２００４商业产发展营高峰坛
时 间：２００４年７月２３—２４日
点：北京西苑饭店四层鸿运厅
办单位：北京百年建筑文化交流中心 百年建筑杂志
记录单位：北京文山会海速记公司
联系电话：（０１０）６８１５９０７２ １３００１２８７６３３
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２３日午
持：女士先生参会位嘉宾早２００４商业产开发营高峰坛现开始首先谨代表办单位北京建筑文化交流中心百年建筑杂志位表示热烈欢迎
商业产作种新型房产开发模式商业产结合模式受广泛关注否认中国商业产发展中存着许问题办方邀请１２位知名专家分两天探讨商业产开发营相关问题
请天第位演讲嘉宾王永先生中国商业产联盟秘书长商务部特聘市场运行专家天王先生演讲题目城市商业网点规划商业产开发请
王永：位宾午高兴受百年建筑杂志邀请前参加２００４年商业产开发营高峰坛
商业产联名荀培路演讲时工作安排委托参加活动首先请允许代表中国城市商业网点建设理联合会中国商业产联盟次活动表示祝贺段时间商业产开发商业网点建设问题受广泛关注报告较坛较全国范围样活动基月举行想坛会热盲目投资盲目开发热更想通种交流广研讨碰撞想助家盲目开发热中者盲目投资开发热中助推动行业建设商业产中央行业发出强烈预警信号２月５月短短三月间国务院领导商业产盲目投资建设问题做出重批示年没国家关部门举止商业产开发列入宏观调控范围座开发商感受更深家感觉贷款收紧土收紧调查组项目停商业产开发应该说目前正处十字路口次宏观调控究竟会国商业产产生影响？商业产开发想家目前关注作行业组织关心天想家做交流探讨
讲第部分说全面判断前商业产形势应该说中国商业产起步较晚两年较快发展应该说商业产开发连万达沃尔玛金源房产开发公司转型购物中心型公司转型代表中国行业产进入真正起步阶段然说起步时间较晚发展势头较迅猛着公司批住宅开发商进行转型更尝试逐步介入商业产开发中住宅产商业产兼营两手抓前商业产市场究竟问题处里呢？底没泡沫呢？泡沫泡沫调查掌握情况没想象问题该该引起重视认值引起重视前商业产问题想第处价格虚晃面者商业房产炒作成分较秀水街商户方米价格卖２０万媒体报道种天价违反投资规律什应该高回报泡沫体现两方面价格真实性价格真正价格开发商宣布价格价格卖万米代表整均价格卖水外宣传报道面东西跨开发商盲目进入行业种价格身政策性缺失体现出种泡沫外种价格持久性问题卖时候阵阵炒作宣传推广卖出价钱种投资没出现升值反降想种泡沫年家解连万达沃尔玛合作形式方应该说卖出商户价格卖运营错长春沈阳买商户门庭市投资者街访样觉种泡沫泡沫体现方面
商业产盲目投资方体现方面第盲目建设种体量商业样种突较强烈现方商业产项目动动十万米甚十万米现国建成商业产项目北京金外褒６０万米城市十万米项目较盲目追求问题第二切实际建设形象恭城较典型商业步行街建设现城市里省会城市二级城市县城热衷建商业街实证宣传效果讲较者说形象工程体现较浓究竟商业街生命力条商业街活力问题政府没考虑北京王府井商业街前进行两次改造投入巨资现情况业绩说太理想前两月王府井商业街专门找中国商业产联盟起合作开研讨会现正研究第三期实施战略方面外盲目修建会展中心会展中心区做形象工程者改善投资环境重标志性建筑会展中心者会展济确实较活力国际发达国家发达城市拉动济重方面会展济前提成功否部分说场馆场馆城市产业基础密切相关基础设施密切相关搞型国际会展城市海关没报关方便进出口展样？义乌建成全国型商品市场年成交４５百亿基础周边批加工工业作托果周边没样济基础条件盖商品批发市场结果会样呢？盲目建设会展中心盲目投资重问题外建设物流园区尤现物流方觉时髦实物流新概念说早期物流企业体制没转物流效益真正物流专家角度建议话现物流发展需建设少园区兴建少家公司者增添少设备硬件投资更学国外物流运营先进理念运现代科技信处圈处建厂房建库房较突出方面前商业产发展现状什样说实话家底谁太清楚年年初时候媒体报道说１３００亿资金套牢型购物中心里面报道国家领导批示中国银监会求关部门查报说情况银监会解说查国家总理报银监会席刘席报份家底没清楚商业部门全部掌握商业网点开发建设情况国投资项目解现民间投资需商业部门审批项目解第二银行系统解银行贷款时候立项贷款立项业务申报某某厦楼写字楼底两三层楼商业面积面积３５万米银行贷款时候时候反映结构项目厦者住宅解底底商搞银行部门摸着头脑外种说业态规范造成种市场调查困难说购物中心国外讲三两购物中心特体量里面营业较购物环境较优美种中国样时髦概念谁银监会着方面提供资料说十万十万百千米购物中心银行系统报告外国家统计局统计系统法庭讲没求商业项目必须逐申报搞结果笔糊涂帐家目前商业产市场热判断两方面第方面媒体报道媒体报道局部外业务部门行业组织部分调查全国范围者说种范围类种含盖商业部数领导批示应该说数相讲定参考价值商务部统计年２００３年１１０月份全国竣工商业网点面积２千万方米样数字体量讲算尤城市里结构太合理应该说商业产出现热苗头判断者说现商务部判断觉商业产现问题问题苗头性问题总体国家商业网点建设进步发展商业网点量总量足里？第年衡量商业发展重指标社会商品零售总额数连续年保持较高数高ＧＤＰ点新增样市场容量商业网点建设提供空间第二国家商业设施较落较传统商业设施更新改造提供空间商业产够继续发展市场素沈阳沈阳市商业局讲年社会商品销售总额三分二传统商业里面实现传统商业形式实现讲现代商业讲连锁营电子商务物流配送体系支持商业称作现代商业总量然足继续吸引社会投资加强商业产开发时必须商业产开发执行分类指导然刀切笼统盲目笼统热时然保持清醒样认识搞分类指导种分类指导体现方面第注意种区域性衡公布海发达区商业设施建设量较说海海均商业面积已方米发达国家法国巴黎纽约均１２方米应该说量均量算太少中西部广中西部商业面积例较低外城乡间种结构性矛盾城市里面商业网点量相较言农村商业设施较落家新闻报道年节时候丰车乡搞传统落干马车式外业态矛盾突出业态矛盾突出方体量商业方商场方老百姓买东西方便业态注意北京感受讲觉商场应该百货链种业态较早时候说北京建百家商场北京结构性矛盾存觉百货店逛逛西单逛逛王府井处百货公司回家时候感觉商业方便晚出门走两步便利店周末时候没充分享受商业设施业态矛盾结构性矛盾研究说较突出
外商业产里边反映较突出问题产开发营两张皮问题想问题家更应该注意王建民说说商业产商业产高级形式奉劝开发轻易动玩东西开发商想意吓唬家想高级形式说法探讨确实传统住宅开发种形式区里呢？商业产开发应该先招商开发住宅开发刚颠倒先开发招商商业产开发脱胎传统住宅开发商然着住宅种思路开发商业产问题较区应该两先招商开发问题开发招商先关系问题外说物业租卖问题住宅知道家卖商业产应该租商业产什租卖呢？商业成功需配套综合营果卖话判断标准租金谁出钱高谁两种商品间没关联性两种业态间没关联性两店铺间没关联性时期前两天北京产开发商志强先生起参加会时候探讨时候讲果纯粹租金标准选择客户话客户结构趋单时期够承受高租金说十块租金天珠宝够承受周福够承受类似处等级商户够承受电影院承受便民药店承受书店承受果卖招全部卖金铺果电影院招说会业态结构趋单化万甚十万十万型商业设施里面简单业成专卖店呢？成专业城呢？实商业设施里面成功商业设施里面考虑商流考虑流样会资金流现金流电影院身付高租金会带购买力客户完电影买珠宝买ＭＰ３会带动高利润产品销售做样均衡种均衡果卖做果物业卖出什关系呢？果租营商铺话营商业设施话长计议综合均衡考虑国外商业设施应该说例外租赁国商业产开发什卖？想方面家商业产种开发模式够熟悉够解外想深层次原没资金实力支撑久租赁话回报期会变长面银行逼债逼紧钱次宏观调控认短期开发商影响应该样输血型粗放型开发商讲艰难时光熬真正熟悉商业志营行业开发商讲应该说正面影响提高准入门槛者说浪淘沙吧
第二点讲讲宏观调控目前商业产开发产生影响面做判断现宏观调控家够银根问题土清理问题觉问题商业产开发讲定影响种影响限度家媒体说中央五部门商务部银监会发改委建设部国土资源部组成调查组商业产开发项目进行清理调查实际中央五部门组起调查组商业产没想土清理力度５部委没直接方查做样子求方样５部门调查５部委定时候会做抽查家应该解种信息传达出东西商业产调整基预警现项目停真正项目完全拉铁样种性现起特外问题确实没严重问题宏观调控里面措施商业产开发定会产生深远影响项措施没出台时国家商业部国家贸部贸局国家贸委商业部部门变迁员进进出出起起落落项工作始终没中断商业网点规划工作商业网点规划什概念？简单讲实际两条城市商业网点规划纳入整城市总体规划中成法律效率城市规划部分第二型商业设施项目实听证制度说钱建说建想建建网点建设核心项工作商业部门推动十年没动起现结果国务院已明确表示年年国务院条例形式推出城市商业网点规划条例行政立法具法律效力方者城市里边开发商业产时候先整城市商业规划做区里面规划做果符合规划项目马便宜盖东西
第二方建项目通听证听证会会会否决考虑素听听商户商家申请片营量身定做定量开发现建完招网点规划条例进展什程度呢？商务部已完成法律粗稿起草已递交国务院法制办条例里边听证制度听证范围做明确求方城市万米商业面积商业部门牵头建设规划部门工商部门计委行业组织业手社区居民参听证万米型方时候商务部组织听证听证动作听证关文件工商部门注册注册搞开发想家没遇情况种东西听证样种做法市场化符符合市场济求呢？开发商理解认行政许法搞套？条例迟迟出台原商业产开发问题存着认识误区误区方面观念长期重生产轻流通观点关总认工厂制造价值创造价值商业参加国民济分配环节身参加分配口袋口袋家商业建现现代化科科学政府部门太重视第二没商业属性正确解实建设商业舒适公属性般工厂般写字楼概念果您想城市里面建商场带周边城市生态影响样性第首先体现交通方建商场购物中心交通通畅建堵路口影响城市交通通畅城市交通造成损失时候难估量外商业量集聚口方会带安全隐患吉林商厦着火死处理起较重外涉安全问题命关天涉噪音污染环境问题果旁边建生鲜超市农贸市场量危险品流居民生活周边影响生活环境等等等等建东西需做综合评估事实发达国家通行做法家家乐福熟悉家乐福法国开家新店现必须关家新店法国甚百米５００米商业实行听证沃尔玛家解全世界公司全世界商业公司５００强里面企业年年销售额达２６００亿美金什概念？想家商业开发商热衷搞商业产原商业现二十世纪说商业世纪全世界公司做商业做什呢？卖锅碗瓢盆油盐酱醋８字够做２６００亿美金２６００亿美金什概念？相国家整商品销售零售总额４５％左右相３６国家ＧＤＰ综合美国沃尔玛数超美国军队数沃尔玛超市两损耗偷盗运输年损耗少呢？损耗２０亿美金２０亿美金什概念呢？建新公司话５００强里边开４７０位丢东西建５００强企业全世界公司商业公司超制造业王汽车工业超银行业超尔盖茨代表新济公司沃尔玛沃尔玛家族家族企业钱家族商业公司沃尔玛前段时间传钱老板商业瑞典家居老板北京店算出全世界钱尔盖茨老爷子出宣布股权变化现家行业正样国外商业开发营块采取调控沃尔玛美国州开店申请会驳回申请议会讨审批时候长两年两三年时间日便选址法轻易开店德国韩国商业营业时间甚受限制汉城乐天百货公司周末时候关门正确强制性求停止营业麦德龙前段时间德国申请增加点营业时间驳回家发达国家外两原刚讲两综合性素外两原保证商业职工休息权利权角度考虑商业里边太辛苦建太营业时间太长外说保护中企业中商业企业国际验业体中企业开店中企业挤垮作政府讲解决业问题说搞听证家理解种国际惯例合理性里面时保护开发商分网点扎堆恶性竞争开发商讲没处想宏观调控影响
外简单讲讲商业产商业发展趋势方想家够握着商业发展趋势开发参考刚讲条例出实行听证听证种否决法告诉方通听证意味着政府项目成功实施担保里敢提出否决开保证成功成功商业规律握商业发展趋势握简单讲第商业发展趋势讲布局讲易远易型商业设施布郊区化国外发达国家生活惯生活区工作区生活区喜欢相喜欢挨着恨班走两步愿意工作区工作区深入区生活区老美国贸吃惊ＣＢＤ中住宅家晚空工作工作班班第二生活区商业区适度分离两家希楼底买菜希开车１０分钟买生活区商业区挨太紧没生活质量种表现想着国家济发展种状况会改变卖场百货公司逐步郊区化离生活远点造成麻烦困扰少质量生活然前提车前提路通畅否抗议便利店离生活更解决生活应急问题第二易易发展发展型购物中心型购物中心关键体量真正成购物中心厦门开坛厦门ＳHOPPINGＭALL购物中心实Ｍａｌｌ媒体体量ＭＡＬＬ影响ＭＡＬＬ影响认识ＭＡＬＬ应该业构成享空间环境非常优美休闲例非常高购物中心概念康种生活便利店休闲超市较方便安全绿色环保店铺够出现身边业态方面发展易易易少易商业产发展逐渐集中化公司会越越少现沃尔玛家乐福公司数家现中国年年底ＷＴＯ规开放购行步会发生量购店铺会越越店铺越越少家合作家少数公司合作握住方否公司会租金出高点购掉商户调整折腾回想次性劳永逸公司合作然租金谈判力强价钱时候想价钱简单说商业产开发营成功第选象昨天参加２００４年中国篮球谈颁奖典礼中间万科公司选蓝筹产想希天座开发商中间出现蓝筹中国产做出贡献
演讲里谢谢家
持：感谢王永先生城市商业网点规划商业产开发精彩演讲
面请天第二演讲嘉宾亚加ＢＤＣＬ设计限公司亚太区总理张玮先生张先生演讲题目民俗商业建筑基设计元素请
张玮：家天作加ＢＤＣＬ设计事务员建筑师角度更讲商业建筑问题题目商业产天讲角度文化域文化角度样通塑造文化独特性创造商业产价值时天基分部分第部分说介绍夜题目建设设计规划角度作建筑师样历史发展商业角度做概括重点讲题说样营造区域样营造条街部分商业应该生活部分样塑造文化塑造历史文脉建成商业价值区域融合区域融合建筑文化融合学校融合城市重区域融合说天讲文化文脉问题通营造家创造更商业产价值题目角度讲
第首先介绍公司商业产方面发展历史公司组建７０年商业产类专项研究应该说跨越重三年代三年代规划理应该致基家搞房产建筑理三结较熟悉第说战阶段家熟悉现代义阶段阶段素强调功化功分区交通便捷道路快速更强调功道第二年代说８０年代７０年代时候欧美国家开始回夸功夸分区分裂做种纠正年代产生新城市义五分钟步行义文化社区东西强调较年代属规划理第二年代第三部分应该说８０年代末９０年代更加强调文块文规划历史考虑世界城市商业性化元化等等素讲更面想分成点家做介绍天讲容第先家介绍商业建筑发展历史刚说三历史阶段中形态什样子第二讲商业建筑天时间关系重点刚说民俗商业街区区尺度商业街概念先讲层次中重点强调天讲成功案例分析公司全世界做实践作区域更作住宅区部分刚说旅游景点总结设计方法基样部分
面讲第部分商业建筑历史商业建筑历史基刚说第现代义规划理阶段住宅功化商业办公功化功支解连接通高速公路汽车城市机理作年代重点年代产生购物中心年代现代义规划思潮特点第二阶段刚说元化性尺度８０年代结合英语中街街欧洲市镇样街成新义构成匀速新市义阶段哥伦亚（英文）镇中样街区现国先知先觉开始考虑样问题中科做中塔街新天等等房产中陷入样商业商区功购物中心单９０年代公司北美公司业务老购物中心插入新插娱乐容包括电影城娱乐相关影视等等甚酒店什更东西加起原购物中心停车场更性化然更留发展历程逐渐更加趋性化体现刚说第年代更强调功温哥华伦郊外着发展已周围住宅区研磨现已郊外会围绕讲扩建市外街区典型购物中心北美搞现代义年代郊高速公路出入口功性较强开车购物量购物中心代表时业态说商业街区更复合型商业街区酒店轻型办公咖啡酒吧围绕旅游区围绕住宅区甚学校园等等展开种业态商店方面意思边元化块元化块刚讲郊外购物中心着城市化发展周围居住区已逐渐形成原高速路口时方存着发展需刚老购物中心加酒店娱乐办公样功时周围加新街区（英文）先生早年参加类似样风情街区实践活动数８０年代包括较知名旧金山渔码头波士顿（英文）方面谓区域改造项目功商业中心加进容温哥华郊外外型购物中心９０年代加（英文）莱坞电影城十间电影院样集中起餐饮娱乐整购物活动单行变成元化概行商业行非常包括刚说型购物中心校区街形成度假村街区城市非常重国较熟悉海新天样中心区域样建筑商业建筑分类基刚说市中心区高密度区意利米兰老城区商业商业加屋顶盖形成市中心商业温哥华加采量停车办公楼间停车高速铁路铁公交聚集起形成聚流写字楼群综合型市中心商业业态种谓市中心郊刚讲郊厅形态非高速公路型北美谓新市义单调失情尺度生活发挥出项目家莱坞迪斯尼营造营造街成北美非常热热潮营造题街想导原说切机械化时候切需求功化时候功集聚时候原面交行会失传统谓农贸市场家讨价价面面购物行着功化集团化逐渐消失欧美家留恋面面９０年代末出现新形势东西东西干包装形成家开始怀疑生态绿色食品形成市场家较高级超市连锁形成新连锁品牌市场手工艺东西绿色东西带进超市中产生行农家业种菜新鲜水果鱼民鱼性化玻璃艺术模型工艺等等手工艺表演制作区域够做学校区强调元化插入商业素讲商业街区较名波士顿型原仓库房改成（英文）名旅游景点着做出包括市场餐饮酒吧等等形成整区域情况形成重旅游点刚说华尔帝磨市场（英文）（英文）街加中等城市旅游景点
面结合案例讲讲商业区域营造样教育居住区样城市社区融接者融入问题样１０案例方面前案例（英文）先生持设计设计特色犹图画时较影响书８０年代中国流行拉丝维加斯学建筑师写带谓现代义样商业极端文化文化符号化表达商业思潮思潮中新市义东西温哥华交通繁忙街区街区原两边卖汽车汽车代理行维修汽车汽车网点区域改造原中间完全高尚濒海学校区文化氛围较区成政府做项目开发商决定做成政府开发商达成致求做成元化街区形态着做样超市包括卖新鲜疏菜市场咖啡馆餐饮等等重里边引鉴广场街行话定定尺度街区尺寸应该行进速度相关道路开汽车较步行街考虑机理凹凸覆盖空间包括立面等等变化样感觉新鲜温哥华城市设计求商业建筑连接超５０米石墙者石窗者开门建筑意思延承商业街尺度做商业外二层做轻型办公业态属类商家需定流流办公室定办公楼里边样业态里边什牙医诊医疗诊旅行社会计事务类定流办公室二楼设计办公公寓青年公寓年轻住样复合型功区８０年代讲概念８０９０年代着新市义重房产产品（英文）受现代规划理教育专家讲样强调功适复合功适叠加强调商业居住生活分离部分商业应该基础建筑相结合观点反回样观点刚说机理街走时候标牌请印第安艺术家商铺标牌特色定角度策划步行街广场商业街成功非常重素时底商果单话卖必须流结合流必须轻型办公居住非常结合点边国项目采样思维方式时强调样规划建筑体块滑溜溜应该机理位置奔驰车修车符号取奔驰车符号建筑建筑温哥华森林公园发达作装饰性东西作符号符号建筑意思商业建筑定出工业必须定符号性娱乐性目忘标识性街商业建筑角非常重写字楼角非常重果会涉写字楼会角堵死商业建筑样商业建筑角定应该连贯点完整做非常标志性特色张图反映轻型办公然住宅面讲第案例
第二案例营造城市区域区域属国商业新天包括北美渔码头成旧金山成海旅游必须区域营造区域然需定面积需定规模意味着购物中心两回事温哥华温哥华基必方位置ＣＢＤ两桥桥底样方方原温哥华北美滨海城市没文化方面历史更工业方面历史说工业历史痕迹文化重部分说时整老片反映周边建筑工业相关温哥华工业区全拆盖新变成公园样点正刚说第二年代重视文年代工厂坐船交界手工艺保留插入新元素激活成渔码头新天样特色商业街区时情形做玻璃修船天时第矛头项目区域做购物中心里边旗舰店矛头店矛头店４１９世纪破厂房厂房面吊车链子全部保留然里边做成餐饮购物市场谓农贸市场现家觉东西太注意年代温哥华唯保留全国讨价价买东西买新鲜物品家块娱乐城市需活动时候街表演杂耍表演卖艺样空间室外建筑做量较粗糙包括新建筑老工艺特点暴露出保留北美文化工业文化果中国博精深历史挖掘元素非常里边刚说集中市场童玩具店手工做玻璃店餐厅市公司非常岛行业非常利家电行业仓库加二层二层办公什？艺术家建筑师设计相关行业进岛成加建筑模型公司温哥华西加艺术家中心岛时（英文）整西部非常影响艺术中心落户里面种气氛样工业文化气氛市场出租市中心拉倒里舞蹈艺术表演艺术印第安表演艺术中心失东西岛找回温哥华加游客希里消费周末成家非常愿意方
总结起讲设计街区延文化特色成工种区域成城市重旅游点
边讲项目北温哥华样ＣＢＤ岸达水摆渡船摆渡船岸终点站项目原样新环新工业方成现代城市较吸引力东西重符号（英文）样方Ｑ市场名字保留符号标志性二楼加进办公场方刚说市场夜总会餐饮酒店办公样综合体外部外部空间非常重类业态类商业形式外部空间具样重性时种做区性商业形态面面讨价价活动等等成种建筑业态成功重素
外项目讲实际讲极端例子例子加市房产公司开发项目直房产加工开头做度假村做着做着重成功素做接周围发展店铺开始做卖掉街延伸１１公里延伸段圈块外卖专门成镇中心者街开发商非常专题包括美国开发商合作专门做做块拉丝维加斯块距离块沙漠没文化没题办？做街豪宅居住区外专门做街跨条河法国桥居住形态引入说商业义沙漠沙漠文化直接里引入南欧做法做部分商业街正东西生活单回家睡觉散布社交等等方面需求需求量然控制新市义规划重素够５分钟步行距离达日常需居住外社交文化功非常重北美新型ＭＰＣ整体规划整体开发项目中街街区参入非常重时画情景画时街中什样生活模式营造什样生活氛围吸引里包括说岸边文化岸边摆渡船院落式餐厅台餐饮娱乐特色购物店院落式卖精品店项目非常成功豪宅说歌星买应该样文化
面讲第五案例案例加中部温尼波士时念建筑学院研究生时候城市念城市知道著名旅游点城市条河红河首英文歌唱条河河边公园非常老仓库房原卖仓货交易仓库房改造成城市突做成温尼波士户外起居室家外起居室具备元化功旅游社交文化等等元功老店中插进新元素定非常新种新元素仿制古美新旧建筑生长出什方老什方新形成效果基整温尼波士周末部分着孩活动非常时量户外活动城市功基达室室外非常重定期举行型活动室情调商业购物结合起
案例讲没开始实施已开始设立学ＵＢＣ学家较熟悉学原感觉谓西方学开放知道走走走进学原认谓事学需定定义需定感觉学现开始进入阶段学生活应该单脱离社会应该社会结合起风情区域等等插进学里学成完课死区娱乐消费时种社交活动学生种学融入社会思潮成力思潮学里学开着车回家教授走希住校园里头增加校园气氛第牙医学院改造项目改造完完做决策加进样商业底商面外营业牙医诊面老师学生宿舍整校园代表校园思潮步ＵＢＣ学举动扩商业街区商业街区成校园生活重部分效果图底商原牙医系加效果形成街区效果什样
外案例温哥华外学校区类特色山顶非常孤立纯粹学学生出困难坐车纯粹校区原增加教育费考虑建住宅商业商业街区做研究包括商业街区路宽非常重家度强调事忽略问题说车分流定做干净实际车分流尺度说没汽车气商业性差尺度问题围绕尺度中国包括店面特色塑造文化特色表达出时建筑表达较充分希校区真正办成社区说社会交区域教育机构外餐饮办公室居住属较现代重思路校园街道研究机构商业设施互动
例子讲目前做国项目较项目第四季星空西边时客户开发商美国卡勒基金会做联络卡勒基金会年次举行坛助机会做样生态办公区域整区域办公实际点总部基买楼买连排墅作单位工作离开玩划等号工作等玩量户外开场空间进行体育活动时营造街红颜色街进行社交进行消费办公感觉完整单办公８０年代欧美传城市功里边开发商出版精华定联系时里边营造图书中心加书店现咖啡座加书社星巴克合作书店里面腾出面积做咖啡座总文化社交块住宅办公工业非常吸引力做相心脏形成吸铁石街做情调道水侧绿步行道餐饮中间什曲曲折折？刚说迪斯尼莱坞街新街营造意识做出曲折曲折意识里欧洲非理性城市恰恰活力趣城市反太直线刚行进速度关形成广场形式提供户外活动基重户外户互动项目进行中
做６年社区天重点全讲万科天津搞４千亩造镇项目研究５年１０月１号开盘里边生态建筑墅天题题讲居住社区达定程度时候商业业态会量化进质变新市义讲定建立完整社区建立单社区功般程度时候光居住健身娱乐休闲活动文化等等元功里边引入样东西摩托罗拉学进行继续教育培训商务花园研究员吸引住市场做镇中心重点讲镇中心里组建房家型会里边量场进行体育休闲活动元化期现实施北侧二期镇中心做成样拉轴线营造街区样情况里边酒店修游艇放船修理游艇方时艺术家画廊公寓住宅单身公寓酒店项目结合餐饮块餐饮区块茶饮区喝咖啡区街做商业家做定灰色空间非性化做出区域里象征性标志购建里边标性建筑汽油尺度建筑详细功分区样横广场强调户外空间时树荫道道规划里实际现代义强调切路宽限宽８０年代欧美国家强调切尺度尺度放道路做等等放实际迎合历史发展中国实际谁先发现历史走步谁适超前掌握分区实施方案详细分区讲创造情调东西街形成样方场分期实施功划分实施中业态规划做业务建业态第期做业态应该谓型市场标性建筑期应该做出第二步应该营造街条街街面质量吸引力做出第三步说种作坊式独立建筑包括艺术家玻璃艺术等等类东西者茶匙步做营性项目街等等
案例北京做项目庄境界社区谓点商业业态尺度合适定会成功里东西项建筑里局限市政路动切４块前面马路交通流非常住宅质量觉工业部分搞街区商业文化商业种商业做呢？种商业做定程度时候开发商建会会功包容区里面造区域庞会巨霸越越成包袱赔钱作线性门脸式建筑楼居住叠宾式居住接受端口广场定季节家搞画展搞什样活动吸引游进入区做线型会会面居住低层住宅现状盖样子面居住面商业街部分然型商业进入广场门口广场围绕标识性做住宅里边写线型会会断形成第卖健身房第三作托第四作健身着咖啡座整会功通商业功展开代专门开发商建会求楼做式卖单面采光非常较北京成功
天做案例分析里边较快总结设计方法较重素第元化功第二符号化夸张性符号化第三购物生活日常生活重组成部分型购物中心定功求外外适尺度行舒适性适业态规划整造什气氛造什样题造什样文化气氛刚说法国南部东西制造种气氛吸引力店面店面悉心设计麦劳符号改变核心东西木头做包括店面形式总体规划形式非常重整商业业态价值重购物社会体验餐饮咖啡样元功意思符号化拉丝维加斯家熟悉符号化极端城市做符号东西吸引力路口吸引力室外户外空间户外空间非常重趣味街道户外街道片说明项目没关系总刻画情调什样情调海新天种情调渔码头样情调外方便停车停车需外行行较舒适包括明采明商业建筑重步商业建筑中国讲较新东西然搞商业建筑商业建筑技术含量高做做区时户外景观设计非常重住宅没什区外标识标识设计商业建筑分割部分设计成功否形象影响娱乐功
算概括总结吧题目讲题目中局部
谢谢家
持：感谢张总精彩演讲
面请天第三位讲嘉宾首创资产理限公司总理杨晓宾先生讲题目商业产营运作
杨晓宾：意思天演讲讲应该首创集团总裁刘晓光先生昨天夜里突然发高烧天早起时讲讲第五道整运作验教训
第五道公司操作原次会议确定题目讲商业产会议持者特点名刘总会讲讲第五道运作验教训刘总发高烧想想家汇报什？第五道头尾较熟悉作首创集团整商业运作坦白讲没什验资产理角度运作商业产北京市钟寺家居广场参运作公司投资第二第五道第三巨库新青年时尚卖场现运作原白源市场正策划进行改造运作做涉产项目商业产刘总考虑件事做工作做较点请家做汇报
天代刘总ＰＰＴ里边介绍集团情况非常简单家笔代家讲讲操作第五道商业产失更教训验谈更教训皮肉熬出哲学位做实际运作方面恐怕会点点参考价值
现开始
题目做第五道启示录先简单家介绍首创集团情况首创集团北京市全资公司北京市政府直属总资产排名第综合性企业集团确定目标做国际化公司概现营范围房产基础设施里面介绍水路基础设施水陆高速路成功投标京津第二条高速路然金融贸易两家证券公司家证券基金理公司家保险公司家资产理公司家担保公司等等样属板块边真正产商操作产良资产业务业务切入点首创集团拥１７２家中８家市公司净资产总额２０５亿民币２００３年数２００４年现没总结出概２５０亿左右估计５家国市公司３家境外市公司国外市公司市值概４００亿民币中首创置业房产龙头企业年非典期间香港成功市中国产界较反响４家市公司市值高时候现达数高时候达中国整证券市值１１３％左右目前拥土储备３５０万方米全部交完土出金指
第五道投资品重考虑配合奥运应该发展北京２００８年北京召开奥运会全国民政治生活中件非常事情想济领域中非常非常重事情百年遇机会概年开始２００３年计算５年北京市基础设施建设２８００亿首创集团作北京市投资公司定抓住机遇做什工作选择第五道考虑处奥运村入口处第五道区域位置距离奥运会体育场７００８００米样方认方作亚运村成功开发亚运村产升值考察巴塞罗奥运会汉城奥运会强烈带动周边济发展特带动周边产市场发展两回汉城亲眼汉城江水区着汉城奥运会成功举办整达汉城汉江北区非常繁荣区域相信着奥运会召开奥运会周边区城区建设国家济发展会非常快时前面亚运村作参考亚运会造出亚运村作北京生活久印象亚运村前什方？基农田散落村落年发展创造出亚运商圈奇迹着奥运会召开介亚运村接壤觉会亚运村发展快方作商业性概念房子觉做东西风险较信心敢做想说句基础选择商业产投资领域里面觉非常重第重区位果成漂亮设计功果没足够商业客流支持话商业济成功谓商业济价值取决未商业价值取决身价值次运作第五道商场体会想投入刻画美丽周边没足够消费者尤北京北京老百姓区域消费非常惯会家集中方买东西北京城市足够现商业点状果说王府井北京老百姓王府井周边带动起周围繁荣燕莎商城西单城乡等等菜市商圈前门商圈安门安定门亚运村商圈区域位置成点状布局认选择做投资做商业投资区域位置定爱周围足够济活动口支持方区域商业发展觉选择第五道时候着重点低处亚奥济商圈段城市然奥运会举办会提升目前讲目前应该具商业价值否等奥运会早开投资已完蛋目前遇实际困难处置奥运会边离开北辰购物中心站公汽车站新发展起住宅区目前实际遇问题商圈情况做热做火房子已卖掉面非常困难投入做市场活动推广块第考虑区域位置
第二考虑说突出方做邻亚运商圈做北辰购物中心做百货商场太边北辰飘亮实艰苦时间目前讲说飘亮完全缓什？北辰形成样商业业态竞争家惯北辰飘亮问题飘亮然断探索商业繁荣道路果做类似东西恐怕方难生存商业定位时候做商业产考虑商业定位非常意做事坦白讲巨库成功时定位纯时尚样青年卖场卖房子时候会吸引吸引眼球设计做非常现代非常超前宣传攻势家做卖产总支出３５％广告费舍出钱做做完发现周边区域老百姓够消费种纯市场东西进转漂亮准备买准备吸引房穿着肥裤腿孩周边没样消费者变成商业分成两类诋毁类老百姓常光顾日常商业物业定位什定考虑种家慕名恐怕位置非常重时支持时间非常长巨库时定位家慕名非常时尚东西实践证明开业半年现开业概三月效果卖产做商业房子卖业业房子租商户没实力扛底想做成慕名商场家起杭概念问香港台湾合作伙伴说现做项目中没样先买房子招商家说没现讲现做第家先卖房子招商风险极坦白家讲风险极果先卖房子招商商场火火需时间商扛住商退租业收租金退房现怪圈里幸亏庞集团支持出相精力相财力帮助渡段时间果没样山果运作建议家采取先卖房子招商形式采取先招商做火卖房调节租户间矛盾商场做火果现卖钟寺家居广场概１０万米销售面积概７万米现年租金收入亿八千两百万米出租米算现具体记实际面积少概月４３０块钱均样话现已稳定运营５年年难办事采取莫位淘汰制末位做换新客户年年朋友领导抛较重关系写条请者说定里边租摊位种情况果卖房子话家算１０年投资回收期房价够卖少钱？心里非常踏实房子卖着急物业理公司业服务业收稳定回报切办现做法先房子卖掉业商场扛话非常难恐怕原现第五道均售价二层全部卖光均售价两万五千块钱米实际返回回投投什？售价报售价钱留出现开始没验做第项目没验收钱啊收钱投时候开始花钱时候外出现金支持做负责企业义容辞责说爱着着反正房子卖完作负责产商做种事第二法律轻易样做第二业会找出种样理退房换句话说搬石头砸脚倒霉责负实际没卖钱花钱广告费年千万业租户补贴免租免租业免业点讲非常重教训开场时候先家讲讲做漂亮先家讲讲教训构造商业定位想法第选择位置第二３５００００米东西办干什空壳家市公司做物业竣楼东西家知道造底处理开始放出盘市公司年底出业绩出业绩家谁谁傻讲件事讲市公司急出业绩快套现敢套没想法没实力身卖话会压力底做卖时候东阳考虑方承受力选择时候考虑首创集团力首创集团运作方法干部队伍工作努力程度没什先进楼银行压点钱付付５０％然重新开始销售滚动开发滚动投资种方法做然没完差点采取样运作方式选择合作伙伴定想清楚运作底想干什概针目标市场选择区俗话讲富区北京均收入较高中产阶级里集中居住区北辰公司飘亮广场餐饮业非常发达第五道限制属商业寻楼底商允许做餐饮业考虑做餐饮业民火没更油烟样产业唯例外楼支撑群楼楼外面北京市非常名企业市里关系非常想办法批方允许弄餐饮甩公寓楼外边成功运作群楼里边太弄什什餐馆考虑做什什市场概念收入样广泛消费群第五道奥运迎奥运奥运济运动休闲缺项补充缺项做样定位
样方面考虑第全聚德成功引进理讲机缘巧合北京市进住两村奥运村亚运村选择房子时候第五道正两条路交叉口愿意做政治务必须完成反正做做走敞亮环境没首先选择第二选择青鸟健身北京两年健身浪高浪富种健身需希更健康青鸟健身成功赵荣饭店百盛两商圈里成功第做两健身俱乐部属北京市高级健身俱乐部年卡挺贵６８００张设施设备理位置等等非常请考察觉方做实践证明步棋走较现月销售额１６０万样房子卖掉 房子卖掉青鸟部分４千米均价２万３千块钱米保证７块钱均收入青鸟掉房租月６４万租金掉青鸟身费概够十万盈利然东西青鸟健身投千万投资２万４千３百万米中出１００块钱３千米差３千米出百块钱３００块钱等房子卖两万千两万二千样价格青鸟健身做出投资者买房钱中出部分投资者建较营产品保证豆子者投资利益然果想问题房子卖找投健身俱乐部样话难搞商业谈判俱乐部投千万话肯定年求三年收回全部投资样势必业创造租金价值低样话业愿意买房子干吧做第五道时候始终明确点卖房子产商百货业者商业工作者什产外项目投资者做举动保证买房子利益原定房子卖两万二米成万三千米６千５百掉税费５６千利润认商业产做想办法利益中出块投资产商够稳定回报够揭觉投资质第定位全聚德青鸟健身时星巴克引进星巴克引进完全广告角度考虑名店进住会带动购买者愿星巴克目前赔钱星巴克房子卖掉刨租刚家讲教训已讲先卖房子引商样引商时候家买房子业求保证房子卖月少钱签什签重店铺引进引进负责赚钱贴贴什？贴利润然计算程度接受果钱贴光觉合算星巴克例子非常第家特困难时候商业物业起动时候作广告费考虑开业天效果非常美国华盛顿州州长洛家辉先生华华美国州长第正中国通总理洛家辉先生请请路媒体购买房子意愿户请洛家辉先生亲剪彩签字家咖啡第服务员咖啡厅第服务员洛家辉先生效果非常吸引买房子星巴克样非常名连锁店率先进住方家心中会会采取系列手段进行谈判较位置价钱便宜卖中国电信房子差三万米请日欧伯莱化装进北京旗舰店位置愿意进样集中批引进楼角欧伯莱资生堂海外品牌欧伯莱资生堂专门针中国设计品牌商场里头做重视作旗舰店概１８０米店光装修投１００万做非常漂亮样营造出家店宝岛眼镜张元较名店进入营造出品牌进第五道样概念带动买房购买欲现已进入店实景片全聚德京城老字号张元茶叶光够第二动作说造旗舰产品产书说法做商业话达商业设施旗舰店旗舰店带动商户进选择旗舰店第青鸟青鸟面占３千米全聚德算旗舰店５千第二做钱柜钱柜恐怕北京海较清楚年轻清楚钱柜台湾企业营亮泛式家进ＫＴＶ头疼开歌舞厅传统街歌舞厅功唱歌健康娱乐老百姓需健康娱乐钱柜中国够成功老百姓提供健康场唱歌家需种歌舞厅唱歌正派耻估计歌舞厅般唱歌唱歌喝酒什做乱七八糟东西家需正派需健康娱乐活动钱柜开业第提供娱乐场第二套完整严格理系统第三套非常硬件设施北京做非常成功考察问题时候钱柜做全面解基投资算房租投资４千万做１２０房间投资４千万年正常营北京现三钱柜均三钱柜月流水７百万果算房租费３０％２００万说概４５０万说数月４５０万利润年应该５千万利润做年收回投资然果加房租话年行恐怕需两年想想房价卖爱投资者提供较高租金收入投资收益果卖两万十年回收全部投资揭租金６块钱完整计算方式说恐怕特准家专家算算做什够维系租金收入第五道三层考虑第层必然卖定价高问题难三层谁愿意层世界三层难办办？三层三层构造出家太注重层面商业业态钱柜重选择选择钱柜然仁者见仁智者见智家更选择物业域限制做参观果引进渔工渔婆北京较名餐饮更省创造更利润考虑什麦劳国外洋品洋快餐全引进出５千６千万米出万五千米洋餐穷样说什走萨现较时尚东西做认选择范围里钱柜创造样投资回报行业遗余力做钱柜没做完然钱柜想非常难北京规定量化娱乐行业严掌握底商原概首创独特优势市里关系反正做工作终标准设立钱柜时求住户求做公示家会影响作般居民楼肯定干家孩子带坏受做隔声处理房子晚会影响住户第二北京老百姓处家知道钱柜知道钱柜什东西会孩子带坏家意做工作家意样批准然东西说家观念家选择定选择钱柜认选择商业业态够创造较高回报业态选择钱柜现正装修正投资正里面投难概批６月差开始动手找做工作直批准花６月时间耽误没楼整体步现开始弄新方租户满足租户６快５７块钱租金时钱柜身盈利然时候点坦率家讲没真正找钱柜家公司什？找样公司钱柜会考虑投资者需少钱投资者创造什样利润考虑赚少钱承受４块３块５样话房子卖价愿意豆子者愿意干钱柜团队挖出注册利钱柜做商标保护素做第五道钱柜外角度讲样做道理然投资者更高回报角度讲提供钱柜标准钱柜质量钱柜品牌钱柜确实挺麻烦做钱柜更加盟店知道座没台湾籍钱柜身四湾产业时站绿营角度钱柜政治麻烦变通钱柜定处实际营定处做完房子卖起较轻松里面考虑房子结构特合理房子早设计写字楼中间商场两边写字楼做量结构改动增加５步楼梯东西侧门进边楼头概２６０米没通道没回路谁逛街走２６０米出边开门做步电梯样做结果改造发现边边角角房子没法卖办？销售部门志非常努力非常认真企业想卖房子出认广告效益者会收益企业合作家第三项中央电视台做开放演播室天天快乐吧西部频道年轻较喜欢讲笑话讲时尚节目搞天天快乐吧演播室青鸟健身门天天快乐吧里面里面搞明星见面会开放式演播室中央电视台请明星做访谈节目收钱请话开放老百姓购物演播室里明星起坐坐喝杯咖啡甚机会话张相聊会天年轻吸引房子然卖发挥广告效益广告获收益中央电视台出房钱优雅环境中央电视台外面演播室行知道中央电视台演播室台里演播室时花少少钱部门独立核算节约成样求样创造环境时营拍节目降低部门运营成讲利讲重中央电视台媒体合作节目做活动做广告推荐第五道种时尚概念提升商业价值说中央电视台合作月电视台合作非常基家拍十集轻喜剧题目第五道天购物明天修指甲集花找线明星话集万块钱５０集２５０万想想做２５０万广告会种什样差？做２５０万广告中国青年报做６版没６礼拜没做报纸差北京晚报半版１４万块钱做电视剧台播台播说钱收回呢样目提升商业产价值商业产价值提升商业产知道应该定价商业产价没基价格应该卖少钱成法预算出预期收益确定价值想果座位商业产感兴趣话妨实际做法中审视总结东西教训讲讲教训开始讲第教训应先营营正常度段较清淡商业期带租约卖房香港台湾较常见做法资金安排项目特殊性走先卖房租金招商条路条路风险极路幸亏首创集团样坚强盾否作产公司商业产策划者定会失败第教训
第二教训家讲点意思种二手房改造房屋结构开始谈判前考虑轻柔点商业理念先设计出进行产谈判花冤枉钱结构光土结构花３００万电梯设备投７８百万反正等等等等冤枉钱第五道项目冤枉花钱少花３千３５００万果问题预见话花钱万万没预见房产销售证报批没消防证家消防局说行初检没呢会春节职工放假抢抢消防验收消防验收方没做原产商休息东西做完报验样耽误三月时间差工程没做原三层根做二次装修三层做三层钱柜没定位现三层做消防设施全部作废掉重新做设计注意情况解非常详细样做商业产
第三教训说定计划定余卖房子时候计划定余教训出现矛盾物业公司原发展商告诉物业物业区物业干区物业说规定物业公司里边两说行交交知道商业产说办屋里外头行设施切散干耽误三月商业产请家切忌界限绝突破告诉家天交房年入住必须做商户备货家货备服装季节性家备春装５月份交全没家找索赔索赔索赔千万幸亏售价较高卖较扛起果售价计算成时候肯定会考虑索赔素说客户赔租金肯定会考虑旦话数量非常
教训天家讲出希家次运作时候记住教训做更
谢谢家汇报结束
持：感谢杨总工精彩讲解午会议告段落
２３日午
持：女士先生参会位嘉宾欢迎午继续回现场参坛
面请天午第位讲嘉宾戴德梁行理限公司董事胡莘女士胡女士演讲题目商业顾问商业项目中应该担角色
胡莘：首先更正戴德梁行理限公司董事老总老板胡莘负责戴德梁行商铺部业务会家做详细介绍
现先说想家分享说商业顾问商业项目中应该做角色什样觉天早听首创杨总演讲觉总结句实角色根底开发商避免冤枉钱角色说实首创早点果说合作话需浪费３千万冤枉钱算浪费１千万省千万知道商业项目开发运营阶段整体说分成４阶段战略策划设计准备工作项目实施进入实际运营策略块体分分选址商业调查市场分析项目身ＳＷＯＴ分析优劣式风险机会分析基础会做项目定位包括应该采取种商业类型营模式然块关财务分析块包括回收期收益前期战略工作战略工作里面现做说较集中第点第点目前说找做较选址块开发商先做址选找选址块目部门做市场调研部部门做财务分析块项目独特成计算块全面参
接家分享案例案例中关村西区项目现项目已正式立名中关村广场项目选制已选存选址问题市场调研分析块帮家做容包括整北京商业市场状况分析然区域性项目区域性分析然缩短项目半径三公里消费者调查项目根基考虑素实际消费者足足够支撑项目项目半径三公里商业市场调查做非常详细分析包括业态超市商场百货公司包括餐饮休闲娱乐酒店会馆业态三公里样营状况竞争状况未前景状况然包括交通商业未成功关键支撑基市场状况做建议定位分析项目前景做工作项目面分享说项目１００万米写字楼面积然５０万方米样面积商业２０万方米２０万方米包含停车场位置配套面积项目作商业面积块说做顾问前位属西区商业配套样定位配套定位定位关系整集团会样项目样投资投入未收入样评判关系做结说项目应该做配套商业实际方面分析显示力作区域性商业项目样定位区域性意思说辐射中关村西北区样范围包括说铁连通方面交通设施改善项目相信辐射整北京定位开发商未营项目做方性指导工作然财务分析块项目里面帮做租金预测果说做较细话实际行业分布店铺分隔店铺率紧密联系开发商做工作影响作开发商应该样商业面积块价值
第二阶段说设计准备工作块边想说明前段开发商找交流时候常会出现种情况说开发商请需请建筑设计顾问公司甚投资顾问公司建筑设计公司开发商找建筑设计公司需找商业顾问公司觉里边误区两公司角色截然技术市场开发商宝贵意见开发商会说设计院设计公司然果设计公司专业水达定程度话够做建筑设计特商业块够做样种工作目前较遗憾设计师商场流结构方面机色系握水够报回程度强调真正做商业项目必须商业顾问必须建设设计顾问者建筑设计公司两块边提出说设计公司设计三方者说四方起参工作设计说设计公司顾问团队说商业顾问团队工作方式想会助华贸中心案例家分享工作步骤里策略分成５步骤确立顾问团队然项目前已定位定位定位做设计概根概设计公司做概念设计然进入分步设计样设计基础找土客户谈预租事情客户较印象告诉需求情况进入室设计细节性工作
块想分享华贸中心华贸中心西路紧挨着ＣＢＤ接重点项目公司项目商业顾问公司项目找帮做定分析调查举行项目基定位定位面开发商起进行设计公司招标工作边必须强调说设计公司现市场设计公司非常零零总总设计公司专业说ＡＢＣ什公司告诉请美国什什公司公司然名气定专长购物中心范畴者说设计师定擅长购物中心设计工作想作开发商说名气外专业口开发商起做招标工作委托英国设计公司进行商场设计戴德梁行做设计概概涉什商业项目未客户群会批客户群消费心理特征什消费惯什然根样市场情况描述商场应该风格原性东西样概交设计公司设计公司根情况进行概念分析设计出开发商设计公司三方常进行讨设计断修改修改结合素市场需求方面市场需求方面实际公司重价值断进行招商工作说客户零售商天交道解需求已发生变化方面包括中心变化面积需求方面新信息反馈设计师开发商开发商角色更站财务方面考虑项目应该样做投入应该样决定设计公司更技术第三方刚谈设计院知道国设计规范知道政府求项目符合规范求般说必须适进行方讨定案块想强调实际商业顾问角色应该更着重商户求样反映说店铺分隔分隔行业分布消费者心理块抓消费话商场购物中心应该样布局包括题色系工作更应该商业顾问公司承担角色应该设计公司承担角色开发项目做分享华贸中心三栋写字楼面长安街面五层层中关村西区华贸较样方说已盖框架性东西公司进行合作说干框架性体结构时候没参中设计中东西样优化问题果家解话东边中关村街北边北四环路着中间块中心广场面家乐福已开业１３万米案例说明做工作粗略样优化商业面积提出建议没细化细化开发商请专业公司做方面工作原面图已盖体结构东西需改善种情况流流样优化提出建议细化工作现海外专长购物中心设计家公司做工作项目实施方面包括预租施工开业环境环节里面作商业顾问公司角色更里呢？局限案例说明吧运输块中关村西区家乐福做项目顾问工作时候作百货公司３００万米百货公司电影院面广场面积般会３千米般说三千米阶段实际需专业公司配合指说营销工具块营销工具客户说明项目情况必须样工具起码面图项目效果图项目没盖家想象必须视觉东西达效果包括楼书ＶＣＤ模型展板块误区开发商觉请商业顾问公司应该做吧做说做毕竟现工作专业越越细化块实际设计公司专业广告公司专长分工里面家发挥价值样帮项目做样工具站真专业细分角度说建议专长做开业前准备工作企事业非常烦琐非常需种验鉴工作验鉴作商业顾问公司代理公司话帮开发商提供宝贵意见里面意见包括说场招铺业态面积时段决定会样然谈判细节东西里面讲究种成投入概念商务装修应该物业理块配合实际外专业范畴公司专业范畴应该纳商业顾问专业范畴开业筹备庆典活动块实专业化说会推荐公关公司进行
营运商业物业住宅写字楼样方实际需持续营样项目住宅者写字楼卖完者租掉喘口气睡觉商业挑战刺激点者说负担实睡觉接工作包括租期期两年三年四年中间实际商务储备租务理等等包括硬件方面（英文）担心项目定位毕竟开段时间开时间市场反映定测试调整否话项目容易遭淘汰边举案例新东安市场新东安市场现公司独家代理公司新东安市场１２万米１２万米东华滩华滩百货开业现已６年新鸿基香港实际成功商场开发商香港新城市广场新城市广场香港流量数项目新鸿基包括新鸿基香港项目均５６年会做项目翻新商铺调整租金调整样工作特硬件投入块均５６年会做次新东安新鸿基项目适应方变化决定做项目重新定位帮做重新定位工作然包括设计面改动包括加强商业气氛渲染灯箱广告位置等方面会改善王府井步行街天晚家现样情况没动工
总结说商业顾问较角色应该说放市场分析项目定位产业组合目标零售商目标零售商沟通交流需求刚刚客户标码Ｑ码客户沟通现外国已做单店７千米单店意思单品牌做Ｑ码品牌做７千米店趋势果说天客户交道话知道客户７０米现客户７０米已行已２００５００刚刚帮东方广场做杰尼开８００米ＬＶ现国贸５００甚够做１８００米前店１００够变化信息停留面影响租金变化项目设计强调说市场角度出发然更重价值实际招商块会分享做项目资料
配合角色面刚提建筑设计块应该专业商业购物中心建筑设计公司做然部室设计应该专业室公司做推广工具应该光滚高公司开业典礼推广活动应该公关公司加装修物业理应该物业理范畴房产综合性事业商业块需专业范畴特
边介绍戴德梁行朋友解公司做什业务简单介绍公司前梁振英测量师行２０００年时候英国第期新加坡德兴公司合戴德梁行现全球３３国家１２５间分公司６５００位专业员欧洲美洲东南亚公司中国国８分公司包括北京连天津海杭州广州重庆然香港台湾北京边部门分开专业研究顾问部公司做开发商盖房子国外种专业公司理念里边做开发商做顾问公司情况利益突会物业价值判断产生种歧异够公说公司直坚守做开发商做顾问必须公公正起跑线样话必须服务提供者样营理念块研究顾问部做土规划区规划写字楼部衣部住宅部物价部做什？评估房产价值国外做较包括香港台湾银行合作关系银行做揭房子价值底少应该贷少款必须专业公司做评估报告公司做方面物业理部酒店理部部门铺部门部门负责香港北京已６年说出商铺部１０位事零售流动海外介入国先海者先深圳分公司部转机制样话第手知道零售商客户动想法然包括香港新加坡面重
面分享商业策划项目策划项目刚提华贸中心中中关村西区金长安街规模较万四千米ＬＧ帮做行性报告３万５千米三里屯建外机构专门做餐饮娱乐较异类种商业物业东方广场早接项目９５年接项目公司９４年成立北京成立成立商铺部接东方广场项目日商业中心京西安中国际黄埔饭店等等样高档商场
代理项目方面东方广场刚提预算９７年开业原２０００年正式开业２０００年开业９９年时候招商集中时段项目国家精品区国家代理招进牌子包括刚提吉安尼亚新成交发展区两层然巴黎开始进入奥德城劳斯莱斯展示厅俏江南见散等等超两千样规模包括阿根达斯等等新东安现正做项目效果没出现新进入商铺商铺会陆陆续续开业帮确定４千米书店书店北京没新包括屈臣氏哈根达斯汤尼威尔等等会批新客户京汇厦摩托罗拉厦新加坡政府面公司栋写字楼公寓面底仓实包括写字楼公司独家代理项目底商缘规模较帮招寿司店咖啡厅ＤＨＬ莎莎美容院莎莎美容院深圳市公司北京专卖店形式日面馆ＤＩＡ保险公司机票代理公司牙医诊丰粮广场９６９７年项目时独家代理香港引进屈臣氏（英文）意利服装品牌星巴克然包括服装品牌独家项目３万装十家阳光广场亚运村面积百货剩面积帮做招商工作俏江南面爱面中信银行牙医诊撒店金泰西坝河边写字楼项目底仓万米香港边帮引进４千米海鲜酒家包括８００米健身公司香中国银行吉野家商家国贸帮引进华润超市屈臣氏（英文）等等名牌服装品牌中粮广场早期独家代理项目帮招万米家居花园万米家居现中粮做出特色家居家私高档作突出行业特点
谢谢
持：谢谢胡总
面请成众信诚实业限公司董事长张效春先生讲题目商业产运营模式成功案例分析
请
张效春：位宾位朋友女士先生天非常荣幸代表中国西部区商业产专业运营商首北京参加２００４年中国商业产开发营高峰坛发言位朋友探讨商业产投资开发运营理携手进提高众周知商业产领域中活跃商业产板块商业产城市济繁荣程度象征商业产群雄逐入必定商业区域济繁华直相信商业产运作着跨区域性中国西部海城市甚亚洲国家天位分享年商业产领域耕耘总结出验希够抛砖引玉
第部分商业产运营模式首先起谈谈商业产价值链商业产价值链理第作商业产价值链体系４部分构成商业价值租赁价值投资价值开发价值４部分链式方式关系存商业产价值链指广义商业含义商业产商业价值终端消费者赋予具体表现形式两种营者商业物业作盈利场获取营收入第二营者转租营者获取转费谈商业产价值链价值指商业产业交营者情况业带什样利益呢？消费者支出种表现业直接出租租金营权获取收益商业产投资价值讲投资象块讲吸引社会闲散资金营者支撑表现投资者短期投资快速转利断线投资资产增值方家举例子实际整商业产块具体海北京广州成重庆商业产开发商交流问题时候认真研究投资者营者里边讲话体会深刻现整中国房产领域海销售基属滑趋势处停滞期成处缓区域重庆段时间销售较火爆发现投资者种短线投资者讲话家座天组委会解座４０％设计师部分设计师部分开发商部分运营商应该说代理公司吧整业界精英块体会成重庆项目运作中感部分短线投资者应该说手资金非常雄厚会面讲距离案例时候会举例子印证问题外种开发商已充分认识商业产开发出短线马卖出办留年时间中国应该说房产老吧应该说成楼盘昨天时候昨天午签运作协议讲初接楼盘时候讲两年销售物业知识产权留方现卖出方米价格成讲话楼卖万二方米二楼话５６千价值放两年营者找进定位相关领域营者找进营两年资产价值种基础翻倍１５倍样话投资者开发商已尝甜头问题讲话讲第二方面投资价值种直接投资种作开发商投资者放两年销售出算投资第三方面商业产开发价值商业产开发开发商带收益投资者支撑表现开发商河渠资产留目融资位朋友问４价值方面关系什样？样理解商业产基础核心价值决定商业产租赁价值租赁价值决定商业产投资价值投资价值决定商业产开发价值理解商业产价值链体系朋友享价值链体系讲价值链体系举例讲开发商应该说全国种形势话现开发商较理性二级城市发展项目四川重庆等二级城市里二级城市开发商坦率讲想象前施工单位简称包工头说现钱开发商业产思维想象做物业吸引商场进国际零售企业追捧实际根没种价值外部分说前年时候开发商空想象觉位置搞新ＭＡＬＬ修马找设计师设计师马意图甲方必须听时候没站高度没握整行业里边价值链体系根清楚盲目搞开发说形成城市里面烂尾楼非常整全部陷进时候拔升样体会成市年时候市政府专门求整治批烂尾楼年积累烂尾楼长达十年现开始清理整顿加优惠政策撬动种楼举例分析时候例子位享说明没遵价值理体系盲目考虑想象感觉讲究科学规律前期定位准规划准导致整项目失败
说方面讲外体系讲整开发价值链体系应该说公司提出提出商业产运营中六位体模式六位体什意思呢？实现商业产四价值成功塑造商业产项目投资者租金回报资产增值保障更消费者够获实际收益开发商投资收益保障更营者市场前景保障样商业产运作六位体财富联盟应该说六位体提出理四川学工商理学院理学角度充分印证推动会讲实战案例分析时候提出四位体三位体六位体运作项目话认商业产分城市分区域分段分项目情况部分性特殊性差异性究竟什六位体呢？六位体指商业产实际运作中需投资者开发商运营商营者终端消费者政府六方参涉利益相关者利益成功商业产项目终必须实现方利益相关者赢局面样投资者开发商营者专业运营商终端消费者政府六方参结体提出种关系实际利益体关系六方利益兼顾结成六位利益体项目肯定够成功应指出六位体专业词汇里面政府城市运营商企业城市运营商时六利益相关先序应该投资者开发商运营商营者终端消费者政府放成功商业产项目需立项开始关注六方利益六方组委会解４０％占设计师设计师前期开发商交流时候投资者起交流沟通时候设计开始定位时候定考虑营者利益终端消费者利益什样讲呢？什年时间常常思索问题什国商场起城市营实际没关注终端消费者进购物没考虑动性设计什样情况提供良购物氛围环境感舒适年应该说国际面零售店巨头城市相继深入现占领特城市现二级城市发展二级城市发展营非常国型超市现具整干脆关门关闭甚倒闭里面思索问题实际没真正意义关注消费者关注顾客带弊端细节沃尔玛家乐福实际顾客想达种舒适氛围解决设计时候量身定做时候做项目时候已考虑更性关怀愿意里面购物觉首先解决消费者终端案例２００２年半年时沃尔玛中国总裁黄振东先生成两次俩交流两次现运营项目非常感兴趣段域周边居民应该说中高档住宅区住宅区觉区域非常说说张总区域喜欢位置说设计？说前期设计时候考虑说楼已建提出求什说长１００米宽６０米说栋楼全部撤掉重修说行说果区量身定做谈次出道理说前想象修现提出需求营商前提带２０年效益２０年中样持续物业增值部分租金收益觉直接现整操作案例中投资者讲根讲直接租金收益直接租金收益块认短目标马够见着现搞产权式酒店产权式物业销售通８％９％高１０％收回投资者见块实战操作中豆子者算笔帐算资产增值物业增值帐帐算出远远现直接租金收益投资者接受观点稍微远点炒股样中线短线长线终赚钱长线长线钓鱼短线股市短线没赚钱投资者讲搞商业产终关心投资者讲道理时候会例子举现营者做什程度营者物业营时候做投资分析报告现营者考虑张总团队非常部分该做事做样体会站角度考虑问题运营商运营商话必须站投资者角度考虑问题站开发商角度考虑问题站营者顾客消费者角度考虑种考虑考虑政府税收政策支持方利益紧密联系起时候项目成功？次６月份时候中国房产报专门采访说做商业产营领跑者中核心亮点谈商业产运营模式六位体改变声疾呼现处商业产全国风起云涌时候非常火时候时候定冷静果说考虑利益体话相关利益觉商业房产前景短果全考虑话定撑住面举例子印证问题成功商业产项目需关注六方利益尤终腰包里掏钱消费者城市运营指导者政府站营城市享受城市角度直项目开发营想具高度社会责感远发展目标开发商成功基础合作赢硬道理需开发商合作投资者合作政府合作商业物业价值体现商业产营理中出现问题革新利益失衡六位体模式进行商业产开发营充分兼顾相关方利益切期营着想该利利该投入投入该承担责勇敢承担责该提供条件充分提供条件期营理没前期留障碍实施起较利相关方利益旦失衡前面诸环节出现癌症细胞脑血栓肠梗阻面会受病毒感染方家知道全国掀起风波事例家应该清楚方利益没兼顾时候然会出现事城市相信会方举例子现做盘年１２月份找时样情况开发商开发商应该说老总清华学毕业长期搞设计设计方面造诣搞开发时间长没考虑传统住宅修面全部修楼二楼全部铺面想象铺面卖知道城市里面楼铺面卖两万三万四万甚更高价位二楼卖５千甚万行二楼分成隔断认卖开始卖样卖期营办投资者定位什市场想营者想求进隔断里面做生意没做方面考虑没样考虑出现问题开发出修隔断全部隔隔开始销售销售６０％时候出问题时候开始招商招商没良团队写方定位什什市场请马进营者进市场样封闭空气流通进定位早花鸟鱼精品市场请花鸟鱼什环境够生存？知道营者讲花鸟鱼精品进求里边光度达什样程度换气量天什状况新风样输送进问开发商问题没考虑没考虑修什修修没办法样完全部商招时候投资者急买铺面投资者急起承诺三月营者马进厂马收租金业盼天成市应该算ＣＢＤ边缘应该说口岸较位置时候投资者闹闹差点卖概１９０铺面中投资者三方全部吸纳社会闲散资金１００投资者时候急眼马准备静坐市政府时候没办法赶快找张总赶快救救说救世代价高肯定高坦率讲现成收费亚戴德梁行吹牛现身做没失败案例做必须成功般难度果难度觉操作起定接盘接付出代价找找形势非常恶化办种基础整楼商业定位做次重调整什时候举例子讲案例说明家听起实点做调整隔断里边全部取消方定位精品花鸟鱼专业市场定位市场会站营者角度考虑思索问题通风问题换气问题日问题等等问题全部考虑考虑重新进行规划前做工程少损失１５０万损失没办法时候投资者停闹事办？种时候马通知开发商联动起搞业肯谈会专门业购买铺业全部请持持业说现接手楼盘样思路营造改造投资者首先投资者稳定里边出现问题权营全国商业产里面难解决问题家想象便画格说画什三间画四方画Ｅ型画业问题解决摆现商业产困难块问题解决业会闹事营者会闹事政府非常满意开发商肯定满意投资者满意通业恳谈会道理讲清楚里面未设计规划重新整合营者重新请请营者满意现盘已基告段落已接尾声估计８月份时候整体开业二商业产楼盘营者入住８０％达整体开业种情况话楼盘应该说成功想做百分百话觉行通实战年案例总结出做百分百时间肯定长短期行操作盘已半年时间半年时间必须事解决样概念通样例子说明问题说明必须解决营者业部分投资者利益样实现赢话楼盘操作起理者角度考虑六位体运作模式严谨系统真正做六位体种愿种口号需六位体资源进行效整合验讲资源整合重途径建立商业产开发商营者间财富联盟搭建信息交流沟通进行商务长长合作台商业产投资信息效传递需者时需商业产信息投资者够需投资项目双方台实现交流互动两年运作商业产成功程度利财富联盟建立发展掌握资源等掌握财富通建立财富联盟积聚丰富行业资源运作商业产项目游刃余心应手举例子讲刚讲应该算中国西部商业产走实战案例成功运作６０万商业产做块商业产收益说成区西部区首倡导
２００３年时候搞次针初搞项目四川绵阳二级城市里面项目离市中心１５公里二级城市家知道应该说口接４０５０万种情况远操作项目话难度较实行种财富联盟呢？时整合整成区周边餐饮娱乐休闲类实家巨头董事长总理级整合起政府四加班子领导全部请现家清楚中国政府中招商引资成务急应该说关注事报纸政绩做政绩话肯定招商引资需肯定商家通企业四川省招商引资局四川够组织记者实际项目６商家行什组织７０甚更？造势做财富联盟台长期达成财富联盟样政府重视业界说话果说句投资环境差官帽戴住？专著心理信心什？方投资中政府项目重视程度项目旦重视政府支持认项目成功机会样话政府重视里边政策告诉优惠政策等等什时牵扯项目需东西作充分思想准备会简单说政府坐席台答复等交流通天方式什方式？国际惯例讲朋友政府请招商引资等台圆桌会议投资者营者块量提问考问政府提出问题政府回答实际投资者营者投资者常常概念营者成投资者老关心开发商误区中什直接买铺直接买住宅部分投资者请问营者方投资额度相１０住宅财富什享受种遇呢？年中国传统观念影响认商低等样认成业样投资者利益点什利益点？真正意义买铺面买住宅块直接享受物业享受资产营者享受物业时赚钱关注利益焦点样话会站角度考虑站角度考虑抓住心理特点政府谈样话更够达成台通种方式政府重视愿意投资签单签马进行宣传项目做成功启迪思路放做成区行面太窄现做重庆区成重两资源全部整合起整合起城市城市进行轰炸式进行包装进行宣传政府重视样话积聚资源运营商讲建立财富联盟台会知道时候站角度考虑问题开发商投资者难政府难更关注关注着想说做块中２００３年９月２００３年１０月１２月年５月连续搞４次搞规模越越次参加某城市搞制动 （成名）动 （成名）乡正成重庆济带搞成重济带首届产营峰会目搞种营峰会头次提智慧碰撞根提招商二字先进理念代表城市思想想更思想理念通样方式说规模越做越然号召力外重目搞次活动时候重什？站开发商投资者政府角度什意思？变动招商动招商真正目家清楚搞开发商搞设计喜欢成功项目设计出然开发出极火爆实心理满足价值体现会欣赏陶醉种陶醉中会更种感受成功作品站样角度考虑作品修开发出招商时候传统模式话家家底请说现沃尔玛家乐福非常动条件高设备真实性设备楼层加高提苛刻条件商家点讲非常精密物业列条件越利润空间更什变动招商动招商模式变成找找变成动种模式种模式商业运作中首先采纳通样活动通样峰会通样坛通样智慧激荡募集终实现动招商变动招商充分物业项目价值种体现体现出然动掌握条件等直接等低等样种感觉倡导财富赢六位体方面体会感受天机会起设计师开发商老总业界享
通财富联盟搭建合作台联盟成员单位提供定投资信息参加举办招商投资坛项目投资洽谈成功洽谈活动易寻找投资机会加入联盟成员单位越越现投资者营者越越运作项目批稳定投资营客户刚讲时候实际职工绵阳重庆成等等帮开发商增加销售收入什刚讲宣传天没意宣传公司运作项目中该收费外必须收增值块现定价万块钱方商业产果增值万二万五开发商投资者占头占２０％理念新３０％７０％吧出资金划力增值整物业达增值想赚更参样项目形成资源日益丰富日益发展局面更投资运营集成利益者相互信相互存发展商业产项目成功利益基础变动招商模式转化撑住动招商模式创举刚举例子
第三方面筷子理聚合效应常说根筷子轻轻折断十根筷子牢牢抱成团生活中简单哲理企业言应市场规律道理相通企业抱成团目追求效益化效益分散利益产生核聚变反映利科学方法进行控制针特定项目断产生击波聚合效应量身定做前身锁定具体操作手法举例子讲什样讲呢？天方说什话现运作十二十项目５０６０万商业产中做项目部分郊区城市边缘市中心没？部分样种情况远离成城市中心１５公里方田里面谓田８００亩土座清楚成芙蓉古城芙蓉古城２００２年时候咨询集团董事长杨豪项目带德国２１世纪建筑师会时建设部副部长叶荣堂参加会时世界国建筑师高度赞扬融川西民居云南民居苏杭民居唐民居体样复合型商业产项目样偏僻方什做出项目取成功呢？讲聚合效应筷子理简单诠释初做时候认风险作投资者开发商讲风险８００亩土４００亩土做公元做全部生态式公园３００亩土做住宅然做３万商业做项目时候前期定位开始应该考虑修出作品时候面群体初考虑满足部分阶层呢？３５岁６５岁间群体讲３５岁会买芙蓉古城般市中心电梯公寓户型追溯历史前走童年时代什样环境生存嵋犒吊角楼做中间隔墙感觉找种感觉块做量市场调查研究心里想块做出样作品投资者开发商角度考虑感觉风险较投资４亿办？做时候成二环旁边丽花园区划５０亩土做样板区搞示范做１００万样板亏起４亿亏起做样板时候１：１前川西民居云南民居丽江民居１：１修针样群提出样种概念老城区事现代乐土概念提出然营造概念重现清明河图商业方面繁荣表现出做长卷专门感受种基础初２００１年２００２年时候时候现预收许证卡严初容易点预收许证时候销售成二环销售基６０％开始动工时设计带难度找四川省建筑设计院西南设计院觉确实没办法做想象川西民居区改良全部修成纯川西民族追求样外观风格找种感觉享受肯定现代种居家理念理念较保证进样话销售卖点够达目设计师带麻烦边设计边修建工期紧方改修正创意反复设计师沟通反复开发商交流包括原理里头做调整表现出味道做出没样板想离成市远方修项目商业角度讲住宅讲成功时开始销售时候１９２０起价２６００样幅度范围均价２２００２３００住宅块销售非常成功面谈商业块商业做造重现清明河图繁荣摆面前难题前没做现说北京郊区房山县田巴里面修样谁买铺谁买商业谁营真正摆面前课题初想讲买肯定成外中国成居住理念居住意识居住方时候定商业配套国外居住理念样外国觉住方偏远方套墅话觉越高兴越亲中国喜欢讲亲戚朋友块聚会居家理念改变建立样量研究种心理特点情况讲？先刚讲六位体终端消费者着手安排团队专门重庆成周边区专门开发两千家终端消费者开发呢？团队进家户找单位方消费时候方没修刚刚动工修时候未商业块描绘出现签协议协议签消费五折散客八折交定定金开发两千家消费者消费该解决重顾客问题解决顾客问题然两千家单位终端消费协议找营者时候定位中国西部餐饮娱乐商务休闲中心样概念样做商务休闲环境供参观成皇城文化革命时期皇城撤掉原样修进里面怀旧批肯定旅游种概念概念找终端消费者营者时候觉哦解决基客户信心做生意样餐饮娱乐行业果说解决客源问题话会解决客源时候肯定客源运作进理成章时候整巴蜀整合起时提出集巴蜀餐饮娱乐成食店全部集中古城里面里面吃５０年代甚清末年时候吃成三泡失传吃重新引回概念批中老年追溯喜欢加成运销活动通学生老年协会什棋友协会等等组织起参观感受全免费样话解决终端消费者问题气带气商气商气谈资产增值种进度继续修开发商业继续运作种基础运作刚整广城修环境修开始搞活动时候商家陆续进初进全部势周装推着车模仿回重新进行改良改良重新四川西风格做成８０较推车成喜欢滚铁环时候搞骆驼铁环全部重新整合起整合起放进气浓商家进商铺时搞试探性销售住宅销售没问题刚讲住宅销售没问题商业销售卖？３６００成算建筑成营销费等等概百块钱赚行３６００４０００价位铺面推出根没买办？想办法巨额效应聚集起说先营者全部请进马招商家年推出铺面销售时候卖７８００方米方肯定指楼二楼局部国明显体会家整合起消费者整合起整合起感觉商业价值极提升成功２００３年项目全面成功张艺谋说中国成顿纪录片全部放里面拍王丫开心词典评审现天周末万高峰时候达５万参观说体会商业产运筷子理聚合效应达解决讲刚讲六位体终端做起末端做起真正破段概念没段找段田坝里面段形成想讲第方面例子
第二刚讲二级城市里面盘较点绵阳知道绵阳四川长虹电器芙蓉汉城芙蓉古城应该姐妹篇离市区１５公里芙蓉古城方式操作行聚合效应搞什？商家聚合起搞商家期二期三期开发完现已开发二期三期开发完整商家达２００户商家商家十户中商家中选择商家进时候形成商家联盟现已成立商会商家里面讲究重果商家间互相诋毁办？样中餐中餐中业态中餐里面业态疏理出种业态里边招家中餐里面分８方面业态中式快餐中式真正快餐正宗川菜等等等等块全面集合起间互相诋毁形成联盟体什事时候站块讲道理商业产忌讳商家商家间互相诋毁盘搞死完蛋时候第目理念提升起吸收集成聚合群体样生意时候家利益捆块商家聚合效应讲程展开讲搞商家成立工会开发方面思路较交流筷子理聚合效应刚讲芙蓉古城聚合终端消费者聚合效应筷子理缺乏段商业兴运作众商家聚合起进行规模营产生裂变营开生面然招什样商家聚合门学问般原项目中类型品牌家招家家互补雷形成错位赚钱效避免商家互相诋毁
第二部分家分享商业产实战运作技巧第实战运作技巧化整零化零整运作策略分析化零整化零整指商业产运作中降低门槛增目标客户群销售时产权线商业产分成铺面期商业营整体规划整体考虑讲？刚家举例子方举例子家听现正运作成市中心盘程度蓝光产商业产开发中做非常现合作做成市岩石口旁边项目东街项目项目中样做设计中考虑手手楼二楼概念定投资者老百姓截然区开楼铺面非常卖觉楼价位高讲二楼少低半价位设计中考虑问题手手手低０９米时候稍微沉点坡道式逐渐沉点样起算室二楼感觉手层二楼单纯搞面二楼低感觉远处楼形成商业产中真正销售中两层概念销售中技巧讲？化整零化零整销售中全部划成单位式隔墙建筑修建中定全面隔断起图模型效益中完整形态画成３０５０８０１００２００方画出针投资者实施销售应该没问题价位卖较高样口岸里边高卖２万８千民币样销售化整零化零整办刚讲全问题销售出单元营话完肯定行建筑较早前期规划时候接触时候接触样营业态中化零整肯定化成５００方８００方１５００方样划什样讲呢？般营者讲话会租服装店做服装做成整条街定位定位风情条街娱乐先道餐饮辅道样种概念请问娱乐场十方？少２０００３０００方米算台湾ＡＴＴ成功引入项目利手层全部吃掉２８００方全部现合已签样话消防交代现搞设计问题消防年开始出台整三部委国家公安部监查部发改委出新消防通知里面呼吁四楼娱乐场基取消准搞考虑消防求票否决谁敢违抗办？副楼首层通道考虑消防分割区解决设计解决消防通营者进分隔包间时候台湾ＡＴＴ台湾营档次高家租金高样化零整营者方便然块租金收益全部交物业公司者商业理公司者资产理公司里边２０投资者家５０方８０方１００方２００方分门类登记建立档案季度租金收回投资者分配行投资者高兴销售程中前期销售时候求投资者签订委托协议委托谁？委托商业理公司方招租出招租期限５年８年２０年租赁者租块２０年２０年１０年１０年保障租金收益租金价位完全足支撑付块讲化零整化整零销售模式营模式解决问题国没解决没解决问题然里边具体技巧谈判复杂业专门找刺说专门１５％回报然话方样业样投资者开发商投资者做良狗洞建立起良台起深入交流达成做投资者工作讲第容
第二实战技巧量身定做品牌整合讲话较简单量身定做品牌整合指商业产运作初期量身定做场满足特殊求避免期工厂变动限度减少营者期便实际站投资者开发商角度考虑前期设计考虑工程进行巨改造造成浪费需专业运营公司概念告诉做穿插进然影响整工程进度没修时候会进里边办？找专业公司懂吃碗饭说赞包括前段时间哈佛商学院哈佛波尔中国尤房产行业已走市场专业化分工非常明确现说住宅产商业产天坛题专业产步校园产工业产旅游产等等等等相继会出现专业化分工定承认专业专业方面案例研究
第三实战技巧差定位错位营运商业产案例中运作块运作策略分析差定位错位营支商业产运作程中采取差互补业态定位引入业态中品牌商家减某商家分赖性商家营造区域商业环境实现错位营商家利益保障讲案例２００２年时候营楼盘楼盘初意种观点力排众议定讲年商业产搞四年时间时候初家明确形成认引入家型国际化超市位置填行实际风险座设计师开发商老总初设计时候两万方交家营家营走时候旦家撤走时候商业露盘成烂尾时候中国传统观念商业旦架走说恐怕行现玉学话认风险商家敢进办？实战中体会会商业楼盘横分割进行业态整合意样做实际风险化搞资产营搞商业产运作实际风险中找利润业态楼盘里面额分割出满足业态求横分割出满足业态需求求设计中已块考虑进楼盘里边假说商家两商家营走商家理念思想营模式营方法手段样做做差做差时间长行行办？调整走调整种调整整栋楼里面会出现外界感觉资产会升值会受影响错位营概念错位营讲方面盲目尤开发商前搞开发出身现变成营运商体会区域里面旁边两国际巨头方搞零售行业修商场呢？想象搞样支撑？时候错位营谓差定位营中考虑没定做没东西东西会定位样做会找整市场济中业态适合位置需引怕条件放低优惠程度点愿意引引长期效益保证资产物业长期秩序增值短期年两年吃亏理解先舍概念项目时候定考虑差定义定位中决定项目成败关键讲半年时间运营前成二环路置逸城片正建设中时知道知道邻居旁边逸东城卖场前面点家乐福栋楼定位初家乐福没进意性进定位成餐饮娱乐城样做安排团队招商半年全部招商完毕招商完成型花园餐厅块做非常专门搞婚庆寿庆成开发者起做做非常两三年时间营非常现７月份元旦排满周排满生意非常外旁边８千８百方米楼五楼分割搞游游水休闲投资１５００万进现生意非常１５００１０年外旁边引入创新川菜放进行业韩国烧烤引进片两年前荒凉什商家？深刻感受实战中感受营者实投资者敏锐程度投资方面谨慎会轻易钱丢具发展潜力段域作设计者讲话应该考虑区域发展做两年事说张总亏两年亏起三年行亏两年第三年赚钱非常赞成观点营长时间实际时候起业界讲娱乐餐饮休闲老板认老板房产业老板真样认真正做全国连锁餐饮业现年利润率餐饮行业觉非常稳健做较做文化做品牌整团队做非常说房产老板手撑点手资金现金流房产压手里千两千万流动资金搞十年验尊重台湾ＡＴＴ老板交流研究深细节消防等东西设计师掌握深厚出行业里面块细步考虑确实已位新生批部分营者常常开发商放边误区讲长点讲第三方面差定位错位营
第四方面实战技巧势入市造势成市势入市造势成市指助行业发展介入项目项目启动时带先天优势动造势项目处理背景中力确保项目成功恐怕开发商够做全国开发商造势块操作较里强调外观点现房产住宅产商业产操作时代已消费者投资者理性时代已全面开发商营销总监部分前项目进行操作认错刚家起讲现投资理性情况实际现算针投资者理性思维理性投资考虑问题说操作时候觉块点弱化势入市政府市宏观济现西部开发势整城市确立ＣＢＤ样势制动 （成名）项目市正ＣＢＤ概念势真正意义作投资者话实实做出东西见摸着时候真正信服否单纯操作话概念觉越越弱化年年半年海开发商剑客操作房产剑客交流中常探讨问题说时代会逐渐逐渐弱化更重理性考虑刚讲定关注营者真正租金收益块资产增值收益块真正关注焦点单纯炒作话现投资者老百姓兴套觉欺骗现什强调物业理做非常？商业理做非常？商业运作做非常？已年理性投资者理性开发商批逐渐觉醒慢慢知道应该理性科学方法投资者实实增值知道产利润率越越低商业产利润逐渐升高做块尤商业产块定做利润肯定体现做全部增值概念专门做增值块说势入市造势成市造？觉课题
第五天讲实战技巧特色定位方面做较选类型实战案例家分享特色定位创意消费特色定位创意消费支商业产运作前期通项目特色详细调查精确分析进行特色定位创意消费吸引消费者眼球通终端消费者追捧吸引竞争者进方家举例子说起容易理解意思现讲策划讲项目真正搞流程设计搞项目流程设计天敢设计师面前做搞项目流程设计项目成应该较项目８万纯商业产项目纯商业产项目现已规划基已通８月份动工楼层高概楼二楼应该财富嘎纳项项目讲？开发商说营销总监员工起交流中提出样概念方非常偏僻方非常偏僻周边离成十公里前镇镇口万样品质提定高度开发商期引入进？讲例子长创意呢？讲创意消费现方知道成知道区域范围未三年肯定非常繁华第市政府搬迁搬迁方离２５公里离成市区２５公里市政府中间市政府前面原未两年三年区域现起动年明年实现销售明年底时候项目全部营造起难度较提出样东西第项目整体定位财富嘎纳第二西部现代创意生活消费城嘎纳追求美生活应该说愿营造非常方提供品质认够感受方前期规划已结束应该说体现现代时尚欧陆风情特色项目里边样刚讲六位体终端效应积聚起次外手法月里面开发商项目预算３％５％广告费？项目项目预计整销售４亿３％广告费１２００万１２００万３００万出现开发商惯报纸广告全部广告写软性文章搞宣传资料宣传种手段种工具样做３００万广告费做？城市里面说月时间天气较热北京较热成３４３５度搞啤酒节者啤酒月月中全部免费喝钱请家较咖啡酒吧成市做非常营者挣钱钱谁挣必须通服务通努力位置什桌椅板凳太阳伞等等设备添置添置然服务请礼拜科技界精英肯定限定说天全部民工老百姓全部背着扁担什跑行礼拜科技界礼拜优秀教师礼拜艺术界礼拜劳动模范优秀规律员分阶段性月里边４题做完月做什月免费咖啡月者酒吧月月中全部样概念受众全体全面放业界精英请免费周边肯定保安公安站方然享受贵宾般遇戴贵宾牌进服务五星级服务吃免费肯定免费会收分钱谁出？投资者开发商出广告费节约出做步９月份办？９月份火锅月家知道四川重庆成喜欢吃火锅四川吃火锅肯定感受天气热穿背心文明点全部头吃火锅边吃火锅边喝啤酒番情趣分出实业界阶层员分门类全面搜索出天请千两千全部免费９月份完１０月份金秋十月搞题题直延续年底冬天冷时候激情狂欢夜学校连通利周末时候孩全部孩三学校车放学校孩全部接项目妇女孩频道持请进行赛知道孩请孩啊？车辆马着爷爷奶奶？肯定嘛孩开车全部爷爷奶奶已办？贵宾样接起目通样方式方改变成客户全面聚集起达种创意生活创意消费感受种创意消费样消费项目里面图片项目容未项目前景告诉实实感受项目未项目请问客户解决客户问题终端消费者问题解决商家问题项目固定方商家肯定愿意进成功运作项目样块创意生活方感受异国风情搞西式婚庆修教堂塔方块全部营造起完全够认追求美追求生活质量肯定够认项目完董事长设计师交流时候认非常想法信心够做项目年８月份动工年年底马开始销售招商现开始起动现开始起动已意商家愿意进入方说讲特色定位创意消费特色定位前期设计师沟通开发商沟通起交流家样项目成功做出智慧碰撞达项目整成功
天午应该说占位老总位设计师长时间实战中体会位起做交流非常感谢家谢谢
持：感谢张总精彩发言
请天位讲嘉宾中原产（北京）房产纪限公司商业策划部总监蔡宇翔先生讲题目社区商业规划招商营理
请
蔡宇翔：家天高兴座位里做交流实天外边天气热走进会场时候发现里边气氛外边更热天座专家者身房产界知名物者公司具影响力代表天里目说什样特讲课通心家互动交流希短暂演示家建议
刚说天说社区商业社区商业样界定想座家法作策划公司做法做解释家互相解天分４部分家阐述第样界定社区商业定位须知包括产品招商步骤初步法简单案例家探讨第样说社区什社区座家较清楚外北京开发商家通目解社区什概念服务居民简单生活需求需简单行业须知道商业超十种商业区组成说社区商业服务居住群样情况简单说家明白社区商业里面然包括美容美发洗衣店宠物牙科牙医便民活动家容易理解外什业态社区商业实真正商业分两种界定样分动静商业家知道商业区里商业天居住社区会班点班什停留商业区商业区里商业需流支持名牌名店需穿梭流包括流步行街班尼路需拍手吸引客流客流重视需庞客流支持商业区里商业体动态商业体反社区商业什样说静态答社区流周边居住丰富流量静态里面会发现白天社区然美漂亮建筑里边群会较单围绕着老年童者女性家庭顾孩子样范围分较静态目性消费晚间回家里餐饮服务项目时段性说全天１２时黄金时段保持高流量样消费模式社区商业定静态消费说占分明时段群体面说服务便民种般商业围绕着街层者两层样建筑体建筑体较简单服务性质甚社区商业里面会发现邮局老中心水站样题漂亮设计宏伟规模设计题社区商业代表性状况现什界定什开发商会说想熟悉解社区商业会面什需求社区商业里边简单方式现城市发展需求导致社区商业状况发展北京例系样状况北京十二十年谓座居民消费中心围绕王府井西单着天房产发展居民量庞已分成干板块居民第配套购房者需求已单单需求房楼房洗手间方求取暖达满足然天购房需求已延伸种商业配套需求房产开发说单单单栋楼表现成必需生活配套服务范围必需品令开发商前责情况延伸重视环节说天房产社区需求空间外说房产开发获利空间知道两三年前房产开发块排队购买天需求什？房产暴利年代住宅需求必须开发商业房产通现型开发商政府政策报批里面展现前服务便民需开发商商业种说生活配套话作老服务中心做普通便利店方面出租者交理公司营已没作盈利环节现市场营购房利润前提发现商业房产社区商业运作话利润体现政府行改变种社区商业支持外种第三点说现专业网点说连锁店普进入ＷＴＯ做专业分析干年前发现合作社简单天会发现海例光便利店已超万家说种规模发展底商社区需求年度报增情况年知道７１便利店北京两三年底商社区商业需求带２００家说２００６年种体量连锁型社区商业需求断升需求量庞空间造发展社区商业利润展示外种刚说城市改变空间刚说区域化改变块解释现说第二部分定位定位实里家定位说作开发商角度转换思想说做定位前作决策者应该解项目果做社区商业话需留意什需什策划报告交者研究事东西东西做指导作社区商业里边注重环节里边说家疑问话会探讨须知距离围绕５０％客流量社区里徒步型什说？知道没明确发展商业题前提会贸贸然２０万住宅项目利起１０万者１０万商业体定握情况会加商业面积正常话围绕３％５％市场需求造社区商业说２０万米话１万者千社区需求什体量什样情况呢？需消费者支持消费者支持说做２千米商业家便利店家餐馆家美容家发廊填满２千米做吸引流话徒步周边方便家消费情况果延伸１０万商业面积话需业态需招商难度需品牌面商户种消费群体做远甚全市情况者整区面情况会说针徒步者商户里边做果体量注重体量说取决百说知道客户源源什样群体家知道徒步者方便购物频率高消费层次快群体商业面群体２０３０％行车７００５００米间决定项目必须留意口流动范围必须考虑环节说开车流派车流什进入情况呢？边会讲商业体流出量流进量做特色里边某餐馆吸引力动力情况导致目性消费少量开车群
部分留意什？顾客规模结构规模决定项目体时候做规模少家知道块农者方圆里没话做体量者体量没消费座开发商没愿意掏钱造没商业解商业项目解定位做成什样商业体社区商业必须考虑口数量口数量直接支持项目终流消费层次招商招什商招什档次流变化确定中里边留意职业结构职业说白领高科技外资里面接触方面接触餐饮种类高消费者特变化者新颖商户胆尝试引进特色果说里边商户说基层者做体力活者消费低里边围绕着样社区商业价值结构改变说建筑时必须留意结构消费特点消费特点支出方面区域公里范围者百公里范围特点什样特征必须握解建筑社区商业里边注意特点包括流动口变化职业妇女例什说流动口呢？造商业然单单知道周边住什必须解流动口变化少城市城市文化样北京区域变化政策等等改变留意特妇女变化果社区商业妇女例留家中例消费直接影响消费群体特支持消费群体留意包括教育程度家会慢慢明白样情况
外需求状态需求状态说入住行业变化高低社区家知道样社区商业进入社区商户变化万环境优美居住讲究情趣高消费住宅居住体理社区商业做成文化特色设计做变化社区商业单文化凝结更社区里边回文化宣传推广凝聚里边包括凝聚中心做里边高低社区想投资时候必须考虑入住行业搭配重环节者交通条件社区家知道果面徒步社区家没什特意义然行业果做特色里边听家会想单单做２千米社区摆面包房洗衣房做希做令眼前亮东西做社区商业首先考虑必须方面考虑交通环境说面身群外交通环境包括社区种类招商种类辐射远群开车途径包括进入社区方便现家知道吃车位充足停车时间营业时间消费等等交通问题搬运状况社区里边会包含超市餐馆方面进货出货走途径果进入区会会扰民果店前会会挡住店面营业时间骚扰考虑范围超市口乐送货时间指定白天１２点许时间送话影响变相黄金时段停路前面造成出入社区档次影响外观利商店投诉会影响果定夜间话定进入区里面货呢？样区居民扰？出货进货出入时段考虑素种供应商状况刚说供应商供货时间餐馆没生鲜污染等等入住商户社区影响特行业入住社区特北京例住宅面进餐饮美发进包括娱乐进考虑设计时候考虑商户时候果单单注重点话损失定考虑商户没机会进入项目考虑素点竞争者分析直接竞争者间接竞争者出结果解直接竞争者什？项目旁边说块招百货者超市附超市直接竞争者竞争情况等等做较间接出租店通两者反映出市场空间包括解营销情况信誉状况开发商实力理力间接里面需解软件体量体量实前面说体量家知道刚说做越需求越求支持口越考虑口现口未口发展合作开发商家知道重点架设特新兴城市考虑项目时考虑周边未发展果现口３万话项目两三年未口什变化未消费利润什变化３５年增长会令增长跳跃式改变计算分析取决社区现建筑现定位５３年起交叉结构反映里边简单说消费力评估分现现状里边简单公式家做参考实点公式里边家会外支持什？商圈消费额说项目刚说体量起１万米商业面积需少口支持口公里范围先设定商圈商圈总少消费额指零售费额社区商业直接产生消费额少体量通体量延伸商圈消费购买力商圈中少社区社区占整购买力少流入量外专业计算圈外流量区洗衣房等等完成种消费种流出量里边出项目占额度参考底项目未消费额少支持取决做项目社区没握性考虑定位里边考虑行业例果没详细分析额度出５千万消费额度考虑５千万餐饮娱乐休闲方面例取断定社区商业什样状况块确定外简单注意前瞻性前边说考虑社区考虑现状况未状况开发商时候特新建区里边快点起完快卖考虑项目３年城市发展项目做社区做什样带头作者通社区体量令整住宅价值提高考虑前瞻性必须注重整操作定位系统性里边系统性然包括感觉分析情况长期性项目入市时机项目说知道社区商业先造社区３０万住宅分三期起什阶段起社区商业呢？重果块荒时候造社区荒时候品牌店专卖店希时候进入商业价值开发者卖时根出合理价格没合理收入没档次提升掌握社区商业算明确定位适合情况口定支持消费力展示情况者起招买商开业时间确定项目明年起招商现招者销售什定明年时候开业入住率达定数额时候进行展示时机重环节外进性解分析手变化说现知道里边做超市做面包房手没停止停考虑市场变化特社区徒步范围做超市果中身价更快做竞争力降成熟商业区王府井起５家百货样火扎堆社区商业家竞争面话降样情况特越体量越留意样环节样会做点注重公司讲发展做完马说做成形象作整体住宅配合未口碑着手考虑范围
里说规划产品实说什规划产品希家作决策者注重方然题制定说题然社区商业商业实问文化例业态例定宁家需考虑单单说现逛逛北京迁楼样条街１５家发廊２０家面包房时关门做时候引入文化引入特色考虑整体发展做题制定功明确业态组合说社区商业割成１０米２０米摊位卖完算明白社区社区亮点带动住宅社区功附着果功附着应该合理维持业态例占少引入什品牌社区做什效果事先考虑范围素外租售例明确说做产品时候必须考虑部分首先出卖设计什样然话会发现卖时候进深行整楼价高市场结合时候招租话方面影响者招考虑回报率太低般投资者介入前期时候定例分割方面情况规划时候考虑外特色外观配合家注重建筑档次成社区讲家知道宜高投入原业态种高收入行业入住行业实战性限制接触合作企业会想社区起漂亮具档次具什没考虑起完原家常菜入住话漂亮外表入住做水站做邮局者话根盈利足难支持考虑成设计时候否足够支持单单做配合展示时效性重基础数规划考虑社区规划里边考虑然环境包括周边结合包括绿化结合果社区融入绿化休闲者环境造会单单街条铺天天流简单话会更持久外抛售家庭式购物什样心态设计必须考虑点考虑功分区前面说店铺布局面积摊份商场家知道知道商场率相较低点６０５０４０商场作社区商业出售出租面积方面考虑素前面说进货出货层高进深设计面考虑范围
设计边点实单设计说作社区商业里面家留意步骤般２０点作整体会考虑说第点项目规模刚说什做第二率考虑第三做项目商业销售付款方式周边较店面销售方法考虑功分布理交通口硬件层高包括广告位社区商业留意单单简单广告吸引车货流安排项目外推广外形象演示回报合理性出入口安排街整体独楼什样情况入口说入口方便区域流通外样情况商店入口开关会力店重性外部环境店外门前留意改善重外工商政策果引进说连锁者方面政策方面会定影响软件项目外边项目软件服务考虑东西店铺营范围考虑情况周边商业利然社区商业旁边竞争者利整体作渡开发商实例考虑范围简单家考虑情况然普通社区做介绍说样社区家两层楼高情况外形做特色东西知道社区住宅搭配搭配说ＬＯＧＯ展示牌形象说围合型社区围合型社区里边童游乐游玩里边两层高住宅典型社区消费里边刚刚说妇女童提供环境里边走廊样走廊直接引导边整消费时候做社区注重面积注重面积二楼消费招商考虑全面性整环绕社区整体价值互动外观包括里边童游乐方作设计边必须考虑必然话单单街铺起太文化延伸天社区特未发展社区住宅档次提高住宅品质越越高家８千万规模越越相求高档社区需求越越高说南方会东海花园社区规模社区文化进入里边实会成亮点
刚说时间流动性社区家知道早消费时间７８点正常黄金商业中心流规模家夜间消费引入社区时候考虑时段性环境情况外旁边园林结合知道说社区纯纯简单街没什特殊条干道已社区里边完全两文化街铺说社区商铺文化商铺仅仅街商铺形成什规模天社区越成熟开发越考虑重性重环节凝聚社区文化里边深圳做高档区走廊样体现包括社区里边餐饮露天考虑进香港黄金海岸住宅区边住宅边样便利店便利店住宅边延伸通包装通设计文化性里边居住话外愿意社区张相婚纱相逛方做展示促销宣传考虑家社区单单放快出手天玩玩景象商业体成整住宅利润更高环节社区商业房产开发重利润点
进入招商步骤谓方法实想家座身专业专家专业士里简单情况罗列出通短短十分钟做充分交流步骤基样序首先形象制定刚说题然社区商业先确定没形象题刚说图片漂亮什通题延伸者招商情况制定题单单口号卖街铺卖社区样没吸引力制定特色题外定价方法说招商没说销售情况业态改变样业态取决租金源熟悉开发商溜铺三块成全部三块二层全部两块三层全部块太解规划情况应该知道位置放发廊位置放药店位置放什行业承受租金必须解深入解说盲目层全发廊谁租金高层全开发廊三月全部关门制定招商时候什放什位置租少钱必须解收益模式收益模式样面积租金外两概念行业解行业成熟档次什影响搞档次品牌高租金体没形象没什抗风险力没专业理租金更高果解话短暂行商业关门未影响模式效益分析样配搭什效果分析出完定价策略奉献措施评估招商前制定招商前准备家包括法律资料宣传资料宣传资料说针业态包括招客户招型客户招商资料竞争力分析客户分析方面分析包括招商手册行业制定研究分析资料里边事先预备第二员准备员准备包括家确定员确定培训容培训方式现场做招商处签约处收款处实施力店基础流动什说？商业体现商场商业街社区商业单单全隔成店铺１００米１万米１００话没考虑话便果说做成规律知道商业卖招商理两环节说销售成功代表营成功做汽车行业成低卖完效营理重环节造成应该卖完铺买家钱开业北京样方家妨留意黄金段钱买掉开业买家作长期持久放着形象影响力商户前期考虑万米住面积占３０％什商户动工时候先分析预定什时候签约什时候决定起盖考虑谁力商户麦劳找聊聊觉意明天肯德基电话知道流动商户例赚钱部分考虑清楚推广策略块项目点做东西样
块简单时间限简单案例家分享北京解太阳园会策划招商月时间完成百分百开发商启发什情况呢？家总商业面积万七物业会均价太阳园８千情况入住率现超８０％２００３年底现已开业知道会什呢？社区商业分种种封闭式半封闭式种开放式款途４层高居住楼块条街街面章角邮局确定部分没改变部分没出改变街面窄引导出？难问题封闭会没愿意马路进会进行消费分割时候考虑功会更完善门面角度方面考虑旁边区规模４３万属中高档样消费群体中高档消费群体追求什？消费情况里边茶艺美食东西边二楼话做整层租麻辣诱惑长时间考察周边什档次餐饮考察３４楼想租家会承包完没项目赚钱开发商第点考虑第卖产权消费物业说开发商里边根没价值体现通分析策划家３４楼承包出家公司做会营楼分格成干精品具档次面积商户进入二楼引进周边需餐饮引进特色餐饮短时间体现策划成果呈现情况现效果什说设计社区商业普普通通底商简单分割完完二层种麻辣诱惑整体配合求包括广告牌整体ＬＯＧＯ配置干净亮丽环节里边说方茶艺前空位置空堂外边会外样话位置难引导难位置里边领导品牌延伸前边考虑重问题
原规划里边说音响前装修扇求定档次包括边位置做美容前什装璜茶艺求社区果做成漂亮情况实物业档次整体提高家想想果太阳园太阳园应该知道太阳园外形优美方面较情况果社区门面没控制乱没设计外形话社区商业许令前提败笔商业社区规划时候必须考虑清楚环节家社区建筑社区里边情况刚茶艺社区里边直接交流刚外交流中间种庭空置区里边进入会状况开发商前期没考虑楼样布置引入样状况引入时候利润持久性提升
天演示时间问题控制时谢谢位
持：感谢蔡总监精采发言
非常感谢天６位嘉宾精彩讲解
位嘉宾女士先生２００４商业产开发营坛第天议程结束次代表办代表北京百年建筑文化交流中心百年建筑杂志位参表示感谢诚挚希您明天继续参坛
（２３日会议结束）
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时 间：２００４年７月２３—２４日
点：北京西苑饭店四层鸿运厅
办单位：北京百年建筑文化交流中心 百年建筑杂志
记录单位：北京文山会海速记公司
联系电话：（０１０）６８１５９０７２ １３００１２８７６３３
httpwww5ixuecom (海量营销理培训资料载)
２３日午
持：女士先生参会位嘉宾早２００４商业产开发营高峰坛现开始首先谨代表办单位北京建筑文化交流中心百年建筑杂志位表示热烈欢迎
商业产作种新型房产开发模式商业产结合模式受广泛关注否认中国商业产发展中存着许问题办方邀请１２位知名专家分两天探讨商业产开发营相关问题
请天第位演讲嘉宾王永先生中国商业产联盟秘书长商务部特聘市场运行专家天王先生演讲题目城市商业网点规划商业产开发请
王永：位宾午高兴受百年建筑杂志邀请前参加２００４年商业产开发营高峰坛
商业产联名荀培路演讲时工作安排委托参加活动首先请允许代表中国城市商业网点建设理联合会中国商业产联盟次活动表示祝贺段时间商业产开发商业网点建设问题受广泛关注报告较坛较全国范围样活动基月举行想坛会热盲目投资盲目开发热更想通种交流广研讨碰撞想助家盲目开发热中者盲目投资开发热中助推动行业建设商业产中央行业发出强烈预警信号２月５月短短三月间国务院领导商业产盲目投资建设问题做出重批示年没国家关部门举止商业产开发列入宏观调控范围座开发商感受更深家感觉贷款收紧土收紧调查组项目停商业产开发应该说目前正处十字路口次宏观调控究竟会国商业产产生影响？商业产开发想家目前关注作行业组织关心天想家做交流探讨
讲第部分说全面判断前商业产形势应该说中国商业产起步较晚两年较快发展应该说商业产开发连万达沃尔玛金源房产开发公司转型购物中心型公司转型代表中国行业产进入真正起步阶段然说起步时间较晚发展势头较迅猛着公司批住宅开发商进行转型更尝试逐步介入商业产开发中住宅产商业产兼营两手抓前商业产市场究竟问题处里呢？底没泡沫呢？泡沫泡沫调查掌握情况没想象问题该该引起重视认值引起重视前商业产问题想第处价格虚晃面者商业房产炒作成分较秀水街商户方米价格卖２０万媒体报道种天价违反投资规律什应该高回报泡沫体现两方面价格真实性价格真正价格开发商宣布价格价格卖万米代表整均价格卖水外宣传报道面东西跨开发商盲目进入行业种价格身政策性缺失体现出种泡沫外种价格持久性问题卖时候阵阵炒作宣传推广卖出价钱种投资没出现升值反降想种泡沫年家解连万达沃尔玛合作形式方应该说卖出商户价格卖运营错长春沈阳买商户门庭市投资者街访样觉种泡沫泡沫体现方面
商业产盲目投资方体现方面第盲目建设种体量商业样种突较强烈现方商业产项目动动十万米甚十万米现国建成商业产项目北京金外褒６０万米城市十万米项目较盲目追求问题第二切实际建设形象恭城较典型商业步行街建设现城市里省会城市二级城市县城热衷建商业街实证宣传效果讲较者说形象工程体现较浓究竟商业街生命力条商业街活力问题政府没考虑北京王府井商业街前进行两次改造投入巨资现情况业绩说太理想前两月王府井商业街专门找中国商业产联盟起合作开研讨会现正研究第三期实施战略方面外盲目修建会展中心会展中心区做形象工程者改善投资环境重标志性建筑会展中心者会展济确实较活力国际发达国家发达城市拉动济重方面会展济前提成功否部分说场馆场馆城市产业基础密切相关基础设施密切相关搞型国际会展城市海关没报关方便进出口展样？义乌建成全国型商品市场年成交４５百亿基础周边批加工工业作托果周边没样济基础条件盖商品批发市场结果会样呢？盲目建设会展中心盲目投资重问题外建设物流园区尤现物流方觉时髦实物流新概念说早期物流企业体制没转物流效益真正物流专家角度建议话现物流发展需建设少园区兴建少家公司者增添少设备硬件投资更学国外物流运营先进理念运现代科技信处圈处建厂房建库房较突出方面前商业产发展现状什样说实话家底谁太清楚年年初时候媒体报道说１３００亿资金套牢型购物中心里面报道国家领导批示中国银监会求关部门查报说情况银监会解说查国家总理报银监会席刘席报份家底没清楚商业部门全部掌握商业网点开发建设情况国投资项目解现民间投资需商业部门审批项目解第二银行系统解银行贷款时候立项贷款立项业务申报某某厦楼写字楼底两三层楼商业面积面积３５万米银行贷款时候时候反映结构项目厦者住宅解底底商搞银行部门摸着头脑外种说业态规范造成种市场调查困难说购物中心国外讲三两购物中心特体量里面营业较购物环境较优美种中国样时髦概念谁银监会着方面提供资料说十万十万百千米购物中心银行系统报告外国家统计局统计系统法庭讲没求商业项目必须逐申报搞结果笔糊涂帐家目前商业产市场热判断两方面第方面媒体报道媒体报道局部外业务部门行业组织部分调查全国范围者说种范围类种含盖商业部数领导批示应该说数相讲定参考价值商务部统计年２００３年１１０月份全国竣工商业网点面积２千万方米样数字体量讲算尤城市里结构太合理应该说商业产出现热苗头判断者说现商务部判断觉商业产现问题问题苗头性问题总体国家商业网点建设进步发展商业网点量总量足里？第年衡量商业发展重指标社会商品零售总额数连续年保持较高数高ＧＤＰ点新增样市场容量商业网点建设提供空间第二国家商业设施较落较传统商业设施更新改造提供空间商业产够继续发展市场素沈阳沈阳市商业局讲年社会商品销售总额三分二传统商业里面实现传统商业形式实现讲现代商业讲连锁营电子商务物流配送体系支持商业称作现代商业总量然足继续吸引社会投资加强商业产开发时必须商业产开发执行分类指导然刀切笼统盲目笼统热时然保持清醒样认识搞分类指导种分类指导体现方面第注意种区域性衡公布海发达区商业设施建设量较说海海均商业面积已方米发达国家法国巴黎纽约均１２方米应该说量均量算太少中西部广中西部商业面积例较低外城乡间种结构性矛盾城市里面商业网点量相较言农村商业设施较落家新闻报道年节时候丰车乡搞传统落干马车式外业态矛盾突出业态矛盾突出方体量商业方商场方老百姓买东西方便业态注意北京感受讲觉商场应该百货链种业态较早时候说北京建百家商场北京结构性矛盾存觉百货店逛逛西单逛逛王府井处百货公司回家时候感觉商业方便晚出门走两步便利店周末时候没充分享受商业设施业态矛盾结构性矛盾研究说较突出
外商业产里边反映较突出问题产开发营两张皮问题想问题家更应该注意王建民说说商业产商业产高级形式奉劝开发轻易动玩东西开发商想意吓唬家想高级形式说法探讨确实传统住宅开发种形式区里呢？商业产开发应该先招商开发住宅开发刚颠倒先开发招商商业产开发脱胎传统住宅开发商然着住宅种思路开发商业产问题较区应该两先招商开发问题开发招商先关系问题外说物业租卖问题住宅知道家卖商业产应该租商业产什租卖呢？商业成功需配套综合营果卖话判断标准租金谁出钱高谁两种商品间没关联性两种业态间没关联性两店铺间没关联性时期前两天北京产开发商志强先生起参加会时候探讨时候讲果纯粹租金标准选择客户话客户结构趋单时期够承受高租金说十块租金天珠宝够承受周福够承受类似处等级商户够承受电影院承受便民药店承受书店承受果卖招全部卖金铺果电影院招说会业态结构趋单化万甚十万十万型商业设施里面简单业成专卖店呢？成专业城呢？实商业设施里面成功商业设施里面考虑商流考虑流样会资金流现金流电影院身付高租金会带购买力客户完电影买珠宝买ＭＰ３会带动高利润产品销售做样均衡种均衡果卖做果物业卖出什关系呢？果租营商铺话营商业设施话长计议综合均衡考虑国外商业设施应该说例外租赁国商业产开发什卖？想方面家商业产种开发模式够熟悉够解外想深层次原没资金实力支撑久租赁话回报期会变长面银行逼债逼紧钱次宏观调控认短期开发商影响应该样输血型粗放型开发商讲艰难时光熬真正熟悉商业志营行业开发商讲应该说正面影响提高准入门槛者说浪淘沙吧
第二点讲讲宏观调控目前商业产开发产生影响面做判断现宏观调控家够银根问题土清理问题觉问题商业产开发讲定影响种影响限度家媒体说中央五部门商务部银监会发改委建设部国土资源部组成调查组商业产开发项目进行清理调查实际中央五部门组起调查组商业产没想土清理力度５部委没直接方查做样子求方样５部门调查５部委定时候会做抽查家应该解种信息传达出东西商业产调整基预警现项目停真正项目完全拉铁样种性现起特外问题确实没严重问题宏观调控里面措施商业产开发定会产生深远影响项措施没出台时国家商业部国家贸部贸局国家贸委商业部部门变迁员进进出出起起落落项工作始终没中断商业网点规划工作商业网点规划什概念？简单讲实际两条城市商业网点规划纳入整城市总体规划中成法律效率城市规划部分第二型商业设施项目实听证制度说钱建说建想建建网点建设核心项工作商业部门推动十年没动起现结果国务院已明确表示年年国务院条例形式推出城市商业网点规划条例行政立法具法律效力方者城市里边开发商业产时候先整城市商业规划做区里面规划做果符合规划项目马便宜盖东西
第二方建项目通听证听证会会会否决考虑素听听商户商家申请片营量身定做定量开发现建完招网点规划条例进展什程度呢？商务部已完成法律粗稿起草已递交国务院法制办条例里边听证制度听证范围做明确求方城市万米商业面积商业部门牵头建设规划部门工商部门计委行业组织业手社区居民参听证万米型方时候商务部组织听证听证动作听证关文件工商部门注册注册搞开发想家没遇情况种东西听证样种做法市场化符符合市场济求呢？开发商理解认行政许法搞套？条例迟迟出台原商业产开发问题存着认识误区误区方面观念长期重生产轻流通观点关总认工厂制造价值创造价值商业参加国民济分配环节身参加分配口袋口袋家商业建现现代化科科学政府部门太重视第二没商业属性正确解实建设商业舒适公属性般工厂般写字楼概念果您想城市里面建商场带周边城市生态影响样性第首先体现交通方建商场购物中心交通通畅建堵路口影响城市交通通畅城市交通造成损失时候难估量外商业量集聚口方会带安全隐患吉林商厦着火死处理起较重外涉安全问题命关天涉噪音污染环境问题果旁边建生鲜超市农贸市场量危险品流居民生活周边影响生活环境等等等等建东西需做综合评估事实发达国家通行做法家家乐福熟悉家乐福法国开家新店现必须关家新店法国甚百米５００米商业实行听证沃尔玛家解全世界公司全世界商业公司５００强里面企业年年销售额达２６００亿美金什概念？想家商业开发商热衷搞商业产原商业现二十世纪说商业世纪全世界公司做商业做什呢？卖锅碗瓢盆油盐酱醋８字够做２６００亿美金２６００亿美金什概念？相国家整商品销售零售总额４５％左右相３６国家ＧＤＰ综合美国沃尔玛数超美国军队数沃尔玛超市两损耗偷盗运输年损耗少呢？损耗２０亿美金２０亿美金什概念呢？建新公司话５００强里边开４７０位丢东西建５００强企业全世界公司商业公司超制造业王汽车工业超银行业超尔盖茨代表新济公司沃尔玛沃尔玛家族家族企业钱家族商业公司沃尔玛前段时间传钱老板商业瑞典家居老板北京店算出全世界钱尔盖茨老爷子出宣布股权变化现家行业正样国外商业开发营块采取调控沃尔玛美国州开店申请会驳回申请议会讨审批时候长两年两三年时间日便选址法轻易开店德国韩国商业营业时间甚受限制汉城乐天百货公司周末时候关门正确强制性求停止营业麦德龙前段时间德国申请增加点营业时间驳回家发达国家外两原刚讲两综合性素外两原保证商业职工休息权利权角度考虑商业里边太辛苦建太营业时间太长外说保护中企业中商业企业国际验业体中企业开店中企业挤垮作政府讲解决业问题说搞听证家理解种国际惯例合理性里面时保护开发商分网点扎堆恶性竞争开发商讲没处想宏观调控影响
外简单讲讲商业产商业发展趋势方想家够握着商业发展趋势开发参考刚讲条例出实行听证听证种否决法告诉方通听证意味着政府项目成功实施担保里敢提出否决开保证成功成功商业规律握商业发展趋势握简单讲第商业发展趋势讲布局讲易远易型商业设施布郊区化国外发达国家生活惯生活区工作区生活区喜欢相喜欢挨着恨班走两步愿意工作区工作区深入区生活区老美国贸吃惊ＣＢＤ中住宅家晚空工作工作班班第二生活区商业区适度分离两家希楼底买菜希开车１０分钟买生活区商业区挨太紧没生活质量种表现想着国家济发展种状况会改变卖场百货公司逐步郊区化离生活远点造成麻烦困扰少质量生活然前提车前提路通畅否抗议便利店离生活更解决生活应急问题第二易易发展发展型购物中心型购物中心关键体量真正成购物中心厦门开坛厦门ＳHOPPINGＭALL购物中心实Ｍａｌｌ媒体体量ＭＡＬＬ影响ＭＡＬＬ影响认识ＭＡＬＬ应该业构成享空间环境非常优美休闲例非常高购物中心概念康种生活便利店休闲超市较方便安全绿色环保店铺够出现身边业态方面发展易易易少易商业产发展逐渐集中化公司会越越少现沃尔玛家乐福公司数家现中国年年底ＷＴＯ规开放购行步会发生量购店铺会越越店铺越越少家合作家少数公司合作握住方否公司会租金出高点购掉商户调整折腾回想次性劳永逸公司合作然租金谈判力强价钱时候想价钱简单说商业产开发营成功第选象昨天参加２００４年中国篮球谈颁奖典礼中间万科公司选蓝筹产想希天座开发商中间出现蓝筹中国产做出贡献
演讲里谢谢家
持：感谢王永先生城市商业网点规划商业产开发精彩演讲
面请天第二演讲嘉宾亚加ＢＤＣＬ设计限公司亚太区总理张玮先生张先生演讲题目民俗商业建筑基设计元素请
张玮：家天作加ＢＤＣＬ设计事务员建筑师角度更讲商业建筑问题题目商业产天讲角度文化域文化角度样通塑造文化独特性创造商业产价值时天基分部分第部分说介绍夜题目建设设计规划角度作建筑师样历史发展商业角度做概括重点讲题说样营造区域样营造条街部分商业应该生活部分样塑造文化塑造历史文脉建成商业价值区域融合区域融合建筑文化融合学校融合城市重区域融合说天讲文化文脉问题通营造家创造更商业产价值题目角度讲
第首先介绍公司商业产方面发展历史公司组建７０年商业产类专项研究应该说跨越重三年代三年代规划理应该致基家搞房产建筑理三结较熟悉第说战阶段家熟悉现代义阶段阶段素强调功化功分区交通便捷道路快速更强调功道第二年代说８０年代７０年代时候欧美国家开始回夸功夸分区分裂做种纠正年代产生新城市义五分钟步行义文化社区东西强调较年代属规划理第二年代第三部分应该说８０年代末９０年代更加强调文块文规划历史考虑世界城市商业性化元化等等素讲更面想分成点家做介绍天讲容第先家介绍商业建筑发展历史刚说三历史阶段中形态什样子第二讲商业建筑天时间关系重点刚说民俗商业街区区尺度商业街概念先讲层次中重点强调天讲成功案例分析公司全世界做实践作区域更作住宅区部分刚说旅游景点总结设计方法基样部分
面讲第部分商业建筑历史商业建筑历史基刚说第现代义规划理阶段住宅功化商业办公功化功支解连接通高速公路汽车城市机理作年代重点年代产生购物中心年代现代义规划思潮特点第二阶段刚说元化性尺度８０年代结合英语中街街欧洲市镇样街成新义构成匀速新市义阶段哥伦亚（英文）镇中样街区现国先知先觉开始考虑样问题中科做中塔街新天等等房产中陷入样商业商区功购物中心单９０年代公司北美公司业务老购物中心插入新插娱乐容包括电影城娱乐相关影视等等甚酒店什更东西加起原购物中心停车场更性化然更留发展历程逐渐更加趋性化体现刚说第年代更强调功温哥华伦郊外着发展已周围住宅区研磨现已郊外会围绕讲扩建市外街区典型购物中心北美搞现代义年代郊高速公路出入口功性较强开车购物量购物中心代表时业态说商业街区更复合型商业街区酒店轻型办公咖啡酒吧围绕旅游区围绕住宅区甚学校园等等展开种业态商店方面意思边元化块元化块刚讲郊外购物中心着城市化发展周围居住区已逐渐形成原高速路口时方存着发展需刚老购物中心加酒店娱乐办公样功时周围加新街区（英文）先生早年参加类似样风情街区实践活动数８０年代包括较知名旧金山渔码头波士顿（英文）方面谓区域改造项目功商业中心加进容温哥华郊外外型购物中心９０年代加（英文）莱坞电影城十间电影院样集中起餐饮娱乐整购物活动单行变成元化概行商业行非常包括刚说型购物中心校区街形成度假村街区城市非常重国较熟悉海新天样中心区域样建筑商业建筑分类基刚说市中心区高密度区意利米兰老城区商业商业加屋顶盖形成市中心商业温哥华加采量停车办公楼间停车高速铁路铁公交聚集起形成聚流写字楼群综合型市中心商业业态种谓市中心郊刚讲郊厅形态非高速公路型北美谓新市义单调失情尺度生活发挥出项目家莱坞迪斯尼营造营造街成北美非常热热潮营造题街想导原说切机械化时候切需求功化时候功集聚时候原面交行会失传统谓农贸市场家讨价价面面购物行着功化集团化逐渐消失欧美家留恋面面９０年代末出现新形势东西东西干包装形成家开始怀疑生态绿色食品形成市场家较高级超市连锁形成新连锁品牌市场手工艺东西绿色东西带进超市中产生行农家业种菜新鲜水果鱼民鱼性化玻璃艺术模型工艺等等手工艺表演制作区域够做学校区强调元化插入商业素讲商业街区较名波士顿型原仓库房改成（英文）名旅游景点着做出包括市场餐饮酒吧等等形成整区域情况形成重旅游点刚说华尔帝磨市场（英文）（英文）街加中等城市旅游景点
面结合案例讲讲商业区域营造样教育居住区样城市社区融接者融入问题样１０案例方面前案例（英文）先生持设计设计特色犹图画时较影响书８０年代中国流行拉丝维加斯学建筑师写带谓现代义样商业极端文化文化符号化表达商业思潮思潮中新市义东西温哥华交通繁忙街区街区原两边卖汽车汽车代理行维修汽车汽车网点区域改造原中间完全高尚濒海学校区文化氛围较区成政府做项目开发商决定做成政府开发商达成致求做成元化街区形态着做样超市包括卖新鲜疏菜市场咖啡馆餐饮等等重里边引鉴广场街行话定定尺度街区尺寸应该行进速度相关道路开汽车较步行街考虑机理凹凸覆盖空间包括立面等等变化样感觉新鲜温哥华城市设计求商业建筑连接超５０米石墙者石窗者开门建筑意思延承商业街尺度做商业外二层做轻型办公业态属类商家需定流流办公室定办公楼里边样业态里边什牙医诊医疗诊旅行社会计事务类定流办公室二楼设计办公公寓青年公寓年轻住样复合型功区８０年代讲概念８０９０年代着新市义重房产产品（英文）受现代规划理教育专家讲样强调功适复合功适叠加强调商业居住生活分离部分商业应该基础建筑相结合观点反回样观点刚说机理街走时候标牌请印第安艺术家商铺标牌特色定角度策划步行街广场商业街成功非常重素时底商果单话卖必须流结合流必须轻型办公居住非常结合点边国项目采样思维方式时强调样规划建筑体块滑溜溜应该机理位置奔驰车修车符号取奔驰车符号建筑建筑温哥华森林公园发达作装饰性东西作符号符号建筑意思商业建筑定出工业必须定符号性娱乐性目忘标识性街商业建筑角非常重写字楼角非常重果会涉写字楼会角堵死商业建筑样商业建筑角定应该连贯点完整做非常标志性特色张图反映轻型办公然住宅面讲第案例
第二案例营造城市区域区域属国商业新天包括北美渔码头成旧金山成海旅游必须区域营造区域然需定面积需定规模意味着购物中心两回事温哥华温哥华基必方位置ＣＢＤ两桥桥底样方方原温哥华北美滨海城市没文化方面历史更工业方面历史说工业历史痕迹文化重部分说时整老片反映周边建筑工业相关温哥华工业区全拆盖新变成公园样点正刚说第二年代重视文年代工厂坐船交界手工艺保留插入新元素激活成渔码头新天样特色商业街区时情形做玻璃修船天时第矛头项目区域做购物中心里边旗舰店矛头店矛头店４１９世纪破厂房厂房面吊车链子全部保留然里边做成餐饮购物市场谓农贸市场现家觉东西太注意年代温哥华唯保留全国讨价价买东西买新鲜物品家块娱乐城市需活动时候街表演杂耍表演卖艺样空间室外建筑做量较粗糙包括新建筑老工艺特点暴露出保留北美文化工业文化果中国博精深历史挖掘元素非常里边刚说集中市场童玩具店手工做玻璃店餐厅市公司非常岛行业非常利家电行业仓库加二层二层办公什？艺术家建筑师设计相关行业进岛成加建筑模型公司温哥华西加艺术家中心岛时（英文）整西部非常影响艺术中心落户里面种气氛样工业文化气氛市场出租市中心拉倒里舞蹈艺术表演艺术印第安表演艺术中心失东西岛找回温哥华加游客希里消费周末成家非常愿意方
总结起讲设计街区延文化特色成工种区域成城市重旅游点
边讲项目北温哥华样ＣＢＤ岸达水摆渡船摆渡船岸终点站项目原样新环新工业方成现代城市较吸引力东西重符号（英文）样方Ｑ市场名字保留符号标志性二楼加进办公场方刚说市场夜总会餐饮酒店办公样综合体外部外部空间非常重类业态类商业形式外部空间具样重性时种做区性商业形态面面讨价价活动等等成种建筑业态成功重素
外项目讲实际讲极端例子例子加市房产公司开发项目直房产加工开头做度假村做着做着重成功素做接周围发展店铺开始做卖掉街延伸１１公里延伸段圈块外卖专门成镇中心者街开发商非常专题包括美国开发商合作专门做做块拉丝维加斯块距离块沙漠没文化没题办？做街豪宅居住区外专门做街跨条河法国桥居住形态引入说商业义沙漠沙漠文化直接里引入南欧做法做部分商业街正东西生活单回家睡觉散布社交等等方面需求需求量然控制新市义规划重素够５分钟步行距离达日常需居住外社交文化功非常重北美新型ＭＰＣ整体规划整体开发项目中街街区参入非常重时画情景画时街中什样生活模式营造什样生活氛围吸引里包括说岸边文化岸边摆渡船院落式餐厅台餐饮娱乐特色购物店院落式卖精品店项目非常成功豪宅说歌星买应该样文化
面讲第五案例案例加中部温尼波士时念建筑学院研究生时候城市念城市知道著名旅游点城市条河红河首英文歌唱条河河边公园非常老仓库房原卖仓货交易仓库房改造成城市突做成温尼波士户外起居室家外起居室具备元化功旅游社交文化等等元功老店中插进新元素定非常新种新元素仿制古美新旧建筑生长出什方老什方新形成效果基整温尼波士周末部分着孩活动非常时量户外活动城市功基达室室外非常重定期举行型活动室情调商业购物结合起
案例讲没开始实施已开始设立学ＵＢＣ学家较熟悉学原感觉谓西方学开放知道走走走进学原认谓事学需定定义需定感觉学现开始进入阶段学生活应该单脱离社会应该社会结合起风情区域等等插进学里学成完课死区娱乐消费时种社交活动学生种学融入社会思潮成力思潮学里学开着车回家教授走希住校园里头增加校园气氛第牙医学院改造项目改造完完做决策加进样商业底商面外营业牙医诊面老师学生宿舍整校园代表校园思潮步ＵＢＣ学举动扩商业街区商业街区成校园生活重部分效果图底商原牙医系加效果形成街区效果什样
外案例温哥华外学校区类特色山顶非常孤立纯粹学学生出困难坐车纯粹校区原增加教育费考虑建住宅商业商业街区做研究包括商业街区路宽非常重家度强调事忽略问题说车分流定做干净实际车分流尺度说没汽车气商业性差尺度问题围绕尺度中国包括店面特色塑造文化特色表达出时建筑表达较充分希校区真正办成社区说社会交区域教育机构外餐饮办公室居住属较现代重思路校园街道研究机构商业设施互动
例子讲目前做国项目较项目第四季星空西边时客户开发商美国卡勒基金会做联络卡勒基金会年次举行坛助机会做样生态办公区域整区域办公实际点总部基买楼买连排墅作单位工作离开玩划等号工作等玩量户外开场空间进行体育活动时营造街红颜色街进行社交进行消费办公感觉完整单办公８０年代欧美传城市功里边开发商出版精华定联系时里边营造图书中心加书店现咖啡座加书社星巴克合作书店里面腾出面积做咖啡座总文化社交块住宅办公工业非常吸引力做相心脏形成吸铁石街做情调道水侧绿步行道餐饮中间什曲曲折折？刚说迪斯尼莱坞街新街营造意识做出曲折曲折意识里欧洲非理性城市恰恰活力趣城市反太直线刚行进速度关形成广场形式提供户外活动基重户外户互动项目进行中
做６年社区天重点全讲万科天津搞４千亩造镇项目研究５年１０月１号开盘里边生态建筑墅天题题讲居住社区达定程度时候商业业态会量化进质变新市义讲定建立完整社区建立单社区功般程度时候光居住健身娱乐休闲活动文化等等元功里边引入样东西摩托罗拉学进行继续教育培训商务花园研究员吸引住市场做镇中心重点讲镇中心里组建房家型会里边量场进行体育休闲活动元化期现实施北侧二期镇中心做成样拉轴线营造街区样情况里边酒店修游艇放船修理游艇方时艺术家画廊公寓住宅单身公寓酒店项目结合餐饮块餐饮区块茶饮区喝咖啡区街做商业家做定灰色空间非性化做出区域里象征性标志购建里边标性建筑汽油尺度建筑详细功分区样横广场强调户外空间时树荫道道规划里实际现代义强调切路宽限宽８０年代欧美国家强调切尺度尺度放道路做等等放实际迎合历史发展中国实际谁先发现历史走步谁适超前掌握分区实施方案详细分区讲创造情调东西街形成样方场分期实施功划分实施中业态规划做业务建业态第期做业态应该谓型市场标性建筑期应该做出第二步应该营造街条街街面质量吸引力做出第三步说种作坊式独立建筑包括艺术家玻璃艺术等等类东西者茶匙步做营性项目街等等
案例北京做项目庄境界社区谓点商业业态尺度合适定会成功里东西项建筑里局限市政路动切４块前面马路交通流非常住宅质量觉工业部分搞街区商业文化商业种商业做呢？种商业做定程度时候开发商建会会功包容区里面造区域庞会巨霸越越成包袱赔钱作线性门脸式建筑楼居住叠宾式居住接受端口广场定季节家搞画展搞什样活动吸引游进入区做线型会会面居住低层住宅现状盖样子面居住面商业街部分然型商业进入广场门口广场围绕标识性做住宅里边写线型会会断形成第卖健身房第三作托第四作健身着咖啡座整会功通商业功展开代专门开发商建会求楼做式卖单面采光非常较北京成功
天做案例分析里边较快总结设计方法较重素第元化功第二符号化夸张性符号化第三购物生活日常生活重组成部分型购物中心定功求外外适尺度行舒适性适业态规划整造什气氛造什样题造什样文化气氛刚说法国南部东西制造种气氛吸引力店面店面悉心设计麦劳符号改变核心东西木头做包括店面形式总体规划形式非常重整商业业态价值重购物社会体验餐饮咖啡样元功意思符号化拉丝维加斯家熟悉符号化极端城市做符号东西吸引力路口吸引力室外户外空间户外空间非常重趣味街道户外街道片说明项目没关系总刻画情调什样情调海新天种情调渔码头样情调外方便停车停车需外行行较舒适包括明采明商业建筑重步商业建筑中国讲较新东西然搞商业建筑商业建筑技术含量高做做区时户外景观设计非常重住宅没什区外标识标识设计商业建筑分割部分设计成功否形象影响娱乐功
算概括总结吧题目讲题目中局部
谢谢家
持：感谢张总精彩演讲
面请天第三位讲嘉宾首创资产理限公司总理杨晓宾先生讲题目商业产营运作
杨晓宾：意思天演讲讲应该首创集团总裁刘晓光先生昨天夜里突然发高烧天早起时讲讲第五道整运作验教训
第五道公司操作原次会议确定题目讲商业产会议持者特点名刘总会讲讲第五道运作验教训刘总发高烧想想家汇报什？第五道头尾较熟悉作首创集团整商业运作坦白讲没什验资产理角度运作商业产北京市钟寺家居广场参运作公司投资第二第五道第三巨库新青年时尚卖场现运作原白源市场正策划进行改造运作做涉产项目商业产刘总考虑件事做工作做较点请家做汇报
天代刘总ＰＰＴ里边介绍集团情况非常简单家笔代家讲讲操作第五道商业产失更教训验谈更教训皮肉熬出哲学位做实际运作方面恐怕会点点参考价值
现开始
题目做第五道启示录先简单家介绍首创集团情况首创集团北京市全资公司北京市政府直属总资产排名第综合性企业集团确定目标做国际化公司概现营范围房产基础设施里面介绍水路基础设施水陆高速路成功投标京津第二条高速路然金融贸易两家证券公司家证券基金理公司家保险公司家资产理公司家担保公司等等样属板块边真正产商操作产良资产业务业务切入点首创集团拥１７２家中８家市公司净资产总额２０５亿民币２００３年数２００４年现没总结出概２５０亿左右估计５家国市公司３家境外市公司国外市公司市值概４００亿民币中首创置业房产龙头企业年非典期间香港成功市中国产界较反响４家市公司市值高时候现达数高时候达中国整证券市值１１３％左右目前拥土储备３５０万方米全部交完土出金指
第五道投资品重考虑配合奥运应该发展北京２００８年北京召开奥运会全国民政治生活中件非常事情想济领域中非常非常重事情百年遇机会概年开始２００３年计算５年北京市基础设施建设２８００亿首创集团作北京市投资公司定抓住机遇做什工作选择第五道考虑处奥运村入口处第五道区域位置距离奥运会体育场７００８００米样方认方作亚运村成功开发亚运村产升值考察巴塞罗奥运会汉城奥运会强烈带动周边济发展特带动周边产市场发展两回汉城亲眼汉城江水区着汉城奥运会成功举办整达汉城汉江北区非常繁荣区域相信着奥运会召开奥运会周边区城区建设国家济发展会非常快时前面亚运村作参考亚运会造出亚运村作北京生活久印象亚运村前什方？基农田散落村落年发展创造出亚运商圈奇迹着奥运会召开介亚运村接壤觉会亚运村发展快方作商业性概念房子觉做东西风险较信心敢做想说句基础选择商业产投资领域里面觉非常重第重区位果成漂亮设计功果没足够商业客流支持话商业济成功谓商业济价值取决未商业价值取决身价值次运作第五道商场体会想投入刻画美丽周边没足够消费者尤北京北京老百姓区域消费非常惯会家集中方买东西北京城市足够现商业点状果说王府井北京老百姓王府井周边带动起周围繁荣燕莎商城西单城乡等等菜市商圈前门商圈安门安定门亚运村商圈区域位置成点状布局认选择做投资做商业投资区域位置定爱周围足够济活动口支持方区域商业发展觉选择第五道时候着重点低处亚奥济商圈段城市然奥运会举办会提升目前讲目前应该具商业价值否等奥运会早开投资已完蛋目前遇实际困难处置奥运会边离开北辰购物中心站公汽车站新发展起住宅区目前实际遇问题商圈情况做热做火房子已卖掉面非常困难投入做市场活动推广块第考虑区域位置
第二考虑说突出方做邻亚运商圈做北辰购物中心做百货商场太边北辰飘亮实艰苦时间目前讲说飘亮完全缓什？北辰形成样商业业态竞争家惯北辰飘亮问题飘亮然断探索商业繁荣道路果做类似东西恐怕方难生存商业定位时候做商业产考虑商业定位非常意做事坦白讲巨库成功时定位纯时尚样青年卖场卖房子时候会吸引吸引眼球设计做非常现代非常超前宣传攻势家做卖产总支出３５％广告费舍出钱做做完发现周边区域老百姓够消费种纯市场东西进转漂亮准备买准备吸引房穿着肥裤腿孩周边没样消费者变成商业分成两类诋毁类老百姓常光顾日常商业物业定位什定考虑种家慕名恐怕位置非常重时支持时间非常长巨库时定位家慕名非常时尚东西实践证明开业半年现开业概三月效果卖产做商业房子卖业业房子租商户没实力扛底想做成慕名商场家起杭概念问香港台湾合作伙伴说现做项目中没样先买房子招商家说没现讲现做第家先卖房子招商风险极坦白家讲风险极果先卖房子招商商场火火需时间商扛住商退租业收租金退房现怪圈里幸亏庞集团支持出相精力相财力帮助渡段时间果没样山果运作建议家采取先卖房子招商形式采取先招商做火卖房调节租户间矛盾商场做火果现卖钟寺家居广场概１０万米销售面积概７万米现年租金收入亿八千两百万米出租米算现具体记实际面积少概月４３０块钱均样话现已稳定运营５年年难办事采取莫位淘汰制末位做换新客户年年朋友领导抛较重关系写条请者说定里边租摊位种情况果卖房子话家算１０年投资回收期房价够卖少钱？心里非常踏实房子卖着急物业理公司业服务业收稳定回报切办现做法先房子卖掉业商场扛话非常难恐怕原现第五道均售价二层全部卖光均售价两万五千块钱米实际返回回投投什？售价报售价钱留出现开始没验做第项目没验收钱啊收钱投时候开始花钱时候外出现金支持做负责企业义容辞责说爱着着反正房子卖完作负责产商做种事第二法律轻易样做第二业会找出种样理退房换句话说搬石头砸脚倒霉责负实际没卖钱花钱广告费年千万业租户补贴免租免租业免业点讲非常重教训开场时候先家讲讲做漂亮先家讲讲教训构造商业定位想法第选择位置第二３５００００米东西办干什空壳家市公司做物业竣楼东西家知道造底处理开始放出盘市公司年底出业绩出业绩家谁谁傻讲件事讲市公司急出业绩快套现敢套没想法没实力身卖话会压力底做卖时候东阳考虑方承受力选择时候考虑首创集团力首创集团运作方法干部队伍工作努力程度没什先进楼银行压点钱付付５０％然重新开始销售滚动开发滚动投资种方法做然没完差点采取样运作方式选择合作伙伴定想清楚运作底想干什概针目标市场选择区俗话讲富区北京均收入较高中产阶级里集中居住区北辰公司飘亮广场餐饮业非常发达第五道限制属商业寻楼底商允许做餐饮业考虑做餐饮业民火没更油烟样产业唯例外楼支撑群楼楼外面北京市非常名企业市里关系非常想办法批方允许弄餐饮甩公寓楼外边成功运作群楼里边太弄什什餐馆考虑做什什市场概念收入样广泛消费群第五道奥运迎奥运奥运济运动休闲缺项补充缺项做样定位
样方面考虑第全聚德成功引进理讲机缘巧合北京市进住两村奥运村亚运村选择房子时候第五道正两条路交叉口愿意做政治务必须完成反正做做走敞亮环境没首先选择第二选择青鸟健身北京两年健身浪高浪富种健身需希更健康青鸟健身成功赵荣饭店百盛两商圈里成功第做两健身俱乐部属北京市高级健身俱乐部年卡挺贵６８００张设施设备理位置等等非常请考察觉方做实践证明步棋走较现月销售额１６０万样房子卖掉 房子卖掉青鸟部分４千米均价２万３千块钱米保证７块钱均收入青鸟掉房租月６４万租金掉青鸟身费概够十万盈利然东西青鸟健身投千万投资２万４千３百万米中出１００块钱３千米差３千米出百块钱３００块钱等房子卖两万千两万二千样价格青鸟健身做出投资者买房钱中出部分投资者建较营产品保证豆子者投资利益然果想问题房子卖找投健身俱乐部样话难搞商业谈判俱乐部投千万话肯定年求三年收回全部投资样势必业创造租金价值低样话业愿意买房子干吧做第五道时候始终明确点卖房子产商百货业者商业工作者什产外项目投资者做举动保证买房子利益原定房子卖两万二米成万三千米６千５百掉税费５６千利润认商业产做想办法利益中出块投资产商够稳定回报够揭觉投资质第定位全聚德青鸟健身时星巴克引进星巴克引进完全广告角度考虑名店进住会带动购买者愿星巴克目前赔钱星巴克房子卖掉刨租刚家讲教训已讲先卖房子引商样引商时候家买房子业求保证房子卖月少钱签什签重店铺引进引进负责赚钱贴贴什？贴利润然计算程度接受果钱贴光觉合算星巴克例子非常第家特困难时候商业物业起动时候作广告费考虑开业天效果非常美国华盛顿州州长洛家辉先生华华美国州长第正中国通总理洛家辉先生请请路媒体购买房子意愿户请洛家辉先生亲剪彩签字家咖啡第服务员咖啡厅第服务员洛家辉先生效果非常吸引买房子星巴克样非常名连锁店率先进住方家心中会会采取系列手段进行谈判较位置价钱便宜卖中国电信房子差三万米请日欧伯莱化装进北京旗舰店位置愿意进样集中批引进楼角欧伯莱资生堂海外品牌欧伯莱资生堂专门针中国设计品牌商场里头做重视作旗舰店概１８０米店光装修投１００万做非常漂亮样营造出家店宝岛眼镜张元较名店进入营造出品牌进第五道样概念带动买房购买欲现已进入店实景片全聚德京城老字号张元茶叶光够第二动作说造旗舰产品产书说法做商业话达商业设施旗舰店旗舰店带动商户进选择旗舰店第青鸟青鸟面占３千米全聚德算旗舰店５千第二做钱柜钱柜恐怕北京海较清楚年轻清楚钱柜台湾企业营亮泛式家进ＫＴＶ头疼开歌舞厅传统街歌舞厅功唱歌健康娱乐老百姓需健康娱乐钱柜中国够成功老百姓提供健康场唱歌家需种歌舞厅唱歌正派耻估计歌舞厅般唱歌唱歌喝酒什做乱七八糟东西家需正派需健康娱乐活动钱柜开业第提供娱乐场第二套完整严格理系统第三套非常硬件设施北京做非常成功考察问题时候钱柜做全面解基投资算房租投资４千万做１２０房间投资４千万年正常营北京现三钱柜均三钱柜月流水７百万果算房租费３０％２００万说概４５０万说数月４５０万利润年应该５千万利润做年收回投资然果加房租话年行恐怕需两年想想房价卖爱投资者提供较高租金收入投资收益果卖两万十年回收全部投资揭租金６块钱完整计算方式说恐怕特准家专家算算做什够维系租金收入第五道三层考虑第层必然卖定价高问题难三层谁愿意层世界三层难办办？三层三层构造出家太注重层面商业业态钱柜重选择选择钱柜然仁者见仁智者见智家更选择物业域限制做参观果引进渔工渔婆北京较名餐饮更省创造更利润考虑什麦劳国外洋品洋快餐全引进出５千６千万米出万五千米洋餐穷样说什走萨现较时尚东西做认选择范围里钱柜创造样投资回报行业遗余力做钱柜没做完然钱柜想非常难北京规定量化娱乐行业严掌握底商原概首创独特优势市里关系反正做工作终标准设立钱柜时求住户求做公示家会影响作般居民楼肯定干家孩子带坏受做隔声处理房子晚会影响住户第二北京老百姓处家知道钱柜知道钱柜什东西会孩子带坏家意做工作家意样批准然东西说家观念家选择定选择钱柜认选择商业业态够创造较高回报业态选择钱柜现正装修正投资正里面投难概批６月差开始动手找做工作直批准花６月时间耽误没楼整体步现开始弄新方租户满足租户６快５７块钱租金时钱柜身盈利然时候点坦率家讲没真正找钱柜家公司什？找样公司钱柜会考虑投资者需少钱投资者创造什样利润考虑赚少钱承受４块３块５样话房子卖价愿意豆子者愿意干钱柜团队挖出注册利钱柜做商标保护素做第五道钱柜外角度讲样做道理然投资者更高回报角度讲提供钱柜标准钱柜质量钱柜品牌钱柜确实挺麻烦做钱柜更加盟店知道座没台湾籍钱柜身四湾产业时站绿营角度钱柜政治麻烦变通钱柜定处实际营定处做完房子卖起较轻松里面考虑房子结构特合理房子早设计写字楼中间商场两边写字楼做量结构改动增加５步楼梯东西侧门进边楼头概２６０米没通道没回路谁逛街走２６０米出边开门做步电梯样做结果改造发现边边角角房子没法卖办？销售部门志非常努力非常认真企业想卖房子出认广告效益者会收益企业合作家第三项中央电视台做开放演播室天天快乐吧西部频道年轻较喜欢讲笑话讲时尚节目搞天天快乐吧演播室青鸟健身门天天快乐吧里面里面搞明星见面会开放式演播室中央电视台请明星做访谈节目收钱请话开放老百姓购物演播室里明星起坐坐喝杯咖啡甚机会话张相聊会天年轻吸引房子然卖发挥广告效益广告获收益中央电视台出房钱优雅环境中央电视台外面演播室行知道中央电视台演播室台里演播室时花少少钱部门独立核算节约成样求样创造环境时营拍节目降低部门运营成讲利讲重中央电视台媒体合作节目做活动做广告推荐第五道种时尚概念提升商业价值说中央电视台合作月电视台合作非常基家拍十集轻喜剧题目第五道天购物明天修指甲集花找线明星话集万块钱５０集２５０万想想做２５０万广告会种什样差？做２５０万广告中国青年报做６版没６礼拜没做报纸差北京晚报半版１４万块钱做电视剧台播台播说钱收回呢样目提升商业产价值商业产价值提升商业产知道应该定价商业产价没基价格应该卖少钱成法预算出预期收益确定价值想果座位商业产感兴趣话妨实际做法中审视总结东西教训讲讲教训开始讲第教训应先营营正常度段较清淡商业期带租约卖房香港台湾较常见做法资金安排项目特殊性走先卖房租金招商条路条路风险极路幸亏首创集团样坚强盾否作产公司商业产策划者定会失败第教训
第二教训家讲点意思种二手房改造房屋结构开始谈判前考虑轻柔点商业理念先设计出进行产谈判花冤枉钱结构光土结构花３００万电梯设备投７８百万反正等等等等冤枉钱第五道项目冤枉花钱少花３千３５００万果问题预见话花钱万万没预见房产销售证报批没消防证家消防局说行初检没呢会春节职工放假抢抢消防验收消防验收方没做原产商休息东西做完报验样耽误三月时间差工程没做原三层根做二次装修三层做三层钱柜没定位现三层做消防设施全部作废掉重新做设计注意情况解非常详细样做商业产
第三教训说定计划定余卖房子时候计划定余教训出现矛盾物业公司原发展商告诉物业物业区物业干区物业说规定物业公司里边两说行交交知道商业产说办屋里外头行设施切散干耽误三月商业产请家切忌界限绝突破告诉家天交房年入住必须做商户备货家货备服装季节性家备春装５月份交全没家找索赔索赔索赔千万幸亏售价较高卖较扛起果售价计算成时候肯定会考虑索赔素说客户赔租金肯定会考虑旦话数量非常
教训天家讲出希家次运作时候记住教训做更
谢谢家汇报结束
持：感谢杨总工精彩讲解午会议告段落
２３日午
持：女士先生参会位嘉宾欢迎午继续回现场参坛
面请天午第位讲嘉宾戴德梁行理限公司董事胡莘女士胡女士演讲题目商业顾问商业项目中应该担角色
胡莘：首先更正戴德梁行理限公司董事老总老板胡莘负责戴德梁行商铺部业务会家做详细介绍
现先说想家分享说商业顾问商业项目中应该做角色什样觉天早听首创杨总演讲觉总结句实角色根底开发商避免冤枉钱角色说实首创早点果说合作话需浪费３千万冤枉钱算浪费１千万省千万知道商业项目开发运营阶段整体说分成４阶段战略策划设计准备工作项目实施进入实际运营策略块体分分选址商业调查市场分析项目身ＳＷＯＴ分析优劣式风险机会分析基础会做项目定位包括应该采取种商业类型营模式然块关财务分析块包括回收期收益前期战略工作战略工作里面现做说较集中第点第点目前说找做较选址块开发商先做址选找选址块目部门做市场调研部部门做财务分析块项目独特成计算块全面参
接家分享案例案例中关村西区项目现项目已正式立名中关村广场项目选制已选存选址问题市场调研分析块帮家做容包括整北京商业市场状况分析然区域性项目区域性分析然缩短项目半径三公里消费者调查项目根基考虑素实际消费者足足够支撑项目项目半径三公里商业市场调查做非常详细分析包括业态超市商场百货公司包括餐饮休闲娱乐酒店会馆业态三公里样营状况竞争状况未前景状况然包括交通商业未成功关键支撑基市场状况做建议定位分析项目前景做工作项目面分享说项目１００万米写字楼面积然５０万方米样面积商业２０万方米２０万方米包含停车场位置配套面积项目作商业面积块说做顾问前位属西区商业配套样定位配套定位定位关系整集团会样项目样投资投入未收入样评判关系做结说项目应该做配套商业实际方面分析显示力作区域性商业项目样定位区域性意思说辐射中关村西北区样范围包括说铁连通方面交通设施改善项目相信辐射整北京定位开发商未营项目做方性指导工作然财务分析块项目里面帮做租金预测果说做较细话实际行业分布店铺分隔店铺率紧密联系开发商做工作影响作开发商应该样商业面积块价值
第二阶段说设计准备工作块边想说明前段开发商找交流时候常会出现种情况说开发商请需请建筑设计顾问公司甚投资顾问公司建筑设计公司开发商找建筑设计公司需找商业顾问公司觉里边误区两公司角色截然技术市场开发商宝贵意见开发商会说设计院设计公司然果设计公司专业水达定程度话够做建筑设计特商业块够做样种工作目前较遗憾设计师商场流结构方面机色系握水够报回程度强调真正做商业项目必须商业顾问必须建设设计顾问者建筑设计公司两块边提出说设计公司设计三方者说四方起参工作设计说设计公司顾问团队说商业顾问团队工作方式想会助华贸中心案例家分享工作步骤里策略分成５步骤确立顾问团队然项目前已定位定位定位做设计概根概设计公司做概念设计然进入分步设计样设计基础找土客户谈预租事情客户较印象告诉需求情况进入室设计细节性工作
块想分享华贸中心华贸中心西路紧挨着ＣＢＤ接重点项目公司项目商业顾问公司项目找帮做定分析调查举行项目基定位定位面开发商起进行设计公司招标工作边必须强调说设计公司现市场设计公司非常零零总总设计公司专业说ＡＢＣ什公司告诉请美国什什公司公司然名气定专长购物中心范畴者说设计师定擅长购物中心设计工作想作开发商说名气外专业口开发商起做招标工作委托英国设计公司进行商场设计戴德梁行做设计概概涉什商业项目未客户群会批客户群消费心理特征什消费惯什然根样市场情况描述商场应该风格原性东西样概交设计公司设计公司根情况进行概念分析设计出开发商设计公司三方常进行讨设计断修改修改结合素市场需求方面市场需求方面实际公司重价值断进行招商工作说客户零售商天交道解需求已发生变化方面包括中心变化面积需求方面新信息反馈设计师开发商开发商角色更站财务方面考虑项目应该样做投入应该样决定设计公司更技术第三方刚谈设计院知道国设计规范知道政府求项目符合规范求般说必须适进行方讨定案块想强调实际商业顾问角色应该更着重商户求样反映说店铺分隔分隔行业分布消费者心理块抓消费话商场购物中心应该样布局包括题色系工作更应该商业顾问公司承担角色应该设计公司承担角色开发项目做分享华贸中心三栋写字楼面长安街面五层层中关村西区华贸较样方说已盖框架性东西公司进行合作说干框架性体结构时候没参中设计中东西样优化问题果家解话东边中关村街北边北四环路着中间块中心广场面家乐福已开业１３万米案例说明做工作粗略样优化商业面积提出建议没细化细化开发商请专业公司做方面工作原面图已盖体结构东西需改善种情况流流样优化提出建议细化工作现海外专长购物中心设计家公司做工作项目实施方面包括预租施工开业环境环节里面作商业顾问公司角色更里呢？局限案例说明吧运输块中关村西区家乐福做项目顾问工作时候作百货公司３００万米百货公司电影院面广场面积般会３千米般说三千米阶段实际需专业公司配合指说营销工具块营销工具客户说明项目情况必须样工具起码面图项目效果图项目没盖家想象必须视觉东西达效果包括楼书ＶＣＤ模型展板块误区开发商觉请商业顾问公司应该做吧做说做毕竟现工作专业越越细化块实际设计公司专业广告公司专长分工里面家发挥价值样帮项目做样工具站真专业细分角度说建议专长做开业前准备工作企事业非常烦琐非常需种验鉴工作验鉴作商业顾问公司代理公司话帮开发商提供宝贵意见里面意见包括说场招铺业态面积时段决定会样然谈判细节东西里面讲究种成投入概念商务装修应该物业理块配合实际外专业范畴公司专业范畴应该纳商业顾问专业范畴开业筹备庆典活动块实专业化说会推荐公关公司进行
营运商业物业住宅写字楼样方实际需持续营样项目住宅者写字楼卖完者租掉喘口气睡觉商业挑战刺激点者说负担实睡觉接工作包括租期期两年三年四年中间实际商务储备租务理等等包括硬件方面（英文）担心项目定位毕竟开段时间开时间市场反映定测试调整否话项目容易遭淘汰边举案例新东安市场新东安市场现公司独家代理公司新东安市场１２万米１２万米东华滩华滩百货开业现已６年新鸿基香港实际成功商场开发商香港新城市广场新城市广场香港流量数项目新鸿基包括新鸿基香港项目均５６年会做项目翻新商铺调整租金调整样工作特硬件投入块均５６年会做次新东安新鸿基项目适应方变化决定做项目重新定位帮做重新定位工作然包括设计面改动包括加强商业气氛渲染灯箱广告位置等方面会改善王府井步行街天晚家现样情况没动工
总结说商业顾问较角色应该说放市场分析项目定位产业组合目标零售商目标零售商沟通交流需求刚刚客户标码Ｑ码客户沟通现外国已做单店７千米单店意思单品牌做Ｑ码品牌做７千米店趋势果说天客户交道话知道客户７０米现客户７０米已行已２００５００刚刚帮东方广场做杰尼开８００米ＬＶ现国贸５００甚够做１８００米前店１００够变化信息停留面影响租金变化项目设计强调说市场角度出发然更重价值实际招商块会分享做项目资料
配合角色面刚提建筑设计块应该专业商业购物中心建筑设计公司做然部室设计应该专业室公司做推广工具应该光滚高公司开业典礼推广活动应该公关公司加装修物业理应该物业理范畴房产综合性事业商业块需专业范畴特
边介绍戴德梁行朋友解公司做什业务简单介绍公司前梁振英测量师行２０００年时候英国第期新加坡德兴公司合戴德梁行现全球３３国家１２５间分公司６５００位专业员欧洲美洲东南亚公司中国国８分公司包括北京连天津海杭州广州重庆然香港台湾北京边部门分开专业研究顾问部公司做开发商盖房子国外种专业公司理念里边做开发商做顾问公司情况利益突会物业价值判断产生种歧异够公说公司直坚守做开发商做顾问必须公公正起跑线样话必须服务提供者样营理念块研究顾问部做土规划区规划写字楼部衣部住宅部物价部做什？评估房产价值国外做较包括香港台湾银行合作关系银行做揭房子价值底少应该贷少款必须专业公司做评估报告公司做方面物业理部酒店理部部门铺部门部门负责香港北京已６年说出商铺部１０位事零售流动海外介入国先海者先深圳分公司部转机制样话第手知道零售商客户动想法然包括香港新加坡面重
面分享商业策划项目策划项目刚提华贸中心中中关村西区金长安街规模较万四千米ＬＧ帮做行性报告３万５千米三里屯建外机构专门做餐饮娱乐较异类种商业物业东方广场早接项目９５年接项目公司９４年成立北京成立成立商铺部接东方广场项目日商业中心京西安中国际黄埔饭店等等样高档商场
代理项目方面东方广场刚提预算９７年开业原２０００年正式开业２０００年开业９９年时候招商集中时段项目国家精品区国家代理招进牌子包括刚提吉安尼亚新成交发展区两层然巴黎开始进入奥德城劳斯莱斯展示厅俏江南见散等等超两千样规模包括阿根达斯等等新东安现正做项目效果没出现新进入商铺商铺会陆陆续续开业帮确定４千米书店书店北京没新包括屈臣氏哈根达斯汤尼威尔等等会批新客户京汇厦摩托罗拉厦新加坡政府面公司栋写字楼公寓面底仓实包括写字楼公司独家代理项目底商缘规模较帮招寿司店咖啡厅ＤＨＬ莎莎美容院莎莎美容院深圳市公司北京专卖店形式日面馆ＤＩＡ保险公司机票代理公司牙医诊丰粮广场９６９７年项目时独家代理香港引进屈臣氏（英文）意利服装品牌星巴克然包括服装品牌独家项目３万装十家阳光广场亚运村面积百货剩面积帮做招商工作俏江南面爱面中信银行牙医诊撒店金泰西坝河边写字楼项目底仓万米香港边帮引进４千米海鲜酒家包括８００米健身公司香中国银行吉野家商家国贸帮引进华润超市屈臣氏（英文）等等名牌服装品牌中粮广场早期独家代理项目帮招万米家居花园万米家居现中粮做出特色家居家私高档作突出行业特点
谢谢
持：谢谢胡总
面请成众信诚实业限公司董事长张效春先生讲题目商业产运营模式成功案例分析
请
张效春：位宾位朋友女士先生天非常荣幸代表中国西部区商业产专业运营商首北京参加２００４年中国商业产开发营高峰坛发言位朋友探讨商业产投资开发运营理携手进提高众周知商业产领域中活跃商业产板块商业产城市济繁荣程度象征商业产群雄逐入必定商业区域济繁华直相信商业产运作着跨区域性中国西部海城市甚亚洲国家天位分享年商业产领域耕耘总结出验希够抛砖引玉
第部分商业产运营模式首先起谈谈商业产价值链商业产价值链理第作商业产价值链体系４部分构成商业价值租赁价值投资价值开发价值４部分链式方式关系存商业产价值链指广义商业含义商业产商业价值终端消费者赋予具体表现形式两种营者商业物业作盈利场获取营收入第二营者转租营者获取转费谈商业产价值链价值指商业产业交营者情况业带什样利益呢？消费者支出种表现业直接出租租金营权获取收益商业产投资价值讲投资象块讲吸引社会闲散资金营者支撑表现投资者短期投资快速转利断线投资资产增值方家举例子实际整商业产块具体海北京广州成重庆商业产开发商交流问题时候认真研究投资者营者里边讲话体会深刻现整中国房产领域海销售基属滑趋势处停滞期成处缓区域重庆段时间销售较火爆发现投资者种短线投资者讲话家座天组委会解座４０％设计师部分设计师部分开发商部分运营商应该说代理公司吧整业界精英块体会成重庆项目运作中感部分短线投资者应该说手资金非常雄厚会面讲距离案例时候会举例子印证问题外种开发商已充分认识商业产开发出短线马卖出办留年时间中国应该说房产老吧应该说成楼盘昨天时候昨天午签运作协议讲初接楼盘时候讲两年销售物业知识产权留方现卖出方米价格成讲话楼卖万二方米二楼话５６千价值放两年营者找进定位相关领域营者找进营两年资产价值种基础翻倍１５倍样话投资者开发商已尝甜头问题讲话讲第二方面投资价值种直接投资种作开发商投资者放两年销售出算投资第三方面商业产开发价值商业产开发开发商带收益投资者支撑表现开发商河渠资产留目融资位朋友问４价值方面关系什样？样理解商业产基础核心价值决定商业产租赁价值租赁价值决定商业产投资价值投资价值决定商业产开发价值理解商业产价值链体系朋友享价值链体系讲价值链体系举例讲开发商应该说全国种形势话现开发商较理性二级城市发展项目四川重庆等二级城市里二级城市开发商坦率讲想象前施工单位简称包工头说现钱开发商业产思维想象做物业吸引商场进国际零售企业追捧实际根没种价值外部分说前年时候开发商空想象觉位置搞新ＭＡＬＬ修马找设计师设计师马意图甲方必须听时候没站高度没握整行业里边价值链体系根清楚盲目搞开发说形成城市里面烂尾楼非常整全部陷进时候拔升样体会成市年时候市政府专门求整治批烂尾楼年积累烂尾楼长达十年现开始清理整顿加优惠政策撬动种楼举例分析时候例子位享说明没遵价值理体系盲目考虑想象感觉讲究科学规律前期定位准规划准导致整项目失败
说方面讲外体系讲整开发价值链体系应该说公司提出提出商业产运营中六位体模式六位体什意思呢？实现商业产四价值成功塑造商业产项目投资者租金回报资产增值保障更消费者够获实际收益开发商投资收益保障更营者市场前景保障样商业产运作六位体财富联盟应该说六位体提出理四川学工商理学院理学角度充分印证推动会讲实战案例分析时候提出四位体三位体六位体运作项目话认商业产分城市分区域分段分项目情况部分性特殊性差异性究竟什六位体呢？六位体指商业产实际运作中需投资者开发商运营商营者终端消费者政府六方参涉利益相关者利益成功商业产项目终必须实现方利益相关者赢局面样投资者开发商营者专业运营商终端消费者政府六方参结体提出种关系实际利益体关系六方利益兼顾结成六位利益体项目肯定够成功应指出六位体专业词汇里面政府城市运营商企业城市运营商时六利益相关先序应该投资者开发商运营商营者终端消费者政府放成功商业产项目需立项开始关注六方利益六方组委会解４０％占设计师设计师前期开发商交流时候投资者起交流沟通时候设计开始定位时候定考虑营者利益终端消费者利益什样讲呢？什年时间常常思索问题什国商场起城市营实际没关注终端消费者进购物没考虑动性设计什样情况提供良购物氛围环境感舒适年应该说国际面零售店巨头城市相继深入现占领特城市现二级城市发展二级城市发展营非常国型超市现具整干脆关门关闭甚倒闭里面思索问题实际没真正意义关注消费者关注顾客带弊端细节沃尔玛家乐福实际顾客想达种舒适氛围解决设计时候量身定做时候做项目时候已考虑更性关怀愿意里面购物觉首先解决消费者终端案例２００２年半年时沃尔玛中国总裁黄振东先生成两次俩交流两次现运营项目非常感兴趣段域周边居民应该说中高档住宅区住宅区觉区域非常说说张总区域喜欢位置说设计？说前期设计时候考虑说楼已建提出求什说长１００米宽６０米说栋楼全部撤掉重修说行说果区量身定做谈次出道理说前想象修现提出需求营商前提带２０年效益２０年中样持续物业增值部分租金收益觉直接现整操作案例中投资者讲根讲直接租金收益直接租金收益块认短目标马够见着现搞产权式酒店产权式物业销售通８％９％高１０％收回投资者见块实战操作中豆子者算笔帐算资产增值物业增值帐帐算出远远现直接租金收益投资者接受观点稍微远点炒股样中线短线长线终赚钱长线长线钓鱼短线股市短线没赚钱投资者讲搞商业产终关心投资者讲道理时候会例子举现营者做什程度营者物业营时候做投资分析报告现营者考虑张总团队非常部分该做事做样体会站角度考虑问题运营商运营商话必须站投资者角度考虑问题站开发商角度考虑问题站营者顾客消费者角度考虑种考虑考虑政府税收政策支持方利益紧密联系起时候项目成功？次６月份时候中国房产报专门采访说做商业产营领跑者中核心亮点谈商业产运营模式六位体改变声疾呼现处商业产全国风起云涌时候非常火时候时候定冷静果说考虑利益体话相关利益觉商业房产前景短果全考虑话定撑住面举例子印证问题成功商业产项目需关注六方利益尤终腰包里掏钱消费者城市运营指导者政府站营城市享受城市角度直项目开发营想具高度社会责感远发展目标开发商成功基础合作赢硬道理需开发商合作投资者合作政府合作商业物业价值体现商业产营理中出现问题革新利益失衡六位体模式进行商业产开发营充分兼顾相关方利益切期营着想该利利该投入投入该承担责勇敢承担责该提供条件充分提供条件期营理没前期留障碍实施起较利相关方利益旦失衡前面诸环节出现癌症细胞脑血栓肠梗阻面会受病毒感染方家知道全国掀起风波事例家应该清楚方利益没兼顾时候然会出现事城市相信会方举例子现做盘年１２月份找时样情况开发商开发商应该说老总清华学毕业长期搞设计设计方面造诣搞开发时间长没考虑传统住宅修面全部修楼二楼全部铺面想象铺面卖知道城市里面楼铺面卖两万三万四万甚更高价位二楼卖５千甚万行二楼分成隔断认卖开始卖样卖期营办投资者定位什市场想营者想求进隔断里面做生意没做方面考虑没样考虑出现问题开发出修隔断全部隔隔开始销售销售６０％时候出问题时候开始招商招商没良团队写方定位什什市场请马进营者进市场样封闭空气流通进定位早花鸟鱼精品市场请花鸟鱼什环境够生存？知道营者讲花鸟鱼精品进求里边光度达什样程度换气量天什状况新风样输送进问开发商问题没考虑没考虑修什修修没办法样完全部商招时候投资者急买铺面投资者急起承诺三月营者马进厂马收租金业盼天成市应该算ＣＢＤ边缘应该说口岸较位置时候投资者闹闹差点卖概１９０铺面中投资者三方全部吸纳社会闲散资金１００投资者时候急眼马准备静坐市政府时候没办法赶快找张总赶快救救说救世代价高肯定高坦率讲现成收费亚戴德梁行吹牛现身做没失败案例做必须成功般难度果难度觉操作起定接盘接付出代价找找形势非常恶化办种基础整楼商业定位做次重调整什时候举例子讲案例说明家听起实点做调整隔断里边全部取消方定位精品花鸟鱼专业市场定位市场会站营者角度考虑思索问题通风问题换气问题日问题等等问题全部考虑考虑重新进行规划前做工程少损失１５０万损失没办法时候投资者停闹事办？种时候马通知开发商联动起搞业肯谈会专门业购买铺业全部请持持业说现接手楼盘样思路营造改造投资者首先投资者稳定里边出现问题权营全国商业产里面难解决问题家想象便画格说画什三间画四方画Ｅ型画业问题解决摆现商业产困难块问题解决业会闹事营者会闹事政府非常满意开发商肯定满意投资者满意通业恳谈会道理讲清楚里面未设计规划重新整合营者重新请请营者满意现盘已基告段落已接尾声估计８月份时候整体开业二商业产楼盘营者入住８０％达整体开业种情况话楼盘应该说成功想做百分百话觉行通实战年案例总结出做百分百时间肯定长短期行操作盘已半年时间半年时间必须事解决样概念通样例子说明问题说明必须解决营者业部分投资者利益样实现赢话楼盘操作起理者角度考虑六位体运作模式严谨系统真正做六位体种愿种口号需六位体资源进行效整合验讲资源整合重途径建立商业产开发商营者间财富联盟搭建信息交流沟通进行商务长长合作台商业产投资信息效传递需者时需商业产信息投资者够需投资项目双方台实现交流互动两年运作商业产成功程度利财富联盟建立发展掌握资源等掌握财富通建立财富联盟积聚丰富行业资源运作商业产项目游刃余心应手举例子讲刚讲应该算中国西部商业产走实战案例成功运作６０万商业产做块商业产收益说成区西部区首倡导
２００３年时候搞次针初搞项目四川绵阳二级城市里面项目离市中心１５公里二级城市家知道应该说口接４０５０万种情况远操作项目话难度较实行种财富联盟呢？时整合整成区周边餐饮娱乐休闲类实家巨头董事长总理级整合起政府四加班子领导全部请现家清楚中国政府中招商引资成务急应该说关注事报纸政绩做政绩话肯定招商引资需肯定商家通企业四川省招商引资局四川够组织记者实际项目６商家行什组织７０甚更？造势做财富联盟台长期达成财富联盟样政府重视业界说话果说句投资环境差官帽戴住？专著心理信心什？方投资中政府项目重视程度项目旦重视政府支持认项目成功机会样话政府重视里边政策告诉优惠政策等等什时牵扯项目需东西作充分思想准备会简单说政府坐席台答复等交流通天方式什方式？国际惯例讲朋友政府请招商引资等台圆桌会议投资者营者块量提问考问政府提出问题政府回答实际投资者营者投资者常常概念营者成投资者老关心开发商误区中什直接买铺直接买住宅部分投资者请问营者方投资额度相１０住宅财富什享受种遇呢？年中国传统观念影响认商低等样认成业样投资者利益点什利益点？真正意义买铺面买住宅块直接享受物业享受资产营者享受物业时赚钱关注利益焦点样话会站角度考虑站角度考虑抓住心理特点政府谈样话更够达成台通种方式政府重视愿意投资签单签马进行宣传项目做成功启迪思路放做成区行面太窄现做重庆区成重两资源全部整合起整合起城市城市进行轰炸式进行包装进行宣传政府重视样话积聚资源运营商讲建立财富联盟台会知道时候站角度考虑问题开发商投资者难政府难更关注关注着想说做块中２００３年９月２００３年１０月１２月年５月连续搞４次搞规模越越次参加某城市搞制动 （成名）动 （成名）乡正成重庆济带搞成重济带首届产营峰会目搞种营峰会头次提智慧碰撞根提招商二字先进理念代表城市思想想更思想理念通样方式说规模越做越然号召力外重目搞次活动时候重什？站开发商投资者政府角度什意思？变动招商动招商真正目家清楚搞开发商搞设计喜欢成功项目设计出然开发出极火爆实心理满足价值体现会欣赏陶醉种陶醉中会更种感受成功作品站样角度考虑作品修开发出招商时候传统模式话家家底请说现沃尔玛家乐福非常动条件高设备真实性设备楼层加高提苛刻条件商家点讲非常精密物业列条件越利润空间更什变动招商动招商模式变成找找变成动种模式种模式商业运作中首先采纳通样活动通样峰会通样坛通样智慧激荡募集终实现动招商变动招商充分物业项目价值种体现体现出然动掌握条件等直接等低等样种感觉倡导财富赢六位体方面体会感受天机会起设计师开发商老总业界享
通财富联盟搭建合作台联盟成员单位提供定投资信息参加举办招商投资坛项目投资洽谈成功洽谈活动易寻找投资机会加入联盟成员单位越越现投资者营者越越运作项目批稳定投资营客户刚讲时候实际职工绵阳重庆成等等帮开发商增加销售收入什刚讲宣传天没意宣传公司运作项目中该收费外必须收增值块现定价万块钱方商业产果增值万二万五开发商投资者占头占２０％理念新３０％７０％吧出资金划力增值整物业达增值想赚更参样项目形成资源日益丰富日益发展局面更投资运营集成利益者相互信相互存发展商业产项目成功利益基础变动招商模式转化撑住动招商模式创举刚举例子
第三方面筷子理聚合效应常说根筷子轻轻折断十根筷子牢牢抱成团生活中简单哲理企业言应市场规律道理相通企业抱成团目追求效益化效益分散利益产生核聚变反映利科学方法进行控制针特定项目断产生击波聚合效应量身定做前身锁定具体操作手法举例子讲什样讲呢？天方说什话现运作十二十项目５０６０万商业产中做项目部分郊区城市边缘市中心没？部分样种情况远离成城市中心１５公里方田里面谓田８００亩土座清楚成芙蓉古城芙蓉古城２００２年时候咨询集团董事长杨豪项目带德国２１世纪建筑师会时建设部副部长叶荣堂参加会时世界国建筑师高度赞扬融川西民居云南民居苏杭民居唐民居体样复合型商业产项目样偏僻方什做出项目取成功呢？讲聚合效应筷子理简单诠释初做时候认风险作投资者开发商讲风险８００亩土４００亩土做公元做全部生态式公园３００亩土做住宅然做３万商业做项目时候前期定位开始应该考虑修出作品时候面群体初考虑满足部分阶层呢？３５岁６５岁间群体讲３５岁会买芙蓉古城般市中心电梯公寓户型追溯历史前走童年时代什样环境生存嵋犒吊角楼做中间隔墙感觉找种感觉块做量市场调查研究心里想块做出样作品投资者开发商角度考虑感觉风险较投资４亿办？做时候成二环旁边丽花园区划５０亩土做样板区搞示范做１００万样板亏起４亿亏起做样板时候１：１前川西民居云南民居丽江民居１：１修针样群提出样种概念老城区事现代乐土概念提出然营造概念重现清明河图商业方面繁荣表现出做长卷专门感受种基础初２００１年２００２年时候时候现预收许证卡严初容易点预收许证时候销售成二环销售基６０％开始动工时设计带难度找四川省建筑设计院西南设计院觉确实没办法做想象川西民居区改良全部修成纯川西民族追求样外观风格找种感觉享受肯定现代种居家理念理念较保证进样话销售卖点够达目设计师带麻烦边设计边修建工期紧方改修正创意反复设计师沟通反复开发商交流包括原理里头做调整表现出味道做出没样板想离成市远方修项目商业角度讲住宅讲成功时开始销售时候１９２０起价２６００样幅度范围均价２２００２３００住宅块销售非常成功面谈商业块商业做造重现清明河图繁荣摆面前难题前没做现说北京郊区房山县田巴里面修样谁买铺谁买商业谁营真正摆面前课题初想讲买肯定成外中国成居住理念居住意识居住方时候定商业配套国外居住理念样外国觉住方偏远方套墅话觉越高兴越亲中国喜欢讲亲戚朋友块聚会居家理念改变建立样量研究种心理特点情况讲？先刚讲六位体终端消费者着手安排团队专门重庆成周边区专门开发两千家终端消费者开发呢？团队进家户找单位方消费时候方没修刚刚动工修时候未商业块描绘出现签协议协议签消费五折散客八折交定定金开发两千家消费者消费该解决重顾客问题解决顾客问题然两千家单位终端消费协议找营者时候定位中国西部餐饮娱乐商务休闲中心样概念样做商务休闲环境供参观成皇城文化革命时期皇城撤掉原样修进里面怀旧批肯定旅游种概念概念找终端消费者营者时候觉哦解决基客户信心做生意样餐饮娱乐行业果说解决客源问题话会解决客源时候肯定客源运作进理成章时候整巴蜀整合起时提出集巴蜀餐饮娱乐成食店全部集中古城里面里面吃５０年代甚清末年时候吃成三泡失传吃重新引回概念批中老年追溯喜欢加成运销活动通学生老年协会什棋友协会等等组织起参观感受全免费样话解决终端消费者问题气带气商气商气谈资产增值种进度继续修开发商业继续运作种基础运作刚整广城修环境修开始搞活动时候商家陆续进初进全部势周装推着车模仿回重新进行改良改良重新四川西风格做成８０较推车成喜欢滚铁环时候搞骆驼铁环全部重新整合起整合起放进气浓商家进商铺时搞试探性销售住宅销售没问题刚讲住宅销售没问题商业销售卖？３６００成算建筑成营销费等等概百块钱赚行３６００４０００价位铺面推出根没买办？想办法巨额效应聚集起说先营者全部请进马招商家年推出铺面销售时候卖７８００方米方肯定指楼二楼局部国明显体会家整合起消费者整合起整合起感觉商业价值极提升成功２００３年项目全面成功张艺谋说中国成顿纪录片全部放里面拍王丫开心词典评审现天周末万高峰时候达５万参观说体会商业产运筷子理聚合效应达解决讲刚讲六位体终端做起末端做起真正破段概念没段找段田坝里面段形成想讲第方面例子
第二刚讲二级城市里面盘较点绵阳知道绵阳四川长虹电器芙蓉汉城芙蓉古城应该姐妹篇离市区１５公里芙蓉古城方式操作行聚合效应搞什？商家聚合起搞商家期二期三期开发完现已开发二期三期开发完整商家达２００户商家商家十户中商家中选择商家进时候形成商家联盟现已成立商会商家里面讲究重果商家间互相诋毁办？样中餐中餐中业态中餐里面业态疏理出种业态里边招家中餐里面分８方面业态中式快餐中式真正快餐正宗川菜等等等等块全面集合起间互相诋毁形成联盟体什事时候站块讲道理商业产忌讳商家商家间互相诋毁盘搞死完蛋时候第目理念提升起吸收集成聚合群体样生意时候家利益捆块商家聚合效应讲程展开讲搞商家成立工会开发方面思路较交流筷子理聚合效应刚讲芙蓉古城聚合终端消费者聚合效应筷子理缺乏段商业兴运作众商家聚合起进行规模营产生裂变营开生面然招什样商家聚合门学问般原项目中类型品牌家招家家互补雷形成错位赚钱效避免商家互相诋毁
第二部分家分享商业产实战运作技巧第实战运作技巧化整零化零整运作策略分析化零整化零整指商业产运作中降低门槛增目标客户群销售时产权线商业产分成铺面期商业营整体规划整体考虑讲？刚家举例子方举例子家听现正运作成市中心盘程度蓝光产商业产开发中做非常现合作做成市岩石口旁边项目东街项目项目中样做设计中考虑手手楼二楼概念定投资者老百姓截然区开楼铺面非常卖觉楼价位高讲二楼少低半价位设计中考虑问题手手手低０９米时候稍微沉点坡道式逐渐沉点样起算室二楼感觉手层二楼单纯搞面二楼低感觉远处楼形成商业产中真正销售中两层概念销售中技巧讲？化整零化零整销售中全部划成单位式隔墙建筑修建中定全面隔断起图模型效益中完整形态画成３０５０８０１００２００方画出针投资者实施销售应该没问题价位卖较高样口岸里边高卖２万８千民币样销售化整零化零整办刚讲全问题销售出单元营话完肯定行建筑较早前期规划时候接触时候接触样营业态中化零整肯定化成５００方８００方１５００方样划什样讲呢？般营者讲话会租服装店做服装做成整条街定位定位风情条街娱乐先道餐饮辅道样种概念请问娱乐场十方？少２０００３０００方米算台湾ＡＴＴ成功引入项目利手层全部吃掉２８００方全部现合已签样话消防交代现搞设计问题消防年开始出台整三部委国家公安部监查部发改委出新消防通知里面呼吁四楼娱乐场基取消准搞考虑消防求票否决谁敢违抗办？副楼首层通道考虑消防分割区解决设计解决消防通营者进分隔包间时候台湾ＡＴＴ台湾营档次高家租金高样化零整营者方便然块租金收益全部交物业公司者商业理公司者资产理公司里边２０投资者家５０方８０方１００方２００方分门类登记建立档案季度租金收回投资者分配行投资者高兴销售程中前期销售时候求投资者签订委托协议委托谁？委托商业理公司方招租出招租期限５年８年２０年租赁者租块２０年２０年１０年１０年保障租金收益租金价位完全足支撑付块讲化零整化整零销售模式营模式解决问题国没解决没解决问题然里边具体技巧谈判复杂业专门找刺说专门１５％回报然话方样业样投资者开发商投资者做良狗洞建立起良台起深入交流达成做投资者工作讲第容
第二实战技巧量身定做品牌整合讲话较简单量身定做品牌整合指商业产运作初期量身定做场满足特殊求避免期工厂变动限度减少营者期便实际站投资者开发商角度考虑前期设计考虑工程进行巨改造造成浪费需专业运营公司概念告诉做穿插进然影响整工程进度没修时候会进里边办？找专业公司懂吃碗饭说赞包括前段时间哈佛商学院哈佛波尔中国尤房产行业已走市场专业化分工非常明确现说住宅产商业产天坛题专业产步校园产工业产旅游产等等等等相继会出现专业化分工定承认专业专业方面案例研究
第三实战技巧差定位错位营运商业产案例中运作块运作策略分析差定位错位营支商业产运作程中采取差互补业态定位引入业态中品牌商家减某商家分赖性商家营造区域商业环境实现错位营商家利益保障讲案例２００２年时候营楼盘楼盘初意种观点力排众议定讲年商业产搞四年时间时候初家明确形成认引入家型国际化超市位置填行实际风险座设计师开发商老总初设计时候两万方交家营家营走时候旦家撤走时候商业露盘成烂尾时候中国传统观念商业旦架走说恐怕行现玉学话认风险商家敢进办？实战中体会会商业楼盘横分割进行业态整合意样做实际风险化搞资产营搞商业产运作实际风险中找利润业态楼盘里面额分割出满足业态求横分割出满足业态需求求设计中已块考虑进楼盘里边假说商家两商家营走商家理念思想营模式营方法手段样做做差做差时间长行行办？调整走调整种调整整栋楼里面会出现外界感觉资产会升值会受影响错位营概念错位营讲方面盲目尤开发商前搞开发出身现变成营运商体会区域里面旁边两国际巨头方搞零售行业修商场呢？想象搞样支撑？时候错位营谓差定位营中考虑没定做没东西东西会定位样做会找整市场济中业态适合位置需引怕条件放低优惠程度点愿意引引长期效益保证资产物业长期秩序增值短期年两年吃亏理解先舍概念项目时候定考虑差定义定位中决定项目成败关键讲半年时间运营前成二环路置逸城片正建设中时知道知道邻居旁边逸东城卖场前面点家乐福栋楼定位初家乐福没进意性进定位成餐饮娱乐城样做安排团队招商半年全部招商完毕招商完成型花园餐厅块做非常专门搞婚庆寿庆成开发者起做做非常两三年时间营非常现７月份元旦排满周排满生意非常外旁边８千８百方米楼五楼分割搞游游水休闲投资１５００万进现生意非常１５００１０年外旁边引入创新川菜放进行业韩国烧烤引进片两年前荒凉什商家？深刻感受实战中感受营者实投资者敏锐程度投资方面谨慎会轻易钱丢具发展潜力段域作设计者讲话应该考虑区域发展做两年事说张总亏两年亏起三年行亏两年第三年赚钱非常赞成观点营长时间实际时候起业界讲娱乐餐饮休闲老板认老板房产业老板真样认真正做全国连锁餐饮业现年利润率餐饮行业觉非常稳健做较做文化做品牌整团队做非常说房产老板手撑点手资金现金流房产压手里千两千万流动资金搞十年验尊重台湾ＡＴＴ老板交流研究深细节消防等东西设计师掌握深厚出行业里面块细步考虑确实已位新生批部分营者常常开发商放边误区讲长点讲第三方面差定位错位营
第四方面实战技巧势入市造势成市势入市造势成市指助行业发展介入项目项目启动时带先天优势动造势项目处理背景中力确保项目成功恐怕开发商够做全国开发商造势块操作较里强调外观点现房产住宅产商业产操作时代已消费者投资者理性时代已全面开发商营销总监部分前项目进行操作认错刚家起讲现投资理性情况实际现算针投资者理性思维理性投资考虑问题说操作时候觉块点弱化势入市政府市宏观济现西部开发势整城市确立ＣＢＤ样势制动 （成名）项目市正ＣＢＤ概念势真正意义作投资者话实实做出东西见摸着时候真正信服否单纯操作话概念觉越越弱化年年半年海开发商剑客操作房产剑客交流中常探讨问题说时代会逐渐逐渐弱化更重理性考虑刚讲定关注营者真正租金收益块资产增值收益块真正关注焦点单纯炒作话现投资者老百姓兴套觉欺骗现什强调物业理做非常？商业理做非常？商业运作做非常？已年理性投资者理性开发商批逐渐觉醒慢慢知道应该理性科学方法投资者实实增值知道产利润率越越低商业产利润逐渐升高做块尤商业产块定做利润肯定体现做全部增值概念专门做增值块说势入市造势成市造？觉课题
第五天讲实战技巧特色定位方面做较选类型实战案例家分享特色定位创意消费特色定位创意消费支商业产运作前期通项目特色详细调查精确分析进行特色定位创意消费吸引消费者眼球通终端消费者追捧吸引竞争者进方家举例子说起容易理解意思现讲策划讲项目真正搞流程设计搞项目流程设计天敢设计师面前做搞项目流程设计项目成应该较项目８万纯商业产项目纯商业产项目现已规划基已通８月份动工楼层高概楼二楼应该财富嘎纳项项目讲？开发商说营销总监员工起交流中提出样概念方非常偏僻方非常偏僻周边离成十公里前镇镇口万样品质提定高度开发商期引入进？讲例子长创意呢？讲创意消费现方知道成知道区域范围未三年肯定非常繁华第市政府搬迁搬迁方离２５公里离成市区２５公里市政府中间市政府前面原未两年三年区域现起动年明年实现销售明年底时候项目全部营造起难度较提出样东西第项目整体定位财富嘎纳第二西部现代创意生活消费城嘎纳追求美生活应该说愿营造非常方提供品质认够感受方前期规划已结束应该说体现现代时尚欧陆风情特色项目里边样刚讲六位体终端效应积聚起次外手法月里面开发商项目预算３％５％广告费？项目项目预计整销售４亿３％广告费１２００万１２００万３００万出现开发商惯报纸广告全部广告写软性文章搞宣传资料宣传种手段种工具样做３００万广告费做？城市里面说月时间天气较热北京较热成３４３５度搞啤酒节者啤酒月月中全部免费喝钱请家较咖啡酒吧成市做非常营者挣钱钱谁挣必须通服务通努力位置什桌椅板凳太阳伞等等设备添置添置然服务请礼拜科技界精英肯定限定说天全部民工老百姓全部背着扁担什跑行礼拜科技界礼拜优秀教师礼拜艺术界礼拜劳动模范优秀规律员分阶段性月里边４题做完月做什月免费咖啡月者酒吧月月中全部样概念受众全体全面放业界精英请免费周边肯定保安公安站方然享受贵宾般遇戴贵宾牌进服务五星级服务吃免费肯定免费会收分钱谁出？投资者开发商出广告费节约出做步９月份办？９月份火锅月家知道四川重庆成喜欢吃火锅四川吃火锅肯定感受天气热穿背心文明点全部头吃火锅边吃火锅边喝啤酒番情趣分出实业界阶层员分门类全面搜索出天请千两千全部免费９月份完１０月份金秋十月搞题题直延续年底冬天冷时候激情狂欢夜学校连通利周末时候孩全部孩三学校车放学校孩全部接项目妇女孩频道持请进行赛知道孩请孩啊？车辆马着爷爷奶奶？肯定嘛孩开车全部爷爷奶奶已办？贵宾样接起目通样方式方改变成客户全面聚集起达种创意生活创意消费感受种创意消费样消费项目里面图片项目容未项目前景告诉实实感受项目未项目请问客户解决客户问题终端消费者问题解决商家问题项目固定方商家肯定愿意进成功运作项目样块创意生活方感受异国风情搞西式婚庆修教堂塔方块全部营造起完全够认追求美追求生活质量肯定够认项目完董事长设计师交流时候认非常想法信心够做项目年８月份动工年年底马开始销售招商现开始起动现开始起动已意商家愿意进入方说讲特色定位创意消费特色定位前期设计师沟通开发商沟通起交流家样项目成功做出智慧碰撞达项目整成功
天午应该说占位老总位设计师长时间实战中体会位起做交流非常感谢家谢谢
持：感谢张总精彩发言
请天位讲嘉宾中原产（北京）房产纪限公司商业策划部总监蔡宇翔先生讲题目社区商业规划招商营理
请
蔡宇翔：家天高兴座位里做交流实天外边天气热走进会场时候发现里边气氛外边更热天座专家者身房产界知名物者公司具影响力代表天里目说什样特讲课通心家互动交流希短暂演示家建议
刚说天说社区商业社区商业样界定想座家法作策划公司做法做解释家互相解天分４部分家阐述第样界定社区商业定位须知包括产品招商步骤初步法简单案例家探讨第样说社区什社区座家较清楚外北京开发商家通目解社区什概念服务居民简单生活需求需简单行业须知道商业超十种商业区组成说社区商业服务居住群样情况简单说家明白社区商业里面然包括美容美发洗衣店宠物牙科牙医便民活动家容易理解外什业态社区商业实真正商业分两种界定样分动静商业家知道商业区里商业天居住社区会班点班什停留商业区商业区里商业需流支持名牌名店需穿梭流包括流步行街班尼路需拍手吸引客流客流重视需庞客流支持商业区里商业体动态商业体反社区商业什样说静态答社区流周边居住丰富流量静态里面会发现白天社区然美漂亮建筑里边群会较单围绕着老年童者女性家庭顾孩子样范围分较静态目性消费晚间回家里餐饮服务项目时段性说全天１２时黄金时段保持高流量样消费模式社区商业定静态消费说占分明时段群体面说服务便民种般商业围绕着街层者两层样建筑体建筑体较简单服务性质甚社区商业里面会发现邮局老中心水站样题漂亮设计宏伟规模设计题社区商业代表性状况现什界定什开发商会说想熟悉解社区商业会面什需求社区商业里边简单方式现城市发展需求导致社区商业状况发展北京例系样状况北京十二十年谓座居民消费中心围绕王府井西单着天房产发展居民量庞已分成干板块居民第配套购房者需求已单单需求房楼房洗手间方求取暖达满足然天购房需求已延伸种商业配套需求房产开发说单单单栋楼表现成必需生活配套服务范围必需品令开发商前责情况延伸重视环节说天房产社区需求空间外说房产开发获利空间知道两三年前房产开发块排队购买天需求什？房产暴利年代住宅需求必须开发商业房产通现型开发商政府政策报批里面展现前服务便民需开发商商业种说生活配套话作老服务中心做普通便利店方面出租者交理公司营已没作盈利环节现市场营购房利润前提发现商业房产社区商业运作话利润体现政府行改变种社区商业支持外种第三点说现专业网点说连锁店普进入ＷＴＯ做专业分析干年前发现合作社简单天会发现海例光便利店已超万家说种规模发展底商社区需求年度报增情况年知道７１便利店北京两三年底商社区商业需求带２００家说２００６年种体量连锁型社区商业需求断升需求量庞空间造发展社区商业利润展示外种刚说城市改变空间刚说区域化改变块解释现说第二部分定位定位实里家定位说作开发商角度转换思想说做定位前作决策者应该解项目果做社区商业话需留意什需什策划报告交者研究事东西东西做指导作社区商业里边注重环节里边说家疑问话会探讨须知距离围绕５０％客流量社区里徒步型什说？知道没明确发展商业题前提会贸贸然２０万住宅项目利起１０万者１０万商业体定握情况会加商业面积正常话围绕３％５％市场需求造社区商业说２０万米话１万者千社区需求什体量什样情况呢？需消费者支持消费者支持说做２千米商业家便利店家餐馆家美容家发廊填满２千米做吸引流话徒步周边方便家消费情况果延伸１０万商业面积话需业态需招商难度需品牌面商户种消费群体做远甚全市情况者整区面情况会说针徒步者商户里边做果体量注重体量说取决百说知道客户源源什样群体家知道徒步者方便购物频率高消费层次快群体商业面群体２０３０％行车７００５００米间决定项目必须留意口流动范围必须考虑环节说开车流派车流什进入情况呢？边会讲商业体流出量流进量做特色里边某餐馆吸引力动力情况导致目性消费少量开车群
部分留意什？顾客规模结构规模决定项目体时候做规模少家知道块农者方圆里没话做体量者体量没消费座开发商没愿意掏钱造没商业解商业项目解定位做成什样商业体社区商业必须考虑口数量口数量直接支持项目终流消费层次招商招什商招什档次流变化确定中里边留意职业结构职业说白领高科技外资里面接触方面接触餐饮种类高消费者特变化者新颖商户胆尝试引进特色果说里边商户说基层者做体力活者消费低里边围绕着样社区商业价值结构改变说建筑时必须留意结构消费特点消费特点支出方面区域公里范围者百公里范围特点什样特征必须握解建筑社区商业里边注意特点包括流动口变化职业妇女例什说流动口呢？造商业然单单知道周边住什必须解流动口变化少城市城市文化样北京区域变化政策等等改变留意特妇女变化果社区商业妇女例留家中例消费直接影响消费群体特支持消费群体留意包括教育程度家会慢慢明白样情况
外需求状态需求状态说入住行业变化高低社区家知道样社区商业进入社区商户变化万环境优美居住讲究情趣高消费住宅居住体理社区商业做成文化特色设计做变化社区商业单文化凝结更社区里边回文化宣传推广凝聚里边包括凝聚中心做里边高低社区想投资时候必须考虑入住行业搭配重环节者交通条件社区家知道果面徒步社区家没什特意义然行业果做特色里边听家会想单单做２千米社区摆面包房洗衣房做希做令眼前亮东西做社区商业首先考虑必须方面考虑交通环境说面身群外交通环境包括社区种类招商种类辐射远群开车途径包括进入社区方便现家知道吃车位充足停车时间营业时间消费等等交通问题搬运状况社区里边会包含超市餐馆方面进货出货走途径果进入区会会扰民果店前会会挡住店面营业时间骚扰考虑范围超市口乐送货时间指定白天１２点许时间送话影响变相黄金时段停路前面造成出入社区档次影响外观利商店投诉会影响果定夜间话定进入区里面货呢？样区居民扰？出货进货出入时段考虑素种供应商状况刚说供应商供货时间餐馆没生鲜污染等等入住商户社区影响特行业入住社区特北京例住宅面进餐饮美发进包括娱乐进考虑设计时候考虑商户时候果单单注重点话损失定考虑商户没机会进入项目考虑素点竞争者分析直接竞争者间接竞争者出结果解直接竞争者什？项目旁边说块招百货者超市附超市直接竞争者竞争情况等等做较间接出租店通两者反映出市场空间包括解营销情况信誉状况开发商实力理力间接里面需解软件体量体量实前面说体量家知道刚说做越需求越求支持口越考虑口现口未口发展合作开发商家知道重点架设特新兴城市考虑项目时考虑周边未发展果现口３万话项目两三年未口什变化未消费利润什变化３５年增长会令增长跳跃式改变计算分析取决社区现建筑现定位５３年起交叉结构反映里边简单说消费力评估分现现状里边简单公式家做参考实点公式里边家会外支持什？商圈消费额说项目刚说体量起１万米商业面积需少口支持口公里范围先设定商圈商圈总少消费额指零售费额社区商业直接产生消费额少体量通体量延伸商圈消费购买力商圈中少社区社区占整购买力少流入量外专业计算圈外流量区洗衣房等等完成种消费种流出量里边出项目占额度参考底项目未消费额少支持取决做项目社区没握性考虑定位里边考虑行业例果没详细分析额度出５千万消费额度考虑５千万餐饮娱乐休闲方面例取断定社区商业什样状况块确定外简单注意前瞻性前边说考虑社区考虑现状况未状况开发商时候特新建区里边快点起完快卖考虑项目３年城市发展项目做社区做什样带头作者通社区体量令整住宅价值提高考虑前瞻性必须注重整操作定位系统性里边系统性然包括感觉分析情况长期性项目入市时机项目说知道社区商业先造社区３０万住宅分三期起什阶段起社区商业呢？重果块荒时候造社区荒时候品牌店专卖店希时候进入商业价值开发者卖时根出合理价格没合理收入没档次提升掌握社区商业算明确定位适合情况口定支持消费力展示情况者起招买商开业时间确定项目明年起招商现招者销售什定明年时候开业入住率达定数额时候进行展示时机重环节外进性解分析手变化说现知道里边做超市做面包房手没停止停考虑市场变化特社区徒步范围做超市果中身价更快做竞争力降成熟商业区王府井起５家百货样火扎堆社区商业家竞争面话降样情况特越体量越留意样环节样会做点注重公司讲发展做完马说做成形象作整体住宅配合未口碑着手考虑范围
里说规划产品实说什规划产品希家作决策者注重方然题制定说题然社区商业商业实问文化例业态例定宁家需考虑单单说现逛逛北京迁楼样条街１５家发廊２０家面包房时关门做时候引入文化引入特色考虑整体发展做题制定功明确业态组合说社区商业割成１０米２０米摊位卖完算明白社区社区亮点带动住宅社区功附着果功附着应该合理维持业态例占少引入什品牌社区做什效果事先考虑范围素外租售例明确说做产品时候必须考虑部分首先出卖设计什样然话会发现卖时候进深行整楼价高市场结合时候招租话方面影响者招考虑回报率太低般投资者介入前期时候定例分割方面情况规划时候考虑外特色外观配合家注重建筑档次成社区讲家知道宜高投入原业态种高收入行业入住行业实战性限制接触合作企业会想社区起漂亮具档次具什没考虑起完原家常菜入住话漂亮外表入住做水站做邮局者话根盈利足难支持考虑成设计时候否足够支持单单做配合展示时效性重基础数规划考虑社区规划里边考虑然环境包括周边结合包括绿化结合果社区融入绿化休闲者环境造会单单街条铺天天流简单话会更持久外抛售家庭式购物什样心态设计必须考虑点考虑功分区前面说店铺布局面积摊份商场家知道知道商场率相较低点６０５０４０商场作社区商业出售出租面积方面考虑素前面说进货出货层高进深设计面考虑范围
设计边点实单设计说作社区商业里面家留意步骤般２０点作整体会考虑说第点项目规模刚说什做第二率考虑第三做项目商业销售付款方式周边较店面销售方法考虑功分布理交通口硬件层高包括广告位社区商业留意单单简单广告吸引车货流安排项目外推广外形象演示回报合理性出入口安排街整体独楼什样情况入口说入口方便区域流通外样情况商店入口开关会力店重性外部环境店外门前留意改善重外工商政策果引进说连锁者方面政策方面会定影响软件项目外边项目软件服务考虑东西店铺营范围考虑情况周边商业利然社区商业旁边竞争者利整体作渡开发商实例考虑范围简单家考虑情况然普通社区做介绍说样社区家两层楼高情况外形做特色东西知道社区住宅搭配搭配说ＬＯＧＯ展示牌形象说围合型社区围合型社区里边童游乐游玩里边两层高住宅典型社区消费里边刚刚说妇女童提供环境里边走廊样走廊直接引导边整消费时候做社区注重面积注重面积二楼消费招商考虑全面性整环绕社区整体价值互动外观包括里边童游乐方作设计边必须考虑必然话单单街铺起太文化延伸天社区特未发展社区住宅档次提高住宅品质越越高家８千万规模越越相求高档社区需求越越高说南方会东海花园社区规模社区文化进入里边实会成亮点
刚说时间流动性社区家知道早消费时间７８点正常黄金商业中心流规模家夜间消费引入社区时候考虑时段性环境情况外旁边园林结合知道说社区纯纯简单街没什特殊条干道已社区里边完全两文化街铺说社区商铺文化商铺仅仅街商铺形成什规模天社区越成熟开发越考虑重性重环节凝聚社区文化里边深圳做高档区走廊样体现包括社区里边餐饮露天考虑进香港黄金海岸住宅区边住宅边样便利店便利店住宅边延伸通包装通设计文化性里边居住话外愿意社区张相婚纱相逛方做展示促销宣传考虑家社区单单放快出手天玩玩景象商业体成整住宅利润更高环节社区商业房产开发重利润点
进入招商步骤谓方法实想家座身专业专家专业士里简单情况罗列出通短短十分钟做充分交流步骤基样序首先形象制定刚说题然社区商业先确定没形象题刚说图片漂亮什通题延伸者招商情况制定题单单口号卖街铺卖社区样没吸引力制定特色题外定价方法说招商没说销售情况业态改变样业态取决租金源熟悉开发商溜铺三块成全部三块二层全部两块三层全部块太解规划情况应该知道位置放发廊位置放药店位置放什行业承受租金必须解深入解说盲目层全发廊谁租金高层全开发廊三月全部关门制定招商时候什放什位置租少钱必须解收益模式收益模式样面积租金外两概念行业解行业成熟档次什影响搞档次品牌高租金体没形象没什抗风险力没专业理租金更高果解话短暂行商业关门未影响模式效益分析样配搭什效果分析出完定价策略奉献措施评估招商前制定招商前准备家包括法律资料宣传资料宣传资料说针业态包括招客户招型客户招商资料竞争力分析客户分析方面分析包括招商手册行业制定研究分析资料里边事先预备第二员准备员准备包括家确定员确定培训容培训方式现场做招商处签约处收款处实施力店基础流动什说？商业体现商场商业街社区商业单单全隔成店铺１００米１万米１００话没考虑话便果说做成规律知道商业卖招商理两环节说销售成功代表营成功做汽车行业成低卖完效营理重环节造成应该卖完铺买家钱开业北京样方家妨留意黄金段钱买掉开业买家作长期持久放着形象影响力商户前期考虑万米住面积占３０％什商户动工时候先分析预定什时候签约什时候决定起盖考虑谁力商户麦劳找聊聊觉意明天肯德基电话知道流动商户例赚钱部分考虑清楚推广策略块项目点做东西样
块简单时间限简单案例家分享北京解太阳园会策划招商月时间完成百分百开发商启发什情况呢？家总商业面积万七物业会均价太阳园８千情况入住率现超８０％２００３年底现已开业知道会什呢？社区商业分种种封闭式半封闭式种开放式款途４层高居住楼块条街街面章角邮局确定部分没改变部分没出改变街面窄引导出？难问题封闭会没愿意马路进会进行消费分割时候考虑功会更完善门面角度方面考虑旁边区规模４３万属中高档样消费群体中高档消费群体追求什？消费情况里边茶艺美食东西边二楼话做整层租麻辣诱惑长时间考察周边什档次餐饮考察３４楼想租家会承包完没项目赚钱开发商第点考虑第卖产权消费物业说开发商里边根没价值体现通分析策划家３４楼承包出家公司做会营楼分格成干精品具档次面积商户进入二楼引进周边需餐饮引进特色餐饮短时间体现策划成果呈现情况现效果什说设计社区商业普普通通底商简单分割完完二层种麻辣诱惑整体配合求包括广告牌整体ＬＯＧＯ配置干净亮丽环节里边说方茶艺前空位置空堂外边会外样话位置难引导难位置里边领导品牌延伸前边考虑重问题
原规划里边说音响前装修扇求定档次包括边位置做美容前什装璜茶艺求社区果做成漂亮情况实物业档次整体提高家想想果太阳园太阳园应该知道太阳园外形优美方面较情况果社区门面没控制乱没设计外形话社区商业许令前提败笔商业社区规划时候必须考虑清楚环节家社区建筑社区里边情况刚茶艺社区里边直接交流刚外交流中间种庭空置区里边进入会状况开发商前期没考虑楼样布置引入样状况引入时候利润持久性提升
天演示时间问题控制时谢谢位
持：感谢蔡总监精采发言
非常感谢天６位嘉宾精彩讲解
位嘉宾女士先生２００４商业产开发营坛第天议程结束次代表办代表北京百年建筑文化交流中心百年建筑杂志位参表示感谢诚挚希您明天继续参坛
（２３日会议结束）
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