短楼板空间跨度增强住宅结构整体性稳定性抗震性
什率？
率房产市场约定俗成参考指标面积建筑面积百分数表示率反映出商品房面积具定参考性
高层塔楼房屋率72－75高层板楼房屋率78－80层住宅房屋率85左右
国家现行政策住房率指导性规定求高层建筑率低70层建筑率低75见国家没住房率起点定高专业士认7080率较合理率应该合理限度越高越般认率越高公摊面积越少相单位价格更低
房屋价值套面积外配套公建区环境服务设施等相关联真正高档物业省略豪华堂会走廊必须设计宽点够档次公空间品质提升设计期理二定面积空间作代价
什框架结构？
框架结构指梁柱刚接者铰接相连接成构成承重体系结构梁柱组成框架抵抗适程中出现水荷载竖荷载采结构房屋墙体承重仅起围护分隔作般预制加气混凝土膨胀珍珠岩空心砖孔砖浮石蛭石陶烂等轻质板材等材料砌筑装配成
框架建筑优点：空间分隔灵活重轻利抗震节省材料具较灵活配合建筑面布置优点利安排需较空间建筑结构框架结构梁柱构件易标准化定型化便采装配整体式结构缩短施工工期
什剪力墙？
剪力墙(shear wall)称抗风墙抗震墙结构墙房屋构筑物中承受风荷载震作引起水荷载墙体防止结构剪切破坏
剪力墙结构材料分钢筋混凝土剪力墙钢板剪力墙型钢混凝土剪力墙配筋砌块剪力墙中钢筋混凝土剪力墙常
剪力墙结构钢筋混凝土墙板代框架结构中梁柱承担类荷载引起力效控制结构水力钢筋混凝土墙板承受竖水力刚度空间整体性房间外露梁柱楞角便室布置方便剪力墙结构形式高层住宅采广泛种结构形式
什框架剪力墙结构？
框架剪力墙结构称框剪结构种结构框架结构中布置定数量剪力墙构成灵活空间满足建筑功求样足够剪力墙相刚度框剪结构受力特点框架剪力墙结构两种抗侧力结构组成新受力形式框架纯框架结构中框架剪力墙框剪结构中剪力墙结构中剪力墙
什红线？
红线：类建筑工程项目权属范围边界线
建筑红线相红线词义明显宽泛属红线施工受外界影响（噪音粉尘方面污染外）
什抗力？
抗力项免责条款指买卖合签订合事失疏忽发生合事法预见法预防法避免法控制事件致履行期履行合发生意外事件方免履行合责者推迟履行合国民法通民法通指预见避免克服客观情况
抗力包括种情形：
（1）然灾害台风洪水冰雹
（2）政府行征收征
（3）社会异常事件罢工骚乱
什电子巡更？
种通先进移动动识技术巡逻员巡更巡检工作中时间`点情况动准确记录种巡逻员巡更巡检工作进行科学化规范化理全新产品治安理中防技防种效科学整合理方案
电子巡更系统设定程序路径巡更开关读卡器保安员够预定序安全防范区域巡视站进行巡逻时保障保安员楼安全
什LowE玻璃？
LowE玻璃称低辐射玻璃玻璃表面镀层金属化合物组成膜系产品镀膜层具见光高透中远红外线高反射特性普通玻璃传统建筑镀膜玻璃相具优异隔热效果良透光性特点：
优异热性
外门窗玻璃热损失建筑物耗部分占建筑物耗50关研究资料表明玻璃表面传热辐射占58意味着改变玻璃性减少热损失效方法抑制表面辐射普通浮法玻璃辐射率高达084镀层银基础低辐射薄膜辐射率降015LowE玻璃制造建筑物门窗降低辐射造成室热室传递达理想节效果 室热量损失降低带显著效益环保寒冷季节建筑物采暖造成CO2SO2等害气体排放重污染源果LowE玻璃热损失降低幅减少采暖消耗燃料减少害气体排放
二良光学性
LowE玻璃太阳光中见光高透射达80反射低传统镀膜玻璃相光学性改观室外观外观更透明清晰保证建筑物良采光避免面积玻璃幕墙中空玻璃门窗光反射造成光污染现象营造出更柔舒适光环境
什三防门？
三防门民间说防火防盗防噪音入户门实质官方认木质防火门普通木质防火门（例：公部份道门机防门楼梯门井门）着相互质区外型结构锁具应木质防盗门原理造型选防火材料高科技防火板材料相提高该木质防火门防盗隔音等性名
防盗门基功门体够防撬般手工工具15分钟撬开门锁够防钻定科技含量
二 防火门体金属制成火灾时定时间够防止明火烟气扩散防止火灾蔓延
三 防寒门体保温材料安装三防门装普通门
住房贷款包括种？
目前北京市住房贷款三种：
（ 1）住房资金理部门利集住房公积金委托银行发放政策性住房担保委托贷款通常称公积金贷款：
（2）商业银行利信贷资金发放商业性住房贷款：
（3）组合贷款资金理部门运政策性住房资金商业银行利信贷资金款发放贷款政策性贷款商业性贷款组合总称
购买商品房时需交纳税费？
1． 合印花税：总房价05‰
2．律师费：银行聘请揭律师收取
3．保险费：财险保险费总房款 × 年费率 × 年限系数
4．公证费：般200元400元公证处收费标准
5．公部位设备维修基金：总房价2
6．契税：普通住宅总房价款15缴纳墅度假村建筑方米价格超年度商品住房均价格倍（现9432元M 2 ）高档住宅总房价款3缴纳
7．房屋权证工费：4元
8．房屋权证印花贴税：件5元
9．房屋权证测绘图表费：套100元
注：费相关部门终收取费标准准
什印花税？
济活动中签立种合产权转移书营业帐簿权利许证等应税证文件象征税印花税纳税规定应税例定额行购买粘贴印花税票完成纳税义务
印花税济活动济交中书立领受应税济证征收种税具特点：
1兼证税行税性质
2征收范围广泛
3税收负担较轻
4纳税行完成纳税义务
现行印花税采例税率定额税率两种税率
例税率四档千分1万分5万分3万分05
适定额税率权利许证营业账簿税目中账簿单位税额均件伍元
什契税？
契税权发生转移变动动产征税象产权承受征收种财产税应缴税范围包括：土权出售赠交换房屋买卖房屋赠房屋交换等契税土房屋权属转移时承受者征收种税收现行中华民国契税暂行条例1997年10月1日起施行中国境取土房屋权属企业应法缴纳契税契税契约征收税属财产转移税财产承受缴纳
根国家规定房屋买卖国家缴纳契税征收标准：普通住宅15高档住宅3全部买方承担 方规定住房须时满足3条件认定普通住房3条件：住宅区建筑容积率10(含)单套建筑面积140(含)方米实际成交价低级土住房均交易价格12倍
公区域明费谁负担？
公区域明般指楼房堂电梯间楼梯间公走廊等部位明产生明费应该受益负担
高层住宅首层住户否交纳电梯运行维护费？
应该交纳电梯运行维护费原三：
1财产权关系电梯属楼全体产权财产维护理费应全体产权负担
2电梯服务特点电梯服务属公性服务公性服务具非排性非竞争性特点排斥电梯电梯运行费会某坐减少
3实际操作讲果首层住户交电梯费会引起系列连锁反映2层3层住户会电梯拒绝交纳电梯费甚更高楼层住户交纳电梯费结果电梯费交纳电梯法运行
现行种供暖方式价格少？
1市热力集团供应供暖价格建筑方米采暖季24元
2燃煤锅炉（直供方式）供应民供暖价格建筑方米采暖季165元
3燃煤锅炉（间供方式）供应民供暖价格建筑方米采暖季19元
4燃油（柴油）燃气（天然气煤气）电锅炉供应供暖价格建筑方米采暖季30元
计算面积：
1住宅建筑标准层层高49米 (27米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算住宅建筑层高76米（27米×2+22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
2办公建筑标准层层高55米(33米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算办公建筑层高88米（33米×2+22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
3普通商业建筑标准层层高61米 (39米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算普通商业建筑层高10米（39米×2＋22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
4计算含阳台建筑容积率指标时阳台部分建筑面积计算值水投影面积计算
住宅面积包括：
总建筑面积：房屋层面积总
二套建筑面积：套面积 + 套墙体面积 + 阳台建筑面积
三住宅面积：住宅分户门墙柱等结构部位占面积外全部供净面积总包括卧室厅厨房壁橱阳台室走道室楼梯等
四整栋建筑物公建筑面积：整栋建筑物面积套套面积已作独立空间销售出租室车库防工程等建筑面积
五公建筑面积分摊系数：整栋楼公建筑面积 整栋楼套套建筑面
六销售面积：购房者购买套建筑面积分摊公面积
七建筑面系数： 面积 销售面积
建筑面积：
建筑面积产名词实面积实率计算直接关系指建筑物长度宽度外包尺寸积层数应国家区定义量度标准未必致建筑面积般面积建筑面积建设工程领域重技术济指标国家宏观调控重指标
商品房建筑面积建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权建筑面积部分产权套建筑面积套房屋面积套墙体面积套阳台面积部分组成套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
商品房销售面积＝套建筑面积＋分摊公建筑面积
套建筑面积计算公：套建筑面积套面积＋套墙体面积＋阳台建筑面积
销售房屋果套面积计算业开发商定利素业说套面积销售方式较直观较透明较操作点数学常识计算差太建筑面积计算较复杂需专业员做事情说果产生怀疑者问题纠纷时候需花费精力发展商说必业解释太面积差异产生原减少双方误会避免面积纠纷产生投诉说种计算方式双方利效保护购房者利益避免开发商计算公面积增加利润
业讲套面积房间面积包括墙体面积假套面积算话业知里着尺子量发现面积会发生新纠纷套面积般消费者者着尺准确算出关键委托专门部门准确测量面积
套面积墙体面积：
套面积：指套项功空间面积般包括卧室起居室(厅)厨房卫生间餐厅厅道储藏室壁柜等套面积住宅设计中技术济指标国家关规定计算套面积时跃层住宅中套楼梯然层数面积总计入面积烟囱通风道道井等计入面积室面积结构墙体表面尺寸计算 商品房套空间周围维护承重墙体分墙体非墙体墙体指商品房套间分隔墙套公建筑空间间分隔外墙(包括山墙)墙体水投影面积半计入套墙体面积非墙水投影全部计套建筑面积
国家规定分摊公建筑面积包括？
堂公门厅走廊道公厕电（楼）梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道道井消防控制室水泵房水箱间冷冻机房消防通道变（配）电室煤气调压室卫星电视接收机房空调机房热水锅炉房电梯工休息室值班警卫室物业理房等功该建筑服务专设备房
二套公建筑空间间分隔墙外墙（包括山墙）墙体面积水投影面积半
三幢房屋服务物业理房幢房屋分摊
订金定金区
法律中两者区明显：
定金指付款担保买卖关系中买方签订合付卖方部分款项作付款担保果买方履行合卖方退定金果卖方合履行供货义务定金便折货款果卖方没合履行供货义务应承担双倍返定金责总言定金担保意法律中语
订金般视预付款认定种履约保证种保证单方付方形成约束付方收受方保证收受方违约退回原订金双倍返付方违约收受方会种种理订金抵作赔偿金违约金予退
法律中存着定金罚订金适该罚
总说法律中般采定金准确效
什违约金？
违约金指事约定者法律直接规定方事违约应方支付金钱违约金标物金钱事约定违约金标物金钱外财产违约金具担保债务履行功效具惩罚违约补偿错方事受损失效果国家作合担保措施国家作违反合责承担方式
债权债务完全履行适履行债务时必须约定付方定数额金钱违约金合救济方式种违约种济制裁违约金设立保证债履行方没遭受财产损失法律合规定付违约金违约金标准法定双方合中书面约定违约金两种：
惩罚性违约金作全惩罚果方违约遭受财产损失违约方支付违约金外应行赔偿方损失
二 补偿性违约金合方事方违约遭受财产损失种预先估计付违约金免违约方赔偿方遭受财产损失责损失违约金补偿
什物业理？
物业理（property management）受物业委托物业理委托合物业房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目进行维护修缮整治物业提供综合性偿服务
根国家发展改革委员会建设部联合发布物业服务收费理办法规定物业服务成者物业服务支出构成应包括部分：
1理员工资社会保险规定提取福利费等
2物业公部位设施设备日常运行维护费
3物业理区域清洁卫生费
4物业理区域绿化养护费
5物业理区域秩序维护费
6办公费
7物业理企业固定资产折旧
8物业公部位设施设备公众责保险费
9业意费
什济适住房？
济适住房指已列入国家计划城市政府组织房产开发企业者集资建房单位建造微利价城镇中低收入家庭出售住房 具社会保障性质商品住宅具济性适性特点济性指住房价格相期市场价格说适中适合中等低收入家庭负担力适性指房屋建筑标准削减降低达定效果许国家样济适房国家低收入群解决住房问题做出政策性安排种出租住宅政策称廉租房
济适房限价房区：
济适房指具社会保障性质商品住宅具济性适 性特点济性指住宅价格相市场价格较适中够适应中低收入家庭承受力适性指住房设计建筑标准强调住房效果非建筑标准 济适房国家解决中低收家庭住房问题修建普通住房类住宅减免工程报建中部分费成略低普通商品房称济适房现购买济适房需年收入等6万家庭户口购买
限价房国家硬性指示死价格开发商没权利更改简单理解限房价限价两限商品房价格济适房高前者6750者2650
限价房作政府定时期调控房产市场调节住房供需矛盾效手段政府成立全资国公司负责建设销售价格实行政府定价定价原周边类商品住房低2025确定销售价格预售时社会公布公布价格应该限价房楼盘高价购买限价房应购房合备案5年方市交易济适房属政策性住房购房拥限产权济适房购买合备案日起满5年直接市交易购房种原确需转济适房住房储备机构届时类济适房价格进行回购
济适房商品房区：
获土方式济适房建设实行行政划拨免交土出金商品房采出方式须交纳土出金
成结构
租售政策济适房售租商品房受限制
购买条件象济适房享受政府优惠购买象特定供城镇中低收入家庭实行申请审批制度商品房购买象条件受限制
价格政策济适房出售实行政府指导价擅提价出售商品房出售价格完全市场决定居民购买济适房产权房屋产权分四部分：权占权处置权收益权商品房相济适房产权收益权商品房市出售收益全部
建筑结构类型包括：
建筑物结构类型分砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构四类
1砖木结构：
砖墙砖柱木屋架作承重结构建筑数农村屋舍庙宇等种结构建造简单材料容易准备费较低
2砖混结构：
砖墙砖柱钢筋混凝土楼板屋顶承重构件作承重结构建筑目前住宅建设中建造量采普遍结构类型
3钢筋混凝土结构
承重构件包括梁板柱全部采钢筋混凝土结构类结构类型型公建筑工业建筑高层住宅
钢筋混凝土建筑里框架结构框架—剪力墙结构框—筒结构等目前25—30层左右高层住宅通常采框架—剪力墙结构
4钢结构
承重构件全部采钢材制作重轻建超高摩天楼制成跨度高净高空间特适合型公建筑
什震级？
震级指震震仪测定次震活动释放量少确定中国目前震级标准国际通里氏分级表分9等级实际测量中震级根震仪震波作记录计算出震愈震级数字愈震级差级通震释放量约差32倍
震震级分类情况：
弱 震：震级3 级震
感震：震级等3级等⒋5级震
中 强 震：震级⒋5级6级震
强 震：震级等6 级震中震级等8 级称巨震
什烈度？
震烈度表示面房屋等建筑物遭受震影响破坏程度震发生区受震影响破坏程度震烈度判断烈度根感觉家具物品振动情况房屋建筑物受破坏程度面出现破坏现象等
烈度震级区：
震烈度震震级严格区互相混淆 震级代表震身强弱震源发出震波量决定次震应数值烈度次震中异受着种然条件影响震级相震说果震源越浅震中距越短烈度般越高样质构造否稳定土壤结构否坚实房屋构筑物否坚固耐震烈度高低着直接关系
屋顶花园：
类建筑物构筑物桥梁(立交桥)等顶部阳台天台露台进行园林绿化种植草木花卉作物形成景观屋顶花园降温隔热效果优良美化环境净化空气改善局部气候丰富城市俯仰景观补偿建筑物占绿化面提高城市绿化覆盖率种值力推广屋面形式屋顶花园功业提供环境优美休息娱乐场屋顶花园形式应该精力求精美轻松愉悦感受
国外20世纪60年代相继建造类规模屋顶花园屋顶绿化工程美国华盛顿水门饭店屋顶花园美国标准石油公司屋顶花园英国爱尔兰寿中心屋顶花园加温哥华凯泽资源楼屋顶花园日志社女子学图书馆屋顶花园等建筑设计统建屋顶花园数型公建筑居住建筑屋顶天台天空展开国香港深圳广州海长沙重庆成等城市相继屋顶进行开发
什公维修基金？
公维修基金指住宅楼房公部位设施设备维修养护基金单位售卖公房公维修基金售房单位购房职工筹集权购房售出住宅楼房公部位设施设备维修养护
法规规定部位指住宅体承重结构部位(包括基础外承重墙体柱梁楼板屋顶等)户外墙面门厅楼梯间走廊通道等
维修基金物业保修期满部位设备设施中修更新改造转房屋权时结余维修基金予退房屋权时户
什商品房公维修基金？
商品房公维修基金购房购房时交纳例购房款22008年02月01日起执行新标准办法
更新标准：
1 层住宅拟方米100元
2 高层全现浇结构拟方米150元
3 高层框剪结构拟建筑方米200元
市建委关负责表示住宅建筑安装成样 建立维修基金完善房屋部位维修保障机制住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家规定缴纳专项维修资金维修基金专项保修期满住宅部位设备物业理区域公设施维修更新改造开发商代收取房部门监权购房挪作
名词缩写：
SP：销售假象
POP：现场板
NP：报纸稿
DM：户型折页
VI：视觉设计
Penthouse：位建筑物顶棚舍高楼(尤指顶层)豪华公寓空中墅称复式单位指建高层楼顶端具墅形态跃层住宅空中墅存高档公寓顶层北京海广州香港等城市中空中墅已成富裕士生活方式
什住房公积金？
住房公积金单位职职工缴存长期住房储金住房分配货币化社会化法制化形式住房公积金制度国家法律规定重住房社会保障制度具强制性互助性保障性单位职工必须法履行缴存住房公积金义务职工缴存住房公积金单位缴存住房公积金实行专户存储职工里单位包括国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企业事业单位民办非企业单位社会团体住房公积金理实行住房公积金理委员会决策住房公积金理中心运作银行专户存储财政监督原住房公积金应职工购买建造翻建修住住房单位挪作
什住房公积金贷款？
住房公积金贷款指住房公积金理中心运职工单位缴纳住房公积金委托商业银行缴存住房公积金职职工职期间缴存住房公积金离退休职工发放房屋抵押贷款 相商业住房贷款住房公积金贷款具利率较低款方式灵活首付例低优点缺点手续繁琐审批时间长
合约定面积产权登记面积发生误差处理方式：
商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部分产权买受法律法规规定享权利承担责
套（单元）计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式
合未作约定原处理：
（）面积误差绝值3％（含3％）实结算房价款
（二）面积误差绝值超出3％时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房价款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％（含3％）部分房价款买受补足超出3％部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3％（含3％）部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3％部分房价款房产开发企业双倍返买受
什CPI？
消费者物价指数(Consumer Price Index)英文缩写CPI反映居民生活关商品劳务价格统计出物价变动指标通常作观察通货膨胀水重指标般说CPI>3增幅时称Inflation通货膨胀CPI>5增幅时称Serious Inflation严重通货膨胀 居民消费指数(Consumer Price Index)固定消费品篮子价格衡量反映消费者支付商品劳务价格变化情况种度量通货膨胀水工具百分变化表达形式
CPI滞性数市场济活动政府货币政策重参考指标CPI稳定业充分GDP增长重社会济目标
果消费者物价指数升幅表明通胀已成济稳定素央行会紧缩货币政策财政政策风险造成济前景明朗该指数高升幅市场欢迎
2010年9月CPI涨36创23月新高2010年10月CPI涨44创24月新高2010年11月CPI涨51 创28月新高
什GDP？
国生产总值(Gross Domestic Product简称GDP)国生产总值指定时期(季度年)国家区济中生产出全部终产品劳务价值常公认衡量国家济状况佳指标反映国家济表现更反映国国力财富般说国生产总值四组成部分中包括消费私投资政府支出净出口额
国家区济究竟处增长抑衰退阶段数字变化便观察般言GDP公布形式外两种总额百分率计算单位GDP增长数字处正数时显示该区济处扩张阶段反果处负数表示该区济进入衰退时期
国GDP幅增长反映出该国济发展蓬勃国民收入增加消费力增强种情况该国中央银行提高利率紧缩货币供应国家济表现良利率升会增加该国货币吸引力反说果国GDP出现负增长显示该国济处衰退状态消费力减低时该国中央银行减息刺激济度增长利率降加济表现振该国货币吸引力降低般说高济增长率会推动国货币汇率涨低济增长率会造成该国货币汇率跌
什存款准备金率？
存款准备金称存储准备金（Deposit reserve）指金融机构保证客户提取存款资金清算需准备中央银行存款中央银行求存款准备金占存款总额例存款准备金率中央银行通调整存款准备金率影响金融机构信贷扩张力间接调控货币供应量RDRRMB Depositreserve Ratio 全称民币存款准备金率 存款准备金限制金融机构信贷扩张保证客户提取存款资金清算需准备资金法定存款准备金率金融机构规定中央银行缴纳存款准备金占存款总额率部分风险准备金够发放贷款例越高执行紧缩政策力度越
中央银行提高法定准备金率时商业银行提供放款创造信力降准备金率提高货币数变降低整商业银行体系创造信扩信规模力结果社会银根偏紧货币供应量减少利息率提高投资社会支出相应缩减反然方说果存款准备金率7％意味着金融机构吸收100万元存款央行缴存7万元存款准备金发放贷款资金93万元存款准备金率提高75％金融机构贷资金减少925万元
中央银行通调整存款准备金率影响金融机构信贷扩张力间接调控货币供应量超额存款准备金率指商业银行超法定存款准备金保留准备金占全部活期存款率形态超额准备金现金具高流动性金融资产中央银行账户准备存款等
般存款准备金率升会利率迫升实行紧缩货币政策信号存款准备金率针银行等金融机构终客户影响间接利率针终客户存款利息影响直接
房产相关法律法规
标题商品房销售理办法
时效性 效
颁布单位中华民国建设部
颁布日期 20010601
实施日期 20010601
容分类房产销售
文号中华民国建设部令第88号
第章总
第条规范商品房销售行保障商品房交易双方事合法权益根中华民国城市房产理法城市房产开发营理条例制定办法
第二条 商品房销售商品房销售理应遵守办法
第三条 商品房销售包括商品房现售商品房预售
办法称商品房现售指房产开发企业竣工验收合格商品房出售买受买受支付房价款行
办法称商品房预售指房产开发企业正建设中商品房预先出售买受入买受支付定金者房价款行
第四条 房产开发企业行销售商品房委托房产中介服务机构销售商品房
第五条 国务院建设行政部门负责全国商品房销售理工作省治区民政府建设行政部门负责行政区域商品房销售理工作
直辖市市县民政府建设行政部门房产行政部门(统称房产开发部门)职责分工负责行政区域商品房销售理工作
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许制度
商品房预售条件商品房预售许证明办理程序城市房产营理条例城市商品房预售理办法关规定执行
第七条 商品房现售应符合条件：
（）现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
（二）取土权证书者土批准文件
（三）持建设工程规划许证施工许证
（四）已通竣工验收
（五）拆迁安置已落实
（六）供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
（七）物业理方案已落实
第八条 房产开发企业应商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
第九条 房产开发企业销售设抵押权商品房抵押权处理中华民国担保法城市房产抵押理办法关规定执行
第十条 房产开发企业未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售
第十条 房产开发企业采取返销售者变相返销售方式销售商品房房产开发企业采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
第十二条 商品住宅套销售分割拆零销售
第十三条 商品房销售时房产开发企业选聘物业理企业买受应订立商品房买卖合时房产开发企业选聘物业理企业订立关物业理协议
第三章 广告合
第十四条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应执行(中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确
第十五条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
第十六条 商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
（二）商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套建筑产权属
(九)面积差异处理方式
(十)办理产权登记关事宜：
(十)解决争议方法：
(十二)违约责
(十三)双方约定事项
第十七条 商品房销售价格事协商议定国家规定外
第十八条 商品房销售套(单元)计价套建筑面积者建筑面积计价
商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部：分产权买受法律法规规定享权利承担责
套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
第十九条 套（单元）计价现售房屋事现售房屋实勘察合中直接约定总价款
套(单元)计价预售房屋房产开发企业应合中附售房屋面图面图应标明详细尺寸约定误差范围房屋交付时套型设计图纸致相关尺寸约定误差范围维持总价款变套型设计图纸致者相关尺寸超出约定误差范围合中未约定处理方式买受退房者房产开发企业重新约定总价款买受退房房产开发企业承担违约责
第二十条 套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式
合未作约定原处理：
()面积误差绝值3(合3％)实结算房价款
(二)面积误差绝值超出3％时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房阶款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％(合3％)部分房价款买受补足超出3％部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3(含3％)部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3％部分房价款房产开发企业双倍返买受
面积误差[(产权登记面积合约定面积)合约定面积]×100
办法第二十四条规定规划设计变更造成面积差异事解合应签署补充协议
第二十条 建筑面积计价事应合中约定套建筑面积分摊建筑面积约定建筑面积变套建筑面积发生误差建筑面积套建筑面积均发生误差时处理方式
第二十二条 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖房产开发企业应买受返收费事间约定约定
第二十三条 房产开发企业应订立商品房买卖合前买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文预售商品房必须明示城市商品房预售理办法
第二十四条 房产开发企业应批准规划设计建设商品房商品房销售房产开发企业擅变更规划计划
规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致商品房结构型式户型空间尺寸变化出现合事约定影响商品房质量者功情形房产开发企业应变更确立日起10日书面通知买受
买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受规划设计变更引起房价款变更房产开企业未规定时限通知买受买受权退房买受退房房产开发企业承担违约责
第四章 销售代理
第二十五条 房产开发企业委托中介服务机构销售商品房受托机构应法设立取工商营业执房产中介服务机构
房产开发企业应受托房产中介服务机构订立书面委托合委托合应载明委托期限委托权限委托委托权利义务
第二十六条 受托房产中介服务机构销售商品房时应买受出示商品房关证明文件商品房销售委托书
第二十七条 受托房产中介服务机构销售商品房时应实买受介绍代理销售商品房关情况
受托房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房
第二十八条 受托房产中介服务机构代理销售商品房时收取佣金外费
第二十九条 商品房销售员应专业培训方事商品房销售业务
第五章 交付
第三十条 房产开发企业应合约定符合交付条件商品房期交付买受未期交付房产开发企业应承担违约责
抗力者事合中约定原需延期交付房产开发企业应时告知买受
第三十条 房产开发企业销售商品房时设置样板房应说明实际交付商品房质量设备装修样板房否致未作说明实际交付商品房应样板房致
第三十二条 销售商品住宅时房产开发企业应根(商品住宅实行质量保证书住宅说明书制度规定)(简称规定)买受提供(住宅质量保证书)(住宅说明书)
第三十三条 房产开发企业应售商品房承担质量保修责事应合中保修范围保修期限保修责等容做出约定保修期交付日起计算
商品住宅保修期限低建设工程承包单位建设单位出县质量保修书约定保修期存续期存续期少(规定中确定低保修期限保修期低规定中确定低保修期限
非住宅商品房保修期限低建设工程承包单位建设单位出具质量保修书约定保修期存续期
保修期限发生属保修范围质量问题房产开发企业应履行保修义务造成损失承担赔偿责抗力者造成损坏房产开发企业承担责
第三十四条 房产开发企业应商品房交付前项目委托具房产测绘资格单位实施测绘测绘成果报房产行政部门审核房屋权属登记
房产开发企业应商品房交付日起60日需提供办理房屋权属登记资料报送房屋房产行政部门
房产开发企业应协助商品房买受办理土权变更房屋权登记手续
第三十五条 商品房交付买受认体结构质量合格关规定委托工程质量检测机构重新核验核验确属体结构质量合格买受权退房买受造成损失房产开发企业应法承担赔偿责
第六章 法律责
第三十六条 未取营业执擅销售商品房县级民政府工商行政理部门(城市房产开发营理条例)规定处罚
第三十七条 未取房产开发企业资质证书擅销售商品房责令停止销售活动处5万元10万元罚款
第三十八条 违反法律法规规定擅预售商品房责令停止违法行没收违法收取预付款处已收取预付款1％罚款
第三十九条 未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售处警告责令限期改正处2万元3万元罚款构成犯罪法追究刑事责
第四十条 房产开发企业未组织竣工验收验收合格者合格合格验收商品房擅交付建设工程质量理条例规定处罚
第四十条 房产开发企业未规定测绘成果者需提供办理房屋权属登记资料报送房产行政部门处警告责令限期改正处2万元3万元罚款
第四十二条 房产开发企业销售商品房中列行处警告责令限期改正处1万元3万元罚款
()未规定现售条件现售商品房
(二)未规定商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
(三)返销售者变相返销售商品房
(四)采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
(五)分割拆零销售商品住宅
(六)符合商品房销售条件买受收取预订款性质费
(七)未规定买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文城市商品房预售理办法
(八)委托没资格机构代理销售商品房
第四十三条 房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房处警告责令停止销售处2万元3万元罚款
第四十四条 国家机关工作员商品房销售理工作中玩忽职守滥职权徇私舞弊法予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第七章 附
第四十五条 办法称返销售指房产开发企业定期买受返购房款方式销售商品房行
办法称售包租指房产开发企业定期限承租者代出租买受购该企业商品房方式销售商品房行
办法称分割拆零销售指房产开发企业成套商品住宅分割数部分分出售买受方式销售商品住宅行
办法称产权登记面积指房产行政部门确认登记房屋面积
第四十六条 省治区直辖市民政府建设行政部门根佃法制定实施细
第四十七条 办法国务院建设行政部门负责解释
第四十八条 办法2001年6月1日起施行
高院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释
（２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通）
法释[２００３]７号
中华民国高民法院公告：
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释已２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通现予公布２００３年６月１日起施行二○○三年四月二十八日
正确时审理商品房买卖合纠纷案件根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审判实践制定解释
第条 解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
第三条 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责
第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
第六条 事商品房预售合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合效予支持
事约定办理登记备案手续商品房预售合生效条件约定事方已履行义务方接受外
第七条 拆迁拆迁权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁位置途特定房屋拆迁予补偿安置果拆迁该补偿安置房屋行出卖第三拆迁请求优先取补偿安置房屋应予支持
拆迁请求解拆迁补偿安置协议解释第八条规定处理
第八条 具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三
（二）商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三
第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
（二）意隐瞒售房屋已抵押事实
（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
第十条 买受出卖第三恶意串通行订立商品房买卖合房屋交付导致法取房屋请求确认出卖第三订立商品房买卖合效应予支持
第十条 房屋转移占视房屋交付事约定外
房屋毁损灭失风险交付前出卖承担交付买受承担买受接出卖书面交房通知正理拒绝接收房屋毁损灭失风险书面交房通知确定交付日起买受承担法律规定者事约定外
第十二条 房屋体结构质量合格交付者房屋交付房屋体结构质量核验确属合格买受请求解合赔偿损失应予支持
第十三条 房屋质量问题严重影响正常居住买受请求解合赔偿损失应予支持
交付房屋存质量问题保修期出卖应承担修复责出卖拒绝修复者合理期限拖延修复买受行者委托修复修复费修复期间造成损失出卖承担
第十四条 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合约定约定处理合没约定者约定明确原处理：
（）面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合予支持
（二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受
第十五条 根合法第九十四条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定外
法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
第十六条 事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失３０％标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数额
第十七条 商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算方法违约金数额者损失赔偿额参标准确定：
逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算
逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定
第十八条 出卖原买受列期限届满未取房屋权属证书事特殊约定外出卖应承担违约责：
（）商品房买卖合约定办理房屋权登记期限
（二）商品房买卖合标物尚未建成房屋房屋交付日起９０日
（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日
合没约定违约金者损失数额难确定已付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算
第十九条 商品房买卖合约定者城市房产开发营理条例第三十三条规定办理房屋权登记期限届满超年出卖原导致买受法办理房屋权登记买受请求解合赔偿损失应予支持
第二十条 出卖包销订立商品房包销合约定出卖开发建设房屋交包销出卖名义销售包销期满未销售房屋包销合约定包销价格购买事约定外
第二十条 出卖行销售已约定包销包销房屋包销请求出卖赔偿损失应予支持事约定外
第二十二条 买受商品房买卖合出卖发生纠纷民法院应通知包销参加诉讼出卖包销买受权利义务明确约定约定容确定方诉讼位
第二十三条 商品房买卖合约定买受担保贷款方式付款事方原未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行方事请求解合赔偿损失责事双方事未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行事请求解合出卖应收受购房款金利息者定金返买受
第二十四条 商品房买卖合确认效者撤销解致商品房担保贷款合目法实现事请求解商品房担保贷款合应予支持
第二十五条 担保贷款付款方式商品房买卖合事方请求确认商品房买卖合效者撤销解合果担保权作独立请求权第三提出诉讼请求应商品房担保贷款合纠纷合审理未提出诉讼请求仅处理商品房买卖合纠纷担保权商品房担保贷款合纠纷行起诉商品房买卖合纠纷合审理
商品房买卖合确认效者撤销解商品房担保贷款合解出卖应收受购房贷款购房款金利息分返担保权买受
第二十六条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款未担保权办理商品房抵押登记手续担保权起诉买受请求处分商品房买卖合项买受合权利应通知出卖参加诉讼担保权时起诉出卖时果出卖商品房担保贷款合提供保证应列告
第二十七条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书担保权办理商品房抵押登记手续抵押权请求买受偿贷款者抵押房屋优先受偿应追加出卖事出卖提供保证外
第二十八条 解释２００３年６月１日起施行
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施行尚审二审阶段适解释
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施行前已终审事申请审者审判监督程序决定审适解释
中华民国城市房产理法施行前发生商品房买卖行适时法律法规高民法院〈关审理房产理法施行前房产开发营案件干问题解答〉
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什房产？
房产指土建筑物固着土建筑物分离部分附带种权益 房产特点位置固定性移动性济学称动产三种存形态：土 建筑物房合
什房产产权？
房产产权房产动产作种重特殊财产形成物权国家法律房产享直接理支配享受利益排干涉权利包括房产权房产物权房产产权具绝性排性
中华民国土理法中华民国物权法相关规定房产产权终身土属国家拥土权没权房产建设国土谓少年产权实际指土权
什进行房产权登记
房产权登记房产产权理行政手段政府健全法制加强房产理法确认房产权利法定手续房产权登记三方面作：
⑴产权确认确认房产权属状态
⑵保障权利合法权益
⑶加强房产理通房产权登记房产交易状况进行理监督
房屋权证作：
房屋权证国家法保护房屋权合法证具法律效力证件民政府房产行政机关核发部门单位均权制作发放发放权证律效建设部关加强〈房屋权证〉发放理工作通知中规定房屋权必须法房屋房产行政机关申请登记领取房屋权证证理房产证出售出租房屋证申请房屋翻改扩建证申请办理房屋继承析产分割赠交换调拨等产权转移手续证办理抵押手续证办理拆迁安置补偿手续理部门办理关手续时涉房屋权证属均应房屋权证作确认证件证件代
什房屋权证？
指县级房产理部门房屋权核发权持份权利证书
房屋权证房屋权证附件般县级房产理部门房屋权核发权持份权利证书证明房屋属房屋产权登记机关颁发两者两权利法定证房屋权利推举持证收执房屋权证余执房屋权证书份房屋权证书房屋权证书具等效力房屋般分：份两种谓份指房屋房屋份额房屋分享权利承担义务指房屋房屋分享权利承担义务房屋权保障权利法律拥房屋相关义务权利房屋
房产投资特点：
（） 位置固定性移动性
（二） 长期性
（三） 影响素样性
（四） 投资量性
（五） 保值增值性
（六） 行业相关性
土级开发：
指政府授权委托企业定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通五通七通建设条件(熟)熟进行偿出转程 （房产开发商土盖房子属二级开发）
土级市场：
土权偿划拨偿转变（土出）交易中出方土者民政府受方土者现开发商居根国土偿制度国家通招标拍卖挂牌方式出土权形成市场土级市场
土二级市场土权作商品进入市场市场流转交易活动包括土权转租赁抵押等
土途分类：
根城市分类规划建设标准规定城市分九类：
1 居住
2 公设施（含商业）
3 工业
4 仓储
5 外交通
6 道路广场
7 市政公设施
8 绿化
9 特殊
房屋途分类：
房屋功分成列类：
1 居住途房屋
2 工业途房屋
3 商业途房屋
4 文体娱乐设施
5 政府公设施
6 功建筑（综合楼宇城市综合体）
什商品房？
商品房指市场济条件具营资格房产开发公司(包括外商投资企业)通出方式取土权营住宅均市场价出售中国长期住房体制实行供制商品房80年代中国出现价格成税金利润代收费段层次质量材料差价等组成外法律角度分析商品房指法律法规关规定市场交易受政府政策限制类商品房屋包括新建商品房二手房（存量房）等商品房根销售象分外销商品房销商品房两种
商品房特指政府关部门批准房产开发营公司开发建成市场出售出租房屋包括住宅商业房建筑物建参建委托建造住宅建筑物属商品房范围
商品房指开发商开发建设供销售房屋办产权证国土证定价格出售产权房
销商品房：
指房产开发企业通实行土权出形式政府计划部门审批建成境范围（目前包括香港澳门特行政区台湾）出售住宅商业房建筑物
外销商品房：
指房产开发企业政府外资工作部门规定通实行土批租形式 报政府计划部门列入正式项目计划建成境外出租住宅商业房建筑物
进步简化交易手续刺激住房消费总量控制合理稳原北京市政府1999年11月发文规定花园式住宅部队住房市政府制定租金标准出租公住房（廉租房）外普通销商品房侨汇房济适住房职工已购公住房动迁房职工住宅划拨土住房交易统销商品住房交易销售象中国境公民法组织改革开放赴境外中国公民2002年9月1日北京市取消外销商品房区市场济条件推市场买卖交易房屋应该种商品
商品房价格构成包括：
1 土权取费
2 住宅开发成
3 住宅开发期间费
4 利润
5 税金
列费计入商品住宅成：
1开发营单位办公房营业房等应分摊种费
2企业赞助捐赠支出种开发营关费
3种赔偿金违约金滞纳金罚款
4国家规定列入成费支出
商品房升值素包括：
1 交通情况
2 周边环境
3 物业理
4 社区背景
5 配套设施
6 房屋品质
7 期房合约
8 济周期
房产开发商资质：
房产开发企业资质理规定城市房产开发企业应申请核定企业资质等级持建筑部门颁发房产开发企业资质等级证书房产开发企业资质理规定中房产开发企业资质划分五等级中二三四级企业事城市房产开发业务五级企业区事村镇房产开发营审查开发商资格仅形式关证件否齐全应实质审查开发商相应开发资格慎重起见建议购房者量选择评级二级企业房产开发商
什预售许证？
商品房预售许证市县房产行政部门核发意开发商进行商品房预售惟合法证容：预售许证号销售单位名称项目名称预售建筑面积房屋坐落位置(含幢号)房屋性质发证机关发证日期等
商品房预售条件：
根国家关规定商品房预售应符合条件
()已交付全部土权出金取土权证书
(二)持建设工程规划许证施工许证
(三)提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
(四)层建筑已完成体结构三分
(五)高层建筑已完成面体工程
商品房现售条件：
根国家关规定商品房现售应符合条件：
()现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
(二)取土权证书者土批准文件
(三)持建设工程规划许证施工许证
(四)已通竣工验收
(五)拆迁安置已落实
(六)供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
(七)物业理方案已落实
商品房买卖合容包括：
根关法律规定商品房买卖合应明确容：
()事名称者姓名住
(二)商品房基状况
(三)商品房销售方式
(四)商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
(五)交付条件日期
(六)装饰设备标准承诺
(七)供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
(八)公配套建筑产权属
(九)面积差异处理方式
(十)办理产权登记关事宜
(十)解决争议方法
(十二)违约责
(十三)双方约定事项
什房产转？
房产转(real estate transfer)指合法拥土权土建筑物附(引)着物权然法组织通买卖交换赠房产转移法律行
房产转包括列方式：
（）买卖
（二）交换
（三）赠
（四）房产抵债
（五）房产作价出资者作合作条件成立企业法房产权属转移
（六）企业兼者合房产权属转移
（七）法律法规规章许方式
什房产抵押？
房产抵押指债务者第三转移房产占作债权担保债务履行债务时债权法享拍卖该房产优先受偿房产抵押伴着中国土权制度改革房产业发展产生种房产利方式融资风险种防范措施房产价值巨作债权担保标物债权实现甚利
着中国项济建设发展尤房产业发展房产抵押已越越债权（银行等金融机构）运作债权担保形式债权基房产抵押享权利称房产抵押权房产抵押权具物权性价值权性两基性质
房产抵押种具担保性质融资行房产抵押标物合法取房产已取权土具体说包括四种形式：
土权抵押土权设定抵押必须政府偿出方式取现尚未建造房屋土权行政划拨方式取土权单独设定抵押权
二 建程抵押指房屋建筑程权利房屋建设期间建房屋土权全部部分设定抵押作贷款银行收回贷款履行担保行
三 预购商品房期权抵押指商品房预购已付清房款部分付清房款预购商品房期权设定抵押取购房贷款担保形式
四 现房抵押指获权房屋占范围土权设定抵押
什土权出？
国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行谓出指次性收取定年限价款国法律规定土权出高年限居住70年商旅娱乐40年50年
出土权高年限法律规定次签约出土权高年限土权年限届满时土者申请续期具体出方受方签订合时确定高法律规定高年限
（1）居住70 年
（2）工业50年
（3）教育科技文化卫生体育50年
（4）商业旅游娱乐40年
（5）综合者50年
国土权出方式三种：拍卖招标协议
1．拍卖出
拍卖出指指定时间点利公开场合政府代表者持拍卖土权土公开价竞报价高者原确定土权受种方式拍卖出方式引进竞争机制排干扰政府获高收益较幅度增加财政收入种方式适投资环境盈利竞争性强商业金融业旅游业娱乐业特中城市黄金段
2．招标出
招标出指规定期限符合受条件单位者（受方）根出方提出条件密封书面投标形式竞报某块权招标组开标评标择优确定中标者投标容招标组确定仅规定出标价规定出标价提出规划设计方案开标评标决标须公证机关公证招标出方式适型关键性发展计划投资项目
3．协议出
协议出指土权意受直接国土代表提出偿土愿国土代表意受进行谈判切磋协商出土关事宜种出方式适工业项目市政公益事业项目非盈利项目政府调整济结构实施产业政策需予扶持优惠项目采取方式出土权出金低国家规定确定低价协议方式出土权没引入竞争机制具公开性素较种方式加必限制免造成公竞争权谋私国资产流失
什五证两书？词条图册更图册
五证指：
国土证
二建设规划许证
三建设工程规划许证
四建设工程施工许证(建设工程开工证)
五商品房销售(预售)许证
房产商预售商品房时应具备五证中建设规划许证建设工程规划许证市规划委员会核发建筑工程施工许证市建委核发国土证商品房销售（预售）许证市国土资源房屋理局核发
五证中重国土证商品房销售(预售)许证两者表明购房屋属合法交易范畴商品房销售(预售)许证预售范围项目销售楼盘购房者务必清购买楼层否预售范围
般购房者购房时需 国土证预售许证两证行般情况果开发商未取建设规划许证建设工程规划许证国土证挂牌出土先取国土证未取述两规划许证施工许证预售许证开发商取预售许证证明该项目规划工程土等方面通政府批准具备开发商品房进入市场交易资格根北京市商品房交易相关法规规定开发商具备预售许证客户签署正式 预售契约
两书指：
住宅质量保证书住宅说明书两书作商品房买卖合补充约定房产开发企业商品房交付时购房提供商品住宅承担质量责法律文件保证文件住宅质量保证书房产开发企业售商品房承担质量责法律文件中应列明工程质量监督单位核验质量等级保修范围保修期保修单位等容住宅说明书应住宅结构性部位(部件)类型性标准等作出说明提出注意事项
什现房？
现房指消费者购买时具备买入住商品房开发商已办妥售房屋产证商品房消费者签订商品房买卖合立办理入住取产权证 拥房产证土证称现房
什期房？
惯建尚未完成建设交付房屋称期房指开发商取商品房预售许证开始取房产权证（产证）止期间商品房称期房消费者阶段购买商品房时应签预售合
什总面图？
称总体布置图般规定例绘制表示建筑物构筑物方位间距道路网绿化竖布置基界情况等图指北针 风玫瑰图
建筑总面图表明新建房屋基础关范围总体布置反映新建拟建原拆房屋构筑物等位置室外场道路绿化等布置形貌标高等原环境关系邻界情况等 建筑总面图房屋设施施工定位土方施工绘制水暖电等线总面图施工总面图
建筑层高分类：
中国民建筑设计通（GB 50352—2005）住宅建筑层数划分：
(1)低层建筑：13层
(2)层建筑：46层
(3)中高层建筑：79层
(4)高层建筑：10层高度超24m建筑
(5)超高层建筑：l00m建筑物
什跃层住宅？
谓跃层指住宅占两层楼面卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房分层布置层间交通通公楼梯采户独楼梯连接跃层住宅套住宅占两楼层部楼梯联系层般首层安排起居厨房餐厅卫生间间卧室二层安排卧室书房卫生间等
跃层住宅特点：住宅占两层楼卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房分层布置层间交通通公楼梯采户独楼梯联接
跃层式住宅优点：户较采光面通风较户居住面积辅助面积较布局紧凑功明确相互干扰较高层建筑中两层设电梯台缩电梯公台面积提高空间效率
什复式住宅？
复式住宅受跃层式住宅设计构思启发建造户占两层实际层高较高层楼中增建12米夹层两层合计层高低跃层式住宅（复式设计33米般跃层式56米）复式住宅层供起居炊事进餐洗浴等层供休息睡眠户设处墙式壁柜楼梯中间楼板层板层厨房高2米层贮藏高12米层直接作卧室床面坐起法直立
复式楼跃式楼区：
跃式楼两层层高楼梯二层复式楼区没楼直通二楼顶互通空间
复式楼错层区：
错层标准单层建筑（层高28米）层高跃式复式夹层（阁楼）层高低通部分功分区面顶面抬高十公分然做步台阶连接达丰富空间形式效果
什住宅层高净高？
层高指住宅高度层单位计量层板面楼板面层楼板面间距离净高指层高减楼板厚度净值
什容积率？
容积率指区总建筑面积面积率
容积率总建筑面积÷规划面积
发展商说容积率决定价成房屋中占例住户说容积率直接涉居住舒适度良居住区高层住宅容积率应超5层住宅应超2绿率应低30受土成限制项目做
建筑物层高超8米计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率越高居民舒适度越低反舒适度越高
绿率绿率较高容积率较低建筑密度般较低发展商回收资金面积越少住户越舒服容积率绿率两率决定项目居住需求角度纯粹赚钱角度设计社区容积率般政府规定根城市特点差现行城市规划法规体系编制类居住控制性详细规划般言容积率分 ：
独立墅02~05
联排墅04~07
6层层住宅08~12
11层高层住宅15~20
18层高层住宅18~25
19层住宅24~45
住宅区容积率10非普通住宅
容积率更加准确衡量价水购买土权目土进行开发建设房屋容积率存客观合理值般情况提高容积率提高土利效益建筑容量增会带建筑环境劣化降低舒适度做济效益社会效益环境效益相协调城市规划中容积率存客观合理值
什绿化率？
绿化率指：项目规划建设范围绿化面积规划建设面积绿化率开发商宣传楼盘绿化时概念没法律法规法律法规中明确规定衡量楼盘绿化状况国家标准绿率绿率指区范围类绿总区率包括公绿宅旁绿配套公建属绿道路绿等计算绿化率严格
计算公式：
绿率绿面积土面积
绿率指居住区范围类绿包括公绿宅旁绿配套公建属绿道路绿等公绿占面积百分雕塑水池亭榭等绿化品建筑视绿
绿化率准确规范词准确提法应绿化覆盖率绿化覆盖率指绿化垂直投影面积区率相言较宽泛致长草方算作绿化绿化覆盖率般绿率高
什建筑密度？
指建筑物覆盖率具体指项目范围建筑基底总面积规划建设面积（％）反映出定范围空率建筑密集程度
建筑密度建筑首层面积规划面积
块10000方米中建筑占3000方米块建筑密度30001000030 建筑密度般会超4050中需留出部分面积作道路绿化广场停车场等
建筑密度建筑容积率考量象相建筑块建筑密度考量象建筑物占面积建筑容积率考量象建筑物空间
什七通？
七通指土(生)通级开发达具备水雨污水电力暖气电信道路通场整条件二级开发商进场迅速开发建设包括：通水通排水通电通讯通路通燃气通热力场整
七通三通区：
1三通（水通电通路通场整）施工时设施建设材施工维护具时性七通区永久配套设施建设材施工维护必须符合国家相关验收标准具永久性
2三通建设单位施工单位针现场施工需根施工组织设计进行施工部署七通根整区生活工作需求城市规划设计院进行区配套设施建设设计
3三通工程建设阶段施工准备七通工程建设期阶段区配套设施建设实施阶段
4完成三通完成施工准备工程建设施工队伍进场进入正常施工完成七通完成区配套设施建设区交付住户入住进行正常工作生活
双路供电：
双路供电指负载两电源供电两电源间切换中电源失电情况投切电源供电需双回路投切开关
什生熟？
生指未开发农荒城区附需拆迁建筑物土市政拆迁费开发者承担说毛出
熟指征拆迁市政基础设施投入达七通直接建设土专指周边相关配套已完全位已历次开发具相成熟度块
什楼面价？
1楼面价简单意思单位建筑面积均分摊土价格 楼面价房价组成部分建造成开发利润相关税费等构成商品房市场价值
2楼面价计算公式：
楼面价＝土总价÷规划建筑面积 ＝土单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土面积×容积率
容积率规划建筑总面积÷土面积
例：某拍卖宗200922号土面积13145方米容积率32建筑密度≤25绿率≥25建筑高度≤80米成交价463亿元
楼面价463000000（13145*32）11007元方
3楼面价面基准价相楼面价具理解容易操作简便易应更新方便等特点政府开发商乐接受计价方式
什日间距？
日间距房屋建筑学名词
日间距指前两排南房屋间保证排房屋冬日底层获低时满窗日保持间隔距离
日间距计算方法：房屋长边阳阳正南正午太阳排房屋底层窗台进行计算
日间距系数DH日间距应：D(HH1)tanh
公式中：
D—房屋间距
H—前幢房屋檐口面高度
H1—幢房屋窗台面高度
什变频供水？
高层供水方法顶层设置水箱水抽水箱里储存住户水箱里水种方法水储存保证水质前爱住高层现高层供水采水泵加压楼（室）安装水泵市政供水压力足够楼层（通常6层）采市政水部分通水泵加压供水种方法避免水污染变质较受家欢迎
变频供水突出特点节降低设备损耗延长设备寿命减少水质二次污染安全性高等特点高层户尤重
什住宅进深？
住宅进深建筑学指间独立房室幢居住建筑前墙皮墙皮间实际长度保证建成住宅具良然采光通风条件住宅进深设计定求目前国量城镇住宅房间进深般限定5米左右意扩住宅高度（层高）宽度（开间）确定肖前指提设计住宅进深住房成狭长型距离门窗较远室空间然光线足进深住宅效节约
什住宅开间？
住宅设计中住宅宽度指间房屋面墙定位轴线面墙定位轴线间实际距离然间宽度言称开间住宅开间住宅设计严格规定根住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑开间常采列参数：21米24米27米30米33米36米39米 42米 规定较开间尺度缩短楼板空间跨度增强住宅结构整体性稳定性抗震性
什率？
率房产市场约定俗成参考指标面积建筑面积百分数表示率反映出商品房面积具定参考性
高层塔楼房屋率72－75高层板楼房屋率78－80层住宅房屋率85左右
国家现行政策住房率指导性规定求高层建筑率低70层建筑率低75见国家没住房率起点定高专业士认7080率较合理率应该合理限度越高越般认率越高公摊面积越少相单位价格更低
房屋价值套面积外配套公建区环境服务设施等相关联真正高档物业省略豪华堂会走廊必须设计宽点够档次公空间品质提升设计期理二定面积空间作代价
什框架结构？
框架结构指梁柱刚接者铰接相连接成构成承重体系结构梁柱组成框架抵抗适程中出现水荷载竖荷载采结构房屋墙体承重仅起围护分隔作般预制加气混凝土膨胀珍珠岩空心砖孔砖浮石蛭石陶烂等轻质板材等材料砌筑装配成
框架建筑优点：空间分隔灵活重轻利抗震节省材料具较灵活配合建筑面布置优点利安排需较空间建筑结构框架结构梁柱构件易标准化定型化便采装配整体式结构缩短施工工期
什剪力墙？
剪力墙(shear wall)称抗风墙抗震墙结构墙房屋构筑物中承受风荷载震作引起水荷载墙体防止结构剪切破坏
剪力墙结构材料分钢筋混凝土剪力墙钢板剪力墙型钢混凝土剪力墙配筋砌块剪力墙中钢筋混凝土剪力墙常
剪力墙结构钢筋混凝土墙板代框架结构中梁柱承担类荷载引起力效控制结构水力钢筋混凝土墙板承受竖水力刚度空间整体性房间外露梁柱楞角便室布置方便剪力墙结构形式高层住宅采广泛种结构形式
什框架剪力墙结构？
框架剪力墙结构称框剪结构种结构框架结构中布置定数量剪力墙构成灵活空间满足建筑功求样足够剪力墙相刚度框剪结构受力特点框架剪力墙结构两种抗侧力结构组成新受力形式框架纯框架结构中框架剪力墙框剪结构中剪力墙结构中剪力墙
什红线？
红线：类建筑工程项目权属范围边界线
建筑红线相红线词义明显宽泛属红线施工受外界影响（噪音粉尘方面污染外）
什抗力？
抗力项免责条款指买卖合签订合事失疏忽发生合事法预见法预防法避免法控制事件致履行期履行合发生意外事件方免履行合责者推迟履行合国民法通民法通指预见避免克服客观情况
抗力包括种情形：
（1）然灾害台风洪水冰雹
（2）政府行征收征
（3）社会异常事件罢工骚乱
什电子巡更？
种通先进移动动识技术巡逻员巡更巡检工作中时间`点情况动准确记录种巡逻员巡更巡检工作进行科学化规范化理全新产品治安理中防技防种效科学整合理方案
电子巡更系统设定程序路径巡更开关读卡器保安员够预定序安全防范区域巡视站进行巡逻时保障保安员楼安全
什LowE玻璃？
LowE玻璃称低辐射玻璃玻璃表面镀层金属化合物组成膜系产品镀膜层具见光高透中远红外线高反射特性普通玻璃传统建筑镀膜玻璃相具优异隔热效果良透光性特点：
优异热性
外门窗玻璃热损失建筑物耗部分占建筑物耗50关研究资料表明玻璃表面传热辐射占58意味着改变玻璃性减少热损失效方法抑制表面辐射普通浮法玻璃辐射率高达084镀层银基础低辐射薄膜辐射率降015LowE玻璃制造建筑物门窗降低辐射造成室热室传递达理想节效果 室热量损失降低带显著效益环保寒冷季节建筑物采暖造成CO2SO2等害气体排放重污染源果LowE玻璃热损失降低幅减少采暖消耗燃料减少害气体排放
二良光学性
LowE玻璃太阳光中见光高透射达80反射低传统镀膜玻璃相光学性改观室外观外观更透明清晰保证建筑物良采光避免面积玻璃幕墙中空玻璃门窗光反射造成光污染现象营造出更柔舒适光环境
什三防门？
三防门民间说防火防盗防噪音入户门实质官方认木质防火门普通木质防火门（例：公部份道门机防门楼梯门井门）着相互质区外型结构锁具应木质防盗门原理造型选防火材料高科技防火板材料相提高该木质防火门防盗隔音等性名
防盗门基功门体够防撬般手工工具15分钟撬开门锁够防钻定科技含量
二 防火门体金属制成火灾时定时间够防止明火烟气扩散防止火灾蔓延
三 防寒门体保温材料安装三防门装普通门
住房贷款包括种？
目前北京市住房贷款三种：
（ 1）住房资金理部门利集住房公积金委托银行发放政策性住房担保委托贷款通常称公积金贷款：
（2）商业银行利信贷资金发放商业性住房贷款：
（3）组合贷款资金理部门运政策性住房资金商业银行利信贷资金款发放贷款政策性贷款商业性贷款组合总称
购买商品房时需交纳税费？
1． 合印花税：总房价05‰
2．律师费：银行聘请揭律师收取
3．保险费：财险保险费总房款 × 年费率 × 年限系数
4．公证费：般200元400元公证处收费标准
5．公部位设备维修基金：总房价2
6．契税：普通住宅总房价款15缴纳墅度假村建筑方米价格超年度商品住房均价格倍（现9432元M 2 ）高档住宅总房价款3缴纳
7．房屋权证工费：4元
8．房屋权证印花贴税：件5元
9．房屋权证测绘图表费：套100元
注：费相关部门终收取费标准准
什印花税？
济活动中签立种合产权转移书营业帐簿权利许证等应税证文件象征税印花税纳税规定应税例定额行购买粘贴印花税票完成纳税义务
印花税济活动济交中书立领受应税济证征收种税具特点：
1兼证税行税性质
2征收范围广泛
3税收负担较轻
4纳税行完成纳税义务
现行印花税采例税率定额税率两种税率
例税率四档千分1万分5万分3万分05
适定额税率权利许证营业账簿税目中账簿单位税额均件伍元
什契税？
契税权发生转移变动动产征税象产权承受征收种财产税应缴税范围包括：土权出售赠交换房屋买卖房屋赠房屋交换等契税土房屋权属转移时承受者征收种税收现行中华民国契税暂行条例1997年10月1日起施行中国境取土房屋权属企业应法缴纳契税契税契约征收税属财产转移税财产承受缴纳
根国家规定房屋买卖国家缴纳契税征收标准：普通住宅15高档住宅3全部买方承担 方规定住房须时满足3条件认定普通住房3条件：住宅区建筑容积率10(含)单套建筑面积140(含)方米实际成交价低级土住房均交易价格12倍
公区域明费谁负担？
公区域明般指楼房堂电梯间楼梯间公走廊等部位明产生明费应该受益负担
高层住宅首层住户否交纳电梯运行维护费？
应该交纳电梯运行维护费原三：
1财产权关系电梯属楼全体产权财产维护理费应全体产权负担
2电梯服务特点电梯服务属公性服务公性服务具非排性非竞争性特点排斥电梯电梯运行费会某坐减少
3实际操作讲果首层住户交电梯费会引起系列连锁反映2层3层住户会电梯拒绝交纳电梯费甚更高楼层住户交纳电梯费结果电梯费交纳电梯法运行
现行种供暖方式价格少？
1市热力集团供应供暖价格建筑方米采暖季24元
2燃煤锅炉（直供方式）供应民供暖价格建筑方米采暖季165元
3燃煤锅炉（间供方式）供应民供暖价格建筑方米采暖季19元
4燃油（柴油）燃气（天然气煤气）电锅炉供应供暖价格建筑方米采暖季30元
计算面积：
1住宅建筑标准层层高49米 (27米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算住宅建筑层高76米（27米×2+22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
2办公建筑标准层层高55米(33米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算办公建筑层高88米（33米×2+22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
3普通商业建筑标准层层高61米 (39米＋22米)时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积2倍计算普通商业建筑层高10米（39米×2＋22米）时层否隔层建筑面积计算值该层水投影面积3倍计算
4计算含阳台建筑容积率指标时阳台部分建筑面积计算值水投影面积计算
住宅面积包括：
总建筑面积：房屋层面积总
二套建筑面积：套面积 + 套墙体面积 + 阳台建筑面积
三住宅面积：住宅分户门墙柱等结构部位占面积外全部供净面积总包括卧室厅厨房壁橱阳台室走道室楼梯等
四整栋建筑物公建筑面积：整栋建筑物面积套套面积已作独立空间销售出租室车库防工程等建筑面积
五公建筑面积分摊系数：整栋楼公建筑面积 整栋楼套套建筑面
六销售面积：购房者购买套建筑面积分摊公面积
七建筑面系数： 面积 销售面积
建筑面积：
建筑面积产名词实面积实率计算直接关系指建筑物长度宽度外包尺寸积层数应国家区定义量度标准未必致建筑面积般面积建筑面积建设工程领域重技术济指标国家宏观调控重指标
商品房建筑面积建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权建筑面积部分产权套建筑面积套房屋面积套墙体面积套阳台面积部分组成套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
商品房销售面积＝套建筑面积＋分摊公建筑面积
套建筑面积计算公：套建筑面积套面积＋套墙体面积＋阳台建筑面积
销售房屋果套面积计算业开发商定利素业说套面积销售方式较直观较透明较操作点数学常识计算差太建筑面积计算较复杂需专业员做事情说果产生怀疑者问题纠纷时候需花费精力发展商说必业解释太面积差异产生原减少双方误会避免面积纠纷产生投诉说种计算方式双方利效保护购房者利益避免开发商计算公面积增加利润
业讲套面积房间面积包括墙体面积假套面积算话业知里着尺子量发现面积会发生新纠纷套面积般消费者者着尺准确算出关键委托专门部门准确测量面积
套面积墙体面积：
套面积：指套项功空间面积般包括卧室起居室(厅)厨房卫生间餐厅厅道储藏室壁柜等套面积住宅设计中技术济指标国家关规定计算套面积时跃层住宅中套楼梯然层数面积总计入面积烟囱通风道道井等计入面积室面积结构墙体表面尺寸计算 商品房套空间周围维护承重墙体分墙体非墙体墙体指商品房套间分隔墙套公建筑空间间分隔外墙(包括山墙)墙体水投影面积半计入套墙体面积非墙水投影全部计套建筑面积
国家规定分摊公建筑面积包括？
堂公门厅走廊道公厕电（楼）梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道道井消防控制室水泵房水箱间冷冻机房消防通道变（配）电室煤气调压室卫星电视接收机房空调机房热水锅炉房电梯工休息室值班警卫室物业理房等功该建筑服务专设备房
二套公建筑空间间分隔墙外墙（包括山墙）墙体面积水投影面积半
三幢房屋服务物业理房幢房屋分摊
订金定金区
法律中两者区明显：
定金指付款担保买卖关系中买方签订合付卖方部分款项作付款担保果买方履行合卖方退定金果卖方合履行供货义务定金便折货款果卖方没合履行供货义务应承担双倍返定金责总言定金担保意法律中语
订金般视预付款认定种履约保证种保证单方付方形成约束付方收受方保证收受方违约退回原订金双倍返付方违约收受方会种种理订金抵作赔偿金违约金予退
法律中存着定金罚订金适该罚
总说法律中般采定金准确效
什违约金？
违约金指事约定者法律直接规定方事违约应方支付金钱违约金标物金钱事约定违约金标物金钱外财产违约金具担保债务履行功效具惩罚违约补偿错方事受损失效果国家作合担保措施国家作违反合责承担方式
债权债务完全履行适履行债务时必须约定付方定数额金钱违约金合救济方式种违约种济制裁违约金设立保证债履行方没遭受财产损失法律合规定付违约金违约金标准法定双方合中书面约定违约金两种：
惩罚性违约金作全惩罚果方违约遭受财产损失违约方支付违约金外应行赔偿方损失
二 补偿性违约金合方事方违约遭受财产损失种预先估计付违约金免违约方赔偿方遭受财产损失责损失违约金补偿
什物业理？
物业理（property management）受物业委托物业理委托合物业房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目进行维护修缮整治物业提供综合性偿服务
根国家发展改革委员会建设部联合发布物业服务收费理办法规定物业服务成者物业服务支出构成应包括部分：
1理员工资社会保险规定提取福利费等
2物业公部位设施设备日常运行维护费
3物业理区域清洁卫生费
4物业理区域绿化养护费
5物业理区域秩序维护费
6办公费
7物业理企业固定资产折旧
8物业公部位设施设备公众责保险费
9业意费
什济适住房？
济适住房指已列入国家计划城市政府组织房产开发企业者集资建房单位建造微利价城镇中低收入家庭出售住房 具社会保障性质商品住宅具济性适性特点济性指住房价格相期市场价格说适中适合中等低收入家庭负担力适性指房屋建筑标准削减降低达定效果许国家样济适房国家低收入群解决住房问题做出政策性安排种出租住宅政策称廉租房
济适房限价房区：
济适房指具社会保障性质商品住宅具济性适 性特点济性指住宅价格相市场价格较适中够适应中低收入家庭承受力适性指住房设计建筑标准强调住房效果非建筑标准 济适房国家解决中低收家庭住房问题修建普通住房类住宅减免工程报建中部分费成略低普通商品房称济适房现购买济适房需年收入等6万家庭户口购买
限价房国家硬性指示死价格开发商没权利更改简单理解限房价限价两限商品房价格济适房高前者6750者2650
限价房作政府定时期调控房产市场调节住房供需矛盾效手段政府成立全资国公司负责建设销售价格实行政府定价定价原周边类商品住房低2025确定销售价格预售时社会公布公布价格应该限价房楼盘高价购买限价房应购房合备案5年方市交易济适房属政策性住房购房拥限产权济适房购买合备案日起满5年直接市交易购房种原确需转济适房住房储备机构届时类济适房价格进行回购
济适房商品房区：
获土方式济适房建设实行行政划拨免交土出金商品房采出方式须交纳土出金
成结构
租售政策济适房售租商品房受限制
购买条件象济适房享受政府优惠购买象特定供城镇中低收入家庭实行申请审批制度商品房购买象条件受限制
价格政策济适房出售实行政府指导价擅提价出售商品房出售价格完全市场决定居民购买济适房产权房屋产权分四部分：权占权处置权收益权商品房相济适房产权收益权商品房市出售收益全部
建筑结构类型包括：
建筑物结构类型分砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构四类
1砖木结构：
砖墙砖柱木屋架作承重结构建筑数农村屋舍庙宇等种结构建造简单材料容易准备费较低
2砖混结构：
砖墙砖柱钢筋混凝土楼板屋顶承重构件作承重结构建筑目前住宅建设中建造量采普遍结构类型
3钢筋混凝土结构
承重构件包括梁板柱全部采钢筋混凝土结构类结构类型型公建筑工业建筑高层住宅
钢筋混凝土建筑里框架结构框架—剪力墙结构框—筒结构等目前25—30层左右高层住宅通常采框架—剪力墙结构
4钢结构
承重构件全部采钢材制作重轻建超高摩天楼制成跨度高净高空间特适合型公建筑
什震级？
震级指震震仪测定次震活动释放量少确定中国目前震级标准国际通里氏分级表分9等级实际测量中震级根震仪震波作记录计算出震愈震级数字愈震级差级通震释放量约差32倍
震震级分类情况：
弱 震：震级3 级震
感震：震级等3级等⒋5级震
中 强 震：震级⒋5级6级震
强 震：震级等6 级震中震级等8 级称巨震
什烈度？
震烈度表示面房屋等建筑物遭受震影响破坏程度震发生区受震影响破坏程度震烈度判断烈度根感觉家具物品振动情况房屋建筑物受破坏程度面出现破坏现象等
烈度震级区：
震烈度震震级严格区互相混淆 震级代表震身强弱震源发出震波量决定次震应数值烈度次震中异受着种然条件影响震级相震说果震源越浅震中距越短烈度般越高样质构造否稳定土壤结构否坚实房屋构筑物否坚固耐震烈度高低着直接关系
屋顶花园：
类建筑物构筑物桥梁(立交桥)等顶部阳台天台露台进行园林绿化种植草木花卉作物形成景观屋顶花园降温隔热效果优良美化环境净化空气改善局部气候丰富城市俯仰景观补偿建筑物占绿化面提高城市绿化覆盖率种值力推广屋面形式屋顶花园功业提供环境优美休息娱乐场屋顶花园形式应该精力求精美轻松愉悦感受
国外20世纪60年代相继建造类规模屋顶花园屋顶绿化工程美国华盛顿水门饭店屋顶花园美国标准石油公司屋顶花园英国爱尔兰寿中心屋顶花园加温哥华凯泽资源楼屋顶花园日志社女子学图书馆屋顶花园等建筑设计统建屋顶花园数型公建筑居住建筑屋顶天台天空展开国香港深圳广州海长沙重庆成等城市相继屋顶进行开发
什公维修基金？
公维修基金指住宅楼房公部位设施设备维修养护基金单位售卖公房公维修基金售房单位购房职工筹集权购房售出住宅楼房公部位设施设备维修养护
法规规定部位指住宅体承重结构部位(包括基础外承重墙体柱梁楼板屋顶等)户外墙面门厅楼梯间走廊通道等
维修基金物业保修期满部位设备设施中修更新改造转房屋权时结余维修基金予退房屋权时户
什商品房公维修基金？
商品房公维修基金购房购房时交纳例购房款22008年02月01日起执行新标准办法
更新标准：
1 层住宅拟方米100元
2 高层全现浇结构拟方米150元
3 高层框剪结构拟建筑方米200元
市建委关负责表示住宅建筑安装成样 建立维修基金完善房屋部位维修保障机制住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家规定缴纳专项维修资金维修基金专项保修期满住宅部位设备物业理区域公设施维修更新改造开发商代收取房部门监权购房挪作
名词缩写：
SP：销售假象
POP：现场板
NP：报纸稿
DM：户型折页
VI：视觉设计
Penthouse：位建筑物顶棚舍高楼(尤指顶层)豪华公寓空中墅称复式单位指建高层楼顶端具墅形态跃层住宅空中墅存高档公寓顶层北京海广州香港等城市中空中墅已成富裕士生活方式
什住房公积金？
住房公积金单位职职工缴存长期住房储金住房分配货币化社会化法制化形式住房公积金制度国家法律规定重住房社会保障制度具强制性互助性保障性单位职工必须法履行缴存住房公积金义务职工缴存住房公积金单位缴存住房公积金实行专户存储职工里单位包括国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企业事业单位民办非企业单位社会团体住房公积金理实行住房公积金理委员会决策住房公积金理中心运作银行专户存储财政监督原住房公积金应职工购买建造翻建修住住房单位挪作
什住房公积金贷款？
住房公积金贷款指住房公积金理中心运职工单位缴纳住房公积金委托商业银行缴存住房公积金职职工职期间缴存住房公积金离退休职工发放房屋抵押贷款 相商业住房贷款住房公积金贷款具利率较低款方式灵活首付例低优点缺点手续繁琐审批时间长
合约定面积产权登记面积发生误差处理方式：
商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部分产权买受法律法规规定享权利承担责
套（单元）计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式
合未作约定原处理：
（）面积误差绝值3％（含3％）实结算房价款
（二）面积误差绝值超出3％时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房价款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％（含3％）部分房价款买受补足超出3％部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3％（含3％）部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3％部分房价款房产开发企业双倍返买受
什CPI？
消费者物价指数(Consumer Price Index)英文缩写CPI反映居民生活关商品劳务价格统计出物价变动指标通常作观察通货膨胀水重指标般说CPI>3增幅时称Inflation通货膨胀CPI>5增幅时称Serious Inflation严重通货膨胀 居民消费指数(Consumer Price Index)固定消费品篮子价格衡量反映消费者支付商品劳务价格变化情况种度量通货膨胀水工具百分变化表达形式
CPI滞性数市场济活动政府货币政策重参考指标CPI稳定业充分GDP增长重社会济目标
果消费者物价指数升幅表明通胀已成济稳定素央行会紧缩货币政策财政政策风险造成济前景明朗该指数高升幅市场欢迎
2010年9月CPI涨36创23月新高2010年10月CPI涨44创24月新高2010年11月CPI涨51 创28月新高
什GDP？
国生产总值(Gross Domestic Product简称GDP)国生产总值指定时期(季度年)国家区济中生产出全部终产品劳务价值常公认衡量国家济状况佳指标反映国家济表现更反映国国力财富般说国生产总值四组成部分中包括消费私投资政府支出净出口额
国家区济究竟处增长抑衰退阶段数字变化便观察般言GDP公布形式外两种总额百分率计算单位GDP增长数字处正数时显示该区济处扩张阶段反果处负数表示该区济进入衰退时期
国GDP幅增长反映出该国济发展蓬勃国民收入增加消费力增强种情况该国中央银行提高利率紧缩货币供应国家济表现良利率升会增加该国货币吸引力反说果国GDP出现负增长显示该国济处衰退状态消费力减低时该国中央银行减息刺激济度增长利率降加济表现振该国货币吸引力降低般说高济增长率会推动国货币汇率涨低济增长率会造成该国货币汇率跌
什存款准备金率？
存款准备金称存储准备金（Deposit reserve）指金融机构保证客户提取存款资金清算需准备中央银行存款中央银行求存款准备金占存款总额例存款准备金率中央银行通调整存款准备金率影响金融机构信贷扩张力间接调控货币供应量RDRRMB Depositreserve Ratio 全称民币存款准备金率 存款准备金限制金融机构信贷扩张保证客户提取存款资金清算需准备资金法定存款准备金率金融机构规定中央银行缴纳存款准备金占存款总额率部分风险准备金够发放贷款例越高执行紧缩政策力度越
中央银行提高法定准备金率时商业银行提供放款创造信力降准备金率提高货币数变降低整商业银行体系创造信扩信规模力结果社会银根偏紧货币供应量减少利息率提高投资社会支出相应缩减反然方说果存款准备金率7％意味着金融机构吸收100万元存款央行缴存7万元存款准备金发放贷款资金93万元存款准备金率提高75％金融机构贷资金减少925万元
中央银行通调整存款准备金率影响金融机构信贷扩张力间接调控货币供应量超额存款准备金率指商业银行超法定存款准备金保留准备金占全部活期存款率形态超额准备金现金具高流动性金融资产中央银行账户准备存款等
般存款准备金率升会利率迫升实行紧缩货币政策信号存款准备金率针银行等金融机构终客户影响间接利率针终客户存款利息影响直接
房产相关法律法规
标题商品房销售理办法
时效性 效
颁布单位中华民国建设部
颁布日期 20010601
实施日期 20010601
容分类房产销售
文号中华民国建设部令第88号
第章总
第条规范商品房销售行保障商品房交易双方事合法权益根中华民国城市房产理法城市房产开发营理条例制定办法
第二条 商品房销售商品房销售理应遵守办法
第三条 商品房销售包括商品房现售商品房预售
办法称商品房现售指房产开发企业竣工验收合格商品房出售买受买受支付房价款行
办法称商品房预售指房产开发企业正建设中商品房预先出售买受入买受支付定金者房价款行
第四条 房产开发企业行销售商品房委托房产中介服务机构销售商品房
第五条 国务院建设行政部门负责全国商品房销售理工作省治区民政府建设行政部门负责行政区域商品房销售理工作
直辖市市县民政府建设行政部门房产行政部门(统称房产开发部门)职责分工负责行政区域商品房销售理工作
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许制度
商品房预售条件商品房预售许证明办理程序城市房产营理条例城市商品房预售理办法关规定执行
第七条 商品房现售应符合条件：
（）现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
（二）取土权证书者土批准文件
（三）持建设工程规划许证施工许证
（四）已通竣工验收
（五）拆迁安置已落实
（六）供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
（七）物业理方案已落实
第八条 房产开发企业应商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
第九条 房产开发企业销售设抵押权商品房抵押权处理中华民国担保法城市房产抵押理办法关规定执行
第十条 房产开发企业未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售
第十条 房产开发企业采取返销售者变相返销售方式销售商品房房产开发企业采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
第十二条 商品住宅套销售分割拆零销售
第十三条 商品房销售时房产开发企业选聘物业理企业买受应订立商品房买卖合时房产开发企业选聘物业理企业订立关物业理协议
第三章 广告合
第十四条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应执行(中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确
第十五条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项事应商品房买卖合中约定
第十六条 商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
（二）商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套建筑产权属
(九)面积差异处理方式
(十)办理产权登记关事宜：
(十)解决争议方法：
(十二)违约责
(十三)双方约定事项
第十七条 商品房销售价格事协商议定国家规定外
第十八条 商品房销售套(单元)计价套建筑面积者建筑面积计价
商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部：分产权买受法律法规规定享权利承担责
套(单元)计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
第十九条 套（单元）计价现售房屋事现售房屋实勘察合中直接约定总价款
套(单元)计价预售房屋房产开发企业应合中附售房屋面图面图应标明详细尺寸约定误差范围房屋交付时套型设计图纸致相关尺寸约定误差范围维持总价款变套型设计图纸致者相关尺寸超出约定误差范围合中未约定处理方式买受退房者房产开发企业重新约定总价款买受退房房产开发企业承担违约责
第二十条 套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式
合未作约定原处理：
()面积误差绝值3(合3％)实结算房价款
(二)面积误差绝值超出3％时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房阶款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％(合3％)部分房价款买受补足超出3％部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3(含3％)部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3％部分房价款房产开发企业双倍返买受
面积误差[(产权登记面积合约定面积)合约定面积]×100
办法第二十四条规定规划设计变更造成面积差异事解合应签署补充协议
第二十条 建筑面积计价事应合中约定套建筑面积分摊建筑面积约定建筑面积变套建筑面积发生误差建筑面积套建筑面积均发生误差时处理方式
第二十二条 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖房产开发企业应买受返收费事间约定约定
第二十三条 房产开发企业应订立商品房买卖合前买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文预售商品房必须明示城市商品房预售理办法
第二十四条 房产开发企业应批准规划设计建设商品房商品房销售房产开发企业擅变更规划计划
规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致商品房结构型式户型空间尺寸变化出现合事约定影响商品房质量者功情形房产开发企业应变更确立日起10日书面通知买受
买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受规划设计变更引起房价款变更房产开企业未规定时限通知买受买受权退房买受退房房产开发企业承担违约责
第四章 销售代理
第二十五条 房产开发企业委托中介服务机构销售商品房受托机构应法设立取工商营业执房产中介服务机构
房产开发企业应受托房产中介服务机构订立书面委托合委托合应载明委托期限委托权限委托委托权利义务
第二十六条 受托房产中介服务机构销售商品房时应买受出示商品房关证明文件商品房销售委托书
第二十七条 受托房产中介服务机构销售商品房时应实买受介绍代理销售商品房关情况
受托房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房
第二十八条 受托房产中介服务机构代理销售商品房时收取佣金外费
第二十九条 商品房销售员应专业培训方事商品房销售业务
第五章 交付
第三十条 房产开发企业应合约定符合交付条件商品房期交付买受未期交付房产开发企业应承担违约责
抗力者事合中约定原需延期交付房产开发企业应时告知买受
第三十条 房产开发企业销售商品房时设置样板房应说明实际交付商品房质量设备装修样板房否致未作说明实际交付商品房应样板房致
第三十二条 销售商品住宅时房产开发企业应根(商品住宅实行质量保证书住宅说明书制度规定)(简称规定)买受提供(住宅质量保证书)(住宅说明书)
第三十三条 房产开发企业应售商品房承担质量保修责事应合中保修范围保修期限保修责等容做出约定保修期交付日起计算
商品住宅保修期限低建设工程承包单位建设单位出县质量保修书约定保修期存续期存续期少(规定中确定低保修期限保修期低规定中确定低保修期限
非住宅商品房保修期限低建设工程承包单位建设单位出具质量保修书约定保修期存续期
保修期限发生属保修范围质量问题房产开发企业应履行保修义务造成损失承担赔偿责抗力者造成损坏房产开发企业承担责
第三十四条 房产开发企业应商品房交付前项目委托具房产测绘资格单位实施测绘测绘成果报房产行政部门审核房屋权属登记
房产开发企业应商品房交付日起60日需提供办理房屋权属登记资料报送房屋房产行政部门
房产开发企业应协助商品房买受办理土权变更房屋权登记手续
第三十五条 商品房交付买受认体结构质量合格关规定委托工程质量检测机构重新核验核验确属体结构质量合格买受权退房买受造成损失房产开发企业应法承担赔偿责
第六章 法律责
第三十六条 未取营业执擅销售商品房县级民政府工商行政理部门(城市房产开发营理条例)规定处罚
第三十七条 未取房产开发企业资质证书擅销售商品房责令停止销售活动处5万元10万元罚款
第三十八条 违反法律法规规定擅预售商品房责令停止违法行没收违法收取预付款处已收取预付款1％罚款
第三十九条 未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售处警告责令限期改正处2万元3万元罚款构成犯罪法追究刑事责
第四十条 房产开发企业未组织竣工验收验收合格者合格合格验收商品房擅交付建设工程质量理条例规定处罚
第四十条 房产开发企业未规定测绘成果者需提供办理房屋权属登记资料报送房产行政部门处警告责令限期改正处2万元3万元罚款
第四十二条 房产开发企业销售商品房中列行处警告责令限期改正处1万元3万元罚款
()未规定现售条件现售商品房
(二)未规定商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
(三)返销售者变相返销售商品房
(四)采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
(五)分割拆零销售商品住宅
(六)符合商品房销售条件买受收取预订款性质费
(七)未规定买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文城市商品房预售理办法
(八)委托没资格机构代理销售商品房
第四十三条 房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房处警告责令停止销售处2万元3万元罚款
第四十四条 国家机关工作员商品房销售理工作中玩忽职守滥职权徇私舞弊法予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第七章 附
第四十五条 办法称返销售指房产开发企业定期买受返购房款方式销售商品房行
办法称售包租指房产开发企业定期限承租者代出租买受购该企业商品房方式销售商品房行
办法称分割拆零销售指房产开发企业成套商品住宅分割数部分分出售买受方式销售商品住宅行
办法称产权登记面积指房产行政部门确认登记房屋面积
第四十六条 省治区直辖市民政府建设行政部门根佃法制定实施细
第四十七条 办法国务院建设行政部门负责解释
第四十八条 办法2001年6月1日起施行
高院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释
（２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通）
法释[２００３]７号
中华民国高民法院公告：
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释已２００３年３月２４日高民法院审判委员会第１２６７次会议通现予公布２００３年６月１日起施行二○○三年四月二十八日
正确时审理商品房买卖合纠纷案件根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审判实践制定解释
第条 解释称商品房买卖合指房产开发企业（统称出卖）尚未建成者已竣工房屋社会销售转移房屋权买受买受支付价款合
第二条 出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
第三条 商品房销售广告宣传资料约邀请出卖商品房开发规划范围房屋相关设施作说明允诺具体确定商品房买卖合订立房屋价格确定重影响应视约该说明允诺未载入商品房买卖合应视合容事违反应承担违约责
第四条 出卖通认购订购预订等方式买受收受定金作订立商品房买卖合担保果事方原未订立商品房买卖合应法律关定金规定处理责事双方事导致商品房买卖合未订立出卖应定金返买受
第五条 商品房认购订购预订等协议具备商品房销售理办法第十六条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合
第六条 事商品房预售合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合效予支持
事约定办理登记备案手续商品房预售合生效条件约定事方已履行义务方接受外
第七条 拆迁拆迁权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁位置途特定房屋拆迁予补偿安置果拆迁该补偿安置房屋行出卖第三拆迁请求优先取补偿安置房屋应予支持
拆迁请求解拆迁补偿安置协议解释第八条规定处理
第八条 具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三
（二）商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三
第九条 出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：
（）意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
（二）意隐瞒售房屋已抵押事实
（三）意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实
第十条 买受出卖第三恶意串通行订立商品房买卖合房屋交付导致法取房屋请求确认出卖第三订立商品房买卖合效应予支持
第十条 房屋转移占视房屋交付事约定外
房屋毁损灭失风险交付前出卖承担交付买受承担买受接出卖书面交房通知正理拒绝接收房屋毁损灭失风险书面交房通知确定交付日起买受承担法律规定者事约定外
第十二条 房屋体结构质量合格交付者房屋交付房屋体结构质量核验确属合格买受请求解合赔偿损失应予支持
第十三条 房屋质量问题严重影响正常居住买受请求解合赔偿损失应予支持
交付房屋存质量问题保修期出卖应承担修复责出卖拒绝修复者合理期限拖延修复买受行者委托修复修复费修复期间造成损失出卖承担
第十四条 出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合约定约定处理合没约定者约定明确原处理：
（）面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合予支持
（二）面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受
第十五条 根合法第九十四条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定外
法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
第十六条 事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失３０％标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数额
第十七条 商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算方法违约金数额者损失赔偿额参标准确定：
逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算
逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定
第十八条 出卖原买受列期限届满未取房屋权属证书事特殊约定外出卖应承担违约责：
（）商品房买卖合约定办理房屋权登记期限
（二）商品房买卖合标物尚未建成房屋房屋交付日起９０日
（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日
合没约定违约金者损失数额难确定已付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算
第十九条 商品房买卖合约定者城市房产开发营理条例第三十三条规定办理房屋权登记期限届满超年出卖原导致买受法办理房屋权登记买受请求解合赔偿损失应予支持
第二十条 出卖包销订立商品房包销合约定出卖开发建设房屋交包销出卖名义销售包销期满未销售房屋包销合约定包销价格购买事约定外
第二十条 出卖行销售已约定包销包销房屋包销请求出卖赔偿损失应予支持事约定外
第二十二条 买受商品房买卖合出卖发生纠纷民法院应通知包销参加诉讼出卖包销买受权利义务明确约定约定容确定方诉讼位
第二十三条 商品房买卖合约定买受担保贷款方式付款事方原未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行方事请求解合赔偿损失责事双方事未订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合继续履行事请求解合出卖应收受购房款金利息者定金返买受
第二十四条 商品房买卖合确认效者撤销解致商品房担保贷款合目法实现事请求解商品房担保贷款合应予支持
第二十五条 担保贷款付款方式商品房买卖合事方请求确认商品房买卖合效者撤销解合果担保权作独立请求权第三提出诉讼请求应商品房担保贷款合纠纷合审理未提出诉讼请求仅处理商品房买卖合纠纷担保权商品房担保贷款合纠纷行起诉商品房买卖合纠纷合审理
商品房买卖合确认效者撤销解商品房担保贷款合解出卖应收受购房贷款购房款金利息分返担保权买受
第二十六条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款未担保权办理商品房抵押登记手续担保权起诉买受请求处分商品房买卖合项买受合权利应通知出卖参加诉讼担保权时起诉出卖时果出卖商品房担保贷款合提供保证应列告
第二十七条 买受未商品房担保贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书担保权办理商品房抵押登记手续抵押权请求买受偿贷款者抵押房屋优先受偿应追加出卖事出卖提供保证外
第二十八条 解释２００３年６月１日起施行
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施行尚审二审阶段适解释
中华民国城市房产理法施行订立商品房买卖合发生纠纷案件解释公布施行前已终审事申请审者审判监督程序决定审适解释
中华民国城市房产理法施行前发生商品房买卖行适时法律法规高民法院〈关审理房产理法施行前房产开发营案件干问题解答〉
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