国房产企业项目理状况分析
摘：通国房产企业总体发展状况握发现国房产企业项目理存问题提出国房产企业项目理策建议利国房产企业健康序发展
关键词：房产项目理问题策
年房产业正迅速发展国民济重产业群体成国民济基础性先导性支柱性产业房产项目作房产企业发展基元素国家企业发展起关重作房产项目理作种现代化理方式伴社会建设理型项目需产生房产项目理水高低项目成败起关重作影响房产企业整体发展国加入WTO已日益融入全球济体系国际竞争日趋激烈全球济体化趋势越越明显国外形势发展求房产开发理逐步国际接轨适应市场济发展需求时房产需求增加房产业相关行业发展空间增国外企业国投资幅度加促进酒店业写字楼住宅业发展带动整房产业逐渐国际接轨济体化情况中国成国际建设市场热点强劲国外竞争手新增加市场需求原市场份额国外行抢占国行说竞争压力陡然增加前国际惯例项目理知识国业工程咨询业施工企业显更加重产业生存高度认识国项目理国际接轨迫切性切实深入解国际惯例项目理机制运作分析国项目理症结国施工企业功匮乏进造国投资建设全新项目理体制提高国建设企业国际竞争力样国际国背景房产企业项目运行理进行研究显极重
国房产企业项目理存问题
国房产项目理年已取重进展基停留粗放式验理阶段存质量事发工期拖延费超支等问题国际先进水较国房产项目理然处较低水存少问题理体制完善缺少高素质项目理专业全面系统采先进方法法律法规健全等中国目前房产项目理较粗放重原房产企业投资效益高竞争力强发展速度快关键
1行性研究缺乏
(1)项目目标工程务分解足
项目启动初作项目者房产企业缺乏型工程建设实践验没整项目进行细致研究分析提出项目总体目标没工作务进行分解加落实分配导致项目出现问题：
①项目初期法进行
②项目预期济目标实现
③项目延期交房
④部分功配套全
(2)市场定位准缺乏创新力
项目开始前房产企业忽视市场作没做充分调查研究做设计研究根周边项目户型楼型猫画虎造成产品质化严重缺乏创新力项目销售畅价格高回款缓慢效益体现：
①市场定位工作体发生偏差
②运差异化战略模仿余创新足
③偏离市场定位理原片面强调概念式定位
④目标客户群明确目标市场需求判断错误
2设计监理缺失
设计单位相应监督理体制法造成项目施工中发现量设计中存问题施工中发现设计问题工程开工竣工发生设计变更变更图纸原设计图纸设计程中出现问题表现：
(1)缺乏合理设计招标程序
房产市场发展规范未形成公正公公开竞争良环境造成设计招标流形式
(2)忽视设计项目投资控制重性
未认识设计项目整运作程重影响公司项目设计普遍存种轻设计控制重施工控制思想
(3)设计监理缺失
设计监理工作设计单位相应监督理体制健全加设计单位工作量较部分设计员素质较差导致设计图纸难做精心勘探精心设计达流施工质量造成施工中发现量设计中存问题
(4)文档资料缺乏制度化规范化理
尚未制定关工程文档资料工程竣工资料等理制度规定项目档案理理混乱尤工程项目合理方面未实现合线合核心实施工程项目理
二加强房产企业项目理策建议
加强项目前期开发理项目前期研究分析工作般包括：投资机会寻找筛选市场调研市场定位项目构思目标设计方案策划行性研究投资决策分析中关键项目行性研究投资决策
1进行详细项目行性研究
市场调研目筛选项目进行客观分析验证项目定位准确性科学性开发决策提供技术根避免决策中机性强调科学性项目理应定市场调研程序房产市场进行三方面调研：
(1)房产市场供需求调研
充分调查投资区类产商品供量需求量价格水区分布投资区房产开发力技术水理解市场济条件房产作商品必然房产市场需求情况确定否投资投资什项目房产投资决定性素调研根点项目理应专业角度提出合理建议
(2)进行环境调研
指项目然环境社会环境济发展水区产业结构居民收入水消费水社会购买力文化环境社会治安社会职业分布文化教育社会风气俗等项目政治济文化高度认识社会服务时获取社会效益良济效益基础
(3)进行开发场调研
场产品定位前期调研极重容充分认识块位置优越土会开发带巨效益中开发土处区域位置环境条件交通条件开发场现状形状质等引起重视项目理队伍应参土选择分析参加关洽谈基础提出开发初步建议方案评价综述方案优缺点时未项目产品定位提出初步设想方案
2进行项目投资决策预算
进行房产开发建设资金般需亿元民币没切实行投资方案融资贷方案谈立项项目行性研究时项目进行投资分析融资决策项目理必须重视问题
(1)重视投资分析
项目理市场供求关系竞争环境市场接受楼盘价格水投资成进行济分析基础项目资金回收相应措施进行详细计划控制投资分析理容通投资分析项目整体运作计划性目标性进行效控制房产开发建设成效关键投资分析项目理运作工作指南
(2)重视融资决策
房产开发建设周期长般年时间融资财务费高达总固定费5—25融资决策确定融资方案合理性建设总费影响定请验专家参制订首先需根投资总额资金预计预售收入测算出需融资额度然确定该项款项款方案根开发程中筹集回收资金需支出资金进行分析确保项目资金流量盈余保证项目开发利实施
3加强项目控制理
项目实施阶段房产企业项目理工作合规定项目利实施提供必条件实施程中督促检查协调关方(监理设计承包商供应商政府职部门)工作定期项目进展情况进行研究分析该阶段项目理描述：项目实施阶段业项目组员关法律法规技术规范求根签订工程承包合工程监理合合合性文件调动方面综合资源项目开工竣工工程进度质量成方目标进行全面控制理程阶段工作重点项目进度质量成控制理
(1)加强项目进度控制理
进度控制指工程实施阶段工作容工作序持续时间工作间相互衔接关系等进行计划付诸实施然计划实施程中常检查实际进度否计划进行旦发现偏差出现应分析偏差产生原基础采取效措施排障碍调整修改原进度计划付诸实施循环直工程项目竣工交付程
(2)加强项目质量控制理
工程项目质量指项目够满足业客户需求特性指标项目实现程工程项目质量形成程项目实施阶段开发商项目组开展方面工作工程项目质量进行控制监督概括说审查确认承包商质量保证体系进场材料设备质量控制监理规划监理实施细监理工程师日常监理工作监督检查等方面
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摘：通国房产企业总体发展状况握发现国房产企业项目理存问题提出国房产企业项目理策建议利国房产企业健康序发展
关键词：房产项目理问题策
年房产业正迅速发展国民济重产业群体成国民济基础性先导性支柱性产业房产项目作房产企业发展基元素国家企业发展起关重作房产项目理作种现代化理方式伴社会建设理型项目需产生房产项目理水高低项目成败起关重作影响房产企业整体发展国加入WTO已日益融入全球济体系国际竞争日趋激烈全球济体化趋势越越明显国外形势发展求房产开发理逐步国际接轨适应市场济发展需求时房产需求增加房产业相关行业发展空间增国外企业国投资幅度加促进酒店业写字楼住宅业发展带动整房产业逐渐国际接轨济体化情况中国成国际建设市场热点强劲国外竞争手新增加市场需求原市场份额国外行抢占国行说竞争压力陡然增加前国际惯例项目理知识国业工程咨询业施工企业显更加重产业生存高度认识国项目理国际接轨迫切性切实深入解国际惯例项目理机制运作分析国项目理症结国施工企业功匮乏进造国投资建设全新项目理体制提高国建设企业国际竞争力样国际国背景房产企业项目运行理进行研究显极重
国房产企业项目理存问题
国房产项目理年已取重进展基停留粗放式验理阶段存质量事发工期拖延费超支等问题国际先进水较国房产项目理然处较低水存少问题理体制完善缺少高素质项目理专业全面系统采先进方法法律法规健全等中国目前房产项目理较粗放重原房产企业投资效益高竞争力强发展速度快关键
1行性研究缺乏
(1)项目目标工程务分解足
项目启动初作项目者房产企业缺乏型工程建设实践验没整项目进行细致研究分析提出项目总体目标没工作务进行分解加落实分配导致项目出现问题：
①项目初期法进行
②项目预期济目标实现
③项目延期交房
④部分功配套全
(2)市场定位准缺乏创新力
项目开始前房产企业忽视市场作没做充分调查研究做设计研究根周边项目户型楼型猫画虎造成产品质化严重缺乏创新力项目销售畅价格高回款缓慢效益体现：
①市场定位工作体发生偏差
②运差异化战略模仿余创新足
③偏离市场定位理原片面强调概念式定位
④目标客户群明确目标市场需求判断错误
2设计监理缺失
设计单位相应监督理体制法造成项目施工中发现量设计中存问题施工中发现设计问题工程开工竣工发生设计变更变更图纸原设计图纸设计程中出现问题表现：
(1)缺乏合理设计招标程序
房产市场发展规范未形成公正公公开竞争良环境造成设计招标流形式
(2)忽视设计项目投资控制重性
未认识设计项目整运作程重影响公司项目设计普遍存种轻设计控制重施工控制思想
(3)设计监理缺失
设计监理工作设计单位相应监督理体制健全加设计单位工作量较部分设计员素质较差导致设计图纸难做精心勘探精心设计达流施工质量造成施工中发现量设计中存问题
(4)文档资料缺乏制度化规范化理
尚未制定关工程文档资料工程竣工资料等理制度规定项目档案理理混乱尤工程项目合理方面未实现合线合核心实施工程项目理
二加强房产企业项目理策建议
加强项目前期开发理项目前期研究分析工作般包括：投资机会寻找筛选市场调研市场定位项目构思目标设计方案策划行性研究投资决策分析中关键项目行性研究投资决策
1进行详细项目行性研究
市场调研目筛选项目进行客观分析验证项目定位准确性科学性开发决策提供技术根避免决策中机性强调科学性项目理应定市场调研程序房产市场进行三方面调研：
(1)房产市场供需求调研
充分调查投资区类产商品供量需求量价格水区分布投资区房产开发力技术水理解市场济条件房产作商品必然房产市场需求情况确定否投资投资什项目房产投资决定性素调研根点项目理应专业角度提出合理建议
(2)进行环境调研
指项目然环境社会环境济发展水区产业结构居民收入水消费水社会购买力文化环境社会治安社会职业分布文化教育社会风气俗等项目政治济文化高度认识社会服务时获取社会效益良济效益基础
(3)进行开发场调研
场产品定位前期调研极重容充分认识块位置优越土会开发带巨效益中开发土处区域位置环境条件交通条件开发场现状形状质等引起重视项目理队伍应参土选择分析参加关洽谈基础提出开发初步建议方案评价综述方案优缺点时未项目产品定位提出初步设想方案
2进行项目投资决策预算
进行房产开发建设资金般需亿元民币没切实行投资方案融资贷方案谈立项项目行性研究时项目进行投资分析融资决策项目理必须重视问题
(1)重视投资分析
项目理市场供求关系竞争环境市场接受楼盘价格水投资成进行济分析基础项目资金回收相应措施进行详细计划控制投资分析理容通投资分析项目整体运作计划性目标性进行效控制房产开发建设成效关键投资分析项目理运作工作指南
(2)重视融资决策
房产开发建设周期长般年时间融资财务费高达总固定费5—25融资决策确定融资方案合理性建设总费影响定请验专家参制订首先需根投资总额资金预计预售收入测算出需融资额度然确定该项款项款方案根开发程中筹集回收资金需支出资金进行分析确保项目资金流量盈余保证项目开发利实施
3加强项目控制理
项目实施阶段房产企业项目理工作合规定项目利实施提供必条件实施程中督促检查协调关方(监理设计承包商供应商政府职部门)工作定期项目进展情况进行研究分析该阶段项目理描述：项目实施阶段业项目组员关法律法规技术规范求根签订工程承包合工程监理合合合性文件调动方面综合资源项目开工竣工工程进度质量成方目标进行全面控制理程阶段工作重点项目进度质量成控制理
(1)加强项目进度控制理
进度控制指工程实施阶段工作容工作序持续时间工作间相互衔接关系等进行计划付诸实施然计划实施程中常检查实际进度否计划进行旦发现偏差出现应分析偏差产生原基础采取效措施排障碍调整修改原进度计划付诸实施循环直工程项目竣工交付程
(2)加强项目质量控制理
工程项目质量指项目够满足业客户需求特性指标项目实现程工程项目质量形成程项目实施阶段开发商项目组开展方面工作工程项目质量进行控制监督概括说审查确认承包商质量保证体系进场材料设备质量控制监理规划监理实施细监理工程师日常监理工作监督检查等方面
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