中国· 扬州xx珠宝城行性研究报告
第章 总
第节 项目名称简介
项目名称：中国· 扬州xx珠宝城
二项目简介：
中国· 扬州xx珠宝城香港罗兰斯宝集团扬州市投资建设集珠宝加工营展示拍卖批发xx交易体型房产综合开发项目项目座落扬州市城区江阳道扬瓜路交汇处黄金段
扬州珠宝城占608亩总建筑面积5673万方米投资10亿港元计划引进国外知名珠宝生产企业200家珠宝营相关领域数千商家资源集约化营规模化运作产业化衔接链式化xx营理念珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝营－珠宝展示－珠宝拍卖交易－珠宝出口等产业环节进行机整合全面开放供世界珠宝商贾投资设厂加工生产展示销售拍卖xx贸易等充分挖掘珠宝产业涵扬州域文化机融合扬州珠宝城造成xx流珠宝产业台形成产供销条龙中国珠宝专业市场形成象虎门服装中山灯饰德家私模式产业集散中心——扬州珠宝
果说长江条美丽项链扬州珠宝城疑镶嵌项链颗璀璨夺目钻石珠宝城建成会提供万工作岗位预计珠宝城年产值交易额达80亿元约占全国年产值交易额8形成中国珠宝产业基
第二节 项目开发单位基情况
项目公司：扬州珠宝城实业限公司
成立日期：2002年6月28日
营范围：开发生产营销珠宝相关配套产品房产开发销售租赁物业理
企业类型：独资营（港资）
注册资：1500万美元
注册住：扬州市邗江区
法代表：钟永森
第三节 项目规划概况
项目位置：扬州市邗江区江阳西路扬瓜路交汇处
占面积：608亩405536万方米
建筑面积：5673万方米（包括珠宝酒店8万方米）
建筑覆盖率：35
容积率：14
绿化率：30
规划功设置：
序号
名称
土权面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
功定位
1
珠宝厦
369
665
钻石宝石玉器金银制品等交易中心
2
珠宝文化广场
310
682
百货购物广场古董书画笔墨等交易中心
3
xx商务中心
425
55
xx品牌珠宝展示中心
4
珠宝市场步行街（期）
450
676
原材料半成品成品展示销售集散
5
珠宝市场步行街（二期）
191
287
6
珠宝加工厂区
981
883
珠宝产品加工区
7
珠宝加工厂二区
281
253
玉器加工区
8
珠宝加工厂三区
168
152
漆器加工区
9
员工高级公寓
452
725
珠宝城职工理员公寓
设计规划说明：
项目公司现已扬州市邗江区第期购买土544亩中商业262亩工业282亩土款已全额付清商业工业国土证已全部办第二期酒店64亩届时合约定供付款目前工程详细施工规划完成施工前期准备工作正紧张进行中预计2004年1月珠宝厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工工程项目开发进度期安排开工全部工程期三年半完工
该项目位扬州市城区干道江阳西路南侧整珠宝城规划分五区：特珠宝加工区珠宝市场步行街珠宝展示交易区珠宝产业生活区珠宝文化交流酒店区整体规划单体设计聘请香港新加坡等名家xx流珠宝产业台进行规划设计功明确完善建筑风格充份显示行业题金碧辉煌豪华气派协调致建成珠宝城成扬州市道靓丽风景线
项目代表性工程：
1 特珠宝加工区：珠宝加工种类6组团56幢现代化高级厂房组成
2 珠宝市场步行街：造型料均采世界产玉区建筑风格名家精心雕琢成设缅甸街印度街非洲街新疆田街等届时全世界珠宝玉石汇集置身珠宝世界世界珠宝玉石显眼前君选购
3 珠宝展示中心：外型120×80米设圆形方形八角形三中庭中庭错落致融会贯通四楼拍卖厅金碧辉煌雍容典雅豪华气派万千珠宝拍卖展示交易
4 珠宝酒店：建筑面积8万方米拥530间豪华套房专方便珠宝商贾集中商进行行业交流设根珠宝商常携带贵重物品需特配设全套流保安系统整座酒店呈钻石形酒店面宽126米落玻璃梁柱气势磅礴堂高43米面积4000方米设音乐瀑布溪曲径亚热带森林园景整座酒店充满现代浪漫气息回然感觉
建成xx珠宝城计划配套民银行验金点珠宝鉴定中心海关报关点税务银行保险等服务机构UPS快递24时滚动珠宝信息屏幕全方位xx珠宝信息网安全押运珠宝商办理出口FA源证明黄金营权珠宝进出口营权代办关营业执暂住证等
珠宝城定期举办型国xx珠宝研讨会交流会珠宝专业培训会珠宝拍卖活动专业员资质培训等
珠宝城配备现代化高科技防暴防盗设施引进xx知名物业公司进行星级理配世界流专业保安设施进行24时全天候监控支训练素专业保安队伍珠宝企业保驾护航入驻企业顾忧
第四节 行性研究基思路
报告旨项目作出常规行性研究项目珠宝体集珠宝加工业商业酒店业旅游业体房产综合性开发项目传统单珠宝工业区开发珠宝行业状况国家政策市场等诸利素作必成中国第xx级高标准珠宝专业市场
报告详细市场调研基础量具说服力数字材料逐回答该项目投资者独具慧眼进军珠宝产业长三角扬州开发建设xx珠宝城等疑问理成章出两结：选择长三角开发建设xx珠宝城市场迫切需选择扬州扬州综合成低综合效益
报告充分发掘扬州长三角济圈中利区位优势项目效资源市场前景公司操控力三位体进行综合考虑方案作出初步投资估算
第五节 行性研究技术济指标
项目研究技术济指标：
总建筑面积：5673万方米
中：加工厂房面积：128800方米
商 业 面积：286000方米
酒 店 面积：80000方米
公 寓 面积：72500方米
总 投 资 ：112696万元民币（包括酒店投入）
资金投入：约25000万元民币
分析研究项目济指标：
税利润：68705万元（未计算厂房租金酒店营业收益）
全部投资净现值：42207万元（年折现率8％计）
全部投资部收益率：3348
总投资利润率：6096
盈亏衡点61
第二章 珠宝市场分析
第节 xx珠宝市场鸟瞰
相稳升降总体趋旺
珠宝首饰xx贸易中项宗商品年营业额约2500亿美元然受伊拉克战争中东突非典击引致金价波动部分区市况淡静销售跌2003年xx珠宝市场整体表现相稳升降国家区东南亚半年市场复苏受击半年销售趋乐观美国市场正复原东南亚整体济情况呈现复苏迹象泰国钻饰印度珠宝销售均较年期温升新加坡印尼马西亚受非典影响半年市场冷清销售滑预计半年济反弹弥补跌损失（中华珠宝网2003年10月28日2003年东南亚珠宝零售市场拼盘）
国家区均呈现较态势色列第季度裸钻出口增长122缅甸海水珍珠幅增产预计年产量较年增加50南非市值产量第二黄金公司黄金公司第季度纯利增长64秘鲁金饰年前4月出口总额年期增长10越南扩黄金进口额度称国需进口额度没限制（中国宝石2003年第二期）
坦桑尼亚黄金出口猛增1997年仅1600万美元2002年达387亿美元预计2003年底达5亿美元（21世纪珠宝网2003114）
美国欧洲珠宝消费市场年美国受中东局势紧张影响感恩节圣诞节期间珠宝销量跌反升视购买珠宝首饰生活文化关系资料显示年香港珠宝业出口额达190亿港元前年升17市场美国英国法国分录251917增幅销中国珠宝升23（香港商报）
年xx金价走高目前已接盎司（311克）380美元全球黄金生产商纽蒙特矿产公司预计：供应维持目前水xx市场需求旺盛时美元进步走软未12月金价进步涨（21世纪珠宝网2003113）
xx铂金原材料价格次铂金首饰价格涨原料迅速盎司750美元升770美元南京市场反馈铂金饰品克涨幅1015元（21世纪珠宝网2003116）
见xx珠宝市场总体趋旺势头
二 虎视眈眈中国市场争先恐抢滩登陆
昔日成单纯珠宝加工制造中国xx珠宝首饰界视潜消费市场接200亿美元年销售额巨市场潜力令世界珠宝业巨头纷纷抢滩中国市场
1982年国恢复黄金饰品市场黄金珠宝首饰消费迅速增长完全统计2001年国首饰消费超600亿元民币黄金消费量连续数年稳保持200吨左右
德国慕尼黑xx展览集团项预测显示2010年中国希成全球具竞争力珠宝首饰加工消费中心世界珠宝贸易中心届时珠宝首饰年销售额超180亿美元
全球钻石销商戴尔斯早世纪50年代开始中国商务接触1984年1988年戴尔斯先山东省辽宁省签订勘探钻石矿矿源合通旗销售市场营销机构戴尔斯深度介入中国新兴磨加工业快速增长珠宝饰品制造业
20世纪90年代戴尔斯中国加消费营销方面投入位北京海广州钻石推广服务钻石信息中心通举办种行业会议培训研讨会竞赛等方式推动中国钻石饰品消费市场增长
已150年历史法国著名珠宝钟表巨头卡亚目前已北京海拥三家精品店中国17中城市设立家形象专柜进步拓展中国市场年卡亚海设立代表处
世界推广溪珍珠职溪珍珠xx宣传协会年海香港分设立办事处年12月协会海举行溪珍珠姐选拔活动提高溪珍珠中国消费者中知名度香港知名珠宝首饰品牌周福选择特许品牌连锁方式开拓市场截2002年7月周福中城市已开设超70间店铺未年中营业网点数量断增加
作香港黄金贵金属产品制造商恒丰集团先北京深圳设立子公司行政总部开拓金银珠宝首饰零售市场目前恒丰北京海广州等许重点城市开设20余间专柜消费者推广金尊银河明星两品牌恒丰关负责透露未5年集团通开设连锁专柜发展特许营等方式专卖店专卖柜增300间（市场报·见中华珠宝网）
作全球第三黄金需求市场中国正吸引世界目光全球黄金推广机构世界黄金协会已中国作2003年全球推广计划重中重
世界黄金协会远东区董事总理郑良豪9月12日出现海专程世界黄金协会启动K－GOLD黄金消费新概念中国推广活动种18K黄金材质金饰硬度较高色泽美丽备受国年轻消费者青睐
中国全球黄金行业影响忽视郑良豪说重塑黄金金融资产作扩全球黄金新形象推广世界黄金协会2003年全球策略两重点中国推广计划重中重
世界黄金协会消息说然1997年2002年铂金首饰消费热潮中国黄金首饰消费幅滑四成2002年中国黄金需求高达2023吨成仅次印度美国世界第三黄金需求市场世界黄金协会认2003年中国黄金市场呈现三趋势：开放步伐加快市场体系逐步完善投资需求涨
2002年10月30日海黄金交易开业结束延续50年黄金统配统购年半年中国民银行正式取消关黄金行业26项行政审批项目中包括取消黄金收购许黄金制品生产加工批发业务审批黄金供应黄金制品零售业务核准等意味着世界相关企业需中国市场购买黄金中国投资黄金珠宝生产批发零售项目
世界黄金协会总裁詹姆斯·伯顿评价说：现中国国黄金市场完全市场
巨需求正吸引越越xx黄金企业相关机构进入市场
时出现世界黄金协会K－GOLD推广活动香港知名珠宝品牌周生生周福黄金消费市场表示浓厚兴趣中国巨市场商家抵挡诱惑周生生董事兼副总理周允成说里发展前景非常信心
意利贸易促进会海代表阿迪斯认着中国黄金市场进步开放会越越意利珠宝商参中国市场
伦敦金银市场协会会长穆立表示中国完全成亚太区黄金中心
令xx黄金业界中国趋鹜素正酝酿中黄金买卖悉世界黄金协会已海黄金交易建立密切联系设立专门顾问组协助金交研究开发包括黄金期货投资产品业士预测旦黄金投资放开真正投资类黄金产品面世中国黄金需求年增加100吨刺激外资举进军中国黄金珠宝市场（21世纪珠宝网2003926）
2003年10月22日出版2003中国xx珠宝展快讯报道：世界白银协会执行总裁贝特曼先生指出世界白银协会直关注中国白银市场目前积极开拓中国市场已中国宝玉石协会协商相关合作指出然目前中国均白银消费远低xx均水中国着巨潜力白银消费市场专家预测2008年中国白银消费会翻番
第二节 中国珠宝市场回顾展
国珠宝首饰市场历史回顾
珠宝玉石首饰仅悠久历史文明重文化艺术独特载体珍贵然资源先进技术工艺相结合高级商品
珠宝首饰业十分古老行业已数千年历史出土文物中珠宝首饰国出土商代玉羽挂件距已三千七百年历史国出土早黄金首饰甘肃省玉门火烧沟遗址发现商代金耳环距三千七百年历史
国珠宝首饰业发展历史高峰唐金银量仅唐六典记唐时金加工方法十四种销金披金镀金织金砑金拍金泥金缕金
捻金戗金圈金贴金等唐代利加工技术生产许巧夺天工首饰品1983年扬州三元路发掘出批精美唐代首饰中花形嵌金戒指嵌饰戒指素面戒指马蹄形挂饰等唐代珠宝首饰业发展时诗诗句中印证刘禹锡诗云：日澄洲江雾开淘江女伴满江隈美首饰侯王印江中浪底
新中国成立半世纪珠宝首饰市场发展历四阶段：
1949年1981年停滞波动发展阶段
1982年1990年恢复发展阶段
1990年2000年快速发展阶段
新世纪开始珠宝首饰业进入更高层次发展新阶段
国珠宝首饰业成独立产业群体二十世纪八十年代逐步形成规模1982年底统计时全国金银珠宝玉雕产品生产企业95拥职工数20800年产值9509万元现市场规模千分1990年黄金首饰定点厂1980年10增加96全年创造产值17亿元销售收入14亿元出口额24277亿美元中黄金首饰15666亿美元占6453十年前1980年全国珠宝首饰工业总产值增长208倍出口创汇量增长68倍
九十年代末全国金饰生产企业已500家珠宝玉石首饰生产企业4000余家
国珠宝首饰需求快速增长势头世纪八十年代末已见端倪进入九十年代火山喷发般迸发出珠宝首饰业销售额例1990年国珠宝首饰业黄金首饰企业工业总产值仅17亿元玉石雕刻企业工业总产值49亿元珠宝业全部工业总产值20亿元1993年国珠宝首饰销售额便达241亿元短短三年便十倍增幅尔保持着较快增长2000年珠宝首饰总销售额890亿元民币1990年44倍九十年代珠宝首饰市场销售额年保持两位数递增珠宝首饰消费已跃居世界前列（见中华珠宝网——中国黄金珠宝消费坛·市场篇）
天着社会发展进步珠宝玉石首饰已达官显贵拥稀奢侈物转变成民群众追求美生活表达宝贵情感重消费品
铂金饰品 国1996年销量仅285万盎司1998年增长50万盎司仅次日居世界第二位2000年销量猛增110万盎司超日居世界首位2001年幅度增长130万盎司占全球总销量52成全球铂金饰品销量第国2002年约增长10左右
黄金饰品 2001年销量2137吨较2000年增长3成全球继印度美国第三黄金消费国2002年保持微幅增长势头
钻石加工 2001年全球钻石加工出口额2000年相降16国钻石加工出口贸易反升826达59亿美元国钻石加工贸易发展较快原国广阔市场铂金镶钻饰品直珠宝市场亮点1996年2000年铂金黄金钻饰品销售额4445亿元增加112亿元年均增长37922001年增长146亿元增长3035估计2002年增长30左右
珠宝镶嵌饰品 宝石镶嵌饰品发展开始世纪90年代初期时K黄金镶嵌中低档宝石产品款式新颖价格适中颇受消费者表睐90年代中期逐渐发展成K白金铂金镶嵌钻石红宝石蓝宝石快占领珠宝首饰市场宝石镶嵌首饰2001年国市场销售额已达355亿元均年10－15速度增长特铂金镶钻饰品年珠宝首饰市场销售亮点形成股铂金钻石热
珍珠 国淡水珍珠年产量600吨占世界总产量90海水珍珠年产量约20吨占世界首位（见中国宝玉石2003年第期孟宪松文入世周年中国珠宝业持续发展
二珠宝首饰市场现状展
珠宝首饰行业繁荣市场促进国民济发展着重作发展折射出老百姓生活温饱康历史轨迹
2002年国珠宝首饰销售额达1000亿元较前年增长19已成世界少数珠宝年消费额超100亿美元国家出口28亿美元首饰黄金230吨铂金饰品销售总件数突破100万件铂金150万盎司钻石年销售额超11亿美元国已世界公认钻石消费市场世界第二钻石加工国
黄金珠宝玉石饰品生产企业现5000家销售企业现2万家业员已达300万（见中华珠宝网中国珠宝市场成全球焦点专家预测：国成全球首饰加工消费中心国发展成珠宝贸易中心国珠宝市场新透析
等文）
年10月21日国土资源部部长中国宝玉石协会会长孙文盛2003年珠宝玉石首饰行业发展xx坛发表题中国珠宝玉石首饰行业发展利环境书面讲话指出：二十年国珠宝玉石首饰业进入发展快时期宝玉石市场营销量迅速增长已成世界翡翠玉石市场亚洲钻石市场中国珠宝玉石首饰业遇前未发展机遇方兴未艾前景广阔世纪7080年代企业数量剧增特征规模化发展阶段90年代塑造企业形象特征文化发展阶段进入21世纪提升行业形象特征品牌化发展新阶段民群众宝玉石认识更丰富爱更浓烈享更普遍产业发展环境断改善中国珠宝玉石首饰产业保持健康持续稳定发展良态势世纪头二十年集中力量全面建设惠十亿口更高水康社会着中国社会济发展民生活更加殷实珠宝玉石首饰行业发展潜力空间更加巨预计2010年中国珠宝首饰业实现年销售总额1800亿元出口总额达70亿美元
三国珠宝首饰市场健康发展政策保障
国政府直鼓励珠宝玉石首饰行业发展已出台少利政策措施国加入WTO承诺积极调整相关政策总均关税2001年12月153已调2004年1月10左右2000年10月海钻石交易正式成立2002年10月海黄金交易正式运行2003年8月铂金正式挂牌海黄金交易进行交易标志着中国珠宝首饰原料制品流通体制步入市场济轨道2003年5月中国民银行停止执行批涉黄金收购生产加工批发零售白银进口行政审批项目标志着黄金白银等贵金属制品理体制实现市场全面开放税收调整方面2002年1月1日起钻石免征进口关税加工环节出口钻石实行零关税钻石消费税移零售环节减5税率征收2002年9月国家进口黄金（含标准黄金）黄金矿砂免征进口环节增值税2003年5月1日起进口铂金免征进口环节增值税通海黄金交易销售进口铂金国铂金生产企业产销铂金实行增值税征退铂金首饰消费税5税率征收移零售环节系列税收政策调整扩珠宝首饰业外开放履行国世贸组织海APEC会议承诺重举措中国珠宝首饰企业参xx竞争提高竞争实力重保障利政策促进珠宝玉石首饰进出口业务根国家海关统计2003年1月6月中国类钻石进口额542亿美元宝石进口额2686万美元较年期分增长224中国出口珍珠宝石金额达45亿美元较年期增长298国钻石铂金高档宝石翡翠等原材料少进口相信着改革深入行业发展珠宝玉石首饰行业政策会更加宽松利
国直努力培育规范珠宝玉石首饰市场国家已相继制定系列标准规定钻石分级珠宝玉石· 鉴定珍珠分级金银饰品标识理规定首饰贵金属纯度规定命名方法等等方发布制定云南翡翠饰品分级方标准海黄铂金饰品消费争议办法江西省金银珠宝首饰标签标注办法等规范市场参xx竞争奠定良基础（孙文盛书面讲话）
悉新黄金理条例颁布中国民银行商业银行黄金投资业务理办法正式实施真正意义炒金进行出台黄金理条例取消实施50年禁止民间买卖黄金关规定目前参黄金投资交易体已受性质身份限制国家规定者外中国境法然均参黄金投资买卖交易目前国居民储蓄存款余额已达92万亿元民币投资状况国黄金市场开放欲积极介入者少数金市充满魅力新兴投资市场（中国宝石2003年第2期炒金）
南方日报报道：明年半年开始港澳永久居民名义广东注册营黄金珠宝行业时着国务院取消行政审批权限中关黄金行业审批制改注册制’等政策进步落实省更体私营业工商理部门注册登记加入金银首饰营行业
广东省金银首饰商会会长甄伟钢进步解释根久前签署CEPA省进步放开黄金珠宝行业市场准入条件确切说明年半年开始港澳永久居民便入粤独资合资形式注册营黄金珠宝业包括黄金生产加工零售批发体私营企业根国务院年3月份取消100项行政审批项目中关取消金银珠宝营审批制关容工商部门注册登记事金银珠宝业营事金银珠宝零售批发业务需民银行审批领发金银珠宝营许证符合工商部门规定企业注册条件便注册登记开业（
中港珠宝网2003年11月4日金银珠宝营彻底放开）
信息珠宝首饰行业面着较发展机遇具实力商家慧眼独具披沙拣金终成商战赢家
第三章 珠江三角洲长江三角洲珠宝首饰业情况较
年中国矿业报财富珠宝周刊编辑出版中国珠宝首饰企业名录全中广东省珠宝首饰企业约1250家集中深圳番禺海浙江江苏三省市合计约900家集中长三角周围固然非完整全面统计见出珠三角珠宝首饰业发达
第节 珠三角珠宝首饰业现状
国首饰业集中珠江三角洲区形成深圳番禺两首饰加工基深圳毗邻世界黄金珠宝首饰三交易中心香港90年代初期着香港珠宝首饰企业断迁入深圳深圳珠宝业获巨推动作信息技术加工工艺等方面显著提高发展
深圳现黄金珠宝企业800余家业数10万众2002年生产类首饰4000万件工业总产值达215亿元2001年增长75出口值约65亿港元首饰产量约占全国总产量70番禺广州区现珠宝首饰企业130家业员达4万众年加工黄金80吨年产值40亿元年出口额约5亿美元两首饰加工基形成国珠宝首饰业发展起重作
广东省四玉器加工基市场——广州市华林玉器街四会马田玉器街揭阳阳美村南海州玉器街（见中国宝玉石2003年第期孟宪松文入世周年中国珠宝业持续发展
深圳现珠宝交易中心三均营珠宝销售批发
1 中港xx珠宝交易中心——金宝城厦位深圳市福田区华发南路营面积1万米层型珠宝品牌推广中心二三层型珠宝首饰交易中心五层珠宝商会（见中港xx珠宝交易中心介绍）
2 水贝xx珠宝交易中心位深圳市罗湖区水贝工业区拥三层万米营面积商铺预计超200家营包括银饰珍珠翡翠宝石贵金属首饰配件等十种类形成珍珠翡翠专业批发市场年8月初招商月时间楼已全部珠宝厂商认购二楼三楼分认购8050预计明年春节期间正式开业（深圳商报2003年9月12日）
3 佳宁娜xx珠宝交易广场位深圳市罗湖区民南路佳宁娜xx友谊广场系寸金营面积约6000米采品牌专卖店形式整合营（深圳商报2003年9月12日）
广州市番禺区现拥5珠宝首饰加工工业园（见中华珠宝网）建广州威乐珠宝产业园位番禺区沙湾镇产业园年10月1日奠基总体规划600亩首期开发338亩该园类似珠宝首饰保税区封闭监均工业（见广州威乐珠宝产业园投资指南）
目前建广州花xx珠宝城国珠宝城项目位广州市花区新华工业区规划占2300亩集金银珠宝生产加工展示销售专业鉴定培训物资流通观光旅游体复合型产业基（见中华珠宝网）
第二节 长三角珠宝首饰业现状
总体长三角珠宝首饰企业数量生产规模全国占重均低珠三角发展特色
家知名济实力较强珠宝首饰生产销售企业
位浙江省绍兴市福全镇浙江日月首饰集团全国济效益500强企业日月品牌首饰已广知销售年年攀升年销售额逾12亿元中黄金首饰8吨铂金首饰36吨年15月销售57亿元较年期增长199亿元海老城皇庙黄金珠宝公司年销售额10亿元全国120家连锁店海老凤祥珠宝首饰公司年元月销售突破亿元关达1亿零6百万元创日销售历史高纪录年期相零售增长1成批发超1倍家说国珠宝业骨干企业（中国宝玉石2003年第期中华珠宝网2003年11月4日国珠宝首饰市场形势分析）
二国淡水珍珠养殖集中浙江江苏交易集中诸暨山湖镇苏州渭塘镇
诸暨山湖镇2002年全镇珍珠养殖户达3000户业员15万珍珠养殖面积突破20万亩中养殖水面约8万亩江苏安徽江西湖南湖北福建海南养殖水面突破12万亩珍珠产量达280吨中高档珍珠25余吨占全国高档珍珠产量80珍珠加工销售企业343家事珍珠项链饰品加工珍珠原料美容品营养品珍珠粉加工2000年10月占50亩总投资3500万元第五代珍珠市场投入市场设摊1000精品房100间2002年成交珍珠650吨珍珠首饰20余万件成交额达13亿元（2003年中国xx珠宝展快讯国务院发展研究中心钱博士文基产业集群国淡水珍珠产业发展方略）
位苏州城外吴县市渭塘古镇1984年便创立珍珠贸易市场发展天资产已达八千万元占面积三万二千方米日均进场交易数八千次1996年珍珠城交易达七百八十吨（占全国淡水珍珠三分二）九九五年国家批准正式更名中国珍珠城珍珠产品远销欧美日韩国俄罗斯印度巴基斯坦港澳台区中国珍珠城中国珍珠集散全国闻名世界珍珠专业市场（姑苏晚报见中华珠宝网）
三长三角济发达消费力强尤广农村口已较强珠宝首饰消费力
相关机构次进行单项品种综合性珠宝首饰消费调查中海市民消费力均排列首位前面已海老庙黄金珠宝公司老凤祥珠宝首饰公司销售例证南京市年元旦春节期间珠宝首饰销售年未见旺市二月份销售额较年幅升翻番少增幅10海金饰品企业郊县入手开拓农村市场已取初步成效老城隍庙黄金珠宝限公司开发郊县农村市场行动较早1997年市郊县销点销售额已占该公司年总销售额51亿元30年销售额651亿元中郊县十家销点销售额18亿元80购买者郊区农民设海豫园商场老城隍庙黄金总店购买黄金饰品50郊县农民老凤祥首饰限公司提出农村进军郊县老凤祥连锁店正迅速建立起目前已建立起老凤祥分号21家省市连锁店正筹建中毗邻中城市黄金饰品销售更江苏徐州市年2月份黄金饰品销售年期增长1倍日销黄金达10公斤江苏泰州天孚珠宝银楼南通海口供销厅等珠宝店农民购买量占80（中华珠宝网2003年11月4日国珠宝首饰市场形势分析）
四长三角珠宝首饰市场愈益趋规范市场稳定健康发展创造良条件
海珠宝首饰市场规范成熟知钻石交易黄金交易设海铂金年8月海正式挂牌交易正国家种成熟市场认北京铂金市场处种序竞争状态xx市场反应迟缓海专门行会根xx市场灵活调控价格理市场北京行羡慕已年2月中国宝玉石协会国土资源部珠宝玉石首饰理中心联合召开全国珠宝玉石首饰行业律工作会议全行业公布珠宝玉石首饰行业律公约江苏海浙江等省市率先积极响应结合省市特色制定相关措施办法9月23日第金银珠宝首饰三包规定——江苏省金银首饰三包规定（讨稿）提议事日程公开讨全国开创先河（酷极珠宝网xx价格动荡 海紧 京城稳江苏100亿珠宝穿护身符 国首首饰三包宁提议程孙文盛部长讲话）
五尚家集产供销综合体珠宝市场台
长江三角洲包括外围区甚北山东珠宝市场致分两类
类产基础专业市场前文提浙江诸暨山湖珍珠市场苏州渭塘中国珍珠城较远江苏东海县东海水晶城东海号称中国水晶水晶储量约30万吨储量质量全国第毛泽东水晶棺选东海水晶水晶工艺品年交易额10亿元水晶城营面积35万方米摊位5000余年成交额5亿元（中新社江苏新闻网2003年10月23日电）
更远山东招远市黄金珠宝首饰城招远市年产黄金100万两占全国黄金产量六分左右誉中国金该首饰城新落成年9月举办黄金珠宝首饰展销会成交亿元（酷极珠宝网2003年9月22日招远黄金产业链深延 30余家珠宝商落户中国金）
类占城市黄金段珠宝首饰销售中心闻名世海南京路城隍庙鳞次栉黄金珠宝店商家云集品牌荟萃城隍庙新落户海钻石城——东华美钻金饰城3000米铺面营万件新潮时尚钻石首饰（中国矿业报财富珠宝周刊）
外南京市白区新规划文昌巷行宫口太南路段建成珠宝条街中日月厦长安xx厦裙楼12层分建成珠宝城总营面积达4000米计划引进知名品牌珠宝商数量达40家（中华珠宝网2003年6月24日太南路崛起两座珠宝城）
年4月20日号称苏北珠宝航母淮安氏天福xx珠宝城淮安市中心开业总投资3000万元营面积1000米苏北区目前黄金珠宝专业市场（中华珠宝网2003年4月22日首家xx级珠宝商城落户淮安）
迄止山东招远市莱州市两黄金产业园兴建外整长江三角洲尚家集产供销综合体珠宝产业园致江浙两省珠宝商家远番禺设立珠宝加工点种状况说长江三角洲济发展济实力市场需求极适应市场亟具相规模荟聚xx国众知名品牌珠宝产业园降生长三角
第四章 长三角中心城市综合分析
然建立珠宝产业园长江三角洲济发展需选择建处济带效益成关键需长三角相关城市济发展水房产市场做综合较分析
第节 长三角中心城市济分析
国家统计局资料数显示：2002年长江三角洲区15城市完成全社会固定资产投资759066亿元年增长219全国均水较2002年全国完成全社会固定资产投资43202亿元首次突破4万亿元年增长161增速1996年高水长江三角洲区全国相较总量占全国重年167升176增速高全国均水58百分点
2002年长江三角洲区15城市实现社会消费品零售总额624769亿元年增长114全国均水较2002年全国社会消费品零售总额突破4万亿元达40911亿元年增长88长江三角洲区全国相较总量占全国重153年提升04百分点增速高全国均水26百分点
2002年长江三角洲区15城市实现出口总额92451亿美元年增长251全国均水较2002年全国实现出口总额3256亿美元增长223长江三角洲区全国相较总量占全国重284年提升06百分点增速高全国均水28百分点
三方面出投资消费出口快速增长长江三角洲区活力四射济持续健康发展三驾马车中出口尤突出成拉动长江三角洲区济增长重引擎（讯网2003年3月12日 见搜狐网）
中科院发布2003年中国持续发展战略报告综合排名评价显示位长三角海浙江江苏分名列第位第五位第六位2002年沪苏浙GDP总量已达23714亿元占全国GDP总量232中国济实力强35城市10长三角全国综合实力百强县（市）长三角占半里聚集着百工业产值超100亿元产业园区数千家巨型企业世界500强400家落户长三角凌厉发展势头直超中国济发展前带珠三角已少济学家断言21世纪xx济竞争基单位企业国家城市群城市群间分工合作竞争决定未世界济政治格局建设强城市群成赢世纪全球济体化激烈xx竞争关鍵长三角正样正崛起城市群
年5月25日11条连接长三角板块轨道交通网建设规划浮出水面未5年长江口北岸南通市杭州湾南宁波西南京10万方公里范围横交错通江达海现代化快速交通网长三角15座中心城市55座中等城市1446城镇全部纳入3时市圈
区域济专家认长江三角洲3时市圈交通计划极推进济社会体化进程带生产力发展格局重变化海提出重新造制造业中心时江苏省谋划项行动江开发战略部署江苏省南京镇江常州扬州泰州南通6直辖市区拥长江岸线15县（市）发展包括装备制造产业集群化工产业集群冶金产业集群物流产业集群四产业带江苏着力造济带疑长三角中增添定分量（2003年7月30日中国济时报见搜狐网）
年18月份长三角15城市实际利外资情况显示长三角十五城市实际利外资合计1952亿美元全国12海锡苏州南京分列前四位实际利外资额增幅舟山居第位次排列分南通嘉兴扬州南京锡宁波嘉兴苏州镇江常州泰州杭州海湖州扬州排第4位海反倒数第二显示扬州济进步显著（现代快报2003年10月11日深圳新闻网）
外苏州学苏南发展研究院实施国家教育部命题长江三角洲区城市综合竞争力较研究成果外公布长三角区15城市综合竞争力新排名显示根综合分扬州排第8位扬州城市整体发展取喜进步具体表现介绍排名参8指标体系8指标：城市济实力城市资金实力城市科技实力城市产业结构效益城市开放程度城市服务设施水城市政府力（现代快报2003年8月9日见搜狐网）
第二节 长三角中心城市房产分析
年8月海推出楼盘价格高层静安区xx丽城价格高均价12000元高层浦东新区苗圃路维利华庭价格65008000元高层层徐汇区西雅图项目高均价7200元9月10月市住宅总量突破600万方米中单价5000元楼盘供应量约190余万方米占总供应量30单价水50007000元价位段约240余万方米占38单价水7000元供应量约200余万方米占32见50008000元间中高价楼盘目前海商品房市场力军闵行区海郊中低价楼盘基单价45006000元等众买家踊入淘房销售异常火爆（东邦海房产信息网）
锡房产市场需求旺盛成交量价齐升2003年16月市区（含锡惠山区）商品房销售面积7533万方米年期增长1383成交金额2163亿元年期增长296中住宅销售面积7068万方米年期增长1232成交金额1851亿元年期增长2381全市均值达2716元方米年期增长180元方米增幅71（锡房产信息网）
根国家统计局全国35中城市房产市场统计调查2002年第二季度杭州市房价涨幅已排全国第三位杭州特殊城市半城山水半城湖城市成众浙江甚全国富方西湖边买套房子养老许浙江老板梦想
杭州楼盘中出现二分外顾客样情况量杭州居民买起房价飞涨便全国房产路走低9798年杭州房价直没跌
程中关心投资温州卻发现投资机会约3年前开始高品质楼盘出买家买两三套甚十套
第批进入温州年纷纷手头房子出货杭州二手房交易量剧增接波轮杭州更新居住环境时候发现房价涨吃惊加入炒房行列般买两三套房子
种炒房受银行支持付出首期剩银行揭参加工作5年白领阶层陈先生2002年初时候两年前20万买住房卖掉获20万差价发现市场利图手头现金分付两套房子首付现两套房子涨8万元
戴德梁行2003年调查报告指出海工业房产市场较半年出现显著增长新建厂房竣工租售情况达三年高峰厂房租售情况变相活跃厂房空置率86降78年末着工业区加快项目进完成批新厂房建成预见海工业房产开发投资热潮迸发
年海商铺市场开始回升路走高专家介绍说般情况住宅房投资回报率约68商铺投资回报率达812品质优良商铺般6年全部收回成纯利果纯利年限收益资回收期收益相加总年限商铺投资收益率达20商业房产潜升值空间正成市民继股票住房新投资热点海市中心黄金段商铺市场风险系数开始加眼光长远投资者选择社区外埠转移金丰·易居提供份调查报告显示种趋势544海受访者投资异商铺非常感兴趣统计期显示海商铺目前昂贵价格表现出较强承受力40选择5000元方米——10000元方米商铺30选择10000元方米——15000元方米商铺2选择3000元方米商铺南京锡商铺售价仅8000元方米——10000元方米昆山繁华段商铺售价7000元方米——9000元方米左右海市民投资商铺提供新选择机会时显示出代置业种时尚——异置业（解放日报2003年11月6日）
异置业年出现种突破域性置业方式北京已售高档商品房中50外北京开始外买起房年中外海景房纷纷闯入京城卖秦皇岛维利亚海湾连海昌欣城海南银谷苑三亚海景酒店京城异置业开亮丽天海20002002三年间外置业占海全部房产销售面积重逐步升时海转战周边城市苏州昆山等购买房产
年交通工具日益元化便捷化逐渐解决异置业交通问题快速国行走空间缩短区域济体化交通状况改善城市口流动增加投资观念更新引发异置业热潮海龙头包括南京宁波杭州苏州温州锡紹兴常州扬州等10城市长江三角洲市圈正加速融合种产业互补资源享新格局破房产市场局域性产业发展空间迅速放（金陵晚报见南京房产信息网）
城市规模房产开发投资潜力呈现两特点：城市具备较市场空间城市特点周边区具集聚作房产市场说集聚作表现需求部分外例北京海深圳等城市外购买力容忽视重素房产市场表现呈现两特点：市场潜需求越潜供越预示房产开发投资潜力越房产市场潜需求受潜需求方购买力济支撑力影响长三角区均GDP均储蓄均名列前茅消费水财富积累水明显强城市房产开发投资潜力较二房产市场身素质空置消化力市场吸纳力房产开发潜力影响非常宁波杭州等二线城市城市房产规模特城市较强市场吸纳力较低空置率潜开发投资空间较（见济观察报电子版2003年10月6日）
第三节 扬州市房产状况
扬州年房产发展直普通商品房济适房房产市场运行较稳年年半年受土拍卖外开发商影响产生股追求高品质高档次高回报潮流高品质超级楼盘断涌现江开发新城西区建设火荼市区房产市场片繁荣景象
年半年全市房产开发投资保持幅扬态势施工面积新开工面积较年期较增幅统计年15月份全市房产开发投资1318亿元施工面积21352万方米分增1084768年15月份市区房产成交4311笔面积486万方米分增长4217交易总额达21亿元年期增长31
中高价精品楼盘规划中力发展段商业房成外扬州投资首选新推出海德公园鹤台广场目前档次较高精品楼盘西部新区前途商业中心吸引量外资鹤台复式商房均价已达9000元方米（扬州热线房产信息扬州房产信息网）
附 扬州市楼盘调查览表
第五章 扬州市发展规划 优惠政策
扬州令充满怀旧情思方仿位遗世独立绝代佳楚楚动袅袅娉婷念仿似美驾虹霓惊鸿瞥飘然逝令迷恋怅惘已
隋唐扬州逐渐成国东南海区济文化中心唐代诗李白送孟浩然广陵千古丽句：西辞黄鹤楼烟花三月扬州徐凝天三分明月夜二分赖扬州佳句清代中叶着手工业商业交通运输特盐业发展扬州更加繁盛起
扬州江清代著名学者汪中广陵说：广陵域鬻海盐万民食业输少府宽农亩力川渠转百货通焉
扬州邗江槐泗镇清代鸿儒阮元扬州画舫录序言中描绘扬州土沃风流会达殷振翠华（皇帝）六巡恩泽稠叠士日文民日富
世纪90年代着扬州港建成高速公路通车润扬桥架设宁启铁路铺筑古城扬州加速开放开发中国整世界更加紧密联系起扬州正2500年历史魅力博精深文化底蕴宏伟具前瞻性发展规划独具感召力投资优惠政策愈益吸引着海外广投资者想象未扬州苏中水乡出浴美女洗历史尘垢次惊艳靓丽令世称奇赞叹
第节 扬州市发展规划
江泽民志题词扬州建设成古代文化现代文明交相辉映名城指明建设扬州方目标
扬州作南京市圈１００公里范围节点城市附中心城市未建成区综合性服务中心现代制造业基文化旅游名城生态园林城市优势全力造适合居住具xx影响城市
解南京市圈规划期限２００２—２０２０年期规划２００２年２００５年市圈包括南京扬州镇江马鞍山滁州芜湖淮安南部巢湖部分区终形成高度济市场体化发展态势
扬州市正争取成南京市圈农副产品供应基区域物流中心枢纽会展附中心城市时争取兴建市圈第二第三机场希南京市圈规划远期目标中实现
扬州市江开发战略促进扬州城镇体系形成扬州城市规模进步扩区域济凝聚力进步加强
规划中期２０１０年开发范围：东江嘶马镇西仪征青山镇南长江北宁通高速公路（扬州市区西北绕城高速公路界）涉市区仪征江两市２９乡镇远期２０２０年规划范围扬州市区仪征江两市全部行政区域面积３２１５方公里
江开发战略促扬州发展现市区中心江仪征两翼相连呈锥形带状分布城镇节点布局合理滨江特城市群体东西约５０公里南北约２０公里城镇口规模２０１０年１４０万左右２０２０年２００万左右市域江区形成级中心城市二级中心城市２重点中心镇８
2010年江区GDP达1000亿元左右年均增长14占全市GDP702005年2010年均GDP分达3000美元6000美元率先实现全面康基现代化城市化水达70远期2020年江区建成现代产业走廊城市走廊扬州成长江三角洲区综合竞争力较强现代化滨江城市
扬州市江交通网缩短扬州海理距离江开发中交通体系旦形成长江航运－公路转运－铁路转运产生联合运输优势丰富货源加便捷交通衍生出现代物流业－集散仓储运输采购制造配送营信息代理中介等系列现代服务行业趁时机进步挖掘现代物流潜力推进现代物流产业发展
扬州城区西进南城市发展战略开始建设西区西区——新城西区
发展规划扬州新城西区座兼具古城文脉现代气息生态现代化新城区域集科教文化行政办公商贸居住功体首期投入建设文昌西路延伸工程东贾七路西西北绕城公路全长385公里道路规划宽
110米扬州东西干道西部连接润扬桥宁启铁路火车站西北绕城公路干道该区东贾七路北宁启铁路扬冶路线西西北绕城公路南文汇西路延伸线面积约10方公里城市总体规划确定西部新市区重组成部份
第二节 扬州市优惠政策
美国著名项目分析家沃德先生说句名言：政策胜市场切肤痛换验教训
扬州市开发区工业园外商优惠政策：
1外商投资兴办国家鼓励类生产性开发性建设营基础设施独资合资合作项目注册资金100万美元外方股份例占60获利年度起税务部门法征税前3年级财政方税收分留成部分予税征收额相等财政补贴第48 年予税征收额50财政补贴
2区工业园区外新办外商投资企业办理项目申报项目建设前期手续时区级种规费均减半征收新办生产型项目国家省市必须收取规费基金外区级收取基础设施配套费规划理费墙改基金防费消防费等律30征收
3列入国家省火炬星火双高优等高新技术产业化项目根省贷款贴息奖励拨款总额区政府10例予匹配奖励开发研制省科技行政部门认定高新技术产品进行项目投入级财政相关基金项目年财务发生数次性予1补贴
4建设区新办集贸市场消费品市场生产素市场工商理费实行两年免交三年减半收取新建扩建重点市场固定资产投资1000万元服务性项目（房产外）开业日起年新增税级财政相关基金予等额补贴项规费减半征收服务业企业年缴方税收超100万元方综合规费年基数保证营业收入增幅步征收部门实行定额征收
5进两园注册资2000万美元年实际外资帐达50项目省科学技术行政理部门认定高新技术项目（产品）世界知名企业投资兴办项目采取更灵活优惠办法实行事议制定案性政策措施
6进两园企业市级市级规费外区镇级费律免收市级市级费区政府相关部门帮助争取减免单位进入两园企业乱集资乱摊派乱收费（见政府相关政策文件）
二扬州xx珠宝城享受优惠政策：
1企业税免三减五
2区级收取基础设施配套费规划理费墙改基金防费消防费等均减30征收
3免征年区级综合基金
4外商享受行政事业减免规费
5成片开发面积达200亩项目世界知名企业投资举办项目实行事议制定案性政策
第六章 成风险控制
第节 生产营程中运行成
税收
工业企业实行增值税制税率进销差额17般约销售收入35视增值情况定
二运行费
电费：非工业普通工业065元度左右工业045元度左右
水费：生活水140元吨工业水168元吨营水221元吨外企业需直接取表水应缴纳水资源费001元吨水利工程水费004元吨
防建设费：14元年
治安等收费：约1050元年
三建筑物费
建厂成：单层轻钢结构：450600元民币方米
框架结构：600700元民币方米
标准厂房房租：812元民币月方米
四水接入费：600元立方米（外商投资企业减半征收：300元立方米）
第二节 土成
该项目已第期购土544亩中商业262亩扬州市国土资源局土交易中心挂牌出价购米728元已2003年9月23日支付土出金
扬州市国土局土交易中心2003年10月16日推出13幅土社会公开拍卖全部成功拍出中6幅块该项目理位置土途具性6幅块高拍卖成交价3120元方米低拍卖成交价1470元方米均高出该项目挂牌出价1～3倍等保守评估估算该项目土价值目前已升值2倍约2000元
方米土总价值已35亿元民币（附6幅拍卖土成交资料）
第三节 风险控制
该项目建设规划设计已进入尾声部分工程已开始报建项目公司工程部门价格低质量优原已施工单位进行接触谈判目前单项工程已达成意（附）工程监理公司已初步签订意合（附）项目公司规范运作标准化理严格成控制核算高质量完成工程建设
年6月项目公司招商部门开始中国港澳台海外万家珠宝企业销商著名品牌厂商包括行业协会进行广泛联系获相反馈基础结合项目进展制定详招商宣传计划优惠招商条件（附）日新设计出招商意表分发珠宝企业已部分珠宝企业明确表达进驻意
结：扬州长三角排位然偏发展较快土房产刚起步较开发政策条件土增值潜力珠宝产业发展项目招商具备极优势综合长三角区扬州具较发展升值潜力项目行
第七章 投资估算资金筹措
第节 项目投资估算
项目建筑面积5673万㎡中：
(1) 商业售面积286万㎡
(2) 工业配套（理员公寓）售面积 725万㎡
(3) 加工厂房售面积1288万㎡
(4) 项目营面积8万㎡中：珠宝酒店8万㎡
二投资估算详见投资估算汇总表
(1) 表中土成土证金额准详见块土证
(2) 土建筑物造价：
A珠宝市场步行街： 1500元㎡
B珠宝厦珠宝文化广场xx商务中心： 2500元㎡
C员工高级公寓： 750元㎡
D珠宝加工厂区二区三区： 650元㎡
(3) 财务费款总额20000万元年利率6％期限3年计算
(4) 暂考虑珠宝酒店投资
三项目开发进度营销进度初步安排
详见项目开发进度营销进度初步安排表珠宝加工区珠宝酒店暂外销售2003年2004年投入2005年2006年2007年资金回笼资金筹措方面2005年考虑销售资金回笼素
第二节 资金筹措落实情况
公司投资计划资金筹措详见投资计划资金筹措表
二 项目全部建设资金项目公司资金25000万元（含注册资金）股东款9659万元银行贷款20000万元销售物业回笼资金58037万元等四部分组成中银行贷款20000万元约占项目总投资1775％
三项目采滚动开发运作模式销售回笼资金投入项目开发建设中实现销售利润投入应视新增资金投入项目销售物业投入开发建设中资金58037万元 投资回报均摊分配原中应实现利润：
58037×68705÷（151401＋37873）21067(万元)
项目总投入资金应 25000+2106746067(万元)
占项目总投资例 46067÷1126964088
回笼资金前2004年12月底前总投资：
15159＋3950054659（万元）
中资金占例： 25000÷54659＝4574
两项均超金融部门公认30％水
四公司资金股东款合计34659万元（含购土款）2004年12月底前分批陆续投入具体时间表：
（1）2003年10月已位：15159万元（已购土）
（2）2004年04月底位： 2000万元
（3）2004年06月底位： 3000万元
（4）2004年08月底位： 4500万元
（5）2004年10月底位： 5000万元
（6）2004年12月底位： 5000万元
注：结算价包括土出金土开发基金拆迁费契税
第八章 济效益分析
第节 项目未收入源
珠宝产业园建成园区物业销售收入见营总收入预测表
营总收入预测表
序号
分类
销售面积（万米）
销售单价（元米）
销售收入（万元）
1
珠宝文化广场
682×80
6800
37100
2
珠宝厦
665×80
6800
36176
3
xx商务中心
55×80
6800
29920
4
珠宝市场步行街（期）
676
3500
23660
5
珠宝市场步行街（二期）
287
3500
10045
6
员工高级公寓
725
2000
14500
7
合计
151401
注：
（1） 车位服务配套暂计算收入服务性营收入暂考虑
（2） 考虑未项目块升值潜力珠宝厦珠宝文化广场xx商务中心20％物业公司保留外出售厂房均外出售未3～5年该块形成商业圈厂房外迁补价工业转商业升值潜力十分巨种现象许中城市着城市规模扩济发展屡见鲜
（3）行性分析营收入预测时间期截止2007年2007年前厂房酒店收益较少忽略计剩余20物业(成价值约25162亿元详见剩余物业成价值览表)留公司部分出租租金收入暂计入营总收入中剩余物业价值项目利润测算中予考虑
（4）物业销售收入回笼资金情况详见营收入年度测算表
营收入年度测算表（单位：万元）
项目
04年
05年
06年
07年
合计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
半年
半年
珠宝文化广场
例
——
——
——
——
10
60
30
——
100
金额
——
——
——
——
3710
22260
11130
——
37100
珠宝厦
例
——
——
40
50
10
——
——
——
100
金额
——
——
14470
18088
3618
——
——
——
36176
xx商务中心
例
——
——
——
——
10
30
60
100
金额
——
——
——
——
2992
8976
17952
29920
珠宝市场步行街（期）
例
——
——
40
50
10
——
——
——
100
金额
——
——
9464
11830
2366
——
——
——
23660
珠宝市场步行街（二期）
例
——
——
——
——
30
60
10
——
100
金额
——
——
——
——
3014
6027
1004
10045
员工高级公寓
例
——
——
——
——
30
50
20
——
100
金额
——
——
——
——
4350
7250
2900
——
14500
合计
——
23934
29918
20050
44513
32986
151401
53852
64563
32986
二项目建成成全国世界著名珠宝生产加工原材料交易珠宝展示拍卖交易中心届时全国甚世界珠宝商会云集扬州产业园进行珠宝交易定期举办规模庞xx珠宝展示交易会预计年交易额达50～80亿元公司中获取较收益交易额提成交易额2％～3％收取年亿甚亿收入方面营收入目前难准确量化济效益分析中暂计美济发展前景轻易忽略
三项目建成公司负责物业理总建筑面积4873万㎡年物业理费收入千万元 济效益分析中暂计
四公司营珠宝业务产生利润济效益分析中暂计
项目收入源然济分析中量化物业销售收入
第二节 项目营税金附加
根国家现行财税政策扬州市方税收政策交纳关税金
项目营税金附加见表：
序号
项目
计算
金额（万元）
1
营业税
营业收入5
7570
2
城市维护建设税
营业税3
227
3
教育费附加
营业税1
76
4
合计
营业收入52％
7873
第三节 项目利润估算
1项目营收入：151401万元
2项目营税金附加：7873万元
3项目运资金：项目营收入－项目营税金143528万元
4项目税利润测算表示项目税利润总额约30832万元
税利润测算表(单位万元)
税利润测算表(单位万元)
序号
项目
金额（万元）
1
营收入
151401
2
总成费
112696
3
税金附加
7873
4
利润总额
30832
5
税(3年免税)
0
6
税利润
30832
注：(1)考虑剩余20％物业价值(详见剩余物业成价值览表)37873万元税利润总额应调整 30832＋37873＝68705万元
(2)根扬州关政策规定外商独资企业税收享获利年度起企业税前3年免3年减半优惠政策
第四节 项目济效益评价
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）参国新财会制度结合房产开发实际情况计算出项目全部投资济效益选取计算指标财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率
财务部收益率(FIRR)
（1）财务现金流量（见财务现金流量表）
注：年贷款利率中国民银行2002年2月21日起执行标准取I585般讲年折现率般高出期银行年贷款利率2百分点I折785计算时取I08
（2）部收益率计算
NPVO时>试算出FIRR
假设I33FNPV453>0假设I34FNPV489<0
插法求出FIRR33+（133－134）*453（453+|489|）3348
：部收益率3348
部收益率评价：
FIRR3348I558I8
FIRR期贷款利率I较：FIRR3348>558说明项目盈利
FIRR期贷款利率I0较：FIRR3348>8说明项目盈利水超出社会均盈利水
二财务净现值
设定折现率I08财务现金流量表NPV42207万元>0
评价：FNPV42207万>0说明项目事先规定贴现率（I08）获利研究济寿命发生投资净收益济效果项目开发方案行
三投资利润率
项目投资利润率（利润投资总额）×100687051126966096
四项目济效益评价指标汇总
项 目
明细项目
数值
动态指标
财务部收益率(FIRR)
3348
财务净现值(FNPV)（单位：万元）
42207
静态指标
投资利润率
6096
五盈亏衡分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设设销售率Y时候刚盈亏衡：营收入开发成费剩余物业成价值+营税金附加：151401*Y（11269625162）+151401*Y×52计算销售率61时全部投资利润率零投资刚保
：项目盈亏衡点61
般认盈亏衡点营率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点营率61见风险承受范围
第九章 偿债力担保分析
第节 偿债资金源偿债力分析
项目利润源四方面（见第八章）前期偿银行贷款资金物业销售收入2007年底需偿银行贷款金20000万元（利息季支付投资估算中作成已考虑进）项目全部投资产生净现金流量68705万元均债务覆盖率：344见项目全部投资产生现金流量债务偿相保障
二项目现金流分析中部分剩余物业成价计算实际市场价值远高成价真实净现金流应68705万元
三项目建成方面收益（见第八章）偿银行贷款提供强力保障
总体项目建成济效益收入源稳定债务保障程度较高项目偿债力强
第二节 贷款期限选择
项目2004年全面投入2005年部分资金回笼回笼资金须投入项目中2006年回笼资金偿银行贷款贷款期选择3年季付息期次清金剩余利息
第三节 贷款担保分析
贷款担保问题
项目贷款担保项目公司购全部土进行抵押担保项目公司购买土帐面价值（详见土权证书抵押物清单）15159万元中商业帐面价值12712万元约方米728元工业帐面价值2447万元约方米130元2003年10月扬州市国土资源局公开拍卖13块土中6块土分布项目公司购土周围土高成交价块商业方米3120元低块住宅方米1470元（详见关扬州市土拍卖公告）根项目块位置途商业市场价会少方米2000元考虑工业升值素项目商业市场总价应：34928万元加工业成价2447万元整项目市场总价应37375万元贷款20000万元占抵押标物535％见土抵押担保相保障
二分阶段担保问题
项目建设阶段贷款20000万元土进行抵押担保完工进入销售阶段时面建筑物进行二次抵押时解拟销售物业占土抵押销售正常进行保证资金计划回笼风险降低
第四节 评价结实施建议
研究结
通该项目市场分析知扬州xx珠宝城项目处邗江开发区未中心区理位置升值空间较调研分析着扬州城市西移区四园规划扬州开发区开发快进入建设高潮期
时该项目济效益评价指标显示具高出行业基准收益率（产业园住宅）二倍部收益率（般15％）该项目行
二关说明建议
报告结秉着谨慎负责态度占资料基础进行调查估算分析预测出鉴目前珠宝城市场客观条件项目实际状况报告关问题需进步作出说明提出干建议：
报告投资估算参国目前类型项目投资水结合项目身特点估算项目工程施工条件方法需进步研究确定关税费减免情况落实实际投资成根述问题深入作适调整
项目测算方考察国珠宝产业园基础参类竞争物业价格结合项目身特点确定预期售价租金程度赖目前珠宝产业园供求关系未年国珠宝首饰业发展情况时珠宝市场营业状况理水激烈市场竞争中保持较售价水关重应密切注意市场选择合适市场策略外必须组织支高素质高水开发理队伍减少风险达项目盈利目标取良社会效益环境效益
附财务测算表
1 投资估算汇总表
2 项目开发销售进度初步排表
3 营收入年度预测表
4 投资计划资金筹措表
5 营总收入预测表
6 税利润测算表
7 财务现金流量表
8 剩余物业成价值览表
9 抵押物清单
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中国· 扬州xx珠宝城行性研究报告
第章 总
第节 项目名称简介
项目名称：中国· 扬州xx珠宝城
二项目简介：
中国· 扬州xx珠宝城香港罗兰斯宝集团扬州市投资建设集珠宝加工营展示拍卖批发xx交易体型房产综合开发项目项目座落扬州市城区江阳道扬瓜路交汇处黄金段
扬州珠宝城占608亩总建筑面积5673万方米投资10亿港元计划引进国外知名珠宝生产企业200家珠宝营相关领域数千商家资源集约化营规模化运作产业化衔接链式化xx营理念珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝营－珠宝展示－珠宝拍卖交易－珠宝出口等产业环节进行机整合全面开放供世界珠宝商贾投资设厂加工生产展示销售拍卖xx贸易等充分挖掘珠宝产业涵扬州域文化机融合扬州珠宝城造成xx流珠宝产业台形成产供销条龙中国珠宝专业市场形成象虎门服装中山灯饰德家私模式产业集散中心——扬州珠宝
果说长江条美丽项链扬州珠宝城疑镶嵌项链颗璀璨夺目钻石珠宝城建成会提供万工作岗位预计珠宝城年产值交易额达80亿元约占全国年产值交易额8形成中国珠宝产业基
第二节 项目开发单位基情况
项目公司：扬州珠宝城实业限公司
成立日期：2002年6月28日
营范围：开发生产营销珠宝相关配套产品房产开发销售租赁物业理
企业类型：独资营（港资）
注册资：1500万美元
注册住：扬州市邗江区
法代表：钟永森
第三节 项目规划概况
项目位置：扬州市邗江区江阳西路扬瓜路交汇处
占面积：608亩405536万方米
建筑面积：5673万方米（包括珠宝酒店8万方米）
建筑覆盖率：35
容积率：14
绿化率：30
规划功设置：
序号
名称
土权面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
功定位
1
珠宝厦
369
665
钻石宝石玉器金银制品等交易中心
2
珠宝文化广场
310
682
百货购物广场古董书画笔墨等交易中心
3
xx商务中心
425
55
xx品牌珠宝展示中心
4
珠宝市场步行街（期）
450
676
原材料半成品成品展示销售集散
5
珠宝市场步行街（二期）
191
287
6
珠宝加工厂区
981
883
珠宝产品加工区
7
珠宝加工厂二区
281
253
玉器加工区
8
珠宝加工厂三区
168
152
漆器加工区
9
员工高级公寓
452
725
珠宝城职工理员公寓
设计规划说明：
项目公司现已扬州市邗江区第期购买土544亩中商业262亩工业282亩土款已全额付清商业工业国土证已全部办第二期酒店64亩届时合约定供付款目前工程详细施工规划完成施工前期准备工作正紧张进行中预计2004年1月珠宝厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工工程项目开发进度期安排开工全部工程期三年半完工
该项目位扬州市城区干道江阳西路南侧整珠宝城规划分五区：特珠宝加工区珠宝市场步行街珠宝展示交易区珠宝产业生活区珠宝文化交流酒店区整体规划单体设计聘请香港新加坡等名家xx流珠宝产业台进行规划设计功明确完善建筑风格充份显示行业题金碧辉煌豪华气派协调致建成珠宝城成扬州市道靓丽风景线
项目代表性工程：
1 特珠宝加工区：珠宝加工种类6组团56幢现代化高级厂房组成
2 珠宝市场步行街：造型料均采世界产玉区建筑风格名家精心雕琢成设缅甸街印度街非洲街新疆田街等届时全世界珠宝玉石汇集置身珠宝世界世界珠宝玉石显眼前君选购
3 珠宝展示中心：外型120×80米设圆形方形八角形三中庭中庭错落致融会贯通四楼拍卖厅金碧辉煌雍容典雅豪华气派万千珠宝拍卖展示交易
4 珠宝酒店：建筑面积8万方米拥530间豪华套房专方便珠宝商贾集中商进行行业交流设根珠宝商常携带贵重物品需特配设全套流保安系统整座酒店呈钻石形酒店面宽126米落玻璃梁柱气势磅礴堂高43米面积4000方米设音乐瀑布溪曲径亚热带森林园景整座酒店充满现代浪漫气息回然感觉
建成xx珠宝城计划配套民银行验金点珠宝鉴定中心海关报关点税务银行保险等服务机构UPS快递24时滚动珠宝信息屏幕全方位xx珠宝信息网安全押运珠宝商办理出口FA源证明黄金营权珠宝进出口营权代办关营业执暂住证等
珠宝城定期举办型国xx珠宝研讨会交流会珠宝专业培训会珠宝拍卖活动专业员资质培训等
珠宝城配备现代化高科技防暴防盗设施引进xx知名物业公司进行星级理配世界流专业保安设施进行24时全天候监控支训练素专业保安队伍珠宝企业保驾护航入驻企业顾忧
第四节 行性研究基思路
报告旨项目作出常规行性研究项目珠宝体集珠宝加工业商业酒店业旅游业体房产综合性开发项目传统单珠宝工业区开发珠宝行业状况国家政策市场等诸利素作必成中国第xx级高标准珠宝专业市场
报告详细市场调研基础量具说服力数字材料逐回答该项目投资者独具慧眼进军珠宝产业长三角扬州开发建设xx珠宝城等疑问理成章出两结：选择长三角开发建设xx珠宝城市场迫切需选择扬州扬州综合成低综合效益
报告充分发掘扬州长三角济圈中利区位优势项目效资源市场前景公司操控力三位体进行综合考虑方案作出初步投资估算
第五节 行性研究技术济指标
项目研究技术济指标：
总建筑面积：5673万方米
中：加工厂房面积：128800方米
商 业 面积：286000方米
酒 店 面积：80000方米
公 寓 面积：72500方米
总 投 资 ：112696万元民币（包括酒店投入）
资金投入：约25000万元民币
分析研究项目济指标：
税利润：68705万元（未计算厂房租金酒店营业收益）
全部投资净现值：42207万元（年折现率8％计）
全部投资部收益率：3348
总投资利润率：6096
盈亏衡点61
第二章 珠宝市场分析
第节 xx珠宝市场鸟瞰
相稳升降总体趋旺
珠宝首饰xx贸易中项宗商品年营业额约2500亿美元然受伊拉克战争中东突非典击引致金价波动部分区市况淡静销售跌2003年xx珠宝市场整体表现相稳升降国家区东南亚半年市场复苏受击半年销售趋乐观美国市场正复原东南亚整体济情况呈现复苏迹象泰国钻饰印度珠宝销售均较年期温升新加坡印尼马西亚受非典影响半年市场冷清销售滑预计半年济反弹弥补跌损失（中华珠宝网2003年10月28日2003年东南亚珠宝零售市场拼盘）
国家区均呈现较态势色列第季度裸钻出口增长122缅甸海水珍珠幅增产预计年产量较年增加50南非市值产量第二黄金公司黄金公司第季度纯利增长64秘鲁金饰年前4月出口总额年期增长10越南扩黄金进口额度称国需进口额度没限制（中国宝石2003年第二期）
坦桑尼亚黄金出口猛增1997年仅1600万美元2002年达387亿美元预计2003年底达5亿美元（21世纪珠宝网2003114）
美国欧洲珠宝消费市场年美国受中东局势紧张影响感恩节圣诞节期间珠宝销量跌反升视购买珠宝首饰生活文化关系资料显示年香港珠宝业出口额达190亿港元前年升17市场美国英国法国分录251917增幅销中国珠宝升23（香港商报）
年xx金价走高目前已接盎司（311克）380美元全球黄金生产商纽蒙特矿产公司预计：供应维持目前水xx市场需求旺盛时美元进步走软未12月金价进步涨（21世纪珠宝网2003113）
xx铂金原材料价格次铂金首饰价格涨原料迅速盎司750美元升770美元南京市场反馈铂金饰品克涨幅1015元（21世纪珠宝网2003116）
见xx珠宝市场总体趋旺势头
二 虎视眈眈中国市场争先恐抢滩登陆
昔日成单纯珠宝加工制造中国xx珠宝首饰界视潜消费市场接200亿美元年销售额巨市场潜力令世界珠宝业巨头纷纷抢滩中国市场
1982年国恢复黄金饰品市场黄金珠宝首饰消费迅速增长完全统计2001年国首饰消费超600亿元民币黄金消费量连续数年稳保持200吨左右
德国慕尼黑xx展览集团项预测显示2010年中国希成全球具竞争力珠宝首饰加工消费中心世界珠宝贸易中心届时珠宝首饰年销售额超180亿美元
全球钻石销商戴尔斯早世纪50年代开始中国商务接触1984年1988年戴尔斯先山东省辽宁省签订勘探钻石矿矿源合通旗销售市场营销机构戴尔斯深度介入中国新兴磨加工业快速增长珠宝饰品制造业
20世纪90年代戴尔斯中国加消费营销方面投入位北京海广州钻石推广服务钻石信息中心通举办种行业会议培训研讨会竞赛等方式推动中国钻石饰品消费市场增长
已150年历史法国著名珠宝钟表巨头卡亚目前已北京海拥三家精品店中国17中城市设立家形象专柜进步拓展中国市场年卡亚海设立代表处
世界推广溪珍珠职溪珍珠xx宣传协会年海香港分设立办事处年12月协会海举行溪珍珠姐选拔活动提高溪珍珠中国消费者中知名度香港知名珠宝首饰品牌周福选择特许品牌连锁方式开拓市场截2002年7月周福中城市已开设超70间店铺未年中营业网点数量断增加
作香港黄金贵金属产品制造商恒丰集团先北京深圳设立子公司行政总部开拓金银珠宝首饰零售市场目前恒丰北京海广州等许重点城市开设20余间专柜消费者推广金尊银河明星两品牌恒丰关负责透露未5年集团通开设连锁专柜发展特许营等方式专卖店专卖柜增300间（市场报·见中华珠宝网）
作全球第三黄金需求市场中国正吸引世界目光全球黄金推广机构世界黄金协会已中国作2003年全球推广计划重中重
世界黄金协会远东区董事总理郑良豪9月12日出现海专程世界黄金协会启动K－GOLD黄金消费新概念中国推广活动种18K黄金材质金饰硬度较高色泽美丽备受国年轻消费者青睐
中国全球黄金行业影响忽视郑良豪说重塑黄金金融资产作扩全球黄金新形象推广世界黄金协会2003年全球策略两重点中国推广计划重中重
世界黄金协会消息说然1997年2002年铂金首饰消费热潮中国黄金首饰消费幅滑四成2002年中国黄金需求高达2023吨成仅次印度美国世界第三黄金需求市场世界黄金协会认2003年中国黄金市场呈现三趋势：开放步伐加快市场体系逐步完善投资需求涨
2002年10月30日海黄金交易开业结束延续50年黄金统配统购年半年中国民银行正式取消关黄金行业26项行政审批项目中包括取消黄金收购许黄金制品生产加工批发业务审批黄金供应黄金制品零售业务核准等意味着世界相关企业需中国市场购买黄金中国投资黄金珠宝生产批发零售项目
世界黄金协会总裁詹姆斯·伯顿评价说：现中国国黄金市场完全市场
巨需求正吸引越越xx黄金企业相关机构进入市场
时出现世界黄金协会K－GOLD推广活动香港知名珠宝品牌周生生周福黄金消费市场表示浓厚兴趣中国巨市场商家抵挡诱惑周生生董事兼副总理周允成说里发展前景非常信心
意利贸易促进会海代表阿迪斯认着中国黄金市场进步开放会越越意利珠宝商参中国市场
伦敦金银市场协会会长穆立表示中国完全成亚太区黄金中心
令xx黄金业界中国趋鹜素正酝酿中黄金买卖悉世界黄金协会已海黄金交易建立密切联系设立专门顾问组协助金交研究开发包括黄金期货投资产品业士预测旦黄金投资放开真正投资类黄金产品面世中国黄金需求年增加100吨刺激外资举进军中国黄金珠宝市场（21世纪珠宝网2003926）
2003年10月22日出版2003中国xx珠宝展快讯报道：世界白银协会执行总裁贝特曼先生指出世界白银协会直关注中国白银市场目前积极开拓中国市场已中国宝玉石协会协商相关合作指出然目前中国均白银消费远低xx均水中国着巨潜力白银消费市场专家预测2008年中国白银消费会翻番
第二节 中国珠宝市场回顾展
国珠宝首饰市场历史回顾
珠宝玉石首饰仅悠久历史文明重文化艺术独特载体珍贵然资源先进技术工艺相结合高级商品
珠宝首饰业十分古老行业已数千年历史出土文物中珠宝首饰国出土商代玉羽挂件距已三千七百年历史国出土早黄金首饰甘肃省玉门火烧沟遗址发现商代金耳环距三千七百年历史
国珠宝首饰业发展历史高峰唐金银量仅唐六典记唐时金加工方法十四种销金披金镀金织金砑金拍金泥金缕金
捻金戗金圈金贴金等唐代利加工技术生产许巧夺天工首饰品1983年扬州三元路发掘出批精美唐代首饰中花形嵌金戒指嵌饰戒指素面戒指马蹄形挂饰等唐代珠宝首饰业发展时诗诗句中印证刘禹锡诗云：日澄洲江雾开淘江女伴满江隈美首饰侯王印江中浪底
新中国成立半世纪珠宝首饰市场发展历四阶段：
1949年1981年停滞波动发展阶段
1982年1990年恢复发展阶段
1990年2000年快速发展阶段
新世纪开始珠宝首饰业进入更高层次发展新阶段
国珠宝首饰业成独立产业群体二十世纪八十年代逐步形成规模1982年底统计时全国金银珠宝玉雕产品生产企业95拥职工数20800年产值9509万元现市场规模千分1990年黄金首饰定点厂1980年10增加96全年创造产值17亿元销售收入14亿元出口额24277亿美元中黄金首饰15666亿美元占6453十年前1980年全国珠宝首饰工业总产值增长208倍出口创汇量增长68倍
九十年代末全国金饰生产企业已500家珠宝玉石首饰生产企业4000余家
国珠宝首饰需求快速增长势头世纪八十年代末已见端倪进入九十年代火山喷发般迸发出珠宝首饰业销售额例1990年国珠宝首饰业黄金首饰企业工业总产值仅17亿元玉石雕刻企业工业总产值49亿元珠宝业全部工业总产值20亿元1993年国珠宝首饰销售额便达241亿元短短三年便十倍增幅尔保持着较快增长2000年珠宝首饰总销售额890亿元民币1990年44倍九十年代珠宝首饰市场销售额年保持两位数递增珠宝首饰消费已跃居世界前列（见中华珠宝网——中国黄金珠宝消费坛·市场篇）
天着社会发展进步珠宝玉石首饰已达官显贵拥稀奢侈物转变成民群众追求美生活表达宝贵情感重消费品
铂金饰品 国1996年销量仅285万盎司1998年增长50万盎司仅次日居世界第二位2000年销量猛增110万盎司超日居世界首位2001年幅度增长130万盎司占全球总销量52成全球铂金饰品销量第国2002年约增长10左右
黄金饰品 2001年销量2137吨较2000年增长3成全球继印度美国第三黄金消费国2002年保持微幅增长势头
钻石加工 2001年全球钻石加工出口额2000年相降16国钻石加工出口贸易反升826达59亿美元国钻石加工贸易发展较快原国广阔市场铂金镶钻饰品直珠宝市场亮点1996年2000年铂金黄金钻饰品销售额4445亿元增加112亿元年均增长37922001年增长146亿元增长3035估计2002年增长30左右
珠宝镶嵌饰品 宝石镶嵌饰品发展开始世纪90年代初期时K黄金镶嵌中低档宝石产品款式新颖价格适中颇受消费者表睐90年代中期逐渐发展成K白金铂金镶嵌钻石红宝石蓝宝石快占领珠宝首饰市场宝石镶嵌首饰2001年国市场销售额已达355亿元均年10－15速度增长特铂金镶钻饰品年珠宝首饰市场销售亮点形成股铂金钻石热
珍珠 国淡水珍珠年产量600吨占世界总产量90海水珍珠年产量约20吨占世界首位（见中国宝玉石2003年第期孟宪松文入世周年中国珠宝业持续发展
二珠宝首饰市场现状展
珠宝首饰行业繁荣市场促进国民济发展着重作发展折射出老百姓生活温饱康历史轨迹
2002年国珠宝首饰销售额达1000亿元较前年增长19已成世界少数珠宝年消费额超100亿美元国家出口28亿美元首饰黄金230吨铂金饰品销售总件数突破100万件铂金150万盎司钻石年销售额超11亿美元国已世界公认钻石消费市场世界第二钻石加工国
黄金珠宝玉石饰品生产企业现5000家销售企业现2万家业员已达300万（见中华珠宝网中国珠宝市场成全球焦点专家预测：国成全球首饰加工消费中心国发展成珠宝贸易中心国珠宝市场新透析
等文）
年10月21日国土资源部部长中国宝玉石协会会长孙文盛2003年珠宝玉石首饰行业发展xx坛发表题中国珠宝玉石首饰行业发展利环境书面讲话指出：二十年国珠宝玉石首饰业进入发展快时期宝玉石市场营销量迅速增长已成世界翡翠玉石市场亚洲钻石市场中国珠宝玉石首饰业遇前未发展机遇方兴未艾前景广阔世纪7080年代企业数量剧增特征规模化发展阶段90年代塑造企业形象特征文化发展阶段进入21世纪提升行业形象特征品牌化发展新阶段民群众宝玉石认识更丰富爱更浓烈享更普遍产业发展环境断改善中国珠宝玉石首饰产业保持健康持续稳定发展良态势世纪头二十年集中力量全面建设惠十亿口更高水康社会着中国社会济发展民生活更加殷实珠宝玉石首饰行业发展潜力空间更加巨预计2010年中国珠宝首饰业实现年销售总额1800亿元出口总额达70亿美元
三国珠宝首饰市场健康发展政策保障
国政府直鼓励珠宝玉石首饰行业发展已出台少利政策措施国加入WTO承诺积极调整相关政策总均关税2001年12月153已调2004年1月10左右2000年10月海钻石交易正式成立2002年10月海黄金交易正式运行2003年8月铂金正式挂牌海黄金交易进行交易标志着中国珠宝首饰原料制品流通体制步入市场济轨道2003年5月中国民银行停止执行批涉黄金收购生产加工批发零售白银进口行政审批项目标志着黄金白银等贵金属制品理体制实现市场全面开放税收调整方面2002年1月1日起钻石免征进口关税加工环节出口钻石实行零关税钻石消费税移零售环节减5税率征收2002年9月国家进口黄金（含标准黄金）黄金矿砂免征进口环节增值税2003年5月1日起进口铂金免征进口环节增值税通海黄金交易销售进口铂金国铂金生产企业产销铂金实行增值税征退铂金首饰消费税5税率征收移零售环节系列税收政策调整扩珠宝首饰业外开放履行国世贸组织海APEC会议承诺重举措中国珠宝首饰企业参xx竞争提高竞争实力重保障利政策促进珠宝玉石首饰进出口业务根国家海关统计2003年1月6月中国类钻石进口额542亿美元宝石进口额2686万美元较年期分增长224中国出口珍珠宝石金额达45亿美元较年期增长298国钻石铂金高档宝石翡翠等原材料少进口相信着改革深入行业发展珠宝玉石首饰行业政策会更加宽松利
国直努力培育规范珠宝玉石首饰市场国家已相继制定系列标准规定钻石分级珠宝玉石· 鉴定珍珠分级金银饰品标识理规定首饰贵金属纯度规定命名方法等等方发布制定云南翡翠饰品分级方标准海黄铂金饰品消费争议办法江西省金银珠宝首饰标签标注办法等规范市场参xx竞争奠定良基础（孙文盛书面讲话）
悉新黄金理条例颁布中国民银行商业银行黄金投资业务理办法正式实施真正意义炒金进行出台黄金理条例取消实施50年禁止民间买卖黄金关规定目前参黄金投资交易体已受性质身份限制国家规定者外中国境法然均参黄金投资买卖交易目前国居民储蓄存款余额已达92万亿元民币投资状况国黄金市场开放欲积极介入者少数金市充满魅力新兴投资市场（中国宝石2003年第2期炒金）
南方日报报道：明年半年开始港澳永久居民名义广东注册营黄金珠宝行业时着国务院取消行政审批权限中关黄金行业审批制改注册制’等政策进步落实省更体私营业工商理部门注册登记加入金银首饰营行业
广东省金银首饰商会会长甄伟钢进步解释根久前签署CEPA省进步放开黄金珠宝行业市场准入条件确切说明年半年开始港澳永久居民便入粤独资合资形式注册营黄金珠宝业包括黄金生产加工零售批发体私营企业根国务院年3月份取消100项行政审批项目中关取消金银珠宝营审批制关容工商部门注册登记事金银珠宝业营事金银珠宝零售批发业务需民银行审批领发金银珠宝营许证符合工商部门规定企业注册条件便注册登记开业（
中港珠宝网2003年11月4日金银珠宝营彻底放开）
信息珠宝首饰行业面着较发展机遇具实力商家慧眼独具披沙拣金终成商战赢家
第三章 珠江三角洲长江三角洲珠宝首饰业情况较
年中国矿业报财富珠宝周刊编辑出版中国珠宝首饰企业名录全中广东省珠宝首饰企业约1250家集中深圳番禺海浙江江苏三省市合计约900家集中长三角周围固然非完整全面统计见出珠三角珠宝首饰业发达
第节 珠三角珠宝首饰业现状
国首饰业集中珠江三角洲区形成深圳番禺两首饰加工基深圳毗邻世界黄金珠宝首饰三交易中心香港90年代初期着香港珠宝首饰企业断迁入深圳深圳珠宝业获巨推动作信息技术加工工艺等方面显著提高发展
深圳现黄金珠宝企业800余家业数10万众2002年生产类首饰4000万件工业总产值达215亿元2001年增长75出口值约65亿港元首饰产量约占全国总产量70番禺广州区现珠宝首饰企业130家业员达4万众年加工黄金80吨年产值40亿元年出口额约5亿美元两首饰加工基形成国珠宝首饰业发展起重作
广东省四玉器加工基市场——广州市华林玉器街四会马田玉器街揭阳阳美村南海州玉器街（见中国宝玉石2003年第期孟宪松文入世周年中国珠宝业持续发展
深圳现珠宝交易中心三均营珠宝销售批发
1 中港xx珠宝交易中心——金宝城厦位深圳市福田区华发南路营面积1万米层型珠宝品牌推广中心二三层型珠宝首饰交易中心五层珠宝商会（见中港xx珠宝交易中心介绍）
2 水贝xx珠宝交易中心位深圳市罗湖区水贝工业区拥三层万米营面积商铺预计超200家营包括银饰珍珠翡翠宝石贵金属首饰配件等十种类形成珍珠翡翠专业批发市场年8月初招商月时间楼已全部珠宝厂商认购二楼三楼分认购8050预计明年春节期间正式开业（深圳商报2003年9月12日）
3 佳宁娜xx珠宝交易广场位深圳市罗湖区民南路佳宁娜xx友谊广场系寸金营面积约6000米采品牌专卖店形式整合营（深圳商报2003年9月12日）
广州市番禺区现拥5珠宝首饰加工工业园（见中华珠宝网）建广州威乐珠宝产业园位番禺区沙湾镇产业园年10月1日奠基总体规划600亩首期开发338亩该园类似珠宝首饰保税区封闭监均工业（见广州威乐珠宝产业园投资指南）
目前建广州花xx珠宝城国珠宝城项目位广州市花区新华工业区规划占2300亩集金银珠宝生产加工展示销售专业鉴定培训物资流通观光旅游体复合型产业基（见中华珠宝网）
第二节 长三角珠宝首饰业现状
总体长三角珠宝首饰企业数量生产规模全国占重均低珠三角发展特色
家知名济实力较强珠宝首饰生产销售企业
位浙江省绍兴市福全镇浙江日月首饰集团全国济效益500强企业日月品牌首饰已广知销售年年攀升年销售额逾12亿元中黄金首饰8吨铂金首饰36吨年15月销售57亿元较年期增长199亿元海老城皇庙黄金珠宝公司年销售额10亿元全国120家连锁店海老凤祥珠宝首饰公司年元月销售突破亿元关达1亿零6百万元创日销售历史高纪录年期相零售增长1成批发超1倍家说国珠宝业骨干企业（中国宝玉石2003年第期中华珠宝网2003年11月4日国珠宝首饰市场形势分析）
二国淡水珍珠养殖集中浙江江苏交易集中诸暨山湖镇苏州渭塘镇
诸暨山湖镇2002年全镇珍珠养殖户达3000户业员15万珍珠养殖面积突破20万亩中养殖水面约8万亩江苏安徽江西湖南湖北福建海南养殖水面突破12万亩珍珠产量达280吨中高档珍珠25余吨占全国高档珍珠产量80珍珠加工销售企业343家事珍珠项链饰品加工珍珠原料美容品营养品珍珠粉加工2000年10月占50亩总投资3500万元第五代珍珠市场投入市场设摊1000精品房100间2002年成交珍珠650吨珍珠首饰20余万件成交额达13亿元（2003年中国xx珠宝展快讯国务院发展研究中心钱博士文基产业集群国淡水珍珠产业发展方略）
位苏州城外吴县市渭塘古镇1984年便创立珍珠贸易市场发展天资产已达八千万元占面积三万二千方米日均进场交易数八千次1996年珍珠城交易达七百八十吨（占全国淡水珍珠三分二）九九五年国家批准正式更名中国珍珠城珍珠产品远销欧美日韩国俄罗斯印度巴基斯坦港澳台区中国珍珠城中国珍珠集散全国闻名世界珍珠专业市场（姑苏晚报见中华珠宝网）
三长三角济发达消费力强尤广农村口已较强珠宝首饰消费力
相关机构次进行单项品种综合性珠宝首饰消费调查中海市民消费力均排列首位前面已海老庙黄金珠宝公司老凤祥珠宝首饰公司销售例证南京市年元旦春节期间珠宝首饰销售年未见旺市二月份销售额较年幅升翻番少增幅10海金饰品企业郊县入手开拓农村市场已取初步成效老城隍庙黄金珠宝限公司开发郊县农村市场行动较早1997年市郊县销点销售额已占该公司年总销售额51亿元30年销售额651亿元中郊县十家销点销售额18亿元80购买者郊区农民设海豫园商场老城隍庙黄金总店购买黄金饰品50郊县农民老凤祥首饰限公司提出农村进军郊县老凤祥连锁店正迅速建立起目前已建立起老凤祥分号21家省市连锁店正筹建中毗邻中城市黄金饰品销售更江苏徐州市年2月份黄金饰品销售年期增长1倍日销黄金达10公斤江苏泰州天孚珠宝银楼南通海口供销厅等珠宝店农民购买量占80（中华珠宝网2003年11月4日国珠宝首饰市场形势分析）
四长三角珠宝首饰市场愈益趋规范市场稳定健康发展创造良条件
海珠宝首饰市场规范成熟知钻石交易黄金交易设海铂金年8月海正式挂牌交易正国家种成熟市场认北京铂金市场处种序竞争状态xx市场反应迟缓海专门行会根xx市场灵活调控价格理市场北京行羡慕已年2月中国宝玉石协会国土资源部珠宝玉石首饰理中心联合召开全国珠宝玉石首饰行业律工作会议全行业公布珠宝玉石首饰行业律公约江苏海浙江等省市率先积极响应结合省市特色制定相关措施办法9月23日第金银珠宝首饰三包规定——江苏省金银首饰三包规定（讨稿）提议事日程公开讨全国开创先河（酷极珠宝网xx价格动荡 海紧 京城稳江苏100亿珠宝穿护身符 国首首饰三包宁提议程孙文盛部长讲话）
五尚家集产供销综合体珠宝市场台
长江三角洲包括外围区甚北山东珠宝市场致分两类
类产基础专业市场前文提浙江诸暨山湖珍珠市场苏州渭塘中国珍珠城较远江苏东海县东海水晶城东海号称中国水晶水晶储量约30万吨储量质量全国第毛泽东水晶棺选东海水晶水晶工艺品年交易额10亿元水晶城营面积35万方米摊位5000余年成交额5亿元（中新社江苏新闻网2003年10月23日电）
更远山东招远市黄金珠宝首饰城招远市年产黄金100万两占全国黄金产量六分左右誉中国金该首饰城新落成年9月举办黄金珠宝首饰展销会成交亿元（酷极珠宝网2003年9月22日招远黄金产业链深延 30余家珠宝商落户中国金）
类占城市黄金段珠宝首饰销售中心闻名世海南京路城隍庙鳞次栉黄金珠宝店商家云集品牌荟萃城隍庙新落户海钻石城——东华美钻金饰城3000米铺面营万件新潮时尚钻石首饰（中国矿业报财富珠宝周刊）
外南京市白区新规划文昌巷行宫口太南路段建成珠宝条街中日月厦长安xx厦裙楼12层分建成珠宝城总营面积达4000米计划引进知名品牌珠宝商数量达40家（中华珠宝网2003年6月24日太南路崛起两座珠宝城）
年4月20日号称苏北珠宝航母淮安氏天福xx珠宝城淮安市中心开业总投资3000万元营面积1000米苏北区目前黄金珠宝专业市场（中华珠宝网2003年4月22日首家xx级珠宝商城落户淮安）
迄止山东招远市莱州市两黄金产业园兴建外整长江三角洲尚家集产供销综合体珠宝产业园致江浙两省珠宝商家远番禺设立珠宝加工点种状况说长江三角洲济发展济实力市场需求极适应市场亟具相规模荟聚xx国众知名品牌珠宝产业园降生长三角
第四章 长三角中心城市综合分析
然建立珠宝产业园长江三角洲济发展需选择建处济带效益成关键需长三角相关城市济发展水房产市场做综合较分析
第节 长三角中心城市济分析
国家统计局资料数显示：2002年长江三角洲区15城市完成全社会固定资产投资759066亿元年增长219全国均水较2002年全国完成全社会固定资产投资43202亿元首次突破4万亿元年增长161增速1996年高水长江三角洲区全国相较总量占全国重年167升176增速高全国均水58百分点
2002年长江三角洲区15城市实现社会消费品零售总额624769亿元年增长114全国均水较2002年全国社会消费品零售总额突破4万亿元达40911亿元年增长88长江三角洲区全国相较总量占全国重153年提升04百分点增速高全国均水26百分点
2002年长江三角洲区15城市实现出口总额92451亿美元年增长251全国均水较2002年全国实现出口总额3256亿美元增长223长江三角洲区全国相较总量占全国重284年提升06百分点增速高全国均水28百分点
三方面出投资消费出口快速增长长江三角洲区活力四射济持续健康发展三驾马车中出口尤突出成拉动长江三角洲区济增长重引擎（讯网2003年3月12日 见搜狐网）
中科院发布2003年中国持续发展战略报告综合排名评价显示位长三角海浙江江苏分名列第位第五位第六位2002年沪苏浙GDP总量已达23714亿元占全国GDP总量232中国济实力强35城市10长三角全国综合实力百强县（市）长三角占半里聚集着百工业产值超100亿元产业园区数千家巨型企业世界500强400家落户长三角凌厉发展势头直超中国济发展前带珠三角已少济学家断言21世纪xx济竞争基单位企业国家城市群城市群间分工合作竞争决定未世界济政治格局建设强城市群成赢世纪全球济体化激烈xx竞争关鍵长三角正样正崛起城市群
年5月25日11条连接长三角板块轨道交通网建设规划浮出水面未5年长江口北岸南通市杭州湾南宁波西南京10万方公里范围横交错通江达海现代化快速交通网长三角15座中心城市55座中等城市1446城镇全部纳入3时市圈
区域济专家认长江三角洲3时市圈交通计划极推进济社会体化进程带生产力发展格局重变化海提出重新造制造业中心时江苏省谋划项行动江开发战略部署江苏省南京镇江常州扬州泰州南通6直辖市区拥长江岸线15县（市）发展包括装备制造产业集群化工产业集群冶金产业集群物流产业集群四产业带江苏着力造济带疑长三角中增添定分量（2003年7月30日中国济时报见搜狐网）
年18月份长三角15城市实际利外资情况显示长三角十五城市实际利外资合计1952亿美元全国12海锡苏州南京分列前四位实际利外资额增幅舟山居第位次排列分南通嘉兴扬州南京锡宁波嘉兴苏州镇江常州泰州杭州海湖州扬州排第4位海反倒数第二显示扬州济进步显著（现代快报2003年10月11日深圳新闻网）
外苏州学苏南发展研究院实施国家教育部命题长江三角洲区城市综合竞争力较研究成果外公布长三角区15城市综合竞争力新排名显示根综合分扬州排第8位扬州城市整体发展取喜进步具体表现介绍排名参8指标体系8指标：城市济实力城市资金实力城市科技实力城市产业结构效益城市开放程度城市服务设施水城市政府力（现代快报2003年8月9日见搜狐网）
第二节 长三角中心城市房产分析
年8月海推出楼盘价格高层静安区xx丽城价格高均价12000元高层浦东新区苗圃路维利华庭价格65008000元高层层徐汇区西雅图项目高均价7200元9月10月市住宅总量突破600万方米中单价5000元楼盘供应量约190余万方米占总供应量30单价水50007000元价位段约240余万方米占38单价水7000元供应量约200余万方米占32见50008000元间中高价楼盘目前海商品房市场力军闵行区海郊中低价楼盘基单价45006000元等众买家踊入淘房销售异常火爆（东邦海房产信息网）
锡房产市场需求旺盛成交量价齐升2003年16月市区（含锡惠山区）商品房销售面积7533万方米年期增长1383成交金额2163亿元年期增长296中住宅销售面积7068万方米年期增长1232成交金额1851亿元年期增长2381全市均值达2716元方米年期增长180元方米增幅71（锡房产信息网）
根国家统计局全国35中城市房产市场统计调查2002年第二季度杭州市房价涨幅已排全国第三位杭州特殊城市半城山水半城湖城市成众浙江甚全国富方西湖边买套房子养老许浙江老板梦想
杭州楼盘中出现二分外顾客样情况量杭州居民买起房价飞涨便全国房产路走低9798年杭州房价直没跌
程中关心投资温州卻发现投资机会约3年前开始高品质楼盘出买家买两三套甚十套
第批进入温州年纷纷手头房子出货杭州二手房交易量剧增接波轮杭州更新居住环境时候发现房价涨吃惊加入炒房行列般买两三套房子
种炒房受银行支持付出首期剩银行揭参加工作5年白领阶层陈先生2002年初时候两年前20万买住房卖掉获20万差价发现市场利图手头现金分付两套房子首付现两套房子涨8万元
戴德梁行2003年调查报告指出海工业房产市场较半年出现显著增长新建厂房竣工租售情况达三年高峰厂房租售情况变相活跃厂房空置率86降78年末着工业区加快项目进完成批新厂房建成预见海工业房产开发投资热潮迸发
年海商铺市场开始回升路走高专家介绍说般情况住宅房投资回报率约68商铺投资回报率达812品质优良商铺般6年全部收回成纯利果纯利年限收益资回收期收益相加总年限商铺投资收益率达20商业房产潜升值空间正成市民继股票住房新投资热点海市中心黄金段商铺市场风险系数开始加眼光长远投资者选择社区外埠转移金丰·易居提供份调查报告显示种趋势544海受访者投资异商铺非常感兴趣统计期显示海商铺目前昂贵价格表现出较强承受力40选择5000元方米——10000元方米商铺30选择10000元方米——15000元方米商铺2选择3000元方米商铺南京锡商铺售价仅8000元方米——10000元方米昆山繁华段商铺售价7000元方米——9000元方米左右海市民投资商铺提供新选择机会时显示出代置业种时尚——异置业（解放日报2003年11月6日）
异置业年出现种突破域性置业方式北京已售高档商品房中50外北京开始外买起房年中外海景房纷纷闯入京城卖秦皇岛维利亚海湾连海昌欣城海南银谷苑三亚海景酒店京城异置业开亮丽天海20002002三年间外置业占海全部房产销售面积重逐步升时海转战周边城市苏州昆山等购买房产
年交通工具日益元化便捷化逐渐解决异置业交通问题快速国行走空间缩短区域济体化交通状况改善城市口流动增加投资观念更新引发异置业热潮海龙头包括南京宁波杭州苏州温州锡紹兴常州扬州等10城市长江三角洲市圈正加速融合种产业互补资源享新格局破房产市场局域性产业发展空间迅速放（金陵晚报见南京房产信息网）
城市规模房产开发投资潜力呈现两特点：城市具备较市场空间城市特点周边区具集聚作房产市场说集聚作表现需求部分外例北京海深圳等城市外购买力容忽视重素房产市场表现呈现两特点：市场潜需求越潜供越预示房产开发投资潜力越房产市场潜需求受潜需求方购买力济支撑力影响长三角区均GDP均储蓄均名列前茅消费水财富积累水明显强城市房产开发投资潜力较二房产市场身素质空置消化力市场吸纳力房产开发潜力影响非常宁波杭州等二线城市城市房产规模特城市较强市场吸纳力较低空置率潜开发投资空间较（见济观察报电子版2003年10月6日）
第三节 扬州市房产状况
扬州年房产发展直普通商品房济适房房产市场运行较稳年年半年受土拍卖外开发商影响产生股追求高品质高档次高回报潮流高品质超级楼盘断涌现江开发新城西区建设火荼市区房产市场片繁荣景象
年半年全市房产开发投资保持幅扬态势施工面积新开工面积较年期较增幅统计年15月份全市房产开发投资1318亿元施工面积21352万方米分增1084768年15月份市区房产成交4311笔面积486万方米分增长4217交易总额达21亿元年期增长31
中高价精品楼盘规划中力发展段商业房成外扬州投资首选新推出海德公园鹤台广场目前档次较高精品楼盘西部新区前途商业中心吸引量外资鹤台复式商房均价已达9000元方米（扬州热线房产信息扬州房产信息网）
附 扬州市楼盘调查览表
第五章 扬州市发展规划 优惠政策
扬州令充满怀旧情思方仿位遗世独立绝代佳楚楚动袅袅娉婷念仿似美驾虹霓惊鸿瞥飘然逝令迷恋怅惘已
隋唐扬州逐渐成国东南海区济文化中心唐代诗李白送孟浩然广陵千古丽句：西辞黄鹤楼烟花三月扬州徐凝天三分明月夜二分赖扬州佳句清代中叶着手工业商业交通运输特盐业发展扬州更加繁盛起
扬州江清代著名学者汪中广陵说：广陵域鬻海盐万民食业输少府宽农亩力川渠转百货通焉
扬州邗江槐泗镇清代鸿儒阮元扬州画舫录序言中描绘扬州土沃风流会达殷振翠华（皇帝）六巡恩泽稠叠士日文民日富
世纪90年代着扬州港建成高速公路通车润扬桥架设宁启铁路铺筑古城扬州加速开放开发中国整世界更加紧密联系起扬州正2500年历史魅力博精深文化底蕴宏伟具前瞻性发展规划独具感召力投资优惠政策愈益吸引着海外广投资者想象未扬州苏中水乡出浴美女洗历史尘垢次惊艳靓丽令世称奇赞叹
第节 扬州市发展规划
江泽民志题词扬州建设成古代文化现代文明交相辉映名城指明建设扬州方目标
扬州作南京市圈１００公里范围节点城市附中心城市未建成区综合性服务中心现代制造业基文化旅游名城生态园林城市优势全力造适合居住具xx影响城市
解南京市圈规划期限２００２—２０２０年期规划２００２年２００５年市圈包括南京扬州镇江马鞍山滁州芜湖淮安南部巢湖部分区终形成高度济市场体化发展态势
扬州市正争取成南京市圈农副产品供应基区域物流中心枢纽会展附中心城市时争取兴建市圈第二第三机场希南京市圈规划远期目标中实现
扬州市江开发战略促进扬州城镇体系形成扬州城市规模进步扩区域济凝聚力进步加强
规划中期２０１０年开发范围：东江嘶马镇西仪征青山镇南长江北宁通高速公路（扬州市区西北绕城高速公路界）涉市区仪征江两市２９乡镇远期２０２０年规划范围扬州市区仪征江两市全部行政区域面积３２１５方公里
江开发战略促扬州发展现市区中心江仪征两翼相连呈锥形带状分布城镇节点布局合理滨江特城市群体东西约５０公里南北约２０公里城镇口规模２０１０年１４０万左右２０２０年２００万左右市域江区形成级中心城市二级中心城市２重点中心镇８
2010年江区GDP达1000亿元左右年均增长14占全市GDP702005年2010年均GDP分达3000美元6000美元率先实现全面康基现代化城市化水达70远期2020年江区建成现代产业走廊城市走廊扬州成长江三角洲区综合竞争力较强现代化滨江城市
扬州市江交通网缩短扬州海理距离江开发中交通体系旦形成长江航运－公路转运－铁路转运产生联合运输优势丰富货源加便捷交通衍生出现代物流业－集散仓储运输采购制造配送营信息代理中介等系列现代服务行业趁时机进步挖掘现代物流潜力推进现代物流产业发展
扬州城区西进南城市发展战略开始建设西区西区——新城西区
发展规划扬州新城西区座兼具古城文脉现代气息生态现代化新城区域集科教文化行政办公商贸居住功体首期投入建设文昌西路延伸工程东贾七路西西北绕城公路全长385公里道路规划宽
110米扬州东西干道西部连接润扬桥宁启铁路火车站西北绕城公路干道该区东贾七路北宁启铁路扬冶路线西西北绕城公路南文汇西路延伸线面积约10方公里城市总体规划确定西部新市区重组成部份
第二节 扬州市优惠政策
美国著名项目分析家沃德先生说句名言：政策胜市场切肤痛换验教训
扬州市开发区工业园外商优惠政策：
1外商投资兴办国家鼓励类生产性开发性建设营基础设施独资合资合作项目注册资金100万美元外方股份例占60获利年度起税务部门法征税前3年级财政方税收分留成部分予税征收额相等财政补贴第48 年予税征收额50财政补贴
2区工业园区外新办外商投资企业办理项目申报项目建设前期手续时区级种规费均减半征收新办生产型项目国家省市必须收取规费基金外区级收取基础设施配套费规划理费墙改基金防费消防费等律30征收
3列入国家省火炬星火双高优等高新技术产业化项目根省贷款贴息奖励拨款总额区政府10例予匹配奖励开发研制省科技行政部门认定高新技术产品进行项目投入级财政相关基金项目年财务发生数次性予1补贴
4建设区新办集贸市场消费品市场生产素市场工商理费实行两年免交三年减半收取新建扩建重点市场固定资产投资1000万元服务性项目（房产外）开业日起年新增税级财政相关基金予等额补贴项规费减半征收服务业企业年缴方税收超100万元方综合规费年基数保证营业收入增幅步征收部门实行定额征收
5进两园注册资2000万美元年实际外资帐达50项目省科学技术行政理部门认定高新技术项目（产品）世界知名企业投资兴办项目采取更灵活优惠办法实行事议制定案性政策措施
6进两园企业市级市级规费外区镇级费律免收市级市级费区政府相关部门帮助争取减免单位进入两园企业乱集资乱摊派乱收费（见政府相关政策文件）
二扬州xx珠宝城享受优惠政策：
1企业税免三减五
2区级收取基础设施配套费规划理费墙改基金防费消防费等均减30征收
3免征年区级综合基金
4外商享受行政事业减免规费
5成片开发面积达200亩项目世界知名企业投资举办项目实行事议制定案性政策
第六章 成风险控制
第节 生产营程中运行成
税收
工业企业实行增值税制税率进销差额17般约销售收入35视增值情况定
二运行费
电费：非工业普通工业065元度左右工业045元度左右
水费：生活水140元吨工业水168元吨营水221元吨外企业需直接取表水应缴纳水资源费001元吨水利工程水费004元吨
防建设费：14元年
治安等收费：约1050元年
三建筑物费
建厂成：单层轻钢结构：450600元民币方米
框架结构：600700元民币方米
标准厂房房租：812元民币月方米
四水接入费：600元立方米（外商投资企业减半征收：300元立方米）
第二节 土成
该项目已第期购土544亩中商业262亩扬州市国土资源局土交易中心挂牌出价购米728元已2003年9月23日支付土出金
扬州市国土局土交易中心2003年10月16日推出13幅土社会公开拍卖全部成功拍出中6幅块该项目理位置土途具性6幅块高拍卖成交价3120元方米低拍卖成交价1470元方米均高出该项目挂牌出价1～3倍等保守评估估算该项目土价值目前已升值2倍约2000元
方米土总价值已35亿元民币（附6幅拍卖土成交资料）
第三节 风险控制
该项目建设规划设计已进入尾声部分工程已开始报建项目公司工程部门价格低质量优原已施工单位进行接触谈判目前单项工程已达成意（附）工程监理公司已初步签订意合（附）项目公司规范运作标准化理严格成控制核算高质量完成工程建设
年6月项目公司招商部门开始中国港澳台海外万家珠宝企业销商著名品牌厂商包括行业协会进行广泛联系获相反馈基础结合项目进展制定详招商宣传计划优惠招商条件（附）日新设计出招商意表分发珠宝企业已部分珠宝企业明确表达进驻意
结：扬州长三角排位然偏发展较快土房产刚起步较开发政策条件土增值潜力珠宝产业发展项目招商具备极优势综合长三角区扬州具较发展升值潜力项目行
第七章 投资估算资金筹措
第节 项目投资估算
项目建筑面积5673万㎡中：
(1) 商业售面积286万㎡
(2) 工业配套（理员公寓）售面积 725万㎡
(3) 加工厂房售面积1288万㎡
(4) 项目营面积8万㎡中：珠宝酒店8万㎡
二投资估算详见投资估算汇总表
(1) 表中土成土证金额准详见块土证
(2) 土建筑物造价：
A珠宝市场步行街： 1500元㎡
B珠宝厦珠宝文化广场xx商务中心： 2500元㎡
C员工高级公寓： 750元㎡
D珠宝加工厂区二区三区： 650元㎡
(3) 财务费款总额20000万元年利率6％期限3年计算
(4) 暂考虑珠宝酒店投资
三项目开发进度营销进度初步安排
详见项目开发进度营销进度初步安排表珠宝加工区珠宝酒店暂外销售2003年2004年投入2005年2006年2007年资金回笼资金筹措方面2005年考虑销售资金回笼素
第二节 资金筹措落实情况
公司投资计划资金筹措详见投资计划资金筹措表
二 项目全部建设资金项目公司资金25000万元（含注册资金）股东款9659万元银行贷款20000万元销售物业回笼资金58037万元等四部分组成中银行贷款20000万元约占项目总投资1775％
三项目采滚动开发运作模式销售回笼资金投入项目开发建设中实现销售利润投入应视新增资金投入项目销售物业投入开发建设中资金58037万元 投资回报均摊分配原中应实现利润：
58037×68705÷（151401＋37873）21067(万元)
项目总投入资金应 25000+2106746067(万元)
占项目总投资例 46067÷1126964088
回笼资金前2004年12月底前总投资：
15159＋3950054659（万元）
中资金占例： 25000÷54659＝4574
两项均超金融部门公认30％水
四公司资金股东款合计34659万元（含购土款）2004年12月底前分批陆续投入具体时间表：
（1）2003年10月已位：15159万元（已购土）
（2）2004年04月底位： 2000万元
（3）2004年06月底位： 3000万元
（4）2004年08月底位： 4500万元
（5）2004年10月底位： 5000万元
（6）2004年12月底位： 5000万元
注：结算价包括土出金土开发基金拆迁费契税
第八章 济效益分析
第节 项目未收入源
珠宝产业园建成园区物业销售收入见营总收入预测表
营总收入预测表
序号
分类
销售面积（万米）
销售单价（元米）
销售收入（万元）
1
珠宝文化广场
682×80
6800
37100
2
珠宝厦
665×80
6800
36176
3
xx商务中心
55×80
6800
29920
4
珠宝市场步行街（期）
676
3500
23660
5
珠宝市场步行街（二期）
287
3500
10045
6
员工高级公寓
725
2000
14500
7
合计
151401
注：
（1） 车位服务配套暂计算收入服务性营收入暂考虑
（2） 考虑未项目块升值潜力珠宝厦珠宝文化广场xx商务中心20％物业公司保留外出售厂房均外出售未3～5年该块形成商业圈厂房外迁补价工业转商业升值潜力十分巨种现象许中城市着城市规模扩济发展屡见鲜
（3）行性分析营收入预测时间期截止2007年2007年前厂房酒店收益较少忽略计剩余20物业(成价值约25162亿元详见剩余物业成价值览表)留公司部分出租租金收入暂计入营总收入中剩余物业价值项目利润测算中予考虑
（4）物业销售收入回笼资金情况详见营收入年度测算表
营收入年度测算表（单位：万元）
项目
04年
05年
06年
07年
合计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
半年
半年
珠宝文化广场
例
——
——
——
——
10
60
30
——
100
金额
——
——
——
——
3710
22260
11130
——
37100
珠宝厦
例
——
——
40
50
10
——
——
——
100
金额
——
——
14470
18088
3618
——
——
——
36176
xx商务中心
例
——
——
——
——
10
30
60
100
金额
——
——
——
——
2992
8976
17952
29920
珠宝市场步行街（期）
例
——
——
40
50
10
——
——
——
100
金额
——
——
9464
11830
2366
——
——
——
23660
珠宝市场步行街（二期）
例
——
——
——
——
30
60
10
——
100
金额
——
——
——
——
3014
6027
1004
10045
员工高级公寓
例
——
——
——
——
30
50
20
——
100
金额
——
——
——
——
4350
7250
2900
——
14500
合计
——
23934
29918
20050
44513
32986
151401
53852
64563
32986
二项目建成成全国世界著名珠宝生产加工原材料交易珠宝展示拍卖交易中心届时全国甚世界珠宝商会云集扬州产业园进行珠宝交易定期举办规模庞xx珠宝展示交易会预计年交易额达50～80亿元公司中获取较收益交易额提成交易额2％～3％收取年亿甚亿收入方面营收入目前难准确量化济效益分析中暂计美济发展前景轻易忽略
三项目建成公司负责物业理总建筑面积4873万㎡年物业理费收入千万元 济效益分析中暂计
四公司营珠宝业务产生利润济效益分析中暂计
项目收入源然济分析中量化物业销售收入
第二节 项目营税金附加
根国家现行财税政策扬州市方税收政策交纳关税金
项目营税金附加见表：
序号
项目
计算
金额（万元）
1
营业税
营业收入5
7570
2
城市维护建设税
营业税3
227
3
教育费附加
营业税1
76
4
合计
营业收入52％
7873
第三节 项目利润估算
1项目营收入：151401万元
2项目营税金附加：7873万元
3项目运资金：项目营收入－项目营税金143528万元
4项目税利润测算表示项目税利润总额约30832万元
税利润测算表(单位万元)
税利润测算表(单位万元)
序号
项目
金额（万元）
1
营收入
151401
2
总成费
112696
3
税金附加
7873
4
利润总额
30832
5
税(3年免税)
0
6
税利润
30832
注：(1)考虑剩余20％物业价值(详见剩余物业成价值览表)37873万元税利润总额应调整 30832＋37873＝68705万元
(2)根扬州关政策规定外商独资企业税收享获利年度起企业税前3年免3年减半优惠政策
第四节 项目济效益评价
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）参国新财会制度结合房产开发实际情况计算出项目全部投资济效益选取计算指标财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率
财务部收益率(FIRR)
（1）财务现金流量（见财务现金流量表）
注：年贷款利率中国民银行2002年2月21日起执行标准取I585般讲年折现率般高出期银行年贷款利率2百分点I折785计算时取I08
（2）部收益率计算
NPVO时>试算出FIRR
假设I33FNPV453>0假设I34FNPV489<0
插法求出FIRR33+（133－134）*453（453+|489|）3348
：部收益率3348
部收益率评价：
FIRR3348I558I8
FIRR期贷款利率I较：FIRR3348>558说明项目盈利
FIRR期贷款利率I0较：FIRR3348>8说明项目盈利水超出社会均盈利水
二财务净现值
设定折现率I08财务现金流量表NPV42207万元>0
评价：FNPV42207万>0说明项目事先规定贴现率（I08）获利研究济寿命发生投资净收益济效果项目开发方案行
三投资利润率
项目投资利润率（利润投资总额）×100687051126966096
四项目济效益评价指标汇总
项 目
明细项目
数值
动态指标
财务部收益率(FIRR)
3348
财务净现值(FNPV)（单位：万元）
42207
静态指标
投资利润率
6096
五盈亏衡分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设设销售率Y时候刚盈亏衡：营收入开发成费剩余物业成价值+营税金附加：151401*Y（11269625162）+151401*Y×52计算销售率61时全部投资利润率零投资刚保
：项目盈亏衡点61
般认盈亏衡点营率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点营率61见风险承受范围
第九章 偿债力担保分析
第节 偿债资金源偿债力分析
项目利润源四方面（见第八章）前期偿银行贷款资金物业销售收入2007年底需偿银行贷款金20000万元（利息季支付投资估算中作成已考虑进）项目全部投资产生净现金流量68705万元均债务覆盖率：344见项目全部投资产生现金流量债务偿相保障
二项目现金流分析中部分剩余物业成价计算实际市场价值远高成价真实净现金流应68705万元
三项目建成方面收益（见第八章）偿银行贷款提供强力保障
总体项目建成济效益收入源稳定债务保障程度较高项目偿债力强
第二节 贷款期限选择
项目2004年全面投入2005年部分资金回笼回笼资金须投入项目中2006年回笼资金偿银行贷款贷款期选择3年季付息期次清金剩余利息
第三节 贷款担保分析
贷款担保问题
项目贷款担保项目公司购全部土进行抵押担保项目公司购买土帐面价值（详见土权证书抵押物清单）15159万元中商业帐面价值12712万元约方米728元工业帐面价值2447万元约方米130元2003年10月扬州市国土资源局公开拍卖13块土中6块土分布项目公司购土周围土高成交价块商业方米3120元低块住宅方米1470元（详见关扬州市土拍卖公告）根项目块位置途商业市场价会少方米2000元考虑工业升值素项目商业市场总价应：34928万元加工业成价2447万元整项目市场总价应37375万元贷款20000万元占抵押标物535％见土抵押担保相保障
二分阶段担保问题
项目建设阶段贷款20000万元土进行抵押担保完工进入销售阶段时面建筑物进行二次抵押时解拟销售物业占土抵押销售正常进行保证资金计划回笼风险降低
第四节 评价结实施建议
研究结
通该项目市场分析知扬州xx珠宝城项目处邗江开发区未中心区理位置升值空间较调研分析着扬州城市西移区四园规划扬州开发区开发快进入建设高潮期
时该项目济效益评价指标显示具高出行业基准收益率（产业园住宅）二倍部收益率（般15％）该项目行
二关说明建议
报告结秉着谨慎负责态度占资料基础进行调查估算分析预测出鉴目前珠宝城市场客观条件项目实际状况报告关问题需进步作出说明提出干建议：
报告投资估算参国目前类型项目投资水结合项目身特点估算项目工程施工条件方法需进步研究确定关税费减免情况落实实际投资成根述问题深入作适调整
项目测算方考察国珠宝产业园基础参类竞争物业价格结合项目身特点确定预期售价租金程度赖目前珠宝产业园供求关系未年国珠宝首饰业发展情况时珠宝市场营业状况理水激烈市场竞争中保持较售价水关重应密切注意市场选择合适市场策略外必须组织支高素质高水开发理队伍减少风险达项目盈利目标取良社会效益环境效益
附财务测算表
1 投资估算汇总表
2 项目开发销售进度初步排表
3 营收入年度预测表
4 投资计划资金筹措表
5 营总收入预测表
6 税利润测算表
7 财务现金流量表
8 剩余物业成价值览表
9 抵押物清单
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