区城中村改造助推城市更新提质调研报告
期XX区政协组织区住房城乡建设局市规划然资源局XX区分局智公司新华街花城街围绕区城中村改造进行视察调研专题协商调研组采取实考察座谈解等方式实察三东村（含罗仙村八济合作社）旧村改造项目三华村综合改造项目座谈解项目推进情况围绕区城中村改造项目进行深入分析交流推动XX区城市更新提质造XX北部增长极积极建言献策现关工作情况报告：
XX区城中村改造基情况
2020年9月XX区第XX届委员会第XX次全体会议审议通XX区深化城市更新工作推进高质量发展工作方案明确重点围绕XX北站XX湖空铁融合（步道线）机场周边4重点片区稳步推进三年实施计划13条旧村庄改造工作五年行动方案43条旧村改造（含述13条）XX市规划然资源局编制XX市城市更新专项规划（20212035年）（征求意见稿）已完成社会公众意见征询
2021年XX区深化城市更新工作推进高质量发展工作方案求力推进18条城中村改造工作中完成实施方案批复2（横潭村河西社田美村东南社）完成招商
1（三东村）完成数调查基具备招商条件7（杨村杨二村广塘村东镜村东莞村石塘村新街村）启动基础数调查4（天村九湖村陵村三华村）完成改造意愿表决3（乐村军田村华村）开展改造意愿表决1（联合村）2021年底国家省市出台城市更新行动中防止拆建关政策XX市关工作部署区目前正全力推进横潭村河西社田美村东南社2已批旧村庄全面改造项目列入XX市2022年城市更新项目年度计划三东村（含罗仙村八济社）旧村全面改造三华村综合改造项目城中村列入前期研究工作项目截目前横潭村河西社田美村东南社正加快推进施工建设三东村（含罗仙村八济社）旧村全面改造项目正推进片区策划方案报批三华村正探索持续综合改造模式编制片区策划方案关企业洽谈项目合作事宜
二XX区城中村改造存问题瓶颈
深入实调研广泛座谈解区城中村改造存问题瓶颈表现：
（）政策变化快改造工作受政策更新制约政策明确坚决防止拆建根住房城乡建设部关实施城市更新行动中防止拆建问题通知（XX科〔XX〕6XX号）文件精神XX市关城市更新行动中防止拆建问题
实施意见（试行）（XX办〔XX〕XX号）文件明确：老城区范围严格控制规模拆违法建筑专业机构鉴定危房修缮保留价值建筑外规模成片集中拆现状建筑 区城中村规模全拆全改模式符合政策求宜进行面积拆重建二XX市现行政策缺乏适合区实际政策指引目前XX市现行旧村庄更新改造模式先核算改造成成计算融资块面积般三旧图斑范围安排安置区融资区实现济衡模式价高三旧图斑集中处房产市场断涨时期市中心城区范围城中村改造适XX区中心城区改造条件存较差异表现融资价低三旧图斑分散拆迁补偿标准偏高等XX市现行政策区面足土整备难度改造成高等现实问题形成制约影响区旧村改造工作推进三旧村改造程序复杂现行政策旧村合作改造补偿标准低需完善历史手续复建安置总量求三旧图斑进行融资限制需征集村民意愿三旧图斑补录数调查编制片区策划方案编制城市更新单元规划编制实施方案完善历史手续等环节程序复杂繁琐项目推进难度时间跨度长
（二）改造难度难实现济衡城中村整治改造需资金巨区城中村存价低现状建设强度
开发受限等问题城中村改造难实现济衡土价值未显现旧村全面改造成需通出融资块实现资金衡XX区价普遍较低（1万方）区旧村改造需融资建筑面积济衡难度二储改联动未效协调区部分城中村整村范围建新区域部分土纳入政府储备进行土储备出剩余范围承担整更新单元安置区公建配套设施建设改造范围紧张三改造建设难度区城中村现状建设强度较越位中心城区建筑口越密集需资金量改造难度三东村莲塘村等城中村受省522电台限高影响开发承载力受明显限制城中村形成时间长积弊较年政府导城中村综合整治投入资金限选择重点问题进行局部改造难根改善城中村整体环境
（三）房产市场行导致三旧改造融资难2020年国房产市场环境处行期极程度影响旧村庄全面改造项目融资融资价降进步增加旧村庄改造项目需融资建筑面积需政府补贴更衡改造成二融资价降导致项目容积率增加例三东村项目新片区策划方案中均容积率已超4三前国房产开发企业面融资难题房产市场销售信心足市场开发企业周期长风险高旧村庄全面改造更加信心足
（四）方协调联动难具体项目进展缓慢部门协调联动少城市更新工作涉面广情况复杂区城中村改造工作区住房城乡建设局牵头城中村改造工作涉规划国土政策政策性十分强必须赖部门协调联动利推进前区部门间缺少强力沟通协调配合机制政工作联动少二企业介入前期决策审批时间拉长三东村区第整村改造城中村更新项目XX市政策该项目数调查引入合作企业续片区策划方案更新单元规划编制程中合作企业倒逼规划形成实施体政府互相拉锯局面导致片区策划方案审批难度增加审批时间拉长三国权属改造意愿高三东村全面改造项目需整合周边国权属实施成片连片改造国权属认补偿标准太低愿纳入改造影响片区整体改造提升
三关推动区城中村改造策建议
（）加强沟通协调坚持规划引领应城市发展规律高起点规划城市充分发挥城市规划城中村改造中引领作高起点高标准编制城中村改造规划系统推进城中村改造高质量发展加强协调城市更新中国土空间规划重视中心城区城市新区规划建设已兼顾城中
村规划建设转变确保XX区XX市城市更新规划中出利区政策文件区相关职部门应加强市局相关职部门沟通协调确保市局制定XX市整体城市规划时相关政策区城市更新改造更具指导性操作性确保区推进城中村改造时法法办事争取XX市允许区旧村庄更新改造项目XX区政府结合农民集体土征收补偿办法关补偿安置原标准证纳入项目改造成充许改变引入合作企业编制更新单元规划做法先完成片区策划方案城市更新单元规划编制取批复引入合作企业避免开发商介入规划编制倒逼规划允许城中村全面改造项目中农民住宅部分住宅途部分非住宅途形式进行复建安置避免村民复建住宅供应量住房租赁市场需求符影响改造收益破解传统模式足问题二加强横协调城中村改造规划系统性工程需区职部门镇（街）加强统筹协调做科学制定改造方案方案充分改善居民居环境提高居民生活幸福指数成居民乐接受方案三优选规划方案改造规划应研究城中村特征优选改造方案做村方案实施差异化更新策略前改造三种规划方案规划中结合城中村具体实际优选改造规划方案综合整治方案：居住环境较
基够适合中低层次居住需求城市整体发展影响相较部基础设施居住生活环境较差城中村采取环境改善等综合整治措施定影响局部区进行改建充实功城中村建设面貌居住环境城市社区逐步融合现状口密度高基础设施负荷基饱城中村重点控制口住宅规模改善口结构功结构完善基础设施改善居环境拆重建方案：城市环境基础设施承载力较土价值较高居住环境空间形态市政配套方面均已符合城市发展求城中村区建筑质量差居住环境十分恶劣城中村征村民意前提整体拆建促进城中村社会组织形态等方面彻底改变实现土资源利价值化异重建方案：城市规划功布局存严重突实施异重建
（二）创新城中村改造模式推进城市更新发展鉴XX市缺乏适合区实际旧村全面改造政策供旧村全面改造程序繁杂改造衡难度等问题站XX未发展全局高度直面城中村碎片化低效化问题积极利城乡融合发展试点北增长极等试验台探索政府导市场参辅改造模式推动城中村改造高质量发展创新城中村全面改造模式鉴国区旧村庄全面改造做法四方进行探索：做+收储模式参考浙江杭州市区国企政府指导做（土前期开发整理）通渠道筹集资金整理完成政府实施收储出整村统筹土整备模式参考深圳市组建区城市更新土整备局加强新增存量统筹探索城中村改造土整备路径实际支出核算成供模式旧村庄全面改造项目引入合作企业合作企业实施拆迁
复建安置负责落实改造资金年政府审计投入改造成年投入成确定协议出该企业融资块规模种模式现需XX市出台政策支持毛出模式房产企业取毛直接进行二级联动开发房产企业进行拆迁安置土级整理工作利减少财政资金压力种模式XX市目前政策尚明确二探索城中村微改造模式鉴深圳市水围村XX市白云区源村等改造验积极探索旧村庄微改造模式充分发挥微改造投资少见效快优点避免量城中村全面改造规模击土供应城市基础设施造成巨压力方面进行探索：村级工业园收储改造捆绑旧村庄综合整治模式（白云区源村）引入国企业开展城中村微改造公寓模式（深圳市水围村）村民协商治理模式城中村微改造改变集体产权采协商治理理念变政府包办村民协商治理模式推进改造工作
（三）渠道筹集资金解决改造资金短缺问题探索设
立城中村改造专项资金封闭运作城中村项目税收土出金级留成部分入专项资金作年度改造资金源加强城中村改造规划调查研究相关市政基础设施公服务设施建设等方面财政资金投入补助社会价值高收益低城中村改造项目扶持综合整治类改造项目鼓励吸引社会资金投入城中村改造方筹措资金
（四）提高购房需求提振信心助力旧城改造针住房需求端出台相关鼓励政策措施增强市场信心促进房产市场稳健康发展城中村改造提供充足市场空间降低购房门槛探索首套房例调20贷双月结算等创新方式减轻购房者资金压力更满足刚需改善性需求提高购房者积极性
（五）明确责分工健全考核机制成立XX区城中村改造领导组统筹部门协调配合细化城中村改造职责分工工作流程关部门工作职责目标务办理时限等进行量化细化实施考核硬性考核督促相关部门加城中村改造工作支持力度城中村产业规划规划理土理等方面实现业务深度接信息享营造城中村改造强合力确保城中村改造工作取实效
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区城中村改造助推城市更新提质调研报告
期XX区政协组织区住房城乡建设局市规划然资源局XX区分局智公司新华街花城街围绕区城中村改造进行视察调研专题协商调研组采取实考察座谈解等方式实察三东村（含罗仙村八济合作社）旧村改造项目三华村综合改造项目座谈解项目推进情况围绕区城中村改造项目进行深入分析交流推动XX区城市更新提质造XX北部增长极积极建言献策现关工作情况报告：
XX区城中村改造基情况
2020年9月XX区第XX届委员会第XX次全体会议审议通XX区深化城市更新工作推进高质量发展工作方案明确重点围绕XX北站XX湖空铁融合（步道线）机场周边4重点片区稳步推进三年实施计划13条旧村庄改造工作五年行动方案43条旧村改造（含述13条）XX市规划然资源局编制XX市城市更新专项规划（20212035年）（征求意见稿）已完成社会公众意见征询
2021年XX区深化城市更新工作推进高质量发展工作方案求力推进18条城中村改造工作中完成实施方案批复2（横潭村河西社田美村东南社）完成招商
1（三东村）完成数调查基具备招商条件7（杨村杨二村广塘村东镜村东莞村石塘村新街村）启动基础数调查4（天村九湖村陵村三华村）完成改造意愿表决3（乐村军田村华村）开展改造意愿表决1（联合村）2021年底国家省市出台城市更新行动中防止拆建关政策XX市关工作部署区目前正全力推进横潭村河西社田美村东南社2已批旧村庄全面改造项目列入XX市2022年城市更新项目年度计划三东村（含罗仙村八济社）旧村全面改造三华村综合改造项目城中村列入前期研究工作项目截目前横潭村河西社田美村东南社正加快推进施工建设三东村（含罗仙村八济社）旧村全面改造项目正推进片区策划方案报批三华村正探索持续综合改造模式编制片区策划方案关企业洽谈项目合作事宜
二XX区城中村改造存问题瓶颈
深入实调研广泛座谈解区城中村改造存问题瓶颈表现：
（）政策变化快改造工作受政策更新制约政策明确坚决防止拆建根住房城乡建设部关实施城市更新行动中防止拆建问题通知（XX科〔XX〕6XX号）文件精神XX市关城市更新行动中防止拆建问题
实施意见（试行）（XX办〔XX〕XX号）文件明确：老城区范围严格控制规模拆违法建筑专业机构鉴定危房修缮保留价值建筑外规模成片集中拆现状建筑 区城中村规模全拆全改模式符合政策求宜进行面积拆重建二XX市现行政策缺乏适合区实际政策指引目前XX市现行旧村庄更新改造模式先核算改造成成计算融资块面积般三旧图斑范围安排安置区融资区实现济衡模式价高三旧图斑集中处房产市场断涨时期市中心城区范围城中村改造适XX区中心城区改造条件存较差异表现融资价低三旧图斑分散拆迁补偿标准偏高等XX市现行政策区面足土整备难度改造成高等现实问题形成制约影响区旧村改造工作推进三旧村改造程序复杂现行政策旧村合作改造补偿标准低需完善历史手续复建安置总量求三旧图斑进行融资限制需征集村民意愿三旧图斑补录数调查编制片区策划方案编制城市更新单元规划编制实施方案完善历史手续等环节程序复杂繁琐项目推进难度时间跨度长
（二）改造难度难实现济衡城中村整治改造需资金巨区城中村存价低现状建设强度
开发受限等问题城中村改造难实现济衡土价值未显现旧村全面改造成需通出融资块实现资金衡XX区价普遍较低（1万方）区旧村改造需融资建筑面积济衡难度二储改联动未效协调区部分城中村整村范围建新区域部分土纳入政府储备进行土储备出剩余范围承担整更新单元安置区公建配套设施建设改造范围紧张三改造建设难度区城中村现状建设强度较越位中心城区建筑口越密集需资金量改造难度三东村莲塘村等城中村受省522电台限高影响开发承载力受明显限制城中村形成时间长积弊较年政府导城中村综合整治投入资金限选择重点问题进行局部改造难根改善城中村整体环境
（三）房产市场行导致三旧改造融资难2020年国房产市场环境处行期极程度影响旧村庄全面改造项目融资融资价降进步增加旧村庄改造项目需融资建筑面积需政府补贴更衡改造成二融资价降导致项目容积率增加例三东村项目新片区策划方案中均容积率已超4三前国房产开发企业面融资难题房产市场销售信心足市场开发企业周期长风险高旧村庄全面改造更加信心足
（四）方协调联动难具体项目进展缓慢部门协调联动少城市更新工作涉面广情况复杂区城中村改造工作区住房城乡建设局牵头城中村改造工作涉规划国土政策政策性十分强必须赖部门协调联动利推进前区部门间缺少强力沟通协调配合机制政工作联动少二企业介入前期决策审批时间拉长三东村区第整村改造城中村更新项目XX市政策该项目数调查引入合作企业续片区策划方案更新单元规划编制程中合作企业倒逼规划形成实施体政府互相拉锯局面导致片区策划方案审批难度增加审批时间拉长三国权属改造意愿高三东村全面改造项目需整合周边国权属实施成片连片改造国权属认补偿标准太低愿纳入改造影响片区整体改造提升
三关推动区城中村改造策建议
（）加强沟通协调坚持规划引领应城市发展规律高起点规划城市充分发挥城市规划城中村改造中引领作高起点高标准编制城中村改造规划系统推进城中村改造高质量发展加强协调城市更新中国土空间规划重视中心城区城市新区规划建设已兼顾城中
村规划建设转变确保XX区XX市城市更新规划中出利区政策文件区相关职部门应加强市局相关职部门沟通协调确保市局制定XX市整体城市规划时相关政策区城市更新改造更具指导性操作性确保区推进城中村改造时法法办事争取XX市允许区旧村庄更新改造项目XX区政府结合农民集体土征收补偿办法关补偿安置原标准证纳入项目改造成充许改变引入合作企业编制更新单元规划做法先完成片区策划方案城市更新单元规划编制取批复引入合作企业避免开发商介入规划编制倒逼规划允许城中村全面改造项目中农民住宅部分住宅途部分非住宅途形式进行复建安置避免村民复建住宅供应量住房租赁市场需求符影响改造收益破解传统模式足问题二加强横协调城中村改造规划系统性工程需区职部门镇（街）加强统筹协调做科学制定改造方案方案充分改善居民居环境提高居民生活幸福指数成居民乐接受方案三优选规划方案改造规划应研究城中村特征优选改造方案做村方案实施差异化更新策略前改造三种规划方案规划中结合城中村具体实际优选改造规划方案综合整治方案：居住环境较
基够适合中低层次居住需求城市整体发展影响相较部基础设施居住生活环境较差城中村采取环境改善等综合整治措施定影响局部区进行改建充实功城中村建设面貌居住环境城市社区逐步融合现状口密度高基础设施负荷基饱城中村重点控制口住宅规模改善口结构功结构完善基础设施改善居环境拆重建方案：城市环境基础设施承载力较土价值较高居住环境空间形态市政配套方面均已符合城市发展求城中村区建筑质量差居住环境十分恶劣城中村征村民意前提整体拆建促进城中村社会组织形态等方面彻底改变实现土资源利价值化异重建方案：城市规划功布局存严重突实施异重建
（二）创新城中村改造模式推进城市更新发展鉴XX市缺乏适合区实际旧村全面改造政策供旧村全面改造程序繁杂改造衡难度等问题站XX未发展全局高度直面城中村碎片化低效化问题积极利城乡融合发展试点北增长极等试验台探索政府导市场参辅改造模式推动城中村改造高质量发展创新城中村全面改造模式鉴国区旧村庄全面改造做法四方进行探索：做+收储模式参考浙江杭州市区国企政府指导做（土前期开发整理）通渠道筹集资金整理完成政府实施收储出整村统筹土整备模式参考深圳市组建区城市更新土整备局加强新增存量统筹探索城中村改造土整备路径实际支出核算成供模式旧村庄全面改造项目引入合作企业合作企业实施拆迁
复建安置负责落实改造资金年政府审计投入改造成年投入成确定协议出该企业融资块规模种模式现需XX市出台政策支持毛出模式房产企业取毛直接进行二级联动开发房产企业进行拆迁安置土级整理工作利减少财政资金压力种模式XX市目前政策尚明确二探索城中村微改造模式鉴深圳市水围村XX市白云区源村等改造验积极探索旧村庄微改造模式充分发挥微改造投资少见效快优点避免量城中村全面改造规模击土供应城市基础设施造成巨压力方面进行探索：村级工业园收储改造捆绑旧村庄综合整治模式（白云区源村）引入国企业开展城中村微改造公寓模式（深圳市水围村）村民协商治理模式城中村微改造改变集体产权采协商治理理念变政府包办村民协商治理模式推进改造工作
（三）渠道筹集资金解决改造资金短缺问题探索设
立城中村改造专项资金封闭运作城中村项目税收土出金级留成部分入专项资金作年度改造资金源加强城中村改造规划调查研究相关市政基础设施公服务设施建设等方面财政资金投入补助社会价值高收益低城中村改造项目扶持综合整治类改造项目鼓励吸引社会资金投入城中村改造方筹措资金
（四）提高购房需求提振信心助力旧城改造针住房需求端出台相关鼓励政策措施增强市场信心促进房产市场稳健康发展城中村改造提供充足市场空间降低购房门槛探索首套房例调20贷双月结算等创新方式减轻购房者资金压力更满足刚需改善性需求提高购房者积极性
（五）明确责分工健全考核机制成立XX区城中村改造领导组统筹部门协调配合细化城中村改造职责分工工作流程关部门工作职责目标务办理时限等进行量化细化实施考核硬性考核督促相关部门加城中村改造工作支持力度城中村产业规划规划理土理等方面实现业务深度接信息享营造城中村改造强合力确保城中村改造工作取实效
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