第四部分 项目价格制订理
估价象：天安第城期项目住宅公开市场均价
二 估价目：天安第城公开发售提供科学客观准确价格定位价格该项目具整体形象时价格
三 估价时间：2002年4月10日4月15日
四 估价：政府关法规政策天安第城建设规划许证建设工程规划许证开工许证实例实考察获资料
五 限制条件：假设未段时间长春市房产市场没波动价格仅作销售参考价格
六 估价原：代原
七 估价方法：市场较法
八 估价结果：根估价目遵循估价原估价工作程序利科学估价方法认真分析现资料基础周密准确计算结合估价验影响房产价值素基础确定天安第城公开市场次性付款均价格3350元m2期住宅预售面积85000m2住宅次性付款方式总价值284750000元写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元
九 效时间：市场变化情况效期半年着时间市场情况变化述评估价格作相应调整
十 估价说明：
1 报告估价时点2002年4月报告效期6月着时间市场情况变化该价值需作相应调整
2 报告中天安第城住宅价格估价结果市场价值评估时点预期够成交价格假设：
1) 愿卖者
2) 评估时点前相商品房特性房产市场状态言交易完成达合理价格合理谈判周期
3) 周期市场状态价格水静止变
4) 该物业够市场出售
5) 考虑特殊性质买家附加价
估价分析测算程
基方法
阳片区售楼盘交易实例较住宅交易实例般正常市场价格作实例根估价目深入细致分析项目实际情况综合考察调研基础认利市场较法够科学准确客观反映天安第城正常市场公开发售均价
二 市场较法步骤
实例选取：
科学制定项目整体售价特定选择楼盘作项目较标准根市场较法实例求阳片区长春明珠万科城市花园富豪花园富苑花园富苑华城长春筑业产亚泰花园家园威尼斯花园维利亚花园星宇名家等住宅公开发售情况作实际调研
基情况：
项目名称
现状
位置
户数
售出例
发售日期
均售价(元m2)
长春明珠
已入伙
民街198号
2000
90
2000年 6月
2500－3100
万科城市花园
预售
路79号
300
400位意登记客户
5月中旬
3000－4000
富豪花园
现楼
抚松路
3000
70
1993年
2950－4100
富苑花园
已入伙
延安路3号
296
80
2000年4月
4600－7000
富苑华城
建
南湖道28号
1800
5
2001年五月
3800
长春筑业产
现楼
前进街卫星路
1443
2002年五月
2500－3000
亚泰花园
现楼
吉林路281号
1578
15％
2001年四月
2500－4500
家园
已入伙
亚泰街繁荣路
1550
30
2001年七月
2888－7200
威尼斯花园
已入伙
繁荣路
1500
85
1998年
2600－10000
维利亚花园
已入伙
延安路15号
255
50
4500
星宇名家
现楼
开运街湖西路
2000
10％
2001年五月
2800－3600
2交易情况修正
述实例交易正常市场交易价格做修正
3区域素修正（总分100分）
估价结果说明
推算程
常规验决定城市居民住宅价值素项：
A 块区位：土价值周边景观周围物业种类档次兴建居民住宅成熟度
B 区规划：环境规划户型交通组织外立面风格配套设施
C 市政配套：周边医院学校商场公园银行邮局等
D 发展商形象实力：资金实力产开发验客户聚集力知名度社会资源综合利力工程进展理
E 物业理：物业公司综合实力物业理执行标准服务容服务质素
F 户型安排：户型安排否市场需求相吻合部结构设计功区划分否科学合理
G 设备材料：料否考究设备否先进装修等
H 社区规模：规模社区更容易引起社会购房士关注时规模社区侧面体现发展商实力
I 营销策划推广：力客户群定位价格策略入市时机形象包装广告推广
根实考察结果项目物业构成素较出推断
1) 块区位（权重9）
项目位前进广场西电台路东卫星路北繁荣路南理位置极优越未逐步形成成熟居住氛围时间较长交通商业完善约均价值约2600元 m2
2) 社区规模区规划设计户型安排（权重15）
项目占面积总户数言面积42万m2建筑面积60万m2总户数4000户超型社区建筑设计社区环境规划设计中极具超前意识建筑设计连市建筑设计研究院担纲总体规划建筑设计户型设计具格户型典舒适项目总体规划价值达第位高档物业均价值约3500元 m2
3) 市政配套物业理（权重13）
项目利美国型连锁超市沃尔玛超市未社区配套目前尚没社区项目户型例面布局已作目标市场出发点款户型充分考虑居住舒适性功性户型安排价值达第二位水海港力物业理公司物业理水价值达第二位型区水均价值约3300元 m2
4) 外景观环境噪音（权重11）
目前没外景观造景环境优美该块西部西南部距离建设中轻铁较噪音影响较严重约3100元方米
5) 户型安排设备材料（权重13）
目前规划达前两位均水3300元方米
6) 发展商实力（权重14）
天安产具备成熟品牌房产开发业绩知名度具较资金实力工程质量握力社会资源运力强综合实力相第名均值约3400元方米
7) 营销策划（权重9）
独特效营销策划项目超第位物业价值约3400元方米
项目名称
交通通达度
繁华程度
社区规模
区规划
市政配套
物业理
环境
外景观
噪音
户型安排
设备材料
发展商形象实力
营销策划
修正系数
天安第城
9
15
13
11
13
14
9
84
富苑花园
14
12
12
10
12
12
8
80
威尼斯花园
11
14
12
11
12
12
8
80
维利亚花园
14
13
11
10
12
12
6
78
富豪花园
15
13
12
10
12
12
7
81
万科城市花园
12
14
12
11
12
13
9
83
亚泰花园
12
14
12
11
12
13
7
81
长春明珠
11
12
12
10
14
14
9
82
家园
11
13
12
11
12
11
8
78
富苑华城
12
14
12
10
11
12
6
77
星宇名家
13
13
11
9
9
10
5
70
筑业阳光城
9
9
10
10
11
10
7
66
项目现实价值[类×权重]÷总权重
出结：项目现实价值（2500×9+3500×15+3300×13+3100×
11+3300×13+3400×14+3400×9）÷843262元方米
三 体产品分析法
（1）户型面积
项目住宅群三房二厅户型户型建筑面积160方米间占总户型70％左右3264元方米计算基控制52万目标市场接受程度范围时相周边类项目言项目面积设计较导致项目价格性相类项目低利项目提高单价连排双联墅特殊性预计提高价格1—2
（2）户型面布置
户型面积较较销售较影响 预计价格提高性高
（3）户型功
较强目诱导充分发挥户型特点适合目标客群生活特点预计价格提高性高
（4）项目公部分华丽高档较荣耀感觉预计提高单价1—2
（5）项目然环境分析
项目然环境般周边环境足预计价格会降低2－3
（6）项目配套分析
a) 市政配套
目前情况项目处郊外周边配套情况较差周边配套项目提高价格素预计单价会调2—4
b) 身配套
会会满足目标市场心理预计单价会调3—5
（7）项目规划设计分析
控素外决定中高档住宅成功关键控制素产品规划设计准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子中高档住宅项目价值提升空间重素
项目素价格提升作明显需时间适应预计价格调空间1－2
（8）项目物业理分析
区品质感源区产品规划设计等硬件体现区配套服务物业理软件事实证明中高档住宅业物业理区康乐配套求高普通住宅业项目理水相信提升价格1
（9）项目形象包装分析
形象包装位特高档物业形象建立预计价格抬升1—3目前形象建立位致价格升反降假时日达目
（10）项目营销手段分析
应该说整项目价格策略项目市步骤生活设施配套环境建筑社区居住文化形成文化题炒作握等紧密结合结合阶段提供产品实际操盘验握提升项目价格1－3
总结 ：
分析计算出项目实现具体价格：
项目位置决定基础价格保守定位：3264元方米
（1）户型规模设计提高价格2
（2）项目公部分抬高均价1
（3）然景观市政规划降低均价3
（4）会抬高3
（5）物业理提升1
（6）项目形象包装抬升价格1
（7）营销手段提升项目价格1
保守估计
具体计算：3262×（1+2+13+3+1+1+1）3262×106＝3460元方米
项目均价：3460元方米
乐观估计
具体计算： 3262×（1+3+13+3+2+2+2）
3264×110＝3590元方米
项目均价：3590元方米
市场需求核心出发项目均价应该3460元方米3590元方米间取3530元方米
四 目标客户支付力推断项目价格
1项目目标市场定位
A体目标客群
A1长春市市企事业单位中层理者
A2长春市直属机关公务员外资企业白领
A3片区私营企业
A4部分高收入阶层
A5附郊县先富起
B次力目标客群
B1中学校教师医师律师等专业士
B2长春市较长工龄工薪阶层
B3长春市年轻白领群体首次置业者
2体目标客户收入水
项目户型结合述描述出项目体目标客户家庭月收入50007500元取均值6000元月
3月收入决定房价支付力
（1）目标客户承受月供
根长春市民收入状况预计支付月供资金家庭月收入3540收入越高支付月供资金例越低出项目目标客户承受月供25002800元方米
（2）月供推算出住宅总价
银行7成20年揭贷款计算目标客户承受住宅总价5060万元
（3）目标客户承受总价推算项目单价
目标客户承受总价5070万元项目力户型面积160方米计算出项目单价：均价30004500元方米
4房价支付力判断项目单位价格
房价支付力项目营销推广变动设定营销推广方式动员购买群体超房价支付力1015总额接受（超15限度超房价支付力15月供楼压力致客群会放弃购买种概率非常）轻松值10预计价格均价3600元方米
五 项目价格定位
1项目均价制订理
（1）参考价
类项目出项目均单价： 3262元方米
项目质素确定项目均价3530元方米
目标客户承受力决定均价3600元方米
（2）项目均价指定原
A类项目价格水准整价格体系中占50类项目提供类价格已市场承认项目价格制定目市场接受
B项目质素价格水准整价格体系中占30项目素质分析提供种价格支撑物超值标准
C目标市场购买力价格水准整价格体系20购买力项目市场销售票否定素
2项目均价制订
计算程：3262x50+3460x30+3590x203410
综合述均价项目均价定位：3410元方米
项目定价策略
定价策略
项目价格总体采取高开低走逐步扬定价策略
二 定价理
1 项目身素质长春市综合素质楼盘需高价格体现项目高品质树立高品质形象
2 160M2力户型例现价格3400元／M2计算：总房价3400元／M2×160M2＝544000元
银行提供7成20年计算：首期16万月供2600元提高现单价10％提高单价约3800元／M2
总房价3800元／M2×160M2＝608000元
银行提供7成20年计算：首期18万月供2900元
两者相首期加月供方式报价价格差明显
3 市场承接力具体成交时价格高开部分折扣方式业利达营销效果仅会损失客源反更具销售促进作
4 整策略部认购开盘期间执行销售时间根销售时机分批扬
5 销售现场予客户折扣优惠折扣直接利优惠卡形式营业推广期间客户推荐
结：
通手段营造高品质楼盘形象实际优惠予目标客户
三 类产品价格评定标准
1) 类户型基础均价取高均价低均价中间值3780元
2) 差价项目户型全部南客观存差价
3) 景观差价30元景观均价基础加30元景观户型均价基础减30元
4) 避免楼层差价带负面影响楼层差价定30元楼顶楼作特殊楼层均价基础加100元赠送花园天台支承点
5) 位置差价34栋区工湖户型均价基础增加20元56栋轻铁线路户型均价基础减少30元
6) 户型结构价格性较低二房二厅二卫户型均价基础减30元
7) 层户型定价：低户型均价基础调15％
8) 特殊户型定价：连排双拼墅针34位目标客户提倡34位客户尊贵性价格户型体现种身份象征均价基础提高30％提供相应服务加送2车位终生权（含理费）
考虑开盘优惠价优惠户型标准行调整
体产品具体定价
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
3
4
16998
34
187
8
1595
34
1542
8
24632
4
1891
8
2286
4
3811
4
568
4
计
13102
76
32
3号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
A
B
A
B
A
B
A
B
16998
1595
16998
1595
16998
1595
16998
1595
景观
+30
+30
+30
+30
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
+20
+20
+20
+20
均价
3780
1
3720
3710
3670
3660
3670
3660
3720
3710
2
3750
3740
3700
3690
3700
3690
3750
3740
3
3780
3770
3730
3720
3730
3720
3780
3770
4
3810
3800
3760
3750
3760
3750
3810
3800
5
3840
3830
3790
3780
3790
3780
3840
3830
6
3870
3860
3820
3810
3820
3810
3870
3860
7
3900
3890
3850
3840
3850
3840
3900
3890
8
3930
3920
3880
3870
3880
3870
3930
3920
9
2286
24632
3910
3900
3910
3900
2286
24632
4030
4020
4020
4030
10
2286
24632
2286
24632
11
4010
4000
4010
4000
住宅
车库
计
13102
76
32
568
4
2286
4
3811
4
24632
4
1891
8
1595
34
1542
8
4
4
16998
34
187
8
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
4
4
16998
34
187
8
1595
34
1542
8
24632
4
1891
8
2286
4
3811
4
568
4
计
13102
76
32
4号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
A
B
A
B
A
B
A
B
16998
1595
16998
1595
16998
1595
16998
1595
景观
+20
+20
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
10
+20
+20
基础均价
3780
1
3660
3650
3670
3660
3670
3660
3710
3700
2
3690
3680
3700
3690
3700
3690
3740
3730
3
3720
3710
3730
3720
3730
3720
3770
3760
4
3750
3740
3760
3750
3760
3750
3800
3790
5
3780
3770
3790
3780
3790
3780
3830
3820
6
3810
3800
3820
3810
3820
3810
3860
3850
7
3840
3830
3850
3840
3850
3840
3890
3880
8
3870
3860
3880
3870
3880
3870
3920
3910
9
2286
24632
3910
3900
3910
3900
2286
24632
10
3970
3960
2286
24632
2286
24632
4020
4010
4010
4000
4010
4000
11
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
5
2
13896
14
187
4
15786
14
1891
4
18836
2
3568
4
22144
2
1542
2
计
503908
32
14
5号楼
户型
二房二厅
三房二厅
二房二厅
三房二厅
单元
1
2
C－1
C
13896
15786
13896
15786
景观
30
30
面积
30
10
30
10
层差
+30
特殊
+100
结构
30
10
30
10
位置
30
20
30
20
基础均价
3780
1
3540
3630
3540
3630
2
3570
3650
3570
3650
3
3600
3680
3600
3680
4
3630
3710
3630
3710
5
3660
3740
3660
3740
6
3690
3770
3690
3770
7
3720
3800
3720
3800
18836
22144
18836
22144
8
3820
3900
3820
3900
9
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
6
2
13896
14
187
4
15786
14
1891
4
18836
2
3568
4
22144
2
1542
2
计
5039．08
32
6号楼
户型
二房二厅
三房二厅
二房二厅
三房二厅
单元
1
1
2
2
C－1
C
C－1
C
13896
15786
13896
15786
景观
30
30
30
30
面积
30
10
30
10
层差
+30
特殊
+70
结构
30
10
30
10
位置
30
30
30
30
基础均价
3780
1
3540
3580
3540
3580
2
3570
3610
3570
3610
3
3600
3640
3600
3640
4
3630
3670
3630
3670
5
3660
3700
3660
3700
6
3690
3730
3690
3730
7
3720
3750
3720
3750
8
18836
22144
18836
22144
9
3790
3820
3790
3820
住宅
车库
计
30328
16
22178
2
21216
2
7
2
14505
12
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
7
2
14505
12
21216
2
22178
2
计
30328
16
7号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
面积
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
基础均价
3200
1
3140
3140
3140
3140
2
3170
3170
3170
3170
3
3200
3200
3200
3200
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3300
3310
3300
3310
5
住宅
车库
计
391314
24
22178
2
21216
2
8
3
14505
12
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
8
3
14505
12
21216
2
22178
2
计
391314
24
8号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
面积
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
基础均价
3200
1
3140
3140
3140
3140
3140
3140
2
3170
3170
3170
3170
3170
3170
3
3200
3200
3200
3200
3200
3200
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3300
3310
3300
3310
3300
3310
5
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
计
521744
32
22178
4
21216
4
9
4
14505
24
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
9
4
14505
24
21216
4
22178
4
计
521744
32
9号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
10
10
10
10
10
10
10
10
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
20
20
20v
20
20
20
20
20
基础均价
3200
1
3110
3120
3110
3120
3110
3120
3110
3120
2
3140
3150
3140
3150
3140
3150
3140
3150
3
3170
3180
3170
3180
3170
3180
3170
3180
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3270
3280
3270
3280
3270
3280
3270
3280
5
住宅
车库
计
437285
20
20688
5
18662
5
25417
5
10花园洋房
5
22699
5
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
10花园洋房
5
22699
5
25417
5
18662
5
20688
5
计
437285
20
10号楼
单元
1
2
3
4
5
户型
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
景观
面积
50
+50
50
+50
50
+50
50
+50
50
+50
层差
+100
特殊
+300
+150
+150
100
+200
+300
+150
+300
结构
+50
+50
+50
+50
+50
位置
均价
4880
22699
25417
22699
25417
22699
25417
22699
25417
22699
25417
1
5280
5180
5130
4980
4980
5180
4930
5380
5130
5380
2
18662
20688
18662
20688
18662
20688
18662
20688
18662
20688
3
4930
5130
5080
4980
4930
5280
4930
5330
5080
5330
住宅
车库
计
37541
14
26815
7
双拼墅
7栋
26815
7
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
双拼墅
7栋
26815
7
26815
7
计
37541
14
（双拼墅）
户型
三房二厅
单元
11栋
12栋
13栋
14栋
15栋
16栋
17栋
景观
+100
+100
100
100
100
100
100
100
+200
+200
+200
+200
+200
+200
面积
结构
位置
+100
+100
+200
+200
+200
+200
+200
+200
均价
4980
1
5180
5180
4880
4880
4880
4880
4880
4880
5380
5380
5380
5380
5380
5380
2
3
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第四部分 项目价格制订理
估价象：天安第城期项目住宅公开市场均价
二 估价目：天安第城公开发售提供科学客观准确价格定位价格该项目具整体形象时价格
三 估价时间：2002年4月10日4月15日
四 估价：政府关法规政策天安第城建设规划许证建设工程规划许证开工许证实例实考察获资料
五 限制条件：假设未段时间长春市房产市场没波动价格仅作销售参考价格
六 估价原：代原
七 估价方法：市场较法
八 估价结果：根估价目遵循估价原估价工作程序利科学估价方法认真分析现资料基础周密准确计算结合估价验影响房产价值素基础确定天安第城公开市场次性付款均价格3350元m2期住宅预售面积85000m2住宅次性付款方式总价值284750000元写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元
九 效时间：市场变化情况效期半年着时间市场情况变化述评估价格作相应调整
十 估价说明：
1 报告估价时点2002年4月报告效期6月着时间市场情况变化该价值需作相应调整
2 报告中天安第城住宅价格估价结果市场价值评估时点预期够成交价格假设：
1) 愿卖者
2) 评估时点前相商品房特性房产市场状态言交易完成达合理价格合理谈判周期
3) 周期市场状态价格水静止变
4) 该物业够市场出售
5) 考虑特殊性质买家附加价
估价分析测算程
基方法
阳片区售楼盘交易实例较住宅交易实例般正常市场价格作实例根估价目深入细致分析项目实际情况综合考察调研基础认利市场较法够科学准确客观反映天安第城正常市场公开发售均价
二 市场较法步骤
实例选取：
科学制定项目整体售价特定选择楼盘作项目较标准根市场较法实例求阳片区长春明珠万科城市花园富豪花园富苑花园富苑华城长春筑业产亚泰花园家园威尼斯花园维利亚花园星宇名家等住宅公开发售情况作实际调研
基情况：
项目名称
现状
位置
户数
售出例
发售日期
均售价(元m2)
长春明珠
已入伙
民街198号
2000
90
2000年 6月
2500－3100
万科城市花园
预售
路79号
300
400位意登记客户
5月中旬
3000－4000
富豪花园
现楼
抚松路
3000
70
1993年
2950－4100
富苑花园
已入伙
延安路3号
296
80
2000年4月
4600－7000
富苑华城
建
南湖道28号
1800
5
2001年五月
3800
长春筑业产
现楼
前进街卫星路
1443
2002年五月
2500－3000
亚泰花园
现楼
吉林路281号
1578
15％
2001年四月
2500－4500
家园
已入伙
亚泰街繁荣路
1550
30
2001年七月
2888－7200
威尼斯花园
已入伙
繁荣路
1500
85
1998年
2600－10000
维利亚花园
已入伙
延安路15号
255
50
4500
星宇名家
现楼
开运街湖西路
2000
10％
2001年五月
2800－3600
2交易情况修正
述实例交易正常市场交易价格做修正
3区域素修正（总分100分）
估价结果说明
推算程
常规验决定城市居民住宅价值素项：
A 块区位：土价值周边景观周围物业种类档次兴建居民住宅成熟度
B 区规划：环境规划户型交通组织外立面风格配套设施
C 市政配套：周边医院学校商场公园银行邮局等
D 发展商形象实力：资金实力产开发验客户聚集力知名度社会资源综合利力工程进展理
E 物业理：物业公司综合实力物业理执行标准服务容服务质素
F 户型安排：户型安排否市场需求相吻合部结构设计功区划分否科学合理
G 设备材料：料否考究设备否先进装修等
H 社区规模：规模社区更容易引起社会购房士关注时规模社区侧面体现发展商实力
I 营销策划推广：力客户群定位价格策略入市时机形象包装广告推广
根实考察结果项目物业构成素较出推断
1) 块区位（权重9）
项目位前进广场西电台路东卫星路北繁荣路南理位置极优越未逐步形成成熟居住氛围时间较长交通商业完善约均价值约2600元 m2
2) 社区规模区规划设计户型安排（权重15）
项目占面积总户数言面积42万m2建筑面积60万m2总户数4000户超型社区建筑设计社区环境规划设计中极具超前意识建筑设计连市建筑设计研究院担纲总体规划建筑设计户型设计具格户型典舒适项目总体规划价值达第位高档物业均价值约3500元 m2
3) 市政配套物业理（权重13）
项目利美国型连锁超市沃尔玛超市未社区配套目前尚没社区项目户型例面布局已作目标市场出发点款户型充分考虑居住舒适性功性户型安排价值达第二位水海港力物业理公司物业理水价值达第二位型区水均价值约3300元 m2
4) 外景观环境噪音（权重11）
目前没外景观造景环境优美该块西部西南部距离建设中轻铁较噪音影响较严重约3100元方米
5) 户型安排设备材料（权重13）
目前规划达前两位均水3300元方米
6) 发展商实力（权重14）
天安产具备成熟品牌房产开发业绩知名度具较资金实力工程质量握力社会资源运力强综合实力相第名均值约3400元方米
7) 营销策划（权重9）
独特效营销策划项目超第位物业价值约3400元方米
项目名称
交通通达度
繁华程度
社区规模
区规划
市政配套
物业理
环境
外景观
噪音
户型安排
设备材料
发展商形象实力
营销策划
修正系数
天安第城
9
15
13
11
13
14
9
84
富苑花园
14
12
12
10
12
12
8
80
威尼斯花园
11
14
12
11
12
12
8
80
维利亚花园
14
13
11
10
12
12
6
78
富豪花园
15
13
12
10
12
12
7
81
万科城市花园
12
14
12
11
12
13
9
83
亚泰花园
12
14
12
11
12
13
7
81
长春明珠
11
12
12
10
14
14
9
82
家园
11
13
12
11
12
11
8
78
富苑华城
12
14
12
10
11
12
6
77
星宇名家
13
13
11
9
9
10
5
70
筑业阳光城
9
9
10
10
11
10
7
66
项目现实价值[类×权重]÷总权重
出结：项目现实价值（2500×9+3500×15+3300×13+3100×
11+3300×13+3400×14+3400×9）÷843262元方米
三 体产品分析法
（1）户型面积
项目住宅群三房二厅户型户型建筑面积160方米间占总户型70％左右3264元方米计算基控制52万目标市场接受程度范围时相周边类项目言项目面积设计较导致项目价格性相类项目低利项目提高单价连排双联墅特殊性预计提高价格1—2
（2）户型面布置
户型面积较较销售较影响 预计价格提高性高
（3）户型功
较强目诱导充分发挥户型特点适合目标客群生活特点预计价格提高性高
（4）项目公部分华丽高档较荣耀感觉预计提高单价1—2
（5）项目然环境分析
项目然环境般周边环境足预计价格会降低2－3
（6）项目配套分析
a) 市政配套
目前情况项目处郊外周边配套情况较差周边配套项目提高价格素预计单价会调2—4
b) 身配套
会会满足目标市场心理预计单价会调3—5
（7）项目规划设计分析
控素外决定中高档住宅成功关键控制素产品规划设计准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子中高档住宅项目价值提升空间重素
项目素价格提升作明显需时间适应预计价格调空间1－2
（8）项目物业理分析
区品质感源区产品规划设计等硬件体现区配套服务物业理软件事实证明中高档住宅业物业理区康乐配套求高普通住宅业项目理水相信提升价格1
（9）项目形象包装分析
形象包装位特高档物业形象建立预计价格抬升1—3目前形象建立位致价格升反降假时日达目
（10）项目营销手段分析
应该说整项目价格策略项目市步骤生活设施配套环境建筑社区居住文化形成文化题炒作握等紧密结合结合阶段提供产品实际操盘验握提升项目价格1－3
总结 ：
分析计算出项目实现具体价格：
项目位置决定基础价格保守定位：3264元方米
（1）户型规模设计提高价格2
（2）项目公部分抬高均价1
（3）然景观市政规划降低均价3
（4）会抬高3
（5）物业理提升1
（6）项目形象包装抬升价格1
（7）营销手段提升项目价格1
保守估计
具体计算：3262×（1+2+13+3+1+1+1）3262×106＝3460元方米
项目均价：3460元方米
乐观估计
具体计算： 3262×（1+3+13+3+2+2+2）
3264×110＝3590元方米
项目均价：3590元方米
市场需求核心出发项目均价应该3460元方米3590元方米间取3530元方米
四 目标客户支付力推断项目价格
1项目目标市场定位
A体目标客群
A1长春市市企事业单位中层理者
A2长春市直属机关公务员外资企业白领
A3片区私营企业
A4部分高收入阶层
A5附郊县先富起
B次力目标客群
B1中学校教师医师律师等专业士
B2长春市较长工龄工薪阶层
B3长春市年轻白领群体首次置业者
2体目标客户收入水
项目户型结合述描述出项目体目标客户家庭月收入50007500元取均值6000元月
3月收入决定房价支付力
（1）目标客户承受月供
根长春市民收入状况预计支付月供资金家庭月收入3540收入越高支付月供资金例越低出项目目标客户承受月供25002800元方米
（2）月供推算出住宅总价
银行7成20年揭贷款计算目标客户承受住宅总价5060万元
（3）目标客户承受总价推算项目单价
目标客户承受总价5070万元项目力户型面积160方米计算出项目单价：均价30004500元方米
4房价支付力判断项目单位价格
房价支付力项目营销推广变动设定营销推广方式动员购买群体超房价支付力1015总额接受（超15限度超房价支付力15月供楼压力致客群会放弃购买种概率非常）轻松值10预计价格均价3600元方米
五 项目价格定位
1项目均价制订理
（1）参考价
类项目出项目均单价： 3262元方米
项目质素确定项目均价3530元方米
目标客户承受力决定均价3600元方米
（2）项目均价指定原
A类项目价格水准整价格体系中占50类项目提供类价格已市场承认项目价格制定目市场接受
B项目质素价格水准整价格体系中占30项目素质分析提供种价格支撑物超值标准
C目标市场购买力价格水准整价格体系20购买力项目市场销售票否定素
2项目均价制订
计算程：3262x50+3460x30+3590x203410
综合述均价项目均价定位：3410元方米
项目定价策略
定价策略
项目价格总体采取高开低走逐步扬定价策略
二 定价理
1 项目身素质长春市综合素质楼盘需高价格体现项目高品质树立高品质形象
2 160M2力户型例现价格3400元／M2计算：总房价3400元／M2×160M2＝544000元
银行提供7成20年计算：首期16万月供2600元提高现单价10％提高单价约3800元／M2
总房价3800元／M2×160M2＝608000元
银行提供7成20年计算：首期18万月供2900元
两者相首期加月供方式报价价格差明显
3 市场承接力具体成交时价格高开部分折扣方式业利达营销效果仅会损失客源反更具销售促进作
4 整策略部认购开盘期间执行销售时间根销售时机分批扬
5 销售现场予客户折扣优惠折扣直接利优惠卡形式营业推广期间客户推荐
结：
通手段营造高品质楼盘形象实际优惠予目标客户
三 类产品价格评定标准
1) 类户型基础均价取高均价低均价中间值3780元
2) 差价项目户型全部南客观存差价
3) 景观差价30元景观均价基础加30元景观户型均价基础减30元
4) 避免楼层差价带负面影响楼层差价定30元楼顶楼作特殊楼层均价基础加100元赠送花园天台支承点
5) 位置差价34栋区工湖户型均价基础增加20元56栋轻铁线路户型均价基础减少30元
6) 户型结构价格性较低二房二厅二卫户型均价基础减30元
7) 层户型定价：低户型均价基础调15％
8) 特殊户型定价：连排双拼墅针34位目标客户提倡34位客户尊贵性价格户型体现种身份象征均价基础提高30％提供相应服务加送2车位终生权（含理费）
考虑开盘优惠价优惠户型标准行调整
体产品具体定价
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
3
4
16998
34
187
8
1595
34
1542
8
24632
4
1891
8
2286
4
3811
4
568
4
计
13102
76
32
3号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
A
B
A
B
A
B
A
B
16998
1595
16998
1595
16998
1595
16998
1595
景观
+30
+30
+30
+30
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
+20
+20
+20
+20
均价
3780
1
3720
3710
3670
3660
3670
3660
3720
3710
2
3750
3740
3700
3690
3700
3690
3750
3740
3
3780
3770
3730
3720
3730
3720
3780
3770
4
3810
3800
3760
3750
3760
3750
3810
3800
5
3840
3830
3790
3780
3790
3780
3840
3830
6
3870
3860
3820
3810
3820
3810
3870
3860
7
3900
3890
3850
3840
3850
3840
3900
3890
8
3930
3920
3880
3870
3880
3870
3930
3920
9
2286
24632
3910
3900
3910
3900
2286
24632
4030
4020
4020
4030
10
2286
24632
2286
24632
11
4010
4000
4010
4000
住宅
车库
计
13102
76
32
568
4
2286
4
3811
4
24632
4
1891
8
1595
34
1542
8
4
4
16998
34
187
8
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
4
4
16998
34
187
8
1595
34
1542
8
24632
4
1891
8
2286
4
3811
4
568
4
计
13102
76
32
4号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
A
B
A
B
A
B
A
B
16998
1595
16998
1595
16998
1595
16998
1595
景观
+20
+20
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
10
+20
+20
基础均价
3780
1
3660
3650
3670
3660
3670
3660
3710
3700
2
3690
3680
3700
3690
3700
3690
3740
3730
3
3720
3710
3730
3720
3730
3720
3770
3760
4
3750
3740
3760
3750
3760
3750
3800
3790
5
3780
3770
3790
3780
3790
3780
3830
3820
6
3810
3800
3820
3810
3820
3810
3860
3850
7
3840
3830
3850
3840
3850
3840
3890
3880
8
3870
3860
3880
3870
3880
3870
3920
3910
9
2286
24632
3910
3900
3910
3900
2286
24632
10
3970
3960
2286
24632
2286
24632
4020
4010
4010
4000
4010
4000
11
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
5
2
13896
14
187
4
15786
14
1891
4
18836
2
3568
4
22144
2
1542
2
计
503908
32
14
5号楼
户型
二房二厅
三房二厅
二房二厅
三房二厅
单元
1
2
C－1
C
13896
15786
13896
15786
景观
30
30
面积
30
10
30
10
层差
+30
特殊
+100
结构
30
10
30
10
位置
30
20
30
20
基础均价
3780
1
3540
3630
3540
3630
2
3570
3650
3570
3650
3
3600
3680
3600
3680
4
3630
3710
3630
3710
5
3660
3740
3660
3740
6
3690
3770
3690
3770
7
3720
3800
3720
3800
18836
22144
18836
22144
8
3820
3900
3820
3900
9
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
6
2
13896
14
187
4
15786
14
1891
4
18836
2
3568
4
22144
2
1542
2
计
5039．08
32
6号楼
户型
二房二厅
三房二厅
二房二厅
三房二厅
单元
1
1
2
2
C－1
C
C－1
C
13896
15786
13896
15786
景观
30
30
30
30
面积
30
10
30
10
层差
+30
特殊
+70
结构
30
10
30
10
位置
30
30
30
30
基础均价
3780
1
3540
3580
3540
3580
2
3570
3610
3570
3610
3
3600
3640
3600
3640
4
3630
3670
3630
3670
5
3660
3700
3660
3700
6
3690
3730
3690
3730
7
3720
3750
3720
3750
8
18836
22144
18836
22144
9
3790
3820
3790
3820
住宅
车库
计
30328
16
22178
2
21216
2
7
2
14505
12
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
7
2
14505
12
21216
2
22178
2
计
30328
16
7号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
面积
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
基础均价
3200
1
3140
3140
3140
3140
2
3170
3170
3170
3170
3
3200
3200
3200
3200
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3300
3310
3300
3310
5
住宅
车库
计
391314
24
22178
2
21216
2
8
3
14505
12
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
8
3
14505
12
21216
2
22178
2
计
391314
24
8号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
面积
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
基础均价
3200
1
3140
3140
3140
3140
3140
3140
2
3170
3170
3170
3170
3170
3170
3
3200
3200
3200
3200
3200
3200
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3300
3310
3300
3310
3300
3310
5
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
计
521744
32
22178
4
21216
4
9
4
14505
24
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
9
4
14505
24
21216
4
22178
4
计
521744
32
9号楼
户型
三房二厅
单元
1
2
3
4
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
145．05
景观
10
10
10
10
10
10
10
10
面积
+10
+10
+10
+10
层差
+30
特殊
+100
结构
位置
20
20
20v
20
20
20
20
20
基础均价
3200
1
3110
3120
3110
3120
3110
3120
3110
3120
2
3140
3150
3140
3150
3140
3150
3140
3150
3
3170
3180
3170
3180
3170
3180
3170
3180
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
212．16
221．78
4
3270
3280
3270
3280
3270
3280
3270
3280
5
住宅
车库
计
437285
20
20688
5
18662
5
25417
5
10花园洋房
5
22699
5
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
10花园洋房
5
22699
5
25417
5
18662
5
20688
5
计
437285
20
10号楼
单元
1
2
3
4
5
户型
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
三房
二厅
四房
二厅
景观
面积
50
+50
50
+50
50
+50
50
+50
50
+50
层差
+100
特殊
+300
+150
+150
100
+200
+300
+150
+300
结构
+50
+50
+50
+50
+50
位置
均价
4880
22699
25417
22699
25417
22699
25417
22699
25417
22699
25417
1
5280
5180
5130
4980
4980
5180
4930
5380
5130
5380
2
18662
20688
18662
20688
18662
20688
18662
20688
18662
20688
3
4930
5130
5080
4980
4930
5280
4930
5330
5080
5330
住宅
车库
计
37541
14
26815
7
双拼墅
7栋
26815
7
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
住宅
车库
楼号
单元
面积(米2)
户数
面积(米2)
数量
双拼墅
7栋
26815
7
26815
7
计
37541
14
（双拼墅）
户型
三房二厅
单元
11栋
12栋
13栋
14栋
15栋
16栋
17栋
景观
+100
+100
100
100
100
100
100
100
+200
+200
+200
+200
+200
+200
面积
结构
位置
+100
+100
+200
+200
+200
+200
+200
+200
均价
4980
1
5180
5180
4880
4880
4880
4880
4880
4880
5380
5380
5380
5380
5380
5380
2
3
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