房产开发项目成理
Abstract After China＇ s entry into WTOsome wellrounded foreign real estate agencies and home financial company have entered into China＇ s real estate market·Encountered with gradually matured marketthe real estate enterprises pay more attention to the issue of how to preserve the biggest profit space In this paperthe cost management will be investigated deeply and related measures will be put forward This paper follows the principle of standing out the emphasis and exploring deeply the essential proble mWith the theorycoupledexamples methodthe fundamentality of cost management in decisionmaking and programming design stage is studiedThe object syste m method is used to evaluate the quality of the decisionmaking and using compound engineering designing principle to manage the cost The results prove that the decisionmaking as well as programming design stage is the key of cost managementwhich should be taken seriously by China＇ s real estate enterprises
Keywords cost management decisionmaking programming design
市场济时代某高档消费品市场日趋完善成熟时候市场竞争表现价格竞争正20世纪末家电行业发展定程度终导致价格竞争样房产作种商品基房产元素房型环境外型等已市场理性选择房产市场十分规范情况价格战种趋势时成理效否直接关系房产企业赢利性赢利空间成市场竞争中更现实手段制胜关键
成理房产企业中十分重工作企业想激烈市场竞争中立败取良济效益必须十分重视开发项目成理工作切实提高成理水现实中少房产企业太重视成理存着问题许房产企业开发房产项目前未确定总成理目标———目标成钱花算会导致成失控法成理提供明确目标方许认成理财务事
解决问题文房产项目开发程序中容忽视两方面阐述应进行房产开发项目成理
1 决策阶段
著名济学家西蒙句名言理决策房产投资具高风险高回报特点项目开发成影响素企业领导者决策决策决策失误造成损失房产企业说难估量错误决策会企业带巨亏损甚家企业倒闭然房产投资特点房产投资决策难免出现失误房产开发项目说首先建立科学决策机制决策房产开发项目行性研究
海世界贸易厦失败楼盘选址缺少开发写字楼背景条件广州汽车博览中心写字楼沉寂建块高架桥包围三角带助项目行性研究避免情形项目行性研究市场技术济等方面项目前景进行分析预测项目进行整体综合评价告诉做做帮助更透彻清楚解市场项目身特点定位解种产生影响素规避投资风险时增强项目握力建立科学行性研究体系势必行
11 建立科学评价指标体系
应断鉴西方发达国家尤国际著名咨询公司关行性研究理研究方法评价指标体系综合考虑济效益社会效益环境效益等种素建立套适应国房产市场特点评价指标体系初步研究房产开发行性研究评价指标体系包括规划评价设计方案评价市场定位评价济评价等指标
规划评价指标考虑土面积建筑密度容积率绿率停车泊位市政配套公设施配套交通等素
设计方案评价指标考虑性价产业化济性采光通风环保格调品位周围环境协调功等素
市场定位评价指标房产市场调查资料市场预测结果基础租售价格租售率租售象物业理费等建立评价指标
济评价指标考虑财务评价综合评价财务评价根现行财税制度价格体系计算房产项目财务收入财务支出分析项目财务盈利力清偿力资金衡情况判断项目财务行性风险预测等综合评价区域社会济发展角度分析计算房产项目区域社会济效益费考察项目社会济净贡献判断项目济合理性
评价指标包含素房产开发项目成直接间接影响建筑密度指建筑基底面积占总面积百分反映合理性情况城市理控制性指标容积率反映块开发强度重指标纲量涵建筑密度致表述形式容积率总建筑面积块面积适提高建筑均层数建筑密度控制适建筑容积率减少房产开发项目单位造价时节约效降低整项目建设资金例某市住宅面积5公顷规划ＡＢＣ三方案Ａ方案全部6层住宅Ｂ方案总建筑面积中3016层高层住宅余6层住宅Ｃ方案全部16层高层住宅
见Ｂ方案吸取ＡＣ方案优点显济实惠定量素转化成列评价素(见表2)
进步说明Ｂ方案综合济效益较显著
设计方案评价指标中性价实际项目功成(项目价值)运价值工程保证工程功变情况降低项目投资案例重庆某电影院夏季气温高需设计空调系统降温满足舒适度求原方案机械制冷系统(氟利昂制冷)需资金50万新方案价值分析决定采防道风降温功变造价降低试验测定室外空气岩体道(长度约150ｍ)降温达空调温湿度求道天然工冷源风机少量送风道电影院厅风速控制求范围满足电影院空调求仅资金5万元运行费电耗维修费降低指标篇幅限阐述
目前套体系中已房产开发项目济评价方法商品住宅性评价国家康居住宅示范区等评价指标基础进步建立完善
12 建立支素质较高业员体系
项目行性研究组般应包括注册房产估价师造价工程师市场调查分析员济分析专家社会环境专家等员
济分析专家宏观拟开发项目建设期建成宏观济趋势进行分析避免发生重偏差
社会环境专家社会学环境科学角度项目进行指导
市场调查员调查前区该类物业供需情况分析前市场状况济分析专家起预测未趋势
造价工程师房产开发项目中土建设备安装等价格进行正确估算
注册房产估价师研究组核心务参济分析专家等未市场分析负责纳员完成工作综合应工程技术济财务理关知识项目做出计算总评价编写行性报告(行性研究操作流程见图1)
2 规划设计阶段
房产开发项目投资花费施工阶段发展商普遍存种认识认加强阶段监控量节约成做点发展商加强预算审查安排施工全程材料质量监理订购便宜材料发展商甚亲出马货三家等等然项目建成发展商发现样做没成降少问题关键发展商忽视设计阶段监控研究结果表明房产项目初步设计阶段影响工程造价程度75施工图设计(技术设计)阶段影响工程造价程度25～35施工开始通技术措施节约工程造价性5～10国外统计资料规划设计阶段节约投资性88设计图纸旦审定工程成基确定设计质量高满足功求降低成设计保守会增加工程造价设计粗糙会导致工程常更改增加工程成设计工程项目建设工期项目成质量建成否获较济效益起着决定性作满足项目功前提合理设计项目成幅度降低充分挖掘设计潜力控制成关键阶段操作达降低成目
运行工程(ＣＥ)思想进行规划设计
规划设计阶段孤立环节需规划设计员整房产开发项目角度出发综合考虑方面素例某楼盘设计师角度说挑剔卖动没感兴趣什会样设计前发展商没考虑够接受种黄金段住宅价位买家户型面积户外设施较高求项目规划设计建筑方案形成求制定者懂市场丰富房产销售验买家非常解居住生活中行规律喜社交特点非常解
宗产品说需求足概括顾客全部心理现实行口渴时候会产生想喝水饮料需求行低涉入度低风险喝马忘购房置业时候行发生前期目标购房者心里种种憧憬方面说想种完全生活生活外种风景方面说心里勾划房间布置家里安排空间观景阳台呈现画面浮想联翩……总整套需求愿景外延广涵特丰富建筑设计求应具体详细建筑部分应考虑素应该表现什项目赋予特色什功什特色功体现目标购房者出发需求出发
找答案建筑规划设计求项目优势伏笔做准备行工程首部分市场潜机会分析营销策划员确定房产开发项目市场定位产品概念然规划员根目标客户层次爱等进行规划设计样开发楼盘畅销实际出发发现需求满足需求程操作楼盘面风险降低开发项目投资迅速回笼成降低性达
行工程思想新楼盘关设计建造销售物业理等员组成学科工作组新楼盘设计阶段根顾客需起考虑产品制造性推广性维护性成等方面产品特性(图2)阶段资讯流相互关联新楼盘关工作间存着资讯交流样新楼盘研究开发程中决策程完全传统串行程阶段时 考虑楼盘生命周期中约束条件设计程程集成助新楼盘设计阶段发现问题马予解决样设计验证该新楼盘制造推广维护具高品质满足顾客需求
例奥林匹克花园规划设计环节(图3)
规划设计阶段运行工程思想房产开发项目成理起着关键作房产开发企业应指导思想方面入手结合种手段(采招投标加强设计员工程造价理员求设计单位进行限额设计积极行设计监理制度优化设计加强设计图纸审核等)达降低整房产开发项目成目
3 结
决策规划设计——软环节阶段弹性空间较易控制握相应果开发商够做出正确选择项目成节约说施工阶段抽象施工图纸变成实体程硬环节努力进行成控制理节约成限说程需成理加强阶段理反会造成成超支浪费现象房产开发项目成必须决策销售(物)进行全方位全程理控制环节忽视
参考文献[1] 陈建国工程计量造价理〔Ｍ〕海济学出版社2001[2] 严治仁房产企业理学〔Ｍ〕重庆重庆科学出版社2001[3] 邱学永房产市场操作技巧〔Ｍ〕北京济科学出版社1993[4] 刘洪玉房产投资营理〔Ｍ〕北京中国物价出版社1995[5] ＳｏｌＡＷａｒｄＣｏｓｔＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｆｏｒＥｆｆｅｃｔｉｖｅＰｒｏｊｅｃｔＣｏｎｔｒｏｌ〔Ｍ〕ＮｅｗＹｏｒｋ1992
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Abstract After China＇ s entry into WTOsome wellrounded foreign real estate agencies and home financial company have entered into China＇ s real estate market·Encountered with gradually matured marketthe real estate enterprises pay more attention to the issue of how to preserve the biggest profit space In this paperthe cost management will be investigated deeply and related measures will be put forward This paper follows the principle of standing out the emphasis and exploring deeply the essential proble mWith the theorycoupledexamples methodthe fundamentality of cost management in decisionmaking and programming design stage is studiedThe object syste m method is used to evaluate the quality of the decisionmaking and using compound engineering designing principle to manage the cost The results prove that the decisionmaking as well as programming design stage is the key of cost managementwhich should be taken seriously by China＇ s real estate enterprises
Keywords cost management decisionmaking programming design
市场济时代某高档消费品市场日趋完善成熟时候市场竞争表现价格竞争正20世纪末家电行业发展定程度终导致价格竞争样房产作种商品基房产元素房型环境外型等已市场理性选择房产市场十分规范情况价格战种趋势时成理效否直接关系房产企业赢利性赢利空间成市场竞争中更现实手段制胜关键
成理房产企业中十分重工作企业想激烈市场竞争中立败取良济效益必须十分重视开发项目成理工作切实提高成理水现实中少房产企业太重视成理存着问题许房产企业开发房产项目前未确定总成理目标———目标成钱花算会导致成失控法成理提供明确目标方许认成理财务事
解决问题文房产项目开发程序中容忽视两方面阐述应进行房产开发项目成理
1 决策阶段
著名济学家西蒙句名言理决策房产投资具高风险高回报特点项目开发成影响素企业领导者决策决策决策失误造成损失房产企业说难估量错误决策会企业带巨亏损甚家企业倒闭然房产投资特点房产投资决策难免出现失误房产开发项目说首先建立科学决策机制决策房产开发项目行性研究
海世界贸易厦失败楼盘选址缺少开发写字楼背景条件广州汽车博览中心写字楼沉寂建块高架桥包围三角带助项目行性研究避免情形项目行性研究市场技术济等方面项目前景进行分析预测项目进行整体综合评价告诉做做帮助更透彻清楚解市场项目身特点定位解种产生影响素规避投资风险时增强项目握力建立科学行性研究体系势必行
11 建立科学评价指标体系
应断鉴西方发达国家尤国际著名咨询公司关行性研究理研究方法评价指标体系综合考虑济效益社会效益环境效益等种素建立套适应国房产市场特点评价指标体系初步研究房产开发行性研究评价指标体系包括规划评价设计方案评价市场定位评价济评价等指标
规划评价指标考虑土面积建筑密度容积率绿率停车泊位市政配套公设施配套交通等素
设计方案评价指标考虑性价产业化济性采光通风环保格调品位周围环境协调功等素
市场定位评价指标房产市场调查资料市场预测结果基础租售价格租售率租售象物业理费等建立评价指标
济评价指标考虑财务评价综合评价财务评价根现行财税制度价格体系计算房产项目财务收入财务支出分析项目财务盈利力清偿力资金衡情况判断项目财务行性风险预测等综合评价区域社会济发展角度分析计算房产项目区域社会济效益费考察项目社会济净贡献判断项目济合理性
评价指标包含素房产开发项目成直接间接影响建筑密度指建筑基底面积占总面积百分反映合理性情况城市理控制性指标容积率反映块开发强度重指标纲量涵建筑密度致表述形式容积率总建筑面积块面积适提高建筑均层数建筑密度控制适建筑容积率减少房产开发项目单位造价时节约效降低整项目建设资金例某市住宅面积5公顷规划ＡＢＣ三方案Ａ方案全部6层住宅Ｂ方案总建筑面积中3016层高层住宅余6层住宅Ｃ方案全部16层高层住宅
见Ｂ方案吸取ＡＣ方案优点显济实惠定量素转化成列评价素(见表2)
进步说明Ｂ方案综合济效益较显著
设计方案评价指标中性价实际项目功成(项目价值)运价值工程保证工程功变情况降低项目投资案例重庆某电影院夏季气温高需设计空调系统降温满足舒适度求原方案机械制冷系统(氟利昂制冷)需资金50万新方案价值分析决定采防道风降温功变造价降低试验测定室外空气岩体道(长度约150ｍ)降温达空调温湿度求道天然工冷源风机少量送风道电影院厅风速控制求范围满足电影院空调求仅资金5万元运行费电耗维修费降低指标篇幅限阐述
目前套体系中已房产开发项目济评价方法商品住宅性评价国家康居住宅示范区等评价指标基础进步建立完善
12 建立支素质较高业员体系
项目行性研究组般应包括注册房产估价师造价工程师市场调查分析员济分析专家社会环境专家等员
济分析专家宏观拟开发项目建设期建成宏观济趋势进行分析避免发生重偏差
社会环境专家社会学环境科学角度项目进行指导
市场调查员调查前区该类物业供需情况分析前市场状况济分析专家起预测未趋势
造价工程师房产开发项目中土建设备安装等价格进行正确估算
注册房产估价师研究组核心务参济分析专家等未市场分析负责纳员完成工作综合应工程技术济财务理关知识项目做出计算总评价编写行性报告(行性研究操作流程见图1)
2 规划设计阶段
房产开发项目投资花费施工阶段发展商普遍存种认识认加强阶段监控量节约成做点发展商加强预算审查安排施工全程材料质量监理订购便宜材料发展商甚亲出马货三家等等然项目建成发展商发现样做没成降少问题关键发展商忽视设计阶段监控研究结果表明房产项目初步设计阶段影响工程造价程度75施工图设计(技术设计)阶段影响工程造价程度25～35施工开始通技术措施节约工程造价性5～10国外统计资料规划设计阶段节约投资性88设计图纸旦审定工程成基确定设计质量高满足功求降低成设计保守会增加工程造价设计粗糙会导致工程常更改增加工程成设计工程项目建设工期项目成质量建成否获较济效益起着决定性作满足项目功前提合理设计项目成幅度降低充分挖掘设计潜力控制成关键阶段操作达降低成目
运行工程(ＣＥ)思想进行规划设计
规划设计阶段孤立环节需规划设计员整房产开发项目角度出发综合考虑方面素例某楼盘设计师角度说挑剔卖动没感兴趣什会样设计前发展商没考虑够接受种黄金段住宅价位买家户型面积户外设施较高求项目规划设计建筑方案形成求制定者懂市场丰富房产销售验买家非常解居住生活中行规律喜社交特点非常解
宗产品说需求足概括顾客全部心理现实行口渴时候会产生想喝水饮料需求行低涉入度低风险喝马忘购房置业时候行发生前期目标购房者心里种种憧憬方面说想种完全生活生活外种风景方面说心里勾划房间布置家里安排空间观景阳台呈现画面浮想联翩……总整套需求愿景外延广涵特丰富建筑设计求应具体详细建筑部分应考虑素应该表现什项目赋予特色什功什特色功体现目标购房者出发需求出发
找答案建筑规划设计求项目优势伏笔做准备行工程首部分市场潜机会分析营销策划员确定房产开发项目市场定位产品概念然规划员根目标客户层次爱等进行规划设计样开发楼盘畅销实际出发发现需求满足需求程操作楼盘面风险降低开发项目投资迅速回笼成降低性达
行工程思想新楼盘关设计建造销售物业理等员组成学科工作组新楼盘设计阶段根顾客需起考虑产品制造性推广性维护性成等方面产品特性(图2)阶段资讯流相互关联新楼盘关工作间存着资讯交流样新楼盘研究开发程中决策程完全传统串行程阶段时 考虑楼盘生命周期中约束条件设计程程集成助新楼盘设计阶段发现问题马予解决样设计验证该新楼盘制造推广维护具高品质满足顾客需求
例奥林匹克花园规划设计环节(图3)
规划设计阶段运行工程思想房产开发项目成理起着关键作房产开发企业应指导思想方面入手结合种手段(采招投标加强设计员工程造价理员求设计单位进行限额设计积极行设计监理制度优化设计加强设计图纸审核等)达降低整房产开发项目成目
3 结
决策规划设计——软环节阶段弹性空间较易控制握相应果开发商够做出正确选择项目成节约说施工阶段抽象施工图纸变成实体程硬环节努力进行成控制理节约成限说程需成理加强阶段理反会造成成超支浪费现象房产开发项目成必须决策销售(物)进行全方位全程理控制环节忽视
参考文献[1] 陈建国工程计量造价理〔Ｍ〕海济学出版社2001[2] 严治仁房产企业理学〔Ｍ〕重庆重庆科学出版社2001[3] 邱学永房产市场操作技巧〔Ｍ〕北京济科学出版社1993[4] 刘洪玉房产投资营理〔Ｍ〕北京中国物价出版社1995[5] ＳｏｌＡＷａｒｄＣｏｓｔＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｆｏｒＥｆｆｅｃｔｉｖｅＰｒｏｊｅｃｔＣｏｎｔｒｏｌ〔Ｍ〕ＮｅｗＹｏｒｋ1992
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