宝山区沪太路项目策划书
市场篇
报告单位： 海天启企业策划限公司
海开启房产投资咨询限公司
报告日期： 二00年十二月
天启 & 开启
址：海市凯旋路2200号2楼
电话：02164687090 传真：02164412720
目 录
海楼市状况4
宝山区概况9
宝山区房产市场状况16
市场分析
位置交通分析27
项目块分析29
项目SWOT分析32
项目分析
宝山区整体客源分析35
周边客源分析38
客源分析
周边楼盘情况40
案资料43
竞争分析
市场分析
海楼市状况
（）海房产市场2001年1－9月暨第三季度分析
（数源：海市房产交易中心）
海房产市场历半年强劲增长第三季度然保持供需两旺发展势头：房产开发投资增长较快理性级市场新政策外轨谱新章二级市场供需旺住宅然唱角三级市场交易忙火荼创新高
房产开发投资增长较快理性
房产开发投资额 43006亿元 ↑19
2001年19月海房产开发投资额达43006亿元2000年期增长19中第三季度18653亿元占前三季度43372000年期增长139海房产开发投资额年第二季度开始扭转连续降局面现已保持第6季度连续增长增速基1020间增长速度较快市场发展较理性全国房产开发投资额增长幅度相海属中等水
全国2001年19月房产开发投资额375882亿元增长速度314北京增幅高达555投资总额达47331亿元超海目前国房产市场正进入新轮发展周期消费市场没起色情况纷纷商品住宅作新济增长点消费热点房产市场迅速升温年半年房产价格涨幅度超10引政府部门急呼价格涨速度快幅度进行必干预调控房产价格涨保持合理水第三季度房产价格涨幅第二季度相回落
二级市场新政策外轨谱新章
新增营性项目土出面积 16449万方米 ↓562
2001年19月新增营性项目土出面积16449万方米减少21068万方米负增长562年开始市关部门决定级土市场实行外销轨土出方式原先协议转逐步采招标拍卖方式转变年半年严控土市量仅2097万方米基处停止供应状况第三季度着新政策出台新增营性项目土出面积达
14351万方米负增长11基恢复年度水年土出面积容积率呈现出幅度降趋势年19月容积率132第三季度116年期分187183
三二级市场供需旺住宅然唱角
商品房批准预售面积 102602万方米 ↓88
已登记商品房预售面积 128772万方米 ↑251
供求 1：125
年半年执行新商品房预售政策海二级市场供应时处相供应求状态着时间推移种状况第三季度改善2001年19月商品房批准预售面积102602万方米2000年期减少9875万方米负增长88商品住宅批准预售量90331万方米仅减少370万方米基年期持相应2001年19月已登记商品房预售面积128772万方米增加25808万方米增幅达251供求1：125商品住宅预售面积125553万方米供求1：138显示住宅需求强劲势头预售量高市量说明海年加快市场消化空置商品房起色海1999年空置商品房实施效控制2000年开始消化部分空置商品房年消化批空置商品房
商品房批准销售面积2001年19月166607万方米增加7959万方米增幅5相应已登记商品房销售面积159940万方米增加34473万方米增幅达275供求年期1：079升
1：0952001年第三季度商品房市量46723万方米减少7933万方米减幅达145成交量59975万方米增加9181万方米增幅181见海商品房正处供需两旺阶段尤需求增长超供速度培育市场发展市场必然结果
房屋销售分类情况住宅然角2001年19月预售商品房中住宅占975销售商品房中住宅占9342001年8月1日开始海实行外销商品房统轨第三季度商品房销售中住宅占例然高达9201外799房源销售情况没细分办公楼商场销售情况难作分析判断估计应该保持年期水
购房象2001年19月购买商品房重继续升商品房销售登记中属购房137万套占951年期升21百分点预售中属购买1041万套占979年期升14百分点
销售区域2001年19月商品房销售量前三甲然浦东闵行徐汇分占全市商品房销售总量19216579三区销售量占全市436三区然保持全市房产热点区域格局前两季度50份额相明显降说明海市房产市场热点区域正逐步扩散商品房预售前三甲然浦东闵行普陀分占全市预售总量17312394着宝山嘉定松江等区轻轨建设区房产市场必逐步升温
四三级市场交易忙火荼创新高
存量房交易面积 101270万方米 ↑909
2001年19月已登记存量房交易面积达101270万方米增加48210万方米增幅高达909存量房交易量已占商品房销售量6332已超2000年全年存量房779万方米交易量预计2001年全年存量房达12501350万方米中2001年19月已售公房市出售成交51156套交易面积2668万方米占总存量房交易面积263年期增加787市均售价套1342万元均出售单价方米2574元年期增加285元均建筑面积5215方米
海房产三级市场发展势头相猛发展速度2002年三级市场交易量二级市场驾齐驱
仔细分析海存量房市场火爆原：1市民改善住房愿十分迫切年海居民住宅条件发生较变化相部分单位分房动拆迁没份掏钱改善住房条件然日前走高商品房价令部分消费者步退次眼光转二手房般说2030万套二手房相错加原住房置换花十万住二室厅甚三室厅2动拆迁居民买二手房安置着海新轮旧区改造启动海年拆200300万方米旧房动拆迁居民中相选择货币化动迁年19月22972户居民选择货币化动迁占动迁户总数4661年期提高10百分点均户安置金额1496万元点购套较满意二手房3海购房需求呈现元化格局实力士星族款族开着奔买豪华墅高级白领私营业买联体墅高级公寓般白领成普通商品房消费力军二手房购买象基锁定工薪族二手房会继续受工薪族青睐
综述海房产市场然呈现稳步发展态势 （二）海房产市场走势
n 整体走势
海房产开发投资额年第二季度开始扭转连续降局面现已保持第六季度连续增长增速基10~20间增长速度较快市场发展较理性市场需求步扩供需两旺尤需求增长超供增长速度目前供求1：1255市场发展前景良
时政策时出台市场规范起较引导作尤半年实行外销轨土逐步采招标拍卖出方式避免幕黑箱操作明年1月1日起实行房产市场明码标价方案次房产市场创造良空间
然应美国911事件全球济影响目前股市挫影响批购房者信心房产项指标增长幅度（尤价格指标）已明显回落回落直接明年半年房产市场带众利素
总体说海楼市稳中升态势持续段时期着市场成熟饱受整体济条件影响种增长趋缓
n 价格走势
年海房价始终处扬态势幅度高低譬中房海指数升幅显示：１月升３点２月仅升１点３４５月升５点６７月升１１点９月升２点幅度降９点10月次升11点
述情况发现２００１年海房价总体呈螺旋式升态势期间出现反复性周期反复性周期出现原突抗力致升幅受影响譬９月升幅美国911事件关系
统计区域价格高低排列次黄浦长宁卢湾浦东普陀闸北杨浦闵行宝山虹口第三季度市场总体均成交价方米４２１２元明显前两季度增长幅度降低预计第四季度冬日旺季价格继续攀升走势趋缓
宝山区概况
n 区域概况：
处海北部宝山区海市长远战略总体规划中重点发展建设新城东西56公里南北23公里总面积约415方公里中长兴横沙两岛面积占125方公里区流工业区现代化城市广阔农村美丽海岛
处黄浦江长江交汇点宝山堪称海水路门户区三集装箱码头集装箱吞吐量占海港70％全国集装箱储运基宝山海运连接160国家区400港口
宝山全国九省际交通枢纽已形成立体交通网络宝山距海火车站海虹桥国际机场均10分钟车程距海浦东国际机场仅20分钟车程宝山充分发挥钢铁港口源基优势提出业特强业存济发展战略业特强充分宝钢发挥宝钢辐射功利港口城乡体优势做做强冶金延伸业业存充分发挥宝山方面优势力发展特色济形成仓储运输服务业生活旅游服务业房产业现代农业四特色产业
宝山区正高起点规划建设国际流相独立中高档生活区宝山新城风姿绰约流光溢彩宝山新城东区商业结构日趋合理城市功十分完善吴淞渔码头江立海开埠背景兴建题广场颇具特色 宝山西城区宝山适应新发展城市功拓展重点建设新城区正成宝山区城市建设亮点
n 行政区划：
宝山区辖吴淞海滨泗塘友谊通河5街道月浦罗店场杨行罗泾顾村高境庙行淞南等9镇长兴横沙2乡
n 口分布：
宝山海北翼新城承担着疏解海中心城区企业口务90年代海市政建设日新月异宝山房产业迅速崛起导致区口急剧增加第五次口普查资料显示：区常住口12280万1990年第四次口普查相增加5691万均年增加约569万区拥常住外口33万外口较区域
n 城区规划：
十五期间配合市建设快速交通网络基础宝山区优化布局增强城市综合服务功根宝山区域交通产业特征重点发展形成三块三点线
三块：
完善提高新城东城区加强功建设特信息网建设信息资源开发完善提高东城区城市级成港口钢铁特色城区
二基建成海学逐步形成知识中心集教学科技三次产业体新兴区域学城拓功水出形象目标建成环境优美配套齐全生活质量较高文化氛围浓厚学城
三高起点开发建设新城西城区力争10年左右时间西城区开发建设初具规模形成交通便捷配套齐全环境优美风格独特新型城区
三点：
规划建设顾村区形成新型具现代化气息区
二启动建设罗店中心镇形成宝山北部具北欧风貌现代化重镇
三开发建设罗泾区力发展民营济探索长江三角洲济圈联动发展模式
线：
外环线外环线发展轴规划开发线功
n 道路建设：
十五期间宝山区塑造提高新城综合服务功市民生活质量目初步形成开放便捷快速立体交通网络框架
道路建设：重点推进综合协调强化外枢纽型交通建设建设沪崇苏高速公路基形成四二横二线交通干道框架
四逸仙路高架江杨路蕴川路沪太路二横外环线郊区环线二线铁号线明珠三号线延伸时逐步完善全区道路网络
铁号线北延伸工程已开始动工计划２００３年建成号线延伸段宝山区域设４站点直达西城区明珠线车辆段工程动工前期工作正抓紧准备争取早马外环线宝山段全面建成泰路越江隧道已开工建设预计２００２年建成
n 绿化建设：
年宝山绿化肺叶日益扩宝山居住区绿面积年递增202003年居住区绿达400公顷2000年底城区均公绿面积54方米绿化覆盖率289年计划新辟公绿160公顷2003年均公绿达超8方米绿率达32绿化覆盖率达37时力建设城市公园街区绿目前宝山已建9公园年扩建4公园年牡丹江水产路罗店广场爱晖西路江路型景观绿建成开放
宝山区房产市场状况
n 供：
宝山区房产交易中心统计：年1－9月宝山区土权出114幅土面积161．73万方米出金总额1．33亿元年期相分增加159．09％376．18％368．10％
n 需求：
铁等便捷交通延伸新区域规划完成崇明岛发展前景宝山区土市场成交量放重素区域土热时折射出整海土市场热房产开发热数时显示：年
1－9月年相宝山区商品房预售销售面积金额价格幅提升预售面积基保持季度30万方米左右
n 板块特征
根目前宝山楼盘分布特点宝山房产市场分四细分市场：
1 华板块：铁路南东闸北区西普陀区
历数年规模开发积累华社区已成沪具知名度成熟居住区目前华社区商业健全完善居住气正日渐旺盛作商品房开发战场华社区供房产开发土已剩销售排名前位康泰新城玉华苑摩园景等楼盘处华区房产热销见斑目前该区域楼盘均价格3300~3600元方米间
2 场祁连板块：铁路北沪太路西区案属该区域
居住角度目前该区理位置离市中心较远周边生活设施尚健全交通难言便利成形年该区居住气始终旺新落成海学成现象终结者高校周边限量发展前景成市民踊跃购房动力进入2001年该区商品房市场空前活跃文化生活铺天盖已成宝山楼市新战场
目前周边区商品房均价2500~3100元／m2左右
3 康吴凇板块：新路两翼蕴藻浜南区
宝山较繁荣带处宝山区府加逸仙高架外环线环北道等市政建设房产市场带生机活力成交单价方米25003200元间该区域市场前景
4 外环板块：外环线两侧区
外环线两侧区年销售转热天馨花园成功开发锦辉绿园华馨苑等批中高档精品楼盘出现市场开发潜力容忽视
n 潜板块——宝山西城区
图：未宝山——宝山新城
宝山西城区成海北翼重居住新区
开发宝山西城区宝山区委区政府根海城市发展规划宝山新城建设规划作出重决策宝山西城区位宝山区中部南外环线西蕴川路北接富锦路东通济路江杨路规划面积13．28方公里发展成宝山区政治行政济文化中心老宝山吴淞区构成东城区实现功互补体现宝山区城市综合实力
目前该城区总体规划已家法国公司设计完成根规划分南块北块东块三组团该城区建设条长9公里贯穿全区绿带城区中心条联结3题广场商业步行街建筑布局中心高周边低特征外逸仙路高架江杨北路蕴川路沪太路等四外环线郊区环线等两横铁号线北延伸段明珠线北延伸段等二线吴淞海港客运中心吴淞越江隧道新路混合高架等市重点工程构成该区域立体快捷交通网络
解西城区开发房产800万方米公建200万方米居住口达15万目前该区域四二横二线交通干道框架基形成四逸仙路高架江杨北路蕴川路沪太路二横外环线郊区环线二线铁号线北延伸段明珠线北延伸段外吴淞越江隧道新路混合高架等市重工程构成立体交通网络西城区居民出行提供方便
目前五家房产公司宝山区西城区开发建设限公司签订投资协议累计投资金额达21亿元民币中海万科房产建设开发限公司投资房产资金达8亿元民币成次资项目签约中次海兴宇企业（集团）限公司投资房产项目资金达6亿元民币
宝山西城区开发计划5年初具规模10年基建成
n 宝山区楼市现物业情况
通宝山区29楼盘（占宝山区售楼盘90）进行调查发现：
1目前宝山区物业规模集中10万方米物业形态层部分高层物业理费较低基100元方米050元方米占较例
2两房集中86~103方米三房集中106~135方米单位售价集中2500~3500元间
基面积（方米）
基面积
例
5000~10000
138
10000~25000
138
25000~50000
207
50000~100000
379
100000
138
二建筑面积（方米）
建筑面积
例
25000
1721
2500050000
2069
50000~100000
2759
100000~500000
2759
500000
689
三房型面积（方米）
二房
三房
面积：14022方米
面积：18421方米
面积：64方米
面积：8668方米
集中面积：86103方米
集中面积：106135方米
均面积：8796方米
均面积：12461方米
四价格分布（元方米）
价格
例
2000
345
20002500
1379
25003000
2414
30003500
5172
3500
69
五物业形态
纯层
5333
高层层混合
2335
纯高层
667
纯高层
333
高层层混合
333
高层层高层混合
333
墅
333
层墅混合
333
高层高层混合
0
六绿化率
3040
4333
40
5667
七房率
7080
323
8090
6774
90
2903
八层高
28米
6774
283米
323
29米
1613
3米
1290
九物业理费
05
4333
051
4667
1
1000
n 宝山楼市发展趋势
两年宝山区房产市场年形势基础需供应价格方面继续走高
需求走势：宝山区销住宅销售象两方面：区中等中等偏收入家庭二区居民两者区居民区中等中等收入家庭说类楼盘宝山区价格相较低价格吸引力区说城区部分居民迫切求改善住房农村说生活水断提高绝部分青年追求城里买套商品房时尚潜需求量较
二 供应走势：年宝山区住宅建设实现数量增长型环境质量型转变销售推动开发宝山区商品住宅销售稳步升前提预计两年宝山区房产开发投资年10左右速度提高时政府房产三级市场政策断放宽前提存量房交易日趋活跃进步失二级市场发展实现二三级市场联动
三 价格走势：价格方面分析年新开发楼盘宝山城区交通环境配套断优化楼盘质量断提高物业理加强高单价已接环线周边区均单价年年均增幅827速度升继续1999年全区楼盘均价2600元2000年升2970元2001年均价已突破3200元
项目分析
理位置交通状况
1 项目理位置
项目北塘祁路西桃浦泾东沪太路南接锦秋路行政区划属宝山区项目北段距外环线约1500米
2块周围交通条件
1） 环公交通条件
环周边公交527761702844553520北华线北罗线虎南线祁宝线嘉广线等
527：彭浦新村——葑塘
汾西路场中路沪太路锦秋路祁连镇
761：镇坪路——华东贸易广场
汾西路场中路沪太路锦秋路祁连镇
702：新村路——顾村
沪太路场塘桥
844：新疆路——东方国贸城
天目路恒丰路中山北路宜川路沪太路场
553：新村路——陈行
新村路场顾村刘行
520：威宁路——华东贸易广场
天山路周家桥长宁路武宁路灵石路沪太路
2） 交通条件综述
案周边10交通线路规划中铁7号线预计2003年动工2006年通车
M7线路表：
外环路站祁连山路站沪太路站中山北路站南京西路站常熟路站肇家浜路站零陵路站铁路南站站耀华支路站西营路站南路站东明路站浦三路站南路站博问路站浦建路站
公交铁构成区域交通工具公交达率相较低部分线路仅北区运营中巴案应社区巴士考虑
二 块分析
1 土性质综述
国土土现状工业商业仓储农业
2块周围景观
A 前方景观（南方）
项目南景观厂房锦秋路两侧海永鑫波纹限公司海变压器厂葑塘分厂锈钢制品限公司阿尔斯通变压器限公司等工厂存定程度造成视觉障碍目前工厂处半关闭状态侧景观建筑物外基景观言
B 方景观（北方）
项目北景观空规划中作居住
C 左方景观（东方）
项目东景观理应起码定程度弥补项目方气足沪太路面东方国贸城定位理足客观造成国贸城脏乱差反构成案开发抗性限制案品质档次定位
D 右方景观（西方）
项目西方景观隔河片农田目前景观言案相河浜宽10米左右目前污染严重水质较差定视觉污染整治
结：
项目言景观优弱序应：
1西景观（规划）
2南景观
3东景观
4北景观
3环境污染情况
1） 水空气土污染情况
案土长期闲置河浜没治理目前已形成死水加附民工便便等现象快周边水污染较严重案南面工厂存定程度造成空气污染
2） 噪音污染
噪音污染案东面沪太路案面型国贸市场车辆较型货车加沪太路身通外省市重干道长途车辆较沪太路噪音污染极严重
4配套设施
1） 商店购物中心：
东方国贸型批发市场案南面商铺外环镇北路华联超市联华超市
2） 学校：
海学附中锦秋学校邦德学校
3） 医院：
场医院
4） 体育娱乐场：
案西南面陈太路（锦秋路）南陈路体育馆
5） 邮局银行：
环镇北路邮局沪太路农行东方国贸市场建行
三项目SWOT 分析
1 优势分析：
开发商雄厚济实力
规模
海学
2劣势分析：
段较偏
周边形象差
商业生活配套缺乏
3机会分析：
海均GDP持续增长进步带动需增加
规划中铁M7号线
十五规划中建设力度加强
宝山区新轮旧区改造中20万方米拆迁项目案输送效客源
4风险分析：
周边缺乏效购买力
规划中新城西区已启动万科等知名开发商进驻
开发周期长预测性素较
客源分析
宝山区整体客源分析
客源宝山区销住宅需求力外包括部分动迁客源少量区中等中等偏收入客户（包括外客户）中市客源外客源占份额年前三季度宝山住宅客源分析图中见斑
区居民中抽样调查城区部分50居民迫切求改善住房条件形成区域楼盘量消化宝山住宅区外客户吸引方面针宝山工作员（宝钢职工）方面宝山区楼盘价格普遍低区域质楼盘
时宝山区城郊农村潜客源容忽视着农村生活水断提高绝部分年青追求城里买房时尚形成农村客源潜力巨
n 购买力分析
全市范围相关抽样调查资料显示市计划期购房群体中欲购买住房单价20013000元米间客户占430830014000元米间占283440015000元米间占1348次欲购买住房单价50016000元米间2000元米60017000元米间7000元米客户分占总调查数587537335150
资料显示半年时间段进行较欲购买住房单价20013000元米间客户占调查总数百分逐渐升30015000元米间客户占调查总数百分逐渐降
5001元米客户两年变化方面反映两年住房价格滑已消费者购房心理价位产生影响方面反映中等偏收入家庭已逐渐成购房力
宝山区购房需求者期房购买力集中25003000元米3000元米区间现房购买力集中20003000元米间
n 面积抗性分析
全市范围相关抽样调查资料显示市计划期购房群体中欲购层住宅客户中需购8190米占2424需购7180米占1682需购101110米占1473110米需求例5579欲购高层住宅（包括高层住宅）客户中需购101110米占2599需购111120米占1653需购91100米占1554需购121130米占1371
调查资料中发现绝部分住房需求者需单套面积适中控制总价出发点层住宅单套面积超141米需求者171欲购131140米需求者232高层住宅单套面积超150米需求者213欲购低60米需求者170
宝山区位市区边缘住宅容积率低力楼型层高层低密度住宅图示
宝山区住宅单套面积需求集中70100米间中现房需求力延伸单套70米单套面积150米者市场容量期房现房均面较高市场阻力
二周边客源分析
n 彭浦康板块二次购房者
华社区量客源源两板块两板块客源北原受北部区低总价吸引着华板块价格断扬类需求消费者开始迫切寻找低总价须较高品质居住区
n 华二次购房者
华区十二年开发已日渐成熟目前华区居住口6万华区第批购房者已具二次购房力会部分流案
n 宝山闸北普陀等区拆迁户
新轮旧区改造中北区110万方米拆迁面积中住宅房屋拆迁面积107万方米未5年北区拆迁新增住宅需求量180万左右拆迁居民成案目标消费群
n 案周边区域客
案周边缺乏定品质规模社区唯规模社区锦秋加州花园锦秋加州花园联排墅推广成功客观造成住宅开发起点较高难跌身价总价已脱离区域市场总价市场明显段案疑成区域客源首选象前提案总价脱离区域市场
竞争分析
周边楼盘情况
目前周边售竞争楼盘：聚丰园·众城锦秋加州花园康泰新城远景佳苑 (摩园景)华公园世家现代律感·乾清苑远景时代位置示意图：
n 物业资料
楼盘名称
规模万（万M2）
余量（万M2）
物业形态
价格期间
（元 M2）
均价格
（元 M2）
聚丰园
18
18
层高层
25003100
2800
乾清苑
83
49
层
24003100
2800
远景时代
36
15
层
32003700
3400
远景佳苑
91
47
层
28803600
3300
华公园世家
30
13
层高层
期联体墅
32003700
3500
康泰新城
35
15
层高层
32003650
3400
计
1057
571
锦秋加州花园
1071
60
联体墅
期少量高层
33003500
3400
n 周边竞争楼盘盘量总量1057万方米现存余量571万方米考虑50万方米锦秋加州花园案面100万方米直接竞争
n 该区域竞争楼盘定规模性华公园世家康泰新城皆超30万方米锦秋加州花园百万方米月公开楼盘聚丰园·众城达18万方米
n 距离配套完善海学城托新盘少处开发蓄势状态热潮尚未目前仅聚丰园·众城独绣该案现处底层施工阶段12月初公开预约案较直接手该案段明显案均售价仅2800元方米
n 周边商品房单价集中26003500元 M2间案周边范围楼盘单价集中25003100元方米总价2048万元间聚丰园乾清苑等
n 该区房型二房三房二房力面积80100M2中85方米左右房型较畅销三房力面积100130 M2中115方米左右房型较畅销
n 该区总价市场明显畅销二房总价峰值30万元左右畅销三房总价峰值40万元左右
n 区域客绝消费力闸北彭浦区普陀区苏州河北区域客源次区域少许动迁户周边楼盘客户构成
案情况
聚丰园·众城
发展商投资组合
海祁连房产开发总公司海龙晟房产限公司
理位置
路518号
物业规模
总建筑面积18万方米
物业类型
31栋层（6层）4栋高层（11层）中期11栋层2栋高层
规划
63万方米绿化27万方米中央公园8000方米工湖200米长河木质廊桥建筑式布局呈弧形排列
配套特色
2000方米功会
房型特色
二房90131方米三房101147方米复式146162方米三房面积130方米
价 格
25003100元方米均价2800元方米
开盘时间
预约2001年12月1日开盘层2002年2月高层2002年6月
交房时间
2002年底
销售状况
目前开始预约量较预约者教师政府工作员私营业动迁户
案分析
案处较成熟祁连区海学新校区邻定段优势区环境规划较特色价格高相北区盘言品质较蓄水期特房展会气较足
锦秋加州花园
发展商投资组合
香港远东发展限公司海锦秋房产限公司
理位置
锦秋路699弄177号
物业规模
占约2000亩总建1071000方米8000户已开发区二区五区1500户六区74户售七期900户
物业类型
联排双拼墅期中心带部分高层
规划
联排墅高层作点缀
配套特色
功会区商铺锦秋学校
房型特色
127185方米
价 格
33003500方米总价39万65万元
开工时间
1997年8月18日
交房时间
现房期房
销售状况
目前联排七期套前期双拼售期化较慢
案分析
案海市较早推出联排墅区部分房型面积士批农舍物业类型北区空挡区前期处化较目前客源限化放慢该盘北区较突出形象较潜量约总体量半期房明年推出
康泰新城
发展商投资组合
海风华房产开发限公司海国际汽车商城配套区房产开发限公司华集团海瑞华房产限公司
理位置
华灵西路1888号
物业规模
占375亩总建筑面积35万方米计3000户口15万
物业类型
66栋层12栋高层
规划
跨度达90米罗马柱拱门入口广场喷泉雕塑型工湖绿化率41集中绿30000方米
配套特色
3000方米型车库3900方米幼托中心4500方米商业中心11000方米文化娱乐中心
房型特色
二房62100方米三房100125方米复式140160方米
价 格
32003650元方米
开盘时间
1999年10月
交房时间
售房现房20023高层200211
销售状况
前期化较快目前化稳
案分析
属华区品质楼盘规模封闭式社区规划配套全分12期开发目前五六期环境已基造形象较期良化基础
远景佳苑 (摩园景)
发展商投资组合
海远景房产开发限公司复集团山海集团
理位置
行知路华路
物业规模
占560854方米总建筑面积91487方米
物业类型
层高层
规划
期分南北两块5000方米中庭广场
配套特色
华社区配套托区配套般
房型特色
二房80105方米三房110140方米
价 格
28803600元方米
开盘时间
期南块2000年北块2001512
交房时间
2001331（期南）
销售状况
期现已售罄二期未公开
案分析
盘量外立面较现代价格合理加开发商实力较容易客户接受二期量约47万方米左右明年年初
华公园世家
发展商投资组合
华（集团）限公司
理位置
华灵路真华路
物业规模
建筑面积30万方米
物业类型
层高层联体墅
规划
喷泉广场玫瑰花园沉式草坪集中绿组团绿化结合
配套特色
6万方米体育题公园华社区成熟齐全配套
房型特色
二房87100方米三房102141方米联体墅184245方米
价 格
32003700元方米
开盘时间
期2000年二期2001年6月1日
交房时间
售房2002年6月
销售状况
低总价房化较规模区域客源限目前处正常稳状态
案分析
案属华社区分二期开发13年努力造超规模成熟华社区：总占35公里建筑面积330万方米已开发商品住宅195万方米竣工实现销售约170万方米已入住7万种配套具全宝山区知名新兴生活区区域潜开发量较
现代律感·乾清苑
发展商投资组合
海建乾房产开发限公司香港柏华集团海建房产海乾溪置业
理位置
沪太路环镇北路
物业规模
总建筑面积约83万方米888户
物业类型
20幢层
规划
十字景观规划7000方米题花园围合式绿15000方米道路广场
配套特色
湖中浅水湾会架空式行车位1097面私家车位104
房型特色
二房88100方米三房110135方米复式140左右二房三房列较均衡
价 格
24003100元方米目前27003000元方米
开工时间
2001828
交房时间
2002228
销售状况
户型面积整体化较销售率占45
案分析
纯层区景观规划利栋均性周边交通生活配套较全盘量低价位快化
远景时代
发展商投资组合
海远景房产开发限公司
理位置
沪太路1705号
物业规模
总建面约36万方米
物业类型
11栋层
规划
景观设计欧式古典蓝部分底层架空作景观绿化带延伸车分流2500方米中庭
配套特色
缺少型会区配套较少周边配套托
房型特色
73180方米款房型二房7395方米三房110124方米复式125180方米力面积90110方米
价 格
32003700元方米
开盘时间
20011018
交房时间
20029
销售状况
推盘二次盘量销售约8成
案分析
欧式园林简约式建筑风格盘量区配套全价格适中化速度快
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宝山区沪太路项目策划书
市场篇
报告单位： 海天启企业策划限公司
海开启房产投资咨询限公司
报告日期： 二00年十二月
天启 & 开启
址：海市凯旋路2200号2楼
电话：02164687090 传真：02164412720
目 录
海楼市状况4
宝山区概况9
宝山区房产市场状况16
市场分析
位置交通分析27
项目块分析29
项目SWOT分析32
项目分析
宝山区整体客源分析35
周边客源分析38
客源分析
周边楼盘情况40
案资料43
竞争分析
市场分析
海楼市状况
（）海房产市场2001年1－9月暨第三季度分析
（数源：海市房产交易中心）
海房产市场历半年强劲增长第三季度然保持供需两旺发展势头：房产开发投资增长较快理性级市场新政策外轨谱新章二级市场供需旺住宅然唱角三级市场交易忙火荼创新高
房产开发投资增长较快理性
房产开发投资额 43006亿元 ↑19
2001年19月海房产开发投资额达43006亿元2000年期增长19中第三季度18653亿元占前三季度43372000年期增长139海房产开发投资额年第二季度开始扭转连续降局面现已保持第6季度连续增长增速基1020间增长速度较快市场发展较理性全国房产开发投资额增长幅度相海属中等水
全国2001年19月房产开发投资额375882亿元增长速度314北京增幅高达555投资总额达47331亿元超海目前国房产市场正进入新轮发展周期消费市场没起色情况纷纷商品住宅作新济增长点消费热点房产市场迅速升温年半年房产价格涨幅度超10引政府部门急呼价格涨速度快幅度进行必干预调控房产价格涨保持合理水第三季度房产价格涨幅第二季度相回落
二级市场新政策外轨谱新章
新增营性项目土出面积 16449万方米 ↓562
2001年19月新增营性项目土出面积16449万方米减少21068万方米负增长562年开始市关部门决定级土市场实行外销轨土出方式原先协议转逐步采招标拍卖方式转变年半年严控土市量仅2097万方米基处停止供应状况第三季度着新政策出台新增营性项目土出面积达
14351万方米负增长11基恢复年度水年土出面积容积率呈现出幅度降趋势年19月容积率132第三季度116年期分187183
三二级市场供需旺住宅然唱角
商品房批准预售面积 102602万方米 ↓88
已登记商品房预售面积 128772万方米 ↑251
供求 1：125
年半年执行新商品房预售政策海二级市场供应时处相供应求状态着时间推移种状况第三季度改善2001年19月商品房批准预售面积102602万方米2000年期减少9875万方米负增长88商品住宅批准预售量90331万方米仅减少370万方米基年期持相应2001年19月已登记商品房预售面积128772万方米增加25808万方米增幅达251供求1：125商品住宅预售面积125553万方米供求1：138显示住宅需求强劲势头预售量高市量说明海年加快市场消化空置商品房起色海1999年空置商品房实施效控制2000年开始消化部分空置商品房年消化批空置商品房
商品房批准销售面积2001年19月166607万方米增加7959万方米增幅5相应已登记商品房销售面积159940万方米增加34473万方米增幅达275供求年期1：079升
1：0952001年第三季度商品房市量46723万方米减少7933万方米减幅达145成交量59975万方米增加9181万方米增幅181见海商品房正处供需两旺阶段尤需求增长超供速度培育市场发展市场必然结果
房屋销售分类情况住宅然角2001年19月预售商品房中住宅占975销售商品房中住宅占9342001年8月1日开始海实行外销商品房统轨第三季度商品房销售中住宅占例然高达9201外799房源销售情况没细分办公楼商场销售情况难作分析判断估计应该保持年期水
购房象2001年19月购买商品房重继续升商品房销售登记中属购房137万套占951年期升21百分点预售中属购买1041万套占979年期升14百分点
销售区域2001年19月商品房销售量前三甲然浦东闵行徐汇分占全市商品房销售总量19216579三区销售量占全市436三区然保持全市房产热点区域格局前两季度50份额相明显降说明海市房产市场热点区域正逐步扩散商品房预售前三甲然浦东闵行普陀分占全市预售总量17312394着宝山嘉定松江等区轻轨建设区房产市场必逐步升温
四三级市场交易忙火荼创新高
存量房交易面积 101270万方米 ↑909
2001年19月已登记存量房交易面积达101270万方米增加48210万方米增幅高达909存量房交易量已占商品房销售量6332已超2000年全年存量房779万方米交易量预计2001年全年存量房达12501350万方米中2001年19月已售公房市出售成交51156套交易面积2668万方米占总存量房交易面积263年期增加787市均售价套1342万元均出售单价方米2574元年期增加285元均建筑面积5215方米
海房产三级市场发展势头相猛发展速度2002年三级市场交易量二级市场驾齐驱
仔细分析海存量房市场火爆原：1市民改善住房愿十分迫切年海居民住宅条件发生较变化相部分单位分房动拆迁没份掏钱改善住房条件然日前走高商品房价令部分消费者步退次眼光转二手房般说2030万套二手房相错加原住房置换花十万住二室厅甚三室厅2动拆迁居民买二手房安置着海新轮旧区改造启动海年拆200300万方米旧房动拆迁居民中相选择货币化动迁年19月22972户居民选择货币化动迁占动迁户总数4661年期提高10百分点均户安置金额1496万元点购套较满意二手房3海购房需求呈现元化格局实力士星族款族开着奔买豪华墅高级白领私营业买联体墅高级公寓般白领成普通商品房消费力军二手房购买象基锁定工薪族二手房会继续受工薪族青睐
综述海房产市场然呈现稳步发展态势 （二）海房产市场走势
n 整体走势
海房产开发投资额年第二季度开始扭转连续降局面现已保持第六季度连续增长增速基10~20间增长速度较快市场发展较理性市场需求步扩供需两旺尤需求增长超供增长速度目前供求1：1255市场发展前景良
时政策时出台市场规范起较引导作尤半年实行外销轨土逐步采招标拍卖出方式避免幕黑箱操作明年1月1日起实行房产市场明码标价方案次房产市场创造良空间
然应美国911事件全球济影响目前股市挫影响批购房者信心房产项指标增长幅度（尤价格指标）已明显回落回落直接明年半年房产市场带众利素
总体说海楼市稳中升态势持续段时期着市场成熟饱受整体济条件影响种增长趋缓
n 价格走势
年海房价始终处扬态势幅度高低譬中房海指数升幅显示：１月升３点２月仅升１点３４５月升５点６７月升１１点９月升２点幅度降９点10月次升11点
述情况发现２００１年海房价总体呈螺旋式升态势期间出现反复性周期反复性周期出现原突抗力致升幅受影响譬９月升幅美国911事件关系
统计区域价格高低排列次黄浦长宁卢湾浦东普陀闸北杨浦闵行宝山虹口第三季度市场总体均成交价方米４２１２元明显前两季度增长幅度降低预计第四季度冬日旺季价格继续攀升走势趋缓
宝山区概况
n 区域概况：
处海北部宝山区海市长远战略总体规划中重点发展建设新城东西56公里南北23公里总面积约415方公里中长兴横沙两岛面积占125方公里区流工业区现代化城市广阔农村美丽海岛
处黄浦江长江交汇点宝山堪称海水路门户区三集装箱码头集装箱吞吐量占海港70％全国集装箱储运基宝山海运连接160国家区400港口
宝山全国九省际交通枢纽已形成立体交通网络宝山距海火车站海虹桥国际机场均10分钟车程距海浦东国际机场仅20分钟车程宝山充分发挥钢铁港口源基优势提出业特强业存济发展战略业特强充分宝钢发挥宝钢辐射功利港口城乡体优势做做强冶金延伸业业存充分发挥宝山方面优势力发展特色济形成仓储运输服务业生活旅游服务业房产业现代农业四特色产业
宝山区正高起点规划建设国际流相独立中高档生活区宝山新城风姿绰约流光溢彩宝山新城东区商业结构日趋合理城市功十分完善吴淞渔码头江立海开埠背景兴建题广场颇具特色 宝山西城区宝山适应新发展城市功拓展重点建设新城区正成宝山区城市建设亮点
n 行政区划：
宝山区辖吴淞海滨泗塘友谊通河5街道月浦罗店场杨行罗泾顾村高境庙行淞南等9镇长兴横沙2乡
n 口分布：
宝山海北翼新城承担着疏解海中心城区企业口务90年代海市政建设日新月异宝山房产业迅速崛起导致区口急剧增加第五次口普查资料显示：区常住口12280万1990年第四次口普查相增加5691万均年增加约569万区拥常住外口33万外口较区域
n 城区规划：
十五期间配合市建设快速交通网络基础宝山区优化布局增强城市综合服务功根宝山区域交通产业特征重点发展形成三块三点线
三块：
完善提高新城东城区加强功建设特信息网建设信息资源开发完善提高东城区城市级成港口钢铁特色城区
二基建成海学逐步形成知识中心集教学科技三次产业体新兴区域学城拓功水出形象目标建成环境优美配套齐全生活质量较高文化氛围浓厚学城
三高起点开发建设新城西城区力争10年左右时间西城区开发建设初具规模形成交通便捷配套齐全环境优美风格独特新型城区
三点：
规划建设顾村区形成新型具现代化气息区
二启动建设罗店中心镇形成宝山北部具北欧风貌现代化重镇
三开发建设罗泾区力发展民营济探索长江三角洲济圈联动发展模式
线：
外环线外环线发展轴规划开发线功
n 道路建设：
十五期间宝山区塑造提高新城综合服务功市民生活质量目初步形成开放便捷快速立体交通网络框架
道路建设：重点推进综合协调强化外枢纽型交通建设建设沪崇苏高速公路基形成四二横二线交通干道框架
四逸仙路高架江杨路蕴川路沪太路二横外环线郊区环线二线铁号线明珠三号线延伸时逐步完善全区道路网络
铁号线北延伸工程已开始动工计划２００３年建成号线延伸段宝山区域设４站点直达西城区明珠线车辆段工程动工前期工作正抓紧准备争取早马外环线宝山段全面建成泰路越江隧道已开工建设预计２００２年建成
n 绿化建设：
年宝山绿化肺叶日益扩宝山居住区绿面积年递增202003年居住区绿达400公顷2000年底城区均公绿面积54方米绿化覆盖率289年计划新辟公绿160公顷2003年均公绿达超8方米绿率达32绿化覆盖率达37时力建设城市公园街区绿目前宝山已建9公园年扩建4公园年牡丹江水产路罗店广场爱晖西路江路型景观绿建成开放
宝山区房产市场状况
n 供：
宝山区房产交易中心统计：年1－9月宝山区土权出114幅土面积161．73万方米出金总额1．33亿元年期相分增加159．09％376．18％368．10％
n 需求：
铁等便捷交通延伸新区域规划完成崇明岛发展前景宝山区土市场成交量放重素区域土热时折射出整海土市场热房产开发热数时显示：年
1－9月年相宝山区商品房预售销售面积金额价格幅提升预售面积基保持季度30万方米左右
n 板块特征
根目前宝山楼盘分布特点宝山房产市场分四细分市场：
1 华板块：铁路南东闸北区西普陀区
历数年规模开发积累华社区已成沪具知名度成熟居住区目前华社区商业健全完善居住气正日渐旺盛作商品房开发战场华社区供房产开发土已剩销售排名前位康泰新城玉华苑摩园景等楼盘处华区房产热销见斑目前该区域楼盘均价格3300~3600元方米间
2 场祁连板块：铁路北沪太路西区案属该区域
居住角度目前该区理位置离市中心较远周边生活设施尚健全交通难言便利成形年该区居住气始终旺新落成海学成现象终结者高校周边限量发展前景成市民踊跃购房动力进入2001年该区商品房市场空前活跃文化生活铺天盖已成宝山楼市新战场
目前周边区商品房均价2500~3100元／m2左右
3 康吴凇板块：新路两翼蕴藻浜南区
宝山较繁荣带处宝山区府加逸仙高架外环线环北道等市政建设房产市场带生机活力成交单价方米25003200元间该区域市场前景
4 外环板块：外环线两侧区
外环线两侧区年销售转热天馨花园成功开发锦辉绿园华馨苑等批中高档精品楼盘出现市场开发潜力容忽视
n 潜板块——宝山西城区
图：未宝山——宝山新城
宝山西城区成海北翼重居住新区
开发宝山西城区宝山区委区政府根海城市发展规划宝山新城建设规划作出重决策宝山西城区位宝山区中部南外环线西蕴川路北接富锦路东通济路江杨路规划面积13．28方公里发展成宝山区政治行政济文化中心老宝山吴淞区构成东城区实现功互补体现宝山区城市综合实力
目前该城区总体规划已家法国公司设计完成根规划分南块北块东块三组团该城区建设条长9公里贯穿全区绿带城区中心条联结3题广场商业步行街建筑布局中心高周边低特征外逸仙路高架江杨北路蕴川路沪太路等四外环线郊区环线等两横铁号线北延伸段明珠线北延伸段等二线吴淞海港客运中心吴淞越江隧道新路混合高架等市重点工程构成该区域立体快捷交通网络
解西城区开发房产800万方米公建200万方米居住口达15万目前该区域四二横二线交通干道框架基形成四逸仙路高架江杨北路蕴川路沪太路二横外环线郊区环线二线铁号线北延伸段明珠线北延伸段外吴淞越江隧道新路混合高架等市重工程构成立体交通网络西城区居民出行提供方便
目前五家房产公司宝山区西城区开发建设限公司签订投资协议累计投资金额达21亿元民币中海万科房产建设开发限公司投资房产资金达8亿元民币成次资项目签约中次海兴宇企业（集团）限公司投资房产项目资金达6亿元民币
宝山西城区开发计划5年初具规模10年基建成
n 宝山区楼市现物业情况
通宝山区29楼盘（占宝山区售楼盘90）进行调查发现：
1目前宝山区物业规模集中10万方米物业形态层部分高层物业理费较低基100元方米050元方米占较例
2两房集中86~103方米三房集中106~135方米单位售价集中2500~3500元间
基面积（方米）
基面积
例
5000~10000
138
10000~25000
138
25000~50000
207
50000~100000
379
100000
138
二建筑面积（方米）
建筑面积
例
25000
1721
2500050000
2069
50000~100000
2759
100000~500000
2759
500000
689
三房型面积（方米）
二房
三房
面积：14022方米
面积：18421方米
面积：64方米
面积：8668方米
集中面积：86103方米
集中面积：106135方米
均面积：8796方米
均面积：12461方米
四价格分布（元方米）
价格
例
2000
345
20002500
1379
25003000
2414
30003500
5172
3500
69
五物业形态
纯层
5333
高层层混合
2335
纯高层
667
纯高层
333
高层层混合
333
高层层高层混合
333
墅
333
层墅混合
333
高层高层混合
0
六绿化率
3040
4333
40
5667
七房率
7080
323
8090
6774
90
2903
八层高
28米
6774
283米
323
29米
1613
3米
1290
九物业理费
05
4333
051
4667
1
1000
n 宝山楼市发展趋势
两年宝山区房产市场年形势基础需供应价格方面继续走高
需求走势：宝山区销住宅销售象两方面：区中等中等偏收入家庭二区居民两者区居民区中等中等收入家庭说类楼盘宝山区价格相较低价格吸引力区说城区部分居民迫切求改善住房农村说生活水断提高绝部分青年追求城里买套商品房时尚潜需求量较
二 供应走势：年宝山区住宅建设实现数量增长型环境质量型转变销售推动开发宝山区商品住宅销售稳步升前提预计两年宝山区房产开发投资年10左右速度提高时政府房产三级市场政策断放宽前提存量房交易日趋活跃进步失二级市场发展实现二三级市场联动
三 价格走势：价格方面分析年新开发楼盘宝山城区交通环境配套断优化楼盘质量断提高物业理加强高单价已接环线周边区均单价年年均增幅827速度升继续1999年全区楼盘均价2600元2000年升2970元2001年均价已突破3200元
项目分析
理位置交通状况
1 项目理位置
项目北塘祁路西桃浦泾东沪太路南接锦秋路行政区划属宝山区项目北段距外环线约1500米
2块周围交通条件
1） 环公交通条件
环周边公交527761702844553520北华线北罗线虎南线祁宝线嘉广线等
527：彭浦新村——葑塘
汾西路场中路沪太路锦秋路祁连镇
761：镇坪路——华东贸易广场
汾西路场中路沪太路锦秋路祁连镇
702：新村路——顾村
沪太路场塘桥
844：新疆路——东方国贸城
天目路恒丰路中山北路宜川路沪太路场
553：新村路——陈行
新村路场顾村刘行
520：威宁路——华东贸易广场
天山路周家桥长宁路武宁路灵石路沪太路
2） 交通条件综述
案周边10交通线路规划中铁7号线预计2003年动工2006年通车
M7线路表：
外环路站祁连山路站沪太路站中山北路站南京西路站常熟路站肇家浜路站零陵路站铁路南站站耀华支路站西营路站南路站东明路站浦三路站南路站博问路站浦建路站
公交铁构成区域交通工具公交达率相较低部分线路仅北区运营中巴案应社区巴士考虑
二 块分析
1 土性质综述
国土土现状工业商业仓储农业
2块周围景观
A 前方景观（南方）
项目南景观厂房锦秋路两侧海永鑫波纹限公司海变压器厂葑塘分厂锈钢制品限公司阿尔斯通变压器限公司等工厂存定程度造成视觉障碍目前工厂处半关闭状态侧景观建筑物外基景观言
B 方景观（北方）
项目北景观空规划中作居住
C 左方景观（东方）
项目东景观理应起码定程度弥补项目方气足沪太路面东方国贸城定位理足客观造成国贸城脏乱差反构成案开发抗性限制案品质档次定位
D 右方景观（西方）
项目西方景观隔河片农田目前景观言案相河浜宽10米左右目前污染严重水质较差定视觉污染整治
结：
项目言景观优弱序应：
1西景观（规划）
2南景观
3东景观
4北景观
3环境污染情况
1） 水空气土污染情况
案土长期闲置河浜没治理目前已形成死水加附民工便便等现象快周边水污染较严重案南面工厂存定程度造成空气污染
2） 噪音污染
噪音污染案东面沪太路案面型国贸市场车辆较型货车加沪太路身通外省市重干道长途车辆较沪太路噪音污染极严重
4配套设施
1） 商店购物中心：
东方国贸型批发市场案南面商铺外环镇北路华联超市联华超市
2） 学校：
海学附中锦秋学校邦德学校
3） 医院：
场医院
4） 体育娱乐场：
案西南面陈太路（锦秋路）南陈路体育馆
5） 邮局银行：
环镇北路邮局沪太路农行东方国贸市场建行
三项目SWOT 分析
1 优势分析：
开发商雄厚济实力
规模
海学
2劣势分析：
段较偏
周边形象差
商业生活配套缺乏
3机会分析：
海均GDP持续增长进步带动需增加
规划中铁M7号线
十五规划中建设力度加强
宝山区新轮旧区改造中20万方米拆迁项目案输送效客源
4风险分析：
周边缺乏效购买力
规划中新城西区已启动万科等知名开发商进驻
开发周期长预测性素较
客源分析
宝山区整体客源分析
客源宝山区销住宅需求力外包括部分动迁客源少量区中等中等偏收入客户（包括外客户）中市客源外客源占份额年前三季度宝山住宅客源分析图中见斑
区居民中抽样调查城区部分50居民迫切求改善住房条件形成区域楼盘量消化宝山住宅区外客户吸引方面针宝山工作员（宝钢职工）方面宝山区楼盘价格普遍低区域质楼盘
时宝山区城郊农村潜客源容忽视着农村生活水断提高绝部分年青追求城里买房时尚形成农村客源潜力巨
n 购买力分析
全市范围相关抽样调查资料显示市计划期购房群体中欲购买住房单价20013000元米间客户占430830014000元米间占283440015000元米间占1348次欲购买住房单价50016000元米间2000元米60017000元米间7000元米客户分占总调查数587537335150
资料显示半年时间段进行较欲购买住房单价20013000元米间客户占调查总数百分逐渐升30015000元米间客户占调查总数百分逐渐降
5001元米客户两年变化方面反映两年住房价格滑已消费者购房心理价位产生影响方面反映中等偏收入家庭已逐渐成购房力
宝山区购房需求者期房购买力集中25003000元米3000元米区间现房购买力集中20003000元米间
n 面积抗性分析
全市范围相关抽样调查资料显示市计划期购房群体中欲购层住宅客户中需购8190米占2424需购7180米占1682需购101110米占1473110米需求例5579欲购高层住宅（包括高层住宅）客户中需购101110米占2599需购111120米占1653需购91100米占1554需购121130米占1371
调查资料中发现绝部分住房需求者需单套面积适中控制总价出发点层住宅单套面积超141米需求者171欲购131140米需求者232高层住宅单套面积超150米需求者213欲购低60米需求者170
宝山区位市区边缘住宅容积率低力楼型层高层低密度住宅图示
宝山区住宅单套面积需求集中70100米间中现房需求力延伸单套70米单套面积150米者市场容量期房现房均面较高市场阻力
二周边客源分析
n 彭浦康板块二次购房者
华社区量客源源两板块两板块客源北原受北部区低总价吸引着华板块价格断扬类需求消费者开始迫切寻找低总价须较高品质居住区
n 华二次购房者
华区十二年开发已日渐成熟目前华区居住口6万华区第批购房者已具二次购房力会部分流案
n 宝山闸北普陀等区拆迁户
新轮旧区改造中北区110万方米拆迁面积中住宅房屋拆迁面积107万方米未5年北区拆迁新增住宅需求量180万左右拆迁居民成案目标消费群
n 案周边区域客
案周边缺乏定品质规模社区唯规模社区锦秋加州花园锦秋加州花园联排墅推广成功客观造成住宅开发起点较高难跌身价总价已脱离区域市场总价市场明显段案疑成区域客源首选象前提案总价脱离区域市场
竞争分析
周边楼盘情况
目前周边售竞争楼盘：聚丰园·众城锦秋加州花园康泰新城远景佳苑 (摩园景)华公园世家现代律感·乾清苑远景时代位置示意图：
n 物业资料
楼盘名称
规模万（万M2）
余量（万M2）
物业形态
价格期间
（元 M2）
均价格
（元 M2）
聚丰园
18
18
层高层
25003100
2800
乾清苑
83
49
层
24003100
2800
远景时代
36
15
层
32003700
3400
远景佳苑
91
47
层
28803600
3300
华公园世家
30
13
层高层
期联体墅
32003700
3500
康泰新城
35
15
层高层
32003650
3400
计
1057
571
锦秋加州花园
1071
60
联体墅
期少量高层
33003500
3400
n 周边竞争楼盘盘量总量1057万方米现存余量571万方米考虑50万方米锦秋加州花园案面100万方米直接竞争
n 该区域竞争楼盘定规模性华公园世家康泰新城皆超30万方米锦秋加州花园百万方米月公开楼盘聚丰园·众城达18万方米
n 距离配套完善海学城托新盘少处开发蓄势状态热潮尚未目前仅聚丰园·众城独绣该案现处底层施工阶段12月初公开预约案较直接手该案段明显案均售价仅2800元方米
n 周边商品房单价集中26003500元 M2间案周边范围楼盘单价集中25003100元方米总价2048万元间聚丰园乾清苑等
n 该区房型二房三房二房力面积80100M2中85方米左右房型较畅销三房力面积100130 M2中115方米左右房型较畅销
n 该区总价市场明显畅销二房总价峰值30万元左右畅销三房总价峰值40万元左右
n 区域客绝消费力闸北彭浦区普陀区苏州河北区域客源次区域少许动迁户周边楼盘客户构成
案情况
聚丰园·众城
发展商投资组合
海祁连房产开发总公司海龙晟房产限公司
理位置
路518号
物业规模
总建筑面积18万方米
物业类型
31栋层（6层）4栋高层（11层）中期11栋层2栋高层
规划
63万方米绿化27万方米中央公园8000方米工湖200米长河木质廊桥建筑式布局呈弧形排列
配套特色
2000方米功会
房型特色
二房90131方米三房101147方米复式146162方米三房面积130方米
价 格
25003100元方米均价2800元方米
开盘时间
预约2001年12月1日开盘层2002年2月高层2002年6月
交房时间
2002年底
销售状况
目前开始预约量较预约者教师政府工作员私营业动迁户
案分析
案处较成熟祁连区海学新校区邻定段优势区环境规划较特色价格高相北区盘言品质较蓄水期特房展会气较足
锦秋加州花园
发展商投资组合
香港远东发展限公司海锦秋房产限公司
理位置
锦秋路699弄177号
物业规模
占约2000亩总建1071000方米8000户已开发区二区五区1500户六区74户售七期900户
物业类型
联排双拼墅期中心带部分高层
规划
联排墅高层作点缀
配套特色
功会区商铺锦秋学校
房型特色
127185方米
价 格
33003500方米总价39万65万元
开工时间
1997年8月18日
交房时间
现房期房
销售状况
目前联排七期套前期双拼售期化较慢
案分析
案海市较早推出联排墅区部分房型面积士批农舍物业类型北区空挡区前期处化较目前客源限化放慢该盘北区较突出形象较潜量约总体量半期房明年推出
康泰新城
发展商投资组合
海风华房产开发限公司海国际汽车商城配套区房产开发限公司华集团海瑞华房产限公司
理位置
华灵西路1888号
物业规模
占375亩总建筑面积35万方米计3000户口15万
物业类型
66栋层12栋高层
规划
跨度达90米罗马柱拱门入口广场喷泉雕塑型工湖绿化率41集中绿30000方米
配套特色
3000方米型车库3900方米幼托中心4500方米商业中心11000方米文化娱乐中心
房型特色
二房62100方米三房100125方米复式140160方米
价 格
32003650元方米
开盘时间
1999年10月
交房时间
售房现房20023高层200211
销售状况
前期化较快目前化稳
案分析
属华区品质楼盘规模封闭式社区规划配套全分12期开发目前五六期环境已基造形象较期良化基础
远景佳苑 (摩园景)
发展商投资组合
海远景房产开发限公司复集团山海集团
理位置
行知路华路
物业规模
占560854方米总建筑面积91487方米
物业类型
层高层
规划
期分南北两块5000方米中庭广场
配套特色
华社区配套托区配套般
房型特色
二房80105方米三房110140方米
价 格
28803600元方米
开盘时间
期南块2000年北块2001512
交房时间
2001331（期南）
销售状况
期现已售罄二期未公开
案分析
盘量外立面较现代价格合理加开发商实力较容易客户接受二期量约47万方米左右明年年初
华公园世家
发展商投资组合
华（集团）限公司
理位置
华灵路真华路
物业规模
建筑面积30万方米
物业类型
层高层联体墅
规划
喷泉广场玫瑰花园沉式草坪集中绿组团绿化结合
配套特色
6万方米体育题公园华社区成熟齐全配套
房型特色
二房87100方米三房102141方米联体墅184245方米
价 格
32003700元方米
开盘时间
期2000年二期2001年6月1日
交房时间
售房2002年6月
销售状况
低总价房化较规模区域客源限目前处正常稳状态
案分析
案属华社区分二期开发13年努力造超规模成熟华社区：总占35公里建筑面积330万方米已开发商品住宅195万方米竣工实现销售约170万方米已入住7万种配套具全宝山区知名新兴生活区区域潜开发量较
现代律感·乾清苑
发展商投资组合
海建乾房产开发限公司香港柏华集团海建房产海乾溪置业
理位置
沪太路环镇北路
物业规模
总建筑面积约83万方米888户
物业类型
20幢层
规划
十字景观规划7000方米题花园围合式绿15000方米道路广场
配套特色
湖中浅水湾会架空式行车位1097面私家车位104
房型特色
二房88100方米三房110135方米复式140左右二房三房列较均衡
价 格
24003100元方米目前27003000元方米
开工时间
2001828
交房时间
2002228
销售状况
户型面积整体化较销售率占45
案分析
纯层区景观规划利栋均性周边交通生活配套较全盘量低价位快化
远景时代
发展商投资组合
海远景房产开发限公司
理位置
沪太路1705号
物业规模
总建面约36万方米
物业类型
11栋层
规划
景观设计欧式古典蓝部分底层架空作景观绿化带延伸车分流2500方米中庭
配套特色
缺少型会区配套较少周边配套托
房型特色
73180方米款房型二房7395方米三房110124方米复式125180方米力面积90110方米
价 格
32003700元方米
开盘时间
20011018
交房时间
20029
销售状况
推盘二次盘量销售约8成
案分析
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