房地产案名、主题广告语、系列文案大全（下）

喜凯亚 翡翠海湾 文案
喜凯亚
翡翠海湾 海景温泉休闲住宅
1
天
翡翠海湾SeaGaia生日
全家觉醒重生日子
拥抱翡翠海湾 家重新相爱
扇太洋窗 座海景温泉休闲住宅
台北菁英家庭 重建青春生活
SeaGaia家庭 青春宣言
壮年岁月挽回进入生分水岭
您历练智慧事业心灵登巅峰际
拒绝中年危机重建青春岁月您生命唯出口
带领您家翡翠海湾SeaGaia
整座太洋您起舞整片天空您演出
您观众您身境指挥江山
前爱够
现家深深爱次 
然宠爱SeaGaia家庭
整座翡翠海湾整座太洋SeaGaia家庭总动员
独拥海拔92－110米黄金观海线
前面220゜环绕太洋洲际美景停变幻
面140゜阳明山系翡翠山色四时演出
5222坪豪壮基六栋豪景住宅1200坪专属VIP会馆
豪华游艇温泉风汤洗涤尘劳重建心灵
品尝原味生活生正该 
30分钟改变世界梦想中生活涌现眼前……
●台北东区北二高翡翠海湾SeaGaia短短30分钟扭转整世界
●SeaGaia仅座海景温泉休闲住宅更全家永续青春前进基里出发 陪家山海拥抱整海湾拥抱世艳羡青春生活
●青春负担超优惠实施中
总价250万起备25万全家轻松拥海景山景温泉SeaGaia休闲生活 
2
惯发号施令成SeaGaia更奇万丈……
早起床第件事：全太洋训话扇太洋窗 座海景温泉休闲住宅
台北菁英家庭 重建青春生活 
北台湾唯海景温泉风汤
拥抱万里海景时更浸润高质温泉
1200坪私VIP设备完善

年四季挖掘完宝藏 
SeaGaia家庭青春宣言
壮年岁月生达巅峰际
历练智慧事业心灵
灿烂阳光
够辉映
恐怕SeaGaia翡翠海湾……
整座太洋衬托心胸气度
行动带领心爱家
私拥辽阔SeaGaia
天轰轰烈烈热恋场…… 
SeaGaia：实现生中深沉渴
失法定青春重建更升级前爱够
现力爱次早晨旭日浩瀚海湾升起
窗口指挥万里江山太洋训话重建信生
语言法形容
■5222坪豪壮基3600坪飞瀑中庭
■1200坪私健康俱乐部
■豪华游艇温泉风汤
30分钟改变世界梦想中生活涌现眼前……
●台北东区北二高翡翠海湾SeaGaia短短30分钟扭转整世界
●青春负担超优惠实施中
总价250万起备25万全家轻松拥海景山景温泉SeaGaia休闲生活 
3
定苍爱  快乐
海景 温泉
扇太洋窗 座海景温泉休闲住宅
台北菁英家庭 重建青春生活 
北台湾唯海景温泉风汤
拥抱万里海景时更浸润高质温泉
1200坪私VIP设备完善
年四季挖掘完宝藏 
社区私拥温泉风汤馆完工启天间蕴藏精华滋润身心外
您洗涤尘俗舒解压力体验青春滋味日式雅致情境现
高质温泉稀难兼具豪华品味室池户外池池
池敢称傲视全台北
苍爱快乐SeaGaia证明
SeaGaia家庭青春宣言
壮年岁月生达巅峰际

历练智慧事业心灵
灿烂阳光
够辉映
恐怕SeaGaia翡翠海湾……
整座太洋衬托心胸气度
行动带领心爱家
私拥辽阔SeaGaia
天轰轰烈烈热恋场…… 
SeaGaia：实现生中深沉渴
失法定青春重建更升级前爱够
现力爱次早晨旭日浩瀚海湾升起
窗口指挥万里江山太洋训话重建信生
语言法形容
■5222坪豪壮基3600坪飞瀑中庭
■1200坪私健康俱乐部
■豪华游艇温泉风汤
30分钟改变世界梦想中生活涌现眼前……
●台北东区北二高翡翠海湾SeaGaia短短30分钟扭转整世界
●青春负担超优惠实施中
总价250万起备25万全家轻松拥海景山景温泉SeaGaia休闲生活 
4
99％台北蜘蛛族1％够蜕变：
蜘蛛变老鹰
蜘蛛族天固守样生活范围数十年日
旦SeaGaia体验天宽阔扭转生活观念老鹰般振翅高飞…… 
提供种新生活模型垠天海洋山林纳入生活版图吸纳苍提供资源成老鹰般生活视野…… 
集天菁英造座SeaGaia提供种独二生活方式全家健康成长登巅峰 
摩天31
1
低利率梦想更接
政府提供415％青年购屋低利率现拥摩天31更轻松更容易（广告户适优惠赠送）（415％优惠利率须银行审核）
庆祝摩天31全台销售第名情节斐丽钻戒赚抽夫妻情侣单身女贵族……抽（仅周握机会）
情节带着阿娜答起单身女贵族起幸福8月26日周日3：00前现场携带身份证件留资料获（斐丽钻戒赚抽）抽奖券张填朋友资料获张抽奖券填越抽中奖机会愈哦
摩天31海誓山盟
送斐丽钻戒 
政府公布三报头条青年购屋优惠利率现买淡水摩天31份薪水成家
2000亿青年购屋优惠利率搭低利率列车趁早买新房免贷款额满干着急想成家夫妻现赶快订户摩天31享受政府奉送幸福权益
总价378万起魅力三房公设仅20％夫妻现买新房更时？
青年购屋优惠利率现买摩天31魅力3房月付款更低份薪水成家备38万起全套家电or品味装潢A买新房0负担（广告户适赠送优惠）
高楼层双卧海景四房样淡水三房价您买摩天31四房
双卧海景四房SRCRC楼淡水必花千万摩天31低公设五星级物业理饭店式休闲SPA健身俱乐部电影院保龄球场……屋超值稀珍贵
超低利率抢二房景观面达10米割爱保留户仅限三席
格局完美空间动线优美景观面阔达10米更难贵总价仅288万起摩天31二房精华保留户应客户热情求忍痛割爱公开仅三席机会早握
单身女贵族独立选总价158万起现买租划算投资休闲两相宜
租金付贷款剩五星级VIP俱乐部更您省健身会员卡笔花费休闲投资置产两相宜现低利率买惜
淡水夕阳VIP包厢四季健身房SPA生活摩天31魅力限
淡水唯千坪空中花园傍晚夕阳夜晚星光船影点点淡水高点风景包厢摩天31五星级健身俱乐部全家起SPA健身电影保龄球读杂志……花笔钱买摩天31赚便宜轻松休闲全家生活彩姿欢笑限放 
2
生淹没
生海海决定重尤买栋房子
震台风考验摩天31保证您家更幸福 

淡水捷运样走通动受影响
淡水捷运面高架路段受风灾影响班学样方便快速做台北城民做尊严门前没淹水天天快乐
SRCRC建筑安全安心家起震风灾考验摩天31
■SRCRC建筑历震考验屹立稳固
■专业警卫保全24时护卫安全
■社区备紧急发电机停电必担心
■水莲物业理饭店式营住温暖安心
站淡水高点愈风雨生信心
现住淡水选择摩天31淡水高点怕强风豪雨震家庭堡垒更加坚固
次台北美景致观音山景关渡桥淡海夕阳屯山景帆影星光……摩天31安全家浪漫幸福家
37％优惠利率
趁着37％低利率购屋附全套家电全套进口家具台风天住礼堂
赶房价利率双双创新低赶快换新房现您聪明买摩天31懂利37％利率时代超值3房份薪水成家豪景4－5房适合全家移民摩天31买屋超值附加价值  
楼书美丽园手册
1．（性化）总序
千万年斗转星移漫漫时光长河中万物变迁更唯亘古变类生俱天性
然行尊追求天合极境界正美丽园缔造者奉行核心
坚信然真风貌总微关怀着性美丽园期出现京城西部性光辉灿灿闪亮直永恒
2．（合理化序）
性需求根永远没落伍
盲流行提住时尚舒适健康容易成形式材堆砌化真正关注性需求需剥表象理性思考第选择规划涉家园基础提供休养生息全方位功永远会落伍
3．（理位置）
美丽园位居京城西部海淀区五棵松路西四环东北呼应中关村高科技园区南公坟商圈段跳离闹市繁喧兼顾参市流生活便利进出度量恰处
出—— 西北遥西山八处颐园呼应京城风水端口迎纳西北清新鲜润空气
西四环周边口密度车流量少商业布局疏松环境清静安宁
进—— 周边丰富路线繁华城区畅通连接西接西四环北板井路东五路居西路南城市轻轨铁路区迅速驶入四环车公庄街杏石路城市交通干网接口
4．（规划）
        型社区低密度规划
美丽园占21万米型社区建筑面积23万米容积率约1社区整体规划呈现低密度格局
n      区住宅单体建筑34幢133住宅单元1356户
n      25万米公建面积文娱商教配套齐全
n      总体绿化率34均集中绿28米
n      社区生活功层面具备足够广度深度程度满足观需求带稳定安逸心理属感实现
n      低密度规划意味着楼间距面积公空间户外视野更开阔区口密度疏松营造闲适环境文形态 符合现代压力排解回避质彻底放松回心态
n      面积绿社区生产更然元素新鲜空气清爽微风花草幽香极裨益体身心
5．（建筑形式）
纯层楼房六层带电梯梯两户
美丽园建筑概念居家空间更凸显出低密度特点充分实现居住空间舒适状态愿
纯层楼宇纯南北室采光通风透气达佳房视野14米进深延展梯两户六层带电梯单元配置公空间道体空间转换更显轻松根避免公单位嘈乱复杂邻里交单纯愉悦强化
611
12．（然化序）
插然双翅性起飞
性亲中性真情趣呈现体验
美丽园首创水题条纯然景观中央观景走廊贯穿全部生活版图营造气象万千水系景观移步换景河畔叠泉瀑布变换组合仙景飘逸雾式喷泉水池12万米绿化运动公园庭前屋达80种植物组团美丽园精心营造着然题然接触亲中 酣畅淋漓释放真快乐
13．（流水走廊）
n      翠溪中央观景走廊总面积12万米宽25米源起叠泉瀑布水梦广场途慕风桥星星雨童趣溪汇聚清音湖环绕纳百水岛中心广场终端带出居独特景观水灵雾式喷泉广场
n      翠溪身形缓曲全程天然鹅卵石铺底两岸90常绿植丛托灌木花卉高乔木搭配层次呈现然绿意色彩
n      基北京低湿干燥气候特征时考虑亲水天性岁溪水系然景观设计方针强化社区整体概念水系南北贯联社区成区休闲生活线二迎合活动性调动活力生气
14．（喷泉广场）
n      水灵广场 
n      翠溪中央观景走廊独特道景观作翠溪头整条水系情绪里激情释放雾状喷泉营造出壮观烟雨蒙蒙润化四周空间时成处视野焦点社区背景音乐陪衬动态氛围更满足心理清新惬意情趣感受
15．（叠泉瀑布）
n      水梦广场
n      水梦广场翠溪中央观景走廊源起景观叠拳瀑布设计形式
造出变换穷富律动感水姿水态带美妙视觉享受广场台条半封闭柱式长廊梦花廊环绕叠泉瀑布观赏水景提供理想角度景观整体营造浪漫休闲气息空间极激发出丰富想象愉悦体验
16．（运动公园）
          青山公园
          总占面积12万㎡健康活力题运动休闲公园园横贯通健    
  康步道穿行绿山丘中提高参予运动观性步道两旁设置单双杠爬梯等  
  种器材
          外园专门活动广场四列国际标准网球场满足群运动需单纯悠游信步园百种争奇斗艳花卉供欣赏
17（现代化序）
            时代标准    呵护性
          性总需求更便利舒适时代进步技术标准发展提供全方位满足美丽园社区现代化建设遗余力信息安防动力配送等方面系统设计集成皆功智节根出发点达成现代化时代水准予生活充分便利舒适
 18（综合布线）
            社区智化基础台──综合布线系统
            美丽园综合布线系统物业理网络中心中心幢楼缆相连系统
提供带宽100M信息通路形成满足户10M全交换式数端口满足部分
户100M交换数端口高档需求网络
          系统仅完全满足客户现时信息化生活需求更日需求深化扩展
视频点播远程股标交易网医疗等功提供完善基础
         先进综合布线系统区局域网高性建设奠定坚实基础
   A   区局域网仅极方便物业统理区统租DDN线路户
网须占电话线路网费减少
   B   美丽园户均设置INTERNET   DDN线路24时线状态区局域网网速度远快拔号网会出现掉网情况
   C    区局域网带全方位网络化智化生活足出户遨游信息世界实现网购物网教育紧急医疗救护COD特约服务远程股票交易轻易举业切实享受现代化生活高品质
 19 （安防系统）
智安全化动系统美丽园构筑金层次立体防线        1   监控周界报警系统
区道露天停车场公活动场设置16部变焦摄机摄机发出视频信号电缆传回控室2时监控区状况
区讲系统
单元门口设编码式机台户部编码式分机单元门口防盗门安装闭门器电控锁控室设置理机备单元门口机进行统理机门口机间专线连接理机副理机门口机分机互相通话通话距离达5公里区建立通讯联网住户紧急情况时马理中心取联系遥控开锁仅控机分机通话时遥控开锁避免误操作
分机免挂机功没挂影响呼1      停电延时供电24时
 户通室机手动报警理机状态均接收报警信息存储达582条实时显示址码时间日期
家庭智安防系统
包括窗磁门磁红外线报警系统（二跃层）燃气泄露报警紧急求助报警双冷水双热水燃气电表运传动抄表策基功外扩展功门禁控制电话控制住宅电源控制燃油气锅炉控制花园花房浇水控制电视控制住宅安防摄机控制
20（电梯）
        采国际著名品牌——芬兰通（KONE）电梯噪音低运行稳带心理满足感生理舒适享受更先进处：断电情况电梯运行楼层动开启顶级性保障绝安全避免困忧时该机须设置机房户减少34mª分摊公面积
21 （门窗水电热）
入户门选IS09001质量认证美心防盗门独特设计全方位锁定缝防撬保护抗击隔音保暖防火等种功装饰性更具特色集古典风范现代意识体美丽园建起道防范未然风景
室选法国科技质量监督评价委员会认证凌云塑钢中空门窗采德国ROLO
   附件具隔热隔音保温防风沙密封性重优良性
区采双路供电方式基避免停电断电现象居民会电视电脑开 
   空调等电高峰期时受黑暗酷热侵袭真正享受高质量生活实意义
22（完美化序）
23（配套健娱）
          全面关生活需美丽园配套基础目标
商业配套           商场超市餐厅银行邮局 1        娱乐健身娱乐休闲配套
           青山运动公园健美中心游泳馆图书中心咖啡厅           文卫配套
           晓美幼稚园八班编制           沁美学校二十四班编制
            医疗中心24时候诊
 1         美丽园区完善生活配套进行合理规划健美中心游泳馆商场超市 
图书中心银行邮局云集区形成园具综合功新美丽中心极提高
商娱活动便利性效率          
24 （配套童老场）
特殊群：童老年区均辟专门配套规划
童：晓美幼稚园八班编制资深教师配置新奇趣益智娱教设备重点关注幼童身心健康培育 沁美学校二十四班编制现代化科教装备流师资保障学童全方位教育紧社会发展需奠定未成长基础
社区设教育配备仅免家长接送辛劳担忧更童提供单纯健康集体环境区童生活中培养集体互助关心理解意识利区业互动交
考虑城市童少机会接角然情况翠溪水系特导出星星雨童趣溪童涉水嬉戏培养孩子然热爱时区设绿色童游乐场迷乐宫丰富游戏项目满足孩子贪玩天性留快乐纯真童年
老： 区公场均老设置区域满足更需交流沟通心理
设计充分考虑老年群团体活动特点力营造舒适便利清静氛围翠溪河畔馨风台位置水湖视野更趋开阔清雅色调彩砖铺设长凳石桌凉亭周边高乔木封闭隔断区域整体呈现出安逸闲乐情趣非常适合老年聊天憩活动需区时设门球场棋牌角京剧亭鸟迷林晨练区等老年专老年健身娱乐场生活增添更丰富健康休闲乐趣
25     物
美丽园物业理奉行周时热情完善工作信条细节着眼料理业全面生活力求成专业家建立维修服务回访制度
24时受理住户报修遵循房屋设备修服务标准北京市城镇房屋修善范围标准规定定期异常情况房屋公设施进行检查维修周计划避免影响住户生活
时清扫区防止垃圾污积侵蚀倾倒公区域保持区环境卫生
建立专业保安队伍24时值守巡视实施区封闭式理
委托专业公司区花木品种进行绿化理
建立消防责制消防设施设备施置合理定期巡视检修保持完应状态
控制区车辆存停放行交通
规定收取项费出具证计数准确
． 怀 远
寒舍——份文怀念传承

怀念中国意识中份宁静悠远
怀念东方禅境钟声旷古幽情
怀念前楼清风明月酒歌兴致
怀念时树影街巷间出入风雅
怀念市久违邻里情
然直法忘怀重新拾回
寒舍体会民族悠久文化
份怀念更种传承
寒山寺钟声回响着岁月回响着千年东方文化
寒舍——份生活写意真情份文怀念传承
二． 梦回寒山寺
稀
黄墙高塔朦胧意象
稀
霜月钟声悠远情怀
日暮午夜恍惚间
似相识旧梦重现眼前
1．净
禅意盎然寒山寺走进生活净
仿佛远行旅山水兼程
疲惫徘徊间觉块适居净
唯寒山寺

苏州运河枫桥古镇旁
悠扬钟声蕴含盎然禅意
朵微笑莲花
喧嚣市中
生出芳香馥郁赏心悦目花朵
唯寒舍
直面寒山寺纯中国庭院式墅
沉淀东方建筑文化精髓
延续寒山寺千年钩沉宁静
丰富文资源
令仅东方记忆宝藏
更块适居净
2．钟 情
倾听亘古变钟声
寒山寺里古老钟声延绵绝
承载着历史辉煌
传递着岁月沧桑
住寒舍天静静聆听钟声
悠远钟声里飞出宁静翅膀
直传长期漂泊心底
宁静市井喧嚣淡泊
走出尘世纷扰放逸
苍穹海
天间流啭
悠悠钟情涤尘襟
2． 横
繁华宁静瞬间
江南市中心高新技术开发区
繁华宁静钟情枫桥路
全方位社会资源
集结文商业行政科技中心
枫桥路寒舍圆心
东行枫桥路直达石路商业中心
间西园留园等江南名胜
西进苏州乐园水世界山公园度假
南艺术学校滨河花园达新区委会
分钟进入高新技术开发区
北路没堵车烦恼方便出城
沪宁高速公路312国道连通城市
东南西北交汇融合通达段
造寒舍块价典段
需瞬间繁华静谧两极化生活垂手
意匠水云间
首唐诗月落乌啼霜满天江枫渔火愁眠姑苏城外寒山寺夜半钟声客船早已脍炙口千百年威力减寒山寺闻名遐迩仔细体味诗意境总觉耐寻味处寺寺外月落乌啼江枫渔火尤夜半钟声未客船里听着更令牵肠挂肚限乡愁呀——引发构思：漂泊客船抛锚驻足构成温馨家园排排联体墅仿佛停家园港湾船江枫渔火旧愁？夜半钟声声声听更觉亲切宋代诗陆游会说：逢问道处笑指船家

寒舍择寒山寺旁聪明举营造温馨家园必须体现苏州风情细节寒舍正通粉墙黛瓦建筑步移景换巷私家庭园营种恬静闲适温馨生活空间加精舍传钟声梵音心然天籁融体指宁静远空灵远离城市喧嚣压力寒舍居民提供种诗意居处
宅必园
宅说宅者宅立宅存宅相扶感通天物质精神层面生理心理需求建筑作居环境生命生存身
宅必园说传统少汉代前住宅庭园视分割整体种传统直延续千年形成种典型住宅类型四合院种住宅模式特点便空间院落中心住宅功空间环绕四周布置形成种封闭空间
国外十分重视住宅周围环境处理然形式正四合院相反住宅建筑中心庭园包围建筑宅园相结合讲没质区然西方哲学思想中国哲学思想开始循着方轨迹发展东西方建筑美学思想着西方美学建立唯理基础种美学思想企图种程式化规范化模式确立美标准尺度中国美学思想寄寓然中讲求天合建筑美工美然美建筑美源泉然中离开然建筑便失独立美学品格点中国园林建筑文化中表现淋漓致
天开着进口汽车吃着麦劳住国际式建筑中着特网谈着WTO仿佛遥远切已淡忘然轻轻生呼唤心灵深处土然诗意眷恋便会迸发出家园梦想始终根植心灵深处
庭园深深
中国庭园式建筑方面标志着工然占方面引然景物进院峙花中秀美山川景色模仿意味着然造环境亲昵力求达然协调
堂门谓庭庭堂阶前见古心目中庭指住宅正厅前块场．苏州等民居中出种典型住宅建筑类型条轴线深排列建筑取正两厢布局形式样厅堂堂前便形成极庭样庭般呈方形矩形面般较采光通风庭做天井稍庭具备较日条件种植花木堆山叠石引水开池赋予景观价值便做园苏州园残粒园仅占住宅隅完全融合住宅中成住宅部分亭台山石水池花木应俱全失园型宅园留园拙政园仅规模十分宏完全独立住宅外成体系特空间组成异常复杂园划分成干相独立景区景区犹园
正受苏州民居宅园启发寒舍整空间序列组织形成宅隅园宅间蜿蜒中园整区园空间序列宅庭园住宅相融完全私密宅间庭园独立户住宅成半公组团步行空间全区园园包容中形成园中园庭园成空间序列群体组合基语汇整建筑布局气口
空间
千年封建文化中国逐渐陶冶成种特征民族性格宅渗透生活方面中明显方面建筑布局形式遍布民居建筑形式样相普遍种类型采四合院布局形式典型布局形式
苏州型私家园林取布局形式半园畅园鹤园均属种布局形式特点：建筑物回廊亭榭等均园周边布置建筑物均背外面形成较较集中庭院空间

封建社会文学子始热衷堂似前程似锦雕镂满眼旦受阻告老乡退田园放逐山林筑园寄情怀现市里忙碌着游荡着说退隐山林已昨日梦想找栖息喘息疲惫身心休息漂泊航船岸未必种奢求枫桥畔寒山寺旁寒舍倒样处方属筑里弥漫着淡淡禅意泡杯香茗细细品味云生梁栋间风出窗户里意境
◎ 淡
中国建筑审美境界时代民族整社会群审美思想演变流转般呈现出错采白贲两种相谐立互补审美文化风韵谓错采铺锦刘绣雕楼满眼错彩镂金美绚烂耀目美种建筑装饰美便谓白贲美绚烂极淡陈周园林谈丛说：水非色色非丰色中求色色中求色美学理适水墨山水画江南古代园林言契合白墙灰瓦漏窗静水碧树翠竹湖石种淡质朴美苏州美清代李渔言：土木事忌奢靡匪特庶民家俭朴王公次尚盖居室制贵精贵丽贵新奇雅贵纤灿烂
市里处灯红酒绿流光溢彩谓错采美寒舍追求 白贲美切终淡
四．家座园
寒舍处园：
私密宅庭园
蜿蜒宅间庭园
全区身座包容园园
园中园园园中园
家寒舍恍置身苏州园林中
1．桃 源
市外桃源
桃花源意境心中永恒家园失许永远尘封
千年梦度叩响心扉
果桃花源梦
寒舍便真真切切市外桃源
语喧哗姑苏城里
江枫渔火中演绎出静谧幽美宛仙界城市山林
踏片土
宁静气息扑面
门前古运河蜿蜒
干古桥横亘
门间间着斜坡屋顶墅
散布径林间
层层落落江南古镇
绿柳花树径幽深亭台水榭花窗修竹
建筑诗情画意孕育寒舍
延伸寒山寺深邃
寒舍诗画美景中静静绽放桃源意境
2．造 园：
家里方园
建筑退步
前方便然划出片土称前庭

四周围合
中间现出方天称院落
庭院天间然气息收容
样仅会家里感然存
然中感受家温暖
家里方园
喜设计营造收四季浪漫
家表情开始生动起
春天闲花草卷起窗帘燕子庭前筑巢
孩子架起秋千落花起飞舞
夏天窗外芭蕉摇曳风凉
晚满天繁星觉想起童年田野里数星星
秋天虫鸣唧唧落叶纷飞
院子里桂花飘阵阵清香邀明月陶醉
冬天江南初雪日子里
设席庭院长廊家围坐炉前赏雪饮酒吃火锅乐融融
3．游 园：
车分流曲径通幽处漫步回家
寒舍采车分流
区前家享园林巷
通种景观组团完全区隔动静
踏进道道优雅月门
视线豁然开朗
曲折行步道
石笋修竹太湖石相互掩映
观倍觉清幽
偶遇邻居相视笑
坐着着矮墙闲聊
着温润青砖行
漫步间忽觉柳暗花明村
片紫藤架静静伫立蜿蜒曲折径中
知觉中走步道走门前庭院
怡然悠悠闲闲漫步走进家门

4．家 园
三层名宅层层景
寒舍10万米幽静基
种植天气息相通独门独户三层墅
户家然抱怀里
没谓虚华矫饰敛隐贵
创造完整独立私密园林墅气质
进入宛进入首引入胜诗歌
路景致细腻绵长
脚步层层递进层层深入

楼拥私家庭院亲然出口
整座墅开始萦绕着花树鸟虫气息
二楼建筑语言构筑时见风景环境
空间度花窗面积采光窗
角度见家里庭院风景
甚伸手触摸棵家里树体验春华秋实
三楼更享受发现原身处座花园
白天窗外寒山寺美胜收邻庭院成风景
夜里江枫渔火星星点点钟声悠远
角阳台掠取绿意片
住里生活变美丽幸福藏点点滴滴中
五． 空间情境
1．
含蓄敛民族 含蓄敛房子
中国含蓄耐寻味
中国房子毫张扬蕴气质极丰富
住宅布局背外面庭院天拢
静守然绚烂宁静
种古典淡淡美日久醇香

寒舍位俊逸诗
建筑方式处处表达然眷恋
联排式墅作边界立面
围合成整园林社区含蓄性格
前排住宅排住宅间围合成街巷式庭院
两排住宅入口相面庭院
空间里孩子起玩耍
邻里间然聊起
更墅设计成庭院格局
家里门窗亲庭院亲然
组组空间便形成寒舍美丽然气质

2．虚实
生动
生动藏虚实中
然里
山实水虚
建筑中
体形实空间虚
寒舍里白墙实
门窗空洞走廊虚
两种素巧妙组合优美动
房间里白墙嵌入景窗
虚中实成第景

入口插入墙面
空间欲扬先抑
前厅房中连接长廊
实中虚典型

虚虚实实间
室造成丰富深远视觉流动
3．线条
建筑线条塑造情境
线条勾勒出份浓郁江南风情
江南传统民居立意出发
底部格局方整采金山石作裙墙
温润青砖渡流畅进入粉墙黛瓦世界
仿古啡色木式阳台栏杆布成方格轻盈疏透
墙镶嵌菱形六角形洞窗
屋顶传统字形斜瓦两边铺设
夜半雨点瓦片啪嗒作响
檐滴落成串雨珠建筑刚性顿时暖化
清晰明快黑白灰相间建筑线条
晨辉晚霞间雨渺雾霭中
显现朦胧天色间
俨然幅构图考究水墨画
4．层次
层层落落穷
双拼独栋联排墅中庭长廊亭台水榭
相互协调种建筑排列起
巧妙形变化基础
径旁丛林间造成层层落落穷韵味
5．渗透
阳光清风花香漫漫透进
寒舍墅入口处墙面分隔厅分隔时相互连通渗透层次变化立显庭院中条透空长廊连通前厅房原空间立产生远中三层次廊身中景空间骤然深远
景框景：寒舍里方天井空间层次变化增添限情趣透窗框天井景景延伸视线 缕阳光片绿叶许清风便成家里灵动气息
6．景
窗里风景家中美山水画
窗框室外然景观进行剪裁取景
寒舍扇窗风景
面寒山寺窗
寺美景仿似幅画嵌窗中挂室
面庭院窗
江南镂空窗花图案光线
充满浮雕趣味
花窗洞窗漏窗窗型景

引外入形成室外空间穿插呼应
外交融浪漫空间美
美山水画寒舍窗前然呈现
六． 真趣中庭
1．景 致
寒舍中庭
古典园林作造景脚
中间傍池活水
水意清凉洗涤心尘
四周取假山水榭廊桥亭台
营造庭院深深意境
栽种修剪树木着眼画意
高树低树俯仰生姿
垂柳银杏冬青等落叶树常绿树相间
点缀花时种花木
年四季感寂寞
设施完备会绿树亭台环抱中
亲姿态弯成道优雅弧形
现代古典完美融合
形成取代优雅风格
2．沉 浸
传统文化构成寒舍底蕴
现代生活气息须臾缺
寒舍星级会里
原版引进正风靡欧日豪华水疗养生馆（KURHAUS）
温水瀑布浪气泡激流足部摩等
应水特性帮助体运动
增加心脏血系统机
促进血液循环新陈代谢
紧张情绪完全舒缓疲惫心态趋
融入现代快节奏生活太深太久
终彻底放松
体验水疗奇特功美妙享受
3．休 憩
摆脱事务缠身 卸心尘积淀
徜徉阳光月夜
心情时间慢慢流淌
居民广场童戏水池畔树影婆娑异花绕径
邻里善笑容轻松话题
市久违情味悄然回
寒舍高尚会里
更恣享限休闲空间
咖啡座中萃取袭室外美景份悠然心情
健身房里演绎激情活力

阅览室里捕捉世界资讯动

名流生活非感受
全准备存
七． 优雅度生
1． 尊崇
寒舍天
呵护尊崇感觉
享受专业理星级服务
社区保洁园艺美化装修维修
家政服务社区文化活动娱乐会服务
周合理精致温情
完美义性化考量
兼顾专业化性理业性化服务
生活格调优雅画卷
层层铺展开？？？？？？？
2安宁
白天夜晚
寒舍家没丝毫安全隐患
尖端科技负责团队
时刻保卫着业高品质生活
社区实行防技防相结合安全防范模式
采取封闭式安全理
门处设安全理中心24时警卫车辆制
围墙设红外线监控系统
社区设24时保全系统日夜警卫巡逻
设电子巡更系统
优秀理创造佳生活品质
匹配品位非层峰士
2． 周全？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
拥座风景家疑
坐享繁华便利更荣幸
寒舍寒山寺
两座类辉煌作品互相辉映相益彰
成世天堂乐园
少数幸运者永久典藏
生活便利：餐饮购物超市宾馆银行医院加油站环伺四周
交通便利：3路6路17路301路市中心火车站旅游景点方便十足沪宁高速非常便捷海浦东机场仅需时
教育设施：新区国际学苏州实验学三元学苏州实验中学三元中学苏州中分校苏州环保学院文氛围浓郁
旅游景点：出门便寒山寺枫桥景区周边西园留园等江南园林优雅景观气质迷门前面积国际友谊林茶余饭散步绝妙处苏州乐园水世界型现代化游乐设施假日休闲钟情
政府机关：三香路苏州市政府苏州电信局狮山桥便新区委会社会秩序极佳

八． 点滴皆匠心（建材设备）
1．执著
2．良品
寒舍——份文怀念传承
怀念中国意识中份宁静悠远
怀念东方禅境钟声旷古幽情
怀念前楼清风明月酒歌兴致
怀念时树影街巷间出入风雅
怀念市久违邻里情
然直法忘怀重新拾回
寒舍体会民族悠久文化
份怀念更种传承
寒山寺钟声回响着岁月回响着千年东方文化
寒舍——份生活写意真情份文怀念传承
三． 梦回寒山寺
稀
黄墙高塔朦胧意象
稀
霜月钟声悠远情怀
日暮午夜恍惚间
似相识旧梦重现眼前
1．净
禅意盎然寒山寺走进生活净
仿佛远行旅山水兼程
疲惫徘徊间觉块适居净
唯寒山寺
苏州运河枫桥古镇旁
悠扬钟声蕴含盎然禅意
朵微笑莲花
喧嚣市中
生出芳香馥郁赏心悦目花朵
唯寒舍
直面寒山寺纯中国庭院式墅
沉淀东方建筑文化精髓
延续寒山寺千年钩沉宁静
丰富文资源
令仅东方记忆宝藏
更块适居净
2．钟 情
倾听亘古变钟声
寒山寺里古老钟声延绵绝
承载着历史辉煌
传递着岁月沧桑
住寒舍天静静聆听钟声

悠远钟声里飞出宁静翅膀
直传长期漂泊心底
宁静市井喧嚣淡泊
走出尘世纷扰放逸
苍穹海
天间流啭
悠悠钟情涤尘襟
2． 横
繁华宁静瞬间
江南市中心高新技术开发区
繁华宁静钟情枫桥路
全方位社会资源
集结文商业行政科技中心
枫桥路寒舍圆心
东行枫桥路直达石路商业中心
间西园留园等江南名胜
西进苏州乐园水世界山公园度假
南艺术学校滨河花园达新区委会
分钟进入高新技术开发区
北路没堵车烦恼方便出城
沪宁高速公路312国道连通城市
东南西北交汇融合通达段
造寒舍块价典段
需瞬间繁华静谧两极化生活垂手
四． 意匠水云间
宅必园
宅说宅者宅立宅存宅相扶感通天物质精神层面生理心理需求建筑作居环境生命生存身
宅必园说传统少汉代前住宅庭园视分割整体种传统直延续千年形成种典型住宅类型四合院种住宅模式特点便空间院落中心住宅功空间环绕四周布置形成种封闭空间
国外十分重视住宅周围环境处理然形式正四合院相反住宅建筑中心庭园包围建筑宅园相结合讲没质区然西方哲学思想中国哲学思想开始循着方轨迹发展东西方建筑美学思想着西方美学建立唯理基础种美学思想企图种程式化规范化模式确立美标准尺度中国美学思想寄寓然中讲求天合建筑美工美然美建筑美源泉然中离开然建筑便失独立美学品格点中国园林建筑文化中表现淋漓致
天开着进口汽车吃着麦劳住国际式建筑中着特网谈着WTO仿佛遥远切已淡忘然轻轻生呼唤心灵深处土然诗意眷恋便会迸发出家园梦想始终根植心灵深处
庭园深深
中国庭园式建筑方面标志着工然占方面引然景物进院峙花中秀美山川景色模仿意味着然造环境亲昵力求达然协调
堂门谓庭庭堂阶前见古心目中庭指住宅正厅前块场．苏州等民居中出种典型住宅建筑类型条轴线深排列建筑取正两厢布局形式样厅堂堂前便形成极庭样庭般呈方形矩形面般较采光通风庭做天井稍庭具备较日条件种植花木堆山叠石引水开池赋予景观价值便做园苏州园残粒园仅占住宅隅完全融合住宅中成住宅部分亭台山石水池花木应俱全失园型宅园留园拙政园仅规模十分宏完全独立住宅外成体系特空间组成异常复杂园划分成干相独立景区景区犹园

正受苏州民居宅园启发寒舍整空间序列组织形成宅隅园宅间蜿蜒中园整区园空间序列宅庭园住宅相融完全私密宅间庭园独立户住宅成半公组团步行空间全区园园包容中形成园中园庭园成空间序列群体组合基语汇整建筑布局气口
空间
千年封建文化中国逐渐陶冶成种特征民族性格宅渗透生活方面中明显方面建筑布局形式遍布民居建筑形式样相普遍种类型采四合院布局形式典型布局形式
苏州型私家园林取布局形式半园畅园鹤园均属种布局形式特点：建筑物回廊亭榭等均园周边布置建筑物均背外面形成较较集中庭院空间
封建社会文学子始热衷堂似前程似锦雕镂满眼旦受阻告老乡退田园放逐山林筑园寄情怀现市里忙碌着游荡着说退隐山林已昨日梦想找栖息喘息疲惫身心休息漂泊航船岸未必种奢求枫桥畔寒山寺旁寒舍倒样处方属筑里弥漫着淡淡禅意泡杯香茗细细品味云生梁栋间风出窗户里意境
◎ 淡
中国建筑审美境界时代民族整社会群审美思想演变流转般呈现出错采白贲两种相谐立互补审美文化风韵谓错采铺锦刘绣雕楼满眼错彩镂金美绚烂耀目美种建筑装饰美便谓白贲美绚烂极淡陈周园林谈丛说：水非色色非丰色中求色色中求色美学理适水墨山水画江南古代园林言契合白墙灰瓦漏窗静水碧树翠竹湖石种淡质朴美苏州美清代李渔言：土木事忌奢靡匪特庶民家俭朴王公次尚盖居室制贵精贵丽贵新奇雅贵纤灿烂
市里处灯红酒绿流光溢彩谓错采美寒舍追求 白贲美切终淡
四．家座园
寒舍处园：
私密宅庭园
蜿蜒宅间庭园
全区身座包容园园
园中园园园中园
家寒舍恍置身苏州园林中
1．桃 源
市外桃源
桃花源意境心中永恒家园失许永远尘封
千年梦度叩响心扉
果桃花源梦
寒舍便真真切切市外桃源
语喧哗姑苏城里

江枫渔火中演绎出静谧幽美宛仙界城市山林
踏片土
宁静气息扑面
门前古运河蜿蜒
干古桥横亘
门间间着斜坡屋顶墅
散布径林间
层层落落江南古镇
绿柳花树径幽深亭台水榭花窗修竹
建筑诗情画意孕育寒舍
延伸寒山寺深邃
寒舍诗画美景中静静绽放桃源意境
2．造 园：
家里方园
建筑退步
前方便然划出片土称前庭
四周围合
中间现出方天称院落
庭院天间然气息收容
样仅会家里感然存
然中感受家温暖
家里方园
喜设计营造收四季浪漫
家表情开始生动起
春天闲花草卷起窗帘燕子庭前筑巢
孩子架起秋千落花起飞舞
夏天窗外芭蕉摇曳风凉
晚满天繁星觉想起童年田野里数星星
秋天虫鸣唧唧落叶纷飞
院子里桂花飘阵阵清香邀明月陶醉
冬天江南初雪日子里
设席庭院长廊家围坐炉前赏雪饮酒吃火锅乐融融
3．游 园：
车分流曲径通幽处漫步回家
寒舍采车分流
区前家享园林巷
通种景观组团完全区隔动静
踏进道道优雅月门
视线豁然开朗
曲折行步道
石笋修竹太湖石相互掩映
观倍觉清幽
偶遇邻居相视笑
坐着着矮墙闲聊

着温润青砖行
漫步间忽觉柳暗花明村
片紫藤架静静伫立蜿蜒曲折径中
知觉中走步道走门前庭院
怡然悠悠闲闲漫步走进家门
4．家 园
三层名宅层层景
寒舍10万米幽静基
种植天气息相通独门独户三层墅
户家然抱怀里
没谓虚华矫饰敛隐贵
创造完整独立私密园林墅气质
进入宛进入首引入胜诗歌
路景致细腻绵长
脚步层层递进层层深入
楼拥私家庭院亲然出口
整座墅开始萦绕着花树鸟虫气息
二楼建筑语言构筑时见风景环境
空间度花窗面积采光窗
角度见家里庭院风景
甚伸手触摸棵家里树体验春华秋实
三楼更享受发现原身处座花园
白天窗外寒山寺美胜收邻庭院成风景
夜里江枫渔火星星点点钟声悠远
角阳台掠取绿意片
住里生活变美丽幸福藏点点滴滴中
九． 空间情境
1．
含蓄敛民族 含蓄敛房子
中国含蓄耐寻味
中国房子毫张扬蕴气质极丰富
住宅布局背外面庭院天拢
静守然绚烂宁静
种古典淡淡美日久醇香
寒舍位俊逸诗
建筑方式处处表达然眷恋
联排式墅作边界立面
围合成整园林社区含蓄性格
前排住宅排住宅间围合成街巷式庭院
两排住宅入口相面庭院
空间里孩子起玩耍
邻里间然聊起
更墅设计成庭院格局
家里门窗亲庭院亲然

组组空间便形成寒舍美丽然气质
2．虚实
生动
生动藏虚实中
然里
山实水虚
建筑中
体形实空间虚
寒舍里白墙实
门窗空洞走廊虚
两种素巧妙组合优美动
房间里白墙嵌入景窗
虚中实成第景
入口插入墙面
空间欲扬先抑
前厅房中连接长廊
实中虚典型

虚虚实实间
室造成丰富深远视觉流动
3．线条
建筑线条塑造情境
线条勾勒出份浓郁江南风情
江南传统民居立意出发
底部格局方整采金山石作裙墙
温润青砖渡流畅进入粉墙黛瓦世界
仿古啡色木式阳台栏杆布成方格轻盈疏透
墙镶嵌菱形六角形洞窗
屋顶传统字形斜瓦两边铺设
夜半雨点瓦片啪嗒作响
檐滴落成串雨珠建筑刚性顿时暖化
清晰明快黑白灰相间建筑线条
晨辉晚霞间雨渺雾霭中
显现朦胧天色间
俨然幅构图考究水墨画
4．层次
层层落落穷
双拼独栋联排墅中庭长廊亭台水榭
相互协调种建筑排列起
巧妙形变化基础
径旁丛林间造成层层落落穷韵味
5．渗透
阳光清风花香漫漫透进
寒舍墅入口处墙面分隔厅分隔时相互连通渗透层次变化立显庭院中条透空长廊连通前厅房原空间立产生远中三层次廊身中景空间骤然深远

景框景：寒舍里方天井空间层次变化增添限情趣透窗框天井景景延伸视线 缕阳光片绿叶许清风便成家里灵动气息
6．景
窗里风景家中美山水画
窗框室外然景观进行剪裁取景
寒舍扇窗风景
面寒山寺窗
寺美景仿似幅画嵌窗中挂室
面庭院窗
江南镂空窗花图案光线
充满浮雕趣味
花窗洞窗漏窗窗型景
引外入形成室外空间穿插呼应
外交融浪漫空间美
美山水画寒舍窗前然呈现
十． 真趣中庭
1．景 致
寒舍中庭
古典园林作造景脚
中间傍池活水
水意清凉洗涤心尘
四周取假山水榭廊桥亭台
营造庭院深深意境
栽种修剪树木着眼画意
高树低树俯仰生姿
垂柳银杏冬青等落叶树常绿树相间
点缀花时种花木
年四季感寂寞
设施完备会绿树亭台环抱中
亲姿态弯成道优雅弧形
现代古典完美融合
形成取代优雅风格
2．沉 浸
传统文化构成寒舍底蕴
现代生活气息须臾缺
寒舍星级会里
原版引进正风靡欧日豪华水疗养生馆（KURHAUS）
温水瀑布浪气泡激流足部摩等
应水特性帮助体运动
增加心脏血系统机
促进血液循环新陈代谢
紧张情绪完全舒缓疲惫心态趋
融入现代快节奏生活太深太久

终彻底放松
体验水疗奇特功美妙享受
3．休 憩
摆脱事务缠身 卸心尘积淀
徜徉阳光月夜
心情时间慢慢流淌
居民广场童戏水池畔树影婆娑异花绕径
邻里善笑容轻松话题
市久违情味悄然回
寒舍高尚会里
更恣享限休闲空间
咖啡座中萃取袭室外美景份悠然心情
健身房里演绎激情活力
阅览室里捕捉世界资讯动

名流生活非感受
全准备存
十． 优雅度生
3． 尊崇
寒舍天
呵护尊崇感觉
享受专业理星级服务
社区保洁园艺美化
装修维修家政服务
社区文化活动娱乐设施服务
周合理精致温情
完美义性化考量
兼顾专业化性理业性化服务
生活格调优雅画卷
层层铺展开生美景赏玩
2安宁
白天夜晚
寒舍家没丝毫安全隐患
尖端科技负责团队
时刻保卫着业高品质生活
社区实行防技防相结合安全防范模式
采取封闭式安全理
门处设安全理中心24时警卫车辆制
围墙设红外线监控系统
社区设24时保全系统日夜警卫巡逻
设电子巡更系统
优秀理创造佳生活品质
匹配品位非层峰士
4． 周全

拥座风景家疑
坐享繁华便利更荣幸
寒舍寒山寺
两座类辉煌作品互相应相益彰
成世天堂乐园
少数幸运者永久典藏
生活便利：餐饮购物超市宾馆银行医院加油站环伺四周
交通便利：3路6路17路301路市中心火车站旅游景点方便十足沪宁高速非常便捷海浦东机场仅需时
教育设施：新区国际学苏州实验学三元学苏州实验中学三元中学苏州中分校苏州环保学院文氛围浓郁
旅游景点：出门便寒山寺枫桥景区周边西园留园等江南园林优雅景观气质迷门前面积国际友谊林茶余饭散步绝妙处苏州乐园水世界型现代化游乐设施假日休闲钟情
政府机关：三香路苏州市政府苏州电信局狮山桥便新区委会社会秩序极佳
十二． 点滴皆匠心（建材设备）
1．执著
2．良品
寒 舍 建 材 表
寒舍仿江南传统民居园林墅区区粉墙黛瓦月门漏窗亭台水榭处处透露着江南传统住宅神韵区规划建造尊重传统时积极融合进现代居家理念先进施工建材真正做身繁华市远离市井喧嚣现代江南夜夜闻着钟声回寒山寺旁家建筑格局称现代江南民居精彩作
□结构：ACG型采短肢剪力墙结构体系填充墙采型混凝土空心砌块BDEF型采砌体结构承重墙采孔粘土砖梁柱楼板台屋顶采混凝土现浇完 成符合苏州市政府建筑机关核准图样施工确具承重抗压防水抗震等特性
□外墙面：1底层墙裙采苏州产毛面金山石（花岗石）底层外墙局部采仿古青砖贴面
2涂料DULUX外墙涂料抗渗透力强脱落裂纹耐洗刷色泽明快
□庭院：1外庭院三面绿篱做隔断增强视觉绿意面植草皮踏步道采鹅卵石块石砌种艺术图案铺面外庭院入口处设门门牌信箱留水龙头出水口
2 庭院：走廊面铺青砖鹅卵石庭院天井预留水龙头出水口庭院灯出线口方便住户
□门廊：入口坪铺设花岗岩青石等优质天然石材户进门处设优质触摸式明灯
□门窗：1采粉末喷涂铝合金门窗具优良耐候性气密性隔音效果隔热效果附纱窗纱门
2门采石库门配高级艺术防火防盗门附高级手门锁广角猫眼视孔等
□屋顶露台：1屋顶铺设防水层隔热层屋顶部分铺设优质黑色英红瓦青砖压脊线露台铺设防水层隔热层装设水龙头落水孔电源插座
2预留太阳热水器
□阳台：敞开式阳台高强度铸铁艺术栏杆统安装吸顶灯
□车库：车库门采全动远距离遥控门（浪板型材叠式门开启噪音防水性佳方块设计简洁方）坪水泥粉光设水龙头落水孔电灯电源插座
□空调：阳台露台安排空调外机架预留分体空调套孔设置冷凝道社区外观整齐统供水供电：社区供电电缆采化施工求社区整体美观电线均采 符合国家标准PVC采暗设置
1．交联聚丙稀（PPR铝塑复合）减少水质二次污染
2．硬聚录乙烯（UPVC）塑料
3．均统外设独立水表电表电表单相式220V供电户电容量：A型C型房户15KWB型D型E型F型房户12KWG型房户20KW
4．开关插座（含电话宽带网线电视卫星电视等线路）均安装位

□电话电视设备：1户均设线电视卫星电视道
2电话两直线三电话终端（装设INTERNET网线提供宽带服务）代办IDDDDD电话利家庭办公动化
3社区设天燃道煤气户设独立煤气表
□会中庭设施：1区会位区中心位置部设置咖啡座健身房阅览室托幼中心物业理中心等服务设施
2会设豪华水疗房（KRUHOUSE）：含温水瀑布浪气泡激流足部摩等功
3会入口干道位置设置居民广场方便区居民作社区活动中心广场
□保全系统：1社区采取封闭式安全理门处设安全理中24时警卫制
2社区设24时保全系统围墙设红外线监控系统设电子巡更系统
四季<湖眼睛然精灵然界生命奥秘四季变换海逸长洲422公顷然风景区155万米开阔湖区边见证然生命四季交>
NO1
生活湖区
<海逸长洲>
<422公顷风景区155万米湖区旁国际湖区生活进行时>


扉页>>
湖岸印象
说风景美丽富表情莫湖眼睛凝视湖泊量出身特性深浅湖旁边河生树木犹纤细睫毛湖滨增添美丽流苏蓊蓊郁郁群山悬崖成湖滨垂悬眉毛
——[美]梭罗湖滨散记
诗说瓦尔登湖神滴里湖水清澈见底湖水中草流动鱼水流中动石子湖水充满光明倒影成界天空诗作家样手中妙笔描绘瓦尔登湖：生长杂草蔓生林间路香蕨木木蓝露珠会半身湿丛生栎叶子泛着光似液体面流透树木见塘天空样满光亮……见月光森林深处树桩返射回仿佛耀万物时选择星星点点光芒想起种做月亮籽植物——似月亮种方

2004年天津南湖风景区融创 海逸长洲湖区生活进行时
天津南湖风景区北起北起珠江道南外环线东邻友谊南路西陈塘庄铁路风景区总面积4224公顷中绿化水面景区面积300公顷占总71％天津市区规划然风景区集居住休闲度假旅游体型生态社区连梅江梅江南居住区形成天津市未年城市建设开发重点区域
海逸长洲位友谊路西侧占住南湖风景区东北领155万米开阔湖区旁总占55公顷总建筑面积601万米中高层住宅55万米独体墅36万米分四期开发期项目2004年5月正式公开
开发商融创置致力塑造国际城市湖区生活居住气质致力塑造属天津国际湖区生活文化
2004年融创置站领跑者位置率先天津倡导实践国际湖区生活天津湖区生活究竟该什样？急定义许现实眼睛旅行璀璨湖区生活文明乡湖岸生活历史现进行时远天津者灯火阑珊处
城市湖区公园富区磁铁石
——剖析融创置 海逸长洲城市湖区公园豪宅价值

伦敦海德公园纽约中央公园巴黎尔赛花园日东京新宿御苑台湾国父纪念馆公园……知名型绿周边世界著名高级住宅区公园周边段着城市发展呈现价增长

寻访世界城市公园区
纽约中央公园>>
中央公园1873年全部建成历时15年兴建带动时尚属郊区周边区城市化进程中央公园总长93公里步行道9000张长椅6000棵树木茂密树林湖泊草坪甚农场牧场里面羊吃草340公顷宏面积女神帝国厦等纽约美国象征
中央公园建成15年里曼哈顿价增长1倍公园周边3行政区位房产活跃带北25英里价增长9倍没更例子说明较低花费获公开放空间久带千百万城市价增值
纽约著名东区位中央公园东部东区神奇字眼美国立刻联想富豪权贵流时代表整中央公园东河间曼哈顿区域毫疑问层阶级钱住起第5道帕克道街旁身穿制服门房华宅招呼出租车妆扮高贵妇优雅牵着修饰整洁狗偕孩保姆起漫步中央公园
时第5道许美术馆设百万富豪宅邸中较富盛名者赫雪尔艾德勒美术馆诺德勒美术馆美术馆豪宅公园起构成美国东区层社会生活

伦敦海德公园>>
全伦敦市著名公园位麦加利街学街伊莉莎白街
南白金汉宫西侧仅墙相隔占25O公顷海德公园西接肯辛顿公园 (Kensington Park)东连绿色公园(GreenPark)形成寸土寸金伦敦城里片奢侈绿
海德公园原先皇室游乐方16世纪首次民众开放公园中森林湖泊草原绿野万顷许野鸟松鼠等动物园活动静谧悠闲海德公园南全伦敦房价贵段价格市区方高35倍套两居室住房达100万英镑

巴黎尔赛花园>>
法国国王路易十四设计尔赛花园典雅精致尔赛宫机组成部分花园里绿草茵成排树木年四季景象夏天片碧绿秋天整花园顿时转火烧枫红澄黄春天时盛开满五颜六色繁花景色非常美丽
尔赛花园视野辽阔处点缀着雕饰喷水池形象动石雕花园远处条运河路易十四统治时期里常贵族奢华宴会举办点庭园外广场常假日音乐会供民众游客欣赏围绕着尔赛花园周边华丽公馆艺术博物馆政领等巴黎著名艺术文领周围难开发

外日东京新宿区旁边新宿御苑原皇室产业现成东京受欢迎公园绿周围环抱数豪宅成世界昂贵住宅旧金山豪宅规划中公园周围定贵房子台湾国父纪念馆公园旁形成信义富区……

观世界著名城市公园区发现环绕公园周边区位具特征：
1> 邻公园房产成城市型高尚社区代名词
2> 区位见证城市发展变迁
3> 俯瞰城市中央公园全貌
4> 市政环境文等种素综合形成富区块
寻访天津
世界城市公园富区路走寻访天津未城市中心中央湖区公园(原南湖风景区)市中心难片湖区国际景观规划疑具富区位特征
天津南湖风景区>>
南湖风景区位天津南部城区梅江梅江南居住区相伴南部城区快速发展友谊南路线版块快速启动里成天津高档住宅聚集区
南湖风景区市政城市建设手笔东友谊路南外环线占420余公顷景区占300公顷包括155万米广湖区建成成天津市风景区全国亚洲极罕见市风景区会具世界富区特色城中公园特色水居特色综合优异特色稀片区
风景区建设仅会极改善区域然环境时更力度带动区域发展高速发展南部区域形成良性互动身影响力扩全国亚洲

海逸长洲>>
城市风景区60万米东北领区位价值更富区
海逸长洲位外环线城市迎宾干道——友谊路西侧紧邻梅江南高尚住宅区周边形成功完善城市配套
占独二然资源占住南湖风景区60万米东北领南风景区片湖水森林紧邻景区155万米广湖区具取代社区环境资源
项目整体规划充分发挥水体景观效应公形态水景营造河道港渔码头原生河岸水湾等形式塑造具天津文化涵国际湖区生活
海逸长洲422公顷城市生态风景区155万米湖畔豪宅区位价值更富区

世界湖区生活意象
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1 西雅图湖家
西雅图祥美丽世界著名微软公司亚马逊书店星巴克咖啡店(Starbucks)坐落城市展示着城市富裕发达
西雅图特推荐行参观方西雅图湖家（Union Lake）犹间仙境景点旅行团绝会带前参观方时千万保持安静里部分私住宅区选择天刚亮时时段天色迷宁静湖更显示特处湖悠哉闲哉鸳鸯羡慕福气鸳鸯野生早晨总心居民食物喂养
湖种样独特房子会傻眼生活品味非常众充满艺术感幽默感
　　仅般富通常家里游艇艘泊家门外艘点干脆停泊停船场里游艇俱乐部（Yatch Club)会员游艇停泊里般收费便宜钱说算什？游艇墅早晨湖边散步会见游艇里出手里提着公事包
星巴克老家咖啡生活
西雅图真难想口700万出产咖啡海滨城市竟会散落着1000家咖啡店更令难置信店竟会街两边脸脸开两家处见咖啡座城市卖点旅游指南说法里居民均天喝四五杯咖啡惊吧
享誉全球Starbuck's Cafe首间咖啡店里开张实早期Starbuck里批发咖啡粉呢然著名咖啡馆包括SeattleBestTuffy等值提里流行喝咖啡咖啡（Decaf）原知
说西雅图容易会想起年前汤姆汉克斯（TomHanks）演西雅图夜眠(Sleepless in Seattle)部唯美爱情片里取景部戏西雅图种美公诸世城市样西雅图夜景非常迷特海港更增添股迷魅力夜幕逐渐低垂灯光开始亮时刻海面悄悄偷取面亮丽披俏彩衣天色越暗景色更迷时酒店房里灯电视收音机关静静欣赏难夜色嗯感觉真太幸福

2 芬兰千湖国蓝色温柔
坐飞机抵达芬兰空透舷窗映入眼帘片片油画似绿色森林明镜般蓝色湖泊红色农舍点缀广阔田间赏心悦目美胜收踏块富魅力土会美丽然风光迷景色陶醉郁郁葱葱森林处清澈纯净湖水处见处处似天然森林公园200万年前发生冰川作芬兰境星罗棋布着187888湖泊芬兰更千湖国美称正冬季水活动结冰湖泊垂钓冬季畅泳溜冰单板滑雪骑雪摩托车等芬兰天独厚
芬兰美丽丰富彩国家季节转换然赋予特色彩冬季冰天雪中体会什真正寒冷夏季温暖日光凉爽环境里样体会千湖国蓝色温柔
芬兰仅热衷夏季垂钓冬天冰钓鱼捕鱼更情独钟漫长冬季冰封湖面凿洞钓鱼网捕鱼便成芬兰喜爱冬季休闲活动许学生暑假期间父母湖边度假游泳垂钓捕虾充分享受然带乐趣
湖滨芬兰浴
芬兰浴纯正桑传芬兰桑俗已2000年历史芬兰浴室成生活缺少部分妇女里生孩子猎获肉类里风干新娘步入教堂前定蒸气浴逢节桑必然欢乐享节目时日芬兰浴室已成芬兰重交际场估计芬兰160万间桑浴室差3芬兰浴首先淋浴清洁享受蒸气浴时家浸软白桦树枝叶拍身体血液运动加快皮肤毛孔张开流汗然淋浴清洁冷身体果桑位湖畔适值冬天索性直接跳入湖中雪挖出冰水池中年轻雪堆里翻滚锻炼抗寒力然蒸洗反复进行桑芬兰惯桑附烧烤炉里烤香肠鳟鱼等吃顿芬兰桑
圣诞老乡
芬兰仅着独特美丽然风光著名作曲家西贝柳斯圣诞老乡相传久久前位年纪圣诞老世界周游孩子带欢乐天北极圈附区眼前皑皑白雪美丽景色迷住决定里耳朵山定居芬兰耳朵山成圣诞老居住方圣诞节热情芬兰会远客遍遍讲起动童话事方圣诞老乡芬兰北部拉普兰村称圣诞老村刚叠北极圈线 (北纬66度33分
)导游说年圣诞时天3万封世界寄信似雪片般飞百万游客惜千里迢迢前睹芬兰极正宗圣诞老
3 水威尼斯亚里亚海
说起水立刻会想意利威尼斯作家称 海中城浮海面宛职宫殿般华丽建筑水道浪漫船贡拉黄昏金光粼粼海面总会浮现眼前
诗拜伦1817年初威尼斯时惊艳座水脱俗美忍住送亚里亚海封号海面眺威尼斯矗立亚里亚海海市蜃楼般令目眩神迷
水道桥梁造成威尼斯独特风情元素弯蜒曲折达150条运河水道中分割出百座岛屿岛岛间超300座造型桥梁连接著名叹息桥里奥托桥中代表蜘蛛网般密布水道岛岛间桥梁相连整威尼斯水迷宫
果觉陆容易迷路水走1整威尼斯全1长38公里呈S型运河（Canal Grande）贯穿威尼斯水运动脉作家詹姆斯封威尼斯长街道话言假
条世界美丽街道威尼斯观光路线运河两岸矗立着200栋宫殿豪宅7座教堂矗立水中潮夕侵蚀建筑物半兴建14～16世纪拜占庭风格哥德式风格文艺复兴式巴洛克风格威尼斯式等建筑风格令眼花缭乱
欣赏水宫殿群美景方便济方式搭水巴士（Vaporetto）水巴士运河交通工具种路线水巴士条道横直撞中着运河重景点行水巴士号路线10～20分钟班遍览威尼斯美佳代步工具适合尝试番
想体验贵族般特权尝试威尼斯种具代表性水交通工具狭长轻舟贡拉（Gondola）船身纤巧船底扁专掌控十分灵活狭窄浅水道中行驶果升级豪华版搭配乐师贡拉似种必享受音乐飘送威尼斯水道浪漫情怀前提必须花点钱
民居景　情趣
圣心区里许民居景堪称威尼斯景情趣尤礼拜天清晨空中薄雾街角悄悄路饮泉肃穆教堂传钟声家窗前招摇盆花世界变安静安静什？没车实太太太美妙空气干净耳根清净整圣心区活古老15世纪里
　　莱尔朵区较样较古老城区处处中世纪罗马式巨柱建筑文化艺术气氛相浓郁里文艺复兴时代教堂美术馆珍藏着15世纪师作品天许想睹师手笔游客里间间美术馆轮流探访年法国罗浮宫美术馆没存前坡伦说：威尼斯算欧洲精致丰富画室　
威尼斯甚什做坐微浪拍堤路边酒吧喝著价钱出想象公道红酒（约杯新币3元）想着威尼斯逍遥快活件生乐事

4 湖岛<安略省千岛湖>
千岛湖（1000 Islands）世界闻名旅游点安咯省迦纳诺魁（Gananoque）京士顿（Kingston）间千八百六十五岛圣罗兰士河(St Lawrence River)中分布加美两国半
伦出发四零公路东行约两时半京士顿(Kingston)里安略湖(Lake Ontario)东端头北美五湖出口京士顿加美圣罗兰士河(St Lawrence River)开始六四五出口转右行三十二公路京诺(Gananoque) 转左千岛乐园路(1000 Islands Parkway)河东行途巨广告牌指示游客转支路前码头搭数百客位船游千岛群岛航线没达千岛群岛中心仅河中行驶停心岛(Heart Island)继续东行乐泊(Rockport)转搭百游艇趟美丽船艇旅穿星散於圣罗伦斯河错综迷岛屿览千岛群岛美景
「心岛」入口处
千岛群岛百公尺长仅堆露出水面尺礁石部分岛建筑物略岛划分处座风格屋座豪华精致岛仅棵老树屋老憩息松杯手狗陪伴身傍远盆景隐於林中想游客扰游艇群岛间狭窄水道左穿右插迂回前进前面疑路通转眼豁然开朗曲径通幽树荫花明景游客声赞美跳水游享受美景动
全世界短跨国桥
安略省著名岛某某名流度假屋时难记录值介绍两处加境莎维岗岛(Zavicon)美国通汽车公司总裁托代购美境岛後见岛太建筑屋遂买加境莎维岗岛岛建堂皇度假屋加美两岛间筑条桥长仅四十八尺横跨加美两国间水道全世界短跨国桥

二心岛(Heart Island)段哀艳动事岛前纽约旅业王保佐治(George Boldt)买送爱妻礼物岛岸边修筑成面心形岛中心高建筑座美轮美奂欧洲宫殿式古堡於爱妻带母亲心岛心岛末端水边建座堡孝敬岳母两者桥相连意思表示心悬岳母讨爱妻欢心古堡建成俩亲监督指示修饰部傍晚漫步林间享花前月甜蜜生活惜爱妻突然死伤心离开踏足心岛死後遗嘱指明该岛送美国政府现适旅游证件游客登心岛参观游艇泊岸

钓鱼狩猎潜水．高尔夫安略提供极佳场果足够胆量租水飞机 (Float Plane)空中垂钓

现代风水学十原 慧缘(教授风水学家)
风水理什呢？实际理学质学星象学气象学景观学建筑学生态学体生命信息学等种学科综合体门然科学宗旨审慎周密考察解然环境应然节制利改造然创造良居住生存环境赢佳天时利达天合善境界
正基追求风水理实践长期发展程中积累丰富实际验通理思维汲收融汇古中外门科学哲学美学伦理学宗教民俗等等方面众智慧终形成涵丰富综合性系统性强独特理体系现代风水学概括起十原

整体系统原
整体系统作门完整科学世纪产生作种朴素方法中国先哲早开始运风水理思想环境作整体系统系统中心包括天万物环境中子系统相互联系相互制约相互存相互立相互转化素风水学功宏观握协调系统间关系优化结构寻求佳组合
风水学充分注意环境整体性黄帝宅张形势身体泉水血脉土皮肤草木毛发舍屋衣服门户冠带斯事严雅吉清代姚延銮阳宅集成卷丹口诀中强调整体功性张阳宅须择形背山面水称心山骨龙昂秀发水须围抱作环形明堂宽斯福水口收藏积万金关煞二方障碍光明正旺门庭
整体原风水学总原原属整体原整体原处理环境关系现代风水学基点
二制家原
制宜根环境客观性采取适宜然生活方式周易壮卦提出：适形止先秦时姜太公倡导制宜史记贷殖列传记载：太公封营丘泻卤民寡太公劝女功极技巧通渔盐
中国域辽阔气候差异土质样建筑形式西北干旱少雨采取穴居式窑洞居住窑洞位南施工简易占土节省材料防火防寒冬暖夏凉长寿鸡蛋西南潮湿雨虫兽采取干阑式竹楼居住旧唐书南蛮传曰：山毒草虱腹蛇楼居登梯号干阑楼空着养畜楼住竹楼空气流通凉爽防潮修建山傍水处外草原牧民采蒙古包住宅便水草迁徒贵州山区理民山石砌房建筑形式根时具体条件创立
中国现存许建筑制宜楷模湖北武山道教名胜明成祖朱棣初派三十万山修庙命令许劈山改建许势高砌造墙垣宝殿
中国务实国家制宜务实思想体现根实际情况采取切实效方法建筑适宜然回然反朴真天合正风水学真谛
三山傍水原
山傍水风水学基原山体骨架水域万物生机源泉没水生存考古发现原始部落河边台时狩猎捕捞采摘济相适应

山形势两类类土包屋三面群山环绕奥中旷南面敞开房屋隐万树丛中湖南岳阳县渭乡张谷英村处样形五百里幕阜山余脉绵延东北西三方突起三座峰三花瓣拥成朵莲花明代宣德年间张谷英里定居五百年发展六百户三千赫赫族全村八百间房子串通气男女老幼尊卑序着安宁祥生活
山种形式屋包山成片房屋履盖着山坡山脚直山腰长江中游岸码头镇样背梳山坡拾级气宇轩昂百年历史武汉学建筑青翠珞珈山麓设计师充分考虑特定风水山建房学生宿舍贴着山坡象环曲城墙城门形出入口面台中孔城门洞轴线图书馆居中教学楼分立两侧序严谨称学校天然势城堡壮显示高等学府弘气派
六南京滨长江四周山虎踞龙盘势四边秦淮河江江山矶西南东北石头山马鞍山幕府山东钟山西富贵山南白鹭洲长命洲形成夹江明代高启赞曰：钟山龙独西欲破巨浪长风江山相雄相形胜争夸天壮
四观形察势原
清代阳宅十书指出：居处宜山河脉气关系祸切风水学重视山形势环境放环境考察
中国理形势隔8度左右条纬构造天山棗阴山纬构造昆仑山棗秦岭纬构造考工记云天势两山间必川矣川必途矣禹贡中国山脉划四列九山风水学绵延山脉称龙脉龙脉源西北昆仑山东南延伸出三条龙脉北龙阴山贺兰山入山西起太原渡海止中龙岷山入关中泰山海南龙云贵湖南福建浙江入海条龙脉干龙支龙真龙假龙飞龙潜龙闪龙勘测风水首先搞清楚龙脉应龙脉走
龙脉形势千尺势百尺形势远景形观势形崇形势积势然形形然知势势位外形势城郭墙垣形似楼台门第势起伏群峰形单座山头认势惟难观形易势龙马驰水波欲强异专行形厚实积聚藏气
龙脉集结处案山佳山案山类似拱伏案形山象臣僚簇拥君案山挡风趣屈情朱子语类北京环境云冀山脉云发前黄河环绕泰山耸左龙华山耸右虎高前案淮南诸山第二案江南五岭第三案古建莫冀谓风散水界北京城市中心全国山脉案说明北京理环境优势
环境观察环境便知道环境受外界制约影响诸水源气候物产质等块宅表现出吉凶环境决定犹中医切脉脉象 *** 细弦虚紧滑浮沉迟速知道身体般状况心血机状态决定形势完美宅完美建座城市盖栋楼房修工厂应先考山川环境处着眼处着手必先顾忧富

五质检验原
风水思想质讲究甚挑剔认质决定体质现代科学证明危言耸听质体影响少四方面：
第土壤中含微量元素锌铂硒氟等光合作放射空气中直接影响健康明代王轨耳谈云：衡常宁阳产锡语予云：锡产处宜生殖必贫迁徒〈耳谈早千年山海记载少质身体关系特特定质生长出植物体体形体质生育影响
第二潮湿臭烂质会导致关节炎风湿性心脏病皮肤病等潮湿腐败细菌天然培养基产生种疾病根源宜建宅
第三球磁场影响球磁场包围星球感觉存时刻发生着作强烈磁场治病伤甚引起头晕嗜睡神衰弱中国先民早认识磁场子数云：磁石者铜金战国时司南宋代已普遍指南针皆科学运磁举风水思想张应磁方位杨筠松十二杖法指出：真中煞堪扦堂气两(寸)边脉稍离二三尺法中开杖精元说稍稍避开势强磁吉穴风水师常说巨石尖角门窗吉实际担心巨石放射出强磁门窗里住户干扰
第四害波影响果住宅面3米河流者双层交叉河流者坑洞者复杂质结构放射出长振波污染辐射线粒子流导致头痛旋晕分泌失调等症状
四种情况旧时风水师知然知然科学道理加解释实践中觉觉采取回避措施神秘化风水师相时亲现场手研磨嘴尝泥土甚挖土井察深土质水质俯身贴耳聆听水流声音似装模作样实道理
六水质分析原
样辩水质呢？子贞认：土质决定水质水颜色判断水质量水白甘水黄嗅水黑苦风水曲博山篇张寻龙认气认气尝水色碧昧甘色香贵色白昧清昧温中贵色淡昧辛气烈贵苦酸涩发馒足堪舆漫兴水善恶云：清涟甘美味非常谓喜泉龙脉长春盈秋涸觅佳藏
域水分中含微量元素化学物质致病治病浙江省泰承天象鼻山眼山泉泉水终年断热气腾腾生病泉水中浸泡吃药见效检验发现泉水中含量放射性元素氮山海西山记载石脆山旁灌水中流赭涂牛马病
云南省腾县扯雀泉泉水清澈见底生物鸭子飞禽泉边会死掉科学家调察发现泉水含量氰化酸氯化氢杀害生物巨毒物质三国演义中描写蜀国士兵深入荒蛮误饮毒泉伤亡惨重种毒泉关样水源附宜修建村庄

中国绝数泉水具开发价值山东济南称泉水城福建省发现矿泉水点1590处居全国省中供医疗饮矿泉水865处广西风凰山眼乳泉泉水乳泉似汁泡茶茶水星期变味江西永丰县富溪日乡九峰岭脚眼方米味泉泉水象鲜啤酒种酸苦清甘昧道泉水通矿石滤含钠钙镁疏等矿物质口服洗沐浴疑益健康
风水学理张考察水龙脉辩析水质掌握水流量优化水环境条原值深入研究推广
七坐北南原
中国处球北半球欧亚陆东部部分陆位北回线(北纬23度26)北年四季阳光南方射南房屋便采取阳光阳光处：取暖冬季时南方北方温度高 l2度二参体维生素 D合成常晒太阳予防佝楼病三阳光中紫外线具杀菌作尤呼吸道传播疾病较强灭菌作四增强体免疫功
坐北南仅采光避风中国势决定气候季风型冬天西伯利亚寒流夏天太洋凉风年四季
风变换定甲骨卜辞测风记载史记律书云：周风居西北十月广莫风居北方十月条风居东北正月明庶风居东方二月
风阴风阳风清末光廷学指正中云：阳原畏风然阴阳东南受者温风暖风谓阳风妨西北受者凉风寒风谓阴风宜案遮拦否风吹骨寒家道败衰丁稀避免西北风
风水学表示方位方法：五行木东火南金西水北土中二八卦离南坎北震东兑西三干支甲乙东丙丁南庚辛西壬癸北支子北午南四东方苍龙西方白虎南方朱雀北方玄武称作：左青龙右白虎前朱雀玄武吴兴志谈起记载穴代号兴郡治布局：厅居中谯门翼前卞苍拥清风会景销署蜿蜒左青龙象明月楼独峙西南虎居形合阴阳家说
概言坐北南原然现象正确认识应天道山川灵气受日月光华颐养身体陶冶情操灵方出杰
八适中居中原
适中恰处偏倚高低优化接善美氏理指蒙云：欲高危欲低没欲显彰扬暴露欲静幽囚哑噎欲奇怪欲巧劣适中风水原早先秦时产生语中提倡中庸处事选择佳方位便合正道吕氏春秋重已指出：室阴台高阳阴蹶阳接阴阳适患阴阳衡适中
风水理张山脉水流穴协调房屋协调房少吉房吉房门吉房门吉清吴鼎阳宅撮指出：阳宅须基方正间架整齐东盈西缩定损丁财

适中层意思居中中国历代城什选择广州海昆明哈尔滨？点太偏太御览卷记载：王者命创始建国立必居中土控天阴阳正均统四方制万国者洛阳成九原位居天中级差租价根居中程度定银行商场闹市中心获效益
适中原求突出中心布局整齐附加设施紧紧围绕轴心典型风水景观中条中轴线中轴线球线行南北延伸中轴线北端横行山脉形成丁字型组合南端宽敞明堂(原)中轴线东西边建筑物簇拥弯曲河流明清时期帝陵清代园林原修建
九生气原
风水理认气万物源太极气气积生两仪生三五行具土气水气气气感应万物莫气
季节变化太阳出没变化生气方位发生变化月份生气死气方生气吉死气凶应取旺相消纳控制子枢言云：气生气死生气黄帝宅认正月生气子癸方二月丑艮方三月寅甲方四月卯乙方五月辰巽方六月乙丙方七月午丁方八月未坤方九月申庚方十月酉辛方十月戌乾方十二月亥壬方风水罗盘体现生气方位观念风水理气派讲究套
样辩生气呢明代蒋阶水龙中指出识生气关键水气者水母水者气止气行财水水止气止子母情水气相逐夫溢外迹者水行中形者气表里造化妙察中气趋东趋西水知矣行龙必水辅气止必水界讲清水气关系

明代位风水师廖希雍庆葬中指出应通山川草木辩识生气山紫气 盖苍烟浮云蒸蔼蔼四时弥留皮崩蚀色泽油油草木繁茂流泉甘测土香腻石润明者气方钟休云气腾色泽暗淡崩摧破裂石枯土燥草木雕零水泉干涸者非山冈断绝掘凿生气行方见生气万物勃勃生机生态表现出佳状态
风水理提倡生气方修建城镇房屋做生气生气滋润植物会欣欣荣类会健康长寿宋代黄妙应博山篇云：气山植扦气未山走趋浊扦气爽脉断续扦气行山垒石扦扦点穴确定点
风水理认：房屋门气口果路水曲气样便交流信息反馈信息果门设闲塞方谓气气利空气流通身体处宅光朋透亮吉阴暗灰秃凶生气称贵格

十改造风水原
认识世界目改造世界服务周易革卦彖曰：巳日罕革信文明说亨正革侮亡天革四时成汤武革命天应革时义矣革改造改造环境创造优化生存条件
改造风水实例四川江堰改造风水成功范例岷江泛滥淹没良田民宅旦驯服岷江江堰造福类
北京城中处处改造风水名胜宫护城河工挖成屏障河土堆砌成景山威镇玄武北海金代时蓄水成湖积土岛白塔中心寺庙山势排列圆明园堆山导水修建百处景点堪称万园园
中国乡村建设注重改造风水果功夫花气力翻捡遍历史留坟志书村谱族谱部书首卷叙述理风水细加纳定会发现许改造风水记载目前讲深圳珠海广州汕头海北京等许开放城市进行许移山填海建桥铺路折旧建新风水改造工作取效果
风水学者务关士提供益建议城市乡村风水格局更合理更益民健康长寿济发展
艺风水　五行栽植改变居家风水
常规中国命理讲求金木水火土间相生相克缺什麽补什麽克什麽化什麽名字着手外利植物改变风水马年切风生水起
园艺风水整风水学中中凤毛麟角利简单植物达改变风水作美化居家环境谓园艺风水简单说植物区分成金木水火土五类居家环境风水状况栽植适植物
金：属於黄色系花卉必须搭配金属花器配件中发财树万两金金钱树水仙黄橘推荐
木：绿色植物皆属选择种子植物喻「发」意建国花市盆50元绿宝石盆栽竹柏（日茉草）
水：水耕栽培植物代表搭配兰色透明玻璃花器开运竹万年青等
火：会开花会结果植物选红色花会花器火鹤花胡蝶兰凤仙花非常适合
土：室耐阴植栽应黑色花器镶宝石花器绿宝石仙掌栽种
风水学应中植物常作趋吉化煞植物赋予含义
　　视吉祥植物 　　桔桔吉谐音盆栽柑桔便成春节时家庭摆设
　　吉祥草巧终年青翠泥中水中均易生长象征着吉祥意瑞草

　　椿树易长长寿方盛行摸椿风俗夕晚孩摸椿树绕着转圈祈求快快长高方正月初早孩抱着椿树念椿树椿树王长粗长长
　　槐树认代表禄古代廷种三槐九棘公卿夫坐面三槐者三公世便庭院植槐
　　灵芝古视祥兆吉祥图常见鹿口鹤嘴衔灵芝作祝寿礼品
　　梅花五片花瓣认五吉祥神梅开五福图
　　认镇妖祛邪作植物 　　桃树传五行精制百鬼年桃符悬门
　　柳树桃树作样柳条插门户驱邪
　　草蒲艾叶端午节草蒲艾叶草蒲艾叶挂门旁艾做成艾虎带身起驱毒辟邪作
　　银杏树夜间开花见传阴灵术家符印银杏木刻制
　　柏树刚直阿尊百木长传驱妖孽坟墓旁种植柏树
　　茱萸常异乡异客逢佳节倍思亲遥知兄弟登高处遍插茱萸少王维首诗中什遍插茱萸呢？原风水学中认茱萸种吉祥物重阳节登高时佩戴认避灾祸
　　患子尤受尊崇种落叶乔木五六月间开白花结实楷杷稍生青熟黄核坚梗株俗名鬼见愁佛教称菩提子串联作念珠患
　　葫芦八仙张果老什宝葫芦装酒？原风水术中葫芦认驱邪植物古常种植房前屋现代物理测试证明宝葫芦形状器皿屏蔽种波辐射干扰张果老宝葫芦装酒驱邪外宝葫芦保存酒味道变
　　视凶兆植物
　　桉树种长二十层楼房高树中巨中青年敢栽种说树必亡植树请老反正等树时植树者寿数差
　　风水树
　　南方村子附保留着块青葱林木樟松柏楠等长青树作观光者千万碰风水树水口树块青葱林木关系着全村风水命脉敢动里草木害怕破坏村风水
住宅选择风水
　　希选择风水房子居住知选择？面位介绍挑选住宅时应考虑风水问题供参考
　　（）风宜柔
　　理想居住环境应柔轻风徐徐吹清风送爽符合风水道发觉房屋附风十分急劲便宜选购房屋真旺气凝聚会疾风吹散风水学重视藏风聚气风势强劲方肯定会旺需注意风固然妙风势缓空气流通绝非善

　　（二）阳光充足
　　阳宅风水讲究阳光空气选择房屋空气清爽阳光充足房屋阳光足阴气重会导致家宅宁宜居住
　　（三）势宜
　　房屋仅次斜坡选购时便特心风水角度势坦房屋较稳斜坡颇凶险
　　房屋门正条陡山坡便应选作居单家财泄漏会家离散回
　　般说斜坡房屋易漏财斜坡房屋易损丁房屋位急斜坡底煞气太急太劲会导致口伤亡
　　（四）衙前庙宜　
　　府衙门（特警署军营）前面寺院道观面均宜居住原衙门杀气重住面便会首承受起便会口伤亡寺庙阴气凝聚处住太适宜
　　（五）楼层选择
　　座厦外环境山形道路吉者住客通常吉存着命相层数五行问题磁场信息体产生影响厦座楼楼层居住者贫富会差距选择楼层呢？
　　首先必须先天干支解甲子年丙子年戊子年庚子年壬子年年份生肖属鼠五行方面属水
　　乙丑年丁丑年已丑年辛丑年癸丑年年份生肖属牛五行方面属土
　　甲寅年丙寅年戊寅年庚寅年壬寅年年份生肖属虎五行方面属木
　　乙卯年丁卯年已卯年辛卯年癸卯年年份生肖属兔五行方面属木
　　甲辰年丙辰年戊辰年庚辰年壬辰年年份生肖属龙五行方面属土
　　乙巳年丁巳年已巳年辛巳年癸巳年年份生肖属蛇五行方面属火
　　甲午年丙午年戊午年庚午年壬午年年份生肖属马五行方面属火
　　乙未年丁未年已未年辛未年癸未年年份生肖属羊五行方面属土
　　甲申年丙申年戊申年庚申年壬申年年份生肖属猴五行方面属金
　　乙酉年丁酉年已酉年辛酉年癸酉年年份生肖属鸡五生方面属金
　　甲戌年丙戌年戊戌年庚戌年壬戌年年份生肖属狗五行方面属土
　　乙亥年丁亥年已亥年辛亥年癸亥年年份生肖属猪五行方面属水
　　次必须解楼层五行关系

　　楼六楼属北方属水楼宇第层第六层属水尾数六层面属水十楼二十楼三十楼等等
　　二楼七楼属南方属火楼宇第二层第七层属火尾数二七层面属火十二楼二十二楼三十二楼等等
　　三楼八楼属东方属木楼宇第三层第八层属木尾数三八层面属木十三楼二十三楼三十三楼等等
　　四楼九楼属西方属金楼宇第四层第九层属金尾数四九层面属金十四楼二十四楼三十四楼等等
　　五楼十楼属中央属土楼宇第五层第十层属土尾数五十层面土十五楼二十五楼三十五楼等等
　　楼层选择
　　五行元素独立存互相赖互相制约五行相生相克道理相生次序：火生土土生金金生水水生木木生火
　　相克次序火克金金克木木克土土克水水克火选择楼层时应注意：楼宇五行居住命中五行相生相助作吉相反相克作作吉果楼宇层数五行生命助命吉克命作吉命五行克层数五行中等
　　试举例说明：某生肖属猪五行属水居住楼六楼水助命水吉居住四楼九楼金生命水吉居住五楼十楼土克命水凶居住三楼八楼木泄命水凶居住二楼七楼火命水克制中等
新居家风水观
　　素会影响住宅分两种：1外面气流部分然风吹动密切关系造成影响较重：家庭安宁夫妻容易吵架情爱难谐法圆满结局事业利破破财连连2局会影响健康方面感情血光灾病痛
　　住宅四周环境变化影响住宅风水约占百分七十左右第二素局规划改善约占百分三十左右外局住宅身互动产生变化致百种风水格局感情生活事业财运直接强影响
　　住宅吉凶局部分素压迫感气流通散热良会造成家安宁口舌争果住宅通气畅规划恰然家安格局错误住宅财运夫妻容易吵架会造成身体适文昌位影响……等见住宅局规划非常重忽视
厨房布置

　　1 厨房火炉门――女身体肠胃病聚财头痛
　　2 厨房火炉冰箱――家身体六亲常吃药
　　3 厨房火炉卧室门――夫失脾气暴躁易神质
　　4 厨房电器类放置――住者腰酸北痛头痛胃痛
　　5 阳台走道火炉――聚财背痛高血压
卧室布置
　　1 卧室门明镜――夫妻失精神衰弱
　　2 卧室门床头――神痛头痛
　　3 室床头明镜――疑心病重恶梦神痛
　　4 化妆台明镜浴室门――夫妻失容易发脾气
　　5 浴室门床头――痛风风湿头痛
　　6 床头浴室墙――腰背痛风湿痛
　　7 床头梁压――精神振神质
　　8 卧室明镜太－心神定疑心病
书房布置
　　1 书柜太高压床――身体虚弱
　　2 书柜压迫书桌――心神定劳心头昏
　　3 书桌压梁――心神散乱
　　4 书房灯光太强――容易疲劳
　　5 书房电器类太――头痛心神专
　　6 书房墙面乱贴偶――精神错乱恶梦疑心病
中国重视居济力许必定购房置业认样安居乐业生根立命否便会漂泊失落感希选择风水房子居住知选择？面位介绍挑选住宅时应考虑风水问题供参考
家居布置四忌
　　十年西方国家易开始深入研究科学态度引入证书中数逻辑哲学风水学说产生现代化演译
　　风水学问实非高深莫测艰深骓明原理外着方位形成气流磁场接收磁场产生吉凶祸福
　　科学角度态度言果着环境变化配合生活需达风水效风水学称环境学心理学设计学部分强调环境配合

　　家居常见风水忌
　　1．窗台作床危机四伏
　　居住环境问题许住宅窗台作睡床样便物增加睡床宽度然方法充分利窗台面积睡眠时心便会弄破玻璃造成命伤亡惨剧尤童睡床更应该太窗台奇心重会窗外事物吸引窗外爬出窗框会酿成危险意外童睡床位置摆放墙角位时屋窗太太低室空气流通没问题睡床太贴窗口窗街道太睡眠时睡街道般遇行雷闪电灯光射会导致睡眠足心理恐惧实风水心理学环境学恰改善环境迎合风水道便迷信事情
　　2．床头空缺乏安全
　　睡床作休息方床留空缺乏安全感会舒适感觉谓留空指没背山山意思熟睡做萝时候身体会知觉四周移动头部走出睡床范围受伤
　　3．饰物凶猛影响脾气
　　数士旅游时候惯买特产手工艺品作记念例：陶瓷器具木雕制品巨型折扇羊皮牛角甚木刀木叉等装饰物品会装饰物品陈设客厅室
　　气氛营造言摆置含戾气饰物日军刀凶鹰猛虎鬼怪面谱等会脾气暴躁容易动相反挂吉祥饰物会增添喜气带财运家居摆设切莫标奇立异犯风水忌 　　者饰物形态重中国讲（意头）牡丹花开骏马垂头丧气花开富贵马成功吉利呢？
　　风水角度摆放装饰物品作视方位位置定吉凶家中应该摆放饰物合风水道呢？没规定原奇形怪状更量堆砌否便成（风水道具场）
　　般说福禄寿三星九鱼（）图牡丹花孔雀开屏等吉祥饰物图画适合家庭栩栩生造型住带吉祥气点缀家居美观 　　果天着挂墙壁肃杀画悲伤文字时会产生幻想触景伤情童床前张贴海报壁画注意生动趣启发益智图案形象恐惧感觉
　　4．炉灶方位影声财运
　　许住宅风水注重客厅睡房布置忽略厨房重性谓：（门灶）门口房炉灶位置厨房常水火方易谓水火济意思指水火饮食必须物火水调理便达阴阳调达（济）状况家运畅口安宁

　　根五行生克理东方属木南方属火炉灶宜南方火旺方位佳
　　实炉灶东方南方非常符合五行方位古时烧饭燃料外野草柴枝烧饭时灶口东方便配合风容易生火
　　厨房炉灶坐煞吉达风水原果位吉方家中口健康夫妻感情融洽相反婚姻骓美满常争吵体弱病
　　次厨房摆设灶位洗碗盆碗碟框等摆放正确位置炉灶忌水笼头射容易染痢疾肠胃病洗碗盆炉灶成直线水火容会影响夫妻感情健康炉灶摆放位置水笼头成曲尺型（L型）避免水火射符合风水道
住家卧室风水
　　注重夫妻浪漫情调特注意卧室布置果解风水法喜弄巧成拙花钱找罪受鉴现提供卧室布置风水禁忌供家参考：

　　1 床单单花者会生女龙凤宜先见天否会压迫感觉
　　2 巷路吉
　　3 卧室光线明朗空气流通者佳（光线太暗宜白天点灯） 光线明朗会心情快乐空气流会身体健康
　　4 卧室颜色千万漆粉红色会神衰弱夫妻口角闹出悲剧者少数
　　5 卧室颜色忌五花十色（滚花油漆）
　　6 卧室窗口勿挂风铃易夫头昏晕心浮气躁（饼图案吉圆床吉天花板圆形吉）
　　7 卧室皮应浅色（太深似入狱）
　　8 卧室皮铺毡容易潮湿生霉气伤气尤铺长毛毡更利
　　9 卧室厕床位（头－头痛肩－脖子痛腰－坐骨神肾脚－脚酸正－腹中病
　　10卧室跨屋外横墙（楼增建者较现象会心安）
住宅选择ABC
　1 风宜藏风聚气 　2 阳光充足空气清新
　3 房屋中心宜受污染例建成厕堆集脏物
　4 街巷直宜居喜回旋忌直 　5 势宜斜坡
　6 街道反弓宜 　7 忌天斩煞 　8 烟囱宜 　9 衙前庙宜
二 楼层五行关系
　1 楼六楼属北方属水相宜生肖：鼠虎兔猪

　2 二楼七楼属南方属火相宜生肖：牛龙蛇马羊狗
　3 三楼八楼属东方属木相宜生肖：虎兔蛇马
　4 四楼九楼属西方属金相宜生肖：鼠猴鸡猪
　5 五楼十楼属中央属土相宜生肖：牛龙羊猴狗
三 床头禁忌
　1 宜西 　2 宜横梁压顶 　3 宜太接窗户 　4 宜正镜子
　5 宜正房门
四 厨房禁忌
　1 灶忌背宅反 　2 灶忌门路直 　3 忌厨门灶
　4 忌厕相 　5 宜贴睡房 　6 灶忌背空旷 　7 忌房门相
　8 忌安水道 　9 灶忌横梁压顶 　10宜斜阳射 　11宜尖角射
　12避免水火相
五浴厕注意事项
　1 宜开西南东北方 　2 宜开房屋中心 　3 宜开南方
　4 宜压凶方忌压吉方 　5 浴厕点宜隐蔽 　6 浴厕宜改睡房
　7 浴厕应常保持清洁 　8 浴厕应保持空气流通
六 生财旺位风水
（）居室财位：
谓财位风水学说法里取三种说法：
1 认进户门斜角位
2 认房三白位白六白八白三飞星位（年分东北东 南西北方）
3 认1984年2003年元七运二十年间旺财位西北方
（二）财位五宜：
1 财位宜亮明亮生气勃勃财位阳光灯光射生旺财运 帮助
2 财位宜生生指生机茂盛应财位摆放常绿植物尤叶叶厚黄金葛橡胶树巴西铁树等适宜植物应泥土种植水培养宜财位宜种植刺仙掌类植物否弄巧成拙
3 财位宜坐财位家财气聚方位加利例沙发休闲椅餐桌等常家落座家具摆放财位
4 财位宜卧：睡床方位吉凶运程影响睡床摆财位催旺家中财运益处
5 财位宜吉：财位旺气凝聚场里摆放寓意吉祥物件福禄寿三星文武财神塑会锦添花妙处

（三）财位六忌
1 财位忌压：风水学认财位受压绝适宜沉重衣柜书柜储物柜等等压财位便会损害套居财运
2 财位忌水：财位宜摆放鱼缸水培养植物风水见财化水说
3 财位忌空：财位背宜坚固墙象征山倚顾忧藏风聚气反财位背阳台玻璃窗便会泄财气难积聚财富
4 财位忌：风水学忌尖角射财位附宜尖角
5 财位忌污：厕浴室财位杂物放财位会污损财位令财运折扣
6 财位忌暗：财位昏暗暮气沉沉滞财运需点长明灯化解客厅颜色运完全异喜客厅颜色搭配须讲究实美观外应配合住宅格里面风水讲究
　　乾宅（家宅坐西北门东南）客厅必须明亮量采量白色系列居住者更显聪明秀气暗色调超四面面积半会居住者愚笨男更利
　　兑宅（家宅坐西门东）客厅应明亮适宜白色调超四面面积四分三三面窗否家庭恐女掌权损丈夫男潜伏危机
　　艮宅（家宅坐东北门西南）客厅宜太宽阔采白色土黄色咖啡色宜
　　离宅（家宅坐南门北）客厅宜留太空间否容易招火灾官司
　　坎宅（家宅坐北门南）客厅应采宁静冷清色彩否钱财利
　　坤宅（家宅坐西南门东北）客厅设备宜家具宜厚重材料采黄色原木色系列忌狭窄巽宅（家宅坐东难门西北）客厅宜浅宜宽采绿色系列花木装饰会更
　　中宫宅（家宅坐东门西）客厅设置须黄色系列统全室
风水：反弓弓
[转帖]反弓弓 
「反弓」举起支弓箭搭弦箭头指方「反弓位」
「弓」举起支箭箭搭弦弓箭身处「弓位」
简言知：弓弧度
弧度包围「弓」弧度弹出外「反弓」
例划圆圈房子圆圈方均「弓」反圆圈外房子均「反弓」
形会出现「反弓水」「反弓路」「反弓建筑」「反弓水」河水蜿蜒流住宅前呈现反弓势便「反弓水」
「反弓路」路呈现弯曲时住宅门正面「反弓路」
「反弓建筑」圆体型体育馆附住家均受反弹影响
「反弓建筑」
房屋相中形物弧度包围住房子「弓」「弓」「情」「情」会发达
房屋相中形物弧度反弹出房子「反弓」「反弓」「情」「情」会衰败
块形物定会出现三现象「弓」「反弓」「直」
什「直」？
水直直水门口流路直直路门口横没弧度建筑直
真正堪舆师择建屋选择「弓」形物中勿选择「反弓」点建筑房屋
「反弓」会「射箭」靶遭受十方煞气击气灵说正十方煞气正形中受煞气影响必难凶意外横祸发生
「莲生活佛」注意现代建筑豪华建筑全建筑「反弓」箭头指处叹息豪华建筑堪舆师杰作呢种堪舆师实令浩叹真正学术
「反弓」位建屋富豪原气势商场建迁入新宅马发生横祸撞车受重伤生意火熄灭般订单急遽降凶「反弓」令职员诈骗钱财拐跑久便楼空空留豪华巨宅令遗憾
发觉现代堪舆师喜欢注意方位问题正门东南南东方位西南东北西坏方位什西北北普普通通方位专门门方位做手脚
认方位磁关固然重房子着落点正门「反弓」「弓」更重
强调：
「弓」吉「反弓」凶
假已住宅建筑「反弓」须破解呢真正堪舆师二方法破解：
「反反」例住圆环周围建筑物着圆环形势「反弓」建筑设计着弧度设计消弭「反弓」势佳办法建筑物弧形设计样弧度煞气消形
二「反凸」例住圆环周围建筑针着「反弓」弧度设计出样弧度凸型建筑反回边反边挡回双方互相抵消弧度形势「反弓」煞双方抵消
深深感觉「弓」「反弓」「情」「情」中关联非常中关系灵原理灵动性非常重验形象中研判判定房屋相吉凶层次然非常繁密分析知「」「反」「」
仔细研究「」「反」「」便发现「天」「」「」学问中意义太微妙
亚太区写字楼营销手法全面总结
  诡计1 差异化市场营销   
   差异化市场定位市场细分基础找市场机会点进行项目定位凸显项目特色满足目标客户需求避开竞争手抢先占领市场市场巨网始终市场缺口未充分满足市场机会影响写字楼开发成功素区域济客户群商业圈半径新旧写字楼格局商务繁荣程度影响力写字楼处区域环境竞争手实力策略等
   1段选择     
   段位置否发展前景周边否具备客户群否具备较基础配套
   2具前瞻性   
   市政规划道路规划道路扩建改建延伸道路延伸伴着济发展延伸等等条道路交通便利基础设施完善方总成热点类热点区形成商务氛围带动定客户群
   3寻求市场空白点  
   写字楼开发针该项目政治济文化消费水结构类似商物业竞争状况等商业环境作出详细分析证寻求市场细分空白点切入点
   诡计2 品牌卖点致胜    
   调查83％投资者非常关心投资物业出租率批客商写字楼办公验士更关心楼电梯等时间否配置健身馆休闲吧高级商务洽谈区等正导致幢楼租售率高低直接素
   着消费市场理性成熟客户需求仅仅满足段坏价格高低更关注起写字楼部品质房产发展格局元化更激烈竞争体现楼真正品质
    写字楼广告宣传理位置方便价格优惠时已做部配套设施完善商档文章甚介绍该楼种名牌空调某某品牌电梯告诉消费者做电节省电梯手机信号盲区等等投资者正认系列品质介绍决然单
   诡计3 先入手法    
   正某写字楼项目广告语述：胜算先抢占先机客户言开发商言尝呢谁抢占先机先市场效避开竞争手
   诡计4 先租卖手法
   谓先租卖开发商已租户前提寻找买卖旨投资客户原公司享该房源权利义务转买方客户   
   1)开发商言充分保证楼盘整体高尚品味引导整幢写字楼性化专业化发展方获更市场买已租户间起桥梁作
   2)租户说租赁事宜开发公司代办理保证租期延续性租金制度变更公透明化
   3)买房者说投资两相宜更解决买房寻找租户难投资顾忧减少投资盲目性繁琐性
   诡计5 创新营销  
   年写字楼市场景气写字楼项目开发较少写字楼营销探讨尝试远住宅商铺写字楼身特推广手法基础鉴住宅商铺推广手法结合写字楼特点进行营销推广通创新营销方式激发市场需求终扩市场容量
 
 新济条件差异化性化网络化速度化追求市场竞争加剧必然房产商品力销售力形象力进入层次全方位竞争营销时代产品创新市场创新制度创新时代
   时房产营销传播核心理念工作模式面着变革身处信息爆炸时代社会公众会选择关注接受具影响力具创新性具热点效应信息实施房产品牌战略时必须考虑现实
   诡计6 形象营销
   写字楼营销贯穿写字楼开发全程赖开发商综合实力强调环节体现产题理念健康企业形象够客户信赖效降低写字楼项目宣传成
   诡计7 客户关系营销
   着科技进步写字楼质量普遍提高追求质量转追求品牌品牌转服务实行客户服务理满足客户需求形成良客户关系影响定潜客户
   1效挖掘客户营销渠道
   客户营销传播渠道家口碑传播理约影响250客户营销理念采电视报纸广告作客户营销传播媒介
   2效成控制  
   采客户营销降低广告费50％—80％发展商客户必须选择选择够发挥专长客户作重点服务象
   3创新客户营销手法  
   培育忠诚客户写字楼客户营销重工作断创新方法感动客户发展商责采客户关系理手段客户营销重技术措施
   4目标性实施CRM  
   客户关系理够促进企业客户间交流协调客户服务资源客户提供时服务实施CRM直接服务客户通良客户关系达非广告意识影响潜客户
   诡计8 写字楼品牌营销  
   写字楼品牌写字楼中区性功特点名称日益激烈市场竞争中品牌赢取持久竞争优势强持久利器品牌营销写字楼商品客户心中占领力位置品牌形象品牌实力起构成品牌基石
   写字楼品牌营销操作点  
   1写字楼商品品牌塑造具般商品具重复购买性客户营销角度客户影响身边朋友客户具备间接重复购买性写字楼品牌塑造鉴商品品牌建设验
   2房产企业品牌建设范畴：营策划企业文化核心价值观程策划企业发展程策划产品营程策划市场环境变化程
   3品牌建设仅体现统VI方面更重具统理念行发展商项目理部物业公司品牌塑造者
   诡计9 网络营销     
   着信息时代电子商务发展利Internet网络资源进行网络营销少开发商互联网注册网站企业产品进行宣传推广着电子商务进步发展网络营销成房产市场种具相潜力发展空间营销策略
   网络营销优势亮点提练
   1)通互联网双交流破域限制进行远程信息传播面广量全方位层示企业形象产品形象客户提供样化选择潜客户提供方便
   2)网络营销属低成直销渠道具面广影响条件效控制营销成  
 
 3)互联网架设发展商客户直接联系渠道通网络客户提供服务例提供种装修方案供客户选择者客户提出求发展商组织装修公司客户提供专门方案
   4)通网络够客户提供良售服务客户提供咨询服务增加客户满意度
   诡计10 公关营销
   写字楼市场赖传媒广告更应动出击寻求积极公关策略前业界流行整合营销理实际关系营销思想体现产品定价通路等营销变数竞争者仿效甚超越唯独品牌价值法代客户紧密相关
   操作1组建公关团队
   办公楼购买数企业言件事关企业发展事投入购买行十分理性谨慎产品需全方位深入解客户组覆盖销售部全员市场工程等相关部门员参加支持甚公司领导出面较楼盘言应该干客户组客户组中必须具备谈判力核心组长分配务数相互竞争针写字楼客户团队公关企业实力规范化服务体现会增强客户发展商信赖感提高谈判成功率
   操作2侧重公关目标
   写字楼目标市场企业客户注重目标寻找选择样节省盲目广告投入提升目标效性
   操作3制定公关策略  
   目标公关时样考虑企业群关关系样加强效目标搜寻调研解客户特征需求竞争手等情况基础制定相应公关策略计划
   操作4构造双沟通渠道
   重视消费者导强调通开发商客户双沟通建立稳定应关系市场树立企业品牌竞争优势
   操作5注重客户需求
   客户角度安排营策略充分研究客户需求努力加强客户沟通实行关系营造
   诡计11 竞争策略营销
   前激烈写字楼市场竞争中竞争手分析准确应培育身竞争优势重开发商必须树立竞争营销理念提高身素质加强培养企业竞争力区域市场取竞争优势必须建构完善企业理机构创造持久发展动力动力支持系统独特优越品牌质量技术营销网络等战胜竞争手市场
   诡计12 合作策略营销  
   开发商市场运作中讲求竞争寻求合作注意方政策金融机构社会组织合作更注意开发商间合作开发商获更市场份额开展种竞争种竞争压力难支撑时会寻求合作开发商间通常采松散性结盟方式合作方造区域品牌达赢效果
   诡计13 诚信营销
   开发商必须树立诚信营销理念塑造出开发商良社会形象针写字楼客户流动性特点实事求长远利益出发诚信获客户续约新客户
   诡计14 特色营销
   开发商必须注意写字楼特色营重性研究市场需求强化功追求性特色营造性空间思想作营理念仅分隔外型色彩部结构等方面力求突破雷突出特色广告宣传价格确定促销方式等方面独具风格努力成市场亮点
   鉴操作：新光商务港——柔取胜  
   北京南路新光商务港理位置写字楼集中区域尤附江湾写字楼价钱规划知名度优势该写字楼柔性办公入手增加适宜观江景设计增设层休憩空间咖啡室休闲室等写字楼处处见绿化宛舒适居家环境方面增加层高配置足够端口专线等目前已公司洽谈整栋买新特点满足特殊办公求

   诡计15 泛销售模式   
   作种全程营销服务表明销售程中更注重种沟通引导交流传播力推广程     
   构思点：     
   1)简单开始源简单     
   2)品牌进行泛销售基础     
   3)泛销售品牌强力传播     
   4)实现赢  
   诡计16 整合宣传模式
   深圳国际文化厦创业My office作宣传周边厂房租房办公公司海士客户象     
    操作点：
   1通市场调查批准客户握需求提出符合时背景理念(原厂房办公公司迫切需提升办公环境置业外时创业海风头正劲)
   2通进行投资分析(包括周边楼宇售价投资回报租房置物业)客户算帐较揭月供租金关系客户相信购物业租住物业划算进激发购买欲
   3首创整合宣传模式(媒体新闻软文广告研讨会封顶典礼等相结合)营造声势聚集气终落实售卖现场实际成交成功实现华强北商圈中企业形象提升
   诡计17 售模式   
   着商业服务房功划分细化布局合理配套齐全服务质量水更高求新增供中出现投资参建变相投资参建项目产生写字楼面积需求公司公司没强资金承受力追求单位成化愿意花少量钱办事客户写字楼需求采取投资参建种形式写字楼量供开发商身实力等素写字楼推市场时会采取售销售策略
   1)开发商言快完成销售快回收资金降低风险     
   2)购买者言较低成获动产
   诡计18 设展场吸引客户  
   广百广场写字楼处理位置商务办公气氛淡薄里乙级写字楼价廉吸客广州服装品牌约1万余家现时没争取象写字楼克服理弱势该写字楼硬件服务甲级齐外定位专门针广东省服装品牌商家专业写字楼然租价约80元方米月天河二线甲级写字楼肩交付该写字楼已租出层半办公面积
   客户度身定做功设计
   迎合服装商家特殊求广百广场写字楼引入模特培训学校十知名设计师工作室写字楼附设型功展示中心特卖场
   行业新信息展示台
   服装商家里办公时找作服装展示场时设计师走廊业界新设计趋方便余加强业界信息交流
   诡计19 引入政府商业办事机构方便客户
   典操作：富力商贸厦     
   富力商贸厦吸引老城区中型公司租金间隔方面适应特点城启中心吸引珠三角准备广州拓展市场企业引入政府工商税务办事机构方便商家办理手续解相关政策
豪宅营销十二式
    ：奢华耳语
    　　某香港客户半山房求先付押金十万元客户立刻高兴起：谁带现金？置业代表立刻解释说起收支票客户然高兴欲转身离置业代表前耳语番客户立刻喜笑颜开起高兴签套亿豪宅
    记住耳语机密：根支票查清黑金路正客户卖呀
    然语法优秀业务员发明公司通规定强化客户尊贵感业务员必须动脑筋说服客户
    二：豪宅话
    　　北京某豪宅现场然进门需交付十万元定金没预约房说潘石屹等没预约没成认识认识起预约
    天坐客户出现样场关预约话
    请问先生预约没？现预约？请问先生贵姓？刘永哦（查）没预约呀
    刘永志站起走没回
    三：师书房
    　　深圳某海湾山豪宅作极原生考究更意思营销方案客户引进社区门口某栋墅时根知道里销售部业务员请听音乐喝咖啡吃西点彻底放松便心心引栋墅房间楼梯拐角书房中敲门进会发现间十分紧凑甚零乱富格调书房建筑师正里画图书正墅设计师会墅设计资料包括否定十方案世界类墅代表作番听懂话会告诉墅
    然开始参观山售豪宅时候脑子装满全世界优秀墅师句忠告没会知道师假真设计师早走留销售理

    四：斗富装穷
    　　豪宅豪宅卖法家发展商卖豪宅定选长漂亮姐售楼部弄富丽堂皇样鞋套豪宅精心卷成细筒状样样板间定摆贵重家私铺厚毯包括合厚厚皮套包着细节必说包括预约房等总简单说业斗富营销业吃套
    　　楼盘更会作秀工建简易栅子销售员施工队排绝粗糙水泥土破旧办公家具乡镇企业样说业更吃套房价调三五百分点

    五：现房实景
    　　震憾心美国豪宅卖法特针演艺界明星爆发户豪宅敲开实景样板间时会东方家开门身穿睡衣头发湿湿肤色迷男子会站层走廊里招呼然象菲次杰拉德笔盖茨样富丽堂皇厅里着音乐美酒中着喊老兄请意纪会带参观间间房包括卧房密室直奢华卫生间刹会绝世美女躺午阳光强烈射池中极礼貌微笑着说起……
    谁知道心跳翻倍时会干什反正签套没什起说招女样灵光刚进门时晕啦东西什没清

    
六：夫攻关
    　　中国妖法女相关豪宅营销中悟出点道理
    某北京豪宅位客户久难定根销售会议分析十八九价格出问题天价足压抑男然点谁愿意承认会找理夫解释关键夫完全听懂解释更会强迫买
    　　意外发生业务组派骨干姐夫联系情况发生百八十度急变话题夫带领女房引起业务员说作朋友觉必告诉果说女初信愤怒容易话番细节描述会彻底崩溃助求想办法谁想老公次外遇放弃婚姻谁知道初呢？
    　　关键办法早想证明婚姻纯洁性定老公买套房套永远揭开事辈子生活责中     百分九十九姐说月收单唯例外老公真带谁房
    （六式请期分解）
租养房投资收益计算方法
着房产市场交易日趋成熟投资意识逐渐增强许目光瞄准房产新兴投资领域涌现少租养房精明纳起分两类：类原套住房通揭贷款购买新房原住房出租租金偿贷款类直接购买新房二手房出租租金偿贷款甚投资房产生财
　　然租养房简单程需事掌握定购房知识技巧正确计算投资收益限度发挥租养房优势介绍三种计算租养房投资收益方法
　　1投资回报率分析计算公式：投资回报率（税月租金物业理费）×12购买房屋单价
　　方法考虑租金房价两者相关系套股市投资类市盈率选择绩优房产简捷方法弊端：没考虑全部投入产出没考虑资金时间价值揭付款方式提供具体投资分析
　　2投资回收时间分析计算公式：投资回收年数（首期房款+期房时间揭款）[（税月租金揭月供款）×12]
　　种方法考虑租金价格前期投入素未考虑前期投入资金时间价值素简略估算资金回收期长短解决套投资收益分析种方法租金回报法更深入步适范围更广片面性理想投资分析工具
　　3现值指数法分析计算公式：现值指数累计总流入现值累计总流出现值投资期月租金现值揭首期房款保险费契税维修基金家具等投入投资期揭款投资期物业理费等现值
　　现值指数法仅解决套投资收益分析考虑资金时间价值较全面反映物业方面素较理想投资分析工具机构投资者采计算较复杂投资者起较麻烦
计算公式算投资回报率
物业投资投资者希合理回报甚理想回报正谓：亏生意没做投资者评判投资否价值通常该物业投资回报率计算投资回报率判断投资回报率包含意义呢？ 
　　计算投资回报率 
　　行告诉样计算投资回报率计算公式： 
　　计算购入出租投资回报率＝月租金×12(月)售价 
　　计算购入售出投资回报率＝(售出价－购入价)购入价 
　　例街商铺面积约50方米售价约200万元目前物业周边等物业月租金约400元方米：商铺买成功出租新业获2万元月租金投资回报率少呢？现计算： 
　　套述计算公式：物业投资回报率＝2万元×12200万元通计算出套物业投资回报率：12％ 

　　投资者转手放出215万元成交投资回报率＝(215200)200通计算出套物业投资回报率：75％ 

　　判断投资回报率 
　　现投资回报率计算出该判断数值包含意义呢？说数值表示合理利润？数值表示千万沾手？数值表示收益非常？者数值属方开出条件太审慎考虑行？ 
　　业士认解读数值行非标准答案10会10答案报产业员投资客手中回收数显示实答案相差差数点数值 
　　纬物业二手部负责司徒琪介绍：实物业理想投资回报率相透视商机特刊中探讨商住两物业烂尾番生物业铁物业名校物业说合理利润投资界点超高利润率致表列： 
　　物业类　　　　合理回报率 　　投资界点 　　超高回报率(需审慎) 
　　商住两物业　　10－12％　　　　>7％　　　　　15％ 
　　烂尾番生物业　　9－10％　　　　>6％　　　　　　20％ 
　　铁物业　　　　36％　　　　　>3％　　　　　　10％ 
计算投资回报率两种形式
　　1投资回报率分析计算公式：投资回报率＝(税月租金物业理费)×12购买房屋单价
　　说明：方法考虑租金房价两者相关系结果8错投资简单粗略计算没考虑资金时间价值揭付款方式提供具体投资分析
　　2投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝(首期房款＋期房时间揭款)(税月租金揭月供款)×12
　　说明：种方法简略估算资金回收期长短般认结果1215年合理投资该方法租金回报法更深入步适范围更广片面性
　　投资回报分析*居室市场投资回报率较高现代年轻追求种生活私密性性化喜欢工作余拥独立空间果济条件允许更会选择居室价格面积居室租金递减程度较
A
abovetheline advertising 线广告
广告代理商媒介获佣金（代理费）广告报刊广告广播广告电视广告影院广告户外广告等
account executive (AE) 客户理
广告公司业务员职称客户理须负责列工作：1客户部部门计划广告（planning）部门传达客户诉求2部协调（coordination）3广告设计稿提供客户4监督执行政府关广告规章法规（regulatory matters）5利润理（agency profit management）客户理通计划协调公司服务部门客户提供更服务
account service 客户服务
客户服务广告代理商中心工作肩负着客户满意建立起长期合作关系推动广告代理商部工作效运转务广告代理商直接客户进行沟通交流种功
advertising agency 广告代理商
惯称广告公司中华民国广告法中称广告营者般设许职业务部门
advertising campaign 广告活动
时称运动战役广告活动包括四重点：制作适销售信息时传达受众选择适时机合理成广告制定项测定目标达目标制定广告战略然市场执行包括：广告计划广告制作销售营销等
advertising department 广告部
分企业广告部媒介广告部企业广告理负责拟定审核实施企业广告计划般负责关广告具体工作媒介广告部理负责出售报刊等版面广播电视时间等
airport advertising 机场广告
利机场候机室机场种场设备制作刊出广告包括指示牌制作广告
Appeal 诉求
广告通媒介目标受众诉说求达期反应诉求制定某种道德动机认说服受众应该做某件事理诉求分三类：理性感性道义诉求语句应具强烈感染力
area sampling 区域抽样
群体抽样种形式样空间区域进行划分选定某抽样区域县行政区街区中确定调查象
Audience 受众
接受广告公众广告象通广告媒介接触观众听众数量特征方面需考虑广告做放矢
audience composition 受众构成
广告媒介受众数性年龄职业济情况等构成
audience share 受众份额
根日期时段中广告广告受众占总受众百分受众份额某电视频道总受众某百分
audiovisual advertising 视听广告
指电视广告视听广告视广告词太长视听广告受众视听享受时阐述广告张极强表现力感染力媒介覆盖面广诞生发展快
Audit Bureau of Circulation 销数审计局
1914年始创美国（简称ABC）年少国家陆续成立类似机构销数审计局媒介（报纸杂志）广告广告代理商三方面员组成会员出版物销数进行审计保证数正确然予公布会员该局标志赢广告广告代理商媒介销数信
Animation 动画
物表情动作变化等分段画成许幅画面利摄影计算机技术成连续动作出现银幕电视机屏幕动画广告轻松愉快感觉采时适合产品服务特点童品
B
belowtheline advertising 线广告
线广告外种广告形式促销广告(sales promotion advertising)购物点广告(POP advertising)直接邮递广告(direct mail advertising)包括举办展览会(exhibition)发起某项活动(sponsorship)等
billboard advertising 路牌广告
张贴直接描绘固定路牌广告般喷绘油漆手工绘制路牌

brand advertising 品牌广告
宣传产品品牌广告旨建立品牌忠诚度（brand loyalty）消费者户乐认定接受广告中牌号称产品广告（product advertising）
brand preference 品牌偏
类商品中消费者某种品牌具偏指定购买原满足感品牌偏消费者生活方式消费惯关
brand insistence 品牌坚持
消费者购买某种商品时指定某品牌品牌代先决条件该品牌产品质量广告说服力消费者感满意品牌坚持产品广告高目标
brand loyalty 品牌忠诚
指消费者某品牌具特殊嗜断购买类产品时仅仅认品牌放弃品牌尝试
brand name 产品名称
产品名称品牌名称品牌名称必须简洁易读易记易写美国产品取名专业机构利电脑26英文字母搭配成种名称品牌著名世界克宁奶粉（Klim）柯达（Kodak）等品牌名称作注册商标应符合商标法规定
buyer’s market 买方市场
称买市场买方中心市场高超卖买少商品供求卖竞相推销商品买呈观态势会导致商品价格跌买方市场买处支配位
Banner
横幅广告表现商家广告容图片放置广告商页面互联网广告中基广告形式尺寸480*60素233*30素般GIF格式图文件静态图形帧图拼接动画图普通GIF格式外新兴Rich MediaBanner（丰富媒体Banner）赋予Banner更强表现力交互容般需户浏览器插件支持（Plugin） Banner 般翻译网幅广告旗帜广告横幅广告等
brand share 品牌占率
某品牌商品市场占该类商品总销售量百分称市场份额（market share）广告策划中时提出广告商品市场占率增加目标

Budget 广告预算
广告预算常三种方法：
1 销售额百分率法（percentage of sales method） 公司特定销售量销售额（现行预测）百分安排促销费种方法意味着广告预算公司承担力差异变动鼓励理层促销成销售价格单位利润关系先决条件进行思考种方法销售成促销原缺乏定逻辑基础
2 竞争抗法（competitive parity method） 称竞争等法竞争手致广告费制订公司广告预算事实公司声誉资源机会目标方促销预算作标准科学
3 目标务法（objective and task method） 求营员明确特定目标确定达目标必须完成务估计完成务需费决定广告预算 预算法中前两种适合已存产品广告预算第三种更适合新产品广告预算
4 DAGMAR理（Define Advertising Goals for Measured Advertising Results） 制定广告目标衡量广告效果理RH柯莱美国全国性广告协会次研究中提出 DAGMAR方法种广告目标转化成干易衡量目标（外广告目标指特定时期某特定观众完成特定传播务）方法概衡量广告目标否已实现方法
bus stop pillar advertising 站牌广告
车辆停站站牌广告候车时注意站名般留心广告
bus stop shelter advertising 候车停广告
设置公车辆候车站广告般设计成遮阳篷形式时作车站识标志美化街道
Button
实banner广告演变种广告形式图形尺寸banner般120*60素甚更图形尺寸更灵活放置网页位置
C
Clicks
点击次数 ：访问者通点击横幅广告访问厂商网页称点击次点击广告表示广告感兴趣希更详细信息
Click rate
广告点击次数广告收视次数率clickimpression果页面出现万次网页广告点击次数五百次点击率 5 目前亚太区点击率均 15 点击率精确反映广告效果 网络广告吸引力标志
CPM
cost per thousand impression(千成)：广告购买1000广告收视次数费者广告1000次需费说广告 Banner 单价1CPM话意味着千次Banner话收1类推10000 次访问页10
D
Demands 需求
力愿意购买某产品欲消费者购买力时欲便转化需求许高档商品许梦寐求少数力购买厂商估量少想种产品更解少真正愿意力购买
Demonstration 演示
推销中推销产品说明功进行提示性模拟性操作法直接演示产品采放映录片办法商店营业员采演示方法推销商品衣料半披身顾客观颜色花样衣着效果
diary survey 日记调查
收集初级数方法散发预先编制种日记求家庭妇特约象段时间中采购商品数量牌号记企业家期回收统计消费者购货频率购商品牌号国外采日记调查方法调查消费者收收听广告情况
Direct mail (DM) 直接邮递
直销种方法广告形式美国1991年直接邮递广告费占全部广告支出193仅次报纸广告电视广告直接邮递种形式印刷品信件（letter）传单（leaflet）册子（booklet）材料订购单（orderform）等国外少家庭办公室信箱中天会塞满邮寄品称junk mail直接邮递印刷品必须精心设计果没吸引力会收件手丢入垃圾箱
direct mail (DM) advertising 直接邮递广告
根预先编制名录寄发广告品广告形式通邮寄广告品册子（booklet brochure）目录（catalog）广告函（advertising letter sales letter）等类广告产生效果分寄名录必须审慎编制根情况时更新
directresponse advertising 直接反应广告
直接反应广告付费广告意诱发直接反应例广告中附加张回执消费者该回执剪寄制造商获产品样品说明书目录等采种媒介特直接邮递广告（direct mail advertising）报纸等 直接反应（直效）广告代理商direct response advertising agency 典型直接反应广告代理商业务：邮购商店设计广告活动推广杂志订户组织商业旅行设计报纸夹页广告（offthepage offer）等承接种邮递广告设计制作
Discount 折扣
广告媒介修改基价格予广告定价格优惠根情况予折扣种类： 现金折扣（cash discount） 数量折扣（bulk discount） 频度折扣（frequencydiscount）domestic market 国市场
市场理涵盖面言目标市场处国产品服务消费象国机构
duplicated audience 重复受众
称重迭受众（overlapping audience）指特定媒介组合中某媒介受众中（家庭）重复部分常指印刷媒介言
E
exchange advertising 交换广告
两种两种广告媒介互方发布广告产生广告费广告广告刊登位等互换期刊中刊登报刊广告时报刊刊登期刊中广告双方广告价目确定广告位支付广告费
export advertising 出口广告
出口商品作广告宣传刊登商品进口国广告媒介中刊登出口广告前必须进行市场媒介调查解关国家广告理条例广告业惯例民族文化传统风俗类广告文稿撰写符合语言惯心理特征
F
Frequency
浏览者广告次数广告通限定次数达提高广告效果目
Frequency 频率
段时间广告播出次数
full service advertising agency 全面服务广告代理商负责实施整广告活动中型广告代理商附属机构协作单位进行市场调研公关系进行营业推广工作
fixed day 指定日期
指定发布广告日期时间媒介截稿日期（closing date）截稿时间（closing
time）媒介广告拥挤时会产生性（availability）竞争
free advertising 免费广告
付费广告公益性广告广告代理商免费设计媒介单位免费提供版时间
freestanding insert advertisement 夹页广告夹刊物中刊物时发行单张页广告夹页广告单色色类广告制作方面做报纸广告更精美
G
gift advertising 赠品广告
赠品号召促进产品销售广告赠送样品（sample）广告入范畴global brand 全球品牌世界处名称商标设计商品美国口乐等
H
hardsell advertising 硬销售广告
销售服务中心广告明确阐述立场宣传容产品身促销努力意激发消费者购买欲种欲付诸实施
I
image advertising 形象广告
专树立企业形象进行广告目增进社会界企业解支持日称印象广告
impact advertising 击力广告
引起极注意留强烈印象广告表现方式必须健康
inadequate advertising 适广告
违反中华民国广告法规定广告适广告应该力杜绝
Impression
广告收视次数counter(计数器)统计数字该网页 Impression广告希广告10万次10万次10万Impression
inflight advertising 飞行中广告
飞行时客提供种娱乐服务项目发布广告广播电视新闻短片赠送广告礼品等
insert 插页
夹报刊中广告印刷品商品目录作插页夹入报纸种形式称flyer
insertion order 广告订单
广告广告代理商发交媒体登载广告订单称发稿单发稿单中详细载明广告
发布位时间尺寸频率等连广告稿画稿（电视片）送交媒介
J
Job press 零件印刷
承印零星印刷展开骑缝中间背面订书针订二次三次页数印刷品杂志常
Justify 整版
广告文字排版调整字行列符合需长度参差齐右边缘排齐
K
Key media problem 媒介问题
媒介部分总纲说明针市场情况选择媒介问题什
Key word 中心词
集中表现广告文稿词语整篇广告文稿中重词语文稿产生效果关键
必须审慎选择
L
lamp post advertising 路灯柱广告
设置路灯柱广告招贴耐久搪瓷牌
largescale advertising 规模广告
指种广告运动持续时间长广告费高者媒介计划中包含媒介数目广告单纯指表现规模巨广告
Layout 构图版式
lifecycle analysis 生命周期分析法 种S曲线基础关产品成长率分析预测适S曲线阶段产品销售预测需数产品相类似产品年度销售量
local (regional) advertising 区性广告
定区发布广告采区性广告媒介百货商店零售商店报纸电视台广播台发布广告做户外广告交通广告等日称域广告
logotypelogo 标志
表示特征记号报刊商标名等广告业中称标识作企业产品特定标志图案文字注册商标

light box advertising 灯箱广告
灯箱外框铝合金锈钢箱面机玻璃做成装日光霓虹画面般相软片设置商店门口店堂部公场道路立交路两侧 新型柔性灯箱改传统灯箱白天效果差没图象文字字形单调缺憾逼真图象显示丰富字形白天黑夜均艳丽色彩强烈质感显示出特装饰效果柔性灯箱制作技术材料工艺仅制成覆盖整墙面巨型灯箱建筑物溶体做成实物模型年变色易运输易安装易磨损阻燃广泛银行超级市场
快餐店加油站等已成种商店门面装饰新形式
M
magazine advertising 杂志广告
刊登杂志广告杂志分专业性杂志（professional magazine）行业性杂志（trade magazine）消费者杂志（consumer magazine）等类杂志读者较明确类专业商品广告良媒介刊登封二封三封四中间双面杂志广告般彩色印刷纸质较表现力较强报纸广告难拟杂志广告较篇幅传递关商品详信息利消费者理解记忆更高保存价值 杂志广告缺点：影响范围较窄杂志出版周期长济信息易时传递

mail order advertising 邮购广告
邮购目录刊登广告形式邮购商店客户分寄分发邮购目录客户目
录商品编号定价货款汇邮购商店商店收客户寄发商品类邮购目
录成册配合时令分季零页寄发前者刊登广告般收费者免
费
mail survey 邮寄调查
事先设计调查表（称问卷questionnaire）投寄调查象求填寄回种形式访问者愿面谈反应受访问者曲解情况采取办法问卷必须简洁问题明邮寄调查表回收率般较低回收时间较迟缓
mailing list 寄发表
直销需编制寄发表寄发象名单电话簿行名录企业客户名单广告中索取说明书回折收集种协会会员录报刊杂志订户名录国外会员录订户名录付费购买
maintenance advertising 维持性广告
规模广告刊登位较显著时间较短广告保持消费者户规模广告容印象
Margin 页边空白
印刷广告（报刊广告）排版时应广告四周留定空白样视觉起良效果果留空白广告撑足版面称出血（breed）
market research 市场调查
market segmentation 市场细分化
称市场区隔市场分割市场划分企业市场营活动中更满足消费者日益增长物质精神需求般需根定标准市场划分拥特定消费者群更细市场市场细分企业制定市场营销策略选择目标市场前提通常济形态理环境消费者性格购买行动等素作划分标准成千万消费者构成市场进行细分
media buying 媒介购买
媒介计划客户通采媒介订购版面时间
media department 媒介部门
media evaluation 媒介评价
负责媒介评价员般称媒介计划员媒介计评价选择拟订广告媒介计划广告代理商须收集种关备选媒介资料时需特定客户行业媒介资料方面做专门服务发达国家媒介单位动提供关读者观众听众资料印成专册（media kit）免费提供广告代理商广告媒介计划员资料进行评价核实

media mix 媒介组合
媒体计划中两种两种媒介称媒介组合媒介组合产生协作总效果远媒体分相加
media objectives 媒介目标
媒介整市场营销广告计划关系：通媒介达目标市场支配预算
必达度(reach)广告出现频(frequency)年月持续情况必伸缩性媒介创意关系
media recommendations 媒介介绍
详细正确列出供选择媒介果媒介出心裁需必说明
media research 媒介调查
媒介调查目寻找目标顾客传达预期展露次数成效益佳途径正确进行介选择必须报刊杂志路牌电视电影广播等种媒介进行调查发行量（观众数收视率）阅读象视听收视者年龄文化层次收入情况介达理覆盖面等方入手结合企业具体情况广告目标广告预算目标顾客确认等作调查象媒介进行分析筛选
media service 媒介服务
媒介广告受众读听广告载体通媒介效达广告目标广告代理商提供媒介服务包括：1媒介评价2媒介选择3客户提供适媒介组合策略方案
media strategy 媒介策略
包括媒介计划具体问题例选择种媒介说明选择理媒介目标关系媒介策略包括列方面：
选媒介类（电视杂志）广告预算分配区
预算分配媒介（金额总数百分）预算分配月度季度年度
月季希达达率频率水特定某月中希达效达率频率
次目标市场规模策略性目标衡量必区衡量
果需叙述千价格计算媒介单位说明（3060秒全页全页）
选择安排发布日程准说明竞争手关系特某品牌
策略基原理阐述
Moving icon
会飞button广告根广告求结合网页身特点设计飞行轨迹增强广告爆光率
N
national advertising 全国性广告
全国范围进行广告采全国性广告媒介采全国性广告广告称nationaladvertiser
neon light advertising 霓虹灯广告
霓虹灯玻璃制成设计求弯成种文字图案然玻璃两端配制铜电极灌注氖氩等种隋性气体接通高压电源发出色光户外广告形式夜幕增加色彩动感型霓虹灯（电灯泡缀成）广告称
spectacular
newspaper advertising 报纸广告
刊登报纸广告报纸种印刷媒介（printmedium）特点发行频率高发行量信息传递快报纸广告时广泛发布报纸广告文字图画视觉刺激广告媒介电视广告等受时间限制报纸反复阅读便保存 鉴报纸纸质印制工艺原报纸广告中商品外观形象款式色彩理想反映出
O
outdoor advertising 户外广告
设置户外广告路牌广告霓虹灯广告灯箱广告等国外广告塔广告柱等形式美国目前称outofhome advertising科学技术迅速发展现代社会户外广告引进新技术新材料新工艺热点成美化城市种艺术品城市商品济发达程度精神面貌文化素养标志
P
pass on readership 传阅读者
花钱购买订阅刊物购买订阅杂志图书馆阅览室刊物报纸少传阅读者媒体通调查提供传阅读者数目果某刊物传阅读者四总读者购买订阅者数目四倍
Penetration 渗透度
媒介深入受众程度直接接触媒体家庭率计算媒介证明渗透度编制媒介简介（media kit）详细记载该媒介深入少购买力家庭
platform side advertising 站台广告
设置铁路铁等站台月台广告
pointofpurchase advertising 购物点广告
加强购物点展售(POPdisplay)效果悬挂物(hanger)旗帜海报货架陈列牌说明书吸引消费者陈列柜(stand)陈列牌(show card)等帮助相关产品销售橱窗陈列(window display and shop window advertising)加强消费者产品系列印象称广告促成物
POP display 购物点展示
购物点陈列商品种商品示范表演包括橱窗装饰（window dressing）树立品牌利营业推广购物点展售商品严格遵循五适原适商品――具销售潜力商品适价格――具竞争性价格适位置――商品正面陈列显著适合消费者采购线路容易位置适时间――配合电台电视台报刊杂志等广告发布销售旺季周末购物高峰等时间适数量――消费者充分挑选余形成堆积便数量购物点陈列资料电视印刷品宣传结合起效果会更
Page view
综合浏览量 网站网页浏览总次数访客创造十甚更Pageviews目前判断网站访问流量常计算方式反映网站受欢迎程度重指标
Positioning 产品定位
产品未潜顾客心目中占位置重点未潜顾客民智功夫产品特征包装服务等方面作研究顾竞争手情况通市场实验着市场消费者消费惯变化产品必时进行重新定位（repositioning）
poster advertising 招贴广告
招贴形式张贴户外广告招贴广告具悠久历史着印刷技术进步日趋完美城市设固定贴栏专供张贴招贴广告部份招贴张贴商店橱窗外面
potential market 潜市场
潜购买力值开发市场通项促销手段包括广告潜市场转变现市场
Production 制作
广告稿完成发布前必准备包括排字印刷摄摄影等工序专门事广告制作单位称production house
primary readership 基读者
初购买付款订阅刊物读者者花钱购买订阅
Printing 印刷
文字图画等通技术手段印纸般批量较印刷机原料材料技术分种印刷：铅印胶印凹版印等等
product advertising 商品广告
介绍商品名称特征进行销售说服等容广告区企业广告部分广告属商品广告范畴
Q
Quality control 质量理
保证产品达预期销售目标条件首推质量许厂商质量列重理列重工作简称QC规模较实行全面质量理（totalquality control）简称TQC
Quiz advertising 提问式广告
广告中提出问题期消费者回答鉴消费者回答条件时类广告中附加赠品配合开奖类广告旨加深消费者企业产品认识
R
radio broadcasting advertising 线电广播广告
通线电广播台广播广告传四面八方深入家庭 广播广告语言音乐音响素尤语言体反映商品具体信息类广告效果程度赖听众理解力广播广告求语言清晰明准确表达广告容商标品名生产厂商销售点址电话等重容播芭应稍慢适加重复增强听觉效果外求语言中肯然切忌装腔作势着边际吹捧
Rebate 赎价券
延迟予消费者折扣券消费者赎价券寄回厂商收厂商寄折扣钱数效果折价券提高奖额求消费者必须寄回种商品赎价券兑换现金营业推广工具
rate card 价目表
种媒介刊登发布广告位时间制定收费价格表供广告广告代理商参考特定价格：
1 组合价格（combination rate）：运家出版社出版两种刊物享受折扣价者时采两广播电台电视台享受折扣
2 次性价格（one time rate）
3 低价格（end rate）：广播台电视台接受低广告价格
Readership 读者总数
某指定期号刊物全部读者样收刊物什方阅读阅读程度刊物销数愈读者总数愈
S
sales promotion advertising agency
营业推广广告代理商
专门设计营业推广广告代理商时全面服务（全）广告代理商附属机构专门
客户设计组织种诸竞赛降价赠送商品陈列等营业推广活动
Sampling 抽样
抽样意义局部样品(sample)情况推算整体情况抽样调查普查(census)相言抽样体分机抽样(probability sampling)目抽样(purposive sampling)两种
Schedule 广告发布时间表
选定媒介广告代理商编排广告发布时间表便次序发布广告发布检查
seasonal advertising 季节性广告
配合季节刊登广告特季节变化直接关系商品例夏季服装广告般春末夏初刊登逢感恩节圣诞节批配合节日广告季节性产品出现造季节性广告
Segmentation 细分
直销众营销（mass marketing）选定象目标销售细分销售象关键运市场细分原理特定产品讯息传达某特定未满足消费者群
seller’s marker 卖方市场
称卖市场卖方中心市场市场买卖方提供商品满足买方需导致商品价格涨卖方惜售买方求购心切卖方市场卖方处支配位
Sequence 序
时间空间排列先成功广告首先吸引受众视线广告焦点（focal point）然根组成广告容部分流畅（flow）安排吸引视线序部分终读完整幅广告
serial advertising 系列广告
陆续发布系列广告介绍种产品特性品牌品种系列广告着重介绍某特点加深消费者产品全面理解系列广告特点广告布局（layout）体相
Slogan 标语
标语正文起画龙点睛作长期标语必须着重消费者实际利益突出独特销售陈述（USP）
softsell advertising 软销售广告
硬销售广告意满足消费者间接诉求（appeal）情感悬念等中心引起消费者兴趣
店铺广告 store advertising
商店中设置广告招牌（store sign）购物点广告（POP advertising）年广泛设置灯箱（light box）广告
street car advertising 街车广告
设置路行驶街车前面侧面顶面广告电车公汽车出租汽车广告
subway advertising 铁广告
设置铁站口站广告铁车厢里广告
T
target market 目标市场
广告针谁说明潜顾原顾目前户竞争手产品户现户
选择目标市场市场寻找目前产品没足够满足群体市场细分选出目标市场根目标市场特点进行广告等系列促销活动目标市场选择发展整体营销组合基素
target audience 目标受众
广告达某特定类型受众般防皱纹化妆品目标受众35岁妇女等
tear sheet voucher copy 样张样
广告登出广告媒介关交广告广告代理商刊广告报纸杂志等样张样
广告已登证明
television advertising 电视广告
通电视台播放广告电视广告印刷绘画摄影电影声广告融体时消费者视觉听觉产生作种广告形式展示商品配解说词介绍商品性质量制作特点方法现场演示操作形式样生动活泼
电视广告广播广告样缺乏保存性增强记忆断重播晚间收电视数时间称黄金时间（prime time）电视广告称TV commercial
tieup advertising 联合广告
家业务联系广告联合起刊登广告目造成较声势压缩广告费助提高广告策划创作水
U
Ultralarge scale integration 超规模集成电路
数毫米见方硅片具少1000逻辑门10万元件电路
V
Vertical banner 悬垂幕广告
建筑悬垂广告般交易会展览会等常时采横幅（banner or streamer）形式
Vivid demonstration 生动示范
表演产品方法等电视广告特点
Volumn objectives 销售量目标
企业相信赢市场份额享低成长期利润制定较低价格追求市场份额达较高销售目标
W
women’s marker 妇女市场
妇女构成消费市场妇女商品重消费者中分家庭妇职业妇女年龄分少女青年妇女中年妇女老年妇女等生活方式社会位家庭位等购买商品动机方式相
women’s marker 妇女市场
妇女构成消费市场妇女商品重消费者中分家庭妇职业妇女年龄分少女青年妇女中年妇女老年妇女等生活方式社会位家庭位等购买商品动机方式相
Y
yellow page advertising 黄页广告
电话号码簿黄页刊登广告黄页登载分类电话号码便检索者更广告接触面更广
Z
Zinc plate 锌版
供印制线条画版锌版含网线线条锌版加网纹称铜锌版

楼层价差策略研究

市场层次　　通北京西部房产市场中长安明珠京城DC城兰德华庭时代庐峰第七街区西现代城京汉旭城紫金长安远洋山水等10项目板楼楼层价格差调研发现目前北京西部房产市场板楼楼层价差分4层次：
　　第层次：6层板楼带电梯楼层差价100元米　　长安明珠京城DC代表6层板楼带电梯中京城DC楼层价呈倒U字形3层价格高2层3层低100元米1层2层低230元米2层3层低100元米4层3层低100元米5层4层低100元米6层低长安明珠5层贵面低层降100元米6层5层低100元米
　　第二层次：9—12层板楼带电梯楼层差价50—80元米　　城兰德华庭代表913层板楼带电梯中城楼层价分两阶梯2层价格1层高100元米2层高层价格涨50元米1层价格低兰德华庭楼层差价2层基础高层价格涨80元米11层价格高1213层价格样
　　第三层次：14—18层板楼带电梯楼层差价30—60元米　　第七街区西现代城京汉旭城紫金长安代表1418层板楼带电梯中第七街区西现代城紫金长安三项目楼层价差2层基础高层价格涨60元米京汉旭城楼层价差2层基础高层价格涨60元米
　　第四层次：24—27层板楼带电梯楼层差价20—50元米　　远洋山水代表2427层板楼带电梯中远洋山水期塔连板板楼部分楼层价差2层基础高层价格涨20元米时代庐峰楼层价差2层基础高层价格涨50元米
　　二验总结　　通调研分析见目前房产市场住宅项目楼层差价数采取图示三种策略
　　第种策略：低差价刺激销售　　数普通住宅项目特单体楼层较高板楼1824层板楼会采取种策略楼层数较决定产品相低楼层数楼体产品数较降低楼层差价利弱化产品间品质差距容易造成购房者寻更户型纷纷分封抢购场面占项目绝重中品质产品迅速清货策略弊端导致品质较差户型形成滞销种策略区域市场萧条购房者购买欲足楼盘市体量巨情况更实

　　第二种策略：中差价突出均　　般品牌产商中段价位住宅项目特单体楼层较适中板楼912层板楼会采取种策略中段楼层差价适中利强化产品均性时购房者提供更户型选择占项目绝重中品质产品持续热销策略弊端购房者种选择举棋定销售速度缓慢种策略区域市场销售温楼盘市体量适中情况更实
　　第三种策略：高差价注重利润　　品牌产商精品住宅项目特单体楼层较低板楼6层板楼5层花园洋房会采取种策略较高楼层差价利强化产品间品质差距时购房者购买产品时划种社会阶层标识重策略保证产品开发商赚取利润策略弊端吓跑部分高端客户低端产品持续热销种策略区域市场销售火爆楼盘市体量较部分户型具稀缺性情况更实
　　提醒注意：顶层底层楼层价差　　值提楼体结构局限数项目顶层底层楼层价差标准层楼层价差定区总结市场验般板楼项目底层顶层数会设计跃层样户型改变价格差异具性果顶层底层户型标准层户型样通常情况第种策略第二种策略顶层会次顶层价格低标准楼层差次顶层价格持底层户型会第二层价格低标准楼层差第二层价格持第三种策略特6层带电梯楼体顶层会次顶层价格低5标准楼层差甚次顶层价格低500元米底层户型然会第二层价格低1标准楼层差第二层价格持
商场营三十六计

做题商场专业市场营36方面着手
　　1 立条件 　　　19温馨气氛塑造　　2 适MD计划 　　　20愉快音乐灯光
　　3 灵活资金调控 　　21卓越服务理念　　4 流理 　　22敏捷收银工作
　　5 合理理制度 　　23健全保安体制　　6 明确理制度 　　24时清洁查核
　　7 亲切商店形象 　　25特服务设计　　8 忠实顾客群 　　26准确情报源
　　9 完整顾客资料 　　27良媒体关系　　10诱促销计划 　　28良公关系
　　11迅速执行态度 　　29优异楼层构想　　12谐团队合作 　　30卓越企业文化
　　13忠诚业员　　 31快捷配送储运　　14系统培训计划 　　32优等电脑系统
　　15明快库存理 　　33严谨财务查核　　16精确盘点制度 　　34敏捷工程维修
　　17流畅支线规划 　　35精确组织架构　　18美商品陈列 　　36优质礼貌运动
户型营销
户型房屋营销支持素
1 段支持
户型产品段支持素两方面户型产品身绝理位置二户型产品心理位置
户型产品绝理位置指户型产品理坐标位置关系素该核心商圈绝距离交通条件社区街区功规划街区商业成熟度等素
户型产品心理位置关系素核心商圈心理距离时尚消费圈连接紧密程度前思想潮流圈结合紧密程度
户型产品段素户型产品营销常常具决定性作研究户型产品段素发现挖掘户型产品段优势常常成户型产品营销中关键素列举素中户型产品段素进行分析
◆ 核心商圈绝距离：
核心商圈绝距离户型产品段素中重素商业业态完全服务设施流交通系统发达时尚氛围浓厚思潮居前位商圈价值身伦
段般言高知识高技术知识产业云集方里聚集批高文高学历高层知识文化精英相匹配高收入高消费消费通常成城市消费潮流代言某种程度言城市时尚消费代言
段户型产品通常表现高价格产品创新段先户型装修房营销通常发生段市场中举例便解放碑皆精装户型产品营销
产品创新产品高附加值紧密联系起综观解放碑户型楼市出样结装修房价格扣装修成远远高出清水房价格
装修房高昂价格相适应该种产品营销先进性重庆楼市中概念产品贡献营销推广费例远远高出清水房通版面硬性彩色广告篇幅新闻推广意识形态方面改变消费观产品价值观核心商圈绝距离越种状态越明显说户型产品营销繁荣程度核心商圈轴心外延展
述证发现核心商圈周围区成户型产品革新营销手段创新温床高附加值产品革新性产品方出现出样结核心商圈绝距离越越适宜生产高附加值革新性产品产品营销成功性越
◆ 核心商圈心理距离
核心商圈心理距离相概念理位置认识通常言心理距离远城市公交系统发达密切相关公交系统越繁荣方心理距越种心理认知感户型营销显尤重
户型置业者目三单身者丁克家族终极房类者购买户型物业功作户型终极途较注重产品功二准单身准丁克家庭作度房该种者更侧重产品时性度性功三炒房族关注房屋投资回报率出租率
前两目购房者前城市口结构社会济教育发展速度数年轻族（老龄社会者济处成熟期社会许例外）重庆表现更明显城市中产阶层尚未形成时城市年轻白领阶层成城市导消费潮流代言城市济发展阶段国教育改革程度目前国知识阶层集中25—35岁年龄阶段
阶段年轻城市白领果家底殷实创业满足住房需求话房言疑奢侈品够享受车房时拥年轻金领士城市应该说相范围
通述分析勾画出城市户型购买者中前两种目客户形态知识力发展城市中识年拼够生活求日益增高城市中站稳脚迫城市生存压力部分时间发展事业时间言第重素
达工作成熟商业街区时间成住房需求中重素绝距离相较核心商圈价格高昂法承受时时间距离远成选择房屋极重素城市时间距离通常直达公交车计算公交系统发达否成衡量心理距离极端重素重庆楼市中金岛花园极典型范例
心理距离远重素时尚商圈时尚潮流联系紧密程度城市核心商圈时尚意识时尚潮流相分离时种原消费者购房素分析中重性显现出种情况较典型出现重附沙区核心商圈样远杨梨路劳动路繁荣程度差非常明显样作楼盘劳动路户型呈现哄抢局面川花园翰林景园销售相迟缓样绝距离交通条件尚户型认度远远高方充分证明心理距离远户型需求重程度
分析出样结：衡量方否适宜营建户型产品核心商圈绝距离远外核心商圈心理距离成否建设户型产品重标准
◆ 交通条件
交通条件重性面述心理距离远重性时已述交通条件户型产品重性尚未完全找出继续交通条件讨
城市交通条件发达否通常决定块房屋价值交通发达分两种情况作公交车始发点线路少二作中间站公交车线路少
情况户型产品位公交车始发线路密集方区域核心商圈远离核心商圈口聚居户型产品见较典型金岛花园非核心商圈口聚居通常情况整区显较落通常传统老街区方仅城市生活配套设施落意识形态观念落通常缺乏改变种情况新兴公司出现充城市农村概念
中间站公交线路发达方通常位城市两者压核心商圈三角带压核心商圈距离致相等方空间距离具选择性颇受户型买家青睐方建设户型产品较容易获成功果种城市三角带公交系统相较发达方建设户型产品营销面较挑战方城市外延进行延伸
述出样结选址建设户型产品时定远离核心商圈城市三角带方建设户型产品
◆ 街区功规划
城市社区模式街区功规划户型产品影响体现城市功规划城市功规划参考素三方面该区历史功现实际功者城市扩展者重新规划未体现功
街区历史功房产营销具质规定性更改性房产企业处理街区历史功产品规划时应注重街区历史功相结合种结合程度街区历史功强度密切相关—街区心目中印象稳定性相关街区历史功越突出方项目功街区功吻合程度应越高改变心目中定形象种形象越深刻越难改变
街区现实功产品形态制约性较现实街区功少历史底蕴传承性心目中形象稳定发展商建设产品时块理特征项目济指标进行规划项目定位时应密切关注块街区项目建设销售期规划产生功改变项目功背道弛产生市场排斥影响产品销售
街区未功规划未干年时间项目周边商业中心理连接产生机会者重交通条件改变产生机遇发展商确定项目功时应密切关注政府规划方面动态外应密切关注整济发展状况块理位置济发展区域连接点间关系行预测区域拥机遇预先规划产品功形态避免出现产品功规划失败重决策错误方面项目功规划产生项目建设成绩会影响政府部门该理区域功规划角度说发展商选择尚未功规划块时应做先期分析充分运街区功产品相互影响关系争取项目利机遇
节述街区功规划户型产品连接紧密程度高作户型产品营销街区功具更赖性户型产品营销象更单性格指更具特色营销风险性更更应该注意原理合理运龙湖旁边加新时代印象忽视原理产品度变化销售商销售理想
◆ 核心商圈商业成熟度
核心商圈商业成熟度户型产品规定性体现户型产品功核心商圈商业成熟度越高户型产品功更广泛居住投资者商三方面分析结：
核心商圈商业成熟度越高户型产品三种功较完全市场认重庆楼市解放碑户型产品推广中居住投资商例相差悬殊充分证明观点
核心商圈商业成熟度较低次级商圈户型产品商功体现明显户型产品投资者减少取代户型产品功强烈外现远离核心商圈者核心商圈商业成熟度非常低话户型产品商功忽略计
核心商圈户型产品规定性体现产品价格核心商圈商业成熟度越高户型需求越旺盛户型产品价格越高产品种类越核心商圈商业成熟度越低户型需求越低户型产品价格越低种类越少
◆ 时尚消费圈关系
时尚消费圈城市功规划功区相互分隔产生市场影响通常言时尚商圈总零售业态思想潮流紧密衔接消费时尚商圈位核心商圈核心位置者思想潮流活跃类新兴商业业态较集中方
时尚消费圈户型产品关系体现户型产品产品性功时尚消费圈充城市消费潮流代言越距离时尚消费圈方产品创新革新程度越高营销推广方式需挺更新潮流天生具暂时性限流行时间产品售出实现项目济价值
距离时尚消费圈越户型产品营销风险越户型产品价格越高销售周期越短广告推广力度越
2 济环境支持
户型产品济环境支持项目济产业业态密切相关果项目济支柱产业二产业户型需求非常限社会学原理二产业作集体协作性组织团队意识相浓厚价值观团队价值观取独立性意识浓厚年轻父母居少追求独立空间
果项目三产业较繁荣市场户型需求会表现较强烈种状况着三产业繁荣愈加强烈三产业仅带量年轻知识精英改变居结构彻底变年轻社区社会价值观区域精神带变革更加崇尚独立崇尚创新量年轻城市知识精英身产品需求激发崇尚立年轻需求构成户型产品总需求
三产业中知识产业重越高户型产品需求层次越具样性户型产品身营销居住理念求越呈现出样性种状况营销者说充满机遇危险需求性化产品高利润创造前提时更增加营销风险性效两者中寻求衡成应该谨慎思考难题
3 口环境支持
户型产品口环境支撑体现口结构口素质方面户型产品客观需两种口环境社区青年社区二已进入老龄社区家庭结构中空巢期家庭相重国城市化历史悠久第二种状况前城市中较少见
户型产品口环境支持仅求社区青年社区求青年群拥较高文化修养价值取趋现代化生活观念潮流化具独立性格特征城市城市化速度快出现知识性三产业异常发达购买需求体现户型投资客户中
识口结构户型营销具重意义口结构户型产品营销通常具决定意义户型产品立项中关键素营销者应保持高度重视
4 户型产品功素支持
通常指户型产品两种概念功型户型产品指户型产品功元素厨测卫卧等素样通常说房概念面积通常会超50方米二面积型户型产品指样功情况产品面积显较60方米两房80方米三房
户型产品种分类疑扩户型产品概念外延予户型产品营销更变数种分类户型产品营销影响十分强烈进行单独讨
5 户型行销推广素支持
户型产品行销推广素支持综合性概念项目特质累积产品精神集中户型产品理位置产品特点功户型产品居住理念发展商声实力等素
提出户型产品行销推广素强调户型产品营销整体性全面握整产品精神单纯放户型产品某素进行营销推广营销陷入困境尴尬户型产品推广素面专门撰文进行分析阐述
6 户型产品素支持
户型产品素支持指户型产品更具性户型产品外立面设计颜色进行调配户型产品功更程度认户型产品户型进行更合理设计增强户型产品更具时尚性种数字化配套设施设计搭配种公空间功规划户型产品环境景观设计等
二 户型产品价格策略
1 价格段关系
段户型产品价格第决定素里段细化项目背街面步行街等城市中心距离米数进行计算段价格存关联：
◆ 背街面价格通常会低街面价格
通常情况背街面街面价格异常敏感营销实践中谨慎衡量背街面价格差通常状况产品单价越高消费者越敏感价格敏感系数显高
通常情况背街面价格差致2—3左右街面背街面显著差时通常价差会升6—8制定价格策略时定心仔细分析顾客购买心理产品敏感点分析赚取合理稳妥价差利益
◆ 离城市中心越价格越高
产实践中普遍原理证值指出项目距城市中心绝距离远成制定价格绝标准制定价格时需参考项目生活配套设施块功延展性交通条件未变化等素结合项目品质综合参考中找出项目合理价格区间价格区间中寻找项目佳价格点
◆ 商业区价格会居住区价格高
商业区需求明显会明显高非商业区价格非商业区块功未认识性者消费者观念拒绝需求会低商业中心制定价格起点时建议参条规律执行方找出优价格
◆ 型商场价格会商场价格高
型商场户型产品价格影响取决块位置商场营项目产品时尚程度流指数成项目定价果项目块越位城市中心商场规模信誉度越高营产品越具时尚性户型产品价格空间越果营销方式进行变化价格越成市场领导者
◆ 核心商业区价格会高非核心区产品价格
段关系功关系核心商业区价格会高非核心商业区价格制定非核心商业区户型产品价格时定注意户型产品价格发展空间通常情况户型价格发展空间取决区域态势理产业态势理区域态势处强势情况产品极具竞争力时户型产品价格指数应核心商业区中高端价格齐华宇时代星空世纪银河成功充分证明点区域产业竞争处强势时户型产品价格应该具预见性市场竞争力杨家坪户型价格应适高南坪区户型产品价格
◆中心商业区价格高次中心商业区价格
中心商业区非中心商业区价格关系方面存边缘市场理问题否定结实际项目运作中遵循规律外应该注意边缘市场带机遇陷阱：
边缘市场理核心机遇发现问题机遇少者价值性两指标寻找项目周围基准口数传统产业支持二块文化底蕴城市群种文化底蕴认度
市场实践中江北南坪户型产品出现较少价格相产品形态显没竞争力少基两原南坪作新兴城市区域原老基础口相薄弱没传统产业支撑作新区文化底蕴尚未形成该区仅户型产品显较少价格具备相优势江北区老城区基础口较雄厚传统产业发达文化底蕴城市中表现明显失城市潮流认江北较少发现户型产品出现
2 高附加值营销必备素
户型产品营销产品附加值进行深度挖掘段素街区规划功历史功进行深度挖掘外户型产品品牌化发展商信誉度产品先进性营销手段创新着手品牌化泛概念通角度营销策阐述时品牌化作出全面分析列举常营销措施户型产品附加值营销进行说明：
◆ 装修房策略
户型产品进行装修房营销实现品牌化创造高附加值非常效手段
户型产品总价相显较低消费者产品单价相显敏感面积加装修价格户型产品总价优势然相明显装修房营销会户型产品价格形成抗性会产品者产生压力
户型产品特定购买群体决定装修户型仅会影响户型产品营销反会极促进户型产品营销卢铿撰文指出户型产品出路装修装修户型购买者城市年轻白领时间资源宝贵购买房屋时便利性求显相明显方面户型消费者整装修程中着煮锅饭吃失落感消费者进行装修程中找更乐趣三房屋装修时规模效应体现单体户型进行装修装修成会远远高发展商提供装修房装修成般户型产品业较乐购买装修房样发展商通装修规模效应获取部分超额利润提高发展商开发产品利润
时装修户型产品营销员赋予更涵更时尚先进居住理念产品充满时代感时尚感样出现市场产品形象显出档次化格调感户型产品附加值留足够升空间
◆ 产品配套高档化
产品配套高档化相概念户型品牌化重措施核心原配套档次产品档次呈现出相差异性配套档次应稍高产品相应价格档次实现户型产品品牌化营销重措施
较高产品配制会带成升高相发展商愿样做怕带必价格风险实种担心显余房屋附加值提升程中配套产品升级相重途径配套产品档次化会相应提高产品市场形象良形象产品高市场价格存理
项目产品配置档次性重方面楼盘智化系统设施齐备否般诸讲系统智监控系统普通项目具备户型项目产品配套档次问题应针项目特性进行专门设计仅项目相匹配具适超前性具鲜明性
产品配套仅项目智化设施提高应包括楼盘公设施配置受项目体量限制公配套中会部分功难项目中进行体现入户堂受购买者欣赏果户型够快餐方面予相考虑更符合户型业居家求
◆ 先进时尚居住理念
先进时尚居住理念树立户型产品形象品牌重方法赋予户型产品先进时尚居住理念赋予户型产品特定文化涵义
赋予户型先进时尚居住理念途径两条引城市应概念SOLOSOHOSTADIOU等概念途径通生活提炼现代流行趋势握进行概念创造相引概念创概念营销风险性更接受难度更果城市精神城市文化着较深刻理解创概念更具生命力极容易产品形成竞争者难逾越性
先进时尚理念创造引定结合项目目标客户群更高层次行特征思想相吻合消费心理学告诉消费者具更高层次消费群齐消费观念创造目标客户群群居住理念产品概念原
◆ 发展商品牌支撑
发展商品牌支撑形成户型产品品牌营销具重作运发展商品牌做户型产品支撑时必发展商品牌进行仔细分析较实力发展商产品肯定户型直接构成户型产品品牌营销支撑元素
通常发展商企业战略确定品牌发展维度品牌指发展商品牌价值观审美观户型产品求审美观价值观否吻合户型产品移植发展商品牌重素发展商品牌修正发展商品牌适度包容户型产品价值观审美价值
修正发展商品牌审美观价值观必然遇发展商流产品价值观相突问题南方集团南方花园安居乐园南方花园康居乐园户型产品求价值观审美观格格入样处理种突呢然公司决策层会允许轻易更改公司年累积价值观美学基础唯做增加公司品牌维度包容户型产品价值观非企业战略转型否没机会舍发展商原品牌美学
◆ 产品独特性
产品独特性组合概念产品外观造型独特性外立面颜色超前性产品实体配套众性构成
产品独特性体现差异化面简单说走情理中意料外设计路线知识层次越高越容易接受复合色市场色中咖啡色褐色等色彩产品进行性塑造妨试黑白色产品性塑造者项目思想相吻合纯色表达收意料外良效果产品配套方面
首先建立消费者种独特性潜意识喜欢果消费者潜意识中存着种独特性反感差异化策略注定面失败
◆ 现代感外立面设计颜色配搭
现代感外立面设计颜色搭配充分显示项目众性户型产品营销中着重意义户型业普遍年轻新奇造型夸张跳跃颜色着生俱喜爱
户型产品外立面设计颜色运适度夸张超前性造型中国传统文化深度挖掘外更鉴国外较流行新奇造型颜色鉴时尚杂志颜色配搭户型产品外立面呈现出感性化户型产品时尚性彻底释放
◆ 产品相稀缺性
果市场供求算段产品特色者产品居住理念先进恐怕营销战中难免受击产品形态进行规划时必须市场供应产品形态进行深入分析产品供应趋势着准确判断确保市场产品出现市场时市场会供求状态
市场供应调查预测时仅关注市场供应数量关注产品结构便种结构中异质性元素进行分析实现整产品类稀缺性时努力做产品细分市场相稀缺性力争做细分市场竞争营销
◆ 推出时机适宜性
产品推出时机产营销中永恒话题太重决定项目生死成败
户型产品推出时机讨阶段项目进行基阶段时通样板房包装概念进行炒作目前商品房销售理条令限制目前种手段进行放号订购逐渐淡出房产营销领域二项目销售阶段利产品未成现模糊性产品概念进行炒作三产品完全成现时通样板房实体充分展示结合概念炒作进行发售
实运种方式进行销售户型产品开盘时气较产品着更重作户型产品体量般营销讲究快集中产品销售速度快销售资源集中毕功役勇气智慧否销售周期长营销费超支更时会影响整项目销售
◆ 服务酒店化方便性
户型产品服务群决定户型产品物业理服务特殊性型区物业理求安全厚重温情户型物业理求快捷方便迅速户型物业理更倾酒店式理方便快捷户型业年龄结构特征决定户型业社会认追求更加体现事物表层方面相言相高层次消费特征便成追求目标高档酒店高标准服务享受档次感增加酒店式理认
3 装修房营销策略
装修房营销户型产品营销出路相清水房性功障碍装修房显更符合户型目标客户群需求现阶段户型进行装修房营销仅户型产品营销寻找种出路发展商实现更济效益社会效益
◆ 装修档次价格关系
装修档次价格关系户型做装修房营销重理通常情况装修房概念理解产品精装修已逾越单纯产品层次装修性化成衡量套房屋重标准
消费者户型产品装修通常受者身种条件制约常常产生诸烦恼装修预算超支实际效果理想找实力装修公司等等通常消费者装修找正规施工队伍装修质量法保证没专业装修设计工作者装修效果理想轻松快捷享受高质量装修服务实户型业苦恼综观市楼市中精装修房创造销售奇迹项目面市销售便告段落充分体现户型业高质量装修房渴
户型装修房价格着装修档次提高附加值空间越学林雅园精装修房价格清水房价格足足高出1000元久前段阳光驿站装修房价格仅清水房价格高出300元左右（加新时代印象）通户型产品装修层次定位户型产品进行第二次定位弥补产品第次定位存诸缺陷
述中旨说明装修档次提高会市场需求产生结构性影响会提升户型产品定位提高户型产品售价提高户型产品价值
◆ 装修房产品价格弱化
通常情况户型产品造价会高出户型产品户型公摊较责成套面积销售时单价显户型产品高出价格户型产品营销中关键性敏感素弱化户型产品单价成户型产品营销中重课题
通户型产品进行装修转移户型业价格视线二户型装修出售装修款揭减轻户型业居住成三户型产品通装修体现出性起提升户型产品品牌作角度户型产品进行装修房营销起户型产品单价效弱化
◆ 装修房产品理位置弱化
段核心素改变情况户型通进行装修出售户型理位置限制素起弱化作
户型业通常户型产品关注素重性着序：段价格交通户型设计配套设施物业服务环境通常情况会价格广告推广户型设计配套价格进行调节建立发展商牺牲利润条件进行没实现消费者赢局面
通装修房营销仅发展商价格配套损失弥补发展商通良理装修利润
◆ 装修房产品性塑造
通常户型产品营销性塑造三途径通产品外立面设计二调整产品配套设施三宣传推广程中产品赋予独特众居住理念形成产品鲜明性
户型进行装修房营销产品性装修性融入起通装修性化展示户型产品众性户型产品通宣传推广产品进行性化营销相较更深视觉基础触觉基础感性触性会高推广更具说服力影响力更效果
4 价格策略居住理念关系
户型产品营销重方面通居住理念诠释提升户型产品附加值户型居住理念推广户型价格策略密切相关
户型价格策略通常采取两种策略低开高走二高开高走前者强调销售速度出部分价格者强调单产品利润意放慢销售速度
居住理念价格策略衔接关系着非常直接关系果户型产品居住理念定位时尚前居住理念户型产品般会走中高价路线销售常常走两极端求开盘求实现全部销售充分结合销控策略通销售房源控制阶段性限量销售策略结合工程进度实行销售交房时全部实现销售
◆ 居住理念时尚会适度提高产品价格
果产品距离中心位置较远产品具时尚感通装修房产品形象进行调整外重赋予产品时尚居住理念
产品时尚理念提出考虑时尚紧密结合外结合项目文化底蕴社区历史功价值延伸考虑未政府规划带社区功改变外强势济素区功影响
居住理念仅时尚素引导段素产品素社区历史功历史价值社区未价值功构成支撑形成产品特色
◆ 居住理念通产品性塑造改变产品价格
居住理念性化会程度改变产品性通性改变产品形成竞争差异化市场项目价格提升留够足够空间
通居住理念产品性进行塑造注意处理居住理念价值观价值取项目目标客户关系时项目位项目理位置高相关度时居住理念选取定注意避免选取目标客户心中反感熟悉居住理念
◆ 居住理念产品外形象配提升产品档次改变价格
居住理念产品外形象统程居住理念宣扬较闲适居住生活外立面颜色选取量避免选取红色者灰色黑色等颜色外立面形状设计宜采直线型设计设计中应量弧线表达产品性
5 竞争素价格关系
竞争价格关系家电领域表现直接竞争方式通常分质竞争异质竞争波特竞争法付竞争策略差异化产品成低三种策略结合产营销实际认产营销中差异化策略运较适策略通差异化区隔市场通市场隔离赢价格扬空间通加强成控制实现价格局部优势产品产营销中受着太制约素影响实施起难度
◆ 产品供应稀缺会适度提高产品价格
供应求产品买者买者间竞争然价格扬合理市场区隔项目争取定位产营销中战略务旦定位成功期产品缺陷者方面缺陷买者会竞争关系忽略
寻找户型产品市场空间产品提高售价重策略市场分析时准确掌握市场供应量市场需求量两者量间转折点关接点寻找相困难做区间寻找保证市场供应市场需求者刚接点区域坚持定位
需求分析果济成分中三产业中零售百货业相发展趋势较乐观话需求做相应放处理直接促户型产品需求增加
◆ 质竞争会削弱产品价格力
质竞争指段相产品品质相竞争综观市场质竞争应方式价格竞争尚没发现更手段家电领域表现更加明显产业着更相关性产业轿车产业年市场表现产品定位时定注意量避免进行质竞争旦陷入质竞争损失终发展商利润甚发展商成
◆ 异质竞争利提高产品价格
异质竞争实质差异化策略应异质竞争核心创造差异市场形成局部产品类稀缺实现发展商销售利润
异质竞争实行差异化策略户型营销角度方面进行实行差异化策略居住理念差异化二产品配套差异化三服务差异化策略四装修差异化策略
◆ 竞争策略产品价格非常调节空间
产品营销环境竞争营销房产营销中狭义竞争市场存造成种情况原房产投资量非常数发展商项目开发时稳字先二前房产市场起步较晚种营销策略挖掘尚空间
形成竞争策略两手段确定项目块时找潜质未竞争者进入市场第二块貌唯性寻找面积湖泊山势奇特历史文物保护区温泉等等然资源状况第三产品功定位否存市场机会住宅产品分类中种例需求否满足者区域商业物业需求情况写字楼供应中甲级已级写字楼供应者商住楼供应等市场分析中找出潜市场机会进行筛选分析争取产品定位实现竞争营销
三 户型产品常营销控制手段
户型产品体量营销手段相言显十分丰富通常言户型产品营销技术手段体现户型产品营销节奏控制销控房源理推广节奏处理价格控制体现销售进度结合促销措施控制产品缺陷户型作项目营销噱头时整项目销售服务
1 户型产品营销原
户型产品营销原讲究快集中两方面快销售速度快集中指营销推广资源销售周期集中
◆ 快字原
快争户型产品营销速度户型产品体量般单体者规模限区房规模项目宣传推广资源相显较少户型市场相单产品概念容易复制市场变化较快果产品短时间全部销售出产品面极销售风险
具体言户型产品营销策略讲究快慢充分调动切营销资源集中阶段市场进行轰炸制造种集中策略广告策略通常采取单媒体集中时段集中版面投市场促销措施集中某阶段市场公布
◆ 密集性市场攻略
密集性市场攻略快字原中讲集中营销资源划定顾客层次理居住区域营销资源通短途径效方式达目标客户群实现销售
2 房源控制
户型产品房源控制策略面积战略控制二某户型缺陷整体营销需通促销措施运通牺牲价格实现整营销利进行进行战术控制三户型景观差异楼层差异采光差异等素实行常规性控制
销控房源时解冻时机般情况进行：出户型配原未销控房源存某种缺失影响项目整体销售二销售出现困难需销控房源做促销措施时三房屋销售情况良未销控房源剩余太少四销售策略调整需加快者方慢销售速度五房屋提价留空间房屋涨价未销控低价房屋销售完出现项目价格区间空缺需放开销控房源填补价格空缺
销控房源处理定注意问题：做促销措施放开销控房源否够起应作销控房源放开价格体系击否会影响房屋正常销售销控房源解冻否会影响整项目销售进度销控楼层销控房源景观销控房源例销控户型例等否合理等房源进行销控时需考虑素
然项目言具体销控策略项目实际情况制定销控目实现项目完全销售销控策略必须围绕原制定
◆ 价格相较高房源控制策略
制定单价高项目销控策略时办法低价房源销控中等价格房源时高区房源进行少量销控
量销控低价房源原点：先行客户心目中项目进行价格定位相信项目高质高价二销售员应客户价格质疑时留退路销售员心中强化项目价格三项目然客户消化完够低价房源做促销措施吸引市场气拉动项目销售四避免低价房源早销售完销售陷入困境时销售员项目销售失信心五销控房源控制项目销售速度销售处种控状态中
适度中端房源进行销控目房屋价格始终保持均衡状态项目销售始终处正常状态
◆ 价格相较低房源控制策略
单价相较低房源控制应量销控户型采光等较房源样项目逐步涨价程中房源已销售完毕价格涨缺乏支撑目前楼市相旺般低价项目销售存太困难发展商谋取更程度利润需房屋销控策略动脑筋销控策略仅发展商利润起保障作发展商赚取更利润
◆ 产品品质差异性较房源控制策略
产品品质差异较房源进行销控时注意价格策略销控策略结合量避免出现销售死角果项目实行低价入市策略房源销控采取坏中取策略产品品质较差房源中找出品质较房源进行控制保证项目价格涨种价房源体现品质等升带动项目全盘销售
◆ 景观差异较房源控制策略
景观差异项目实行销控策略时特注意价格策略配合价格差异定合适出现价格调节失控制作果果价格策略失控房源控制理效果达应效果景观呈两极分化房源控制分区采取销控策略分区房屋品质资源价格等策略综合考虑定销控策略
◆ 产品综合素质较高房源策略
产品品质较高相应房屋价格较高类房屋理果房屋品质差异考虑房屋销售速度市场价格反应分成高中低三区划区进行销控理
3 价格控制
房屋销售程中楼层户型景观资源数量等方面差套房屋价格定差
般言房屋层差10—50元方米范围素差异外呈等额递增楼层号68楼层通常许发展商会动划分价格差异注意点整项目价格控制破整项目价格体系
户型差异资源数量方面素通常发展商应市场产品类需求强烈程度做出适控制般言价差位50—100元方米范围
项目景观差异引起价格差异较通常情况果影响户型采光纯粹景观差差价般成等额度分布景观面价格普遍背景观面价格高出样价格幅度景观资源视性定
采光方面引起缺陷性房屋发展商通常采取特价房策略定产品价格
4 促销措施控制
促销措施户型产品营销中装修房特价房外通常包括免税费免五通厨卫装修家电折扣现金卷等措施通常项目开盘时发展商会采取放号时号源优惠
促销措施推出时机理项目销售进度进行理通常项目开盘销售时项目会采取扩折扣幅度吸引气项目销售进入中期通常会赠送实物者免税费等优惠措施刺激潜客户单项目销售期时通常会采取特价房实现清盘销售
5 广告控制
广告控制广告投放总量广告投放节奏控制般言户型产品体量较广告费占整项目销售总额高体量区房通常情况户型产品推广费会占整项目销售总额3—5户型体量缺陷造成户型广告投放节奏般显较集中集中项目销售中前期
四 户型产品市场定位策略
户型产品市场定位策略指户型产品形象定位产品什样形象出现消费者眼前告诉消费者什样性质产品通常情况户型产品会三种素作市场定位：
1 功定位
功定位户型产品定位常种策略告诉消费者产品居住者做SOHO者纯办公等途功定位仅区隔市场形成独特分市场功产品具价格区间会消费者提供程度服务采取功定位户型产品常种策略
2 居住理念定位
居住理念产品时尚性时代性定位缺乏硬件支撑产品定位项目新闻广告推广通常新颖概念SOHOSOLOSTUDIOU等概念概念引定准确具相市场接受度概念脱离实体单独生存力果概念越够脱离实体单独生存概念越容易成功
通常服务户型产品居住理念定位重素目前市场广泛运酒店式公寓生活者生活状态生活方式等成户型产品居住理念定位重素
3 产品定位
户型产品产品定位指户型产品品质方面特点放作营销宣传推广卖点进行定位户型产品新奇奇特外型外立面者产品配套方面特色等运户型产品特点进行定位时应该注意特点宣传消费者购买利益点定结合起种特点定户型产品购买者着强烈吸引力否容易造成营销失误
五 户型营销推广策略
户型产品营销推广策略集中段产品功居住理念等方面营销推广措施广告宣传营销推广策略体现元素综合运方面
1 段策略
户型产品段赖性段户型产品方面影响已前文述探讨户型段素营销推广程中具体运
段策略户型产品推广中运户型街区功描述描述分历史功天价值天户型业奉行居住理念吻合关系吻合程度文化沉淀产生历史感二户型街区未功描述描述针户型产品街区未规划潜力带生活方式户型业生活方式贴程度产品里升值空间升值潜力
2 产品功策略
产品功策略强调户型产品适宜性首先房屋功存功性障碍产品黑屋死角少等次产品功样性住出租居家办公居家兼办公等第三户型产品业程中方便性提供物业理否符合户型业需求等
户型产品功方面进行推广注意应该注重户型段策略效结合产生更销售势产生更促销效果
3 居住理念策略
居住理念策略赋予户型产品种文化者精神涵义户型产品营销程中精神化户型产品户型业眼中单纯通性价段产品配套户型设计合理程度等单纯硬性指标衡量产品户型业理想信念生活方式着密切相关思想性产品
居住理念宣传推广求户型业思想观念引起思想鸣弱化产品身关注户型产品居住理念塑造城市发展趋势城市审美观点密切结合引起更程度认户型产品营销带更促进作
六 户型产品城市文化关系
户型产品城市文化联系体现城市文化前发展趋势方面户型产品城市传统文化影响力太户型业年龄关系消费惯决定户型业新鲜事务吸引力远远强传统文化探讨户型产品城市文化关系探讨城市新兴文化时尚文化户型产品影响
1 户型产品文化营销
户型产品文化营销体现户型产品营销推广方面：居住理念宣传推广已前文进行详细述二户型产品营销推广中广告风格设计销售现场展示设计体现出文化理念现代动感招贴画展现出文化理念感染户型业三户型综合素展现文化涵
户型产品综合素展现文化涵指户型产品品牌营销现代营销中品牌营销影响作越越明显品牌价值取品牌涵日益成消费者购买产品决定性素房产领域着市场竞争激烈品牌素起应作户型业消费心理成熟性更容易受品牌感染品牌户型产品中重作相明显
2 户型产品附加值体现文化关系
房产价格组成三块：块价值二建设成三块房产身独特形状外立面赋予户型产品文化涵构成综合价值块价格着房产市场规范化越越趋定量化建设成价格相差固定组成房屋产品价格中变价格房屋形象文化赋予综合素房产营销想获超市场均利益超额利润必须综合形象工夫
户型产品附加值户型产品文化间关系种正长关系房屋营销程中户型产品综合形象塑造成功否决定户型产品收益户型产品段品牌外型外立面颜色配套设施适应性产生综合形象述前面已进行详细探讨处重复
3 户型产品形态城市精神关系
户型产品形态城市精神关系整城市建筑外型体现里户型产品建设社会意义国城市化尚处升期城市建设开始规模拉开城市性学建设中逐渐现代科技代着城市化进步深入城市性城市建设中占相重位城市性单建筑体组成历史种种社会原城市核心位置通常干体单体项目组成单建筑户型产品温床作性诠释单建筑体更展现建筑设计者思想考察城市性城市单建筑便成非常重素
通常城市性城市理位置风俗惯历史政府规划功决定通常建筑设计师意意建筑外形态表示出作城市重建筑重组成部分户型产品单体项目更直观表露户型产品建筑精神户型产品外型设计方面城市精神支撑延续户型产品建设社会意义
七 户型产品规模问题
关户型产品规模问题更时候块素决定项目块太建单体楼城市边缘带会出现较块房屋产品功确定建设户型产品产生户型产品规模决策问题
单项目户型产品规模制约素段外项目距离核心商业区绝距离远区域产业济形态决定市场需求素特城市济圈边缘带修建户型产品规模制约作更明显
城市边缘带修建户型产品规模般控制8万方宜般言社会现象中青年社区规模会显普遍社会现象
八中型区户型产品配置问题探讨
中型区户型产品态度般户型产品做补充作者决策者产品定位存确定出营销抗风险增设定数量户型产品避免产品单引起营销风险
般类区中户型产品户数例会超整项目20户型例反会区形象产生反作时户型产品会增加营销风险系数类区价位般定位中档位置高档区数业求物业理求较严格细致安全素显格外重会产生种户型业感压抑感觉类区户型产品反少市场型高品质区形象理问题出市场需求问题般整区设置户型产品


商业项目全程策划建议书
第阶段：市场调研阶段
**商业项目市场调研报告
**市济环境分析生活结构研究 
◆ 总口区域口结构职业构成家庭户数构成收入水消费水等
　　◆ GDP发展状况产业结构情况
　　◆ 消费品零售总额
　　◆ 商业增加值
　　◆ 城乡居民均支配收入
　　◆ 城乡居民储蓄存款余额 
二区域结构调查城市发展规划调查 
　　◆ 公设施状况
　　◆ 交通体系状况
　　◆ 道路状况通行量
　◆ 区域性质功特点
　　◆ 项城区机
　　◆ 城市规划 
三商业发展规划政策研究 
u 商铺发展现状布局情况
u 商铺发展规划
u 城市商业网点规划政策
四区域零售业结构商铺分布营状况市场调查分析
　◆ 区商铺分布营业态详图
　　◆ 商业区间竞争状况竞争者调查分析
u 区间销售动
u 型力店动
五典型性调查研究 
六区未商业产供应量分析
七消费者消费行调查研究
u 理细分调查分析
u 购买群细分调查
u 年龄细分调查分析
u 济状况细分调查分析
u 消费者交通出行方式
u 购买者购买心理行分析
八项目立条件研究
u 道路类交通状况
u 项目块然社会条件分析
u 顾客否容易达商业区
u 周边环境公建设施
u 项目周围济条件分析
u 项目SWOT分析
九商圈确定研究
u 商圈范围确定
u 商圈构成顾客源
第二阶段：项目定位阶段
**项目定位报告
项目市场定位
u 形象定位
u 规模定位
二 目标客户定位
u 购买商铺目标群分析
u 租赁商铺目标群分析
三 商铺目标消费群定位分析
四 商铺营项目定位功定位
u 营项目定位
u 功定位
五 商铺特色定位
六 竞争定位
第三阶段：项目规划设计方案阶段
整体规划设计方案
二 建筑风格立面效果设计方案
三 商铺结构部分割方案
四 景观设计方案
五 交通组织设计方案
第四阶段：项目营销策划阶段
项目价格计划
项目市场推广方案
营销整体规划方案建议书
u 营销方式建议
u 营销渠道建议
u 营销策略建议
u 营销计划安排建议
u 促销策略建议
二价格策略执行计划建议书
u 整体均价建议
u 分期均价建议
u 层差差分析
u 价目表建议
u 价格特调整方式建议
u 付款方式建议
三理模式建议书
u 招商理模式建议
u 物业理模式建议
u 客户理模式建议
u 销售理模式建议
四项目形象包装设计方案建议书
u VI设计建议
u 楼书设计建议
u 展板设计建议
五广告宣传策划建议书
关容实际执行单位甲方协议甲方确定认准
u 户外广告策略建议
u 报刊广告策略建议
u 新闻炒作策略建议
u 网广告炒作策略建议
六销售活动策划建议书
关容实际执行单位甲方协议甲方确定认准
u 开工仪式建议
u 开盘仪式建议
u 封顶仪式建议
u 竣式仪式建议
u 入伙仪式建议
u 新闻发布会建议
u 展销会建议
第五阶段：销售实施阶段
略


〖商业基础资料〗
1 行业介绍 5
11 零售业演变史 5
12 零售业发展趋势 6
121 国际零售业发展趋势 6
122 国零售业发展趋势 7
2 商圈介绍 9
21 商圈含义 9
22 商圈构成 10
23 商圈分析 10
231 商圈分析必性 11
232 商圈分析应考虑素 11
233 影响商圈素 12
3 零售业态介绍 13
31 业态概念 13
32 业态分类 13
321 国际零售业态般分类 13
322 购物中心作独立零售业态 15
33 业态特点 15
331 百货店 department store(Dept．) 15
332 超级市场 suPer market(S．M) 15
333 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16
334 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16
335 专业店 s9eciatity store(S．S) 17
336 专卖店 exclusive shop 17
337 购物中心 shopping center(S．C) 18
338 仓储商店 disc01Int store 18
339 家居中心 home center(H．C) 19
4 零售业种介绍 19
41 业种分类 19
消费品 19
411 目分类 19
412 购买惯分类 选购品 20
42 业种特点 20
43 品牌介绍 20
431 品牌概念 20
432 品牌市场营销中作意义 20
5 商业客户介绍 21
51 零售客户 21
511 客户类型 21
512 客户品牌调查 21
513 商场客户基合作方式 21
514 引进厂商品牌原 22
52 餐饮\娱乐\休闲客户 22
6 商业项目市场调查分析 22
61 生活结构调查 22
n 口结构 22
n 家庭户数构成 22
n 收入水 23
n 消费水 23
n 购买行 23
62 城市结构调查 23
n 势结构 23
n 交通情况 23
n 段调查 23
n 项机调查 23
n 城市规划调查 24
63 零售业结构调查 24
631 城市商圈调查 24
632 零售业态调查 24
633 零售业种调查 24
64 消费者调查 24
641 购买惯调查 24
642 购买力调查 24
643 购买量调查 24
65 竞争手调查 24
651 场调查 24
652 商品构成调查 24
653 流调查 25
7 商业物业开发 25
71 商业物业开发理念 25
711 项目选址市场调查注重段商业价值 25
712 项目定位须差异性 25
713 规划设计坚持创造高质量商业空间 26
714 购物中心部动线组织求引导性 26
715 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运 27
716 商业项目讲求部绿化景观 27
717 商业项目讲求商业灯光明 27
718 商业业态分布规划会影响局部规划设计 商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套 27
72 商业物业招商租赁 27
721 购物中心决算 27
722 招商承租户选择 28
723 承租户租金 28
73 商业物业理理念 29
731 具统理分散营特点 29
732 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物 29
8 购物中心种模式特点 31
811 开发商背景购物中心营理模式分类 31
812 购物中心商场面积规模分类 32
813 购物中心定位档次分类 33
814 购物中心选址点分类 33
815 国际购物中心协会分类 33
816 购物中心业态复合度程度分类 34
817 摩尔购物中心外观分类 34































行业介绍
零售业演变史
众周知零售业态总体说历四次革命百货商店连锁超市购物中心店铺销售种业态演进偶然根零售业适应社会济文化技术发展产物百货商店出现适应西方工业革命量生产量销售城市化进程求产生连锁超市适应商业降低成方便顾客求产生购物中心城市空洞化居住郊区化必然反映店铺销售电子技术信息技术流通领城延伸应该说零售业态次创新更满足消费者利益需求更推动工业生产发展
零售业发展史商业零售业态受消费需求工业生产两股力量制约供力量消费力量卖方市场谁适应工业生产求谁生存发展时流通业桥梁渠道作然买方市场尤天物质需求已获相满足供日愈剩情况然供决定需求具意义消费者已成宰市场绝力量胜消费需求企业生命力时零售业已仅仅桥梁渠道起着先导作方面开发需求方面引导生产谁更发挥种作谁获发展认识零售业必须具概念
时目前西方眼花缭乱零售业态盲目搬国家区着生产力发展水消费惯心理便样业态国家区表现出发展方式速度结果发展方零售业必须情相结合种业态够成功确立必规律特征握精髓明智抉择
机构类型
快速成长期
出现发展成熟历时间（年）
目前处期生命周期中阶段
杂货店
18001840
100
衰退期已消失
单专业店
18201840
100
成熟期
百货商店
18601940
80
成熟期
邮购店
19151950
50
成熟期
联销店
19201930
50
成熟期
折扣店
19551975
20
成熟期
方便超级市场
19351965
35
成熟期衰退期
购物中心
19501965
40
成熟期
联营店
19301950
40
成熟期
快餐店
19601975
15
成熟期
高级专卖店
19751985
10
成长期
仓储式零售
19701980
10
成熟期
计算机控制商店
19801985
5
成熟期
电子化超级市场
19801985
5
成熟期
厂商低零售价销售（直销）
1980？
？
成长期
型商厦
1985？
？
成长期
仓储式销售俱乐部
1985？
？
成长期
美式型超级市场
1986？
？
成长期
电子化购物
1990？
？
成长期

零售业发展趋势
n 国际零售业发展趋势
着社会生产力发展科学技术进步消费心理性化社会产品种类数量越越产品适时间通适方式达目标群手中商业——行业作连接生产领域消费领域流通环节身形式断更新销售方式断变革变化首先直接作商品流通终环节——零售业零售业必然成流通环节中竞争激烈环综观世界零售业总历史发展趋势６０年代零售业界采取综合型营运百货公司型综合零售势力高涨７０年代零售业进入专业化发展阶段专门店连锁店超市便利店助家庭品中心等业态相继发展进入８０年代型购物中心等世界商业发达国家范围兴起９０年代末营业态细分化发展单品店生活题材馆店铺销售郊外型专门店产直销家庭购物等新型零售业态纷纷兴起国处亚洲年着济快速飞跃发展零售业发生着翻天覆变化体现方面：
¨ 趋势：零售业市场高度集中化规模化
市场份额零售业年亚洲出现相集中度少数零售商掌握市场占垄断意义市场份额换言亚太区零售业产业济学角度考虑根市场份额计算市场绝集中度指标CRn已处相高度1997年香港区前5名零售商销售额(CR5)已达总销售额70期新加坡台湾CR5超35种情况区区域面积关3国家区零售业发展水零售业市场高度集中亚太区零售业发展必然趋势
衡量国零售业规模水重指标——均间零售店覆盖消费者数目：1996年日单店覆盖数高居亚太区国首位达1560基时期中国覆盖量2506倍强众周知日零售购物环境全球享盛名零售商业规模分开
¨ 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱新型零售形式蓬勃发展
首先总体亚太区传统零售业形式国家区占导位传统零售店数量全部超零售店总数501996年统计数显示亚洲国中中国传统食杂零售店（非动型超市便利店)数量相应例高998低新加坡相应数超半数68
次然传统零售业占相份额忽视动超市便利店代表新兴零售店正兴起1996年香港超市便利店数变化相关统计数1992年1996年超市便利店分增长2526期传统食杂店原减少19百分点出传统零售业正逐步新型零售店取代优势正逐步减弱
¨ 趋势三：型超型量贩店货仓商店迅猛增加
年亚洲国区型超型量贩店货仓商店数量断增加根关数1997年台湾泰国韩国型超型量贩店货仓商店数量次亚太区前3位中台湾泰国69家韩国60家台湾例1976年1家1997年69家均年六七家型量贩店货仓商店开张考虑台湾零售业市场饱度样发展速度迅猛形容
¨ 趋势四：跨国企业拓展
20世纪90年代欧美事零售业型跨国企业种种原加亚洲市场开拓力度家乐福例法国国市场已饱竞争激烈法国政府保护传统中零售企业制定严格限制开设型零售商店法规规定投建型零售商店面积超300方米（限1000方米）型零售商店7组成商业设施委员会审批全法型超市投建1995年12家锐减1996年7家1997年6家1998年甚1家没批准投建海外销售正逐渐成家乐福总体销售额源方面美国沃尔玛抗衡开拓抓住广阔亚洲市场家乐福等批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场目
n 国零售业发展趋势
中国作亚太区重组成部分零售业国家区着定差距域相文背景中国零售业发展方会背离整亚太区总体趋势事实中国前城市已零售商业形式方面积极创新努力求变
¨ 零售业业态革命已露端倪
1 零售业态呈现样化表现业态形式已突破昔传统业态(百货店)统天格局出现种新业态仅处海发达城市种新兴业态：超市连锁店仓储店折扣店专业店专卖店等纷纷介入零售业战场处中西部陆发达区城市商家带领新型部队投入零售业战斗
2 传统业态市场定位呈现元化表现传统业态——百货店身已改昔购物讲环境营求特色商品分档次市场细分市场定位状态出现市场定位元化倾
3 零售业态空间摆布呈现合理化趋表现种零售业态空间摆布已改昔城市中心状态出现边缘崛起区域性零售分中心市中心存选购品营城市区域性商业中心便利品营邻居民集中居住区设点迹象
4 营销理念消费者位化零售业业态革命质营销理念革命性变革具体说消费者位理念真正确立零售界市场势卖方市场转买方市场特定社会济环境天应势反映
n 未发展：零售业业态革命轰轰烈烈时代
基现实认知事物发展规律分析展清晰预期：
¨ 新兴业态竞争更加激烈阶段市场争夺会出现优者存留劣者败退景象前面说基种种理国众资十分购物中心超市连锁店等新兴业态必然会出现未国资块阵争夺战况国外资面96O万方公里神秘开发国土占世界口 l／4广阔市场空间相信着国市场国际市场接外资进入国零售业新兴业态发展势头更加凶猛着财势壮尤颇丰富实战验必形成国竞争者强威胁理相信未新兴业态竞争更加激烈
¨ 新兴业态——购物中心会迅猛发展天购物中心模式世界发达国家广泛采发达国家已国家济发展中必少重组成部分 认未国济成长壮程中购物中心必会零售行业中占十分重位：着国济成长壮居民消费水提高休闲购物相结合站终点消费需求必迅速增长正购物中心迅猛发展重支撑点中城市商业物业发展呈现强劲势目前眼光相实力房产商介入商业物业开发时已逐渐引入购物中心营理模式购物中心建设果没实力房产商具相理水专业商业营公司介入难想象
¨ 传统百货店生存更加艰难全球视角百货店历十年辉煌已开始进入衰退期然源着社会济成长壮伴种更富市场竞争力营运效率新型零售业态兴起发展相信趋势未中国呈现目前国百货店尤国中型百货店已逐渐感生存压力仅仅开始未生存更加艰难撇开素单新型零售业态迅猛质量发展足产生强威胁
¨ 三超趋势
批量次性购买批量频繁购买现代海家庭说显等重超市卖场代表零售商店规模化正迎合需求变化
现海外资型零售商店已80余家年销售额占海商业年销售总额8继续增加趋势欧洲零售商海开设型零售商店形成超超全超值三超趋势
　　 A 超
海区年开办外资型超市卖场占面积超5000方米结构层少数继续增加趋势包括华联联华农工商国连锁超市纷纷开设卖场然购物环境理批外资型超市定差距规模化趋势变
B超全
商品品类齐全家庭日常品件家电器卖场中提供二品类摆放科学性商品种类增长货架摆放提出更高求单分区分块消费者面积庞卖场中迅速找需商品远远够科学摆放详细导购标识专门导购面图成前型零售超市重组成部分三类相关服务海型超市卖场消费者提供方便餐饮娱乐休闲服务消费者购物行带相便利
　　 C超值
型超市卖场进货渠道特点价格优势容易展现消费者面前进货渠道质性价格优势足区市场企业目前竞争激烈海零售业市场样附加种服务超值化成新趋势定期直接消费者手中DM顾客会员化甚固定免费班车接送种样超值化服务企业覆盖更理面积时覆盖更重更广阔消费者心理面积
¨ 专业性零售商业特色化连锁化
着生活水提高满足断细分消费者需求零售行业中出现专门事某类产品零售商店避免海区专业零售商业正走着条专业化特色化服务连锁化发展道路
眼镜配制行业例日资巴黎三城着专业性美资美式眼镜城快速便捷特色化服务成中佼佼者代表批外资零售商连锁店形式覆盖海区相范围 针外资零售企业该领域挑战吴良材公司代表海专业零售商正积极开拓条连锁特色化营道路吴良材公司保持公司卖带修专业特色服务时发展连锁营形式目前吴良材公司海拥14家连锁分店数量断增加连锁特色化营已取定成果
¨ 题化商圈建立
海区传统零售商业形式——百货商店正受着方面尤型超市卖场击单百货商店难样环境谋求发展
相应果处相街道相相连家百货商店圈起赋定题配相应文化氛围形成商业圈做商业街道品牌化连带效应海区零售商业疑积极效例南京路步行街中华商业第街题配良购物环境旅游功带动整圈零售百货店销售增长四川北路理区域专业特色店进行串联形成专业特色条街价格优势作整商圈强势推出淮海路商业条街高档次高价位特色时尚购物第选择
商圈介绍
商圈含义
商圈指商店点中心着定方距离扩展吸引顾客辐射范围简单说店顾客居住区域范围商场商店销售总定理范围理范围商场中心四周辐射店购买消费者居住点
零售商店销售活动范围通常定理界限相稳定商圈商店区营规模营方式营品种营条件商圈规模商圈形态存差样零售商店营时期受素干扰影响商圈成变商圈规模时时
商圈分析百货商店选址重步骤重基础工作商场选址时首先明确商圈范围解服务象确定营范围评估营效益然确定致点商店规模
商圈构成
商圈致三部分组成圈次圈边圈
n 圈
圈商圈称第商圈指接商店区域商圈消费者商店购物方便般情况百货商店65左右顾客商圈商圈顾客口中密度较高顾客均购货额高商圈少类型商店商圈发生重叠否易出现度竞争般说型商店核心商圈08公里顾客步行店10分钟型商场核心商圈5公里种交通工具店超20分钟
n 次圈
次圈次商圈称第二商圈指位商圈外围次区域区域顾客较分散消费者店购买商品较方便次商圈聚集着百货商店25左右顾客般说型商店次商圈15公里顾客步行店20分钟型商场次商圈8公里种交通工具店均超40分钟
n 边圈
边圈边缘商圈称第三商圈指位次商圈外区域边缘商圈散居着百货商店约10左右顾客区域消费者商店购买商品中太方便般说型商店边缘商圈15公里外顾客步行店20分钟型商场边缘商圈8公里外种交通工具店均40分钟
商圈受种素影响范围形态状会常变化般情况商圈形态表现种规角型便研究分析般商圈抽象视商店中心外辐射圆心圈型
边圈

次圈

圈





商圈分析
商圈分析指商圈构成特点影响商圈规模变化种素进行综合性研究商场讲商圈分析重意义助企业合进选择店址符合设址原条件确定适宜设址点助企业制定市场开拓目标明确商场基顾客群潜顾客群断扩商圈范围助企业效进行市场竞争掌握商圈范围客流源客流类型基础开展针性营销
n 商圈分析必性
¨ 商圈分析百货商店旱灾行合理选址基础工作
商场选择店址时总力求较目标市场吸引更目标顾客首先需营者明确商圈范围解商圈口分布状况市场非市场素关资料基础进行营效益评估衡量店址价值设址基原选定适宜点商圈店址营条件协调融合创造营优势
¨ 商圈分析百货商店制定竞争营策略基础前提
日趋激烈市场竞争环境中价格竞争手段仅仅方面时限百货商店竞争中取优势已广泛采取非价格竞争手段诸改善商店形象进行企业形象设计策划完善售服务等等需营者通商圈分析掌握客流源客流类型解顾客需求特点采取竞争性营策略投顾客赢顾客信赖赢竞争优势
¨ 商圈分析百货商店制定市场开拓战略重条件
家百货商店营方针策略制定调整总立足商圈种环境素现状发展趋势通商圈分析帮助营者明确店基顾客群潜顾客群力求保持基顾客群时着力吸引潜顾客群制定市场开拓战略断延伸营触角扩商圈范围提高市场占率
¨ 商圈分析百货商店减少资金占重手段
百货商店营特点流动资金占求资金周转速度快百货商店营规模受商圈规模制约商圈规模会着营环境变化变化商圈规模缩时百货商店营规模维持原状导致企业部分流动资金占压影响资金周转速度降低资金利润率
n 商圈分析应考虑素
¨ 口数量特点
包括居住口数量工作口数量口数量居民户数企事业单位数相应口年龄性职业收入水构成等
¨ 建设状况
包括公交通供电状况通讯设备金融机构等百货商店营销方便程度
¨ 社会素
分析区建设规划公设施（公园公体育场影剧院展览馆）区文等否利百货商店发展
¨ 商业发展潜力
包括购买潜力现商场营状况两素百货商店影响直接素商业发展潜力进行分析时应计算该区商圈饱度解区行业足商圈饱度低区建店成功性必然超商圈饱度高区
n 影响商圈素
¨ 百货商店身特点
百货商店商圈仅开商场商店商圈百货商店坐落区特点商圈范围区造成种区素：商店形象信誉服务质量优劣商品营特色价位高低物质设施差异等营类商品两商店便处区条街道顾客吸引力会差异相应商圈规模致营灵活商品齐全服务周消费者中树立良形象商店高圈规模相会较行业商店
¨ 百货商店营规模
百货商店营规模商圈相般说商店营规模种类品种吸引顾客范围规模越品种越销售辐射区域越广商圈半径越应该指出商圈总限度会限扩张
¨ 百货商店营商品种类
百货商店商圈营商品种类异百货商店商品营种类商圈重影响般情况营日常生活品百货商店商圈商圈（第商圈）营高档件耐消费品百货商店商圈边缘部分扩展12公里左右
¨ 交通运输情况
交通理条件影响商圈规模素位交通便利区商店商圈规模会扩反限制商圈延伸然理障碍山脉河流铁路高速公路会情截断商圈界限成商圈规模扩巨障碍百货商店界定商圈进行商圈分析时考虑影响顾客店交通条件街道通达程度公汽车运行状况交通设施理措施等素量扩商圈百货商店更宽服务面更广服务群
¨ 竞争手理位置
相互竞争商店间距离越商圈越潜顾客居两家行业商店间商店分会吸引部分潜顾客造成客流分散商圈会缩相互竞争商店毗邻设顾客较较选择机会吸引商圈反会竞争扩根关专家研究两家类型百货商店相距15公里外8公里顾客争夺激烈两家商店商圈会缩少部分商圈两家类型百货商店距离婚公里外着距离扩竞争程度会逐渐减弱形成商圈
¨ 百货商店促销情况
百货商店商圈固然受系列客观素影响制约决固定变百货商店营者观努力会影响商圈变化百货商店通广告宣传开展公关活动广泛员推销营业推广活动断扩知名度影响力吸引更边际商圈顾客慕名光顾商店商圈规模会骤然扩张
¨ 消费者流动性
着消费者流动性增长光顾商店顾客源会更广泛边缘商圈会扩商店整商圈规模
零售业态介绍
业态概念
零售指商品商品提供服务直接出售终消费者销售活动事零售活动基单位具体场商店商店销售形式区分出营形态零售业态年受国际商业发展趋势影响零售商店业态形式发生变革出现样化细分化趋势前世界国零售业态定义侧重点区通常认业态零售店确定顾客群提供确定商品服务具体形态业态零售活动具体形式通俗理解业态指零售店卖谁卖什卖具体营形式
目前国理界零售业态研究滞现实仅理界身零售业态认识存较分歧国商业部门业态规范意见致理争实际种新兴业态九十年代初引入发展势头强劲超级市场专业店专卖店便利店等雨春笋国传统百货商店单业态形式众单体店（独立商店）构成强击势
1998年政府统计系统中贸易统计年报开始增设零售业态统计作试行表考虑目前种业态发育程度国家国贸易局关零售业态分类规范理指导意见科学性操作性相结合原界定零售业态时采取数专家学者意见：零售业态指零售企业满足消费需求形成营形态概念包括两方面含义：确定目标市场二具体营策略包括：选址规模商品策略价格策略商店设施服务方式等
业态分类
n 国际零售业态般分类    
零售业态分类目前国际零售店选址规模目标顾客商品结构店堂设施营方式营业时间服务功价格策略等确定美国零售店区分：百货店超级市场折扣店般商品店服装专卖店仓库俱乐部药店方便店杂货店等九类日零售业态分类美国基相增加动售货机邮购店铺销售形式然类业态进步细分更具体业态形式超级市场细分食品超市综合超市研究容定事实国际资介入种新型零售业态引进时客观引进国际规范标准许国家零售业态分类基致进行国间较沟通
n 国零售业态统计分类
国际零售业态分类已较完善国进行业态统计时必须考虑国具体情况1998年初研究设计国零售商业业态统计时考虑两方面素：国零售业态发展水处生命周期八十年代中期开始商品流通体制改革促旧式百货店粮油店副食店肉菜店等逐步衰落代起处成熟期型百货店处增长期中型超级市场专业店专卖店便利店等处创新期仓储式商场邮购电视导购直销述业态国区济发展衡引进发展步海1991年组建联华超市公司出现中型超级市场新业态1994年出现便利店1995年出现电视导购直销1996年出现型仓储式超市（卖场）1994年真正规范连锁超市中西部区出现海便利店已发展1998年2000家左右时中西部区业态相陌生二统计操作性现行零售贸易统计零售行体进行统计新兴业态尚具备条件邮购零售业务国已２－３年发展历史集中服饰制造行业通邮寄方式出售产品统计操作十分困难统计出售方购买方均易实施统计类时考虑部分区业态发育情况统计实践性国零售业态发展客观进程国际通行业态分类总体框架进行必合零售业态分四类进行统计：百货商店超级市场专业（专卖）店
¨ 百货商店指建筑物集中干专业商品部顾客提供种类品种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营服装纺织品家庭品食品娱乐品种类齐全②柜台销售明码标价③注重店堂装修橱窗展示
里百货商店指国民济行业分类中日百货零售业指营品种门类综合性商店包括中型综合营商店
¨ 超级市场指采取选销售方式销售众化生活品满足顾客次性购买种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营食品副食品日生活品服装衣料文具家电器等购买频率较高商品②采取选销售方式明码标价③结算设出口处统进行
表明超级市场首先助服务零售商店毛利低销量高营生活必需品种类繁统计时种类型超级市场仓储式商场会员式超市列入该类
¨ 专业（专卖）店指专门营某类商品某种品牌系列商品满足消费者某类（种）商品样性需求零售形态基特征：①商品结构专业性较强种规格品种品牌汇集选择余②销售员较强专业知识消费者提供充分服务③采取定价销售开架面售方式
专业店专卖店类统计仅仅统计操作方便实专业店专卖店质区前者专门营某种某类商品时装店鞋店食品店药店书店电器店珠宝店等者专门营某种品牌系列商品海尔电器专卖店李宁牌体育品专卖店格力空调专卖店苹果牌休闲装专卖店等
¨ 业态指述未包括业态形式（便利店折扣商店杂货店邮购商店等）关连锁店购物中心问题
需说明零售业态分类中排连锁店购物中心两种形式：
连锁店西方国家零售商业普遍采种效组织营方式世纪先出现百货店超级市场方便店折扣商店等独立类型零售业态连锁店便利店连锁超市连锁专业店连锁等着市场细分化趋势加剧仅零售商业餐饮业服务业广泛存着连锁营形式国目前发展较快超级市场品牌专卖店般采取连锁营方式台湾述行业实行连锁外旅馆业电脑资讯业外语艺补班等行业实行连锁营般言连锁商店指核心企业总店领导众规模分散营类商品服务零售企业通规范化营实现规模效益济联合组织形式连锁商店应干分店组成特征：①营类商品②统商号③统采购配送采购销售相分离
购物中心作独立零售业态
购物中心组零售商店关商业设施群体组合间百货商店超级市场专业店品牌专卖店美容美发店彩扩店饭店快餐厅游戏厅影视厅画廊等集购物休闲娱乐美食服务功体建筑面积较建筑面积达1050万方米商业街国型商品交易市场类似属商业集聚组织形态特点：①众业组成市场商场②营定价受购物中心制约③购物中心理机构物业理营商业部分少
 连锁店购物中心作零售业态分组意味着进行统计实际数新型业态店选择连锁营方式降低成增强竞争力连锁作种营方式单独列入统计报表中购物中心目前统计方式视商品交易市场购物中心理机构工商负责统计报
业态特点
n 百货店 department store(Dept．)
¨ 概念
建筑物根商品部门设销售区开展进货理运营零售业态
¨ 特点
1 采取柜台销售选（开架）销售相结合方式
2 商品结构种类齐全少批量高毛利营男女童服装服饰衣料家庭品
3 采取定价销售退货导购餐饮娱乐场等服务项目设施服务功齐全
4 选址城市繁华区交通道
5 商圈范围般流动口销售象
6 商店规模5000方米
7 商店设施豪华店堂典雅明快
8 目标顾客中高档消费者追求时尚年轻
n 超级市场 suPer market(S．M)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售生鲜商品食品顾客提供日常必需品目零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式出入口分设结算出口处收银机处统进行
2 商品构成购买频率高商品营商品应肉类禽蛋水果水产品冷冻食品副食调料粮油制品奶奶制品熟食品日必需品
3 营业时间天11H左右采取连锁营方式定停车场
4 选址居民区交通道商业区
5 商圈范围较窄居民销售象
6 商店爷爷面积500方米
7 目标顾客居民
n 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售众化实品超级市场折扣商店营优势合体满足顾客次性购全零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式连锁营方式
2 商品构成衣食品齐全重视企业品牌开发
3 设商店营业面积相适应停车场
4 目标顾客购物频率高居民
5 商圈范围较
6 商店营业面积般2500方米
7 选址城乡结合部住宅区交通道
n 便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
¨ 概念
¨ 满足顾客便利性需求目零售业态
¨ 特点
1 开架选结算进口(出口)处收银机处统进行采取连锁营方式
2 商品结构特点明显时消费性容量应急性等
3 营业时间长般16h甚24h终年休日
4 选址居民住宅区干线公路边车站医院娱乐场机关团体企事业
5 商圈范围窄般设定居民徒步购物5—7min达范围
6 商店营业面积100方米左右营业面积利率高
7 店堂明快清洁货架丰满
8 目标顾客居民单身者年轻80％顾客目购买
9 营实行信息系统化开展单品理
10 便利店商品价格略高般零售业态商品价格
n 专业店 s9eciatity store(S．S)
¨ 概念
¨ 营某类商品具备丰富专业知识销售员提供适售服务零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构体现专业性深度性品种丰富供选择余某类商品营商品具特色般高利润
3 业员需具备丰富专业知识退货
4 选址样化数店设繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 营业面积根营商品特点定
7 目标市场流动顾客满足消费者某类商品选择性需求
n 专卖店 exclusive shop
¨ 概念
专门营授权营制造商品牌中间商品牌零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构企业品牌销售体现量少质优高毛利
3 注重品牌声誉业员必须具备丰富专业知识提供专业性知识服务
4 选址繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 目标顾客中青年商店陈列明包装广告讲究
n 购物中心 shopping center(S．C)
¨ 概念
企业计划开发拥理运营类零售业态服务设施集合体
¨ 特点
1 发起者计划开设实行商业型公司理中心设商店理委员会开展广告宣传等活动实行统理
2 部结构百货店超级市场作核心店类专业店专卖店等零售业态餐饮娱乐设施构成
3 服务功齐全集零售餐饮娱乐体根销售面积设相应规模停车场
4 选址中心商业区城乡结合部交通道
5 商圈根营规模营商品定
6 设施豪华店堂典雅宽敞明亮实行卖场租赁制
7 目标顾客流动顾客
8 根选址商圈购物中心分邻型社区型区域型超区域型种类
n 仓储商店 disc01Int store
¨ 概念
型综合超市营商品基础筛选众化实品销售实行储销体提供限服务低价格商品特征采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址公路边交通道利闲置设施
2 商圈口5—7万
3 商店营业面积般4000 m’部分商品部门采取租赁制店名专业连锁卖场供应商引进店营
4 商品构成新开发市商品力商品品牌占相部分面广工薪阶层服务
5 作价格策略天较低价格销售全部商品
6 作商品策略营零售业态进行价格较知名度普率较高商标商品价格般众周知商品
7 商店设施简单化超市开发销售技术理理
8 仓储商店价格影响力型综合超市商品供应计划方法选址理等融体灵活运
9 实行连锁营
10 设定规模停车场
n 家居中心 home center(H．C)
¨ 概念
改善建设家庭居住环境关装饰装修等品日杂品技术服务采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址城乡结合部公路边交通道消费者房产率较高区
2 商品构成房屋修缮室装修装饰品园艺品宠物食品室外品洗涤剂杂品等
3 作营策略发挥廉价商店低价格销售超级市场开架选销售等优势
4 提供站式购足条龙服务
5 采取连锁营方式
6 定停车场
商业店铺
n 专卖店开店决策店型选择
（）开店决策
社会越越企业家开店欲专卖商店理想选择专卖商店规模投入资金少展现开店风格事实目前世界许零售业巨子专卖店起家
开专卖店非定成功现实生活中失败者屡见鲜决定设立专卖商店时定解专卖商店营难处克服困难办专卖商店基础果力克服困难放弃开办专卖商店
1) 专卖商店竞争激烈专卖商店规模会成功机会施展营者实现价值开办专卖商店企业数众专卖店种类商店间竞争十分激烈寻求新机会容易理念营会碰壁需创办心理承受力强驾驭市场力超专卖商店发展弹性热门商店家专卖商店萧条专卖商店假设立家专卖商店抱定背水战信念前进退幻想轻轻松松营绝会成功试图辞掉公职办商店享受心情营众失败
2) 营者需专业知识专卖商店特色专业性强营者必须营商品丰富解仅保证买进货物品质优良顾客提供高层次周服务观世界成功专卖商店营者专家巴黎书店营者饱读读书学者古董店老板古董鉴赏家服装店理服装设计师集邮社创办常集邮家说：专卖商店否办起关键资金专卖商店否办关键营者专业知识定道理
3) 资金保障开店需钱开办种专卖店需少钱须事先知晓例北京开办家美容院少投资５万元开办家服装店少投资２０万元然域规模商品等级会需资金投入例：日开设家３０方米茶艺馆必须准备保证金４００万日元部装潢费４００万日元开店预备资金２００万日元合计１０００万日元
果创办者独立负担全部资金投入理想果资金足考虑款否风险承受风险实力估算常资金足致开店理想成泡影缩专卖商店规模
决定否开办专卖商店时利弊失进行具体分析瞻前顾切勿草率行事
（二）店型选择
决定开专卖店马面着开什类型专卖店问题然种专卖商店着特性差异时差异会专卖店发展重影响企业应根具体情况进行选择
１．店型选择影响素
专卖商店种类繁特点异选择时考虑影响素
1) 资金资金数目店型选择重影响素资金雄厚企业选择高档路线专卖商店服装店化妆品店电器店首饰店等商店求装饰豪华高雅商品价格较高然利润较果仅营选择较众化专卖商店食品店冷饮店花店咖啡店等
（２）竞争竞争源市场供需状况选择专卖商店店型时应避免进入竞争异常激烈领域开辟新市场更利生存发展目前服装店食品店家具店市场竞争激烈区域化妆品店花店洗衣店等市场潜力单品营独家风格躲避度竞争理想选择日家玻璃器皿商店营种类型等途异玻璃器皿生意鼎盛海家专门销售种瓶塞商店独二商品组合取市场竞争优势
（３）专业知识专卖商店营般商品需店较高专业知识水准专卖商店购买顾客常常需科学性购买建议果没相应专业知识应放弃营该种店型试想：作服装店营者果缺乏服装潮流敏感审美观强家服装专卖店营？
（４）市场潜力着社会发展消费观变化迅速选择店型时应准市场潜力较行业服装业发展忽高忽低市场潜力风险食品业难高潮吃饭市场稳市场潜力较保健品休闲品等行业估量市场潜力
２．店型选择程
店型选择程实际店型特征分析影响素研究程实际生活中少忽视决定开店时直接想开服装店鞋店食品店等尔进行行性研究科学
开店开店愿已具备定数量资金资金角保障前提店型选择应市场调查入手消费需求新变化考虑店型接进行身行性分析包括：否足够资金支撑否购较高级舶品否聘请通晓该类商品营专家顾客接受价格范围否获理想利润果出肯定结确定选择开专卖店
（三）服装店
１．服装店概述
顾名思义服装店专营服装商店两种形式：汇集类时装精品品牌样二仅营品牌时装产销合方式时装普通成衣具流行时髦特征款式价格高普通成衣
服装目保暧服装颜色较单款式较少变化般服装店时满足穿着需求
年着生活水淮提高意识加强服装日益讲究起服装店服装厂商应运生目前名牌服装店已城市中独领风骚
服装店般需较投资位繁华商业区新潮商品汇集街区营品牌注重流行趋势较高格调利润达５０％—１００％甚更高价格寻求较高价位营中应时处理季时服装否会商品陷入困境
２．市场机会分析
年城市服装店发展快引起海外品牌捷足先登专卖店服装款式新颖名气外部装饰具特色价格昂贵问津者富丽堂皇店显冷冷清清较名牌服装店盛名微利营甚面着困境
服装专卖店越越竞争日趋激烈假吸引干名牌忠诚度较高难度顾客盲目开办单品牌专卖店凶吉少年收水准提高快物价涨幅度高年轻女士服装店顾客然追求时尚欲缺乏坚强盾加新兴高级百货商场汇集名牌时装声势选择范围强单品牌专卖店名牌时装店冷热实属情理中
服装店出路两条：造吸引众服装时尚服装核心形成特消费层诸表少年服饰少女服饰等等二跳出营单品牌模式汇集种品牌然服装店众化方发展
（四）鞋店
１鞋店概述
鞋店专门卖鞋商店综合鞋店专营鞋店等形式类进化带动足革命赤脚穿鞋草鞋布鞋布鞋皮鞋单款式变幻穷款式种样变化需求鞋店发展提供广阔空间
等规模条件鞋店投资额服装店相关营特征服装店相似外消费者鞋子样式需千变万化选择流行样式鞋店说非常重营鞋店具备条件：流行服装店流行讯息鞋店设繁华热闹商业区服装相邻店面设计典雅清新商品陈列店异试鞋椅全身镜半身镜衡量鞋店等级重标志鞋店致半空间作储藏时鞋子样品时削价出售
２．市场机会分析
消费者越越重视鞋消费统计调查数显示鞋店消费额增长速度异常迅速呈现出样趋势
究原着生活水准提高全球讯息流通城市中已崛起新阶层——新新消费者数年青存款意识淡薄追求全身穿着高雅谐鞋子全身搭配重部分正位外企工作姐说：概含蓄传统性格致见面时常常觉方穿什鞋样式老旧档次太低会轻视服装进意鞋点马虎鞋花钱花服装少现象代表庞消费言族群
专卖流行鞋种卖般实鞋获利机会承担风险时求营水准更高市场嗅觉更灵敏般实目前忽视倾实际般实鞋价格便宜中老年定偏销售稳定种类
（五）食品店
１．食品店概述
店铺诞生式样食品店米店肉铺面包店水果店蔬菜店等食品店历史悠久专卖商店
开办食品店服装店投资少毛利较低食品店开设点非城市中心商业区口密集住宅区营种等级食品居民总体消费水准进行选择开办食品异常辛苦早忙晚类顾客交道食品具易腐特点储存商品仓库柜台常需配备冷藏设施
２．市场机会分析
食品店特点竞争较激烈吃吃限度消费结构吃占消费支出例逐年降趋势限市场取圈套利润应食品店目标
目前总体食品店持发展某食品较市场潜力保健食品冷冻食品童食品等
（１）保健食品着生活水准提高生活节奏加快越越重视身体保健外着工业文明出现新型疾病体危害迫保护保健食品较发展空间竞争会日渐激烈
（２）冷冻食品冷冻食品种现代食品生产冷藏通食品店送消费者手中许家庭备冷藏设施构成完备冷藏链适应方便快捷保鲜三种求西方冷冻食品连锁店发展异常迅速国未会较发展
（３）童食品童食品热门行业类童社会越进步项花费越相关单位统计目前童支出已占家庭总支出３０％—４０％中童食品占相例特童健康相关食品更具光明前景然着社会环境风尚变化必然会带更新市场机会企业需具备敏锐感知力便早发现
（六）电器店
１．电器店概述
电器专卖商店专营类家电器商店综合电器商店单项电器商店音响器材专卖店相器材专卖店属者
电器商店店具体积单位价值高等特点电器商店需较店面陈列商品资金投入较时许电器店温度湿度求较严格设施投资占定数额电器商店营弹性较产品适应潮流会出现营高峰适应会淡淡甚倒闭营电器商店者必须较丰富专业知识顾客提供技术指导营件电器商店提供送货安装服务
２．市场机会分析
现代家电器产生发展激发消费者新需求电子装置家电器广泛应产品更新换代速度加快断形成家电器新换消费潮流目前家电器市场型家电器说城市中正处更新换代时期乡村正牌发展时期新型家电器说城市乡村处持续时期未发展潜力
调查欧美等先进国家均５０％日常工作电脑完成时电脑成家庭生活讯息源赖越越
音响器材商店说音乐发烧友已构成强消费族群年轻喜爱歌手痴醉形成追星族
外钟表专卖店行车专卖店摩托车行等具程度发展潜力
（七）珠宝店
１．珠宝店概述
珠宝店高利润行业历史已相悠久早店铺出现前长途贩运行商重点营珠宝首饰达官贵族服务尔逐渐演化出产行销城市开成珠宝街诸意利古城佛罗伦萨著名首饰街钻石城——利时安特卫普钻石街
珠宝店成功重信誉营者必须保证珠宝品质专业知识必少许成功珠宝店老板珠宝鉴赏家外珠宝具体积价值高特点方面节省店面面积方面会招致窃贼世界国珠宝店窃案件屡发生商店安全十分重然珠宝店需面积需营业场位市场中心较繁华段租金会相昂贵安全起见珠宝店应采取闭架售货方式营方式保守传统
２．市场机会分析
生活富裕钱佩戴珠宝饰品目前珠宝饰品已成普通百姓项重消费容珠宝物价昂特征深受投资者喜爱便收藏定程度保值
现消费呈样化发展玉石钻石红宝石蓝宝石祖母绿等颇市场消费者珠宝显示位身份财富商发财
专卖商店店型选择范围关键实力市场状况店型选择成功否未营成败重影响
实际类商品构成专卖商店容篇幅限里列举营者进行组合选择
n 店铺开设点选择步骤
第步 分析交通条件
交通条件影响店铺选择开设点重素决定企业营利开展顾客购买行利实现
1 企业营角度交通条件评估两方面：
(1)开设点附否足够停车场利外国绝数购物中心设计停车场售货场般率4：1果购物中心点停车场求降低店铺根求做出决策
(2)商品运商店否容易考虑供商店利运输动脉否适应货运量求便装卸否货运费明显升会直接影响商店济效益外商店提供售服务时需送货门果交通便直接影响商店竞争力
2 方便顾客购买促进购买行利实现交通条件做具体分析
(1)设边区商业中心商店分析车站码头距离方般距离越客流较购买越方便开设点考虑客流方选面车站码头位置车船客流选邻市场公车站位置车客流
(2)设市公汽车站附商店分析车站性质客流量中途站终点站车站般车站般说停车站客流量商店吸引潜顾客较
(3)分析交通理状况引起利利条件单行街道禁止车辆通行街道行横道距离较远会造成客流量定程度减少
第二步 分析客流规律
客流量店铺成功否关键素客流包括现客流潜客流商店选择开设点总力图处客流集中点数购买商品客流规模定带商店兴隆应作具体分析
1 分析客流类型
般商店客流分三种类型：
(1)身客流指专门购买某种商品店购买顾客形成客流商店客流基础商店销售收入源新设商店选址时应着眼评估身客流规模发展趋势
(2)分享客流指家商店邻商店形成客流中获客流种客流产生营相互补充类商品商店间商店商店间营某类商品补充商品商店顾客购买商品会附带邻补充商品商店购买相应补充商品实现完整消费邻型商店商店会吸引部分专程商店购物顾客便毗邻商店少商店店设利种分享客流
(3)派生客流路进店购物顾客形成客流顾客非专门店购物旅游点交通枢纽公场附设立商店利派生客流
2 分析客流目流速滞留时间
区客流规模相目流速滞留时间会做具体分析作出佳选择公场车辆通行干道客流规模然会便时购买商品客流目购物时客流速度快滞留时间短
3 分析街道两侧客流规模
样条街道两侧客流规模情况交通条件光条件公场设施影响存差异外骑车步行驾驶汽车均右行惯光顾行驶方侧商店鉴开设点应选择客流较街道侧
4 分析街道特点
选择商店开设点分析街道特点客流规模关系交叉路口客流集中见度高佳开设点街道两端交通条件基础文化娱乐设施通区客流集中街道端表现端客流深处逐渐减少特征时候店址宜选客流集中端街道中间段客流规模两端相应店址选择街道中间更客流
第三步 分析竞争手
商店周围竞争情况店铺营成败产生巨影响商店选择开设点时必须分析竞争手般说开设点附果竞争手众商品结构服务水准等相类似新店难获巨成功新店营独具特色竞争力强吸引量客流促进销售增增强店誉
然作店铺选址点量选择商店相集中发展潜力方营选购性商品商店尤
外店址周围商店类型协调存形成相关商店群营产生积极影响营相互补充类商品商店相邻设方便顾客基础扩销售集中起商店群相互间存竞争着合作应善权衡握种关系
第四步 分析开设位置物质特征
位置物质特征决定商店建筑类型物质特征包括位置周围建筑环境停车场见度顾客进出方便性形特点等素
建筑环境
新建商店周围建筑环境相融合环境求建筑风格影响开设成等系列问题豪华建筑群中仓库裸墙商店难存
停车场
停车场数量面积方便性位置物质特征重方面数购物中心提供充分免费停车场商业中心区停车场问题商业中心区商家云集面空间狭难开辟空建成停车场商店腾出块作停车场价昂贵便收取停车场费停车场立体式停车场建立缓解矛盾
见度顾客进出方便性
片空白坦方见度易接性样点开发发展利零售商必须开发道路商店停车场甚提供运输交通工具投资规模成果效点已建筑物零售商必须考虑现建筑物否改造利者需全部部分拆毁
外潜开设点位购物中心末端狭部分街者位街道侧狭部分见度远远低位购物中心入口处街道然时候通建筑物清晰见标志指引顾客会丢失顾客
形特点
通常十字路口易接性高里拥较客流量许零售商愿意支付较高租金获样位置路口拐角处时提供较橱窗陈列机会设出口增强见度易接性立交桥建立公路立交桥路口点交通理障碍影响着顾客接性
第五步 分析城市规划
商店开设点选择时考虑城市建设规划包括短期规划包括长期规划点前分析佳位置着城市改造发展会出现新变化适合开店反点前理想点规划前景会成发展前景新商业中心区零售营者必须长远考虑解区交通街道市政绿化公设施住宅建设建设项目规划前提做出佳点选择
第六步 评估未商店效益
包括均天数店光顾数例光顾顾客中购物者例笔交易均购买量等
第七步 做出选址决策
综合考虑述方面评价做出科学理智决策
零售业种介绍
概念：商品功款式适合年龄做分类
业种分类
消费品
n 目分类
生产品
日常品

n 购买惯分类 选购品

专品
业种特点
特点
购买频率
价位
购买惯
外部作
更换周期
位
日常品
高
低
动
短

缺
选购品
较低
较高
计划
较长
服务
重
专品
非常低
非常高
考虑三
先品货价格
专业士影响
重量

品牌介绍
n 品牌概念
¨ 品牌名：品牌中读出部分——词语字母数字词组等组合海尔红双喜1999TCL等
¨ 品牌标志：品牌中发声部分——包括符号图案明显色彩字体耐克勾造型天鹅天鹅造型IBM字体深蓝色标准色等
¨ 品牌角色拟化标识代表品牌方式海尔兄弟麦克唐纳米老鼠康师傅等
¨ 商标：受法律保护整品牌品牌标志品牌角色者素组合商标时R注明示意指注册商标
n 品牌市场营销中作意义
¨ 品牌首功方便消费者进行产品选择缩短消费者购买决策程选择知名品牌消费者言疑种省事减少风险方法
¨ 造强势品牌企业享较高利润空间 传统市场竞争中消费者形成鲜明品牌概念价格差异会显次品牌赋予特殊性时种情况更明显
¨ 品牌超越产品生命周期种形资产 需求变更竞争推动少数产品极数产品会长久消费者接受般言产品生命周期会历投放市场淘汰退出市场整程包括投入成长成熟衰退四阶段
商业客户介绍
零售客户
n 客户类型
¨ 直接厂商：商品生产者直接进行销售业务般会选择级城市
¨ 销商：生产厂商产品某公司具某域垄断权必须钱 厂商进货会营程中常断货相压力较
¨ 代理商：具范围区营垄断权直接厂商关系钱进货厂商铺底现款进货直接厂商交押金货品需付款营情况会优销商
¨ 厂商设立分公司办事处：销售较方者城市发展潜力较方求厂商公司定法具备开增值税发票资格
n 客户品牌调查
¨ 广告宣传：解厂商商场种媒体广告促销
¨ 厂商资料解
1 业种调查
2 业态：A形象柜 B专柜 C营
3 厂商希销售楼层展示面积
4 厂商性质（体国营）代理商性质
5 厂商资料（电话传真联系）
6 商品属什流行趋势
7 商品价格（均价格）价格带商品档次化分
8 商品生产方式（产代理加工进口）
9 商品业绩状况厂商合作意愿
10 厂商希合作条件
n 商场客户基合作方式
¨ 合作条件
1 联营方式
1) 抽成：2330 销售额倒扣租金
2) 包底：厂商低销售额做保底赔保底
3) 厂商费：装璜费（装代装付费）员工薪资（专柜营）促销费：广告橱窗
2 租赁方式
1) 租金：根商场具体情况市场决定
2) 金：押金般相三月租金
3) 期：般相月租金
3 合作方式
1) 联营：商场需钱进货联营月结百货店 超市专业店等业态营成较低
2) 直营：钱进货商品（家电超市）较品牌抽成较高
3) 租赁：存购物中心百货店中金店高档钟表咖啡店婚纱
n 引进厂商品牌原
1 符合商场规划定位
2 符合商场营需
3 商场未引进品牌
4 品牌知名度国外定位
5 品牌具市场适销力较强竞争力
6 中型企业三资企业贸易公司总代理（总销）批发部象型集体企业民营企业次象
7 坚持择优择少环节低成量做零环节
8 具良资信具备法资格供应商产品必须合法营范围通品牌评介结合商场品牌引进原确定需引进品牌
餐饮\娱乐\休闲客户
商业项目市场调查分析
生活结构调查
n 口结构
口结构调查解目前口结构外调查解关口聚集膨胀速度等方面情况口结构变迁进行预测时口结构行业职业年龄教育程度等进行分类整理便进步深入分析
n 家庭户数构成
家庭户数构成调查家庭户数变动情形家庭数成员状况进行调查解员变化趋势通员构成率分析探索生活形态变化市发展间关系
n 收入水
收入水调查解某区消费者生活状况高中低收入者占例情况分析消费者消费性解家庭收入水资料市域相较进行分析作否开设商店
n 消费水
消费水调查解消费者家庭消费情形针消费容商品类进行划分掌握商品类消费支出重掌握商圈消费购买力般概况确定百货商店店型提供参考
n 购买行
购买行调查调查解消费者购买商品时活动范围购入某商品时常种类型商店购买等情况研究消费者购买行目悉消费者购物活动区域二知悉消费者选择商品标准便该区消费意识作深入研讨具体确定百货商店营范围营规模帮助
城市结构调查
市结构调查某区域市民生活空间进行调查具体调查中心带周围区域市结构机解该域设施交通活动空间等方面情况解城市发展规划便选取具商业价值域开设百货商店
n 势结构
势情况调查域形关况进行调查尤解广阔度腹深度等情况势情况直接制约着百货商店规模选择
n 交通情况
般言百货商店位置应位交通道两侧交通网密布方口容易集中流量特然设店理想点调查时交通路线车辆班次载送量等均作考虑重点时停车空间调查必
n 段调查
繁华段商店容易集中处百货商店选择热闹段理然价租金较高投资成提高情况作利运变动趋势均成繁华段设店考虑素
n 项机调查
般设店位置行政济文化活动等密集方整市机易发挥出诸行政理济流通娱乐服务商品销售等机然成口流动集中焦点流动口究竟公务口体购物社交娱乐流入口体均调查应予明事项
n 城市规划调查
市结构现状外关发展方城市发展规划诸葛亮交通网开发计划社区发展计划商业区建设计划等等均设店时点素必须考虑素素直接影响着商圈变动必须进行相应调查
零售业结构调查
n 城市商圈调查
n 零售业态调查
n 零售业种调查
消费者调查
n 购买惯调查
项调查目欲设店区居民年龄职业收入购买倾进行研究分析调查商圈范围调查象家庭采抽样调查方法调查时学校工厂发放调查试卷直接入户调查调查项目般包括：居住名家庭构成户年龄职业工作点商品购物倾等该项调查特点：居住购物倾设店预定评价易较调查费较高

n 购买力调查
该项调查目解设店预定顾客实际消费购买力般设店预定通行数进行抽样调查百货店力顾客进行调查般情况调查点通行定时间段采取面谈方式时间十分钟佳调查项目包括居住年龄职业街目交通工具街频度月均支出额等该项调查费较低较困难居住设店预定购物存度较难明确保证
n 购买量调查
该项调查设店预定顾客流量情况（分日期天时间段）进行研究分析作确定营业体制商店规模时参考
竞争手调查
n 场调查
设店预定商圈竞争店力销售场特征展开调查调查时安排销售员销售促进员步进行针营业面积场乐销售体制进行调查便研讨
n 商品构成调查
该项调查前项调查继续商品组成细目进行调查作确查调查方法安排销售员采购员销售促进员进行调查着重进行力商品量调查
n 流调查
该项调查调查象出入竞争店十五岁男女顾客该项调查般顾客通行量调查时进行解竞争店时间日出入店数尤注意特殊日期楼流动量调查
商业物业开发
商业物业开发理念
入世中国零售业市场竞争日趋激烈数表明10年中国零售业均年增长97年半年国零售增长101果加物价负增长素实际增长127表明国国商业零售业发展速度相迅速国外零售业巨子中国市场广阔纷纷加快扩中国国市场份额步伐国零售业市场巨发展空间必商业零售业空间载体——商业房产提供难发展机遇　
世纪80年代末90年代初兴起购物中心（Shopping　CenterMall）提供次性购足娱乐休闲兼具样化商业组合环境风靡欧美日东南亚逐渐认零售业流形态购物中心群建筑组合起商业设施建设段规划开发营作操作单体单体位置规模商店类型服务区域相关单体通常提供性质总体规模相适应时停车辅助停车设施购物中心商业房产种形态　
商业物业特点：投资方需整合房产开发商业营理两资源商业营具统理分散营特点投资收益高市场风险高目通投资营造具舒适方便购物休闲等功建筑空间进通租售商铺获利达目商业物业项目开发理念须项目选址前期定位规划设计期销售定价楼盘推广等方面突破
n 项目选址市场调查注重段商业价值
¨ 调查消费口消费群体消费模式购买力消费偏现状发展状况　
¨ 调查目标块处商圈（商圈单商业建筑影响更）　
¨ 调查竞争者分布营状况租金状况现状发展趋势　
¨ 调查目标城市远期城市规划商业规划　
¨ 调查目标块商业价值机会点　
¨ 调查商铺置业者投资购买力投资心理　
n 项目定位须差异性　
¨ 项目定位差异性影响建筑规模差异性　

建筑规模
覆盖商圈
市级购物中心
3万方米
覆盖整城市服务口30万
区购物中心
1——3万方米
覆盖城市局部服务口10—30万
居住区购物中心
3000——10000方米
覆盖城市居住区服务口1—5万
邻里型购物中心
3000方米
服务口1万
¨ 项目定位差异性题创新相辅相成
运动题购物中心科幻题购物中心娱乐题购物中心文化题购物中心等项目定位提供创新思路　
¨ 项目定位差异性品牌店组合差异性密切相关　
品牌店组合差异性项目营中消费群消费档次影响时尚精品店品牌组合——北京新东方广场传统老字号店组合——北京琉璃场步行街消费群档次明显差建筑风格营风格求截然　
n 规划设计坚持创造高质量商业空间
商业项目非常注重整体规划细部处理创新设计意识营造富含商业气息高质量空间
¨ 符合城市总体规划商业布局规划　　
城市总体规划街道交通市政公设施居民住宅建设改造规划影响拟建购物中心远期优劣势甚成败
¨ 商业项目求易达性
商业项目必须具易达性需合理交通组织足够停车位购物者交通花费时间精力少根交通工具应交通组织停车方式
¨ 商业项目求合理空间形式
商业物业采四种空间形式：　
（1） 室开间街道商铺间没完全隔绝
（2） 露天步行街空顶棚空间开敞步行街　
（3） 回廊式步行街步行街两侧侧回廊步行街局部遮盖　
（4） 室步行街步行街室完全遮盖　
步行街种线状建筑空间更利消费者购物休闲交流娱乐更感受繁荣商业氛围利商场营理步行街购物中心受欢迎空间形式购物中心追求宽敞舒适空间时实际面积率K（实际面积销售面积）控制室外步行街购物中心K达75——80室购物中心K中庭道（街道）休闲区等等面积般45——65间建筑设计时实际面积率K重评价空间形式合理性指标　
n 购物中心部动线组织求引导性
动线规划方案总体考虑商业业态总体衡通承租户流通行量达达购物中心整体气衡规划设计常手法：　
（1） 力店引导流般力店出入口安排动线终端延长购物中心流通线　
（2） 局部造景中厅引导流　
（3） 餐饮休闲娱乐区引导流　
（4） 出入口数量位置设置调节流量均衡　　
（5） 障碍设计购物中心轮椅残疾提供便利设施
n 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运
购物中心室外外立面室处理处理讲究建筑性风格时追求商业气氛娱乐性较常店招标示两种方式　
（1） 屋顶外立面合理处理店名招牌广告位满足营期购物气氛营造取观广告位出租收入　
（2） 建筑细节中溶入标志图示完美建筑美商业味融合
商业项目讲求障碍设计　
商场应残疾老孕妇童等弱势群体提供良等购物环境建筑设计体现思想动步道运进出出入口动门高差处设坡道残疾专电梯专厕专停车位等　
n 商业项目讲求部绿化景观
丰富绿化创造舒适休闲购物空间温馨气氛购物者购物赏景感觉设计样景观绿化设计项目开始时出方案种植花树荷载考虑空调出入口关系现场植围护问题浇灌系统设计避免强光光源影响等等素　
n 商业项目讲求商业灯光明
商业灯光明创造舒适购物环境极重突出商品立体感质感重点明注重情调表现餐饮娱乐休闲等服务区域装饰明等等良亮度商业灯光明明显改善空间感室空间感较购物中心尤采良灯光明室空间显宽敞达良购物中心室灯光效果设计时处理明色温度显色性室装修质感色彩关系灯光装饰相映生辉　
n 商业业态分布规划会影响局部规划设计
商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套
商业物业招商租赁
n 购物中心决算
商业物业开发必须预测开业收入资投入结合起考虑行性研究阶段已做项目成预算建筑设计阶段进行更准确决算计算购物中心开发费成进行投资受益济分析制定开业营目标作店面出租
n 招商承租户选择
招商程中必承租户进行评价预测营前景作店面出租指导
第 承租户选择保证租金源购物中心店面出租租金关系密切开发商目标选择合适零售商获足够租金限度出租营业面积获利润源验没选择承租户预测未收入提供指导问题获长期稳定租户短期高回报矛盾某情况难两全美开发商面积量出租信誉零售商保证租金源稳定性承租户达预期销售额难业金融投资机构满意开发商面协调长期收益迅速收回投资问题反映承租户选择高信誉度知名商店全国性连锁店选择愿意支付较高租金普通零售商 方购物者某承租户具高接受程度然信誉般商品销售量购物中心中非常位置常常购物者接受程度高信誉般规模承租户占知名全国性连锁店然营力强时候较低租金位置购物中心选择承租户时需利润稳定性间做出选择
第二 需保证商场商品种类完整性购物者购物中心中家商店出售某种商品会感满意希够城市商业区购物样方便进行款式质量价格较开发商招商时应考虑选择承租户集中布置扩商品覆盖范围方便购物者进行较提供城市商业区样竞争性便利性创造购物气氛
n 承租户租金
店面租金商场规模关般型购物中心租金高型购物中心租金相低果规模相位置租金差购物中心付出较租金够较店面位置
营商品种类利润非承租户够交纳样租金收取租金般分两部分部分面积收取基租金称抵押保证金抵押租金部分销售额定例抽取称百分租金
百货商店商业物业核心常常够获较低租金特殊情况够增加着面积增加递减型百货商店常常作型购物中心次级核心承租户中型购物中心中成核心承租户介传统百货商店综合商店间商品营范围百货商店致相型百货商店购物中心重通谈判获较低租金会低百货商店
超级市场商业物业重补充数情况全国性竞争力强方连锁店良信誉够缴纳足够租金超级市场中型购物中心邻里中心位更重租金更低超级市场提供方便购物然区域中心购物者兴趣较购物方面研究表明超级市场吸引流作非常型购物中心超级市场必少超级市场外风味食品糖果店面包店熟食店肉店鱼店等食品商店面积50200mz井较销售额
综合商店般占整区域商业物业营业面积4—9％单位面积销售额非常低购物中心必少组成常常全国性连锁店具良信誉型购物中心非常重收取租金较低
服装店量创造较购物环境女装店男装店购物中心重成员具方特色服装商店数量少数购物中心感兴趣谈判中占动够获服装店更低租金然全国性连锁店数信誉商店规模影响租金素般商店支付租金高全国性连锁店租金低
家具店位置求高种商店求仓库展示空间面积位室营业层需面积展示空间
购物中心餐饮设施分三类快餐助餐厅高级餐厅快餐员工购物者提供餐饮高级餐厅购物中心说非常重够吸引汽车交通放停车场道路独立建筑中时脱离步行流
礼品店珠宝店收藏品商店运动品商店箱包店音制品商店相机商店通常方承租户营包括信誉全国性珠宝连锁店够效增加购物中心吸引力销售收入高收取租金相高
服务设施包括理发店美容店减肥沙龙修鞋修理店等等购物中心中占例超2％购物中心必备成员面积抵押保证金较低
商业物业理理念
商业物业开发商说开发商铺前提开发够必须成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况开发商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落开发商头综观国外购物中心开发商成立商业理公司理购物中心种通模式
n 具统理分散营特点
商业物业商铺计划聚集商场进行统理分散营商业物业区房产核心特点统理求商场必须代表业权利受业委托理公司统理没统理购物中心难受激烈零售业市场竞争分散营商场消费者营者间交易提供场商场理者直接进行商业营消费者营者间搭建桥梁
n 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物
达统理分散营理模式购物中心销售合中应该约定承租户必须服理公司统理外某购物中心通租赁合约中直接国际购物中心协会（ICSC）标准格式法律确定购物中心理公司理位
1 统招商理求招商品牌审核理完善租约理
¨ 谓品牌审核理指：招商象需品牌审核进入
审核包括厂商产品审核须具效营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）品牌代理委托书（适专卖代理商）税务登记证法授权委托书等
¨ 完善租约理
（1） 租约理包括约定租金租期支付方式物业理费收取等较关键租约条款理（鉴国际购物中心协会（ICSC）标准格式）： 承租户营业态受整购物中心统商业规划限制果发生重变化须业委员会认（业委员会成立前开发商认）
（2） 营业时间确定
（3） 承租户店名广告促销广告尺寸悬挂位置语言文字方面须接受统理
（4） 整购物中心促销承担义务
（5） 承租停车场确定偿偿限制
（6） 投保范围事宜
（7） 否统收银 　
¨ 购物中心招商钟情知名连锁商业企业
超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利销售理年商业物业连锁商业企业更达较合作商业物业说连锁商业企业规模足够店铺做支撑商品销售价格会低非连锁型店低价格购物中心想吸引消费者购物法宝二购物中心进驻商户理属统规划商户遵纪守法购物中心商业理公司会百货公司样商户干涉选择律性高固定营模式连锁企业购物中心理说相省心放心
外连锁商业企业说选择商业价值高段足够面积营关重购物中心选址慎慎选气旺区域潜力区域进驻购物中心连锁企业等费力气找营段二购物中心采取入驻商户独立营模式功商业规划气保证连锁商业企业希入驻商业物业
统营销理助维护提高营者利益
目前购物中心竞争激烈折降价促销竞争手段较流行吸引购物者光顾理公司应该购物中心策划1年365天天天营销计划谓节节节造节组织策划相关促销活动发生费应预先业沟通预算业意实际发生费承租户销售额定例进行分摊果购物中心统收银理较执行销售额分摊费
统服务监督助营者间协调合作
购物中心须设立开发商领导商业专家组成理委员会指导协调服务监督承租户营活动保证购物中心高效运转常见方式：
（1） 指导项目：培训售货员卖场布置指导促销活动安排
（2） 协调项目：协调营者间紧张关系增进营者间合作
（3） 服务项目：行政事务理
（4） 监督项目：维护购物中心纪律信誉协助工商税务卫生消等部门理
a) 统物业理助建筑空间维护保养
购物中心物业理容包括：养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公面积保洁保安防盗车辆理绿化养护意外事处理等　
房产开发类型收益较购物中心开发收益高（外豪华墅）风险果购物中心开发营没成熟验模式购物中心开发椽木水鱼难继握中规律勇创新笑傲江湖
购物中心种模式特点
开发商背景购物中心营理模式分类
n 物业型购物中心
¨ 物业型购物广场SHOPPING　PLAZASQUARECENTER：
般房产商开发建市中心黄金段实行租赁制特点：面积般510万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业态般齐备业态业种复合度够（通常定位高端市场租户高级百货许业态没引入）称真正摩尔购物中心MALL
¨ 物业型摩尔购物中心MALL
称普通摩尔购物中心MALL普通摩尔物业者般进行零售营场出租专业零售商委托专业理公司进行理实行者理者营者分离优势互补保证提高理水摩尔统社会形象面消费者时摩尔零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格种购物场组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间普通摩尔购物中心MALL房产商MALL求设计开发建市中心黄金段城郊居民聚居区实行租赁制特点：面积购物广场许般1530万方米左右业态业种复合度高度齐全般全业态全业种营
物业型购物中心东南亚香港新加坡等发展　代表：香港时代广场海港城太古广场城新加坡义安城Ngee　Ann　City莱佛士城Reffles　City威士马广场（Wisma　Atria）先坊Centre　Point菲律宾马尼拉GLORIETTA　PLAZA香格里拉广场SHANGRILA　PLAZA马西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW　Yat　Plaza)燕美购物中心(Imbi　Plaza)乐天购物中心(Lot　10)泰国曼谷世界贸易中心（World　Trade　Center）暹罗广场（Siam　Center）River　CityThe　Emporium台湾京华城中华城台茂购物中心厦门SM城市广场　　海外著名SHOPPING　PLAZASQUARE般租售　便保持购物中心身品牌形象理力度
国代表：香港九龙仓投资：海时代广场北京时代广场香港记黄浦投资：海梅龙镇广场北京东方广场香港嘉里投资：海嘉里夜城北京国贸中心
n 百货公司型购物中心
型连锁百货公司发展扩建成面积般1015万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业种般齐备业态复合度够（通常定位高端市场百货公司然百货公司身超市般特色般没引入卖场家具城玩具反斗城卖场等业态）称真正摩尔购物中心MALL着百货公司型购物中心断扩建兴建2馆馆等业态正引入百货公司型购物中心迈真正摩尔购物中心亚洲百货公司型购物中心新光三越百货台南新店面积达16万方米引进业态已称真正摩尔购物中心MALL
百货公司型购物中心纯物业型购物中心定优裕性体现百货公司信誉佳客户关系营销促销理水高招租招商较容易业绩般较佳代表：台湾远东百货集团远百购物中心台湾新光三越百货台南购物中心台北信义2馆东京高岛屋百货汉城乐天百货总店代表：北京庄胜崇光SOGO百货海第八佰伴商厦武汉广场等
n 连锁摩尔购物中心MALL
专业连锁购物中心集团开发营特点：营例较高（5070左右）连锁摩尔购物中心指：专业连锁购物中心集团开发营营例较高（营百货公司超市影城美食城等）业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深定位家庭（全家全客层）满足全客层站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受特型购物中心专业连锁购物中心解决购物中心招租难题　迅速实现购物中心全面开业　理促销力度号召力普通购物中心高许国言国商品品种类专卖店国外30左右购物中心招租更难　专业连锁购物中心种值推广购物中心营模式　专业连锁购物中心营理求难度业态更高　国没出现专业连锁购物中心引入外资专业连锁购物中心集团菲律宾SM　SUPER　MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE　MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司超市）
购物中心商场面积规模分类
n 巨型超级购物中心SUPER　MALLCITY　MALL
面积24万方米　曼谷西康广场Seacon　Square马尼拉SM　MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA　PLAZA吉隆坡Midvally　Megamall购物中心台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec　City海正广场香港海港城
n 型购物中心
面积1224万方米间　广州天河城中华广场连广场新玛特摩尔　巨型型购物中心超型购物中心发展步位分步进行投资分期二期工程兴建时进行调整
n 中型购物中心
面积612万方米间　海友谊南方商城成摩尔百盛广州中泰百盛　　北京东方广场北京中友百货海九百城市广场太洋百货购物广场般中型购物中心
n 型购物中心
面积26万方米间　乐购海七宝店JUSCO吉岛青岛东部店生活购物中心社区购物中心型购物中心
购物中心定位档次分类
真正摩尔面积巨定位家庭（全家全客层）站式购物消费站式休闲享受　商品高中低档必须齐备保证商品品种齐全理想例：高3︰中5︰低2然处商圈购物中心高中低档例调整
n 高档商品
香港时代广场海恒隆广场马尼拉GLORIETTA　PLAZA香格里拉广场SHANGRILA　PLAZA台北京华城（果70例营高档商品购物中心般作10万㎡开国话集客力限般购物广场称摩尔购物中心MALL）　
n 中高档商品
高中低档例协调（高3︰中5︰低2左右）广州天河城马尼拉SM　MEGAMALL台北远百马尼拉ROBINSONS　PLACE海正广场
n 中低档商品
马尼拉EVER摩尔低档商品超60否成型跳蚤市场商品市场批发市场称摩尔购物中心MALL
购物中心选址点分类
n 会型购物中心 　　
东亚日香港台北带会型购物中心位市中心黄金商圈连通铁站　般楼层较高：营业楼层达23层面812层　35层停车场　　马尼拉SM　MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA　PLAZA台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec　City海正广场香港时代广场
n 区型购物中心
位市区非传统商圈交通便捷
n 城郊型购物中心
欧美城郊型购物中心位城郊高速公路旁般楼层较少：营业楼层1层面24层室外停车场巨达1000车位甚1000车位型停车场附楼菲律宾SM　　MALL购物中心较美式时营着会型城郊型2种购物中心城郊型购物中心：　马尼拉24万㎡SM　NEDSA　MALLSM　SOUTHMALL海17万㎡莘庄购物中心
n 社区购物中心
位型居民社区　社区购物中心般面积较
国际购物中心协会分类
n 商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心2社区型购物中心3区域型购物中心4超区域型购物中心（业态复合度高真正摩尔）
n 入驻商家业态行业分类：　5时装精品购物中心6型量贩购物中心 7题节庆购物中心　8工厂直销购物中心
1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境
购物中心业态复合度程度分类
n 业态复合程度极高面积超12万㎡　称真正摩尔购物中心MALL　泰国曼谷西康广场施康广场（Seacon　Square）菲律宾马尼拉SM　MEGAMALL等
n 业态复合程度较低　（型百货公司没卖场卖场没型百货公司　没型影城）　称摩尔购物中心MALL

摩尔购物中心外观分类
n 美国式简洁外立面粗特型仓库工厂：菲律宾SM　MEGAMALL　厦门SM城市广场美国MALL　OF　AMERICA
n 童话般欧洲古城堡式外立面：台湾台贸购物中心菲律宾ROBINSONS
n 豪华高贵现代派特型百货公司：海正广场台北京华城菲律宾ROBINSONS　PLACE菲律宾SM　ASIAMALL　菲律宾香格里拉MALL
n 分散商业建筑组成建筑群：香港黄浦新天菲律宾TUTUBAN　CENTRE菲律宾FILVEST　SUPERMALL宁波天广场
n 购物乐园式摩尔：韩国汉城乐天乐园世界LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
n 交通综合枢纽换式综合摩尔购物中心　具特色购物中心
n 美国式型购物中心：青岛佳世客JUSCO
n 附带写字楼摩尔：北京百盛北京新世界中心
份完整营销企划案需包括方面
　　份完整营销策划案应包括素现实中信息源充分受制公司实力等系列素国目前企业营销策划需考虑方面周全
　　方案企业领导层应该非常注重营销部门位企业生产营战略建立营销部门量市场信息进行综合分析评价提出基础企业战略绝市场导顾客需求核心制定
　　方案笔者结合身营销工作中心企业战略定位调整方面历充分吸收菲利普科特勒先生营销思想精华整理出希家分享互相提高
分析营销机会
　　1理营销信息衡量市场需求
　　（1）营销情报调研
　　（2）预测概述需求衡量
　　2评估营销环境
　　（1）分析宏观环境需趋势
　　（2）宏观环境素辨认反应（包括文统计环境济环境然环境技术环境政治法律环境社会文化环境）
　　3分析消费者市场购买行
　　（1）消费者购买行模式
　　（2）影响消费者购买行素（包括文化素社会素素心理素等）
　　（3）购买程（包括参购买角色购买行购买决策中阶段）
　　4分析团购市场团购购买行（包括团购市场消费市场团购购买程参者机构政府市场）
　　5分析行业竞争者
　　（1）识公司竞争者（行业竞争观念市场竞争观念）
　　（2）辨竞争手战略
　　（3）判定竞争者目标
　　（4）评估竞争者优势劣势
　　（5）评估竞争者反应模式
　　（6）选择竞争者便进攻回避
　　（7）顾客导竞争者导中进行衡
　　6确定细分市场选择目标市场
　　（1）确定细分市场层次模式程序细分消费者市场基础细分业务市场基础效细分求
　　（2）目标市场选定评估细分市场选择细分市场
二开发营销战略
　　1营销差异化定位
　　（1）产品差异化服务差异化渠道差异化形象差异化
　　（2）开发定位战略——推出少差异推出种差异
　　（3）传播公司定位
　　2开发新产品
　　（1）新产品开发挑战包括外部环境分析（机会威胁分析）

　　（2）效组织安排架构设计
　　（3）理新产品开发程包括营销战略发展商业分析市场测试商品化
　　3理生命周期战略
　　（1）产品生命周期包括需求技术生命周期产品生命周期阶段
　　（2）产品生命周期中营销战略引入阶段成长阶段成熟阶段衰退阶段产品生命周期概念纳评
　　4身定位——市场领先者挑战者追者补缺者设计营销战略
　　（1）市场领先者战略包括扩总市场保护市场份额扩市场份额
　　（2）市场挑战者战略确定战略目标竞争手选择进攻战略选择特定进攻战略
　　（3）市场追者战略
　　（4）市场补缺者战略
　　5设计理全球营销战略
　　（1）关否进入国际市场决策
　　（2）关进入市场决策
　　（3）关进入该市场决策包括直接出口间接出口许证贸易合资企业直接投资国际化进程
　　（4）关营销方案决策（4P）
三营销方案
　　1理产品线品牌包装
　　（1）产品线组合决策
　　（2）产品线决策包括产品线分析产品线长度产品线现代化产品线特色化产品线削减
　　（3）品牌决策
　　（4）包装标签决策
　　2设计定价策略方案
　　（1）制定价格包括选择定价目标确定需求估算成分析竞争者成价格提供物选择定价法选定终价格
　　（2）修订价格理定价价格折扣折促销定价差定价产品组合定价
　　3选择理营销渠道
　　（1）渠道设计决策
　　（2）渠道理决策
　　（3）渠道动态
　　（4）渠道合作突竞争
　　4设计理整合营销传播（开发效传播包括确定目标受众确定传播目标设计信息选择传播渠道编制总促销预算理协调整合营销传播）
　　5理广告销售促进公关系
　　（1）开发理广告计划包括确定广告目标广告预算决策广告信息选择媒体决策评价广告效果
　　（2）销售促进
　　（3）公关系
　　6理销售队伍
　　（1）销售队伍设计包括销售队伍目标销售队伍战略销售队伍结构销售队伍规模销售队伍报酬）
　　（2）销售队伍理包括招牌挑选销售代表销售代表培训销售代表监督销售代表极力销售代表评价
四理营销
　　1营销组织营销部门演进组织营销部门方法营销部门部门关系建立全公司营销导战略

　　2营销执行监控保证营销效性
　　3控制营销活动年度计划控制盈利力控制效率控制
　　4根营销部门信息进行战略控制[hide]
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