理性房产开发企业非理性决策—济工作
容摘：文章卡尼曼前景理初步分析理性房产开发企业市场竞争中出现非理性行进导致市场结构非理性均衡
关键词：房产开发企业 理性博弈 非理性决策前景理
房产住宅市场复杂系统作重组成部分新房市场影响巨北京房产住宅市场日益成熟天竞争开发企业占新房市场层次简单划分高端中端低端市场处高端市场开发企业市场提供高档商品房墅等项目处中低端市场开发企业市场提供普通商品房济适房等项目面市场需求结构变化处层次房产开发企业竞争博弈程中出现非理性决策行导致市场结构失衡
博弈模型
文设定高端市场开发企业甲类企业(简称甲)中低端市场开发企业乙类企业(简称乙)假设：博弈模型中甲乙均理性追求身效化甲乙进行非合作博弈市场机制失灵出现开发热房产泡沫结构失衡时政府实施宏观调控政策符合甲乙长期利益假设条件房产开发周期长区域性强等特点甲乙间博弈视静态博弈完全信息静态博弈原理知参知道参类型概率分布知道真实类型准确知道参实际会选择什策略正确预测参策略赖类型决策目标变定类型类型情况化期效
假设住宅市场需求结构发生较变化乙获高利润性x住宅市场需求结构发生较变化乙获低利润性（1x）
甲乙博弈策略支付表达式：
r1c1甲成功进入中低端市场开发项目获收益项目建设必成
r2c2 乙中低端市场开发项目获收益项目建设必成
c12：甲进入乙斗争甲付出额外成c21：甲进入乙斗争乙付出额外成
c11：甲进入乙默许中低端市场竞争然加剧甲支出额外成
c22：甲进入乙默许中低端市场竞争然加剧乙支出额外成
表中0表示甲进入中低端市场获效0
字母写含义：写代表处住宅市场需求结构发生较变化条件写代表处住宅市场需求结构发生较变化条件
甲策略δ(α1α)甲α概率选择进入1α概率选择进入
乙策略γ（β1β）乙β概率选择默许1β概率选择斗争
（0≤αβ≤1）
甲效函数U1α{［(R1C1C11)x+ (r1c1c11)(1x)］β+［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］（1β）}+（1α）×0
述效函数求导甲优化阶条件解：
β°［(R1C1C11C12)x+ (r1c1c11c12)(1x)］［ C12xc12(1x)］
乙效函数Vβ{［(R2C2C22)x+(r2c2c22)(1x)］α+[(R2C2)x+(r2c2)(1x)] (1α)}+ (1β){[(R2C2C22C21) x+(r2c2c22c21)(1x)] α+[(R2C2)x+(r2c2)(1x)]( 1α)}
述效函数求导乙优化阶条件α[C21x+c21(1x)]0解：
αoε(0≤ε≤1)
述非合作完全信息静态博弈混合策略纳什均衡解：
αoε (1)
βo［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］［ C12xc12(1x)](2)
混合策略纳什均衡解存性：
C21x+c21(1x)0：xc21(c21C21) (3)
［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］<［C12xc12(1x)］
x>(r1c1c11) [(r1c1c11)(R1C1C11)] (4)
(1)(2)式成立时混合策略纳什均衡解存（1）表示甲概率ε选择进入者说ε例企业高端市场进入中低端市场（2）表示乙β°概率选择默许者说中低端市场β°例企业选择默许混合策略纳什均衡 αoεβ°[(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)][ C12xc12(1x)]（4）式中[(r1c1c11)(R1C1C11)]通常情况负值（4）式通常情况成立（3）式中(c21C21) 通常情况正值（3）式通常情况成立混合策略纳什均衡解存（3）式成立乙优化阶条件α[C21x+c21(1x)]0知αo0存纯策略纳什均衡解甲进入乙意欲（3）式成立需改变甲βx(c21C21) 等值认知否现实中形成博弈僵局房产供结构时适应需求结构变化造成房产市场结构性失衡
甲非理性决策分析
述博弈模型身言混合策略纳什均衡解存条件甲否选择进入需进步考虑机会成进入前获取效增量函数ΔU风险处ΔU U1U0
U0代表甲固守高端市场效函数
甲βxC21c21ΔU等值准确判断赖贝叶斯定理数法仅样信息需利先验信息（存知识）意味着需量关住宅市场信息甲说花费量信息搜寻成
信息搜集积累程中客观房产相关政策完善制度透明房产开发企业前期工作隐蔽性建设周期长等诸原甲收集信息准确性降低时效性变差现实中甲处高端市场断开发中逐步取学济优势竞争中更容易建立关高端市场信息优势观乙言甲选择进入策略乙期效化理想条件乙会意隐瞒信息降低甲βxC21 c21ΔU等值准确判断样导致甲建立关市场结构特征变量初始值程度带甲高端市场偏进入中低端市场获取利润正增量握性降低增进入风险
卡尼曼特韦尔斯基认确定事物进行判断估计时候通常会设定初始值然根反馈信息初值进行修正着社会口济发展房产市场需求结构处断变化中种种变化信息反映增量值断修正着甲初始值甲高端市场偏加述客观原高端市场够带较高利润水时高端市场诸变化较中低端市场敏感造成种持续修正程非理性占较重决策程
卡尼曼前景理(Prospect Theory)三基原理：数决策体面获时候风险规避数决策体面损失时候风险偏爱决策体损失获更敏感时卡尼曼特韦尔斯基研究表明确定性条件偏增量非总量决定效函数正增量凹负增量凸反映面亏损时风险厌恶者风险追求者
需求2003年北京住宅市场总体趋势：购房体低龄化低总价中户型需求潜力巨市场中坚力量萎缩导致中档定位项目更加艰难高端市场（里指高档商品房墅）基维持原发展状态墅限制供相固定供求关系角度讲高档市场定成长机会空间时甲说果高端市场利润降修正特征变量x (c21C21)ΔU正增量效函数ΔU凹时甲高端市场偏甲选择进入策略风险然根原理（1）时甲风险规避市场需求结构发生较变化时选择较稳妥获利方案采取进入策略角度说果高端市场利润略扬甲效函数ΔU负ΔU增量凸时放弃高端市场相种损失根原理（2）时甲风险偏爱短期视市场
变化采取进入策略分析符合原理（3）
市场调查显示北京高端市场然量项目建市整房产市场结构性失衡问题难解决
结
政府遵循理性非理性决策客观规律基础必须出台相关政策改变甲确定情况市场结构认知产生偏逆转进开发行符合宏观调控需
参考资料
1．张维迎博弈信息济学[Ｍ]海民出版社1996
2．瑞典皇家科学院[P]2002年济学诺奖公告200210
3．易宪容诺贝尔奖卡尼曼：理性非理性间徘徊[N]中国济时报200210
4．北京中原市场研究部[R]北京楼市新趋势200368
5．九力营销顾问公司[R]2003北京住宅市场需求研究报告2003610
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理性房产开发企业非理性决策—济工作
容摘：文章卡尼曼前景理初步分析理性房产开发企业市场竞争中出现非理性行进导致市场结构非理性均衡
关键词：房产开发企业 理性博弈 非理性决策前景理
房产住宅市场复杂系统作重组成部分新房市场影响巨北京房产住宅市场日益成熟天竞争开发企业占新房市场层次简单划分高端中端低端市场处高端市场开发企业市场提供高档商品房墅等项目处中低端市场开发企业市场提供普通商品房济适房等项目面市场需求结构变化处层次房产开发企业竞争博弈程中出现非理性决策行导致市场结构失衡
博弈模型
文设定高端市场开发企业甲类企业(简称甲)中低端市场开发企业乙类企业(简称乙)假设：博弈模型中甲乙均理性追求身效化甲乙进行非合作博弈市场机制失灵出现开发热房产泡沫结构失衡时政府实施宏观调控政策符合甲乙长期利益假设条件房产开发周期长区域性强等特点甲乙间博弈视静态博弈完全信息静态博弈原理知参知道参类型概率分布知道真实类型准确知道参实际会选择什策略正确预测参策略赖类型决策目标变定类型类型情况化期效
假设住宅市场需求结构发生较变化乙获高利润性x住宅市场需求结构发生较变化乙获低利润性（1x）
甲乙博弈策略支付表达式：
r1c1甲成功进入中低端市场开发项目获收益项目建设必成
r2c2 乙中低端市场开发项目获收益项目建设必成
c12：甲进入乙斗争甲付出额外成c21：甲进入乙斗争乙付出额外成
c11：甲进入乙默许中低端市场竞争然加剧甲支出额外成
c22：甲进入乙默许中低端市场竞争然加剧乙支出额外成
表中0表示甲进入中低端市场获效0
字母写含义：写代表处住宅市场需求结构发生较变化条件写代表处住宅市场需求结构发生较变化条件
甲策略δ(α1α)甲α概率选择进入1α概率选择进入
乙策略γ（β1β）乙β概率选择默许1β概率选择斗争
（0≤αβ≤1）
甲效函数U1α{［(R1C1C11)x+ (r1c1c11)(1x)］β+［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］（1β）}+（1α）×0
述效函数求导甲优化阶条件解：
β°［(R1C1C11C12)x+ (r1c1c11c12)(1x)］［ C12xc12(1x)］
乙效函数Vβ{［(R2C2C22)x+(r2c2c22)(1x)］α+[(R2C2)x+(r2c2)(1x)] (1α)}+ (1β){[(R2C2C22C21) x+(r2c2c22c21)(1x)] α+[(R2C2)x+(r2c2)(1x)]( 1α)}
述效函数求导乙优化阶条件α[C21x+c21(1x)]0解：
αoε(0≤ε≤1)
述非合作完全信息静态博弈混合策略纳什均衡解：
αoε (1)
βo［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］［ C12xc12(1x)](2)
混合策略纳什均衡解存性：
C21x+c21(1x)0：xc21(c21C21) (3)
［(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)］<［C12xc12(1x)］
x>(r1c1c11) [(r1c1c11)(R1C1C11)] (4)
(1)(2)式成立时混合策略纳什均衡解存（1）表示甲概率ε选择进入者说ε例企业高端市场进入中低端市场（2）表示乙β°概率选择默许者说中低端市场β°例企业选择默许混合策略纳什均衡 αoεβ°[(R1C1C11C12)x+(r1c1c11c12)(1x)][ C12xc12(1x)]（4）式中[(r1c1c11)(R1C1C11)]通常情况负值（4）式通常情况成立（3）式中(c21C21) 通常情况正值（3）式通常情况成立混合策略纳什均衡解存（3）式成立乙优化阶条件α[C21x+c21(1x)]0知αo0存纯策略纳什均衡解甲进入乙意欲（3）式成立需改变甲βx(c21C21) 等值认知否现实中形成博弈僵局房产供结构时适应需求结构变化造成房产市场结构性失衡
甲非理性决策分析
述博弈模型身言混合策略纳什均衡解存条件甲否选择进入需进步考虑机会成进入前获取效增量函数ΔU风险处ΔU U1U0
U0代表甲固守高端市场效函数
甲βxC21c21ΔU等值准确判断赖贝叶斯定理数法仅样信息需利先验信息（存知识）意味着需量关住宅市场信息甲说花费量信息搜寻成
信息搜集积累程中客观房产相关政策完善制度透明房产开发企业前期工作隐蔽性建设周期长等诸原甲收集信息准确性降低时效性变差现实中甲处高端市场断开发中逐步取学济优势竞争中更容易建立关高端市场信息优势观乙言甲选择进入策略乙期效化理想条件乙会意隐瞒信息降低甲βxC21 c21ΔU等值准确判断样导致甲建立关市场结构特征变量初始值程度带甲高端市场偏进入中低端市场获取利润正增量握性降低增进入风险
卡尼曼特韦尔斯基认确定事物进行判断估计时候通常会设定初始值然根反馈信息初值进行修正着社会口济发展房产市场需求结构处断变化中种种变化信息反映增量值断修正着甲初始值甲高端市场偏加述客观原高端市场够带较高利润水时高端市场诸变化较中低端市场敏感造成种持续修正程非理性占较重决策程
卡尼曼前景理(Prospect Theory)三基原理：数决策体面获时候风险规避数决策体面损失时候风险偏爱决策体损失获更敏感时卡尼曼特韦尔斯基研究表明确定性条件偏增量非总量决定效函数正增量凹负增量凸反映面亏损时风险厌恶者风险追求者
需求2003年北京住宅市场总体趋势：购房体低龄化低总价中户型需求潜力巨市场中坚力量萎缩导致中档定位项目更加艰难高端市场（里指高档商品房墅）基维持原发展状态墅限制供相固定供求关系角度讲高档市场定成长机会空间时甲说果高端市场利润降修正特征变量x (c21C21)ΔU正增量效函数ΔU凹时甲高端市场偏甲选择进入策略风险然根原理（1）时甲风险规避市场需求结构发生较变化时选择较稳妥获利方案采取进入策略角度说果高端市场利润略扬甲效函数ΔU负ΔU增量凸时放弃高端市场相种损失根原理（2）时甲风险偏爱短期视市场
变化采取进入策略分析符合原理（3）
市场调查显示北京高端市场然量项目建市整房产市场结构性失衡问题难解决
结
政府遵循理性非理性决策客观规律基础必须出台相关政策改变甲确定情况市场结构认知产生偏逆转进开发行符合宏观调控需
参考资料
1．张维迎博弈信息济学[Ｍ]海民出版社1996
2．瑞典皇家科学院[P]2002年济学诺奖公告200210
3．易宪容诺贝尔奖卡尼曼：理性非理性间徘徊[N]中国济时报200210
4．北京中原市场研究部[R]北京楼市新趋势200368
5．九力营销顾问公司[R]2003北京住宅市场需求研究报告2003610
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