中国 长春 天安第城
项目调研工作手册
锡致海岸产顾问公司
2002年3月18日
项目调研工作手册
调研组织
1调研员
（1）项目调研工作总负责：倪缨
（2）项目组成员：柯斌方李勇谢长征黄惠韦斌马瑞
（3）调研配合员：项目售楼处8名售楼员
（4）司市场研究发展部
（5）司专家顾问团
（6）合计：15名项目专题调研员
2总体调研程序时间安排
（1）总体调研时间：2002年3月18日—2002年4月8日22天
（2）调研报告撰写时间： 2002年4月9日——2002年4月13日5天
（3）项目前期工作员位调研计划方案确定：2002年3月18日—2002年3月19日2天
（4）调研准备（问卷设计表格卡片等）：2002年3月19日—2002年3月20日2天
（5）差旅（火车134623日午15：42分）：2002年3月21日—2002年3月22日2天
（6）调研员实培训：2002年3月23日1天
（7）调研执行：2002年3月24日—2002年4月8日16天
（8）信息数资料收集：调查执行时间步
（9）调研报告撰写：2002年4月9日——2002年4月13日5天
3项目调研工作分配计划
（1）项目基础市场调研韦斌负责时间：2002年3月25日—2002年3月26日2天
（2）住宅商品房市场现状调研柯斌负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（3）住宅商品房消费者市场调研方负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（4）住宅商品房流通环节调研韦斌负责时间：2002年3月27日—2002年4月3日8天
（5）住宅商品房购买市场调研黄惠谢长征负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（6）项目竞争市场调研李勇负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（7）专家证会议司总部负责时间：2002年4月8日1天
4调研工作完成返城时间安排
（1）第批返城员时间：2002年4月4日 柯斌黄惠
（2）第二批返城员时间：2002年4月13日 马瑞安
（3）第三批返城员时间：2002年5月8日 倪缨李勇韦斌
5调研结果复查工作安排
（1）住宅商品房市场现状复查韦斌负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（2）住宅商品房消费者市场现状复查马瑞安负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（3）住宅商品房流通环节调研结果复查李勇负责时间：2002年4月3日—2002年4月7日5天
（4）住宅商品房购买市场复查方负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（5）项目竞争市场调研复查谢长征负责时间：2002年4月3日—2002年4月7日5天
（6）专家证会议司总部负责时间：2002年4月8日1天
6项目调研报告撰写工作计划送呈
（1）项目基础市场分析报告韦斌负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（2）住宅商品房市场现状调研报告谢长征负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（3）住宅商品房消费者市场调研报告方负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（4）住宅商品房流通环节调研报告韦斌负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（5）住宅商品房购买市场调研报告方负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（6）项目竞争市场调研报告李勇负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（7）调研结果建议倪缨负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（8）调研报告文字整合文章成型马瑞负责
（9）调研报告送呈甲方倪缨负责时间：2002年4月13日中午12点前
二项目调研工作具体计划
1项目调研第阶段：总体调研执行计划
时间：2002年3月22日——2002年3月23日2天
求：日责计划完成工作统交马瑞安整理成工作日志EMAIL回公司
（1）2002年3月22日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
项目组全体市场调研员（15名）
整长春市场进行熟悉初步市场调研工作确定调研象区域
1图熟悉长春市区
3．2219：0020：00
记住城市道路
长春市区图
柯斌
购买7份图
熟悉长春市场
2甲方讲解长春市场
3．2220：0022：00
记住市场格局重点楼盘
长春楼盘分布图
柯斌
购买7份图
3确定明日行程路线
3．2222：0023：00
明晰行程路线
工作日记
柯斌
全部
（2）2002年3月23日（表）
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
普查
市场
项目组
调研员（7）
熟悉长春市区楼盘分布
确定行程进行
3．238：00
12：00
1基熟悉长春市道路楼盘
专车甲方配合员
倪樱
中饭快餐
3．1412：30
18：00
2调查区域象更深入解
工作日记记录案
倪樱
（3）2002年3月23日（表二）
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
确定调研象区域
项目调研员（7）
整长春市场进行分析确定市场调研工作确定调研象区域
1负责市场状况修改工作计划
3．2319：0020：00
修改计划直接操作
已完成调研计划
负责
3
2讨确定负责工作计划
3．2320：0022：30
确定修改计划
负责参加讨
倪樱
3确定调研员分组
3．2322：3023：00
预计工作量进行科学分组
图楼盘图等
倪樱
请甲方配合
（4）2002年3月24日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
4
调研前
项目部全体调研员（15）
明确调查组织结构宣布调查方式调查目培训调查容实施计划确定调查范围行程等
1组计划说组成员进行培训
3．249：00
12：00
明晰职责目
5工作场
柯斌
方
培训
2准备种需资料
3．2413：0017：00
足够数量直接物料
复印机等
黄惠谢长征李勇
3检查调研计划样
3．2419：0023：00
做万失
方
2项目调研第二阶段：调研实施阶段工作表（时间：2002年3月25日——2002年4月3日10天）
求：日责计划完成工作统交马瑞安整理成工作日志EMAIL回公司
（1）第部分：项目基础市场调研韦斌负责时间：2002年3月25日——2002年3月26日
A韦斌第部分调研工作：2002年3月25日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
完成求
助工具
责
备注
1
项目基础资源调研
韦斌调研员
1项目块状况调研（4）
现场考察
323日前
形成文字
甲方研讨
韦斌
事前
准备
2块然资源调研(7)
现场考察
8：0012：00
形成文字
现场访录
韦斌调研员
事前
准备
3生活配套设施调研(14)
现场考察
13：0017：00
形成文字
现场走访记录
韦斌调研员
事前
准备
4项目块规划（2）
现场考察
323前
形成文字
甲方研讨
韦斌
5块资源住宅商品房影响（3）
总结
19：0023：00
形成报告书
电脑
韦斌
现场
分析
B韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
项目市场环境调研
韦斌调研员等
1城市基现状调研（2）
查阅资料访问相关
8：0012：00
形成文字
长春市志统计
韦斌
收集资料
2国民济发展现状调研（4）
查阅资料访问相关
13：0015：00
形成文字
长春市志统计等
韦斌
现场收集
3 政府关住宅商品房方针政策研究（5）
总结分析
19：0021：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集
4国民济环境发展项目影响
总结分析
21：0023：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集
（2）第二部分：住宅商品房市场现状调研柯斌负责时间2002年3月24日——2002年4月3日
A柯斌第部分调研工作：2002年3月24日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
住宅商品房市场总体调研
柯斌调研员等
1总体概况（7）
查阅资料访问相关
13：0017：00
记录案
长春市志统计等
柯斌
收集资料
2总体概况总结
甲方起探讨
19：0022：00
形成文字
电脑
柯斌
现场收集
3确定明天行程准备许物品样
组成员讨
22：0023：00
形成文字
电脑等
柯斌
现场收集
B柯斌第二部分工作：2002年3月25日2002年4月3日10日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
体产品调研
柯斌调研员等
1 住宅商品房基素质调研（5）
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图
柯斌
收集资料
2项目区域市场状况调研（4）
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图
柯斌
现场收集
3价格典型项目调研
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图等
柯斌
现场收集
4满足市场需求项目体素质调研
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图等
柯斌
现场收集
注意：具体实施见附件：柯斌组调研工作实施计划
（3）第三部分：住宅商品房消费者市场调研方负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
市场消费需求调研
方调研员等
1 市场消费需求调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
方
收集资料
2消费者体产品求调研（12）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
方
现场收集
3项目综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
4消费力调研
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
5消费者基情况调研
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
三级市场调研
方调研员等
1市区商品房出租状况（5）
走访
3月25日4月3日
记录案
图
方
收集资料
2二手住宅商品房转状况（4）
走访
3月25日4月3日
记录案
图
方
现场收集
3区域商品房出租出状况（6）
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
4整体市场出租出价格分布状况
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
5三级市场项目影响
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
注意：具体实施见附件二：方组调研工作实施计划
（4）第四部分：住宅商品房流通环节调研韦斌负责时间：2002年3月27日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
住宅商品房市场营销推广调研
韦斌调研员等
1价格典型楼盘推广策略（4）
走访
3月27日4月3日
记录案
图
韦斌
收集资料
2价格典型楼盘基销售模式
走访
3月27日4月3日
记录案
图
韦斌
现场收集
2
营销渠道分析
1营销渠道调查细分化
走访
3月27日4月3日
记录案
韦斌
现场收集
2市场调查结果
走访
3月27日4月3日
记录案
图等
韦斌
现场收集
3总
分析
3月27日4月3日
记录案
图等
韦斌
现场收集
注意：具体实施见附件三：韦斌组调研工作实施计划（5）第五部分：住宅商品房购买市场调研黄惠谢长征负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
1段资源素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
谢长征
收集资料
2建筑类素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
谢长征
现场收集
类项目购买市场调研
谢长征调研员等
3价格素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
谢长征
现场收集
4户型素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图等
谢长征
现场收集
5社区规模素类项目调研
6项目规划设计点标准确定购买市场
走访
走访
3月27日4月3日
3月27日4月3日
记录案
记录案
图等
图等
谢长征
谢长征
现场收集
现场收集
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
项目购买市场调研定量分析
黄惠调研员等
1 购买群体特征分析
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
黄惠
收集资料
2 购买者项目区域认程度
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
黄惠
现场收集
3项目综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
黄惠
现场收集
4消费力调研购买者项目认情况分析
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
黄惠
现场收集
注意：具体实施见附件四：黄惠组调研工作实施计划
（6）第六部分：项目竞争市场调研李勇负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
市场供需调研
李勇调研员等
开发量流通数量销售数量空置率
走访
3月27日4月3日
记录案
图
李勇
收集资料
2
周边竞争状况
李勇调研员等
竞争圈情况调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
李勇
现场收集
3
典型竞争手调研
李勇调研员等
选择竞争项目进行分析
走访
3月27日4月3日
记录案
李勇
现场收集
注意：具体实施见附件四：黄惠组调研工作实施计划
三项目调研方式象样确定
1关项目调研工作设计
明确项目调研目基础效进行整项目调研工作前提
保障调研目达调研工作首先设计调研容调研目决定
调研容必须通特定调研方式针效调研象进行样保障调研工作准确
调研方式调研象间关系第调研方式调研象决定第二两者反修正调研容
时调研容调研方式调研象三者决定整调研工作组织整调研工作模式应该：
调研目 调研容 调研象 调研方式
调研组织
2项目调研目研讨
实际项目营销推广策划次项目调研终目找项目营销推广中快完成销售切实行项目营销素种定位现罗列：
（1）块调研分析块状况项目影响
（2）宏观环境市场状况项目影响
（3）项目周边状况项目影响
（4）消费市场购买需求项目影响
（5）项目体产品户型特征
（6）项目综合质素基础
（7）项目优劣势
（8）项目目标客群决定营销素定位
（9）项目目标客群决定传播素定位
（10）价格定位
（11）卖场进行实际销售需销售物料容数量运方式
（12）针项目具体情况编制培训计划
（13）目标客群接受广告策略广告方案面设计广告发布广告预算广告效果评估等
14子目标组成目标系统终支持项目营销推广方案确定
3项目调研目决定次调研容调研象调研方式明细表
（1）第部分 项目基础市场调研
序号
调研容
调研方式
调研象
11
项目块埋位置
111
项目理位置
现场统计
项目块
112
项目块状况
现场统计
项目块
113
项目块状况研讨
现场统计
项目块
114
项目块然资源
现场统计
项目块
12
周围景观
现场统计
项目块
111
污染状况
现场统计
项目块
112
社会治安状况
现场统计
项目块
113
现交通状况
现场统计
项目块
114
生态环境状况
现场统计
项目块
115
卫生状况
现场统计
项目块
116
水资源状况
现场统计
项目块
13
块周边生活配套设施
131
周边居民惯日常购物场
现场统计
周边居民
132
周边居民家庭数量口总数
现场统计
周边居民
133
周边居民文体设施
现场统计
项目块
134
医疗卫生
现场统计
项目块
135
金融服务
现场统计
项目块
136
宾馆餐饮
现场统计
项目块
137
邮政电信
电话调查
项目块
138
电视台
电话调查
项目块
139
娱乐设施
现场统计
项目块
1310
休闲场
现场统计
项目块
1311
生活供水
访谈式调查
项目块
1312
生活供电
访谈式调查
项目块
1313
学校
访谈式调查
项目块
1314
居民交通设施
访谈式调查
项目块
14
块规划
141
块规划技术济指标
1411
总占面积
资料查阅
发展商
1412
容积率
资料查阅
发展商
1413
覆盖率
资料查阅
发展商
1414
绿化率
资料查阅
发展商
1415
总建筑面积
资料查阅
发展商
1416
总户数
资料查阅
发展商
142
块肩负城市功
资料查阅
发展商
15
块开发住宅商品房性评测
资料查阅
发展商
151
块状况研讨
1511
项目块理位置
现场统计
项目块
1512
项目块状况
现场统计
项目块
1513
质状况
现场统计
项目块
152
块然资源探讨
序号
调研容
调研方式
调研象
1521
周围景观
现场统计
项目块
1522
污染状况
现场统计
项目块
1523
治安状况
现场统计
项目块
1524
现交通状况
现场统计
项目块
1525
卫生状况
现场统计
项目块
153
块周边生活方式探讨
1531
居民惯购物场
现场统计
周边居民
1532
周边居民家庭数量
口总数
现场统计
周边居民
1533
周边居民文体设施
现场统计
项目块
1534
医疗卫生
现场统计
项目块
1535
金融服务
现场统计
项目块
1536
宾馆餐饮
现场统计
现场统计
154
块规划探讨
1541
块规划技术济指标
调查分析
发展商年鉴
1542
块肩负城市功
调查分析
发展商年鉴
21
城市基现状
211
基概况
2111
位置面积
查阅资料
市志年鉴
2112
质貌
查阅资料
市志年鉴
2113
气候
查阅资料
市志年鉴
2114
水文水情
查阅资料
市志年鉴
2115
然资源
查阅资料
市志年鉴
2116
行政划分
查阅资料
市志年鉴
2117
城市规模
查阅资料
市志年鉴
2118
然资源
查阅资料
市志年鉴
2119
交通运输
查阅资料
市志年鉴
21110
信息通讯
查阅资料
市志年鉴
21111
济状况
查阅资料
市志年鉴
212
城市现状发展住宅商品房支持阻碍
2121
位置
查阅资料
市志年鉴等资料
2122
面积
查阅资料
市志年鉴等资料
2123
然资源
查阅资料
市志年鉴等资料
2124
城市规模
查阅资料
市志年鉴等资料
2125
交通运输
查阅资料
市志年鉴等资料
2126
信息通讯
查阅资料
市志年鉴等资料
2127
济状况
查阅资料
市志年鉴等资料
22
国民济发展现状
221
社会口例
2211
常住口
查阅资料
市志年鉴
2212
暂住口（持暂住证口）
查阅资料
市志年鉴
2213
流动口
查阅资料
市志年鉴
222
社会济现状
2221
历史相
查阅资料
市志年鉴
2222
实际济现状调研分析
A
市场物价
查阅资料
市场
B
居民生活
查阅资料
市志年鉴
C
居民家庭月均消费支出状况
查阅资料
市志年鉴
D
业状况
调查分析
市志年鉴
E
居民家庭消费品拥量
查阅资料
市志年鉴
223
实际消费状况
2231
消费力
查阅资料
市志年鉴
2232
消费惯
查阅资料
市志年鉴
2233
消费观念
查阅资料
市志年鉴
2234
市民消费心态
查阅资料
市志年鉴
2235
总体描述
查阅资料
市志年鉴
224
国民济发展现状住
宅物业支持阻碍
综合分析
市志年鉴
23
政府政策方针研究
231
城市发展规划
查阅资料
规划局
232
政府保护物业理制度
查阅资料
房局
233
住宅物业金融支持
查阅电话调查
银行
234
消费者政策敏感点分析
抽样调查
周边群众
235
政府政策住宅发展影响
查阅资料
相关政府文件
24
该区发展住宅商品房性评价
241
购买力情况
241A
购买力现状
查阅资料
市志年鉴
241B
购买力发展情况预测
专家咨询
市志年鉴
Ba
消费力
专家咨询
市志年鉴
Bb
收入力
专家咨询
市志年鉴
第二部分——住宅商品房市场现状调研
序号
调研容
调研方式
调研象
111
住宅商品房市场开发现状
专业机构咨询
房产商相关机构
112
住宅商品房基素质分析
专业机构咨询
121
项目区域住宅商品房现状调查
现场统计
项目块
122
区域市场态势
综合分析
房产商
123
区域住宅商品房营销
市场特点
实考察
长春居民
124
区域条件发展住宅商品房支持阻碍
现场统计
项目块
211
典型项目调研
现场统计
类楼盘
212
典型项目反映体项目素质分析
现场统计
周边群众
22
满足市场需求项目体素质基础求
现场统计
周边群众
311
消费者项目认知度
抽样调查
周边群众
312
消费者结构
抽样调查
周边群众
313
家庭收入
抽样调查
周边群众
314
动机调研
抽样调查
周边群众
315
面积
抽样调查
周边群众
316
建筑风格
抽样调查
周边群众
317
项目区域环境认
抽样调查
周边群众
318
基础需求特征总结
综合分析
综合
第三部份：住宅商品房消费市场调研
序号
调研容
调研方式
调研象
市场消费需求调研
11
消费需求基础调研
111
消费者项目认知度
抽样调查
周边群众
112
消费者结构
抽样调查
周边群众
113
家庭收入
抽样调查
周边群众
114
动机调研
抽样调查
周边群众
115
面积
抽样调查
周边群众
116
建筑风格
抽样调查
周边群众
117
项目区域环境认
抽样调查
周边群众
118
基础需求特征总结
根调研结果综合分析
12
消费者体产品需求
抽样调查
周边群众
121
户型
抽样调查
周边群众
122
房屋类型
抽样调查
周边群众
123
层高
抽样调查
周边群众
124
抽样调查
周边群众
125
景观
抽样调查
周边群众
126
装修
抽样调查
周边群众
127
两房单位
抽样调查
周边群众
128
三房单位
抽样调查
周边群众
129
四房单位
抽样调查
周边群众
1210
错层单位
抽样调查
周边群众
1211
复式单位
抽样调查
周边群众
1212
总结
综合分析
综合
13
项目综合素质调研
131
物业理
专业机构查询
物公司
132
绿化园林
专业机构查询
物公司
133
景观
现场观察
区
134
周边生活配套
现场观察
区
135
交通
现场观察
区
136
社区身配套
现场观察
区
137
网络
现场观察
区
138
现场观察
区
14
消费力调研
抽样调查
长春居民
141
资金源
抽样调查
长春居民
142
揭付款首期
抽样调查
长春居民
143
月供款
抽样调查
长春居民
144
总价承受力
抽样调查
长春居民
145
付款方式
抽样调查
长春居民
146
总结
根调查情况综合
长春居民
15
消费者基状况
151
职业
抽样调查
长春居民
152
年龄
抽样调查
长春居民
153
家庭口
抽样调查
长春居民
154
文化程度
抽样调查
长春居民
16
消费群体总体特征
实考察
综合分析
二
三级市场调研
21
市区住宅商品房出租状况
211
区域住宅商品房
出租状况量化分析
访谈式调查
房屋中介
公司
关群众
212
价格分析
访谈式调查
213
面积分布
访谈式调查
214
户型分析
访谈式调查
215
区域消费者认程度
抽样调查
22
二手住宅商品房转情况
221
价格
访谈式调查
房屋中介
222
交易方式
访谈式调查
房屋中介
223
二手房税收情况
访谈式调查
关机构
224
银行支持
访谈式调查
银行
23
三级市场项目影响
专家咨询
专家
三
居住文化
31
生活方式
实考察深入访谈
长春年鉴
长春民众
32
文化影响力调查
实考察深入访谈
33
房产热点购买调查
实考察深入访谈
第四部分 住宅商品房流通环节调研
序号
调研容
调研方式
调查象
111
成功楼盘
现场考察
类楼盘
112
成功楼盘
现场考察
类楼盘
113
成功楼盘
现场考察
类楼盘
114
成功楼盘
现场考察
类楼盘
115
成功楼盘
现场考察
类楼盘
116
成功楼盘
现场考察
类楼盘
117
成功楼盘
现场考察
类楼盘
118
成功楼盘
现场考察
类楼盘
119
成功楼盘
现场考察
类楼盘
1110
成功楼盘
现场考察
类楼盘
1111
推广策略总结项目启示
11111
信誉
调查研究
类楼盘
11112
产品
调查研究
类楼盘
12
基销售模式
121
媒体广告
调查研究
类楼盘
1211
视听两媒体
调查研究
类楼盘
1211A
电视
调查研究
类楼盘
1211B
电影
调查研究
类楼盘
1212
视觉媒体
调查研究
类楼盘
1212A
户外广告
调查研究
类楼盘
1212B
车体广告
调查研究
类楼盘
1212C
报纸广告
调查研究
类楼盘
1212D
杂志
调查研究
类楼盘
1212E
直邮
调查研究
类楼盘
1212F
铺头广告
调查研究
类楼盘
1212G
海报
调查研究
类楼盘
1213
听觉媒体
调查研究
类楼盘
1213A
电台
调查研究
类楼盘
1214
卖场
调查研究
类楼盘
1214A
售 楼 处
调查研究
类楼盘
1214B
示范单位
调查研究
类楼盘
1215
售楼员
调查研究
类楼盘
122
交易方式
1221
揭
抽样调查
群众
1222
折
抽样调查
群众
1223
次性付款
抽样调查
群众
1224
分期付款
抽样调查
群众
123
入市时机
1231
开盘
调查研究
类楼盘
1232
入市手段
调查研究
类楼盘
13
项目未营销推广
131
项目未营销推广鉴成功验
调查研究
类楼盘
132
项目未营销推广必须注意素
调查研究
类楼盘
21
营销渠道调查细分
211
项目营销渠道调查媒体象
211A
报纸媒介
调查研究
类楼盘
211B
电视媒介
调查研究
类楼盘
211C
户外广告媒介
调查研究
类楼盘
211D
互联网媒介
调查研究
类楼盘
211E
报章杂志媒介
调查研究
类楼盘
211F
派发资料式媒介
调查研究
类楼盘
211G
亲朋介绍媒介
调查研究
类楼盘
211H
途径媒介
调查研究
类楼盘
212
市场调研目标消费群体
22
市场调查结果
221
长春市民营销渠道认知度
入户问卷式调查
群众
222
长春消费者接受媒体惯
入户问卷式调查
群众
223
长春消费者接受媒体方式
入户问卷式调查
群众
2231A
硬性软性传播
入户问卷式调查
群众
2231B
原始觉传播
入户问卷式调查
群众
2231C
整合营销传播
入户问卷式调查
群众
2232
长春市消费者接受媒体
入户问卷式调查
群众
224
消费者接受户外媒体程度
入户问卷式调查
群众
225
媒体收费标准
访谈
关媒体
第五部份：项目购买市场调研
序号
容
调查方式
调查象
类项目购买市场调研
11
段资源素类项目调研
111
块资源素确立
相关资料
类楼盘
112
类标准确立
相关资料
类楼盘
113
类标准确定
项目分情况
实考察
类楼盘
114
类楼盘确定
实考察
类楼盘
115
调研结果相似度分析
综合分析
分析
116
确定项目相似度高
典型项目
现场考察
类楼盘
117
典型项目购买市场
调研总结
实考察
长春居民
12
建筑类素类项目调研
121
建筑类素确定
相关知识
122
建筑类类
项目市场调研
问卷调研
长春居民
13
价格素类项目调研
131
价格素确定
实考察
长春房产市场
132
价格类类
项目市场调研
问卷调研
133
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
14
户型素类市场调研
141
户型素确定
相关知识
分析
142
价格类类
项目市场调研
问卷调研综合分析
长春居民
143
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
15
社区规模素类项目调研
151
社区规模素确定
相关知识
分析
152
价格类类
项目市场调研
问卷调研综合分析
长春居民
153
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
16
项目规划点标准确定项目目标购买市场
161
项目规划设计点
确定标准
专家咨询
关房产商
162
确定符合项目规划设计点类项目目标市场汇总
综合分析
类项目
163
项目目标市场确定
综合分析
分析
二
项目购买市场调研定量分析
11
分析购买者计划购房时间
抽样调研
群众
12
购买者群体特征分析
抽样调研
群众
121
购买者群体特征
抽样调研
群众
122
购房选择置业行特点分析
抽样调研
群众
123
购房资金筹备付款方式分析
抽样调研
群众
13
项目区域认程度
抽样调研
群众
131
区域评价
抽样调研
群众
132
购买者区域市政配套评价
抽样调研
群众
133
潜消费者周边生活配套状况评价
抽样调研
群众
134
区域市场前景评价
抽样调研
群众
135
区域环境评价
抽样调研
群众
136
区域居住氛围评价
抽样调研
群众
137
区域商务氛围评价
抽样调研
群众
138
购买者区域评价
抽样调研
群众
139
购买者心目中项目区域档次
抽样调研
群众
第六部份：项目竞争市场调研
序号
工作容
调研方式
调查象
房产市场供需调研
11
开发量
走访关部门
查阅相关资料
房产年鉴
12
流通数量
13
销售数量
14
空置率
二
项目周边竞争状况项目影响
21
第层竞争圈
211
竞争素
综合分析
相关资料
212
目前售楼盘
实考察深入访谈
房产公司关部门
213
推出楼盘
实考察深入访谈
214
项目影响分析
实考察深入访谈
22
第二层竞争圈
221
竞争素
实考察
深入访谈
房产公司
关部门
222
目前售楼盘
223
推出楼盘
224
项目影响分析
综合分析
分析
23
竞争情况总结
综合分析
分析
三
典型竞争手调研
31
君山商城推广策略
311
基情况
实考察
项目情况
312
项目卖点罗列
实考察
宣传材料
313
营销策略
综合分析
类楼盘
314
君山商城推广策略评判
综合分析
分析
344
推广策略评判
综合分析
分析
第七部份：项目综合分析
序号
调研容
调研方式
调研容
项目块SWOT分析
二
调查产生情况建议
21
产品定位
综合分析
相关资料
22
建筑定位
综合分析
相关资料
23
市场定位
综合分析
相关资料
24
价格定位
综合分析
相关资料
25
营销定位
综合分析
相关资料
26
品牌定位
综合分析
相关资料
27
消费群体定位
综合分析
相关资料
四项目购买意客群征订计划
责：方配合员：马瑞安工作时间：2002年3月20日2002年4月20日
序号
工作容
责
时间
工作方式
调查象
工作求
备注
1
消费者调查中取意客户
黄惠
25334
10日
机产生附送礼品
意购买者
取300份意认购
1意客户意登记书优惠万元
做母鸡意客户予
2100方米广告公司讨布展方案方负责
3达800份意登记立召开信息发布酒会酒会布展方负责
4准备部认购书式三份准备签约
2
房交会中取意客户
方
4月中旬
布置展览现场吸引气
参加房交会者
取150份意认购
3
营业推广方式取意客户
李勇
34134
11日
电话预约发问卷调查附送礼品
体私营业
闹市街头高级娱乐场高档售楼处门口
取250份意认购
4
项目周边调查取意客户
谢长征
34134
11日
入户调查附送礼品
项目周边较高收入者
取100份意认购
五项目调研需物料费
1工具类物料：
（1）电话传真机 部
（2）笔记 18
（3）行车 5两
（4）电脑 3台
（5） 笔 16支
（6）长春市图 8份
（7）礼品 2800份
（8）香烟 5条
（9）长春市楼盘分布图 8份
（10）长春型行政图 2张
（11）长春2000年2001年报纸全年 套
（12）长春市新城市规划 1套
（13）2002年长春黄页 1
（14）印机 1台
（15）磁盘 30张
（16）相机 2部
（17）胶卷 10卷
2样类
（1）普通楼盘调查表 220份
（2）重点楼盘调查表 60份
（3）住宅调查表 2000份
（4）意登记书 800份
3文件类
（1）长春2000年2001年年鉴
（2）长春2000年2001年统计年鉴
（3）长春市志
（4）长春天安第城设计彩图 8份
（5）长春天安第城楼盘规划面图 8份
（6）长春天安第城高层建筑户型图 8份
（7）长春天安第城层建筑户型图 8份
（8）长春天安第城墅建筑户型图 8份
4调研费（预算）
（1）广告礼品 5元×2800份14000元
（2）行车 80元×5辆400元
（3）香烟费（全体市调员） 150元×2条300元
（4）招费（资深专家） 1000元
（5）预见金 300元×82400元
（6）胶卷 20元卷×5卷100元
合计：24500元
附件：项目组工作计划表
第部分：项目基础市场调研（韦斌）
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11
项目块状况
111
项目理位置
325 8805
实考察
项目块
电脑
行车
形成文字
112
项目块状况
805810
113
项目质状况
810815
114
项目块状况研讨
815820
12
项目块然资源
820825
121
周围景观
825830
122
污染状况
830835
123
社会治安状况
835840
124
现交通状况
840845
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
125
生态环境状况
实 考 察
项 目 块
8：458：50
电脑行车
形成文字
126
卫生状况
8：508：55
127
水资源状况
8：559：00
13
块周边生活配套设施
131
周边居民惯日常购物场
调查研究
周边居民
9：009：15
行车
电脑
形成文字
132
周边居民家庭数量口总数
调查研究
周边居民
9：159：20
133
周边居民文体设施
实考察
项目块
9：209：25
134
医疗卫生
9：259：30
135
金融服务
9：309：35
136
宾馆餐饮
9：359：40
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
137
邮政电信
实考察
项目块
9：409：45
行车
形成文字
电脑
138
电视台
9：459：50
139
娱乐设施
9：509：55
1310
休闲场
9：5510：00
1311
生活供水
10：0010：05
1312
生活供电
10：0510：10
1313
学校
10：1010：15
1314
居民交通设施
10：1510：20
14
块规划
141
块规划技术济指针
1411
总占面积
调查分析
发展商
10：2010：25
行车
电脑
形成文字
1412
容积率
调查分析
发展商
10：2510：30
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1413
覆盖率
调查分析
发展商
10：3010：35
行车
形成文字
电脑
1414
绿化率
10：3510：40
1415
总建筑面积
10：4010：45
1416
总户数
10：4510：50
142
块肩负城市功
10：5010：55
15
块开发住宅商品房性评测
10：5511：15
151
块状况研讨
1511
项目块理位置
调查分析
项目
11：1510：20
行车
电脑
形成文字
1512
项目块状况
11：2011：25
1513
质状况
11：2511：30
152
块然资源探讨
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1521
周围景观
调查分析
项目块
11：30—11：35
行车
电脑
形成文字
1522
污染状况
11：35—11：40
1523
治安状况
11：40—11：45
1524
现交通状况
11：4511：50
1525
卫生状况
11：50—11：55
153
块周边生活方式探讨
1531
居民惯购物场
调查研究
周边居民
11：55—12：00
行车
电脑
形成文字
1532
周边居民家庭数量口总数
周边居民
12：00—12：05
1533
周边居民文体设施
项目块
12：0512：10
1534
医疗卫生
12：10—12：15
1535
金融服务
12：1512：20
1536
宾馆餐饮
12：20—12：25
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
154
块规划探讨
形成文字
1541
块规划技术济指针
调查分析
发展商年鉴
13：3013：35
行车
电脑
1542
块肩负城市功
调查分析
发展商年鉴
13：3517：30
21
城市基现状
211
基概况
形成文字
2111
位置面积行政划分
调查分析
市志年鉴
326 88：05
电脑
2112
质貌
8：058：10
2113
气候城市规模
8：10815
2114
水文水情
8：158：20
2115
然资源
8：208：25
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2118
然资源
调查分析
市志年鉴
8：358：40
电脑
形成文字
2119
交通运输
8：408：45
21110
信息通讯
8：458：50
21111
济状况
8：508：55
212
城市现状发展住宅商品房支持阻碍
2121
位置
调查研究
市志年鉴
8：559：15
电脑
形成文字
2122
面积
9：159：30
2123
然资源
9：3010：00
2124
城市规模
10：0010：30
2125
交通运输
10：3011：00
2126
信息通讯
11：0011：30
2127
济状况
11：3012：00
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
22
国民济发展现状
221
社会口例
2211
常住口
13：1513：40
调查分析
市志年鉴
电脑
形成文字
2212
暂住口（持暂住证口）
13：4014：00
2213
流动口
14：0014：30
222
社会济现状
2221
历史相
调查分析
市志年鉴
14：3015：00
电脑
形成文字
2222
市实际济现状调研分析
2222A
市场物价
调查分析
市场
15：0015：30
电脑
形成文字
2222B
居民生活
调查分析
市志年鉴
15：3015：45
2222C
居民家庭月均消费支出状况
调查分析
市志年鉴
15：4515：50
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2222D
业状况
调查分析
市志年鉴
15：5015：55
电脑
形成文字
2222E
居民家庭消费品户拥量
调查分析
市志年鉴
15：5516：00
223
实际消费状况
2231
消费力
调查研究
市志年鉴
16：0016：05
电脑
形成文字
2232
消费惯
16：0516：10
2233
消费观念
16：1016：15
2234
市民消费心态
16：1516：20
2235
总体描述
16：2016：25
224
国民济发展现状住
宅物业支持阻碍
15：2516：30
23
政府政策方针研究
231
城市发展规划
调查研究
规划局
16：3016：35
电脑
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
232
政府保护物业理制度
调查分析
房局
16：3516：40
电脑
形成文字
233
住宅物业金融支持
16：4016：45
234
消费者政策基敏感点分析
16：4516：50
235
政府政策住宅物业发展影响
16：5016：55
24
该区发展住宅商品房性评价
241
购买力情况
241A
购买力现状
调查分析
根前面
调研作出适
分析
16：5517：00
电脑
形成文字
241B
购买力发展情况预测
17：0017：05
241Ba
消费力
17：0517：10
241Bb
收入力
17：1017：15
242
城市基现状
17：1517：20
243
国民济
17：2017：25
244
政府政策方针
17：2517：30
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
1
调研资料准备办公生活品准备
天安公司代办
阅新长春年鉴统计年鉴房产年鉴城市规划黄页购买长春市型行政图2张长春市交通图15张楼盘分布图10张长春20002001年报纸全年调研派车住房租生活品办公品准备
32016：00前
保证司员达长春
电话
刘智慧
碰头会调研员培训等根公司安排分头熟悉调研提纲长春基生活情况摸底
办公品：电脑（网）印机复印机传真机A4复印纸二
线电视
公司办公室
购买中档笔记18工作卡20份长春车票6张
32017：30前
财务部
王敏芝
调研项目组
编制楼盘调查表长春情况熟悉
电脑图
柯斌
2
项目组长春城市情况熟悉
调研项目组
初步市场调研工作确定调研象区域
天安公司讲解长春房产概况
32120：00—21：30
记住市场格局重点楼盘
长春楼盘分布图
柯斌
314日根公司安排熟悉情况（项目）修改讨确定调研方案员分组
确定明日行程路线
32121：45—11：00
解全市整体概况
楼盘分布图交通图
柯斌
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
3
员位
分组培训
住宅商品房市场现状调研项目组
工作安排调研培训
分区责
日工作量安排
讲解市调表市调注意事项
3248：00—12：00
明确务熟悉表格
楼盘图
笔记
市调表
柯斌
事先明确调研补助标准
4
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
全市重点楼盘（17）市场调查（长春重点楼盘资料表）
日访问3—5楼盘售楼现场
网查询
32413：00—32816：00
准确完成市调表项容
图电话电脑备车45天
柯斌
日19：00—20：00组碰头
21：15整理数
总体市场调研
住宅商品房市场开发现状区域市场态势资料
32823：00整理
成文
天安公司提供
柯斌
刘智慧事先联系
市场验证
住宅商品房基素质分析
325328
21：00整理
成文
资料电脑
柯斌
整体市场发展态势分析
3298：00
23：00
成文
资料电脑
柯斌
高档烟1包
调研结果复查
抽样调查全市楼盘1520
33041
全天
准确性
备车3天
柯斌
求准确楼盘重调
住宅流通环节调研结果复查
428：0016：00
准确性
车1天
高档烟1包
柯斌
329前研究报纸电视
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
阳区楼盘调研
基租金销售价格
区域住宅商品房营销市场特点
现场走访
325329全天
准确完成市调表概况成文
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
区域住宅现状调研
330331
成文
图电话
楼盘调研穿插进行
体产品调研
楼盘资料查询
资料调查
4142
区域数统计
图电话
电脑
楼盘调研穿插进行
二三级市场调研
现场走访网查询
43
成文
图电话
楼盘调研穿插进行
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
李勇
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
李勇
配合整理种数
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
配合整理种数
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
配合整理种数
第四部分：住宅商品房流通环节调研（韦斌）
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11
推 广 策 略
111
推广较成功楼盘
（10）
调查研究
成功楼盘
广告公司
3272829
8：0017：30
电脑
广告公司
发展商
形成文字
112
113
114
115
116
117
118
119
1110
1111
推广策略总结项目启示
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11111
信誉
调查研究
推广成功楼盘
330
8：008：30
电脑
形成文字
11112
产品
调查研究
推广成功楼盘
8：309：00
12
基销售模式
121
媒体广告
1211
视听两媒体
1211A
电视
调查研究
广告公司
9：009：30
电脑
形成文字
1211B
电影
调查研究
广告公司
9：3010
1212
视觉媒体
1212A
户外广告
调查研究
广告公司
1010：30
电脑
形成文字
1212B
车体广告
调查研究
广告公司
10：3011
1212C
报纸广告
调查研究
广告公司
1111：30
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1212D
杂志
调查研究
广告公司
11：3012
电脑
形成文字
1212E
直邮
调查研究
广告公司
13：3014
1212F
铺头广告
调查研究
广告公司
1414：30
1212G
海报
调查研究
广告公司
14：3015
1213
听觉媒体
1213A
电台
调查研究
广告公司
1515：30
电脑
形成文字
1214
卖 场
1214A
售 楼 处
调查研究
广告公司
15：3016
电脑
形成文字
1214B
示范单位
调查研究
广告公司
1616：30
1215
售楼员
调查研究
广告公司
16：3017
122
交易方式
1221
揭
调查研究
消费者
1717：30
电脑
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1222
折
调查研究
消费者
41 8 88：10
电脑
形成文字
1223
次性付款
调查研究
消费者
8：108：20
1224
分期付款
调查研究
消费者
8：208：30
123
入市时机
1231
开盘
调查研究
消费者成功楼盘
8：309：00
电脑
形成文字
1232
入市手段
调查研究
消费者成功楼盘
9：009：30
13
项目未营销推广启示
131
项目未营销推广鉴成功验
调查研究
成功楼盘
9：3010
电脑
形成文字
132
项目未营销推广必须注意素
调查研究
成功楼盘
1010：30
21
营销渠道调查细分化
211
项目营销渠道调查媒体象
形成文字
211A
报纸媒介
调查研究
广告公司
10：3011
电脑
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
211B
电视媒介
调查研究
广告公司
1111：30
电脑
形成
文字
211C
户外广告媒介
调查研究
广告公司
11：3012
211D
互联网媒介
调查研究
广告公司
1212：30
211E
报章杂志媒介
调查研究
广告公司
13：3014
211F
派发资料式媒介
调查研究
广告公司
1414：30
211G
亲朋介绍媒介
调查研究
广告公司
14：3015
211H
途径媒介
调查研究
广告公司
1515：30
212
市场调研目标消费群体
22
市场调查结果
221
长春市民营销渠道认知度调查
入户问卷式调查
泛长春市消费者
42 810
电脑调查表
形成文字
222
长春消费者接受媒体惯调查
入户问卷式调查
泛长春市消费者
1012
223
长春市消费者接受媒体方式
2231A
硬性软性传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
13：3014
电脑调查表
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2231B
原始觉传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
14：015：00
电脑
调查表
形成文字
2231C
整合营销传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
15：0016：00
2232
长春市消费者接受媒体方式
入户问卷式调查
泛长春市消费者
16：0017：00
224
消费者户外媒体接受程度
入户问卷式调查
泛长春市消费者
17：0018：00
225
媒体收费标准
访谈
媒体
43 817：30
电脑
形成表格
第五部份：项目购买市场调研（谢长征黄惠）
序号
工作名录
员安排
调研容
调研方式
调研象
工作求
助工具
责
时间安排
备注
类项目购买市场调研
1
段资源素类
项目调研
111块资源素确立
走访
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
谢
长
32743
征
112类标准确立
走访
113类标准确定项目分情况
实考察
114类楼盘确定
实考察
115调研结果相似度分析
实考察
116确定项目相似度高典型项目
实考察
117典型项目购买市场调研总结
实考察
2
建筑类素类项目调研
121建筑类素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
32743
122建筑类类项目市场调研
实考察
3
价格素类市场调研
131价格素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图楼盘
调查表
32743
132价格类类项目市场调研
实考察
133典型项目购买市场调研总结
实考察
类楼盘
户型素类市场调研
141户型素确定
实考察
行车
4
类楼盘
加分析
形成文字
图
楼盘
调查表
谢长征
32743
142价格类类项目市场调研
卷调调研
143典型项目购买市场调研总结
5
社区规模素类项目调研
151社区规模素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
32743
152价格类类
项目市场调研
实考察
153典型项目购买市场调研总结
实考察
6
项目规划点标准确定项目目标购买市场
161项目规划设计点
确定标准
实考察
行车
类楼盘
加分析
形成文字
图
楼盘
调查表
32743
162确定符合项目规划设计点类项目目标市场汇总
实考察
163项目目标市场确定
实考察
序号
工作名录
员安排
调研容
调研方式
调研象
工作求
助工具
责
时间安排
备注
二
项目购买市场调研定量分析
1
分析购买者计划
购房
时间
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
图
住宅调查表
黄
32543
惠
121购买者群体特征
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
2
购买者群体特征
分析
图
住宅调查表
122购买者购房选择置业行分析
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
123购房资金筹备付款方式分析
3
购买者项目区域认程度
131区域评价
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
图
住宅调查表
32543
132购买者区域市政配套评价
133周边生活配套状况评价
134区域市场前景评价
135区域环境评价
136购买者区域居住氛围评价
137区域商务氛围评价
138购买者区域评价
问卷调研
长春居民
形成文字
加分析
行车
图
调查表
黄惠
32543
139购买者心目中项目区域档次
第六部分：项目竞争市场调研工作计划（李勇）
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
1
竞争楼盘初选派31份
319日8：30
12：00
① 网
② 房产图
① 网
② 查图
形成竞争手基情况
电脑电话房产图
李勇
2
楼盘普调名录罗列
319日8：30
12：00
① 网
② 查房产图
① 网
② 查图
形成普调楼盘名录
电脑房产图
李勇
3
楼盘调查样制作
319日8：30
12：00
前样补充
形成样
前楼盘调查表电脑
李勇
4
样技巧讨
319日13：30
15：30
倪樱刘智慧柯斌
研讨
掌握踩盘时提问序技巧
调查表
李勇
5
行程准备
319日17：00
19：00
① 样
② 生活品
收集
① 样样品
② 勤保障完备
旅行箱
李勇
6
行程
320日10：20
321日15：30
火车
睡
① 达长春
② 休息
火车
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
7
长春环境熟悉
320日10：20
321日15：30
长春图
记住街区楼盘位置
长春房产图
李
8
解长春市场情况确定长春楼路线
321日16：00
18：00
甲方胡
长春图
研讨
记住街区楼盘位置
长春房产图
李勇
9
吃饭
321日18：00
20：00
李勇
10
竞争手补充
321日19：00
20：00
胡
方谢
研讨
形成名录
李勇
11
样领取
321日20：00
21：00
样
10份调查表
李勇
12
样培训
321日21：00
23：00
倪樱柯斌
研讨
熟练掌握踩盘技巧
楼盘调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
13
踩盘：典型竞争手13
322日13：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车调查表
李勇
14
踩盘：典型竞争手47
322日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车调查
李勇
15
踩盘资料整理
322日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
16
竞争手补充
322日21：00
23：00
柯斌方谢等
研讨
形成名录
补充踩盘表
笔记
李勇
17
踩盘：典型竞争手810
323日8：30
17：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
18
踩盘：典型竞争手1114
323日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
19
踩盘资料整理
323日19：00
21：00
资料整理
整理
成文
资料调查表
李勇
20
竞争手补充
323日21：00
23：00
柯斌方谢等
研讨
形成名录
笔记
李勇
21
踩盘：典型竞争手1517
324日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
22
踩盘：典型竞争手1821
324日13：30
15：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
23
踩盘资料整理
324日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
24
竞争手补充
324日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
25
踩盘2324
325日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
26
踩盘2528
325日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
27
踩盘资料整理
325日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
28
竞争手补充
325日21：00
23：00
柯斌文谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
29
踩盘2931
326日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
30
踩盘3235
326日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
31
踩盘资料整理
326日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
32
竞争手补充
326日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
33
踩盘3638
327日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
34
踩盘3942
327日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
35
踩盘资料整理
327日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
36
竞争手补充
327日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
37
踩盘4345
328日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
38
踩盘4649
328日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
39
踩盘资料整理
328日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
40
竞争手补充
328日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
41
踩盘5052
329日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
42
踩盘5356
329日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
43
分块资源建筑类价格户型社区规模标准选出典型竞争楼盘10
331日19：00
21：00
调研表柯斌韦斌方等
分析研讨
形成名录
长春房市图笔记
李勇
44
领取住宅调查表
331日21：00
23：00
定
领取
120份
李勇
45
42中竞争手售楼处门口调查房者①②售楼处售楼处做10份
331日8：30
12：00
331日13：30
17：30
①②售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品（120份）
李勇
46
前期调查表审检
329日19：00
23：00
资料调查表
审阅
找出张表中未完成容
资料调查表
李勇
47
补踩楼盘14
330日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
补完缺数
车电话
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
48
补踩楼盘58
330日13：30
17：30
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
49
补踩楼盘912
331日8：30
12：00
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
50
补踩楼盘1316
331日13：30
17：30
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
51
住宅调查
41日8：30
12：00
③④售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
52
住宅调查
42日8：30
12：00
13：3017：30
⑤⑥售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
53
住宅调查
43日8：30
12：00
13：3017：30
⑦⑧售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
54
住宅调查
44日8：30
12：00
13：3017：30
⑨⑩售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
55
整理楼盘踩盘表项目处区域楼盘统计
45日8：30
12：00
调查表
统计
成文（报告）
调查表
李勇
56
项目建筑类相楼盘统计
45日13：30
17：30
调查表
统计
成文（报告）
调查表
李勇
57
价格确定类楼盘统计
45日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
58
户型确定类楼盘统计
46日8：30
12：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
59
社区规模确定类楼盘统计
46日13：30
17：30
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
60
项目规划设计点确定类楼盘统计
46日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
61
典型竞争手分析统计（1）（5）
47日8：30
12：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
62
典型竞争手分析统计（6）（10）
47日13：30
17：30
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
63
典型竞争手分析统计（11）（15）
47日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
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项目调研工作手册
锡致海岸产顾问公司
2002年3月18日
项目调研工作手册
调研组织
1调研员
（1）项目调研工作总负责：倪缨
（2）项目组成员：柯斌方李勇谢长征黄惠韦斌马瑞
（3）调研配合员：项目售楼处8名售楼员
（4）司市场研究发展部
（5）司专家顾问团
（6）合计：15名项目专题调研员
2总体调研程序时间安排
（1）总体调研时间：2002年3月18日—2002年4月8日22天
（2）调研报告撰写时间： 2002年4月9日——2002年4月13日5天
（3）项目前期工作员位调研计划方案确定：2002年3月18日—2002年3月19日2天
（4）调研准备（问卷设计表格卡片等）：2002年3月19日—2002年3月20日2天
（5）差旅（火车134623日午15：42分）：2002年3月21日—2002年3月22日2天
（6）调研员实培训：2002年3月23日1天
（7）调研执行：2002年3月24日—2002年4月8日16天
（8）信息数资料收集：调查执行时间步
（9）调研报告撰写：2002年4月9日——2002年4月13日5天
3项目调研工作分配计划
（1）项目基础市场调研韦斌负责时间：2002年3月25日—2002年3月26日2天
（2）住宅商品房市场现状调研柯斌负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（3）住宅商品房消费者市场调研方负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（4）住宅商品房流通环节调研韦斌负责时间：2002年3月27日—2002年4月3日8天
（5）住宅商品房购买市场调研黄惠谢长征负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（6）项目竞争市场调研李勇负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日10天
（7）专家证会议司总部负责时间：2002年4月8日1天
4调研工作完成返城时间安排
（1）第批返城员时间：2002年4月4日 柯斌黄惠
（2）第二批返城员时间：2002年4月13日 马瑞安
（3）第三批返城员时间：2002年5月8日 倪缨李勇韦斌
5调研结果复查工作安排
（1）住宅商品房市场现状复查韦斌负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（2）住宅商品房消费者市场现状复查马瑞安负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（3）住宅商品房流通环节调研结果复查李勇负责时间：2002年4月3日—2002年4月7日5天
（4）住宅商品房购买市场复查方负责时间：2002年4月4日—2002年4月7日4天
（5）项目竞争市场调研复查谢长征负责时间：2002年4月3日—2002年4月7日5天
（6）专家证会议司总部负责时间：2002年4月8日1天
6项目调研报告撰写工作计划送呈
（1）项目基础市场分析报告韦斌负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（2）住宅商品房市场现状调研报告谢长征负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（3）住宅商品房消费者市场调研报告方负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（4）住宅商品房流通环节调研报告韦斌负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（5）住宅商品房购买市场调研报告方负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（6）项目竞争市场调研报告李勇负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（7）调研结果建议倪缨负责时间：2002年4月9日—2002年4月12日4天
（8）调研报告文字整合文章成型马瑞负责
（9）调研报告送呈甲方倪缨负责时间：2002年4月13日中午12点前
二项目调研工作具体计划
1项目调研第阶段：总体调研执行计划
时间：2002年3月22日——2002年3月23日2天
求：日责计划完成工作统交马瑞安整理成工作日志EMAIL回公司
（1）2002年3月22日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
项目组全体市场调研员（15名）
整长春市场进行熟悉初步市场调研工作确定调研象区域
1图熟悉长春市区
3．2219：0020：00
记住城市道路
长春市区图
柯斌
购买7份图
熟悉长春市场
2甲方讲解长春市场
3．2220：0022：00
记住市场格局重点楼盘
长春楼盘分布图
柯斌
购买7份图
3确定明日行程路线
3．2222：0023：00
明晰行程路线
工作日记
柯斌
全部
（2）2002年3月23日（表）
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
普查
市场
项目组
调研员（7）
熟悉长春市区楼盘分布
确定行程进行
3．238：00
12：00
1基熟悉长春市道路楼盘
专车甲方配合员
倪樱
中饭快餐
3．1412：30
18：00
2调查区域象更深入解
工作日记记录案
倪樱
（3）2002年3月23日（表二）
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
确定调研象区域
项目调研员（7）
整长春市场进行分析确定市场调研工作确定调研象区域
1负责市场状况修改工作计划
3．2319：0020：00
修改计划直接操作
已完成调研计划
负责
3
2讨确定负责工作计划
3．2320：0022：30
确定修改计划
负责参加讨
倪樱
3确定调研员分组
3．2322：3023：00
预计工作量进行科学分组
图楼盘图等
倪樱
请甲方配合
（4）2002年3月24日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
4
调研前
项目部全体调研员（15）
明确调查组织结构宣布调查方式调查目培训调查容实施计划确定调查范围行程等
1组计划说组成员进行培训
3．249：00
12：00
明晰职责目
5工作场
柯斌
方
培训
2准备种需资料
3．2413：0017：00
足够数量直接物料
复印机等
黄惠谢长征李勇
3检查调研计划样
3．2419：0023：00
做万失
方
2项目调研第二阶段：调研实施阶段工作表（时间：2002年3月25日——2002年4月3日10天）
求：日责计划完成工作统交马瑞安整理成工作日志EMAIL回公司
（1）第部分：项目基础市场调研韦斌负责时间：2002年3月25日——2002年3月26日
A韦斌第部分调研工作：2002年3月25日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
完成求
助工具
责
备注
1
项目基础资源调研
韦斌调研员
1项目块状况调研（4）
现场考察
323日前
形成文字
甲方研讨
韦斌
事前
准备
2块然资源调研(7)
现场考察
8：0012：00
形成文字
现场访录
韦斌调研员
事前
准备
3生活配套设施调研(14)
现场考察
13：0017：00
形成文字
现场走访记录
韦斌调研员
事前
准备
4项目块规划（2）
现场考察
323前
形成文字
甲方研讨
韦斌
5块资源住宅商品房影响（3）
总结
19：0023：00
形成报告书
电脑
韦斌
现场
分析
B韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
项目市场环境调研
韦斌调研员等
1城市基现状调研（2）
查阅资料访问相关
8：0012：00
形成文字
长春市志统计
韦斌
收集资料
2国民济发展现状调研（4）
查阅资料访问相关
13：0015：00
形成文字
长春市志统计等
韦斌
现场收集
3 政府关住宅商品房方针政策研究（5）
总结分析
19：0021：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集
4国民济环境发展项目影响
总结分析
21：0023：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集
（2）第二部分：住宅商品房市场现状调研柯斌负责时间2002年3月24日——2002年4月3日
A柯斌第部分调研工作：2002年3月24日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
住宅商品房市场总体调研
柯斌调研员等
1总体概况（7）
查阅资料访问相关
13：0017：00
记录案
长春市志统计等
柯斌
收集资料
2总体概况总结
甲方起探讨
19：0022：00
形成文字
电脑
柯斌
现场收集
3确定明天行程准备许物品样
组成员讨
22：0023：00
形成文字
电脑等
柯斌
现场收集
B柯斌第二部分工作：2002年3月25日2002年4月3日10日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
体产品调研
柯斌调研员等
1 住宅商品房基素质调研（5）
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图
柯斌
收集资料
2项目区域市场状况调研（4）
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图
柯斌
现场收集
3价格典型项目调研
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图等
柯斌
现场收集
4满足市场需求项目体素质调研
现场走访记录
3月25日4月3日
记录案
车图等
柯斌
现场收集
注意：具体实施见附件：柯斌组调研工作实施计划
（3）第三部分：住宅商品房消费者市场调研方负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
市场消费需求调研
方调研员等
1 市场消费需求调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
方
收集资料
2消费者体产品求调研（12）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
方
现场收集
3项目综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
4消费力调研
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
5消费者基情况调研
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
方
现场收集
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
三级市场调研
方调研员等
1市区商品房出租状况（5）
走访
3月25日4月3日
记录案
图
方
收集资料
2二手住宅商品房转状况（4）
走访
3月25日4月3日
记录案
图
方
现场收集
3区域商品房出租出状况（6）
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
4整体市场出租出价格分布状况
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
5三级市场项目影响
走访
3月25日4月3日
记录案
图等
方
现场收集
注意：具体实施见附件二：方组调研工作实施计划
（4）第四部分：住宅商品房流通环节调研韦斌负责时间：2002年3月27日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
住宅商品房市场营销推广调研
韦斌调研员等
1价格典型楼盘推广策略（4）
走访
3月27日4月3日
记录案
图
韦斌
收集资料
2价格典型楼盘基销售模式
走访
3月27日4月3日
记录案
图
韦斌
现场收集
2
营销渠道分析
1营销渠道调查细分化
走访
3月27日4月3日
记录案
韦斌
现场收集
2市场调查结果
走访
3月27日4月3日
记录案
图等
韦斌
现场收集
3总
分析
3月27日4月3日
记录案
图等
韦斌
现场收集
注意：具体实施见附件三：韦斌组调研工作实施计划（5）第五部分：住宅商品房购买市场调研黄惠谢长征负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
1段资源素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
谢长征
收集资料
2建筑类素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
谢长征
现场收集
类项目购买市场调研
谢长征调研员等
3价格素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
谢长征
现场收集
4户型素类项目调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图等
谢长征
现场收集
5社区规模素类项目调研
6项目规划设计点标准确定购买市场
走访
走访
3月27日4月3日
3月27日4月3日
记录案
记录案
图等
图等
谢长征
谢长征
现场收集
现场收集
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
2
项目购买市场调研定量分析
黄惠调研员等
1 购买群体特征分析
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
黄惠
收集资料
2 购买者项目区域认程度
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图
黄惠
现场收集
3项目综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
黄惠
现场收集
4消费力调研购买者项目认情况分析
抽样调研
3月25日4月3日
记录案
车图等
黄惠
现场收集
注意：具体实施见附件四：黄惠组调研工作实施计划
（6）第六部分：项目竞争市场调研李勇负责时间：2002年3月25日—2002年4月3日
序号
工作名录
员安排
工作容
工作方式
时间安排
工作求
助工具
责
备注
1
市场供需调研
李勇调研员等
开发量流通数量销售数量空置率
走访
3月27日4月3日
记录案
图
李勇
收集资料
2
周边竞争状况
李勇调研员等
竞争圈情况调研
走访
3月27日4月3日
记录案
图
李勇
现场收集
3
典型竞争手调研
李勇调研员等
选择竞争项目进行分析
走访
3月27日4月3日
记录案
李勇
现场收集
注意：具体实施见附件四：黄惠组调研工作实施计划
三项目调研方式象样确定
1关项目调研工作设计
明确项目调研目基础效进行整项目调研工作前提
保障调研目达调研工作首先设计调研容调研目决定
调研容必须通特定调研方式针效调研象进行样保障调研工作准确
调研方式调研象间关系第调研方式调研象决定第二两者反修正调研容
时调研容调研方式调研象三者决定整调研工作组织整调研工作模式应该：
调研目 调研容 调研象 调研方式
调研组织
2项目调研目研讨
实际项目营销推广策划次项目调研终目找项目营销推广中快完成销售切实行项目营销素种定位现罗列：
（1）块调研分析块状况项目影响
（2）宏观环境市场状况项目影响
（3）项目周边状况项目影响
（4）消费市场购买需求项目影响
（5）项目体产品户型特征
（6）项目综合质素基础
（7）项目优劣势
（8）项目目标客群决定营销素定位
（9）项目目标客群决定传播素定位
（10）价格定位
（11）卖场进行实际销售需销售物料容数量运方式
（12）针项目具体情况编制培训计划
（13）目标客群接受广告策略广告方案面设计广告发布广告预算广告效果评估等
14子目标组成目标系统终支持项目营销推广方案确定
3项目调研目决定次调研容调研象调研方式明细表
（1）第部分 项目基础市场调研
序号
调研容
调研方式
调研象
11
项目块埋位置
111
项目理位置
现场统计
项目块
112
项目块状况
现场统计
项目块
113
项目块状况研讨
现场统计
项目块
114
项目块然资源
现场统计
项目块
12
周围景观
现场统计
项目块
111
污染状况
现场统计
项目块
112
社会治安状况
现场统计
项目块
113
现交通状况
现场统计
项目块
114
生态环境状况
现场统计
项目块
115
卫生状况
现场统计
项目块
116
水资源状况
现场统计
项目块
13
块周边生活配套设施
131
周边居民惯日常购物场
现场统计
周边居民
132
周边居民家庭数量口总数
现场统计
周边居民
133
周边居民文体设施
现场统计
项目块
134
医疗卫生
现场统计
项目块
135
金融服务
现场统计
项目块
136
宾馆餐饮
现场统计
项目块
137
邮政电信
电话调查
项目块
138
电视台
电话调查
项目块
139
娱乐设施
现场统计
项目块
1310
休闲场
现场统计
项目块
1311
生活供水
访谈式调查
项目块
1312
生活供电
访谈式调查
项目块
1313
学校
访谈式调查
项目块
1314
居民交通设施
访谈式调查
项目块
14
块规划
141
块规划技术济指标
1411
总占面积
资料查阅
发展商
1412
容积率
资料查阅
发展商
1413
覆盖率
资料查阅
发展商
1414
绿化率
资料查阅
发展商
1415
总建筑面积
资料查阅
发展商
1416
总户数
资料查阅
发展商
142
块肩负城市功
资料查阅
发展商
15
块开发住宅商品房性评测
资料查阅
发展商
151
块状况研讨
1511
项目块理位置
现场统计
项目块
1512
项目块状况
现场统计
项目块
1513
质状况
现场统计
项目块
152
块然资源探讨
序号
调研容
调研方式
调研象
1521
周围景观
现场统计
项目块
1522
污染状况
现场统计
项目块
1523
治安状况
现场统计
项目块
1524
现交通状况
现场统计
项目块
1525
卫生状况
现场统计
项目块
153
块周边生活方式探讨
1531
居民惯购物场
现场统计
周边居民
1532
周边居民家庭数量
口总数
现场统计
周边居民
1533
周边居民文体设施
现场统计
项目块
1534
医疗卫生
现场统计
项目块
1535
金融服务
现场统计
项目块
1536
宾馆餐饮
现场统计
现场统计
154
块规划探讨
1541
块规划技术济指标
调查分析
发展商年鉴
1542
块肩负城市功
调查分析
发展商年鉴
21
城市基现状
211
基概况
2111
位置面积
查阅资料
市志年鉴
2112
质貌
查阅资料
市志年鉴
2113
气候
查阅资料
市志年鉴
2114
水文水情
查阅资料
市志年鉴
2115
然资源
查阅资料
市志年鉴
2116
行政划分
查阅资料
市志年鉴
2117
城市规模
查阅资料
市志年鉴
2118
然资源
查阅资料
市志年鉴
2119
交通运输
查阅资料
市志年鉴
21110
信息通讯
查阅资料
市志年鉴
21111
济状况
查阅资料
市志年鉴
212
城市现状发展住宅商品房支持阻碍
2121
位置
查阅资料
市志年鉴等资料
2122
面积
查阅资料
市志年鉴等资料
2123
然资源
查阅资料
市志年鉴等资料
2124
城市规模
查阅资料
市志年鉴等资料
2125
交通运输
查阅资料
市志年鉴等资料
2126
信息通讯
查阅资料
市志年鉴等资料
2127
济状况
查阅资料
市志年鉴等资料
22
国民济发展现状
221
社会口例
2211
常住口
查阅资料
市志年鉴
2212
暂住口（持暂住证口）
查阅资料
市志年鉴
2213
流动口
查阅资料
市志年鉴
222
社会济现状
2221
历史相
查阅资料
市志年鉴
2222
实际济现状调研分析
A
市场物价
查阅资料
市场
B
居民生活
查阅资料
市志年鉴
C
居民家庭月均消费支出状况
查阅资料
市志年鉴
D
业状况
调查分析
市志年鉴
E
居民家庭消费品拥量
查阅资料
市志年鉴
223
实际消费状况
2231
消费力
查阅资料
市志年鉴
2232
消费惯
查阅资料
市志年鉴
2233
消费观念
查阅资料
市志年鉴
2234
市民消费心态
查阅资料
市志年鉴
2235
总体描述
查阅资料
市志年鉴
224
国民济发展现状住
宅物业支持阻碍
综合分析
市志年鉴
23
政府政策方针研究
231
城市发展规划
查阅资料
规划局
232
政府保护物业理制度
查阅资料
房局
233
住宅物业金融支持
查阅电话调查
银行
234
消费者政策敏感点分析
抽样调查
周边群众
235
政府政策住宅发展影响
查阅资料
相关政府文件
24
该区发展住宅商品房性评价
241
购买力情况
241A
购买力现状
查阅资料
市志年鉴
241B
购买力发展情况预测
专家咨询
市志年鉴
Ba
消费力
专家咨询
市志年鉴
Bb
收入力
专家咨询
市志年鉴
第二部分——住宅商品房市场现状调研
序号
调研容
调研方式
调研象
111
住宅商品房市场开发现状
专业机构咨询
房产商相关机构
112
住宅商品房基素质分析
专业机构咨询
121
项目区域住宅商品房现状调查
现场统计
项目块
122
区域市场态势
综合分析
房产商
123
区域住宅商品房营销
市场特点
实考察
长春居民
124
区域条件发展住宅商品房支持阻碍
现场统计
项目块
211
典型项目调研
现场统计
类楼盘
212
典型项目反映体项目素质分析
现场统计
周边群众
22
满足市场需求项目体素质基础求
现场统计
周边群众
311
消费者项目认知度
抽样调查
周边群众
312
消费者结构
抽样调查
周边群众
313
家庭收入
抽样调查
周边群众
314
动机调研
抽样调查
周边群众
315
面积
抽样调查
周边群众
316
建筑风格
抽样调查
周边群众
317
项目区域环境认
抽样调查
周边群众
318
基础需求特征总结
综合分析
综合
第三部份：住宅商品房消费市场调研
序号
调研容
调研方式
调研象
市场消费需求调研
11
消费需求基础调研
111
消费者项目认知度
抽样调查
周边群众
112
消费者结构
抽样调查
周边群众
113
家庭收入
抽样调查
周边群众
114
动机调研
抽样调查
周边群众
115
面积
抽样调查
周边群众
116
建筑风格
抽样调查
周边群众
117
项目区域环境认
抽样调查
周边群众
118
基础需求特征总结
根调研结果综合分析
12
消费者体产品需求
抽样调查
周边群众
121
户型
抽样调查
周边群众
122
房屋类型
抽样调查
周边群众
123
层高
抽样调查
周边群众
124
抽样调查
周边群众
125
景观
抽样调查
周边群众
126
装修
抽样调查
周边群众
127
两房单位
抽样调查
周边群众
128
三房单位
抽样调查
周边群众
129
四房单位
抽样调查
周边群众
1210
错层单位
抽样调查
周边群众
1211
复式单位
抽样调查
周边群众
1212
总结
综合分析
综合
13
项目综合素质调研
131
物业理
专业机构查询
物公司
132
绿化园林
专业机构查询
物公司
133
景观
现场观察
区
134
周边生活配套
现场观察
区
135
交通
现场观察
区
136
社区身配套
现场观察
区
137
网络
现场观察
区
138
现场观察
区
14
消费力调研
抽样调查
长春居民
141
资金源
抽样调查
长春居民
142
揭付款首期
抽样调查
长春居民
143
月供款
抽样调查
长春居民
144
总价承受力
抽样调查
长春居民
145
付款方式
抽样调查
长春居民
146
总结
根调查情况综合
长春居民
15
消费者基状况
151
职业
抽样调查
长春居民
152
年龄
抽样调查
长春居民
153
家庭口
抽样调查
长春居民
154
文化程度
抽样调查
长春居民
16
消费群体总体特征
实考察
综合分析
二
三级市场调研
21
市区住宅商品房出租状况
211
区域住宅商品房
出租状况量化分析
访谈式调查
房屋中介
公司
关群众
212
价格分析
访谈式调查
213
面积分布
访谈式调查
214
户型分析
访谈式调查
215
区域消费者认程度
抽样调查
22
二手住宅商品房转情况
221
价格
访谈式调查
房屋中介
222
交易方式
访谈式调查
房屋中介
223
二手房税收情况
访谈式调查
关机构
224
银行支持
访谈式调查
银行
23
三级市场项目影响
专家咨询
专家
三
居住文化
31
生活方式
实考察深入访谈
长春年鉴
长春民众
32
文化影响力调查
实考察深入访谈
33
房产热点购买调查
实考察深入访谈
第四部分 住宅商品房流通环节调研
序号
调研容
调研方式
调查象
111
成功楼盘
现场考察
类楼盘
112
成功楼盘
现场考察
类楼盘
113
成功楼盘
现场考察
类楼盘
114
成功楼盘
现场考察
类楼盘
115
成功楼盘
现场考察
类楼盘
116
成功楼盘
现场考察
类楼盘
117
成功楼盘
现场考察
类楼盘
118
成功楼盘
现场考察
类楼盘
119
成功楼盘
现场考察
类楼盘
1110
成功楼盘
现场考察
类楼盘
1111
推广策略总结项目启示
11111
信誉
调查研究
类楼盘
11112
产品
调查研究
类楼盘
12
基销售模式
121
媒体广告
调查研究
类楼盘
1211
视听两媒体
调查研究
类楼盘
1211A
电视
调查研究
类楼盘
1211B
电影
调查研究
类楼盘
1212
视觉媒体
调查研究
类楼盘
1212A
户外广告
调查研究
类楼盘
1212B
车体广告
调查研究
类楼盘
1212C
报纸广告
调查研究
类楼盘
1212D
杂志
调查研究
类楼盘
1212E
直邮
调查研究
类楼盘
1212F
铺头广告
调查研究
类楼盘
1212G
海报
调查研究
类楼盘
1213
听觉媒体
调查研究
类楼盘
1213A
电台
调查研究
类楼盘
1214
卖场
调查研究
类楼盘
1214A
售 楼 处
调查研究
类楼盘
1214B
示范单位
调查研究
类楼盘
1215
售楼员
调查研究
类楼盘
122
交易方式
1221
揭
抽样调查
群众
1222
折
抽样调查
群众
1223
次性付款
抽样调查
群众
1224
分期付款
抽样调查
群众
123
入市时机
1231
开盘
调查研究
类楼盘
1232
入市手段
调查研究
类楼盘
13
项目未营销推广
131
项目未营销推广鉴成功验
调查研究
类楼盘
132
项目未营销推广必须注意素
调查研究
类楼盘
21
营销渠道调查细分
211
项目营销渠道调查媒体象
211A
报纸媒介
调查研究
类楼盘
211B
电视媒介
调查研究
类楼盘
211C
户外广告媒介
调查研究
类楼盘
211D
互联网媒介
调查研究
类楼盘
211E
报章杂志媒介
调查研究
类楼盘
211F
派发资料式媒介
调查研究
类楼盘
211G
亲朋介绍媒介
调查研究
类楼盘
211H
途径媒介
调查研究
类楼盘
212
市场调研目标消费群体
22
市场调查结果
221
长春市民营销渠道认知度
入户问卷式调查
群众
222
长春消费者接受媒体惯
入户问卷式调查
群众
223
长春消费者接受媒体方式
入户问卷式调查
群众
2231A
硬性软性传播
入户问卷式调查
群众
2231B
原始觉传播
入户问卷式调查
群众
2231C
整合营销传播
入户问卷式调查
群众
2232
长春市消费者接受媒体
入户问卷式调查
群众
224
消费者接受户外媒体程度
入户问卷式调查
群众
225
媒体收费标准
访谈
关媒体
第五部份：项目购买市场调研
序号
容
调查方式
调查象
类项目购买市场调研
11
段资源素类项目调研
111
块资源素确立
相关资料
类楼盘
112
类标准确立
相关资料
类楼盘
113
类标准确定
项目分情况
实考察
类楼盘
114
类楼盘确定
实考察
类楼盘
115
调研结果相似度分析
综合分析
分析
116
确定项目相似度高
典型项目
现场考察
类楼盘
117
典型项目购买市场
调研总结
实考察
长春居民
12
建筑类素类项目调研
121
建筑类素确定
相关知识
122
建筑类类
项目市场调研
问卷调研
长春居民
13
价格素类项目调研
131
价格素确定
实考察
长春房产市场
132
价格类类
项目市场调研
问卷调研
133
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
14
户型素类市场调研
141
户型素确定
相关知识
分析
142
价格类类
项目市场调研
问卷调研综合分析
长春居民
143
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
15
社区规模素类项目调研
151
社区规模素确定
相关知识
分析
152
价格类类
项目市场调研
问卷调研综合分析
长春居民
153
典型项目购买市场
调研总结
问卷调研综合分析
长春居民
16
项目规划点标准确定项目目标购买市场
161
项目规划设计点
确定标准
专家咨询
关房产商
162
确定符合项目规划设计点类项目目标市场汇总
综合分析
类项目
163
项目目标市场确定
综合分析
分析
二
项目购买市场调研定量分析
11
分析购买者计划购房时间
抽样调研
群众
12
购买者群体特征分析
抽样调研
群众
121
购买者群体特征
抽样调研
群众
122
购房选择置业行特点分析
抽样调研
群众
123
购房资金筹备付款方式分析
抽样调研
群众
13
项目区域认程度
抽样调研
群众
131
区域评价
抽样调研
群众
132
购买者区域市政配套评价
抽样调研
群众
133
潜消费者周边生活配套状况评价
抽样调研
群众
134
区域市场前景评价
抽样调研
群众
135
区域环境评价
抽样调研
群众
136
区域居住氛围评价
抽样调研
群众
137
区域商务氛围评价
抽样调研
群众
138
购买者区域评价
抽样调研
群众
139
购买者心目中项目区域档次
抽样调研
群众
第六部份：项目竞争市场调研
序号
工作容
调研方式
调查象
房产市场供需调研
11
开发量
走访关部门
查阅相关资料
房产年鉴
12
流通数量
13
销售数量
14
空置率
二
项目周边竞争状况项目影响
21
第层竞争圈
211
竞争素
综合分析
相关资料
212
目前售楼盘
实考察深入访谈
房产公司关部门
213
推出楼盘
实考察深入访谈
214
项目影响分析
实考察深入访谈
22
第二层竞争圈
221
竞争素
实考察
深入访谈
房产公司
关部门
222
目前售楼盘
223
推出楼盘
224
项目影响分析
综合分析
分析
23
竞争情况总结
综合分析
分析
三
典型竞争手调研
31
君山商城推广策略
311
基情况
实考察
项目情况
312
项目卖点罗列
实考察
宣传材料
313
营销策略
综合分析
类楼盘
314
君山商城推广策略评判
综合分析
分析
344
推广策略评判
综合分析
分析
第七部份：项目综合分析
序号
调研容
调研方式
调研容
项目块SWOT分析
二
调查产生情况建议
21
产品定位
综合分析
相关资料
22
建筑定位
综合分析
相关资料
23
市场定位
综合分析
相关资料
24
价格定位
综合分析
相关资料
25
营销定位
综合分析
相关资料
26
品牌定位
综合分析
相关资料
27
消费群体定位
综合分析
相关资料
四项目购买意客群征订计划
责：方配合员：马瑞安工作时间：2002年3月20日2002年4月20日
序号
工作容
责
时间
工作方式
调查象
工作求
备注
1
消费者调查中取意客户
黄惠
25334
10日
机产生附送礼品
意购买者
取300份意认购
1意客户意登记书优惠万元
做母鸡意客户予
2100方米广告公司讨布展方案方负责
3达800份意登记立召开信息发布酒会酒会布展方负责
4准备部认购书式三份准备签约
2
房交会中取意客户
方
4月中旬
布置展览现场吸引气
参加房交会者
取150份意认购
3
营业推广方式取意客户
李勇
34134
11日
电话预约发问卷调查附送礼品
体私营业
闹市街头高级娱乐场高档售楼处门口
取250份意认购
4
项目周边调查取意客户
谢长征
34134
11日
入户调查附送礼品
项目周边较高收入者
取100份意认购
五项目调研需物料费
1工具类物料：
（1）电话传真机 部
（2）笔记 18
（3）行车 5两
（4）电脑 3台
（5） 笔 16支
（6）长春市图 8份
（7）礼品 2800份
（8）香烟 5条
（9）长春市楼盘分布图 8份
（10）长春型行政图 2张
（11）长春2000年2001年报纸全年 套
（12）长春市新城市规划 1套
（13）2002年长春黄页 1
（14）印机 1台
（15）磁盘 30张
（16）相机 2部
（17）胶卷 10卷
2样类
（1）普通楼盘调查表 220份
（2）重点楼盘调查表 60份
（3）住宅调查表 2000份
（4）意登记书 800份
3文件类
（1）长春2000年2001年年鉴
（2）长春2000年2001年统计年鉴
（3）长春市志
（4）长春天安第城设计彩图 8份
（5）长春天安第城楼盘规划面图 8份
（6）长春天安第城高层建筑户型图 8份
（7）长春天安第城层建筑户型图 8份
（8）长春天安第城墅建筑户型图 8份
4调研费（预算）
（1）广告礼品 5元×2800份14000元
（2）行车 80元×5辆400元
（3）香烟费（全体市调员） 150元×2条300元
（4）招费（资深专家） 1000元
（5）预见金 300元×82400元
（6）胶卷 20元卷×5卷100元
合计：24500元
附件：项目组工作计划表
第部分：项目基础市场调研（韦斌）
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11
项目块状况
111
项目理位置
325 8805
实考察
项目块
电脑
行车
形成文字
112
项目块状况
805810
113
项目质状况
810815
114
项目块状况研讨
815820
12
项目块然资源
820825
121
周围景观
825830
122
污染状况
830835
123
社会治安状况
835840
124
现交通状况
840845
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
125
生态环境状况
实 考 察
项 目 块
8：458：50
电脑行车
形成文字
126
卫生状况
8：508：55
127
水资源状况
8：559：00
13
块周边生活配套设施
131
周边居民惯日常购物场
调查研究
周边居民
9：009：15
行车
电脑
形成文字
132
周边居民家庭数量口总数
调查研究
周边居民
9：159：20
133
周边居民文体设施
实考察
项目块
9：209：25
134
医疗卫生
9：259：30
135
金融服务
9：309：35
136
宾馆餐饮
9：359：40
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
137
邮政电信
实考察
项目块
9：409：45
行车
形成文字
电脑
138
电视台
9：459：50
139
娱乐设施
9：509：55
1310
休闲场
9：5510：00
1311
生活供水
10：0010：05
1312
生活供电
10：0510：10
1313
学校
10：1010：15
1314
居民交通设施
10：1510：20
14
块规划
141
块规划技术济指针
1411
总占面积
调查分析
发展商
10：2010：25
行车
电脑
形成文字
1412
容积率
调查分析
发展商
10：2510：30
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1413
覆盖率
调查分析
发展商
10：3010：35
行车
形成文字
电脑
1414
绿化率
10：3510：40
1415
总建筑面积
10：4010：45
1416
总户数
10：4510：50
142
块肩负城市功
10：5010：55
15
块开发住宅商品房性评测
10：5511：15
151
块状况研讨
1511
项目块理位置
调查分析
项目
11：1510：20
行车
电脑
形成文字
1512
项目块状况
11：2011：25
1513
质状况
11：2511：30
152
块然资源探讨
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1521
周围景观
调查分析
项目块
11：30—11：35
行车
电脑
形成文字
1522
污染状况
11：35—11：40
1523
治安状况
11：40—11：45
1524
现交通状况
11：4511：50
1525
卫生状况
11：50—11：55
153
块周边生活方式探讨
1531
居民惯购物场
调查研究
周边居民
11：55—12：00
行车
电脑
形成文字
1532
周边居民家庭数量口总数
周边居民
12：00—12：05
1533
周边居民文体设施
项目块
12：0512：10
1534
医疗卫生
12：10—12：15
1535
金融服务
12：1512：20
1536
宾馆餐饮
12：20—12：25
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
154
块规划探讨
形成文字
1541
块规划技术济指针
调查分析
发展商年鉴
13：3013：35
行车
电脑
1542
块肩负城市功
调查分析
发展商年鉴
13：3517：30
21
城市基现状
211
基概况
形成文字
2111
位置面积行政划分
调查分析
市志年鉴
326 88：05
电脑
2112
质貌
8：058：10
2113
气候城市规模
8：10815
2114
水文水情
8：158：20
2115
然资源
8：208：25
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2118
然资源
调查分析
市志年鉴
8：358：40
电脑
形成文字
2119
交通运输
8：408：45
21110
信息通讯
8：458：50
21111
济状况
8：508：55
212
城市现状发展住宅商品房支持阻碍
2121
位置
调查研究
市志年鉴
8：559：15
电脑
形成文字
2122
面积
9：159：30
2123
然资源
9：3010：00
2124
城市规模
10：0010：30
2125
交通运输
10：3011：00
2126
信息通讯
11：0011：30
2127
济状况
11：3012：00
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
22
国民济发展现状
221
社会口例
2211
常住口
13：1513：40
调查分析
市志年鉴
电脑
形成文字
2212
暂住口（持暂住证口）
13：4014：00
2213
流动口
14：0014：30
222
社会济现状
2221
历史相
调查分析
市志年鉴
14：3015：00
电脑
形成文字
2222
市实际济现状调研分析
2222A
市场物价
调查分析
市场
15：0015：30
电脑
形成文字
2222B
居民生活
调查分析
市志年鉴
15：3015：45
2222C
居民家庭月均消费支出状况
调查分析
市志年鉴
15：4515：50
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2222D
业状况
调查分析
市志年鉴
15：5015：55
电脑
形成文字
2222E
居民家庭消费品户拥量
调查分析
市志年鉴
15：5516：00
223
实际消费状况
2231
消费力
调查研究
市志年鉴
16：0016：05
电脑
形成文字
2232
消费惯
16：0516：10
2233
消费观念
16：1016：15
2234
市民消费心态
16：1516：20
2235
总体描述
16：2016：25
224
国民济发展现状住
宅物业支持阻碍
15：2516：30
23
政府政策方针研究
231
城市发展规划
调查研究
规划局
16：3016：35
电脑
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
232
政府保护物业理制度
调查分析
房局
16：3516：40
电脑
形成文字
233
住宅物业金融支持
16：4016：45
234
消费者政策基敏感点分析
16：4516：50
235
政府政策住宅物业发展影响
16：5016：55
24
该区发展住宅商品房性评价
241
购买力情况
241A
购买力现状
调查分析
根前面
调研作出适
分析
16：5517：00
电脑
形成文字
241B
购买力发展情况预测
17：0017：05
241Ba
消费力
17：0517：10
241Bb
收入力
17：1017：15
242
城市基现状
17：1517：20
243
国民济
17：2017：25
244
政府政策方针
17：2517：30
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
1
调研资料准备办公生活品准备
天安公司代办
阅新长春年鉴统计年鉴房产年鉴城市规划黄页购买长春市型行政图2张长春市交通图15张楼盘分布图10张长春20002001年报纸全年调研派车住房租生活品办公品准备
32016：00前
保证司员达长春
电话
刘智慧
碰头会调研员培训等根公司安排分头熟悉调研提纲长春基生活情况摸底
办公品：电脑（网）印机复印机传真机A4复印纸二
线电视
公司办公室
购买中档笔记18工作卡20份长春车票6张
32017：30前
财务部
王敏芝
调研项目组
编制楼盘调查表长春情况熟悉
电脑图
柯斌
2
项目组长春城市情况熟悉
调研项目组
初步市场调研工作确定调研象区域
天安公司讲解长春房产概况
32120：00—21：30
记住市场格局重点楼盘
长春楼盘分布图
柯斌
314日根公司安排熟悉情况（项目）修改讨确定调研方案员分组
确定明日行程路线
32121：45—11：00
解全市整体概况
楼盘分布图交通图
柯斌
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
工作求
助工具
责
备注
3
员位
分组培训
住宅商品房市场现状调研项目组
工作安排调研培训
分区责
日工作量安排
讲解市调表市调注意事项
3248：00—12：00
明确务熟悉表格
楼盘图
笔记
市调表
柯斌
事先明确调研补助标准
4
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
全市重点楼盘（17）市场调查（长春重点楼盘资料表）
日访问3—5楼盘售楼现场
网查询
32413：00—32816：00
准确完成市调表项容
图电话电脑备车45天
柯斌
日19：00—20：00组碰头
21：15整理数
总体市场调研
住宅商品房市场开发现状区域市场态势资料
32823：00整理
成文
天安公司提供
柯斌
刘智慧事先联系
市场验证
住宅商品房基素质分析
325328
21：00整理
成文
资料电脑
柯斌
整体市场发展态势分析
3298：00
23：00
成文
资料电脑
柯斌
高档烟1包
调研结果复查
抽样调查全市楼盘1520
33041
全天
准确性
备车3天
柯斌
求准确楼盘重调
住宅流通环节调研结果复查
428：0016：00
准确性
车1天
高档烟1包
柯斌
329前研究报纸电视
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
阳区楼盘调研
基租金销售价格
区域住宅商品房营销市场特点
现场走访
325329全天
准确完成市调表概况成文
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
区域住宅现状调研
330331
成文
图电话
楼盘调研穿插进行
体产品调研
楼盘资料查询
资料调查
4142
区域数统计
图电话
电脑
楼盘调研穿插进行
二三级市场调研
现场走访网查询
43
成文
图电话
楼盘调研穿插进行
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
李勇
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
李勇
配合整理种数
序号
工作名录
员安排
工作容
工作程序
时间安排
完成工作求
助工具
责
备注
住宅商品房市场现状调研
住宅商品房市场现状调研项目组
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
配合整理种数
楼盘调研
现场走访
324330
准确完成市调表项容
图电话
日晚19：00—20：00组碰头21：15整理数
二次调研
现场走访
33142
重点数复查
图电话
配合整理种数
第四部分：住宅商品房流通环节调研（韦斌）
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11
推 广 策 略
111
推广较成功楼盘
（10）
调查研究
成功楼盘
广告公司
3272829
8：0017：30
电脑
广告公司
发展商
形成文字
112
113
114
115
116
117
118
119
1110
1111
推广策略总结项目启示
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
11111
信誉
调查研究
推广成功楼盘
330
8：008：30
电脑
形成文字
11112
产品
调查研究
推广成功楼盘
8：309：00
12
基销售模式
121
媒体广告
1211
视听两媒体
1211A
电视
调查研究
广告公司
9：009：30
电脑
形成文字
1211B
电影
调查研究
广告公司
9：3010
1212
视觉媒体
1212A
户外广告
调查研究
广告公司
1010：30
电脑
形成文字
1212B
车体广告
调查研究
广告公司
10：3011
1212C
报纸广告
调查研究
广告公司
1111：30
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1212D
杂志
调查研究
广告公司
11：3012
电脑
形成文字
1212E
直邮
调查研究
广告公司
13：3014
1212F
铺头广告
调查研究
广告公司
1414：30
1212G
海报
调查研究
广告公司
14：3015
1213
听觉媒体
1213A
电台
调查研究
广告公司
1515：30
电脑
形成文字
1214
卖 场
1214A
售 楼 处
调查研究
广告公司
15：3016
电脑
形成文字
1214B
示范单位
调查研究
广告公司
1616：30
1215
售楼员
调查研究
广告公司
16：3017
122
交易方式
1221
揭
调查研究
消费者
1717：30
电脑
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
1222
折
调查研究
消费者
41 8 88：10
电脑
形成文字
1223
次性付款
调查研究
消费者
8：108：20
1224
分期付款
调查研究
消费者
8：208：30
123
入市时机
1231
开盘
调查研究
消费者成功楼盘
8：309：00
电脑
形成文字
1232
入市手段
调查研究
消费者成功楼盘
9：009：30
13
项目未营销推广启示
131
项目未营销推广鉴成功验
调查研究
成功楼盘
9：3010
电脑
形成文字
132
项目未营销推广必须注意素
调查研究
成功楼盘
1010：30
21
营销渠道调查细分化
211
项目营销渠道调查媒体象
形成文字
211A
报纸媒介
调查研究
广告公司
10：3011
电脑
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
211B
电视媒介
调查研究
广告公司
1111：30
电脑
形成
文字
211C
户外广告媒介
调查研究
广告公司
11：3012
211D
互联网媒介
调查研究
广告公司
1212：30
211E
报章杂志媒介
调查研究
广告公司
13：3014
211F
派发资料式媒介
调查研究
广告公司
1414：30
211G
亲朋介绍媒介
调查研究
广告公司
14：3015
211H
途径媒介
调查研究
广告公司
1515：30
212
市场调研目标消费群体
22
市场调查结果
221
长春市民营销渠道认知度调查
入户问卷式调查
泛长春市消费者
42 810
电脑调查表
形成文字
222
长春消费者接受媒体惯调查
入户问卷式调查
泛长春市消费者
1012
223
长春市消费者接受媒体方式
2231A
硬性软性传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
13：3014
电脑调查表
形成文字
序号
调研容
调研方式
调研象
时间安排
助工具
求
2231B
原始觉传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
14：015：00
电脑
调查表
形成文字
2231C
整合营销传播
入户问卷式调查
泛长春市消费者
15：0016：00
2232
长春市消费者接受媒体方式
入户问卷式调查
泛长春市消费者
16：0017：00
224
消费者户外媒体接受程度
入户问卷式调查
泛长春市消费者
17：0018：00
225
媒体收费标准
访谈
媒体
43 817：30
电脑
形成表格
第五部份：项目购买市场调研（谢长征黄惠）
序号
工作名录
员安排
调研容
调研方式
调研象
工作求
助工具
责
时间安排
备注
类项目购买市场调研
1
段资源素类
项目调研
111块资源素确立
走访
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
谢
长
32743
征
112类标准确立
走访
113类标准确定项目分情况
实考察
114类楼盘确定
实考察
115调研结果相似度分析
实考察
116确定项目相似度高典型项目
实考察
117典型项目购买市场调研总结
实考察
2
建筑类素类项目调研
121建筑类素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
32743
122建筑类类项目市场调研
实考察
3
价格素类市场调研
131价格素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图楼盘
调查表
32743
132价格类类项目市场调研
实考察
133典型项目购买市场调研总结
实考察
类楼盘
户型素类市场调研
141户型素确定
实考察
行车
4
类楼盘
加分析
形成文字
图
楼盘
调查表
谢长征
32743
142价格类类项目市场调研
卷调调研
143典型项目购买市场调研总结
5
社区规模素类项目调研
151社区规模素确定
实考察
类楼盘
加分析
形成文字
行车
图
楼盘
调查表
32743
152价格类类
项目市场调研
实考察
153典型项目购买市场调研总结
实考察
6
项目规划点标准确定项目目标购买市场
161项目规划设计点
确定标准
实考察
行车
类楼盘
加分析
形成文字
图
楼盘
调查表
32743
162确定符合项目规划设计点类项目目标市场汇总
实考察
163项目目标市场确定
实考察
序号
工作名录
员安排
调研容
调研方式
调研象
工作求
助工具
责
时间安排
备注
二
项目购买市场调研定量分析
1
分析购买者计划
购房
时间
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
图
住宅调查表
黄
32543
惠
121购买者群体特征
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
2
购买者群体特征
分析
图
住宅调查表
122购买者购房选择置业行分析
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
123购房资金筹备付款方式分析
3
购买者项目区域认程度
131区域评价
问卷调研
长春市民
形成文字
加分析
行车
图
住宅调查表
32543
132购买者区域市政配套评价
133周边生活配套状况评价
134区域市场前景评价
135区域环境评价
136购买者区域居住氛围评价
137区域商务氛围评价
138购买者区域评价
问卷调研
长春居民
形成文字
加分析
行车
图
调查表
黄惠
32543
139购买者心目中项目区域档次
第六部分：项目竞争市场调研工作计划（李勇）
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
1
竞争楼盘初选派31份
319日8：30
12：00
① 网
② 房产图
① 网
② 查图
形成竞争手基情况
电脑电话房产图
李勇
2
楼盘普调名录罗列
319日8：30
12：00
① 网
② 查房产图
① 网
② 查图
形成普调楼盘名录
电脑房产图
李勇
3
楼盘调查样制作
319日8：30
12：00
前样补充
形成样
前楼盘调查表电脑
李勇
4
样技巧讨
319日13：30
15：30
倪樱刘智慧柯斌
研讨
掌握踩盘时提问序技巧
调查表
李勇
5
行程准备
319日17：00
19：00
① 样
② 生活品
收集
① 样样品
② 勤保障完备
旅行箱
李勇
6
行程
320日10：20
321日15：30
火车
睡
① 达长春
② 休息
火车
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
7
长春环境熟悉
320日10：20
321日15：30
长春图
记住街区楼盘位置
长春房产图
李
8
解长春市场情况确定长春楼路线
321日16：00
18：00
甲方胡
长春图
研讨
记住街区楼盘位置
长春房产图
李勇
9
吃饭
321日18：00
20：00
李勇
10
竞争手补充
321日19：00
20：00
胡
方谢
研讨
形成名录
李勇
11
样领取
321日20：00
21：00
样
10份调查表
李勇
12
样培训
321日21：00
23：00
倪樱柯斌
研讨
熟练掌握踩盘技巧
楼盘调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
13
踩盘：典型竞争手13
322日13：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车调查表
李勇
14
踩盘：典型竞争手47
322日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车调查
李勇
15
踩盘资料整理
322日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
16
竞争手补充
322日21：00
23：00
柯斌方谢等
研讨
形成名录
补充踩盘表
笔记
李勇
17
踩盘：典型竞争手810
323日8：30
17：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
18
踩盘：典型竞争手1114
323日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
19
踩盘资料整理
323日19：00
21：00
资料整理
整理
成文
资料调查表
李勇
20
竞争手补充
323日21：00
23：00
柯斌方谢等
研讨
形成名录
笔记
李勇
21
踩盘：典型竞争手1517
324日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
22
踩盘：典型竞争手1821
324日13：30
15：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
23
踩盘资料整理
324日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
24
竞争手补充
324日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
25
踩盘2324
325日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
26
踩盘2528
325日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
27
踩盘资料整理
325日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
28
竞争手补充
325日21：00
23：00
柯斌文谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
29
踩盘2931
326日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
30
踩盘3235
326日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
31
踩盘资料整理
326日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
32
竞争手补充
326日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
33
踩盘3638
327日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
34
踩盘3942
327日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
35
踩盘资料整理
327日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
36
竞争手补充
327日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
37
踩盘4345
328日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
38
踩盘4649
328日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
39
踩盘资料整理
328日19：00
21：00
资料调查表
整理
成文
资料调查表
李勇
40
竞争手补充
328日21：00
23：00
柯斌方谢
研讨
形成名录
笔记
李勇
41
踩盘5052
329日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李勇
42
踩盘5356
329日13：30
17：30
竞争手售楼处
踩盘
楼书营销策略
车
李
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
43
分块资源建筑类价格户型社区规模标准选出典型竞争楼盘10
331日19：00
21：00
调研表柯斌韦斌方等
分析研讨
形成名录
长春房市图笔记
李勇
44
领取住宅调查表
331日21：00
23：00
定
领取
120份
李勇
45
42中竞争手售楼处门口调查房者①②售楼处售楼处做10份
331日8：30
12：00
331日13：30
17：30
①②售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品（120份）
李勇
46
前期调查表审检
329日19：00
23：00
资料调查表
审阅
找出张表中未完成容
资料调查表
李勇
47
补踩楼盘14
330日8：30
12：00
竞争手售楼处
踩盘
补完缺数
车电话
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
48
补踩楼盘58
330日13：30
17：30
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
49
补踩楼盘912
331日8：30
12：00
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
50
补踩楼盘1316
331日13：30
17：30
竞争手售楼处电话
踩盘
补充缺数
车电话
李勇
51
住宅调查
41日8：30
12：00
③④售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
52
住宅调查
42日8：30
12：00
13：3017：30
⑤⑥售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
53
住宅调查
43日8：30
12：00
13：3017：30
⑦⑧售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
54
住宅调查
44日8：30
12：00
13：3017：30
⑨⑩售楼处楼者
问卷市调
调查表容完整
住宅调查表礼品20份
李勇
55
整理楼盘踩盘表项目处区域楼盘统计
45日8：30
12：00
调查表
统计
成文（报告）
调查表
李勇
56
项目建筑类相楼盘统计
45日13：30
17：30
调查表
统计
成文（报告）
调查表
李勇
57
价格确定类楼盘统计
45日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
58
户型确定类楼盘统计
46日8：30
12：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
59
社区规模确定类楼盘统计
46日13：30
17：30
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
序号
工作容
时间
工作象
工作方式
完成工作求
助工具
责
备注
60
项目规划设计点确定类楼盘统计
46日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
61
典型竞争手分析统计（1）（5）
47日8：30
12：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
62
典型竞争手分析统计（6）（10）
47日13：30
17：30
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
63
典型竞争手分析统计（11）（15）
47日19：00
23：00
调查表
统计
形成报告
调查表
李勇
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