中山市房产金融业务情况调研报告
年全国房产市场迅速发展房价持续走高国家抑制高企房价纷纷出台系列宏观调政策深入解国家宏观调控政策影响中山房产市场分行房产金融业务发展情况找准分行中山房产市场中位置办公室联合房产金融业务中心中山市房产市场分行房产金融业务发展情况进行调研现关情况报告： 中山市房产形势分析 着国家住房制度改革发展深入市住房房产开发业快速发展已连续年保持较快增长速度4年住宅商品房年205速度发展住宅销售面积XX年7106万方米增长XX年14175万方米增长2倍房产开发投资XX年21亿元升XX年6246亿元增长3倍全市城镇均居住面积XX年28方米升XX年309方米全国城镇均居住面积2367方米相处国领先水居住环境断改善市先荣获国家卫生城市全国园林城市国家环保模范城市联合国居奖等荣誉称号增强市房产业发展优势年房产快速发展时存商品房空置面积增加结构性问题突出等问题 （）房产市场发展总体正常住宅市场潜力较 市城市化进程角度显示住宅巨需求XX年末市城镇口占总口4273城市化进程加速发展占全市口六成乡村居住口进城成推动未中山楼市巨力量口流动情况住宅需求较市XX年末外口11611万年末外口户籍口83：100XX年79：100XX年74：100相逐年升趋势明显量流动口城市房屋租赁市场二手房消费体房屋租赁二手房等市场发展奠定基础国土资源局统计XX―XX年中山市核发房屋租赁证12169宗代国家征收税款2022万元国土资源局关部门市房产市场潜需求调查显示潜购房者购置新房希余房屋推租赁市场占4615XX年1―5月二手房屋面积交易增加39交易面积达83万方米手楼交易面积2倍着市工业化进程加快第三产业断发展外口消
费力度进步加强整市场租价房价走会产生定影响 房产市场需求着城区土资源逐渐稀少中山市居民收入稳步提高交通条件改善家庭汽车拥量升越越城区渴郊区居住享受生态园林生活城效镇区楼盘逐渐成置业热点居住城郊化趋势越越明显 根XX年中山年鉴资料显示XX年中山市城镇居民均支配收入15836元农民均纯收入7523元分年期增长6 154 生活逐渐步入康着收入稳步增加房改政策措施实施合理收费政策取消市房产具定发展空间 （二）房产开发资金源元化银行资金占高 房产开发资金源情况表 单位：万元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 国家预算资金 100 0 0 0 国银行贷款 43315 28413 54415 123530 银行贷款占 166 95 12 186 利外资 3747 5456 15625 14441 筹资金 56876 68978 138370 162245 资金源 156402 196955 242750 362186 合 计 260440 299802 451160 662420 房产开发投资源4条渠道分国银行贷款利外资筹资金资金源源渠道占资金源占次筹资金第三银行贷款利外资XX年XX年银行贷款(中山金融机构贷款)占房产开发资金源例年均保持14左右房产资金渠道源仅说明中山房产企业实力断增强房产业运作逐渐趋成熟规范程度降低银行贷款风险点说明便行房产开发贷款支持房产客户发放贷款额会高否开发贷款非赢住房揭贷款关键分行没发放房产开发贷款发展商放弃营销住房揭贷款 （三）国家宏观调控政策中山房产市场影响限XX年1―4月份市房产投资稳增长房价受原材料价格涨影响缓慢升 年1―4月份市房产投资稳增长房产开发完成投资1737亿元增长1082施工面积5182万方米增长1628新开工面积12339万方米增长1842中住宅新开工面积9954万方米增长2593房产开发投资呈现特点：
1．投资逐步回升年高增长基础XX年234月份市房产开发投资增长率分5021081082显示出稳步回升势头 2．房产开发资金充裕投资额年位资金1：229中利外资增长快达144倍资金占重全部位资金4037 3．新增商品房屋供应增加受政策影响持币观者增销售相减弱前四月累计房屋竣工面积3560万方米增长1236中住宅竣工面积3124万方米增长1236商品房屋销售面积3517万方米降709中住宅销售面积3025万方米微降039 4．商品房屋建筑造价升高销售价格微增受国家宏观调控政策影响全国房价降中山房价较理性房产业界调查建材开发成中山文居住环境中山楼价升空间统计资料计算方米商品房屋建筑造价1214元增长2532方米商品房屋销售价格2539元微增208 （四）前住宅房产开发建设中亟需研究解决新情况新问题 1．商品房空置面积偏 XX年XX年连续三年商品房畅销情况少企业分杯羹断加入房产开发行列房产开发进入
全面开发阶段施工规模断扩竣工面积增长较快 五年商品房开发投资完成情况 单位：万方米 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年4月 商品房屋销售面积 7501 1005 12513 14926 15927 3517 中：住宅 7106 9183 11046 12694 14175 3025 商品房屋 空置面积 6575 8237 10962 12474 13852 15018 中：住宅 4412 5130 7182 6932 8726 946 商品房销售面积逐年攀升时商品房屋空置面积增XX――XX年4年商品房屋空置面积分6575823710962124741385215018万方米中住宅面
积空置分44125130718269328726946万方米住宅空置面积占商品空置面积六成左右年房屋销售面积略房屋空置面积5年房屋空置面积均增长速度18左右统计资料显示空置商品房中空置年面积占5087商品房结构例失调导致部分商品房量空置资金严重积压市年半年均销售价格方米2487元计算积压资金达34亿元 2．规模化市场化营综合开发实力强房产公司 XX年报资料显示开发工作量房产开发营企业161 家中具三级资质15家占总数932市投资规模超5亿元5家占总数311XX年完成房产投资5000万元企业14家占总数87 完成投资额1000万元76家占总数472具暂定资质等级企业129家占全部企业8012 企业开发单项目果继续开发项目需重新取新资质等级仅20左右企业具综合开发资格房产开发企业规模较资金足致拖欠企业工程款准时偿银行贷款等情况时发生时企业难扩营销售链条中断便陷入进退两难局面增银行金融风险 3．公司资产负债率高开发成理费较高济效益亟提高 XX年中山统计年鉴资料显示XX年全市房产公司161家负债总计1595亿元均家负债9907万元全部企业资产负债率高达8669历史较高水营收入3599亿元商品房销售收入2997亿元中销售2961亿元占全部销售收入8227说明市房产市场购房企业利润总额148亿元中亏损企业76家占全部企业4220年期降035百分点亏损例然较高亏损严重三家开发企业利润总额负5307万元企业商品房结构合理适合市场需求亏损企业开发种类集中高层住宅墅商业营业房 二国家宏观调控政策分行房产金融业务影响 （）房贷加息效应初显提前贷逐渐增加 XX年10月29日央行2次调住房贷款利率分行提前贷案较第次增加三四成加息造成
较提前款压力预计继续年1―5月粗略估计分行提前款金额约3000万元累计发放额204亿元提前款额占发放额15造成分行资金成增加效率高解前造成提前款客户数量俱增原方面：年股市持续低迷分红保险民币理财产品预期收益率均降二部分客户群体收入水提高提前款提供物质保障提前贷者中例群体受高等教育家庭年收入般5万元客户三部分银行中行提前款客户收取定例违约金分行尚未实施该项收费定程度助长客户违约金收取办法出台前快提前款心理 （二）高法院颁布新规定银行审批相谨慎 高民法院发布关执行抚养家属生活必需居住房屋民法院查封拍卖变卖者抵债规定业界引起轩然波解目前中山银行包括四国商业银行保障身利益规避风险揭成数减少意图考虑业竞争均未付足实施处观状态密切注视银行举动分行目前情况然未正式出台降低贷款成数条文审批程序中贷款审批审批尺度收紧特中低收入群体首次置业部分二次置业者镇区支行客户贷款审批降低贷款揭成数情况已屡见鲜拓展楼盘揭业务带定阻碍前业竞争日益激烈情况开发商选择权审批程中达开发商预期贷款成数开发商会整楼盘移行结果前期付出努力全部白费更丧失市场份额审批部门审批程中关注重风险点握部分贷款审批成数时结合前开发商履行保证责适灵活处理 （三）营业税政策调整二手楼揭业务影响 年6月1日起新政策规定购买住房足2年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买普通住房超2年（含）转手交易销售时免征营业税购买非普通住房超2年（含）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款差额征收营业税悉新政策出台广州深圳等城市反响热烈二手市场放盘量激增少甚表示推迟购房时机市情况新政策暂未
市二手房市场带明显影响期二手房交易市场常相差交易量没明显增加长远新政策二手市场影响会太目前中山市场投资性购房例尚少投资性购房者中长线投资者占相例分行前情况6月1日新政策实施前未出现办理二手房揭业务拥挤现象消费者购房心理较理性市场较正常 三中山市分行房产信贷业务发展情况 （）住房贷款情况 中山市四国商业银行住房贷款新增情况表
单位亿元 项 目 XX XX XX XX5余额 四行占 XX5新增 四行占 全市占 工 行 3032 3495 186 4743 3001 农 行 1580 1821 086 2189 1385 中 行 2383 2747 058 1469 929 建 行 1279 1414 1617 1680 1936 063 1600 1013 交行 729 178 2880 表出分行住房贷款业务呈稳健发展态势全市房产市场发展分行住房贷款市场占呈逐年萎缩趋势住房贷款余额方面年5月末工行余额3032亿元占3495稳居第位置中行2383亿元占2747市场排名第二建行农行余额1亿元市场排名第三新增额方面年1―5月工行交行增势明显分新增186亿元178亿元分占居全市三成市场份额建行中行相分列全市第四第五位置住房贷款市场早期建行枝独秀局面演变目前足鼎立纷争格局种元化竞争趋势日益激烈良贷款方面截止XX年5月末分行五级分类良贷款额116719万元良率069控制省分行求范围 （二）房产开发贷款情况 中山市分行房产发放贷款情况 单位：万元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年5月 全市房产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530 建行房产贷款余额 11642 14652 26947 26540 37400 中：房产开发贷款余额 0 0 500 8620 22460 中：房产流动资金贷款 9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额 0 0 004 表出分行房产开发贷款投放例低投放额高XXXX年零投放 XX
XX年投放余额分500万元8620万元中XX年占全市总量004 房产开发贷款占少利拓展住房揭贷款市场分行选择优质楼盘发放房产开发贷款作捆绑营销住房贷款配套产品 （三）住房公积金情况 项 目 XX年 市场占 XX年 市场占 XX年5月 市场占 工 行 10500 2633 14451 2443 15902 24 农 行 6305 1581 8903 15 10034 15 中 行 1912 479 3305 559 3879 6 建 行 21158 5306 32504 549 37212 555 住房公积金集方面建行独占半壁江山进步升趋势工行占24排第二农行中行分列第三四位置 （四）住房贷款客户构成特点 面抽取分行XX¬¬―XX年6月期间兴中道支行发放住房贷款客户构成特点进行针性分析便客户提供更优质高效差化服务调查客户4472户累计发放金额约民币10亿元次调查结果反映前分行住房贷款客户构成基情况具定代表性 1．客户构成特点 （1）客户户籍分布情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 省购房者 3492 7809 78090 省外购房者 918 2053 20530 港澳台士 61 136 1360 非中国籍士 1 002 20 表出客户集中省重7809省外购房士居次约占2053省外购房客户年明显增加趋势着中山济快速增长环境断完善越越外工薪族选择中山定居住房需求显日益迫切中山房产市场发展起定推波助澜作港澳台非中国籍士属投资型暂住型投资年升迹象占例 2客户年龄分布情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 27―33岁 1770 3958 39580 34―40岁 1449 324 32400 41―50岁 725 1621 16210 21―26岁 366 8．18 8180 51岁 150 336 3360 20岁 12 027 270 购房者年龄层次27―33岁年龄层次购房客户占3958部分客户年龄普遍较年轻属刚踏入社会久首次置业者部分适婚青年34―40岁年龄层次购房客户次占324客户群体已组建家庭收入稳定具定家庭积蓄二次置业者40―50岁年龄客户群体居第三占1621部份群体步入退休年
龄准备购置物业安享晚年年长客户余年龄占例均偏低 3．客户受教育程度情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 高中（中专） 1725 3857 38570 初中（含） 1071 2395 23950 专 947 2118 21180 科 688 1538 15380 硕士 41 092 920 表出受教育程度高中（中专）水购房者居占3857次学历层次较低初中（含）购房者占2395类客户属中山体私营企业营者教育程度专购房者居第三占2118科学历层次例高着中山引进战略实施相信科硕士教育水客户群体预计未年升趋势 4．客户职业分布情况 项 目 户 数
（户） 占（） 金额（万元） 体户 2328 5206 52060 普通职工 1762 394 39400 政府公务员 303 677 6770 企业理员 79 177 1770 表出：体私营企业营者购房群体偏占5206部分客户属中山土居民着收入增加生活条件改善纷纷原独立民居搬离选择配套设施相完善安全区居住部分客户群体收入稳定容易产生资产风险次普通职工占394次政府公务员群体占677公务员群体占相偏低原：部分公务员享受单位实物分房政策目前办理揭贷款公务员刚加入公务员群体未享受实物分房政策年轻族部分改善居住条件二次置业者 5．客户家庭月收入情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 6000元 1240 2773 27730 4500―6000元 1077 2408 24080 3000―4500元 984 22 2XX XX元 647 1447 14470 XX―3000元 524 1172 11720 家庭月收入6000元购房客户居占2773家庭月收入45006000元购房客户居次占2408家庭月收入30004500元购房客户占22家庭月收入XX元购房客户占1447家庭月收入XX3000元购房客户占1172总体情况行贷款客户家庭月收入较稳定均具定款力 6．客户贷款年限情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 11―20年 2403 5373 53730 6―XX年 1557 3482 34820 5年 423 946 9460 21
30年 89 199 1990 客户贷款年限：贷款年限1120年（含）购房客户占5373年限6XX年（含）购房客户居次位占3482贷款年限5年（含）购房客户居第三占946年限2130年购房客户占199贷款年限总体情况购房客户消费行较理性普遍制定较长远款计划利保证分行信贷资产质量风险防范出部分购房客户短期投资行较少购买住型客户居 7．客户选购物业类型情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 层楼房 2481 5548 55480 高层楼房 1587 3549 35490 商铺 211 472 4720 125 279 2790 墅 68 152 1520 表出选购层楼房客户居占5548成受客户欢迎物业类型中山较喜欢传统楼层建筑次高层占3549着消费观念楼盘开发档次提升市民购房惯高层转移倾选购商铺客户居第三占472类客户群体资金较充裕投资型客户通出租商铺收取租金具定款源资信相较选购墅客户68户占较低防范住房贷款带风险分行墅等较高档住宅严格审批条件加国家宏观政策力调控优质客户提供差化服务 8．客户选购户型结构情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 三房 3362 7518 75180 四房 409 915 9150 二房 387 865 8650 房厅 189 423 4230 表出三房户型受欢迎占高达7518部分客户群体老少堂合家居住类型次四房占915次二房户型占865部分客户群体准备组建家庭新婚久年轻族房厅目前受刚踏入社会稍积蓄未婚族追捧未年房产走势预测中该户型房屋进步增加 9．客户选择房屋面积情况 面 积（方米） 户 数（户） 占（） 金额（万元） 80―100 1284 2871 2871 100―120 988 2209 22090 60―80 800 1789 17890 120―140 494 1105 11050 60
483 108 10800 160 292 653 6530 140―160 131 293 2930 表出：客户选择80100方客户占2871100120方客户次占22096080方客户居第三占1789120140方客户居第四占1105余占例子均较低出客户普遍热衷面积100方米左右房屋 10．客户购房单价情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 1500―XX元 1171 2619 26190 XX―2500元 1097 2453 24530 2500―3000元 712 1592 15920 1500元 702 1570 15700 3000―3500元 420 939 9390 3500元 370 827 8270 表出：方米1500XX元范围受客户欢迎占2619XX2500元范围居第二占24532500元3000元范围居第三占15921500元居第四占157出中端房价区间低端房价区间房屋客户中较受落高端区间房屋受政策身济等素影响购房者占例相较低 11．客户购房总价情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 15万元 1752 3918 391180 15―25万元 1311 2932 29320 25―30万元 448 1002 10020 35―45万元 369 825 8250 30―35万元&nbs
p331 74 7400 45万元 261 583 5830 表出：房价15万元占3918说明分行揭楼盘中低档楼盘居房价1525万元占2932房价2530万元占100215―35万元属中档楼盘占40房价3545万元占8253035万元占7445万元占583房价35万元占合计1408类楼盘属中等偏高楼盘类楼盘占高说明分行揭客户群体中中高收入阶层客户占分行揭客户较接受房价1525万元房屋 12．结 （1）分行揭业务贡献度较普通住宅购房者体私营企业营者普通职工居属众客户部分客户群体收入稳定资产风险相较年高民法院出台司法解释审批部门部分客户审批尺度明显偏严
（2）分行客户选择住宅价格3000元方米高档住宅占17房价30万元客户占21房价15万元占3918说明分行拓展楼盘中高档楼盘例高低档楼盘居分行贯高档住宅楼盘畏高心理定关系疑部分中高收入客户群体阻档建行门外部分低收入者引入门 （3）客户结构分析分行客户群体般客户居家庭月收入3000元客户占27客户偏重普通住宅中高端客户中高档楼盘偏少分行房产金融业务目标重点转移拓展中高档楼盘发展中高档客户 （4）揭客户中普通客户中高端客户少低学历客户高素质客户少利分行相关业务产品发展然发放住房揭贷款时客户理惯房贷客户营销贷记卡网银行普遍客户低学历客户贷记卡率高否适消费额度月扣款存折沉淀资金等等值关部门研究 三策建议 （）调整信贷结构优先支持重点品种方面房产开发贷款优先支持重点客户开发优质住房楼盘非住房类型房产项目严格控制中档楼盘重点选择段楼盘适销路发展商作重点营销象高档楼盘重点选择富特色规模较楼盘知名度较高发展商实力较强开发类贷款占例较贷业务影响较楼盘高风险项目楼价偏高发展商信誉较差楼盘退出坚决实行退出政策退出贷方面限制楼房高价格避免发展商套取银行信贷资金高层住宅墅商房贷款应严格贷款条件区域方面目前市中心商品房供求销售难度增镇区相发展空间较楼房价格市区相较低销售前景贷款风险较新增贷款规模应重点城郊镇区转移镇区优质中高档楼盘排名前位房产开发公司纳入支行责目标营销范围加镇区优质房产客户拓展力度客户选择方面般客户原应审慎资金实力弱开发规模客户应逐步退出开发贷款 （二）加重点客户营销力度分行揭楼盘缺少中高档楼盘全分行应提高营销重点客户重性认识督促支行房信业务口理部门快落实重点客户理制度加
强客户理配备适房产重点客户倾斜属分行优质客户支行应组织力量加强重点客户营销公关动门客户建立联系互通信息交流感情客户提供性化服务方案真情行动取客户理解信支持已分行现行重点客户行切实提高服务质量做客户关系维护工作业提供房产开发贷款客户清楚认识实业发放房产开发贷款例分行放弃争取做住房揭贷款 （三）加强风险控制确保新发放贷款质量新发放房产开发类贷款项目应时具备条件：必须拥期开发投资总额40资金二必须四证齐全三理位置优越预测售价合理市场销售前景良四理员较丰富房产开发理验五够土住房楼盘作抵押时应积极推行贷款封闭理加强贷款资金销售款监督理防止资金子挪作确保项目利完成销售款期回笼期银行贷款住房揭贷款方面切实落实良贷款压缩计划建立良贷款回收责制压缩良贷款指标分解落实部门绩效挂钩进行考核调动贷理员催收良贷款积极性时加良贷款催收处置力度结合业务品种特点积极探索良贷款清收效措施办法逐户逐笔摸清良贷款情况针情况分制定相应户策户策压缩盘活方案 （四）进步理房产业务理架构放住房揭办理权限充实房产信贷业务客户理队伍设立贷专职审批制度提高效率时调整审批考核业务发展风险控制重二放住房揭贷款办理权限力发展住房贷款着济进步发展民收入生活水提高追求高档次生活需求日趋明显目前分行镇区办理住房贷款支行古镇榄中山港三乡坦洲支行南头支行逐步建行网点镇区支行开放办理权限镇区力购买商品房客户引入建行做客户十二十年伙伴关系三充实房产信贷业务客户理房产金融业务中心事公信贷业务客户理2名负责城区镇区达四十家开发商贷维护理新楼盘拓展工作手相紧缺未客户提供更
细致贴心服务建议市分行适添加房产金融中心客户理便客户提供更全面金融服务者镇区房产开发企业拓展贷维护理交镇区支行 （五）继续住房公积金争办核心积极承办住房公积金贷款全面发展委托性住房金融业务密切关注踪公积金市场动政策变化加强住房公积金理中心营销力度配备专门客户理规范提升住房公积金理中心金融服务断提高金融服务质量效率资源配置方面加住房公积
金业务市场营销力费投入充分利行长期事委托性业务程中建立综合优势争取集民营企业三资企业新设企业职工公积金缴交方面占居较市场份额 （六）梳理揭贷款业务流程加强业务标准化规范化简单化理提高揭业务办理效率切实广客户提供优质服务建议相关业务部门吸取业先进做法基础结合分行特征针性梳理业务流程确实提高服务效率时绩效考核机制方面加考核力度提高客户理办理业务积极性 （七）增加提前款收取违约金合条款制度效抑制提前款目前分行出现提前款高峰拟采取控制提前款次数提高首次提前款已供款总额量控制提前款速度减少分行业务影响举完全解决前问题建议快制定套切实行提前款客户收取违约金办法缓解新增客户提前款现象 (八)加强房产信息收集研究科学预测房产需求合理效控制信贷规模时加强业信息收集收集业先进做法发展动态学先进赶超先进熟悉业发展动态新信息放矢开展营销工作
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年全国房产市场迅速发展房价持续走高国家抑制高企房价纷纷出台系列宏观调政策深入解国家宏观调控政策影响中山房产市场分行房产金融业务发展情况找准分行中山房产市场中位置办公室联合房产金融业务中心中山市房产市场分行房产金融业务发展情况进行调研现关情况报告： 中山市房产形势分析 着国家住房制度改革发展深入市住房房产开发业快速发展已连续年保持较快增长速度4年住宅商品房年205速度发展住宅销售面积XX年7106万方米增长XX年14175万方米增长2倍房产开发投资XX年21亿元升XX年6246亿元增长3倍全市城镇均居住面积XX年28方米升XX年309方米全国城镇均居住面积2367方米相处国领先水居住环境断改善市先荣获国家卫生城市全国园林城市国家环保模范城市联合国居奖等荣誉称号增强市房产业发展优势年房产快速发展时存商品房空置面积增加结构性问题突出等问题 （）房产市场发展总体正常住宅市场潜力较 市城市化进程角度显示住宅巨需求XX年末市城镇口占总口4273城市化进程加速发展占全市口六成乡村居住口进城成推动未中山楼市巨力量口流动情况住宅需求较市XX年末外口11611万年末外口户籍口83：100XX年79：100XX年74：100相逐年升趋势明显量流动口城市房屋租赁市场二手房消费体房屋租赁二手房等市场发展奠定基础国土资源局统计XX―XX年中山市核发房屋租赁证12169宗代国家征收税款2022万元国土资源局关部门市房产市场潜需求调查显示潜购房者购置新房希余房屋推租赁市场占4615XX年1―5月二手房屋面积交易增加39交易面积达83万方米手楼交易面积2倍着市工业化进程加快第三产业断发展外口消
费力度进步加强整市场租价房价走会产生定影响 房产市场需求着城区土资源逐渐稀少中山市居民收入稳步提高交通条件改善家庭汽车拥量升越越城区渴郊区居住享受生态园林生活城效镇区楼盘逐渐成置业热点居住城郊化趋势越越明显 根XX年中山年鉴资料显示XX年中山市城镇居民均支配收入15836元农民均纯收入7523元分年期增长6 154 生活逐渐步入康着收入稳步增加房改政策措施实施合理收费政策取消市房产具定发展空间 （二）房产开发资金源元化银行资金占高 房产开发资金源情况表 单位：万元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 国家预算资金 100 0 0 0 国银行贷款 43315 28413 54415 123530 银行贷款占 166 95 12 186 利外资 3747 5456 15625 14441 筹资金 56876 68978 138370 162245 资金源 156402 196955 242750 362186 合 计 260440 299802 451160 662420 房产开发投资源4条渠道分国银行贷款利外资筹资金资金源源渠道占资金源占次筹资金第三银行贷款利外资XX年XX年银行贷款(中山金融机构贷款)占房产开发资金源例年均保持14左右房产资金渠道源仅说明中山房产企业实力断增强房产业运作逐渐趋成熟规范程度降低银行贷款风险点说明便行房产开发贷款支持房产客户发放贷款额会高否开发贷款非赢住房揭贷款关键分行没发放房产开发贷款发展商放弃营销住房揭贷款 （三）国家宏观调控政策中山房产市场影响限XX年1―4月份市房产投资稳增长房价受原材料价格涨影响缓慢升 年1―4月份市房产投资稳增长房产开发完成投资1737亿元增长1082施工面积5182万方米增长1628新开工面积12339万方米增长1842中住宅新开工面积9954万方米增长2593房产开发投资呈现特点：
1．投资逐步回升年高增长基础XX年234月份市房产开发投资增长率分5021081082显示出稳步回升势头 2．房产开发资金充裕投资额年位资金1：229中利外资增长快达144倍资金占重全部位资金4037 3．新增商品房屋供应增加受政策影响持币观者增销售相减弱前四月累计房屋竣工面积3560万方米增长1236中住宅竣工面积3124万方米增长1236商品房屋销售面积3517万方米降709中住宅销售面积3025万方米微降039 4．商品房屋建筑造价升高销售价格微增受国家宏观调控政策影响全国房价降中山房价较理性房产业界调查建材开发成中山文居住环境中山楼价升空间统计资料计算方米商品房屋建筑造价1214元增长2532方米商品房屋销售价格2539元微增208 （四）前住宅房产开发建设中亟需研究解决新情况新问题 1．商品房空置面积偏 XX年XX年连续三年商品房畅销情况少企业分杯羹断加入房产开发行列房产开发进入
全面开发阶段施工规模断扩竣工面积增长较快 五年商品房开发投资完成情况 单位：万方米 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年4月 商品房屋销售面积 7501 1005 12513 14926 15927 3517 中：住宅 7106 9183 11046 12694 14175 3025 商品房屋 空置面积 6575 8237 10962 12474 13852 15018 中：住宅 4412 5130 7182 6932 8726 946 商品房销售面积逐年攀升时商品房屋空置面积增XX――XX年4年商品房屋空置面积分6575823710962124741385215018万方米中住宅面
积空置分44125130718269328726946万方米住宅空置面积占商品空置面积六成左右年房屋销售面积略房屋空置面积5年房屋空置面积均增长速度18左右统计资料显示空置商品房中空置年面积占5087商品房结构例失调导致部分商品房量空置资金严重积压市年半年均销售价格方米2487元计算积压资金达34亿元 2．规模化市场化营综合开发实力强房产公司 XX年报资料显示开发工作量房产开发营企业161 家中具三级资质15家占总数932市投资规模超5亿元5家占总数311XX年完成房产投资5000万元企业14家占总数87 完成投资额1000万元76家占总数472具暂定资质等级企业129家占全部企业8012 企业开发单项目果继续开发项目需重新取新资质等级仅20左右企业具综合开发资格房产开发企业规模较资金足致拖欠企业工程款准时偿银行贷款等情况时发生时企业难扩营销售链条中断便陷入进退两难局面增银行金融风险 3．公司资产负债率高开发成理费较高济效益亟提高 XX年中山统计年鉴资料显示XX年全市房产公司161家负债总计1595亿元均家负债9907万元全部企业资产负债率高达8669历史较高水营收入3599亿元商品房销售收入2997亿元中销售2961亿元占全部销售收入8227说明市房产市场购房企业利润总额148亿元中亏损企业76家占全部企业4220年期降035百分点亏损例然较高亏损严重三家开发企业利润总额负5307万元企业商品房结构合理适合市场需求亏损企业开发种类集中高层住宅墅商业营业房 二国家宏观调控政策分行房产金融业务影响 （）房贷加息效应初显提前贷逐渐增加 XX年10月29日央行2次调住房贷款利率分行提前贷案较第次增加三四成加息造成
较提前款压力预计继续年1―5月粗略估计分行提前款金额约3000万元累计发放额204亿元提前款额占发放额15造成分行资金成增加效率高解前造成提前款客户数量俱增原方面：年股市持续低迷分红保险民币理财产品预期收益率均降二部分客户群体收入水提高提前款提供物质保障提前贷者中例群体受高等教育家庭年收入般5万元客户三部分银行中行提前款客户收取定例违约金分行尚未实施该项收费定程度助长客户违约金收取办法出台前快提前款心理 （二）高法院颁布新规定银行审批相谨慎 高民法院发布关执行抚养家属生活必需居住房屋民法院查封拍卖变卖者抵债规定业界引起轩然波解目前中山银行包括四国商业银行保障身利益规避风险揭成数减少意图考虑业竞争均未付足实施处观状态密切注视银行举动分行目前情况然未正式出台降低贷款成数条文审批程序中贷款审批审批尺度收紧特中低收入群体首次置业部分二次置业者镇区支行客户贷款审批降低贷款揭成数情况已屡见鲜拓展楼盘揭业务带定阻碍前业竞争日益激烈情况开发商选择权审批程中达开发商预期贷款成数开发商会整楼盘移行结果前期付出努力全部白费更丧失市场份额审批部门审批程中关注重风险点握部分贷款审批成数时结合前开发商履行保证责适灵活处理 （三）营业税政策调整二手楼揭业务影响 年6月1日起新政策规定购买住房足2年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买普通住房超2年（含）转手交易销售时免征营业税购买非普通住房超2年（含）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款差额征收营业税悉新政策出台广州深圳等城市反响热烈二手市场放盘量激增少甚表示推迟购房时机市情况新政策暂未
市二手房市场带明显影响期二手房交易市场常相差交易量没明显增加长远新政策二手市场影响会太目前中山市场投资性购房例尚少投资性购房者中长线投资者占相例分行前情况6月1日新政策实施前未出现办理二手房揭业务拥挤现象消费者购房心理较理性市场较正常 三中山市分行房产信贷业务发展情况 （）住房贷款情况 中山市四国商业银行住房贷款新增情况表
单位亿元 项 目 XX XX XX XX5余额 四行占 XX5新增 四行占 全市占 工 行 3032 3495 186 4743 3001 农 行 1580 1821 086 2189 1385 中 行 2383 2747 058 1469 929 建 行 1279 1414 1617 1680 1936 063 1600 1013 交行 729 178 2880 表出分行住房贷款业务呈稳健发展态势全市房产市场发展分行住房贷款市场占呈逐年萎缩趋势住房贷款余额方面年5月末工行余额3032亿元占3495稳居第位置中行2383亿元占2747市场排名第二建行农行余额1亿元市场排名第三新增额方面年1―5月工行交行增势明显分新增186亿元178亿元分占居全市三成市场份额建行中行相分列全市第四第五位置住房贷款市场早期建行枝独秀局面演变目前足鼎立纷争格局种元化竞争趋势日益激烈良贷款方面截止XX年5月末分行五级分类良贷款额116719万元良率069控制省分行求范围 （二）房产开发贷款情况 中山市分行房产发放贷款情况 单位：万元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年5月 全市房产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530 建行房产贷款余额 11642 14652 26947 26540 37400 中：房产开发贷款余额 0 0 500 8620 22460 中：房产流动资金贷款 9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额 0 0 004 表出分行房产开发贷款投放例低投放额高XXXX年零投放 XX
XX年投放余额分500万元8620万元中XX年占全市总量004 房产开发贷款占少利拓展住房揭贷款市场分行选择优质楼盘发放房产开发贷款作捆绑营销住房贷款配套产品 （三）住房公积金情况 项 目 XX年 市场占 XX年 市场占 XX年5月 市场占 工 行 10500 2633 14451 2443 15902 24 农 行 6305 1581 8903 15 10034 15 中 行 1912 479 3305 559 3879 6 建 行 21158 5306 32504 549 37212 555 住房公积金集方面建行独占半壁江山进步升趋势工行占24排第二农行中行分列第三四位置 （四）住房贷款客户构成特点 面抽取分行XX¬¬―XX年6月期间兴中道支行发放住房贷款客户构成特点进行针性分析便客户提供更优质高效差化服务调查客户4472户累计发放金额约民币10亿元次调查结果反映前分行住房贷款客户构成基情况具定代表性 1．客户构成特点 （1）客户户籍分布情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 省购房者 3492 7809 78090 省外购房者 918 2053 20530 港澳台士 61 136 1360 非中国籍士 1 002 20 表出客户集中省重7809省外购房士居次约占2053省外购房客户年明显增加趋势着中山济快速增长环境断完善越越外工薪族选择中山定居住房需求显日益迫切中山房产市场发展起定推波助澜作港澳台非中国籍士属投资型暂住型投资年升迹象占例 2客户年龄分布情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 27―33岁 1770 3958 39580 34―40岁 1449 324 32400 41―50岁 725 1621 16210 21―26岁 366 8．18 8180 51岁 150 336 3360 20岁 12 027 270 购房者年龄层次27―33岁年龄层次购房客户占3958部分客户年龄普遍较年轻属刚踏入社会久首次置业者部分适婚青年34―40岁年龄层次购房客户次占324客户群体已组建家庭收入稳定具定家庭积蓄二次置业者40―50岁年龄客户群体居第三占1621部份群体步入退休年
龄准备购置物业安享晚年年长客户余年龄占例均偏低 3．客户受教育程度情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 高中（中专） 1725 3857 38570 初中（含） 1071 2395 23950 专 947 2118 21180 科 688 1538 15380 硕士 41 092 920 表出受教育程度高中（中专）水购房者居占3857次学历层次较低初中（含）购房者占2395类客户属中山体私营企业营者教育程度专购房者居第三占2118科学历层次例高着中山引进战略实施相信科硕士教育水客户群体预计未年升趋势 4．客户职业分布情况 项 目 户 数
（户） 占（） 金额（万元） 体户 2328 5206 52060 普通职工 1762 394 39400 政府公务员 303 677 6770 企业理员 79 177 1770 表出：体私营企业营者购房群体偏占5206部分客户属中山土居民着收入增加生活条件改善纷纷原独立民居搬离选择配套设施相完善安全区居住部分客户群体收入稳定容易产生资产风险次普通职工占394次政府公务员群体占677公务员群体占相偏低原：部分公务员享受单位实物分房政策目前办理揭贷款公务员刚加入公务员群体未享受实物分房政策年轻族部分改善居住条件二次置业者 5．客户家庭月收入情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 6000元 1240 2773 27730 4500―6000元 1077 2408 24080 3000―4500元 984 22 2XX XX元 647 1447 14470 XX―3000元 524 1172 11720 家庭月收入6000元购房客户居占2773家庭月收入45006000元购房客户居次占2408家庭月收入30004500元购房客户占22家庭月收入XX元购房客户占1447家庭月收入XX3000元购房客户占1172总体情况行贷款客户家庭月收入较稳定均具定款力 6．客户贷款年限情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 11―20年 2403 5373 53730 6―XX年 1557 3482 34820 5年 423 946 9460 21
30年 89 199 1990 客户贷款年限：贷款年限1120年（含）购房客户占5373年限6XX年（含）购房客户居次位占3482贷款年限5年（含）购房客户居第三占946年限2130年购房客户占199贷款年限总体情况购房客户消费行较理性普遍制定较长远款计划利保证分行信贷资产质量风险防范出部分购房客户短期投资行较少购买住型客户居 7．客户选购物业类型情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 层楼房 2481 5548 55480 高层楼房 1587 3549 35490 商铺 211 472 4720 125 279 2790 墅 68 152 1520 表出选购层楼房客户居占5548成受客户欢迎物业类型中山较喜欢传统楼层建筑次高层占3549着消费观念楼盘开发档次提升市民购房惯高层转移倾选购商铺客户居第三占472类客户群体资金较充裕投资型客户通出租商铺收取租金具定款源资信相较选购墅客户68户占较低防范住房贷款带风险分行墅等较高档住宅严格审批条件加国家宏观政策力调控优质客户提供差化服务 8．客户选购户型结构情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 三房 3362 7518 75180 四房 409 915 9150 二房 387 865 8650 房厅 189 423 4230 表出三房户型受欢迎占高达7518部分客户群体老少堂合家居住类型次四房占915次二房户型占865部分客户群体准备组建家庭新婚久年轻族房厅目前受刚踏入社会稍积蓄未婚族追捧未年房产走势预测中该户型房屋进步增加 9．客户选择房屋面积情况 面 积（方米） 户 数（户） 占（） 金额（万元） 80―100 1284 2871 2871 100―120 988 2209 22090 60―80 800 1789 17890 120―140 494 1105 11050 60
483 108 10800 160 292 653 6530 140―160 131 293 2930 表出：客户选择80100方客户占2871100120方客户次占22096080方客户居第三占1789120140方客户居第四占1105余占例子均较低出客户普遍热衷面积100方米左右房屋 10．客户购房单价情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 1500―XX元 1171 2619 26190 XX―2500元 1097 2453 24530 2500―3000元 712 1592 15920 1500元 702 1570 15700 3000―3500元 420 939 9390 3500元 370 827 8270 表出：方米1500XX元范围受客户欢迎占2619XX2500元范围居第二占24532500元3000元范围居第三占15921500元居第四占157出中端房价区间低端房价区间房屋客户中较受落高端区间房屋受政策身济等素影响购房者占例相较低 11．客户购房总价情况 项 目 户 数（户） 占（） 金额（万元） 15万元 1752 3918 391180 15―25万元 1311 2932 29320 25―30万元 448 1002 10020 35―45万元 369 825 8250 30―35万元&nbs
p331 74 7400 45万元 261 583 5830 表出：房价15万元占3918说明分行揭楼盘中低档楼盘居房价1525万元占2932房价2530万元占100215―35万元属中档楼盘占40房价3545万元占8253035万元占7445万元占583房价35万元占合计1408类楼盘属中等偏高楼盘类楼盘占高说明分行揭客户群体中中高收入阶层客户占分行揭客户较接受房价1525万元房屋 12．结 （1）分行揭业务贡献度较普通住宅购房者体私营企业营者普通职工居属众客户部分客户群体收入稳定资产风险相较年高民法院出台司法解释审批部门部分客户审批尺度明显偏严
（2）分行客户选择住宅价格3000元方米高档住宅占17房价30万元客户占21房价15万元占3918说明分行拓展楼盘中高档楼盘例高低档楼盘居分行贯高档住宅楼盘畏高心理定关系疑部分中高收入客户群体阻档建行门外部分低收入者引入门 （3）客户结构分析分行客户群体般客户居家庭月收入3000元客户占27客户偏重普通住宅中高端客户中高档楼盘偏少分行房产金融业务目标重点转移拓展中高档楼盘发展中高档客户 （4）揭客户中普通客户中高端客户少低学历客户高素质客户少利分行相关业务产品发展然发放住房揭贷款时客户理惯房贷客户营销贷记卡网银行普遍客户低学历客户贷记卡率高否适消费额度月扣款存折沉淀资金等等值关部门研究 三策建议 （）调整信贷结构优先支持重点品种方面房产开发贷款优先支持重点客户开发优质住房楼盘非住房类型房产项目严格控制中档楼盘重点选择段楼盘适销路发展商作重点营销象高档楼盘重点选择富特色规模较楼盘知名度较高发展商实力较强开发类贷款占例较贷业务影响较楼盘高风险项目楼价偏高发展商信誉较差楼盘退出坚决实行退出政策退出贷方面限制楼房高价格避免发展商套取银行信贷资金高层住宅墅商房贷款应严格贷款条件区域方面目前市中心商品房供求销售难度增镇区相发展空间较楼房价格市区相较低销售前景贷款风险较新增贷款规模应重点城郊镇区转移镇区优质中高档楼盘排名前位房产开发公司纳入支行责目标营销范围加镇区优质房产客户拓展力度客户选择方面般客户原应审慎资金实力弱开发规模客户应逐步退出开发贷款 （二）加重点客户营销力度分行揭楼盘缺少中高档楼盘全分行应提高营销重点客户重性认识督促支行房信业务口理部门快落实重点客户理制度加
强客户理配备适房产重点客户倾斜属分行优质客户支行应组织力量加强重点客户营销公关动门客户建立联系互通信息交流感情客户提供性化服务方案真情行动取客户理解信支持已分行现行重点客户行切实提高服务质量做客户关系维护工作业提供房产开发贷款客户清楚认识实业发放房产开发贷款例分行放弃争取做住房揭贷款 （三）加强风险控制确保新发放贷款质量新发放房产开发类贷款项目应时具备条件：必须拥期开发投资总额40资金二必须四证齐全三理位置优越预测售价合理市场销售前景良四理员较丰富房产开发理验五够土住房楼盘作抵押时应积极推行贷款封闭理加强贷款资金销售款监督理防止资金子挪作确保项目利完成销售款期回笼期银行贷款住房揭贷款方面切实落实良贷款压缩计划建立良贷款回收责制压缩良贷款指标分解落实部门绩效挂钩进行考核调动贷理员催收良贷款积极性时加良贷款催收处置力度结合业务品种特点积极探索良贷款清收效措施办法逐户逐笔摸清良贷款情况针情况分制定相应户策户策压缩盘活方案 （四）进步理房产业务理架构放住房揭办理权限充实房产信贷业务客户理队伍设立贷专职审批制度提高效率时调整审批考核业务发展风险控制重二放住房揭贷款办理权限力发展住房贷款着济进步发展民收入生活水提高追求高档次生活需求日趋明显目前分行镇区办理住房贷款支行古镇榄中山港三乡坦洲支行南头支行逐步建行网点镇区支行开放办理权限镇区力购买商品房客户引入建行做客户十二十年伙伴关系三充实房产信贷业务客户理房产金融业务中心事公信贷业务客户理2名负责城区镇区达四十家开发商贷维护理新楼盘拓展工作手相紧缺未客户提供更
细致贴心服务建议市分行适添加房产金融中心客户理便客户提供更全面金融服务者镇区房产开发企业拓展贷维护理交镇区支行 （五）继续住房公积金争办核心积极承办住房公积金贷款全面发展委托性住房金融业务密切关注踪公积金市场动政策变化加强住房公积金理中心营销力度配备专门客户理规范提升住房公积金理中心金融服务断提高金融服务质量效率资源配置方面加住房公积
金业务市场营销力费投入充分利行长期事委托性业务程中建立综合优势争取集民营企业三资企业新设企业职工公积金缴交方面占居较市场份额 （六）梳理揭贷款业务流程加强业务标准化规范化简单化理提高揭业务办理效率切实广客户提供优质服务建议相关业务部门吸取业先进做法基础结合分行特征针性梳理业务流程确实提高服务效率时绩效考核机制方面加考核力度提高客户理办理业务积极性 （七）增加提前款收取违约金合条款制度效抑制提前款目前分行出现提前款高峰拟采取控制提前款次数提高首次提前款已供款总额量控制提前款速度减少分行业务影响举完全解决前问题建议快制定套切实行提前款客户收取违约金办法缓解新增客户提前款现象 (八)加强房产信息收集研究科学预测房产需求合理效控制信贷规模时加强业信息收集收集业先进做法发展动态学先进赶超先进熟悉业发展动态新信息放矢开展营销工作
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