半年XX县城房产市场调研报告—调研报告
云阳概况
（）区域基情况
云阳县位重庆市东部三峡工程库区腹心带东领奉节县南连湖北省利川市西界重庆市万州区北接开县巫溪县理座标介东108°24′32—109°14′51北纬30°35′6—31°26′36间南北长995公里东西宽702公里幅员面积3649方公里长江西东横空境流程681公里新县城江宜昌市288公里（距三峡坝260公里）江西重庆市区337公里（距万州区水路23公里陆路41公里）云阳县辖42乡镇2006年末总口129万中：农业口103万占9103非农业口26万口密度均方公里342民族汉族少数民族回彝苗壮满蒙古侗土家高山鲜藏布白哈尼傣族3500余占028
（二）区域然环境
云阳处川东行岭谷区形似东南西北顶点菱形云阳表南北中间倾斜高点海拨1809米低95米全县形起伏山高坡陡丘陵少坝更少概括七山水二分田云阳属东南中亚热带湿润气候区季风明显具春早稳定夏热伏旱秋凉绵绵雨冬暖少日体气候明显等特点年均气温184°C低气候40°C高气候417°C年均日14848时年均降雨量11001毫米霜期300天适宜种农作物生长
（三）区域济条件社会条件
十五期间区生产总值年均增长1192006年全县GDP达533亿元2000年接翻番均GDP达5285元固定资产投资153亿元相十五3倍年均增长24高出计划114百分点财政收入达223亿元年均增长1299预期目标高399百分点农民均纯收入2223元年均增长83三次产业结构2000年423337240调整2005年311333356社会消费品零售总额达182亿元年均增长122计划高09百分点城镇登记失业率控制48城镇化率达2678年均口然增长率481‰
（四）区域基础设施交通条件
城镇体系框架基形成城镇建成区面积达2187方公里新县城五篇文章建设三工程实施提升城市品位城市创新工作卓成效新县城利通中国优秀旅游城区市级卫生县城市级山水园林城市验收城镇建设连续两年获重庆市等奖城镇济明显增强加工制造商贸流通服务业等二三产业断壮
云阳交通四通八达运输方便快捷长江西东横穿现类港口码头100处江航运公司船舶均云阳港停泊运营全县通车里程1480公里渝巫路长江北穿云阳境开县二级路年贯通湖北利川二级路兰杭高速公路云阳段通车云阳长江公路桥渝巫路江口沙沱段改造云利路渝巫路江口农坝段通车距万州五桥机场万州火车站48公里仅40分钟车程新建特桥梁11座完成云堰路长高路南北两循坏圈路基工程全县二级公路83公里增加167公里建1135公里硬化公路65公里增加301公里县乡公路油化硬化率达31新修标准四级公路456公里90乡镇公路达四级标准958村通公路新建二级车站1三级车站4完成港口码头复建11处
（五）城市定位
云阳新县城定位云阳县政治济科技文化中心三峡旅游服务基发展商贸食品加工轻工港口运输业山水园林旅游城市城市规模：2010年发展20万2020年30万28方公里新城规划三片城市采取组团式布局结构形成双江中心盘石外围组团城三片组团式结构形态围绕新城江桥道公园凸现成渝东城市群中重城市云阳处偏远移民新城云阳新县城中心构建极核发展模式加强重庆直辖市周边县区省份联系加快身发展新县城中心城乡商贸流通网络初步形成积极发展旅游业充分挖掘全县旅游资源着力构筑心两翼旅游开发格局接游客250万次张飞庙成功搬迁2003年7月19日正式开馆评定国家AAAA级景区成功申报龙缸国家级质公园巧灾治理机遇江岸变成美丽画游织滨江公园建成云阳张名片
新县城五篇文章建设三工程实施提升城市品位城市创建工作卓成效新县城利通中国优秀旅游城区市级卫生县城市级山水园林城市验收城镇建设连续两年获重庆市等奖城镇济明显增强加工制造商贸流通服务业等二三产业断壮
根云阳县城总体规划出公益性质（道路广场市政设施绿）城市总建设面积中占例236兼具公益营性质（行政办公体育医疗卫生教育科研）城市总建设面积中占例733类营性出通划拨协议出等方式回收土开发成居住商业金融业文化娱乐营性出报告中总体规划中三类间例关系估算储备块中营性出类型土面积
二房产开发情况
（）房产市场总体态势
云阳新城移民城云阳新城城市总体布局城四区已成长江片区仅剩滨江花园200亩左右目前房产处买方市场消费者购房变更加理性研究购房者需求具更加重意义调查居民普遍拥住房甚两套者三套住房区域房产市场目前已基趋饱促进房产市场发展通特色功夫开辟高端市场空间
进行云阳县住房消费状况研究市场调研活动总体住房消费者角度出发民众住房需求特点置业特点等进行较分析研究
（二）供房产区城现状
移民道通灾治理机遇江岸变成美丽画游织滨江公园房产开发土仅剩200亩左右2006年县府通招商引资湖北省宜昌市珍珠房产开发公司举中标
1开发现状
丽江景苑该楼盘占18706方米（28亩）建筑面积102万方米中商业面积34万方米住宅公寓面积68万方米容积率达55住宅部分起售价1200元方米高价达1700元方米销售状况良该楼盘开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
福苑楼盘该楼盘占18676方米（28亩）建筑面积2万方米中商业面积06万方米住宅公寓面
积12万方米商业部分均售价6600元方米住宅部分起售价1500元方米高价达2200元方米销售状况良该楼盘开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
外滩广场该楼盘占100050方米（50亩）工程分三期建成20032004年期工程楼盘占26680方米（150亩）建筑面积58万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积32万方米商业部分均售价4280元方米住宅部分起售价900元方米高价达1200元方米20052006年二期工程楼盘占26680方米（50亩）建筑面积68万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积42万方米商业部分均售价5280元方米住宅部分起售价1050元方米高价达1750元方米2007年三期工程楼盘占26680方米（50亩）建筑面积68万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积42万方米商业部分均售价7280元方米住宅部分起售价1750元方米高价达2750元方米该楼盘销售状况良开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
滨江国际该楼盘占27346方米（38亩）建筑面积202万方米中商业面积54万方米住宅公寓面积148万方米容积率达55住宅部分起售价1750元方米高价达3000元方米
2区域竞争楼盘分析
针案滨江国际丽江景苑福苑外滩广场附楼盘市调分析目前云阳县房产市场中具定影响力售楼盘位滨江区滨江国际丽江景苑福苑楼盘群益区外滩广场
滨江国际风景区环境电梯高层卖点户型90110方米（户型面积）120145方米（中户型中面积）180250方米（户型面积）户型面积占60中户型中面积占25户型面积占15购房外户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
外滩广场现休闲段宣传推广配套齐全户型设计新颖超前户型选择样性根司前期调研该项目三期原定3月开盘正式发售工程资金原推迟5月开始认筹现楼体已封顶年云阳房产市场火爆住宅部分起售价1500元方米高价达2200元方米销售状况良
丽江景苑座落风景区环境电梯高层卖点户型8095方米（户型面积）100125方米（中户型中面积）130180方米（户型面积）户型面积占55中户型中面积占35户型面积占10购房户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
福苑理位置丽江景苑滨江国际风景区环境电梯高层卖点户型145方米183方米面积占10购房户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
走品牌性化特设75米高入口堂装修材料采顶级材料名厂洁具厨具新盘推出特价单位毛胚房造成时抢购热潮作新推楼盘推广力度相涵盖常媒体渠道产品中购买外商销售情况区域相较
三土市场分析
根云阳县国土局提供2000—2006年土出交易结果储备土住宅土历年交易情况表
表1云阳土出交易情况年度
价格
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
高价（万元亩）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
低价（万元亩）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
均价（万元亩）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
土市场历0203年狂热逐渐回理性预计云阳县土市场2005年稳定2006年呈升势头根云阳县年土出实际情况土成交价格总体呈现增长态势然2004年略降2005年恢复正常水2006年开始幅增幅
表2云阳县2000—2006年土出情况
年度
价格
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
高价
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
低价
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
均价
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四土储备点建议
（）应抓紧进行土储备工作
云阳高速公路出口中江片区双洞子城市副中心划定（双洞子城市副中心江片区青龙嘴山梁绿脉）1520亩作梅峰水利工程储备区位优势增值变现快应抓紧进行土储备工作
（二）土出价格受宏观济市场情况相关政策等诸素影响具极确定性储备块尚未进行详细规划具体规划指标未定导致实际出土面积法确定估算结果产生定影响
特报告
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云阳概况
（）区域基情况
云阳县位重庆市东部三峡工程库区腹心带东领奉节县南连湖北省利川市西界重庆市万州区北接开县巫溪县理座标介东108°24′32—109°14′51北纬30°35′6—31°26′36间南北长995公里东西宽702公里幅员面积3649方公里长江西东横空境流程681公里新县城江宜昌市288公里（距三峡坝260公里）江西重庆市区337公里（距万州区水路23公里陆路41公里）云阳县辖42乡镇2006年末总口129万中：农业口103万占9103非农业口26万口密度均方公里342民族汉族少数民族回彝苗壮满蒙古侗土家高山鲜藏布白哈尼傣族3500余占028
（二）区域然环境
云阳处川东行岭谷区形似东南西北顶点菱形云阳表南北中间倾斜高点海拨1809米低95米全县形起伏山高坡陡丘陵少坝更少概括七山水二分田云阳属东南中亚热带湿润气候区季风明显具春早稳定夏热伏旱秋凉绵绵雨冬暖少日体气候明显等特点年均气温184°C低气候40°C高气候417°C年均日14848时年均降雨量11001毫米霜期300天适宜种农作物生长
（三）区域济条件社会条件
十五期间区生产总值年均增长1192006年全县GDP达533亿元2000年接翻番均GDP达5285元固定资产投资153亿元相十五3倍年均增长24高出计划114百分点财政收入达223亿元年均增长1299预期目标高399百分点农民均纯收入2223元年均增长83三次产业结构2000年423337240调整2005年311333356社会消费品零售总额达182亿元年均增长122计划高09百分点城镇登记失业率控制48城镇化率达2678年均口然增长率481‰
（四）区域基础设施交通条件
城镇体系框架基形成城镇建成区面积达2187方公里新县城五篇文章建设三工程实施提升城市品位城市创新工作卓成效新县城利通中国优秀旅游城区市级卫生县城市级山水园林城市验收城镇建设连续两年获重庆市等奖城镇济明显增强加工制造商贸流通服务业等二三产业断壮
云阳交通四通八达运输方便快捷长江西东横穿现类港口码头100处江航运公司船舶均云阳港停泊运营全县通车里程1480公里渝巫路长江北穿云阳境开县二级路年贯通湖北利川二级路兰杭高速公路云阳段通车云阳长江公路桥渝巫路江口沙沱段改造云利路渝巫路江口农坝段通车距万州五桥机场万州火车站48公里仅40分钟车程新建特桥梁11座完成云堰路长高路南北两循坏圈路基工程全县二级公路83公里增加167公里建1135公里硬化公路65公里增加301公里县乡公路油化硬化率达31新修标准四级公路456公里90乡镇公路达四级标准958村通公路新建二级车站1三级车站4完成港口码头复建11处
（五）城市定位
云阳新县城定位云阳县政治济科技文化中心三峡旅游服务基发展商贸食品加工轻工港口运输业山水园林旅游城市城市规模：2010年发展20万2020年30万28方公里新城规划三片城市采取组团式布局结构形成双江中心盘石外围组团城三片组团式结构形态围绕新城江桥道公园凸现成渝东城市群中重城市云阳处偏远移民新城云阳新县城中心构建极核发展模式加强重庆直辖市周边县区省份联系加快身发展新县城中心城乡商贸流通网络初步形成积极发展旅游业充分挖掘全县旅游资源着力构筑心两翼旅游开发格局接游客250万次张飞庙成功搬迁2003年7月19日正式开馆评定国家AAAA级景区成功申报龙缸国家级质公园巧灾治理机遇江岸变成美丽画游织滨江公园建成云阳张名片
新县城五篇文章建设三工程实施提升城市品位城市创建工作卓成效新县城利通中国优秀旅游城区市级卫生县城市级山水园林城市验收城镇建设连续两年获重庆市等奖城镇济明显增强加工制造商贸流通服务业等二三产业断壮
根云阳县城总体规划出公益性质（道路广场市政设施绿）城市总建设面积中占例236兼具公益营性质（行政办公体育医疗卫生教育科研）城市总建设面积中占例733类营性出通划拨协议出等方式回收土开发成居住商业金融业文化娱乐营性出报告中总体规划中三类间例关系估算储备块中营性出类型土面积
二房产开发情况
（）房产市场总体态势
云阳新城移民城云阳新城城市总体布局城四区已成长江片区仅剩滨江花园200亩左右目前房产处买方市场消费者购房变更加理性研究购房者需求具更加重意义调查居民普遍拥住房甚两套者三套住房区域房产市场目前已基趋饱促进房产市场发展通特色功夫开辟高端市场空间
进行云阳县住房消费状况研究市场调研活动总体住房消费者角度出发民众住房需求特点置业特点等进行较分析研究
（二）供房产区城现状
移民道通灾治理机遇江岸变成美丽画游织滨江公园房产开发土仅剩200亩左右2006年县府通招商引资湖北省宜昌市珍珠房产开发公司举中标
1开发现状
丽江景苑该楼盘占18706方米（28亩）建筑面积102万方米中商业面积34万方米住宅公寓面积68万方米容积率达55住宅部分起售价1200元方米高价达1700元方米销售状况良该楼盘开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
福苑楼盘该楼盘占18676方米（28亩）建筑面积2万方米中商业面积06万方米住宅公寓面
积12万方米商业部分均售价6600元方米住宅部分起售价1500元方米高价达2200元方米销售状况良该楼盘开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
外滩广场该楼盘占100050方米（50亩）工程分三期建成20032004年期工程楼盘占26680方米（150亩）建筑面积58万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积32万方米商业部分均售价4280元方米住宅部分起售价900元方米高价达1200元方米20052006年二期工程楼盘占26680方米（50亩）建筑面积68万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积42万方米商业部分均售价5280元方米住宅部分起售价1050元方米高价达1750元方米2007年三期工程楼盘占26680方米（50亩）建筑面积68万方米中商业面积26万方米住宅公寓面积42万方米商业部分均售价7280元方米住宅部分起售价1750元方米高价达2750元方米该楼盘销售状况良开发营运作储备块发展具定参考鉴意义
滨江国际该楼盘占27346方米（38亩）建筑面积202万方米中商业面积54万方米住宅公寓面积148万方米容积率达55住宅部分起售价1750元方米高价达3000元方米
2区域竞争楼盘分析
针案滨江国际丽江景苑福苑外滩广场附楼盘市调分析目前云阳县房产市场中具定影响力售楼盘位滨江区滨江国际丽江景苑福苑楼盘群益区外滩广场
滨江国际风景区环境电梯高层卖点户型90110方米（户型面积）120145方米（中户型中面积）180250方米（户型面积）户型面积占60中户型中面积占25户型面积占15购房外户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
外滩广场现休闲段宣传推广配套齐全户型设计新颖超前户型选择样性根司前期调研该项目三期原定3月开盘正式发售工程资金原推迟5月开始认筹现楼体已封顶年云阳房产市场火爆住宅部分起售价1500元方米高价达2200元方米销售状况良
丽江景苑座落风景区环境电梯高层卖点户型8095方米（户型面积）100125方米（中户型中面积）130180方米（户型面积）户型面积占55中户型中面积占35户型面积占10购房户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
福苑理位置丽江景苑滨江国际风景区环境电梯高层卖点户型145方米183方米面积占10购房户型方正实楼价偏高方面配套齐全07年预销售乐观
走品牌性化特设75米高入口堂装修材料采顶级材料名厂洁具厨具新盘推出特价单位毛胚房造成时抢购热潮作新推楼盘推广力度相涵盖常媒体渠道产品中购买外商销售情况区域相较
三土市场分析
根云阳县国土局提供2000—2006年土出交易结果储备土住宅土历年交易情况表
表1云阳土出交易情况年度
价格
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
高价（万元亩）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
低价（万元亩）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
均价（万元亩）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
土市场历0203年狂热逐渐回理性预计云阳县土市场2005年稳定2006年呈升势头根云阳县年土出实际情况土成交价格总体呈现增长态势然2004年略降2005年恢复正常水2006年开始幅增幅
表2云阳县2000—2006年土出情况
年度
价格
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
高价
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
低价
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
均价
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四土储备点建议
（）应抓紧进行土储备工作
云阳高速公路出口中江片区双洞子城市副中心划定（双洞子城市副中心江片区青龙嘴山梁绿脉）1520亩作梅峰水利工程储备区位优势增值变现快应抓紧进行土储备工作
（二）土出价格受宏观济市场情况相关政策等诸素影响具极确定性储备块尚未进行详细规划具体规划指标未定导致实际出土面积法确定估算结果产生定影响
特报告
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