业指南
投资拓展岗房产目录
1房产投资岗工作
2土获取基流程方式
3房产投资测算基逻辑
4房产投资岗需专业力素质
5房产投资岗职业发展路径
6房产投资岗知识清单建议
7答疑1房产投资岗工作
投资 产品策划
营销策划
融资策划
规划设计 施工理
销售实现
产品交付 物业服务
融资实现
投资拓展部
营销理部 营销理部
设计理部 设计理部 工程理部
成理部 成理部
招标采购部
财务理部 财务资金部
运营理部
客户关系部
力资源部
物业理部
法务理部
开发报建部 财务资金部
3区位区位区位
土投资成功否决定项目成功70
1房产投资岗工作1踏勘土
2市场调研
3撰写市场项目研判报告
4设计项目合作交易路径
5组织完成投资测算
6公司评审资料项目报名合作资料准备
1房产投资岗工作名词土属性：住宅商业科研教育工业
容积率
计容建筑面积
占面积
总建筑面积 计容建筑面积 + 计容建筑面积
亩单价
总价
占面积
楼面价
总价
计容建筑面积
2土获取基方式流程03 二级联动
02 勾等意性
01 直接招拍挂
04 三旧改造
07 联营合作开发
06 股权类合作
05 土权转
08 代代建+品牌输出
级市场
（国家政府获）
二级市场
（公司获）
2土获取基方式流程土信息 项目踏勘 项目研判 营销市调 设计强排 投资测算 准备资料 集团评估 程序
挂牌公告
熟悉城市
解区位
项目概况
拜访政府
解竞品
航拍影
城市分析
区位分析
市场分析
项目分析
竞品分析
产品建议
户型配
售价建议
方案排布
规划指标
投资
营销
成
财务
行性分析报告 招拍挂
净利率
IRR
资金投入
获取授权价
2土获取基方式流程
手项目土信息 项目踏勘 项目研判 职调查 价值判断 投资测算 合谈判 集团评估 程序
集团推荐
合作方推荐
资源
城市排查
熟悉城市
解区位
项目概况
拜访合作方
解竞品
航拍影
城市分析
区位分析
市场分析
项目分析
债务风险核查
土风险核查
股权风险核查
财务调报告
法务调报告
交易路径资金安排
营销商调研报告
规划设计方案
市政调研报告
运营计划安排
合作协议初稿
投资
营销
成
财务
确认价
合确认稿
确认收购模式 收购
净利率
IRR
资金投入
2土获取基方式流程
二手项目5手段
提高项目利润
1提高售价
2降低成
3降低税金
4降低费
5优化交易模式
土投资股东层面投资回报根目确保净利润核心逻辑
税金费成收入利润
3房产投资测算基逻辑预估——收入
量
价
销售收入收入
确定
？
盖少？（容积率建筑密度限高）
卖少？（售面积公建配套）
项目定位
产品结构
价格预判：竞品降价质产品积存等
3房产投资测算基逻辑• 前期分析：
块身周边资源
城市宏观数分析
微观数分析（片区板块土成交情况等）
• 市场调研（竞品调研）：
调研竞品力客户化情况产品售价项目竞争力卖点面积段
力户型 畅销户型等
通项目基情况客户分析市场预判产品分析等方面项目定
位进行握
预估——收入
握
项目定位
3房产投资测算基逻辑成包
括？
前期工程
建安成
基础设施
公配套
开发间接费
开发成
土成 票票
建造成
预估——成
3房产投资测算基逻辑预估——费
销售费
指企业销售
产品制半成
品提供劳务等
程中发生
项费
理费
指企业行政
理部门组织
理生产营活
动发生项
费
财务费
指企业生产
营程中筹
集资金发生
筹资费
销售费加理费般销售额57
3房产投资测算基逻辑预估——税金
增值税附加
土增值税
企业税
增值税商品（含应税劳务）流转程中
产生增值额作计税征收种流转税
土增值税偿转国土权
建筑物附着物单位征收种税
企业税企业税国资企业
营单位生产营征收种税
3房产投资测算基逻辑规划指标表 销售计划表 成测算表 现金流量表 利润指标
➢ 设计理部
➢ 规划技术指标
➢ 营销理部
➢ 售价化指标
➢ 成理部
➢ 总成分业态成
➢ 财务资金部
➢ 成支付计划
税贷款计划
➢ 投资拓展部
➢ 根利润指标
选择交易模式
量 价 成 利润×
3房产投资测算基逻辑3房产投资测算基逻辑规划指标表
源：公开网络3房产投资测算基逻辑销售计划表
源：公开网络3房产投资测算基逻辑成测算表
源：公开网络3房产投资测算基逻辑现金流量表
源：公开网络3房产投资测算基逻辑利润指标表
源：公开网络4房产投资岗需专业力素质✓ 系统性
✓ 严谨
✓ 数敏感
✓ 沟通力
✓ 组织协调力
✓ 抗压力
1踏勘土（开车块踏勘基方法）
2市场调研（市场调研基方法沟通力）
3撰写项目研判报告（PPTword文字功底）
4项目合作路径分析（财税法）
5投资测算（营销设计工程成财税法）
6公司评审资料项目报名合作资料准备（严谨仔细）
4房产投资岗需专业力素质1产部：
✓ 投资专业发展路线：投资专员—投资—投资理—投资总监—分副总
✓ 项目综合发展路线：投资专员—投资—转岗工程运营成——项目总—分副总
2跳出产：
基金债券动产投资咨询
5产投资岗职业发展路径 规划知识：
✓ 解控制性详细规划中类土类型年限建成种业态产品
✓ 解判断控规土规三规合否信息致
✓ 解总规控规修规两证书等概念报建流程
✓ 解指标构成种指标概念计算方式
 政策知识：
✓ 解工业村集体留等类型土流转政策
✓ 解政府新限购政策限签政策土拍政策等土市场调控政策
 块初判
✓ 解读懂cad形图包括等高线标高风玫瑰图高压线塔等
✓ 解判断块周边利素公墓垃圾站场高压走廊医院城中村等
✓ 解判断块周边利素稀缺景观商业流重点教育资源公交通节点等
前期接触：
6产投资岗知识清单建议职调查：
 税务知识
✓ 解交易阶段类税种概念计算方式
✓ 解般计税简易计税区条件
✓ 解土商品房交易阶段需缴纳税种
✓ 解土增税预缴清缴条件
✓ 解区域报建规费室补交土出金标准
✓ 解体税税率缴纳方式
 财务知识
✓ 解净利润率部收益率年化资金回报率等基财务指标概念计算方法
✓ 解产项目成费税费三者基构成逻辑关系
✓ 解行征信查询
✓ 解资产负债表利润表现金流量表三表种验证方法
✓ 解投资简算表计算项目利润
 法务知识
✓ 解工商查册国土查册查询
✓ 解土查封抵押股权质押等基础概念
6产投资岗知识清单建议价值判断：
 营销知识
✓ 类产品市场价格摸底
✓ 产品标选择判断标产品房企差异
✓ 市场客群摸底合理判断预期
✓ 进行产品铺排
 设计知识
✓ 衔接营销设计工作
✓ 设计规划基规范方设计法规
✓ 室防计算规定理办法
✓ 产品布局基法
 成知识
✓ 类业态单方成
✓ 衔接设计成工作
✓ 熟悉目标成测算表
6产投资岗知识清单建议合谈判：
 谈判基功
✓ 全面解项目情况合作方核心诉求做准备工作
✓ 建立信互相认价值等磋商达成合作前提
✓ 合适时机抛出司核心诉求操盘理权资金集等担保等提前扫清障碍
✓ 掌握谈判节奏报价技巧快速逼定
 合落力
✓ 项目特殊事项风险点等合中均须相应收口
✓ 谨慎选择交易模式合作方充分解释沟通量避免原性问题出现反复
 合协议
✓ 熟悉保密协议认购意框架协议正式协议适范围目
✓ 熟悉部合审批流程盖章档流程
6产投资岗知识清单建议投资路

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