项 目 综 合 评 价
项目市场定位：成功士高尚住宅区
项目成长春成功士聚集住宅区必须产品消费者心中位置相吻合清楚认识项目区域未会发展成高尚住宅聚集区时项目完全承载高尚士需完美生活方式
1城市规划功：
a) 长春市现理条件：
西部机场建筑物高度限制建高层建筑物决定区域会规模住宅区长春市北部工业区伊通河游处城市风适合建片居住区东部丘陵净月潭保护区市区东扩展南部区受理环境限制少土供应量处城市风带适合建设高档生活住宅区利发展高新技术产业
b) 济发展条件：
长春市政府早三四年前明确表示济发展重点南部转移2000年市政府利连万达引入南部区建设长春明珠南部区产生第高尚住宅区着年开发南部区已初具规模市政府预留片区域规划建设成CBD区域作未城市商贸中心
c) 文环境：
南部科研文教园区吉工学院长光机学院等市知名学均南部设校区外国家级高新技术产业开发区未长春光谷南部建设
综合理环境济环境文环境分析项目南部区域未城市发展中具天独厚条件潜力区域口密度低土供应量回迁压力适合建筑高尚住宅区着种基础配套设施逐渐完善里发展成高尚士聚集住宅区
二 目标客户群定位分析方法
目标客户定位参考数
客户定位目寻找特定客户群客户定位前应该先解般家庭年收入置业影响素客户户型面积选择等情况（具体略）
目标客户群购买力界定项目力购买群体
1价格定位目标客群
项目质素特点面积总价高
1 项目户型均面积160方米标准计算项目单元总价格月供款首期款（月供款7成20年计）反推项目目标客户组成
2 取长春市现3000元M23200元M23500元M23800元M24000元M24200元M24500元M2价位进行目标客户分析（略）
价格推理目标市场组成实际购买力实现发展商利润化原出发月均供楼款标准项目意图进入目标市场
2项目体产品决定目标客户
目标市场发展商利润客户群支付力角度描述目标市场组成终房产项目目标市场层面取成功项目段环境配套户型等方面素综合作成
项目提供二房三房四房等户型例结构二房：三房：四房例分111：826：63（数量32：238：18套）组成结构太符合长春普通市场认需求例中三房四房相加89表明目标市场相应
户型需求目标市场
综合购买群购买支付力项目体产品三方面目标市场情况项目具体质素市场状况寻找三目标市场交集确定项目准确目标市场
(1)市场特点
A 普遍销售均价3500元方米左右奠定高价位段市场心理基础
B 居住条件配套齐全属市中心西南部已市场认
（2）购买支付力确定目标客户
A 项目力户型160方米计算单位均价3500元计56万采面积138方米计算49万元
B 企事业单位高级理员决策者私营业家庭月均收入65007500元目标客户
C 片区基均价3500元方米左右实际购买力单位价格扬空间销售重心必须建立表现物超值
3项目质素出发确定项目目标市场定位细分市场
1 项目素质分析
A 相片区楼盘项目建筑会未提供生活服务
等市场更吸引力
B 体产品总价量面积户型体现项目豪宅实质
C 高标准会服务水符合项目建筑初衷
2 总结：项目目标客户群：长春市企事业单位中层理者企事业高技术员长春市直属机关公务员高等院校中医院高职称工作者外资企业白领市区私营企业部分高收入阶层附郊县先富起决定项目70左右单位销售
三 销售策略分析
销售周期阶段性策略
1 部认购导入阶段（月）
营销目：公众告知项目产品定位价格定位目标市场定位吸引目标市场注意
销售目标：力求达200登记率正式发售时热销场面良基础
2 推出阶段（三月）
营销目：强化项目导入期留产品印象目标市场注意产品发展产品感兴趣产生购买欲制造气氛
销售目标：力争40销售率
方式：推出高层部分单位
3 全面推出阶段
营销目：项目已具定知名度前提项目树立成长春新型高尚社区通整合营销创立区品牌提升天安产品牌形象通楼盘形象全面树立升华项目公众心目中印象项目深入心强烈刺激目标市场购买欲引起购买行
销售目标：达70销售率（包括推出阶段40）
方式：较高价格（相现实价值110）推出层双拼联排墅等单位
4 清盘阶段
营销目：巩固前阶段促销成果时实践承诺消费者购满意项目销售画完美句号
促销推广方式：
促进销售方法分员推销非员推销非员推销广告营业推广公关系等种形式实际程中效利方式组合选择应构成促销策略
a) 员推销（略）
b) 营业推广：鼓励消费者直接购买鼓励企业推销员
实际消费者企业员提供种特殊优惠条件具鲜明吸引力合理确定刺激中间商消费者感市实惠真正起促进销售作（推广宣传注意处理负面影响）
1 实施目优势
１时效性长客户登记开始销售结束部分效客户较控制易流失
２实现短期集中成交制造轰动效应树立豪宅楼盘形象
３够根客户需求准确定价实现利润化
2 方案实施必备条件
a) 加强前期宣传项目形象发售前已深入心
b) 正式销售前缴纳诚意金换取筹码（暂命名：广通卡）客户达销售单位数量
2倍期开发提供参考（具体炒作方法详见营业推广方案）
3 操作流程
a) 客户登记：记录客户登记时间通讯址联系电话电子邮件意需求高承受价格等
b) 定价：根套单位具体户型景观采光楼层等素评定系数制定基准价格
c) 参考客户需求高承受价基准价进行修正形成第批销售价格
d) 期销售价格升幅期销售情况定
e) 房号分批：登记客户种户型需求进行分批批推出单位适搭配客户需求需求少单位批单位５０套１００套
f) 发售流程（取预售许证）
（１）派发号码
ａ．客户规定时间缴纳诚意金（５０００元民币）换取号码
ｂ．期间新客户时缴纳诚意金换取号码新老客户号码组区分先序
ｃ号码先序原客户第次登记时间
ｄ号码先序分组组数超１００
ｅ客户公布第批正式推出单位房号价格推出时间
ｆ派号期间挑选批楼层较差单位作优惠单位客户选购
ｇ派发号码正式发售期间现场接日客户参观咨询登记时换取号码
ｈ正式发售期间新客户想购买尚未推出单位样缴纳诚意金领取筹码形式排号码序列面
（２）正式发售
第批单位推出
ａ派发号码期间已领号客户公布第批正式推出单位房号价格推出时间行专门通知需媒体公布第批单位发售时间房号价格等信息作宣传
ｂ意认购批单位持号码客户规定时间前达现场确认参次选购
ｃ规定时间达持号码客户果想参选购号码序动排列
ｄ认购程序开始参认购客户厅等候工作员指示次选号处选定房号选定房号工作员开具房号确认单签约处办理定房手续
ｅ优先选购完成批剩余房号进入市场客户选购
ｆ持号码客户选购房号享电话订房权利日效定房客户须日销售现场补办定房手续否予保留
采种销售方式导致百客户时销售现场解决接力问题时缓解客户等焦急心情采措施：①销售厅外操场搭棚摆放座椅供客户休息时安排娱乐节目提供茶点②细分工作务接选房号签约财务分开③限制位客户选房时间
第二批单位推出
ａ视第批单位市场反应情况确定第二批单位房号价格推出时间
ｂ通知已领号码客户：第二批单位推出信息
ｃ媒体公布第二批单位发售时间房号价格等信息
ｄ意认购批单位持筹码客户规定时间前达现场确认参次选购
ｃ规定时间达持号码客户果想参选购筹码序动排列
ｄ认购程序开始参认购客户厅等候工作员指示次选号处选定房号选定房号工作员开具房号确认单签约处办理定房手续
ｅ优先选购完成批剩余房号进入市场客户选购
ｆ持筹码客户选购房号享电话订房权利日效定房客户须日销售现场补办定房手续否予保留
批新单位推出
重复第二批单位操作程
4 流程图
客户登记
登记客户缴纳诚意金换取筹码特销售
分批推出单位客户筹码认购
保留单位前批剩余单位整合批推出
四 项目优劣势分析解决方法
项目综合素质基础分析
1 项目片区简介
项目区域长春市高新技术开发区离市中心相较远现市政配套生活配套情况差缺乏生活商务氛围
该区高新技术企业高等学校等实体单位空间疏旷噪音污染卫生状况般缺乏良景观设置
根市政府该段规划轻轨繁荣路电台街等交通配套建设沃尔码等建超市该区域良发展前景
（1） 块状况
项目块形状似直角三角形势呈U形（中间低两端高）
（2） 项目济技术指标（略）
（3） 项目然环境分析
项目周边带高层建筑视野开阔西面荒芜稻田背面渣土处理场南面东面卫星路前进西路景观资源极缺乏
2 项目交通情况分析
（1） 项目区域城市中心交通环境构成状况
项目区域位市区中心西北角属高新技术开发区市中心公交线路少频次低通车时间短站点离项目远出行方便
（2） 项目区域交通环境构成状况
项目位卫星路前进广场交通便出租车基出行工具
（3） 项目居住环境
项目周边基生活配套市政配套齐全属荒空段未规划中周边建完善交通商业生活配套具较发展潜力
（4） 项目环境污染
项目片区植贫乏势空旷易阻隔较风沙北方沙尘暴天气常常致项目附沙尘量时街汽车会带灰尘南面渣土处理场没处理措施
（5） 治安状况
治安状况项目周边情况般离项目东半时步程双德乡派出距离较远满足未普通居住需
1 优势分析：
① 品牌优势
天安中国投资限公司前身新鸿基限公司中国部成立九八七年新鸿基限公司股东业务投资国房产
天安中国九八六年香港正式市誉香港首批中国概念股投资总额达60亿港元国投资房产投资项目达40遍布海北京连广州深圳国重点城市
华东区：海·河滨豪园天安花园佘山乡村俱乐部嘉富丽苑明苑墅天安中心常州·新城市花园国际商城厦门·天湖苑杭州·联谊中心南京·天安国际中心锡·天安厦红山半岛等
华南区：深圳·天安高尔夫海景花园数码科技厦俊安苑天安国际厦南海·天安鸿基花园
华北区：北京·清境明湖连·天安国际厦天安海景花天津·紫金花园国际厦
天安中国开发房产项目成区级标志性建筑：
①南通·新海通花园锦绣园
②深圳·天安高尔夫海景花园
③深圳·天安国际厦
④连·天安国际厦
⑤天津·紫金花园
⑥连·天安海景花园
引领中国房产发展
早批进入中国房产业型房产开发集团
1984年天安（中国）海开发联谊厦中国陆第甲级涉外写字楼
深圳万科早期作品深受天安影响万科水世界等
② 产品价值
高新区发展政府扶植会该区域配套设施逐步完善天安第城生活配套更加丰富
着天安品牌知名度影响力断深入消费者天安第城喜爱程度偏度会日俱增促进产品价值提升
③ 规模优势
项目期工程总开发量100000㎡中包括：6栋高层3栋层套10户联排墅7栋双拼4000—5000㎡建布局分明序整体感强
典型建筑优势
A外立面：线条明气时尚感强富流动韵律华贵典雅视觉感受
B采暖方式：采集中供热分户采暖两种方式分户式采暖采壁挂式燃气炉居住者根需调节温度避免集中供热资源浪费户充满义理想温度
C层高：高层层层高31米（310厘米）高出普通住宅层高30厘米住房空间延伸住户创造更宽敞居住享受真正高住宅买面买空间权威报道综合影响童生长发育诸素生活高空间里孩子普通孩子长高高出空间更体现代关怀
D墙体：短支剪力墙稳固性极高目前世界安全墙体结构框架结构等现代建筑通墙体抗震性稳固性等方面高出真正体现建筑设计理念
E户型结构：方正动静分区干湿分离功齐全采光通风均良卧室客厅开间满足享受需私密性便利性良
F车位：期工程车房1：08360车位基保证容纳社区全部业私汽车车位宽敞高达6米车位理系统业汽车提供安全周护
公空间：优雅气派公空间
5000米休闲广场：超优雅休闲广场业休闲场倍感放松
万米工湖：
绿化：引进优良珍贵观赏树种高达70绿化率令业分钟呼吸净化空气苏州园林优雅回然惬意
景观设计：出世界级规划师贝尔高林手
④ 发展优势
未西南部高尚群居住区逐步形成价攀升实属必然天安第城作西南部首家真正高档次楼盘产品价值必定幅提升
2 项目优劣势分析：
a) 位置
项目处市区西南部高新技术产业开发区毗邻阳区政府理位置般长春普通市民认度较差
b) 社区
目前周边生活设施市政配套缺乏
c) 交通
交通便售楼处便利度醒目度差离项目线路公交线路222路13路距项目步程10分钟楼极方便
d) 景观
项目周边景观差视野空旷
e) 品牌认知度
天安产长春市没建立品牌形象长春心目中没形成效影响力利项目市场拓展需定时间建立长春天安品牌形象加项目吸引力
3 解决方法：
A 项目周边景观差建议采取措施：
1) 建立2米高围档围档外谐丰富宣传广告
2) 售楼处门前布置幽雅设立标志性建筑雕塑采品化布置方式植布设草坪红黄刺梅（吸尘）点缀长春市花市树（兄弟花姐妹树）
3) 存噪音沙尘污染邻渣土处理厂干道卫星路段植物种植红黄刺梅皂角树吸尘音
B 户型面积
1) 项目基户型解决问题需广告宣传倡导享受型住宅概念
2) 利层高优势卧室客厅相接处增设2层台阶户型变错层增设功型酒吧型书房
C 项目势偏远
市民认度低单纯块进行炒作存价值提升资时时间允许采取强势广告宣传天安品牌长春市民品牌认知换项目块认知
D 周边环境
1) 建立较高围档目阻塞客户眼光高度常足目处高度设计17米时考虑块势高低建议加高30公分2米环境方面做足文章建立盘形象前市场情况环境素越越显示出穷魅力环境住宅生命力愈显旺盛先做环境卖楼做法资鉴正式销售前定做出部分绿化品示范环境利展板展示区规划极改善盘形象二助坚定消费者购买信心
2) 期工程进行时注意屏蔽周边劣势景观避免目标客户带利影响做出广场示范环境优美景观资源吸引客户注意
3) 建议项目周边绿化易采种植高阔叶树木铺草相接合办法
E 项目价格高
适购买群少
F 治安
鉴项目离阳区政府学校超达开发区相方面协商维护区学校治安名义项目周边6分钟步程设立派出分支机构
1 针项目优劣势建议：
a 充分宣传天安品牌激发消费者项目信心认知应托天安前成功项目天安品牌进行长期宣传长时间推广会带品牌价值逐步提升品牌价值提高楼盘附加值然提高保证品牌前提坚持懈宣传确利器
b 发展观点房屋品质总断变单意义说建房子总断贬值项目设计定超前现流行智化概念生态概念等应考虑应做实处见够书面具体列表形式买家展示充分体现项目高素质高品位高智舒适性增加项目价值点卖点提高房屋抗落伍性
c 市场调查知长春市数户型110～130M2项目绝部分160 M2部分220 M2户型豪宅通部分户型促销回避部分市场压力提高项目市场豪宅定位
d 应充分托城概念卖点充分利种认知渠道巧妙宣传产生明星效应引导消费者项目升值潜力认知达定销售目标
e 售楼接中心示范单位示范环境区域包装互动形成项目强力卖场强力卖场极促进项目销售 势
f 价格应市场准通部认购促销等种形式实实利客户真正业预留升值空间
g 展示发展商实力时快速解决客户方面疑虑体现全方位销售服务增加销售附加值
3 项目综合评价
司详细调查分析项目面市场压力少方面努力成功
项目块区域位置前景市场认支持定购买价格实现较高价位存定难度消费者购买力项目销售目标客户市场面较狭窄面限市场容量购买力销售难度较
果够采超常规手法开发运先进科学理方式严格控制成精心规划设计提供优质物业理服务创造舒适美丽区文环境造长春天安品牌物业运专业传播营销手段售价适提升项目运作成功司足够信心助贵司取成功足够操作措施确保实施（具体细节见司策划案）
总说面市场压力采超常规营销手法——营业推广（直销）动占领市场份额面户型偏提供种户型装修套餐赋予户型面更功面项目区域位置较偏难提升价格通天安品牌推广价格进行提升项目成功关键——塑造天安第城精品物业点天安公司说贯坚持开发原
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项 目 综 合 评 价
项目市场定位：成功士高尚住宅区
项目成长春成功士聚集住宅区必须产品消费者心中位置相吻合清楚认识项目区域未会发展成高尚住宅聚集区时项目完全承载高尚士需完美生活方式
1城市规划功：
a) 长春市现理条件：
西部机场建筑物高度限制建高层建筑物决定区域会规模住宅区长春市北部工业区伊通河游处城市风适合建片居住区东部丘陵净月潭保护区市区东扩展南部区受理环境限制少土供应量处城市风带适合建设高档生活住宅区利发展高新技术产业
b) 济发展条件：
长春市政府早三四年前明确表示济发展重点南部转移2000年市政府利连万达引入南部区建设长春明珠南部区产生第高尚住宅区着年开发南部区已初具规模市政府预留片区域规划建设成CBD区域作未城市商贸中心
c) 文环境：
南部科研文教园区吉工学院长光机学院等市知名学均南部设校区外国家级高新技术产业开发区未长春光谷南部建设
综合理环境济环境文环境分析项目南部区域未城市发展中具天独厚条件潜力区域口密度低土供应量回迁压力适合建筑高尚住宅区着种基础配套设施逐渐完善里发展成高尚士聚集住宅区
二 目标客户群定位分析方法
目标客户定位参考数
客户定位目寻找特定客户群客户定位前应该先解般家庭年收入置业影响素客户户型面积选择等情况（具体略）
目标客户群购买力界定项目力购买群体
1价格定位目标客群
项目质素特点面积总价高
1 项目户型均面积160方米标准计算项目单元总价格月供款首期款（月供款7成20年计）反推项目目标客户组成
2 取长春市现3000元M23200元M23500元M23800元M24000元M24200元M24500元M2价位进行目标客户分析（略）
价格推理目标市场组成实际购买力实现发展商利润化原出发月均供楼款标准项目意图进入目标市场
2项目体产品决定目标客户
目标市场发展商利润客户群支付力角度描述目标市场组成终房产项目目标市场层面取成功项目段环境配套户型等方面素综合作成
项目提供二房三房四房等户型例结构二房：三房：四房例分111：826：63（数量32：238：18套）组成结构太符合长春普通市场认需求例中三房四房相加89表明目标市场相应
户型需求目标市场
综合购买群购买支付力项目体产品三方面目标市场情况项目具体质素市场状况寻找三目标市场交集确定项目准确目标市场
(1)市场特点
A 普遍销售均价3500元方米左右奠定高价位段市场心理基础
B 居住条件配套齐全属市中心西南部已市场认
（2）购买支付力确定目标客户
A 项目力户型160方米计算单位均价3500元计56万采面积138方米计算49万元
B 企事业单位高级理员决策者私营业家庭月均收入65007500元目标客户
C 片区基均价3500元方米左右实际购买力单位价格扬空间销售重心必须建立表现物超值
3项目质素出发确定项目目标市场定位细分市场
1 项目素质分析
A 相片区楼盘项目建筑会未提供生活服务
等市场更吸引力
B 体产品总价量面积户型体现项目豪宅实质
C 高标准会服务水符合项目建筑初衷
2 总结：项目目标客户群：长春市企事业单位中层理者企事业高技术员长春市直属机关公务员高等院校中医院高职称工作者外资企业白领市区私营企业部分高收入阶层附郊县先富起决定项目70左右单位销售
三 销售策略分析
销售周期阶段性策略
1 部认购导入阶段（月）
营销目：公众告知项目产品定位价格定位目标市场定位吸引目标市场注意
销售目标：力求达200登记率正式发售时热销场面良基础
2 推出阶段（三月）
营销目：强化项目导入期留产品印象目标市场注意产品发展产品感兴趣产生购买欲制造气氛
销售目标：力争40销售率
方式：推出高层部分单位
3 全面推出阶段
营销目：项目已具定知名度前提项目树立成长春新型高尚社区通整合营销创立区品牌提升天安产品牌形象通楼盘形象全面树立升华项目公众心目中印象项目深入心强烈刺激目标市场购买欲引起购买行
销售目标：达70销售率（包括推出阶段40）
方式：较高价格（相现实价值110）推出层双拼联排墅等单位
4 清盘阶段
营销目：巩固前阶段促销成果时实践承诺消费者购满意项目销售画完美句号
促销推广方式：
促进销售方法分员推销非员推销非员推销广告营业推广公关系等种形式实际程中效利方式组合选择应构成促销策略
a) 员推销（略）
b) 营业推广：鼓励消费者直接购买鼓励企业推销员
实际消费者企业员提供种特殊优惠条件具鲜明吸引力合理确定刺激中间商消费者感市实惠真正起促进销售作（推广宣传注意处理负面影响）
1 实施目优势
１时效性长客户登记开始销售结束部分效客户较控制易流失
２实现短期集中成交制造轰动效应树立豪宅楼盘形象
３够根客户需求准确定价实现利润化
2 方案实施必备条件
a) 加强前期宣传项目形象发售前已深入心
b) 正式销售前缴纳诚意金换取筹码（暂命名：广通卡）客户达销售单位数量
2倍期开发提供参考（具体炒作方法详见营业推广方案）
3 操作流程
a) 客户登记：记录客户登记时间通讯址联系电话电子邮件意需求高承受价格等
b) 定价：根套单位具体户型景观采光楼层等素评定系数制定基准价格
c) 参考客户需求高承受价基准价进行修正形成第批销售价格
d) 期销售价格升幅期销售情况定
e) 房号分批：登记客户种户型需求进行分批批推出单位适搭配客户需求需求少单位批单位５０套１００套
f) 发售流程（取预售许证）
（１）派发号码
ａ．客户规定时间缴纳诚意金（５０００元民币）换取号码
ｂ．期间新客户时缴纳诚意金换取号码新老客户号码组区分先序
ｃ号码先序原客户第次登记时间
ｄ号码先序分组组数超１００
ｅ客户公布第批正式推出单位房号价格推出时间
ｆ派号期间挑选批楼层较差单位作优惠单位客户选购
ｇ派发号码正式发售期间现场接日客户参观咨询登记时换取号码
ｈ正式发售期间新客户想购买尚未推出单位样缴纳诚意金领取筹码形式排号码序列面
（２）正式发售
第批单位推出
ａ派发号码期间已领号客户公布第批正式推出单位房号价格推出时间行专门通知需媒体公布第批单位发售时间房号价格等信息作宣传
ｂ意认购批单位持号码客户规定时间前达现场确认参次选购
ｃ规定时间达持号码客户果想参选购号码序动排列
ｄ认购程序开始参认购客户厅等候工作员指示次选号处选定房号选定房号工作员开具房号确认单签约处办理定房手续
ｅ优先选购完成批剩余房号进入市场客户选购
ｆ持号码客户选购房号享电话订房权利日效定房客户须日销售现场补办定房手续否予保留
采种销售方式导致百客户时销售现场解决接力问题时缓解客户等焦急心情采措施：①销售厅外操场搭棚摆放座椅供客户休息时安排娱乐节目提供茶点②细分工作务接选房号签约财务分开③限制位客户选房时间
第二批单位推出
ａ视第批单位市场反应情况确定第二批单位房号价格推出时间
ｂ通知已领号码客户：第二批单位推出信息
ｃ媒体公布第二批单位发售时间房号价格等信息
ｄ意认购批单位持筹码客户规定时间前达现场确认参次选购
ｃ规定时间达持号码客户果想参选购筹码序动排列
ｄ认购程序开始参认购客户厅等候工作员指示次选号处选定房号选定房号工作员开具房号确认单签约处办理定房手续
ｅ优先选购完成批剩余房号进入市场客户选购
ｆ持筹码客户选购房号享电话订房权利日效定房客户须日销售现场补办定房手续否予保留
批新单位推出
重复第二批单位操作程
4 流程图
客户登记
登记客户缴纳诚意金换取筹码特销售
分批推出单位客户筹码认购
保留单位前批剩余单位整合批推出
四 项目优劣势分析解决方法
项目综合素质基础分析
1 项目片区简介
项目区域长春市高新技术开发区离市中心相较远现市政配套生活配套情况差缺乏生活商务氛围
该区高新技术企业高等学校等实体单位空间疏旷噪音污染卫生状况般缺乏良景观设置
根市政府该段规划轻轨繁荣路电台街等交通配套建设沃尔码等建超市该区域良发展前景
（1） 块状况
项目块形状似直角三角形势呈U形（中间低两端高）
（2） 项目济技术指标（略）
（3） 项目然环境分析
项目周边带高层建筑视野开阔西面荒芜稻田背面渣土处理场南面东面卫星路前进西路景观资源极缺乏
2 项目交通情况分析
（1） 项目区域城市中心交通环境构成状况
项目区域位市区中心西北角属高新技术开发区市中心公交线路少频次低通车时间短站点离项目远出行方便
（2） 项目区域交通环境构成状况
项目位卫星路前进广场交通便出租车基出行工具
（3） 项目居住环境
项目周边基生活配套市政配套齐全属荒空段未规划中周边建完善交通商业生活配套具较发展潜力
（4） 项目环境污染
项目片区植贫乏势空旷易阻隔较风沙北方沙尘暴天气常常致项目附沙尘量时街汽车会带灰尘南面渣土处理场没处理措施
（5） 治安状况
治安状况项目周边情况般离项目东半时步程双德乡派出距离较远满足未普通居住需
1 优势分析：
① 品牌优势
天安中国投资限公司前身新鸿基限公司中国部成立九八七年新鸿基限公司股东业务投资国房产
天安中国九八六年香港正式市誉香港首批中国概念股投资总额达60亿港元国投资房产投资项目达40遍布海北京连广州深圳国重点城市
华东区：海·河滨豪园天安花园佘山乡村俱乐部嘉富丽苑明苑墅天安中心常州·新城市花园国际商城厦门·天湖苑杭州·联谊中心南京·天安国际中心锡·天安厦红山半岛等
华南区：深圳·天安高尔夫海景花园数码科技厦俊安苑天安国际厦南海·天安鸿基花园
华北区：北京·清境明湖连·天安国际厦天安海景花天津·紫金花园国际厦
天安中国开发房产项目成区级标志性建筑：
①南通·新海通花园锦绣园
②深圳·天安高尔夫海景花园
③深圳·天安国际厦
④连·天安国际厦
⑤天津·紫金花园
⑥连·天安海景花园
引领中国房产发展
早批进入中国房产业型房产开发集团
1984年天安（中国）海开发联谊厦中国陆第甲级涉外写字楼
深圳万科早期作品深受天安影响万科水世界等
② 产品价值
高新区发展政府扶植会该区域配套设施逐步完善天安第城生活配套更加丰富
着天安品牌知名度影响力断深入消费者天安第城喜爱程度偏度会日俱增促进产品价值提升
③ 规模优势
项目期工程总开发量100000㎡中包括：6栋高层3栋层套10户联排墅7栋双拼4000—5000㎡建布局分明序整体感强
典型建筑优势
A外立面：线条明气时尚感强富流动韵律华贵典雅视觉感受
B采暖方式：采集中供热分户采暖两种方式分户式采暖采壁挂式燃气炉居住者根需调节温度避免集中供热资源浪费户充满义理想温度
C层高：高层层层高31米（310厘米）高出普通住宅层高30厘米住房空间延伸住户创造更宽敞居住享受真正高住宅买面买空间权威报道综合影响童生长发育诸素生活高空间里孩子普通孩子长高高出空间更体现代关怀
D墙体：短支剪力墙稳固性极高目前世界安全墙体结构框架结构等现代建筑通墙体抗震性稳固性等方面高出真正体现建筑设计理念
E户型结构：方正动静分区干湿分离功齐全采光通风均良卧室客厅开间满足享受需私密性便利性良
F车位：期工程车房1：08360车位基保证容纳社区全部业私汽车车位宽敞高达6米车位理系统业汽车提供安全周护
公空间：优雅气派公空间
5000米休闲广场：超优雅休闲广场业休闲场倍感放松
万米工湖：
绿化：引进优良珍贵观赏树种高达70绿化率令业分钟呼吸净化空气苏州园林优雅回然惬意
景观设计：出世界级规划师贝尔高林手
④ 发展优势
未西南部高尚群居住区逐步形成价攀升实属必然天安第城作西南部首家真正高档次楼盘产品价值必定幅提升
2 项目优劣势分析：
a) 位置
项目处市区西南部高新技术产业开发区毗邻阳区政府理位置般长春普通市民认度较差
b) 社区
目前周边生活设施市政配套缺乏
c) 交通
交通便售楼处便利度醒目度差离项目线路公交线路222路13路距项目步程10分钟楼极方便
d) 景观
项目周边景观差视野空旷
e) 品牌认知度
天安产长春市没建立品牌形象长春心目中没形成效影响力利项目市场拓展需定时间建立长春天安品牌形象加项目吸引力
3 解决方法：
A 项目周边景观差建议采取措施：
1) 建立2米高围档围档外谐丰富宣传广告
2) 售楼处门前布置幽雅设立标志性建筑雕塑采品化布置方式植布设草坪红黄刺梅（吸尘）点缀长春市花市树（兄弟花姐妹树）
3) 存噪音沙尘污染邻渣土处理厂干道卫星路段植物种植红黄刺梅皂角树吸尘音
B 户型面积
1) 项目基户型解决问题需广告宣传倡导享受型住宅概念
2) 利层高优势卧室客厅相接处增设2层台阶户型变错层增设功型酒吧型书房
C 项目势偏远
市民认度低单纯块进行炒作存价值提升资时时间允许采取强势广告宣传天安品牌长春市民品牌认知换项目块认知
D 周边环境
1) 建立较高围档目阻塞客户眼光高度常足目处高度设计17米时考虑块势高低建议加高30公分2米环境方面做足文章建立盘形象前市场情况环境素越越显示出穷魅力环境住宅生命力愈显旺盛先做环境卖楼做法资鉴正式销售前定做出部分绿化品示范环境利展板展示区规划极改善盘形象二助坚定消费者购买信心
2) 期工程进行时注意屏蔽周边劣势景观避免目标客户带利影响做出广场示范环境优美景观资源吸引客户注意
3) 建议项目周边绿化易采种植高阔叶树木铺草相接合办法
E 项目价格高
适购买群少
F 治安
鉴项目离阳区政府学校超达开发区相方面协商维护区学校治安名义项目周边6分钟步程设立派出分支机构
1 针项目优劣势建议：
a 充分宣传天安品牌激发消费者项目信心认知应托天安前成功项目天安品牌进行长期宣传长时间推广会带品牌价值逐步提升品牌价值提高楼盘附加值然提高保证品牌前提坚持懈宣传确利器
b 发展观点房屋品质总断变单意义说建房子总断贬值项目设计定超前现流行智化概念生态概念等应考虑应做实处见够书面具体列表形式买家展示充分体现项目高素质高品位高智舒适性增加项目价值点卖点提高房屋抗落伍性
c 市场调查知长春市数户型110～130M2项目绝部分160 M2部分220 M2户型豪宅通部分户型促销回避部分市场压力提高项目市场豪宅定位
d 应充分托城概念卖点充分利种认知渠道巧妙宣传产生明星效应引导消费者项目升值潜力认知达定销售目标
e 售楼接中心示范单位示范环境区域包装互动形成项目强力卖场强力卖场极促进项目销售 势
f 价格应市场准通部认购促销等种形式实实利客户真正业预留升值空间
g 展示发展商实力时快速解决客户方面疑虑体现全方位销售服务增加销售附加值
3 项目综合评价
司详细调查分析项目面市场压力少方面努力成功
项目块区域位置前景市场认支持定购买价格实现较高价位存定难度消费者购买力项目销售目标客户市场面较狭窄面限市场容量购买力销售难度较
果够采超常规手法开发运先进科学理方式严格控制成精心规划设计提供优质物业理服务创造舒适美丽区文环境造长春天安品牌物业运专业传播营销手段售价适提升项目运作成功司足够信心助贵司取成功足够操作措施确保实施（具体细节见司策划案）
总说面市场压力采超常规营销手法——营业推广（直销）动占领市场份额面户型偏提供种户型装修套餐赋予户型面更功面项目区域位置较偏难提升价格通天安品牌推广价格进行提升项目成功关键——塑造天安第城精品物业点天安公司说贯坚持开发原
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