丰城市陶瓷城项目相关建议
项目济测算
根项目情况做两济测算：
方案：（原规划初稿）
占面积：32843亩中商业22843亩住宅100亩
容积率：商业10 住宅16
建筑密度：商业40住宅25
绿化：商业10住宅40
建筑面积：商业152287㎡住宅106667㎡
销售均价：商业1700元㎡（三层）住宅1600元㎡
方案描述：
方案执行然容积满足商业住宅品质难保证风险非常该方案商业三层第三层商业化法体现价值产品期否成价倾销未知数做费力讨增加没必麻烦152287㎡商业建面相丰城现市场情况言非常庞数字期化时非常困难低迷丰城商业法承受开发目快速化套现追求高建面市政形象
该方案普通层项目丰城差异化言太类似产品出现暗淡光丽景花园咫尺质化竞争种谓资源消耗
方案二：(根市场情况调整稿)
占面积：32843亩中商业22843亩住宅100亩
容积率：商业07 住宅2285
建筑密度：商业40住宅25
绿化：商业10住宅40
建筑面积：商业106601㎡住宅15233410㎡
销售均价：商业2300元㎡（两层）住宅1800元㎡
方案描述：
该方案市场现实基础106601㎡商业建面然点绝仅仅做陶瓷市场做建材综合市场包括板材包括油漆等等市场承受基础商业损失容积率住宅部分补回两层商业化符合现实范围拔高销售均价
住宅部分希通差异性创新型产品达追求利润化目现市场环境相言住宅产品风险肯定低商业产品毫疑问况产品区现市场高层设计成南北通透层超露台超室花园洋房差异化光芒闪耀结果定客户渴求目光
方案：
单位
方案
方案二
总土面积
亩
32843
32843
商业土面积
亩
22843
22843
商业容积率
10
07
住宅土面积
亩
100
100
住宅容积率
16
2285
商业建筑面积
米
15228743
10660120
住宅建筑面积
米
10666720
15233410
投资总成
万元
4008743
4256791
销售价格 住宅
元米
160000
180000
商业
元米
170000
230000
销售额
万元
4273997
5167765
税前利润总额
万元
265254
910974
税利润总额
万元
304722
811133
税成利润率
760
1906
述方案清晰两方案区相信种抉择会艰难衡量
二开发建议
房产开发重原必须遵循市场规律需市场情况准确规划产品市场需永远适合
项目相偏商业氛围谈起远景渲染法保证项目快速化价值化
现市场环境考虑第务规避风险风险时刻存限度降低例达承受风险获利益
建议：
１ 土置换：首期商业开发32843亩土中住宅区域100亩进行住宅开发期住宅开发500亩土中干道100亩进行商业开发
２ 降低商业容积率拔高住宅容积率
３ 市场导着力挖掘产品差异化重新更改规划
阐析：
商业开发产品便利性段非常重项目西南段离干道太远相商业言偏僻商业价值已法体现建议商业放干道两边样规避商业开发风险时够达项目开发价值化两全美方式100亩适合做商业置换100亩适合做住宅产品性质调200亩价值化土
调低商业容积率考虑销售化问题试想三层商业152287㎡建筑体量销售化样艰难漫长程现市场环境什压力风险呢？换思路商业容积率降两层商业106601㎡建筑体量销售压力风险会低损失容积率住宅部分弥补回样损失项目整体利益情况达利益化风险降低乐？
需强调必须先完成招商然销售太太惨痛例子需清醒认识抉择重性必性金马建材城二期销售严重受阻开盘天销售6间店铺（注：开盘均价4300元㎡三层’）时代广场（原农贸市场）现气候正煎熬着等曙光短期难开盘走先销售然情况进行招商两例子时间倒推样例子皆房产言特商业操作机会次没实验机会
块独价值独运作方式需尊重客观市场情况握块独特点需务实精神超前意识
2008年05月25日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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丰城市陶瓷城项目相关建议
项目济测算
根项目情况做两济测算：
方案：（原规划初稿）
占面积：32843亩中商业22843亩住宅100亩
容积率：商业10 住宅16
建筑密度：商业40住宅25
绿化：商业10住宅40
建筑面积：商业152287㎡住宅106667㎡
销售均价：商业1700元㎡（三层）住宅1600元㎡
方案描述：
方案执行然容积满足商业住宅品质难保证风险非常该方案商业三层第三层商业化法体现价值产品期否成价倾销未知数做费力讨增加没必麻烦152287㎡商业建面相丰城现市场情况言非常庞数字期化时非常困难低迷丰城商业法承受开发目快速化套现追求高建面市政形象
该方案普通层项目丰城差异化言太类似产品出现暗淡光丽景花园咫尺质化竞争种谓资源消耗
方案二：(根市场情况调整稿)
占面积：32843亩中商业22843亩住宅100亩
容积率：商业07 住宅2285
建筑密度：商业40住宅25
绿化：商业10住宅40
建筑面积：商业106601㎡住宅15233410㎡
销售均价：商业2300元㎡（两层）住宅1800元㎡
方案描述：
该方案市场现实基础106601㎡商业建面然点绝仅仅做陶瓷市场做建材综合市场包括板材包括油漆等等市场承受基础商业损失容积率住宅部分补回两层商业化符合现实范围拔高销售均价
住宅部分希通差异性创新型产品达追求利润化目现市场环境相言住宅产品风险肯定低商业产品毫疑问况产品区现市场高层设计成南北通透层超露台超室花园洋房差异化光芒闪耀结果定客户渴求目光
方案：
单位
方案
方案二
总土面积
亩
32843
32843
商业土面积
亩
22843
22843
商业容积率
10
07
住宅土面积
亩
100
100
住宅容积率
16
2285
商业建筑面积
米
15228743
10660120
住宅建筑面积
米
10666720
15233410
投资总成
万元
4008743
4256791
销售价格 住宅
元米
160000
180000
商业
元米
170000
230000
销售额
万元
4273997
5167765
税前利润总额
万元
265254
910974
税利润总额
万元
304722
811133
税成利润率
760
1906
述方案清晰两方案区相信种抉择会艰难衡量
二开发建议
房产开发重原必须遵循市场规律需市场情况准确规划产品市场需永远适合
项目相偏商业氛围谈起远景渲染法保证项目快速化价值化
现市场环境考虑第务规避风险风险时刻存限度降低例达承受风险获利益
建议：
１ 土置换：首期商业开发32843亩土中住宅区域100亩进行住宅开发期住宅开发500亩土中干道100亩进行商业开发
２ 降低商业容积率拔高住宅容积率
３ 市场导着力挖掘产品差异化重新更改规划
阐析：
商业开发产品便利性段非常重项目西南段离干道太远相商业言偏僻商业价值已法体现建议商业放干道两边样规避商业开发风险时够达项目开发价值化两全美方式100亩适合做商业置换100亩适合做住宅产品性质调200亩价值化土
调低商业容积率考虑销售化问题试想三层商业152287㎡建筑体量销售化样艰难漫长程现市场环境什压力风险呢？换思路商业容积率降两层商业106601㎡建筑体量销售压力风险会低损失容积率住宅部分弥补回样损失项目整体利益情况达利益化风险降低乐？
需强调必须先完成招商然销售太太惨痛例子需清醒认识抉择重性必性金马建材城二期销售严重受阻开盘天销售6间店铺（注：开盘均价4300元㎡三层’）时代广场（原农贸市场）现气候正煎熬着等曙光短期难开盘走先销售然情况进行招商两例子时间倒推样例子皆房产言特商业操作机会次没实验机会
块独价值独运作方式需尊重客观市场情况握块独特点需务实精神超前意识
2008年05月25日
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