商 业 计 划 书
项目名称 新疆xx商务酒店
项目单位
址
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传 真
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二OO五年月
目 录
1 摘 4
11 项目公司 4
12 市场营销 4
13 营运理 5
14 投资财务 5
2 项目规划 5
21 酒店位置现状 5
22 许营法律文件 6
23 项目总体规划 6
3 乌鲁木齐市环境评估 7
31 区位优势 7
32 区域济 10
33 旅游资源 11
4 酒店行业概况 11
41 酒店业概况 11
411 国星级酒店数量结构分布 11
412 国星级酒店行业景气情况 13
413 国星级酒店营情况 14
42 酒店业济特点 15
421 属资密集型劳动密集型行业 15
422 营理求高 15
43 酒店业发展趋势 16
431 旅游行业整体发展趋势预测 16
432 酒店业发展趋势预测 17
5 市场竞争项目定位 18
51 乌鲁木齐酒店市场分析预测 18
511 乌鲁木齐旅游业基情况 18
512 乌鲁木齐酒店基情况 19
513 乌鲁木齐酒店住宿员状况 19
514 乌鲁木齐酒店价格出租率 20
515 乌鲁木齐酒店市场预测 20
52 竞争分析 21
521 竞争手基情况 21
522 SWOT分析 22
523 竞争分析结 25
53 项目目标定位 25
6 发展规划 26
61 总体设想 26
62 公司发展战略步骤设想 26
621 完成酒店试营业 26
622 通三星级认定成乌鲁木齐知名酒店 27
623 实施楼改造工程进步提高济效益 27
7 市场营销 27
71 目标市场 27
72 产品服务 28
73 定价 28
74 销售渠道 28
741 直接渠道 28
742 间接渠道 29
75 公关宣传策略 29
76 销售激励制度 31
8 营运理 31
81 基业务流程 31
82 机构设置 34
83 员配备 35
84 理团队 36
85 遵循标准 36
9 投资财务评价 36
91 项目实施计划进度 36
92 投资估算 36
93 收入成费利润预测 37
931 住宿收入预测 37
932 餐饮收入预测 39
933 物业租赁收入预测 39
934 总收入预测 40
935 成费预测 40
935 利润预测 40
94 现金流量预测 41
95 财务评价 41
10 风险策分析 43
101 风险 43
1011 客源影响带风险 43
1012 力资源风险 43
1013 市场竞争风险 43
1014 行业特点决定风险 43
102 策 43
1021 客源影响策 43
1022 力资源风险策 44
1023 市场竞争风险策 44
1024 行业特点风险策 44
11 融资计划 44
111 融资资金金额方式途 44
1111 融资金额 44
1112 融资方式 44
1113 融资资金途 45
112 公司治理投资者保护 45
12 结 46
1 摘
11 项目公司
新疆xx商务酒店（理责公司）商业计划书建议设立公司公司取新疆伊犁州驻乌办事处新酒店楼原宾馆楼12年营权新疆xx商务酒店新酒店楼三星级酒店标准装修配备相应设备设施通营住宿餐饮外承包酒店堂KTV桑浴取收入实现利润酒店前楼总面积16478㎡类客房147间餐厅2400㎡KVT40间（2700㎡）桑浴室1200㎡堂1200㎡酒店三星级酒店标准理提供服务通旅行社会议会展公司商业订房网站机关企事业单位合作采直接销售渠道间接销售渠道相结合方式进行销售推广力争成乌鲁木齐市理水服务质量济效益均位前列三星级酒店
国新疆旅游市场十年保持年均10％增长国酒店业2001年左右已开始新轮景气周期目前正投资酒店行业较时机项目新疆xx酒店理位置优越配套设施健全年营承包费低廉酒店周围档次星级酒店少具备良营盈利条件计划吸收外部融资快新疆xx酒店投入试营业迅速形成住宿餐饮服务力成乌鲁木齐酒店业中理先进效益优良知名酒店投资者良回报
12 市场营销
新疆xx商务酒店定位中档商务酒店目标市场参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员
xx商务酒店计划客房价格表示
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
13 营运理
酒店公司面社会选聘优秀担酒店理职务酒店旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务建立低三星级酒店求理体系酒店制定员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
14 投资财务
项目总投资1200万元中公司已投入320万元需新增投资880万元中期需新增投资180万元二期需新增投资700万元
酒店营业年预计取税前利润约255－324万元民币税利润171－324万元民币项目投资回收期3年零2月项目含报酬率56％12％折现率净现值96624万元
2 项目规划
21 酒店位置现状
新疆xx酒店前身伊犁哈萨克治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接单位）处乌鲁木齐市阿勒泰路44号位乌鲁木齐市沙巴克区高新技术产业开发区济技术开发区新市区交界处阿勒泰路连接乌鲁木齐境公路外环公路乌奎高速公路等交通道必路交通便利距乌鲁木齐国际机场7公里距乌鲁木齐火车南站客运站12公里周围2公里嘉园汇嘉园汇芙园天汇世纪花苑等型商住区乌鲁木齐天河机电市场广汇石材广汇美居物流园等型市场
xx商务酒店坐落蜘蛛山脚风景秀美乌鲁木齐市2004年起2010年蜘蛛山风景区投资40亿元建成新疆商务会展旅游中心xx商务酒店规划范围
www3722cn中国资料库载
xx商务酒店整体建筑风格哈萨克民族特色建筑体分前两部分前楼体2003年建成建筑面积约10000方米楼高9层1层8层楼建成80年代末建筑面积约6600方米楼高7层1层6层楼前院停车场面积约4400方米
22 许营法律文件
23 项目总体规划
231 酒店堂
F酒店堂面积1200方米拟建桥流水山水景观西餐厅琴吧精品店商务中心旅游公司等设施具空间设施完备功齐全特点
232 餐厅
F－3F餐厅餐厅面积2400方米30间包厢22张散台餐厅突出新疆民族特色强调品牌营突出菜肴品牌方特色
233 客房
客房分布前楼4F8F楼3F5F面积8232方米前楼商务客房85间中：商务套房10套豪华标准间75间楼普通标准间42间套间20间60间客房客房具面积空间视野宽特点房间拟配备高档精致家具突出酒店商务特点装饰装潢强调统中显性力求舒适温馨实
234 娱乐中心
楼1F－2F面积2700方米娱乐中心MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）娱乐中心设演艺吧迪吧酒吧KTV包厢静吧健身房运动中心时前楼1F1F设面积1940方米桑中心设休息厅男宾室女宾室贵宾间特色浴室等
235 会议设施
酒店设会议室功厅会议室容纳200位楼厅楼顶加层功厅位娱乐中心演艺吧会议室功厅声讯设施拟采先进音响系统会议室装修风格拟强调文化底蕴体现企业丰富性涵
3 乌鲁木齐市环境评估
31 区位优势
311 然情况
乌鲁木齐市座美丽陆城市乌鲁木齐市位天山山脉北麓准噶尔盆边缘理坐标东86°37'33 88°58'24北纬42°45'32 44°08'00乌鲁木齐三面环山势东南高西北低均海拔800米乌鲁木齐市总面积12000方公里城市规划控制面积1600方公里辖7区县总口2082万市区口占835％流动口约120万乌鲁木齐市聚居着维吾尔汉回哈萨克等四十民族少数民族口占总口246％
乌鲁木齐新疆维吾尔治区首府新疆政治济文化中心国西开放门户外济文化交流窗口济结构具城市郊区特点第三产业重服务功强乌鲁木齐区科研院高等院校类学校集中相较新疆科研文化广播电视新闻中心济保持高速发展时乌鲁木齐市生态环境保护具备持续发展潜力乌鲁木齐2000年获全国优秀旅游城市（级市）荣誉
312 城市功区划
乌鲁木齐城市布局呈双中心组团式形态市区南中心十字带北中心北京路卫星广场带市区规划九集团片区天山区沙巴克区新市区水磨沟区东山卡子湾区机场区北站区西站区头屯河区乌鲁木齐城市中心区天山区沙巴克区新市区水磨沟区部分组成重点发展第三产业城市周边区头屯河区东山区等组成重点发展第二产业
313 气候特点
乌鲁木齐深处陆腹属中温带陆性干旱气候昼夜温差寒暑变化剧烈气候干燥降水少山区降水较霜期短春季风夏季热闷秋季降温迅速冬季寒冷漫长年均温度73摄氏度年均降水236毫米
乌鲁木齐3月27日进入春季6月20日结束年春雨占全年降水10－34％乌鲁木齐城区夏季6月21日8月24日62天乌鲁木齐气候干燥夏日炎炎热闷昼夜温差旅游避暑胜乌鲁木齐秋天8月24日开始入秋气候凉爽气温降迅速昼夜温差增乌鲁木齐城区冬天漫长头年11月3日次年3月27日长达144天南郊山前丘陵受冬季逆温层影响条暖带冬季气温市区高45度南郊积雪长达175天适宜开展高山滑雪等冬季运动旅游活动
314 交通情况
乌鲁木齐航空港中国通西亚欧洲非洲国际航空通道北京首机场海虹桥机场广州白云机场昆明巫家坝机场称中国五门户已开通乌鲁木齐－阿拉木图乌鲁木齐－什凯克乌鲁木齐－沙迦乌鲁木齐－伊斯坦布尔乌鲁木齐－莫斯科乌鲁木齐－新西伯利亚乌鲁木齐叶卡捷琳堡七条国际航线国航线已开通乌鲁木齐全国城市90条区航线已开通乌鲁木齐喀什阿克苏田阿勒泰库尔勒伊宁库车克拉玛塔城末等十余条航线
铁路通阿拉木图莫斯科柏林鹿特丹新亚欧陆桥线路通北京海西安成等城市直达快车通库尔勒阿克苏喀什南疆铁路通奎屯哈密等直达快车
公路312国道东通甘肃省连国西出哈萨克斯坦315国道东通青海省连国西喀什市西出吉尔吉斯斯坦314国道乌鲁木齐市
315国道相接西南红拉甫口岸通巴基斯坦外216217218219等国道区外相连吐鲁番－乌鲁木齐－黄山高等级公路乌鲁木齐－奎屯高速公路区城市相连
315 独特区位优势
乌鲁木齐具发展济尤发展旅游济独特区位优势
3151 亚欧陆核心位置
乌鲁木齐处亚欧陆腹亚洲陆理中心欧亚陆理心均距离乌鲁木齐乌鲁木齐欧亚陆核心区位条件未中国世界济格局中位作日益显现
3152 欧洲客源市场距离优势
乌鲁木齐欧洲城市间距离北京海广州西安中国门户城市欧洲城市间距离2／3说明乌鲁木齐更接世界旅游客源市场新疆具开发欧洲客源市场巨潜力国门户城市欧洲城市间航空距离见表31
3153 毗邻中亚西亚南亚缘优势
新疆哈萨克斯坦俄罗斯塔吉克斯坦乌兹克斯坦吉尔吉斯斯坦蒙古巴基斯坦印度八国家接壤拥15外开放口岸乌鲁木齐具发展边贸旅游跨国旅游缘优势发展成中亚区国家贸易旅游中心缘优势潜力表
32示乌鲁木齐周边国家部分城市间距离相国东部城市间距离1／2
表32 乌鲁木齐中亚城市航空距离中国东部城市距离（单位：Km）
城市名称
阿拉木图
杜尚
塔什干
阿什哈马德
新西伯利亚
北京
海
广州
西安
乌鲁木齐
910
1690
1560
2600
1365
2760
3150
3200
1200
资料源：新疆维吾尔治区旅游发展规划新疆治区旅游局2003年9月
32 区域济
国家推行西部开发战略中乌鲁木齐市受政策资金倾斜重点区年乌鲁木齐市济建设获迅猛发展全方位开放格局基形成 2003年完成国生产总值408亿元变价格计算较年增长127％2004年目标增长13％实现全市GDP增长455亿元目标通年高速发展乌鲁木齐市综合实力逐年增强市民生活水断提高
2002年乌鲁木齐市均国生产总值达17003元均支配收入约8653元位居西北五省区首府城市第二位第三产业增加值方财政收入均位居西北五省区（首府）城市第位乌鲁木齐市年国生产总值名义增长率情况见图31示
资料源：2003年乌鲁木齐国民济社会发展统计公报乌鲁木齐2002统计年鉴
33 旅游资源
乌鲁木齐丰富旅游资源古迹甚民族文化发展源远流长著名文物胜迹：红山嘴红庙子鉴湖巩宁城遗址文庙陕西寺乌拉泊古城阿拉沟石垒毛泽民烈士居八路军驻疆办事处浓郁民族风情国际巴扎等郊碧波冰峰景色迷天池风景秀丽南山天然牧场花草芬芳甘沟菊花台飞流直泻白杨沟瀑布等优美然风光浓郁民族特色文景观形成乌鲁木齐独特旅游资源 2000年乌鲁木齐市荣获中国优秀旅游城市称号
乌鲁木齐市身拥丰富旅游资源新疆旅游集散中心乌鲁木齐独特理位置缘优势位新疆中部天山北麓准噶尔盆南缘行政区域兼跨南北疆市境东南部宽数十千米长百余米坦天山沟白杨河峡谷贯通天山南北成南北疆重交通孔道该道现亚欧第二陆桥312国道必通道天独厚优越然质位置奠定乌鲁木齐作新疆治区首府缘基础条件时确立乌鲁木齐作全疆公路铁路航空运输中心旅客集散辐射旅游中心城市位目前乌鲁木齐年接游客占全疆接游客总量50％
4 酒店行业概况
41 酒店业概况
411 国星级酒店数量结构分布
着国外开放济发展旅游业迅速发展作旅游服务业重组成部分－酒店业迅猛发展关统计资料显示国星级酒店数量客房数量1997年2002年直保持着超10％增长率2002年国星级饭店数量已达
7358家客房数量达接90万间国年星级酒店数量变化情况见图41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店区分布四星五星高星级酒店酒店集中分布北京海广东江苏等济发达区 区均二星三星酒店2002年国星级酒店区分布表41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店例五星四星高档酒店约占酒店总数量9％三星级酒店约占酒店总数量32％星二星中低档酒店约占酒店60％酒店客房重三星级酒店客房重高达39％说明国酒店市场中三星级酒店供截止2002年国星级酒店规模客房情况见表42示
表42 酒店规模客房情况
项目
酒店家数
客房(万间)
酒店总量
重
客房总量
重
五星
175
197
649
723
四星
635
715
1435
1599
三星
2846
3205
3465
3862
二星
4414
4971
306
3410
星
810
912
364
406
总计
8880
10000
8973
10000
资料源： 根中国旅游统计年鉴2003整理计算
412 国星级酒店行业景气情况
酒店具建造时间较长供变化定滞性通常酒店行业具较明显周期性国星级酒店供迅速增加国星级酒店出租率行业营利润1992年达高点1998－2000年直处降程中酒店出租率1998年达52％左右低点开始回升酒店行业整体营利润历1998－2001年四年连续亏损2002年开始实现盈利国星级酒店年出租率利润波动情况见图42
资料源： 中国旅游统计年鉴中国统计年鉴
国际公认星级酒店盈亏衡点验值酒店出租率60％国目前星级酒店出租率刚刚超60％远低1992年接95％历史高出租率明显低香港2002年接90％酒店出租率酒店出租率开提高空间
星级酒店均房价通常酒店房价升会滞出租率2年左右2001年国星级酒店均房价达
10年低点（约215元）已呈现缓慢回升势头酒店出租率酒店房价酒店营利润情况分析国酒店行业目前行业景气度尚高2001年开始应已步入正缓慢升行业景气周期
413 国星级酒店营情况
2002年国星级酒店整体运行情况五星级酒店出租率高盈利明显集中五星级酒店均利润角度三星级酒店亏损严重见图43示
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
造成高星级酒店星级酒店营效益出现差异原高星级酒店理水高服务质量具国际销售网络支持等素外重原高星级酒店国成份较少市场化程度高五星级酒店中外商港澳台投资企业占62％全国星级酒店中67％国集体济成份相部分国酒店作政府部门国家机关国中企业接单位存部分酒店缺少营压力市场观念淡薄理粗放冗员众办单位补贴维持营出现面积高金额亏损点突出表现注册类型酒店出租率差异根2002年中国星级酒店统计公报显示星级酒店中国星级酒店出租率低港澳台投资酒店出租率高2002年注册类型企业出租率情况见图
44
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
42 酒店业济特点
421 属资密集型劳动密集型行业
兴建星级酒店仅需支付土取成土建费项前期费时需投入量资金进行装修配套设施配套设备建设需投资额属资金密集型行业时酒店业作服务行业需量服务员属劳动密集型行业酒店业特点决定资产折旧维护费日常工费等相固定性费较高企业利润收入敏感性高出租率低盈亏衡点时收入降低造成额亏损出租率高盈亏衡点时收入提高会带利润量增加
422 营理求高
星级酒店客提供安全舒适方面环境时取较济效益必须服务质量保证监控成费控制员工理激励市场分析市场营销等方面建立较成功理模式星级酒店客提供服务种类标准高市场竞争激烈企业员工众切星级酒店营理提出较高求
43 酒店业发展趋势
431 旅游行业整体发展趋势预测
酒店作旅游基础设施酒店业发展旅游业息息相关国改革开放伴着济快速增长旅游业快速发展旅游服务总收入1995年2002年直保持10％增长率高GDP增长占GDP重稳步升2002年国旅游总收入已达5500亿元占GDP54％旅游产业规模已确立逐步发展成国新兴支柱产业国年入境旅游数收入增长迅速1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达14％见图45
资料源： 中国旅游统计年鉴2003
入境旅游增长迅猛时国旅游较快增长九五期间国国旅游情况见表43示
表43 九五期间国国旅游情况
根国旅游业发展十五规划2005年国接海外旅游者1120012000万次年均增长6％－8％实现国际旅游收入240－260亿美元年均增长8％－10％实现国旅游收入5350－5850亿元年均增长11％－13％根世界旅游组织预测
2020年国取代法国成世界第旅游目接旅游入境数达137亿次占世界市场份额86国成世界第四客源国出境旅游数达1亿次占世界市场份额62％旅游业国增长快产业
432 酒店业发展趋势预测
酒店建造受济形势税收政策投资心理影响极外酒店建造开始营业时间较长难确定酒店开始营业时市场真正需求造成某者某时间某类型酒店供求均衡酒店盈利情况较周期性
国星级酒店数量1992－2002年直保持15％增长速度酒店行业利润率迅速降甚1998年－2001年连续四年出现行业整体亏损局面根前面酒店行业景气度分析国酒店行业目前已走出低谷目前已步入缓慢升趋势中根国际著名咨询公司德勤公司2004年1－8月中国酒店业调查测评国酒店业2004年1－8月入住率均房间收入二酒店业重营运指标方面仅远高发生非典2003年较2000年显著提高充分说明国酒店业已走出低谷
表44 2004年1－8月中国酒店业表现
入住率
均房间收入
2004年8月()
相2003年变化()
相2000年变化()
2004年8月(元)
相2003年变化()
相2000年变化()
中国酒店
737
41
5
567
67
20
中国城市
76
49
4
681
76
18
中国次城市
70
29
9
352
40
21
中国域性城市
685
26
6
371
42
37
资料源：德勤酒店业评测调查
国酒店数量分布衡三星酒店京沪穗等线城市东南海重中西部区重较时中西部星级酒店房价明显低济发达区着中西部区济旅游业发展市场中西部区星级酒店需求进步增长酒店出租率酒店价格定提高中西部区酒店业会高全国均水速度增长
5 市场竞争项目定位
51 乌鲁木齐酒店市场分析预测
511 乌鲁木齐旅游业基情况
着西部开发战略逐步实施乌鲁木齐旅游中外游客逐年增2002年乌鲁木齐已接国游客385万实现国旅游收入4572亿元乌鲁木齐市年国旅游情况见图51
资料源： 乌鲁木齐统计年鉴2003乌鲁木齐2003年统计公报
乌鲁木齐市国旅游迅速发展时海外游客入境旅游定增长乌鲁木齐市国际旅游情况见图52
资料源： 乌鲁木齐统计年鉴2003
2003年非典2004年乌鲁木齐旅游业呈现处欣欣荣景象根乌鲁木齐统计局资料2004年1－6月全市累计接国旅游夜数206万次增长2508％国旅游购物总收入2344亿元增长3327％接国际旅游数371万次增长3986％国际旅游购物收入8710万元增长3712％
512 乌鲁木齐酒店基情况
目前乌鲁木齐市拥星级酒店81家中五星级酒店6家四星级酒店8家三星级酒店67家乌鲁木齐作新疆旅游集散旅游目旅游数旅游收入均占全疆50％拥全疆健全旅游服务体系
根2000年旅游设施普查乌鲁木齐市2000年旅游酒店拥客房10335间床位20070张客房床位数均接全疆50％
513 乌鲁木齐酒店住宿员状况
乌鲁木齐星级酒店客分国外游客国游客根国家统计局国家旅游局2000抽样调查42％国外游客游览观光目次商务探亲访友国外游客住宿目见图54
资料源： 国家统计局国际旅游局2000年抽样调查资料
乌鲁木齐市国客住宿目游览观光商务会议目国旅游客区源突出表现特点：空间距离越数越表现否开通直达列车山西甘肃四川河南等省济发展水越高省区数越广东浙江江苏山东等省文环境差异越数越广东浙江江苏等东南省区游客明显较东北华北区
514 乌鲁木齐酒店价格出租率
乌鲁木齐星级酒店价格酒店间季节间差异根2003－2004年情况考虑团队客折扣素乌鲁木齐三星级酒店标准间实际价格旺季约
240元／间左右季约200元／间左右淡季约160／间左右全年均价格约190元／间左右
统计方面原乌鲁木齐星级酒店入住率尚准确数字根乌鲁木齐新疆城市克拉玛2003年旅游统计公报克拉玛市2003年星级酒店出租率达64％2000年克拉玛星级酒店出租率仅37％说明新疆城市星级酒店出租率年显著提高根乌鲁木齐酒店业士估计乌鲁木齐酒店出租率应60％－62％左右中789三月旺季酒店出租率95％左右5610三月季中酒店出租率约65％左右11－4月六月淡季中出租率约40％左右
515 乌鲁木齐酒店市场预测
新疆治区旅游局新疆维吾尔治区旅游发展规划中新疆区旅游接数收入进行预测关预测指标见表51
表51 新疆维吾尔治区旅游接数收入预测指标
项目
年
2005年
2010
2015
2020
限
限
限
限
限
限
限
限
国旅游数(万)
96794
1434
13599
22492
20521
29454
28103
38503
36721
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
国旅游收入(亿元)
8395
13793
13104
2589
23696
41744
38116
61386
58622
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游数(万)
2754
408
387
607
554
795
759
104
992
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入(亿美元)
09942
163
155
308
282
495
452
728
695
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总数(万)
99548
14748
13986
23097
21075
30249
28862
39543
37713
旅游业总收入(亿元)
922
152
144
285
260
459
419
674
644
相GDP()
577
8
7
10
9
11
10
12
11
注：美元折合民币183计算
资料源：新疆维吾尔治区旅游发展规划
乌鲁木齐新疆旅游重点区旅游集散接游客占全疆50％旅游客星级酒店重客源旅游数增长率够致反映酒店客源增长乌鲁木齐酒店客源着旅游数增长增长预计年增长率应低
10％考虑2002年年开始乌鲁木齐星级酒店增加较少预计年乌鲁木齐酒店出租率应全国区样升
52 竞争分析
521 竞争手基情况
星级酒店客源基相乌鲁木齐家三星级酒店xx商务酒店竞争手xx商务酒店距离较客房数量接三星级酒店相互间竞争更激烈xx商务酒店距离较三星级酒店基情况：
⑴国泰饭店
国泰饭店新疆国泰实业贸易限公司属家三星级涉外酒店位乌鲁木齐阿勒泰路15号饭店距机场8公里距火车站10公里距市中心2公里酒店拥客房约100间客房类型标准间单间豪华套房贵宾套房会议设施方面拥接300会议室间接200中会议室间接50会议室二间健身娱乐设施方面健身房台球室棋牌室KTV厅桑浴室餐饮设施方面拥接300海鲜娱乐城接350穆巴拉克美苑（清真餐厅）
⑵翼龙酒店
翼龙酒店中石化独山子炼油厂投资设立三星级涉外酒店位乌鲁木齐克拉玛西路20号附号距乌鲁木齐国际机场16公里距火车站8公里翼龙酒店客房130套中豪华套间23套会议设施方面拥接200会议室1间接30会议室两间健身娱乐设施方面健身房夜总会桑浴室餐饮设施方面设接150中餐厅清真餐厅
⑶独山子酒店
独山子酒店新疆石油局独山子石化总厂投资设立三星级涉外酒店位克拉玛西路20号酒店距机场15公里距火车站7公里距市中心2公里独山子酒店拥客房168间房间类型标准间豪华标准间商务套房会议设施方面接100会议室间接30中会议室二间接12会议室间健身娱乐设施方面台球室乒乓球室夜总会KTV室桑浴室餐饮设施方面设接160中餐厅接50西餐厅
xx商务酒店邻酒店情况见表示
相邻酒店较
项目
国泰酒店
翼龙酒店
独山子酒店
xx商务酒店
客房种类
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
客房数量
100
130
168
127
酒店新旧程度
旧
旧
旧
新
配套设备
较齐全
较齐全
较齐全
齐全\先进
会议设施
齐全
较齐全
齐全
较齐全
娱乐设施
齐全
较齐全
较齐全
齐全
营方式
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
部接
少量
少量
中量
停车设施
较少
较少
较少
周边风景环境
般
般
般
较
周边商务环境
较
较
较
较
交通便利程度
较
较
较
制形式
民营
国
国
民营
酒店定位
商务旅游
商务旅游
商务旅游
商务旅游
522 SWOT分析
⑴优势
①具新建设酒店优势
酒店企业生命期行业显著酒店企业通常历三阶段：起步期中期衰退期生命期较短根国外验表明家酒店均生命期40年通常少数企业断创新缘企业生命期延长8090年酒店入住率收益起初510年间起步期阶段基增长非常迅速开业
815年间（中期）收益会维持相高水创利力逐渐降（衰退期）xx商务酒店（前楼）2003年建成作新建成酒店装修设施设备更够符合客需酒店营12年均处该酒店高收益高出租率时期相建成时间较长档次酒店够取更收益
②具显著成费优势
酒店成费影响酒店济效益重素家新建酒店土成建造成利息费家具固定设施日常运营成等重成费素仅需投入部分家具设备装修费酒店正式营运成xx酒店取良盈利状况代成费优势目前预计仅通桑浴室酒店厅KVT（二期）出租承包收入年取236万元收入（中桑浴室86万元租赁费已承租方签订协议）已超年180万元营权费
③具理位置配套设施优势
xx酒店处区域目前现星级酒店xx酒店位乌鲁木齐市计划投资40亿元蜘蛛山脚2010年蜘蛛山风景区期建成入住xx酒店客够直接观赏蜘蛛山景色助提高xx酒店知名度入住率酒店房间价格
xx酒店拥100余停车位乌鲁木齐三星级酒店绝仅够酒店入住客提供便利停车服务更够餐饮KTV桑提供便利条件
④具部分稳定客源
根公司伊犁州达成协议新疆xx酒店然接标准协议书费标准接安排伊犁州乌工作员住宿承担伊犁州乌宴请接务部分餐饮客房收入够xx酒店提供部分稳定客源降低酒店营风险酒店新楼建成前伊犁办事处承担部接已达年
70余万元着软硬件环境优越xx酒店开业相信稳定部接金额会幅度增长时够效带动伊犁州乌前伊犁州商务客住宿餐饮消费
⑵劣势
①缺少酒店行业理验
项目发起－新疆洲际工贸公司未涉足酒店行业尚缺少酒店行业理验
②酒店品牌知名度欠缺
xx酒店作新开业酒店乌鲁木齐酒店市场新进入者酒店尚缺少品牌知名度建立品牌定时间投入定资金
③酒店星级尚未评定
xx酒店尚未开业酒店星级未评定酒店星级评定前作未定级酒店定程度会影响酒店客源酒店房间价格
⑶机会
①新疆乌鲁木齐旅游业蓬勃发展
着国国民济发展居民收入提高国旅游业直保持着较高增长速度新疆乌鲁木齐作国重观光旅游区旅游产业取较高发展速度根新疆旅游产业发展规划预测2015年新疆国国外旅游收入均保持10％增长速度新疆酒店业发展提供良机会长远果国际航空落签证等问题妥善解决新疆距离欧洲航空距离优势成消费力较强欧洲游客旅游热点区
②国酒店业进入新轮景气周期
酒店业身特点酒店行业存明显景气周期国酒店行业利润入住率酒店房价等指标分析国酒店2001年应已开始新轮景气周期目前正处入住率房价稳增长时期（初期）目前正进入酒店业良时机
③新疆济发展
着国家西部开发战略实施新疆济迅速发展2003国家计划建设中－哈输油道独山子石化乌鲁木齐石化扩建工程新疆成国未石化化工重点区会提供量商业机会增加新疆商务会议游客数量新疆酒店行业发展提供助力
⑷威胁
①酒店业激烈市场竞争
酒店业市场化程度高行业始终存激烈市场竞争出现阶段性区域性酒店供剩竞争程度更激烈出现四星级五星级酒店通降价竞争争夺三星级酒店客源国外酒店巨头通济型酒店业举进入新疆酒店市场会加新疆酒店业竞争激烈程度行业竞争始终酒店营面威胁
②容易受突发事件影响
酒店业作旅游业重组成部分容易受突发事件（急性传染病暴力恐怖事件）影响出现酒店出租率突发事件出现阶段性时期急剧降现象
523 竞争分析结
根项目优势劣势机会威胁分析项目实施具难代部优势众机会存劣势均通企业身努力正确营策略加弥补面威胁应采取增长型进取战略快实施新疆xx酒店项目xx酒店够2005年新疆旅游旺季前正式投入运营
53 项目目标定位
根区济旅游发展状况区域环境发展趋势项目定位三星级标准酒店设置餐饮种娱乐设施
酒店客户群定位参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员酒店根客户群体定位商务旅游会议酒店
乌鲁木齐市四星五星级酒店房价高相部分客源海外营受国际济影响较目标区域直缺少浓厚国际商业氛围环境条件条件支撑没出现等星级酒店目标区域开发四星五星级酒店风险较外营高星级酒店需更高营技巧理手段具较营风险
国客户服务象二三星级档次酒店着国宏观济行业发展迅速国游客商公出差国客户需求流尤区域交通便利市场前景较时着民生活水提高更国旅游团体助旅游者乌鲁木齐项目处蜘蛛山脚周边文景观加价位适具吸引力形成价格入住率良配合提高营效率某特殊标准求设置干高三星级标准套间备外通加强理服务xx酒店整体水仅仅体现硬件星级标准更体现配套软件理星级水
6 发展规划
61 总体设想
取年营权费较低新疆xx酒店12年营权契机酒店三星级标准进行装修配备相关设备设施争取2005年新疆旅游旺季开始前酒店够试营业合理价格良设施完善理优质服务建立酒店竞争优势通旅行社会议会展公司商业订房网站合作结合酒店行销售公关市场宣传手段服务
2－3年成乌鲁木齐市知名三星级酒店酒店运行2－3年考虑通资金积累合作投资实施楼改造工程充分提高现资产利率取更收益
62 公司发展战略步骤设想
621 完成酒店试营业
⑴阶段目标
阶段需实现目标：时选择条件适宜合作伙伴完成酒店设备购置安装完成酒店理员选聘工作招聘员工进行培训建立完善酒店理体系质量控制体系旅游旺季开始前快速切入市场迅速拓展市场取良济效益
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴早完成酒店装修设备配备工作三星级酒店求建立服务体系进行员工培训完善营运条件酒店早进入正常营运状态
招聘适合销售理阶段重工作
第阶段计划3－5月完成
622 通三星级认定成乌鲁木齐知名酒店
⑴阶段目标
通三星级酒店认定酒店入住率客户美誉度济效益等方面占乌鲁木齐三星级酒店领先位成乌鲁木齐知名酒店
⑵工作重点
加强酒店部理进步提高服务质量严格控制成费
加强销售队伍建设探索销售创新手段努力提高酒店入住率单位房间收入
第二阶段计划2－3年实现
623 实施楼改造工程进步提高济效益
⑴阶段目标
阶段需实现目标：通实施楼改造工程提高楼房间档次房间价格通现代老板俱乐部建设提高酒店整体档次知名度进步幅提高酒店济效益
⑵工作重点
做楼改造工作继续提升酒店理服务水推出新酒店服务维持酒店竞争优势
第三阶段计划3年开始
7 市场营销
71 目标市场
参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员具体分层次：
⑴团队：疆疆外旅行社（北京海广州浙江江苏）组织团体客
⑵散客：疆外中档消费商务公务散客
⑶伊犁州公务商务客
⑷会议会展客：政府职部门驻乌政府企事业单位疆外中型企业
72 产品服务
提供餐饮娱乐住宿服务
73 定价
定价采竞争定价法根竞争手（乌鲁木齐三星级酒店）价格策略进行定价前楼房价参乌鲁木齐市三星级酒店均中位价格确定楼房价参乌鲁木齐市二星级酒店均价格确定2005年计划价格表71示
表71 2005年计划房价表（单位：民币元）
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
表酒店房间计划实际价格门市价略高实际价格
餐饮娱乐服务价格参考乌鲁木齐市三星级酒店均价格水采定价策略采价位
74 销售渠道
741 直接渠道
⑴通酒店销售部存消费意单位通签订消费协议会员卡等方式行销售住宿餐饮会议服务
⑵通疆外旅行社合作销售团队客住宿餐饮服务
⑶通疆外会议会展展览公司合作销售团队客会议餐饮住宿服务
742 间接渠道
通网络订房网站订房网站作分销商面中档商务公务散客销售餐饮住宿服务根艾瑞市场咨询公司2003年中国网订房订票研究报告研究数显示目前言户订房采取电话订房直接宾馆订房网订房等种方式中作传统预订模式电话预订378％居第位次网预订279％外156户选择直接宾馆订房网络订房作酒店新销售方式散客销售中占重位
75 公关宣传策略
⑴新闻媒体：加强新闻媒体合作正常广告播放栏目合作时抓住时机策划时性新闻报告宣传提高酒店知名度美誉度
⑵交通工具：飞机巴士介绍宣传
⑶员促销交易会促销信函促销通旅行社宣传电子邮件媒体等吸引客
⑷部宣传：客进店促成项消费必须项服务介绍需建立效部宣传网－走进酒店厅开始通总体设施灯箱图片解酒店基设施情况走进电梯进步图文茂宣传广告客房重点介绍项目外图文茂服务指南项设施介绍图片计费方法电视节目菜谱外酒店背景资料名访图片企业文化容等时酒店位置图项交通设施旅游景点介绍相应方风土情等
76 初步销售策略
761 客房业务
⑴旅行社客源
客房价格作杠杆旺季追求利润化淡季追求高客房出租率吸收旅行社团队新疆较旅行社建立联系时疆外广东北京海江浙国游览旅行社合作力争作指定酒店中疆旅行社作重点客源酒店重基客源保证竞争手价格基相条件保证较高开房率需做旅行社计划调度部门社领导商务公关活动
⑵会务客源
政府职部门疆外商务会议公司作销售象乌鲁木齐机关企业事业单位商务会议公司建立合作关系时策划企业济类学术研讨会培训班会议事业单位会议
⑶散客客源
散客客源市场开发影响酒店济效益重素酒店限客房条件提高收入必须适提高入住客散团例开拓散客市场目标重点江浙广东北京海等具体计划采销售方式：国知名商务订房网站合作订房网站作酒店客房销售代理商争取采网订房方式外乌散客加强企事业单位联系争取成接外客订点酒店针散客实行客房餐饮捆绑销售客酒店入住时餐饮娱乐方面享受程度优惠统结算根客需设计种房间包价套餐（含客房餐饮）力发展长住客户针长住客户予定奖励优惠
762 餐饮业务
增加菜品品种特色菜提高菜品质量酒店餐饮业务需常抓懈工作时酒店计划通销售策略推动餐饮销售：举办美食节中西餐培训班扩餐饮知名度根年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展奖销售活动福寿宴良缘宴赠送客房折价券鲜花赠送等活动通旅行社导游合作增加旅行社指定餐增加团队点餐风味餐消费
763 提高回头率措施
通促销客吸引进留住客提高回头率关键留住客客满意提高回头率保证酒店客房出租率餐饮收入稳定升留住客手段良硬件配套措施外客提供良软件服务（包括服务餐饮菜品质量营业部门高标准服务等）时采赠送利措施－推行住房消费积分卡消费达定金额住房数量享受赠送房赠送娱乐服务优惠折扣奖励
77 销售激励制度
酒店根实际情况制定针酒店销售部前厅餐饮部等部门销售奖励制度保证员工促进酒店销售积极性制定部员工合理客房提成奖励制度针出租车司机拉客制定合理拉客奖励制度
8 营运理
81 基业务流程
酒店住宿基业务流程：总台预订前厅接总台接客房理客房服务账单核总台收银等
酒店餐饮基业务流程：总台预订前厅接点菜餐服务账单核总台收银等
82 营运理初步计划
821 服务项目基设施安排
⑴服务项目安排
酒店设置酒店星级规模相应服务项目：
①接服务项目停车行李运送问询外币兑换服务电话电传电报图文传真服务字复印秘书翻译服务租车订票医务种会议接服务贵重物品存放服务等
②客房服务项目包括客房服务房冷热水供应电话电视醒服务洗衣熨烫客房酒水客房保险柜擦鞋服务等
③餐饮服务项目包括中餐西餐风味餐助餐宴会酒会咖啡厅酒吧客房送餐服务等
④娱乐服务项目歌舞厅美容美发桑浴摩棋牌等
⑤商场服务项目日品食品工艺品文化品等
⑥服务项目代办旅游汽车出租商务租车服务行车出租服务等幼托宠物托等
⑵酒店基设施安排
酒店基设施决定酒店接力条件xx商务酒店计划安排基设施：
①前台接设施设置具xx酒店规模标准相适应前台接条件包括前台接厅总服务台（含接处问讯处收银处）商务中心贵重物品寄存处堂副理接处等
②客房接设施客房配酒店星级标准相应客设施写字台（梳妆台）衣柜床（软床垫）座椅沙发床头控制柜等配套家具间客房设单独卫生间卫生间配坐式便器梳洗台（装洗面盆梳妆境）冷热水设施（包括配喷头浴缸浴帘）间客房具够保证调节温度分体空调中央空调间房间配电话宽带直拨通总机挂通国国际长途电话通宽带国际互联网间客房配电视机接通线电视系统间客房配定数量文化品信纸信封明信片城市图针线包酒店指南间客房配定数量卫生品牙刷牙膏香皂洗发水沐浴露浴帽擦鞋器等
③餐饮接设施具酒店规模标准相适应中餐厅西餐厅风味餐厅咖啡厅酒吧宴会厅必需饮食供应设施包括餐具炊具家具厨具种饮食器皿等
④娱乐服务设施具酒店规模相适应歌舞厅必须项设备设施附设酒吧服务设备设施桑浴摩室种配套设施等
⑤商品销售服务设施根酒店营需设置商场售货设施销商品
⑥酒店营保障设施包括工程保障设施变配殿设施空调冷冻设施备发电设施供排水设施热水供应设施洗衣房需设备设施安全保障设施讲通讯设施事广播设施消防指挥设施种灭火器材等部运行保障设施员工食堂员工宿舍员工更衣室员工通道等
822 建立实施完善质量标准
⑴前厅客房质量标准具体包括环境设施标准前厅接员素质求标准接前准备工作标准预订散客接程序标准常客贵宾接程序标准团队客接程序标准预订客接程序标准换房房间变更程序标准总台接协调配合标准总台问询服务质量标准代客沟通联系程序标准会客查询程序标准总台预订服务质量标准贵重物品包服务质量标准商务中心服务质量标准电话总机服务质量标准司门行李服务质量标准客房卫生质量标准客卫生间卫生质量标准客住店服务质量标准客房酒吧服务质量标准客特求服务质量标准特殊情况处理质量标准夜床服务质量标准公区域卫生质量标准客投诉卫生质量标准行李房理标准客房卫生消毒标准等
⑵餐饮质量标准具体包括环境设施标准物品原料配备标准员工状态标准服务质量标准厨房采购储存卫生质量标准厨房生产操作卫生质量标准餐厅收款服务质量标准等
⑶娱乐质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
⑷安全质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
823 建立实施完善财务控制度
强化酒店理降低酒店运营成新疆xx商务酒店建立覆盖货币资金采购付款销售收款工程项目固定资产存货预算成费筹资投资等环节全方位财务控制度
酒店计划部财务流程图示：
83 机构设置
xx商务酒店计划机构设置图81
图81 计划组织机构图
餐饮部机构设置计划图示
84 员配备
酒店住宿服务员计划前楼1：14例配备服务员旺季约需120名服务员季淡季适减少员酒店楼服务员计划1：1例旺季配备服务员62
酒店餐饮部厨房工作员计划配备15收银服务员计划配备30
销售职部门根职责需配备员
85 理团队
酒店理团队部分新疆洲际工贸公司部分外聘具丰富酒店理验员具体高级理员选外部投资者考察协商确定
86 遵循标准
⑴旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务
⑵旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）求建立低三星级酒店求理体系酒店制订员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
9 投资财务评价
91 项目实施计划进度
目前项目楼外部装修已完成部装修已部分完成客房餐饮部分设施已配备计划项目2005年3－5月完成装修开始试营业
92 投资估算
根新疆xx酒店定位酒店三星级标准装修配备相关设施项目投资1200万元中公司已投入320万元已完成酒店部装修前期筹备工作首期尚需投入180万元酒店设备设施采购营业启动资金酒店开业二期（计划第二年）投入700万元KTV建设旧楼改造考虑酒店业特点具少量启动资金应需外准备流动资金
考虑酒店行业特点酒店开业5－8年间通常酒店进行重新装修保持酒店客吸引力项目中计划酒店开业第六年利酒店营运身资金积累投入360万元酒店进行重新装修
93 收入成费利润预测
931 住宿收入预测
⑴伊犁州部接住宿收入预测
根部接协议取酒店营权12年中然协议价格接伊犁州机关公务出差员根伊犁州办事处前年度数假定伊犁州机关公务出差员住宿时间费标准变预计伊犁州部接住宿收入年36万元详见表91
表91 伊犁州部接年住宿收入估算表
项目
处
县处级
副级
厅级
合计
收入(元)
200000
100000
50000
10000
360000
标准(元)
40
60
70
80
住宿量(夜)
5000
1666
714
125
7505
住宿量(间夜)
2500
833
714
125
4172
房间类
标准间·床
标准间·床
标准间
套间
伊犁州出差员住宿全年分布较均假定月接伊犁州公务出差员住宿天数相伊犁州出差员楼出租率影响见表92
表92 楼剩余出租率估算表
项目
月均间夜
楼出租率
旺季剩余出租率
季剩余出租率
淡季剩余出租率
标准间
33725
27
68
65
40
套间
11
2
90
60
35
⑵外部接住宿收入预测
根乌鲁木齐星级酒店般情况预计标准间旺季季淡季出租率分
95％65％40％考虑入住客套间需求相较少估计套间旺季季淡季出租率分90％60％35％前楼年住宿收入达405万元详见详见表93
表93 前楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
前楼标准间
11
收入(元)
1539000
877500
864000
3280500
12
单价(元)
240
200
160
13
住宿量(夜)
64125
43875
5400
16200
14
出租率
95
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
75
75
75
75
2
前楼套间
21
收入(元)
388800
205200
176400
770400
22
单价(元)
480
380
280
23
住宿量(夜)
810
540
630
1980
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
10
10
10
10
3
住宿量(夜)合计
18180
4
收入合计
4050900
楼剔伊犁州部接旺季季出租率影响预计楼年住宿收入达231万元详见详见表94
表94 楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
楼标准间
11
收入(元)
411264
294840
302400
1008504
12
单价(元)
160
120
100
13
住宿量(夜)
25704
2457
3024
80514
14
出租率
68
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
42
42
42
42
2
楼套间
21
收入(元)
680400
345600
277200
1303200
22
单价(元)
420
320
220
23
住宿量(夜)
1620
1080
1260
3960
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
20
20
20
20
3
住宿量(夜)合计
120114
4
收入合计
2311704
⑶年住宿收入预测
根前楼楼伊犁州部接收入估算预计xx酒店年住宿收入应672万元住宿量34万／夜全部房间年均价格19563元详见详见表95
表95 年住宿收入估算表
项目
收入(元)
住宿量(夜)
前楼
4050900
18180
楼(外部)
2311704
120114
楼(部)
360000
4172
合计
6722604
343634
932 餐饮收入预测
根乌鲁木齐三星级酒店餐饮般状况xx酒店餐饮定位预计均日餐饮收入达17万元全年餐饮收入达623万元详见详见表96
表96 日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
桌数
均消费
座率
日收入
1
包厢
11
总收入
10080
12
午餐
30
6
50
80
7200
13
晚餐
30
6
40
40
2880
2
散台
21
总收入
4356
22
午餐
22
6
40
60
3168
23
晚餐
22
6
30
30
1188
3
餐饮收入(含酒水)
14436
4
酒水收入
28872
5
餐饮收入(含酒水)
173232
933 物业租赁收入预测
酒店业务集中客房餐饮业计划桑浴室（1200㎡）酒店堂－商务中心旅行社美容美发等（
1200㎡）KTV（2700㎡）等娱乐辅助设备通出租方式承包营预计年租赁费分86万元30万元120万元年总租赁收入达206万元
注：120万元KTV租赁收入需二期建设完成方实现
934 总收入预测
预计二期完成年实现总收入1502万元年缴纳销售税金附加112万元详见详见表97
表97 正常年份销售收入税金附加情况表
项目
收入(元)
税金附加
住宿收入
67722604
36974322
餐饮收入
6236352
34299936
租赁收入
2060000
407880
合计
15018956
112062258
935 成费预测
酒店餐饮业成费构成庞杂详细分项计算反容易出现较偏差根国酒店行业通常成费结构进行测算预计项目总成费前六年年1074万元六年1134万元详见详见表98
935 利润预测
预计新疆xx酒店运营12年中前六年年实现税前利润315万元六年年实现税前利润255万元详见损益估算表
注：假设第二年KTV租赁收入半年计收
94 现金流量预测
项目现金流量情况见附表1－项目增量现金流量表（税）
95 财务评价
⑴财务净现值
财务净现值（FNPV）指设定折现率i计算项目计算期年净现金流量现值计算公式
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
i设定折现率
银行短期款（1年期）利率585长期款利率592考虑目前资金成较低资金机会成投资风险性等素着稳健原i取12（）时FNPV96624（万元）远零计算期盈利力投资方案行
⑵投资回收期
投资回收期指项目净收益偿项目全部投资需时间般年单位项目建设开始年算起表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
项目投资回收期三年零二月
⑶部报酬率
项目财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
项目项目税财务部收益率56远高设定折现率12
10 风险策分析
101 风险
1011 客源影响带风险
酒店业发展客源托决定旅游市场环境变化受政治济文化然条件季节等方面素限制引起酒店客源数量结构利方变化影响公司发展盈利
1012 力资源风险
现代星级酒店具知识密集劳动密集特点酒店业员尤酒店理员具较高求理员理力业员技水服务质量员素质直接会影响营业绩出现合理员流动特理业务骨干流失会导致客源减少客户稳定公司效益带利影响
1013 市场竞争风险
旅游业具广阔发展前景称阳产业行业纷纷进军包括酒店业旅游产业前年酒店数量规模发展速度超市场增长速度加剧行业部竞争酒店业价格客源方面目前然存较激烈竞争
1014 行业特点决定风险
酒店业具较强托性种利条件酒店业发展受制约特重国外政治济形势变化突发事件然灾害急性传染病等素
2003年非典时酒店业造成影响
102 策
1021 客源影响策
针酒店业营特点实施三项策：通种公关宣传扩酒店知名度美誉度树立xx商务酒店品牌二通加强理提高服务质量酒店客提供精品服务提高客回头率三客源元化旅行社商业订房网站会议会展公司等种相关机构合作降低酒店某渠道赖度
1022 力资源风险策
酒店提供竞争力薪酬事业发展空间吸引酒店行业高级理加盟酒店提高酒店理水力资源基础时酒店着营理念努力达员工满意基础客满意导济效益满意标准通全面科学力资源理发挥激励机制作培育员工酒店忠诚敬业精神增强酒店凝聚力
1023 市场竞争风险策
酒店密切关注行业竞争手动解竞争手情况提出针性效竞争策略酒店取竞争优势位
1024 行业特点风险策
酒店针出现行业特点风险评估制定应急预案出现该类风险应急预案妥善应量减少必损失
11 融资计划
111 融资资金金额方式途
1111 融资金额
项目总投资1200万元（含计划第六年利酒店资金重新装修投资）中新疆洲际工贸限公司已完成投资320万元尚需新增投资880万元中计划期新增投资180万元二期新增投资700万元新增投资中期计划吸收外部投资约180万元二期投资新疆洲际工贸公司外部投资者协商具体决定资金源
1112 融资方式
项目计划采样化融资方式采种者种方式搭配办法融通资金：
⑴采股权融资方式外部投资者投入货币资金公司设立新疆xx商务酒店理限公司股东均享受等权利公司清算前通分红取投资收益12年营期限届满通清算投资例收回剩余财产方协商致继续营
⑵采债务融资方式公司先行设立新疆xx酒店理限公司酒店营权相关资产转移新疆xx酒店理限公司融资方新疆xx酒店限公司约定利率期限签订款合xx酒店提供酒店营权拥权设备设施作担保物xx酒店约定付息解担保
⑶采股权投资＋选择股权回购方式外部投资者投入货币资金公司设立新疆xx商务酒店理限公司时外部投资者公司签订具选择权股权回购合约定期限届满外部投资者选择继续持股权原先约定价格股权转公司外部投资者选择转股权公司负约定价格收购该部分股权义务
⑷采债务融资＋选择转股方式公司先行设立新疆xx商务酒店理限公司融资方新疆xx商务酒店理限公司签订款合xx酒店提供担保物时公司融资方签订选择转股协议款期限届满融资方选择收回款息选择款息约定折股例转新疆xx酒店投资融资方选择转投资公司反权利
1113 融资资金途
期融资取资金新疆xx酒店购置设备营运启动资金
112 公司治理投资者保护
项目拟采方式建立健全公司治理结构保障投资者（融资方）利益：
⑴融资方采股权投资方式公司章程中约定采累计投票制选举董事公司章程中约定方推举董事数公司章程中明确约定关联交易投票回避制度时公司章程中约定年利润分配红利例酒店营班子构成双方协商通效法律文件加保证
⑵融资方采债务融资方式xx酒店提供担保物时融资方签订协议全额融资方款息前未融资方意外款外部提供资金资产抵押担保
12 结
项目具良宏观济产业景气周期背景具广阔市场空间投入运营成乌鲁木齐市增加座新型现代化三星级酒店带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回报
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商 业 计 划 书
项目名称 新疆xx商务酒店
项目单位
址
电 话
传 真
电子邮件
联 系
二OO五年月
目 录
1 摘 4
11 项目公司 4
12 市场营销 4
13 营运理 5
14 投资财务 5
2 项目规划 5
21 酒店位置现状 5
22 许营法律文件 6
23 项目总体规划 6
3 乌鲁木齐市环境评估 7
31 区位优势 7
32 区域济 10
33 旅游资源 11
4 酒店行业概况 11
41 酒店业概况 11
411 国星级酒店数量结构分布 11
412 国星级酒店行业景气情况 13
413 国星级酒店营情况 14
42 酒店业济特点 15
421 属资密集型劳动密集型行业 15
422 营理求高 15
43 酒店业发展趋势 16
431 旅游行业整体发展趋势预测 16
432 酒店业发展趋势预测 17
5 市场竞争项目定位 18
51 乌鲁木齐酒店市场分析预测 18
511 乌鲁木齐旅游业基情况 18
512 乌鲁木齐酒店基情况 19
513 乌鲁木齐酒店住宿员状况 19
514 乌鲁木齐酒店价格出租率 20
515 乌鲁木齐酒店市场预测 20
52 竞争分析 21
521 竞争手基情况 21
522 SWOT分析 22
523 竞争分析结 25
53 项目目标定位 25
6 发展规划 26
61 总体设想 26
62 公司发展战略步骤设想 26
621 完成酒店试营业 26
622 通三星级认定成乌鲁木齐知名酒店 27
623 实施楼改造工程进步提高济效益 27
7 市场营销 27
71 目标市场 27
72 产品服务 28
73 定价 28
74 销售渠道 28
741 直接渠道 28
742 间接渠道 29
75 公关宣传策略 29
76 销售激励制度 31
8 营运理 31
81 基业务流程 31
82 机构设置 34
83 员配备 35
84 理团队 36
85 遵循标准 36
9 投资财务评价 36
91 项目实施计划进度 36
92 投资估算 36
93 收入成费利润预测 37
931 住宿收入预测 37
932 餐饮收入预测 39
933 物业租赁收入预测 39
934 总收入预测 40
935 成费预测 40
935 利润预测 40
94 现金流量预测 41
95 财务评价 41
10 风险策分析 43
101 风险 43
1011 客源影响带风险 43
1012 力资源风险 43
1013 市场竞争风险 43
1014 行业特点决定风险 43
102 策 43
1021 客源影响策 43
1022 力资源风险策 44
1023 市场竞争风险策 44
1024 行业特点风险策 44
11 融资计划 44
111 融资资金金额方式途 44
1111 融资金额 44
1112 融资方式 44
1113 融资资金途 45
112 公司治理投资者保护 45
12 结 46
1 摘
11 项目公司
新疆xx商务酒店（理责公司）商业计划书建议设立公司公司取新疆伊犁州驻乌办事处新酒店楼原宾馆楼12年营权新疆xx商务酒店新酒店楼三星级酒店标准装修配备相应设备设施通营住宿餐饮外承包酒店堂KTV桑浴取收入实现利润酒店前楼总面积16478㎡类客房147间餐厅2400㎡KVT40间（2700㎡）桑浴室1200㎡堂1200㎡酒店三星级酒店标准理提供服务通旅行社会议会展公司商业订房网站机关企事业单位合作采直接销售渠道间接销售渠道相结合方式进行销售推广力争成乌鲁木齐市理水服务质量济效益均位前列三星级酒店
国新疆旅游市场十年保持年均10％增长国酒店业2001年左右已开始新轮景气周期目前正投资酒店行业较时机项目新疆xx酒店理位置优越配套设施健全年营承包费低廉酒店周围档次星级酒店少具备良营盈利条件计划吸收外部融资快新疆xx酒店投入试营业迅速形成住宿餐饮服务力成乌鲁木齐酒店业中理先进效益优良知名酒店投资者良回报
12 市场营销
新疆xx商务酒店定位中档商务酒店目标市场参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员
xx商务酒店计划客房价格表示
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
13 营运理
酒店公司面社会选聘优秀担酒店理职务酒店旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务建立低三星级酒店求理体系酒店制定员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
14 投资财务
项目总投资1200万元中公司已投入320万元需新增投资880万元中期需新增投资180万元二期需新增投资700万元
酒店营业年预计取税前利润约255－324万元民币税利润171－324万元民币项目投资回收期3年零2月项目含报酬率56％12％折现率净现值96624万元
2 项目规划
21 酒店位置现状
新疆xx酒店前身伊犁哈萨克治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接单位）处乌鲁木齐市阿勒泰路44号位乌鲁木齐市沙巴克区高新技术产业开发区济技术开发区新市区交界处阿勒泰路连接乌鲁木齐境公路外环公路乌奎高速公路等交通道必路交通便利距乌鲁木齐国际机场7公里距乌鲁木齐火车南站客运站12公里周围2公里嘉园汇嘉园汇芙园天汇世纪花苑等型商住区乌鲁木齐天河机电市场广汇石材广汇美居物流园等型市场
xx商务酒店坐落蜘蛛山脚风景秀美乌鲁木齐市2004年起2010年蜘蛛山风景区投资40亿元建成新疆商务会展旅游中心xx商务酒店规划范围
www3722cn中国资料库载
xx商务酒店整体建筑风格哈萨克民族特色建筑体分前两部分前楼体2003年建成建筑面积约10000方米楼高9层1层8层楼建成80年代末建筑面积约6600方米楼高7层1层6层楼前院停车场面积约4400方米
22 许营法律文件
23 项目总体规划
231 酒店堂
F酒店堂面积1200方米拟建桥流水山水景观西餐厅琴吧精品店商务中心旅游公司等设施具空间设施完备功齐全特点
232 餐厅
F－3F餐厅餐厅面积2400方米30间包厢22张散台餐厅突出新疆民族特色强调品牌营突出菜肴品牌方特色
233 客房
客房分布前楼4F8F楼3F5F面积8232方米前楼商务客房85间中：商务套房10套豪华标准间75间楼普通标准间42间套间20间60间客房客房具面积空间视野宽特点房间拟配备高档精致家具突出酒店商务特点装饰装潢强调统中显性力求舒适温馨实
234 娱乐中心
楼1F－2F面积2700方米娱乐中心MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）娱乐中心设演艺吧迪吧酒吧KTV包厢静吧健身房运动中心时前楼1F1F设面积1940方米桑中心设休息厅男宾室女宾室贵宾间特色浴室等
235 会议设施
酒店设会议室功厅会议室容纳200位楼厅楼顶加层功厅位娱乐中心演艺吧会议室功厅声讯设施拟采先进音响系统会议室装修风格拟强调文化底蕴体现企业丰富性涵
3 乌鲁木齐市环境评估
31 区位优势
311 然情况
乌鲁木齐市座美丽陆城市乌鲁木齐市位天山山脉北麓准噶尔盆边缘理坐标东86°37'33 88°58'24北纬42°45'32 44°08'00乌鲁木齐三面环山势东南高西北低均海拔800米乌鲁木齐市总面积12000方公里城市规划控制面积1600方公里辖7区县总口2082万市区口占835％流动口约120万乌鲁木齐市聚居着维吾尔汉回哈萨克等四十民族少数民族口占总口246％
乌鲁木齐新疆维吾尔治区首府新疆政治济文化中心国西开放门户外济文化交流窗口济结构具城市郊区特点第三产业重服务功强乌鲁木齐区科研院高等院校类学校集中相较新疆科研文化广播电视新闻中心济保持高速发展时乌鲁木齐市生态环境保护具备持续发展潜力乌鲁木齐2000年获全国优秀旅游城市（级市）荣誉
312 城市功区划
乌鲁木齐城市布局呈双中心组团式形态市区南中心十字带北中心北京路卫星广场带市区规划九集团片区天山区沙巴克区新市区水磨沟区东山卡子湾区机场区北站区西站区头屯河区乌鲁木齐城市中心区天山区沙巴克区新市区水磨沟区部分组成重点发展第三产业城市周边区头屯河区东山区等组成重点发展第二产业
313 气候特点
乌鲁木齐深处陆腹属中温带陆性干旱气候昼夜温差寒暑变化剧烈气候干燥降水少山区降水较霜期短春季风夏季热闷秋季降温迅速冬季寒冷漫长年均温度73摄氏度年均降水236毫米
乌鲁木齐3月27日进入春季6月20日结束年春雨占全年降水10－34％乌鲁木齐城区夏季6月21日8月24日62天乌鲁木齐气候干燥夏日炎炎热闷昼夜温差旅游避暑胜乌鲁木齐秋天8月24日开始入秋气候凉爽气温降迅速昼夜温差增乌鲁木齐城区冬天漫长头年11月3日次年3月27日长达144天南郊山前丘陵受冬季逆温层影响条暖带冬季气温市区高45度南郊积雪长达175天适宜开展高山滑雪等冬季运动旅游活动
314 交通情况
乌鲁木齐航空港中国通西亚欧洲非洲国际航空通道北京首机场海虹桥机场广州白云机场昆明巫家坝机场称中国五门户已开通乌鲁木齐－阿拉木图乌鲁木齐－什凯克乌鲁木齐－沙迦乌鲁木齐－伊斯坦布尔乌鲁木齐－莫斯科乌鲁木齐－新西伯利亚乌鲁木齐叶卡捷琳堡七条国际航线国航线已开通乌鲁木齐全国城市90条区航线已开通乌鲁木齐喀什阿克苏田阿勒泰库尔勒伊宁库车克拉玛塔城末等十余条航线
铁路通阿拉木图莫斯科柏林鹿特丹新亚欧陆桥线路通北京海西安成等城市直达快车通库尔勒阿克苏喀什南疆铁路通奎屯哈密等直达快车
公路312国道东通甘肃省连国西出哈萨克斯坦315国道东通青海省连国西喀什市西出吉尔吉斯斯坦314国道乌鲁木齐市
315国道相接西南红拉甫口岸通巴基斯坦外216217218219等国道区外相连吐鲁番－乌鲁木齐－黄山高等级公路乌鲁木齐－奎屯高速公路区城市相连
315 独特区位优势
乌鲁木齐具发展济尤发展旅游济独特区位优势
3151 亚欧陆核心位置
乌鲁木齐处亚欧陆腹亚洲陆理中心欧亚陆理心均距离乌鲁木齐乌鲁木齐欧亚陆核心区位条件未中国世界济格局中位作日益显现
3152 欧洲客源市场距离优势
乌鲁木齐欧洲城市间距离北京海广州西安中国门户城市欧洲城市间距离2／3说明乌鲁木齐更接世界旅游客源市场新疆具开发欧洲客源市场巨潜力国门户城市欧洲城市间航空距离见表31
3153 毗邻中亚西亚南亚缘优势
新疆哈萨克斯坦俄罗斯塔吉克斯坦乌兹克斯坦吉尔吉斯斯坦蒙古巴基斯坦印度八国家接壤拥15外开放口岸乌鲁木齐具发展边贸旅游跨国旅游缘优势发展成中亚区国家贸易旅游中心缘优势潜力表
32示乌鲁木齐周边国家部分城市间距离相国东部城市间距离1／2
表32 乌鲁木齐中亚城市航空距离中国东部城市距离（单位：Km）
城市名称
阿拉木图
杜尚
塔什干
阿什哈马德
新西伯利亚
北京
海
广州
西安
乌鲁木齐
910
1690
1560
2600
1365
2760
3150
3200
1200
资料源：新疆维吾尔治区旅游发展规划新疆治区旅游局2003年9月
32 区域济
国家推行西部开发战略中乌鲁木齐市受政策资金倾斜重点区年乌鲁木齐市济建设获迅猛发展全方位开放格局基形成 2003年完成国生产总值408亿元变价格计算较年增长127％2004年目标增长13％实现全市GDP增长455亿元目标通年高速发展乌鲁木齐市综合实力逐年增强市民生活水断提高
2002年乌鲁木齐市均国生产总值达17003元均支配收入约8653元位居西北五省区首府城市第二位第三产业增加值方财政收入均位居西北五省区（首府）城市第位乌鲁木齐市年国生产总值名义增长率情况见图31示
资料源：2003年乌鲁木齐国民济社会发展统计公报乌鲁木齐2002统计年鉴
33 旅游资源
乌鲁木齐丰富旅游资源古迹甚民族文化发展源远流长著名文物胜迹：红山嘴红庙子鉴湖巩宁城遗址文庙陕西寺乌拉泊古城阿拉沟石垒毛泽民烈士居八路军驻疆办事处浓郁民族风情国际巴扎等郊碧波冰峰景色迷天池风景秀丽南山天然牧场花草芬芳甘沟菊花台飞流直泻白杨沟瀑布等优美然风光浓郁民族特色文景观形成乌鲁木齐独特旅游资源 2000年乌鲁木齐市荣获中国优秀旅游城市称号
乌鲁木齐市身拥丰富旅游资源新疆旅游集散中心乌鲁木齐独特理位置缘优势位新疆中部天山北麓准噶尔盆南缘行政区域兼跨南北疆市境东南部宽数十千米长百余米坦天山沟白杨河峡谷贯通天山南北成南北疆重交通孔道该道现亚欧第二陆桥312国道必通道天独厚优越然质位置奠定乌鲁木齐作新疆治区首府缘基础条件时确立乌鲁木齐作全疆公路铁路航空运输中心旅客集散辐射旅游中心城市位目前乌鲁木齐年接游客占全疆接游客总量50％
4 酒店行业概况
41 酒店业概况
411 国星级酒店数量结构分布
着国外开放济发展旅游业迅速发展作旅游服务业重组成部分－酒店业迅猛发展关统计资料显示国星级酒店数量客房数量1997年2002年直保持着超10％增长率2002年国星级饭店数量已达
7358家客房数量达接90万间国年星级酒店数量变化情况见图41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店区分布四星五星高星级酒店酒店集中分布北京海广东江苏等济发达区 区均二星三星酒店2002年国星级酒店区分布表41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店例五星四星高档酒店约占酒店总数量9％三星级酒店约占酒店总数量32％星二星中低档酒店约占酒店60％酒店客房重三星级酒店客房重高达39％说明国酒店市场中三星级酒店供截止2002年国星级酒店规模客房情况见表42示
表42 酒店规模客房情况
项目
酒店家数
客房(万间)
酒店总量
重
客房总量
重
五星
175
197
649
723
四星
635
715
1435
1599
三星
2846
3205
3465
3862
二星
4414
4971
306
3410
星
810
912
364
406
总计
8880
10000
8973
10000
资料源： 根中国旅游统计年鉴2003整理计算
412 国星级酒店行业景气情况
酒店具建造时间较长供变化定滞性通常酒店行业具较明显周期性国星级酒店供迅速增加国星级酒店出租率行业营利润1992年达高点1998－2000年直处降程中酒店出租率1998年达52％左右低点开始回升酒店行业整体营利润历1998－2001年四年连续亏损2002年开始实现盈利国星级酒店年出租率利润波动情况见图42
资料源： 中国旅游统计年鉴中国统计年鉴
国际公认星级酒店盈亏衡点验值酒店出租率60％国目前星级酒店出租率刚刚超60％远低1992年接95％历史高出租率明显低香港2002年接90％酒店出租率酒店出租率开提高空间
星级酒店均房价通常酒店房价升会滞出租率2年左右2001年国星级酒店均房价达
10年低点（约215元）已呈现缓慢回升势头酒店出租率酒店房价酒店营利润情况分析国酒店行业目前行业景气度尚高2001年开始应已步入正缓慢升行业景气周期
413 国星级酒店营情况
2002年国星级酒店整体运行情况五星级酒店出租率高盈利明显集中五星级酒店均利润角度三星级酒店亏损严重见图43示
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
造成高星级酒店星级酒店营效益出现差异原高星级酒店理水高服务质量具国际销售网络支持等素外重原高星级酒店国成份较少市场化程度高五星级酒店中外商港澳台投资企业占62％全国星级酒店中67％国集体济成份相部分国酒店作政府部门国家机关国中企业接单位存部分酒店缺少营压力市场观念淡薄理粗放冗员众办单位补贴维持营出现面积高金额亏损点突出表现注册类型酒店出租率差异根2002年中国星级酒店统计公报显示星级酒店中国星级酒店出租率低港澳台投资酒店出租率高2002年注册类型企业出租率情况见图
44
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
42 酒店业济特点
421 属资密集型劳动密集型行业
兴建星级酒店仅需支付土取成土建费项前期费时需投入量资金进行装修配套设施配套设备建设需投资额属资金密集型行业时酒店业作服务行业需量服务员属劳动密集型行业酒店业特点决定资产折旧维护费日常工费等相固定性费较高企业利润收入敏感性高出租率低盈亏衡点时收入降低造成额亏损出租率高盈亏衡点时收入提高会带利润量增加
422 营理求高
星级酒店客提供安全舒适方面环境时取较济效益必须服务质量保证监控成费控制员工理激励市场分析市场营销等方面建立较成功理模式星级酒店客提供服务种类标准高市场竞争激烈企业员工众切星级酒店营理提出较高求
43 酒店业发展趋势
431 旅游行业整体发展趋势预测
酒店作旅游基础设施酒店业发展旅游业息息相关国改革开放伴着济快速增长旅游业快速发展旅游服务总收入1995年2002年直保持10％增长率高GDP增长占GDP重稳步升2002年国旅游总收入已达5500亿元占GDP54％旅游产业规模已确立逐步发展成国新兴支柱产业国年入境旅游数收入增长迅速1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达14％见图45
资料源： 中国旅游统计年鉴2003
入境旅游增长迅猛时国旅游较快增长九五期间国国旅游情况见表43示
表43 九五期间国国旅游情况
根国旅游业发展十五规划2005年国接海外旅游者1120012000万次年均增长6％－8％实现国际旅游收入240－260亿美元年均增长8％－10％实现国旅游收入5350－5850亿元年均增长11％－13％根世界旅游组织预测
2020年国取代法国成世界第旅游目接旅游入境数达137亿次占世界市场份额86国成世界第四客源国出境旅游数达1亿次占世界市场份额62％旅游业国增长快产业
432 酒店业发展趋势预测
酒店建造受济形势税收政策投资心理影响极外酒店建造开始营业时间较长难确定酒店开始营业时市场真正需求造成某者某时间某类型酒店供求均衡酒店盈利情况较周期性
国星级酒店数量1992－2002年直保持15％增长速度酒店行业利润率迅速降甚1998年－2001年连续四年出现行业整体亏损局面根前面酒店行业景气度分析国酒店行业目前已走出低谷目前已步入缓慢升趋势中根国际著名咨询公司德勤公司2004年1－8月中国酒店业调查测评国酒店业2004年1－8月入住率均房间收入二酒店业重营运指标方面仅远高发生非典2003年较2000年显著提高充分说明国酒店业已走出低谷
表44 2004年1－8月中国酒店业表现
入住率
均房间收入
2004年8月()
相2003年变化()
相2000年变化()
2004年8月(元)
相2003年变化()
相2000年变化()
中国酒店
737
41
5
567
67
20
中国城市
76
49
4
681
76
18
中国次城市
70
29
9
352
40
21
中国域性城市
685
26
6
371
42
37
资料源：德勤酒店业评测调查
国酒店数量分布衡三星酒店京沪穗等线城市东南海重中西部区重较时中西部星级酒店房价明显低济发达区着中西部区济旅游业发展市场中西部区星级酒店需求进步增长酒店出租率酒店价格定提高中西部区酒店业会高全国均水速度增长
5 市场竞争项目定位
51 乌鲁木齐酒店市场分析预测
511 乌鲁木齐旅游业基情况
着西部开发战略逐步实施乌鲁木齐旅游中外游客逐年增2002年乌鲁木齐已接国游客385万实现国旅游收入4572亿元乌鲁木齐市年国旅游情况见图51
资料源： 乌鲁木齐统计年鉴2003乌鲁木齐2003年统计公报
乌鲁木齐市国旅游迅速发展时海外游客入境旅游定增长乌鲁木齐市国际旅游情况见图52
资料源： 乌鲁木齐统计年鉴2003
2003年非典2004年乌鲁木齐旅游业呈现处欣欣荣景象根乌鲁木齐统计局资料2004年1－6月全市累计接国旅游夜数206万次增长2508％国旅游购物总收入2344亿元增长3327％接国际旅游数371万次增长3986％国际旅游购物收入8710万元增长3712％
512 乌鲁木齐酒店基情况
目前乌鲁木齐市拥星级酒店81家中五星级酒店6家四星级酒店8家三星级酒店67家乌鲁木齐作新疆旅游集散旅游目旅游数旅游收入均占全疆50％拥全疆健全旅游服务体系
根2000年旅游设施普查乌鲁木齐市2000年旅游酒店拥客房10335间床位20070张客房床位数均接全疆50％
513 乌鲁木齐酒店住宿员状况
乌鲁木齐星级酒店客分国外游客国游客根国家统计局国家旅游局2000抽样调查42％国外游客游览观光目次商务探亲访友国外游客住宿目见图54
资料源： 国家统计局国际旅游局2000年抽样调查资料
乌鲁木齐市国客住宿目游览观光商务会议目国旅游客区源突出表现特点：空间距离越数越表现否开通直达列车山西甘肃四川河南等省济发展水越高省区数越广东浙江江苏山东等省文环境差异越数越广东浙江江苏等东南省区游客明显较东北华北区
514 乌鲁木齐酒店价格出租率
乌鲁木齐星级酒店价格酒店间季节间差异根2003－2004年情况考虑团队客折扣素乌鲁木齐三星级酒店标准间实际价格旺季约
240元／间左右季约200元／间左右淡季约160／间左右全年均价格约190元／间左右
统计方面原乌鲁木齐星级酒店入住率尚准确数字根乌鲁木齐新疆城市克拉玛2003年旅游统计公报克拉玛市2003年星级酒店出租率达64％2000年克拉玛星级酒店出租率仅37％说明新疆城市星级酒店出租率年显著提高根乌鲁木齐酒店业士估计乌鲁木齐酒店出租率应60％－62％左右中789三月旺季酒店出租率95％左右5610三月季中酒店出租率约65％左右11－4月六月淡季中出租率约40％左右
515 乌鲁木齐酒店市场预测
新疆治区旅游局新疆维吾尔治区旅游发展规划中新疆区旅游接数收入进行预测关预测指标见表51
表51 新疆维吾尔治区旅游接数收入预测指标
项目
年
2005年
2010
2015
2020
限
限
限
限
限
限
限
限
国旅游数(万)
96794
1434
13599
22492
20521
29454
28103
38503
36721
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
国旅游收入(亿元)
8395
13793
13104
2589
23696
41744
38116
61386
58622
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游数(万)
2754
408
387
607
554
795
759
104
992
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入(亿美元)
09942
163
155
308
282
495
452
728
695
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总数(万)
99548
14748
13986
23097
21075
30249
28862
39543
37713
旅游业总收入(亿元)
922
152
144
285
260
459
419
674
644
相GDP()
577
8
7
10
9
11
10
12
11
注：美元折合民币183计算
资料源：新疆维吾尔治区旅游发展规划
乌鲁木齐新疆旅游重点区旅游集散接游客占全疆50％旅游客星级酒店重客源旅游数增长率够致反映酒店客源增长乌鲁木齐酒店客源着旅游数增长增长预计年增长率应低
10％考虑2002年年开始乌鲁木齐星级酒店增加较少预计年乌鲁木齐酒店出租率应全国区样升
52 竞争分析
521 竞争手基情况
星级酒店客源基相乌鲁木齐家三星级酒店xx商务酒店竞争手xx商务酒店距离较客房数量接三星级酒店相互间竞争更激烈xx商务酒店距离较三星级酒店基情况：
⑴国泰饭店
国泰饭店新疆国泰实业贸易限公司属家三星级涉外酒店位乌鲁木齐阿勒泰路15号饭店距机场8公里距火车站10公里距市中心2公里酒店拥客房约100间客房类型标准间单间豪华套房贵宾套房会议设施方面拥接300会议室间接200中会议室间接50会议室二间健身娱乐设施方面健身房台球室棋牌室KTV厅桑浴室餐饮设施方面拥接300海鲜娱乐城接350穆巴拉克美苑（清真餐厅）
⑵翼龙酒店
翼龙酒店中石化独山子炼油厂投资设立三星级涉外酒店位乌鲁木齐克拉玛西路20号附号距乌鲁木齐国际机场16公里距火车站8公里翼龙酒店客房130套中豪华套间23套会议设施方面拥接200会议室1间接30会议室两间健身娱乐设施方面健身房夜总会桑浴室餐饮设施方面设接150中餐厅清真餐厅
⑶独山子酒店
独山子酒店新疆石油局独山子石化总厂投资设立三星级涉外酒店位克拉玛西路20号酒店距机场15公里距火车站7公里距市中心2公里独山子酒店拥客房168间房间类型标准间豪华标准间商务套房会议设施方面接100会议室间接30中会议室二间接12会议室间健身娱乐设施方面台球室乒乓球室夜总会KTV室桑浴室餐饮设施方面设接160中餐厅接50西餐厅
xx商务酒店邻酒店情况见表示
相邻酒店较
项目
国泰酒店
翼龙酒店
独山子酒店
xx商务酒店
客房种类
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
客房数量
100
130
168
127
酒店新旧程度
旧
旧
旧
新
配套设备
较齐全
较齐全
较齐全
齐全\先进
会议设施
齐全
较齐全
齐全
较齐全
娱乐设施
齐全
较齐全
较齐全
齐全
营方式
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
部接
少量
少量
中量
停车设施
较少
较少
较少
周边风景环境
般
般
般
较
周边商务环境
较
较
较
较
交通便利程度
较
较
较
制形式
民营
国
国
民营
酒店定位
商务旅游
商务旅游
商务旅游
商务旅游
522 SWOT分析
⑴优势
①具新建设酒店优势
酒店企业生命期行业显著酒店企业通常历三阶段：起步期中期衰退期生命期较短根国外验表明家酒店均生命期40年通常少数企业断创新缘企业生命期延长8090年酒店入住率收益起初510年间起步期阶段基增长非常迅速开业
815年间（中期）收益会维持相高水创利力逐渐降（衰退期）xx商务酒店（前楼）2003年建成作新建成酒店装修设施设备更够符合客需酒店营12年均处该酒店高收益高出租率时期相建成时间较长档次酒店够取更收益
②具显著成费优势
酒店成费影响酒店济效益重素家新建酒店土成建造成利息费家具固定设施日常运营成等重成费素仅需投入部分家具设备装修费酒店正式营运成xx酒店取良盈利状况代成费优势目前预计仅通桑浴室酒店厅KVT（二期）出租承包收入年取236万元收入（中桑浴室86万元租赁费已承租方签订协议）已超年180万元营权费
③具理位置配套设施优势
xx酒店处区域目前现星级酒店xx酒店位乌鲁木齐市计划投资40亿元蜘蛛山脚2010年蜘蛛山风景区期建成入住xx酒店客够直接观赏蜘蛛山景色助提高xx酒店知名度入住率酒店房间价格
xx酒店拥100余停车位乌鲁木齐三星级酒店绝仅够酒店入住客提供便利停车服务更够餐饮KTV桑提供便利条件
④具部分稳定客源
根公司伊犁州达成协议新疆xx酒店然接标准协议书费标准接安排伊犁州乌工作员住宿承担伊犁州乌宴请接务部分餐饮客房收入够xx酒店提供部分稳定客源降低酒店营风险酒店新楼建成前伊犁办事处承担部接已达年
70余万元着软硬件环境优越xx酒店开业相信稳定部接金额会幅度增长时够效带动伊犁州乌前伊犁州商务客住宿餐饮消费
⑵劣势
①缺少酒店行业理验
项目发起－新疆洲际工贸公司未涉足酒店行业尚缺少酒店行业理验
②酒店品牌知名度欠缺
xx酒店作新开业酒店乌鲁木齐酒店市场新进入者酒店尚缺少品牌知名度建立品牌定时间投入定资金
③酒店星级尚未评定
xx酒店尚未开业酒店星级未评定酒店星级评定前作未定级酒店定程度会影响酒店客源酒店房间价格
⑶机会
①新疆乌鲁木齐旅游业蓬勃发展
着国国民济发展居民收入提高国旅游业直保持着较高增长速度新疆乌鲁木齐作国重观光旅游区旅游产业取较高发展速度根新疆旅游产业发展规划预测2015年新疆国国外旅游收入均保持10％增长速度新疆酒店业发展提供良机会长远果国际航空落签证等问题妥善解决新疆距离欧洲航空距离优势成消费力较强欧洲游客旅游热点区
②国酒店业进入新轮景气周期
酒店业身特点酒店行业存明显景气周期国酒店行业利润入住率酒店房价等指标分析国酒店2001年应已开始新轮景气周期目前正处入住率房价稳增长时期（初期）目前正进入酒店业良时机
③新疆济发展
着国家西部开发战略实施新疆济迅速发展2003国家计划建设中－哈输油道独山子石化乌鲁木齐石化扩建工程新疆成国未石化化工重点区会提供量商业机会增加新疆商务会议游客数量新疆酒店行业发展提供助力
⑷威胁
①酒店业激烈市场竞争
酒店业市场化程度高行业始终存激烈市场竞争出现阶段性区域性酒店供剩竞争程度更激烈出现四星级五星级酒店通降价竞争争夺三星级酒店客源国外酒店巨头通济型酒店业举进入新疆酒店市场会加新疆酒店业竞争激烈程度行业竞争始终酒店营面威胁
②容易受突发事件影响
酒店业作旅游业重组成部分容易受突发事件（急性传染病暴力恐怖事件）影响出现酒店出租率突发事件出现阶段性时期急剧降现象
523 竞争分析结
根项目优势劣势机会威胁分析项目实施具难代部优势众机会存劣势均通企业身努力正确营策略加弥补面威胁应采取增长型进取战略快实施新疆xx酒店项目xx酒店够2005年新疆旅游旺季前正式投入运营
53 项目目标定位
根区济旅游发展状况区域环境发展趋势项目定位三星级标准酒店设置餐饮种娱乐设施
酒店客户群定位参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员酒店根客户群体定位商务旅游会议酒店
乌鲁木齐市四星五星级酒店房价高相部分客源海外营受国际济影响较目标区域直缺少浓厚国际商业氛围环境条件条件支撑没出现等星级酒店目标区域开发四星五星级酒店风险较外营高星级酒店需更高营技巧理手段具较营风险
国客户服务象二三星级档次酒店着国宏观济行业发展迅速国游客商公出差国客户需求流尤区域交通便利市场前景较时着民生活水提高更国旅游团体助旅游者乌鲁木齐项目处蜘蛛山脚周边文景观加价位适具吸引力形成价格入住率良配合提高营效率某特殊标准求设置干高三星级标准套间备外通加强理服务xx酒店整体水仅仅体现硬件星级标准更体现配套软件理星级水
6 发展规划
61 总体设想
取年营权费较低新疆xx酒店12年营权契机酒店三星级标准进行装修配备相关设备设施争取2005年新疆旅游旺季开始前酒店够试营业合理价格良设施完善理优质服务建立酒店竞争优势通旅行社会议会展公司商业订房网站合作结合酒店行销售公关市场宣传手段服务
2－3年成乌鲁木齐市知名三星级酒店酒店运行2－3年考虑通资金积累合作投资实施楼改造工程充分提高现资产利率取更收益
62 公司发展战略步骤设想
621 完成酒店试营业
⑴阶段目标
阶段需实现目标：时选择条件适宜合作伙伴完成酒店设备购置安装完成酒店理员选聘工作招聘员工进行培训建立完善酒店理体系质量控制体系旅游旺季开始前快速切入市场迅速拓展市场取良济效益
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴早完成酒店装修设备配备工作三星级酒店求建立服务体系进行员工培训完善营运条件酒店早进入正常营运状态
招聘适合销售理阶段重工作
第阶段计划3－5月完成
622 通三星级认定成乌鲁木齐知名酒店
⑴阶段目标
通三星级酒店认定酒店入住率客户美誉度济效益等方面占乌鲁木齐三星级酒店领先位成乌鲁木齐知名酒店
⑵工作重点
加强酒店部理进步提高服务质量严格控制成费
加强销售队伍建设探索销售创新手段努力提高酒店入住率单位房间收入
第二阶段计划2－3年实现
623 实施楼改造工程进步提高济效益
⑴阶段目标
阶段需实现目标：通实施楼改造工程提高楼房间档次房间价格通现代老板俱乐部建设提高酒店整体档次知名度进步幅提高酒店济效益
⑵工作重点
做楼改造工作继续提升酒店理服务水推出新酒店服务维持酒店竞争优势
第三阶段计划3年开始
7 市场营销
71 目标市场
参加类会议进行公务商务活动外省市乌旅游员具体分层次：
⑴团队：疆疆外旅行社（北京海广州浙江江苏）组织团体客
⑵散客：疆外中档消费商务公务散客
⑶伊犁州公务商务客
⑷会议会展客：政府职部门驻乌政府企事业单位疆外中型企业
72 产品服务
提供餐饮娱乐住宿服务
73 定价
定价采竞争定价法根竞争手（乌鲁木齐三星级酒店）价格策略进行定价前楼房价参乌鲁木齐市三星级酒店均中位价格确定楼房价参乌鲁木齐市二星级酒店均价格确定2005年计划价格表71示
表71 2005年计划房价表（单位：民币元）
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
表酒店房间计划实际价格门市价略高实际价格
餐饮娱乐服务价格参考乌鲁木齐市三星级酒店均价格水采定价策略采价位
74 销售渠道
741 直接渠道
⑴通酒店销售部存消费意单位通签订消费协议会员卡等方式行销售住宿餐饮会议服务
⑵通疆外旅行社合作销售团队客住宿餐饮服务
⑶通疆外会议会展展览公司合作销售团队客会议餐饮住宿服务
742 间接渠道
通网络订房网站订房网站作分销商面中档商务公务散客销售餐饮住宿服务根艾瑞市场咨询公司2003年中国网订房订票研究报告研究数显示目前言户订房采取电话订房直接宾馆订房网订房等种方式中作传统预订模式电话预订378％居第位次网预订279％外156户选择直接宾馆订房网络订房作酒店新销售方式散客销售中占重位
75 公关宣传策略
⑴新闻媒体：加强新闻媒体合作正常广告播放栏目合作时抓住时机策划时性新闻报告宣传提高酒店知名度美誉度
⑵交通工具：飞机巴士介绍宣传
⑶员促销交易会促销信函促销通旅行社宣传电子邮件媒体等吸引客
⑷部宣传：客进店促成项消费必须项服务介绍需建立效部宣传网－走进酒店厅开始通总体设施灯箱图片解酒店基设施情况走进电梯进步图文茂宣传广告客房重点介绍项目外图文茂服务指南项设施介绍图片计费方法电视节目菜谱外酒店背景资料名访图片企业文化容等时酒店位置图项交通设施旅游景点介绍相应方风土情等
76 初步销售策略
761 客房业务
⑴旅行社客源
客房价格作杠杆旺季追求利润化淡季追求高客房出租率吸收旅行社团队新疆较旅行社建立联系时疆外广东北京海江浙国游览旅行社合作力争作指定酒店中疆旅行社作重点客源酒店重基客源保证竞争手价格基相条件保证较高开房率需做旅行社计划调度部门社领导商务公关活动
⑵会务客源
政府职部门疆外商务会议公司作销售象乌鲁木齐机关企业事业单位商务会议公司建立合作关系时策划企业济类学术研讨会培训班会议事业单位会议
⑶散客客源
散客客源市场开发影响酒店济效益重素酒店限客房条件提高收入必须适提高入住客散团例开拓散客市场目标重点江浙广东北京海等具体计划采销售方式：国知名商务订房网站合作订房网站作酒店客房销售代理商争取采网订房方式外乌散客加强企事业单位联系争取成接外客订点酒店针散客实行客房餐饮捆绑销售客酒店入住时餐饮娱乐方面享受程度优惠统结算根客需设计种房间包价套餐（含客房餐饮）力发展长住客户针长住客户予定奖励优惠
762 餐饮业务
增加菜品品种特色菜提高菜品质量酒店餐饮业务需常抓懈工作时酒店计划通销售策略推动餐饮销售：举办美食节中西餐培训班扩餐饮知名度根年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展奖销售活动福寿宴良缘宴赠送客房折价券鲜花赠送等活动通旅行社导游合作增加旅行社指定餐增加团队点餐风味餐消费
763 提高回头率措施
通促销客吸引进留住客提高回头率关键留住客客满意提高回头率保证酒店客房出租率餐饮收入稳定升留住客手段良硬件配套措施外客提供良软件服务（包括服务餐饮菜品质量营业部门高标准服务等）时采赠送利措施－推行住房消费积分卡消费达定金额住房数量享受赠送房赠送娱乐服务优惠折扣奖励
77 销售激励制度
酒店根实际情况制定针酒店销售部前厅餐饮部等部门销售奖励制度保证员工促进酒店销售积极性制定部员工合理客房提成奖励制度针出租车司机拉客制定合理拉客奖励制度
8 营运理
81 基业务流程
酒店住宿基业务流程：总台预订前厅接总台接客房理客房服务账单核总台收银等
酒店餐饮基业务流程：总台预订前厅接点菜餐服务账单核总台收银等
82 营运理初步计划
821 服务项目基设施安排
⑴服务项目安排
酒店设置酒店星级规模相应服务项目：
①接服务项目停车行李运送问询外币兑换服务电话电传电报图文传真服务字复印秘书翻译服务租车订票医务种会议接服务贵重物品存放服务等
②客房服务项目包括客房服务房冷热水供应电话电视醒服务洗衣熨烫客房酒水客房保险柜擦鞋服务等
③餐饮服务项目包括中餐西餐风味餐助餐宴会酒会咖啡厅酒吧客房送餐服务等
④娱乐服务项目歌舞厅美容美发桑浴摩棋牌等
⑤商场服务项目日品食品工艺品文化品等
⑥服务项目代办旅游汽车出租商务租车服务行车出租服务等幼托宠物托等
⑵酒店基设施安排
酒店基设施决定酒店接力条件xx商务酒店计划安排基设施：
①前台接设施设置具xx酒店规模标准相适应前台接条件包括前台接厅总服务台（含接处问讯处收银处）商务中心贵重物品寄存处堂副理接处等
②客房接设施客房配酒店星级标准相应客设施写字台（梳妆台）衣柜床（软床垫）座椅沙发床头控制柜等配套家具间客房设单独卫生间卫生间配坐式便器梳洗台（装洗面盆梳妆境）冷热水设施（包括配喷头浴缸浴帘）间客房具够保证调节温度分体空调中央空调间房间配电话宽带直拨通总机挂通国国际长途电话通宽带国际互联网间客房配电视机接通线电视系统间客房配定数量文化品信纸信封明信片城市图针线包酒店指南间客房配定数量卫生品牙刷牙膏香皂洗发水沐浴露浴帽擦鞋器等
③餐饮接设施具酒店规模标准相适应中餐厅西餐厅风味餐厅咖啡厅酒吧宴会厅必需饮食供应设施包括餐具炊具家具厨具种饮食器皿等
④娱乐服务设施具酒店规模相适应歌舞厅必须项设备设施附设酒吧服务设备设施桑浴摩室种配套设施等
⑤商品销售服务设施根酒店营需设置商场售货设施销商品
⑥酒店营保障设施包括工程保障设施变配殿设施空调冷冻设施备发电设施供排水设施热水供应设施洗衣房需设备设施安全保障设施讲通讯设施事广播设施消防指挥设施种灭火器材等部运行保障设施员工食堂员工宿舍员工更衣室员工通道等
822 建立实施完善质量标准
⑴前厅客房质量标准具体包括环境设施标准前厅接员素质求标准接前准备工作标准预订散客接程序标准常客贵宾接程序标准团队客接程序标准预订客接程序标准换房房间变更程序标准总台接协调配合标准总台问询服务质量标准代客沟通联系程序标准会客查询程序标准总台预订服务质量标准贵重物品包服务质量标准商务中心服务质量标准电话总机服务质量标准司门行李服务质量标准客房卫生质量标准客卫生间卫生质量标准客住店服务质量标准客房酒吧服务质量标准客特求服务质量标准特殊情况处理质量标准夜床服务质量标准公区域卫生质量标准客投诉卫生质量标准行李房理标准客房卫生消毒标准等
⑵餐饮质量标准具体包括环境设施标准物品原料配备标准员工状态标准服务质量标准厨房采购储存卫生质量标准厨房生产操作卫生质量标准餐厅收款服务质量标准等
⑶娱乐质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
⑷安全质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
823 建立实施完善财务控制度
强化酒店理降低酒店运营成新疆xx商务酒店建立覆盖货币资金采购付款销售收款工程项目固定资产存货预算成费筹资投资等环节全方位财务控制度
酒店计划部财务流程图示：
83 机构设置
xx商务酒店计划机构设置图81
图81 计划组织机构图
餐饮部机构设置计划图示
84 员配备
酒店住宿服务员计划前楼1：14例配备服务员旺季约需120名服务员季淡季适减少员酒店楼服务员计划1：1例旺季配备服务员62
酒店餐饮部厨房工作员计划配备15收银服务员计划配备30
销售职部门根职责需配备员
85 理团队
酒店理团队部分新疆洲际工贸公司部分外聘具丰富酒店理验员具体高级理员选外部投资者考察协商确定
86 遵循标准
⑴旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务
⑵旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）求建立低三星级酒店求理体系酒店制订员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
9 投资财务评价
91 项目实施计划进度
目前项目楼外部装修已完成部装修已部分完成客房餐饮部分设施已配备计划项目2005年3－5月完成装修开始试营业
92 投资估算
根新疆xx酒店定位酒店三星级标准装修配备相关设施项目投资1200万元中公司已投入320万元已完成酒店部装修前期筹备工作首期尚需投入180万元酒店设备设施采购营业启动资金酒店开业二期（计划第二年）投入700万元KTV建设旧楼改造考虑酒店业特点具少量启动资金应需外准备流动资金
考虑酒店行业特点酒店开业5－8年间通常酒店进行重新装修保持酒店客吸引力项目中计划酒店开业第六年利酒店营运身资金积累投入360万元酒店进行重新装修
93 收入成费利润预测
931 住宿收入预测
⑴伊犁州部接住宿收入预测
根部接协议取酒店营权12年中然协议价格接伊犁州机关公务出差员根伊犁州办事处前年度数假定伊犁州机关公务出差员住宿时间费标准变预计伊犁州部接住宿收入年36万元详见表91
表91 伊犁州部接年住宿收入估算表
项目
处
县处级
副级
厅级
合计
收入(元)
200000
100000
50000
10000
360000
标准(元)
40
60
70
80
住宿量(夜)
5000
1666
714
125
7505
住宿量(间夜)
2500
833
714
125
4172
房间类
标准间·床
标准间·床
标准间
套间
伊犁州出差员住宿全年分布较均假定月接伊犁州公务出差员住宿天数相伊犁州出差员楼出租率影响见表92
表92 楼剩余出租率估算表
项目
月均间夜
楼出租率
旺季剩余出租率
季剩余出租率
淡季剩余出租率
标准间
33725
27
68
65
40
套间
11
2
90
60
35
⑵外部接住宿收入预测
根乌鲁木齐星级酒店般情况预计标准间旺季季淡季出租率分
95％65％40％考虑入住客套间需求相较少估计套间旺季季淡季出租率分90％60％35％前楼年住宿收入达405万元详见详见表93
表93 前楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
前楼标准间
11
收入(元)
1539000
877500
864000
3280500
12
单价(元)
240
200
160
13
住宿量(夜)
64125
43875
5400
16200
14
出租率
95
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
75
75
75
75
2
前楼套间
21
收入(元)
388800
205200
176400
770400
22
单价(元)
480
380
280
23
住宿量(夜)
810
540
630
1980
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
10
10
10
10
3
住宿量(夜)合计
18180
4
收入合计
4050900
楼剔伊犁州部接旺季季出租率影响预计楼年住宿收入达231万元详见详见表94
表94 楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
楼标准间
11
收入(元)
411264
294840
302400
1008504
12
单价(元)
160
120
100
13
住宿量(夜)
25704
2457
3024
80514
14
出租率
68
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
42
42
42
42
2
楼套间
21
收入(元)
680400
345600
277200
1303200
22
单价(元)
420
320
220
23
住宿量(夜)
1620
1080
1260
3960
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
20
20
20
20
3
住宿量(夜)合计
120114
4
收入合计
2311704
⑶年住宿收入预测
根前楼楼伊犁州部接收入估算预计xx酒店年住宿收入应672万元住宿量34万／夜全部房间年均价格19563元详见详见表95
表95 年住宿收入估算表
项目
收入(元)
住宿量(夜)
前楼
4050900
18180
楼(外部)
2311704
120114
楼(部)
360000
4172
合计
6722604
343634
932 餐饮收入预测
根乌鲁木齐三星级酒店餐饮般状况xx酒店餐饮定位预计均日餐饮收入达17万元全年餐饮收入达623万元详见详见表96
表96 日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
桌数
均消费
座率
日收入
1
包厢
11
总收入
10080
12
午餐
30
6
50
80
7200
13
晚餐
30
6
40
40
2880
2
散台
21
总收入
4356
22
午餐
22
6
40
60
3168
23
晚餐
22
6
30
30
1188
3
餐饮收入(含酒水)
14436
4
酒水收入
28872
5
餐饮收入(含酒水)
173232
933 物业租赁收入预测
酒店业务集中客房餐饮业计划桑浴室（1200㎡）酒店堂－商务中心旅行社美容美发等（
1200㎡）KTV（2700㎡）等娱乐辅助设备通出租方式承包营预计年租赁费分86万元30万元120万元年总租赁收入达206万元
注：120万元KTV租赁收入需二期建设完成方实现
934 总收入预测
预计二期完成年实现总收入1502万元年缴纳销售税金附加112万元详见详见表97
表97 正常年份销售收入税金附加情况表
项目
收入(元)
税金附加
住宿收入
67722604
36974322
餐饮收入
6236352
34299936
租赁收入
2060000
407880
合计
15018956
112062258
935 成费预测
酒店餐饮业成费构成庞杂详细分项计算反容易出现较偏差根国酒店行业通常成费结构进行测算预计项目总成费前六年年1074万元六年1134万元详见详见表98
935 利润预测
预计新疆xx酒店运营12年中前六年年实现税前利润315万元六年年实现税前利润255万元详见损益估算表
注：假设第二年KTV租赁收入半年计收
94 现金流量预测
项目现金流量情况见附表1－项目增量现金流量表（税）
95 财务评价
⑴财务净现值
财务净现值（FNPV）指设定折现率i计算项目计算期年净现金流量现值计算公式
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
i设定折现率
银行短期款（1年期）利率585长期款利率592考虑目前资金成较低资金机会成投资风险性等素着稳健原i取12（）时FNPV96624（万元）远零计算期盈利力投资方案行
⑵投资回收期
投资回收期指项目净收益偿项目全部投资需时间般年单位项目建设开始年算起表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
项目投资回收期三年零二月
⑶部报酬率
项目财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
项目项目税财务部收益率56远高设定折现率12
10 风险策分析
101 风险
1011 客源影响带风险
酒店业发展客源托决定旅游市场环境变化受政治济文化然条件季节等方面素限制引起酒店客源数量结构利方变化影响公司发展盈利
1012 力资源风险
现代星级酒店具知识密集劳动密集特点酒店业员尤酒店理员具较高求理员理力业员技水服务质量员素质直接会影响营业绩出现合理员流动特理业务骨干流失会导致客源减少客户稳定公司效益带利影响
1013 市场竞争风险
旅游业具广阔发展前景称阳产业行业纷纷进军包括酒店业旅游产业前年酒店数量规模发展速度超市场增长速度加剧行业部竞争酒店业价格客源方面目前然存较激烈竞争
1014 行业特点决定风险
酒店业具较强托性种利条件酒店业发展受制约特重国外政治济形势变化突发事件然灾害急性传染病等素
2003年非典时酒店业造成影响
102 策
1021 客源影响策
针酒店业营特点实施三项策：通种公关宣传扩酒店知名度美誉度树立xx商务酒店品牌二通加强理提高服务质量酒店客提供精品服务提高客回头率三客源元化旅行社商业订房网站会议会展公司等种相关机构合作降低酒店某渠道赖度
1022 力资源风险策
酒店提供竞争力薪酬事业发展空间吸引酒店行业高级理加盟酒店提高酒店理水力资源基础时酒店着营理念努力达员工满意基础客满意导济效益满意标准通全面科学力资源理发挥激励机制作培育员工酒店忠诚敬业精神增强酒店凝聚力
1023 市场竞争风险策
酒店密切关注行业竞争手动解竞争手情况提出针性效竞争策略酒店取竞争优势位
1024 行业特点风险策
酒店针出现行业特点风险评估制定应急预案出现该类风险应急预案妥善应量减少必损失
11 融资计划
111 融资资金金额方式途
1111 融资金额
项目总投资1200万元（含计划第六年利酒店资金重新装修投资）中新疆洲际工贸限公司已完成投资320万元尚需新增投资880万元中计划期新增投资180万元二期新增投资700万元新增投资中期计划吸收外部投资约180万元二期投资新疆洲际工贸公司外部投资者协商具体决定资金源
1112 融资方式
项目计划采样化融资方式采种者种方式搭配办法融通资金：
⑴采股权融资方式外部投资者投入货币资金公司设立新疆xx商务酒店理限公司股东均享受等权利公司清算前通分红取投资收益12年营期限届满通清算投资例收回剩余财产方协商致继续营
⑵采债务融资方式公司先行设立新疆xx酒店理限公司酒店营权相关资产转移新疆xx酒店理限公司融资方新疆xx酒店限公司约定利率期限签订款合xx酒店提供酒店营权拥权设备设施作担保物xx酒店约定付息解担保
⑶采股权投资＋选择股权回购方式外部投资者投入货币资金公司设立新疆xx商务酒店理限公司时外部投资者公司签订具选择权股权回购合约定期限届满外部投资者选择继续持股权原先约定价格股权转公司外部投资者选择转股权公司负约定价格收购该部分股权义务
⑷采债务融资＋选择转股方式公司先行设立新疆xx商务酒店理限公司融资方新疆xx商务酒店理限公司签订款合xx酒店提供担保物时公司融资方签订选择转股协议款期限届满融资方选择收回款息选择款息约定折股例转新疆xx酒店投资融资方选择转投资公司反权利
1113 融资资金途
期融资取资金新疆xx酒店购置设备营运启动资金
112 公司治理投资者保护
项目拟采方式建立健全公司治理结构保障投资者（融资方）利益：
⑴融资方采股权投资方式公司章程中约定采累计投票制选举董事公司章程中约定方推举董事数公司章程中明确约定关联交易投票回避制度时公司章程中约定年利润分配红利例酒店营班子构成双方协商通效法律文件加保证
⑵融资方采债务融资方式xx酒店提供担保物时融资方签订协议全额融资方款息前未融资方意外款外部提供资金资产抵押担保
12 结
项目具良宏观济产业景气周期背景具广阔市场空间投入运营成乌鲁木齐市增加座新型现代化三星级酒店带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回报
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