关商品房预售制度分析—济工作
商品房预售制度历史定义
商品房预售指房产开发企业正建设中房屋预先出售承购承购预先支付定金房款行商品房预售早出现香港
1994年中国陆出台城市房产理法总结验基础建立预售许制度预售条件监作出原性规定目前城市商品房预售例普遍80％部分城市甚达90％
商品房预售许制度确立国房产市场发展进程紧密联系长期国城镇住房总量足商品房供应求加快建设增加住房供应客观需商品房预售制加速整建设资金周转提高资金效率降低资金成
二商品房预售制度特征
国社会义市场济作国重市场——房产市场中项重制度国商品房预售法律制度规定商品房预售具五明显特征：
第预售商品房必须作商品房项目建设房屋政府批准社会福利性房屋社会保障性社会救济性质房屋单位部建集资房城市居民购住宅建等非社会化商品化房屋类房屋具明显社会化商品化公开销售特征
第二预售商品房处特定状态房屋必须已开工建设正处正常施工建设状态尚未竣工商品房尚未开工商品房项目已竣工交付商品房现房更早已停工法继续施工建设半拉子工程时建时停法预计确定竣工时间商品房工程项目
第三预售商品房必须客观存正处正常施工建设状态作商品房竣工交付前非
现实存作正处施工建设状态尚未竣工交付非现实存房屋提前销售预售显著特征
第四商品房预售预售体特殊商品房开发商必须具备商品房预售条件开发企业具法定性特定性商品房开发企业购房社会特定体购买预售商品房公民成商品房预售买方
第五商品房预售必须关法律规定具备必须条件尤政府关部门批准商品房预售许证关预售商品房资料关法律规定购房公示具备法定公开性
三商品房预售制度条件
商品房预售意味着买房承担巨方违约风险保护买房利益国家规定严格商品房预售条件求质优良诚信房产商够运商品房预售杠杆制度
第预售商品房建设应已交付完全部土出金取土权证书土房屋附土商品房项目合法开工建设合法预售必须该土合法权前提转
第二必须持建设工程规划许证国早已公布实施城市规划法城市建设工程实行许证制度理种许证制度种强制性规范意性选择性果房产开发商忽视点预售房屋会开发商尤购房消费者面巨风险
第三提供预售商品房计算投入开发建设资金已达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付时间关投入开发建设资金已达工程总投资25规定两意义：建设项目已实际动工二开发商必须投入定资金投入土投入具体项目施工工程表明开发商定实力力完全赖购房者房款资金防止炒买皮炒买项目等投机行关已确定施工进度竣工交付时间规定保障商品房预售合实际全面履行期够购房者交付房屋
第四县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证商品房预售制度商品房交易制度中项特规定事商品房预售营必须持两许证：规划许证预售许证更加体现国家商品房预售行严格规范监督理立法意义
四商品房预售制度存风险
开始建立商品房预售制度相关法律法规公布实施十年国商品房预售市场开始走规范化理健康发展轨道国商品房预售市场起步较晚关法律规范够完善方发展够衡关方政府部门理职作尚未正常发挥导致许方商品房预售营理活动处混乱状态房产开发企业违规营钻营法律空子造成损害购房消费者合法利益现象屡禁止
首先交易公国实行期房销售制度住房处建设程中购房者支付全部房价款承担未全部风险建成现房协议广告口头承诺出现差异时处弱势购房者迫接受符合需求住房者承担毁约责实际期房销售名义实现现房销售实质营风险转嫁社会购房者支付全部房价款承担开发全部风险二开发商占购房者资金实现空手套白狼营模式购房者承担资金利息三通住房揭开发风险转嫁银行
次销售规范住房非标准化产品位置空间套住房质购房者未验货支付全部房款银行代付全部房款种规范交易方式加国房产市场正处发育阶段法律法规理机制理功健全房产交易市场缺乏效规范种规范交易方式规范销售违法违规销售提供机国商品房销售中存着虚假广告定金圈套合欺诈房售面积缩水质量低劣会改变途延期办证房率绿化率容积率实际符已抵押期房销售已预售商品房抵押假揭骗贷等种种恶意违约欺诈行极损害购房利益引发量法律纠纷
第三造成等竞争低效率竞争期房销售制度降低房产业门槛开发商实力品牌技术战略十分重具备搞定方政府商业银行权势物力够获廉价土资源低成银行贷款意味着项目成功结果房产业聚集着量中房产商极差房产公司活具实力品牌技术理企
业竞争优势明显产业没形成优胜劣汰机制反造成特殊落企业营模式
第四国关商品房预售法律制度够完善十年前国公布实施中华民国城市房产理法城市商品房预售理办法商品房销售理办法城市房产开放营理条例等法律法规作商品房预售市场规范化理项法律制度讲显然存少缺陷尤年商品房预售市场发展出现许新情况新问题更凸现市场济发展变化超前性法律法规滞性
五商品房预售制度问题解决
事关众利益商品房预售制度该解决存问题呢：
第建立完善商品房开发企业否具备商品房预售资格预售条件严格审查制度尤两许证审查发放制度严格掌握商品房预售条件规范商品房预售许证审查发放制度
第二建立商品房预售必须公开事项监督检查制度防止开发商虚假广告名副实宣传资料欺骗购房消费者
第三购房者说考察房产开发商信誉购房通种渠道解房产开发商营业执规模工商登记财务状况企业形象知名度等否具建设工程许证等五证解业绩已完工区解开发商房屋质量售服务物业理状况解开发商纠纷等情况
第四加商品房预售法律制度宣传力度正确理解适关法律法规立法精神立法意方级民政府尤市县级政府法具房产行政理土行政理职行政执法部门更应熟悉掌握
第五购房者签补充协议正式购房合全面准确反映事双方真实情况买卖双方应根需订立补充协议通补充协议正式合容回修改补充根中华民国合法规定格式条款非格式条款致应采非格式条款补充协议某种程度正式合更重
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商品房预售制度历史定义
商品房预售指房产开发企业正建设中房屋预先出售承购承购预先支付定金房款行商品房预售早出现香港
1994年中国陆出台城市房产理法总结验基础建立预售许制度预售条件监作出原性规定目前城市商品房预售例普遍80％部分城市甚达90％
商品房预售许制度确立国房产市场发展进程紧密联系长期国城镇住房总量足商品房供应求加快建设增加住房供应客观需商品房预售制加速整建设资金周转提高资金效率降低资金成
二商品房预售制度特征
国社会义市场济作国重市场——房产市场中项重制度国商品房预售法律制度规定商品房预售具五明显特征：
第预售商品房必须作商品房项目建设房屋政府批准社会福利性房屋社会保障性社会救济性质房屋单位部建集资房城市居民购住宅建等非社会化商品化房屋类房屋具明显社会化商品化公开销售特征
第二预售商品房处特定状态房屋必须已开工建设正处正常施工建设状态尚未竣工商品房尚未开工商品房项目已竣工交付商品房现房更早已停工法继续施工建设半拉子工程时建时停法预计确定竣工时间商品房工程项目
第三预售商品房必须客观存正处正常施工建设状态作商品房竣工交付前非
现实存作正处施工建设状态尚未竣工交付非现实存房屋提前销售预售显著特征
第四商品房预售预售体特殊商品房开发商必须具备商品房预售条件开发企业具法定性特定性商品房开发企业购房社会特定体购买预售商品房公民成商品房预售买方
第五商品房预售必须关法律规定具备必须条件尤政府关部门批准商品房预售许证关预售商品房资料关法律规定购房公示具备法定公开性
三商品房预售制度条件
商品房预售意味着买房承担巨方违约风险保护买房利益国家规定严格商品房预售条件求质优良诚信房产商够运商品房预售杠杆制度
第预售商品房建设应已交付完全部土出金取土权证书土房屋附土商品房项目合法开工建设合法预售必须该土合法权前提转
第二必须持建设工程规划许证国早已公布实施城市规划法城市建设工程实行许证制度理种许证制度种强制性规范意性选择性果房产开发商忽视点预售房屋会开发商尤购房消费者面巨风险
第三提供预售商品房计算投入开发建设资金已达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付时间关投入开发建设资金已达工程总投资25规定两意义：建设项目已实际动工二开发商必须投入定资金投入土投入具体项目施工工程表明开发商定实力力完全赖购房者房款资金防止炒买皮炒买项目等投机行关已确定施工进度竣工交付时间规定保障商品房预售合实际全面履行期够购房者交付房屋
第四县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证商品房预售制度商品房交易制度中项特规定事商品房预售营必须持两许证：规划许证预售许证更加体现国家商品房预售行严格规范监督理立法意义
四商品房预售制度存风险
开始建立商品房预售制度相关法律法规公布实施十年国商品房预售市场开始走规范化理健康发展轨道国商品房预售市场起步较晚关法律规范够完善方发展够衡关方政府部门理职作尚未正常发挥导致许方商品房预售营理活动处混乱状态房产开发企业违规营钻营法律空子造成损害购房消费者合法利益现象屡禁止
首先交易公国实行期房销售制度住房处建设程中购房者支付全部房价款承担未全部风险建成现房协议广告口头承诺出现差异时处弱势购房者迫接受符合需求住房者承担毁约责实际期房销售名义实现现房销售实质营风险转嫁社会购房者支付全部房价款承担开发全部风险二开发商占购房者资金实现空手套白狼营模式购房者承担资金利息三通住房揭开发风险转嫁银行
次销售规范住房非标准化产品位置空间套住房质购房者未验货支付全部房款银行代付全部房款种规范交易方式加国房产市场正处发育阶段法律法规理机制理功健全房产交易市场缺乏效规范种规范交易方式规范销售违法违规销售提供机国商品房销售中存着虚假广告定金圈套合欺诈房售面积缩水质量低劣会改变途延期办证房率绿化率容积率实际符已抵押期房销售已预售商品房抵押假揭骗贷等种种恶意违约欺诈行极损害购房利益引发量法律纠纷
第三造成等竞争低效率竞争期房销售制度降低房产业门槛开发商实力品牌技术战略十分重具备搞定方政府商业银行权势物力够获廉价土资源低成银行贷款意味着项目成功结果房产业聚集着量中房产商极差房产公司活具实力品牌技术理企
业竞争优势明显产业没形成优胜劣汰机制反造成特殊落企业营模式
第四国关商品房预售法律制度够完善十年前国公布实施中华民国城市房产理法城市商品房预售理办法商品房销售理办法城市房产开放营理条例等法律法规作商品房预售市场规范化理项法律制度讲显然存少缺陷尤年商品房预售市场发展出现许新情况新问题更凸现市场济发展变化超前性法律法规滞性
五商品房预售制度问题解决
事关众利益商品房预售制度该解决存问题呢：
第建立完善商品房开发企业否具备商品房预售资格预售条件严格审查制度尤两许证审查发放制度严格掌握商品房预售条件规范商品房预售许证审查发放制度
第二建立商品房预售必须公开事项监督检查制度防止开发商虚假广告名副实宣传资料欺骗购房消费者
第三购房者说考察房产开发商信誉购房通种渠道解房产开发商营业执规模工商登记财务状况企业形象知名度等否具建设工程许证等五证解业绩已完工区解开发商房屋质量售服务物业理状况解开发商纠纷等情况
第四加商品房预售法律制度宣传力度正确理解适关法律法规立法精神立法意方级民政府尤市县级政府法具房产行政理土行政理职行政执法部门更应熟悉掌握
第五购房者签补充协议正式购房合全面准确反映事双方真实情况买卖双方应根需订立补充协议通补充协议正式合容回修改补充根中华民国合法规定格式条款非格式条款致应采非格式条款补充协议某种程度正式合更重
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