国房产住宅发展形势分析
前久建设部召开2003年全国住宅房产工作会议兹根会议精神分析房产住宅发展形势
年国房产住宅发展形势
()房产市场稳步升
需求拉动房产开发投资高速增长
1998年2001年四年国商品房完成投资均年增长20．6％竣工面积均年增长19．35％销售面积均年增长22．5％三组数字基步增长销售面积增长高完成投资竣工面积增长表明国商品房市场供求两旺种需求拉动增长势头
二商品房销售价格升降总体没出现起落
1998年全国商品房销售价格年涨3．27％1999年跌0．48％2000年涨2．88％2001年涨2．76％低1997年前涨幅度低期城镇居民支配收入GDP增长幅度
三产品结构逐步合理方调整
房产开发中需求量商品住宅占商品房例逐年升：1997年78％2001年升84％
全国总体态势言房产市场域性强市场情况相目前部分区出现值注意问题例投资增幅土供应量价格涨快等等结构失衡问题未解决例高档住宅中低档住宅生产供例住房级市场二级市场例等等2002年少数省市房产开发投资增幅超40％新开工面积增幅超40％否效需求相匹配值研究城市土价格商品房均销售价格连续年幅涨远远高期均支配收增幅致中低收家庭难买房城市量建造高档高价谓豪宅造成户型高档公寓严重积压住房供求结构失衡空置量增加区甚单栋住宅占十亩百亩浪费土资源问题属热虚热现象(投资土供应度扩张)属济泡沫现象(价房价幅涨)通加强宏观调控加解决
什热虚热现象呢房产热件事判断某城市房产市场否热首根应该销售否活跃旺盛(热卖)次带动投资开发量增长脱离销售状况单纯投资开发量否增长销售活跃旺盛带动投资开发量增长实实热果超国民济发展总体水度超国民济发展水决定社会效需求力热换句话说热虚热指房产投资开发量度扩张超前国民济发展水社会效需求力国民济发展水通常通社会效需求力直观表现出
热虚热会导致供求商品积压等严重果空置房资金沉淀会金融市场进整济造成危害警惕恶性泡沫现象发生努力防止热虚热现象发生
(二)住宅建设规模巨住宅品质断提高
5年全国城镇住宅竣工面积约34亿方米 (中2002年竣工面积7亿方米估算)年均城镇住宅竣工面积达6．8亿方米时改造5亿方米左右危旧住房城镇均住宅建筑面积1997年17．6方米提高2002年22方米左右户均住宅建筑面积达70方米左右国家住宅产业十五发展计划纲提出目标2005年城镇均建筑面积达22方米现巳提前三年实现时农村新建住宅年达6亿方米左右
仅建设规模住宅品质断提高总住宅建设已开始生存型功舒适型发展住宅已单纯种生存资料时种享受资料
住宅品质提高表现：
住宅功空间设计更加合理功分区趋细化(增加操作室书房电脑间储藏室等)面布局趋合理(动区静区分开增强私密性等)面积控制更加理性化超客厅风光超户型已发展流力求较空间创造较舒适度出现开间灵活隔断住宅更适应消费者需
二住宅室环境物理性改善住宅结构消防安全保温隔热隔声通风采光日等物理环境断优化
三住宅设施设备水断提高厨房卫生间设施采暖制冷系统智化技术系统等水较提高
四居住区环境配套设施进步改善着生态健全生活方便环境优美天合方发展
五住宅新体系(钢结构节住宅体系木结构节住宅体系等)新技术新材料进步广泛应住宅建筑整体水较提高
(三)住宅生产方式开始发生变革
目前国住宅产业正粗放型集约型转变标志科技进步产业贡献率逐步提高1995年25．4％2001年提高31．8％说开始发生变革住宅生产方式发达国家差距然国际通行标准科技进步产业贡献率超50％算集约型发展产业差远说种典型粗放型发展方式表现：
住宅建设工业化程度低施工现场手工操作生产效率低发达国家建筑工劳动生产率达150方米／·年左右国30方米／·年
二建筑材料设备住宅部品没形成技术先进规模生产系列化配套社会化生产供应体系导致住宅质量高设备通性差性成合理国住宅建筑材料部品生产企业数单项产品缺乏技术部品集成配套力
三资源源浪费严重例目前烧制实心粘土砖年毁掉12万亩农田均耕量少 (世界均耕3．73亩半)国说绝容许种现象继续建筑物保温隔热性差国采暖区耗相条件发达国家3倍左右供暖效率低
缩短差距国正加快推进住宅产业现代化进程提高劳动生产率工程质量目标建立新型建筑体系部晶体系基础实现标准化设计工业化生产装配化施工规范化理社会化生产
发展趋势引起建材行业生产供应方式深刻变化求建材标准化系列化二求建筑部品材料集成化三求开发新型建材例着钢结构节住宅体系木结构节住宅体系等住宅新体系出现新型保温材料会进步住宅建筑墙体围护结构屋顶结构防止空气渗透技术面结构中广泛应
二全面建设康社会宏伟目标房产住宅发展指明广阔发展前景
胡锦涛总书记2002年12月召开中央济工作会议指出：住房汽车电信旅游环保等行业发展快提高民生活水质量密切相关领域市场潜力产业关联度促进结构调整拉动济增长重作完善政策促进健康发展
总体进步发展房产住宅产业方面需：
1国生产总值翻两番需
全面建设康社会宏伟目标求 2020年GDP2000年翻两番住宅产业必须够作出应贡献
1997年城镇住宅房产投资占GDP重6％1998年提高7％7．8％间年拉动GDP增长1百分点2001年城镇居民购买商品住宅例1997年提高28．2百分点1990年提高66．5百分点购买新建商品住宅交易额达3675亿元1997年4．54倍时35中城市调查居民购买存量住房交易额已达786亿元加形式建房中投入2001年全国城镇住房支出总额达7500亿元带动相关消费万亿元
相长时期国市场住宅消费保持旺盛需求年新建十亿方米城乡住宅必拉动国民济增长作出新贡献
2城镇口重幅度提高需
1980年国城镇口占总口重 19．4％2001年市镇总口占全国总口重提高37．7％达4．7亿左右时公安部统计2001年全国城市吸纳暂住口4744．3万占城市总口8．5％
专家预测2010年国城市化率达46％城市口达6．4亿目前净增1．9亿均年新增口1852万城市化水均GDP正相关性规律果2020年中国均GDP增2800美元届时城市化水达60％左右
城市化进程加快必然求房产住宅产业相适应单单住宅项说现城市口计算增加1方米均住宅建筑面积新建5亿方米左右住宅果预测2010年城市口达6．4亿均住宅建筑面积目前 22方米计算仅满足新增加1．9亿城市口需建设41．8亿方米住宅
3家庭财产普遍增加需
江泽民志十六报告中家庭财产普遍增加作全面建设康社会重奋斗目标
根国家统计局房屋附带装修现价值评估测算结果截2002年6月城市家庭现房产价值 (含装修)户10．94万元中：私房部分产权私房现值9．89万元公房现值0．7万元家庭装修现净值0．35万元
城市家庭现房产价值高户均达13．69万元中等城市户均8．95万元城市户均7．46万元
房产家庭总资产中占重已接半达47．9％中城市49．3％中等城市45．1％城市48．1％
见房产已成城市居民家庭财产中重组成部分成居民家庭中价值量财产
实现家庭财产普遍增加目标仅需建房增加家庭财产数量作贡献更需建房提高家庭财产质量作贡献
4民生活更加富足需
温饱需求重点必然转注行教育等方面全面建设康社会时期提高民群众物质生活水重容2001年国城镇居民消费恩格尔系数已降37．9％农村居民消费恩格尔系数降47．7％恩格尔系数降必然会支配收入转住房消费意义说国住房消费已启动
常说：康康关键住房全面建设康社会求住房基做户均套房均间房功配套设备齐全
目前国居民住房水然提高距离求相差远2000年全国口普查统计国城乡均住房0．78间3间3间住房(接均1间)家庭占45％(中城市仅3l％)均住房建筑面积8方米家庭占 9．1％约3091万户(中城市镇约1520万户涉城镇口5千万)外城乡住房成套率较低约67％(中城市71％镇62％)15％家庭住房中没独立厨房者家庭合厨房 30％家庭住房没厕家庭厕约13％家庭没水装置需加快危旧住房更新改造步伐
通分析见国房产住宅发展相长时期光辉前景年发展态势会潮起潮落现象发生总体螺旋式升
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前久建设部召开2003年全国住宅房产工作会议兹根会议精神分析房产住宅发展形势
年国房产住宅发展形势
()房产市场稳步升
需求拉动房产开发投资高速增长
1998年2001年四年国商品房完成投资均年增长20．6％竣工面积均年增长19．35％销售面积均年增长22．5％三组数字基步增长销售面积增长高完成投资竣工面积增长表明国商品房市场供求两旺种需求拉动增长势头
二商品房销售价格升降总体没出现起落
1998年全国商品房销售价格年涨3．27％1999年跌0．48％2000年涨2．88％2001年涨2．76％低1997年前涨幅度低期城镇居民支配收入GDP增长幅度
三产品结构逐步合理方调整
房产开发中需求量商品住宅占商品房例逐年升：1997年78％2001年升84％
全国总体态势言房产市场域性强市场情况相目前部分区出现值注意问题例投资增幅土供应量价格涨快等等结构失衡问题未解决例高档住宅中低档住宅生产供例住房级市场二级市场例等等2002年少数省市房产开发投资增幅超40％新开工面积增幅超40％否效需求相匹配值研究城市土价格商品房均销售价格连续年幅涨远远高期均支配收增幅致中低收家庭难买房城市量建造高档高价谓豪宅造成户型高档公寓严重积压住房供求结构失衡空置量增加区甚单栋住宅占十亩百亩浪费土资源问题属热虚热现象(投资土供应度扩张)属济泡沫现象(价房价幅涨)通加强宏观调控加解决
什热虚热现象呢房产热件事判断某城市房产市场否热首根应该销售否活跃旺盛(热卖)次带动投资开发量增长脱离销售状况单纯投资开发量否增长销售活跃旺盛带动投资开发量增长实实热果超国民济发展总体水度超国民济发展水决定社会效需求力热换句话说热虚热指房产投资开发量度扩张超前国民济发展水社会效需求力国民济发展水通常通社会效需求力直观表现出
热虚热会导致供求商品积压等严重果空置房资金沉淀会金融市场进整济造成危害警惕恶性泡沫现象发生努力防止热虚热现象发生
(二)住宅建设规模巨住宅品质断提高
5年全国城镇住宅竣工面积约34亿方米 (中2002年竣工面积7亿方米估算)年均城镇住宅竣工面积达6．8亿方米时改造5亿方米左右危旧住房城镇均住宅建筑面积1997年17．6方米提高2002年22方米左右户均住宅建筑面积达70方米左右国家住宅产业十五发展计划纲提出目标2005年城镇均建筑面积达22方米现巳提前三年实现时农村新建住宅年达6亿方米左右
仅建设规模住宅品质断提高总住宅建设已开始生存型功舒适型发展住宅已单纯种生存资料时种享受资料
住宅品质提高表现：
住宅功空间设计更加合理功分区趋细化(增加操作室书房电脑间储藏室等)面布局趋合理(动区静区分开增强私密性等)面积控制更加理性化超客厅风光超户型已发展流力求较空间创造较舒适度出现开间灵活隔断住宅更适应消费者需
二住宅室环境物理性改善住宅结构消防安全保温隔热隔声通风采光日等物理环境断优化
三住宅设施设备水断提高厨房卫生间设施采暖制冷系统智化技术系统等水较提高
四居住区环境配套设施进步改善着生态健全生活方便环境优美天合方发展
五住宅新体系(钢结构节住宅体系木结构节住宅体系等)新技术新材料进步广泛应住宅建筑整体水较提高
(三)住宅生产方式开始发生变革
目前国住宅产业正粗放型集约型转变标志科技进步产业贡献率逐步提高1995年25．4％2001年提高31．8％说开始发生变革住宅生产方式发达国家差距然国际通行标准科技进步产业贡献率超50％算集约型发展产业差远说种典型粗放型发展方式表现：
住宅建设工业化程度低施工现场手工操作生产效率低发达国家建筑工劳动生产率达150方米／·年左右国30方米／·年
二建筑材料设备住宅部品没形成技术先进规模生产系列化配套社会化生产供应体系导致住宅质量高设备通性差性成合理国住宅建筑材料部品生产企业数单项产品缺乏技术部品集成配套力
三资源源浪费严重例目前烧制实心粘土砖年毁掉12万亩农田均耕量少 (世界均耕3．73亩半)国说绝容许种现象继续建筑物保温隔热性差国采暖区耗相条件发达国家3倍左右供暖效率低
缩短差距国正加快推进住宅产业现代化进程提高劳动生产率工程质量目标建立新型建筑体系部晶体系基础实现标准化设计工业化生产装配化施工规范化理社会化生产
发展趋势引起建材行业生产供应方式深刻变化求建材标准化系列化二求建筑部品材料集成化三求开发新型建材例着钢结构节住宅体系木结构节住宅体系等住宅新体系出现新型保温材料会进步住宅建筑墙体围护结构屋顶结构防止空气渗透技术面结构中广泛应
二全面建设康社会宏伟目标房产住宅发展指明广阔发展前景
胡锦涛总书记2002年12月召开中央济工作会议指出：住房汽车电信旅游环保等行业发展快提高民生活水质量密切相关领域市场潜力产业关联度促进结构调整拉动济增长重作完善政策促进健康发展
总体进步发展房产住宅产业方面需：
1国生产总值翻两番需
全面建设康社会宏伟目标求 2020年GDP2000年翻两番住宅产业必须够作出应贡献
1997年城镇住宅房产投资占GDP重6％1998年提高7％7．8％间年拉动GDP增长1百分点2001年城镇居民购买商品住宅例1997年提高28．2百分点1990年提高66．5百分点购买新建商品住宅交易额达3675亿元1997年4．54倍时35中城市调查居民购买存量住房交易额已达786亿元加形式建房中投入2001年全国城镇住房支出总额达7500亿元带动相关消费万亿元
相长时期国市场住宅消费保持旺盛需求年新建十亿方米城乡住宅必拉动国民济增长作出新贡献
2城镇口重幅度提高需
1980年国城镇口占总口重 19．4％2001年市镇总口占全国总口重提高37．7％达4．7亿左右时公安部统计2001年全国城市吸纳暂住口4744．3万占城市总口8．5％
专家预测2010年国城市化率达46％城市口达6．4亿目前净增1．9亿均年新增口1852万城市化水均GDP正相关性规律果2020年中国均GDP增2800美元届时城市化水达60％左右
城市化进程加快必然求房产住宅产业相适应单单住宅项说现城市口计算增加1方米均住宅建筑面积新建5亿方米左右住宅果预测2010年城市口达6．4亿均住宅建筑面积目前 22方米计算仅满足新增加1．9亿城市口需建设41．8亿方米住宅
3家庭财产普遍增加需
江泽民志十六报告中家庭财产普遍增加作全面建设康社会重奋斗目标
根国家统计局房屋附带装修现价值评估测算结果截2002年6月城市家庭现房产价值 (含装修)户10．94万元中：私房部分产权私房现值9．89万元公房现值0．7万元家庭装修现净值0．35万元
城市家庭现房产价值高户均达13．69万元中等城市户均8．95万元城市户均7．46万元
房产家庭总资产中占重已接半达47．9％中城市49．3％中等城市45．1％城市48．1％
见房产已成城市居民家庭财产中重组成部分成居民家庭中价值量财产
实现家庭财产普遍增加目标仅需建房增加家庭财产数量作贡献更需建房提高家庭财产质量作贡献
4民生活更加富足需
温饱需求重点必然转注行教育等方面全面建设康社会时期提高民群众物质生活水重容2001年国城镇居民消费恩格尔系数已降37．9％农村居民消费恩格尔系数降47．7％恩格尔系数降必然会支配收入转住房消费意义说国住房消费已启动
常说：康康关键住房全面建设康社会求住房基做户均套房均间房功配套设备齐全
目前国居民住房水然提高距离求相差远2000年全国口普查统计国城乡均住房0．78间3间3间住房(接均1间)家庭占45％(中城市仅3l％)均住房建筑面积8方米家庭占 9．1％约3091万户(中城市镇约1520万户涉城镇口5千万)外城乡住房成套率较低约67％(中城市71％镇62％)15％家庭住房中没独立厨房者家庭合厨房 30％家庭住房没厕家庭厕约13％家庭没水装置需加快危旧住房更新改造步伐
通分析见国房产住宅发展相长时期光辉前景年发展态势会潮起潮落现象发生总体螺旋式升
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