房产市调培训
作者郑伟 产培训 2004313
房产市调培训
信息技术时代信息已资金材料设备力列理五资源着房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格竞争非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调研企营销活动中重组成部分
房产市场调研概述
市场调研概述
市场调研运科学方法目计划搜集整理分析企业市场营销关种情报信息资料企业营销决策提供信息理活动
市场调研确定说明问题需信息设计搜集信息方法监测执行数搜集程分析结果调研中发现含义提供客户
市场调研目理决策部门提供参考调研服务象企事业单位理决策层市场调研目制定长远战略规划制定某阶段某问题具体政策策略提供参考
市场调研容涉消费者意见观念惯行态度等方面抽观念理想信念价值观生观等具体题行接触媒介惯商品品牌喜购物惯行等
市场调研原遵循客性科学性客观性求调研员具备高度职业道德始终保持客观态度寻求反映事物真实状态准确切信息正视事实接受调研结果事调研活动允许带观意愿偏见应爱理部门影响压力科学性求采科学方法设计方案定义问题采集数分析数中提取效相关准确代表性前信息资料
市场调研结果科学方法处理分析基础性数资料种形式调研报告社会委托公布（协议合应根协议合求执行）调研中发现问题受启示关建议应调研报告中提示帮助理决策部门利信息作出相应反应行必须强调指出：市场调研结果帮助理部门作出正确决策结果身目
房产市场调研重性
现代市场济条件企业运营环境断变化环境变化企业带发展机遇带生存威胁房产市场调研重性体现两方面：
首先房产行业作资金密集型行业项目运作资金辄亿元丝毫马虎导致严重果通市场调研房产开发商现市场充分解产品营销策略进行评估断发现新市场机会解决面问题规避市场风险
次消费者需求断变化通时市场调研掌握消费者意动态根马斯洛需层次理需断变化住房求刚开始保证遮风挡雨睡觉休息着生活水提高济条件改善提出功求包括厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较等着科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围变化现仅追求住房功性室家具装修谐体化等房产开发商必须通市场调研解消费者住房需求现住房意见寻找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高市场占率
房产般耐消费品市场调研区
房产市场调研般耐消费品调研房产象相关市场信息进行系统搜集整理记录分析房产市场进行研究预测终营销决策服务专业方法房产市场调研般耐消费品市场调研处表现列4方面：
1．市场调研容
房产市场调研具样性复杂性贯穿整房产市场营销程阶段具限性访问者需甄难度高收入水甄计划置业年限甄计划置业面积甄购买决策甄等访问者配合等问题常情况找满足条件访问者需访问家庭般耐消费品调研数倍准确性难保证房产市场调研处理较高难度房产市场调研体侧重房产市场产品调研项目基状况交通信息基信息般耐消费品市场调研体侧重消费者
三 房产市场调研特点
房产市场调研容列4特点：
1 房产市场调研容广泛
房产市场调研包括简单容调研者性年龄文化程度等基情况包括态度爱类复杂问题问题调研者会回答知道该回答问题太敏感愿回答例消费者户型空间布局偏调研消费者面实际户型空间般难回答调研者问题方面信息必须相专业知识努力智慧仅般调研想需信息房产市场调研分阶段阶段侧重点样
2 房产市场调研具强针性
房产市场调研营销阶段容实施调研需具体问题具体分析调研项目花千元花十万百万天完成长达数月提供范围点点数出覆盖范围量信息房产项目调研时效性求高销售率价格等动态营销信息调研时间发生变化动态营销信息会发生改变
3 房产市场调研方法样
调研研究方案设计样搜集数采实调研座谈会面访电话访谈邮寄调研等方法房产市场调研开展程度伸缩性搜集数少复杂程度选择取决需信息拥费简单调研设计需页记录纸装口袋里计算器结果页报告复杂规模调研采高级计算机数分析程序信息处理系统处理计算生成量精确信息
4 房产市场调研结果具定局限性
房产市场调研结完美缺工作样房产市场调研避免会错误误差疏忽方案缜密设计细心实施目避免较误差疏忽调研信息价值没严重损害细错误应容忍果调研结束发现细错误应考察调研信息什影响仅仅细错误贬低抛弃调研结果合适应错误具体情况进行修正处理样需解释结果时作修改调研发现赖方面作变动房产市场调研结果直接指示决定没发现错误疏忽调研完全设计方案进行结果完全确定指示决定终答案调研结果应成外种证必须参考般验普通道理信息进行评价类感性判断总必调研结果认真思考理解问题感性认识否基吻合果相符原必时需作进步调研分析调研结果重决策参考等准确出决策答案
房产市场调研程序
市场调研工作利进行保证质量进行房产市场调研时应定程序进行房产市场调研程序包括确定调研目搜集资料信息制定调研计划初步调研调研设计资料分析做出结提出建议
确定调研目
进行市场调研时应首先明确问题目确定市场调研方出现太失说调研员应明确什进行市场调研？通调研解决问题？关调研结果企业说什作？果开始做问题够准系列市场调研工作成浪费造成损失般说确定调研目程时确定采探测性调研描述性调研果性调研确定
1 探测性调研
企业需研究问题范围明确法确定应调研容时采探测性调研找出症结然作进步研究例某房产公司月销售量公司时弄清楚什原宏观济形势广告支出减少销售代理效率低消费者偏转变原等等种情况采探测性调研中间商者消费者里搜集资料便找出原例出：探测性调研搜集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
2 描述性调研
描述性调研外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调研旨说明什时等问题解释问题
探测性调研较描述性调研需事先拟定计划需确定搜集资料搜集资料步骤需某专门问题提出答案
3 果性调研
种调研找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况：类企业已身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例法律法规政策调整竞争手广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
4 预测性调研
预测性调研通搜集分析研究现种市场情报资料运科学方法估计未定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现月售房量断降初步分析认市场竞争广告没做造成消费者视线转移便做干假设
拟定假设原限制研究调研范围便搜集资料检验作假设否成立
二 搜售信息资料
市场营销调研需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集
三 初步调研
初步调研目解产生问题原通常3程：
（） 研究搜集信息材料
1 研究企业外部材料种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏？
2 分析企业部资料公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索
（二） 企业关领导进行正式谈话
领导谈话中寻找市场占率降原市场营销理认房产价格定太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等
（三） 解市场情况
市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调研关键容什消费者购买公司商品房需户进行调研研究
四 调研设计
根前面信息资料搜集面初步调研结果提出调研命题实施计划例期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：国家宏观控制银行收紧消费者收入没转：广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采：计划抽样发重点调研法配合访问法调研电话调研法进行调查研究
搜集原始资料时般需调研者填写回答种调研表格问卷调研表问卷整调研工作核心设计坏直接影响调研结果调研表问卷设计具科学性艺术性利市场调研工作条理化规范化
项房产市场调研工作少应设计4种调研表格：
1 房产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调研日期等项目
2 房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气燃气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭院阳台停车场文娱场交通购物等）空置率影响房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调研日期等项目
3 房产出售统计表包括已售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调研日期等项目
4 房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土权年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调研资料日期等
房产市场调研中普通采抽样调研调研总体中选择部分样进行调研样特性推断总体特性实调研前调研员应该选择决定抽查象方法样旦明确调研员必须严格抽样设计求进行工作保证调研质量
五 现场调研
市场调研调研计划通种方式调研现场获取原始资料搜集整理次资料现场调研工作坏直接影响调研结果正确性必须重视现场调研员选拔培训工作确保员规定进度方法取需资料
步骤调研搜集资料进行整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调研资料误差剔错误资料然资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调研资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
六 撰写提交调研报告
撰写提交调研报告房产市场调研工作环调研报告反映勒令调研工作终结果十分重视调研报告撰写时提交调研报告撰写调研报告应做：(1)客观真实准确反映调研结果(2)报告容简明扼重点突出(3)文字精炼语中肯(4)结建议应表达清晰咳纳点(5)报告应附必表格附件附图便阅读(6)报告完整印刷清楚美观
房产市场程序房产市场调研工作具般指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调研工作容
作出结市场营销调研部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者编写调研报告时指出采调研方法调研目调研象处理资料手段通调研提出结提出合理建议
房产市场调研容
房产市场调研容非常广泛涉房产市场需求供方面调研目．调研时间限制房产调研容非完全相通常房产市场调研包括房产市场环境调研．房产市场需求调研．房产市场供调研房产市场营销活动调研四方面容
房产市场环境调研
房产企业生存发展适应房产市场环境产提房产企业说市场环境控制素房产企业生产营销活动必须相协调适应企业市场活动中拥充分权营活动受社会法律环境约束受行业惯例准规定制约社会济文化发展等房产企业生产营制约影响作
() 政治法律环境调研
政治法律环境调研解房产市场起影响制约作政治形势国家房产行业理关方针政策关法律法规包括：1级政府关房产开发营方针政策房改政策开发区政策房产价格政策房产税收政策房产金融政策土定级价政策口政策产业发展政策等2级政府关国民济社会发展计划发展规划土利规划城市规划区域规划等3政府关法律法规环境保护法土理法城市房产理法广告法反正竞争法等4政府关方针政策产业政策金融政策税收政策财政政策物价政策业政策等5政局变化包括国际国政治形势政府重事变动等
(二) 济环境调研
济环境调研解财政金融济发展状况趋势等素素影响市场气候更重该区居民收入消费水消费结构物价水物价指数高低房产市场需求会产生根性影响济环境调研应握企业区总济发展前景般说济发展快区房产市场前影十分广阔市场机会相具体包括：1国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益2项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况3般利率水获取贷款性预期通贷膨胀率4 国民济产业结构导产业5居民收入水消费结构消费水6物价水通贷膨胀率7项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况8特定房产开发类型开发点相关素调研
(三) 社会文化环境调研
社会文化环境居民生活惯生活方式消费观念消费心理生活态度生价值取等社会文化环境程度决定着价值观念购买行景响着房产消费者购买房产产品动机种类方式某区持核心文化价值观念具高度持续性房产企业必须解消费者文化传统惯消费者接受价值观较容易变化房产企业开发新产品引进新营思路创造条件文化环境调研容包括：1居民职业构成教育程度文化水等2家庭口规模构成3居民家庭生活惯审美观念价值取等4消费者民族宗教信仰社会风俗等
(四) 社区环境调研
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调研容包括社区繁荣程度购物条件文化分围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
二 房产市场需求调研
房产市场需求特定房产市场需求总专指某房产企业房产产品需求数量市场需求购买者购买欲购买力组成购买者需求体需求行实施者购买欲需求动力产生需求行源泉购买力需求实现条件需求行物质保障三者构成需求实体房产企业产品适销路必须事先解消费者构成购买动力购买行特征真正做消费者实际需求进行企业生产营活动房产市场需求调研包括方面：
() 房产消费者调研
房产消费市场容量调研调研房产消费者数量构成包括：(1)消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势(2)调研房产现实潜消费者数量结构区年龄民族特征性文化背景职业宗教信仰等(3)消费者济源济收入水(4消费者实际支付力(5)消费者房产产品质量价格服务等方面求意见等
(二) 房产消费动机调研
房产消费动机满足定需引起购买房产产品愿意念房产消费动机激励房产消费者产生消费行原包括消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
(三) 房产消费行调研
房产消费行房产消费者实际房产消费者购买模式惯调研调研：(1)消费者购买房产商品数量种类(2)消费者房屋设计价格质量位置求(3)消费者企业房产商品信赖程度印象(4)房产商品购买行决策者影响者情况等
三 房产市场供调研
房产市场供指某时期房产提供房产产品总量调研方面：
1 行情调研整区市场房产市场现产品供总量供变化趋势市场占率房产市场销售状况销售潜力房产市场产品市场生命周期房产产品供充足程度房产企业种类数量否存着市场空隙关类产品价格水现状趋势适合客户接受价格策略新产品定价价格变动幅度等
2 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
3 新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
4 建筑设计施工企业关情况
四 房产市场营销活动调研
房产市场营销活动系列活动组合包括房产产品价格促销广告等活动房产市场营销活动调研应围绕营销组合素展开
() 房产市场竞争情况调研
市场竞争房产企业制定包括竞争企业竞争产品两方面容
竞争企业调研包括(1)竞争企业数量规模实力状况(2)竞争企业生产力技术装备水社会信誉(3)竞争企业采市场营销策略新产品开发情况(4)房产企业未市场竞争情况分析预测等
竞争产品调研包括：(1)竞争产品设计结构质量服务状况(2)竞争产品市场定价反应状况(3)竞争产品市场占率(4)消费者竞争产品态度接受情况等
(二) 房产价格调研
房产价格房产价格调研容包括：(1)影响房产价格变化素特国家价格政策房产企业定价影响 (2)房产市场供求情况变化趋势(3)房产商品价格需求弹性供弹性(4)开发商种价格策略定价方法房产租售量影响(5)国际国相关房产市场价格(6)开发案城市街区房产市场价格
(三) 房产促销调研
广告促进房产商品市场销售种重手段广告促销效果房产房产企业关注问题促销调研容包括：(1)房产企业促销方式广告媒介较选择(2)房产广告时空分布广告效果测定(3)房产广告媒体情况调研(4)房产商品广告计划预算拟定(5)房产广告代理公司选择(6)员促销配备状况(7)种营业推广活动租售绩效
(四) 房产营销渠道调研
包括：(1)房产营销渠道选择控制调整情况(2)房产市场营销方式采情况发展趋势原(3)租售代理商数量素质租售代理情况(4)房产租售客户租售代理商评价
房产市场预测
房产市场预测概念作
（）房产市场预测概念
房产市场预测市场调研获定资料基础针需运已知识验科学方法房产企业市场未发展趋势相关营销环境素进行分析判断房产企业营销决策提供实际房产市场预测种信息变换系统市场预测系统中输入市场调查取历史现时资料输出预测信息中预测者验知识技巧采预测方法信息转换起着重作
（二）房产市场预测作
1 房产市场预测房产企业制定开发营计划进行营销决策基础通房产市场预测解房产市场发展变化趋势房产企业开发营活动带影响避免企业盲目开发营制定科学计划开发营决策提供
2 房产市场预测改善企业营理提高济效益重手段市场济房产企业生存发展房产市场息息相关房产市场瞬息万变通房产市场预测解房产市场动态发展趋势根市场需求制定正确策略提高企业投资决策水增加企业济效益避免盲目投资带损失科学市场预测分析房产企业提高济效益途径提高整企业营理水实现营理科学化
3 房产市场预测降低市场确定性房产企业带市场风险房产市场受许素影响素控制素企业预知素企业法控制法预知房产市场蕴含着巨机会时具极确定性房产企业通市场预测助市场信息资料未市场发展趋势进行预测降低市场确定性带风险
实践证明市场预测市场预测预测准确否房产企业营影响极企业注意利房产市场预测预测较准确企业生产营
二房产市场预测种类
房产市场预测预测时间长短分短期预测中期预测长期预测预测象范围分宏观市场预测微观市场预测预测方法性质分定性预测定量预测
（） 短期预测中期预测长期预测
短期预测指房产企业安排年度市场营销计划预测房产具开发周期长特点种短时期预测制定月计划季度计划年度计划日常市场营销工作服务
中期预测反映企业15年房产市场变化期限发展趋势预测企业制定发展规划例二三年房产市场类物业需求量进行预测房产企业投资种类物业提供决策
长期预测指房产企业五年房产市场变化趋势预测种预测企业制定长期战略目标科学长期预测精确度难握难度较
（二） 宏观市场微观市场预测
宏观市场预测整市场预测分析涉范围牵涉面广例房产市场供求变化相联系种素口结构变化济发展速度影响房产市场政治法律素预测宏观市场预测企业确定发展方发展规划指导作微观市场预测指房产企业营销活动范围进行市场预测房产企业产品市场份额价格变化等预测微观市场预测企业制定生产营决策编制计划
（三） 定性预测定量预测
定性预测称判断预测预测者根掌握实际情况实践验逻辑推理力房产市场发展趋势做出推测判断例年房产市场供求关系供求供应求等定性预测需数少较简单易行应定性预测方法进行房产市场预测时注特专家知识验分析力种方法适缺乏信息资料影响素复杂难分清次影响素难进行定量分析情况定性预测方法常特尔斐法意见集中法类推法等
定量预测解历史资料统计数基础运统计方法数学模型市场发展趋势进行数量分析预测方法定量预测统计资料统计方法密切相关称统计预测包括时间序列预测果关系预测时间序列预测预测象时间变化规律建立模型包括移动均法指数滑法季节变动预测法等果关系预测预测象影响素间果关系建立模型包括分析济计量模型投入产出模型等
三 产市场预测象步骤
房产预测般步骤（框图见图22）：
1． 确定预测象预测目说明预测象达目预测范围预测时间等某企业预测商品房市场销售量应明确类商品房短期预测中长期预测全国某区预测等
2． 制定预测方案应包括具体容员分工资料搜集办法点时间安排等
3． 搜集分析关资料搜集资料时注意信息资料广泛性房产直接关方面素外注意房产市场具较影响间接素二注意信息源渠道性信息具代表性准确性系统性完整性性搜集资料程中分析筛选整理出预测实价值资料信息
4． 选定预测方法预测模型根预测目标资料资料占情况准确度求预测费少选定房产市场预测定量方法回分析法时间序列预测法等
5． 进行实际预测根选定预测方法模型进行预测计算
6． 评价修正预测结果预测做百分百精确预测误差失预测意义预测误差进行具体分析预测结果否达预测目标求果满足求进入撰写报告阶段达求回前面步骤重新确定目标搜集资料重新选择方法进行预测直误差符合预测求
7． 撰写预测报告房产市场预测报告定性分析定量分析量做数真实准确充分建议切实行然预测结果进行判断评价重点预测误差分析份预测报告中预测结果外般应包括资料搜集整理程选预测技术建立预测模型模型 评价检验未条件分析预测结果分析评价需说明问题等发现预测现实符立进行修改
房产市场调研方法
市场调研方法分类
市场调研方法分两类类选择调研象划分普查重点调研抽样调研等类调研象采具体方法划分访问法观察法实验法市场调研员根具体情况选择方法
（） 调研象划分
1 普查
普查调研象总体包含全部单位进行调研果城市口年龄家庭结构职业分布收入分布等情况系统调研解房产开发十分利普查工作量耗费量力物力财力调研周期较长般较范围采然资料国家权威部门普查结果全国口普查关数资料等
2 重点调研
重点调研代表性单位消费者作调研象进推断出般结采种调研方式重点调研象数目企业较少力物力财力短时期完成调研高档住宅需求情况选择购买户作调研象户住宅需求量住宅功求占整高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量然选象非全部调研结果难免定误差市场调研员应引起高度重视特外部环境发生较变化时选择重点象具代表性例1993年国家加强宏观调控房产公司贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少种情况公司应时调整重新选取调研象调研结果认真分析样市场调研结果企业制定策略提供根
3．抽样调研
抽样调研调查象全体（总体）中选择干具代表性特征方法调查象总体中抽取样技术革新抽样技术抽样技术优劣直接影响样代表性影响调研结果性抽样调研体分两类：机抽样二非机抽样
机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调研样结果推断母体情况分3种：（1）机抽样整体中体具等机会选作样（2）分层机抽样总体某种特征（年龄性职业等）分组（分层）然组中机抽取定数量样（3）分群机抽样总体定特征分成干群体机抽取中部分作样分群抽样分层抽样区分群抽样样总体划分干群体群体间性质相群体进行机抽样样群体部存性质样分层抽样样总体划分类类间差类性质相样构成
非机抽样指市场调研员选取样机选取先确定某标准然选取样数样样选择机会相等非机抽样分3种具体方法：（1）便抽样称意选择样街头意找行询问某新产品法印象商圈调研中常方法（2）判断抽样通市场调研员根验判断体作样种方法样数目样间差异较明显时采法起定效果（3）配额抽样市场调研员通确定控制特征样空间进行分类然调研员组中意抽取定数量样
（二） 调研方法划分
1． 访问法
常市场调研方法科学设计调研表效运访问技巧方法成功关键
（1） 设计调研表调研表反映企业决策思想企业营销部门关心 理想重信息源想搞调研必须设计调研表
设计调研表步骤：根整研究计划目明确列出调研表需搜集信息什例房产公司说需投资方列信息：消费者购方兴趣消费者收入购买方承爱力消费者住房标准求等等二需搜集信息写出连串问题确定问题类型房产公司想占领市场解目前该城市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况解居民收入水（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货币少）解消费者目前否存款解消费者购房兴趣欲解消费者住房低求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统消费者购房关政策等三问题类型难易程度选择题型（单选填充选填充非判断项选择题）安排询问问题次序四选择调研者作调研表初步测试请先做题然召开座谈会谈话征求意见五测试结果调研表作必修改出正式调研表
设计调研表应注意列事项：问题短较长问题容易调研者混淆二调研表问题包含项容三问题中太专门术语般消费者理解专门术语四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事种答案五注意问问题方式时直接问问题见时采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调研员想知道想解广告效果时直接询问调研者想法迂回方式解少知道该处房产情况
（2）访问法形式调研表设计调研员调研员接触方式访问法划分3种形式：答卷法调研员调研员集中起求答份卷规定时间答完样调研员彼交换意见意见充分表达出二谈话法市场调研员调研员进行面面谈话召开座会家畅欲言然针某种重点调研象进行谈话深入调研种方法特点十分灵活调研许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调研表漏掉重问题谈话气氛受约束三电话调研种方法市场调研员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计设备功环境质量服务感觉什想请提出改进措施等
2 观察法
观察法指调研员调研者正面接触旁边观察调研方法样调研者压力表现然调研效果较理想观察法列3种形式：
（1）直接观察法派现场调研象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调研消费者公司信赖程度
（2）实际痕迹测量法调研员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果广面附条子请客户剪回寄根回条便知道家报刊杂志刊登广告效果较
（3）行记录法取调研者意定装置记录调研象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
调研员采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某方面行通观察法便较容易解观察法观察事物表面现象外信息感情态度行动机等等调研员通常观察法方法组合起
3 实验法
实验法指调研范围缩较规模进行试验出定结果然推断出样总体结果调研方法例调研广告效果时选定消费者作调研象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声调等实验法研究果关系种重方法例研究广告销售影响素变情况销售量增加成完全广告影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争手策略改变影响实验结果然实验法研究果关系提供访问法观察法供材料运范围较广泛
二 调研规模技术条件
作项解消费者期购买行调研规模越结果越令信服力物力限制调研技术条件限制四方面考虑调研规模：
1样数份量般面言调研样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调研成调研实物中样引进额外误差素诸调研员疲乏统计错误回收率难控制等
2样涵盖面广度样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样方式具代表性果采分区域机抽样法然整体抽样数具代表性抽样阶层然具代表性
3问题涵盖面广度果调研容太少挂漏万会失调研意反果量增加调研容问卷太长会调研者失耐心降低整调研信度外极部份调研者拒绝合作底造成严重抽样偏差二方面调研量变引发质变调研失意义
4调研深度般言深广二者犹鱼熊掌二者难兼越深层调研求调研员专业技术越需时间越长费越高
三 房产调研资料搜集途径容
资料决策基础缺乏效资料支持决策观臆测见资料重性房产开发商决定土开发区位土利方式规划设计方时牵涉亿元投资决策成败更需正确效资料资料搜集容包括基础资料土法规资料项目基现状资料交通流量资料文社会济资料公设施资料商圈资料房产市场景气资料销售资料竞争项目资料租金资料
（） 搜集资料途径
房产市场调研资料搜集途径：
1交易双方事访问方市场发生交易行买方卖方应着重查访成交标物位置面积交易价格交易时状况条件等访问中应量解交易进行时状况提供资料中导引出市场交易线索访问者询问交易事什会接受初报价方案成交结果作决策理掌握更该方市场交易资料助解交易容附加条件
2促成房产交易行中间商房产市场中间商具促进交易行作房产市场十分活跃般言参许交易行方市场具相程度解常提供资料买卖双方参考促进交易成功市场调研员利提供资料增加市场调研深度广度
3房产开发商公开推出种销售出租广告房产开发商公开推出销售出租案前预先做市场调研工作报刊售楼书邮寄广告等类广告中公开推出销售出租报价具参考价值成功租售案更代表市场接受力代表性参考价值更肯定种资料程度更高应注意中销售租赁条件事双方关系付款方式附属设备折扣销售租赁标物状况等基条件等
4熟悉房产市场士房产估价师探询交易资料作进步查证种查证方式较费工夫失效交易资料探寻方法调研时忌讳仅肤浅见闻加查证做须注意方士提供实际出入房产交易价格资料利市场调研作业反会造成混淆事实
5业间资料交流房产业间果秉持合作态度整理分析次级进行交流裨益种方式难开发商接受会视种交流业务利害关系相利益情况房产业间资料交流进行房产关行业组织应促进业间资料义流中发挥积极作
6准交易资料搜集交易资料般必须买卖双方达成协议发生房产交易行资料准交易资料事拟出售（购买）房产单方面意愿报价资料处未促成供求双方致意愿阶段资料称（准交易资料）供赤求双方价格致立场市场交易资料固然极具采证性资料事境迁资料迂回传递搜集起较困难（非列计划性日常工作中）方市场准交易资料具时反映市场行情功准交易行者拟定价格前必须预先该方市场解交易情况参考时成交价格初步决定价格种价格完成交易时价格尚差距存已致谱出房产市场基行情果利准交易资料配合环境素较分析运房产专业知识进行研断必成具利价值资料
7房产租售办员讨教参加房产交易展示会换房会解类信息行情索取关资料
8类次级资料政府类统计资料中关房产数分析材料房产业相关银行消费者组织咨询机构新闻媒体提供资料级部门行业理机构行业协调机构资料专业非专业研究机构提供相关资料企业部门数材料
(二)基资料搜集
基资料分初级（手）资料次级（二手）资料两类初级资料系特定目直接搜集资料资级资料公司部外部现成资料研究策划员考虑否必资源进行初级资料搜集前应先评估否现成次级资料资利优先利次级资料利次级资较成低廉取容易特点
1次级资料
（1）部次级资料般常常忽略公司部资料贵性未加利例开发公司代理公司项目方案执行程报告分析报告初期土购买评估报告产品定位报告销售检讨报告结案统计报告等通常极参虑价值资料源资料整理出项目案电购买客户群体状况项目策划时目标客户群研究产品策划构想时帮助
（2）外部次级资料外部次级资料源包括官方学术单位产业三部分官方资料统计类居学术单位研究报告文居产业资料房产市场资料居
2初级资料
初级资料搜集特定目遵守完整研究设计调研设计通调研执行资料处理分析需资料种资料搜集方法社会科学研究中常房产开发商较赖市场验较注重方法土资源限市场竞争日益激烈某初级资料性高目明确配合次级资料开发商作出更正确判断
种资料搜集种资料性质整理分析官方资料济状况统计项政策公告政策法规执行状况建筑规划项统计学术研究类报告中项政府重计划研究分析前政策制度特定题研究讨例济适住房政策定位产业资料市场报告供求状况外项目规划价格代款 市场种产品接受程度等进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集方法理出条脉络分明定位逻辑达事半功倍效果
（三）房产法规资料搜集
目前国已出台关房产法律：城市房产理法土理法城市规划法建筑法等
（四）项目基现状资料搜集
住宅商业工业列土建筑物座落环境状况掌握土开发条件：1形状况2物状况3邻状况4基四周道路排水状况5附公设施交通状况土位置区然条件社会条件济政治等素构成区域特性进影响房产价格进行项目行性分析时必须深入掌握土区域特性基状况
（五）交通流量资料搜集
交通流量常带潮潮驻留点商业坐标提升交通流量道路型态差异道路型态交通流量互果关系存般指交通流量资料包含机车流量客车流量客车流量货车流量双行道流量流量达区域种类型道路交通种类率流量众运输工具便利性道路线商业发展造成影响
常见交通流量资料搜集方式调研员计数器道路旁测算车种行等容调研调研员常常需2~3利摄影机基两侧作定点定时拍摄录带计算种车辆流量种方式较省钱省力重复观察现场交通状况
交通流量调研选择应注意假日非假日班前班日中特定区分分调研取样代表交通流量状况
交通流量影响商圈发展长期会改变城镇发展甚影响城镇兴衰例开辟新道路车流改道进新道路旁商圈兴起原商圈旧道路线商息消沉没落市区道路狭窄停车场难停车导致车辆潮步店铺法生存交通流量少会影响商业发展条件搜集交通流量资料时应掌握交通流量容运济效方法区分流量时段差异搜集真正助项目定位交通流量资料
（六）文社会济资料搜集
房产业属资密集行业带动相关行业发展效果国普遍存现象许开发商抢搭景气市场列车窝峰推出市场潮流产品致国市场处充符区域文背景济发展程度房产产品市场旁建设高档写字楼
1 口：区域口户数增长方产供求重影响般说口增长率较市制区域房产单价涨幅销售量较高
2 职业行业类例：区域居住口事职业行业直接影响房产产品价格特性白领阶层口例高区域反应房产产品价格高普通工薪阶层较密集区域产品价格相言低
3 产业结构：产业结构职业行业类例相辅相成区域产业结构优化升级第三产业重增加会造成该区域金融服务等产业需求房产产品品质性北京市金融条街年量银行机构进驻然造成周边服务业需求进影响周围房产品质需求结构性质
4 流动口：区域流动口少特性项目定位绝影响般言流动潮商息然产生适合规划商业空间
项素外区域口年龄教育程度家庭收入等进行房产项目定位时供参考资料
文社会济资料搜集方法资料种类差异部份资料 次级资料获例县市统计资料家庭收支调研报告县市政府制定综合发展计划等等区域文社会济全面发展详细解析运级资料时重搜集5~10年长期资料基础掌握发展趋势
文社会济影响项目定位重参考资料城市项文闪焙口增长率出区发展情形房产需求善城市发展速度职业行业类例闪焙区分生活形态消费状况产业结构流动口商业营型态密切关系级产业消费水房增明显差异性产业资料产品定位者概出商圈属种层次水商圈产品定位规划规划时商圈性质行性规划出适 掂 面商场空间文社会济粢交通规区发展绝 高中生项搜集分析 需注意数变化外环境变化掌握正确定位方
(七)公设施搜集
公设施建设城市发展程中非常重根区口土交通运输等现状未发展趋势政府拟定公设施项目位置面积提高民生活水确保良生活品质公设施少完善否直接影响房增品质价格
公设施开发房产开发胡重影响例公园绿广场童游乐场市场等 公设施房产面影响价值述公设施已建设需搜集现状资料果属尚未进行计划应深入调研该项公设施性质进行产品定位时设法结合已建设未建设公设施产品更具超前性
面带负面影响公设施时规划应注意影响克服方式例噪音通设计双层窗户设计时建筑缩干扰区域景观较影响变电 基排水沟等属较难规避设施应量掌握位置高度等细节事先确定种应措施
（八）商圈资料搜集
般谓商圈指事购买行选择某处购物分布区范围商圈需考虑条件包括：家庭户数口特性生活型态消费行等针商圈口密度消费力高低潮交通流量等商圈区分列种类型：
邻里中心型：约半径公里左右般称生活商圈
1区中心型：通常指公交路线延伸达区履盖面生活商圈更广般称域商圈
2副城市中心型：通常指公交路线集结区转换形成交通辐射区
3城市中心型：称中央商务区履盖范围包括整市四周车潮潮流量层面四面八方
商圈资料般言没次级资料供参考项目案负责调研目预算拟定调研计划实派调研访问观测等方式完成商圈居民生活型态商圈购物商圈外居民消费型态调研商圈行业类调研商圈车流量调研等外计数器摄机等工具掌握相关数量质量资料
（九）房产市场景气资料搜集
房产景气究竟指价格销售率总销售金额销售速度交易量呢？般常房价销售率成交总金额市场热闹时候认市场景气仔细想想价市情况景气言？反房价普遍跌总销售金额许未增加交易十分活跃难道表示市场景气转？销售率消化速度交易量结果房产市场景气衡量标准界定交易较客观
述调研结果出金融政策影响整房产市场景气重素房产开发商应关心政府金融政策代表金融政策指标：中长期放款利率货币供额年增率汇率金融政策指标预售市场景气关系分析：
中长期入款利率预售市场景气领先反指标中长期入款利率趋稳时第二年预售市场反映稳定水准
汇率年增长率预售市场景气步反指标汇率年年增长率5时预售市场销售率呈反变化贷币供额年增率预售市场景气时指标
金融济指标资料时注意报导外应注重长期循环指标销售率间关系
（十）销售资料搜集
预售项目推出否销售成功赖否充分解市场避免劣势竞争提供符合需求产品条件市场解方式掌握竞争项目销售状况资料进解市场产品供求情形销售成败原客源特征等等般言楼书销售资料包括海报销售现场资料资料等
1销售海报楼书广告：海报提供重信息该项目特色点交通面规划配置建材设备等广告通常配合销售策略制作常反映预售项目诉求重点象销售海报楼书广告直捣消费者心坎必定全力突出案特色海报面规划配置显现业基条件客观环境塑造出产品特色观察面积房型否妥等等
2销售工现场资料：销售现场接触业务第线客户反应资料直接真实资料电购买客户区域分析媒体分析询问容分析购买未购原分析等板价值参考资料预计购买现户客户数量例客户价格认程度等反映广告促销方正确性定价产品适合性外售价表常透露销售状况例报价底价差异价差原调价状况等资料常需现场观察扮演客户非正式渠道取
3销售资料：专业杂志会定期披露市场已公开公开项目案产品销售情况类资料较易搜集运时应查证正确性避免误导导致决策偏差
述第项资料通搜集广媒体信息工现场佯装客户取第三项资料订购方式图书馆参阅困难第二项资料真实难索取需常开发公司代理公司销售员维持良关系通区性房产市场联谊会少龙定期联谊解某工销售时真实状况
市场调研搜集资料信息需整理分析整理资料时注意方法原：
1编码：数字符号代表资料资料易编入适类分类处理档便日取寻找
2制表：已分类资料系统制成种统计表格便分析较便查询利
3分析解释：绝数资料搜集二手资料保证资料性必须次查询针需资料详细记录客户区域面积反应楼层等等便作进步深入分析正确解释
分析整理完成写调研报告提供决策层参考报告必须简明扼条理分明明显标示重点决策者短时间掌握资料意义参考价值
（十）竞争项目资料搜集
竞争项目区域范围视资料搜集目定区域类型产品竞争项目外类型产品会吸收区域客源时需特注意发展方区域外项目类型需竞争项目深入解
项目推出前推出间必须掌握竞争项目案状况动态房产销售开发商调研员策划员断成长工具渠道竞争项目案必须深入解工发公司代理公司项目员维持良关系探询资料外公开项目案定期追踪销售广告等资料
竞争项目案中需搜集资料包括产品定位房型组合公设施分摊方式规划特色定价方式付款方式销售技巧销售状况等验房产开发商掌握项目述资料销售坏然心
进行产品定位时必须充分掌握竞争案相关资料消级意义讲避免竞争积极言竞争手资料中发掘潜竞争优势机会创意朔造身产品特色竞争力
（十二）租金资料搜集
租金根房屋种类屋龄外观段环境等分述：
住宅：住宅分普通住宅公寓墅须注意住宅产品学校公园市场公寓面交通道兼办公室出租效益较高
办公楼：办公楼区位必须具备交通畅金融机构聚集商圈成熟潮持续等条件定位应参考条件般根路段屋龄外观等分甲乙丙三级
商店：商店租金效益类房产中高越繁荣街道两旁商店租金越高甚带动巷道商店租金日益高涨商店定注意商圈发展密切性
租金支付方式造成租金计算方式原住宅言外否提供家具等设备包括室租金相办公楼例附属设施租金相差否次支付高额押金抵充月支付租金等造成租金计价原
解述租金差异原搜集租金资料时较条件中找出相较立足点般搜集租金资料途径3种：1欲租者名义调研较易受拒绝2欲调研区域房产纪公司查询类产品租金行情3参考专业杂志租金行情资料
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作者郑伟 产培训 2004313
房产市调培训
信息技术时代信息已资金材料设备力列理五资源着房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格竞争非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调研企营销活动中重组成部分
房产市场调研概述
市场调研概述
市场调研运科学方法目计划搜集整理分析企业市场营销关种情报信息资料企业营销决策提供信息理活动
市场调研确定说明问题需信息设计搜集信息方法监测执行数搜集程分析结果调研中发现含义提供客户
市场调研目理决策部门提供参考调研服务象企事业单位理决策层市场调研目制定长远战略规划制定某阶段某问题具体政策策略提供参考
市场调研容涉消费者意见观念惯行态度等方面抽观念理想信念价值观生观等具体题行接触媒介惯商品品牌喜购物惯行等
市场调研原遵循客性科学性客观性求调研员具备高度职业道德始终保持客观态度寻求反映事物真实状态准确切信息正视事实接受调研结果事调研活动允许带观意愿偏见应爱理部门影响压力科学性求采科学方法设计方案定义问题采集数分析数中提取效相关准确代表性前信息资料
市场调研结果科学方法处理分析基础性数资料种形式调研报告社会委托公布（协议合应根协议合求执行）调研中发现问题受启示关建议应调研报告中提示帮助理决策部门利信息作出相应反应行必须强调指出：市场调研结果帮助理部门作出正确决策结果身目
房产市场调研重性
现代市场济条件企业运营环境断变化环境变化企业带发展机遇带生存威胁房产市场调研重性体现两方面：
首先房产行业作资金密集型行业项目运作资金辄亿元丝毫马虎导致严重果通市场调研房产开发商现市场充分解产品营销策略进行评估断发现新市场机会解决面问题规避市场风险
次消费者需求断变化通时市场调研掌握消费者意动态根马斯洛需层次理需断变化住房求刚开始保证遮风挡雨睡觉休息着生活水提高济条件改善提出功求包括厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较等着科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围变化现仅追求住房功性室家具装修谐体化等房产开发商必须通市场调研解消费者住房需求现住房意见寻找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高市场占率
房产般耐消费品市场调研区
房产市场调研般耐消费品调研房产象相关市场信息进行系统搜集整理记录分析房产市场进行研究预测终营销决策服务专业方法房产市场调研般耐消费品市场调研处表现列4方面：
1．市场调研容
房产市场调研具样性复杂性贯穿整房产市场营销程阶段具限性访问者需甄难度高收入水甄计划置业年限甄计划置业面积甄购买决策甄等访问者配合等问题常情况找满足条件访问者需访问家庭般耐消费品调研数倍准确性难保证房产市场调研处理较高难度房产市场调研体侧重房产市场产品调研项目基状况交通信息基信息般耐消费品市场调研体侧重消费者
三 房产市场调研特点
房产市场调研容列4特点：
1 房产市场调研容广泛
房产市场调研包括简单容调研者性年龄文化程度等基情况包括态度爱类复杂问题问题调研者会回答知道该回答问题太敏感愿回答例消费者户型空间布局偏调研消费者面实际户型空间般难回答调研者问题方面信息必须相专业知识努力智慧仅般调研想需信息房产市场调研分阶段阶段侧重点样
2 房产市场调研具强针性
房产市场调研营销阶段容实施调研需具体问题具体分析调研项目花千元花十万百万天完成长达数月提供范围点点数出覆盖范围量信息房产项目调研时效性求高销售率价格等动态营销信息调研时间发生变化动态营销信息会发生改变
3 房产市场调研方法样
调研研究方案设计样搜集数采实调研座谈会面访电话访谈邮寄调研等方法房产市场调研开展程度伸缩性搜集数少复杂程度选择取决需信息拥费简单调研设计需页记录纸装口袋里计算器结果页报告复杂规模调研采高级计算机数分析程序信息处理系统处理计算生成量精确信息
4 房产市场调研结果具定局限性
房产市场调研结完美缺工作样房产市场调研避免会错误误差疏忽方案缜密设计细心实施目避免较误差疏忽调研信息价值没严重损害细错误应容忍果调研结束发现细错误应考察调研信息什影响仅仅细错误贬低抛弃调研结果合适应错误具体情况进行修正处理样需解释结果时作修改调研发现赖方面作变动房产市场调研结果直接指示决定没发现错误疏忽调研完全设计方案进行结果完全确定指示决定终答案调研结果应成外种证必须参考般验普通道理信息进行评价类感性判断总必调研结果认真思考理解问题感性认识否基吻合果相符原必时需作进步调研分析调研结果重决策参考等准确出决策答案
房产市场调研程序
市场调研工作利进行保证质量进行房产市场调研时应定程序进行房产市场调研程序包括确定调研目搜集资料信息制定调研计划初步调研调研设计资料分析做出结提出建议
确定调研目
进行市场调研时应首先明确问题目确定市场调研方出现太失说调研员应明确什进行市场调研？通调研解决问题？关调研结果企业说什作？果开始做问题够准系列市场调研工作成浪费造成损失般说确定调研目程时确定采探测性调研描述性调研果性调研确定
1 探测性调研
企业需研究问题范围明确法确定应调研容时采探测性调研找出症结然作进步研究例某房产公司月销售量公司时弄清楚什原宏观济形势广告支出减少销售代理效率低消费者偏转变原等等种情况采探测性调研中间商者消费者里搜集资料便找出原例出：探测性调研搜集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
2 描述性调研
描述性调研外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调研旨说明什时等问题解释问题
探测性调研较描述性调研需事先拟定计划需确定搜集资料搜集资料步骤需某专门问题提出答案
3 果性调研
种调研找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况：类企业已身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例法律法规政策调整竞争手广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
4 预测性调研
预测性调研通搜集分析研究现种市场情报资料运科学方法估计未定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现月售房量断降初步分析认市场竞争广告没做造成消费者视线转移便做干假设
拟定假设原限制研究调研范围便搜集资料检验作假设否成立
二 搜售信息资料
市场营销调研需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集
三 初步调研
初步调研目解产生问题原通常3程：
（） 研究搜集信息材料
1 研究企业外部材料种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏？
2 分析企业部资料公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索
（二） 企业关领导进行正式谈话
领导谈话中寻找市场占率降原市场营销理认房产价格定太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等
（三） 解市场情况
市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调研关键容什消费者购买公司商品房需户进行调研研究
四 调研设计
根前面信息资料搜集面初步调研结果提出调研命题实施计划例期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：国家宏观控制银行收紧消费者收入没转：广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采：计划抽样发重点调研法配合访问法调研电话调研法进行调查研究
搜集原始资料时般需调研者填写回答种调研表格问卷调研表问卷整调研工作核心设计坏直接影响调研结果调研表问卷设计具科学性艺术性利市场调研工作条理化规范化
项房产市场调研工作少应设计4种调研表格：
1 房产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调研日期等项目
2 房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气燃气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭院阳台停车场文娱场交通购物等）空置率影响房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调研日期等项目
3 房产出售统计表包括已售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调研日期等项目
4 房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土权年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调研资料日期等
房产市场调研中普通采抽样调研调研总体中选择部分样进行调研样特性推断总体特性实调研前调研员应该选择决定抽查象方法样旦明确调研员必须严格抽样设计求进行工作保证调研质量
五 现场调研
市场调研调研计划通种方式调研现场获取原始资料搜集整理次资料现场调研工作坏直接影响调研结果正确性必须重视现场调研员选拔培训工作确保员规定进度方法取需资料
步骤调研搜集资料进行整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调研资料误差剔错误资料然资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调研资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
六 撰写提交调研报告
撰写提交调研报告房产市场调研工作环调研报告反映勒令调研工作终结果十分重视调研报告撰写时提交调研报告撰写调研报告应做：(1)客观真实准确反映调研结果(2)报告容简明扼重点突出(3)文字精炼语中肯(4)结建议应表达清晰咳纳点(5)报告应附必表格附件附图便阅读(6)报告完整印刷清楚美观
房产市场程序房产市场调研工作具般指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调研工作容
作出结市场营销调研部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者编写调研报告时指出采调研方法调研目调研象处理资料手段通调研提出结提出合理建议
房产市场调研容
房产市场调研容非常广泛涉房产市场需求供方面调研目．调研时间限制房产调研容非完全相通常房产市场调研包括房产市场环境调研．房产市场需求调研．房产市场供调研房产市场营销活动调研四方面容
房产市场环境调研
房产企业生存发展适应房产市场环境产提房产企业说市场环境控制素房产企业生产营销活动必须相协调适应企业市场活动中拥充分权营活动受社会法律环境约束受行业惯例准规定制约社会济文化发展等房产企业生产营制约影响作
() 政治法律环境调研
政治法律环境调研解房产市场起影响制约作政治形势国家房产行业理关方针政策关法律法规包括：1级政府关房产开发营方针政策房改政策开发区政策房产价格政策房产税收政策房产金融政策土定级价政策口政策产业发展政策等2级政府关国民济社会发展计划发展规划土利规划城市规划区域规划等3政府关法律法规环境保护法土理法城市房产理法广告法反正竞争法等4政府关方针政策产业政策金融政策税收政策财政政策物价政策业政策等5政局变化包括国际国政治形势政府重事变动等
(二) 济环境调研
济环境调研解财政金融济发展状况趋势等素素影响市场气候更重该区居民收入消费水消费结构物价水物价指数高低房产市场需求会产生根性影响济环境调研应握企业区总济发展前景般说济发展快区房产市场前影十分广阔市场机会相具体包括：1国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益2项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况3般利率水获取贷款性预期通贷膨胀率4 国民济产业结构导产业5居民收入水消费结构消费水6物价水通贷膨胀率7项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况8特定房产开发类型开发点相关素调研
(三) 社会文化环境调研
社会文化环境居民生活惯生活方式消费观念消费心理生活态度生价值取等社会文化环境程度决定着价值观念购买行景响着房产消费者购买房产产品动机种类方式某区持核心文化价值观念具高度持续性房产企业必须解消费者文化传统惯消费者接受价值观较容易变化房产企业开发新产品引进新营思路创造条件文化环境调研容包括：1居民职业构成教育程度文化水等2家庭口规模构成3居民家庭生活惯审美观念价值取等4消费者民族宗教信仰社会风俗等
(四) 社区环境调研
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调研容包括社区繁荣程度购物条件文化分围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
二 房产市场需求调研
房产市场需求特定房产市场需求总专指某房产企业房产产品需求数量市场需求购买者购买欲购买力组成购买者需求体需求行实施者购买欲需求动力产生需求行源泉购买力需求实现条件需求行物质保障三者构成需求实体房产企业产品适销路必须事先解消费者构成购买动力购买行特征真正做消费者实际需求进行企业生产营活动房产市场需求调研包括方面：
() 房产消费者调研
房产消费市场容量调研调研房产消费者数量构成包括：(1)消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势(2)调研房产现实潜消费者数量结构区年龄民族特征性文化背景职业宗教信仰等(3)消费者济源济收入水(4消费者实际支付力(5)消费者房产产品质量价格服务等方面求意见等
(二) 房产消费动机调研
房产消费动机满足定需引起购买房产产品愿意念房产消费动机激励房产消费者产生消费行原包括消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
(三) 房产消费行调研
房产消费行房产消费者实际房产消费者购买模式惯调研调研：(1)消费者购买房产商品数量种类(2)消费者房屋设计价格质量位置求(3)消费者企业房产商品信赖程度印象(4)房产商品购买行决策者影响者情况等
三 房产市场供调研
房产市场供指某时期房产提供房产产品总量调研方面：
1 行情调研整区市场房产市场现产品供总量供变化趋势市场占率房产市场销售状况销售潜力房产市场产品市场生命周期房产产品供充足程度房产企业种类数量否存着市场空隙关类产品价格水现状趋势适合客户接受价格策略新产品定价价格变动幅度等
2 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
3 新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
4 建筑设计施工企业关情况
四 房产市场营销活动调研
房产市场营销活动系列活动组合包括房产产品价格促销广告等活动房产市场营销活动调研应围绕营销组合素展开
() 房产市场竞争情况调研
市场竞争房产企业制定包括竞争企业竞争产品两方面容
竞争企业调研包括(1)竞争企业数量规模实力状况(2)竞争企业生产力技术装备水社会信誉(3)竞争企业采市场营销策略新产品开发情况(4)房产企业未市场竞争情况分析预测等
竞争产品调研包括：(1)竞争产品设计结构质量服务状况(2)竞争产品市场定价反应状况(3)竞争产品市场占率(4)消费者竞争产品态度接受情况等
(二) 房产价格调研
房产价格房产价格调研容包括：(1)影响房产价格变化素特国家价格政策房产企业定价影响 (2)房产市场供求情况变化趋势(3)房产商品价格需求弹性供弹性(4)开发商种价格策略定价方法房产租售量影响(5)国际国相关房产市场价格(6)开发案城市街区房产市场价格
(三) 房产促销调研
广告促进房产商品市场销售种重手段广告促销效果房产房产企业关注问题促销调研容包括：(1)房产企业促销方式广告媒介较选择(2)房产广告时空分布广告效果测定(3)房产广告媒体情况调研(4)房产商品广告计划预算拟定(5)房产广告代理公司选择(6)员促销配备状况(7)种营业推广活动租售绩效
(四) 房产营销渠道调研
包括：(1)房产营销渠道选择控制调整情况(2)房产市场营销方式采情况发展趋势原(3)租售代理商数量素质租售代理情况(4)房产租售客户租售代理商评价
房产市场预测
房产市场预测概念作
（）房产市场预测概念
房产市场预测市场调研获定资料基础针需运已知识验科学方法房产企业市场未发展趋势相关营销环境素进行分析判断房产企业营销决策提供实际房产市场预测种信息变换系统市场预测系统中输入市场调查取历史现时资料输出预测信息中预测者验知识技巧采预测方法信息转换起着重作
（二）房产市场预测作
1 房产市场预测房产企业制定开发营计划进行营销决策基础通房产市场预测解房产市场发展变化趋势房产企业开发营活动带影响避免企业盲目开发营制定科学计划开发营决策提供
2 房产市场预测改善企业营理提高济效益重手段市场济房产企业生存发展房产市场息息相关房产市场瞬息万变通房产市场预测解房产市场动态发展趋势根市场需求制定正确策略提高企业投资决策水增加企业济效益避免盲目投资带损失科学市场预测分析房产企业提高济效益途径提高整企业营理水实现营理科学化
3 房产市场预测降低市场确定性房产企业带市场风险房产市场受许素影响素控制素企业预知素企业法控制法预知房产市场蕴含着巨机会时具极确定性房产企业通市场预测助市场信息资料未市场发展趋势进行预测降低市场确定性带风险
实践证明市场预测市场预测预测准确否房产企业营影响极企业注意利房产市场预测预测较准确企业生产营
二房产市场预测种类
房产市场预测预测时间长短分短期预测中期预测长期预测预测象范围分宏观市场预测微观市场预测预测方法性质分定性预测定量预测
（） 短期预测中期预测长期预测
短期预测指房产企业安排年度市场营销计划预测房产具开发周期长特点种短时期预测制定月计划季度计划年度计划日常市场营销工作服务
中期预测反映企业15年房产市场变化期限发展趋势预测企业制定发展规划例二三年房产市场类物业需求量进行预测房产企业投资种类物业提供决策
长期预测指房产企业五年房产市场变化趋势预测种预测企业制定长期战略目标科学长期预测精确度难握难度较
（二） 宏观市场微观市场预测
宏观市场预测整市场预测分析涉范围牵涉面广例房产市场供求变化相联系种素口结构变化济发展速度影响房产市场政治法律素预测宏观市场预测企业确定发展方发展规划指导作微观市场预测指房产企业营销活动范围进行市场预测房产企业产品市场份额价格变化等预测微观市场预测企业制定生产营决策编制计划
（三） 定性预测定量预测
定性预测称判断预测预测者根掌握实际情况实践验逻辑推理力房产市场发展趋势做出推测判断例年房产市场供求关系供求供应求等定性预测需数少较简单易行应定性预测方法进行房产市场预测时注特专家知识验分析力种方法适缺乏信息资料影响素复杂难分清次影响素难进行定量分析情况定性预测方法常特尔斐法意见集中法类推法等
定量预测解历史资料统计数基础运统计方法数学模型市场发展趋势进行数量分析预测方法定量预测统计资料统计方法密切相关称统计预测包括时间序列预测果关系预测时间序列预测预测象时间变化规律建立模型包括移动均法指数滑法季节变动预测法等果关系预测预测象影响素间果关系建立模型包括分析济计量模型投入产出模型等
三 产市场预测象步骤
房产预测般步骤（框图见图22）：
1． 确定预测象预测目说明预测象达目预测范围预测时间等某企业预测商品房市场销售量应明确类商品房短期预测中长期预测全国某区预测等
2． 制定预测方案应包括具体容员分工资料搜集办法点时间安排等
3． 搜集分析关资料搜集资料时注意信息资料广泛性房产直接关方面素外注意房产市场具较影响间接素二注意信息源渠道性信息具代表性准确性系统性完整性性搜集资料程中分析筛选整理出预测实价值资料信息
4． 选定预测方法预测模型根预测目标资料资料占情况准确度求预测费少选定房产市场预测定量方法回分析法时间序列预测法等
5． 进行实际预测根选定预测方法模型进行预测计算
6． 评价修正预测结果预测做百分百精确预测误差失预测意义预测误差进行具体分析预测结果否达预测目标求果满足求进入撰写报告阶段达求回前面步骤重新确定目标搜集资料重新选择方法进行预测直误差符合预测求
7． 撰写预测报告房产市场预测报告定性分析定量分析量做数真实准确充分建议切实行然预测结果进行判断评价重点预测误差分析份预测报告中预测结果外般应包括资料搜集整理程选预测技术建立预测模型模型 评价检验未条件分析预测结果分析评价需说明问题等发现预测现实符立进行修改
房产市场调研方法
市场调研方法分类
市场调研方法分两类类选择调研象划分普查重点调研抽样调研等类调研象采具体方法划分访问法观察法实验法市场调研员根具体情况选择方法
（） 调研象划分
1 普查
普查调研象总体包含全部单位进行调研果城市口年龄家庭结构职业分布收入分布等情况系统调研解房产开发十分利普查工作量耗费量力物力财力调研周期较长般较范围采然资料国家权威部门普查结果全国口普查关数资料等
2 重点调研
重点调研代表性单位消费者作调研象进推断出般结采种调研方式重点调研象数目企业较少力物力财力短时期完成调研高档住宅需求情况选择购买户作调研象户住宅需求量住宅功求占整高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量然选象非全部调研结果难免定误差市场调研员应引起高度重视特外部环境发生较变化时选择重点象具代表性例1993年国家加强宏观调控房产公司贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少种情况公司应时调整重新选取调研象调研结果认真分析样市场调研结果企业制定策略提供根
3．抽样调研
抽样调研调查象全体（总体）中选择干具代表性特征方法调查象总体中抽取样技术革新抽样技术抽样技术优劣直接影响样代表性影响调研结果性抽样调研体分两类：机抽样二非机抽样
机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调研样结果推断母体情况分3种：（1）机抽样整体中体具等机会选作样（2）分层机抽样总体某种特征（年龄性职业等）分组（分层）然组中机抽取定数量样（3）分群机抽样总体定特征分成干群体机抽取中部分作样分群抽样分层抽样区分群抽样样总体划分干群体群体间性质相群体进行机抽样样群体部存性质样分层抽样样总体划分类类间差类性质相样构成
非机抽样指市场调研员选取样机选取先确定某标准然选取样数样样选择机会相等非机抽样分3种具体方法：（1）便抽样称意选择样街头意找行询问某新产品法印象商圈调研中常方法（2）判断抽样通市场调研员根验判断体作样种方法样数目样间差异较明显时采法起定效果（3）配额抽样市场调研员通确定控制特征样空间进行分类然调研员组中意抽取定数量样
（二） 调研方法划分
1． 访问法
常市场调研方法科学设计调研表效运访问技巧方法成功关键
（1） 设计调研表调研表反映企业决策思想企业营销部门关心 理想重信息源想搞调研必须设计调研表
设计调研表步骤：根整研究计划目明确列出调研表需搜集信息什例房产公司说需投资方列信息：消费者购方兴趣消费者收入购买方承爱力消费者住房标准求等等二需搜集信息写出连串问题确定问题类型房产公司想占领市场解目前该城市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况解居民收入水（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货币少）解消费者目前否存款解消费者购房兴趣欲解消费者住房低求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统消费者购房关政策等三问题类型难易程度选择题型（单选填充选填充非判断项选择题）安排询问问题次序四选择调研者作调研表初步测试请先做题然召开座谈会谈话征求意见五测试结果调研表作必修改出正式调研表
设计调研表应注意列事项：问题短较长问题容易调研者混淆二调研表问题包含项容三问题中太专门术语般消费者理解专门术语四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事种答案五注意问问题方式时直接问问题见时采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调研员想知道想解广告效果时直接询问调研者想法迂回方式解少知道该处房产情况
（2）访问法形式调研表设计调研员调研员接触方式访问法划分3种形式：答卷法调研员调研员集中起求答份卷规定时间答完样调研员彼交换意见意见充分表达出二谈话法市场调研员调研员进行面面谈话召开座会家畅欲言然针某种重点调研象进行谈话深入调研种方法特点十分灵活调研许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调研表漏掉重问题谈话气氛受约束三电话调研种方法市场调研员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计设备功环境质量服务感觉什想请提出改进措施等
2 观察法
观察法指调研员调研者正面接触旁边观察调研方法样调研者压力表现然调研效果较理想观察法列3种形式：
（1）直接观察法派现场调研象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调研消费者公司信赖程度
（2）实际痕迹测量法调研员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果广面附条子请客户剪回寄根回条便知道家报刊杂志刊登广告效果较
（3）行记录法取调研者意定装置记录调研象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
调研员采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某方面行通观察法便较容易解观察法观察事物表面现象外信息感情态度行动机等等调研员通常观察法方法组合起
3 实验法
实验法指调研范围缩较规模进行试验出定结果然推断出样总体结果调研方法例调研广告效果时选定消费者作调研象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声调等实验法研究果关系种重方法例研究广告销售影响素变情况销售量增加成完全广告影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争手策略改变影响实验结果然实验法研究果关系提供访问法观察法供材料运范围较广泛
二 调研规模技术条件
作项解消费者期购买行调研规模越结果越令信服力物力限制调研技术条件限制四方面考虑调研规模：
1样数份量般面言调研样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调研成调研实物中样引进额外误差素诸调研员疲乏统计错误回收率难控制等
2样涵盖面广度样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样方式具代表性果采分区域机抽样法然整体抽样数具代表性抽样阶层然具代表性
3问题涵盖面广度果调研容太少挂漏万会失调研意反果量增加调研容问卷太长会调研者失耐心降低整调研信度外极部份调研者拒绝合作底造成严重抽样偏差二方面调研量变引发质变调研失意义
4调研深度般言深广二者犹鱼熊掌二者难兼越深层调研求调研员专业技术越需时间越长费越高
三 房产调研资料搜集途径容
资料决策基础缺乏效资料支持决策观臆测见资料重性房产开发商决定土开发区位土利方式规划设计方时牵涉亿元投资决策成败更需正确效资料资料搜集容包括基础资料土法规资料项目基现状资料交通流量资料文社会济资料公设施资料商圈资料房产市场景气资料销售资料竞争项目资料租金资料
（） 搜集资料途径
房产市场调研资料搜集途径：
1交易双方事访问方市场发生交易行买方卖方应着重查访成交标物位置面积交易价格交易时状况条件等访问中应量解交易进行时状况提供资料中导引出市场交易线索访问者询问交易事什会接受初报价方案成交结果作决策理掌握更该方市场交易资料助解交易容附加条件
2促成房产交易行中间商房产市场中间商具促进交易行作房产市场十分活跃般言参许交易行方市场具相程度解常提供资料买卖双方参考促进交易成功市场调研员利提供资料增加市场调研深度广度
3房产开发商公开推出种销售出租广告房产开发商公开推出销售出租案前预先做市场调研工作报刊售楼书邮寄广告等类广告中公开推出销售出租报价具参考价值成功租售案更代表市场接受力代表性参考价值更肯定种资料程度更高应注意中销售租赁条件事双方关系付款方式附属设备折扣销售租赁标物状况等基条件等
4熟悉房产市场士房产估价师探询交易资料作进步查证种查证方式较费工夫失效交易资料探寻方法调研时忌讳仅肤浅见闻加查证做须注意方士提供实际出入房产交易价格资料利市场调研作业反会造成混淆事实
5业间资料交流房产业间果秉持合作态度整理分析次级进行交流裨益种方式难开发商接受会视种交流业务利害关系相利益情况房产业间资料交流进行房产关行业组织应促进业间资料义流中发挥积极作
6准交易资料搜集交易资料般必须买卖双方达成协议发生房产交易行资料准交易资料事拟出售（购买）房产单方面意愿报价资料处未促成供求双方致意愿阶段资料称（准交易资料）供赤求双方价格致立场市场交易资料固然极具采证性资料事境迁资料迂回传递搜集起较困难（非列计划性日常工作中）方市场准交易资料具时反映市场行情功准交易行者拟定价格前必须预先该方市场解交易情况参考时成交价格初步决定价格种价格完成交易时价格尚差距存已致谱出房产市场基行情果利准交易资料配合环境素较分析运房产专业知识进行研断必成具利价值资料
7房产租售办员讨教参加房产交易展示会换房会解类信息行情索取关资料
8类次级资料政府类统计资料中关房产数分析材料房产业相关银行消费者组织咨询机构新闻媒体提供资料级部门行业理机构行业协调机构资料专业非专业研究机构提供相关资料企业部门数材料
(二)基资料搜集
基资料分初级（手）资料次级（二手）资料两类初级资料系特定目直接搜集资料资级资料公司部外部现成资料研究策划员考虑否必资源进行初级资料搜集前应先评估否现成次级资料资利优先利次级资料利次级资较成低廉取容易特点
1次级资料
（1）部次级资料般常常忽略公司部资料贵性未加利例开发公司代理公司项目方案执行程报告分析报告初期土购买评估报告产品定位报告销售检讨报告结案统计报告等通常极参虑价值资料源资料整理出项目案电购买客户群体状况项目策划时目标客户群研究产品策划构想时帮助
（2）外部次级资料外部次级资料源包括官方学术单位产业三部分官方资料统计类居学术单位研究报告文居产业资料房产市场资料居
2初级资料
初级资料搜集特定目遵守完整研究设计调研设计通调研执行资料处理分析需资料种资料搜集方法社会科学研究中常房产开发商较赖市场验较注重方法土资源限市场竞争日益激烈某初级资料性高目明确配合次级资料开发商作出更正确判断
种资料搜集种资料性质整理分析官方资料济状况统计项政策公告政策法规执行状况建筑规划项统计学术研究类报告中项政府重计划研究分析前政策制度特定题研究讨例济适住房政策定位产业资料市场报告供求状况外项目规划价格代款 市场种产品接受程度等进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集方法理出条脉络分明定位逻辑达事半功倍效果
（三）房产法规资料搜集
目前国已出台关房产法律：城市房产理法土理法城市规划法建筑法等
（四）项目基现状资料搜集
住宅商业工业列土建筑物座落环境状况掌握土开发条件：1形状况2物状况3邻状况4基四周道路排水状况5附公设施交通状况土位置区然条件社会条件济政治等素构成区域特性进影响房产价格进行项目行性分析时必须深入掌握土区域特性基状况
（五）交通流量资料搜集
交通流量常带潮潮驻留点商业坐标提升交通流量道路型态差异道路型态交通流量互果关系存般指交通流量资料包含机车流量客车流量客车流量货车流量双行道流量流量达区域种类型道路交通种类率流量众运输工具便利性道路线商业发展造成影响
常见交通流量资料搜集方式调研员计数器道路旁测算车种行等容调研调研员常常需2~3利摄影机基两侧作定点定时拍摄录带计算种车辆流量种方式较省钱省力重复观察现场交通状况
交通流量调研选择应注意假日非假日班前班日中特定区分分调研取样代表交通流量状况
交通流量影响商圈发展长期会改变城镇发展甚影响城镇兴衰例开辟新道路车流改道进新道路旁商圈兴起原商圈旧道路线商息消沉没落市区道路狭窄停车场难停车导致车辆潮步店铺法生存交通流量少会影响商业发展条件搜集交通流量资料时应掌握交通流量容运济效方法区分流量时段差异搜集真正助项目定位交通流量资料
（六）文社会济资料搜集
房产业属资密集行业带动相关行业发展效果国普遍存现象许开发商抢搭景气市场列车窝峰推出市场潮流产品致国市场处充符区域文背景济发展程度房产产品市场旁建设高档写字楼
1 口：区域口户数增长方产供求重影响般说口增长率较市制区域房产单价涨幅销售量较高
2 职业行业类例：区域居住口事职业行业直接影响房产产品价格特性白领阶层口例高区域反应房产产品价格高普通工薪阶层较密集区域产品价格相言低
3 产业结构：产业结构职业行业类例相辅相成区域产业结构优化升级第三产业重增加会造成该区域金融服务等产业需求房产产品品质性北京市金融条街年量银行机构进驻然造成周边服务业需求进影响周围房产品质需求结构性质
4 流动口：区域流动口少特性项目定位绝影响般言流动潮商息然产生适合规划商业空间
项素外区域口年龄教育程度家庭收入等进行房产项目定位时供参考资料
文社会济资料搜集方法资料种类差异部份资料 次级资料获例县市统计资料家庭收支调研报告县市政府制定综合发展计划等等区域文社会济全面发展详细解析运级资料时重搜集5~10年长期资料基础掌握发展趋势
文社会济影响项目定位重参考资料城市项文闪焙口增长率出区发展情形房产需求善城市发展速度职业行业类例闪焙区分生活形态消费状况产业结构流动口商业营型态密切关系级产业消费水房增明显差异性产业资料产品定位者概出商圈属种层次水商圈产品定位规划规划时商圈性质行性规划出适 掂 面商场空间文社会济粢交通规区发展绝 高中生项搜集分析 需注意数变化外环境变化掌握正确定位方
(七)公设施搜集
公设施建设城市发展程中非常重根区口土交通运输等现状未发展趋势政府拟定公设施项目位置面积提高民生活水确保良生活品质公设施少完善否直接影响房增品质价格
公设施开发房产开发胡重影响例公园绿广场童游乐场市场等 公设施房产面影响价值述公设施已建设需搜集现状资料果属尚未进行计划应深入调研该项公设施性质进行产品定位时设法结合已建设未建设公设施产品更具超前性
面带负面影响公设施时规划应注意影响克服方式例噪音通设计双层窗户设计时建筑缩干扰区域景观较影响变电 基排水沟等属较难规避设施应量掌握位置高度等细节事先确定种应措施
（八）商圈资料搜集
般谓商圈指事购买行选择某处购物分布区范围商圈需考虑条件包括：家庭户数口特性生活型态消费行等针商圈口密度消费力高低潮交通流量等商圈区分列种类型：
邻里中心型：约半径公里左右般称生活商圈
1区中心型：通常指公交路线延伸达区履盖面生活商圈更广般称域商圈
2副城市中心型：通常指公交路线集结区转换形成交通辐射区
3城市中心型：称中央商务区履盖范围包括整市四周车潮潮流量层面四面八方
商圈资料般言没次级资料供参考项目案负责调研目预算拟定调研计划实派调研访问观测等方式完成商圈居民生活型态商圈购物商圈外居民消费型态调研商圈行业类调研商圈车流量调研等外计数器摄机等工具掌握相关数量质量资料
（九）房产市场景气资料搜集
房产景气究竟指价格销售率总销售金额销售速度交易量呢？般常房价销售率成交总金额市场热闹时候认市场景气仔细想想价市情况景气言？反房价普遍跌总销售金额许未增加交易十分活跃难道表示市场景气转？销售率消化速度交易量结果房产市场景气衡量标准界定交易较客观
述调研结果出金融政策影响整房产市场景气重素房产开发商应关心政府金融政策代表金融政策指标：中长期放款利率货币供额年增率汇率金融政策指标预售市场景气关系分析：
中长期入款利率预售市场景气领先反指标中长期入款利率趋稳时第二年预售市场反映稳定水准
汇率年增长率预售市场景气步反指标汇率年年增长率5时预售市场销售率呈反变化贷币供额年增率预售市场景气时指标
金融济指标资料时注意报导外应注重长期循环指标销售率间关系
（十）销售资料搜集
预售项目推出否销售成功赖否充分解市场避免劣势竞争提供符合需求产品条件市场解方式掌握竞争项目销售状况资料进解市场产品供求情形销售成败原客源特征等等般言楼书销售资料包括海报销售现场资料资料等
1销售海报楼书广告：海报提供重信息该项目特色点交通面规划配置建材设备等广告通常配合销售策略制作常反映预售项目诉求重点象销售海报楼书广告直捣消费者心坎必定全力突出案特色海报面规划配置显现业基条件客观环境塑造出产品特色观察面积房型否妥等等
2销售工现场资料：销售现场接触业务第线客户反应资料直接真实资料电购买客户区域分析媒体分析询问容分析购买未购原分析等板价值参考资料预计购买现户客户数量例客户价格认程度等反映广告促销方正确性定价产品适合性外售价表常透露销售状况例报价底价差异价差原调价状况等资料常需现场观察扮演客户非正式渠道取
3销售资料：专业杂志会定期披露市场已公开公开项目案产品销售情况类资料较易搜集运时应查证正确性避免误导导致决策偏差
述第项资料通搜集广媒体信息工现场佯装客户取第三项资料订购方式图书馆参阅困难第二项资料真实难索取需常开发公司代理公司销售员维持良关系通区性房产市场联谊会少龙定期联谊解某工销售时真实状况
市场调研搜集资料信息需整理分析整理资料时注意方法原：
1编码：数字符号代表资料资料易编入适类分类处理档便日取寻找
2制表：已分类资料系统制成种统计表格便分析较便查询利
3分析解释：绝数资料搜集二手资料保证资料性必须次查询针需资料详细记录客户区域面积反应楼层等等便作进步深入分析正确解释
分析整理完成写调研报告提供决策层参考报告必须简明扼条理分明明显标示重点决策者短时间掌握资料意义参考价值
（十）竞争项目资料搜集
竞争项目区域范围视资料搜集目定区域类型产品竞争项目外类型产品会吸收区域客源时需特注意发展方区域外项目类型需竞争项目深入解
项目推出前推出间必须掌握竞争项目案状况动态房产销售开发商调研员策划员断成长工具渠道竞争项目案必须深入解工发公司代理公司项目员维持良关系探询资料外公开项目案定期追踪销售广告等资料
竞争项目案中需搜集资料包括产品定位房型组合公设施分摊方式规划特色定价方式付款方式销售技巧销售状况等验房产开发商掌握项目述资料销售坏然心
进行产品定位时必须充分掌握竞争案相关资料消级意义讲避免竞争积极言竞争手资料中发掘潜竞争优势机会创意朔造身产品特色竞争力
（十二）租金资料搜集
租金根房屋种类屋龄外观段环境等分述：
住宅：住宅分普通住宅公寓墅须注意住宅产品学校公园市场公寓面交通道兼办公室出租效益较高
办公楼：办公楼区位必须具备交通畅金融机构聚集商圈成熟潮持续等条件定位应参考条件般根路段屋龄外观等分甲乙丙三级
商店：商店租金效益类房产中高越繁荣街道两旁商店租金越高甚带动巷道商店租金日益高涨商店定注意商圈发展密切性
租金支付方式造成租金计算方式原住宅言外否提供家具等设备包括室租金相办公楼例附属设施租金相差否次支付高额押金抵充月支付租金等造成租金计价原
解述租金差异原搜集租金资料时较条件中找出相较立足点般搜集租金资料途径3种：1欲租者名义调研较易受拒绝2欲调研区域房产纪公司查询类产品租金行情3参考专业杂志租金行情资料
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