第四部份 项目竞争市场调研
房产市场供需调研
11总体情况
1112001年度市场状况
2001年度长春市房产住宅市场施工总量达6667 万方米竣工面积达 294万方米销售总量1317万方米空置率达800—900万方米中3000元方米住宅销售21万方米空置量达92万方米（数根访谈统计盘销售率出）
1122002年市场预计
2002年长春市产住宅市场3000元方米住宅供应量达110万方米销售量30万方米
12楼盘情况
121总体状况
实踩盘网查询电话访问访谈出初步结长春市房产住宅区售预售数量达130详见长春住宅楼盘档案长春住宅楼盘战国图（中纠正原图8处增添46处）
122调研象划分
初步调研确定般性调研象36分 重点调研象94分
二重点竞争楼盘选取
21域选取标准
项目处区域直接项目构成竞争威胁项目中心半径35公里范围楼盘总数58分：
22价格选取标准
价格区间2500—4000元方米楼盘项目价格竞争层面直接项目构成威胁
221价格区间2500—3000元方米楼盘29分 35公里区域15分
222价格区间3000—4000元方米楼盘28分 区19分
23 相建筑类选取标准
231建筑类素确定
住宅房产建筑类素含层高层墅排屋高层项目层高层墅
232建筑类类项目调研
A层51分
35公里区域29分
B高层39分
35公里区域22分
C高层16分
35公里区域7分
D墅 （1）独立墅4分
35公里范围3分
（2）联排墅5分
35公里范围4分
24社区规模选取标准
241社区规模素确立
项目期住宅422套选取住宅套数300套规模相楼盘类项目
242规模确定类项目
社区300户楼盘28分
中35公里范围18分
25户型选取标准
251户型素确定
项目150方米套三房二厅力户型占509确定类楼盘户型3房二厅140方米占35 分 中35公里区域 分
252项目影响
26建筑设计规划点选取标准
261建筑设计规划点素确定
建筑设计点包括素总建筑面积建筑密度绿化率求停车场求配套
262建筑设计点确定类项目调研
A容积率（）项目容积率期09总体142选取容积率11—15间分确定类项目
容积率1楼盘楼盘2分 中35公里范围1
B容积率115间楼盘5分
中35公里范围4分
（2）项目影响分析
绿化率：项目绿化率601选择绿化率超45项目做类楼盘选取标准8分 中35公里区域6分
车位：项目车位配107108间选取车位配1：05 类楼盘选取标准12分 中区7分
三典型竞争楼盘选取
31典型竞争楼盘选取标准确立
A销售状况市场口碑
B重点楼盘选取中分项指标交集楼盘
32典型竞争楼盘确定
根典型竞争楼盘选取标准选出典型竞争手 分
中35公里区域 分
四典型竞争手分析
41第竞争圈
411竞争素确定
项目区域直接项目构成竞争威胁距项目35公里范围典型楼盘
412典型竞争楼盘
分
典型竞争楼盘调研分析
A富苑华城
（1） 基情况：见档案表
（2） 卖点罗列：见楼书
（3） 营销策略：
（31）价格策略
（32）市策略
（33）售楼处包装
（34）广告策略
（35）公关活动
（36）
（4） 富苑华城推广策略评判
B筑业阳光城
C家园
413总结
42第二竞争圈层
421竞争素确定
影响消费者购买行素段外消费者消费观念会影响购房消费形成项目第二竞争圈层
422第二竞争圈层楼盘确定
根影响消费者消费观念素开发商品牌长春市区居住档次潜介定项目区位城市功定位等方面素确定项目第二竞争圈层典型楼盘 分
423第二竞争圈典型楼盘分析
A万科城市花园
（1）基情况：见档案表
（2）卖点罗列：见楼书
（3）营销策略：
（31）价格策略
（32）市策略
（33）售楼处包装
（34）广告策略
（35）公关活动
（36）
（4）万科城市花园推广策略评判
B亚泰杏花苑
C万达花园
424总结
五项目营销策略建议意见
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第四部份 项目竞争市场调研
房产市场供需调研
11总体情况
1112001年度市场状况
2001年度长春市房产住宅市场施工总量达6667 万方米竣工面积达 294万方米销售总量1317万方米空置率达800—900万方米中3000元方米住宅销售21万方米空置量达92万方米（数根访谈统计盘销售率出）
1122002年市场预计
2002年长春市产住宅市场3000元方米住宅供应量达110万方米销售量30万方米
12楼盘情况
121总体状况
实踩盘网查询电话访问访谈出初步结长春市房产住宅区售预售数量达130详见长春住宅楼盘档案长春住宅楼盘战国图（中纠正原图8处增添46处）
122调研象划分
初步调研确定般性调研象36分 重点调研象94分
二重点竞争楼盘选取
21域选取标准
项目处区域直接项目构成竞争威胁项目中心半径35公里范围楼盘总数58分：
22价格选取标准
价格区间2500—4000元方米楼盘项目价格竞争层面直接项目构成威胁
221价格区间2500—3000元方米楼盘29分 35公里区域15分
222价格区间3000—4000元方米楼盘28分 区19分
23 相建筑类选取标准
231建筑类素确定
住宅房产建筑类素含层高层墅排屋高层项目层高层墅
232建筑类类项目调研
A层51分
35公里区域29分
B高层39分
35公里区域22分
C高层16分
35公里区域7分
D墅 （1）独立墅4分
35公里范围3分
（2）联排墅5分
35公里范围4分
24社区规模选取标准
241社区规模素确立
项目期住宅422套选取住宅套数300套规模相楼盘类项目
242规模确定类项目
社区300户楼盘28分
中35公里范围18分
25户型选取标准
251户型素确定
项目150方米套三房二厅力户型占509确定类楼盘户型3房二厅140方米占35 分 中35公里区域 分
252项目影响
26建筑设计规划点选取标准
261建筑设计规划点素确定
建筑设计点包括素总建筑面积建筑密度绿化率求停车场求配套
262建筑设计点确定类项目调研
A容积率（）项目容积率期09总体142选取容积率11—15间分确定类项目
容积率1楼盘楼盘2分 中35公里范围1
B容积率115间楼盘5分
中35公里范围4分
（2）项目影响分析
绿化率：项目绿化率601选择绿化率超45项目做类楼盘选取标准8分 中35公里区域6分
车位：项目车位配107108间选取车位配1：05 类楼盘选取标准12分 中区7分
三典型竞争楼盘选取
31典型竞争楼盘选取标准确立
A销售状况市场口碑
B重点楼盘选取中分项指标交集楼盘
32典型竞争楼盘确定
根典型竞争楼盘选取标准选出典型竞争手 分
中35公里区域 分
四典型竞争手分析
41第竞争圈
411竞争素确定
项目区域直接项目构成竞争威胁距项目35公里范围典型楼盘
412典型竞争楼盘
分
典型竞争楼盘调研分析
A富苑华城
（1） 基情况：见档案表
（2） 卖点罗列：见楼书
（3） 营销策略：
（31）价格策略
（32）市策略
（33）售楼处包装
（34）广告策略
（35）公关活动
（36）
（4） 富苑华城推广策略评判
B筑业阳光城
C家园
413总结
42第二竞争圈层
421竞争素确定
影响消费者购买行素段外消费者消费观念会影响购房消费形成项目第二竞争圈层
422第二竞争圈层楼盘确定
根影响消费者消费观念素开发商品牌长春市区居住档次潜介定项目区位城市功定位等方面素确定项目第二竞争圈层典型楼盘 分
423第二竞争圈典型楼盘分析
A万科城市花园
（1）基情况：见档案表
（2）卖点罗列：见楼书
（3）营销策略：
（31）价格策略
（32）市策略
（33）售楼处包装
（34）广告策略
（35）公关活动
（36）
（4）万科城市花园推广策略评判
B亚泰杏花苑
C万达花园
424总结
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